Relatório Avaliação Ana Rita Neto Vieira

Avaliao de Terreno Urbano Destinado a
Construo

Ana Rita Neto Vieira
18 Edio Porto, 2012.

RESUMO

Cliente

Escola Superior de Actividades Imobilirias.

Finalidade da Avaliao

Avaliao de conhecimentos.
Objeto de Avaliao

Terreno urbano no Concelho de Braga com uma
rea total de 3000 m, na qual se prev a
construo de um edifcio destinado habitao e
comrcio, perfazendo uma abc acima do solo de
3000 m.

Objetivo Estimar o valor atual de mercado do imvel.

Conceito de valor Valor de mercado. Preo pelo qual o bem pode
ser vendido mediante contrato entre um
vendedor interessado e um comprador com
capacidade para realizar a transao, data da
avaliao, no pressuposto de que o imvel
colocado venda publicamente, de que as
condies de mercado permitem uma
transmisso regular do bem e de que se dispe de
um perodo normal, tendo em conta a natureza
do imvel, para a negociao de venda (Definio
do Banco de Portugal).

Data da Avaliao

16 De Julho de 2012.

Valor

130.000,00 .

16 De Julho de 2012
NDICE

1. Elementos de Identificao ................................................................................... 1
1.1. Do Perito Avaliador ............................................................................................ 1
1.2. Do Imvel Objeto de Avaliao.......................................................................... 1
1.3. Da Entidade a que se Destina ............................................................................ 1
1.4. Data a que se Reporta a Avaliao .................................................................... 1
2. Elementos de Avaliao ......................................................................................... 2
2.1. Descrio das Caractersticas do Imvel ............................................................ 2
2.2. Envolvente do Mercado Imvel ......................................................................... 2
2.3. Capacidade Construtiva ..................................................................................... 2
2.4. Metodologias ..................................................................................................... 4
2.4.1. Mtodo Comparativo ................................................................................. 4
2.4.2. Mtodo do Rendimento ............................................................................. 4
2.4.3. Mtodo do Custo ........................................................................................ 4
3. Determinao do Valor do Imvel ........................................................................ 5
3.1. Mtodo Comparativo ......................................................................................... 5
3.2. Mtodo do Rendimento .................................................................................. 24
3.3. Mtodo do Custo ............................................................................................. 29
4. Elementos de Responsabilizao......................................................................... 32
4.1. Eventuais Reservas ao Valor Estimado para o Imvel ..................................... 32
4.2. Declarao de responsabilidade ...................................................................... 32
4.3. Aplice de seguro do Perito Avaliador ............................................................ 32
5. ANEXOS ................................................................................................................ 37

1

1. ELEMENTOS DE IDENTIFICAO

1.1. Do Perito Avaliador
A presente avaliao foi feita por Ana Rita Neto Vieira, na qualidade de formanda do
Curso de Avaliao Imobiliria ministrado pela Escola Superior de Actividades
Imobilirias no Porto e presente data a formanda no possui nmero de registo na
CMVM.

1.2. Do Imvel Objeto de Avaliao
Terreno urbano no Concelho de Braga com uma rea total de 3000 m, na qual se
prev a construo de um edifcio destinado habitao e comrcio, perfazendo uma
abc acima do solo de 3000 m.

1.3. Da Entidade a que se Destina
A avaliao deste imvel destina-se a testar os conhecimentos adquiridos no curso de
Avaliao Imobiliria ministrada pela Escola Superior de Actividades Imobilirias no
Porto (18 Edio).

1.4. Data a que se Reporta a Avaliao
A presente avaliao reporta-se data de 16 de Julho de 2012.

2

2. ELEMENTOS DE AVALIAO

2.1. Descrio das Caractersticas do Imvel
O imvel em apreo est localizado no Concelho de Braga, na rua Professor Doutor
Carlos Lloyd na freguesia de Nogueir. Em funo do uso dominante do solo, o terreno
em avaliao insere-se na classe de espaos urbanizveis de ndice A alta densidade
(Seco II do Regulamento do Plano Director Municipal de Braga).
O terreno tem uma rea de 3000 m e o tipo de construo possvel, com vista sua
mxima e melhor utilizao, tendo em considerao as caractersticas da envolvente,
um edifcio de apartamentos e comrcio com 6 pisos mais cave, com uma abc por piso
de 500 m, cumprindo as disposies urbansticas do PDM.

2.2. Envolvente do Mercado Imvel
Quanto construo, na zona envolvente ao imvel, esta revela-se maioritariamente
por habitao em banda e habitao multifamiliar com volumetria at 6 pisos com
alguns espaos comerciais no piso trreo.
Quanto a espaos verdes a zona em anlise privilegiada devido existncia do
complexo desportivo da Rodovia e do rio Este.
De salientar o seu enquadramento numa zona atualmente dotada de boas
acessibilidades (devido proximidade da Avenida Joo Paulo II) e de transportes
pblicos.

2.3. Capacidade Construtiva
O Plano Director Municipal define a zona onde se insere o imvel como espaos
urbanizveis de ndice A e fixa os seguintes ndices urbansticos:
3

ndice A Alta densidade: Corresponde a um coeficiente mximo de ocupao
do solo, COS de 1,00 m2/m2 da rea de terreno da operao urbanstica.
No contabilizada para efeitos de ndice de construo reas em cave
destinadas a estacionamento.
O coeficiente mximo de ocupao permite assim uma capacidade construtiva de 3000
m (acima do solo) e considerar-se- a construo de um prdio de 6 pisos (R/cho+5),
com utilizaes semelhantes s dos edifcios de construo recente existentes na zona
r/cho destinado a comrcio e restantes pisos habitao.
Indicam-se na tabela seguinte as reas brutas e o n de fogos a considerar no estudo
de avaliao que se segue.
Tabela 1 reas e n de fogos a considerar no estudo
Piso 0 500 Comrcio 125 1 Lugar de garagem

Comrcio 125 1 Lugar de garagem

Por Piso
1,2,3,4,5 500 T3 155 2 Carros
T3 155 2 Carros
T2 140 1 Carro
Espaos comuns 50

Ou seja, no piso trreo vo ser consideradas quatro lojas, cada uma com 125m de
rea bruta e um lugar de garagem para cada loja. Nos pisos superiores vo ser
considerados 10 apartamentos de tipologia T3, cada um com 155 m de rea bruta e
com garagem fechada para dois carros. E ainda 5 apartamento de tipologia T2, cada
um com 140 m de rea bruta, sendo que esta tipologia apenas tem garagem fechada
para um carro.
4

2.4. Metodologias
Nos termos do regulamento n 08/2002 da CMVM, para a determinao do valor do
patrimnio imobilirio, tero de utilizar-se dois dos trs mtodos de avaliao
tradicionais. Na presente avaliao foi solicitada a utilizao dos trs mtodos
tradicionais. Assim temos:

2.4.1. Mtodo Comparativo
Este mtodo consiste em relacionar o valor de um imvel, com os dados relativos
transao de imveis com caractersticas semelhantes, ou comparveis, obtidos
atravs do conhecimento do mercado ou de prospeo efetuada no local onde se situa
o imvel. Perante este conhecimento de mercado ou prospeo podemos segundo
critrios de homogeneidade, definir quais as caractersticas mais relevantes dos
imveis transacionados e aplicar as tcnicas de homogeneizao das amostras
recolhidas e assim obtermos os valores de transao/mercado que serviro para
estimar o valor de mercado das habitaes previstas para a utilizao futura do
terreno.

2.4.2. Mtodo do Rendimento
Este mtodo consiste na anlise do rendimento baseada na capacidade de um bem
gerar receitas por capitalizao direta ou rentabilidade futura e report-los
atualidade. Ser aplicado s fraes comerciais para determinar o seu valor potencial.

2.4.3. Mtodo do Custo
A avaliao do imvel utilizando o mtodo do custo, pelo processo involutivo, assenta
no princpio de antecipao, tendo por referncia o rendimento potencial do imvel,
aps a sua concluso. Assim, parte-se do pressuposto que o projeto ser desenvolvido
5

e explorado de acordo com os valores prospecionados, sendo o valor do terreno
traduzido pelo valor atual dos rendimentos futuros inerentes. Os custos de
desenvolvimento e encargos indiretos so subtrados aos resultados estimados das
vendas. O rendimento lquido assim calculado, descontado no perodo de tempo
considerado, a uma dada taxa, que reflete a rentabilidade esperada e o risco inerente
ao projeto de desenvolvimento considerado, de acordo com o mercado.
3. DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL

3.1. Mtodo Comparativo
A prospeo de mercado foi feita atravs da internet e a entidades mediadoras a
operar em Braga com vista a determinar quais as caractersticas variveis mais
relevantes que influenciam o respetivo valor. Segundo a prospeo efetuada verificou-
se que na zona onde o terreno se insere, os apartamentos de tipologia T2 e T3 so os
mais transacionados. As caractersticas variveis mais relevantes que influenciam o
valor so a rea, a existncia ou no de garagem, a cozinha equipada, a existncia de
ar condicionado, de aquecimento central e aspirao central.
Desta forma, foi feita uma recolha de imveis com estas caractersticas e o respetivo
valor de transao (ver tabela 2 e 3). De acordo com a homogeneizao efetuada
(tabela 4, 5, 6 e 7), a estimativa do valor de mercado para os tipos de imveis
considerados o seguinte:
Apartamentos de tipologia T2 - 149.977,24 , Com um valor por m de 1.229,13 .
150.000,00 .
Apartamentos de tipologia T3 - 203.055,70 , com um valor por m de 1.437,00 .
203.100,00 .

6

Tabela 2 Prospeo de Mercado de apartamentos de tipologia T2.
Referncia Tipologia Zona rea
Estado de
Conservao
Garagem
(box)
Aspirao
Central
Aquecimento
Central
Ar
condicionado
Cozinha
Equipada
Gs
Canalizado
Venda
Preo Preo (/m)
Em Anlise T2 Nogueir 140 Novo 1 Sim Sim Sim Sim Sim

1 T2 Nogueir 110 Novo 2 Sim Sim No No Sim 130.000,00 1.181,82
2 T2 Nogueir 127 Novo 2 No Sim No Sim Sim 137.500,00 1.082,68
3 T2 Nogueir 128,35 Novo 1 Sim Sim Sim No Sim 125.000,00 973,90
4 T2 Nogueir 110 Remodelado 1 No Sim No No Sim 85.000,00 772,73
5 T2 Nogueir 130 Novo 1 No Sim No No Sim 127.500,00 980,77
6 T2 Nogueir 130 Novo 2 Sim Sim No No Sim 129.000,00 992,31
7 T2 Nogueir 110 Remodelado 2 No Sim Sim No Sim 110.000,00 1.000,00
8 T2 Nogueir 128 Novo 2 Sim Sim Sim No Sim 145.000,00 1.132,81
10 T2 Nogueir 110 Novo 2 Sim Sim No Sim Sim 130.000,00 1.181,82
7

Tabela 3 - Prospeo de Mercado de apartamentos de tipologia T3.
Estado de
Conservao
Garagem
(box)
Aspirao Central Aquecimento Central Ar condicionado
Cozinha
Equipada
Gs Canalizado
Venda
Preo () Preo (/m)
Em anlise T3 Nogueir 155 Novo 2 Sim Sim Sim Sim Sim
1 T3 Nogueir 130 Novo 1 Sim Sim Sim Sim Sim 125.000,00 961,5
6 T3 Nogueir 163 Novo 1 Sim Sim No Sim Sim 150.000,00 920,2
8 T3 Nogueir 151 Novo 1 Sim Sim Sim No Sim 149.430,00 989,6
9 T3 Nogueir 147 Novo 2 No Sim Sim Sim Sim 160.000,00 1.088,4
14 T3 Nogueir 136 Novo 1 No Sim Sim No Sim 140.000,00 1.029,4
18 T3 Nogueir 140 Novo 1 No Sim No No Sim 166.300,00 1.187,86
21 T3 Nogueir 128 Novo 1 No Sim No Sim Sim 125.000,00 976,56
8


Tabela 4 Clculo de fatores apreciativos e depreciativos para apartamento de tipologia T2
Varivel garagem
Fd
Referncia Tipologia Zona rea Estado de Conservao Garagem Aspirao Central Aquecimento Central Ar condicionado Cozinha Equipada Gs Canalizado Valor
2 T2 Nogueir 127 Novo 2 No Sim No Sim Sim 137.500,00
0,916

Varivel aspirao central
Fa
1,057
10 T2 Nogueir 110 Novo 2 Sim Sim No Sim Sim 130.000,00

1,153

1,115

9

1,115

1,111

Varivel estado de conservao
Fa
4 T2 Nogueir 110 Remodelado 1 No Sim No No Sim 85.000,00
1,5
5 T2 Nogueir 130 Novo 1 No Sim No No Sim 127.500,00

Varivel ar condicionado
Fa
Refernci
a Tipologia Zona rea Estado de Conservao Garagem Aspirao Central
Aquecimento
Central
Ar
condicionado Cozinha Equipada Gs Canalizado Valor
1 T2 Nogueir 110 Novo 2 Sim Sim No No Sim 130.000,00
1,115
8 T2 Nogueir 128 Novo 2 Sim Sim Sim No Sim 145.000,00
1,096
1,124
10

1,104
1,124
1,104
1,115
1,096
1,124
1,124
1,113

11

Varivel cozinha equipada
Fa
1

5 T2 Nogueir 130 Novo 1 No Sim No No Sim 127.500,00
1,176

1,007

1,007

1

1,007
1,033

12

Tabela 5 Homogeneizao para apartamento de tipologia T2

Valor Homogeneizado
Valor Homogeneizado () Valor/m
Imvel em anlise 149.977,24 1.229,13
1 133.029,11 1.245,72
2 155.775,64 1.226,58
3 129.160,97 1.006,32
4 162.823,42 1.480,21
5 162.823,42 1.252,49
6 135.975,04 1.045,96
7 173.566,26 1.577,88
8 137.341,16 1.072,98
9 134.973,21 1.054,48
10 132.614,66 1.205,59
11 135.975,04 1.045,96
12 169.937,06 1.416,14
13 164.272,49 1.263,63
14 137.029,11 1.245,72
15 135.975,04 1.045,96
16 185.385,88 1.544,88
17 164.272,49 1.263,63
18 144.660,28 1.130,16

13

Tabela 6 - Clculo de fatores apreciativos e depreciativos para apartamento de tipologia T3.
Varivel n de carros na garagem
Estado de
Conservao
Garagem
Aspirao
Central
Aquecimento
Central
Ar
condicionado
Cozinha
Equipada
Gs
Canalizado
Venda
Fa
Preo ()
Preo
(/m)

1,033

1,079

1,066

1,210

1,24

1,101

1,006

14

1,171

1,356

1

1,126

Varivel Aspirao Central
Estado de
Conservao
Garagem
Aspirao
Central
Aquecimento
Central
Ar
condicionado
Cozinha
Equipada
Gs
Canalizado
Venda
Fa
Preo () Preo (/m)

1

1,115

1,040
1,067
15


1,085

1,2

1,2

1,094

1,171

1,003

1,162

1,166

1,171
16


1,2

1,137

1,121

Varivel Ar condicionado
Estado de
Conservao
Garagem
Aspirao
Central
Aquecimento
Central
Ar
condicionado
Cozinha
Equipada
Gs
Canalizado
Venda
fa
Preo ()
Preo
(/m)
1,2

1,2

1,094

1,171
17

1,217

1,304

1,032

1,187

1,108

1,353

1,263

1,171

1,2
18

1,187

1,108

1,093

1,137

1,177

Varivel cozinha Equipada
Estado de
Conservao
Garagem
Aspirao
Central
Aquecimento
Central
Ar
condicionado
Cozinha
Equipada
Gs
Canalizado
Venda
fa
Preo ()
Preo
(/m)

1,195

1,195
19

1,091

1,167

1,113

1,086
1,483

1,032

1,032

1,062
1,007

20

1,071

1,299
1,330

1,025

19 T3 Nogueir 149 Novo 1 No Sim No No Sim 189.500,00 1.271,81 1,480


1,516
1,110

1,299

1,330
21

1,025

1,032
1,151

1,073

1,4

1,4
1,277

1,367

1,197
22

Tabela 7 - Homogeneizao para apartamento de tipologia T3.

Valor Homogeneizado

Valor Homogeneizado () Valor/m
Imvel em anlise 203.055,7 1.437,0
1 140.875,00 1.083,7
2 140.875,00 1.083,7
3 154.399,00 1.102,9
4 182.435,00 1.351,4
5 144.256,00 1.068,6
6 198.971,85 1.220,7
7 163.603,00 1.168,6
8 201.752,32 1.336,1
9 179.360,00 1.220,1
10 204.861,64 1.365,7
11 174.168,83 1.339,8
12 204.509,64 1.514,9
13 175.373,00 1.235,0
14 211.891,91 1.558,0
15 189.505,05 1.353,6
16 209.650,00 1.326,9
17 227.027,05 1.669,3
18 296.247,75 2.116,1
19 337.576,36 2.265,6
20 190.333,82 1.487,0
21 185.872,87 1.452,1
23

22 247.285,27 1.818,3
23 225.607,36 1.735,4
24 236.275,55 1.495,4
25 253.679,29 1.556,3

24

3.2. Mtodo do Rendimento
O clculo dos valores de venda ou de renda das lojas faz-se habitualmente recorrendo
ao mtodo do rendimento, que consiste em determinar o valor de um imvel a partir
dos rendimentos que ele gere ou possa vir a gerar no futuro, e de uma taxa de
capitalizao que traduza a rentabilidade esperada do capital investido.
Para o clculo da taxa de capitalizao foi realizada uma prospeo de mercado para
lojas anlogas da avaliao, que esto no mercado quer para venda quer,
alternativamente, para arrendamento. A informao recolhida, por prospeo do
mercado envolvente, encontra-se na tabela 8.
Nas tabelas 9, 10, 11 e 12 encontram-se os fatores apreciativos/depreciativos a aplicar
nos valores de arrendamento e venda da amostra recolhida para obteno de valores
homogeneizados.
A taxa de capitalizao traduz a relao existente entre mercados de arrendamento e
de venda que operam numa dada zona e num dado momento temporal. O valor da
taxa de capitalizao obtido pela seguinte frmula:
=

em que V traduz o valor do imvel, R o rendimento gerado pelo imvel e t a taxa de
capitalizao.
Assim, com base nos clculos resultantes da homogeneizao resulta uma taxa de
capitalizao de 5,98% (tabela 13).

25

Tabela 8 Prospeo de mercado para lojas com caractersticas semelhantes ao da anlise.
Loja rea Zona Rua N montras Piso trreo Estacionamento Prprio Facilidade Estacionamento Alarme
Renda Venda
mensal anual /m valor /m
Em anlise 125 Nogueir Secundria 1 Sim 1lugar de garagem Sim Pr-instalao

1 106 Nogueir Secundria 2 Sim 1 lugar de garagem Sim Pr-instalao 1.000,00 12.000,00 9,43 235.000,00 2.216,98
2 97 Nogueir Secundria 2 Sim No No No 400,00 4.800,00 4,12 105.000,00 1.082,47
3 88 Nogueir secundria 2 Sim No Sim No 750,00 9.000,00 8,52 112.500,00 1.278,41
4 150 Nogueir Secundria 1 Sim 1 lugar de garagem Sim Pr-instalao 900,00 10.800,00 6,00 175.000,00 1.166,67
5 125 Nogueir Secundria 1 Sim No Sim No 500,00 6.000,00 4,00 91.000,00 728,00
6 90 Nogueir Secundria 1 Sim No Sim No 425,00 5.100,00 4,72 75.000,00 833,33
7 130 Nogueir Secundria 1 Sim No Sim No 700,00 8.400,00 5,38 130.000,00 1.000,00
8 216 Nogueir Secundria 1 Sim 1 lugar de garagem Sim No 1.000,00 12.000,00 4,63 265.000,00 1.226,85

Tabela 9 - Varivel n de montras
Loja rea
N
montras
Piso
trreo
Estacionamento
Prprio
Facilidade
Estacionamento
Alarme
Renda
Fd
Venda
Fd
1 106 2 Sim 1 lugar de garagem Sim Pr-instalao 1.000,00 12.000,00 9,43
0,636
235.000,00 2.216,98
0,526
4 150 1 Sim 1 lugar de garagem Sim Pr-instalao 900,00 10.800,00 6,00 175.000,00 1.166,67
3 88 2 Sim No Sim No 750,00 9.000,00 8,52
0,469
112.500,00 1.278,41
0,569
5 125 1 Sim No Sim No 500,00 6.000,00 4,00 91.000,00 728,00
26

3 88 2 Sim No Sim No 750,00 9.000,00 8,52
0,554
112.500,00 1.278,41
0,651
6 90 1 Sim No Sim No 425,00 5.100,00 4,72 75.000,00 833,33
3 88 2 Sim No Sim No 750,00 9.000,00 8,52
0,631
112.500,00 1.278,41
0,782
7 130 1 Sim No Sim No 700,00 8.400,00 5,38 130.000,00 1.000,00
0,572 0,632

Tabela 10 Varivel lugar de garagem.
Loja rea N montras
Piso
trreo
Estacionamento
Prprio
Facilidade
Estacionamento
Alarme
Renda
Fa
Venda
Fa
5 125 1 Sim No Sim No 500,00 6.000,00 4,00
1,157
91.000,00 728,00
1,685
8 216 1 Sim 1 lugar de garagem Sim No 1.000,00 12.000,00 4,63 265.000,00 1.226,85
6 90 1 Sim No Sim No 425,00 5.100,00 4,72
1,02
75.000,00 833,33
1,472
7 130 1 Sim No Sim No 700,00 8.400,00 5,38
1,163
130.000,00 1.000,00
1,226
1,113 1,461

27

Tabela 11 Varivel Facilidade de estacionamento.
Loja rea N montras
Piso
trreo
Estacionamento
Prprio
Facilidade
Estacionamento
Alarme
Renda
Fa
Venda
Fa
2 97 2 Sim No No No 400,00 4.800,00 4,12
2,066
105.000,00 1.082,47
1,181
3 88 2 Sim No Sim No 750,00 9.000,00 8,52 112.500,00 1.278,41

Tabela 12 Varivel alarme.
Loja rea N montras
Piso
trreo
Estacionamento
Prprio
Facilidade
Estacionamento
Alarme
Renda
Fa
Venda
Fa
8 216 1 Sim 1 lugar de garagem Sim No 1.000,00 12.000,00 4,63
1,296
265.000,00 1.226,85 1,051
58271
4 150 1 Sim 1 lugar de garagem Sim Pr-instalao 900,00 10.800,00 6,00 175.000,00 1.166,67

28

Tabela 13 Clculo da Taxa de Capitalizao.
Loja
Renda homogeneizada Valor homogeneizado
Taxa Capitalizao
1 572,80 6.873,61 5,40 148.624,16 1.402,11 4,62%
2 683,36 8.200,27 7,04 120.528,16 1.242,56 6,80%
3 619,95 7.439,42 7,04 109.344,63 1.242,55 6,80%
4 900,00 10.800,00 6,00 175.000,00 1.166,67 6,17%
5 721,54 8.658,54 5,77 139.850,74 1.118,81 6,19%
6 613,31 7.359,76 6,81 115.261,60 1.280,68 6,39%
7 1.010,16 12.121,95 7,77 199.786,77 1.536,82 6,07%
8 1.296,00 15.552,00 6,00 278.669,42 1.290,14 5,58%
Mdia 802,141 9625,6923 6,48 160.883,19 1.285,04 5,98%

29

3.3. Mtodo do Custo
A avaliao do imvel utilizando uma abordagem dinmica, numa postura involutiva,
assenta no princpio de antecipao, tendo por referncia o rendimento potencial do
imvel, aps a sua concluso. Assim, parte-se do pressuposto que o projeto ser
desenvolvido e explorado de acordo com os valores de explorao prospecionados,
sendo o valor do terreno traduzido pelo valor atual dos rendimentos futuros inerentes.
Os custos de desenvolvimento e encargos indiretos so subtrados aos resultados
estimados das vendas. O rendimento lquido assim calculado, descontado no perodo
de tempo considerado, a uma dada taxa, que reflete a rentabilidade esperada e o risco
inerente ao projeto de desenvolvimento considerado, de acordo com o mercado.
Devida a conjuntura econmica que o pas atravessa, considerou-se para o perodo de
vendas quatro anos, sendo que estas vo aumentando de ano para ano. Para a
construo considerou-se dois anos.
Na tabela seguinte (tabela 14) esto, de forma sumria, os custos de construo, os
custos indiretos (taxas camarrias, custo de projecto e custos administrativos) e as
vendas. De referir que as taxas camarrias foram retiradas do documento de taxas e
licenas municipais 2012 da Cmara Municipal de Braga. De seguida foram
calculados os fluxos da caixa projeto (Discounted Cash Flow). Desta forma, estimamos
para o terreno no seu estado atual, presente data, o seguinte valor de mercado:
129.810,79 , ou seja, aproximadamente 130.000,00 .

30

Tabela 14 vendas, custos diretos e indiretos do desenvolvimento imobilirio.

rea
Terreno
ABC (acima
solo)
rea construo (abaixo
solo)
Valores de Venda
(/m2)
Vendas Total
()
Custos Construo
()
Custos Indiretos
Taxas
Camarrias
Custos
Projeto
Custos
Administrativos
2.283.544,41 5.000,00 5,00% 2,50%
Tipo de
Ocupao
Comrcio 500 1.285,04 642.521,27
Habitao T2 700 1.229,13 860.389,20
Habitao T3 1550 1.437,00 2.227.356,55
reas Comuns 250
Garagem 500
Total 3000 3000 500 3.730.267,01 114.177,22 57.088,61
31

FLUXOS CAIXA DO PROJECTO Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Totais

Faseamento

Custos

Custos Administrativos 2,5%

40% 60%

100%
Construo

50% 50%

100%

Taxas Camarrias

100%

100%

Projetos

5%

95% 5%

100%
Vendas

Vendas das Construes

5% 20% 35% 40% 100%
Custos

Custos Administrativos 52.043,64 22.835,44 34.253,17

57.088,61
Construo 2.093.903,63 1.141.772,20 1.141.772,20

2.283.544,41

Taxas Camarrias 4.717,87 5.000,00

5.000,00
Projetos 107.430,74 108.468,36 5.708,86

114.177,22

Custos Totais

2.258.095,88 1.278.076,01 1.181.734,23
2.459.810,24
Vendas

Vendas das Construes 3.119.827,63 186.513,35 746.053,40 1.305.593,46 1.492.106,81 3.730.267,01
Custos de Comercializao 3% 93.594,83 5.595,40 22.381,60 39.167,80 44.763,20 111.908,01

Margem de Promoo 15% 467.974,14 27.977,00 111.908,01 195.839,02 223.816,02 559.540,05
Vendas Liquidas 2.558.258,65 152.940,95 611.763,79 1.070.586,63 1.223.527,58 3.058.818,95
FLUXOS CAIXA DO PROJECTO 300.162,78 -1.125.135,06 -569.970,44 1.070.586,63 1.223.527,58 599.008,71
Fluxos Acumulados

Juros de Perodo 5,24% -161.914,28 -58.957,08 -91.912,88 -40.630,37
Dvida Final do Perodo -1.125.135,06 -1.754.062,58 -775.388,82 407.508,38
Custo Bruto do Terreno 138.248,49
IMT 6,5%
VALOR ACTUAL LIQUIDO DO TERRENO 129.810,79
32

4. ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAO

4.1. Eventuais Reservas ao Valor Estimado para o Imvel
O valor indicado pressupe o terreno livre de quaisquer nus ou encargos, ou
quaisquer servides ou restries de utilidade pblica.
O valor atual do terreno foi calculado com base nas regras estabelecidas no Plano
Director Municipal de Braga.

4.2. Declarao de responsabilidade
A 1 de Julho de 2012 inspecionei o terreno.
O texto constante deste relatrio e as informaes nele contidas so corretas e
traduzem a verdade de acordo com o meu conhecimento e conforme consta nas
consideraes atrs expostas.
De acordo com o meu conhecimento, no foi omitida ou deturpada qualquer
informao que possa ser relevante para a determinao do valor de avaliao.
No tenho qualquer interesse presente ou futuro em nenhum dos itens avaliados.
No recebo nenhuma compensao resultante da anlise, opinies, concluses ou
utilizao deste relatrio.
As opinies, concluses e anlises deste relatrio foram desenvolvidas de acordo com
as exigncias do regulamento n08/2002 da CMVM.

4.3. Aplice de seguro do Perito Avaliador
minha inteno, promover junto da entidade seguradora o seguro de
responsabilidade civil necessrio, para poder exercer a atividade de perito avaliador.
33

Braga, 16 de Julho de 2012.


34

5. ANEXOS

35

ANEXO I LOCALIZAO DO TERRENO

Figura 1 Localizao do Terreno

36

ANEXO II FOTOGRAFIAS DA ENVOLVENTE E DO TERRENO

Figura 1 e 2 Envolvente: Complexo Desportivo da Rodovia e Rio Este.

Figura 3 e 4 Envolvente: Habitao multifamiliar e comrcio.

37

Figura 5 e 6 Terreno: Imvel em avaliao

38

ANEXO III PLANO DIRECTOR MUNICIPAL

Figura 4 Excerto do PDM de Braga

39

ANEXO IV - REGULAMENTO DO PLANO DIRECTOR MUNICIPAL DE BRAGA

Figura 5 Excerto do regulamento do PDM de Braga para Espaos Urbanizveis

Relatório Avaliação Ana Rita Neto Vieira

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