ConsultaPublicaCNSF Avaliacaoevalorizaca Imoveis

A AVALIAO E VALORIZAO DE IMVEIS
UMA ABORDAGEM INTEGRADA PARA O SISTEMA

FINANCEIRO PORTUGUS
DOCUMENTO DE CONSULTA
DEZEMBRO 2013
A Avaliao e Valorizao de Imveis
NDICE
1.
O OBJETO DA CONSULTA ............................................................................................................................................. 4
2.
O PROCESSO DE CONSULTA ........................................................................................................................................ 5
3.
SUMRIO EXECUTIVO ................................................................................................................................................... 6
4.
OS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS................................................................................................................ 8

4.1
AS CONDIES DE ELEGIBILIDADE DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS ............................................. 8
4.2
REGRAS DE CONDUTA E DE CONTROLO ..................................................................................................... 13
4.3
A INTERVENO DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS ....................................................................... 14

4.3.1 obrigatria a interveno de peritos avaliadores? ............................................................................. 14
4.3.2 Deve ser requerida a interveno de dois peritos avaliadores? ........................................................... 15
4.3.3 Devem existir regras de diversificao e de rotao dos peritos avaliadores de imveis? .................. 16
4.4
O RELATRIO DE AVALIAO ..................................................................................................................... 17

4.4.1 Deve ser exigido o cumprimento de normas internacionais de avaliao de imveis? ....................... 17
4.4.2 Quais os dados a que o perito avaliador deve aceder?......................................................................... 18
4.4.3 Como assegurar uma maior comparabilidade dos relatrios de avaliao? Qual o contedo mnimo
do relatrio de avaliao? ..................................................................................................................... 18
4.4.4 Como assegurar a portabilidade do relatrio de avaliao do imvel para o cliente bancrio? .......... 20
5.
6.
A VALORIZAO DOS IMVEIS PELAS ENTIDADES DO SISTEMA FINANCEIRO......................................21

5.1
Qual o conceito de valor do imvel?....................................................................................................... 21
5.2
Deve ser atribudo algum grau de discricionariedade s entidades do sistema financeiro na alterao do
valor do imvel determinado pelo perito avaliador? ............................................................................. 23
5.3
Qual a periodicidade mnima de avaliao dos imveis? ........................................................................... 24
5.4
Quais os deveres de corporate governance/controlo interno? ................................................................. 27
OS MEIOS OU INSTRUMENTOS DISPONVEIS PARA ASSEGURAR O CUMPRIMENTO DAS CONDIES
DEFINIDAS............................................................................................................................................................................... 31
6.1
Qual o papel das autoridades de superviso do sistema financeiro e das prprias entidades do sistema
financeiro? .................................................................................................................................................. 31
6.2
Quais os poderes de atuao perante os peritos avaliadores? .................................................................. 33
6.3
Deve existir transparncia/disclosure quanto aos peritos avaliadores de imveis que cumpram as
condies de elegibilidade?........................................................................................................................ 34
7.
REGIME TRANSITRIO ............................................................................................................................................... 35
8.
ANEXO .............................................................................................................................................................................. 37
1. O OBJETO DA CONSULTA
Em Portugal, os ltimos anos tm revelado ajustamentos negativos nos preos dos imveis, quer para fins
comerciais, quer para a habitao. Estes ajustamentos, conjugados com a ausncia para Portugal de ndices
credveis e reconhecidos internacionalmente sobre a evoluo dos preos nos mercados imobilirios,
suscitam preocupaes acrescidas do ponto de vista da superviso quanto correta avaliao e consequente
valorizao dos imveis. Efetivamente, o nosso pas, ao contrrio de outros nos quais o mercado imobilirio
apresenta um grau de desenvolvimento superior, no dispe de um mercado desenvolvido e duradouramente
estabelecido no qual seja possvel numa base contnua verificar os preos de mercado. Assim sendo e dada
a importncia e peso destes ativos, torna-se fundamental que o justo valor dos imveis seja determinado na
base de uma avaliao por um perito avaliador independente que detenha uma qualificao profissional
relevante e reconhecida e que tenha experincia quanto localizao e categoria do imvel que esteja a
ser avaliado.
Tambm do ponto de vista da estabilidade financeira, no pode ser ignorado que os bancos so a principal
fonte de financiamento do setor imobilirio e da aquisio de imveis pelas empresas e pelas famlias, sendo
que ajustamentos negativos nos preos dos imveis conduzem a uma deteriorao na qualidade dos ativos
detidos e podem contribuir para o aumento do incumprimento do crdito hipotecrio, com impacto na
rendibilidade e solvabilidade dos bancos. Por outro lado, tambm uma maior restrio nas condies de
concesso de crdito pelos bancos pode contribuir para agravar a evoluo dos preos no mercado
imobilirio, existindo assim canais de interligao, ou de contgio, que funcionam em ambos os sentidos.
Importa ainda considerar outros desideratos, em particular a defesa dos interesses dos participantes dos
fundos de investimento imobilirio e dos fundos de penses. Particularmente, importa que a valorizao dos
imveis reflita de forma to aproximada quanto possvel as condies e os preos de mercado, sendo
atualizada com uma frequncia adequada aos objetivos que se pretendem alcanar.
O objetivo do presente documento, elaborado no mbito do Conselho Nacional de Supervisores Financeiros
(CNSF) e que se submete a consulta, o de propor uma abordagem integrada destas temticas para o
sistema financeiro portugus, contribuindo para o aumento da confiana e da credibilidade das avaliaes de
imveis e do trabalho desenvolvido pelos peritos avaliadores. O documento aborda ainda os temas da
valorizao contabilstica, incluindo a definio dos critrios e periodicidade de avaliao, os quais devem ser
ajustados aos objetivos da superviso.
Neste documento so analisados diversos aspetos relacionados com as avaliaes de imveis, apresentando
as diferenas verificadas entre os diferentes setores do sistema financeiro, tentando concluir sobre as
vantagens e desvantagens das prticas em vigor, e propor, de forma fundamentada, o regime futuro.
Em matria de valorizao dos imveis pelas entidades do sistema financeiro portugus, cumpre referir que
os setores bancrio e segurador esto sujeitos a enquadramentos especficos que, em muitas situaes,
derivam de regras que se encontram definidas ao nvel da Unio Europeia. Este circunstancialismo verifica-se
quer ao nvel contabilstico (com as IAS/IFRS definidas pelo IASB e adotadas na Unio Europeia), quer ao
nvel prudencial (com a CRD e futura CRR/CRD IV para o setor bancrio, e com a Solvncia I e futura
Solvncia II para o setor segurador). Por outro lado, as preocupaes quanto valorizao dos imveis
nem sempre so coincidentes para todos os setores do sistema financeiro portugus. No setor dos fundos de
penses e dos fundos de investimento imobilirio est em causa a defesa dos respetivos participantes e,
nessa medida, a sobrevalorizao ou a subavaliao de um imvel resulta num prejuzo de alguns dos
participantes em favor dos restantes. J no caso do setor bancrio, sobretudo quando se trata de imveis que
caucionam crditos, o que est em causa assegurar que o valor do imvel no se encontra sobreavaliado,
no sentido de existir uma maior cautela ou prudncia que assegure que o risco de crdito no subavaliado
colocando em causa a solvabilidade da instituio. Assim, em contraste com o tema dos peritos avaliadores,
o presente documento de consulta conclui pela existncia de algumas diferenas na abordagem da
valorizao dos imveis por cada setor que devem ser preservadas pois tais diferenas resultam de princpios
ou fundamentos distintos, encontrando-se assim justificao para a sua no alterao.
2. O PROCESSO DE CONSULTA
O CNSF entende submeter o presente documento a consulta para que os agentes do mercado possam
pronunciar-se sobre o mesmo, endereando comentrios, sugestes e contributos em relao s solues
apresentadas.
Convidam-se, assim, os participantes do sistema financeiro, os peritos avaliadores de imveis, as
associaes de defesa dos consumidores, os acadmicos e o pblico em geral a pronunciar-se sobre o
presente documento at ao dia 15 de janeiro de 2014.
Os contributos devem ser remetidos para o Banco de Portugal, para o ISP e para a CMVM, preferencialmente
por correio eletrnico para os endereos info@bportugal.pt, desenvolvimento@isp.pt e DGIC@cmvm.pt
respetivamente. As respostas consulta podem igualmente ser expedidas, por correio normal ou por fax,
para uma das instituies (no caso do Banco de Portugal: R. Francisco Ribeiro, n. 2, 1150-165 Lisboa;
telefax n. 213 128 115; no caso do ISP: Departamento de Anlise de Riscos e Solvncia - Avenida da
Repblica n. 76, 1600-205 Lisboa; telefax: 217 954 610; no caso da CMVM: DGIC - Rua Laura Alves, n. 4,
Apartado 14258, 1064-003 Lisboa; telefax: 213 537 077).
Atendendo a razes de transparncia, o Banco de Portugal, o ISP e a CMVM propem-se publicar nos
respetivos stios na Internet um relatrio das principais questes suscitadas nas respostas consulta,
incluindo uma lista das entidades que responderam consulta, com exceo daquelas cujo autor solicite a
no divulgao do respetivo contributo ou autoria. Caso o respondente se oponha referida publicao deve
comunic-lo expressamente no contributo a enviar.
Qualquer dvida ou esclarecimento adicional sobre a presente consulta pode ser elucidada pela Dra. Isabel
Cardoso, do Departamento de Superviso Prudencial do Banco de Portugal, pelo Dr. Jos Jardim, do
Departamento de Anlise de Riscos e Solvncia do ISP e pelo Dr. Fernando Gomes, do Departamento de
Superviso de Gesto de Investimento Coletivo da CMVM.
3. SUMRIO EXECUTIVO
Relativamente s condies que os peritos avaliadores devem cumprir para a realizao das avaliaes de
imveis, na seco 4 prope-se que seja definido um regime nico, a aplicar de forma transversal, para os
peritos avaliadores que prestem servios de avaliao de imveis a qualquer dos trs setores do sistema
financeiro portugus, assente nos seguintes elementos:
Exigncia de idoneidade, qualificao, competncia e experincia profissional adequadas. Para

efeitos da avaliao da adequao da qualificao, competncia e experincia profissional, propese a criao de um colgio de peritos, o qual ser presidido pela CMVM, integrando o Banco de
Portugal e o ISP, e eventualmente personalidade independente com reconhecidos mritos na
atividade de avaliao de imveis.
Independncia e incompatibilidades dos peritos avaliadores, sendo exigvel, para todas as atividades
do sistema financeiro, o recurso a peritos avaliadores externos s instituies financeiras ou ao grupo
em que a instituio se integra. Adicionalmente, reconhecendo que o critrio de independncia no
se esgota nesta questo, definem-se igualmente requisitos de independncia financeira, de no
existncia de conflitos de interesses e do cumprimento de regras de conduta e de transparncia.
Subscrio pelo perito avaliador de seguro de responsabilidade civil adequado ao nmero e valor de
avaliaes a efetuar junto do sistema financeiro.
Regras de conduta e de controlo a observar pelos peritos avaliadores, devendo ser estabelecidas e
implementadas polticas e procedimentos / cdigo de conduta pelos peritos avaliadores de imveis.
Obrigatoriedade de recurso a peritos avaliadores de imveis para efeitos da determinao do valor

dos imveis. No que concerne ao nmero mnimo de avaliaes a que cada imvel deve ser sujeito,
para os imveis dos setores bancrio, segurador e dos fundos de penses exigida uma segunda
avaliao caso o valor do imvel seja superior a 2,5 milhes de euros. Para os imveis pertencentes
a fundos de investimento imobilirio mantm-se a exigncia de duas avaliaes para todos os
imveis, passando a ser exigida uma terceira avaliao quando as avaliaes divirjam entre si mais
de 20%.
Na seleo dos peritos avaliadores de imveis, as instituies devem assegurar uma diversificao
considerada adequada. Ainda, em termos de rotao, definem-se critrios que visam evitar que um
perito avaliador possa avaliar, de forma consecutiva, os mesmos imveis ao longo de um perodo de
tempo considervel.
Recomenda-se que os peritos avaliadores de imveis sigam as normas internacionais de avaliao

existentes.
Estabelece-se o dever de as instituies disponibilizarem ao perito avaliador, no momento da

avaliao, toda a informao e documentos solicitados pelo perito avaliador e relevantes para uma
correta avaliao do imvel.
Exigncia de um relatrio escrito (estando este suportado num contrato escrito) que evidencie o
trabalho e concluses do perito avaliador, sendo definida uma estrutura nica e um contedo mnimo
para esse relatrio. Assim, o relatrio de avaliao elaborado pelo perito avaliador deve seguir um
modelo nico subdividido por elementos de identificao, elementos de avaliao e elementos de

responsabilizao.
Como reflexo de preocupaes com uma maior proteo do cliente bancrio, estabelece-se que os
custos de avaliao de um imvel apenas podem ser imputados ao cliente, de forma direta ou
indireta, se estiver assegurada a portabilidade do respetivo relatrio de avaliao. Esta medida
possibilitar um funcionamento mais eficiente do mercado de crdito habitao, com a potencial
reduo de custos, financeiros e de tempo, para o cliente bancrio.
Em matria de valorizao dos imveis, a qual analisada na seco 5, prope-se o seguinte:
Quanto ao conceito de valor do imvel, para o setor bancrio adota-se o conceito de valor do bem
hipotecado (mortgage lending value ou MLV), como limite superior, para todos os imveis que
caucionam crditos hipotecrios. Trata-se de um conceito through-the-cycle (e no point-in-time),
o qual tem por base uma avaliao prudente do valor do imvel, considerando os aspetos
sustentveis a longo prazo desse imvel e as condies normais do mercado, afastando assim os
elementos especulativos dessa avaliao. Para as restantes situaes, o justo valor/valor de
mercado (point-in-time) o conceito de referncia.
No que se refere ao valor a considerar pelas entidades do sistema financeiro, tendo por base a
avaliao do perito avaliador, estabelece-se, para os setores bancrio, segurador e dos fundos de
penses, que deve ser considerada a mais baixa das duas avaliaes, quando existam duas
avaliaes. No caso do setor dos fundos de investimento imobilirio elimina-se a discricionariedade
atualmente concedida s entidades gestoras, passando a valorizao dos imveis a ser definida de
acordo com um critrio objetivo que ter por base exclusiva a avaliao dos peritos avaliadores.
Relativamente periodicidade mnima exigida para a avaliao dos imveis pelos peritos, um imvel
deve ser reavaliado sempre que ocorram circunstncias que conduzam a alteraes significativas
(diminuies materiais, no caso do setor bancrio) no valor do imvel e, para os setores bancrio,
segurador e dos fundos de penses, densifica-se o conceito de alteraes significativas por
referncia ao quantitativo (mximo) de 10%.
Ainda, entende-se que a periodicidade mnima de avaliao deve ser reduzida para alguns tipos de
imveis e de situaes, como o caso dos imveis recebidos em reembolso de crdito prprio e
outros imveis em balano das instituies de crdito valorizados ao justo valor e dos imveis dos
setores segurador e dos fundos de penses fechados, em que se prope a reduo de 3 para 2
anos, desde que no se verifiquem alteraes significativas no valor do imvel durante este perodo
caso em que a periodicidade ser menor. Tambm os fundos de investimento imobilirios fechados
de subscrio pblica veem o prazo reduzido para 1 ano, sendo que no caso dos fundos de
investimento imobilirio abertos a periodicidade da avaliao ser reduzida para um prazo entre 6
meses e um ano.
No que concerne aos deveres de corporate governance / controlo interno, as entidades devem
documentar, de forma clara e rigorosa, a verificao do valor dos imveis, nomeadamente, com a
descrio dos critrios e da periodicidade de reviso, bem como incluir na anlise, e documentar, o
juzo crtico sobre os potenciais efeitos de limitaes includas nos relatrios de avaliao e a
justificao para variaes materiais ocorridas nos valores de avaliao face a relatrios anteriores,
quando aplicvel.
Na seco 6, relativa aos meios ou instrumentos para assegurar o cumprimento pelos peritos avaliadores das
condies definidas, estabelece-se que, de modo a exercer a sua atividade em qualquer um dos setores do
sistema financeiro, os peritos avaliadores de imveis devem estar registados na CMVM. O incumprimento
pelos peritos avaliadores das regras legais a que esto sujeitos pode ser motivo de suspenso ou
cancelamento desse registo por parte da CMVM.
O Banco de Portugal e o ISP mantero o poder de exigir uma nova avaliao do imvel por outro perito
avaliador quando o valor atribudo pela avaliao lhes suscite reservas.
Em matria de transparncia/disclosure, a lista atualizada de peritos avaliadores de imveis que estejam
registados na CMVM ser divulgada no stio da Internet das trs autoridades, permitindo ter conhecimento
dos peritos avaliadores de imveis que prestam servios ao sistema financeiro.
Finalmente, na seco 7, apresenta-se o regime transitrio que permite a adaptao das instituies e dos
prprios peritos avaliadores s regras propostas.
4. OS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS

Trata-se de redefinir requisitos (mnimos) a cumprir pelos peritos avaliadores que prestem servios de
avaliao de imveis ao sistema financeiro portugus, assegurando a definio de um regime mais exigente
que contribua para assegurar uma maior credibilizao deste servio perante terceiros, bem como a
harmonizao/convergncia dos requisitos para os trs setores do sistema financeiro portugus.
4.1 AS CONDIES DE ELEGIBILIDADE DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS

Inclui-se nesta vertente a definio de um conjunto de condies de idoneidade, qualificao, competncia e
experincia profissional, bem como de princpios de independncia e de normas ticas ou deontolgicas,
incluindo regras de incompatibilidade e de conflito de interesses, que os peritos avaliadores devem cumprir na
prestao do servio de avaliao de imveis junto de qualquer dos setores do sistema financeiro portugus.
Aqui se inclui ainda a obrigatoriedade de o perito avaliador subscrever um seguro de responsabilidade civil.
No quadro I, que se apresenta no anexo, identificado o regime em vigor em cada um dos setores do
sistema financeiro portugus sobre esta temtica.
A idoneidade
A idoneidade constitui uma premissa essencial no desenvolvimento de qualquer atividade relacionada com o
setor financeiro em Portugal, conforme se conclui das disposies vigentes na legislao aplicvel aos
setores bancrio, segurador, dos fundos de penses e do mercado de valores mobilirios.
No que se refere a requisitos de idoneidade, para o setor dos fundos de investimento imobilirio encontra-se
estabelecido que a inscrio do perito avaliador requer o preenchimento de um questionrio da CMVM, de
onde constam informaes relativas sua idoneidade.
Entende-se que o requisito de idoneidade deve ser aplicado a todos os peritos avaliadores que prestem
servios de avaliao de imveis no mbito do sistema financeiro portugus.
Regime futuro:
Para todos os setores, estabelecido o requisito de idoneidade para os peritos avaliadores de
imveis.
Na apreciao deste requisito, deve ser avaliada a forma como o perito avaliador gere habitualmente
os seus negcios ou exerce a sua profisso, em especial nos aspetos que revelem incapacidade para
decidir de forma ponderada, criteriosa e independente, ou a tendncia para no cumprir pontualmente
as suas obrigaes ou para ter comportamentos incompatveis com a preservao da confiana nas
suas funes.
Para este efeito, o perito avaliador dever preencher um questionrio, nos moldes do existente
atualmente na CMVM, e entregar o respetivo certificado de registo criminal.
Este regime representa uma abordagem integrada para todo o sistema financeiro portugus.
Qualificao, competncia e experincia profissional
A atividade de avaliao de imveis tem vindo a merecer das diversas instncias responsveis pela qualidade
da formao, educao, associaes profissionais e demais utilizadores da informao produzida pelos
peritos avaliadores de imveis, um cada vez maior interesse e empenho na existncia das condies
propcias realizao de um trabalho de qualidade em sede de avaliaes de imveis.
Assim, surgiram nos ltimos anos em Portugal um vasto conjunto de cursos da responsabilidade de vrias
instituies educativas, mormente do ensino superior, na rea da avaliao imobiliria, que oferecem um
conjunto diversificado de alternativas. Tambm as instituies profissionais, especialmente as internacionais,
tm vindo a reforar a importncia da formao dos peritos avaliadores de imveis.
Para o sistema financeiro portugus, verifica-se que embora existam princpios gerais harmonizados quanto
qualificao, competncia e experincia profissional dos peritos avaliadores, subsistem porm diferenas
quanto ao seu detalhe ou concretizao.
Nomeadamente, quanto qualificao, no setor dos fundos de investimento imobilirio encontra-se previsto
que a inscrio na CMVM requer, entre outros requisitos, a certificao por entidade certificadora autorizada
pela CMVM para o efeito. Para os setores segurador e dos fundos de penses, exigido que o perito
avaliador possua licenciatura, ps-graduao ou mestrado, adequados avaliao de patrimnios
imobilirios. No caso do setor bancrio existe o princpio de que o perito avaliador deve possuir habilitaes
adequadas ao desempenho das respetivas funes.
Em matria de qualificao, a definio apenas de princpios no suficiente, pelo que se prope a sua maior
concretizao atravs da adoo da regra atualmente vigente nos setores segurador e dos fundos de
penses.
Regime futuro:
Prope-se exigir que o perito avaliador possua licenciatura, ps-graduao ou mestrado adequados
avaliao de imveis.
Para todos os setores e em matria de experincia profissional, prope-se que seja definido na
regulamentao o princpio geral de que o perito avaliador de imveis deve possuir experincia
profissional adequada.
Ser constitudo um colgio de peritos para reconhecimento da qualificao e avaliao da

experincia profissional, presidido pela CMVM, com representantes do Instituto de Seguros de
Portugal, do Banco de Portugal e eventualmente de personalidade independente com reconhecidos
mritos na atividade de avaliao de imveis.
Atravs de convite dos seus membros e em funo das matrias a serem analisadas, as associaes
do sistema financeiro e as associaes de peritos avaliadores podero participar no colgio de
peritos a ttulo consultivo.
Nas funes do colgio de peritos incluem-se a avaliao da experincia profissional dos candidatos
a peritos avaliadores, bem como o debate sobre outras questes relacionadas com a prestao ao
sistema financeiro de servios de avaliao de imveis.
A independncia (e incompatibilidades)
A independncia dos peritos constitui um critrio da maior relevncia para assegurar a qualidade e
integridade das avaliaes e a consequente credibilidade das mesmas perante entidades terceiras.
Em no raras vezes essa independncia tem sido associada ao facto de se tratar de um perito externo
instituio em causa. Porm, convir realar que a atual regulamentao prudencial portuguesa e o direito
1
comunitrio aplicvel ao setor bancrio conferem expressamente a possibilidade de o perito avaliador no

ser externo, mas sim interno instituio, desde que independente do processo de deciso do crdito. O que
est em causa assegurar que o perito avaliador no est sujeito a conflito de interesses, isto , a presses
1 Conforme Diretiva n. 2006/48/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de junho de 2006, relativa ao acesso
atividade das instituies de crdito e ao seu exerccio. Esta Diretiva revogada com efeitos a partir de 1 de janeiro de
2014 pelo conjunto composto pela Diretiva n. 2013/36/UE (CRD IV) e pelo Regulamento n. 575/2013/UE (CRR).
10
da parte da rea de concesso de crdito, quer no sentido de aumentar o valor de avaliao dos imveis,
numa fase expansionista do ciclo, quer de diminuir esse valor, numa fase mais restritiva na concesso do
crdito.
Constatou-se que, em geral, o sistema bancrio portugus recorre predominantemente a peritos externos,
tendncia que se tem acentuado ao longo dos ltimos anos. Esta constatao parece implicar que uma
transio para a exigncia de peritos externos no apresentaria custos acrescidos significativos. Faz-se ainda
notar que esta proposta surge como uma condio necessria para a instituio da portabilidade do relatrio
de avaliao do imvel para o cliente bancrio, conforme proposta apresentada na seco 4.4.4.
Embora se trate de uma matria sensvel, entende-se, porm, que os riscos de conflitos de interesses
associados internalizao das avaliaes superam o eventual aumento dos custos inerentes contratao
de peritos externos. importante assegurar que o regime promove a perceo de que a independncia existe
de facto .
Regime futuro:
Para todos os setores, prope-se estabelecer a exigncia do recurso a peritos avaliadores de imveis
externos entidade ou ao grupo em que a entidade se integra.
Salienta-se que, a condio de se tratar de um perito externo passa a ser uma condio necessria para
todos os setores do sistema financeiro portugus. Contudo, no se trata de uma condio suficiente para
assegurar a independncia do perito avaliador. Importa verificar que no existe uma dependncia financeira
do perito avaliador face instituio ou ao grupo em que tal instituio se integra. Dever ser ainda avaliado
se a existncia de outras relaes de negcios entre o perito avaliador e a instituio constitui uma ameaa
significativa independncia do perito avaliador.
Regime futuro:
Para todos os setores, prope-se a definio de regras estritas de independncia financeira e de no
existncia de conflitos de interesses (v.g. interesses pessoais, econmicos ou comerciais),
designadamente:
- Quanto independncia:
i) No independente o perito avaliador que se encontre numa situao suscetvel de afetar a
imparcialidade da avaliao ou a sua iseno de anlise, nomeadamente por existir qualquer interesse
especfico no imvel objeto de avaliao ou, no caso do setor bancrio, qualquer relao, comercial
ou pessoal, com o devedor;
ii) Na contratao de perito avaliador a entidade responsvel por verificar a no existncia de
dependncia financeira do perito avaliador face a essa entidade e face ao respetivo grupo;
11
iii) A remunerao do perito avaliador no pode depender direta ou indiretamente do valor da

avaliao do imvel, e no caso dos fundos de investimento imobilirio e dos fundos de penses, do
valor da respetiva unidade de participao.
- Quanto ao regime de incompatibilidades, no podem ser selecionadas:
i) As pessoas singulares ou coletivas que pertencem aos rgos sociais da entidade ou dos
associados dos fundos de penses em causa ou dos depositrios dos fundos de investimento
imobilirio em causa, ou de pessoas coletivas que se encontrem em relao de domnio ou de grupo,
com a entidade, associados dos fundos de penses em causa ou depositrio dos fundos de
investimento imobilirio em causa;
ii) As pessoas que tm uma relao de trabalho subordinado com qualquer uma das entidades
referidas na alnea anterior;
iii) As pessoas que detm participaes qualificadas no capital social da entidade ou dos associados
dos fundos de penses em causa ou do depositrio dos fundos de investimento imobilirio em causa;
iv) As pessoas coletivas que se encontram em relao de domnio ou de grupo com a entidade,
associados dos fundos de penses em causa ou depositrios dos fundos de investimento imobilirio
em causa;
v) As pessoas coletivas cujos direitos de voto pertenam, direta ou indiretamente, em percentagem
igual ou superior a 2%, a pessoa singular que mantenha uma relao profissional com a entidade;
vi) As pessoas singulares ou coletivas que, relativamente ao imvel a avaliar, prestem em simultneo,
ou tenham prestado nos dois ltimos anos, de forma direta ou indireta, entidade, ou aos fundos por
si geridos, servios de consultoria e mediao imobiliria;
vii) As pessoas que detenham, direta ou indiretamente, unidades de participao dos fundos a que o
imvel respeita ou que tenham estabelecido relaes contratuais que dependam do valor do imvel
ou do valor da unidade de participao;
viii) As pessoas singulares ou coletivas que se encontrem numa das situaes referidas nas alneas i)
a vi) em relao a sociedade imobiliria detida pelo fundo;
ix) Qualquer pessoa que se encontre numa situao suscetvel de afetar a sua iseno de anlise,
nomeadamente, qualquer interesse especfico no imvel objeto de avaliao, qualquer relao,
comercial ou pessoal, com a entidade.
Compete prpria entidade conhecer as relaes referidas acima, podendo exigir ao perito avaliador
uma declarao que ateste a inexistncia de incompatibilidades previamente realizao da
avaliao.
12
Deve ser estabelecida a obrigatoriedade de contrato escrito entre o perito avaliador e a entidade, pelo
qual sejam estabelecidos os termos em que exercida a atividade.
A exigncia de seguro de responsabilidade civil
Ao contrrio das regulamentaes aplicveis aos setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, a
regulamentao aplicvel aos fundos de investimento imobilirio exige que o perito avaliador subscreva um
seguro de responsabilidade civil relativo ao exerccio da atividade de avaliao.
O capital mnimo deste seguro , atualmente, de 250.000 por perito avaliador. Nada obsta, no entanto que
as entidades gestoras dos fundos de investimento imobilirio exijam aos peritos avaliadores seguros mais
elevados para que recorram aos servios desses avaliadores.
A existncia de um seguro de responsabilidade civil potencia a segurana da avaliao quer para o perito
avaliador, quer para os destinatrios da mesma. Para o perito avaliador, porque permite minimizar os
impactos financeiros de um eventual erro na avaliao efetuada. Para os destinatrios, porque um
instrumento de segurana acrescido a usar em caso de necessidade de ressarcimento.
Regime futuro:
Para todos os setores, prope-se estabelecer a exigncia aos peritos avaliadores de imveis de
seguro de responsabilidade civil adequado ao nmero e valor das avaliaes a realizar por cada perito
avaliador.
No que diz respeito ao valor mnimo do capital do seguro de responsabilidade civil, o valor do seguro
deve ser adequado ao volume de negcios de cada perito. De modo a facilitar a implementao deste
princpio, prope-se que o valor mnimo do capital seguro seja estabelecido em 500 000, podendo
este montante ser inferior (250 000) se o perito avaliador comprovar no ter montante de carteira de
avaliao de imveis que justifique um capital seguro to elevado.
4.2 REGRAS DE CONDUTA E DE CONTROLO

Regime futuro:
Para todos os setores, prope-se estabelecer polticas e procedimentos/cdigo de conduta dos
peritos avaliadores de imveis:
1. Os peritos avaliadores de imveis que prestem servios ao sistema financeiro portugus devem
adotar polticas e procedimentos escritos adequados e eficazes que regulem, designadamente:
i) Os padres de tica, de independncia, de qualificao profissional e de organizao interna que
devem observar no desempenho das suas funes;
13
ii) As metodologias e prticas profissionais usadas para garantir a qualidade dos seus servios;
iii) Os termos em que podem realizar operaes pessoais sobre os imveis ou instrumentos
financeiros abrangidos pela sua atividade de avaliao ou os instrumentos financeiros com eles
relacionados;
iv) A sua poltica em matria de conflitos de interesses e o mtodo de determinao da remunerao
que deve ser seguido para garantir a independncia e objetividade da avaliao elaborada e,
designadamente, para garantir que a remunerao dos peritos avaliadores no se encontra
dependente, direta ou indiretamente, do valor de avaliao do imvel ou do valor das unidades de
participao dos fundos;
v) As regras relativas ao segredo profissional.
2. Os peritos avaliadores de imveis esto dispensados da adoo das polticas e dos procedimentos
previstos no nmero anterior caso se sujeitem a um cdigo de conduta e / ou deontolgico aprovado
por uma associao profissional representativa de peritos avaliadores de imveis que assegure a
monitorizao e sancionamento do seu incumprimento.
3. Tratando-se de peritos avaliadores que sejam pessoas coletivas, estas devero assegurar o
cumprimento do cdigo por parte de todos os seus colaboradores que sejam peritos avaliadores,
independentemente da natureza da relao jurdica que com estes mantenham.
4. O disposto no nmero anterior no prejudica a competncia fiscalizadora e sancionatria,
designadamente da CMVM (ver seco 6).
4.3 A INTERVENO DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS

4.3.1
obrigatria a interveno de peritos avaliadores?
As normas internacionais de contabilidade (IAS/IFRS) aplicveis aos setores bancrio e segurador no

exigem o recurso aos servios de avaliao de peritos avaliadores para a determinao do justo valor dos
imveis. Efetivamente a nica referncia expressa encontrada respeita IAS 40 (Propriedades de
investimento), em que se recomenda, mas no se exige, o recurso a avaliadores independentes:
Incentiva-se uma entidade, mas no se lhe exige, que determine o justo valor das propriedades de
investimento na base de uma valorizao por um avaliador independente que tenha uma qualificao
profissional relevante e reconhecida e que tenha experincia recente na localizao e na categoria da
propriedade de investimento que esteja a ser valorizada (IAS 40, p.32).
J para efeitos prudenciais, no setor segurador encontra-se expressamente definida a obrigatoriedade de
recurso a peritos avaliadores na determinao do justo valor do imvel. O mesmo recurso a peritos
avaliadores ainda obrigatrio para os setores dos fundos de penses e dos fundos de investimento
imobilirio.
14
Porm, para o setor bancrio, essa obrigatoriedade nem sempre existe. Nomeadamente, em termos de
requisitos de capital para cobertura do risco de crdito apenas esto definidas regras especficas de
avaliao por perito avaliador para os imveis destinados a habitao e para os imveis para fins comerciais,
na medida em que apenas estas duas categorias de imveis so aceites como mitigantes do risco de crdito.
A obrigatoriedade de interveno de um perito avaliador na determinao do valor do imvel deve aplicar-se
a todas as categorias de imveis.
Regime futuro:
Para todos os setores, prope-se definir a obrigatoriedade de recurso a peritos avaliadores para
efeitos da determinao do valor dos imveis.
Em particular, para o setor bancrio prope-se definir a obrigatoriedade de recurso a peritos

avaliadores para os imveis em balano das instituies de crdito que sejam valorizados pelo justo
valor, bem como para os imveis classificados como ativos correntes detidos para venda, onde se
incluem os imveis recebidos em reembolso de crdito prprio (nestes casos, o justo valor influencia
a valorizao do imvel quando o justo valor do imvel inferior ao valor contabilizado), e ainda para
todas as categorias de imveis que caucionam crditos.
4.3.2
Deve ser requerida a interveno de dois peritos avaliadores?
Relativamente ao setor bancrio, a legislao e regulamentao prudencial aplicvel possibilita o recurso a

um nico perito avaliador de imveis. De igual modo, para os setores segurador e dos fundos de penses,
quando o valor do imvel seja igual ou inferior a 7,5 milhes de euros, apenas exigido um nico perito
avaliador.
Porm, quando o imvel em causa tiver um valor superior a 7,5 milhes de euros, os regimes segurador e
dos fundos de penses exigem duas avaliaes distintas e, nestes casos, dever ser considerada a avaliao
de valor inferior.
Por sua vez, a regulamentao aplicvel aos fundos de investimento imobilirio define que os imveis devem
ser avaliados por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, salientando-se que a proposta infra
referida (na seco 5.2) relativa valorizao de imveis com base em duas avaliaes, implica
necessariamente a avaliao por mais que um perito avaliador.
Regime futuro:
Para os setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, os imveis de valor superior a 2,5
milhes de euros devem ser avaliados por dois peritos avaliadores, devendo ser considerada a mais
baixa das duas avaliaes.
15
16
Para o setor dos fundos de investimento imobilirio todos os imveis, independentemente do seu
valor, sero valorizados de acordo com um critrio objetivo tendo por base exclusiva a avaliao de
dois peritos avaliadores. Adicionalmente, caso as avaliaes se afastem mais de 20%, ser necessria
uma terceira avaliao, sendo a valorizao determinada em funo das trs avaliaes.
4.3.3
Devem existir regras de diversificao e de rotao dos peritos avaliadores de

imveis?
Para o setor bancrio, encontra-se definido, como princpio geral, o dever de as instituies de crdito
selecionarem os peritos avaliadores de imveis de forma a assegurar uma adequada diversificao e rotao.
Tambm para os setores segurador e dos fundos de penses se encontra definido o dever de as entidades
supervisionadas efetuarem a seleo dos peritos avaliadores de modo a que no exista uma concentrao
excessiva de avaliaes efetuadas pelo mesmo perito, procurando, sempre que o peso relativo do patrimnio
imobilirio o aconselhe, assegurar uma adequada diversificao. Nada referido, porm, quanto rotao.
Relativamente ao setor dos fundos de investimento imobilirio, reala-se que no existem, na
regulamentao atual, regras relativas diversificao e rotao dos peritos avaliadores.
A diversificao e rotao dos peritos avaliadores de imveis so relevantes por vrios motivos. Para alm da
credibilizao da avaliao do imvel ao longo do tempo, igualmente importante para obviar a eventuais
conflitos
de
interesses,
bem
como
para
contribuir
para
objetivo
da
no
existncia
de
dependncia/familiaridade dos peritos avaliadores face a uma instituio.

Regime futuro:
Relativamente diversificao, as instituies tm o dever de selecionar os peritos avaliadores de
imveis de forma a assegurar uma adequada diversificao.
No que respeita rotao:
- No caso de ser exigida mais de uma avaliao para o imvel em questo:
i) Em cada avaliao de um imvel deve participar um perito avaliador que no tenha avaliado
esseimvelna data de avaliao anterior;
ii) O mesmo perito avaliador no pode avaliar o mesmo imvel em mais do que duas datas
sucessivas;
iii) O mesmo perito avaliador, em cada perodo de quatro anos, no pode participar em mais do que
50% das avaliaes de um imvel (ainda que se possam definir excees, designadamente quanto s
avaliaes de projetos de construo em que os mesmos peritos avaliadores podem realizar todas as
avaliaes exigveis at concluso do projeto).
- Se apenas for exigida uma avaliao, o mesmo perito avaliador no pode avaliar o mesmo imvel
em mais do que duas datas sucessivas.
4.4 O RELATRIO DE AVALIAO

4.4.1
Deve ser exigido o cumprimento de normas internacionais de avaliao de imveis?
A nvel internacional, existem trs organizaes representativas dos profissionais do setor imobilirio
relevantes no que respeita avaliao de imveis, so elas: TEGoVA The European Group of Valuers'
Associations; RICS Royal Institution of Chartered Surveyors; e IVSC International Valuation Standards
Committee. Estas entidades so responsveis pela emisso das seguintes normas internacionais de
avaliao, respetivamente: European Valuation Standards; RedBook; International Valuation Standards.
Apesar da existncia das referidas normas, considera-se que no se deve indicar uma delas como referncia
a ser seguida pelos peritos avaliadores, na medida em que nenhuma prevalece sobre as restantes em termos
internacionais.
Verificou-se que todas as normas de avaliao supra enunciadas apontam para a aplicao das normas
internacionais de contabilidade para efeitos de relato financeiro (v.g. IAS 16, IAS 40, IFRS 5 e IFRS 13),
nomeadamente para os imveis que sejam avaliados ao justo valor, sendo a IFRS 13 (Fair value
measurement) a referncia na avaliao dos imveis para efeitos de relato financeiro. A IFRS 13 foi adotada
pela Unio Europeia a partir de 1 de janeiro de 2013, sendo de aplicao obrigatria para as instituies de
crdito e empresas de seguros. Neste sentido, aquando da avaliao de um imvel ao justo valor para
efeitos de relato financeiro, dever ser seguido um dos seguintes mtodos de avaliao apresentados na
IFRS 13: (i) market approach; (ii) cost aproach; (iii) income approach. A utilizao da IFRS 13 como referncia
vantajosa na medida em que se trata de uma norma de avaliao ao justo valor reconhecida
internacionalmente, inclusive, como j referido, pelas trs organizaes j identificadas.
No que respeita em particular aos mtodos de avaliao a utilizar pelos peritos avaliadores de imveis,
salienta-se que a regulamentao aplicvel a todos os setores do sistema financeiro portugus j prev que
sejam elegveis os trs mtodos referidos na IFRS 13.
Importa salientar que a questo da ausncia de um nico normativo de avaliao de imveis
internacionalmente aceite tem vindo a ser debatida a nvel da Unio Europeia, nomeadamente no mbito da
Comisso Europeia. J em 2004, para o setor bancrio, os representantes dos consumidores no Forum
Group on Mortgage Credit recomendavam que a Comisso Europeia devia definir a utilizao de normas
internacionalmente aceites de avaliao de imveis. No ano seguinte, novamente para o setor bancrio, a
2
Comisso Europeia reiterou a sua preocupao pela existncia de distintos regimes de avaliao dos
imveis, dificultando a comparabilidade dentro do espao europeu, e defendeu a adoo de um normativo
nico como a forma mais eficaz de solucionar esta questo. Por sua vez, em 2008, os Estados-membros
foram incentivados a aceitar os relatrios de avaliao realizados noutros pases, ao mesmo tempo que se
Green Paper on Mortgage Credit.
17
defendeu o desenvolvimento e utilizao de normas de avaliao fiveis. Tambm o International Accounting

Standards Board (IASB) referiu
que pretende promover a convergncia internacional das normas de
avaliao de imveis, sendo que esta convergncia provocaria naturalmente alteraes nas prprias normas
internacionais de contabilidade.
Regime futuro:
Recomenda-se
que
os
peritos
avaliadores
de
imveis
sigam
as
normas
de
avaliao
internacionalmente reconhecidas (incluindo as regras quanto aos trs mtodos de avaliao elegveis
acima descritos) mas estas no so impostas.
4.4.2
Quais os dados a que o perito avaliador deve aceder?
A regulamentao aplicvel aos fundos de investimento imobilirio impe que sempre que informaes ou
elementos relevantes que possam influenciar a determinao do valor do imvel estejam inacessveis ao
perito avaliador ou no lhe tenham sido disponibilizados, o mesmo deve evidenciar no relatrio de avaliao
as limitaes do valor final proposto. A mesma regulamentao refere tambm que nesse caso se est
perante um relatrio com reservas, e como tal ter que ser remetido CMVM pelo perito avaliador. A
regulamentao define igualmente que o relatrio de avaliao deve mencionar o valor da renda data da
avaliao, se o imvel se encontrar arrendado, ou, caso contrrio, uma estimativa das rendas que
previsivelmente possa gerar.
No obstante, mesmo para o caso das sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio importa
que a legislao defina mais objetivamente que as entidades devem disponibilizar toda a documentao de
que disponham e que possa influenciar a avaliao do imvel pelo perito avaliador, incluindo os contratos de
arrendamento e eventuais propostas de transao do imvel recebidas desde a ltima avaliao efetuada.
Regime futuro:
Para todos os setores, prope-se o estabelecimento do dever de as instituies disponibilizarem aos
peritos avaliadores toda a informao e documentao relevante para efeitos de avaliao do imvel
pelo perito avaliador (designadamente, contratos de arrendamento e eventuais propostas de
transao do imvel recebidas desde a ltima avaliao efetuada).
4.4.3
Como assegurar uma maior comparabilidade dos relatrios de avaliao? Qual o

contedo mnimo do relatrio de avaliao?
Neste ponto, existe alguma homogeneidade nas regras dos vrios setores do sistema financeiro portugus,
conforme quadro II apresentado em anexo.
IAS 16, Basis for Conclusions 25.
18
Assim, define-se o contedo mnimo dos relatrios de avaliao como sendo o conjunto resultante da reunio
dos contedos definidos para os diferentes setores do sistema financeiro portugus, o que no implica
alteraes significativas relativamente ao regime que est em vigor em cada um dos setores.
A proposta de harmonizao do contedo mnimo exigido aos relatrios de avaliao traduz-se numa maior e
melhor comparabilidade entre os relatrios de avaliao elaborados.
Regime futuro:
Para todos os setores, prope-se o seguinte contedo mnimo dos relatrios de avaliao:
1- ELEMENTOS DE IDENTIFICAO
a) Identificao da entidade detentora do imvel;
b) Identificao dos peritos avaliadores de imveis que elaboram o relatrio de avaliao, bem como
do correspondente nmero de identificao atribudo pela CMVM (ver seco 6). Quando aplicvel,
identificao da denominao social da pessoa coletiva por conta de quem os peritos avaliadores
de imveis atuam e do nmero de identificao atribudo pela CMVM (ver seco 6);
c) Identificao completa e rigorosa do imvel objeto da avaliao, designadamente se um prdio
urbano, rstico ou misto;
d) Identificao da entidade que solicitou a avaliao;
e) Indicao das seguintes datas:
i) Do contrato de prestao de servios entidade para elaborao do relatrio de avaliao;
ii) Da solicitao inicial pela entidade para avaliao do imvel;
iii) Do trmino do trabalho de campo de avaliao do imvel;
iv) Da concluso da avaliao do imvel e do relatrio de avaliao.
f) Indicao da data a que se reporta a avaliao e da data da anterior avaliao efetuada ao imvel,
se for caso disso.
2 - ELEMENTOS DE AVALIAO
a) Descrio do imvel, com as caractersticas de localizao, estado de conservao, tipo de
construo e utilizao, e outras circunstncias ou factos que sejam determinantes e justificativos
do valor de avaliao;
b) Identificao clara da amplitude da inspeo efetuada ao imvel avaliado;
c) Fundamentao da escolha do ou dos mtodos de avaliao e descrio pormenorizada da sua
aplicao;
d) Valor da renda data de avaliao e identificao dos respetivos arrendatrios, se o imvel se
encontrar arrendado ou, caso contrrio, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa
libertar, se aplicvel;
e) Estimativa das despesas de conservao, manuteno e outros encargos indispensveis
adequada explorao econmica do imvel;
f) Anlise da envolvente de mercado do imvel, designadamente em termos de insero geogrfica e
da existncia de infraestruturas circundantes que possam influenciar o seu valor;
19
g) Descrio das diligncias efetuadas, de estudos e dados setoriais utilizados e de outras

informaes relevantes para a determinao do valor do imvel;
h) Justificao da utilizao de taxas de atualizao, remunerao, capitalizao, depreciao e
outros parmetros utilizados pelo perito avaliador, com identificao do modo como foram
considerados, ou no, os efeitos de volatilidade de mercado de curto prazo ou as condies de
mercado temporrias;
i) Indicao de eventuais transaes e/ou propostas efetivas de aquisio utilizadas na avaliao,
relativas a imveis de idnticas caractersticas;
j) Devem ser identificadas e justificadas outras variveis utilizadas no mtodo de avaliao e que
contribuam para o seu resultado;
l) Identificao do(s) valor(es) de avaliao para cada uma das fraes autnomas do imvel;
m) Indicao clara do valor atribudo ao imvel.
3 ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAO
a) Identificao de eventuais reservas ao valor determinado para o imvel;
b) Declarao expressa do perito avaliador quanto ao cumprimento dos requisitos de independncia
e de que no se encontra abrangido por nenhuma incompatibilidade prevista na legislao;
c) Declarao do perito avaliador em como efetuou a avaliao de acordo com as exigncias legais;
d) Indicao da aplice de seguro de responsabilidade civil, bem como da respetiva empresa de
seguros e validade do seguro;
e) Assinatura do perito avaliador de imveis e data de entrega do relatrio de avaliao entidade.
4.4.4
Como assegurar a portabilidade do relatrio de avaliao do imvel para o cliente

bancrio?
Para o setor bancrio portugus e no momento atual verifica-se que, em geral, num processo de contratao
de um crdito habitao, o custo da avaliao do imvel por um perito avaliador suportado pelo cliente.
Embora esse relatrio de avaliao seja, de acordo com as melhores prticas, disponibilizado ao cliente
bancrio, constata-se que esse custo pode constituir um dos entraves pesquisa a efetuar pelo cliente
bancrio junto de outras instituies de crdito. A mesma situao poder verificar-se num processo de
transferncia do crdito.
Cumpre assim assegurar que as instituies bancrias apenas podero imputar ao cliente o custo da
avaliao de um imvel desde que esteja assegurada a portabilidade dessa avaliao. O conceito de
portabilidade aplicado aos relatrios de avaliao e ao cliente bancrio traduz-se no reconhecimento mtuo
por diferentes instituies de crdito que atuam em Portugal da avaliao de um imvel realizada por um
perito avaliador independente.
20
A implementao deste conceito para os relatrios de avaliao assenta na adeso voluntria pelas
diferentes instituies de crdito, procedendo-se divulgao da lista das instituies aderentes,
semelhana do operado no caso dos servios mnimos bancrios. Reala-se que, tal como anteriormente
descrito, a no adeso (voluntria) implicar a impossibilidade de imputao ao cliente, seja de forma direta
ou indireta, de quaisquer custos com a avaliao do imvel.
O processo envolve ainda, no que respeita aos peritos avaliadores, a existncia de uma lista com a
identificao dos peritos avaliadores externos elegveis que rena o acordo de todas as instituies
aderentes, sendo que a escolha do perito avaliador seria realizada pela primeira instituio de crdito a quem
4
o cliente bancrio se dirigisse ou, em alternativa, de forma aleatria .

A proposta apresentada permitir assim um funcionamento mais eficiente do mercado de crdito habitao,
com a potencial reduo dos custos, quer financeiros quer de tempo, para o cliente bancrio. Refira-se ainda
que a proposta permitiria assegurar um maior de-link entre cada instituio de crdito e cada perito avaliador
de imveis, permitindo um funcionamento mais eficaz da disciplina de mercado, reforando assim a
credibilidade dos servios de avaliao prestados pelos peritos avaliadores.
Por ltimo, faz-se notar que a proposta apresentada em nada interfere com o processo de anlise de risco
pela instituio de crdito, em que o valor de avaliao do imvel um parmetro externo, sem prejuzo da
anlise crtica a realizar pela instituio de crdito,
Regime futuro:
Para o setor bancrio ir ser criado um sistema em que seja assegurada a portabilidade do relatrio
de avaliao para o cliente bancrio. Em particular, as instituies bancrias apenas podero imputar
ao cliente, seja de forma direta ou indireta, os custos da avaliao de um imvel, desde que esteja
assegurada a portabilidade dessa avaliao.
Esta proposta envolver a definio do enquadramento legal e regulamentar de suporte adeso
(voluntria) das instituies de crdito a esse sistema de portabilidade.
Trata-se de um regime especfico para o setor bancrio face atividade em causa.
5. A VALORIZAO DOS IMVEIS PELAS ENTIDADES DO SISTEMA FINANCEIRO

5.1 Qual o conceito de valor do imvel?
No que respeita ao conceito de valor do imvel deve atender-se finalidade da avaliao e ao
enquadramento regulamentar existente para cada setor do sistema financeiro portugus.
Para cada caso, o perito avaliador selecionado apenas poderia proceder avaliao desde que verificados os critrios
de independncia aplicveis.
21
Para os setores dos fundos de penses e dos fundos de investimento imobilirio o conceito de valor do
imvel encontra-se estabelecido nas normas de contabilidade definidas a nvel nacional (pelo ISP e pela
CMVM, respetivamente). Em ambos os casos vigora o conceito do justo valor, o qual corresponde ao preo
que seria recebido pela venda do imvel numa transao ordenada entre participantes no mercado data da
mensurao nas condies vigentes de mercado, independentemente do valor apurado ser diretamente
observvel ou estimado por recurso a outra tcnica de avaliao.
J para os setores bancrio e segurador, deve distinguir-se entre as perspetivas contabilstica e prudencial.
Ao nvel contabilstico, vigoram, em geral, as normas internacionais de contabilidade definidas pelo IASB
(IAS/IFRS), tal como adotadas na Unio Europeia, verificando-se que as regras contabilsticas de valorizao
dos imveis em balano diferem consoante a classificao/uso de cada imvel. Grosso modo, as normas
permitem a opo pela valorizao dos imveis pelo valor de custo ou pelo justo valor.
Quanto s normas prudenciais, as quais visam assegurar a solvabilidade das instituies financeiras e a
estabilidade do sistema, enquanto no setor segurador vigora a regra do justo valor na valorizao de todos os
imveis em balano, para o setor bancrio regista-se uma maior diversidade de situaes e,
consequentemente, de normas, podendo distinguir-se entre os imveis em balano e os imveis que
caucionam os diferentes tipos de crditos.
Para os imveis em balano das instituies de crdito, verifica-se que so reconhecidas e aplicadas as
regras contabilsticas internacionais acima referidas, embora com a aplicao de filtros prudenciais para as
5
mais-valias no realizadas .
Para os imveis que caucionam crditos, as normas nacionais e da Unio Europeia apenas reconhecem
como mitigantes de risco de crdito os imveis destinados a habitao e os imveis para fins comerciais,
pelo que apenas para estas categorias de imveis existem regras especficas quanto sua avaliao. Para
estes imveis, a legislao bancria prudencial portuguesa e comunitria reconhecem expressamente o
valor de mercado (market value ou MV) e o valor do bem hipotecado(mortgage lending value ou MLV)
como limites mximos ao valor a atribuir aos imveis. Trata-se de dois conceitos distintos o primeiro pointin-time (MV) e o segundo through-the-cycle (MLV):
-
O valor de mercado (MV) corresponde a um montante estimado segundo o qual os imveis seriam
transacionados na data de avaliao entre um comprador e vendedor interessados, no quadro de
uma transao em condies normais de mercado, em que as partes atuam cada qual com
conhecimento de causa, de forma prudente e sem coao;
O valor do bem hipotecado (MLV) corresponde ao valor do imvel determinado por uma avaliao
prudente do valor comercial futuro do imvel, tendo em conta aspetos sustentveis a longo prazo do
Em finais de 2004 foi prevista, ao nvel da Unio Europeia (CEBS Guidelines on prudential filters for regulatory capital), a
aplicao de filtros prudenciais para os ganhos potenciais (no realizados) em imveis de uso prprio e propriedades de
investimento valorizados ao justo valor. Assim, apenas so aceites para efeitos prudenciais 45% dos ganhos potenciais
(no mbito do Tier 2).
22
imvel, as condies normais e do mercado local, a utilizao corrente e as utilizaes alternativas

adequadas do imvel. Assim, os elementos especulativos no devem ser tomados em conta na
avaliao do imvel.
A avaliao dos imveis que caucionam os crditos hipotecrios deveria ter por base o conceito de mortgage
lending value (MLV), como limite superior, no podendo de qualquer modo o valor atribudo ser superior ao
valor de mercado (MV) conforme j atualmente definido em Portugal para os crditos afetos s obrigaes
hipotecrias. O privilegiar do MLV asseguraria uma maior prudncia e uma menor volatilidade no valor
atribudo aos imveis, permitindo assim uma maior proteo face a eventuais incumprimentos no crdito.
Regime futuro:
Para o setor bancrio, prope-se estender o conceito de valor do bem hipotecado (mortgage lending
value ou MLV) a todos os imveis que caucionam crditos hipotecrios.
Trata-se de um regime especfico para o setor bancrio face atividade em causa.

Para as restantes situaes do sistema financeiro, ser aplicado o conceito de justo valor / valor de
mercado, quando aplicvel.
5.2 Deve ser atribudo algum grau de discricionariedade s entidades do sistema financeiro
na alterao do valor do imvel determinado pelo perito avaliador?
Em causa est se as prprias instituies podem proceder alterao do valor do imvel determinado pelo
perito avaliador.
Para o setor bancrio, para efeitos do clculo dos requisitos de capital para risco de crdito, as legislaes da
Unio Europeia e nacional permitem que possa ser atribudo a um imvel que caucione um crdito um valor
inferior ao valor determinado pelo perito avaliador. As normas definidas tm por base uma preocupao de
prudncia, de no sobrevalorizao do valor dos imveis que garantem os crditos concedidos, sendo assim
permitida instituio a aplicao de critrios mais cautelosos. No porm permitida a atribuio ao
imvel de um valor superior ao valor determinado pelo perito avaliador.
Nos setores segurador e dos fundos de penses as instituies encontram-se vinculados ao valor do imvel
determinado pelo perito avaliador.
Tal como referido na seco 4.3.2, para os setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, os imveis
de valor superior a 2,5 milhes de euros devem ser avaliados por dois peritos avaliadores, devendo ser
considerada a mais baixa das duas avaliaes. Assim, nestas situaes e para o setor bancrio, as
instituies de crdito no podem atribuir aos imveis um valor superior ao valor mais baixo das duas
avaliaes. No caso dos setores segurador e dos fundos de penses, as entidades esto vinculadas ao valor
mais baixo das duas avaliaes.
23
24
No caso dos fundos de investimento imobilirio, e para os imveis acabados, o valor atribudo aos imveis
pelas sociedades gestoras pode variar dentro do intervalo compreendido entre o respetivo valor de aquisio
e a mdia simples do valor atribudo pelos respetivos peritos avaliadores, o que no vai de encontro aos
padres internacionais quanto s regras aplicveis ao setor dos fundos de investimento imobilirio. A
existncia desta possibilidade, na medida em que introduz arbitrariedade, desvirtua a objetividade com que
cada interessado avalia o valor do imvel atribudo pelos peritos avaliadores. A avaliao efetuada pelo perito
6
dever ser sempre reconhecida pela entidade como vlida .

Regime futuro:
Prope-se, para os fundos de investimento imobilirio, a eliminao da discricionariedade atualmente
concedida s entidades gestoras na valorizao dos imveis acabados integrantes das carteiras dos
fundos de investimento imobilirio, passando a valorizao de imveis nas carteiras dos fundos de
investimento imobilirio a ser definida de acordo com um critrio objetivo que ter por base exclusiva
a avaliao dos peritos independentes.
Porm, como referido na seco 4.3.2, pode dar-se o caso de ter que haver uma 3 avaliao, sendo
que nessa situao a valorizao ser determinada pelas trs avaliaes.
Este regime especfico para os fundos de investimento imobilirio.
5.3 Qual a periodicidade mnima de avaliao dos imveis?

No quadro seguinte identificado o regime atualmente em vigor em cada um dos setores do sistema
financeiro portugus, quanto periodicidade mnima de avaliao dos imveis por peritos avaliadores:
Instituies de Crdito
Empresas de
Seguros
Fundos
Fundos de Investimento
de
Imobilirio
Penses
Critrio geral
A avaliao do imvel deve ser revista
A avaliao do imvel deve
Os imveis dos fundos de
por perito avaliador sempre que as
ser revista sempre que se
investimento imobilirio devem
informaes disponveis indiquem que
verifiquem
ser avaliados por, pelo menos,
possa ter ocorrido uma diminuio
substanciais nas condies
dois
substancial do valor do imvel ou que
do mercado imobilirio ou
independentes
sempre
este
que se tenham modificado
ocorram
circunstncias
materialmente em relao aos preos
significativamente
suscetveis
de
gerais do mercado.
pressupostos que estiveram
alteraes
na
valor do imvel.
valor
possa
ter
diminudo
Para efeitos do disposto no pargrafo

anterior, a instituio de crdito deve
base
alteraes
da
os
anterior
peritos
avaliadores
que
induzir
significativas
no
avaliao.
Excecionam-se os casos de avaliaes que contenham informao errada, situao em que a entidade deve, obviamente, promover a
respetiva correo, no entanto, nunca pode estar em causa o que dependa exclusivamente do trabalho do perito avaliador.
25
Empresas de
Fundos
Seguros
de
Imobilirio
Penses
verificar a evoluo do valor do imvel,
nomeadamente com base em mtodos
estatsticos e ou ndices reconhecidos e
que se considerem adequados. Essa
utilizao deve ser fundamentada pela
instituio, devendo previamente ser
remetido ao Banco de Portugal um
relatrio com a descrio detalhada dos
ndices ou mtodos estatsticos que a
instituio se prope utilizar e dos
fundamentos para a sua utilizao,
acompanhado de um parecer sobre a
adequao dos mesmos elaborado por
um
perito
avaliador
independente
externo de reconhecida idoneidade.

A periodicidade mnima de verificao
da evoluo do valor de imvel a
seguinte:
i) 1 ano, para os imveis recebidos em
reembolso de crdito prprio e para as
caues
sobre
imveis
para
fins
comerciais;
ii) 3 anos para as caues sobre
imveis destinados a habitao.
A verificao deve ser mais frequente
quando
as
estiveram
condies
sujeitas
de
a
mercado
alteraes
significativas.
Periodicidade
(mnima)
de
avaliao por
3 anos para:
- Imveis recebidos em reembolso de
crdito prprio;
perito
avaliador
3 anos
anos,
para
projetos de construo.
fundos
de
penses
prprios da instituio ou 500 mil euros,
fechados.
no caso de hipoteca sobre imveis
euros, no caso de hipoteca sobre

imveis para fins comerciais;
Os
projetos
de
construo
devem ser avaliados sempre
- Crditos que excedam 5% dos fundos
destinados a habitao, ou 1 milho de
2 anos, com exceo dos
ano,
que o auto de medio da

situao da obra, elaborado
pela empresa de fiscalizao,
para
apresentar uma incorporao
fundos
de
de
valor
superior
10%
26
Empresas de
Fundos
Seguros
de
Imobilirio
Penses
Para os restantes imveis no existe
penses
uma periodicidade mnima de avaliao
abertos.
quantificada
aplicando-se
relativamente ao anterior.
critrio
geral acima descrito.

Outras
situaes
Deve tambm existir avaliao

dos
imveis,
com
uma
antecedncia no superior a 6
meses, em casos de aumento
ou reduo de capital (fundos
fechados) ou previamente
autorizao da fuso de FII, se
no existirem avaliaes com
menos de 6 meses face data
de produo de efeitos da
fuso.
Para o setor bancrio, o dever de verificao da evoluo do valor do imvel pelas instituies de crdito,
onde se inclui a anlise da evoluo dos mercados imobilirios, surge como uma ferramenta complementar
avaliao do imvel pelo perito avaliador. Isto , ao invs de se reduzir a periodicidade (mnima) de avaliao
do imvel pelo perito avaliador, vigoram, para o setor bancrio, deveres mais pormenorizados de anlise da
evoluo do valor dos imveis, sendo que dessa anlise deve resultar a concluso pela necessidade, ou no,
de (re)avaliao de um imvel, ou conjunto de imveis, por peritos avaliadores. Assim, quando os mercados
imobilirios se apresentem mais volteis, existir uma maior periodicidade de avaliao dos imveis por
peritos avaliadores. Pelo contrrio, quando os mercados imobilirios se apresentem estveis, essa
periodicidade ser menor ou mesmo, para algumas categorias de imveis, no existir a necessidade de
(re)avaliao.
Em relao aos critrios gerais descritos no quadro anterior constata-se porm que no se encontra definido
o que se entende por alteraes significativas ou por diminuio material do valor de um imvel, pelo que
se prope a sua densificao. Nomeadamente, poder atender-se materialidade da alterao em termos
quantitativos absolutos e/ou relativos, por referncia quer ao mercado imobilirio, quer ao valor do imvel.
Esta proposta abrange quer o setor bancrio, quer os setores segurador e dos fundos de penses.
Regime futuro:
Sugere-se manter o princpio geral de reavaliao do imvel sempre que ocorram alteraes das
circunstncias que conduzam a alteraes significativas (diminuies materiais no caso do setor
bancrio) no valor do imvel.
Sugere-se ainda, para os setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, densificar o conceito
de alteraes significativas, ou de diminuio material, por referncia ao quantitativo (mximo) de
10%.
A no reduo da periodicidade mnima de avaliao dos imveis por perito avaliador, para os imveis que
caucionam crditos, revela-se tambm consistente com a proposta de adoo do conceito de mortgage
lending value (MLV) para estes imveis (cfr. seco 5.1).
A legislao portuguesa e da Unio Europeia aplicvel ao setor bancrio reconhece ainda, conforme descrito
no quadro anterior, a possibilidade de as instituies de crdito recorrerem a ndices ou mtodos estatsticos
reconhecidos e que se considerem adequados. Embora para Portugal se reconhea que se trata de uma
matria que carece ainda de desenvolvimento, destaca-se que se encontram em estudo diversos projetos,
quer de iniciativa pblica (INE), quer privada, que podero vir colmatar algumas das principais lacunas
existentes para uma adequada anlise da evoluo dos mercados imobilirios em Portugal.
Para os restantes setores do sistema financeiro portugus, considerando a cada vez maior volatilidade dos
mercados imobilirios nacionais e o princpio de valorizao de acordo com o valor de mercado, considera-se
que seria adequada uma reviso da periodicidade (mnima) de avaliao por perito avaliador exigida.
Regime futuro:
Prope-se a reduo na periodicidade (mnima) de avaliao por perito avaliador, para:
- Os contratos de seguros ligados a fundos de investimento (reduo de 3 anos para 1 ano);

- Os fundos de investimento imobilirio abertos (reduo de 2 anos para um prazo entre 6 meses e
um ano) ;
- Os fundos de investimento imobilirio fechados (reduo de 2 anos para 1 ano);
- Os setores bancrios (para os imveis recebidos em reembolso de crdito prprio e para os imveis
em balano valorizados ao justo valor), segurador e para os fundos de penses fechados (reduo de
3 anos para 2 anos).
5.4 Quais os deveres de corporate governance/controlo interno?

Para alm dos princpios gerais de controlo de riscos, de gesto prudente e de controlo interno que se
7
encontram definidos para todos os setores do sistema financeiro portugus , constata-se que, para o setor
bancrio, existem normas especficas definidas quanto rea de avaliao/valorizao de imveis.
Relativamente ao setor dos fundos de investimento imobilirio, quanto a corporate governance / controlo interno
aplicam-se as regras genricas previstas, designadamente, nos artigos 305.- A e 305. - B do Cdigo dos Valores
Mobilirios, nos termos dos quais as entidades gestoras devem, nomeadamente, identificar e gerir os riscos relacionados
com a sua atividade. As entidades gestoras tm ainda que remeter, em conformidade com o previsto no Regulamento da
CMVM n. 2/2007, um relatrio de controlo interno anual CMVM.
27
28
Em particular, para os imveis recebidos em reembolso de crdito prprio, recomenda-se que o processo de
acompanhamento/verificao seja atribudo formalmente a uma unidade da estrutura orgnica da instituio
de crdito que, neste mbito, seja, designadamente, responsvel pelas seguintes funes:
(i)
Verificar o valor dos imveis com recurso a ndices ou mtodos estatsticos;
(ii)
Desenvolver os contactos necessrios com os peritos avaliadores (internos ou externos) com vista a
informar sobre os fins a que se destinam as avaliaes e o contedo mnimo do relatrio;
(iii) Analisar os relatrios de avaliao elaborados pelos peritos, em particular quanto s concluses
(incluindo a adequao do mtodo utilizado face classificao contabilstica do imvel) e eventuais
limitaes que, de alguma forma, possam influenciar o valor da avaliao que deva ser considerado;
(iv)
Assegurar mecanismos de controlo sistemtico da periodicidade das avaliaes e de alerta para

situaes anmalas (por exemplo, variaes bruscas dos valores de avaliao);
(v) Documentar, de forma clara e rigorosa, a verificao do valor dos imveis, nomeadamente com a
descrio dos critrios e da periodicidade de reviso, bem como incluir na anlise, e documentar, o
juzo crtico sobre os potenciais efeitos de limitaes includas nos relatrios de avaliao e a
justificao para variaes materiais ocorridas nos valores de avaliao face a relatrios anteriores,
quando aplicvel.
Porm, trata-se apenas de recomendaes e, no momento atual, aplicam-se apenas aos imveis recebidos
em reembolso de crdito prprio.
No que respeita a deveres de organizao e de reporte s autoridades de superviso, apresenta-se no
quadro seguinte as regras existentes:
Imveis
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Imobilirio
A instituio deve manter
As
atualizada uma ficha para
sociedades gestoras de fundos de entidades gestoras conservaro
cada imvel, ou conjunto de
penses devem ter disponvel para em arquivo, pelo prazo mnimo
imveis,
consulta e, quando solicitado, para de
conhecer,
que
a
permita
todo
empresas
de
seguros
as O princpio geral o de que as
cinco
anos,
todos
os
reporte ao Instituto de Seguros de documentos e registos relativos
momento: a data da ltima
Portugal,
um
registo
avaliao, o valor atribudo,
contendo
os
elementos
a metodologia de avaliao,
identificados no ficheiro Imveis.xls Assim, entre outra, a entidade
disponvel
entidade
avaliadora,
no
Portal
informtico, aos fundos de investimento que

mnimos administrem.
ISPnet,
com gestora
deve
ter
histrico de avaliaes e o
informao histrica e atualizada sobre permanentemente
responsvel pela anlise.
os terrenos ou edifcios por si detidos e, toda a documentao relativa

de
forma
segmentada,
sobre
disponvel
os avaliao dos imveis.
terrenos ou edifcios detidos pelos

fundos de penses por si geridos.
Lista
de
A instituio deve possuir,
A lista de possveis peritos
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Imobilirio
29
peritos
em permanncia, uma lista
avaliadores de imveis tem,
avaliadores
atualizada
desde logo, que constar no
dos
avaliadores
com
peritos
selecionados,
identificao
respetivo
dos
seleo
A entidade gestora deve ter
dos
disponvel a lista de peritos
imveis avaliados por cada
avaliadores
perito avaliador.
Para
as
crdito
utilizados
instituies
emitentes
Obrigaes
de
gesto do fundo.
critrios que presidiram

respetiva
regulamento
de
de
na
imveis
avaliao
de
cada um dos imveis.
de
hipotecrias,
esta lista deve ser remetida

ao Banco de Portugal at ao
final do ms de Janeiro, com
referncia a 31 de Dezembro
de cada ano, e, se aplicvel,
com
indicao
das
alteraes face ao reporte

anterior.
Relatrios
A instituio deve assegurar
As
de avaliao
que as avaliaes realizadas
sociedades gestoras de fundos de pelos peritos avaliadores todos
(em
penses devem ter disponvel para os relatrios de avaliao que
suporte
fsico
ou
empresas
de
seguros
as Devem ser remetidos CMVM
informtico) se encontram
consulta e, quando solicitado, para contenhas reservas;
disponveis para consulta,
reporte ao Instituto de Seguros de
sempre que seja necessrio.
Portugal, o relatrio de avaliao dos

terrenos ou edifcios detidos por si ou
por fundo de penses por si gerido,
incluindo
das
avaliaes
no
prevalecentes efetuadas aos terrenos e

edifcios com valor superior a sete
milhes e meio de euros, bem como a
escritura ou o contrato-promessa de
Devem ser enviados CMVM,

pelas entidades gestoras, os
relatrios de avaliao que,
relativamente a um mesmo
imvel
momento
de
avaliao, apresentem valores

que divirjam entre si, tendo por
referncia a mais baixa das
avaliaes, mais do que 20%.
compra e venda se a escritura ainda

no tiver sido efetuada
O registo informtico e os relatrios de
avaliao,
escritura
ou
contrato-
promessa devem ser enviados ao ISP

5 dias teis aps solicitao do envio.
Recurso
Deve ser remetido ao Banco
Apenas
est
prevista
ndices
ou
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Imobilirio
30
de Portugal um relatrio com
seguinte situao: caso o valor
mtodos
a descrio detalhada dos
resultante da aplicao dos 3
estatsticos
ndices
mtodos
ou
mtodos
previstos
na
estatsticos que a instituio
regulamentao
se prope utilizar e dos
divergncias significativas face
fundamentos
aquele que resulte da aplicao
para
sua
utilizao, acompanhado de
de
parecer sobre a adequao
disponveis para o mercado
dos mesmos elaborado por
imobilirio,
um
avaliador pronunciar-se sobre
perito
independente
avaliador
externo
de
indicadores
apresente
deve
ou
ndices
perito
as razes das mesmas.
reconhecida idoneidade.
Regime futuro:
Prope-se estabelecer que, no mbito dos deveres de corporate governance / controlo interno,
referentes rea de avaliao/valorizao de imveis as entidades atribuam formalmente a uma
unidade da estrutura orgnica as seguintes funes:
i) Conhecer a evoluo dos preos nos mercados imobilirios, com recursos a ndices ou mtodos
estatsticos, quando
existentes, e comparar com o
valor considerado para os imveis;
ii) Desenvolver os contactos necessrios com os peritos avaliadores com vista a inform-los sobre os
fins a que se destinam as avaliaes;
iii) Analisar os relatrios de avaliao elaborados pelos peritos, em particular quanto s concluses
(incluindo a adequao do mtodo utilizado face classificao contabilstica do imvel) e eventuais
limitaes que, de alguma forma, possam ter impacto no valor da avaliao;
iv) Assegurar mecanismos de controlo sistemtico da periodicidade das avaliaes e implementar um
sistema de alertas (por exemplo, variaes bruscas dos valores de avaliao);
v) Documentar, de forma clara e rigorosa, a anlise subjacente avaliao e valorizao dos imveis,
nomeadamente, com a descrio dos critrios e da periodicidade de reviso, bem como incluir na
anlise, e documentar, o juzo crtico sobre os potenciais efeitos de limitaes includas nos relatrios
de avaliao e a justificao para variaes materiais ocorridas nos valores de avaliao face a
relatrios anteriores, quando aplicvel.
O regime apresentado traduz-se numa abordagem integrada para o sistema financeiro portugus, com
exceo da alnea i), a qual no ser aplicvel ao setor dos fundos de investimento imobilirio,
considerando que j existe uma norma atual que atribui a responsabilidade aos peritos avaliadores de
refletirem nos prprios relatrios as razes para as divergncias significativas entre o valor proposto
resultante da aplicao dos mtodos de avaliao previstos face ao obtido da aplicao de

indicadores ou ndices disponveis para o mercado imobilirio.
No que respeita aos relatrios de avaliao, prope-se ainda o seguinte:
i) Para o setor dos fundos de investimento imobilirio, definir a obrigatoriedade de remessa imediata
CMVM dos relatrios de avaliao, nos seguintes termos:
- Pelos peritos avaliadores, dos relatrios de avaliao que contenham reservas, e
- Pelas entidades, dos relatrios de avaliao que, relativamente a um mesmo imvel e momento de
avaliao, apresentem valores que divirjam entre si, tendo por referncia a mais baixa das avaliaes,
mais do que 20%.
ii) Para os setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, definir o seguinte:
- Estabelecimento do dever de cada entidade supervisionada elaborar uma lista atualizada em que
sejam identificados todos os relatrios de avaliao que contenham reservas ou que, quando existem
2 avaliaes, estas distem entre si mais de 20%. A lista deve conter, nomeadamente a identificao do
imvel, do perito avaliador, da data de avaliao, do valor de avaliao, do contedo das reservas
emitidas, bem como a anlise crtica da entidade supervisionada quanto s reservas descritas ou
quanto s diferenas de avaliao verificadas;
- A lista referida no pargrafo anterior deve ser remetida s respetivas autoridades de superviso
com uma periodicidade mnima semestral, com referncia a junho e a dezembro de cada ano, devendo
ser realadas as alteraes introduzidas face ao anterior reporte;
- O Banco de Portugal e o Instituto de Seguros de Portugal podero, a todo o momento, solicitar s
respetivas entidades supervisionadas o envio da lista atualizada ou de quaisquer relatrios de
avaliao.
6. OS MEIOS OU INSTRUMENTOS DISPONVEIS PARA ASSEGURAR O CUMPRIMENTO DAS

CONDIES DEFINIDAS
6.1 Qual o papel das autoridades de superviso do sistema financeiro e das prprias
entidades do sistema financeiro?
No modelo em vigor para os setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, no existe um registo ou
a inscrio prvia dos peritos avaliadores de imveis que prestam servios s entidades supervisionadas, no
dispondo o Banco de Portugal e o Instituto de Seguros de Portugal de poderes diretos de atuao/superviso
sobre os peritos avaliadores de imveis. A verificao da avaliao e valorizao dos imveis assim
31
realizada sobre as prprias instituies supervisionadas 8, a quem as normas se dirigem, cabendo a essas
instituies assegurar o cumprimento dos princpios ou regras definidos para os peritos avaliadores e sendo
da responsabilidade dessas instituies o eventual incumprimento das regras.
A CMVM, por seu turno, tem implementado, um modelo de inscrio prvia, que em tudo se assemelha a um
modelo de registo (alis, anteriormente, era j esse o regime em vigor). Acresce que, conforme artigo 3 da
Portaria n. 81/2012 de 29 de maro, regulado o reconhecimento das qualificaes profissionais dos peritos
avaliadores de imveis integrados em patrimnio de fundos de investimento imobilirio, nos termos do qual, a
CMVM a autoridade nacional competente para proceder ao reconhecimento daquelas qualificaes
profissionais dos peritos avaliadores de imveis.
No mbito dos respetivos poderes de superviso sobre as instituies, quer o Banco de Portugal, quer o
Instituto de Seguros de Portugal dispe porm do poder de (i) recusar as avaliaes realizadas por
determinado perito avaliador, quando existam dvidas fundadas sobre a sua atuao, exigindo que a
instituio designe outro perito avaliador ou de (ii) exigir uma nova avaliao do imvel por outro perito
avaliador, quando o valor atribudo pela avaliao lhe suscite reservas. Sobre os poderes (futuros) do Banco
de Portugal e do ISP, manter-se- o poder de exigir instituio uma nova avaliao do imvel por outro
perito avaliador quando o valor atribudo pela avaliao lhe suscite reservas.
No caso do setor dos fundos de penses, para alm das regras j descritas, verifica-se que, para os peritos
avaliadores que procedem avaliao de imveis para as sociedades gestoras de fundos de penses, existe
um controlo aquando da primeira avaliao efetuada. Isto , sempre que um novo perito avaliador realize uma
avaliao para determinada sociedade gestora, esta dever enviar ao ISP, junto com o primeiro relatrio de
avaliao o Curriculum detalhado do perito avaliador, e uma lista com indicao das outras entidades para as
quais o perito avaliador tenha efetuado avaliaes. Atravs da anlise desta informao, o ISP verifica se o
perito tem as condies de nomeao requeridas pela regulamentao aplicvel. Contudo, no efetuada
por parte do ISP qualquer divulgao dos peritos considerados como aptos para a realizao de avaliaes
de imveis.
No caso da regulamentao aplicvel ao setor dos fundos de investimento imobilirio, para alm dos poderes
de superviso sobre as sociedades gestoras dos fundos de investimento, exigida a inscrio prvia dos
peritos avaliadores de imveis junto da autoridade de superviso CMVM. O regime diferencia-se assim e
desde logo, no que se refere ao acesso atividade de perito avaliador de imveis.
A inscrio prvia dos peritos avaliadores independentes junto da CMVM, permite, no obstante no se tratar
de um registo, controlar previamente o cumprimento dos requisitos exigidos pela regulamentao para
acesso atividade de avaliao de imveis integrantes das carteiras de fundos de investimento. A inscrio
dos peritos avaliadores junto da CMVM permite, por outro lado, a divulgao atravs do seu sistema de
8
Destaca-se tambm o papel dos auditores externos, quer no mbito da reviso legal/auditoria s contas, quer no mbito
de trabalhos especficos (v.g. para o setor bancrio, a anlise da elegibilidade dos crditos afetos a obrigaes
hipotecrias para efeitos de emisso de pareceres ou do relatrio anual do auditor independente).
32
difuso da lista dos peritos avaliadores independentes inscritos. O mercado (e restantes interessados) dispe,
assim, de informao sobre a identidade dos peritos que preenchem em cada momento, os requisitos
previstos na lei para o desenvolvimento da atividade de avaliao de imveis integrantes das carteiras de
fundos de investimento.
Regime futuro:
O CNSF considera que a certificao e o registo dos peritos avaliadores devem ser efetuados
seguindo um modelo nico, gerido pela CMVM, com o apoio de um colgio de peritos. Sobre o
assunto, ver seco 4.1 (no tema de qualificao, competncia e experincia profissional). Realase que a CMVM tem implementado, como referido no presente documento de consulta, um modelo de
inscrio prvia, que em tudo se assemelha a um modelo de registo (alis, anteriormente, era j esse
o regime em vigor).
Salienta-se que, sobre os poderes do Banco de Portugal e do ISP, manter-se- o poder de exigir s
instituies uma nova avaliao do imvel por outro perito avaliador quando o valor atribudo pela
avaliao lhe suscite reservas.
6.2 Quais os poderes de atuao perante os peritos avaliadores?

Para os setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, o Banco de Portugal e o Instituto de Seguros
de Portugal no dispem de poderes diretos de atuao/superviso sobre os peritos avaliadores de imveis,
sendo o enfoque da superviso exercido sobre as entidades supervisionadas, isto , sobre as entidades s
quais os peritos avaliadores de imveis prestam servios.
No caso dos fundos de investimento imobilirio, para alm dos poderes de superviso sobre as sociedades
gestoras dos fundos de investimento, a superviso recai igualmente sob o prprio perito avaliador de
9
imveis . A CMVM para alm do supra mencionado atual regime de inscrio prvia dispe de outras
prerrogativas. Com efeito, a regulamentao define que o incumprimento pelos peritos avaliadores das regras
legais a que os mesmos se encontram sujeitos fundamento de suspenso, pela CMVM, da sua atividade de
avaliao de imveis de fundos de investimento imobilirio.
Passando a existir um registo dos peritos avaliadores de imveis, deve igualmente ser contemplada a figura
do cancelamento do registo.
Constitui igualmente um grupo de primordial importncia, a superviso exercida perante os auditores das contas para
efeitos das quais intervm os referidos peritos, uma vez que os auditores confrontam-se no desempenho da sua atividade
com as avaliaes de imveis, necessria para a sua atividade, tendo por isso poder de validao sobre a mesma.
33
A regulamentao da CMVM prev ainda um regime de responsabilidade. Os peritos avaliadores so

responsveis pelos danos causados entidade gestora ou aos participantes dos fundos de investimento
imobilirio, decorrentes de erros ou omisses, constantes dos relatrios de avaliao, que lhes sejam
imputveis. A entidade gestora responde solidariamente, e independentemente de culpa, pelos danos
causados aos participantes.
No que respeita ao Banco de Portugal e ao ISP, visto que a regulamentao dirigida s entidades dos
setores bancrio, segurador e dos fundos de penses, estas entidades so responsveis perante os
respetivos clientes/participantes, sendo que, pelo princpio geral, os peritos avaliadores de imveis so
responsveis perante toda e qualquer entidade a quem prestem o servio de avaliao de imveis.
Regime futuro:
Na regulamentao da CMVM sero inseridas as duas seguintes normas:
1. O incumprimento pelos peritos avaliadores das regras legais a que os mesmos se encontrem
sujeitos , consoante a gravidade da conduta, fundamento de suspenso ou cancelamento do
respetivo registo como perito avaliador;
2. A prestao de falsas declaraes, nomeadamente, na elaborao do relatrio de avaliao,
fundamento de inibio do exerccio de atividade de avaliao de imveis.
6.3 Deve existir transparncia/disclosure quanto aos peritos avaliadores de imveis que
cumpram as condies de elegibilidade?
A CMVM divulga atravs do seu sistema de informao a lista dos peritos avaliadores inscritos junto de si.
Num quadro, como o atual, de inscrio prvia, a divulgao dos peritos avaliadores inscritos aparece como
corolrio lgico de um regime destes, atenta a importncia que assume a divulgao ao mercado (e restantes
interessados) da lista de peritos avaliadores de imveis que, em cada momento, cumprem os requisitos e
demais condies previstas para exerccio da atividade.
No caso dos fundos de penses, embora exista o dever de comunicao aquando da elaborao do primeiro
relatrio de avaliao, o ISP no procede a qualquer divulgao dos peritos considerados como aptos para a
realizao de avaliaes de imveis.
Regime futuro:
Quanto transparncia/disclosure do registo dos peritos avaliadores de imveis, o regime futuro
ser:
- Divulgao pelas trs autoridades, nos seus stios da Internet, da lista atualizada de peritos
avaliadores de imveis registados na CMVM;
34
- De igual modo, divulgao atravs do mesmo meio, da lista de peritos avaliadores de imveis cujo
registo se encontre suspenso e cancelado, e se for o caso, se encontrem inibidos.
7. REGIME TRANSITRIO
Na resposta preocupao de acomodar a transio para o regime futuro descrito nas seces anteriores,
foram considerados diversos fatores, nomeadamente:
(i)
A necessidade de prever algum tempo de adaptao/organizao quanto ao funcionamento do

modelo de registo dos peritos junto da CMVM (seco 6.1). Destacam-se igualmente a criao de
um colgio de peritos (seco 4.1) e a eventual alterao dos memorandos entre as autoridades
de superviso no sentido de prever a troca de informaes sobre os peritos avaliadores de
imveis que prestem servios de avaliao ao sistema financeiro portugus (seco 6.2);
(ii)
A convenincia de algumas das matrias entrarem em vigor em simultneo. Salienta-se, em

particular, as condies de elegibilidade dos peritos avaliadores (seco 4.1) e as regras
aplicveis ao exerccio da atividade de perito avaliador de imveis perante o sistema financeiro
(seces 4.2 e 4.4), incluindo a portabilidade do relatrio de avaliao para o cliente bancrio
(seco 4.4.4);
(iii)
Para algumas das regras ou deveres estabelecidos embora possa ser definido um perodo de
transio, ser desejvel que as regras possam ser aplicveis to cedo quanto possvel. Refirase, por exemplo, as regras relativas interveno dos peritos (seco 4.3.1), as regras de
diversificao (seco 4.3.3) ou os deveres de corporate governance/controlo interno (seco
5.4);
(iv)
No caso das regras de valorizao (seco 5.2) e da periodicidade de avaliaes de imveis

(seco 5.3) importa destacar o caso dos fundos de investimento imobilirio. Conforme proposta
constante do presente documento, a valorizao dos imveis integrantes das carteiras dos
fundos de investimento ser definida de acordo com um critrio objetivo que ter por base
exclusiva a avaliao dos peritos avaliadores.
Esta questo ser concretizada no mbito da transposio da Diretiva 2011/61/UE ("AIFMD"),
que o CNSF pretende colocar em consulta pblica.
35
Em face das consideraes acima descritas, o regime transitrio consistir no seguinte:

1. Definio de um perodo de transio de [6 meses] a contar da data de publicao da legislao para
as seces a que se referem as alneas (i) e (ii) supra, sendo recomendvel a adoo antecipada das
regras mencionadas na alnea (iii);
2. Aplicao de uma clusula de grandfathering, em que as regras do regime futuro apenas se aplicam
s novas avaliaes;
3. As regras de rotao (seco 4.3.3) apenas sero aplicveis aps findo o perodo transitrio e as
regras de periodicidade mnima das avaliaes (seco 5.3) apenas sero aplicveis uma vez findo o
ciclo antigo a contar da data de publicao da legislao;
4. No caso dos fundos de investimento imobilirio e sem prejuzo de melhor concretizao em sede de
alterao da legislao que se seguir, ser consagrado um regime transitrio quer para a nova regra
de valorizao de imveis, quer para as novas regras de periodicidade mnima das avaliaes dos
imveis. Sucintamente:
Fazer aplicar imediatamente as novas regras (quer de avaliao quer de valorizao) aos imveis
adquiridos pelos fundos de investimento imobilirio aps a entrada em vigor da nova legislao;
Aplicar gradualmente as novas regras (quer de avaliao quer de valorizao) aos imveis que
integrem o patrimnio dos fundos de investimento imobilirio data da entrada em vigor da nova
legislao, isto , em cada semestre civil uma parte da carteira dos fundos de investimento
imobilirio ficar abrangida pelas novas regras.
36
37
8. ANEXO
Quadro I - Regime Atual sobre as Condies de Elegibilidade dos Peritos Avaliadores de Imveis
Idoneidade
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Imobilirio
A inscrio do perito requer o

preenchimento
de
um
questionrio da CMVM de
onde
consta
informao
relativa sua idoneidade, tais

como [ solicitado o registo
criminal (original)].
i. Condenao em processo
de crime (em Portugal ou no
estrangeiro);
ii. Condenao (em Portugal
ou
no
estrangeiro)
em
processo de transgresso ou
de
contraordenao,
por
factos relacionados com o

exerccio de atividades de
natureza
econmica
ligados
sua
ou
atividade
profissional;
iii. Condenao em processo
disciplinar;
iv.
Se
alguma
declarado
julgado
vez
insolvente
responsvel
foi
ou
pela
falncia de alguma empresa;

v. Se alguma empresa que
tenha
sido
administrador,
diretor ou gerente ou cujo

controlo haja, de qualquer
forma, assegurado entrou em
situao
difcil,
sendo
falncia evitada por meio de

concordata, por acordo de
credores, ou por outro meio;
38
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Imobilirio
vi.
Se
alguma
condenado
vez
em
foi
processo
declarativo ou executivo, por

incumprimento contratual;
vii.
Se
alguma
vez
foi
condenado em processo de
contraordenao
pela
intentado
CMVM,
Portugal
ou
Banco
de
Instituto
de
Seguros de Portugal.
Qualificaes
O perito avaliador deve
possuir as qualificaes,
licenciatura,
competncia e experincia
mestrado, adequados avaliao de
profissional adequadas ao
patrimnios imobilirios.
desempenho
perito
avaliador
deve
possuir
ps-graduao
ou
A inscrio na CMVM requer,

entre outros, os seguintes
requisitos:
i) Certificao por entidade
das
certificadora autorizada pela
respetivas funes.
CMVM para o efeito;

ii) Habilitaes profissionais;
iii) Questionrio da CMVM,
preenchido pelo perito, de
onde
consta
informao
referente, nomeadamente, ao
seu curriculum profissional e
acadmico, bem como quanto
sua idoneidade.
Competncia
O perito avaliador deve:
Experincia
A inscrio do perito requer o
- Exercer a atividade profissional de
profissional
avaliador de terrenos e edifcios h,
preenchimento
onde
pelo menos, trs anos;

- Deter experincia e conhecimento
um
consta
informao
ao
curriculum
experincia
relativa
acadmico
do tipo e categoria do ativo a avaliar.
de
questionrio da CMVM de
profissional do perito.
Independncia
Princpio
geral:
Princpio geral: no independente o
No podem ser designados
perito
perito avaliador que se encontre numa
como peritos avaliadores de
avaliador que se encontre
situao
imveis
numa situao suscetvel
imparcialidade da avaliao.
investimento imobilirio:
Exemplos de no independncia:
i) As pessoas singulares que
independente
no
o
de afetar a sua iseno de
suscetvel
de
afetar
de
fundos
de
anlise.
i)
Exemplos
de
no
independncia:
i) Existncia de qualquer
interesse
bem
especfico
imvel
no
objeto
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Imobilirio
Existncia
de
algum
interesse
pertenam aos rgos sociais
relacionado com o terreno ou edifcio
da entidade gestora ou que
objeto da avaliao;
com esta tenham uma relao
ii) Os honorrios a receber dependam

do valor da avaliao.
detenham
de
participaes
qualificadas no capital social

da entidade gestora;
ii) Existncia de qualquer

comercial
ou
iii) As pessoas coletivas cujos
pessoal, com o devedor;
colaboradores se encontrem
iii) A retribuio a auferir
numa das situaes previstas
encontra-se
nas alneas anteriores;
dependente
do valor de avaliao a
iv) As pessoas coletivas que
atribuir ao bem imvel.

Incompatibilidades
de trabalho subordinado;
ii) As pessoas singulares que
avaliao;
relao,
39
se encontrem em relao de
Podem ser selecionados

peritos
avaliadores
que
integrem uma unidade de

estrutura
da
prpria
instituio,
desde
que
sejam independentes do
processo
de
anlise,
deciso e recuperao do
crdito.
No podem ser selecionadas:
domnio ou de grupo com a
i) As pessoas que pertencem aos
entidade gestora;
rgos sociais da empresa de seguros
v) As pessoas coletivas cujos
ou da entidade gestora de fundos de
direitos de voto pertenam,
penses ou dos associados do fundo
direta ou indiretamente, em
de penses em causa, ou ainda de
percentagem igual ou superior
empresas
a 20%, a pessoa singular que
que
com
estas
se
encontrem em relao de domnio ou
mantenha
de grupo;
profissional com a entidade
ii) As pessoas que tm uma relao
uma
relao
gestora;
de trabalho subordinado com qualquer
vi) As pessoas coletivas que,
uma das entidades referidas na alnea
relativamente
anterior;
avaliar,
iii)
As
pessoas
que
detm
participaes qualificadas no capital

social das empresas referidas na
alnea i);
ao imvel
prestem
simultaneamente, entidade
gestora ou aos fundos por si
geridos,
servios
consultoria
de
mediao
imobiliria;
iv) As pessoas coletivas que se
encontram em relao de domnio ou
de grupo com as empresas referidas
na alnea i);
vii)
Participantes
que
detenham mais de 0,5% de

unidades de participao do
fundo a que o imvel respeita.
v) As pessoas coletivas cujo capital

social seja pertencente, direta ou
indiretamente, em percentagem igual
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Imobilirio
ou superior a 20%, a pessoa singular

que se encontre numa das situaes
referidas nas alneas i), ii) e iii).
Seguro
de
Seguro de responsabilidade
responsabilidade
civil, relativo ao exerccio da
civil
atividade, de valor mnimo de

250.000 por perito avaliador.
40
41
Quadro II Regime Atual sobre o Contedo Mnimo do Relatrio de Avaliao do Imvel

Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
Fundos de Investimento Imobilirio
Princpio
A avaliao do imvel por
Os relatrios de avaliao devem
geral
perito
ser
fundos
avaliador
deve
ser
redigidos
de
forma
clara,
regulamentao
de
aplicvel
investimento
aos
imobilirio
objeto de relatrio escrito, o
sucinta e rigorosa, por forma a
define como objetivo da avaliao o
qual deve incluir, de forma
permitir um completo entendimento
seguinte: a avaliao de um imvel
clara e rigorosa, todos os
do seu contedo, lgica, anlise e
deve ser efetuada com o intuito de
elementos
concluses,
fornecer entidade gestora e aos
participantes informao objetiva e
compreender
concluses
que
a
do
permitam
anlise
perito
avaliador.
mas
desenvolvimento
com
adequado
plena demonstrao do valor de
rigorosa
relativamente
ao
melhor
avaliao obtido.
preo que poderia ser obtido, caso o

imvel fosse alienado no momento da
avaliao, em condies normais de
mercado.
Os relatrios de avaliao, por seu
turno, devem ser elaborados com
respeito pelos requisitos de contedo
e
de
estrutura
definidos
na
regulamentao.
Contedo
Identificao
(mnimo)
da
empresa
de
seguros ou do fundo de penses
Identificao do fundo e da entidade

gestora;
detentor do terreno ou edifcio;

Identificao do imvel, com
Identificao do terreno ou edifcio
A identificao completa e rigorosa do
a descrio pormenorizada
objeto da avaliao;
imvel objeto da avaliao;
das suas caractersticas;
Descrio
pormenorizada
do
Descrio
pormenorizada
das
terreno ou edifcio, com indicao
caractersticas
do
das caractersticas de localizao,
designadamente
estado de conservao, tipo de
localizao, estado de conservao,
construo e utilizao, e outras
tipo de construo e fim a que se
circunstncias ou factos que sejam
destina;
quanto
imvel,
sua
determinantes e justificativos do
valor de avaliao;
Data a que se reporta a
Data a que se reporta a avaliao
As datas a que se reportam a presente
avaliao e a identificao e
e ltima avaliao realizada ao imvel.
assinatura
efetuada ao terreno ou edifcio, se
avaliador;
do
perito
data
da
anterior
avaliao
for caso disso.

Identificao
Identificao do perito avaliador e,

caso este seja uma sociedade, do ou
do
perito
dos
peritos
intervenientes
na
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
42
interveniente na avaliao ou, no
avaliao, indicando-se, em ambos os
caso
uma
casos, o correspondente nmero de
pessoa coletiva, identificao das
registo junto da CMVM ou de entidade
pessoas
por esta reconhecida;
de
designao
de
singulares
que
intervieram na mesma;
-
Anlise da envolvente de mercado do

imvel, designadamente em termos de
insero geogrfica e da existncia de
infraestruturas
circundantes
que
possam influenciar significativamente

o seu valor;
-
Identificao clara da amplitude da
inspeo efetuada ao terreno ou

edifcio avaliado;
Descrio e fundamentao
Fundamentao da escolha do ou
Fundamentao
do mtodo ou mtodos de
dos
mtodos de avaliao e descrio
avaliao selecionados, dos
descrio pormenorizada da sua
parmetros utilizados e ou
aplicao,
dos pressupostos adotados,
parmetros de avaliao utilizados;
mtodos
de
avaliao
bem
como
da
escolha
dos
pormenorizada da sua aplicao;
dos
com identificao do modo

como foram considerados os
efeitos
de
volatilidade
de
mercado de curto prazo ou as

condies
de
mercado
temporrias;
-
Valor da renda data de avaliao
O valor da renda data da avaliao,
respetivos
se o imvel se encontrar arrendado,
arrendatrios, se o terreno ou
ou, caso contrrio, uma estimativa das
edifcio se encontrar arrendado ou,
rendas que previsivelmente
caso contrrio, uma estimativa das
gerar;
identificao
dos
possa
rendas que previsivelmente possa

contratar;
-
Estimativa
das
despesas
de
Estimativa
dos
encargos
de
conservao, manuteno e outros
conservao, manuteno e outros
encargos
encargos indispensveis adequada
indispensveis
adequada explorao econmica

do terreno ou edifcio;
explorao econmica do imvel;
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
43
Justificao da utilizao de taxas
Justificao da utilizao de taxas de
de
atualizao,
atualizao,
remunerao,
remunerao,
depreciao e outros parmetros
capitalizao, depreciao e outros
predeterminados
parmetros
pelo
perito
avaliador;
predeterminados
pelo
avaliador;
Descrio das diligncias efetuadas,
de estudos e dados setoriais utilizados
e de outras informaes relevantes
para a determinao do valor do
imvel;
Indicao de eventuais transaes
Indicao
e/ou
transaes ou propostas efetivas de
propostas
efetivas
de
concreta
aquisio
relativas a terrenos ou edifcios de
relativas a imveis com idnticas
idnticas caractersticas;
caractersticas;
Identificao dos valores de
Identificao do valor de avaliao
Indicao clara do valor final proposto
avaliao do imvel, quer na
para
para o imvel, independentemente de,
perspetiva do valor do bem
autnomas do terreno ou edifcio;
hipotecado
perspetiva
quer
do
valor
uma
das
fraes
na
eventuais
aquisio utilizadas na avaliao,
cada
utilizadas
de
avaliao,
em consequncia da utilizao de
na
vrios mtodos de avaliao, serem
de
ensaiados diversos valores possveis
mercado do imvel.
para o imvel.
Indicao
concreta
de
eventuais
transaes ou propostas efetivas de

aquisio
utilizadas
na
avaliao,
relativas a imveis com idnticas

caractersticas;
Descrio
de
eventuais
reservas anlise efetuada;
Identificao de eventuais reservas
Indicao de eventuais reservas ao
ao valor proposto para o terreno ou
valor proposto para o imvel;
edifcio, em funo dos elementos

disponveis;
Declarao
perito
Declarao do avaliador em como
Declarao do perito avaliador em
avaliador de que efetuou a
efetuou a avaliao de acordo com
como efetuou a avaliao de acordo
avaliao de acordo com as
as exigncias regulamentares.
com as exigncias do Regulamento;
Indicao
exigncias
do
legais
regulamentares.
-
da
aplice
de
seguro
Empresas de
Fundos de
Seguros
Penses
44
obrigatrio de responsabilidade civil,

bem como da respetiva companhia de
seguros e validade do seguro;
-
Identificao das sociedades que se

encontrem em relao de domnio ou
de grupo com a entidade gestora, com
as quais o perito avaliador mantenha
uma relao de trabalho subordinado.
Indicao
unidades
da
de
percentagem
participao
de
detidas,
relativamente ao fundo em que se

integra o imvel objeto de avaliao.

ConsultaPublicaCNSF Avaliacaoevalorizaca Imoveis

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

ConsultaPublicaCNSF Avaliacaoevalorizaca Imoveis

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

A AVALIAO E VALORIZAO DE IMVEIS

UMA ABORDAGEM INTEGRADA PARA O SISTEMA

A Avaliao e Valorizao de Imveis

O OBJETO DA CONSULTA ............................................................................................................................................. 4

O PROCESSO DE CONSULTA ........................................................................................................................................ 5

SUMRIO EXECUTIVO ................................................................................................................................................... 6

OS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS................................................................................................................ 8

AS CONDIES DE ELEGIBILIDADE DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS ............................................. 8

REGRAS DE CONDUTA E DE CONTROLO ..................................................................................................... 13

A INTERVENO DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS ....................................................................... 14

O RELATRIO DE AVALIAO ..................................................................................................................... 17

A VALORIZAO DOS IMVEIS PELAS ENTIDADES DO SISTEMA FINANCEIRO......................................21

Qual o conceito de valor do imvel?....................................................................................................... 21

Qual a periodicidade mnima de avaliao dos imveis? ........................................................................... 24

Quais os deveres de corporate governance/controlo interno? ................................................................. 27

OS MEIOS OU INSTRUMENTOS DISPONVEIS PARA ASSEGURAR O CUMPRIMENTO DAS CONDIES

Quais os poderes de atuao perante os peritos avaliadores? .................................................................. 33

A Avaliao e Valorizao de Imveis

REGIME TRANSITRIO ............................................................................................................................................... 35

A Avaliao e Valorizao de Imveis

A Avaliao e Valorizao de Imveis

A Avaliao e Valorizao de Imveis

Exigncia de idoneidade, qualificao, competncia e experincia profissional adequadas. Para

Obrigatoriedade de recurso a peritos avaliadores de imveis para efeitos da determinao do valor

Recomenda-se que os peritos avaliadores de imveis sigam as normas internacionais de avaliao

Estabelece-se o dever de as instituies disponibilizarem ao perito avaliador, no momento da

A Avaliao e Valorizao de Imveis

modelo nico subdividido por elementos de identificao, elementos de avaliao e elementos de

Em matria de valorizao dos imveis, a qual analisada na seco 5, prope-se o seguinte:

A Avaliao e Valorizao de Imveis

4. OS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS

4.1 AS CONDIES DE ELEGIBILIDADE DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS

A Avaliao e Valorizao de Imveis

Qualificao, competncia e experincia profissional

A Avaliao e Valorizao de Imveis

Ser constitudo um colgio de peritos para reconhecimento da qualificao e avaliao da

comunitrio aplicvel ao setor bancrio conferem expressamente a possibilidade de o perito avaliador no

A Avaliao e Valorizao de Imveis

A Avaliao e Valorizao de Imveis

iii) A remunerao do perito avaliador no pode depender direta ou indiretamente do valor da

A Avaliao e Valorizao de Imveis

A exigncia de seguro de responsabilidade civil

4.2 REGRAS DE CONDUTA E DE CONTROLO

A Avaliao e Valorizao de Imveis

4.3 A INTERVENO DOS PERITOS AVALIADORES DE IMVEIS

obrigatria a interveno de peritos avaliadores?

As normas internacionais de contabilidade (IAS/IFRS) aplicveis aos setores bancrio e segurador no

A Avaliao e Valorizao de Imveis

Em particular, para o setor bancrio prope-se definir a obrigatoriedade de recurso a peritos

Deve ser requerida a interveno de dois peritos avaliadores?

Relativamente ao setor bancrio, a legislao e regulamentao prudencial aplicvel possibilita o recurso a

A Avaliao e Valorizao de Imveis

Devem existir regras de diversificao e de rotao dos peritos avaliadores de

dependncia/familiaridade dos peritos avaliadores face a uma instituio.

A Avaliao e Valorizao de Imveis

4.4 O RELATRIO DE AVALIAO

Deve ser exigido o cumprimento de normas internacionais de avaliao de imveis?

Green Paper on Mortgage Credit.

A Avaliao e Valorizao de Imveis

defendeu o desenvolvimento e utilizao de normas de avaliao fiveis. Tambm o International Accounting

que pretende promover a convergncia internacional das normas de

Quais os dados a que o perito avaliador deve aceder?

Como assegurar uma maior comparabilidade dos relatrios de avaliao? Qual o