DA COMPRA E VENDA

2 PARTE
4. EFEITOS DA COMPRA E VENDA
4.1. Efeitos Principais
- so:
a) gerar obrigaes recprocas para os contratantes: para o vendedor, a de
transferir o domnio de certa coisa, e para o comprador, a de pagar-lhe certo
preo em dinheiro (CC, art. 481)
- gera obrigaes mas no produz o efeito de transferir a propriedade
- o vendedor no transfere a propriedade, sim, promete transferir
* embora separados, os dois negcios (compra e venda e o acordo de
transmisso mediante a tradio ou escritura) encontram-se entrelaados
- no nosso direito h nexo de causalidade entre o modo (transmisso da
propriedade) e o ttulo (contrato de compra e venda) se este for nulo, aquele
tambm ser, por conseqncia
* o descumprimento da obrigao de transmitir o domnio mediante a tradio
ou o registro caracteriza o inadimplemento e possibilita a resoluo do contrato,
com o retorno das partes ao statu quo ante, podendo o adquirente optar pelo
ajuizamento de obrigao de fazer (CPC, 639) ou pela ao de adjudicao
compulsria, conforme o caso
- a tradio pode ser:
+ real ou efetiva: quando envolve a entrega efetiva e material da coisa
+ simblica ou virtual: quando representada por ato que traduz a alienao,
como a entrega das chaves do apartamento vendido
+ ficta ou tcita: no caso do constituto possessrio (ou clusula constituti), p.
ex. quando o vendedor, transferindo a outrem o domnio da coisa, conserva-a
em seu poder, mas na qualidade de locatrio (CC, 1267)
b) acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vcios redibitrios e pela
evico
4.2. Efeitos Secundrios ou Subsidirios
- destacam-se:
a) a responsabilidade pelos riscos
- at o momento da tradio dos mveis e o registro dos imveis, a coisa
pertence ao vendedor
- os riscos da coisa perecer ou se danificar, at a tradio, correm por sua
conta
- os riscos do preo se perder, por conta do comprador
*** Ver CC, arts. 492 e segs.
b) a repartio das despesas
- CC, art. 490
- essa norma incidir na falta de clusula expressa
c) o direito de reter a coisa ou o preo
- CC, art. 491

- na compra e venda vista, primeiro o comprador paga e depois o vendedor

obrigado a entregar a coisa, podendo ret-la, ou negar-se a assinar a escritura
definitiva, at que o comprador satisfaa a sua parte
- se o vendedor no esta em condies de entregar a coisa, deve o comprador
se precaver, consignando o preo; por outro lado, tem o dever de receber a
coisa, salvo disposio em contrrio
+ aplicam-se aqui as regras da mora do devedor e do credor
- se a venda crdito, aplica-se o art. 495 do CC ou 477 do CC
*** importante a definio de quem deve adimplir primeiro (CC, 491), tendo
em vista a possibilidade de utilizao da exceo do contrato no cumprido
(CC, 476)
5. LIMITAES COMPRA E VENDA
- decorrentes da falta de legitimao em razo de determinadas circunstancias
ou da situao em que se encontram
* no sem confunde com incapacidade
a) Venda de ascendente a descendente CC, 496
- a lei no distingue entre bens mveis e imveis, nem probe a venda feita por
descendente a ascendente
- a lei se refere venda de ascendente a descendente e no s aos
descendentes que estiverem na condio de herdeiros referiu-se a todos os
descendentes indistintamente
- a finalidade da vedao legal evitar as simulaes fraudulentas: doaes
disfaradas de compra e venda
* nas compra e vendas no necessrio, aps o falecimento do ascendente,
trazer o bem doado colao; nas doaes sim (CC, art. 2.002)
+ inclui-se na proibio legal a dao em pagamento
+ na troca tambm se exige o consentimento CC, 533, II
+ Ver art. 2.005 do CC autoriza o ascendente deixar quinhes desiguais a
seus herdeiros necessrios
* devem consentir os herdeiros necessrios ao tempo do contrato
* somente ser dispensado o consentimento do cnjuge se o regime bens for o
da separao obrigatria; no regime de separao de bens voluntria
necessrio o consentimento
- a anuncia deve ser expressa (CC, 496), mas no se fala nada da forma
(aplica-se a regra geral do art. 220 do CC)
* se um dos descendentes menor ou nascituro, cabe ao juiz nomear curador
especial (CC, 1692)
- se a hiptese for de recusa em dar o consentimento ou impossibilidade
(amental), pode requerer o suprimento judicial do consentimento
* o cnjuge do descendente no precisa consentir

* a venda realizada sem o consentimento passvel de anulao (anulvel) e

esto legitimados para a ao anulatria os descendentes preteridos e o
cnjuge do vendedor (companheiro), que decai em 2 anos a contar da data da
concluso do ato
b) Aquisio de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do
vendedor
- art. 497 CC
- a inteno manter a iseno de nimo naqueles que, por dever de ofcio ou
profisso, tm de zelar por interesses alheios, como o tutor, o curador, o
administrador, o empregado pblico, o juiz e outros, que foram impedidos de
comprar bens de seus tutelados, curatelados, etc.
- tem por fundamento a presuno de aproveitamento desleal da situao, na
aquisio de bens confiados sua gesto ou administrao, em virtude da
especial posio das pessoas a que se refere o artigo
* a proibio no caso absoluta
c) Venda da parte indivisa em condomnio
- o condmino, como proprietrio, tem o direito de dispor de seu bem, mas, se
o bem comum for indivisvel, pode vend-lo, desde que, obedea ao disposto
no art. 504 do CC
* os outros condminos tem direito de preferncia, que de natureza real, pois
no se resolve em perdas e danos o condmino que depositar o preo
haver para si a parte vendida
* se preterido, o condmino pode exercer a ao de preempo, ajuizando-a no
prazo de 180 dias contados da data que teve cincia da alienao
* a orientao legal a de evitar a entrada de estranhos no condomnio,
preservando-o de futuros litgios e inconvenientes
*** a venda a estranho possvel quando:
a) for comunicada previamente aos demais condminos
b) for dada preferncia aos demais condminos para aquisio da parte ideal,
pelo mesmo valor que o estranho ofereceu
c) os demais condminos no exercerem a preferncia dentro do prazo legal
- pode-se comunicar os outros condminos por meios judiciais e extrajudiciais
(carta, telegrama, notificao, etc), de modo expresso e com comprovante de
recebimento, devendo mencionar as condies de preo e pagamento para a
venda, negociadas com estranhos ou em vias de o ser
* a regra s se aplica ao condomnio tradicional e no ao edilcio (de
apartamentos)
* se a coisa divisvel, nada impede que o condmino venda sua parte a
estranho, sem dar preferncia aos seus consortes
+ Ver art. 1791, pargrafo nico, 1794 e 1795 do CC direito dos co-herdeiros
indivisvel at a partilha
d) Venda entre cnjuges
- art. 499 do CC

- um cnjuge pode vender, hipotecar ou gravar nus real de bens imveis

depois de obter a autorizao do outro ou o suprimento judicial de seu
consentimento, em qualquer regime de bens do casamento
* exceo: separao absoluta
+ Ver art. 1657, I e 1648 do CC
*** nada impede que um cnjuge aliene um bem ao outro desde que este bem
seja de sua propriedade exclusiva, esteja fora da comunho
- se um cnjuge est alienando um bem particular seu ao outro, presume-se a
autorizao recproca
+ no aplicvel ao regime de comunho universal de bens
* no pode haver doao entre cnjuges casados no regime da separao
legal ou obrigatria, por desvirtuar as suas caractersticas e finalidades