MARIA BEATRIZ CRUZ RUFINO

INCORPORAO DA METRPOLE:
CENTRALIZAO DO CAPITAL NO IMOBILIRIO
E NOVA PRODUO DO ESPAO EM FORTALEZA

Tese apresentada a Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da

Universidade Federal de So Paulo para obteno do ttulo de
Doutor em Arquitetura e Urbanismo

rea de Concentrao: Habitat

Orientador: Prof. Dr. Paulo Csar Xavier Pereira

SO PAULO
2012

EXEMPLAR REVISADO E ALTERADO EM RELAO VERSO ORIGINAL,

SOB A RESPONSABILIDADE DO AUTOR E ANUNCIA DO ORIENTADOR.
O original se encontra disponvel na sede do Programa.
So Paulo, 20 de junho de 2012.

AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO, POR

QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRNICO, PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA,
DESDE QUE CITADA A FONTE.

E-MAIL AUTORA: biarufino@gmail.com

Rufino, Maria Beatriz Cruz

R926i
Incorporao da metrpole: centralizao do capital no
imobilirio e nova produo de espao em Fortaleza / Maria Beatriz
Cruz Rufino. --So Paulo, 2012.
334 p. : il.

Tese (Doutorado - rea de Concentrao: Habitat) FAUUSP.

Orientador: Paulo Cesar Xavier Pereira

1.Incorporao imobiliria - Fortaleza (CE) 2.Centralizao do

capital 3. Produo do espao 4.Valorizao imobiliria I.Ttulo

CDU 332.72(813.11)

Para Z e Bena

O presente trabalho foi realizado com apoio da CAPES (Coordenao de

Aperfeioamento Pessoal de Nvel Superior) desde julho de 2010

AGRADECIMENTOS

Ao professor Paulo Cesar Xavier Pereira, pelo grande aprendizado, dedicao

constante e longas conversas instigantes;
Aos que compartilharam a orientao, em especial, Bia, Laura, Mrcia e Igncio;
Ao Grupo de estudos da Maranho, e demais colegas pesquisadores do mercado
Imobilirio, em especial, Lcia e Letcia;
Aos professores Renato Pequeno e Clarissa Freitas, da Universidade Federal do
Cear, pelo apoio fundamental em toda a pesquisa. Clarissa, Lara Sucupira e Lara
Lima, agradeo ainda a disposio na realizao dos mapas;
Aos professores Linda Gondim, Jos Borzacchiello, Eustgio Dantas e Barros Neto
que me receberam com grande ateno e disponibilizaram materiais de grande
importncia ao desenvolvimento da Tese;
A todos meus entrevistados do setor imobilirio, que me permitiram a ampliao da
compreenso das dinmicas do setor;
Sueli Schiffer e Eduardo Nobre pelas contribuies na qualificao;
Aos funcionrios da FAU USP e Maranho, em especial, Isa e Regina da secretaria
da ps;
Aos amigos de c: Mari, Nina, Karina. Aos de l: Carla Camila, Camila Aldigueri,
Amria, e em especial, Bruno. E aos que como eu esto por aqui: Sabrina, Clvio,
Lila, Mp.
Ao Marcos Paulo pela sensvel interpretao de minhas ideias na elaborao da
capa;
Nat, Marina e Xuxu, companhias do corao;
Ao Daniel pela pacincia e apoio integral.

RESUMO

Essa Tese procura contribuir no debate sobre a ampliao da importncia da

produo imobiliria na transformao das cidades brasileiras, discutindo as
mudanas evidenciadas em Fortaleza, Cear. Nesta metrpole, verificou-se nos
ltimos anos um expressivo aumento do nmero de lanamentos imobilirios e uma
intensa diversificao dos empreendimentos, que so coincidentes ao fortalecimento
da atuao de grandes incorporadoras. Estas empresas, mais capitalizadas e
adotando novas estratgias de produo, passam a ser responsveis pela conduo
de importantes mudanas, possibilitadas, em parte, pela recuperao dos
financiamentos habitacionais e pelo processo geral de convergncia entre capital
financeiro e produo imobiliria.
A incorporao imobiliria como lgica especfica de produo capitalista do espao,
ao favorecer a insero de novos capitais no setor e ampliar a flexibilidade na
produo, consolida-se como meio para a centralizao do capital. Envolvendo a
articulao de interesses das incorporadoras nacionais e locais, a centralizao ser
determinante na criao de condies privilegiadas de reproduo do capital no
espao, que intensificaro a valorizao imobiliria em diferentes reas da metrpole
reforando sua diferenciao socioespacial.
Partindo das relaes de produo do imobilirio sob o domnio da incorporao,
procuraremos compreender o significado das mudanas em curso, discutindo a
reorganizao do capital no setor, a atuao dos principais agentes envolvidos, suas
estratgias em maximizao dos ganhos e os reflexos na produo do espao. Para
o desenvolvimento dessas discusses exploraremos a articulao dos principais
conceitos envolvidos - como incorporao, centralizao, valorizao imobiliria com a pesquisa emprica, baseada em entrevistas aos principais agentes envolvidos
na produo imobiliria, levantamento de dados sobre a organizao do setor, a
produo imobiliria e a organizao socioespacial da metrpole.
Com o aprofundamento dessas discusses, procuraremos demonstrar a hiptese de
que em Fortaleza, a partir do fortalecimento da incorporao e seu imbricamento com
o financeiro, ocorrer um importante movimento de centralizao do capital no setor
imobilirio que ganhar fora na redefinio da metrpole ao impor uma nova lgica
de produo do espao, que exacerba a reproduo do capital em detrimento das
necessidades da reproduo social.

Palavras chaves: Incorporao imobiliria Centralizao do Capital Produo do

Espao Valorizao imobiliria

ABSTRACT

This thesis contributes to the debate on the growth in importance of property

development in the transformation of Brazilian cities, discussing the changes detected
in Fortaleza, Cear. In this city, it was observed over the last years a significant
increase in the number of property launches and an intense diversification of property
type and location, which are coincident with the increasing role of the largest real
estate developers. These companies, heavily capitalized and adopting new
development strategies, are responsible for leading important changes in Fortaleza`s
real estate sector, which have been made possible, in part, by the recovery of home
loans and by the convergence between financial capital and real estate development.
Real estate development seen as a specific form of the capitalist production of space,
favoring the injection of new capitals in the sector and broadening the flexibility of
production, asserts itself as a mean for the centralization of capital. Involving the
interest articulation of national and local developers, this centralization will be
determining in the creation of privileged conditions of reproduction of capital in space,
conditions that will intensify real estate appreciation in different areas of the
metropolis, reinforcing the citys socio-spatial differentiation.
Following from the real estate relations of production dominated by property
development, we will try to understand the meaning of current changes, discussing
the capital reorganization in the sector, the role of the main agents involved, their
strategies to maximize their gains and the effects on the production of space. In order
to develop these discussions we will explore the articulation of the main concepts
involved here such as property development, centralization and real estate
appreciation with an empirical research, based on interviews with the main agents in
the real estate development sector and on data gathered about the sector
organization, property production and the socio-spatial organization of the city.
Having discussed these issues in depth, we will try to demonstrate the thesis that with
the intensification of real estate development in Fortaleza and its entwinement with
financial capital there will be an important movement of capital centralization in the
real estate sector, a movement that will become stronger in the redefinition of the
metropolis by imposing a new logic of production of space, which exacerbates capital
reproduction to the detriment of the necessities of social reproduction.

Keywords: Real Estate Development Centralization of Capital Production of

Space Real Estate Appreciation

LISTAS
LISTA DE TABELAS
TABELA 1
Taxa Mdia de Crescimento anual do PIB do Cear, Nordeste e Brasil (%)
TABELA 2
Crescimento populacional do Municpio de Fortaleza (1940-2010)
TABELA 3
Crescimento Populacional da Regio Metropolitana de Fortaleza
TABELA 4
reas imveis e preo mdio do m2 das segundas residncias no bairro do Meireles
TABELA 5
Comparativo das condies de produo dos Imveis entre os bairros Coc e Aldeota
TABELA 6
Evoluo da Populao e dos Domiclios de Fortaleza e da RMF (2000/2010)
TABELA 7
Evoluo dos tipos de Domiclios de Fortaleza e da RMF (2000/2010)

94
97
98
230
245
276
277

LISTA DE GRFICOS
GRFICO 1
SFH Evoluo histrica do nmero de moradias financiadas (1970-2000)
GRFICO 2
Contratao de Recursos para Habitao SBPE/FGTS (em R$ bilhes)
GRFICO 3
FGTS Unidades financiadas por faixas de renda
GRFICO 4
FGTS Contrataes dos recursos do FGTS por programas (em R$ bilhes)
GRFICO 5
SBPE Contrataes dos recursos por modalidades (em R$ bilhes)
GRFICO 6
SBPE Contrataes modalidade Construo (em R$ bilhes)
GRFICO 7
SBPE Distribuio regional do nmero de unidades financiadas (construo/aquisio) 2000 - 2010
GRFICO 8
Populao do estado do Cear (em milhes de habitantes) Urbano e Rural
GRFICO 9
Evoluo do capital estrangeiro investido nas reas de turismo e imobilirio (em US$ milhes)
GRFICO 10
Evoluo dos financiamentos do FGTS para habitao no Cear (em R$ milhes)
GRFICO 11
Evoluo dos financiamentos do SBPE para habitao no Cear (em R$ milhes)
GRFICO 12
Unidades Lanadas, Unidades Vendidas e ndice de Velocidade de Vendas 2000 a 2010
GRFICO 13
Variao do preo mdio do m2 (em R$) em Fortaleza

53
59
60
61
63
64
65
96
129
133
134
135
136

GRFICO 14
Valorizao nominal acumulada - Imveis Fortaleza(2001-2010)
137
GRFICO 15
Evoluo do Volume Geral de Vendas do Mercado Imobilirio de Fortaleza (em R$ bilhes)
138
GRFICO 16
Evoluo dos Financiamentos para famlias de 3 a 10 S.M. contratados pela Caixa na RMF
217
GRFICO 17
Evoluo da metragem dos apartamentos de dois quartos
223
GRFICO 18
Evoluo das ofertas de unidades imobiliris nos bairros de Aldeota e Meireles
240
GRFICO 19
Evoluo dos preos nominais mdios do m dos imveis Aldeota e Meireles e da cidade de Fortaleza 240
GRFICO 20
Evoluo das ofertas de unidades imobilirias no bairro do Coc
244
GRFICO 21
Evoluo dos preos mdios nominais do m2 (em R$) dos bairros Aldeota, Coc e Edson Queiroz
246
GRFICO 22
Evoluo dos preos nominais mdios do m dos imveis Centro e Jacarecanga e da cidade de Fortaleza 262
GRFICO 23
Preo mdio do m dos imveis e taxas de valorizao (em %) imobiliria
272
GRFICO 24
Distribuio territorial dos financiamentos MCMV ( primeira etapa) por faixas de renda (S.M.) na RMF 286

LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1
Expanso Geogrfica reas de atuao das empresas MRV (2010); Cyrela (2008); Rossi(2008)
FIGURA 2
Capa da Revista Veja
FIGURA 3
nfase na parceria
FIGURA 4
Participao de artistas na publicidade imobiliria de Fortaleza
FIGURA 5
Estratgias de aproximao aos corretores
FIGURA 6
Campanhas publicitrias da construtora/incorporadora Mota Machado
FIGURA 7
Morada Rodobens; Mundi Condomnio Resort; Parque Cidade Jardim
FIGURA 8
Anncios publicitrios dos Condomnios Clube, Jardim e Parque
FIGURA 9
Produo Imobiliria Padronizada
FIGURA 10
Fotos dos empreendimentos Portal da Lagoa, Vitalice condomnio clube e Forte Iracema
FIGURA 11
Folders publicitrios dos empreendimentos Forte Iracema e Gran Felicit

76
94
157
181
183
198
211
212
219
224
225

FIGURA 12
Apartamento decorado do Segmento Econmico
FIGURA 13
Helbor Condomnio Parque Clube, Bossa Nova e Pao do Bem.
FIGURA 14
Foto dos empreendimentos Landscape Beiramar, Atlantis Beiramar e Beach Class
FIGURA 15
Publicidade Landscape Beira Mar e Beach Class
FIGURA 16
Beach Park - logomarca do parque aqutico e dos empreendimentos imobilirios
FIGURA 17
Imagens e Maquetes dos empreendimentos Beach Park Acqua resort, Beach
FIGURA 18
Complexo Beach Park, com destaque para o Beachpark Wellness Resort na parte inferior da imagem
FIGURA 19
Foto do local do resort e maquete com a projeo da ocupao integral do Resort
FIGURA 20
Maquete do Country Clube (Aquiraz Riviera)
FIGURA 21
Material de divulgao do empreendimento
FIGURA 22
Maquete do empreendimento Riviera Beach Place Golf Residence (Complexo Aquiraz Riviera)
FIGURA 23
Anncio do empreendimento Riviera Beach Place Golf Residence
FIGURA 24
Demolies e construes no bairro de Meireles
FIGURA 25
Verticalizao do Bairro do Coc
FIGURA 26
Grandes glebas e formatao de terrenos
FIGURA 27
Fotos Praia do Futuro, destaque para a construo do empreendimento Beach Village (Rossi/Diagonal)
FIGURA 28
Fotos Porto das Dunas
FIGURA 29
Empreendimento bairro Messejana
FIGURA 30
Fotos do empreendimento Bairro Novo (Odebrecht)
FIGURA 31
Grandes edifcios no Centro da cidade. esquerda, Edifcio Cidade. direita, Edifcio Sky Tower
FIGURA 32
Anncios Publicitrios Edifcio Cidade e Sky Tower
FIGURA 33
Navegantes Beira Mar Bairro Jacarecanga
FIGURA 34
Fotos reas dos bairros de Meireles, gua Fria e Praia do Futuro

225
226
228
229
231
231
233
233
234
235
235
236
242
245
248
249
252
256
258
259
260
261
281

LISTA DE MAPAS
MAPA 1
(1A) Planta da cidade - Fortaleza e subrbios 1875 Adolfo Herbster
(1B) Levantamento aerofotogramtrico 1959 (Exrcito)
100
MAPA 2
Regio Metropolitana de Fortaleza Ano de integrao dos municpios
101
MAPA 3
Regio Metropolitana de Fortaleza Situao da ocupao
104
MAPA 4
Evoluo da mancha urbana Municpios conurbados
105
MAPA 5
A - Mdia do rendimento nominal mensal das pessoas responsveis por dom.particulares permanentes(2000)
B Densidade populacional (2000)
107
MAPA 6
Levantamento preliminar Plano Local de Habitao de Interesse Social (PLHIS) PMF- 2011
116
MAPA 7
Evoluo da produo habitacional promovida pelo Estado
117
MAPA 8
Percentual de domiclios do tipo apartamento
122
MAPA 9
Oferta de Lanamentos de Imveis em Fortaleza (2001/2007/2010)
267
MAPA 10
Dinmicas de Valorizao Imobiliria na metrpole
271
MAPA 11
Produo Imobiliria Residencial e os Shoppings Centers
273
MAPA 12
Domiclios particulares permanentes prprios em Aquisio
275
MAPA 13
Densidade Demogrfica/Domiclios tipo apartamento (2000/2010)
279
MAPA 14
Concentrao de domiclios do tipo apartamento e reas alteradas no PDP
283
MAPA 15
Crdito Imobilirio (Caixa Econmica Federal) Caracterstica dos empreesntimos por perodos
284

SIGLAS E ABREVIATURAS
ABECIP Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana
ADIT Associao para o Desenvolvimento Imobilirio e Turstico do Nordeste Brasileiro
ADEMI - Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio
BACEN Banco Central do Brasil
BANCESA Banco do Cear S.A.
BID Banco Interamericano de Desenvolvimento
BMC Banco Mercantil de Crdito
BNB Banco do Nordeste do Brasil
BNDE Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico
BNH Banco Nacional de Habitao
CAGECE Companhia de gua e Esgoto do Cear
CBIC Cmara Brasileira da Indstria da Construo
CBP-CE Cmara Brasil - Portugal no Cear
CCFGTS Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Servio
CCI Cdulas de Crdito Imobilirio
CEBS Comunidades Eclesisticas de Base
CEF Caixa Econmica Federal
CEPAL Comisso Econmica para a Amrica Latina e Caribe
CIC Centro Industrial do Cear
CMN Conselho Monetrio Nacional
COHAB Companhia de Habitao
COMHAB Comisso Municipal de Habitao da Prefeitura Municipal de Fortaleza
COOPERCON Cooperativa da Construo Civil do Cear
CPMF Contribuio Provisria sobre a Movimentao ou Transmisso de Valores e de Crditos e Direitos
de Natureza Financeira
CPMI Comisso Parlamentar Mista de Inqurito
CRECI Conselho Regional de Corretores de Imveis
CRI Certificado de Recebveis Imobilirios
CVM Comisso de Valores Mobilirios
DNOCS Departamento Nacional de Obras Contra as Secas
EBTIDA Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio
FAR Fundo de Arrendamento Residencial
FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador
FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais
FDI - Fundo de Desenvolvimento Industrial do Cear

FDS Fundo de Desenvolvimento Social

FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio
FIDC Fundo de Investimentos em Direitos Creditrios
FIEC Federao das Indstrias do Estado do Cear
FII Fundo de Investimento Imobilirio
FINOR - Fundo de Investimento do Nordeste
GTDN - Grupo de Trabalho para o Desenvolvimento do Nordeste
HABITAFOR - Fundao de Desenvolvimento Habitacional de Fortaleza
IBAMA Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IEL Instituto Evaldo Lloyd
IGP-M ndice Geral de Preos do Mercado
II PLAMEG II Plano de Metas de Governo
INCC ndice Nacional do Custo da Construo
IORC ndice de Ofertas Imobilirias e Comerciais
IPECE Instituto de Pesquisa e Estratgia Econmica do Cear
IPLANCE Fundao Instituto de Planejamento do Cear
IPO Initial Public Offering
IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano
IVV ndice de Velocidade de Venda
LAPUR Laboratrio de Planejamento Urbano e Regional
LCI Letra de Crdito Imobilirio
LI Letras Imobilirias
LUOS Lei de uso e ocupao do solo
MERIFOR Pesquisa Mercado Imobilirio de Fortaleza
METROFOR Cia. Cearense de Transportes Metropolitanos
OGU Oramento Geral da Unio
ONU Organizao das Naes Unidas
PAR Programa de Arrendamento Residencial
PBQP Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade
PCP Pactual Capital Partners
PDDU-FOR Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Fortaleza
PDP-FOR Plano Diretor Participativo do Municpio de Fortaleza
PF Polcia Federal
PLANDIRF Plano Diretor Integrado da Regio Metropolitana de Fortaleza
PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida
PMF Prefeitura Municipal de Fortaleza
PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclio
PRODETUR- CE Programa de Ao para o Desenvolvimento do Turismo no Cear

RMF Regio Metropolitana de Fortaleza;

SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e
Comerciais
SEMACE Secretaria Estadual do Meio Ambiente no Cear
SEMAM Secretaria Municipal do Meio Ambiente e Servios Urbanos
SFH Sistema Financeiro de Habitao
SFI Sistema Financeiro Imobilirio
SINDUSCON Sindicato da Indstria da Construo Civil
SINE Sistema Nacional de Emprego
SPE Sociedade de Propsito Especfico
SUDENE Superintendncia de Desenvolvimento para o Nordeste
TR Taxa Referencial de Juros
UFC - Universidade Federal do Cear
UNIFOR - Universidade de Fortaleza
VGV Valor Geral de Vendas
ZEIS Zona Especial de Interesse Social

SUMRIO

INTRODUO

21

CAPTULO 01
A FORMA INCORPORAO E A FINANCEIRIZAO DO SETOR IMOBILIRIO

33

1.1. Produo imobiliria e a forma incorporao

36

1.2. Produo imobiliria na era do capital financeiro

45

1.2.1 A emergncia do capital financeiro

45

1.2.2 A convergncia entre o capital financeiro e a produo imobiliria

49

1.3 Mudanas no financiamento imobilirio

1.3.1 A recuperao do crdito imobilirio a partir do FGTS e do SBPE
1.4. Reestruturao do setor imobilirio e mudanas no padro espacial de reproduo do capital

52
58
66

1.4.1 Os instrumentos de financeirizao e a consolidao de fragmentos de uma metrpole global 66

1.4.2 As grandes incorporadoras e expanso da produo imobiliria

70

Notas finais: crise, Estado e espao.

78

CAPTULO 02
A FORMAO DA METRPOLE

82

2.1. Acumulao capitalista na urbanizao

87

2.2 A estruturao da metrpole

99

2.3 As formas de produo do espao construdo em Fortaleza

110

2.4. A produo imobiliria na metrpole

123

Notas finais: redefinindo a metrpole

140

CAPTULO 03
A PRODUO IMOBILIRIA SOB O DOMNIO DA INCORPORAO

141

3.1 O fortalecimento da incorporao

145

3.2 Mudanas nas relaes de produo no setor

165

3.3. A centralizao do capital e a grande empresa de incorporao

187

3.3.1 A centralizao do capital no setor imobilirio

187

3.3.2 A grande empresa de incorporao

193

Notas Finais: a forma incorporao e a centralizao do capital

201

CAPTULO 04
MUDANAS NA PRODUO DO ESPAO DA METRPOLE

203

4.1. Produo do espao e centralizao do capital: intensificao na forma condomnio

207

4.1.1 Mudanas fsicas e simblicas na apropriao forma condomnio

210

4.2 Estratgias de produo do espao pela incorporao

214

4.2.1 Diferenciao dos empreendimentos imobilirios

215

4.2.2 Diferenciao na apropriao do espao

237

4.3. A produo imobiliria e a organizao socioespacial da metrpole.

263

4.3.1 Produo e valorizao imobiliria em Fortaleza

265

4.3.2 Mudanas na organizao socioespacial da metrpole:

produo imobiliria e a ao do Estado

276

CONSIDERAES FINAIS

293

BIBLIOGRAFIA

305

ANEXOS

313

ANEXO A LISTA DE ENTREVISTADOS

315

ANEXO B SISTEMA DE PROMOTORES DEFINIDO POR TOPALOV (1974)

323

ANEXO C LISTA DE EMPREENDIMENTOS MAGIS/ MRV (SEGMENTO ECONMICO)

325

ANEXO D RESORTS REGIO METROPOLITANA DE FORTALEZA

327

ANEXO E OFERTAS DE IMVEIS EM FORTALEZA DEZEMBRO 2001/2007/2010

329

ANEXO F PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO_ZONEAMENTO / INDICES E ALTERAES

333

INTRODUO

Apresentao
Essa Tese trata da produo imobiliria em Fortaleza que, pela expressiva expanso
evidenciada nos ltimos anos, ganha fora como importante processo de
transformao da metrpole cearense.
Tradicionalmente pensada como espao de uma economia deprimida, Fortaleza,
capital do Cear, tem sua urbanizao intensificada a partir da dcada de 1970 pelo
incremento da industrializao, como parte do projeto poltico de integrao regional
e modernizao do Nordeste, e pelo forte crescimento populacional, motivado pelo
constante fluxo migratrio do interior.
Na dcada de 1990, os contornos de misria e pobreza caractersticos dessa
metrpole, constituda como regio metropolitana em 1973, so encobertos por um
novo projeto de modernizao, que tem como bandeira a insero do estado na
economia mundial e encontra na promoo do turismo uma nova alavanca para seu
desenvolvimento. Nesse momento, consolida-se uma forte aliana entre a atividade
turstica e a produo imobiliria, que tende a reforar a diferenciao historicamente
existente entre ricos e pobres - entre a feio moderna e atrasada da metrpole.
sobre essa metrpole desigual, que se presenciar um forte incremento da
produo imobiliria, manifestado pelo aumento do nmero de empreendimentos
imobilirios, por sua forte diversificao e pela apropriao de novas reas.

avano dessa dinmica, alm de contribuir na mudana da paisagem de vrias reas

da metrpole, tem grande impacto na ampliao da valorizao imobiliria. Durante a
ltima dcada, constatamos que o preo mdio do m dos imveis lanados no
mercado foi triplicado, e, entre 2006 e 2010, o volume financeiro das vendas dos
imveis novos foi ampliado em quase cinco vezes. Essa valorizao da produo
imobiliria, ao interferir fortemente na elevao do preo dos terrenos e do estoque
de imveis construdos da metrpole, passa a influenciar toda a organizao
socioespacial da metrpole.
De maneira geral, esse quadro de intensificao da produo imobiliria em
Fortaleza relaciona-se com mudanas estruturais na organizao do setor imobilirio
no cenrio nacional, suportadas pela redefinio do marco regulatrio do setor e pela
importante recuperao das principais fontes de financiamento habitacional (FGTS e
SBPE), que favoreceram o aumento de investimentos no setor e ampliaram as
condies de consumo da habitao.

23

Em Fortaleza, a alterao das condies de consumo da habitao sempre

apresentada como argumento central para explicar a intensificao da produo
imobiliria. Essa perspectiva dominante de anlise, baseada na teoria neoclssica,
procura explicar os fenmenos a partir do comportamento da demanda no mercado.
Segundo ela, o volume e a estrutura da oferta tendem a se ajustar ao volume e a
estrutura da demanda.
A naturalizao e apropriao desta interpretao no discurso dos agentes
envolvidos na produo imobiliria, segundo TOPALOV (1974), fortalecem a noo
comum de que a demanda responsvel por todas as mudanas na produo
imobiliria. Ao anular a atuao dos diversos agentes envolvidos e desconsiderar as
particularidades da produo imobiliria, este entendimento torna-se um obstculo
para a compreenso da complexidade das mudanas da produo imobiliria e de
suas consequncias nas dinmicas da produo do espao.
Neste sentido que a abordagem a partir do mercado imobilirio limitada e tende a
restringir a discusso esfera do consumo, da circulao de mercadorias,
obscurecendo a esfera da produo, sem a qual no haveria a construo da qual
resultam o edifcio e a cidade.
A produo imobiliria se particulariza pela prpria condio especial da mercadoria
imvel, que envolve a produo industrial na forma canteiro da construo do edifcio
e a propriedade privada de uma parcela do espao, o lote de terra. O longo tempo de
produo, os custos envolvidos e a necessidade de repor os gastos com a aquisio
da propriedade privada da terra faz com que a disponibilidade de crdito para os
financiamentos e as especificidades da organizao socioespacial desigual das
cidades interfiram diretamente nas relaes de produo.
As particularidades desta mercadoria determinam que os ganhos advindos de sua
produo sejam provenientes de uma articulao da explorao do trabalho no
canteiro com a formao de renda obtida da propriedade da terra e de sua
transformao resultante da urbanizao. Essa articulao, presente na reproduo
do capital na construo imobiliria, ilumina o duplo carter das relaes de produo
do setor, que so sociais e espaciais.
nesse sentido que ao analisar o imobilirio a partir de suas relaes de produo,
considerando sua totalidade, conseguimos unificar processos que comumente so
entendidos como se fossem separados: o espacial e o social, ou o global e o local

24

(PEREIRA, 2006, p 222), e avanar na compreenso das mudanas na configurao

de nossas cidades articulando-as com a reorganizao produtiva do setor imobilirio.
Objeto, Objetivo e Hiptese
Como parte do cenrio de grande dinamismo da produo imobiliria de Fortaleza,
nos chamou a ateno a emergncia de um conjunto de novos produtos. Esses
empreendimentos, que se destacavam pela escala, pelo nmero de unidades e por
uma grande oferta de equipamentos e servios, favoreceram a ampliao do
mercado imobilirio de Fortaleza, por se direcionarem a diferentes classes sociais, e
se espalharem por novas reas, onde, at ento, a produo imobiliria havia sido
restrita. Impregnados de novos conceitos simblicos, esses produtos imobilirios
aparecem associados a um conjunto de novos nomes, tais como condomnios
clubes, wellness resorts, residence club, bairros planejados, e passam a ser
vendidos como um novo status de moradia na metrpole.
A observao do desenvolvimento dos principais lanamentos que se destacavam
como novidades no mercado imobilirio nos indicou que o dinamismo do setor
encobria mudanas mais profundas nas relaes de produo.
Como exemplo de importantes mudanas evidenciadas, podemos destacar a
insero de novos agentes e o estabelecimento de novas relaes de produo entre
os diferentes agentes envolvidos em uma operao imobiliria proprietrios de
terra, construtores, trabalhadores, incorporadores e imobilirias.
Entre os novos agentes que passaram a atuar no setor imobilirio de Fortaleza,
ganharam destaque as grandes empresas de incorporao nacionais, cujo
deslocamento para Fortaleza insere-se como parte de uma estratgia geral de
expanso geogrfica decorrente da forte capitalizao a partir da abertura de
capital. Articulado a esse movimento, verificamos o surgimento de novas
incorporadoras locais, constitudas a partir da articulao de capitais provenientes de
outros setores, e o fortalecimento da atividade da incorporao dentro das grandes
construtoras que tradicionalmente atuaram no mercado imobilirio de Fortaleza.
Ao nos aproximarmos das relaes de produo comandadas por estes agentes,
pudemos verificar seu protagonismo na conduo de importantes mudanas no
mercado imobilirio de Fortaleza, a partir da utilizao de novas estratgias de
produo imobiliria, dando relevo incorporao imobiliria, entendida como
relao especfica da produo capitalista do espao.

25

Considerando a relevncia que as grandes empresas de incorporao passam a ter

na produo imobiliria de Fortaleza, definimos as relaes de produo do
imobilirio sob o domnio da incorporao como objeto de estudo da pesquisa.
A partir da investigao deste objeto, procuramos compreender o significado das
mudanas em curso, discutindo a reorganizao do capital no setor, a atuao dos
principais agentes envolvidos, suas estratgias na maximizao dos ganhos e as
consequncias na produo do espao.
A conduo da produo imobiliria, a partir da incorporao, ser marcada por
importantes modificaes nas relaes de produo nas diferentes etapas de uma
operao imobiliria, que tendem a favorecer a flexibilizao do processo produtivo e
facilitar a insero de novos capitais no setor.
O reforo da insero de novos capitais no setor, vistos principalmente pelo
fortalecimento da incorporao, pe em um curso um importante processo na
reorganizao do setor: a centralizao do capital.
O desdobramento dessas mudanas aparece em dinmicas contraditrias. Por um
lado, sero evidenciados conflitos entres grupos locais, muitas vezes associados a
interesses patrimonialistas e grupos nacionais, diretamente articulados ao capital
financeiro. A expresso dos grupos locais, historicamente envolvidos na produo do
espao, d relevo formao da metrpole como aspecto essencial na compreenso
das transformaes recentes. Ao mesmo tempo, o deslocamento de importantes
grupos de incorporao nacionais reflete transformaes estruturais nas condies
de reproduo do capital no setor, particularmente relacionadas ao atual regime de
acumulao, caracterizado pela presena dominante do capital financeiro.
Por outro lado, neste contexto, as alianas, principalmente manifestadas no
desenvolvimento de parcerias na construo de grandes empreendimentos
imobilirios, tendem a reforar a centralizao do capital no setor e favorecer a
concentrao de investimentos em alguns empreendimentos e espaos.
Esse conjunto de dinmicas, determinante na criao de condies privilegiadas de
reproduo do capital no espao, tende a intensificar a valorizao imobiliria em
diferentes reas da metrpole.
No sentido de ampliarmos a compreenso sobre estas novas dinmicas formulamos
as seguintes questes: Como a incorporao assume um lugar de relevncia na
produo imobiliria de Fortaleza? O que representa o fortalecimento da
incorporao na reproduo do capital no setor? De que maneira a centralizao do
26

capital modifica a produo imobiliria, entendida como dimenso social e espacial?

De que maneira a produo imobiliria sob o domnio da incorporao interfere na
organizao socioespacial da metrpole?
Com o aprofundamento da discusso sobre essas questes, procuraremos
demonstrar a hiptese de que em Fortaleza, a partir do fortalecimento da
incorporao e seu imbricamento com o financeiro, ocorrer um importante
movimento de centralizao do capital no setor imobilirio que ganhar fora na
redefinio da metrpole ao impor uma nova lgica de produo do espao, que
exacerba a reproduo do capital em detrimento das necessidades da reproduo
social.

Debate terico e desenvolvimento da pesquisa

Para desenvolvimento das questes acima expostas procuramos articular o debate
terico em torno dos conceitos e questes centrais implicados na discusso das
transformaes da produo imobiliria com a realizao de uma pesquisa emprica,
com foco no mercado imobilirio de Fortaleza. A seguir, apresentamos de maneira
sucinta os principais elementos que suportaro o debate terico e se fundamentaro
na pesquisa emprica.
As percepes iniciais sobre as mudanas na produo imobiliria de Fortaleza nos
conduziram procura de construes tericas de diferentes disciplinas, privilegiando
os autores que, a partir da crtica economia poltica, desenvolveram importantes
avanos na discusso da produo imobiliria, por elaborarem conceitos, iluminarem
questes relevantes desta atividade e permitirem articulaes da anlise desta
atividade com a produo do espao.
As pesquisas desenvolvidas por Topalov (1974; 1978) e Jaramillo (1982) foram
fundamentais por iluminar aspectos relevantes referentes incorporao imobiliria seus significados, sua origem, os agentes envolvidos e os mecanismos particulares
de reproduo do capital no espao que acabam por constituir uma chave para a
compreenso das relaes de produo do imobilirio na atualidade. Na
compreenso da reorganizao do capital no setor imobilirio nos apropriamos das
anlises de Aglieta (1986) sobre a concentrao e centralizao do capital.
Os aportes tericos identificados nas obras de Lefebvre (1999a; 1999b; 2008) e
Gottidienner (1997) foram fundamentais na articulao da discusso da produo
imobiliria com a produo do espao.

Por darem grande relevo ao espao, e

27

consider-lo como uma fora produtiva do processo de produo imobiliria, as

contribuies desses autores iluminam um importante deslocamento da condio
espacial. Para Lefebvre (1999a e 2008) trata-se da superao de uma sociedade
industrial e da possibilidade de consolidao de uma sociedade urbana, reflexo de
uma subordinao do espao que entra no mercado para o investimento dos capitais,
atravs do avano de relaes capitalistas em sua produo.
As transformaes estruturais na produo imobiliria, diretamente relacionadas
confluncia do capital financeiro ao setor, nos conduziram aproximao do debate
sobre a financeirizao mundial desenvolvido por Chesnais (1998; 2005) e Brenner
(2003).

Considerando

necessidade

de

abordar

as

especificidades

da

financeirizao da produo imobiliria e das consequncias deste processo na

reorganizao do setor e de sua produo tomamos como referncia as contribuies
de Ball (1998); Gottdiener (1997) e Harvey (2005).
As especificidades destas transformaes no contexto brasileiro do relevo a um
conjunto de trabalhos recentemente desenvolvidos, que procuram discutir a
intensificao da produo imobiliria num novo ambiente de negcios, fundado no
protagonismo dos agentes privados e na expressiva recuperao de fontes de
financiamento paraestatais (SHIMBO, 2010; TONE, 2010; ROYER, 2009).
Ao nos aproximarmos das transformaes da produo imobiliria em Fortaleza,
procuramos privilegiar o olhar sobre as empresas de incorporao com maior
destaque na cidade - identificadas a partir do volume de empreendimentos
produzidos e da promoo de inovao em termos de estratgias de produo e dos
produtos imobilirios.
Embora muitas dessas empresas estivessem envolvidas no desenvolvimento tanto
de empreendimentos comercias como residencias, optamos por focar nossas
anlises nos empreendimentos condominiais residenciais,

considerando sua

condio de produto predominante dessas empresas e sua relevncia na modificao

das condies de moradia da mtropole, seja pela insero de novas formas e
conceitos, seja pela interferncia na elevao dos preos da habitao.
Quando delimitamos empreendimentos condominiais residenciais, consideramos
tambm os empreendimento do tipo segunda residncia, bastante representativos
na produo imobiliria de Fortaleza. Direcionados ao turismo e ao veraneio, estes
empreendimentos se articularo, em alguns casos, produo hoteleira. Nessa nova
etapa da produo imobiliria em Fortaleza, tambm ganharo destaque os

28

empreendimentos do chamado segmento econmico, direcionado s faixas de trs

a dez salrios mnimos, esses empreendimentos respondero por um importante
movimento de alargamento do mercado imobilirio, antes praticamente restrito
populao de maior renda.
Dada a nfase da pesquisa nas relaes de produo sob o domnio da
incorporao, optamos por considerar a Regio Metropolitana de Fortaleza como
territrio de referncia para a discusso da produo imobiliria, sem nos
preocuparmos com a anlise de toda sua dimenso, sendo a delimitao das reas
de maior interesse resultante das dinmicas de atuao dos principais agentes.
A intensificao da produo imobiliria evidenciada a partir de 2007, seja pelo
expressivo aumento do nmero de empreendimentos, seja pela ampliao da
valorizao imobiliria, nos levou a delimitar essa data como um importante ponto de
inflexo, como procuraremos mostrar ao longo do desenvolvimento da Tese.
Com base nestes recortes do objeto, realizamos uma srie de entrevistas e
desenvolvemos o levantamento de dados sobre a organizao do setor, a produo
imobiliria e a organizao socioespacial da metrpole, que de maneira conjunta nos
permitiram avanar na anlise das mudanas na produo imobiliria.
As entrevistas foram realizadas em trs etapas 1, que correspondem a diferentes
momentos da pesquisa. Numa primeira etapa, em janeiro de 2009, procuramos
abordar a percepo dos agentes envolvidos na produo imobiliria sobre as
novidades em termos dos produtos imobilirios e das formas de produo.
Na segunda etapa, em setembro de 2010, j focando nas relaes de produo sob
o domnio da incorporao, entrevistamos os agentes diretamente relacionados
incorporao imobiliria, a partir da seleo de grandes empresas que se
diferenciavam por sua histria de atuao e origem dos capitais. Nesse momento,
procuramos abordar as estratgias de produo e as relaes estabelecidas com os
demais agentes envolvidos na produo imobiliria.
Em maio de 2011, como etapa final, procuramos preencher algumas lacunas da
pesquisa com entrevistas a agentes diretamente articulados incorporao a partir
de vnculos com o financiamento imobilirio, com a comercializao de imveis e com
a propriedade da terra. Nesse momento, tambm entrevistamos professores da
Universidade Federal do Cear, envolvidos com a discusso sobre o urbano e o
imobilirio.
1

A lista com os entrevistados em cada uma das etapas encontra-se no ANEXO A.

29

O levantamento de dados sobre a organizao do setor e da produo imobiliria

esteve baseada na consulta dos sites das empresas pesquisadas, das principais
instituies relacionadas produo imobiliria em Fortaleza, com destaque para o
Sinduscon-CE, Secovi-Ce e Caixa Econmica Federal e dos jornais locais, para alm
de revistas especializadas.

O levantamento de dados sobre a organizao

socioespacial da metrpole esteve baseado na consulta de fontes secundrias,

representadas principalmente por trabalhos acadmicos, e de fontes primrias,
dentre as quais destacamos os dados do Censo 2000 e 2010 IBGE.

Estrutura da Tese
Na organizao da exposio da Tese optamos por apresentar as discusses sobre
as mudanas nas relaes de produo do imobilirio em Fortaleza em diferentes
captulos, enfatizando inicialmente as mudanas nas relaes dos agentes
envolvidos na produo imobiliria, considerando o protagonismo das grandes
incorporadoras, para, no captulo seguinte, enfatizarmos as relaes espaciais a
partir da anlise das diferentes estratgias utilizadas nos novos empreendimentos
imobilirios.
Embora se trate de aspectos indissociveis das relaes de produo (o social e o
espacial), a opo por enfatizar de maneira particular cada uma dessas dimenses
nos permitir mostrar com maior clareza o significado das mudanas na produo
imobiliria, avanando no desenvolvimento de mediaes com a totalidade.
Ao enfatizarmos a dimenso social procuraremos iluminar um importante movimento
de reconfigurao do capital no setor em Fortaleza, que se articula s mudanas
estruturais na organizao do setor imobilirio, derivadas em grande processo de
financeirizao mundial. Ao enfatizarmos a dimenso espacial, procuraremos
apresentar os reflexos destas mudanas na produo do espao, que se articula com
a organizao socioespacial da metrpole.
Estas questes gerais so introduzidas nos captulos iniciais da Tese, que se
organizar em quatro captulos.
No primeiro, investigaremos as mudanas estruturais no setor imobilirio, abordando
incialmente as particularidades da forma incorporao, para podermos avanar na
discusso sobre o fortalecimento das grandes empresas de incorporao. Esse
movimento discutido como parte da convergncia entre o capital financeiro e a
produo imobiliria.
30

No segundo captulo, abordaremos a formao da metrpole de Fortaleza,

examinando as condies de acumulao capitalista no processo de urbanizao, a
estruturao socioespacial e as diferentes formas de produo do espao construdo.
No final deste captulo, nos aproximaremos da produo imobiliria, examinando a
organizao do setor imobilirio no incio da primeira dcada do sculo XXI e as
importantes mudanas que passam a ser evidenciadas a partir de 2007.
Como j anunciamos, nos Captulos 03 e 04 discutiremos de maneira mais detalhada
as mudanas na produo imobiliria em Fortaleza, procurando avanar na
demonstrao de nossa hiptese inicial.
Enfatizando os aspectos sociais, no terceiro captulo procuraremos ampliar a
compreenso sobre a reorganizao do setor imobilirio e a modificao das
relaes de produo nas diferentes etapas da produo imobiliria, debatendo o
movimento de fortalecimento da incorporao e seu domnio na produo imobiliria
e no processo de centralizao do capital.
No quarto captulo, buscaremos aprofundar a discusso sobre as mudanas na
produo do espao no contexto da intensificao da produo e da valorizao
imobiliria. Inicialmente, exploraremos as estratgias imobilirias utilizadas pelas
grandes empresas de incorporao no desenvolvimento de seus produtos
imobilirios, para, em seguida, procurarmos articular o movimento de avano da
produo imobiliria na metrpole fortemente apoiado pelo Estado com as
importantes mudanas em sua organizao socioespacial.
Nas consideraes finais, procuraremos recuperar e articular as discusses centrais
desenvolvidas

nos

diferentes

captulos,

procurando

apresentar

alguns

desdobramentos de nossa pesquisa.

31

32

CAPTULO 01
A FORMA INCORPORAO E A FINANCEIRIZAO DO SETOR IMOBILIRIO

33

34

Introduo
Este captulo inicial tem como objetivo discutir mudanas estruturais na produo
imobiliria no contexto brasileiro. A primeira dcada do sculo XXI marcada por
importantes mudanas na produo imobiliria no Brasil, que passam a ser
percebidas nos diferentes contextos regionais consolidando de maneira definitiva a
expanso de relaes capitalistas no setor.
Dentro desse movimento geral de avano das relaes capitalistas na produo do
espao identifica-se o movimento especfico de fortalecimento da atuao de grandes
grupos de incorporao articulados ao capital financeiro. Tal movimento de capitais
d relevo forma incorporao e a convergncia entre o financeiro e o imobilirio.
A compreenso da incorporao como relao social especfica de reproduo do
capital no setor imobilirio e as condies histricas vinculadas a sua origem so
discutidas no primeiro item desse captulo.
A confluncia do capital financeiro ao setor imobilirio, entendida como parte das
transformaes estruturais no capitalismo mundial, explorada no item a seguir.
Essa aproximao do capital financeiro, que tem papel determinante sobre o
aumento de investimentos no setor imobilirio, relaciona-se com a reorganizao das
estruturas de financiamento e a reestruturao das empresas envolvidas com o
imobilirio.

Tais questes, abordadas inicialmente em um plano geral, so

analisadas com mais cuidado no contexto brasileiro, quando procuramos nos ltimos
dois itens investigar as mudanas no financiamento e na reorganizao do setor,
discutindo ainda modificaes no padro espacial de reproduo do capital.

35

1.1. Produo imobiliria e a forma incorporao

Em qualquer metrpole latino-americana, podemos identificar ainda hoje na produo
do espao construdo a coexistncia de diferentes formas de produo, tais como a
produo domstica, a produo por encomenda, a produo estatal e a produo
para mercado (PEREIRA, 2004, p.19).
dinmica

da

produo

do

espao

Jaramillo(1982), objetivando discutir a

construdo,

procurou

compreender

desenvolvimento das diferentes formas de produo. Como condio histrica, as

formas de produo correspondem a sistemas que relacionam os homens entre si, e
estes com os meios de produo para produzir um bem ou uma srie de bens
(JARAMILLO, 1982, p.175). Para discuti-las, o autor examina em cada uma delas o
carter dos agentes envolvidos com o trabalho direto, o controle tcnico da produo,
o controle econmico direto da produo e o controle econmico indireto.
Operando simultaneamente, com dinmicas internas peculiares, o entrelaamento
entre essas diferentes formas de produo o que determinaria a produo do
espao global dessas cidades (JARAMILLO, 1982, p.150). Com o avano das
relaes capitalistas de produo do espao se reforam as diferenas na
organizao urbana. A persistncia de formas atrasadas, nas quais se identificam
relaes no capitalistas, d relevo produo de mercado, correspondente
generalizao das relaes capitalistas.
Nesta forma, tem natureza capitalista tanto os agentes que detm o controle
econmico, como aqueles que detm o controle tcnico, estando a produo
destinada ao mercado, em forma de mercadoria, constitudas a partir de processos
repetitivos e contnuos (JARAMILLO, 1982, p.187).
Um indicativo da importncia dessa forma na atualidade a utilizao do termo
produo imobiliria como seu sinnimo. Cumpre ressaltar, que embora essa
utilizao esteja consagrada, representa uma transposio inadequada, que
confunde as duas noes, uma geral e a-histrica - a produo imobiliria - e, outra,
particular e histrica a produo para mercado, que corresponde a um momento
determinado da histria da construo da cidade, decorrente do avano das relaes
capitalistas na produo do espao. A utilizao do termo produo imobiliria no
decorrer dessa Tese feita com cincia desse equvoco, mas procurando avanar
em sua compreenso enquanto forma de produo especfica.

36

Parte da relevncia dessa forma relaciona-se emergncia e consolidao da

incorporao entendida como relao especfica da produo para mercado que,
em condies histricas especficas, tende a tornar-se dominante.
Autores como Jaramillo (1982) e Topalov (1974), ao examinar a produo para
mercado, deram particular ateno incorporao imobiliria2, entendendo-a como
importante mudana para o avano das relaes capitalistas na produo do espao.
Referendados em contextos particulares3, as pesquisas desses estudiosos da cidade
permitem iluminar aspectos relevantes referentes a esta forma que acabam por se
constituir em uma chave para compreenso da produo imobiliria na atualidade.
Ao examinar essa forma de produo no contexto dos pases de industrializao
tardia4, Jaramillo (1982) identifica entraves particulares a seu desenvolvimento
relacionados debilidade de acumulao de capital no setor - em parte reflexo das
dificuldades de acumulao em todos os setores5, do tamanho e nvel de
desenvolvimento dos centros urbanos6 e do prprio nvel de organizao empresarial
do setor7. Conforme este pesquisador, o aspecto mais relevante e particular dessa
forma de produo a consolidao de um capital de circulao que assume o
controle econmico direto, deslocando desta posio o capital propriamente
produtivo, o qual se v reduzido ao mero controle tcnico da produo 8.
Esse capital de circulao, tomando momentaneamente a forma de capital de
incorporao, dado seu vnculo com os incorporadores, responsvel pela iniciativa

Optamos pela utilizao de incorporao imobiliria como traduo para os termos produccin promocional, utilizada por
Jaramillo (1982) e promotion immobilire utilizada por Topalov(1974), por se tratarem de relaes de produo semelhantes.
Assim evitamos dvidas, j que o termo promoo imobiliria no Brasil muito mais utilizado para descrever as estratgias e
atividades envolvidas na comercializao dos produtos imobilirios. Dentro desse mesmo raciocnio, aparecero as tradues
capitais de incorporao e incorporadores imobilirios tambm mais utilizadas no Brasil.
3 O texto de Jaramillo (1982) teve como objetivo consolidar um quadro de referncia para o desenvolvimento de uma pesquisa
emprica, aplicada em Bogot nos finais da dcada de 70, sendo assim a base para o desenvolvimento de um estudo emprico
sistemtico. O texto de Topalov (1974) produto de uma pesquisa realizada como uma demanda do Estado Francs para
compreenso de um agente ento emergente: os grandes promotores privados e particularmente aqueles de atuao nacional,
que resultantes de novas relaes sociais passam a ter um impacto decisivo na organizao da produo imobiliria
4 As reflexes do autor so referenciadas na cidade de Bogot Colmbia, e sua situao econmica nos finais da dcada de
1970.
5 Para Jaramillo(1982) la debilidad de la acumulacin del capital eventualmente comprometido en la rama, un reflejo de esta
misma situacin a nivel de toda la formacin social (JARAMILLO, 1982, p. 187).
6 la talla reducida de la ciudad en las primeras etapas del periodo determina un mercado estrecho, el cual se an ms reducido
por las dos circunstancias: un grado muy agudo de la pauperizacin, y la debilidad de los mecanismos financieros que
eventualmente podran ampliar las capas de posibilidades de acceso a la propiedad (JARAMILLO, 1982,p.187);
7 Segundo o autor, la ausencia de grandes empresas de construccin con tcnicas avanzadas que le permitan al capital
promocional reducir sus costos y contrarrestar la competencia de la construccin por encargo (JARAMILLO, 1982, p.187).
8 desplazando de esta posicin el capital propiamente productivo, el cual se ve reducido al mero controle tcnico de la
produccin (JARAMILLO, 1982, p.195).
2

37

da produo, controlam seu ritmo e suas caractersticas, se encarrega de realizar o

produto e se apropria da maior parte da mais valia a produzida 9.
Topalov (1974), ao se debruar sobre o contexto da produo imobiliria francesa do
final da dcada de 1970, dominado por grandes incorporadoras nacionais, procura
investigar a emergncia da incorporao.

Para o autor, condies histricas

particulares associadas s caractersticas especficas da reproduo do capital na

indstria da construo esto na origem dessa forma de produo. A necessidade da
terra, o longo perodo de produo e o longo perodo de circulao, como
caractersticas estruturais do setor10 (TOPALOV, 1974, p. 16), tornam as condies
de financiamento produo imobiliria um aspecto central na organizao do setor.
No caso francs, a morte do proprietrio burgus11 e o aparecimento de
financiamento aos consumidores seriam elementos centrais na emergncia da
incorporao imobiliria:
So as transformaes histricas das fontes desses financiamentos
que deram origem incorporao imobiliria. Um prembulo ao seu
aparecimento e ao seu desenvolvimento o desaparecimento, ou
restrio s margens, da organizao social da produo de dois
modos de financiamento, isto , o retorno do capital habitao
forma dinheiro 12.

O desaparecimento do proprietrio burgus como forma de financiamento e de

organizao

social

da

circulao

da

mercadoria

habitao

favorecer

autonomizao do capital imobilirio de circulao, sua separao da propriedade da

terra, que vista agora como um obstculo

13

. Mas, segundo Topalov(1974), ser o

Estado que, ao fornecer as primeiras formas de capital de circulao para habitaes

sociais e ao criar emprstimos especiais garante o financiamento de longo prazo,
viabilizar a existncia de financiamentos privados complementares e intermedirios

la iniciativa de la produccin, controlan su ritmo y sus caractersticas, se encarga de realizar el producto y se apropia de la
mayor parte de la plus vala ah producida (Jaramillo, 1982, p.155).
10 Optamos por desenvolver esses diferentes aspectos de maneira mais detalhada ao longo da tese, a partir das discusses do
fortalecimento desta forma de produo para a cidade de Fortaleza.
11 Neste caso a propriedade da terra e o capital pessoal do capitalista esto articulados de maneira indissocivel: ...le second
nest quune annexe de la premire et non um capital de circulation fonctionnant dabord pour accelrer la vitesse de rotation
Du capital industriel (TOPALOV, 1974, p.16).
12 sont les transformations historiques des sources de ces finacements qui ont donn naissance la promotion immobilire. Un
pralable a son apparition et son developpement est la disparition, ou le rejet aux franges de lorganization sociale de la
production de deux modes de financement, cest-a-dire de retour de capital logement la forme argent (TOPALOV, 1974,
p.16).
13 lautonomisation du capital immobilier de circulation, sa sparation davec la proprit foncire quil recontre alors comme un
obstacle (TOPALOV, 1974, p.17).
9

38

durante a produo, precedendo o que o autor tambm identificar como capital de

incorporao :
Chamar-se- capital de incorporao o capital imobilirio de
circulao que permite a rpida converso do capital industrial de
construo da forma mercadoria para forma habitao, ao longo do
perodo de produo14.

Esse capital se distingue de um capital de emprstimo porque ele detm, em um

dado momento de seu ciclo, a propriedade da mercadoria habitao e do terreno e,
por isso, pode eventualmente se beneficiar das mudanas na organizao do espao,
que se expressa na forma de sobrelucros de localizao.
Dentro desta nova estruturao social da circulao de capital na produo
imobiliria, consolida-se o incorporador imobilirio definido pelo autor como um
agente social que assegura a gesto de um capital imobilirio de circulao em sua
fase de transformao em mercadoria de habitao15, ao qual caber a atividade de
definio de um produto comercializvel, a gesto financeira, jurdica e tcnica da
fase de transformao do capital comercial em mercadoria habitao e a atividade de
liberao da terra16.
Para alm das especificidades do sistema de financiamento, a origem do capital
relacionado incorporao decisiva nas relaes dos incorporadores com os
demais agentes envolvidos na produo imobiliria e na definio de suas estratgias
de produo.
Para Jaramillo (1982) o capital relacionado incorporao tem como origens
frequentes o prprio processo de acumulao da produo por encomenda 17, a
associao da acumulao gerada a partir do loteamento de terrenos com os
grandes proprietrios de terra18 e a transferncia de capitais de outros setores.

On appellera capital de promotion, ce capital immobilier de circulation qui permet la conversion rapide du capital de
lindustrie du btiment de la forme merchandise la forme logement, au cours mme de la periode de production (TOPALOV,
1974, p.18).
15 un agent social qui assure la gestion dun capital immobilier de circulation dans sa phase de transformation em marchandise
logement(TOPALOV, 1974, p.15)
16 lactivit de dfinition dun produit vendable, la gestion financire, juridique et technique de la phase de transformation du
capital commercial en marchandise-logement ; lactivit de liberation des sols . (TOPALOV, 1974, p.19).
17 Pequeas empresas de construccin, y poseedores de ahorros, transformando su carcter inicial se convierten en capitales
de talla limitada y se lanzan a produccin promocional en pequea escala (JARAMILLO, 1982:189).
18 Uma segunda fonte de capital promocional seria originria de duas fontes que teriam uma tendncia natural a fuso e
convergncia. De um lado, a acumulao gerada a partir da adaptacin de terrenos, isto da ampliao da atuao dos
adaptadores de terrenos: con el fin no solamente de apoderarse de un volumen mayor de plusvala como capitalistas
productivos, sino adems para tener un control ms integrado del proceso global que les posibilite apoderarse de un mximo de
valor que combina renta y ganancia capitalista (JARAMILLO, 1982, p. 191). Do outro lado, os grandes proprietrios de terra
nas franjas urbanas: ...enriquecidos por la percepcin de rentas urbanas correspondientes a los terrenos que han suministrado
14

39

No contexto latino-americano, a existncia frequente de excedentes de acumulao

dificilmente reversveis na esfera normal de certos capitais19 tende a favorecer a
confluncia de novos capitais ao setor imobilirio e a autonomizao da
incorporao, diretamente associada a um capital de circulao que no se
compromete de maneira contnua com o capital fixo20.
Sua atuao tpica baseia-se na compra do terreno, na contratao de uma empresa
de construo independente e na definio do produto, refora o sobrelucro de
localizao como um dos principais componentes de seu ganho.
Topalov (1974), ao identificar a origem dos diferentes tipos de capital relacionados
incorporao, define um quadro bem mais complexo21, pertinente ao maior
desenvolvimento das foras produtivas e da diviso do trabalho no contexto da
produo imobiliria francesa. O autor d particular destaque aproximao do
capital financeiro, que tende a influenciar toda a organizao do setor:
O declnio do capital patrimonial transforma os prestadores de
servios independentes em instrumento do capital financeiro flutuante,
o que de certa forma entra em contradio com o crescimento de sua
capacidade de produo e conduz perda de sua independncia
formal; por outro lado, o desenvolvimento do capital financeiro
investido duravelmente no setor imobilirio acarreta na multiplicao
dos

incorporadores

financiadores,

cujas

possibilidades

de

crescimento parecem depender das vantagens cumulativas conferidas

a alguns deles pela vinculao a um grupo imobilirio complexo22.

A contribuio destes autores, alm de mostrar mudanas particulares nas relaes

sociais da produo capitalista do espao, a partir da anlise de uma forma social
especfica (a incorporao), ilumina importantes mudanas na reproduo do capital

a la construccin, deciden transformar su posicin pasiva, y convirtiendo las rentas acumuladas en capital productivo, se lanzan
a la produccin (JARAMILLO, 1982, p.191).
19 existencia frecuente de excedentes de acumulacin difcilmente reinvertibles en la esfera normal de ciertos capitales
(JARAMILLO, 1982, p.193).
20 un capital de circulacin que no se compromete de una manera continua con capital fijo (JARAMILLO, 1982, p. 193).
21 O autor definiu um sistema organizado por diferentes tipos de incorporadores com diferentes estratgias de incorporao.
Segundo o autor, este sistema estruturado por dois elementos centrais: o sistema de financiamento e os modos de
articulao das funes de gesto do capital de incorporao. A posio de cada incorporador no sistema e sua evoluo
dever ser analisada historicamente. Os tipos que constituem o sistema de promotores" foram sistematizados por ns no
ANEXO B dessa tese.
22 le declin du capital patrimonial transforme les prestataires de services indpendants en instrument du capital financier
flottant, volution qui pois certains entre en contradiction avec la croissance de leur capacit de production et coinduit la
perte de leur indpendance formelle ; par ailleurs, le developpement du capital financier investi durablement dans le secteurs
immobilier entrine la multiplication de financier-promoteurs dont les possibilits de croissance semblent dpendre des
avantages cumulatifs confrs certains dentre eux par lappartenance un groupe immobilier complexe (TOPALOV, 1974,
p. 140).
40

na produo imobiliria, identificadas a partir da insero de capitais de outros

setores e da aproximao com o capital financeiro. Tal condio tende a indicar que o
incorporador encontra condio privilegiada de atuao nos momentos de forte
crescimento da produo imobiliria e da transformao das cidades, que esto
normalmente associados a contextos privilegiados de disponibilidade de crdito.
Autores como Lefebvre (1999a ; 2008), Gottdiener (1997) e Harvey (2005a)
avanaram no sentido de relacionar o movimento de capitais para a produo
imobiliria com transformaes estruturais na reproduo da totalidade das foras
produtivas, entendendo esse movimento como transferncia de capital entre circuitos
interligados.
A ideia dos circuitos, revelada por Lefebvre (2008), sistematizada por Harvey
(2005a). Segundo este autor, o capital circula em trs circuitos distintos: um circuito
primrio, onde so produzidos os meios de produo e consumo; um circuito
secundrio, de formao de bens fixos e de consumo, mas principalmente centrado
no ambiente construdo e um circuito tercirio, que envolve investimentos sociais,
em cincia e tecnologia (HARVEY, 2005a, p.94).
Gottdiener(1997), baseado nas contribuies conceituais de Lefebvre, afirma que o
investimento imobilirio constitui um setor de formao de capital e de realizao da
mais-valia, especialmente quando o circuito primrio perde essa capacidade
(GOTTDIENER 1997, p.185).
Nesse sentido, Lefebvre (2008) considera que o papel da produo imobiliria,
enquanto espao de acumulao do capital, oscilar desempenhando funes
particulares em contexto especficos:
o imobilirio (produo e especulao) oscila entre uma funo
subordinada de retomada econmica, uma funo diversionista, uma
funo de regulao, uma funo dominante. De acordo com os
momentos, os pases, etc. Ele entra na desigualdade geral dos
setores, dos crescimentos, das situaes econmicas (LEFEBVRE,
2008, p.118).

A discusso desses autores nos ajuda a perceber que a incorporao, embora se

consolide de maneira especfica nos diversos contextos nacionais, relaciona-se com
as caratersticas estruturais do capitalismo, que na atualidade so marcadas pelo
domnio do capital financeiro mundializado. Sua grande mobilidade favorece a
confluncia para o setor imobilirio, reconhecido como lcus de reproduo
41

privilegiada em um cenrio de estagnao dos setores produtivos. No subitem a

seguir, recuperamos aspectos essenciais da consolidao da incorporao no Brasil,
para em seguida avanarmos na compreenso das mudanas mais recentes
inseridas no contexto da mundializao financeira.

1.1.1 A consolidao da forma incorporao no contexto brasileiro

Quando procuramos compreender o desenvolvimento dessa forma de produo em
cidades

brasileiras,

descobrimos

que

sua

emergncia

precede

sua

institucionalizao, que pode ser entendida muito mais no sentido de legitimao e

fortalecimento dos agentes dessa forma, servindo como contributo a sua
consolidao. Nesse sentido, a anlise restrita ao mbito institucional no permite
evidenciar as transformaes na produo do espao relacionada ao papel da
incorporao.
Ao investigar a incorporao imobiliria no contexto brasileiro, Ribeiro (1991) mostra
que esta forma emerge na dcada de 1950, associada produo imobiliria dos
bairros Copacabana, Ipanema e Leme no Rio de Janeiro. Para ele, o incorporador
inventa um novo produto, o apartamento-zona sul destinado s camadas mdias de
alto poder aquisitivo, introduzindo uma importante diferenciao nas condies
habitacionais (RIBEIRO, 1991, p. 243).
Como condies histricas relevantes para o surgimento desta forma, o autor citado
d destaque ao desenvolvimento do crdito imobilirio e s transformaes no
espao urbano. Embora no existisse um sistema financeiro, o crdito imobilirio
passa a ser concedido por um conjunto de entidades, que atuando em outros ramos
procuram nos emprstimos hipotecrios rentabilizarem seus fundos. Adicionalmente,
a taxa de juros nos emprstimos hipotecrios foi reduzida a 10%, expandindo o
financiamento, que at ento tinham taxas mdias de 20%23 (RIBEIRO, 1991). Nesse
contexto, se fortalece o interesse da compra do imvel para o aluguel. Para o autor, o
capital de emprstimo e o capital imobilirio - que se deslocar para os apartamentos
comprando-os dos incorporadores para alug-los - sero os dois principais agentes
do financiamento imobilirio.
Embora a emergncia da incorporao neste momento seja muito relevante enquanto
avano das relaes capitalistas de produo do espao, a atuao destes agentes
restringia-se s reas urbanas de grande valorizao, correspondentes a alguns
23

A partir da regulao do Decreto 22.626 de 1933.

42

bairros de cidades como So Paulo e Rio de Janeiro, que lhes garantiam condies
privilegiadas de obteno de ganhos.
A incorporao imobiliria aparecer legalmente no Brasil atravs da lei 4.591 24, de
16 de dezembro de 1964, ganhando fora a partir da. O momento de instituio da
lei da incorporao, coincidente criao do primeiro sistema de financiamento
nacional no Brasil, o SFH, marca para Ribeiro (1991) a consolidao da
incorporao. Para o autor, com o surgimento do SFH 25, o incorporador passa a ser
o vrtice de trs mercados: o de terra, o de construo e o de crdito (RIBEIRO,
1991, p. 281).
Nesse perodo se verifica excepcional crescimento da produo capitalista da
moradia que opera importantes movimentos da cidade (RIBEIRO,1991, p. 272) e
podem ser evidenciadas importantes mudanas na incorporao a partir da
emergncia de um novo padro de acumulao, pelo qual um segmento consegue
controlar parcialmente as condies espaciais de sua valorizao e o financiamento
(RIBEIRO, 1991, p. 272).
Nesse perodo a incorporao desempenhou um papel definitivo na formao e
diferenciao das principais metrpoles brasileiras, difundindo novos padres de
moradia e se apropriando de novas reas, consagrando a obteno de sobrelucros
de localizao, como importante mecanismo de ampliao dos ganhos no setor.
Apoiado no SFH, a forma incorporao ganhou destaque em vrios grandes centros
urbanos brasileiros, em grande parte dos casos, estando fortemente articulada
construo.
A partir da dcada de 1980, com a desestruturao do SFH, como mostraremos a
seguir, a incorporao tende a perder a relevncia, com incorporadores e
construtores tomando parte do processo de financiamento ao consumo da habitao.
Sobressaem

nesse

contexto

algumas

experincias

pontuais,

normalmente

relacionadas elevao do padro dos empreendimentos no sentido de

Legislao que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Nesta lei a incorporao
imobiliria definida como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou
parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas (artigo 28 pargrafo nico). Nesta lei
tambm se define a figura do incorporador como a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a
construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme
o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas (artigo 29 pargrafo nico).
25 O SFH passou a fornecer exclusiva e diretamente ao incorporador 80% do capital necessrio realizao dos
empreendimentos a exceo do custo fundirio- no apenas o desobrigando-o a realizar macios benefcios, mas tornandoo chefe da orquestra, frente aos outros agentes e compradores (RIBEIRO, 1991, p. 281).
24

43

direcionamento da produo a uma demanda solvente, como o caso da intensa

verticalizao da Barra da Tijuca, discutida por Ribeiro (1991).
Na dcada de 1990, a continuidade da restrio de financiamentos d destaque s
incorporadoras que empreendem esforos na racionalizao da construo,
procurando alcanar a populao de menores rendimentos, como mostrou Castro
(1999). Os esforos de racionalizao da construo sinalizam as limitaes dos
ganhos advindos dos sobrelucros de localizao, que historicamente representaram
parte relevante desta forma de produo.
O fortalecimento do processo geral de confluncia do capital financeiro produo
imobiliria e as importantes mudanas nas condies do financiamento imobilirio no
Brasil, a partir do final da dcada de 1990, so responsveis pela configurao de um
importante movimento de expanso da produo imobiliria, no qual a forma
incorporao voltar a cumprir um papel de grande destaque.

44

1.2. Produo imobiliria na era do capital financeiro

A convergncia entre o capital financeiro e a produo imobiliria parte relevante na
compreenso das mudanas evidenciadas no setor nos ltimos anos, sendo esse
movimento parte de mudanas estruturais do capitalismo.
Nesse sentido abordamos inicialmente as principais caractersticas do atual regime
de acumulao, nos apoiando principalmente nas discusses desenvolvidas por
Chesnais (1998 e 2005), para em seguida tratarmos das particularidades do
fortalecimento do capital financeiro no contexto brasileiro, e de sua confluncia para o
setor imobilirio.

1.2.1 A emergncia do capital financeiro

O atual regime de acumulao, caracterizado pelo domnio do capital financeiro,
sustenta-se pelo predomnio de uma lgica da valorizao financeira do capital e pela
presena central do capital fictcio, que contribui para a centralidade da propriedade
patrimonial de carter rentista (CHESNAIS, 2005).
A relao entre a lgica de valorizao financeira, o capital fictcio e o acirramento da
propriedade patrimonial de carter rentista, fica expressa com bastante clareza nessa
passagem desenvolvida por Paulani (2010):
Essa lgica tipicamente financeira se reproduz por meio de ativos
prprios, muitos dos quais esto includos naquilo que Marx chamou
de capital fictcio. Quem ganha dinheiro com a valorizao de aes
que possui, no participou diretamente da produo nem detm o
capital material que efetivamente produz. No entanto a duplicata de
capital ele tem, lhe d direto a uma parcela da renda real produzida
na sociedade. Quem tem um ttulo da dvida pblica tem direito sobre
a renda real futura da sociedade, mesmo sem vir a participar de sua
gerao. Esses so dois casos tpicos de capital fictcio. A mera
propriedade destes ativos garante a participao de seus detentores
na renda real produzida pela sociedade, sem que estejam diretamente
envolvidos em sua produo (PAULANI, 2010, p. 130)

A exacerbao da lgica financeira de valorizao aparece ainda na personificao

do mercado. Essa personificao, para Chennais (1998), permite revelar pelo menos
trs importantes dimenses da ascenso do capital financeiro: o fetichismo das
formas de valorizao do capital de natureza especificamente financeira; a relevncia
45

de seus principais agentes e instituies26 na conduo de polticas econmicas; e o

movimento de relativa autonomizao em relao esfera produtiva.
Ao mesmo tempo, o autor ressalta uma preocupao com a excessiva utilizao dos
termos autonomia e autonomizao, por encobrirem os vnculos permanentes
entre as esferas da produo e do comrcio e a esfera das finanas. Assim,
Chennais (1998) procura mostrar o carter intrnseco desse vnculo:
A esfera financeira alimenta-se da riqueza criada pelo investimento e
pela mobilizao de certa fora de trabalho de mltiplas qualificaes.
Os capitais que os operadores financeiros pem para valorizar,
atravs de suas aplicaes financeiras e das arbitragens entre os
diverso tipos de ativos, nasceram invariavelmente no setor produtivo e
comearam por assumir a forma de rendimentos que se constituram
na produo e intercmbio de bens e servios. Uma parcela desses
rendimentos hoje em dia uma parcela elevada - captada ou
canalizada em benefcio da esfera financeira, e transferida para esta.
S depois desta transferncia que se podem dar, dentro do campo
fechado da esfera financeira, vrios processos, em boa parte fictcios,
de valorizao, que fazem inchar ainda mais o montante dos ativos
financeiros (CHESNAIS, 1998, p.15).

neste sentido que a valorizao por extrao de mais-valia na esfera produtiva

permanece central e, ao mesmo tempo subordinada logica do capital financeiro
autonomizado, que passa a impor ritmo expanso e ao aprofundamento das
relaes capitalistas (TONE, 2010, p.11).
A relao de domnio do setor financeiro sobre o setor produtivo se impe como
produto das prprias contradies do modo de produo capitalista, originando-se
justamente dos impasses postos no fim dos anos dourados27, problematizado pelos
regulacionistas como crise do modo de regulao fordista.
A relativa estagnao do setor produtivo, que desestimulava o investimento e no
absorvia o aumento do estoque de capital (BRENNER, 2003, p. 305), favorecia a
gradativa reconstituio de uma massa de capitais procurando valorizar-se de forma

Bancos, fundos de penso e investimentos e gestores de grandes carteiras de investimento financeiro.

Quando o capitalismo, baseado no regime de acumulao fordista de predomnio do capital industrial presenciou altas taxas
de investimento, tendncia de pleno emprego, elevao do nvel de vida dos trabalhadores, estabelecimento do Estado de Bem
Estar Social nos pases centrais (TONE, 2010, p. 11).
26
27

46

financeira, como capital de emprstimo28. Assim, o aprofundamento da crise e a raiz

da mundializao financeira, para Chesnais (1998 e 2005), estariam justamente no
processo de interao, [...], entre o movimento de fortalecimento do capital privado
tanto

industrial,

como

bancrio

crescente

impasse

das

polticas

governamentais (CHESNAIS,1998, p.16).

Esse impasse, apontado por Chesnais (1998), esta relacionados s fortes presses
das principais instituies financeiras, no sentido de constituio de um sistema
monetrio favorvel aos credores e a uma maior liberalizao financeira (CHESNAIS,
2005, p.17).
A liberalizao e a desregulamentao dos sistemas financeiros nacionais, que
impulsionaram o consistente crescimento do capital financeiro, marcam a transio
de um regime de finanas administradas para um regime de finanas de mercado,
acompanhados de um intenso movimento de privatizao.
A desregulamentao e articulao dos sistemas monetrios e financeiros,
nacionalmente e internacionalmente, so elementos essenciais na compreenso da
grande mobilidade adquirida por este capital financeiro disponvel e em busca de
valorizao. Esses pressupostos so empacotados no receiturio Neoliberal transformado em guia de princpios centrais do pensamento econmico e gerencial
(HARVEY, 2005b, p.2) - e difundido pelas potencias hegemnicas do capitalismo
como modelo a ser seguido pelos pases capitalistas perifricos, que desta maneira
se subordinam a um sistema financeiro mundial fortemente hierarquizado.
No Brasil, o discurso neoliberal comeou a se firmar e fincar razes nas eleies de
1989, com a eleio de Fernando Collor, responsvel pela introduo oficial no
Brasil da agenda programtica e reformadora do neoliberalismo (PAULANI, 2010,
p119). A partir da, se fortalece a retrica da importncia da reduo do Estado, da
privatizao das empresas estatais, do controle dos gastos pblicos e da abertura da
economia, como condies fundamentais para o crescimento do pas e insero na
economia mundial.
Mais tarde, embalado na estabilizao alcanada pelas medidas do Plano Real,
Fernando Henrique Cardoso assume a presidncia do pas com o declarado projeto
de modernizar o pas e suas instituies. Esse projeto como sabido toma forma

O movimento que se observa a partir da de transferncia dos lucros das grandes transnacionais americanas para o setor
off-shore de Londres, consolidando o mercado de Eurodlares a partir de meados da dcada de 1960, bem antes do choque do
petrleo e da recesso de 1974-1975 (CHESNAIS, 2005).
28

47

em um ambicioso plano de privatizaes e no avano da abertura da economia29,

vindo o Brasil a despertar como uma economia financeira emergente (PAULANI,
2010, p.120).
A emergncia do pas como promissor mercado financeiro, tem em sua base um
conjunto de medidas neoliberais tomadas pelo governo em nome deste projeto
modernizante. Como exemplo destas medidas, adotadas ao longo do governo FHC,
Paulani (2010, p.122) destaca: a valorizao da moeda brasileira, a aprovao da Lei
de Responsabilidade Fiscal, a venda para o capital internacional (a partir de
financiamento com dinheiro pblico) de empresas de setores essenciais e
estratgicos, a elevao real das taxas de juros, iseno de tributos sobre os
recursos aplicados em bolsas de valores30 e sobre a distribuio de lucro de
empresas31.
Inicialmente justificado por um cenrio de eminncia de crise econmica 32, o Governo
Lula abraou com grande determinao esse receiturio neoliberal. A necessidade de
conquistar definitivamente a credibilidade dos investidores externos justificou o
prosseguimento e recrudescimento desta poltica econmica, com as implicaes
deste modelo podendo ser evidenciadas em um conjunto de medidas tomadas a
partir da, tais como o aumento do pagamento do servio da dvida, a mudana do
sistema previdencirio, a ampliao dos poderes e da independncia do Banco
Central, entre outras. Sendo este o preo a ser pago pela retomada ao crescimento
(PAULANI, 2010. p. 124 e 125).
Para Paulani (2010), o sucesso do Governo estaria na combinao deste estado de
emergncia econmico com a consolidao de uma hegemonia s avessas, como
problematizou Oliveira (2010). Segundo a hiptese deste autor essa nova dominao
seria prpria e funcional ao capitalismo mundializado:

Paulani (2010) mostra que importantes mudanas institucionais esto na base da abertura da economia Em 1992, ainda no
governo Itamar, a diretoria da rea externa do Banco Central, em meio s negociaes para internacionalizar o mercado
brasileiro de ttulos pblicos e securitizar a dvida externa, encarregavam-se tambm, na surdina, de promover a
desregulamentao do mercado financeiros brasileiro e a abertura de fluxo internacional de capitais. A partir de mudanas
operadas nas contas CC5 [contas exclusivas para no residentes], o Banco Central abriu a possibilidade de qualquer agente,
fosse ou no residente, enviar livremente recursos ao exterior, bastando para tanto, depositar moeda domstica na conta de
uma instituio financeira no residente (PAULANI, 2010, p.121). A autora explicita ainda o carter irregular da medida, por ter
sido regulamentada a revelia do Congresso Nacional.
30 Atravs de uma emenda constitucional, isentou-se destas aplicaes a cobrana de CPMF(PAULANI, 2010, p. 120).
31 Os lucros das empresas passaram a estar isentos de imposto de renda, seja fossem distribudos a seus scios (brasileiros ou
estrangeiros), seja fossem enviados ao exterior (PAULANI, 2010, p. 120).
32 O discurso oficial justificou tudo isso, com a tese de que estvamos beira do abismo, a economia brasileira derretia como
manteiga e desfazia-se como gelatina, ou seja estvamos num tpico estado de emergncia que implicaria a admisso, mesmo
por um governo de esquerda, mesmo por um governo do PT, de medidas o mais duras possveis, a saber: elevao do
supervit primrio [...]; enorme aumento da ento j elevadssima taxa bsica de juros [...]; brutal corte de liquidez [...], que da
noite para o dia , tirou de circulao 10% dos meios de pagamento (PAULANI, 2010, p.123) .
29

48

Talvez estejamos assistindo construo de uma hegemonia s

avessas

tpica

da

era

da

globalizao.

frica

do

Sul,

provavelmente, anunciou essa hegemonia s avessas: enquanto as

classes dominadas tomam a direo moral da sociedade, a
dominao burguesa se faz mais descarada. As classes dominadas
na frica do Sul [...]derrotaram o apartheid [...] E o governo sulafricano oriundo da queda do apartheid, no entanto, se rendeu ao
neoliberalismo. As favelas de Johanesburgo no deixam lugar a
dvidas. Assim, a liquidao do apartheid mantm o mito da
capacidade popular para vencer seu temvel adversrio, enquanto
legitima a desenfreada explorao pelo capitalismo mais impiedoso.
Algo assim pode estar em curso no Brasil (OLIVEIRA, 2010, p.24).

As caractersticas particulares do nosso processo de industrializao concentrador,

associadas ao avano das prticas neoliberais impostas continuadamente nos
Governos Collor, Itamar, FHC e Lula marcadas pela privatizao de empresas
estatais, reduo das instituies do Estado, controle dos gastos pblicos, emisso
de ttulos da dvida pblica, desregulamentao do mercado financeiro nacional,
prtica de altas taxas de juros, incio da privatizao do sistema previdencirio,
precarizao nas relaes de trabalho (TONE, 2010, p. 16), parecem sedimentar um
quadro de profunda desigualdade associado a um desempenho destacado como
plataforma de valorizao financeira internacional 33.
dentro deste contexto de mudanas que se firmam as condies de aproximao
do capital financeiro produo imobiliria, movimento decisivo na reestruturao do
setor e na prpria lgica de produo das cidades.

1.2.2 A convergncia entre o capital financeiro e a produo imobiliria

Desde a dcada de 1970, diversos estudos procuraram relacionar as mudanas
estruturais no capitalismo contemporneo com a ampliao da circulao do capital e
sua realizao no espao.
Ball (1988, p. 189) ao analisar o processo de reestruturao da produo habitacional
de pases desenvolvidos na dcada de 1980, identifica o grande envolvimento de
instituies financeiras em vrias etapas do processo de proviso habitacional34.
Cf. Paulani, 2008.
Ball (1988) desenvolve suas anlises baseada no conceito de estruturas de proviso habitacional que considera a interrelao entre todas as instituies envolvidas na produo, comercializao, financiamento e consumo da habitao de modo
particular (BALL, 1988, p. 5).
33
34

49

Para o autor, essa aproximao conjuga os interesses das instituies financeiras e

das instituies envolvidas na produo habitacional:
Por um lado, existe uma necessidade das instituies financeiras
acharem novas frentes de investimento, por causa das limitadas
oportunidades de lucros em seus ramos tradicionais de negcios. Por
outro lado, existe uma carncia de crdito de longo prazo para as
principais agncias correntemente envolvidas na proviso de
habitao, por causa dos riscos envolvidos nos emprstimos para os
credores. Presumivelmente, instituies financeiras esperam reduzir
35

os riscos, assumindo elas mesmas os investimentos .

Ao estudar Baltimore, Harvey (1975 apud GOTTDIENER, 1997), por exemplo,

detalha a maneira precisa pela qual o sistema complexo, altamente especializado,
de circulao de capital vincula mudanas no padro espacial urbano ao processo de
investimento financeiro (HARVEY, 1975, apud GOTTDIENER, 1997, p.99). O autor
mostra que nesse sistema, vrias instituies representativas do capital financeiro
associaes de poupana e emprstimo, bancos comerciais, cooperativas de crdito,
companhias de seguro de vida, fundos de penso, trustes de investimento imobilirio
e casas de corretagem financeira atuam com objetivos diferentes em mente, e
cada uma delas tem um impacto sobre aspectos diferentes da indstria da
construo (ibdem, p.99) A sua concluso para Baltimore que o crescimento
suburbano e a decadncia da cidade central estavam ligados diretamente aos
incentivos e relativa facilidade de financiamento oferecida por esse sistema
(ibidem, p.99).
Atravs desse e de outros estudos, Harvey consolida sua tese de que nos momentos
de crise os fluxos so retirados do domnio da produo e do consumo imediato
(circuito primrio) e redirigidos para o circuito secundrio de capital fixo e de
formao de fundo de consumo (HARVEY, 2005a).
Os Estados Unidos, objeto de investigao privilegiado deste autor, se destaca como
modelo pioneiro e exemplar dessa convergncia. O confluncia do capital financeiro
produo imobiliria neste pas constatada pela prpria mudana de significao
original do termo real estate, que originalmente era usado como atividade

On one side, there is a need for financial institutions to find new investments outlets, because of limited profit opportunities in
their traditional areas of business. On the other hand, there are shortages of long-term credit for key agencies currently involved
in housing provision, because of the risk of such lending for creditors. Financial institutions presumably hope to reduce the risk
by undertaking the investment themselves (BALL, 1988,p.189)
35

50

imobiliria36, e na atualidade passa a traduzir um negcio financeiro, completamente

imerso no mercado de capitais e dedicado promoo de ganhos especficos, da
incorporao e administrao de imveis ao agenciamento de crdito e administrao
de garantias (ROYER, 2009, p. 41). Para Royer (2009) ao representar muito mais
do que simplesmente a transao de bens imveis, o real estate passou a
configurar um novo modo de ser da reproduo do capital imobilirio, demandando a
estruturao de um sistema de crdito a servio da valorizao imobiliria e da
acumulao financeira do capital (ROYER, 2009, p. 42).
Essa autora destaca que, apesar do real estate como negcio ter uma longa
tradio nos Estados Unidos, tomando como referncia savings and loans
companies do incio do sculo XX, aps a desregulamentao dos mercados
financeiros, iniciada na dcada de 1970, que o real estate passa a se transformar
no sentido de sua organizao atual (ROYER, 2009, p. 41).
No Brasil, a convergncia do capital financeiro produo imobiliria acontecer
principalmente a partir de finais da dcada de 1990, quando so realizadas
mudanas nas estruturas de financiamento ao setor, e ser reforada com a
recuperao das fontes tradicionais de financiamento imobilirio no pas. As
mudanas no financiamento do setor imobilirio tiveram no Estado sua estrutura de
apoio central, seja por sua forte atuao no sentido de adequar o marco regulatrio
da poltica imobiliria considerando a criao de sucessivos mecanismos financeiros
e alteraes de normativas, seja pelo conjunto de esforos e reformas na
organizao dos principais fundos de financiamento imobilirios que, beneficiados
pelo crescimento econmico do pas, passam apresentar expressiva recuperao a
partir de 2005. O Estado, ao oferecer capital desvalorizado como financiamento,
assegura condies privilegiadas para valorizao do capital investido na produo
imobiliria.
Esse processo de mudanas no financiamento imobilirio parte essencial para
compreenso da aproximao do capital financeiro ao setor imobilirio e das novas
relaes de produo nesse setor.

Na origem, a expresso, que no tem uma traduo exata para o portugus, referia-se propriedade e aos bens
incorporados. Posteriormente, passou a descrever uma atividade negocial. Assim, o termo real estate significa atualmente
tanto o bem imvel como a atividade imobiliria(ROYER, 2009, p. 41).
36

51

1.3 Mudanas no financiamento imobilirio

At finais da dcada de 1990, a existncia formal de um sistema de financiamento
para o setor imobilirio restringia-se ao Sistema Financeiro Habitacional (SFH),
instrumento central da poltica habitacional do pas, fundamentado na canalizao de
recursos da poupana voluntria e compulsria provenientes respectivamente do
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo37 (SBPE) e do Fundo de Garantia do
Tempo de Servio38 (FGTS).
O SFH originou-se da grande reestruturao da poltica habitacional, iniciada em
1964, com a instituio do Plano Nacional da Habitao e a criao do Banco
Nacional da Habitao (BNH), rgo gestor do SFH e da poltica habitacional. Nesse
momento, a poltica habitacional desempenhou um papel fundamental tanto na
expanso das relaes capitalistas de produo do espao, como na legitimao do
Governo Militar.
O fortalecimento da habitao como problema assentava-se na intensa urbanizao
das ltimas duas dcadas e seu carter desigual, manifestado no agravamento dos
processos de favelizao e na expanso da periferia nas grandes cidades, que
quantitativamente assumia a forma de um gigantesco dficit habitacional. Ao mostrar
sensibilidade a um grave problema social, no qual at ento a ao do Estado havia
sido bastante limitada, o Governo Militar assegurava o apoio da populao e garantia
a manuteno da ordem social. Ao mesmo tempo, ao incorporar mecanismos
financeiros na expanso do crdito, suportava a produo das empresas de
construo.
A ampliao da intermediao bancria no setor a partir da institucionalizao do
SFH e a institucionalizao da figura jurdica da incorporao explicam o avano das
relaes capitalistas de produo da moradia no Brasil39 (CASTRO,1999).
O Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) foi institudo para a captao de poupana voluntria por meio das
Cadernetas de Poupana e da emisso de letras hipotecrias. A concepo do SBPE foi influenciada pelo modelo das
instituies americanas criadas com o New Deal, como a Federal Home Loan Bank (FHLB), a Federal Savings and Loan
Insurance Corporation (FSLIC), a Federal Housing Administration (FHA), e suas redes de agentes financeiros constitudas
pelas Mutual Savings (as APEs) e pelas Savings and Loans (as SCIs). Mas, a forma forte de interveno do BNH sobre o
circuito especializado, como o tabelamento de preos, a definio das modalidades de financiamento, a fixao dos juros e da
correo monetria, e a distribuio dos recursos entre as faixas de mercado, o diferenciaram do sistema norte americano
(MELO, 1990, apud CASTRO, 1999, p.74).
38 O Fundo de Garantia por Tempo de Servio foi criado pela Lei n. 5107/66, como um fundo indenizatrio que garantisse uma
reserva de recursos para a manuteno do trabalhador durante os perodos de desemprego, que, j se previa, se tornariam
mais frequentes com a flexibilizao das relaes de trabalho decorrentes das mudanas na Consolidao das Leis do
Trabalho. O fundo foi formado com a poupana compulsria de 8% dos salrios mensais recolhidos pelo empregador sobre as
folhas de pagamento, acumulando um montante que foi usado pelo Estado para financiar investimentos nos setores sociais
como Habitao e Saneamento, mas tambm na infraestrutura (CASTRO, 1999, p.74)
39 Castro (1999) tambm destaca que essa consolidao do mercado imobilirio relaciona-se com o significativo aumento da
renda per capita em favor dos segmentos de renda mdia e alta, enquanto verificava-se a perda do poder aquisitivo dos
37

52

Contrariando os objetivos iniciais de direcionamento da produo habitacional

populao de menor renda, os recursos do SFH privilegiaram a incorporao
imobiliria privada em detrimento da habitao social40.
Nesse contexto, os incorporadores se beneficiavam tanto dos financiamentos para a
compra da moradia, que indiretamente garantia a ampliao da demanda para seus
produtos, como de financiamentos produo atravs do Plano Empresrio, onde o
dinheiro passa a ser liberado, sem intermedirios para as empresas.
Essa expanso da produo imobiliria privada contribuiu de maneira decisiva no
aumento do nmero de unidades residenciais produzidas dentro do SFH nos finais
dos anos 1970 e incio da dcada de 1980, quando o sistema atingiu seu auge. A
partir da, o contexto de recesso econmica do pas afetar o desempenho do SFH,
tanto pela escassez das fontes de recurso, como pelo aumento da inadimplncia dos
muturios41 (CASTRO, 1999).

750.000
500.000
250.000
0
1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

Nmero de moradias financiadas

GRFICO 1
SFH Evoluo histrica do nmero de moradias financiadas (1970-2000)
Fonte: Banco Central, ABECIP e CAIXA

A conjuntura de crise procedida por uma srie de mudanas estruturais na

organizao do Sistema que comprometeriam o financiamento habitacional a partir
da. Em 1986, o BNH extinto, e o agente financeiro do SFH passa a ser a Caixa
Econmica Federal. Ao mesmo tempo, a regulamentao do crdito habitacional e
salrios mnimos (CASTRO,1999, p. 16). Segundo a autora, tal mudana vinculava-se em parte aos avanos tecnolgicos da
industrializao, que passava a exigir profissionais mais capacitados nos cargos de gesto.
40 De acordo com Castro (1999) a maioria das moradias construdas pelas COHABs destinavam-se aos estratos de renda
mdia-baixa, que extrapolavam o limite de cinco salrios mnimos proposto conforme a segmentao do mercado
operacionalizada pelo BNH. Portanto, grande parcela da populao manteve-se alijada no s do consumo mercantilizado, mas
at mesmo dos programas de habitao popular tradicionais do Estado. Coube-lhes, por excluso, as precrias solues de
moradia no setor informal, mais uma das facetas da desigualdade social acentuada nos processos de industrializao e
urbanizao do pas (CASTRO,1999, p.17).
41 Alguns autores atribuem tambm o desequilbrio do sistema, e mesmo sua extino a uma poltica indiscriminada de
concesso de subsdios nas prestaes. Decises do Ministrio do Interior e do prprio BNH estenderam benefcios de
correo das prestaes muito abaixo da inflao a todos os muturios, sem distino (ROYER, 2009, p. 59).
53

imobilirio passa para o Banco Central42 e para o Conselho Monetrio Nacional

(CMN). Para Royer (2009), estas mudanas na regulao do crdito habitacional
reforam o vis de poltica monetria assumido pela poltica de financiamento
habitacional (ROYER,2009, p. 58). Complementarmente, as polticas e planos de
estabilizao da economia acabaram por afetar a reduo dos fundos do SBPE,
prejudicando ainda mais o funcionamento do SFH43.
A progressiva estabilizao econmica alcanada a partir de 1996, com a reduo da
inflao, teve pouco efeito sobre a ampliao do crdito produo imobiliria devido
s altas taxas de juros vigente. Nessas circunstncias, os bancos tendiam a investir
nos ttulos da dvida pblica, que se mostravam mais rentveis, e as construtoras e
incorporadoras continuavam com grandes dificuldades em financiar as unidades para
os compradores de imveis.
A centralidade do SFH para a expanso da produo imobiliria privada na dcada
de 1970 e o posterior esgotamento de suas duas fontes principais esto na base das
crescentes reivindicaes do setor por um maior empenho do Estado na execuo
de medidas que atrassem investimentos do setor privado para o setor de
financiamento imobilirio (ROYER, 2009, p. 107). Referendadas nas experincias
de outros pases44, em que a importncia do setor na economia tinha sido garantida
pela sofisticao do sistema de crdito a partir de suas relaes com o mercado de
capitais, as principais entidades representantes do setor45 passam a pressionar por
mudanas na organizao do financiamento imobilirio.
No incio da dcada de 1990 surgiram os primeiros mecanismos de financiamento
produo imobiliria articulados ao mercado de capitais, representado pelos Fundos

O aprofundamento da crise econmica do pas, no incio dos anos 80, provocou mudanas na poltica salarial e a adoo do
reajuste salarial em cascata, ou com indexador e gatilho, procurando manter o poder aquisitivo dos salrios. Mas no incio
de 1985, tanto os muturios organizados no segmento econmico como no mdio passaram a pressionar o BNH para a
busca por solues frente inadimplncia generalizada. Contudo, as decises do governo Sarney em 1985, reajustando as
prestaes conforme reivindicaes dos muturios, provocaram o aumento do dficit do SFH e em 1986, por fim, foi decretada
a extino do Banco, que teve suas atividades assumidas pela Caixa Econmica Federal e pelo Banco Central (CASTRO,
1999, p.78).
43 Royer (2009, p.60) destaca como os fatores mais decisivos na reduo do funding para o financiamento da habitao
proveniente do SBPE, a resoluo n.1446 da CMN (de 05 de janeiro de 1988) e os Planos Vero (1989) e Collor (1990). A
resoluo da CMN foi responsvel por queda substancial de operaes no mbito do SBPE destinadas s faixas de renda
mdia e mdia baixa. Os planos, que determinaram o bloqueio da poupana, fizeram com que a partir da a captao de
recursos da poupana fosse crtica, reduzindo bruscamente o funding, que fornecia condies para o sistema operar, o
tornando praticamente inexistente (ROYER, 2009, p.60)
44 Na Amrica Latina as principais referncias eram Chile e Mxico, onde o crdito imobilirio representava um percentual do
PIB muito superior ao contexto brasileiro.
45 Tais como a CBIC, ABECIP e Sinduscon.
42

54

de Investimentos Imobilirios (FIIs) 46, criados em 1993, e pelas Carteiras

Hipotecrias47, criadas em 1994.
Em 1997 criado o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) 48 que, atuando de maneira
complementar ao SFH, visava consolidar a racionalidade das finanas na
organizao do financiamento da poltica de crdito imobilirio, inclusive o
habitacional (ROYER, 2009, p.15). Neste novo sistema so previstos um conjunto
de novos instrumentos financeiros inovadores, como o Certificado de Recebveis
Imobilirios (CRI), a Letra de Crdito Imobilirio (LCI) e a Cdula de Crdito
Imobilirio (CCI), que possibilitariam viabilizar a produo imobiliria a partir do
mecanismo de securitizao.
Os CRIs e os outros ttulos da mesma natureza ganharam espao no mercado de
capitais a partir de uma srie de resolues dos conselhos responsveis pelo SBPE
(CMN49) e pelo FGTS (CCFGTS50) que foram editadas praticamente ano a ano desde
1998.
As resolues do CMN foram fundamentais disseminao dos CRIs por permitirem
a aplicao de recursos das entidades abertas e fechadas de previdncia privada,
sociedades seguradoras e sociedades de capitalizao 51, garantindo ainda o
direcionamento de recursos captados via depsito de poupana pelas entidades
integrantes do SBPE52 (ROYER, 2009, p.123). Complementarmente, O CCFGTS53,
Criados pela Lei 8.668, e regulamentados pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) em janeiro do ano seguinte
(BOTELHO, 2008).
47 Segundo as palavras da Revista da Indstria Imobiliria (n.40, 1995 apud CASTRO, 1999, p.124), as carteiras hipotecrias
incrementavam as possibilidades de financiamento ao mercado de alta renda, sendo considerado o embrio do futuro mercado
hipotecrio brasileiro, e suporte para o novo sistema financeiro privado.
48 SFI foi regulamentado pela Lei 9.514, a partir de proposta enviada pela Associao Brasileira de Entidades de Crdito
Imobilirio.
49 O Conselho Monetrio Nacional, rgo colegiado normativo do sistema financeiro nacional, responsvel por expedir
normas gerais de contabilidade e estatstica [..] coordenar as polticas monetria, de crdito, oramentria e fiscal, a dvida
pblica interna e externa (FERNANDES, 2006, apud ROYER, 2009, p.121). Dessa forma, todos os instrumentos criados pelas
leis n. 9.514 e n. 10.931, ao operar como instrumentos de investimento no mbito do mercado financeiro, devem ser
regulamentados pelo CMN. O CMN regulamenta tambm as operaes do SBPE, baixando as normas necessrias para a
operacionalizao do SFH. (ROYER, 2009, p.121 e 122).
50 O Conselho Curador do FGTS, instncia mxima de gesto e administrao do fundo, um colegiado tripartite composto por
representantes dos trabalhadores, dos empregadores e do Governo Federal, atendendo ao disposto no art. 10 da Constituio
Federal, de 05/10/88, que determina essa composio quando os interesses de trabalhadores e empregadores se fizerem
presentes em colegiados dos rgos Pblicos. Fonte: http://www.mte.gov.br/fgts/administracao_conselho.asp. Acessado em 10
de janeiro de 2011.
51 Em 1998, a resoluo n. 2.518 facultou a aplicao de recursos das entidades abertas e fechadas de previdncia privada,
sociedades seguradoras e sociedades de capitalizao em CRI. J em 2001, a Resoluo n 2.967 permitiu s sociedades
seguradoras, sociedades de capitalizao e entidades abertas de previdncia complementar aplicarem at 80% dos recursos
das reservas, das provises e de seus fundos em CRI. Em 2002, o CMN, por meio da Resoluo n. 2.922, permitiu s
entidades fechadas de previdncia complementar, um dos principais investidores institucionais do pas, a aquisio de at
100% de uma mesma srie de CRI, desde que classificada como baixo risco de crdito por pelo menos duas agncias
classificadoras de risco em funcionamento no pas (ROYER, 2009, p.123).
52 Em 1998, a Resoluo n. 2519 consolidou as normas sobre o direcionamento de recursos captados via depsito de
poupana pelas entidades integrantes do SBPE, autorizou o cmputo de ttulos de companhias de securitizao no clculo da
exigibilidade, ainda que com um limite para essa aplicao. Em 1999, a resoluo Resoluo n 2.623 incluiu textualmente os
46

55

tambm permitiu que o FGTS adquirisse CRIs, desde que lastreados em

financiamentos para empreendimentos habitacionais em fase de produo e
construo.
Na prtica, a liquidez necessria para o funcionamento dos CRIs teve como base o
SBPE e o FGTS recursos captados na poupana a baixo custo e que
originalmente deveriam ser destinados ao atendimento de uma demanda no
solvente da habitao (ROYER, 2009, p.126). A apropriao desse capital
desvalorizado se consolida como uma componente essencial para que o
investimento seja atrativo e faa girar o ciclo dos investimentos (ROYER, 2009,
p.126), iluminando o carter contraditrio da financeirizao brasileira.
O avano da financeirizao do setor foi ainda reforado em 2004, com a aprovao
da Lei n. 10.931, conhecida como a Lei do Patrimnio de Afetao, que visava
suprir lacunas para o pleno funcionamento do SFI e diversificar os ttulos de crdito
disponveis. A lei trouxe para alm do Patrimnio de Afetao, os institutos da
Alienao Fiduciria54 e do Valor do Incontroverso55. No Patrimnio de Afetao
cada empreendimento isolado, tornando-se uma unidade contbil, independente
dos ativos da empresa construtora e incorporadora, evitando que a concluso de
determinado empreendimento venha a ser prejudicado pela falncia total da
empresa56 (ROYER, 2009, p.115). Ao adotarem este regime de afetao, os
incorporadores beneficiam-se ainda de uma tributao especial, com alquota nica
de 7%57.

CRIs no cmputo do percentual exigido de financiamentos habitacionais com o recurso da poupana, com um limite de 10%
(ROYER, 2009, p.123).
53 Atravs da Resoluo n. 390 de 2002. O CCFGTS aprovou ainda nesta mesma resoluo a aplicao de recursos do FGTS
na aquisio de CRIs que estivessem vinculados a operaes de saneamento (ROYER, 2009, p.124).
54 A alienao fiduciria pode ser entendida como uma nova modalidade de propriedade para os muturios, onde se transfere
apenas a posse e no o domnio. O domnio s transferido com a liquidao da dvida. Foi considerada uma importante
adequao do arcabouo jurdico visando fornecer ao investidor os instrumentos para uma demanda exequvel sobre o imvel
que constitui garantia para o emprstimo no caso do devedor deixar de cumprir com suas obrigaes (ROYER, 2009, p.116).
55 O Valor do Incontroverso procura viabilizar o pagamento das prestaes cujos contratos esto sendo questionados
judicialmente. Trata-se de suspenso de pagamento do financiamento imobilirio restrito ao que est sendo questionado
judicialmente e no em relao a todo o contrato. Rompendo, de acordo com as entidades representantes do setor, a chamada
indstria das liminares que impediam os agentes financeiros de receberem recurso emprestado (ROYER, 2009, p.118).
56 O caso da empresa Encol sempre utilizado para ilustrar a importncia deste instituto. Quando a empresa quebrou nos anos
90, deixou muitos empreendimentos sem finalizao mesmo com apartamentos j vendidos. Segundo Royer (2009) em 1994
havia mais de 600 obras inacabadas e, a partir de 1995, a derrocada financeira da empresa levou-a a decretar a concordata em
1999. Mais de 42 mil clientes que j haviam pagado total ou parcialmente seu imvel ficaram sem a entrega dos apartamentos.
O episdio abalou a confiana do mercado, tanto do lado da oferta quanto do lado da demanda. O que o patrimnio de
afetao trouxe de inovao foi justamente apartar a contabilidade da empresa construtora e incorporadora da contabilidade do
empreendimento (ROYER, 2009, p.115).
57 Como parte do Regime Especial de Tributao (RET), regulamentado pela Medida Provisria n. 255, posteriormente
convertida na Lei n. 11.196/2005, que complementarmente regulamentava outros benefcios ao setor.
56

Esse conjunto de mudanas presentes na Lei 10.931 contribuiu para a ampliao da

segurana jurdica do negcio imobilirio, assegurando maior interesse dos agentes
financeiros e investidores na securitizao dos ativos imobilirios.
Apesar de importantes avanos na utilizao dos instrumentos de securitizao 58,
favorecidos pelas normas e pela ampliao da segurana jurdica do negcio
imobilirio, esses no chegaram a ser representativos quando se considera a
produo imobiliria em sua totalidade. Para Fix (2007), o avano desses
instrumentos foi limitado por obstculos peculiarmente brasileiros, como a alta taxa
de juros (que atraa os investidores para outros setores), a baixa valorizao dos
ttulos oferecidos pelo setor (diante do desinteresse dos bancos e da desconfiana do
investidor de varejo nesse mercado), para alm da baixa capacidade de poupana da
populao.
Aproveitando-se de um contexto fortemente favorvel expanso da produo
imobiliria baseado na alterao do marco regulatrio e na estabilidade da
economia as grandes incorporadoras viram na abertura de capital uma nova
possibilidade de captar recursos do mercado financeiro.
Num primeiro ciclo de captao (2005-2007), 25 empresas, predominantemente
localizadas no eixo Rio-So Paulo, abriram seus capitais atravs de distribuio
primria de aes (Initial Public Offering IPO) representativas de seu patrimnio
negociadas no segmento Novo Mercado da Bovespa59. Este segmento, recm-criado,
tinha como pressuposto garantir maior confiabilidade dos investidores em novos
setores e possibilitar a aplicao de baixos montantes de capital, atraindo pequenos
e mdios investidores (TONE, 2010, p.25). Como mostra Shimbo (2010), o IPO foi
uma sada encontrada tanto pelos empresrios que atuavam tradicionalmente no
setor, como para os novos, que passaram a investir no ramo imobilirio a partir
deste aporte de capitais (SHIMBO, 2010, p.104).
Neste perodo, as empresas de capital aberto captaram cerca de 12 bilhes de
reais60, consolidando o setor imobilirio como uma importante rea do mercado de
capital financeiro, atraindo grande ateno de investidores estrangeiros, que

Como mostra recente reportagem do Jornal Valor Econmico, So Paulo, 31 de julho de 2008 (apud ROYER, 2009, p. 124)
As emisses de ttulos securitizados de crdito imobilirio voltaram a apresentar forte crescimento neste ano. O volume de
operaes registradas na Comisso de Valores Mobilirios (CVM) at o fim de julho de R$ 2,77 bilhes, superior ao patamar
atingido em 2005, at ento o melhor ano do setor (R$ 2,34 bilhes). Dados da Comisso de Valores Mobilirios (2010)
mostram tambm que o patrimnio dos Fundos se elevou de 2,4 bilhes em 2005 para 60 bilhes em 2009.
59 Conforme dados CBIC (2008). Disponveis em: <http//cbicdados.com.br>. Acesso junho de 2009.
60 De acordo com a reportagem O que mudou nas incorporadoras que entraram no mercado de capitais: Capital aberto, vida
nova da Revista Construo Mercado, n. 81, abril 2008.
58

57

chegaram a representar mais de 75% desse volume dos capitais (ROCHA LIMA JR.
E GREGRIO, 2008).
Aproximao do capital financeiro produo imobiliria pela abertura de capital das
grandes incorporadoras concretiza um novo modelo de articulao de capitais,
diferenciando-se do modelo real estate americano61, referncia fundamental no
desenho do SFI e de seus instrumentos de securitizao. Enquanto no modelo
americano a unidade habitacional transacionada no mercado financeiro, por meio
das hipotecas, aqui, as aes das empresas so direcionadas ao mercado de
capitais (SHIMBO, 2010, p. 121). Nesse novo modelo, como discutiremos mais a
frente, as empresas de incorporao assumem grande protagonismo.
Embora a abertura de capital das incorporadoras tenha sido um aspecto decisivo no
crescimento e fortalecimento do setor, o vertiginoso aumento da produo imobiliria
alcanado no incio de 2008 s pode ser entendido luz do forte movimento de
recuperao dos financiamentos no mbito do SFH. Esse sistema de financiamento,
alm de suportar a compra dos imveis, consolidou-se como um meio mais barato62
de financiar a construo dos imveis, inclusive para as incorporadoras de capital
aberto. Aqui, mais uma vez, o capital desvalorizado, direcionado pelo Estado
produo imobiliria, assume um papel decisivo na ampliao dos ganhos no setor,
viabilizando a aliana entre o capital financeiro e o setor imobilirio.

1.3.1 A recuperao do crdito imobilirio a partir do FGTS e do SBPE

Contrariando o discurso difundido pelas entidades representativas do setor
imobilirio63 de falncia do Estado e de necessidade de se buscar novas fontes de
financiamento, as tradicionais fontes de financiamento imobilirio no Brasil (SBPE e
FGTS) comeam a apresentar resultados excepcionais a partir de 2005,
configurando-se como a grande base para a expanso do setor.
Entre 2005 e 2010, a contratao de recursos para a habitao a partir da utilizao
do FGTS foi multiplicado em cerca de cinco vezes, sendo este aumento ainda mais
expressivo no caso do SBPE, onde os volumes contratados em 2010 superam em

O modelo norte-americano funda-se na concretizao de um mercado secundrio de hipotecas, que teria como funo
primordial transformar a concesso de crdito imobilirio num investimento dotado de segurana e liquidez (ROYER, 2009,
P.15).
62 Como constata Shimbo (2010) a partir da prpria fala dos incorporadores (Cf. SHIMBO, 2010, p. 119)
63 De que em face da falncia do Estado e das limitaes das fontes tradicionais do financiamento imobilirio no Brasil, seria
fundamental buscar novas fontes de financiamento. Este discurso, estaria presente, como identificou Royer (2009) em
instituies como ABECIP e CBIC.
61

58

mais de dez vezes as contraes do ano de 2005, como pode se observar no grfico
a seguir.

R$ 90,0 bi

27,7

R$ 60,0 bi

10,6

R$ 30,0 bi

R$ 0,0 bi

15,8
56,2

6,9
7,0

3,9
1,9

3,1
1,9

3,7
1,8

3,8
2,2

3,9
3,0

5,5
4,9

9,3

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

18,4
2007

30,0

34,1

2008

2009

2010

SBPE

FGTS

GRFICO 2
Contratao de Recursos para Habitao SBPE/FGTS (em R$ bilhes)
Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH SBPE/FGTS) organizadas pelo CBIC Dados

Na raiz dessa mudana estaria um ambiente macroeconmico favorvel e o

aprimoramento institucional por meio da lei 10.931/2004. Com taxas de juros um
pouco mais baixas, tanto o interesse de investidores pelo mercado da construo
civil pareceu aumentar, como o interesse das instituies financeiras pela concesso
de crdito de longo prazo deu sinais de que essa concesso poderia ser uma
atividade lucrativa (ROYER, 2009, p. 72). O crescimento econmico evidenciado no
perodo ajuda a explicar o aumento da captao de recursos para estes fundos, que
retomam um papel essencial no financiamento imobilirio e na dinamizao do
mercado.
As mudanas evidenciadas na evoluo de cada um desses fundos, com
caractersticas particulares, trazem diferentes contributos na reorganizao do
financiamento imobilirio, como procuramos desenvolver a seguir.

a) Evoluo do FGTS
Para alm do expressivo aumento de recursos disponibilizados pelo fundo,
observam-se, durante a primeira dcada do sculo XXI, importantes mudanas na
distribuio entre as diferentes faixas de renda, regies e programas de
financiamentos especficos.

59

No incio desta dcada, um conjunto de esforos do governo federal procurou

reforar o direcionamento do fundo para a populao de menor renda, conforme os
objetivos originais do fundo. A reformulao na constituio e na forma do CCFGTS
em 200364 e as resolues editadas principalmente a partir de 2004 65 conseguiram
dar maior efetividade ao direcionamento do fundo para a produo de Habitao de
Interesse Social, viabilizada em vrios casos pela concesso de subsdios (ROYER,
2009). Nesse perodo tambm foram revistos os pesos e ponderaes regionais
considerando o dficit habitacional, a populao urbana e dficit dos servios de
gua e esgoto.
Essa tendncia de reforo da HIS bastante evidente at 2007, quando 65% das
unidades foram financiadas para populao de at trs salrios mnimos. A partir
desse momento, h uma inverso dessa tendncia, com o avano da importncia do
financiamento para as faixas consideradas de mercado, isto acima dos trs salrios
mnimos. Esses movimentos ficam evidentes na observao do grfico a seguir.
100%

75%

50%

25%

0%
2002

2003

2004

2005

2006

2007

0 a 3 SM

2008

3 a 5 SM

2009

mais de 5 SM

GRFICO 3
FGTS Unidades financiadas por faixas de renda
Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH - FGTS) organizados pelo Observatrio das Metrpoles

Umas das explicaes para o crescimento mais rpido para as faixas de renda
superiores a trs salrios mnimos, que essas so atendidas por programas de
Em 2003, aps a criao do Ministrio das Cidades, esse passou a ser o responsvel pela gesto da aplicao dos recursos
do Fundo, tendo, entre outras atribuies, a de estabelecer metas a serem alcanadas nos programas de habitao popular,
saneamento bsico e infraestrutura urbana (ROYER, 2010, p.87).
65 Com destaque para a Resoluo n 460 do CCFGTS, de 14 de dezembro de 2004, que garantiu 60% dos recursos de
aplicao do FGTS para a rea de habitao popular, de acordo com a lei 8.036/90, 30% para saneamento bsico, 5% para
infraestrutura urbana e 5% para operaes especiais (percentual progressivamente reduzido at sua extino a partir de
2008). (ROYER, 2010, p.87). A resoluo 460 tambm foi responsvel pela constituio de um novo modelo de subsdios
permitindo que os recursos do Fundo alcanassem efetivamente a populao de mais baixa renda, at um salrio mnimo
(ROYER, 2009, p. 88). Essa resoluo permitiu ainda a ampliao das aplicaes globais dos recursos, que atingiram o
montante de R$ 4.447.337 mil, em 2005 (RELATRIO DE GESTO DO FGTS DO ANO DE 2006, apud ROYER, 2009, p. 88).
64

60

balco, que dependem unicamente da negociao contratual entre o agente

financeiro e o muturio/consumidor. J a produo habitacional de at trs salrios
mnimos, por estar relacionada ao poder pblico, mais lenta, dependendo de
articulaes polticas para a aprovao de leis, destinao de terrenos pblicos,
aprovaes urbansticas entre outras documentaes (ROYER, 2009, p.92).
Ao se observar a distribuio das contrataes do FGTS por programas, constata-se
o excelente desempenho dos programas de balco, vistos pelo crescimento do
Programa Carta de Crdito Individual66, principalmente a partir de 2008, e pela
ascenso vertiginosa da modalidade Apoio Produo67, entre 2009 e 2010. No caso
da Carta de Crdito, a concesso de crdito feita diretamente ao muturio, e no
caso do Apoio Produo, aos incorporadores.

R$ 16,0 bi

R$ 12,0 bi

R$ 8,0 bi

R$ 4,0 bi

R$ 0,0 bi
2005

2006

Pr-Cotista
PAR - Progr. de Arrendamento Residencial
Carta de Crdito - Associativa

2007

2008

2009

2010

Pr-Moradia
Apoio Produo
Carta de Crdito - Individual

GRFICO 4
FGTS Contrataes dos recursos do FGTS por programas (em R$ bilhes)
Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH - FGTS) organizados pelo CBIC Dados

O Programa Carta de Crdito se subdivide em dois, o Carta de Crdito Individual e o Carta de Crdito Associativa, que visa
basicamente a concesso de crdito direto ao muturio final - pessoa fsica, integrante da populao alvo do FGTS por meio
das seguintes modalidades: Aquisio de unidade habitacional ou lote urbanizado; Construo de unidade habitacional;
Concluso, ampliao, reforma e melhoria de unidade habitacional; Aquisio de material de construo.
67 Segundo informaes do site da CEF o Objetivo desse Programa Destinar recursos financeiros para a produo de
empreendimentos habitacionais ou para reabilitao de imveis urbanos, voltados populao-alvo do FGTS, por intermdio
de
financiamentos
concedidos
a
pessoas
jurdicas
do
ramo
da
construo
civil.
Fonte:
http://www.fgts.gov.br/programa_apoio_habitacao.asp. Acessado em 10 de janeiro de 2011.
66

61

Ao contrrio dos programas de balco, as contrataes realizadas pelo poder

pblico com recursos do FGTS foram limitadas68, fato que se constata com o
desempenho do Programa Pr-Moradia, que deveria suportar modalidades
importantes no combate s necessidades habitacionais, como a urbanizao de
reas precrias, e implantao de infraestrutura em conjuntos habitacionais, entre
outras. No ano de 2008, Royer (2009) observou que enquanto a quase a totalidade
de recursos do programa Carta de Crdito Individual [...] foi executado, o Programa
Pr-Moradia conseguiu executar apenas metade do oramento disponibilizado ao
agente operador (ROYER, 2009, p.92).
O grande avano da modalidade Apoio Produo, a partir de 2009, s pode ser
compreendida dentro de um contexto econmico e poltico mais amplo, influenciado
pelo cenrio de crise econmica mundial, que legitimou uma ao mais efetiva do
Estado no financiamento habitacional. Retomaremos essa questo mais a frente.

b) Evoluo do SBPE
No caso do SBPE, os excelentes desempenhos apresentados a partir de 2005, para
alm das mudanas nas condies macroeconmicas 69 e no marco regulatrio do
setor, relacionam-se a um conjunto de resolues do CMN que garantiram a
ampliao do volume de crdito disponvel para financiamentos no mbito do SFH 70 e
concederam melhorias nas condies de crdito para pessoa fsica. A reduo das
taxas de juros e o aumento dos limites dos valores, dos prazos e das cotas de

Para Royer (2009, p.86) esta limitao relaciona-se ao contingenciamento de crdito feito ao setor pblico pelo Banco
Central e outros rgos federais a partir de 1997. Cita como exemplos desta restrio as seguintes resolues: Resoluo
CMN No.2.461/1997 - definiu regras para o contingenciamento de crdito ao setor pblico e estabeleceu limites para a
realizao de novas operaes; Resoluo Senado Federal No.40/2001 definiu limites globais para o montante da dvida
pblica consolidada e mobiliria (Estados, DF e Municpios). A Resoluo Bacen No.2.827/2001 consolida e redefine regras de
contingenciamento de crdito para o setor pblico, limitando o montante de operaes com o setor pblico tambm frente ao
patrimnio da instituio financeira.
69 Do ambiente macroeconmico no financiamento habitacional, principalmente pela queda da taxa referencial de juros da
economia, taxa Selic. (ROYER,2009, p.73).
70 A Resoluo n.1446, de 05 de janeiro de 2008, estabeleceu que no mnimo 65% dos recursos captados em depsitos de
poupana pelas entidades integrantes do SBPE devem ser aplicados em operaes de financiamento imobilirio, sendo que
80% no mnimo em operaes de financiamento habitacional no mbito do SFH e o restante em operaes de
financiamento imobilirio contratadas a taxas de mercado. Para cumprir a exigibilidade, as instituies financeiras poderiam
apresentar ao Banco Central crditos junto a fundos criados ainda no BNH destinados a dar suporte habitao popular tais
como o Fundo de Apoio Produo de Habitaes para a Populao de Baixa Renda (FAHBRE) e ao Fundo de Estabilizao
(FESTA), bem como crditos junto ao Fundo de Compensao das Variaes Salariais FCVS. Na prtica, disso resultou a
queda substancial de operaes no mbito do SBPE destinadas s faixas de renda mdia e mdia baixa e a utilizao de seus
recursos como instrumento da poltica monetria e da poltica de estabilizao econmica, em detrimento do aporte de recursos
para a produo habitacional. (ROYER, 2009, p. 52). A partir da Resoluo CMN n. 3.005, de 30 de julho de 2002, os valores
do FCVS que podem ser considerados como parte da exigibilidade de direcionamentos de recursos do SBPE para
financiamentos foram reduzidos. Para mais detalhes sobre este assunto ver Royer (2009), que aborda de maneira mais talhada
esse mecanismo (ROYER, 2009, p.52 e 53), e traz comentrios sobre sua utilizao como meio de reduo do direcionamento
do SBPE ao SFH (ROYER, 2009, p.61 a 63).
68

62

financiamento71 so responsveis por um significativo aumento na procura pelo

financiamento.
Quando se analisa a distribuio das contrataes do SBPE pelas diferentes
modalidades percebe-se que os aumentos so particularmente expressivos na
modalidade

aquisio/imveis

usados

na

modalidade

construo

2006

2008

(Plano

Empresrio), como se observa no grfico a seguir.

R$ 30,0 bi
R$ 22,5 bi
R$ 15,0 bi
R$ 7,5 bi
R$ 0,0 bi
2000

2001

2002

2003

2004

2005

Aquisio - Novos

2007

Aquisio - Usados

2009

2010

Construo - Empresrio

GRFICO 5
SBPE Contrataes dos recursos por modalidades (em R$ bilhes)
Fonte: Estatsticas Bsicas-SBPE-SFH/BACEN sistematizadas pelo CBIC Dados tabulados pela autora

Embora o aumento de financiamentos a imveis usados tenha impactos significativos

sobre a dinmica imobiliria das cidades, movimentando o circuito de ganhos dos
agentes envolvidos com a comercializao imobiliria, nos interessa particularmente
o excelente desempenho dos financiamentos construo, na medida em que a
anlise de sua evoluo nos permite avanar na compreenso da articulao entre a
poltica de financiamentos e a produo imobiliria dominada pela lgica da
incorporao.
Na observao da evoluo dos financiamentos destinados construo, percebe-se
que o crescimento do financiamento do SBPE dentro da faixa do SFH muito
significativo. O aumento da disponibilidade de recursos dentro dessa faixa ser um
dos aspectos mais relevantes no direcionamento da produo do mercado imobilirio
para essas faixas. A disponibilidade de emprstimos do SBPE, dentro da faixa do

A partir de maro de 2009, por meio da Resoluo CMN n. 3.706, os valores limites do SFH foram alterados, subindo o limite
de financiamento at R$ 450 mil e valor do imvel at R$ 500 mil (Cf. ROYER, 2009, p.80). Os prazos totais dos
financiamentos de imveis foram estendidos para at 30 anos, podendo ser financiado 90% do valor do imvel (Cf. ROYER
2009, p.73). Alm disso, as exigncias para a tomada de crdito so reduzidas, pela melhoria da anlise de risco (Cf. ROYER,
2009, p.78).
71

63

SFH, fornece aos incorporadores condies diferenciadas de captao de recursos,

por serem beneficiados por menores taxas de juros.

R$ 20,0 bi
R$ 15,0 bi
R$ 10,0 bi
R$ 5,0 bi
R$ 0,0 bi
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Residencial - Tx. Mercado

2009

2010

Residencial - SFH

GRFICO 6
SBPE Contrataes modalidade Construo (em R$ bilhes)
Fonte: Estatsticas Bsicas-SBPE-SFH/BACEN sistematizadas pelo CBIC Dados tabulados pela autora

Dentro da faixa do SFH, a produo tende a se concentrar justamente no limite da

faixa estabelecida, onde os incorporadores encontram as melhores condies de
lucratividade. Do grande volume direcionado a financiar construes, atravs do
Plano Empresrio (SFH) no ano de 2008, Royer (2009, p.75) mostrou que o valor
mdio

das unidades produzidas estava

destinado

faixa

de

renda

de

aproximadamente de 07 a 08 salrios mnimos72.

O crescimento do SBPE tambm marcado por mudanas em sua distribuio
regional. No ano de 2000, quando foram financiadas 29.206 unidades, o Sudeste era
responsvel pela concentrao de 74,19%.

Em 2010, quando foram financiadas

416.385 unidades, a representao dessa regio caiu para 55,98% das unidades. Em
oposio, as regies Norte e Nordeste apresentaram crescimentos expressivos na
proporo dos imveis financiados. Em 2000, representavam 0,20% e 3,85%,
respectivamente, passando a representar 3,41% e 13,95% no ano de 2010. Essas
mudanas na distribuio podem ser verificadas no grfico a seguir.

Segundo Royer (2009), neste ano foram destinados mais de 13 bilhes dentro do plano empresrio, produzindo 140.164
unidades habitacionais dentro da faixa do SFH, a uma mdia de R$ 94.408,00 por financiamento. Considerando-se que os
financiamentos no mbito do SFH atingem aproximadamente 90% do valor do imvel, temos que essa produo teve seu foco
em imveis de R$ 100.000,00 a R$ 110.000,00 (ROYER, 2009, p.75).
72

64

NORTE
NORDESTE
SUDESTE
SUL
2000

2010

CENTRO-OESTE

GRFICO 7
SBPE Distribuio regional do nmero de unidades financiadas (construo/aquisio) 2000 - 2010
Fonte: Banco Central, ABECIP e CAIXA

A compreenso desse processo de recuperao das fontes tradicionais de

financiamento mostra a centralidade do Estado na sustentao do crescimento da
produo imobiliria, influenciando a reestruturao do setor imobilirio e a
emergncia de novas estratgias de produo, que procuramos abordar a seguir.

65

1.4 Reestruturao do setor imobilirio e mudanas no padro espacial de

reproduo do capital
A convergncia do capital financeiro para o setor imobilirio trar profundas
implicaes na reconfigurao das relaes de produo do setor, determinando
mudanas na organizao nos agentes tradicionais e alterando a prpria lgica de
reproduo do capital no setor. Tornando-se investimento financeiro, a produo
imobiliria fica submetida aos interesses dos investidores, que se movimentaram no
sentido das oportunidades mais rentveis.
Como procuramos mostrar, durante a primeira dcada do sculo XXI podem ser
evidenciados dois importantes movimentos de aproximao do capital financeiro
produo imobiliria, o primeiro delimitado pelo reforo da utilizao dos instrumentos
de financeirizao, como FIIs e CRIs, e o segundo, pela abertura de capital das
grandes incorporadoras. Embora no excludentes, esses movimentos relacionam-se
com lgicas particulares de reproduo do capital, que quando examinadas permitem
iluminar diferentes processos de reestruturao no setor e padres espaciais da
produo imobiliria, como mostraremos a seguir.

1.4.1 Os instrumentos de financeirizao e a consolidao de fragmentos de

uma metrpole global
A primeira aproximao do capital financeiro com o imobilirio, representada,
sobretudo, pela utilizao de instrumentos de securitizao (FIIs, CRIs, etc.)
envolveu para alm de grandes construtoras e incorporadoras, importantes agentes
financeiros

(fundos

de

penso,

fundos

de

investimentos,

companhias

73

securitizadoras , fundos ligados s grandes corporaes) que viabilizaram a

desintermediao bancria nas operaes de financiamento (SHIMBO, 2010, p.98).
Os FIIs e os CRIs, principais instrumentos de securitizao de ativos imobilirios,
possibilitam a converso de ativos de pouca liquidez em ttulos mobilirios de grande
liquidez, (BOTELHO, 2005) que dessa maneira podem ser absorvidos pelo mercado
financeiro, a partir de diferentes meios.
Os Fundos de Investimento Imobilirios permitem a transformao de bens imveis
em ttulos de investimento, correspondentes a uma parcela da propriedade de um
As Companhias Securitizadoras de Crditos Imobilirios foram introduzidas pelo SFI como veculo legal responsvel pela
securitizao dos recebveis imobilirios atravs da emisso dos CRIs, ttulos imobilirios equivalentes a debntures
(BOTELHO, 2005).
73

66

imvel74, que do direito a extrao de uma renda e de juros sobre o

empreendimento, mas no sobre o ativo em si (BOTELHO, 2007).
No Brasil, os FIIs foram inicialmente apropriados como estratgia de desmobilizao
de capital por parte das grandes empresas, permitindo a reduo de encargos, j que
a legislao previa a liberao no pagamento de Imposto de Renda sobre o
patrimnio securitizado. Nessa mesma perspectiva os fundos de penso passaram a
transformar seus imveis em FIIs, reduzindo a participao dos ativos imobilirios de
seu patrimnio em face de restries legais quanto deteno de imveis como
parte de seus ativos. A partir de 1999, quando o Banco Central passa a equiparar os
FIIs aquisio de imveis, os fundos de penso perdem interesse nesse
instrumento. A partir da os FIIs procuram atrair os investidores de varejo. Como
parte dessa estratgia, a partir de 2002, alguns FIIs passaram a ser negociados na
Bolsa de Valores do Estado de So Paulo (Bovespa) 75.
Ao analisar o funcionamento desses fundos, Fix(2007) identifica dois tipos principais:
renda ou incorporao. Segundo a autora,
nos primeiros, que tm prazo indeterminado, a liquidez ganha
importncia, e pode ficar comprometida em perodos com alta taxa de
vacncia dos imveis, comuns nos ciclos do mercado imobilirio. A
renda capturada em forma de aluguel. J os fundos de
incorporao, [...] tm um tempo de durao limitado, que se encerra
com a venda. A renda nesse caso vem da incorporao (FIX, 2007,
p. 68).

Diferentemente da participao de um agente de crdito, que recebe como

remunerao de seu capital os juros do emprstimo, os fundos tornam-se
proprietrios dos imveis e apropriam-se da renda imobiliria ou dos ganhos da
incorporao. Dentro dessa lgica de reproduo do capital, os agentes diretamente
relacionados produo (construtores e incorporadores) tendem a perder a
centralidade.
J os CRIs so ttulos de crdito nominativo, de livre negociao, lastreados em
crditos imobilirios e constituem promessa de pagamento em dinheiro76. De forma
equivalente a uma debnture, o CRI pode ser colocado no mercado atravs de uma
emisso pblica (ttulos postos venda junto ao mercado, sem necessidade de
Na prtica, a composio de um Fundo de Investimento Imobilirio pode ser constituda de vrios empreendimentos,
podendo incluir at mesmo Certificados de Recebveis Imobilirios.
75 Botelho (2007) desenvolve de maneira mais detalhada a periodizao dos FIIs. Cf. Botelho (2007, p.167-178).
76 Como descrito na lei 9.514 de 1997, que criou o SFI.
74

67

destino especfico) ou de uma emisso privada (especfica para determinados

investidores j acertados).
Os CRIs so utilizados como mecanismos de financiamento tanto na produo de
edifcios residenciais e comerciais que sero colocados venda, como na
viabilizao dos chamados projetos "build-to-suit" - construo sob medida de imvel
comercial (fbrica, centro de distribuio ou escritrio) para posterior locao.
No primeiro caso, uma incorporadora, aps vender as unidades de um edifcio por ela
construdo, pode securitizar as dvidas dos adquirentes e vend-las no mercado.
Dessa maneira recebe de volta o capital utilizado para financiar os compradores,
podendo reinvestir esse capital em outra atividade ou em outro empreendimento. Os
investidores, que compraram os ttulos, por sua vez, passam a receber os juros e a
amortizao das dvidas diretamente dos adquirentes. No segundo caso, a
incorporadora cede o contrato de aluguel a uma companhia de securitizao, que
emite Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) com lastro na receita futura de
aluguel do imvel a ser construdo77.
Os custos e a complexidade da realizao desse tipo de operao financeira fazem
com que sua utilizao torne-se vivel apenas para empreendimentos que resultem
em grandes volumes financeiros. Por essas condies, a securitizao de recebveis
imobilirios foi utilizada principalmente pelas grandes incorporadoras do Sudeste 78,
que puderam ampliar ainda mais seus volumes de produo. Nesse sentido que os
CRIs foram muito mais relevantes para os incorporadores do que os FIIs.
Embora esses mecanismos determinem diferentes dinmicas na reestruturao dos
agentes

do

setor

imobilirio,

tendem

estar

relacionados

tipos

de

empreendimentos semelhantes - residenciais de alto padro, edifcios corporativos e

centros comerciais para as classes mais abastadas - que permitem maiores
condies de rentabilidade aos investidores financeiros.
Alm das caractersticas dos empreendimentos, a subordinao ao mercado de
capitais tende tambm a determinar a localizao desses empreendimentos. Para
Botelho

(2008),

percepo

dos

agentes,

de

que

localizao

dos

empreendimentos fundamental para seu maior retorno, faz com que seus
interesses se voltem para as reas mais valorizadas das cidades (BOTELHO, 2008).

De acordo com informaes da reportagem Imvel corporativo aquece a emisso de recebveis do Jornal Gazeta Mercantil
de 22 de agosto de 2006.
78 Cumpre lembrar que muitas das incorporadoras que utilizavam os CRIs optaram pela abertura de capital, passando muitas
vezes a utilizar simultaneamente os dois mecanismos de financiamento produo.
77

68

Alm de localizaes especficas nas reas mais valorizadas, essa produo

resultante do entrelaamento mais sofisticado entre o mercado financeiro e o
imobilirio se concentrar principalmente nos grandes centros da economia mundial,
como o caso de So Paulo, pelo prprio diferencial do preo dos imveis nessas
cidades, como tambm pelo perfil dos locatrios desses tipos de empreendimentos 79
- filiais de grandes grupos multinacionais, normalmente, localizadas nos maiores
centros financeiros do mundo.
Nos ltimos anos, vrios estudos vm se debruando sobre o avano desta lgica de
financeirizao na produo imobiliria e os efeitos na produo do espao da cidade
de So Paulo (BOTELHO, 2007; FIX, 2007; MIELE, 2009). Ao investigarem as formas
especficas que assumem a produo e o consumo do espao urbano, estes autores
mostram uma relao clara entre instrumentos como os FIIs e os CRIs e os grandes
espaos corporativos e a produo residencial de alto-luxo na cidade de So Paulo,
iluminando

importantes

particularidades

das

novas

relaes

de

produo

estabelecidas.
A constatao desses autores que esse capital financeiro atuou de maneira
concentrada na consolidao de um novo eixo empresarial80 o vetor sudoeste de
So Paulo que se estabeleceu como continuidade das reas tradicionalmente
valorizadas da cidade, passando a representar o mais importante retrato da cidade
global, pela prpria feio do conjunto de empreendimentos construdos. Para Fix
(2007) So edifcios corporativos, que se projetam como a imagem de uma cidade
globalizada, uma nova cidade, nova face ou uma global city, na mdia ou nos
anncios publicitrios.
Ainda que restrito a espaos especficos dos grandes centros urbanos, esse
entrelaamento do capital financeiro com a produo imobiliria foi responsvel por
uma enorme exacerbao da valorizao imobiliria, alcanada em muitos casos
pela expulso dos mais pobres e criao de espaos exclusivos.

A essa lgica

claramente excludente soma-se um novo movimento de convergncia entre capital

financeiro e produo imobiliria, agora baseado na incorporao de novas reas e

Como constatou Fix (2007) ao analisar o perfil das empresas locatrias dos empreendimentos no vetor sudoeste de So
Paulo: Se observarmos o perfil das locatrias, veremos um grande nmero de empresas estrangeiras, algumas delas j h
algum tempo no pas, somadas a outras que ingressaram com a abertura da economia promovida nos governos Collor e
Fernando Henrique Cardoso (FIX,2007, p.62).
80 Botelho (2005) indica que em levantamento realizado junto Comisso de Valores Mobilirios e empresas ligadas emisso
desses papis, pde-se perceber que a grande maioria dos FIIS (Fundos de Investimentos Imobilirios) e dos CRIs (Cerificado
de Recebveis Imobilirios) lanados na cidade de So Paulo a partir de 1994 concentra-se no chamado vetor sudoeste, rea
que engloba as reas mais valorizadas da cidade ou em forte processo de valorizao (como as reas da Av. Paulista, Av.
Faria Lima, Av. Eng. Luis Carlos Berrini, Av. das Naes Unidas etc.).
79

69

na difuso da propriedade imobiliria para outros segmentos sociais, como

procuramos explorar a seguir.

1.4.2 As grandes incorporadoras e expanso da produo imobiliria

A segunda estratgia de aproximao da produo imobiliria ao capital financeiro
consolidada pela abertura de capital das empresas de incorporao, que assumem o
protagonismo na conduo de importantes mudanas. O processo de abertura de
capital pelo qual passaram as grandes empresas de incorporao e a massiva
injeo de capital resultante desse processo foi responsvel por profundas mudanas
na organizao do setor e pela redefinio das estratgias de produo imobiliria.
A preparao para abertura de capital envolveu tanto a adequao da organizao
da empresa s exigncias do mercado de capitais, como um conjunto de esforos
para a valorizao financeira da empresa. O valor inicial da ao relacionado ao
valor global da empresa, que precificada de acordo com mtodos particulares do
setor.
No chamado Novo Mercado, considerado o mais alto grau de governana
corporativa da Bovespa a insero de novas empresas est condicionada ao
cumprimento de um conjunto de regras que visam ampliar a transparncia da gesto,
pressupondo a implantao de rigorosos preceitos de governana corporativa, que
inclui entre outros aspectos a emisso trimestral de relatrios com informaes
financeiras, produo realizada, estratgias gerais da empresa etc. (TONE, 2010, p.
25).
Ao mesmo tempo, o vnculo da precificao das empresas com a terra faz com que a
abertura de capital seja precedida por uma corrida pela formao de bancos de terra
(landbanks81). O processo de precificao inicial destas empresas foi baseado em
projetar sobre o landbank82 existente, em um ciclo curto, a capacidade de gerao de
resultados,

por meio de margens EBITDA83 evidenciadas nos dados do

comportamento passado de cada empresa, ou por meio de mltiplos percebidos no

mercado de capitais no setor de referncia. Nessa lgica de determinao do preo
da empresa, a garantia da propriedade privada da terra84 tornou-se condio central
Termo que se tornou mais usual entre as empresas, e frequentemente utilizados em seus relatrios.
Banco de terras que serviam a partir de suas dimenses, para a projeo de empreendimentos.
83 O EBITDA a margem operacional de uma empresa de real estate antes dos impostos e de contas marginais operao,
como despesas financeiras, os impostos e as contas no operacionais, depreciao e participaes minoritrias do resultado.
84 Utilizamos o termo garantia da propriedade da terra porque muitas vezes essas projees so desenvolvidas com base em
acordos e arranjos mais flexveis, como o caso das permutas, e no necessariamente a propriedade privada da terra.
81
82

70

para uma valorizao fictcia das empresas, baseada em expectativa de ganhos

futuros.
A injeo de grande volume de capital, aps os lanamentos dos IPOs, leva
praticamente configurao de uma nova empresa, que de acordo com Rocha Lima
Jr. (2007) s guarda a razo social e o currculo da original (ROCHA LIMA JR.,
2007). Em vrios casos, segundo esse autor, o patrimnio lquido das empresas,
aps a captao no mercado de capitais, passou a ser praticamente oito vezes o
anterior, ampliando sua capacidade de produo numa razo ainda maior (ROCHA
LIMA JR., 2007). Esse crescimento exuberante, num perodo muito curto de tempo,
aparece na trajetria recente de vrias empresas do setor, como observamos aqui,
pelo relato de um gestor da empresa Rossi:
Em 2006, ns fizemos IPO, o que deu condies de alavancar a
empresa. O crescimento da Rossi ano a ano impressionante. Ns
lanvamos, em 2006, R$ 300 milhes de Valor Geral de Vendas
(VGV), hoje os nossos lanamentos chegam a R$ 2,8 bilhes. Foi um
85

aumento de quase 10 vezes, em dois anos .

No discurso dos analistas de mercado, a partir desse momento o setor imobilirio

passa a sofrer os efeitos da globalizao,
semelhante ao ocorrido em outros setores, como, por exemplo, o de
autopeas ou o financeiro, quando a entrada de bancos internacionais
no Pas forou as instituies brasileiras a se profissionalizarem e se
86

juntarem no enfrentamento da concorrncia mais capitalizada .

Cumpre ressaltar que, ao contrrio dos outros setores afetados pela globalizao,
as empresas do setor imobilirio na maioria dos casos, permaneceram sob o controle
de capital nacional.
As empresas de capital aberto, face aos grandes volumes de capitais que passam a
gerir, tendem a modificar sua estrutura de gesto, com reformulao de seus
sistemas, processos e rotinas de administrao. Somadas s exigncias e
necessidades de reestruturao administrativa, o fato das aes oferecidas serem
precificadas ininterruptamente no mercado de capitais instala dentro das empresas a
prpria lgica do capital financeiro, marcada pelo imperativo de um contnuo

Depoimento de Heitor Cantergiani, CEO da Rossi, reportagem Em 2009, Rossi vai danar conforme a msica, do Jornal
Gazeta Mercantil de 08 de janeiro de 2009.
86 Revista Construo Mercado, n.79, de fevereiro de 2008.
85

71

crescimento, a partir da definio de metas e projees de produo imobiliria e

ganhos crescentes (TONE, 2010, p. 25).
A enorme capitalizao dessas empresas e sua lgica de crescimento contnuo
impulsionam a realizao de fuses, aquisies e parcerias, que passam a ser
evidenciadas como prticas correntes no setor. Segundo o presidente do SECOVISP87, "as fuses e aquisies so formas delas (as incorporadoras) aumentarem
suas fatias de mercado, racionalizando custos, despesas, e ampliando as
oportunidades de escala".
De acordo com um relatrio da consultoria PwC (PricewaterhouseCoopers)88, em
2007, a construo civil foi o segundo maior setor em nmero de transaes de
compra, fuso, aquisio e joint ventures no Brasil, ficando atrs apenas da indstria
de alimentos.
Em um primeiro momento, as aberturas de capital proporcionaram recursos s
incorporadoras para a aquisio de outras empresas menores, localizadas em outros
estados ou especializadas em nichos especficos. Em paralelo ao movimento de
aquisies, as parcerias com outras empresas, atravs de contratos especficos
conhecidos como joint ventures89, tornaram-se estratgia bastante usual para a
ampliao da produo. Por se tratarem de arranjos flexveis, em que normalmente
no existe o envolvimento da incorporadora nacional no processo de construo, h
reduo dos riscos e dos custos administrativos, condies muito positivas na
percepo dos investidores.
Essa intensa dinmica de aquisies, fuses e parcerias impostas pelas
incorporadoras de capital aberto acaba por determinar mudanas na organizao de
todo o setor - impactando a organizao das empresas de diferentes portes e em
diferentes regies do pas.
A partir do incio de 2008, quando se verifica a queda do preo das aes de vrias
incorporadoras90, as aquisies e fuses entre as empresas de capital aberto tornamse mais frequentes. At setembro de 2008 foram verificados pelo menos trs grandes
casos de fuso ou aquisio: a unio entre a Brascan Residential Properties e a
Joo Cludio Robusti, presidente do Sinduscon-SP, em depoimento reportagem da Revista Construo Mercado n.79, de
fevereiro de 2008.
88 Como informado em reportagem da Revista Construo Mercado n.79, de fevereiro de 2008.
89 No Brasil, as parcerias so na maioria das vezes organizadas atravs das Sociedades de Propsitos Especficos (SPEs).
Abordaremos esse assunto de maneira mais detalhada quando discutirmos o fortalecimento da incorporao em Fortaleza no
terceiro captulo da tese.
90 Para Lima Jr, e Gregrio (2008) a queda dos preos das aes do segmento de real estate nesse momento no tem
relao com a crise internacional, sendo produto da fragilidade dos processos de precificao, que estabeleceram preos
irreais, e da dificuldade do cumprimento de metas estabelecidas, consideradas muito ambiciosas por esses autores.
87

72

Company, formando a empresa Brooksfield, a fuso da Brasil Brokers com a Abyara

e a aquisio de 60% das aes da Tenda91 pela construtora e incorporadora Gafisa.
A crise financeira mundial, em setembro de 2008, acentuou a fragilidade financeira de
vrias empresas, dando continuidade s aquisies e fuses92 entre as maiores
empresas do setor. A resultante desses processos foi a consolidao de grandes
grupos imobilirios e o reforo de uma lgica financeira na gesto dos negcios
imobilirios.
A maioria das grandes incorporadoras que atuavam no mercado de capitais at esse
momento era caracterizada por um slido histrico de atuao no setor e pela
manuteno do perfil tradicional, com seus donos93 detendo o controle acionrio
das empresas. Nesse momento, somam-se a essas empresas de perfil mais
tradicional, importantes grupos imobilirios, que sem histrico de atuao no setor, se
destacam por diferenciais na gesto financeira.
Um dos mais importantes grupos resultante dessas intensas fuses, e exemplo desse
novo perfil da incorporao, a empresa PDG. Criada em 2003 a partir de
investimentos do Pactual Capital Partners (PCP), diviso do Banco Pactual, a
empresa cresceu exponencialmente adquirindo controle ou participaes em oito
empresas que j atuavam no setor. Rocha Lima Jr. (2009) destaca a atuao da
empresa, por considerar que seus gestores aplicam preceitos de gesto de primeira
grandeza (ROCHA LIMA JR.,2009). As palavras do presidente da PDG Realty
expressam de maneira clara os significados destes preceitos:
As pessoas j esto enxergando, mas no to simples para todos,
que o nosso negcio, principalmente medida que vai entrando num
processo de escala e industrializao, de engenharia financeira. O
resto meio commodity. A cincia est no planejamento financeiro de
longo prazo, porque seno voc realmente quebra, como vrias
empresas estiveram perto de quebrar, porque chegaram em 2007
De acordo com reportagem do Jornal Estado de 1 de setembro, as aes ordinrias da Tenda acumularam baixa de 61,32%
em agosto de 2008. A desvalorizao dos papis da construtora ganhou fora aps a divulgao do balano do segundo
trimestre, que frustrou as expectativas do mercado. Nos ltimos dias, a queda foi acentuada pela publicao de dois relatrios
de bancos, que citaram problemas da Tenda em financiar sua expanso e rebaixaram a recomendao para as aes da
empresa.
92 Em 2009, de acordo com reportagem do Jornal O Globo de 27 de abril, Agra Empreendimentos Imobilirios e a Veremonte
Participaes, do empresrio espanhol Enrique Bauelos, assumiram juntas, 57,8% da Klabin Segall, que se encontrava
endividada. As empresas compradoras j haviam adquirido, tambm em conjunto, a Abyara Planejamento Imobilirio e Brasil
Brokers O conjunto destas empresas constituiu a Agre empreendimentos Imobilirios. A recente compra da Agre pela PDG
Realty, que j havia assumido o controle de 100% da empresa Goldfarb, ilustra que estas dinmicas esto longe de serem
consideradas definitivas e confirmam a crescente participao de grupos e investidores internacionais no controle das aes
das empresas do setor, e a emergncia de uma lgica fundamentalmente financeira na gesto das empresas.
93 A importncia dos donos evidente nas empresas Cyrela e MRV. Elie Horn e Rubens Menin, presidentes e scios
majoritrios das empresas Cyrela e MRV, respectivamente, so figuras de grande expresso no mercado imobilirio nacional.
91

73

achando que era s comprar terreno, lanar e que o dinheiro aparecia

em algum lugar 94.

As mudanas do setor a partir da abertura de capital refletem num forte movimento

de expanso da produo, como resposta a necessidade de projeo de resultados
sempre crescentes para seus acionistas. A grande expanso da produo imobiliria
dessas empresas foi garantida, segundo o prprio vocabulrio do setor, pelas
estratgias de diversificao dos segmentos e expanso territorial.
At a abertura de capital, o desempenho satisfatrio da maior parte das grandes
empresas de incorporao estava no forte direcionamento para a produo de
empreendimento para populao de maiores rendimentos. A maior poupana destes
compradores reduzia a necessidade de investimento por parte das empresas, j que
os desembolsos de pagamento conseguiam manter o ciclo da construo.
Ao mesmo tempo, a recuperao das fontes tradicionais de financiamento ao
consumo e produo habitacional como o FGTS e o SBPE, a partir de 2005,
passou a estimular o direcionamento da produo imobiliria para a populao de
menores rendimentos. Em 2007, segundo informaes da Revista Construo
Mercado, oito das principais empresas que apostaram em famlias com renda mdia
de 10 salrios mnimos lanaram um volume de residncias mais de 400% superior a
2006 95.
O aumento da produo para este segmento possibilitou tanto o crescimento
vertiginoso de empresas especializadas neste tipo de produo, como o caso das
empresas Tenda e MRV, como levou vrias empresas, tradicionalmente focadas na
alta renda, a produzirem empreendimentos imobilirios mais econmicos, j que a
produo para a alta renda comeava a apresentar indcios de saturao em vrias
regies do pas.
A ideia de diversificao de segmentos, e principalmente a ampliao da participao
do segmento econmico passa a ser visto de maneira muito positiva pelos
investidores, fundados na existncia de um grande dficit habitacional 96, na
ascenso das classes C e D e na disponibilidade de financiamento no mbito do
SFH. Essas condies so exacerbadas nos relatrios de grandes consultorias

Depoimento de Jos Antonio Grabowsky, presidente da PDG Realty, reportagem A expresso que gringo mais fala hoje
Minha Casa, Minha Vida, do Jornal Estado de 17 de novembro de 2009.
95 Na reportagem O assedio das grandes. Revista Construo Mercado, n. 79, fevereiro de 2008.
96 Argumento sempre utilizado pelos gestores das empresas e pelos analistas de mercado.
94

74

internacionais e nas anlises dos jornais e revistas, que apontam importantes

mudanas no setor em decorrncia desse direcionamento:
Esse nicho o grande filo da indstria, tendo em vista o dficit
habitacional do pas, estimado em 7,2 milhes de moradias. E como
j h um leque de possibilidades de financiamentos bancrios a
prestaes

baixas,

os

investimentos

em

empreendimentos

econmicos no apenas se tornaram viveis, como assumiram o

status de "projetos principais" das empresas, que, agora, precisam
ampliar seu portflio para adentrar em um modelo de negcio com
97

caractersticas peculiares e at ento pouco explorado .

Procurando ampliar suas margens de lucros na produo imobiliria para populao

de menores rendimentos, essas empresas iro desenvolver importantes mudanas
no sentido da racionalizao da produo e da padronizao dos empreendimentos
imobilirios. O fortalecimento deste novo segmento tem ainda forte impacto no
reforo da expanso geogrfica, alternativa adotada por muitas empresas j na
preparao para abertura de capitais.
A maioria das empresas que inicialmente concentrava suas atividades no sudeste, e
particularmente no estado de So Paulo, com a abertura de capital passa a atuar em
diversos estados, principalmente atravs de parcerias com empresas locais,
garantindo o crescimento acentuado da produo e entrega de resultados a seus
acionistas. A expanso geogrfica a apresentada por muitas empresas como uma
das bases do grande crescimento do volume da produo:
Isso s foi possvel graas expanso geogrfica, parceria com
empresas locais e a um leque de bons produtos. O auxlio dos
parceiros locais fundamental at na hora de comprar terreno,
porque eles sabem quais terrenos as pessoas comprariam ou no.
Hoje, temos mais de 50 parceiros no Brasil, que nos ajudam a
desenvolver negcios98.

A expanso geogrfica mostrou-se como uma alternativa interessante j no processo

de montagem do banco de terras, correspondendo a uma alternativa mais econmica
face s dificuldades de compra de terreno nos grandes centros do sudeste. Segundo
Shimbo (2010), no final de 2007 as empresas de capital aberto dispunham de
Reportagem O assedio das grandes na Revista Construo Mercado n.79, de fevereiro de 2008.
Depoimento de Heitor Cantergiani, CEO da Rossi, reportagem Em 2009, Rossi vai danar conforme a msica, do Jornal
Gazeta Mercantil de 08 de janeiro de 2009.
97
98

75

terrenos espalhados por todo pas num montante total correspondente a cerca de 37
bilhes de reais e suficientes para suporte de mais de 400 mil habitaes (SHIMBO,
2009, p. 150).
Para alm da disponibilidade de terrenos mais baratos, a melhor distribuio dos
financiamentos dentro do cenrio de sua recuperao torna a produo imobiliria
em regies menos desenvolvidas muito interessante. Nas palavras do diretor da
Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio (EMBRAESP), o crdito farto fez com
que o boom se espalhasse99.
Como j apresentamos, para alm da expressiva recuperao das fontes de
financiamento tradicional, se verificou uma melhor distribuio em termos regionais.
Esse crescimento do financiamento, que foi particularmente evidente no Nordeste,
reforou o deslocamento das empresas para essa regio.
Quando analisamos os relatrios para os investidores dessas empresas, a expanso
geogrfica fica particularmente evidente na utilizao de mapas com a localizao
das reas de atuao, que passam mostrar uma apropriao de grande parte do
territrio brasileiro. Os estudos e anlises de mercado do setor imobilirio,
normalmente centrados no sudeste, tambm passam a considerar a escala
nacional.

FIGURA 1
Expanso Geogrfica reas de atuao das empresas MRV (2010); Cyrela (2008); Rossi(2008)
Fonte: Apresentaes de divulgao de resultados - disponveis nos sites das empresas

O resultado das estratgias de diversificao dos segmentos e expanso

geogrfica, diretamente associados abertura de capital e recuperao dos
financiamentos, o alcance de um outro patamar de lucratividade por essas
Em depoimento a reportagem O Brasil que se verticaliza em ritmo acelerado do Jornal O Estado de So Paulo, 17 agosto
de 2008.
99

76

empresas, que ganham expresso internacional. De acordo com ranking da

consultoria Economatica100, no terceiro trimestre de 2009, estavam no Brasil 12 das
20 construtoras de capital aberto mais lucrativas da Amrica Latina e Estados
Unidos. Outra notcia, do Jornal Valor Econmico101, mostra ainda que enquanto em
2006 apenas uma nica empresa do setor possua faturamento acima de um bilho
de reais, em 2009, oito companhias passaram a figurar nesse mesmo patamar.
Cumpre lembrar que grande parte dessa grande lucratividade est relacionada
consolidao de uma nova lgica espacial de reproduo do capital, responsvel pela
difuso de novos padres de empreendimentos e de novas estratgias de
apropriao do espao, como procuraremos discutir de maneira mais detalhada para
o caso especfico de Fortaleza.

Apresentado no site Economia UOL de 25 de novembro de 2009. Disponvel em <http://economia.uol.com.br>, acessado

em 15 de janeiro de 2011.
101 Jornal Valor Econmico, 19 de abril de 2010.
100

77

Notas finais: crise, Estado e espao.

No olhar sobre essa dcada de exuberncia e crescimento da produo imobiliria,
os efeitos da crise econmica mundial de 2008 so agora lembrados como fracos e
breves102. A crise econmica de 2008, relacionada diretamente com a produo
imobiliria e sua financeirizao nos Estados Unidos103, teve impactos imediatos no
contexto brasileiro, onde a convergncia entre o capital financeiro e a produo
imobiliria j era evidente e se expressava de maneira exemplar nas grandes
incorporadoras de capital aberto.
Embora estas empresas fossem bastante lucrativas, j vinham apresentando, desde
o incio de 2008, expressiva reduo no preo de suas aes 104. Com a crise de
2008, a queda do preo das aes se tornou vertiginosa. Nesse momento, estas
empresas detinham enormes investimentos imobilizados em bancos de terra e em
empreendimentos em construo que lastreavam as vultosas projees de lucros. O
comprometimento de realizao desses ganhos, a partir da crise, passou a
inviabilizar o alcance das metas e a prpria sobrevivncia das empresas. Como
mostra Tone (2010):
Aps a abertura de capital no Novo Mercado, a estratgia de grande
parte das companhias foi investir o capital alavancado em terrenos,
uma vez que havia disponibilidade de crdito tanto para produo,
quanto para consumo. Diante da crise, a fonte de crdito secou, as
empresas se encontravam sem capital de giro e o consumidor tendia
a assumir uma postura conservadora de no endividamento (TONE,
2010, p. 31).

Em resposta crise eminente e s reivindicaes do setor, o governo agiu

rapidamente, disponibilizando novas linhas de crdito com objetivo de, ao menos,

Os sinais da crise foram fracos e breves. As famlias pararam de comprar , mais como um alerta Afirmou Joo Crestana ,
presidente do Secovi-Sp , em depoimento a Revista Valor Setorial Construo Civil de novembro de 2010.
103 Nos Estados Unidos, o setor imobilirio tem sido o dnamo da economia. (...) Milhes de proprietrios de imveis usam
suas casas e seus apartamentos como garantia para novos emprstimos e gastam o dinheiro no consumo. (...) O problema
quando os preos atingem patamares insustentveis e o boom vira bolha. Nos casos em que o inevitvel ajuste acontece com
uma queda radical no preo dos imveis, o resultado quebradeira e recesso. Por l, os economistas no se cansam de
alertar para os efeitos nefastos que a bolha imobiliria pode trazer ao pas ( BERGAMASCO, apud TONE, 2010, p.30).
104 Quando se analisa o desempenho das aes das principais empresas de capital aberto na bolsa se percebe que a queda
das aes destas empresas antecede a ruptura da crise mundial, sinalizando um descasamento das dinmicas de produo e
a flutuao do capital rentista vinculada s aes destas empresas. Como mostramos em nota anterior, a queda das aes
estaria principalmente relacionada fragilidade dos processos de precificao e da dificuldade do cumprimento das metas
ambiciosas estabelecidas.
102

78

assegurar a produo j em curso e viabilizando operaes de aquisio, fuso ou

ainda emisso de recebveis imobilirios105 (TONE, 2010, p.33).
Nesse momento, a retrica da importncia da atividade da construo imobiliria foi
reforada, seja pelo seu papel na proviso de novas habitaes contribuindo na
soluo do dficit habitacional, seja como motor de reativao da economia
nacional, legitimando a conduo de massivos esforos para ampliao dos
financiamentos e subsdios ao setor, que ganharam status de programa habitacional
e de poltica anticclica, com o lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida
(MCMV) em 25 de maro de 2009.
O Programa tem seu desenho articulado aos grandes interesses do setor 106,
favorecendo principalmente as empresas que haviam expandido sua atuao aos
segmentos econmico e baixa renda. Atravs do MCMV, o governo federal
disponibiliza cerca de R$ 60 bilhes produo de habitao para diversas faixas de
renda107. E embora prevalea o discurso de sua finalidade social, a distribuio dos
recursos entre as faixas de renda tende a privilegiar os produtos direcionados a
faixas de renda nas quais a atuao das grandes empresas nacionais de
incorporao era mais dominante, em que se estabelecem relaes de mercado.
Embora o dficit para as faixas de renda de 3 a 6 salrios mnimos e de 6 a 10
salrios mnimos juntas correspondesse a 9%108 do dficit total acumulado, a primeira
fase do programa destinou 60% das 1 milho de casas previstas para essas faixas.
O socorro questionvel prestado pelo Governo Federal, por meio do lanamento do
Programa MCMV, garantiu a solvncia do estoque construdo, reforou a valorizao
das aes das grandes empresas do setor e deu flego para a retomada do
crescimento da produo, reforando a expanso geogrfica dos grandes grupos
imobilirios.

Como medida de emergncia, em dezembro de 2008 o Conselho Curador do FGTS aprovou a destinao de R$ 3 bilhes
para suprir a escassez de crdito. Pela constituio de Fundos de Investimento (FI-FGTS) tais recursos poderiam ser
empregados na compra de debntures ou certificados de recebveis imobilirios das empresas do setor(TONE, 2010, p.33).
106 A participao do setor, representado pelas grandes incorporadoras, foi inclusive decisivo no desenho final do Programa. O
relato de um incorporador a TONE(2010) revela o apoio do setor no aprimoramento do Programa: Quando se estabeleceu as
metas de 1 Milho de unidades e etc., estava meio dissociado da realidade. Isso era mais um chute do Governo, do que
qualquer outra casa. Quando eles trouxeram para dentro da estrutura as 12 maiores operadoras [...] essas empresas
comearam a falar assim olha, pra isso funcionar precisa disso, daquilo outro, p, p, p, e comearam a desenhar um
processo de trabalho que ia funcionar melhor dentro da Caixa Econmica Federal (TONE, 2010, p.35-36).
107 Ao todo, com fundos do Oramento Geral da Unio, do FGTS e do BNDES, foram disponibilizados de R$ 34 bilhes para
produo de moradias para famlias com renda de at 3 salrios mnimos com subsdios variando proporcionalmente, outros
R$ 26 bilhes sero destinados produo para rendas superiores atravs de financiamentos do FGTS.
108 De acordo com dados do IBGE/PNAD 2007, o dficit na faixa de 3 a 6 salrios mnimos corresponde a 6,7%, enquanto na
faixa de 6 a 10 salrios mnimos corresponde a 2,4%. A faixa de 0 a 3 salrios mnimos corresponde a 90,9% do dficit
habitacional.
105

79

Se a mudana do padro na distribuio regional j vinha sendo evidenciada na

evoluo em fontes como SBPE, esta fortalecida no mbito do Minha Casa Minha
Vida, que procura dar proporcionalidade a distribuio do dficit habitacional 109. Na
primeira etapa do Programa, o nmero de unidades contratadas no Nordeste e
Sudeste foi praticamente o mesmo110, embora no desenho do Programa tenham sido
destinados mais recursos para o Sudeste111. O grande sucesso do Nordeste no
Programa vincula-se em grande medida disponibilidade de terra mais barata e
flexibilizao nos processos de aprovao dos empreendimentos.
Na lgica de expanso dessas empresas, suportada pelo apoio do Estado, diversos
espaos do territrio nacional passam a ser vistos como possibilidade de reproduo
do capital. Se, em um primeiro momento, o entrelaamento do capital financeiro
produo imobiliria deuse fundamentalmente na produo dos espaos globais,
nessa nova etapa, dominada pela atuao das grandes incorporadoras, esse
entrelaamento alcana territrios cada vez mais distantes e se direciona para os
setores de menor renda.
Assim como a partir de finais da dcada de 1950 verificou-se um importante
movimento de nacionalizao da indstria, legitimado pela necessidade de reduo
das disparidades regionais, na atualidade parece se consolidar um processo de
nacionalizao da indstria imobiliria, em parte legitimado pelo dficit habitacional
e novamente apoiado no fundo pblico. Viabilizada pela urbanizao produzida pelo
movimento da industrializao, a expanso das relaes capitalistas de produo do
espao

tem,

entretanto,

particularidades

relacionadas

com

as

prprias

especificidades da produo imobiliria.

A propriedade privada da terra como condio contnua dessa expanso dar fora
no apenas aos proprietrios de terra, mas ao conjunto de agentes tradicionalmente
relacionados na produo do espao desses distintos territrios. Aqui esse
movimento geral de convergncia do capital financeiro com a produo imobiliria se
articular a condies extremamente desiguais de desenvolvimento urbano das
cidades brasileiras. Essas condies ao mesmo tempo em que sero determinantes
na definio das estratgias da produo do espao, estaro sujeitas a novas
De acordo com dados do PNAD/IBGE, 2007, o Dficit habitacional do Pas apresenta a seguinte distribuio: 10,3% Norte;
34,3% Nordeste; 36,4% Sudeste; 12,0% Sul e 7,0% Centro-Oeste. Essa proporcionalidade ser seguida na distribuio de
verbas do Programa.
110 De acordo com dados da Caixa, at agosto de 2011, no Nordeste haviam sido contratadas 266.735 unidades. Neste mesmo
perodo foram contratadas no Sudeste 267.569 unidades. Juntas estas duas regies respondem por 72% das unidades
produzidas.
111 De acordo com os dados oficiais do Programa, o Nordeste deveria receber 34% das unidades habitacionais, enquanto o
Sudeste deveria receber 37%.
109

80

dinmicas impostas pela lgica de ampliao crescente dos ganhos na reproduo

do capital no espao, exacerbada nessas grandes empresas de incorporao. no
sentido de compreender de maneira aprofundada estas relaes de produo do
espao que tomamos o urbano como referncia.
Nos captulos seguintes partiremos para o estudo da produo imobiliria de
Fortaleza, considerando a centralidade desta forma de produo a incorporao.

81

82

CAPTULO 02
A FORMAO DA METRPOLE

83

84

Introduo
Esse captulo tem como objetivo discutir a formao da metrpole de Fortaleza,
entendendo esse processo como determinante na compreenso das condies
particulares de reproduo do capital no espao.
Acreditamos que as recentes mudanas na produo imobiliria em Fortaleza,
embora diretamente relacionadas a um conjunto de condies gerais, exploradas no
primeiro captulo da Tese, guardam forte relao com a formao da metrpole, com
os agentes historicamente envolvidos nesse processo, bem como, com as
caratersticas socioespaciais particulares nela identificadas.
Por metrpole, longe de sua origem etimolgica, que designava a cidade grega, me
de suas colnias e exportadora de guerreiros, comerciantes e deuses (ASCHER,
1995), entende-se uma grande aglomerao dotada de equipamentos tercirios
superiores, comandando uma rede urbana e uma zona de influncia extensa, cuja
rea administrativa correspondente passou a se chamar rea metropolitana. Em
essncia, multifuncionais, as metrpoles concentram parte crescente das riquezas,
do poder econmico, dos capitais, do processo de acumulao, do PIB e das
atividades estratgicas (ASCHER,1995). No contexto da urbanizao latinoamericana
esses espaos configuram-se ainda como aglomeraes onde se observam as
maiores desigualdades socioespaciais.
O momento da industrializao/urbanizao tomado por ns como delimitador de
transformaes radicais nas relaes de reproduo social e da produo do espao,
determinantes na configurao socioespacial da metrpole. Assim, urbanizao e
industrializao articulam-se como pares dialticos na compreenso da metrpole.
Considerando que numa sociedade capitalista, a urbanizao e a estrutura e
funcionamento das cidades esto radicados na produo, reproduo, circulao e
organizao em toda parte do processo de acumulao de capital (HILL,1977 apud
GOTTDIENER, 1997, p. 93), iniciamos nossa investigao pelo exame das condies
da acumulao capitalista no processo de urbanizao.
Embora Fortaleza apresente caractersticas comuns ao conjunto de metrpoles
latino-americanas, tais como um grande nvel de concentrao de atividades
econmicas, pssima distribuio de renda e um crescimento urbano muito
acelerado, a observao dos aspectos particulares de sua urbanizao nos permite
avanar na compreenso das especificidades da estruturao socioespacial,
desenvolvidas no segundo item deste captulo.
85

A observao das diferentes formas de produo do espao identificadas na

metrpole, desenvolvidas no terceiro item do captulo, nos daro subsdios para
interpretar a organizao socioespacial da metrpole e o avano da produo
capitalista do espao, a partir da produo imobiliria. No quarto item nos
aproximamos dessa forma particular, analisando a organizao de seus agentes e as
condies de produo do setor no momento que precede a sua grande expanso,
apresentada no final desse item.

86

2.1. Acumulao capitalista na urbanizao

Fortaleza consolida-se como principal centro das foras produtivas do estado do
Cear apenas em meados do sculo XIX. Inicialmente, a pecuria era a principal
atividade econmica cearense, fundamentando a organizao territorial do estado em
funo das necessidades de suprimento para as regies agroexportadoras. Dessa
forma no havia uma cidade principal, mas um conjunto de cidades interioranas 112,
articuladas e especializadas na produo e comercializao da carne-seca, ficando
sua capital litornea isolada na zona costeira, sem estabelecer vnculos com outros
centros urbanos coloniais113.
Portanto, ao contrrio das demais capitais litorneas nordestinas, a demanda externa
(internacional) no foi um fator preponderante na organizao espacial de Fortaleza,
que teve sua ocupao original associada exclusivamente racionalidade militar e
defensiva.
Com o fortalecimento da cultura do algodo no estado 114, Fortaleza ir se consolidar
como um centro mercantil responsvel pelas exportaes do produto.

independncia jurisdicional do Cear em relao a Pernambuco e a abertura dos

portos s naes amigas, no final do sculo XVIII e incio do sculo XIX
respectivamente, ampliam o questionamento da fragilidade da capital em relao s
cidades interioranas e, principalmente, s outras capitais nordestinas, notadamente
Recife.
A partir da evocam-se as boas condies de navegao intercontinental em
Fortaleza e so desenvolvidas diversas estratgias para viabilizar a abertura de
Fortaleza comercializao direta com a Europa115. Fortaleza, alm de se beneficiar
com a concentrao de investimentos do imprio nas capitais, passa a legislar sobre
as tarifas alfandegrias e a investir na construo de vias frreas configurando-se
como o principal ponto de drenagem de mercadorias do estado (OBSERVATRIO,
2007).

Especialmente as cidades de Ic, Aracati e Sobral.

Cf. OBSERVATRIO, 2007.
114 Atravs do Algodo, o Nordeste no-aucareiro passa a estabelecer uma relao direta com o Capital Internacional, que
encontra terreno propcio constituio de uma estrutura de produo em que o capitalismo internacional domina a esfera
financeira de circulao, deixando a produo entregue aos cuidados de fazendeiros, sitiantes, meeiros e posseiros
(OLIVEIRA, 1981, p.47).
115 Entre essas estratgias podemos citar a reduo em 50% das tarifas alfandegrias cobradas no porto de Fortaleza a fim de
captar a produo de algodo do Norte do Cear, enviado diretamente dos portos de Camocim e Acara para o porto da
capital; a construo da via frrea garantindo a incorporao gradual da zona produtora de algodo sua zona de influncia; a
modernizao das estruturas porturias e articulao entre a via frrea e a navegao a vapor.
112
113

87

Apesar do carter agroexportador da cultura do algodo, as primeiras iniciativas de

industrializao no Cear esto relacionadas ao beneficiamento desse insumo,
representadas por indstrias de fiao e tecelagem, principalmente concentradas em
Fortaleza (PEREIRA JNIOR, 2003). A crise provocada pelos baixos preos do
produto no mercado mundial, na segunda metade do sculo XIX, deu oportunidade
ao surgimento das primeiras fbricas de tecido no Nordeste em 1867 (BERNAL,
2001). A expanso do ramo txtil teria possibilitado a implantao de indstria de
leos vegetais, que passaram a fornecer matria prima s indstrias de alimentos e
sabo (NOBRE,1989).
A carncia de infraestruturas, a falta de investimentos para a renovao do
maquinrio, e a condio de isolamento, subordinao e atraso em que se
encontravam as economias cearense e nordestina no cenrio nacional e
internacional116

foram

dificuldades

enfrentadas

nesse

primeiro

ciclo

de

desenvolvimento industrial, que acabaram por determinar sua crise a partir de 1940.
Ao mesmo tempo em que a industrializao no Nordeste encontrava fortes
limitaes, o acelerado processo de industrializao em So Paulo, a partir da
dcada de 1930, garantiu a ascenso do setor industrial na economia brasileira 117 e o
incio de um processo de unificao do mercado nacional viabilizado pela quebra das
barreiras inter-regionais e pela consolidao do sistema rodovirio nacional. A
expanso da circulao nacional de mercadorias, produzidas essencialmente no
centro-sul, e a exportao dos capitais das regies em estagnao ser determinante
no fortalecimento da centralizao do capital industrial e na destruio das
economias regionais. Neste contexto, torna-se mais perceptvel o chamado
aumento das disparidades regionais, que representa na verdade a nova forma de
expanso do capital (OLIVEIRA, 1981, p.76).
O ambiente de crise econmica no Nordeste favoreceu a ascenso gradual e firme
das foras populares organizadas nas Ligas Camponesas e nos Sindicatos Rurais,
que passam a ser vistos como ameaa hegemonia burguesa nacional. Somado a
tudo isso, as secas de 1951-53 e de 1958 se fazem acompanhar dos costumeiros
clamores regionalistas, que incluem nesta ltima seca uma nfase nas diferenas

Para Oliveira (1981) esta crise produto do conflito que a afirmao desta indstria gerava com os grandes trustes
internacionais que controlavam o ramo txtil. O Nordeste, de uma forma geral, deveria acomodar-se ao padro de fornecimento
ditado por estes trustes internacionais, especializando-se apenas na produo de tecidos grossos, justificados no apenas pela
pobreza do mercado da regio, mas numa imposio destes grupos internacionais (Oliveira, 1981, p.63). Esse sistema de
baixa produtividade seria sustentado por um rebaixamento constante da mo de obra, pautadas em muitos casos, por formas
semi-capitalistas.
117 Indo de encontro aos interesses tanto das classes dominantes, como o do capital estrangeiro (SCHIFFER, 1999).
116

88

regionais que comeam a ser geradas com base no novo avano da industrializao
(SMITH, 1985, p.107 apud PEREIRA JNIOR, 2003).
Este contexto de crise e ameaa de ruptura social motivou a instalao de um projeto
econmico para a regio baseado em uma ao direta do Estado no sentido de
incentivar e coordenar o processo de industrializao, entendido como meio de
superao das dificuldades socioeconmicas118. Segundo documentos oficiais119,
essa poltica tinha como objetivos dar emprego massa populacional flutuante, criar
uma classe dirigente nova [...] e fixar na regio os capitais formados em outras
atividades econmicas, que [...] tendem a migrar (GTDN, 1957 apud PEREIRA
JNIOR, 2003).
Visando a consolidao dessa poltica criada em 1959 a Superintendncia de
Desenvolvimento para o Nordeste (SUDENE), que passa a coordenar uma poltica
compensatria de investimentos baseada nos incentivos fiscais para as indstrias
localizadas no Nordeste120.
Para Oliveira (1998) as transformaes econmicas e sociais resultantes dessa
poltica precisam ser compreendidas dentro do quadro da progressiva integrao
dinmica da economia nacional, e por consequncia,
do processo de acumulao de capitais, da ao do Estado, da
internacionalizao produtiva e financeira, da anulao da presena
poltica de algumas classes e setores sociais, da represso e
centralizao polticas operadas pelo Estado autoritrio, entre outros
muitos fatores (OLIVEIRA, 1998, p. 79-80).

A complexidade de interesses envolvidos nessa poltica pode ser ilustrada pelo fato
que, na maioria dos estados, o desenvolvimento industrial foi suportado pela
transferncia de grupos econmicos nacionais121.
No plano da organizao territorial, essa poltica foi determinante na urbanizao do
Nordeste, promovendo um crescimento populacional acelerado dos grandes centros
Tal projeto partiu da discusso levantada pela CEPAL (Comisso Econmica para a Amrica Latina e Caribe) de que o
comrcio internacional, da forma como estava posto, no levaria superao do atraso das economias perifricas (PEREIRA
JNIOR, 2003, p.70).
119 O detalhamento dessa poltica desenvolvido pelo Grupo de Trabalho para o Desenvolvimento do Nordeste (GTDN)
responsvel pelo diagnstico, definio dos objetivos e estratgias de implementao. Esse grupo foi criado pelo Governo
Federal atravs do Conselho de Desenvolvimento Econmico (PEREIRA JNIOR, 2003, p.70).
120 Atravs do mecanismo denominado Sistema 34/18 (Lei n. 3995, de 1961), depois transformado em Fundo de Investimento
do Nordeste (FINOR).
121 Os principais grupos econmicos do Centro-Sul transferiram-se para o Nordeste, implantando fbricas e unidades
produtivas que, [...] mesmo quando representassem a duplicao de produo que, numa viso marginalista, poderia ser mais
econmica no Centro-Sul, asseguravam a homogeneizao monopolista do espao econmico nacional (OLIVEIRA, 1981,
p.125).
118

89

urbanos de Pernambuco, Bahia e Cear como consequncia da grande concentrao

na distribuio dos incentivos122.
No Cear, alm da exacerbao da concentrao espacial dos investimentos em
Fortaleza123, essa poltica toma feies particulares, que determinaram condies
diferenciadas de acumulao de capital. Quando comparado aos outros estados do
Nordeste, o processo de industrializao no Cear sob os auspcios da SUDENE
diferencia-se tanto pelo atraso de sua consolidao124, como pelas caractersticas das
indstrias incentivadas.
No Cear os resultados mais efetivos dessa poltica industrial s foram registrados a
partir da segunda metade da dcada de 1970. Segundo Santos(1987), esse atraso
estaria relacionado a baixa atratividade regio:
Vrios fatores concorreram para o baixo poder de atrao dos
projetos industriais provenientes de fora da regio: a deficincia de
suprimento de energia eltrica para o uso industrial; a precariedade
da

infraestrutura

porturia,

rodoviria

de

comunicao;

inexistncia de importantes matrias primas; o limitado mercado

interno; a maior distncia dos principais centros supridores de
insumos e a pouca influncia das elites locais no cenrio nacional
(SANTOS, 1997, p.857).

Ser a complementao de pesados investimentos por parte do governo do estado,

tanto em termos de novos mecanismos fiscais e financeiros125, como em termos de
infraestrutura, que garantir o avano da industrializao no Cear. Aps a dcada
de 70, nos governos dos coronis126, so implementadas e melhoradas as rodovias
do estado, desenvolvido o sistema de telecomunicaes e implementado o Terceiro

Segundo Ferreira apud Santos (1997) [...] das 910 indstrias incentivadas atravs do mecanismo 34/18-FINOR, 63,6% se
localizavam nos estados da Bahia (19,5%), de Pernambuco (24,3%) e do Cear (19,8%). Ademais, daquele total de indstrias
incentivadas, 46,9% se localizavam nas regies metropolitanas daqueles respectivos Estados. Sendo 17,4% na Regio
Metropolitana de Recife, 15,9% na de Fortaleza e 13,6% na de Salvador.
123 De acordo com Gunn (1993) das 180 empresas incentivadas pelo FINOR at 1986, 145 estavam localizadas na rea
metropolitana de Fortaleza (GUNN, 1993, p.17)
124 Diferentemente das RMs de Salvador e Recife que desde o incio da implantao da poltica tiveram expressivos
investimentos de empresas Nacionais e diversificaram seus parques industriais, dando incio constituio de uma indstria de
base, principalmente no caso de Salvador atravs do distrito industrial de Camaari.
125 Dentre eles, o Fundo de Desenvolvimento Industrial do Cear (FDI) constituiu um dos mecanismos mais importantes de
liberao de recursos para financiamento de projetos novos. O FDI, alm de se ter mostrado o elemento mais original criado
pelo II PLAMEG (II Plano de Metas de Governo) acabou se tornando um instrumento de atrao industrial mais eficiente do que
as formas de apoio oferecidas pela SUDENE, BNDE, BNB, etc. (CARLEIAL apud PEREIRA JNIOR, 2003).
126 Virglio Tvora, Csar Cals e Adauto Bezerra formaram o triunvirato de coronis que dominou a poltica cearense durante
todo o Regime Militar de 1964. No segundo Governo de Virglio Tvora (1979-1982), assumida de maneira clara uma
bandeira desenvolvimentista, consubstanciada no II Plano de Metas de Governo (II PLAMEG). Este plano concentrou suas
propostas no crescimento do parque industrial e na implantao/consolidao de distritos industriais na RMF.
122

90

Polo Industrial do Nordeste127 - intervenes que visavam estimular a concentrao

de capital industrial em torno de Fortaleza.
Outra caracterstica particular ao Cear o padro industrial emergente. A indstria
incentivada no estado de uma maneira geral manteve a estrutura industrial prexistente, conservando os setores tradicionais, como o de alimentos, txtil, vesturio
e calados e a origem majoritria do controle das empresas sob capital local128.
As dificuldades de infraestrutura e o isolamento relativo do Estado, que limitaram a
diversificao industrial e impediram a consolidao de uma indstria de base,
favoreceram, por outro lado, a apropriao dos incentivos pelas empresas locais,
dando incio a um processo de concentrao de capital nos ramos tradicionais que
ocorrer dissociado de avanos tecnolgicos129. A concentrao de capital permitiu a
consolidao de grandes grupos empresariais, que em alguns casos projetaram suas
atividades para fora do Estado130.
Na contramo do cenrio de crise instaurado no Brasil progressivamente a partir da
dcada de 80, a indstria cearense ganha espao com a consolidao de um polo
txtil e de confeces, que se tornaria nacionalmente competitivo 131. Para alm das
indstrias

incentivadas,

outras

empresas

do

setor

secundrio

tercirio

132

apresentaram desempenho positivo no perodo

. Esse o caso da indstria da

construo civil e do tercirio moderno (comrcio exterior, comunicaes e finanas),

indstrias que tinham seu crescimento associado ao processo de desenvolvimento
urbano e onde tambm se consolidaram importantes grupos empresariais (GUNN,
1993). Segundo Gunn (1993), no segmento da construo civil foram os grupos
cearenses que aproveitaram mais a reorientao de gastos governamentais para as
reas de interesse social da habitao (grupos Estrela e Master) ou saneamento e
irrigao (Grupo EIT) (GUNN, 1993, pg.17).

No I Distrito Industrial em Maracana, municpio pertencente Regio Metropolitana de Fortaleza

Segundo dados de 1978, o estado do Cear contava com 90% do total de empresas incentivadas e 70% do volume
investido fixo destas empresas estavam sob o controle em empresrios locais (MAGALHES apud SANTOS, 1997)
129 Segundo Santos (1997). poucas indstrias instaladas em Fortaleza possuam ncleos de P&D, apenas 14,5%, explicado
pelo tipo de indstrias instaladas, voltadas para a produo de bens mais tradicionais, tendencialmente menos intensivas. A
maioria da tecnologia dessas empresas foi importada da regio sudeste, que concentrava as indstrias dos principais
segmentos industriais desenvolvidos na RMF. Segundo Santos(1997), em So Paulo estavam concentrados 41,5% do setor
txtil, 36,7% do setor de vesturios e calados, 47,4% do setor de metalurgia e 50% do setor de material eltrico e de
comunicaes (SANTOS, 1997, p.870)
130 Esse o caso dos grupos econmicos Jereissati, J. Macedo, Edson Queiroz e posteriormente do M. Dias Branco.
131 Santos(1997) verificou, por exemplo, que o destino de respectivamente 64,4% e 70,3% das vendas realizadas pela indstria
txtil e de vesturio e calados integrantes do importante polo txtil e de confeces do Cear era o Sudeste (SANTOS,1997,
p.868).
132 O crescimento do setor secundrio, que inclui a indstria de construo e, particularmente, a indstria de transformao,
parece ter evitado a amarga experincia da recesso presente no nordeste do Brasil.
127
128

91

Apesar de toda a fora do discurso do projeto de industrializao, o processo de

concentrao do tercirio133 em Fortaleza e a consolidao de grandes grupos
empresariais o fortalece como setor econmico mais importante da capital, tornando
mais significativo o que seria um trao comum da urbanizao latinoamericana. A
origem da importncia de Fortaleza como centro de concentrao de um tercirio
diversificado relaciona-se em parte com a localizao de instituies de grande
importncia desde a dcada de 50134 e sua ocupao histrica como centro
administrativo e porto exportador.
Essa estreita relao do processo de industrializao com a emergncia de
importantes grupos econmicos locais, derivada de forte articulao entre o capital
comercial e o capital industrial, contribuiu para o fortalecimento das elites locais,
agora representadas por uma burguesia industrial e urbana. A importncia dessa elite
econmica em todo o perodo de crescimento industrial refletiu na consolidao de
um grupo poltico de jovens empresrios135 que tinha como discurso a necessidade
de ruptura com as polticas at ento vigentes, baseadas em relaes de favores e
comandadas por prticas coronelistas.
A ascenso poltica de Tasso Jereissati136, representante deste grupo econmico, em
1986 inaugura o autodenominado Governo das Mudanas. Esse governo,
compartilhando com os preceitos do neoliberalismo a preocupao com a
austeridade financeira e fiscal, refora a ao do Estado como forte indutor de
desenvolvimento

econmico137,

instaurando

um

novo

projeto

poltico

de

desenvolvimento, agora comandado pela prpria burguesia empresarial.

No comrcio atacadista, a concentrao ainda era maior, chegando a 66% de um total de 3.567 estabelecimentos. Em
alguns setores especializados do comrcio varejista, a relao de Fortaleza com o interior do estado era, igualmente, de
preponderncia: as livrarias, papelarias e artigos de escritrio (62% de 1.331), e o setor de brinquedos (61% de 1.160). O
artesanato (com artigos de couros e de cermica) concentrava 64% dos 624 estabelecimentos comerciais em Fortaleza. Os
servios, tambm, estavam predominantemente na metrpole (58% de 5.037), notadamente, os de saneamento, limpeza
urbana e construo civil (76% dos 1.944 estabelecimentos). Finalmente, para se ter uma ideia do volume de capitais
concentrados nessa capital, observa-se os depsitos bancrios realizados no Cear, em 2001, que de um valor de R$
5.620.399.846,00, cerca de 84% foram efetivados nesta cidade (IPLANCE, 2002).
134 Entre essas instituies deve se destacara a Universidade Federal do Cear (1955), e sede de rgos federais como o
Departamento Nacional de Obras Contra as Secas (DNOCS) e o Banco do Nordeste do Brasil (BNB).
135 Estes empresrios, organizados atravs do Centro Industrial Cearense (CIC), tinham em geral idade entre 35 e 45 anos,
formao universitria e haviam assumido cargos de direo em empresas que, na maioria dos casos, pertenciam s suas
famlias e haviam sido beneficiados pelos benefcios fiscais(GONDIM, 1998, p.30)
136 A eleio de 1986 marca, para o caso do Cear, um movimento amplo de renovao das elites. Ao contrrio dos estados de
Bahia e Pernambuco, que naquele ano tambm elegiam candidatos comprometidos com a superao de prticas
clientelistas136, o ciclo instaurado no Cear ter vida longa. Tasso Jereissati, alm de eleger seu sucessor e reeleger-se, veio a
ser presidente do PSDB, partido ao qual se se filiou em 1990. Ciro Gomes, seu sucessor, veio a ser Ministro de Fazenda e foi
candidato a presidncia (GONDIM, 1998, p.34).
137 Embora as primeiras medidas deste governo estivessem focadas na modernizao da gesto e no saneamento da mquina
estatal com uma rigorosa conteno de despesas e uma inflexvel poltica de reduo dos gastos pblicos, no se tratava de
uma simples mudana de gesto nas formas polticas, mas a instaurao de um novo projeto poltico moldado pela burguesia
industrial instalada no CIC (BERNAL, 2004).
133

92

Nesse novo projeto poltico de desenvolvimento so eleitas duas estratgias

econmicas principais para ampliar a atrao de investimento. A primeira, associada
promoo do desenvolvimento industrial atravs da oferta de infraestrutura 138,
incentivos fiscais139 e mo de obra barata140 estimulando processos de relocalizao
de fbricas tradicionais oriundas do sul e sudeste. A segunda vinculada ao
desenvolvimento da atividade do turismo141, atravs de um vigoroso polo turstico em
Fortaleza (BERNAL, 2004). A localizao geogrfica de Fortaleza agora apropriada
como ponto positivo, por sua maior proximidade aos mercados norte-americano e
europeu.
Estas duas estratgias para atrair investimentos convergem no sentido de consolidar
a Regio Metropolitana de Fortaleza como lcus privilegiado de aporte de capitais
privados, permitindo ainda o rpido avano de um tercirio mais sofisticado. Esse
tercirio sofisticado, compatvel aos altos padres de consumo das elites locais e ao
direcionamento da economia ao turismo, impulsiona a expanso do imobilirio
residencial, dos centros comerciais e da moderna indstria hoteleira, que tende a se
concentrar nos bairros de alta renda desse espao metropolitano. Esse lado da
cidade, muitas vezes reproduzido nos anncios tursticos utilizado como retrato da
modernizao da economia alcanada pelo estado graas ao sucesso da
implantao desse novo projeto poltico. O modelo de racionalidade empresarial e de
atrao de investimentos nacionais e internacionais para o Cear do Governo das
mudanas divulgado como receita por todo o pas, obscurecendo a persistncia da
pobreza como marca do processo de urbanizao da cidade e aspecto contraditrio
do intenso dinamismo dos ltimos 30 anos. Para Gunn (1993, p.19), Fortaleza parece
A construo do Metr de Fortaleza (Metrofor), obra orada em 290 milhes de dlares; O Porto do Pecm, com capacidade
para navios de at 150 mil toneladas; ampliao do novo aeroporto internacional de Fortaleza e ampliao do Sistema Virio de
ligao da Regio Metropolitana, principalmente os grandes corredores de acesso s zonas de praia
139 O Fundo de Desenvolvimento Industrial continua sendo o principal instrumento de financiamento da estratgia de
modernizao do Cear. Ligeiramente alterado desde sua criao em 1979, o FDI passa a contar com um importante
programa de subsdio e ampliao da atividade industrial, o PROVIN (Programa de Incentivo ao Funcionamento de Empresas).
De acordo com Pereira Jnior (2003), os investidores beneficiados com o PROVIN fazem jus a um financiamento
(emprstimo), aps a quitao mensal do imposto (ICMS) devido, de 45% do valor pago, no caso de plantas localizadas na
Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF), e de 75% para plantas localizadas fora daquela regio. Segundo o autor, poca
da quitao do emprstimo, as empresas tero um rebate sobre o valor a pagar, variando este valor em funo da localizao
da planta. Ou seja, o rebatimento ser de 40% para plantas localizadas na RMF e de 75% para as localizadas fora daquela
regio. Por fim, possvel constatar que na efetiva liquidao do emprstimo as empresas na realidade obtm um subsdio
fiscal (uma renncia fiscal do Estado) de 18% e 56,2% do emprstimo devido, para plantas localizadas na RMF ou fora dela,
respectivamente.
140 O prprio Estado passa a promover o rebaixamento das condies de subsistncia do salrio, apoiando-se em mecanismos
no capitalistas para a reproduo da fora de trabalho, atravs da instalao das cooperativas de trabalho, fundadas para
terceirizar a produo industrial (BERNAL, 2004, p.59).
141 A atividade turstica no final dos anos 1980 recebeu especial ateno dos governos nordestinos. Por meio do PRODETURNE, projeto de dimenso regional, foram alavancadas polticas pblicas de carter local focadas em investimento no turismo
como atividade econmica geradora de renda para a regio. Os projetos em infraestrutura para o desenvolvimento do turismo,
bem como de outras atividades econmicas consideradas pelo governo do estado como estruturantes, vem sendo coordenadas
pelo PRODETUR (Programa de Ao para o Desenvolvimento do Turismo do Nordeste), institudo em 1991, com ao conjunta
da SUDENE e da EMBRATUR e financiados pelo BID (com repasses pelo Banco do Nordeste).
138

93

combinar os piores efeitos de um modelo de substituio das importaes, vigente

nas dcadas de 1970 e 1980, com um modelo de insero concorrencial nos
mercados internacionais, a partir de 1990.

FIGURA 2
Capa da Revista Veja
Fonte: site da Editora Abril (www.abril.com.br) - Dezembro de 1993 (edio 1316)

De fato, em todo o perodo entre 1970 e 2000, a economia cearense se destaca por
apresentar crescimento econmico superior aos do Nordeste e do Brasil. Este
desempenho positivo est principalmente vinculado aos bons resultados no setor de
indstrias e de servios, como se observa na tabela abaixo.
TABELA 1
Taxa Mdia de Crescimento anual do PIB do Cear, Nordeste e Brasil (%)
Perodos
1970-1975
1975-1980
1980-1985
1985-1990
1990-1995
1995-2000
2000 -2001
1970-2001

Cear
Agropecuria
14,98
-1,03
7,92
-0,29
5,52
-7,53
-13,99
2,42

Indstria
12,81
17,06
12,62
5,76
4,59
5,31
-3,91
9,13

Servios
8,65
13,03
7,65
3,57
2,87
3,23
2,25
6,30

Total
12,10
9,61
9,02
3,84
3,70
3,07
-1,08
6,57

Nordeste

Brasil

10,24
7,24
4,36
2,62
2,25
2,89
0,95
4,76

1,01
0,76
-0,18
2,11
2,79
2,84
1,91
1,56

Fonte: At 1984SUDENE (Boletim Conjuntural); de 1985-2001 IBGE (Contas Regionais) apud Bernal (2004, p.65)

94

Deve-se destacar que o dinamismo econmico do Cear, como mostram os

nmeros, anterior s gestes do Governo das Mudanas142. Para Teixeira (1999),
essas gestes no podem reclamar para si a modernizao da economia, sendo
responsveis apenas pela intensificao dos processos de acumulao iniciados na
dcada de 1970, quando se evidencia o ponto de inflexo do desenvolvimento do
Cear: passa de uma economia agrcola para uma economia urbanizada, com
presena acentuada da indstria no processo de gerao da renda interna
(TEIXEIRA, 1999, p. 13).
No estado, at 1950, o setor agrcola respondia por 43% de toda renda gerada e
absorvia 74,13% da populao economicamente ativa143. Em 1980, a atividade
agrcola passa a responder por somente 17% da renda produzida no estado e a
absorver 44,38% da populao economicamente ativa144. Os resultados negativos
apresentados pelas atividades agropecurias, que no chegam a comprometer o
crescimento estadual, iluminam com clareza o outro lado do avano das relaes
capitalistas de produo.
Para Oliveira(1998) os mecanismos relacionados expanso capitalista do Nordeste
so perversos, representando instrumentos de vanguarda da captura do Estado pelo
capital financeiro:
Os mecanismos financeiros que presidem expanso capitalista do
Nordeste configuram o novo papel dos fundos pblicos nos processos
de constituio do capitalismo contemporneo. Poderiam ser listados
como estando na vanguarda, precoce de um capital financeiro em
geral, que se arma a partir dos fundos pblicos, se concretiza e se
torna capital privado na rbita da produo, se traveja na
modernidade de uma nova relao capital trabalho, irriga o bem-estar
na forma dos gastos sociais pblicos, escanteia o acaso e o aleatrio
dos processos de reproduo econmica e social at o limite do
possvel em contextos histricos determinados, e potencia, de forma
inimaginvel para o sculo XIX, a prpria capacidade de expanso e
renovao para o sistema (OLIVEIRA, 1998, p. 82-83).

Na implantao de um modelo de desenvolvimento industrial para o Nordeste, e

particularmente para o Cear, a preocupao com o desenvolvimento das atividades

Iniciada a partir de 1986, com a eleio do Governador Tasso Jereissati, como foi referido anteriormente.
De acordo com os dados extrados do II Plano de Metas Governamentais - II PLAMEG 1979-1983, apud Teixeira (1999,
p.13).
144 De acordo com dados do Boletim Censitrio do Sistema Nacional de Emprego SINE-CE (1985) apud Teixeira (1999,p.13).
142
143

95

econmicas regionais foi muito restrito, ao mesmo tempo em que a concentrao de

capital em grandes empresas no acarretou em ampliao significativa do mercado
de trabalho, agravando o quadro de desigualdades historicamente existentes. A
imposio de um modelo econmico fundamentalmente industrial e a negao do
desenvolvimento rural leva a um direcionamento da populao aos grandes centros
urbanos sem que haja qualquer perspectiva de incluso. Por outro lado, a
mecanizao e a alta composio orgnica do capital do setor industrial que
privilegiam o uso do capital constante, fazem com que dificilmente sejam absorvidos
os contingentes de trabalhadores que chegam cidade.
Para Oliveira (1981) os processos de industrializao e urbanizao geraram uma
pauperizao de vastas parcelas das classes trabalhadoras. No Brasil, e mais
particularmente no Nordeste, essa pauperizao ganha dimenso crudelssima, j
que o avano do crescimento econmico se encontra com uma estrutura de renda
muito concentrada, alis, a mais concentrada do pas (OLIVEIRA, 1981, p.66).
O processo de industrializao e a mudana da base econmica estadual
provocaram reflexos ntidos sobre a distribuio da populao no estado,
determinando o predomnio da populao urbana sob a rural, a partir de finais da
dcada de 70 e a imposio de um ritmo acelerado de crescimento a partir desse
momento.

9,0
6,0
3,0
0,0
1950

1960

1970

1980

1991

2000

Total

2010

Urbana

Rural

GRFICO 8
Populao do estado do Cear (em milhes de habitantes) Urbano e Rural
Fonte: IBGE - Censos Demogrficos

O crescimento da populao urbana ainda mais intenso em Fortaleza, repercutindo

decisivamente

sobre

as

caractersticas

de

sua

organizao

socioespacial.

Historicamente, a cidade de Fortaleza apresentou taxas de crescimento bastante

elevadas, associadas principalmente a processos cclicos de migrao da populao

96

do interior do Cear por razo de secas mais severas. Para Silva (2009) essas
dificuldades climticas apenas reforavam a rigidez da estrutura fundiria
encontrada no campo, que praticamente impedia o acesso dos lavradores terra e
aos outros meios de produo (SILVA, 2009, p.132). Nesse sentido, o avano das
relaes capitalistas por meio da industrializao j encontrou uma cidade inchada e
extremamente empobrecida pelo fluxo de populao do campo, reforando a
existncia

do

exrcito

de

reserva,

to

caracterstico

da

urbanizao

latinoamericana. Durante a dinamizao da economia cearense invertem-se as

tendncias de exportao de mo145 de obra para as regies mais industrializadas do
pas e ampliam-se os fluxos de populao rural para Fortaleza.
O resultado desse padro de desenvolvimento grande concentrao de populao
em Fortaleza, que j no incio da dcada de 80, representava mais de que 24% da
populao de todo o estado, como se pode observar na tabela a seguir.
TABELA 2
Crescimento populacional do Municpio de Fortaleza (1940-2010)
Ano

Populao Fortaleza
180.185

Relao populao
Fortaleza /Cear
8,62%

Taxa de
crescimento
Fortaleza
---

1940
1950

270.169

10,02%

49,94%

1960

514.813

15,42%

90,55%

1970

857.980

19,10%

66,66%

1980

1.308.919

24,33%

52,56%

1991

1.768.637

27,80%

35,12%

2000

2.141.402

28,87%

21,08%

2010

2.452.185

29,01%

14,51%

Fonte: IBGE - Censos Demogrficos

A tendncia de concentrao de populao em torno de Fortaleza reforada com a

institucionalizao da Regio Metropolitana em 1973, a partir da incorporao de
municpios vizinhos. Embora dentro dessa regio a proporo da populao de
Fortaleza seja muito maior, a partir da dcada de 1990, se verifica um crescimento
muito mais intenso em alguns dos municpios perifricos, como se evidencia na
tabela a seguir. Essas novas dinmicas demogrficas guardam relao com a
A exportao de mo de obra para outras regies do pas no cessou, mas sua tendncia se inverteu; a migrao dentro
do prprio Nordeste que hoje mais importante, como se houvesse um represamento invisvel a obrigar as pessoas a
permanecerem na regio.
No passado, o excedente populacional se convertia em reserva de fora-de-trabalho fora da regio; agora, essa converso se
d macia e fundamentalmente dentro da regio. Sendo a regio agora importadora de capitais, a exportao da mo de obra
pode declinar, no por qualquer relao mecnica entre as duas ordens de fatores, mas simplesmente porque tende a haver
uma equalizao da forma de reproduo da fora-de-trabalho entre as duas principais regies da economia nacional: em
teoria, chama-se isso de mercantilizao da fora-de-trabalho. (OLIVEIRA, 1981, p.21-22)
145

97

expanso das relaes capitalistas de produo na metrpole e s prprias

dificuldades de acesso moradia em Fortaleza, que exploraremos no item a seguir.
TABELA 3
Crescimento Populacional da Regio Metropolitana de Fortaleza
Municpios
Aquiraz
Caucaia
Chorozinho
Eusbio
Fortaleza
Guaiba
Horizonte
Itaitinga
Maracana
Maranguape
Pacajus
Pacatuba
S. G.
Amarante
Total

Populao residente total

1991
2000
2010
46.305
60.469
72.651
165.099
250.479
324.738
15.492
18.707
18.920
20.410
31,5
46.047
1.768.637
2.141.402
2.447.409
17.562
19.884
24.091
18.283
33.790
55.154
29.217
35.838
157.151
179.732
209.748
71.705
88.135
112.926
31.800
44.070
61.846
60.148
51.696
72.249
29.286
35.608
43.947
2.401.878
2.984.689
3.610.379

Taxa geomtrica de
crescimento 2000/1991 (%)
3
4,7
2,1
4,9
2,1
1,4
7,1
1,5
2,3
3,7
-1,7
2,2
2,4

Taxa geomtrica de
crescimento 2010/2000 (%)
1,9
2,6
0,1
3,9
1,3
1,9
5,0
2,1
1,6
2,5
3,4
3,4
2,1
1,9

Fonte: IBGE - Censos Demogrficos

Fortaleza hoje o quarto municpio em populao no Brasil, com cerca 2,5 milhes
de habitantes. Sua Regio Metropolitana que possui mais de 3,5 milhes de
habitantes, apesar da ampliao da renda da populao 146, continua a se destacar
como uma das mais desiguais nos estudos sobre pobreza e vulnerabilidades
sociais147. Embora a concentrao da pobreza se destaque com mais intensidade na
borda da metrpole148, a desigualdade ainda muito mais significativa em
Fortaleza149. Essas caractersticas da acumulao capitalista na urbanizao so
determinantes na estruturao da metrpole, que procuramos apresentar a seguir.

Entre 2003 e 2008 houve uma reduo de 43,03% da pobreza o que corresponde sada de 19,3 milhes de pessoas da
misria com uma renda abaixo de 137 reais em termos domiciliares per capta, de acordo com o estudo a Geografia das fontes
de renda, realizado pelo Centro de Polticas Sociais/Fundao Getlio Vargas, de 2010. No site
http://www3.fgv.br/ibrecps/RET4/CPC_evolucao_espacial, esto disponveis os dados para cada uma das metrpoles
brasileiras. Acessado em 20 de setembro de 2011.
147 O documento intitulado de Estado das Cidades do Mundo 2010/2011 da Organizao das Naes Unidas (ONU),
apontou que as cidades de Braslia, Goinia, Fortaleza e Belo Horizonte esto entre as que mais escancaram suas diferenas
sociais. Na pesquisa, que adotou o ndice Gini, Braslia obteve 0,6, ficando na 16 posio da lista, seguida por Fortaleza e
Belo Horizonte, com o mesmo ndice de 0,65, e, portanto, 13 lugar, e por fim, Goinia, com ndice de 0,65 e 10 posio no
ranking. Relatrio obtido no site: http://agencia.ipea.gov.br/images/stories/PDFs/100408_cidadesdomundo_portugues.pdf
acessado em 20 de fevereiro de 2012.
148 De acordo com dados CPS/FGV a partir de dados da PNAD 2008, 24,63% da populao dos municpios da RMF vive
abaixo da linha de Pobreza. Em Fortaleza, este nmero de 17,93%. Considera-se abaixo da linha da pobreza aquelas
famlias que possuem renda abaixo de R$ 137, em termos domiciliares per capta. Em Fortaleza a renda familiar per capta de
R$ 547,79, enquanto nos municpios perifricos de R$ 297,85. Os dados foram obtidos no site:
http://www3.fgv.br/ibrecps/RET4/CPC_evolucao_espacial/tabelas.asp acessado em 20 de setembro de 2011.
149 O ndice GINI na capital em 2008 foi de 0,57 enquanto que na periferia metropolitana foi de 0,45. . Os dados foram obtidos
no site: http://www3.fgv.br/ibrecps/RET4/CPC_evolucao_espacial/tabelas.asp acessado em 20 de setembro de 2011.
146

98

2.2 A estruturao da metrpole

Para Lefebvre (1999b), a estrutura urbana tem carter duplo, possuindo dimenses
morfolgicas (stios, situaes, imveis, ruas e praas, monumentos, vizinhana e
bairro) e sociolgicas (distribuio da populao, idades e sexos, famlias, populao
ativa ou passiva, categorias dito scio profissionais, dirigentes e dirigidos)
(LEFEBVRE, 1999b, p.107). Por outro lado, o conceito de estrutura decorre de uma
forma que guarda grande relao com uma funo (LEFEBVRE, 1999b). Com essas
percepes procuramos compreender a estruturao da metrpole a partir da
recuperao das condies histricas da formao urbana articulando-as com
transformaes mais recentes em seu desenvolvimento econmico evidenciadas no
curso de sua urbanizao.
Os condicionantes histricos do processo de formao do Cear determinaram o
relativo isolamento de Fortaleza, fazendo com que se configurasse como um centro
urbano acanhado at o incio do sculo XX. O desenvolvimento do tecido original da
cidade relaciona-se com sua funo inicial de defesa, seguida do predomnio da
atividade porturia. O ncleo urbano primitivo, nesse contexto, tende a se
desenvolver de forma contnua ao porto, sem estabelecer, entretanto, uma relao
direta com a faixa de praia, que permanecia como local vinculado ao trabalho.
A expanso original do territrio acontecer principalmente em direo a oeste, sul e
sudoeste, como resultado da existncia do Riacho Paje, fronteira natural para o
desenvolvimento a leste da cidade at o incio do sculo XX. Sob o ncleo original
desordenado imposta uma malha ortogonal como estrutura de expanso urbana,
sobrepondo-se estrutura radioconcntrica definida pelos antigos caminhos para o
serto, que dominaria o sistema virio bsico da cidade (ver mapa 1A).
A estrada de ferro, implantada durante o final do sculo XIX e incio do sculo XX, e
as estradas de rodagem, que passam a substituir os antigos caminhos para o serto
(vias de penetrao) so as principais estruturas fsicas que iro suportar o processo
de expanso da cidade relacionado a um incipiente processo de industrializao. O
binmio porto-ferrovia estrutura em grande parte a localizao residencial e industrial,
direcionando a indstria e populao de baixa renda para o oeste da cidade. A
desvalorizao dessa rea por este tipo de ocupao motivar o deslocamento da
populao de maior renda, originalmente a sul, e, posteriormente, a leste, superando
os limites originalmente postos pelo Riacho Paje (FUCK JNIOR, 2002).

consolidao de bairros residenciais de elite, desde o incio do sculo XX, torna mais
evidente a diferenciao socioespacial a partir desse momento.
99

MAPA 1
(1A) Planta da cidade - Fortaleza e subrbios 1875 Adolfo Herbster (1B) Levantamento aerofotogramtrico
1959 (Exrcito)
Fonte: PMF [IPLAM-SEINF] (aspectos histricos antecedentes ao PDDU.FOR) apud Caderno de Mapas Plano
Diretor 2006/2007

A progressiva consolidao de reas residenciais mais a leste e a relocao do porto

para a ponta do Mucuripe, em 1954, so elementos que explicam o direcionamento
da ocupao tambm para este sentido (ver mapa 1B), onde se estabelece uma nova
relao com a faixa de praia, que progressivamente passa a ser apropriada tambm
como espao de lazer. A construo de um ramal frreo para conexo com o porto
(ramal Parangaba-Mucuripe) e a existncia do Rio Coc foram decisivos para limitar
a extenso da ocupao a leste at a dcada de 1970.
Articulado a transformao econmica do estado, marcada pelo projeto do
crescimento industrial, a partir desse momento, o desenvolvimento urbano de
Fortaleza ganha novo ritmo e novas dinmicas, sendo postas as condies de
formao da metrpole. Em sua estruturao, dinmicas simultneas de disperso e
concentrao urbana daro carter mais complexo a esse espao, explicando em
grande medida sua dimenso e contradies. A disperso urbana, em grande medida
relacionada aos esforos de disperso industrial e de articulao dos municpios
vizinhos organizados enquanto regio metropolitana, se contrape concentrao da
urbanizao no municpio de Fortaleza, que ganha fora pela influncia e controle
das dinmicas da regio. Considerando a fora desses processos gerais na
estruturao da metrpole, examinaremos suas particularidades a seguir.

100

2.2.1 Disperso urbana e constituio da regio metropolitana

A disperso urbana enquanto fator relevante da estruturao da metrpole guarda
forte relao com a ao do Estado na promoo do desenvolvimento econmico,
relacionando-se em alguma medida com a dimenso institucional, manifestada pela
delimitao da regio metropolitana. A Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF),
criada em 1973150, enquadra-se no conjunto de metrpoles criadas na dcada de
1970, a partir da iniciativa federal de consolidao de um eixo da geopoltica de
integrao e modernizao do territrio nacional, com base na industrializao e em
uma sociedade dominantemente urbana (DAVIDOVICH, 2003).
Formada originalmente pelos municpios de Fortaleza, Caucaia, Maranguape,
Pacatuba e Aquiraz, a RMF teve sua composio poltico-administrativa alterada
tanto pela fragmentao dos seus municpios originais, como pela insero de novos
municpios151, alteraes sempre legitimadas como estratgia espacial dos projetos
de desenvolvimento econmico em curso.

A incorporao de novas cidades

favoreceu o super dimensionamento da regio, seja com respeito ao tamanho da

cidade central (Fortaleza), seja no tocante incorporao de municpios pouco
populosos, de baixa densidade e com base econmica de predominncia rural. A
evoluo institucional dessa regio metropolitana apresentada no mapa a seguir.

MAPA 2
Regio Metropolitana de Fortaleza Ano de integrao dos municpios
Fonte: Elaborado pela equipe do PEHIS CE (2011)
Definida pela Lei Complementar n 14/73.
Vale ressaltar, que a partir da constituio de 1988, o planejamento e desenvolvimento metropolitano ficaram a cargo dos
estados, deixando de fazer parte de uma lgica de desenvolvimento nacional.
150
151

101

A evoluo da RMF, por outro lado, entrelaa-se com a reestruturao do setor

industrial, sendo em parte reflexo de diferentes movimentos de expanso do setor.
Originalmente organizado ao longo de eixos rodoferrovirios ou em ncleos no
entorno da zona porturia de Fortaleza, este setor migrar para espaos perifricos
da metrpole, interferindo diretamente em sua estrutura socioespacial. Pequeno
(2009) descreve essas transformaes identificando trs perodos principais:
primeiro, com a criao induzida do Distrito Industrial de Fortaleza
nos anos 1970, que resultou na criao do municpio de Maracana,
antigo distrito de Maranguape; segundo, desde os anos 1990, a
expanso do setor em eixos e mini-distritos ao longo das rodovias
federais e estaduais, nos municpios de Horizonte, Pacajus, Pacatuba,
Eusbio, Maranguape e Caucaia, vinculada poltica estadual de
atrao de indstrias; terceiro, a criao de um complexo industrial
porturio entre os municpios de Caucaia e So Gonalo, ao oeste da
RMF, decorrente de projetos governamentais ainda em implantao,
re-visitando a lgica do desenvolvimento exgeno, desvinculado das
vocaes regionais (PEQUENO, 2009, p. 99)

Mais recentemente, a regio metropolitana passou a ser redesenhada pelo

fenmeno da valorizao turstica dos espaos litorneos impulsionada pela poltica
de desenvolvimento econmico baseado no turismo. Essa poltica norteada pelo
Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste (PRODETUR-NE) apoia-se
em um forte apoio do governo estadual.
Embora os esforos de consolidao da Regio Metropolitana remontem ao perodo
desenvolvimentista, e sua ao seja principalmente direcionada promoo do
crescimento industrial, esses se tornam mais evidentes no perodo do Governo das
mudanas, pautado no discurso neoliberal de atrao de investimentos para o
desenvolvimento industrial e turstico152 e viabilizado pela continuidade da forte
interveno do Estado153.
A estratgia de atrao da indstria e de expanso do polo turstico est amparada
pela promessa de desenvolvimento de grandes projetos de infraestruturas, onde se
Deve-se ressaltar que a partir dos anos 1990, tambm so evidentes os esforos para a promoo do agronegcio. Embora
o estmulo a essa atividade esteja principalmente concentrado no interior do estado, a logstica de transporte dessa atividade
relaciona-se com os investimentos do estado nessa regio.
153 Essa priorizao em investimentos em infraestrutura voltada promoo da indstria e do turismo contraria o discurso
original do CIC que pregava o livre funcionamento do mercado, como assinala Pereira Jnior (2003): apesar do discurso, os
Governos das Mudanas iniciam um enfoque na rea industrial com uma viso tipicamente desenvolvimentista e dependente
da macro interveno governamental, uma posio que viola o princpio bsico do CIC, segundo o qual a separao entre o
pblico e o privado era condio essencial para alcanar a modernidade.
152

102

destaca: a construo do Metr (Metrofor)154 e do Porto do Pecm, a ampliao do

Aeroporto Internacional de Fortaleza e do Sistema Virio de ligao da Regio
Metropolitana, principalmente dos grandes corredores de acesso s zonas de praia.
Embora a partir desse momento evidencie-se a ampliao da integrao entre os
municpios, essa tem uma dimenso predominantemente econmica. O Estado ao
consolidar infraestruturas priorizando as condies de circulao das mercadorias
industriais e dos fluxos tursticos, determina uma srie de contradies no
desenvolvimento urbano dos ncleos tradicionais desses municpios.
A expanso industrial para os municpios da Regio Metropolitana aconteceu de
maneira articulada a um movimento de periferizao da moradia da populao mais
pobre, num primeiro momento, nas dcadas de 1970 e 1980 associada construo
de grandes conjuntos habitacionais. A partir da, a reproduo de condomnios
populares na proximidade dos conjuntos habitacionais associada s dificuldades de
acesso moradia na capital reforam esse movimento e o desequilbrio entre a
populao residente e a oferta de empregos - processos particularmente evidentes
nos municpios de Maracana e Caucaia. A condio de isolamento da populao
desses municpios reforada pela precariedade do transporte pblico metropolitano,
restrito a dois ramais ferrovirios e linhas de nibus no integradas ao sistema de
transporte da capital. O projeto de modernizao do transporte ferrovirio a partir da
construo do metr, embora concomitante a outros projetos de desenvolvimento da
regio metropolitana, nunca foi concludo.
A expanso das atividades tursticas, por outro lado, reforou a ocupao das faixas
de praia com casas de veraneio, empreendimentos tursticos e imobilirios, sem
alterar as condies de infraestruturas dos ncleos tradicionais, que tendem a
permanecer dissociados dessa lgica de crescimento. A insero recente dos
municpios de Cascavel e Pindoretama refora as intenes de expanso da
ocupao turstica e seu carter urbano descontnuo.
De uma maneira geral, a incorporao dos municpios perifricos RMF e o estmulo
ao desenvolvimento econmico justificaram a alterao das legislaes municipais,
com ampliao das zonas urbanas ampliando as possibilidades da expanso das
atividades

econmicas

despeito

de

suas

caractersticas

de

usos

predominantemente rurais. A delimitao de reas urbanas como estratgia de

desenvolvimento econmico mais evidente nos municpios localizados no litoral por
sua associao com o turismo. Embora a dimenso das reas urbanas formalmente
154

Obra orada em 290 milhes de dlares, segundo Bernal (2004).

103

delimitadas seja bastante inferior dimenso das reas rurais, como podemos
evidenciar no mapa a seguir, esta delimitao est longe de representar a
urbanizao efetiva desses municpios.

MAPA 3
Regio Metropolitana de Fortaleza Situao da ocupao
Fonte: Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /IBGE- Censo 2000/2010
Sistematizados por Clarissa Freitas (2011)/Editados pela autora

A ausncia de marcos regulatrios para a ocupao urbana 155 e a competitividade

estabelecida entre os municpios pelas polticas de incentivos fiscais tornam mais
descontnua e rarefeita a ocupao urbana em muitos dos municpios perifricos. A
Com exceo de Fortaleza, os demais municpios da RMF s vieram a ter Planos Diretores Urbanos a partir de 2000
(OBSERVATRIO DAS METRPOLES, 2004, p.24)
155

104

leitura do processo de metropolizao pelo avano da mancha urbana a partir de

Fortaleza em relao aos municpios vizinhos, apresentada no mapa a seguir, revela
a fragilidade da continuidade da urbanizao dentro do espao delimitado como
Regio Metropolitana.

MAPA 4
Evoluo da mancha urbana Municpios conurbados
Fonte: Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /Fotos areas
Sistematizados por Clarissa Freitas (2011)/Editados pela autora

O processo de metropolizao inacabado, que se revela pela fraca articulao dos

municpios e a predominncia do rural sobre urbano, posto como possibilidade de
expanso das relaes capitalistas e de suas contradies.

2.2.2 Concentrao urbana: Fortaleza como imagem da metrpole

A ampliao das dinmicas econmicas dos municpios perifricos e sua progressiva
integrao tendem a fortalecer a centralidade do municpio de Fortaleza, onde a
maior intensidade da concentrao urbana responsvel por importantes mudanas
na estrutura desse espao. Entre 1970 e 2000, a densidade demogrfica do
municpio de Fortaleza, mais do que dobrou, passando de 2.554 o para 6.855
105

habitantes por quilmetro quadrado, consolidando-se como um dos municpios mais

densos do Brasil.
O crescimento acelerado do municpio de Fortaleza nas dcadas de 1970 e 1980
tendeu a exacerbar as diferenas histricas entre leste e oeste. O primeiro cresce
expandindo-se vertical e horizontalmente, com shoppings, edifcios e loteamentos. A
verticalizao associa-se dinamizao das reas residenciais tradicionais, que
passam a concentrar comrcios e servios consolidando novas centralidades e
rompendo a lgica monocntrica, que at ento prevalecia. A expanso horizontal
concretiza-se pela ocupao de novas reas viabilizadas por importantes obras
pblicas de interveno urbana. A abertura da via perimetral, a construo sobre o
Rio Coc, e o aterramento de diversas reas de mangue permitiram a superao dos
obstculos, e aproximaram as reas rurais do ncleo urbano dando grandes
possibilidades de expanso para a cidade (COSTA, C. 1988, p.131). Nesse processo,
mais uma vez, a ao do Estado decisiva na definio de um novo padro de
expanso da metrpole, que passa a ser definido pela nova escala dos loteamentos,
pela forte articulao com elites proprietrias de terra e pela ampliao da
importncia da acumulao de capital relacionado produo do espao construdo.
No sentido oeste, presencia-se o avano do adensamento, a partir da proliferao de
loteamentos populares e conjuntos habitacionais, que como nos referimos
extrapolaram os limites da capital, reproduzindo nos municpios contguos a essas
reas

as

condies

de

precariedade

evidenciadas

em

Fortaleza.

empobrecimento da rea intensifica-se com o progressivo deslocamento da indstria

para os municpios perifricos da RMF.
As diferenas brevemente descritas acima entre leste e oeste so reveladas no
espao pela dicotomia que renda e adensamento demogrfico assumem nesses
distintos espaos, como mostrado no mapa seguir. So interpretaes a partir
desses dados que reforam a ideia de extrema desigualdade na organizao do
espao, onde a noo dual de centro-periferia se particulariza em Fortaleza na
dualidade leste-oeste.

106

MAPA 5
A - Mdia do rendimento nominal mensal das pessoas responsveis por domiclios particulares permanentes
(2000) B Densidade populacional (2000)
Fonte: Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /IBGE- Censo 2000/2010
Dados sistematizados por Clarissa Freitas (2011)/Editados pela autora

Segundo Arajo e Carleal (2003), essa viso de uma dualidade, presente em grande
parte dos trabalhos que investigam a estrutura urbana de Fortaleza, produto da
lgica do perodo desenvolvimentista, sendo, entretanto, limitada, por encobrir uma
organizao socioespacial mais complexa delineada a partir de finais da dcada de
1980.
107

A situao de crise econmica e o intenso crescimento populacional na dcada de

1980, seguido da consolidao de uma agenda neoliberal a partir do incio dos anos
1990, do cidade ares de metrpole, tornando mais evidente o contraponto da
tenso entre a feio moderna e avanada e a outra, atrasada do espao.
A estratgia de modernizao da economia do estado do Cear, adotada pelo
Governo das Mudanas, procurou dotar a metrpole de atributos necessrios
integrao ao movimento de mundializao do capital para torn-la atrativa
agenda de investimentos industriais e das atividades tursticas (ACCIOLY, 2009,
p.7). Como pressuposto dessa poltica de modernizao da metrpole, as
intervenes do Estado concentram-se no espao no sentido de gerar uma
renovao urbana seletiva. A implantao do aeroporto internacional, de um grande
centro cultural156 e de importantes reformas no sistema virio157 so elementos
essenciais na valorizao dos espaos para uso turstico e na criao de novas
frentes de valorizao no interior do municpio.
Embora estado e municpio tenham sido governados em boa parte desse perodo por
partidos rivais, a lgica de competitividade assumida entre essas duas instncias da
administrao pblica tendeu a reafirmar a modernizao da metrpole com obras de
valorizao e criao de espaos tursticos, a partir de intervenes principalmente
concentradas na orla martima 158 coincidentes com as reas residenciais de mais alta
renda, concentradas, sobretudo, na poro leste do municpio. Deve-se ressaltar o
importante papel do municpio na dinamizao da indstria da construo civil, seja
pela construo de obras pblicas em diversos pontos do municpio, seja pela
flexibilizao da legislao abrindo novas fronteiras para a realizao de
empreendimentos imobilirios (ACCIOLY, 2009, p.2).
A modernizao do tercirio outro elemento determinante na configurao da
metrpole. Apesar da importncia dos grandes grupos locais, evidencia-se nesse
perodo a insero de importantes grupos nacionais e internacionais. Esse processo
particularmente evidente no comrcio de produtos alimentares, onde a implantao
de grandes hipermercados de grupos nacionais e internacionais159 passa a ser

Centro Cultural Drago do Mar, situado nas proximidades da antiga rea porturia, no bairro Praia de Iracema.
Embora a interveno no sistema virio no seja atribuio do governo do estado, essas obras so justificadas pela
inteno de melhorar a articulao da Capital com os destinos de praia (a leste e oeste) consolidando a articulao
metropolitana. Esse o caso da Avenida Washington Soares, que transformada em rodovia estadual, foi remodelada pelo
Governo do Estado. A avenida um importante caminho para as praias do leste, incluindo o complexo Beach Park.
158 Como exemplo dessas intervenes, citamos a recuperao da Ponte dos Ingleses e restaurao do Estoril (situados no
bairro Praia de Iracema) alm da reforma do calado da beira mar.
159 Accioly (2009) ao apresentar esse processo cita a insero das seguintes redes: Po de Acar, Bom Preo, Center Box,
Extra, Carrefour (ACCIOLY, 2009, p.12).
156
157

108

disseminada nos principais eixos virios de bairros populosos (ACCIOLY, 2009),

destruindo os pequenos comrcios que eram predominantes nesses espaos 160.
O avano das atividades informais no mesmo perodo indica as contradies dessa
imagem de metrpole moderna. Accioly (2009) aponta um intenso movimento do
mercado informal na rea central da metrpole, que mesmo mantendo seu
dinamismo passou a atender as camadas populares (ACCIOLY, 2009, p.12), mas
tambm nas reas tursticas onde os espaos pblicos convertem-se em feiras ou
so constantemente tomados por ambulantes. A face mais perversa da misria, a
venda do corpo infantil, converte-se em importante modalidade do turismo local.
O carter desigual dessa modernizao aparece na persistncia dos pssimos
indicadores sociais, como j apresentamos, e reproduzido no espao pelo
acirramento da precariedade habitacional em paralelo a um forte incremento da
produo imobiliria de luxo. Essas desigualdades extremas sero apresentadas a
partir da anlise das diferentes formas de produo do espao construdo
identificadas nessa metrpole.

Aqui vale citar a articulao de grupos locais de maior fora, como estratgia de sobrevivncia invaso dos grandes
hipermercados, constituindo uma rede de compras (Super Rede) para garantir a competividade dentro de um ramo em forte
processo de centralizao do capital.
160

109

2.3 As formas de produo do espao construdo em Fortaleza

O estudo detalhado das transformaes da produo do espao construdo em cada
contexto urbano de importncia fundamental, pois as formas de produo tm
repercusses decisivas no s no resultado fsico da cidade e nas condies de
consumo do espao construdo, como tambm contribui para confirmar as
modalidades de relaes entre os grupos sociais na cidade, sem mencionar que cada
uma delas um processo de acumulao de capital que em si mesmo tem uma
magnitude considervel(JARAMILLO, 1982, p.152).
Originalmente, a produo do espao construdo de Fortaleza esteve relacionada
acumulao proveniente do campo, que se fixava na cidade em forma de casas,
palacetes e edifcios na rea central e em suas adjacncias. A concentrao de
riqueza na cidade, que acontecia em detrimento do empobrecimento geral do estado,
favorecia a reproduo da misria no campo. Por outro lado, o quadro de pobreza no
campo levava a um fluxo contnuo de miserveis para a cidade, que desprovidos de
quaisquer condies materiais, improvisavam formas precrias de habitao. Essa
dinmica perversa explica a existncia histrica das pssimas condies de
habitao da cidade e a formao precoce de grandes ncleos de favelizao,
anteriores urbanizao efetiva da cidade161.
O processo de diferenciao social, refletido na produo do espao edificado e
aprofundado desde a dcada de 1930, intensificado com a urbanizao da
cidade162, que possibilita um importante avano das relaes capitalistas de produo
do espao, exacerbando a terra como mercadoria e tornando mais evidente as
contradies na organizao socioespacial. O avano das relaes capitalistas na
produo do espao acontece tanto pela mercantilizao da terra enquanto
processo de produo de lucro comercial e captura de renda -, como pela indstria
da construo - enquanto processo de capitalizao da renda e da produo da maisvalia.

Segundo Souza (2009) a maioria dos grandes aglomerados constituram-se a partir de 1930, sendo que um nmero mais
expressivo de favelas surgira posteriormente coincidindo com o perodo de maior crescimento da capital. (SOUZA, 2009, p.51).
162 A partir da dcada de 1930, o espao urbano de Fortaleza sofreu crescimento desordenado e de forma espontnea, que
deu lugar aos aglomerados de edificaes precrias na periferia da Cidade, algumas destas com caractersticas de favelas
(Pirambu e Mucuripe). Para as camadas dominantes, a expanso e o adensamento do permetro central fez com que se
transferissem do Centro para reas perifricas desocupadas, formando-se os primeiros bairros ricos. Entre as dcadas de
1920 e 1930, bairros como Jacarecanga (famlia Filomeno...), Benfica (famlia Gentil...), Praia de Iracema e Aldeota passaram a
ser sucessivamente habitados pelas elites (que comearam a valorizar tambm a proximidade com o mar). Nessa poca, a
funo industrial realizava-se principalmente na Avenida Francisco S, no Jacarecanga (beneficiamento do algodo...). (FUCK
JUNIOR, 2002).
161

110

A metrpole que se modifica a partir do avano da produo imobiliria pela indstria

da construo civil, baseada em leis estritas de acumulao de capital, permanecer
convivendo com formas atrasadas de produo do espao, fundadas na existncia
parcial de relaes capitalistas, que se revelam, por exemplo, na construo do
barraco na favela ou na encomenda da casa no terreno comprado do loteador.
Para avanarmos na compreenso das diversas formas de produo na metrpole,
analisamos inicialmente a consolidao do mercado de terras163 em Fortaleza, que se
constitui como condio inicial para o desenvolvimento das relaes capitalistas de
produo do espao ao mesmo tempo em que impulsiona a emergncia de formas
menos avanadas do ponto de vista da reproduo do capital.
Entre 1950 e 1970, o mercado de terras urbanas de Fortaleza se constitui como fator
de remunerao do capital determinando um movimento de transferncia de parte do
capital mercantil para o imobilirio (MOREIRA, 2004, p.30). Este capital associado
atividade imobiliria, contando com forte apoio do Estado164, movimentou-se com
rapidez na compra de propriedades (anteriormente rurais) cujos antigos proprietrios
foram substitudos por um pequeno grupo de empresrios, emergindo o quadro de
concentrao fundiria que passa a ser fator fundante das relaes mercantis
inseridas na expanso urbana de Fortaleza (MOREIRA, 2004, p.30).
Partindo dessa constatao que Moreira afirma que a expanso urbana de
Fortaleza ir ocorrer sob a gide de um mercado fortemente oligopolizado, que
impunha regras prprias e submetia a crescente demanda aos interesses mercantis
de poucos proprietrios (MOREIRA, 2004, p.65). Em decorrncia da concentrao
de terras, o desenvolvimento de algumas reas da cidade ficou sob o controle de
grupos especficos (famlias). Para Moreira (2004) esse controle sobre a expanso da
produo do espao no representou apenas um momento privilegiado em termos de
acumulao de capital, sendo tambm determinante para o aumento do prestgio
social e capacidade de influenciar o processo poltico e cultural da cidade por parte
desses agentes (MOREIRA, 2004, p.35).

Analisando a importncia da terra e da sua forma de comercializao na cidade moderna, Lefebvre(1999a) afirma que: A
propriedade da terra retoma uma influncia que parecia ter perdido. Ela age de muitas maneiras. A terra e mais ainda o espao
inteiro se vendem em parcelas. A permutabilidade tem uma importncia crescente na transformao das cidades; mesmo a
arquitetura depende dela: a forma dos edifcios provm dos loteamentos e da compra de terra fragmentada em retngulos de
pequenas dimenses (LEFEBVRE, 1999a, p. 163).
164 Segundo Moreira (2004) a prioridade dada expanso fsica da cidade pelo poder pblico, expressa nos atos
governamentais e nos estudos contratados, serviu como senha ao capital imobilirio para alargar suas aes (MOREIRA, 2004,
p.57)
163

111

A reproduo do capital no imobilirio, com diferentes estratgias, procurava obter

ganhos tanto no desenvolvimento de loteamentos populares 165, como naqueles
destinados a populao de maiores rendas. A capacidade de pagar pelo preo do
terreno assume, neste sentido, o papel definidor do local de moradia daqueles que
migraram para a Capital. O resultado que os chamados loteamentos populares,
implantados em desrespeito a prpria legislao de comrcio de terras urbanas e
localizados em reas mais afastadas, principalmente, a oeste e sudoeste do
municpio de Fortaleza foram o destino de grande parte da populao, que chegava
a Capital com pouqussimos recursos (MOREIRA, 2004, p.38).
A lgica de loteamento precoce de grande extenso da cidade desencadeou ainda
intensos processos de reteno de terra, seja pelos prprios loteadores, seja por
compradores que visualizavam as possibilidades de valorizao principalmente nos
loteamentos destinados classe mdia, em reas pouco adensadas, vistas como
espaos para a expanso urbana, e situados principalmente na poro sudeste do
municpio.
A intensidade da produo de loteamentos e as prticas de reteno da propriedade
da terra fizeram com que, na dcada de 1960, de acordo com o arquiteto Liberal de
Castro, Fortaleza, ento com 520 mil habitantes, apresentasse uma rea loteada
para abrigar uma populao de dois milhes de pessoas, considerando um
adensamento na ordem de 150 hab./ha (CASTRO, 1977 apud COSTA, 1988, p.86).
sobre esse mercado de terra oligopolizado, e j marcado por uma forte
segmentao das formas de produo (loteamentos para ricos x loteamentos para
pobres) que as relaes de produo do espao avanaram no curso do
fortalecimento da urbanizao, a partir da dcada de 1970.
As enormes desigualdades socioeconmicas existentes e o predomnio de uma
populao empobrecida dificultaram o avano das relaes capitalistas na produo
do espao, que se manifesta contraditoriamente na importncia da forma de
produo domstica166 no espao construdo da metrpole, seja a partir da compra,
seja por sua forma mais primitiva a partir da ocupao da terra urbana. Essa forma
Para Moreira(2004) existe uma grande relao entre a vinda de imigrantes para a capital e o desenvolvimento de
loteamentos , na medida que estes constituem o grande produto que os controladores e operadores do dito mercado de terras
urbanas oferecem a uma massa populacional que atrada para a Capital (j ento o centro do capitalismo no Estado,
notadamente devido capacidade de ofertar empregos). importante, ainda, notar que a cidade tambm ofertava terra, ou
seja, o lugar necessrio construo de moradias para os novos residentes, cuja maioria era de trabalhadores assalariados
com poder aquisitivo para pagar o preo de um lote de terra urbano (MOREIRA, 2004,p.37) . O autor indica ainda que os
loteamentos populares destacaram-se devido comercializao em larga escala (MOREIRA, 2004, p.38).
166 Embora seja mais comum o uso do termo autoconstruo optamos pela utilizao do termo domstica, por considerar que
o primeiro obscurece as relaes de produo estabelecidas.
165

112

de produo, caracterizada pela utilizao de fora de trabalho no remunerada,

normalmente da famlia do prprio morador, tem em grande medida relao com a
precarizao da moradia e da urbanizao. Tal contradio revela o aspecto
funcional desta forma de produo que garante tanto a reproduo da fora de
trabalho como a sobrevivncia do exrcito de reserva".
A compra de lotes nos loteamentos perifricos, existentes desde finais da dcada de
1950, para posterior construo da casa tornou-se uma importante opo de aceder
propriedade privada para o trabalhador assalariado. Ao mesmo tempo, a ocupao
de terras privadas, pblicas ou devolutas, e posterior improvisao da casa, que
historicamente tinha se colocado como uma opo para o contingente de miserveis
que afluam das reas rurais e no se inseriam no mercado formal de trabalho,
reforada nesse contexto de crescente industrializao.
Nos loteamentos populares, a precarizao era estabelecida pelas prprias
condies do loteamento, que no ofereciam condies mnimas de infraestrutura 167,
e pelas condies de produo da habitao, sendo comum ainda a prtica de
subdiviso dos lotes168 que levava a irregularidade da propriedade privada, apesar da
eventual compra.
A precarizao da habitao torna-se mais evidente nas reas de ocupao irregular
de terras por parte da populao recm ingressa na capital. Como j destacamos, a
origem do processo de favelizao de Fortaleza est ligada aos constantes
deslocamentos de lavradores sem terra (SILVA, 2009, p. 132), antecedendo o
processo de industrializao mais intenso, que apenas reforou a emergncia de
novos ncleos e ampliao da dimenso das primeiras ocupaes. Esse processo
de ocupao da terra para a constituio de favelas assume em Fortaleza, segundo
Silva (2009), uma particularidade que determina a existncia de favelas em
praticamente todas as reas da cidade:
Na maioria das vezes, elas se localizam em reas sujeitas
inundaes, nas dunas ou morros com muita dificuldade de acesso
[...] porm, tambm comum a localizao de favelas em reas
Moreira (2004) destaca que a precariedade da infraestrutura nesses loteamento constitua um aspecto fundamental do lucro
advindo da venda dos lotes: Ganhei muito dinheiro com loteamentos, mas os que me deram mais lucro foram os populares.
Ns no precisvamos fazer quase nada. Bastava abrir a principal e algumas ruas, locar os lotes e colocar para vender. Todo
mundo comprava, tudo na base da confiana (MOREIRA, 2004, p.12).
168 Moreira (2004) identifica em sua dissertao a existncia desse processo no Bairro Bom Jardim que foi formado a partir de
um grande nmero de loteamentos populares: Um outro fenmeno, decorrente do no cumprimento das regras legais no
processo urbanstico na rea do Bom Jardim, diz respeito ao descontrole fundirio que emergiu com o sub-parcelamento de
lotes. Trata-se da diviso indiscriminada, ou seja, num lote em princpio destinado a uma famlia recortado para abrigar,
algumas vezes, at quatro famlias, que edificam barracos com pssimas condies de habitao (MOREIRA, 2004, p.81).
167

113

nobres e mesmo alhures, sem as tais dificuldades de acesso

(SILVA, 2009, p.134).

Os recm-chegados cidade tinham por costume se apropriar dos lotes vagos e

caso no fosse constatado nenhum tipo de problema pela ocupao, iniciavam um
processo mais efetivo de fixao, diferenciado, inclusive, pelo modelo e forma da
habitao (SILVA, 2009, p.135). As notcias de posse de terra na Capital eram
repassadas aos amigos e familiares de suas cidades de origem, que viam na
possibilidade de ocupao da terra, mais um motivo para a transferncia Capital.
Silva (2009) ilustra tal situao, corriqueira no perodo, com o depoimento um
morador recm-chegado a Fortaleza169:
Um amigo de um outro amigo nosso disse que um companheiro l do
Camocim tinha conseguido um terreno vazio e que ningum tinha
reclamado ainda da ocupao. Quando soubemos, arrumamos
nossos filhos pegamos alguma coisinha [...] e samos pra ruma de
Fortaleza. Num instantinho tava todo mundo com sua casinha170.

A partir da dcada de 1980, se verificar a maior organizao dos movimentos

sociais171 com as ocupaes acontecendo em massa172. Nesse momento,
intensificam-se os confrontos com os proprietrios que vinham reclamar, e a cada
processo de ocupao instaurada uma verdadeira guerra na rea, envolvendo
polcia de um lado, a Associao de Moradores (em alguns casos j com a imprensa)
de outro (SILVA, 2009, p.135).
Com o acirramento das disputas sobre a propriedade privada, tambm foi comum em
Fortaleza a construo de casas nos espaos reservados nos loteamentos a ruas e
praas, que se por um lado no negavam a propriedade privada, interferiam
diretamente na sua possibilidade de valorizao. Tal especificidade da cidade
persiste at hoje nas reas de expanso da produo imobiliria, sendo razo de
contnuos conflitos.
A precarizao da habitao atravs de ocupaes de terras privadas, pblicas ou
devolutas, caracterstica histrica da formao das reas perifricas das metrpoles

Morador na favela Santos Dumont (Origem do informante: Camocim- atividade anterior: pescador) (SILVA, 2009, p.134).
Cf. SILVA, 2009, p.135.
171 De acordo com Silva (2009, p.135) a organizao dos moradores era apoiada em muitos casos pela Igreja que atravs das
Comunidades Eclesisticas de Base (CEBs) oferecia assistncia, inclusive assessoria jurdica aos ocupantes.
172 Nesses processos h uma ocupao provisria, para que caso haja expulso possa existir o reaproveitamento do material
utilizado. Sem reaes, inicia-se o processo de acabamento da habitao e da infraestrutura. Cf. Silva (2009, p. 135).
169
170

114

brasileiras, se institui como problema urbano para Fortaleza173, na dcada de 1970,

quando a ao do Estado tona-se mais efetiva. A quantificao da precariedade
habitacional aparece na cidade pela primeira vez em 1973 174, quando foram
identificadas 81 favelas, que representavam 34 mil domiclios onde viviam mais de
205 mil pessoas, o que correspondia a cerca de 20% da populao do municpio.
Em 1991175, os nmeros avanam para 314 favelas, com 108 mil famlias,
representando agora 30% da populao da cidade.
A falta de dados oficiais nas dcadas seguintes no impossibilita a percepo da
evoluo desta forma de produo do espao construdo na cidade. Segundo
Pequeno (2008) em 2002, dados extraoficiais indicavam mais de 600 reas de
favelas em Fortaleza, que correspondiam a mais de 150 mil famlias, representando
aproximadamente 35% da populao da cidade. de se destacar que nesse perodo
a favelizao ganha tambm uma dimenso metropolitana, e passa a fazer parte o
espao construdo de vrios municpios da regio metropolitana.
Em 2001, a prefeitura de Fortaleza j havia optado por quantificar apenas as reas
de riscos, restringindo a magnitude do problema para 79 reas e um total de 9.500
famlias (PEQUENO, 2008)176. Aps cinco anos, os dados da prefeitura contabilizam
120 reas de risco, habitadas por mais de 20 mil famlias (PEQUENO, 2008)177.
Essas reas de risco localizam-se predominantemente no entorno de reas j
marcadas por ocupaes populares, sendo esse processo, em certa medida, a
extenso dos processos de favelizao iniciados predominantemente a partir da
dcada de 1970.
Um levantamento mais recente, realizado pela PMF, recupera uma viso geral da
precariedade habitacional, por considerar o mapeamento das favelas e das reas de
risco, e mostra que a precarizao est presente em diversas reas do municpio de
Fortaleza. No mapa apresentado a seguir, produzido a partir dos dados desse
levantamento, alm de revelar a disseminao de favelas e reas de risco em
praticamente todo o territrio, ilumina uma forte relao entre a consolidao das
reas de risco e a favelizao - processos ainda relacionados com o sistema
hidrogrfico da cidade. A compreenso das reas de risco como continuidade dos
Considerando que em 1973 realizado o primeiro levantamento, que tem como objetivo quantificar o problema, diagnosticlo, e tomar decises sobre a sua resoluo.
174 Quando realizado um levantamento no mbito do primeiro Plano de Desfavelamento proposto pela Fundao Servio
Social de Fortaleza (Pequeno e Freitas, 2011).
175 De acordo com um novo censo de favelas realizado pela Cohab-CE, como mostram Freitas e Pequeno (2011).
176As informaes obtidas por Pequeno(2008) foram retiradas dos relatrios tcnicos desenvolvidos pela COMHAB - Comisso
Municipal de Habitao da Prefeitura Municipal de Fortaleza em 2001, como parte do programa Habitar Brasil BID.
177 As informaes de Pequeno (2008) foram obtidas junto Defesa Civil da Prefeitura Municipal de Fortaleza.
173

115

processos de favelizao fortalece a ideia da intensificao da ocupao dos limites

j conquistados e expe as dificuldades de expanso dessa forma de produo do
espao em face do fortalecimento da mercantilizao da cidade. Nesse sentido, a
perda de relevncia da precarizao como meio de expanso urbana tem, como
contraponto, o expressivo adensamento dos ncleos j consolidados no interior da
metrpole, o que muitas vezes tende a mascarar a verdadeira dimenso da
precariedade habitacional na metrpole.

MAPA 6
Levantamento preliminar Plano Local de Habitao de Interesse Social (PLHIS) PMF- 2011
Fonte: Habitafor/PMF (2011)

No momento em que a habitao consolida-se como um problema urbano, se

percebe em Fortaleza a aproximao da poltica de habitao poltica de
desenvolvimento urbano. O perodo de maior intensidade de urbanizao da cidade,
a partir de meados da dcada de 1970, coincide com os grandes investimentos
pblicos do Governo Federal nas reas de habitao e desenvolvimento urbano,
principalmente, por meio do BNH. Nesse momento so propostas aes de
desfavelamento, remanejamento, renovao178 e construo de um nmero
significativo de conjuntos habitacionais.
Grandes conjuntos habitacionais foram construdos nos quadrantes noroeste e
sudoeste da cidade nas dcadas de 1970 e 1980, se articulando a loteamentos
populares e muitas vezes extrapolando a mancha urbana ocupada no perodo, se
No primeiro plano de desfavelamento proposto pela Fundao Servio Social de Fortaleza, em 1973, 32 reas (14.500
famlias) seriam alvo de erradicao total, em sua maioria associadas implantao do sistema virio principal [...]Outras 49
favelas, onde viviam mais de 19.700 famlias, seriam alvo de programas de renovao e remanejamento, observando-se a
possibilidade de permanncia desde que houvesse aes de recuperao (PEQUENO E FREITAS, 2011).
178

116

estendendo ainda para os outros municpios da RMF. A periferizao da localizao

da produo habitacional, como j comentamos, foi muitas vezes justificada por sua
articulao poltica de industrializao, que nesse perodo procurava fortalecer o
Distrito Industrial no municpio de Maracana e planejava a implantao de um novo
distrito industrial em Caucaia. Na prtica, esses conjuntos receberam um enorme
contingente de populao de baixa renda deslocada da Capital contribuindo para o
acelerado crescimento demogrfico desses municpios sem uma correlao em
termos de emprego179.
Nas dcadas de 1990 e 2000, se verificar um grande recuo na produo
habitacional pelo estado e municpio, com intervenes pontuais distribudas em
diversas reas da metrpole, muitas vezes correspondendo relocao de parte da
populao assentada em reas precrias que passam por processos de urbanizao.
A evoluo da produo habitacional promovida pelo Estado ilustrada no mapa a
seguir.

MAPA 7
Evoluo da produo habitacional promovida pelo Estado
Fonte: Fonte: Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /Fotos areas
Sistematizado por ARAGO (2010)

Cumpre ressaltar que o distrito industrial do municpio de Caucaia nunca chegou a ser implementado, e mesmo em
Maracana, que recebeu o distrito industrial em 1964, a correlao entre empregos industriais e populao residente nos
conjuntos habitacionais sempre foi bastante discrepante. Em Maracana foi construdo na dcada de 70 e 80 um total de dez
conjuntos habitacionais que representavam mais de 30.000 unidades habitacionais (BRASIL et al, 1984).
179

117

Cumpre ressaltar que a forma de produo da habitao pelo Estado nunca se

constitui como forma pura180. Ao contratar construtoras para desenvolver suas
polticas habitacionais, o Estado impulsiona a consolidao de grandes empresas de
construo e favorece o avano das relaes capitalista de produo do espao.
A ao do Estado tambm foi decisiva na valorizao imobiliria e no reforo da
diferenciao socioespacial da metrpole. A implantao de conjuntos habitacionais
em reas descontnuas malha urbana, principalmente nas dcadas de 1970 e
1980, contribuiu fortemente para a valorizao da terra urbana nos interstcios entre
os municpios da RMF. Da mesma maneira, a promoo do desfavelamento e a
remoo de famlias nas proximidades das reas mais valorizadas, legitimado
atravs da necessidade de construo de obras de infraestrutura, principalmente
do sistema virio, intensifica a diferenciao socioespacial da metrpole.
O Estado, dessa maneira, resolve grande parte dos seus problemas e se afirma
como conciliador de interesses das diferentes classes, como desenvolve Silva
(2009):
Se por um lado, ele parece resolver o problema habitao para uma
enorme massa que vive em casas precrias, por outro lado, na
poltica de converter ideologicamente o comprador do imvel, com
um financiamento a longo prazo, em proprietrio, resolve toda uma
questo de planejamento e execuo de vastos projetos, envolvendo
grandes grupos econmicos locais, regionais e mesmo nacionais que
se dedicaram ao setor habitao (SILVA, 2009, p. 136).

A atuao menos efetiva nas dcadas de 1990 e 2000, em termos de produo

habitacional, no reduz a centralidade no Estado na organizao das formas de
produo da metrpole. Maricato (2009), ao identificar as diversas instncias de
atuao do Estado, mostra a sua relevncia na produo da habitao, e
particularmente seu papel no avano das relaes capitalistas de produo do
espao:
O Estado pode participar diretamente na produo, como tambm
pode financiar e contratar a construo. Ele ainda, em geral, o
agente regulador da terra, das relaes trabalhistas, das regras do
financiamento privado, alm de poder promover a implantao da
infraestrutura e abrir novos espaos para o investimento imobilirio

180

Na medida em que envolve relaes capitalistas na produo do espao.

118

privado em acordo com proprietrios de terra. A construo de novas

centralidades urbanas, como resultado de um pacto entre o capital
imobilirio e a aplicao dos fundos pblicos, tem tambm sua face
simblica, marcada pelo luxo e distino, e ocorre em praticamente
todas as grandes cidades (MARICATO, 2009, p. 42).

As relaes capitalistas de produo do espao sempre foram parte da realidade da

produo das reas mais valorizadas da cidade, seja atravs de sua forma
transitria, a produo por encomenda181, seja pela produo de mercado182, quando
a produo da habitao se organiza em sua totalidade por relaes estritamente
capitalistas e se objetiva o mercado.
Os bairros cuja formao est relacionada habitao da populao mais rica, como
Jacarecanga, Benfica e Aldeota, foram originalmente produzidos pela forma
encomenda, a partir de relaes estabelecidas entre elites capitalizadas proprietrias dos lotes e com capital para construir - e os construtores ou mestres de
obras. Em Fortaleza, a consolidao desses bairros, a partir do incio do sculo XX,
d incio diferenciao espacial da cidade - processo representado pelo progressivo
afastamento das elites do centro tradicional e pela alterao do padro de
parcelamento e de ocupao dos lotes. A resultante desta nova relao de produo
a prpria organizao desses bairros, dominados por lotes de grandes dimenses e
pelo predomnio do uso residencial.
A partir da dcada de 1970, o avano das relaes capitalistas de produo do
espao, concentrado principalmente no bairro da Aldeota, ser decisivo na
intensificao da diferenciao da metrpole. A indstria da construo para
produo imobiliria em Fortaleza, organizada a partir da mobilizao das camadas
sociais do comrcio e da indstria local em torno da constituio de empresas 183 de

Nessa forma de produo, o proprietrio tem participao mais direta, sendo proprietrio da terra, encomenda a construo
a pequenas empresas ou mestres de obras. Considerando a produo do imvel para seu uso prprio, a moradia embora
constitua uma mercadoria, na medida em que pode ser vendida, no teve em sua produo o lucro como objetivo. Como forma
transitria de insero das relaes capitalistas no espao, seu predomnio em determinadas reas da cidade guarda particular
relao com nvel de urbanizao e o preo da terra. medida que se percebe o avano da produo de mercado as
condies de produo sobre esta forma se tornam particularmente difceis pelo valor adquirido pelos terrenos. Muitos dos
agentes envolvidos na construo dessa forma de produo assumem em fase posterior relaes capitalistas de produo.
182 Para Topalov(1974), a consolidao da produo para mercado tem duas condies estruturais essenciais: por um lado, a
separao entre produo e consumo, ou seja a transformao da habitao em mercadoria. Por outro lado, a separao entre
o capital e a propriedade do solo ou seja a transformao do solo em mercadoria (TOPALOV, 1974, p.137).
183 A investigao sobre o histrico destas grandes empresas de construo do Cear envolvidas na produo residencial
mostrou que as mesmas foram originalmente organizadas para o desenvolvimento de casas individuais ou para o
desenvolvimento de obras pblicas. Neste perodo se constata o surgimento das empresas locais de construo com grande
importncia na atualidade: Mota Machado (1968); Idibra (1973); Marquise (1974); Placic (1977); Construtora Colmeia (1980);
Diagonal (1984).
181

119

construo se fortalece com a produo de condomnios verticais viabilizados

principalmente pelo financiamento do SFH.
As facilidades de financiamento, aps a criao do BNH em 1964, permitiram o
acesso casa prpria a uma grande parcela da classe mdia184 (COSTA, C., 1998,
p. 48) que se constitui como demanda solvente185.
A constituio de uma demanda solvente e o crescimento urbano acelerado com forte
dinamizao do comrcio e dos servios em reas especficas, como se verificava na
Aldeota, so elementos essenciais para o avano das relaes capitalista na
produo do espao. A produo imobiliria para mercado, caracterizada nesse
perodo por edifcios de at trs pavimentos 186, ir permitir o deslocamento da classe
mdia para essa rea, originalmente ocupada por grandes e espaosas residncias
de famlias mais ricas, dando incio verticalizao do bairro, processo anteriormente
restrito ao centro da cidade e mais relacionado construo de edifcios comerciais.
A consequncia desse novo padro de ocupao , por um lado, a valorizao da
terra explicada pela grande possibilidade de lucro a partir da construo de
apartamentos e, por outro lado, a desvalorizao do uso residencial unifamiliar
(SILVA, 209 p.120), explicada pela presena de apartamentos para a classe mdia e
pelo adensamento construtivo. Assim, a valorizao imobiliria nessa rea vai
explicar o avano da ocupao vertical e horizontal, principalmente para as reas
situadas a sudeste 187.
A recriao de novas Aldeotas consolidou-se como estratgia central do mercado
imobilirio local explicando tambm a diferenciao de reas de seu entorno.
Segundo Costa (1988), a condio adquirida pelo bairro rapidamente apropriada e
difundida pelas empresas interessadas em vender loteamentos e edificaes,
ampliando os limites do bairro Aldeota e criando novas aldeotas Aldeota sul,
Aldeota Moderna, Aldeota Centro, Planalto nova Aldeota. Estas vrias denominaes

Costa (1985) relaciona a criao desta classe mdia com a criao de um conjunto de instituies (Universidade Federal do
Cear, 1955), e sede de rgos federais (Departamento Nacional de Obras Contra as Secas DNOCS; Banco do Nordeste do
Brasil BNB) e s polticas implementadas atravs da Superintendncia de Desenvolvimento do Nordeste SUDENE (1959)
atraindo um conjunto de empresas filiais para Fortaleza.
185 Pois dela fazem parte os que tm emprego fixo e renda suficiente para garantir os longos emprstimos (COSTA,C., 1998,
p.48).
186 Segundo Silva (2009) nesse perodo a maioria dos edifcios tinha 3 pavimentos sobre o pilotis, utilizado como garagem
(SILVA, 209 p.120).
187 Costa (1998) mostra que em paralelo a construo de apartamento no bairro Aldeota observada a ocupao das reas
menos adensadas pela populao de mais alta-renda. As famlias de alto nvel de renda constroem suas manses com
projetos arquitetnicos exclusivos, ocupando quadras inteiras (10.000 m 2) nas dunas do Papicu, na Praia do Futuro e gua
Fria (COSTA, C., 1988).
184

120

dadas aos diversos logradouros incorporados esto relacionados ao status social e

econmico que a marca estabeleceu (COSTA, 1998, p. 123).
A alterao na legislao urbanstica em 1979188, respondendo aos interesses do
setor, garantiu a intensificao da produo imobiliria na Aldeota e bairros de seu
entorno, por permitir a construo de edifcios de at 18 pavimentos. Em 1976, uma
legislao especifica189 j havia garantido a verticalizao da orla mais valorizada de
Fortaleza, situada na Avenida Beira Mar.
Em Fortaleza constata-se que a partir desse momento que as alteraes dos Planos
Diretores tero grande relao com os interesses do setor, possibilitando maior
adensamento construtivo em vrias reas da cidade e restringindo usos que
poderiam se colocar como entrave a expanso da produo 190. A aprovao de
diversas modificaes nos planos, aps 1978, para alterar em carter de
excepcionalidade os indicadores urbansticos de determinados espaos da cidade
mostra de forma ntida o poder de grupos ligados construo sobre o legislativo
municipal.
Ainda que a produo de mercado esteja fundamentalmente concentrada na Aldeota,
percebe-se um progressivo avano da produo imobiliria no sentido dos diversos
corredores de atividades e em outras centralidades da cidade, conceitos presentes
nos prprios planos e correspondentes a reas com nveis de adensamento e
verticalizao mais intensos, por toda a dcada de 1980.
A retrao dos financiamentos imobilirios a partir de finais da dcada de 1980 impe
uma alterao na lgica de produo imobiliria, com fortalecimento da concentrao
espacial de investimentos nas reas mais valorizadas e direcionamento para
empreendimentos imobilirios de luxo191, coincidente a um perodo de fortes
investimentos no espao relacionado ao uso turstico que impulsiona a produo
imobiliria vinculada ao turismo.

A Lei N.5.122, de 1979 e suas complementares, transformaram as reas mais valorizadas da cidade como Aldeota,
Meireles, Varjota, Papicu e parte do Coc em zonas residenciais de alta densidade (ZR-3), onde passaram a ser permitidas
edificaes com at 18 pavimentos. Na Lei anterior (Lei n.4.486 de 1975) estes bairros so considerados zonas residenciais de
baixo e mdia densidade demogrfica (ZR1 e ZR2) onde era permitido a construo de prdios com o mximo de trs
pavimentos.
189 Lei que proporcionou o zoneamento especial da orla martima lei n. 4.821 de 12/12/1976.
190 A Lei N.5.122, de 1979, alm de promover mudanas significativas nos ndices de adensamento reduziu os limites da rea
industrial prxima ao porto, que se apresentava como um aspecto restritivo a expanso do mercado imobilirio (COSTA, C.,
1985).
191 Devido restrio de capital para emprstimos, principalmente na segunda metade da dcada de 1980, a demanda
solvente restringiu-se queles com capacidade de pagamento dos imveis em perodos mais curtos.
188

121

Essa situao de concentrao da produo imobiliria permanece como trao da

desigual produo do espao da metrpole no incio da dcada de 2000, como se
pode observar no mapa a seguir.

MAPA 8
Percentual de domiclios do tipo apartamento
Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /IBGE- Censo 2000/2010
Sistematizados por Clarissa Freitas (2011)/Editados pela autora

A concentrao excessiva da produo imobiliria em bairros como a Aldeota, mas

tambm no Meireles (mais relacionado s dinmicas tursticas) ser responsvel por
grande diferenciao do preo dos imveis nessas reas.
Embora limitada a pores restritas do territrio da metrpole, a produo imobiliria
cada vez mais ganha destaque como forma de produo do espao construdo da
metrpole, sendo responsvel pela constituio de sua imagem moderna. Nesse
contexto ela passa a ter participao essencial na diferenciao socioespacial da
metrpole por favorecer a valorizao imobiliria das reas em que atua. Ao mesmo
tempo se fortalece como um importante setor de reproduo do capital. O reforo da
diferenciao do espao e a intensa valorizao imobiliria do relevo produo
imobiliria na metrpole como um setor privilegiado de acumulao do capital.
considerando essa perspectiva que examinamos com maior profundidade essa forma
de produo, reconhecendo seus agentes e as condies de produo.
122

2.4. A produo imobiliria na metrpole

As caractersticas locais do mercado imobilirio, embora fortemente influenciadas por
estruturas e intervenes de um nvel federal, so em grande medida reveladas pela
organizao dos agentes envolvidos na produo (o setor imobilirio), e pelas
condies de financiamento.
O avano da produo imobiliria na metrpole estabelece forte relao com a
organizao do setor imobilirio e com as condies de financiamento produo.
Em um cenrio de grande retrao dos financiamentos imobilirios pelos bancos,
caracterstico da dcada de 1990 e persistente na dcada seguinte, a expanso da
produo imobiliria est principalmente relacionada mobilizao de capitais locais.
Ser sobre esse cenrio que se evidenciar uma acentuada mudana nas condies
de financiamento, que sero determinantes na intensificao da expanso do setor a
partir da segunda metade da primeira dcada de sculo XXI.
Assim procuramos examinar a organizao do setor imobilirio, as condies de
financiamento do imobilirio, para em seguida apresentarmos as expressivas
mudanas na produo imobiliria na metrpole, evidenciadas pelo aumento da
produo e expressiva elevao dos preos dos imveis. Esse processo de grande
importncia para metrpole ser discutido de maneira aprofundada nos captulos
seguintes da Tese.

2.4.1 Organizao do setor imobilirio em Fortaleza

Como marca estrutural do setor, a pulverizao da produo por um grande nmero
de empresas192, evidenciada em Fortaleza no incio do sculo XXI, parece reproduzir
uma situao comum, encobrindo feies particulares da organizao do setor
imobilirio na cidade que so reveladas pelas relaes de produo de seus
principais agentes.
De fato, a pulverizao da produo por um grande nmero de empresas e o
predomnio de pequenas empresas evidente no exame dos dados do setor. De
acordo com pesquisa do Sinduscon-Ce193, em 2001 atuavam em Fortaleza e em sua
A pulverizao da produo do setor tradicionalmente apontada como condio estrutural, e reflete a dificuldade de
concentrao de capital no setor. Para alm da relao capital-trabalho, caracterstica geral da produo capitalista, a
necessidade de apropriao da terra implica em transferncia de valores aos proprietrios da terra, que pode se traduzir em
uma reduo dos lucros, ou pode se repercutir em caractersticas gerais do setor, como uma super-explorao da fora de
trabalho ou uma baixa composio orgnica do capital. Essas duas circunstncias se traduzem, em geral, em dificuldades para
inovaes tcnicas. Essa condio especfica diferencia o setor imobilirio dos demais setores e torna particularmente difceis
as condies de concentrao de capital no interior do setor, o que explica em parte a dificuldade de avanos em inovaes
tcnicas, pois no h grandes investimentos na mecanizao, o que agrava as condies produtividade.
193 Relatrio ndice de Ofertas Imobilirias e Comerciais (IORC), de setembro de 2001 desenvolvido pelo SINDUSCON-CE.
192

123

regio metropolitana 175 empresas, que empregavam de forma direta 8.758

trabalhadores. Neste momento 64% das construtoras possuam apenas um
empreendimento em fase de construo. Alm disso, muitos empreendimentos eram
desenvolvidos por pessoas fsicas194. Embora fosse evidente a pulverizao da
produo entre um grande nmero de empresas, j se verificava uma relativa
concentrao da produo, mostrando a existncia de grandes empresas
imobilirias. Segundo dados do Sinduscon-Ce, em 2001, 12% das construtoras
detinham 58% do total das ofertas existentes no mercado.
Quando examinamos o perfil das grandes empresas de produo imobiliria desse
perodo constata-se que em sua totalidade eram de origem local e desempenhavam
de forma simultnea as funes de construo e incorporao195.
A forte articulao entre construo e incorporao, evidenciada nesse momento,
indica o envolvimento direto desses agentes no processo de produo, que pode ser
evidenciado pelos esforos no aprimoramento de tcnicas e procedimentos na
construo. A partir do final da dcada de 1990, as grandes empresas locais de
construo procuraram adotar procedimentos de qualidade visando a obteno de
certificaes196, que na prtica no chegaram a alterar as condies de
produtividade. A partir da, passaram a ser desenvolvidas algumas iniciativas no
sentido de aprimoramento da gesto da produo, procurando avanar na
padronizao das atividades e dos servios e na resoluo dos problemas com a
cadeia de suprimentos, que eram apontados como principais entraves das empresas
locais 197.
A pequena escala de produo dessas empresas e a proximidade entre os principais
empresrios do setor possibilitou a realizao de parcerias no desenvolvimento de
projetos que buscavam a promoo de inovaes. Uma das experincias com nfase
no aprimoramento dos processos de produo foi a Inovacon, criada em 1998 a partir
de uma articulao de empresas198 e universidades199. A iniciativa visava trazer para
De acordo com a mesma pesquisa havia 23 empreendimentos desenvolvidos por pessoas fsicas neste mesmo perodo.
Bernal (2004), em investigao sobre o setor imobilirio em 2001, fez entrevistas com as 11 maiores construtoras de
Fortaleza. Dessas, 10 desempenhavam as funes de Incorporao e Construo, apenas uma das empresas atuava
exclusivamente na construo, entretanto, operava com uma incorporadora pertencente famlia. Constatou-se que atuavam
com capitais prprios
196 Destaca-se o PBQP-H criado em 1998, a partir de um programa nacional mais amplo, o Programa Brasileiro de Qualidade e
Produtividade (PBQP), de 1990, cujo objetivo era modernizar a cadeia produtiva nacional dentro do projeto neoliberal dos
anos Collor. Em 2010, o PBQP-H se ampliou para o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat e se filiou
ao Ministrio das Cidades, na perspectiva de apoiar a modernizao do setor da construo habitacional (SHIMBO, 2010).
197 Essas questes foram apontadas por Mouro et al. (2007) no artigo A gerao e transferncia de conhecimentos na
indstria da construo civil atravs do Programa Inovacon-Ce.
198 Entre elas a Construtora Acopi, Blokus, C. Rolim Engenharia, Columbia, Construtora Castelo Branco, Granito, Santo Amaro,
Placic, Alves Lima, Fibra, Farias Brito, Construtora LCR e J. Simes.
194
195

124

as empresas envolvidas vantagens competitivas por gerar e transferir novos

conhecimentos a respeito de assuntos de vital importncia para uma organizao
(MOURO et al., 2007).
Outra iniciativa sempre ressaltada como diferencial do setor imobilirio de Fortaleza
a Cooperativa da Construo Civil do Cear (Coopercon). O isolamento de Fortaleza
e as dificuldades de obteno local de vrios insumos da construo motivaram a
criao de uma cooperativa de compras, a Coopercon200, que permitiu aos
associados importantes redues de custos dos materiais201 pelos grandes volumes
de compra.
Na interpretao dos construtores, esses esforos eram necessrios como uma
maneira de compensar as restries em termos de financiamento enfrentadas pelo
setor durante este perodo202. No geral, essas aes no representaram uma
alterao na composio orgnica do capital das empresas, uma vez que no
envolviam investimentos fixos expressivos, apenas racionalizao de processos 203 e
condies privilegiadas de compra de materiais, o que permitia reduo de custos de
produo com a permanncia de estruturas flexveis. Com essa vantagem
competitiva, o setor se fortalecia como um importante meio de reproduo do capital.
Para um agente do setor imobilirio204, a garantia de sucesso de algumas das
grandes empresas sempre esteve vinculada a sua articulao direta ou indireta com
as elites econmicas locais205, representadas por grandes empresrios que investiam
simultaneamente em empreendimentos de luxo e na hotelaria de alto padro:
Eles sempre foram os principais atores do mercado de financiamento
para os empreendimentos dos mercados imobilirios. O imvel
sempre foi o destino final dos lucros do comrcio e da indstria.
Forma segura de aplicar. A regra funciona assim, um jovem
Participaram do programa onze empresas da Construo Civil, cinco instituies de ensino e pesquisa, consultores
nacionais e locais.
200 A Coopercon surgiu em 1997, possui hoje 63 cooperados. A iniciativa que surgiu no Cear, hoje est disseminada por 7
estados brasileiros.
201 Segundo dados do Anurio da Construo (2010), a economia com as compras coletivas chegam a representar de 15 a
20%.
202 Segundo o depoimento de um diretor de uma grande empresa local em entrevista autora, em janeiro de 2009: Aqui
sempre houve muita inovao, porque sempre tiramos leite de pedra. Os bancos nunca deixaram de emprestar l no. A venda
sempre foi muito fomentada. Aqui parou, as construtoras tiveram de ser banco, e isso motivou as inovaes para reduzir custo.
A qualidade de produto muito superior, os materiais, os treinamentos dos funcionrios, a qualidade do servio que a gente
executa de tirar o chapu.
203 Se aproximando muito mais dos princpios do Toyotismo, em referncia as mudanas evidenciadas na indstria
automobilstica japonesa, relacionadas a princpios de organizao do trabalho e de mobilizao de saberes e qualificaes
coletivas (TONE, 2010, p.87).
204 Diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora, em janeiro de 2009.
205 O entrevistado d destaque importncia do grupo dos libaneses, importantes empresrios do comrcio, indstria e
servios, fazendo analogia ao caso dos judeus em So Paulo.
199

125

engenheiro talentoso, que pertence comunidade tem acesso a

capital. Aqui alguns construtores, que gozam da confiana dessa
comunidade, tiveram acesso ao capital deles, o caso mais recente a
Diagonal, 90% dos empreendimentos que eles desenvolvem tem
capital dos Ari, Jereissati.... Financiam a compra do terreno e a
construo. Modelo de financiamento tradicional. Esse foi o modelo
dos ltimos 50 e 60 anos. Boa parte dos hotis da beira mar so
deles. So conservadores, por isso gostam de investir em imveis

206

A constituio desses arranjos, segundo depoimento do mesmo agente, estava

baseada na compra ou cesso do terreno por parte desses empresrios pela troca
por unidades dos empreendimentos:
Qual modelo? Compra-se o terreno e fazem as permutas por
unidades no local, no mnimo dobrando o capital a valor presente,
mais a valorizao das unidades. O indexador a valorizao do
imvel. Normalmente eles entram s com o terreno, e o construtor fica
responsvel pela venda dos imveis. Mas se no meio do caminho
falta oxignio, eles continuam fazendo a mesma coisa, mas em escala
menor

O envolvimento da elite econmica local com a construo civil acontecia tambm de

forma direta, uma vez que algumas construtoras locais tinham como proprietrios
empresrios de outros setores207 ou eram extenso de negcios relacionados
propriedade da terra208.
Nesses dois casos a produo imobiliria parece desempenhar um aprimoramento
do tradicional movimento de deslocamento de capitais dos setores comerciais e
produtivo para a propriedade da terra, como consequncia da dificuldade de
reproduo continuada do capital em seus setores de origem, processo tpico do
desenvolvimento das metrpoles latino-americanas.
Outro aspecto particular do setor imobilirio de Fortaleza sua forte articulao com
o turismo. A importncia da atividade turstica desde a dcada de 90 na capital,
Depoimento do diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora em janeiro de 2009.
Citamos aqui o caso da construtora Idibra, fundada em 1968, e pertencente ao Grupo M. Dias Branco, e a Construtora Mota
Machado, cujos proprietrios eram tambm donos do Sistema Jangadeiro de Comunicao.
208Referimos-nos aos casos em que imobilirias envolvidas no desenvolvimento de loteamentos passam a atuar no setor da
construo civil. Um desses casos a construtora Coigra, parte do Grupo Gentil Rocha, vinculada a um expressivo nmero de
loteamentos nas dcadas de 50 e 60 em Fortaleza. Outro caso a construtora Dias Souza, cujos proprietrios so tambm
donos da imobiliria Incoorpa, pertencente originalmente a Patriolino Ribeiro de Souza, fundador do Grupo Cidade de
Comunicao e responsvel pelo desenvolvimento do bairro Estncia, atual Dionsio Torres. Ribeiro foi tambm o doador do
terreno de 80.000 metros quadrados onde est localizada a Universidade de Fortaleza (UNIFOR).
206
207

126

manifestada pelo forte investimento do Estado e pelo aumento do fluxo de pessoas e

capitais relacionados ao turismo, explica o interesse do mercado imobilirio em
articular a produo imobiliria ao turismo.
O Estado teve um papel central no fortalecimento de Fortaleza como destino para
investimentos estrangeiros no imobilirio, apoiando inclusive a divulgao dos
empreendimentos imobilirios em feiras internacionais de imveis. A justificativa da
ao do Estado nesta rea est fundamentada na considerao de que a venda de
imveis um diferencial estratgico para incrementar o turismo, pois se aposta que
os estrangeiros proprietrios de imveis traro dinamismo economia local, como
fica explcito no depoimento do Secretrio estadual do turismo209:
A receita turstica que eles geram relevante, considerando um perfil
socioeconmico elevado, que gera um impacto econmico importante
para o Cear. Por isso estamos muito focados em dinamizar no
apenas o turismo hoteleiro, mas tambm o turismo Imobilirio.

Os investimentos estrangeiros no mercado imobilirio de Fortaleza esto inicialmente

vinculados ao consumo de imveis, representado pela expressiva compra de
unidades residenciais por estrangeiros. Em 2005, segundo depoimento do presidente
do Sinduscon-Ce210, eles representavam de 8 a 10% do mercado total, sendo que na
regio litornea, essa participao crescia para 30%.
Na promoo de Fortaleza como destino para o investimento imobilirio os agentes
do setor imobilirio procuram destacar sua localizao geogrfica privilegiada211, a
condio climtica favorvel, alm da existncia de diversas possibilidades de
investimento, incluindo imveis residenciais, unidades hoteleiras e flats.
Deve-se destacar que o preo do imvel em Fortaleza um dos principais
diferenciais desse produto para os estrangeiros. Condio reforada nos momentos
de desvalorizao do Real frente s moedas estrangeiras212. A desvalorizao dos
imveis da cidade tornava-se particularmente visvel quando o preo desses imveis
era comparado com preo de unidades similares na Europa ou nos Estados

Allan Aguiar em depoimento ao Jornal O Povo de 21 de maio de 2006.

Carlos Fujita, presidente do Sinduscon-Ce, em depoimento reportagem ao Jornal O Dirio de 7 de julho de 2005.
211 Na promoo turstica da Cidade sempre foi enfatizada sua proximidade geogrfica Europa e aos Estados Unidos. A partir
da insero de voos internacionais diretos, essa proximidade passa a ser expressa em termos de horas. Nesse sentido
Fortaleza est a seis horas de Portugal e nove horas da Noruega, correspondentes aos tempos de voo entre esses pases.
212 Deve-se ressaltar que neste contexto o valor do Euro chegava a quatro vezes a moeda do real, o que reduziu muito o valor
dos imveis para os compradores europeus, segundo reportagem do Jornal Dirio do Nordeste 03 de maro de 2005.
209
210

127

Unidos213. Nas feiras internacionais, vemos que como se fosse liquidao, uma loja
de 1,99 - revela o presidente Armando Cavalcante, Presidente do Conselho Regional
de Corretores de Imveis do Cear (CRECI-CE)214, referindo-se ao preo dos imveis
na capital cearense.
Fortaleza competindo com outros destinos nacionais tambm se mostrava mais
vantajosa, tendo preos mais baixos quando comparados s outras regies
metropolitanas Nordestinas, como Recife e Salvador215. Em 2001, o preo do m2 na
rea mais nobre em Recife chegava a R$ 1,5 mil e em Fortaleza, na regio da beira
mar, a mais cara da cidade, custava em torno de R$ 1,2 mil 216.
Alm do estabelecimento de uma segunda residncia, a compra de imvel por
estrangeiros no residentes est relacionada perspectiva de ganhos financeiros. A
taxa de juros deles baixa e a nossa no , o que outro ponto a favor de se investir
aqui segundo argumento de um corretor imobilirio217. As condies diferenciadas
de ganhos financeiros estariam garantidas pela compra do imvel na planta ou em
regies com grande potencial de valorizao, segundo o mesmo corretor.
O papel do capital estrangeiro no setor imobilirio ser ampliado pelo seu
envolvimento na produo de imveis218, seja atravs de financiamentos a
empresrios locais, seja por meio de fundos de investimentos, seja pela atuao
direta como incorporador. De 2002 a 2007, os investimentos estrangeiros no setor
imobilirio chegaram a 423,3 milhes de reais, sendo praticamente o dobro dos
valores investidos no turismo, que chegaram a 217,9 milhes de reais 219. Os dados

De acordo com informaes da reportagem Investimentos j chegam a R$ 1,7 bilho do Jornal O Povo, de 21 de maio de
2006.
214 Em depoimento reportagem Investimentos j chegam a R$ 1,7 bilho do Jornal O Povo, de 21 de maio de 2006.
215 Em reportagem do jornal Dirio do Nordeste de 03 de maro de 2005, embora no se apresentem nmeros, afirma-se a
vantagem em termos de preo dos imveis de Fortaleza com outras capitais que se torna um diferencial competitivo Uma onda
de investimentos estrangeiros no mercado imobilirio vem mantendo aquecidos os negcios num dos principais setores da
economia: a construo civil. E uma das razes deste boom a relao custo versus benefcio. Fortaleza tem, hoje, o metro
quadrado mais barato das trs regies metropolitanas do Nordeste fora a Capital cearense, Salvador e Recife.
216 De acordo com dados apresentados no Jornal O Povo de 17 de janeiro de 2001, onde procurou-se enfatizar essa diferena
como positiva para ampliao das condies de competitividade de venda dos produtos imobilirios para estrangeiros.
217 Depoimento de Andr Aguiar, gerente de vendas da Csar Rgo Imveis em depoimento ao Jornal O Povo de 21 de maio
de 2006.
218 Em reportagem ao Jornal O Povo de 21 de maio de 2006, Carlos Fujita, presidente do Sinduscon-Ce, afirma que os
estrangeiros vm ao Cear com diferentes perspectivas de investimentos, conforme o capital disponvel. Ele calcula que 30%
desse pblico compre um imvel para morar ou servir de moradia nas frias, a chamada segunda residncia. Outros 30% so
empresrios de grande porte cujo objetivo investir no turismo com a construo de resorts, geralmente no litoral. Existe
tambm uma parte dos empresrios, 30%, compram terrenos e formam parcerias com construtoras para erguer um edifcio e
lucrar com a incorporao. Um pequeno grupo de 10% compra dois ou mais imveis para ganhar dinheiro com o aluguel.
219 Os dados so do estudo Indicadores sobre investimentos estrangeiro no Cear: a vez do empreendedor realizado pela
Cmara Brasil - Portugal no Cear (CBP-CE) com apoio da Junta Comercial do Estado do Cear em 2007. As informaes
sobre esse documento foram trazidas por reportagens dos jornais O Povo e Dirio do Nordeste do dia 07 de junho de 2008.
Embora tenhamos entrando em contato com CBP-CE, no obtivemos acesso ao documento na ntegra.
213

128

disponibilizados pelo LAPUR/Banco Central220 com a soma dos valores de

investimentos no turismo e no imobilirio mostram um grande avano no ano de
2007, quando o total investido passou de 153 milhes de dlares.

US$ 200 mi
US$ 150 mi
US$ 100 mi
US$ 50 mi
US$ 0 mi
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

GRFICO 9
Evoluo do capital estrangeiro investido nas reas de turismo e imobilirio (em US$ milhes)
Fonte: Banco Central sistematizado pelo Laboratrio de Planejamento Urbano e Regional (LAPUR)
Departamento de Geografia da Universidade Federal do Cear

Os dados do LAPUR/Banco Central trazem ainda as empresas beneficiadas com os

investimentos estrangeiros mostrando o envolvimento de diferentes agentes.
Empresas de investimento imobilirio, filiais de grupos hoteleiros internacionais, mas
tambm construtoras e incorporadoras locais aparecem como as principais
beneficiadas. O fortalecimento do investimento estrangeiro em Fortaleza tende a
iluminar uma articulao direta entre os capitais estrangeiros e a produo imobiliria
da cidade, comprometendo a ideia de que a densidade de relaes internacionais
so exclusividades dos nveis superiores da hierarquia urbana (LENCIONI, 2006).
Embora seja significativa a importncia do turismo imobilirio 221 e sua influncia nas
mudanas do setor imobilirio e na prpria lgica de produo do espao no possa
ser

desprezada, as alteraes mais significativas na produo imobiliria de

Fortaleza relacionam-se com a expressiva mudana nas condies de financiamento

habitao, relacionadas com a recuperao das principais fontes de financiamento
habitacional do pas. As dificuldades de financiamento ao consumo historicamente
identificadas em Fortaleza tornam a dependncia aos financiamentos para o

Trata-se de dados do Banco Central, sistematizados e gentilmente cedidos pelo Laboratrio de Planejamento Urbano e
Regional (LAPUR) /Observatrio das Metrpoles/Departamento de Geografia da Universidade Federal do Cear.
221 Terminologia que ganhou bastante fora nas anlises sobre a transformao dos territrios metropolitanos. Essa abordagem
procura analisar a dinmica de ordenamento do territrio paralela zona de praia, baseada em vultosos investimentos
motivados pelo interesse turstico associado ao imobilirio.
220

129

consumo da habitao ainda mais importantes para a ampliao da produo

imobiliria.

2.4.2 As condies de financiamento

A reduo do crdito habitacional bancrio fez com que o financiamento produo e
ao consumo da habitao em Fortaleza a partir de finais da dcada de 1980
estivesse praticamente restrito a atuao dos agentes locais, situao ainda evidente
no incio no incio da dcada de 2000.
Nesse cenrio, em grande parte dos casos, as construtoras eram tambm as
financiadoras dos imveis. Como mostram os dados de pesquisa do Sinduscon222,
em 2001, 83% dos empreendimentos em construo em Fortaleza eram
desenvolvidos com recursos das prprias construtoras, 14% tinham recursos
provenientes da formao de condomnios e apenas 2% tinham recursos da Caixa 223.
Dependendo dos recursos das prprias construtoras, os compradores tinham que
desembolsar em mdia 70% do valor do imvel at o momento da entrega, sendo o
restante financiado pela prpria construtora em prazos que normalmente variavam
at sessenta meses224 - condio de produo que tendia a limitar ainda mais a
demanda solvente do mercado imobilirio. A limitada demanda solvente encontrada
em Fortaleza foi historicamente responsvel pelo predomnio da produo de imveis
voltados para a populao de alta renda, representada principalmente pelos grandes
apartamentos em reas valorizadas.
Ao mesmo tempo, essa condio de produo implicava na reteno do capital de
giro das construtoras por perodos superiores a concluso das obras225, o que
reduzia a velocidade de reproduo do capital no setor e o aumento do volume da
produo.
Com a limitao da disponibilidade de financiamentos, a capitalizao das grandes
empresas era um fator fundamental para a ampliao da produo. O aprimoramento
de financiamento para os compradores pelas construtoras constitua uma condio
essencial para ampliao das vendas e de sua velocidade. Assim, as construtoras
Resultados apresentados no Relatrio ndice de Ofertas residenciais e comerciais (IORC) realizado nos meses de setembro
e outubro de 2001, pelo Sinduscon-Ce/IEL (FIEC).
223 Ressalta-se que nesta pesquisa no foram considerados os dados do Programa de Arrendamento Residencial da Caixa.
224 De acordo com depoimentos dos entrevistados autora, e dados levantados atravs das reportagens dos jornais O Povo e
Dirio do Nordeste.
225 Em geral, a construo da obra era realizada em 36 meses e os financiamentos em 60 meses, conforme relato do
presidente do Sinduscon-CE, Crisanto Ferreira de Almeida, Revista Construo SP n. 2751, de outubro 2000.
222

130

que ofereciam condies diferenciadas, como reduo do montante pago at a

entrega do imvel226 ou a criao de sistemas especficos de financiamento que
procurassem incluir a populao ocupada com atividades informais227, apresentavam
melhor desempenho e passavam a se destacar no mercado.
Deve-se ressaltar que essa condio de escassez de crdito habitacional foi
contrabalanceada por condies macroeconmicas favorveis228 e pelo aumento da
demanda de imveis por turistas e por investidores, que fizeram com que no final da
dcada de 1990 se constatasse um suposto boom imobilirio em Fortaleza, como
indica Bernal (2004)229. A expanso do mercado imobilirio sob estas condies
mostrou-se limitada, vindo o mesmo sentir uma forte retrao nos anos seguintes. De
acordo com dados do Secovi-Ce230, o nmero de unidades vendidas em 1999
representou um decrscimo de mais de 50% com relao ao que fora vendido em
1997. A produo que em 1997 chegou a 4.500 unidades foi reduzida a 2.150
unidades em 1999.
Esse quadro de estagnao seria persistente em todo o incio da dcada iniciada em
2000, mesmo quando a partir de 2005, passou a se constatar uma recuperao das
fontes de financiamento do SFH. Para diversos representantes do setor imobilirio
local, a ampliao dos financiamentos para a produo imobiliria em Fortaleza
enfrentou uma srie de dificuldades, fazendo com que o repasse de financiamentos
para o estado do Cear continuasse sendo bem mais baixo do que o montante

Citamos aqui o caso da empresa Idibra do Grupo Ivens Dias Branco. De acordo com reportagem do Jornal O Povo de 10
de julho de 2001, a empresa conseguiu vender 94% das unidades de um de seus empreendimentos (Condomnio Praias Belas
-276 unidades), graas ao sistema de vendas da empresa, onde o comprador pagava apenas 55% do valor do imvel at a
entrega do apartamento.
227 Em Fortaleza, o Sistema PREVCON, desenvolvido pela Construtora Porto Freire, tornou-se uma referncia ao possibilitar
financiamentos a preo de custo e incluir populao ocupada em atividades informais pertencentes s Classes C e D.
O diferencial do nosso sistema atender a economia informal. Na Caixa Econmica Federal, e em outros bancos, importante
que haja a formalizao da receita, atravs de uma longa lista de documentos e exigncias. Para ns, no. Para comprar um
imvel conosco basta ter a carteira de identidade e o CPF declarou o presidente da empresa, Jorge Porto Freire em
entrevista ao Jornal O Povo de 11 de dezembro de 2005 na reportagem Imvel para todos. Segundo dados da mesma
reportagem, a empresa possui cerca de 8.000 clientes, dos quais 50% so pertencentes s classes C e D.
228 Constata-se no perodo tanto uma estabilizao da economia, pelo controle da inflao, como um aumento real da
capacidade de consumo da populao, ambos atribudos ao sucesso do Plano Real.
229 Bernal (2004) indica a existncia de um boom imobilirio em Fortaleza em 1998. Segundo a autora este boom estaria
relacionado ao surgimento da crise especulativa mundial (sia, Mxico, Argentina e outros) que deu incio ao ciclo de
desvalorizao do Real at o segundo semestre de 2002. Este fenmeno motivou o crescimento da demanda de imveis por
turistas, especialmente estrangeiros. Nesse mesmo perodo, de acordo com a autora, surge um forte mercado especulador dos
pequenos apartamentos nas reas mais valorizadas da cidade, voltados para os investidores e para as famlias de classe
mdia que perderam poder aquisitivo, mas que queriam permanecer naquelas reas, especialmente na Aldeota, pelo seu valor
simblico e pela gama de servios que oferecia (BERNAL, 2004, p. 187).
230 Dados apresentados no Jornal O Povo de 17 de janeiro de 2001. Os dados do Secovi-Ce referem-se a uma pesquisa
amostral desenvolvida num grupo de 80 construtoras, assim no revelam a totalidade da produo do mercado, apenas nos
proporcionam uma ideia da evoluo do mercado.
226

131

destinado a outros estados, como Bahia e Pernambuco231. Em 2005, apenas 5% das

construtoras locais oferecia financiamentos bancrios 232.
A dificuldade de ampliao dos volumes financiados estava relacionada, segundo
estes agentes233, baixa aceitao da populao ao financiamento bancrio e a
burocratizao imposta pelos rgos gestores do financiamento. Para um
representante do setor234, apesar da crescente atuao dos bancos privados na rea,
os compradores de imveis tinham receios em relao aos financiamentos dos
bancos, por conta da imagem do crdito de longussimo prazo, que embutia em
prestaes muito baixas a figura de um saldo devedor que seria impagvel. Esse
receio fazia com que muitos dos consumidores preferissem financiar seus imveis
junto s construtoras, apesar das taxas oferecidas pelos bancos serem melhores235.
Nesse cenrio, as entidades do setor passaram a promover diversas aes no
sentido de mostrar o potencial da demanda existente236 e de divulgar as vantagens
do crdito imobilirio fornecido pelos bancos para populao237.
Por outro lado, em Fortaleza, o desenvolvimento de mecanismos financeiros mais
sofisticados na produo imobiliria, tais como a securitizao dos recebveis das
construtoras por meio dos CRIs, nunca chegou a ser uma realidade. Embora as
grandes construtoras locais tivessem procurado explorar a securitizao das dvidas
de seus clientes238 para financiar o desenvolvimento de novas unidades, esta via de
financiamento nunca se concretizou. O volume limitado de recebveis que

Em reportagem do Jornal O Povo de 18 de dezembro de 2005, o presidente do Sinduscon do Cear, Carlos Fujita, afirmava
que o crescimento do financiamento no Cear era muito menor do que em estados como a Bahia e Pernambuco, que no
mesmo perodo financiaram o qudruplo e o dobro dos valores respectivamente.
232 Segundo dados apresentados em reportagem do Jornal O Povo 18 de dezembro de 2005.
233 Em depoimento ao Jornal Dirio do Nordeste, de 07 de julho de 2006, representantes do setor afirmavam que faltavam
informaes para o pblico das atuais caractersticas das linhas de financiamento disponibilizadas pelos bancos. Ressaltavam
ainda a necessidade de desburocratizar o acesso da populao aos recursos.
234 Depoimento de Joo Fiza, proprietrio da construtora Diagonal (uma das maiores construtoras locais, e pioneira no
desenvolvimento de condomnios a preo de custos) em entrevista ao Jornal Dirio do Nordeste, 07 de julho de 2005.
235 O indexador de correo monetria usado pelas construtoras o IGPM ou o INCC, cujas variaes mdias, de 2000 a 2005
foram de 11,1% e 10,24% ao ano. J o financiamento bancrio, indexado pela TR, sofreu em igual perodo um acrscimo de
2,7% ao ano, gerando um pagamento total menor para um mesmo valor financiado. Informaes obtidas no Jornal Dirio do
Nordeste 09 de novembro de 2006.
236 Em setembro de 2005 foi apresentada pelo Sinduscon a pesquisa Perfil do Comprador do Imvel realiza pelo Instituto
Datafolha. Segundo os resultados dessa pesquisa: Cerca de quatro em cada dez moradores de Fortaleza com 25 anos ou
mais das classes AB declaram ter inteno de comprar imvel na cidade nos prximos 5 anos. O interesse de compra no
prximo ano de 16%.
237 Em novembro de 2006 foi lanada a campanha Novo Financiamento Imobilirio, capitaneada por entidades representantes
da construo civil e habitao em Fortaleza. Segundo reportagem do Jornal O Povo, de 09 de novembro de 2006 as aes
pretendem conscientizar os compradores em potencial sobre as vantagens [do crdito imobilirio], sobretudo no que diz
respeito aos lanamentos do mercado.
238 Como nos revelou o diretor de uma grande empresa local, em entrevista em setembro de 2010: ... depois da criao do
SFI, que teve abertura para a venda desse recebvel, ns no conseguimos fazer, temos notcias que grandes empresas do sul
fizeram. Mas ns fizemos de tudo que foi tentativa, participei de vrios seminrios, tivemos com vrios bancos, fundaes,
fundos imobilirios, mas no conseguimos. Por que no acontecia? Existia no pas, mas em pequenos volumes. Por conta das
taxas de juros que eram altas de mais.
231

132

potencialmente poderiam ser produzidos por essas construtoras e as altas taxas de

juros vigentes so apontadas como razes do insucesso pelos empresrios locais,
fortalecendo a ideia que a utilizao desses instrumentos estava restrita as grandes
construtoras e incorporadores do sudeste do Brasil.
A partir de 2006, a recuperao do SFH, comea a ser percebida no estado, seja no
FGTS ou no SBPE, onde os financiamentos praticamente dobraram em relao ao
ano anterior. Essa ampliao significativa dos recursos como j nos referimos foi
acompanhada por melhorias nas condies de juros e prazos dos financiamentos,
que potencializavam ainda mais a expanso das vendas de imveis. No caso do
FGTS, observamos que apesar de certo recuo dos montantes financiados em 2007,
os aumentos evidenciados em 2008, mas principalmente em 2009 e 2010, so
bastante expressivos. Os valores financiados em 2010 so quatro vezes superiores
aos valores financiados em 2005.
R$ 600 mi
R$ 450 mi
R$ 300 mi
R$ 150 mi
R$ 0 mi
2005

2006

2007

2008

2009

2010

GRFICO 10
Evoluo dos financiamentos do FGTS para habitao no Cear (em R$ milhes)
Fonte: Dados Caixa apresentados no Anurio da Construo Civil (2010)

A evoluo dos nmeros do SBPE ainda mais impressionante. Alm do expressivo

aumento dos montantes contratados, o que se pode constatar, pelo o exame dos
dados apresentados no grfico a seguir, a crescente contribuio do Cear no total
de financiamentos do SBPE no Brasil, o que torna mais representativa a recuperao
do SBPE nesse estado quando comparada situao dos demais.

133

1,54%

R$ 1.000 mi
1,26%
R$ 750 mi

R$ 500 mi

0,61%

0,87%

0,82%

2007

2008

0,72%

0,37%
R$ 250 mi
0,10%

0,11%

0,11%

2000

2001

2002

0,20%

R$ 0 mi
2003

2004

2005

2006

Recursos SBPE

2009

2010

% Cear/Brasil

GRFICO 11
Evoluo dos financiamentos do SBPE para habitao no Cear (em R$ milhes) e contribuio sobre o total
nacional (%) - (Financiamentos imobilirios para aquisio novos/usados, construo, material de construo,
reforma ou ampliao)
Estatsticas Bsicas-SBPE-SFH/BACEN sistematizados pelo CBIC Dados tabulados pela autora

Quando comparamos os valores financiados no mbito do SBPE em 2005 com 2010,

evidenciamos que o aumento foi de praticamente 30 vezes. Cumpre ressaltar que a
maioria desses financiamentos est concentrada em Fortaleza e em sua Regio
Metropolitana, o que nos permite relacionar de maneira direta essa expressiva
mudana com a configurao de uma nova realidade da produo imobiliria de
Fortaleza, como desenvolveremos a seguir.

2.4.3 Expanso da produo imobiliria

A reestruturao e recuperao da estrutura de financiamentos239 em uma escala
nacional, que se manifesta de maneira contundente em uma realidade local como
Fortaleza, ser um fator decisivo na configurao de uma nova realidade na
produo

imobiliria

na

cidade,

influenciando

de

maneira

determinante

reorganizao das relaes de produo, como procuraremos desenvolver de

maneira mais aprofundada nos captulos seguintes.
Um dos primeiros reflexos da ampliao de financiamentos habitacionais para
produo imobiliria em Fortaleza manifesta-se pelo expressivo crescimento do
nmero de unidades financiadas pelo Programa de Arrendamento Residencial

Entendida aqui no apenas pelo fato da elevao significativa dos recursos, mas tambm pela reestruturao de toda sua
regulamentao, que progressivamente garantiu maior interesse de investimento no setor e maior imbricamento com o capital
financeiro, como procuramos desenvolver no primeiro captulo da tese.
239

134

(PAR)240, que em 2006 foi cerca de quatro vezes superior ao nmero de unidades
produzidas no ano de 2001241, representando a expanso da produo imobiliria
para uma classe praticamente no atendida pelo mercado at esse momento.
A partir de 2006, tambm bastante expressivo o aumento dos lanamentos e das
vendas de imveis quando se considera a totalidade da produo imobiliria da
cidade. Embora parciais, e no englobando a totalidade da produo do mercado
imobilirio de Fortaleza, os dados do Sinduscon-Ce indicam que dentro da amostra
de empresas pesquisadas242, h um avano expressivo do nmero de unidades
vendidas e produzidas, principalmente no perodo entre 2006 e 2010, como pode ser
verificado no grfico a seguir. Entre este perodo (2006 a 2010) houve um aumento
de 160,92% do nmero de unidades vendidas e 193,18% do nmero de unidades
lanadas.
6.000

16,2%
9,4%

4.000

6,2%
3,2%

3,4%

3,5%

4,3%

4,2%

4,8%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

6,1%

5,3%

2007

2008

2.000

0
2000

Unidades Lanadas

Unidades Vendidas

2009

2010

IVV Ms de Dezembro

GRFICO 12
Unidades Lanadas, Unidades Vendidas e ndice de Velocidade de Vendas 2000 a 2010
Fonte: Sistematizao da autora a partir de dados do CBIC e do Sinduscon (Relatrio Mensal ndice de
Velocidade de Vendas)

Outro aspecto deste processo de intensificao da produo imobiliria um

aumento significativo no ndice de Velocidade de Venda, o IVV, que representa a
relao entre o nmero total de vendas sobre o nmero total de ofertas. Embora a
velocidade de venda dos imveis sofra significativas variaes ao longo dos meses
do ano, se percebe que este indicador vai, a partir de 2007, passar a alcanar picos
Em 2006, no mbito do programa foram financiadas 3.084 unidades.
De acordo com dados da Caixa Econmica Federal, em 2007, foram produzidas 3.084 unidades, enquanto que em 2001
foram produzidas 794. Os imveis do programa estavam avaliados entre R$ 28 mil e R$ 30 mil, e direcionavam-se s famlias
com renda at R$ 1,8 mil.
242 O Sinduscon constri sua amostra atravs de entrevistas a 74 empresas, como informado na metodologia de seus
Relatrios mensais (IVV).
240
241

135

muito mais elevados. Observando os dados apresentados no grfico anterior, que

traz o IVV relativo ao ms de dezembro, essa mudana do patamar da velocidade de
vendas fica particularmente evidente nos anos de 2009 e 2010. Cumpre ressaltar que
o aumento da velocidade de vendas um aspecto decisivo na ampliao dos ganhos
no setor, por permitir a acelerao da reproduo do capital no setor.
Todo este perodo de ampliao da produo acompanhado de um significativo
aumento do preo dos imveis, como se pode observar no grfico a seguir. Em
dezembro de 2006, preo mdio do m2 dos imveis lanados no mercado imobilirio
de Fortaleza era de 1.841,56 reais, chegado a 3.211,61 reais em dezembro de 2010.
A curva do aumento dos preos torna-se mais acentuada a partir de finais de 2007.
Embora a crise econmica mundial em 2008 tenha determinado uma desacelerao
na elevao dos preos, esses voltam a apresentar expressivos aumentos em 2010.

R$ 4.000
R$ 3.000
R$ 2.000
R$ 1.000
R$ 0
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

GRFICO 13
Variao do preo mdio do m2 (em R$) em Fortaleza
Fonte: Sinduscon ndice de Velocidade de Vendas valores do ms de Dezembro

dentro desse contexto de intensa valorizao imobiliria que os imveis voltam a

ser promovidos pelo setor imobilirio como um excelente investimento, que tem como
diferencial a garantia de retorno, quando comparado a outros ativos financeiros 243. De
acordo com o presidente do Coopercon-CE244, com certeza aqueles que investirem
em imveis em reas com crescente valorizao [...] tero ganho real acima da
inflao.
A promessa do agente do setor imobilirio sobre ganhos superiores inflao pode
facilmente ser verificada com a comparao da evoluo do preo mdio dos imveis
e a variao do IGP-M(ndice Geral de Preos do Mercado). No grfico a seguir
Esses argumentos so claramente apresentados na reportagem Imveis voltam a ser boa alternativa do Jornal O Povo, de
27 de dezembro de 2008.
244 Otaclio Valente, presidente da Cooperativa da Construo Civil no Cear (COOPERCON) e dono da Construtora Colmeia,
em depoimento reportagem do Jornal O Povo, de 27 de dezembro de 2008.
243

136

verificamos que o descolamento entre a valorizao imobiliria 245 e a inflao fica

particularmente evidente a partir de 2007. A partir desse momento percebemos que a
elevao do preo dos imveis muito mais intensa que a valorizao geral do
conjunto das mercadorias, representado pelo IGP-M(inflao), e do que os custos
relativos aos processos produtivos do setor, tanto se considerarmos a evoluo do
CUB246, como a do INCC considerado, pelo setor, mais prximo das dinmicas do
mercado. A grande valorizao imobiliria identificada no perodo um ntido
indicativo da condio privilegiada que o setor imobilirio assume como lcus de
reproduo do capital.

300,0%
242,1%
200,0%
111,7%
100,0%

108,3%
59,2%

0,0%
2001

2002

2003

2004

2005

2006

R$/m

2007

2008

CUB/m

2009

IGP-M

2010

INCC

GRFICO 14
Valorizao nominal acumulada - Imveis Fortaleza; CUB/m2 Cear; IGP-M Brasil e INCC Brasil (2001-2010)
Fonte: FGV (INCC e IGP-M) e Sinduscon-Ce (CUB/m2)

A valorizao imobiliria, entretanto, no se manifesta de maneira uniforme, estando

relacionada s prprias diferenas da cidade e dos empreendimentos, o que torna
limitada a observao desse processo por um preo mdio. Uma anlise mais
detalhada dos dados disponibilizados pelas instituies representativas do setor e
pelos jornais locais nos mostra que a valorizao imobiliria a partir desse momento
passa tambm a ser evidenciada em reas mais perifricas247, onde a produo
imobiliria historicamente havia sido restrita. A elevao dos preos dos imveis
parece estar relacionada reimposio de novas estratgias que diversificam a
produo imobiliria em termos das caractersticas dos produtos e das localizaes.

Esta valorizao foi calculada a partir da variao do preo mdio do m 2 em Fortaleza no ms de dezembro, para o perodo
em considerao, com base nos dados fornecidos pelos Relatrios ndice de Velocidade de Vendas elaborados mensalmente
pelo Sinduscon-Ce e disponveis no site da instituio: www.sinduscon-ce.org.br.
246 Foi considerado para a construo deste grfico o CUB padro R-8 divulgado pelo Sinduscon-Ce.
247 O processo de diferenciao da valorizao imobiliria em termos de produtos e localizaes na cidade ser intensamente
analisado no terceiro captulo da Tese.
245

137

As dinmicas evidenciadas nesse perodo contribuem para a percepo de que a

valorizao imobiliria, alm de representar um processo social, tambm um
processo espacial, que interfere na prpria diferenciao do espao da metrpole.
por isso que esse conjunto de mudanas na produo imobiliria pode tambm ser
evidenciado na paisagem da cidade. Anunciando uma expressiva expanso do setor
imobilirio, uma reportagem do jornal O Povo de 2009 O boom redesenha
Fortaleza248, procura mostrar a importncia dessa nova dinmica imobiliria na
mudana do desenho da cidade, manifestando-se tanto pelo processo de
esgotamento das reas valorizadas como pelo avano da produo imobiliria para
a periferia da metrpole. Para fugir do aluguel ou para morar em um imvel melhor,
a nova classe mdia est migrando para a periferia, indica a reportagem fazendo a
relao entre a ampliao da oferta de financiamentos e os novos produtos que
passam a surgir nessas reas.
A conjuno entre um significativo aumento e diversificao da produo e a
expressiva elevao do preo dos imveis, principalmente a partir de 2007, um
crescimento vertiginoso do volume geral de vendas do mercado imobilirio de
Fortaleza, como pode ser evidenciado no grfico abaixo. De acordo com dados do
Secovi-Ce, o volume de vendas entre 2006 e 2010 foi mais do que o quadruplo,
saltando de 0,593 bilhes de reais em 2006 para 2,519 bilhes de reais em 2010.

R$ 3,0 bi
R$ 2,0 bi
R$ 1,0 bi
R$ 0,0 bi
2006

2007

2008

2009

2010

GRFICO 15
Evoluo do Volume Geral de Vendas do Mercado Imobilirio de Fortaleza (em R$ bilhes)
Fonte: Dados Secovi-Ce disponibilizados pelos jornais locais O Povo e Dirio de Nordeste

Entre 2008 e 2007, a construo civil cresceu 8,8%, como ramo industrial de maior
crescimento no perodo, contribuindo para o desempenho positivo do setor, que
cresceu 5,7%, apesar do desempenho negativo de outros ramos industriais249. Nesse
Jornal O Povo 08 de novembro de 2009.
De acordo com dados do IPECE (2010), presentes no relatrio Contas Regionais Cear 2004-2008, nesse mesmo perodo
a indstria de transformao cresceu 4%, enquanto que Indstria extrativa mineral decresceu 10%.
248
249

138

cenrio de forte crescimento do setor, emergem mudanas significativas nas relaes

de produo do setor, evidenciadas pelo aumento expressivo de investimento na
construo civil e pela importncia crescente das grandes incorporadoras, que do
relevo a forma incorporao.

139

Notas finais: redefinindo a metrpole

A anlise da formao da metrpole desenvolvida nesse captulo tornou evidente a
insuficincia de sua associao a uma delimitao territorial precisa.

As

caractersticas evidenciadas em Fortaleza nos apoiam a interpret-la como uma

unidade de processos polticos econmicos e sociais associadas ao espao e a sua
transformao (urbanizao/metropolizao).
Configura-se assim, como um projeto (processo) em (contnua) construo submetido
a diferentes interesses em torno da reproduo social e do capital. Produto da
urbanizao e de seu carter desigual, a metrpole de Fortaleza que se reproduz
pelo entrelaamento de diferentes formas de produo do espao, presencia na
atualidade um importante avano das relaes capitalistas de produo do espao.
Esse avano, que no pode ser compreendido dissociado dos processos pregressos
de formao da metrpole, se impe como uma importante fora de sua redefinio e
elemento para sua compreenso.

140

CAPTULO 03
A PRODUO IMOBILIRIA SOB O DOMNIO DA INCORPORAO

141

142

Introduo
Esse captulo tem como objetivo discutir as relaes de produo do imobilirio sob o
domnio da incorporao, evidenciadas em Fortaleza na atualidade, entendendo que
estas relaes so portadoras de novidades que nos ajudam a compreender as
caractersticas que a reproduo do capital passa a ter nesta atividade.
A estrutura dos financiamentos e as condies macroeconmicas em cada momento
moldam grande parte das estratgias deste setor, determinando a emergncia de
novas relaes na produo e comercializao dos empreendimentos. Considerando
essa inter-relao, procuraremos compreender as dinmicas identificadas na
produo imobiliria em Fortaleza, como a insero de novos capitais e novos
agentes e o desenvolvimento de novas relaes de produo, buscando interpretar
seus significados.
Essas relaes de produo, se por um lado refletem mudanas estruturais,
exploradas no primeiro captulo, por outro tm especificidades que se vinculam s
condies de produo do espao urbano de Fortaleza e mais especificamente s
caractersticas da produo imobiliria local, que procuramos desenvolver no
segundo captulo desta Tese.
tendo como referncia esse territrio metropolitano, cuja produo de seus
espaos mais valorizados j era conduzida pelo mercado imobilirio, que
percebemos mudanas nas relaes da produo imobiliria como avano das
relaes capitalistas na produo do espao.
A partir de 2007, perodo de grande expanso e valorizao da produo imobiliria,
ficou particularmente evidente o protagonismo das grandes incorporadoras no setor
imobilirio, dando relevo atividade da incorporao imobiliria em Fortaleza, que
at ento se articulava de maneira subordinada e intrnseca com a construo.
Tornando-se autnoma, a incorporao passa a definir uma nova forma de produo,
exacerbando

carter

capitalista

da

produo

imobiliria.

As

grandes

incorporadoras ganham destaque no mercado local pelo grande volume produzido,

por explorar a expanso e a diferenciao de seus empreendimentos imobilirios e
utilizar novas estratgias na produo e comercializao dos imveis. A anlise das
relaes de produo conduzidas por estes agentes iluminam mudanas no processo
de produo imobiliria.

143

Inicialmente procuramos mostrar mudanas na configurao do setor, examinando a

insero de novas empresas, a reestruturao das construtoras tradicionais e as
diferentes parcerias desenvolvidas por estes agentes.
Em seguida, analisamos as relaes de produo das diferentes etapas de produo
imobiliria; procuramos iluminar as novas relaes entre os agentes e diferentes
mecanismos utilizados para a formao e realizao da mais valia, aqui representada
por uma forma especfica para exacerbar a valorizao imobiliria. Estas
mudanas, fundadas na grande flexibilizao da produo, confirmam a centralizao
do capital associada ao alcance de uma nova condio de valorizao do capital no
setor. So as especificidades deste processo de centralizao do capital na produo
imobiliria e sua relao com a incorporao que procuramos investigar no terceiro
item.

Como parte deste processo, procuramos discutir ainda os significados da

consolidao da grande empresa de incorporao e sua lgica de funcionamento,

mostrando a sua importncia na ampliao do fluxo de capitais para o setor.

144

3.1 O fortalecimento da incorporao: novas configuraes no setor imobilirio

e relaes de parcerias
O fortalecimento da incorporao em Fortaleza se concretizou por movimentos
simultneos de insero de novas empresas e reestruturao de construtoras
tradicionais que atuavam no mercado imobilirio de Fortaleza, e pelo expressivo
aumento na articulao de parcerias entre os diversos agentes relacionados
produo imobiliria.
As grandes empresas que passaram a se destacar na incorporao em Fortaleza 250
esto relacionadas a trs movimentos principais: a chegada das grandes
incorporadoras nacionais, o surgimento de incorporadoras puras e a reestruturao
das grandes construtoras locais.
A tentativa de organizar o conjunto dessas empresas em grupos especficos, como
se funcionassem ou atuassem de forma separada e independente, limitada pelas
prprias dinmicas de parcerias que passaram a ser estabelecidas para o
desenvolvimento de empreendimentos imobilirios, identificadas principalmente a
partir de 2007251.
A importncia da incorporao em grande parte destas parcerias parece ter reforado
o domnio e protagonismo destes agentes O conjunto de parcerias parece ter
reforado o domnio e o protagonismo destes agentes na conduo das mudanas na
produo imobiliria em Fortaleza. Nesse sentido, o exame das parcerias tambm
fundamental compreenso do fortalecimento da incorporao. Estas parcerias,
alm de representarem a maior flexibilidade da produo imobiliria caracterstica
da incorporao permitiram a insero de outros capitais no setor, como
procuraremos mostrar.
Para compreender o fortalecimento da incorporao, inicialmente caracterizamos
cada um dos movimentos responsveis pela reconfigurao da atividade de
incorporao, em seguida consideramos as dinmicas de parcerias que passaram a

Aqui nos referimos s empresas responsveis pelo maior volume de empreendimentos. Para identificao destas empresas
tomamos como referncia os diversos dados disponveis, a saber: informaes presentes nos jornais locais, presena destas
empresas em Rankings que classificam as maiores construtoras locais (como o ITC net), recebimento de prmios como o
Master Imobilirio, e o monitoramento de seus lanamentos imobilirios - principalmente aqueles que ganharam destaque por
grandes Volumes Gerais de Venda (VGV).
251 No significa dizer que a prtica de parceria no existisse em perodos anteriores. At este perodo (2007) identificamos
tanto parcerias entre empresas locais, como as firmadas entre as empresas Fibra e Placic, como parcerias firmadas entre as
empresas nacionais e locais, como a parceria entre Gafisa, Luciano Carneiro e BeachPark, em 2005, no lanamento do
empreendimento Beach Park Acqua Resort, e a parceria entre a empresa Fibra e a empresa Mtodo de So Paulo em 2005, no
desenvolvimento de vrios empreendimentos. Entretanto, a partir de 2007 as parcerias passam a ser responsveis por um
volume muito maior de empreendimentos, como procuraremos mostrar.
250

145

ser estabelecidas no mercado imobilirio de Fortaleza, destacando principalmente

aquelas desenvolvidas sob a coordenao destas empresas.
Nestas anlises procuramos nos apoiar nas informaes coletadas em jornais e
peridicos especializados, nas entrevistas qualitativas realizadas com importantes
agentes atuantes no mercado imobilirio local252 e nos levantamentos de dados sobre
o volume e as caractersticas da produo imobiliria desenvolvida pelas grandes
incorporadoras e parcerias.

3.1.1 A chegada das grandes empresas nacionais de incorporao

O primeiro movimento que destacamos a insero dos grandes grupos de
incorporao nacionais, iniciado em 2007 e fortalecido a partir de 2008. Em um
intervalo de dois meses, entre janeiro e maro de 2008, sete grandes empresas
imobilirias253 entraram no mercado local254. Na maioria dos casos, tratava-se de
grandes empresas do eixo Rio - So Paulo, que atravs da abertura de seus
negcios no Novo Mercado da Bolsa de Valores ampliaram seu poder de
investimento e criaram negcios em vrios estados do Brasil255. Embora algumas
incorporadoras nacionais tenham recuado no perodo da crise em 2008, a partir de
2009 percebeu-se o aumento de novas empresas nacionais no mercado imobilirio
em Fortaleza256.
Na compreenso de alguns analistas do mercado imobilirio de Fortaleza 257, a
expanso destas empresas surge de um suposto saturamento de seus mercados de
origem:
As incorporadoras vo se espalhando pelo pas, e agora principalmente no
Nordeste, porque, com o dinheiro que elas acumularam nas suas regies de

Essas entrevistas foram elaboradas e realizadas pela prpria autora, entre janeiro de 2009 e maio de 2010. Por
compromissos assumidos na realizao destas entrevistas, os nomes dos entrevistados, e as respectivas empresas que
trabalham sero preservados.
253 Apesar de no publicado pela Revista, foram identificados lanamentos ou notcias em jornais sobre futuros lanamentos
em Fortaleza das seguintes incorporadoras nacionais: Gafisa, MRV, Cyrela, Rodobens, Inpar, Rossi e Even. At 2008, a Gafisa
e Odebrecht lanariam juntas o empreendimento Bairro Novo; desfeita a parceria, o empreendimento ser lanado futuramente
de forma exclusiva pela Odebrecht.
254 De acordo com a reportagem Cear, o Paraso da Construo Civil da Revista Fale, Edio 50, ano IV Julho de 2008.
Disponvel www.fale.com.br, acessado em 20 de julho de 2009.
255 Cumpre destacar que no so apenas as empresas de capitais aberto que se deslocam para Fortaleza. Nesse mesmo
perodo evidenciam-se a insero de outras empresas, provenientes de diversas regies do Brasil. Mesmo no tendo capital
aberto, estas empresas passam a atuar na capital e so responsveis pela construo de empreendimentos residenciais de
grande porte. Citamos aqui o caso da empresa Moura Dubeux.
256 Destacamos a entrada da Goldfarb, do Grupo PDG; a Brookfield, grupo Canadense, e a empresa Moura Dubeux, de Recife
com capital fechado.
257 Como descrito em reportagem Cear, o Paraso da Construo Civil da Revista Fale, Edio 50, ano IV Julho de 2009.
Disponvel www.fale.com.br, acessado em 20 de julho de 2008.
252

146

origem, e onde at ento trabalhavam, j no suportam a quantidade de

negcios para o capital que elas recolheram.

Cumpre apresentar alguns pontos para relativizar esse discurso e mostrar possveis
razes deste processo de expanso. O primeiro ponto que apesar deste forte
movimento de expanso geogrfica e da importncia do Nordeste, a cidade de So
Paulo segue sendo o lcus privilegiado de investimento destas empresas 258. Alm
disso, estas empresas tambm reforaram sua atuao no prprio estado de So
Paulo259 e em outras cidades do sudeste, centro-oeste e sul do pas.
O segundo ponto que a estratgia de expanso para o Nordeste, restrita aos
principais espaos metropolitanos desta regio, relaciona-se tambm com mudanas
no volume e distribuio dos financiamentos imobilirios 260.
Quando analisamos os dados sobre os financiamentos imobilirios contratados para
construo e aquisio de imveis, no mbito do SBPE, observamos que entre 2000
e 2010, o nmero de contratos foi ampliado em mais de 14 vezes 261, ao mesmo
tempo em que a participao dos estados Nordestinos passou de 3,85% para 13,94%
do nmero total de contratos.
Por ltimo, importante lembrar a nova lgica de reproduo do capital no setor
imposta pela abertura de capital destas empresas. Nesta nova lgica, o valor da
empresa262 passa a ser imposto pelo mercado de capitais a partir da percepo de
analistas e investidores, que atrelam o valor da ao ao potencial de receita da
empresa, projetado a partir das caractersticas dos landbanks. Nesse sentido, o
movimento de expanso possibilita a formao complementar de grandes bancos de
terras em regies onde o preo da terra comparativamente mais baixo do que nos
grandes centros urbanos, como So Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo. Esse
movimento permite um aumento da visibilidade da empresa e a ampliao dos VGVs

Cumpre ressaltar que a produo imobiliria na Regio Metropolitana de So Paulo apresentou em todo esse perodo
grande crescimento e intensa valorizao imobiliria. Em 2010, os lanamentos imobilirios em So Paulo corresponderam a
24,4 bilhes, enquanto que em Fortaleza, corresponderam a 1,4 bilhes, de acordo com o Jornal Folha de So Paulo de 30 de
maro de 2011.
259 De acordo com Shimbo (2009, p.147), a produo no Estado de So Paulo responde por 41% dos produtos lanados pelas
empresas de capital aberto.
260 Como procuramos mostrar no Captulo 01, a recuperao das fontes tradicionais de financiamento habitao foi marcada
tambm pela ampliao da participao dos estados nordestinos nos montantes totais de financiamentos contratados.
261 Em 2000, o nmero de financiamentos contratados em todo o Brasil foi de 29.206, chegando a 416.384 em 2010.
262 De acordo com a Carta do Comit de Real Estate reunio de 24 de junho de 2010 este tipo de estratgia predominou no
momento de abertura dos IPOs. Afirma ainda que as estratgias foram revistas pelas prprias empresas depois de
significativos prejuzos e endividamentos, em certas ocasies insuperveis, uma vez que a deciso de compra de terrenos e
formao de parcerias foram concebidas sem a adequada viso de planejamento estratgico e financeiro.
258

147

projetados, fundamentando uma percepo positiva pelo mercado que teoricamente

deveria garantir a valorizao de suas aes no mercado financeiro 263.
Dentro desta perspectiva, o Nordeste se configura como uma aposta privilegiada
justamente pela menor dinmica de seus mercados imobilirios, que garantiriam
menor preo da terra urbana. Na opinio dos analistas do mercado imobilirio 264
trata-se de um mercado com aquecimento generalizado e com demanda de
empreendimentos imobilirios residenciais para famlias de baixa e mdia renda, de
alto padro, alm das segundas residncias. Apesar do mercado estar aquecido no
Brasil todo, o crescimento da regio se sobressai porque historicamente mantm
carncias enormes, como relata o prprio diretor de uma empresa nacional, que atua
em Fortaleza265:
A pirmide social aqui ainda tem uma base muito larga, o que acaba
sendo um mercado interessante porque temos campos para
desenvolver

Por tanto, o movimento destas empresas aposta no desenvolvimento destes

mercados imobilirios, a partir da expanso de relaes capitalistas na produo do
espao nas capitais nordestinas, que historicamente tiveram mercados imobilirios
restritos face s grandes condies de desigualdade e pequena demanda solvente.
Estas condies repercutiram na grande precariedade habitacional e no predomnio
de formas menos avanadas de produo do espao.
Atravs deste movimento, a transformao do espao de reas atrasadas permitir
a reproduo mais centralizada e fortemente articulada ao mercado de capitais e a
suas dinmicas, que tender a utilizar estratgias sofisticadas para ampliar seus
ganhos na produo imobiliria, reforando o processo de valorizao imobiliria.
O mercado imobilirio de Fortaleza, como diversos outros mercados imobilirios
regionais, anteriormente marcado por certo isolamento, inserido atravs do avano
destas empresas numa lgica de produo imobiliria fortemente imbricada com o
mercado de capitais. Na opinio dos agentes locais, as empresas nacionais
trouxeram, ao mercado de Fortaleza, alguns diferenciais: agressivas campanhas de
marketing, produtos elaborados e uma estrutura fortemente capitalizada.
O que se verificou na realidade foi que apesar do bom desempenho produtivo, as aes de algumas empresas sofreram
bruscas quedas j no incio de 2008. Segundo Rocha Lima Jr. e Alencar (2008) uma das razes desta queda estaria
relacionado a erros na precificao.
264 Revista Construo Mercado, n. 105, Abril de 2010.
265 Haroldo Shiratori, diretor do escritrio Rossi em Fortaleza em depoimento reportagem do Caderno Especial Corrretores
de Imveis, publicado pelo jornal O Povo, em agosto de 2011.
263

148

Embora muitas destas empresas sejam responsveis pela construo em seus

mercados de origem, a expanso ocorre associada incorporao, revelando o
carter flexvel deste movimento de expanso. Uma mostra desta flexibilidade
aparece no relato do gestor266 de uma grande empresa nacional atuante em
Fortaleza sobre equipe local, que no perodo respondia pelo desenvolvimento de 6
grandes empreendimentos na cidade:
[...]existe um engenheiro nosso que supervisiona tudo, uma auditoria,
e uma equipe que faz o acompanhamento de todo o processo de
construo, controle de custos, oramento, execuo [...]

Confirma-se uma clara tendncia de separao entre incorporao e construo, que

praticamente anula o investimento em capital fixo e permite simplicidade a este
processo, como revela Rocha Lima Jr.267, quando indagado sobre as caractersticas
predominantes deste processo de expanso:
A incorporadora pode at construir em seus mercados de origem,
mas no faz sentido fazer isso em seus mercados regionais, muito
mais fcil contratar uma construtora local para tocar as obras. Precisa
tornar a operao simples, e manter toda a operao de construo,
um corpo tcnico e estrutura de gerenciamentos o contrrio disto.

Apesar da importncia destas grandes empresas, em Fortaleza as incorporadoras

locais desempenharam um papel determinante no fortalecimento da incorporao,
como procuramos mostrar a seguir.

3.1.2 O surgimento de incorporadoras locais puras

Paralelamente ao movimento de insero de grandes empresas nacionais, surgem, a
partir de capitais locais, empresas exclusivamente focadas na incorporao,
marcando a introduo de novas relaes na produo imobiliria de Fortaleza, como
destacado na prpria fala do presidente do Sinduscon-CE268:
Historicamente h em nosso estado uma superposio das
atividades. As construtoras so as incorporadoras dos imveis. Nos
dois ltimos anos, percebemos o surgimento dessas incorporadoras,
Em entrevista autora em setembro de 2010.
Consultor de investimentos imobilirios e professor da Poli-USP, em entrevista a Revista Construo Mercado, n.114, de
janeiro de 2011.
268 Roberto Srgio Ferreira, presidente do Sinduscon-Ce, em depoimento ao Jornal Dirio do Nordeste de 27 de novembro de
2008.
266
267

149

que cuidam apenas do investimento na obra. O nico vnculo

empresarial entre elas e as construtoras o contrato para construo
do imvel.

A anlise da constituio destas empresas269 nos mostra que elas se originam da

transferncia de capitais de elites econmicas locais, seja daquelas que
historicamente desenvolveram atividade em outros setores270, seja daquelas
associadas a outras atividades do mercado imobilirio 271. Essa transferncia parece
ser explicada pelos retornos financeiros e pela perspectiva de crescimento que
passam a ser encontrados na produo imobiliria, e j so indicativas em si da
consolidao da produo imobiliria como lcus privilegiado de reproduo do
capital. De acordo com reportagem de jornal local272: empresrios cearenses
capitalizados que sabem fazer a multiplicao do dinheiro que tm descobriram o
filo do mercado imobilirio.
Embora grande parte dos proprietrios destas incorporadoras no possua vnculos
anteriores com a indstria da construo, a forte capitalizao, a experincia
empresarial em outros setores e a importante insero na economia local parecem
favorecer uma rpida consolidao no mercado local. O perfil empresarial 273 dos
gestores destas empresas destacado como um diferencial destas empresas.
O crescimento vertiginoso destas empresas constatado pelo nmero de
empreendimentos lanados. Merece destaque o caso de uma destas empresas, que
com apenas dois anos de atuao no mercado imobilirio foi responsvel pelo maior
nmero de unidades residenciais lanadas em Fortaleza 274.

Anlises realizadas a partir de pesquisas sobre a origem e historia destas empresas e de seus proprietrios, atravs de
informaes levantadas nos principais jornais e revistas locais e entrevistas aos agentes do mercado imobilirio.
270 Citamos aqui os casos das empresas BSpar e Magis, pertencentes a pai e filho respectivamente, antes proprietrios de uma
indstria qumica Agripec vendida em 2007 a um grupo multinacional (NUFRAM). Com a venda da empresa, os empresrios
decidiram aplicar parte de seus capitais na indstria imobiliria. Embora em empresas separadas, atuam tambm em parcerias.
Tambm se destaca a ampliao da atuao do Grupo MDias Branco, um dos maiores grupos da indstria alimentcia do pas
e de capital originalmente local. O grupo, que j possua a construtora Idibra desde 1968, passou a ampliar sua atuao
atravs de um fundo de investimento DIBRA com aes negociadas no NOVO MERCADO da Bolsa de So Paulo. A
atuao destes agentes ser mais desenvolvida quando discutirmos as parcerias estabelecidas no setor.
271 Citamos aqui o caso da Imobiliria Jereissati que passou a atuar junto a Rodobens Negcios Imobilirios e da Imobiliria A
Predial, que passou a atuar de forma conjunta com a empresa Goldfarb, pertencente ao maior grupo de incorporao do pas
em 2010, a PDG Realty. Essas parcerias foram identificadas em matrias de jornais e confirmadas nos sites dos
empreendimentos.
272 De acordo com reportagem do Dirio do Nordeste, de 09 de julho de 2010 Novos empresrios na construo civil do
Cear.
273 Essa valorizao de um perfil industrial aparece nos jornais locais, como razes do sucesso de empresas to jovens: Com
apenas quatro anos operando no setor da construo civil, a partir da implantao do grupo BSPar Beto Studart explica que
o arrojo nos negcios imobilirios resultado do perfil empresarial adquirido ainda na Agripec indstria do setor qumico. A
experincia de 40 anos frente da Agripec foi uma das mais gratificantes, expressa. Ele presidiu a empresa de 1969 at 2007,
quando a vendeu para a Nufarm. Reportagem do Jornal Dirio do Nordeste de 12 de maio de 2011.
274 Uma destas incorporadoras recm ingressas no mercado foi vencedora da 12 edio do Prmio Master Imobilirio do
Cear, relativa produo dos anos de 2008 e 2009, nas categorias: Venda de Unidades Residenciais e Nmero Geral de
269

150

Nota-se que estes novos agentes so inseridos no mercado imobilirio de Fortaleza

acompanhando

as

tendncias

de

gesto

dos

grandes

grupos

nacionais,

correspondentes mudana de uma lgica industrial, mais focada na construo,

para uma lgica financeira, mais focada no negcio imobilirio. Apesar do volume
relevante de produo destas empresas, elas so constitudas por estruturas
flexveis, organizadas em diretorias estratgicas capazes de acompanharem e
coordenarem todo o processo de produo e comercializao dos empreendimentos,
sem a necessidade de envolvimento direto com a construo.

3.1.3 A reestruturao das grandes construtoras locais

As incorporadoras nacionais e as novas incorporadoras locais, ao serem inseridas no
mercado imobilirio de Fortaleza, deparam-se com um setor ocupado por grandes
empresas de construo. O mercado imobilirio da Capital cearense, como
destacamos anteriormente, foi tradicionalmente marcado pela presena de empresas
fortes275 e relativamente capitalizadas, que em alguns casos chegaram a atuar em
outros estados 276.
Na percepo dos incorporadores nacionais que passam a atuar na cidade, a fora
das grandes construtoras nos negcios imobilirios seria um trao particular de
Fortaleza, e denotaria em certa medida um atraso em comparao s relaes j
desenvolvidas nos grandes centros do pas277, onde j seria mais evidente a nfase
no negcio imobilirio e a perda de importncia da construo para a incorporao.
Esta percepo nos parece limitada, pois quando se observa a organizao destas
empresas so evidentes os esforos no sentido de ampliar as condies de
competitividade e as mudanas nas relaes de produo desenvolvidas no interior

Unidades Vendidas. A incorporadora em questo foi fundada em 2007 e at o momento desta premiao no havia finalizado
nenhuma construo. Seu bom desempenho garantido pelo lanamento e venda dos imveis.
275 Como exemplo destas grandes empresas citamos as empresas Mota Machado, Colmia, Porto Freire, Cameron, Terra
Brasilis, Diagonal, Marquise, Idibra e CRolim. As quatro primeiras estiveram entre os anos de 2005 a 2010 includas na lista das
100 maiores construtoras do pai no Ranking da ITCNet. Todas estas construtoras, com exceo da CRolim, j receberam
Master Imobilirio (premiao organizado pelo Sinduscon-Ce) referentes ao volume imobilirio produzido. As ltimas trs
empresas so parte de grandes grupos que atuam em diferentes reas. Estas empresas no encerram os exemplos de
grandes empresas de Fortaleza, mas representam empresas de grande porte, sempre presentes na pauta dos jornais e
responsveis por grandes investimentos imobilirios, como ilustram alguns de seus lanamentos.
276 Citamos aqui os casos das empresas Mota Machado, que chegou a atuar em So Paulo, e atua em So Luis e Teresina; a
empresa Colmia que atua nos estados de Amaznia, Rio Grande do Norte e So Paulo, e a empresa Marquise. A empresa
Diagonal tambm passou a atuar em Natal.
277 Em entrevista autora em setembro de 2009, o gerente regional de uma grande incorporadora nacional considera que o
mercado de Fortaleza tem caractersticas particulares. Destaca principalmente a fora destes agentes da construo: Voc ver
a ADEMI, que em todos os outros estados super forte, aqui nem existe. Aqui s o que forte o Sinduscon, que representa
os construtores, no o mercado imobilirio.
151

destas empresas. A reestruturao destas empresas neste perodo revela um

terceiro, e muito forte, polo de foras dominantes na incorporao imobiliria.
Com a recuperao do SFH, e a substancial ampliao dos recursos destinados ao
Cear por este sistema, estas empresas tambm passaram a ter relaes
privilegiadas com os bancos, garantindo o financiamento para seus clientes e
liberando-se da funo de banco exercida anteriormente. Tal condio possibilitou a
acelerao da rotao desses capitais e permitiu um envolvimento num nmero muito
maior de empreendimentos, o que acarretou na ampliao do faturamento das
empresas, como ficou claro na fala do diretor de uma destas grandes construtoras
locais:
Agora, com a entrada dos bancos privados e a reduo das taxas
para os clientes, a inverteu totalmente. Eu diria que isso aconteceu a
cerca de quatro, cinco anos no mximo. Ento hoje um cenrio
totalmente diferente, os bancos entraram para produzir, financiar as
unidades, e o muturio passou a pegar o financiamento [...] com a
entrada dos bancos a gente comeou a dobrar o volume de
lanamentos anualmente, em 2006, agente faturava 18 milhes, a em
2007, passou para 40, 2008, passou para 100, 2009, passou para
150, e a projeo nossa para 2010, j ultrapassa 250 milhes de VGV
por ano278

O crescimento destas empresas foi inicialmente acompanhado por importantes

mudanas na reorganizao produtiva, com grande nfase na organizao dos
processos e procedimentos no interior da empresa, e modernizao da gesto 279.
Com o aumento expressivo do volume de empreendimentos h um incremento do
processo de terceirizao, e uma valorizao da atividade da incorporao. A tomada
de conscincia da importncia da incorporao, como atividade mais lucrativa e
centro dos negcios, aparece no discurso de um dos diretores de uma das grandes
construtoras locais, que expe a mudana de foco e a tendncia de terceirizao:
Tem as duas figuras, e a gente fazia o papel de construtora e
incorporadora. [...]Com o tempo, a gente comeou a notar que o foco
principal teria que ser mais a parte da incorporao, a parte do

Entrevista concedida autora por diretor de uma grande empresa de incorporao em setembro de 2010.
Nas entrevistas realizadas a diretores destas empresas ficou claro a importncia dada a utilizao de sistemas de controle e
gesto, que, recentemente, foram inseridos nas empresas programas de gesto desenvolvidos por grandes empresas de
consultoria e produo de software de gesto como a Totvs e a SAP.
278
279

152

negcio, e passamos para uma terceirizao, hoje uma boa parte de

nossas obras so terceirizadas280.

Ao focarem sua atuao principalmente na incorporao estas empresas tendem a

se aproximar da lgica imobiliria e financeira predominante nas grandes
incorporadoras nacionais e nas incorporadoras locais, recentemente estruturadas.
Com o fortalecimento da incorporao pela insero de novos agentes e
reestruturao

das

grandes

empresas

de

incorporao,

intensifica-se

desenvolvimento de parcerias, como procuraremos desenvolver a seguir.

3.1.4 As parcerias sob o domnio da incorporao

Na produo imobiliria sob o domnio da incorporao, a utilizao da parceria
tornou-se cada vez mais difundida como um meio essencial para garantir a atuao
em um mercado competitivo, em que passaram a predominar empreendimentos de
grande porte. As parcerias neste contexto se impem como uma dinmica corrente
entre empresas de diferentes portes, e reforam a atuao das incorporadoras, que
por meio da coordenao destas parcerias asseguram a ampliao da produo.
Quando se examina mais a fundo as razes e lgicas dessas parcerias iluminam-se
um conjunto de disputas e condies particulares envolvidas na reproduo do
capital no setor. As parcerias apresentam-se atravs de discursos contraditrios que
apontam situaes de cooperao e conflitos. Ao mesmo tempo em que muitos
agentes expem as vantagens das parcerias e se dizem abertos para o
desenvolvimento das mesmas, outros revelam vrias limitaes e desvantagens da
produo imobiliria a partir de parcerias.
De uma maneira geral, a expanso das grandes empresas nacionais foi facilitada
pelo desenvolvimento de parcerias, que pressupunham a necessidade de articulao
s empresas locais que pudessem realizar a construo dos empreendimentos ou
tivessem o conhecimento do mercado local:
uma questo de estratgia de cada empresa, mas, como regra
geral, quando as empresas do setor abriram capital, a estratgia foi a
mesma: crescimento e expanso acelerada para outras regies do

Entrevista concedida autora, em setembro de 2010, por diretor de uma grande empresa de incorporao em setembro de
2010.
280

153

pas, por meio de parcerias locais ou criao de escritrios locais para

administrar o negcio281.

Segundo especialistas do setor, o desenvolvimento destas parcerias possibilitaria s

empresas nacionais acelerarem sua produo nas demais cidades:
... a parceria pode trazer agilidade no negcio [...] Se, por exemplo,
uma construtora de So Paulo quiser aproveitar o crescimento do
mercado imobilirio do Rio de Janeiro e comear a construir no
Estado, precisar conhecer melhor os terrenos, saber como aprovar
projetos na prefeitura e conhecer as exigncias do plano diretor da
cidade. Uma parceria local pode agilizar esses processos

282

Juridicamente, estas parcerias entre as empresas nacionais e locais formalizam-se

em cada um dos empreendimentos sob a forma de uma Sociedade de Propsito
Especfico283 (SPE).
Em Fortaleza, a expanso das grandes incorporadoras nacionais teve um papel
relevante na disseminao da prtica de parceria. Embora formalizadas em cada um
dos

empreendimentos

desenvolvidos,

muitas

das

parcerias

estabelecidas

estenderam-se no desenvolvimento de muitos empreendimentos, tornando mais forte

os laos entre as empresas.
As parcerias entre as empresas MRV e a Magis e as empresas Rossi e Diagonal so
exemplos de parcerias entre empresas nacionais e locais estabelecidas com o
propsito

de

desenvolvimento

de

vrios

empreendimentos,

principalmente

direcionados ao segmento econmico. Firmadas em 2007, os lanamentos

imobilirios delas resultantes comearam a ser lanados em 2008.
MRV e Magis juntas lanaram em Fortaleza entre 2008 e 2010 mais de 4.500
unidades, em 16 empreendimentos284 direcionados para o segmento econmico285.

Consultor de investimentos imobilirios e professor da Poli-USP, em entrevista Revista Construo Mercado, n. 114, de
janeiro de 2011.
282 Entrevista de Paulo Fabrianni, vice-presidente da ADEMI(Rio), Revista Construo Mercado, n. 119, de janeiro de 2011.
283 A SPE (regulamentada atravs da lei 11.079, de 30 de 2004) uma empresa criada para cuidar de um nico
empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da compra do terreno e desfeita depois da entrega das chaves. Nessas
sociedades, no h contaminao das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas. Deve-se ressaltar
que quando a SPE j era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei especfica (10.931/2004)
Conhecida como lei do Patrimnio de Afetao abordada por ns no captulo 1 desta tese. A utilizao do patrimnio de
afetao facultativa, e a adoo fica a critrio do incorporador, sendo a utilizao da SPE ainda predominante. Na prtica, os
dois instrumentos tem a mesma finalidade (isolamento do empreendimento em uma empresa), embora existam mais exigncias
para a constituio de uma empresa desafetada. (Fonte: Revista Valor Econmico, janeiro de 2009)
284 Nmeros obtidos em visitas ao site da empresa em diferentes momentos da pesquisa - http://www.magis.com.br/. Nesta
pesquisa foram identificados os seguintes empreendimentos - Residencial Caravela, Edifcio Costa Atlntica condomnio Clube,
Favorito Residence Clube, Premier Condomnio Clube, Encanto Parangaba Condomnio Clube, Vitalice Condomnio Clube,
281

154

Na observao da produo imobiliria desenvolvida por esta parceria percebe-se a

intensificao da utilizao do marketing, tanto pelo reforo de divulgao de suas
marcas e da parceria, como nas estratgias de concepo e comercializao, ao
trazerem para a cidade os grandes condomnios clube para o segmento econmico
e alcanarem velocidades de vendas diferenciadas.
A empresa mineira MRV, criada em 1979, destaca-se como a maior empresa
brasileira atuante no chamado segmento econmico. Aps a abertura de capital em
2007, a empresa, que j atuava em diversos estados brasileiros, ampliou ainda mais
sua atuao, chegando ao Cear, entre outros estados. Entre 2008 e 2010 286, a MRV
conseguiu, por meio desta parceria, projetar um VGV no estado de mais de 217
milhes287.
A empresa Magis incorporaes, constituda em 2007 e organizada originalmente
apenas como incorporadora, havia lanado apenas dois empreendimentos antes de
atuar em parceria com a MRV. Na viso desta empresa, os benefcios da parceria
com a MRV esto relacionados principalmente especializao da mesma no
chamado segmento econmico, que lhe deram condies privilegiadas de expandir a
produo no contexto da ampliao dos financiamentos288. Cumpre ressaltar que a
empresa

Magis

desenvolveu

simultaneamente

com

outros

parceiros

empreendimentos imobilirios de alto padro.

J a parceria entre a Rossi e a Diagonal foi caracterizada por uma maior
diversificao em relao s caractersticas dos empreendimentos imobilirios
produzidos. Apesar do predomnio da atuao no segmento econmico, esta parceria
desenvolveu tambm empreendimentos de alto padro.
Entre 2008 e 2010, esta parceria foi responsvel pelo desenvolvimento de 6
empreendimentos de grande porte289, que juntos corresponderam a um VGV de mais

Lagune Condomnio Clube, Forte Iracema, Four Season Condomnio Clube, Fortune Premium Condomnio Clube, Reserva
Jardim, Gran Felicit, Inspirato Residence club, Villagio Maraponda.
285 Denominao utilizada pelo mercado Imobilirio para segmento voltado produo de imveis destinados populao de 3
a 10 salrios mnimos (SHIMBO, 2010). Voltaremos a tratar deste segmento especfico no quarto captulo da Tese.
286 Cumpre lembrar que no mesmo perodo a empresa lanou no Brasil um VGV de quase de 10 bilhes de reais. Estas
informaes foram sistematizadas a partir dos relatrios para os investidores da empresa dos anos de 2008, 2009 e 2010,
disponveis no site www.mrv.com.br/ri, acessado em maio de 2011.
287 De acordo com dados extrados do relatrio da empresa aos seus investidores, entre 2008 e 2010, a empresa lanou um
VGV de R$ 9.725.065 mil, quando se considera a produo total de todos estados em que a empresa atua.
288 Como nos reportou um dos diretores desta empresa, em entrevista realizada em setembro de 2010: Ns tnhamos um
parceiro estratgico na venda que era especializado neste ramo, ento, com o aumento da demanda eu s fiz conseguir
converter esse aumento da demanda em venda, porque eu j estava preparado para isso.
289 At 2010 haviam sido lanados os seguintes empreendimentos: Torres comerciais Duets Office Towers e os residenciais
Beach Village (Praia do Futuro), Terraos Praas Residenciais (Cidade dos Funcionrios)/Navegantes (Jacarecanga)/ Ideal
Vilas de Messejana, VG Fun Residence. Em 2011, foi lanado o bairro Alto das Dunas, este ltimo tem ainda a parceria de
Ivens Dias Branco, proprietrio do terreno.
155

de 343,88 milhes de reais290. As empresas firmaram ainda o compromisso de

estender a parceria para a atuao em outros estados do Nordeste, como Maranho
e Paraba291.
Assim como na parceria entre Magis e MRV, tambm nesta parceria percebe-se uma
apropriao mais intensa do marketing. Entre outros diferenciais oferecidos pela
parceria, nos chamou a ateno a divulgao de uma pacote habitacional.
A empresa Rossi, criada em 1980, destacou-se no mercado do sudeste do pas na
dcada de 1990 com a criao do Plano 100, voltado para o financiamento de
imveis para a classe mdia. Em 2007, aps a abertura de capital292, a empresa
escolheu Fortaleza como sede regional para o desenvolvimento de suas atividades
do Nordeste.
A empresa Diagonal, com grande tradio em Fortaleza na produo de imveis de
alto-padro, foi criada em 1981. A atuao em parceria com a Rossi, onde participa
como incorporadora e construtora293, vista como um importante meio de insero
na produo para o chamado segmento econmico, como afirma o prprio presidente
da empresa294: "A Rossi tem muita expertise no segmento de baixo padro, que a
bola da vez do mercado".
Na figura a seguir esto folders das parcerias Magis/MRV e Diagonal/Rossi. Nestes
folders a parceria mostrada como um diferencial para o cliente, por oferecem
condies de pagamento e financiamento facilitadas, principal argumento de venda
para o segmento econmico295.

De
acordo
com
os
relatrios
para
Investidores
disponveis
na
internet
no
site
http://www.rossiresidencial.com.br/ri/index_pt.htm, acessado pela autora em julho de 2011.
291 De acordo com reportagem do Jornal O Povo de 07 de maro de 2008 Diagonal e Rossi, lanam empreendimento.
292 Antes de entrar no Novo Mercado (Segmento especfico da BOVESPA) em 2006, a empresa j havia, em duas outras
oportunidades, captado recursos na BOVESPA (1997, 2003) a partir da emisso de aes e na Bolsa de Nova York (1997), a
partir da emisso de ADRs.
293 Conforme nos foi relatado por um dos diretores da empresa nacional, em entrevista realizada em setembro de 2010.
294 Em entrevista reportagem do Jornal O Povo de 07 de maro de 2008: Diagonal e Rossi, lanam empreendimento
295 Esses aspectos sero explorados no quarto captulo da tese, quando daremos nfase questo espacial e examinaremos
as estratgias de valorizao imobiliria nos diferentes tipos de empreendimentos.
290

156

FIGURA 3
nfase na parceria
Fonte: Anncios publicitrios veiculados pelo Jornal O Povo em maro de 2009

Outras parcerias de destaque so aquelas que, embora restritas a um nico

empreendimento, resultaram em VGVs milionrios. No segmento econmico
destacamos a recente parceria entre a Imobiliria Jereissati e a Incorporadora do
Grupo Rodobens, firmada em 2010, para o desenvolvimento de um empreendimento
perifrico de casas horizontais com VGV estimado de 300 milhes296. No mercado de
luxo, destaca-se a parceria entre as empresas Terra Brasilis(local) e Tecnisa, firmada
em 2008, que resultou em um empreendimento de 215 milhes de reais 297, e a
parceria firmada no final de 2010 entre a empresa Marquise(local) e a empresa
Cyrela, em um empreendimento com VGV projetado de 1 bilho de reais 298.
Alm das parcerias entre grandes empresas nacionais e locais, foram identificadas
outras parcerias articulando capitais de diferentes origens. Atravs de relato de
incorporadores locais, foi percebida a importncia de fundos de investimentos
nacionais e estrangeiros. Ao contrrio da chegada das empresas nacionais, a
insero deste capital na produo imobiliria ocorre sem grande divulgao ou
nfase em marcas, sendo por isso um parceiro privilegiado, como nos relata um
empresrio local:
Trata-se do empreendimento Morada Estao das Flores, com 3.302 casas organizadas em 5 condomnios. Informaes
disponveis no site: www.moradasestacaodasflores.com.br acessado pela autora em agosto de 2011.
297 Trata-se do empreendimento Landscape Beira-Mar, localizado na orla na rea mais valorizada de Fortaleza. Este
empreendimento possui 245 unidades, de diferentes metragens. As construtoras paulistas Tati e Tecnisa se aliaram cearense
Terra Brasilis para a construo do Landscape Beira Mar, localizado na antiga sede da AABB (Associao Atltica do Banco do
Brasil), na avenida Beira Mar. Adquirido por R$ 45.200.000,00 milhes, o empreendimento tem um VGV (Valor Geral de
Vendas) de R$ 215 milhes. As vendas tiveram incio em dezembro de 2008, mas, ainda em novembro as empresas realizaram
um caf da manh, seguido de treinamento junto aos corretores de imveis, para preparar melhor o mercado. O evento reuniu
cerca de 600 profissionais em uma das salas de cinema do Shopping Iguatemi.
298 De acordo com a Coluna Egdio Serpa do Jornal Dirio do Nordeste publicado em 03 de novembro de 2009: Deram-se as
mos a incorporadora paulista Cyrela e o grupo cearense Marquise para mandar a implantao de um gigantesco
empreendimento imobilirio no Porto das Dunas.
296

157

Parceria com empresa que tem marca, ela quer aparecer com voc,
quando voc faz parcerias com os fundos de investimentos de
estrangeiros, ele quer s que o negcio acontea e d lucros, pra mim
a parceria ideal. Por que a marca da gente reina absoluta299.

Da mesma maneira que as grandes empresas nacionais, os fundos de investimento

tendem a investir em grandes empreendimentos, justamente porque a estruturao
do negcio tem custos fixos que no variam de maneira proporcional ao tamanho do
empreendimento. Logo, a ampliao da escala uma maneira de diluir parte destes
custos fixos, e gerar maior valorizao de capital.
O grande volume de recursos financeiros investidos nestes negcios e as regras de
controle impostas por estes fundos acabam por determinar a reestruturao das
empresas locais, como explica com clareza, um incorporador local, que j
desenvolveu parcerias com este tipo de fundos:
Eles no vm para negcios pequenos, por que so estruturas caras,
de controle, auditoria. Pra fazer um negcio acontecer tem dimenso
mnima. Por isso as empresas locais tm de se preparar para fazer
negcios grandes, porque no existem condies pra esses modelos
e arranjos para negcios pequenos300.

Este tipo de parceria, incialmente focada no desenvolvimento de empreendimentos

de interesse turstico, passou a ser direcionada a diversos tipos de empreendimento
do mercado imobilirio, fortalecendo a percepo do espao como lugar privilegiado
para o investimento do capital financeirizado, como informou superintendente da
Associao para o Desenvolvimento Imobilirio e Turstico do Nordeste Brasileiro
(ADIT)301:
Esses fundos esto querendo comprar parte das empresas ou parte
de empreendimentos, tanto para habitao popular como para a
classe alta. Dinheiro no falta, o que falta projeto bem estruturado

Por fim, fundamental destacar que as parcerias no se restringiram ao

protagonismo de capitais nacionais e internacionais, sendo bastante relevante o
direcionamento de capitais locais de outros setores da economia.
Reproduo da fala do proprietrio da incorporadora Terra Brasillis, que atua em sociedade com a paulista Tecnisa, em
entrevista concedida autora em fevereiro de 2009.
300 Depoimento do proprietrio de uma grande incorporadora local autora, em entrevista realizada em janeiro de 2009.
301 Em depoimento ao Jornal O Povo de 14 de maro de 2009, Peixoto Accyoli, superintendente da Associao para o
Desenvolvimento Imobilirio e Turstico do Nordeste Brasileiro(ADIT), afirmou que a inteno dos investidores estrangeiros
empregar imveis para todos os pblicos, da classe A classe E.
299

158

Dois grandes empresrios locais, assumiram grande importncia na produo

imobiliria em Fortaleza, sendo responsveis pela conduo de importantes
parcerias.
Em 2007, o empresrio Beto Studart fundou a incorporadora BSpar 302, que passou a
se associar com as mais fortes construtoras/incorporadoras da cidade 303 no
desenvolvimento de diferentes tipos de produtos imobilirios. Estas parcerias foram
fundamentais para consolidar a incorporadora BSpar como uma das empresas mais
relevantes do Mercado Imobilirio de Fortaleza.
A existncia de laos de amizade e parentesco304 com importantes empresrio do
setor, para alm da importncia econmica305 e poltica306 do proprietrio da BSPar
so fundamentais para a compreenso de sua rpida insero no mercado imobilirio
de Fortaleza e seu status de parceiro privilegiado. Reportagem de um jornal local 307
d destaque importncia que este empresrio passa a ter no setor:
Beto Studart, um dos mais talentosos empresrios do Cear, centra
seus investimentos em duas frentes: na incorporao e na construo
de imveis e no setor financeiro. No primeiro, em parceria com alguns
pesos pesados do setor, investe em projetos que atendem demanda
das diferentes faixas de renda. Em alguns canteiros de obra de
edifcios de apartamentos espalhados pela cidade de Fortaleza,
podem ser vistas placas com a sigla BS, o que, segundo os
corretores, sinal de que aquele empreendimento tem prazo para
terminar, tranquilizando quem comprou suas unidades [...]

Outro empresrio local que fortaleceu sua atuao no mercado imobilirio de

Fortaleza, principalmente atravs de parcerias, foi Ivens Dias Branco, controlador do
Grupo M. Dias Branco, um dos principais grupos do pas do ramo de massas e

Como parte de um Grupo, que articula atividades imobilirias e financeiras. A descrio das empresas do Grupo est no
site: http://www.bsparincorporacoes.com.br/sis.interna.asp?pasta=1&pagina=144. Acessado em 20 de julho de 2009.
303 Entre os parceiros esto a C.Rolim Engenharia, Diagonal, Magis e Rossi, dentre outras, como informado pelo Jornal O
Povo em 15 de maro de 2011.
304 Borzacchiello, em entrevista autora em maio de 2011, destacou os diversos laos entre diferentes grupos da elite
cearense, fundados pela convivncia em ncleo social restrito, por amizades feitas durante o perodo da faculdade ou na vida
poltica. No caso da parceria com a empresa Magis, vale destacar a relao de Pai e Filho.
305 A fora econmica de Beto Studart (proprietrio da BSpar) vincula-se a sua forte capitalizao derivada da venda da
Agripec vendida em 2007 para a multinacional NUFRAM. Esta empresa de defensivos agrcolas se destacava como uma das
20 maiores empresas do Cear, e teve em 2006, um faturamento lquido de mais de 360 milhes de reais, segundo Relatrio
da Bovespa, relativo ao ano de 2006.
306 Beto Studart foi candidato vice-governador na chapa de Lcio Alcntara nas eleies de 2006. Junto com Amarlio
Macdo foi um dos fundadores, ao lado de Tasso Jereissati, do Movimento das Mudanas, em 1986, que daria origem ao
Governo das Mudanas.
307 A reportagem do Jornal Dirio do Nordeste de 05 de abril de 2011.
302

159

biscoitos308. A diversificao dos negcios do Grupo, evidente nos ltimos anos,

mostra o direcionamento do capital para importantes investimentos no espao. Hoje,
a famlia Dias Branco dona de um terminal porturio em Aratu, na Bahia, constri
uma fbrica de cimento em Quixer (CE), tem uma construtora regional de alto
padro (Idibra), dois hotis em Fortaleza e uma das acionistas do maior
empreendimento hoteleiro da Amrica Latina, o Aquiraz Riviera, em construo no
litoral cearense. A aposta do empresrio que no futuro estes empreendimentos
possam gerar tanto dinheiro quanto a sua indstria309.
Dias Branco atua desde incio da dcada de 70 no mercado imobilirio de Fortaleza,
por meio da construtora Idibra. Alm de sua grande capacidade econmica, Ivens
Dias Branco na atualidade um dos principais proprietrios de terra em Fortaleza e
em sua Regio Metropolitana310, o que o torna um parceiro privilegiado.
Com a abertura de capital do Grupo, o empresrio constituiu um fundo de
investimentos, o Dibra Participaes que, embora mantenha seu foco principal nos
negcios tradicionais do Grupo, passou atuar no mercado imobilirio e em
investimentos na rea de infraestrutura311.
A partir da, o fundo Dibra Participaes firmou parcerias com grupos estrangeiros 312
e com empresas locais e nacionais313 para o desenvolvimento de grandes

A M. Dias Branco foi fundada h mais de 60 anos e atua na fabricao, comercializao e distribuio de produtos
alimentcios derivados do trigo. lder nacional nos mercados de biscoitos e de massas no Brasil, em termos de volume de
vendas (em toneladas) e em faturamento (em R$), segundo dados da AC Nielsen, de acordo com dados encontrados no site da
empresa em seu perfil corporativo - www.mdiasbranco.com.br.
309 Reportagem do Jornal O Estado de S. Paulo do dia 16 de agosto de 2010 d destaque ao Grupo, sua diversificao e
crescimento. A reportagem apresenta ainda trecho de entrevistas com o empresrio em que este afirma sua aposta nos novos
negcios: A ideia que esses negcios possam gerar tanto dinheiro quanto a M. Dias Branco no futuro. O Grupo em 2009
faturou R$ 2,3 bilhes e teve um lucro de R$ 346,4 milhes.
310 Ivens Dias Branco proprietrio de importantes reas de expanso no municpio de Fortaleza. Com a PMF chegou a
assinar uma operao urbana consorciada para o desenvolvimento de importantes mudanas estruturais em um grande
loteamento no antigo bairro Dunas, que posteriormente foi segmentado e deu origem ao bairro M.Dias Branco, em homenagem
a seu pai. A operao urbana, por no se enquadrar com o Plano Diretor, no chegou a ser implantada. Ivens Dias Branco
tambm proprietrio de uma grande gleba no municpio de Eusbio, que caracterizado pela forte presena de condomnios
fechados.
311 Reproduzimos aqui a descrio do fundo presente num dos empreendimentos imobilirios desenvolvidos na cidade de So
Luiz: A Dias Branco Administrao e Participaes Ltda (DIBRA) atua no mercado com investimentos diversificados em portos
(descarregamento e exportao de commodities), imveis, hotis, postos de combustveis, indstria de cimento e incorporao
imobiliria. Na rea da construo civil, a DIBRA participa de empreendimentos atravs da Idibra Participaes Ltda., empresa
com 42 anos de atuao no mercado imobilirio. Esta ramificao do grupo se destaca pela utilizao de novas tecnologias e
conceitos imobilirios; projetos modernos, funcionais e ecologicamente corretos e por um sistema nico de personalizao,
sempre atento s exigncias do novo perfil do consumidor. Com o esprito empreendedor, a DIBRA consolida parcerias
norteadas pelos princpios de inovao e qualidade, que agreguem valor aos seus negcios.
312 Como no caso do empreendimento Aquiraz Riviera. De acordo com a Revista Construo Mercado, n.79, de fevereiro de
2008, o Aquiraz Riviera um dos principais empreendimentos tursticos do Cear, com valor total estimado em US$ 350
milhes. O projeto desenvolvido pelo Consrcio Luso-Brasileiro Aquiraz Empreendimentos Tursticos SA, composto pela
empresa cearense M. Dias Branco e pelos portugueses Cear Investment Fund - Fundo Imobilirio, Grupo Hoteleiro Dom
Pedro e Solverde (diviso de turismo do grupo Industrial Violas com a concesso dos Cassinos do Algarve). O empreendimento
possui uma rea total de 300 hectares, sendo 1.800 metros de frente para o mar e rea hoteleira dividida em oito lotes de
quatro hectares em primeira linha da praia.
308

160

empreendimentos,

alm

de

financiar

empreendimentos

desenvolvidos

pela

construtora do Grupo (Idibra).

Embora as parcerias no sejam exclusividade dos grandes incorporadores e
investidores, esta articulao configura-se como importante instrumento de
centralizao do capital, responsvel pela viabilizao dos maiores empreendimentos
de Fortaleza, aspecto muitas vezes exaltado em jornais e nos materiais publicitrios.
Ao aprofundarmos as pesquisas sobre o processo de constituio destas parcerias,
descobrimos uma srie de conflitos envolvidos, revelando a prpria complexidade do
setor imobilirio, constitudo de fraes de classe, que muitas vezes competem entre
si (GOTTDIENER, 1997, p. 268).
Quando indagados sobre o tema parcerias, alguns incorporadores mostraram de
maneira muito clara desvantagens evidentes em determinados arranjos e deixaram
escapar em vrios momentos uma srie de disputas e conflitos de interesses
existentes entre os diferentes incorporadores que atuam no setor.
Atravs das entrevistas realizadas a diferentes incorporadores de Fortaleza,
constatamos que muitas empresas nacionais ao procurarem parceiros propunham
condies bastante desvantajosas, interessando-se apenas pelo controle financeiro
do negcio, como nos indicou um dos diretores de uma das grandes empresas locais:
Todas elas estiveram no escritrio e insistiram em fazer parceria,
mas o que a gente sentiu que ela no agregava pra gente, eram
obras pontuais [...] Mas o que eles queriam? Chegar aqui em
Fortaleza, pegar uma marca nossa, que j consolidada aqui, fazer
uma parceria, dando 5, 10%, ficando com o resto todo, ficando com o
controle acionrio, ficando com os recebveis, e olha que eles tm
uma expertise muito grande, mas o que ele queria deixar para a gente
era a construo que ..., digamos, o osso do negcio314.

As desvantagens das parcerias so tambm colocadas pelas empresas nacionais,

que se queixam da diviso do lucro e de dificuldades de gesto, face diferena das

Como no caso do empreendimento Bairro Alto das Dunas e do Riviera Beach Place Golf Residence. No primeiro
empreendimento a parceira entre DIBRA participaes e as empresas Rossi e Diagonal, cuja discusso sobre parceria j foi
desenvolvida anteriormente. O empreendimento Bairro Alto das Dunas tem VGV projetado de 54,5 milhes de reais. A 1 fase
do empreendimento ter 140.000m. So previstos o total de 15 blocos, formados por casas residenciais com 10.000 m. No
segundo empreendimento a parceria com a Mota Machado, tratando-se de um condomnio residencial de luxo, composto por
174 apartamentos, que sero construdos dentro do complexo turstico, em Aquiraz, com VGV projetado de 110 milhes de
reais.
314 Diretor de uma grande empresa de incorporao/construo local, em entrevista autora em setembro de 2010.
313

161

estruturas das empresas, como nos foi relatado pelo gestor de uma empresa
nacional315:
Na verdade, um negcio dividido por dois. [...] E tem as
dificuldades sim de parceria, mtodo de trabalho diferente, a
construo tradicionalmente a empresa de um homem s, muito
forte a identidade das empresas e isso a realidade em qualquer
construtora mdia do Brasil, acaba-se tendo um choque de uma
empresa profissionalizada como a nossa, com uma empresa mais
familiar, local.

Ao

mesmo

tempo,

empresas

nacionais

que

procuraram

desenvolver

empreendimentos em Fortaleza de maneira independente, sem parcerias fortes,

passaram por dificuldades, que em alguns casos determinaram o recuo destas
empresas316. A partir de 2009, quando algumas destas empresas decidiram retornar
para Fortaleza, optaram por parcerias317, como se estas ampliassem as chances de
sucesso do empreendimento.
As dificuldades de insero no mercado imobilirio de Fortaleza tornam-se evidente
na fala de um gestor de uma empresa nacional, que considera o mercado de
Fortaleza muito fechado:
Eu acho o mercado de Fortaleza muito diferente do Brasil inteiro, at
de cidades como Natal, So Luis. um mercado bastante fechado
para as incorporadoras do sul e sudeste. S a MRV e a Rossi esto
aqui, quase todo mundo foi enxotado, no conseguiu entrar. As que
entraram em carreira solo, ou a parceria no deu certo, quebraram a
318

cara

A ideia de um mercado fechado tambm pode ser percebida na fala de um

incorporador local319, que embora recentemente inserido na produo imobiliria e

Em entrevista autora em setembro de 2010.

De acordo com a revista Construo Mercado, n.115, Abril de 2010: Houve vrios insucessos em Fortaleza devido crise
econmica e erros de equalizao entre produto, preo e o mercado local. Em 2008, alguns empreendimentos foram lanados
e, em seguida abortados. Algumas grandes incorporadoras deixaram de atuar na cidade. O que aconteceu foi uma adequao
do mercado, e agora est havendo uma retomada.
317 Este o caso da Cyrela, que voltou a atuar em Fortaleza em 2009, em parceria com a empresa Marquise, e a Helbor, que
voltou a atuar com a construtora Caltech. Ambas construtoras /incorporadoras tem produo destacada no mercado imobilirio
de Fortaleza.
318 Essa entrevista foi realizada pela autora em setembro de 2010. Aps esse perodo, muitas das empresas que enfrentaram
dificuldades em desenvolver lanamentos sozinhas voltaram a desenvolver novos lanamentos com parcerias locais. Um
desses casos a empresas Cyrela, associada empresa Marquise, outro caso a empresa PDG, que firmou parceria com a
Imobiliria A Predial.
319 Depoimento de diretor de uma incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010.
315
316

162

atuando em parceria com uma empresa nacional, ressalta os esforos desenvolvidos

no sentido de dificultar o avano de novas incorporadoras nacionais:
Mas a nossa estratgia, melhor mesmo, no deixar [sic] elas
chegarem. No que a gente vai conseguir empatar, mas a gente
pode, por estarmos aqui, sermos locais do mercado, termos um
parceiro nacional forte, e conhecer bem e sermos bem conhecidos
dentro do mercado, a gente pode dificultar a chegada, impedir nunca,
comprando os bons terrenos que ela quer comprar e eu tambm
quero.

Em sua fala, o sentimento de pertinncia ao mercado e a importncia de ser local e

bem relacionado so colocados como pressupostos que determinam condies
privilegiadas para apropriao da terra. dentro desta lgica que possvel
compreender porque as empresas locais de incorporao, mesmo no tendo tradio
no mercado imobilirio, ao se inserirem na produo imobiliria fortemente
capitalizadas conseguiram expandir-se com muita facilidade a partir da transferncia
de capitais de outros setores da economia e do desenvolvimento de parcerias com
empresas locais e nacionais320.
Para as empresas nacionais, por outro lado, a parceria com empresas locais parece
estar implcita como condio para insero no mercado imobilirio de Fortaleza,
mais do que representar um meio para viabilizar o desenvolvimento da construo ou
para ampliar o conhecimento do mercado local.
Examinemos aqui as vantagens particulares que diferenciam a obteno de ganhos
em cada uma destas empresas.
As empresas locais de incorporao apresentam-se como meio privilegiado de
reproduo de capital no setor imobilirio por serem capazes de obter vantagens
urbanas e garantir privilgios especficos em detrimento de agentes no relacionados
s dinmicas de produo da cidade. Estas vantagens e privilgios dos agentes
locais baseiam-se nas relaes de maior proximidade com os proprietrios de terra,
com a burocracia administrativa e com os polticos locais. Alm disso, a prpria
relao com o conjunto de agentes direta/indiretamente relacionados ao setor
imobilirio local torna-se um aspecto importante para consolidar as relaes de
produo e comercializao, dada a tendncia de flexibilizao que estes processos
passam a assumir, se distanciando da prtica tradicional da indstria da construo.
Esse o caso da empresa Magis, que j comentamos aqui, que atua no segmento econmico em parceria com a empresas
MRV, e no alto-padro com a BSPar, outra incorporadora recm inserida no mercado imobilirio.
320

163

J as empresas de incorporao nacionais, por serem bastante capitalizadas e

atuarem num nmero maior de mercados com volumes de produo globalmente
muito superiores, tendem a atingir custos de produo menores. Por sua larga escala
de atuao, por vezes esto dispostas a assumir margens de lucro menores como
importante instrumento de concorrncia. Ao mesmo tempo, so responsveis pela
intensificao da utilizao de mecanismos de marketing, visando diferenciao dos
produtos, de maneira a garantir maior velocidade de venda e elevao dos preos
dos imveis.
A abertura de capitais destas empresas foi determinante em sua reestruturao,
visando o alcance de estruturas mais flexveis, que permitissem ao mesmo tempo a
reduo dos custos administrativos e a ampliao do controle sobre um volume de
produo globalmente superior. Os sistemas de gesto informatizados adotados por
estas empresas garantiram o controle geral dos processos produtivos sem a
necessria relao direta com os mesmos. Ao se expandirem geograficamente
tendem a influenciar a reorganizao dos mercados locais acirrando as condies de
competitividade.
Embora tenha ficado evidente que a expanso das grandes incorporadoras nacionais
para Fortaleza tenha ido contra o interesse de diversos agentes locais, a parceria
entre grandes incorporadoras torna-se prtica corrente, ampliada ainda mais a partir
de 2009. No contexto de forte retomada do crescimento da produo, verificou-se a
chegada de novas empresas nacionais e o desenvolvimento de novas parcerias,
reforando a articulao entre grandes empresas locais e grandes empresas
nacionais.
A articulao destes agentes atravs de parcerias, aparentemente contraditria por
significar a diviso de lucros e disputa de interesses, permite condio privilegiada de
reproduo do capital no setor, por conjugar vantagens particulares na obteno de
ganhos inerentes a cada um dos agentes envolvidos. Como a ampliao dos ganhos
destes agentes est articulado valorizao imobiliria, uma das consequncias
potenciais desta estratgia a ampliao da valorizao imobiliria em Fortaleza,
que procuraremos discutir quarto captulo.
De uma maneira geral, esse conjunto de novidades identificadas no mercado
imobilirio de Fortaleza, em relao a seus agentes e prticas, tende a contribuir para
o fortalecimento da incorporao e para ampliao do capital investido no setor
imobilirio da cidade. Essas mudanas parecem indicar tambm o estabelecimento
de novas relaes de produo no setor, que procuraremos examinar a seguir.
164

3.2 Mudanas nas relaes de produo no setor

O fortalecimento de grandes grupos imobilirios de incorporao e a intensificao de
parcerias coincide com mudanas significativas nas relaes de produo.
Para Topalov (1978), o incorporador aparece cumprindo duas funes econmicas:
liberar o terreno e pagar as empresas de construo. A formao da taxa de lucro
deste agente, segundo o autor, est baseada em sobrelucros localizados obtidos
pela transformao do uso da terra (a renda da terra obtida pela compra do terreno
no incio de uma operao), e por um lucro mdio, obtido enquanto capital comercial
que acelera a rotao do capital industrial (TOPALOV,1978, p .113).
Essas observaes embora sejam vlidas, so limitadas quando se considera a
totalidade e complexidade de relaes sociais envolvidas na produo imobiliria na
atualidade, quando se verifica um conjunto de mudanas no processo de formao,
realizao e distribuio da valorizao imobiliria.
Quando se observa as relaes da produo imobiliria estabelecidas sob o domnio
da incorporao em Fortaleza, percebe-se de uma maneira geral o acirramento na
disputa sobre apropriao da terra, a subordinao da atividade da construo, a
intensificao da utilizao das estratgias de marketing e a acelerao da
comercializao dos imveis.
Considerando as limitaes de estruturar uma observao sobre as relaes de
produo a partir de seus agentes321, procuraremos investigar o conjunto de
mudanas a partir do exame das relaes em cada uma das etapas especficas
envolvidas em uma operao imobiliria, tendo como referncias as dinmicas
observadas em Fortaleza no perodo entre 2007 e 2010. A partir da prpria fala dos
agentes, identificamos na atualidade quatro etapas fundamentais na realizao de
uma operao imobiliria: a apropriao do terreno, a concepo do empreendimento
imobilirio, a construo e a comercializao.
Na observao de cada uma destas etapas, fica evidente o protagonismo da
empresa de incorporao, influenciando a reorganizao dos agentes e a hierarquia
entre os mesmos, como procuraremos detalhar a seguir.

Haveria, segundo Topalov (1974), uma limitao de se estudar empiricamente as operaes imobilirias a partir de seus
agentes, pelo fato de que no curso da histria estes agentes se transformariam (TOPALOV, 1974 , p.101).
321

165

3.2.1 Apropriao do terreno

A disputa pela terra foi particularmente acirrada no momento de chegada das
incorporadoras nacionais em Fortaleza, pois estas tiveram como estratgia de
atuao a formao de bancos de terra. Bastante capitalizadas, as empresas
nacionais precisavam de terra para lastrear a projeo de seus VGVs de maneira a
apresentarem expectativa de crescimento a seus acionistas, e sustentarem o ciclo de
valorizao de suas aes. Tal estratgia teve um impacto significativo na elevao
do preo da terra em Fortaleza, que de acordo com o discurso dos agentes locais
comeava a inviabilizar novos empreendimentos:
No ano de 2007 todas as grandes construtoras do pas aportaram em
Fortaleza e em outras capitais do nordeste fazendo landbanks e
preparando lanamentos. Um terreno que custava 100 reais o m,
rapidamente passou pra 150, 200 reais. Eles tiveram uma valorizao
no primeiro semestre de 2008, nunca inferior a 100%, tomou uma
proporo, que estava comeando a se inviabilizar empreendimentos,
mesmo com uma quantidade grande de unidades no mesmo
terreno322.

Com a crise de 2008 e o recuo de alguns dos investimentos destas grandes

empresas, se presenciou a normalizao do mercado de terra, segundo os agentes
locais. Esse movimento de recuo dos preos de terrenos e mesmo de interesse da
compra dos terrenos foi relatado em vrias entrevistas:
Com a crise, 100% das negociaes de terreno que estavam
havendo naquele momento pararam. Todas as construtoras pararam
de comprar 323.
Eles tinham de gastar rpido para dar satisfao para os analistas.
Compraram muitos terrenos aqui e inflacionaram o mercado. Agora os
terrenos j esto tudo caindo

324

A atuao das grandes empresas ilumina a importncia que o capital financeiro

passa a ter no setor na determinao de intensas e rpidas flutuaes do preo da
terra. No contexto da crise, constata-se a transformao das condies gerais
(externas ao setor) que suportavam a valorizao imobiliria e a promessa de

Depoimento de Diretor Comercial de uma empresa de imveis em entrevista autora em janeiro de 2009.
Entrevista com Diretor de uma grande Imobiliria local em janeiro de 2009.
324 Entrevista com Diretor de uma grande Incorporadora local em janeiro de 2009.
322
323

166

realizao futura de grandes ganhos setoriais. A incerteza sobre as vendas dos

imveis pe em questo a continuidade da produo e a necessidade de
imobilizao de capital na terra, determinando o rpido recuo do capital financeiro,
que tem como marca a grande mobilidade e a procura contnua por condies de
maior rentabilidade.
Os terrenos se mostraram os ativos mais vulnerveis entre crescimento e crise por
serem os nicos ativos reais que representavam a projeo de ganhos imensos.
Estas dinmicas permitem iluminar as condies especficas de formao da
valorizao imobiliria e a importncia do capital fictcio na produo imobiliria,
como procurou mostrar Tone (2010, p.61):
Essa valorizao particular, com fonte tanto nos processos no
interior de sua unidade produtiva e, sobretudo, nos processos
externos, em diferentes tempos (inclusive no futuro), reserva
apropriao do espao, mesmo pela simples reteno de carter
improdutivo especulativo, a possibilidade de funcionar como capital
fictcio. Como um novo investimento, necessariamente deve-se
considerar o preo da terra em crescimento, ou seja, deve-se
pressupor um valor acrescido por um preo, a ser realizado no
mercado futuro (TONE, 2010, p.61).

Essa dinmica de crescimento expe ainda uma contradio intrnseca

valorizao imobiliria, que ao impulsionar a elevao do preo dos terrenos, o
coloca como aparente barreira reproduo de capital no setor. Essa barreira
superada por uma reimposio constante de novas estratgias no sentido de manter
em crescimento os preos dos empreendimentos imobilirios. Afinal, o preo da
terra um pressuposto que antecede produo imobiliria e dela no participa, mas
que precisa ser reposto no preo final do produto imobilirio.
O terreno como barreira reproduo do capital, pelos seus elevados preos,
tambm contornado com a flexibilizao das relaes em torno da propriedade do
terreno. Com a dinamizao do setor, a partir de 2009, observamos que para alm da
permuta, prtica comum no mercado local, torna-se comum participao dos
proprietrios de terra como parceiros no negcio imobilirio.
A retomada das condies de produo do setor, em grande medida pautada pelo
incentivo do poder pblico325, reimps na produo do espao as condies de
Atravs do Programa Minha Casa, Minha Vida e de outros benefcios como a reduo de impostos sobre os materiais de
construo. O apoio do Estado produo imobiliria ser explorado com maior detalhe no quarto captulo.
325

167

formao da valorizao imobiliria, refletindo em um novo movimento de elevao

dos preos dos terrenos e acirramento da competividade em torno da propriedade
destes.
A competitividade ficou muito evidente em vrias falas dos agentes locais, que
exaltam relaes de cooperao em vrias atividades, menos na relao com a
apropriao da terra. S somos concorrentes em um item, esse sim, a gente briga
de foice, a aquisio do terreno, nos relatou o diretor de uma grande empresa
local326.
Essa condio de competitividade, especificamente imobiliria, refora a prtica do
planejamento da apropriao de terrenos327 e o poder dos grandes proprietrios de
terras locais, que se tornam parceiros privilegiados das incorporadoras 328.
A importncia destes proprietrios refora o carter patrimonialista das elites
cearenses, mesmo quando estas se destacam em outros setores econmicos, como
o fabril. Essa caracterstica relevante ficou evidente na atuao de dois grandes
grupos empresariais locais: o grupo M. Dias Branco, como j comentamos, e o Grupo
Jereissati329.
Os incorporadores locais tambm procuraram atrair diversos tipos de investidores
com a promessa de grande rentabilidade do capital, estando motivados pela
necessidade de mobilizar grandes quantias de recursos na etapa inicial do
empreendimento. O financiamento bancrio para a compra de terrenos bastante
limitado, o que leva a esses incorporadores oferecerem condies privilegiadas a
investidores que aportam recursos para a compra dos terrenos330.

Em entrevista autora em setembro de 2010.

A fala de um dos nossos entrevistados ilustra a necessidade do planejamento da compra como uma condio para a
viabilizao dos empreendimentos: Devemos fechar o ano de 2010 com um bom volume de terrenos j comprados preparando
para 2011, porque na verdade voc compra com um ano pra frente. Voc nunca pode depender de compra de terreno no
mesmo ano, pra lanar no mesmo ano
328 Embora o quadro de concentrao excessiva de terra, identificado no momento da expanso urbana de Fortaleza, tenha se
modificado, ainda persiste em reas especficas o controle por grupos familiares, que em muitos casos, foi resultado de
reteno especulativa de terrenos, seja atravs de lotes individuais por pequenos investidores, seja pela suspenso da venda
de loteamentos inteiros por parte dos loteadores, que no encontravam naquele momento condies satisfatrias de venda.
329 Geraldo Jereissati, presidente da Imobiliria Jereissati, em entrevista ao jornal Dirio do Nordeste de 16 de junho, de 2011,
ao falar do Lanamento do Empreendimento Morada das Flores, em parceria com a Incorporadora Rodobens, revela sua
misso de articular terra e capital Quando terminaram as obras de ampliao do Iguatemi, em 2004, recebi a misso de fazer
um balano dos terrenos do Grupo e procurar a maior vocao de cada um. Desde que vimos este terreno, percebemos que
sua melhor vocao era residencial, mas na poca, 2005 e 2006, no havia grandes projetos de habitao popular no Brasil.
Quando as grandes incorporadoras comearam a abrir capital e investir em moradias para a Classe C, recebemos muitas
propostas. Foi ento que conhecemos o projeto Rodobens.
330 A insero de pequenos investidores foi relatada pelo Diretor de uma grande incorporadora local, em entrevista autora em
setembro de 2010: Mas o que a gente tem notado tambm, que os investidores, os pequenos investidores esto se voltando
tambm para o mercado Imobilirio. Ento, gente que fazia especulao em bolsa, aplicava em fundos, aplicaes financeiras,
hoje esse pessoal est migrando para o mercado imobilirio. Ento est havendo uma procura muito grande de pequenos
investidores, gente que tem meio milho de real, que confiando na empresa, ele acaba aportando na ajuda da compra de
326
327

168

No caso de construo em reas consolidadas, a estratgia de apropriao da terra,

baseada na compra de um conjunto de casas e no remembramento do lote, se
transforma em um exerccio de convencimento aos proprietrios individuais das
vantagens de participao no negcio imobilirio, convencimento que encobre uma
ameaa de isolamento ao se fechar a cadeia dos participantes do negcio.
Voltaremos a esta questo quando abordarmos as relaes espaciais no Captulo 04.
O reforo da forma incorporao na produo imobiliria impe propriedade da
terra uma nova condio, tornando mais evidente a transformao da relao capital /
propriedade privada da terra no contexto de domnio da incorporao imobiliria,
como foi evidenciado por Topalov (1979):
Com a incorporao imobiliria a relao capital e propriedade da
terra se invertem. A propriedade da terra torna-se um meio para a
valorizao do capital. E ser esse capital que determinar as
quantidades a serem produzidas (TOPALOV, 1979, p.144).

Essa percepo da centralidade do terreno evidente na prtica e no discurso do

incorporador de Fortaleza. O terreno a matria prima mais importante da
incorporao, nos relatou um incorporador quando indagado sobre o processo de
seleo de terrenos.
Cumpre ressaltar que a grande novidade trazida pelo fortalecimento da incorporao
em Fortaleza a extenso desta lgica para toda a cidade, na medida em que
qualquer terreno torna-se potencial para a valorizao do capital, como fica implcito
no discurso do gestor de uma empresa de incorporao nacional atuante em
Fortaleza331:
No existe terreno ruim. Tem terreno caro e terreno juridicamente
incomparvel

[sic].

Qualquer

terreno

voc

viabiliza

um

empreendimento, por mais popular que ele seja

terreno para a construtora, isto tem nos ajudado tambm. Pequenos investidores, pessoas fsicas, que confiam na Mota
machado, que tem relacionamento com a gente tambm. Esse pequeno investidor que estava sumido est voltando para o
mercado de novo. Agora, com as taxas baixa de aplicao, (eles) esto voltando, esto fazendo bons negcios, tanto pra eles,
que esto tendo bons retornos, como para as empresas que deixam de aportar dinheiro para comprar terreno.
331 Em entrevista autora em setembro de 2010.
169

3.2.2

A concepo do empreendimento Imobilirio

Na viso atual dos incorporadores de Fortaleza, a concepo do empreendimento

imobilirio corresponde fase de articulao entre um determinado terreno, um
produto, e um preo - descritos como um trip por um diretor de uma grande
incorporadora local332:
que o sucesso do empreendimento imobilirio est pautado num
trip, esse trip famoso em toda atividade333. Pra gente aqui, o trip
nmero 1 chama-se ponto, localizao, o ponto ele um trip
fundamental. O segundo p do trip o produto, o projeto, ento o
produto tem que estar muito afinado tambm, tem que ser um produto
que o mercado suporte. E o outro o preo. Esses trs - os que a
gente chama ponto, projeto e o preo - tm que estar muito alinhados,
se voc comear a desbalancear, uma localizao mais ou menos,
um preo bom e um produto bom, mas a localizao no , voc
comea a sentir que h uma velocidade de venda menor, j tem uma
dificuldade maior de vender.

Nesta etapa definido um conjunto de estratgias imobilirias no sentido de garantir

a ampliao do preo das unidades em relao a um preo mdio do mercado e a
acelerao da venda total do empreendimento. Essa preocupao em acelerar as
vendas, d relevo uma lgica financeira, onde a acelerao da reproduo do capital
se torna um imperativo.
Nesta perspectiva, o desenvolvimento da concepo do empreendimento imobilirio,
coordenada pela lgica da incorporao, tender a envolver a participao dos
profissionais que detm conhecimento do mercado, como corretores imobilirios,
profissionais de marketing e investidores, distanciando de uma viso tradicional onde
construtor e arquitetos detinham o controle da concepo. A ideia de articulao de
vrios saberes profissionais aparece na fala de um nossos entrevistados, quando
descreve esse processo de concepo:
uma mesa onde est envolvida, primeiro a parte tcnica nossa, a
parte dos arquitetos, o marketing, normalmente a gente contrata fora,
Em entrevista autora em setembro de 2010.
Cumpre ressaltar a influncia do marketing na fala dos incorporadores. No marketing a ideia dos Ps conhecida
internacionalmente. A referncia principal so os 4Ps (Product; Price; Promotion; Place). Por esse motivo, diversos pases
trataram de traduzir para o seu idioma, os 4 grupos, em palavras que mantivessem a grafia iniciada por P. Dessa forma, no
Brasil as palavras passaram a ser: Produto, Preo, Promoo e Praa (ou Ponto-de-Venda). Esses conceitos esto
desenvolvidos em livros como: KOTLER, Philip. Administrao de Marketing. So Paulo: Editora Atlas, 1998.
332
333

170

tem a agncia publicitria, o pessoal da ambientao do paisagismo,

o mercado imobilirio, atravs das imobilirias e dos corretores.
uma mesa redonda. Ento muito discutido, a gente tenta ser o mais
flexvel possvel nos projetos334.

A concepo do empreendimento, neste sentido, distancia-se de uma viso restrita

ao projeto arquitetnico, compreendendo o desenvolvimento de uma dimenso
simblica. na explorao do imvel enquanto bem simblico que o marketing passa
a agregar diferenciaes fundamentais aos empreendimentos imobilirios.

Essas

diferenas simblicas so particularmente exploradas no mercado residencial,

justamente por que est mercadoria est impregnada de significao simblica, como
procurou desenvolver Bourdieu (2006):
Enquanto bem material que se encontra exposto percepo de
todos (como o vestirio), e isto duravelmente, esta propriedade
exprime ou trai, de forma mais decisiva que os outros, o ser social do
seu proprietrio, os seus meios, como se costuma dizer, mas
tambm os seus gostos, o sistema de classificao que ele envolve
nos seus atos de apropriao e que, objetivando-se em bens visveis,
d lugar apropriao simblica operada pelos outros, colocados
desta forma em condies de o situar no espao dos gostos
(BOURDIEU, 2006, p.37).

Essa carga simblica da casa335 na interpretao de Bourdieu (2006), uma

elemento central para a compreenso da importncia que a publicidade assume
neste mercado imobilirio residencial:
A publicidade s to eficaz porque adula as disposies prexistentes para melhor explorar, submetendo o consumidor s suas
expectativas e exigncias sob a aparncia de os servir [...] Para esse
fim, recorre a efeitos que necessrio chamar, correndo-se o risco de
chocar, poticos[...] Ela mobiliza as palavras ou imagens capazes de
fazer ressurgir as experincias associadas casa de que se pode
dizer, sem contradio, que so comuns e singulares, banais e
nicas (BOURDIEU, 2006, p.43).

Para alm das caractersticas simblicas que so particulares da casa, deve se

ressaltar que o produto imobilirio se diferencia das demais mercadorias por permitir
Diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010.
Aqui utilizamos o termo casa, por que neste livro, As Estruturas Sociais da Economia, Bourdieu (2006) dedica-se a uma
anlise particular do mercado da casa, observando o processo de expanso deste mercado nos subrbios franceses nos anos
80.
334
335

171

uma dupla fetichizao, derivada de sua qualidade de objeto espacial, pertencente

a um lugar especfico. Assim no produto imobilirio podem ser exploradas
caractersticas simblicas relacionadas ao edifcio em si, bem como sua
localizao.
A vinda de grandes empresas nacionais para o mercado de Fortaleza torna mais
evidente a preocupao com o marketing. A insero de agressivo instrumental de
marketing apontada por diversos agentes locais como um dos principais
diferenciais destas grandes empresas nacionais.
Ao atuarem em Fortaleza, essas empresas introduzem sofisticados instrumentos de
marketing articulados a prpria concepo dos produtos imobilirios. Essa articulao
fica evidente na estratgia de uma empresa nacional, que associa uma plataforma
de marketing a cada um de seus produtos, como nos informou seu gestor336:
J na concepo do produto, na hora que o produto nasce a gente j
tem o que a gente chama de plataforma de marketing. Em funo de
cada produto. Se um produto residencial, estilo condomnio clube, a
a gente j tem uma campanha de marketing voltada para esse
produto, uma linguagem de marketing. A gente passa para as
agncias e diz, trabalhem com essas diretrizes. A a gente j tem o
tipo de imagem que usada, a paleta de cores, uma linguagem toda
prpria, j bem linkada [sic] com a identidade da empresa. Ento at o
marketing est cada vez mais padronizado.

Outro instrumento de marketing que ganha grande importncia na concepo do

empreendimento imobilirio so as pesquisas imobilirias que procuram aprofundar a
viso sobre o mercado, validando as ideias dos incorporadores e de seus
colaboradores, como nos foi descrito pelo diretor de uma grande incorporadora
local337:
Captou o terreno a gente comea a desenhar o que a gente vai fazer
naquele terreno, qual o produto que a gente vai lanar. A Tambm
entra a parte da expertise nossa, mas logo em seguida a gente entra
com a pesquisa imobiliria. Lana uma primeira ideia, escuta ideia
dos outros, e depois leva isso pra validar atravs das pesquisas. Aqui,
a gente faz a quantitativa e a qualitativa pra sentir. Tanto a gente faz

336
337

Em entrevista autora em setembro de 2010.

Em entrevista autora em setembro de 2010.

172

do produto, como do terreno em si, a gente s parte mesmo pra

lanar quando a gente tem a pesquisa... ..

Alm de identificarem interesses e gostos dos consumidores, as pesquisas tm um

importante papel na definio do preo dos empreendimentos, fundamentando a
lgica reversa tradicionalmente utilizada na produo imobiliria, revelada no
discurso de um agente do setor quando indagado sobre o modo na precificao dos
imveis338:
... costumamos chamar de trs para frente. Ou seja, em vez de fazer
o custo e depois jogar a margem, ns consultamos o cliente para
saber o quanto ele pode pagar e, s depois, desenvolvemos o produto
que caiba dentro do oramento [...] O preo do imvel sempre a
primeira coisa a ser definida, antes mesmo do apartamento ficar
pronto.

Atravs das pesquisas procura-se se captar o preo de mercado, a capacidade de

endividamento, e diferenciais nos empreendimentos pelos quais os clientes estariam
dispostos a pagar mais, entre outros aspectos. Esses elementos permitem
incorporadora explorar ao mximo a elevao constante dos preos dos imveis em
seus empreendimentos sem o comprometimento da velocidade de venda, ou seja, o
tempo de retorno do capital investido com sua mxima lucratividade.
Definido o preo do m das unidades residenciais, se projeta um Valor Geral de
Vendas (VGV), que compreende a somatria do valor potencial de vendas das
unidades que compem o empreendimento, significando o faturamento que se
espera daquela incorporao. Dentro desta perspectiva financeira de negcios, as
caractersticas do empreendimento, o pblico-alvo e os parmetros comerciais so
muitas vezes definidos a partir do VGV.
A presena das grandes incorporadoras exacerba essa lgica de maximizao dos
VGVs

339

, que repercute na procura de lotes com dimenses compatveis para o

desenvolvimento de grandes empreendimentos. O ganho em escala permitir

reduo

significativa

dos

custos,

principalmente

quando

se

intensifica

padronizao, particularmente evidente nos produtos para o chamado segmento

Waldir Sampaio, do setor de desenvolvimento de projetos da LM Desenvolvimento Imobilirio, em depoimento ao jornal

Dirio do Nordeste em 22 de novembro de 2008.
339Como j nos referimos, a adoo dessa estratgia pelas grandes incorporadoras nacionais deriva da importncia desse
mecanismo para garantir o valor das empresas de capital aberto e de suas aes, na medida em que os VGVs so
internalizados como parte da precificao das empresas.
338

173

econmico340. Essa equao permite margens de lucros maiores, ou condies

privilegiadas de competio nos diferentes mercados onde atuam.
A estratgia dos grandes VGVs por parte das empresas nacionais no comeo
percebida com certa ressalva pelo mercado local, por conta dos riscos inerentes aos
grandes empreendimentos, como afirma o diretor de uma grande empresa de
incorporao local341:
Por que as grandes quando vem de fora, o que elas querem gerar
VGV alto, porque so empresas que foram para a bolsa, fizeram
IPOs, e elas esto interessadas nos grandes VGVs [...] Ns fazemos
obras pontuais, com riscos menores, no fazemos grandes obras, no
fazemos bairros.

O desenvolvimento de parcerias e o aumento das condies de competitividade no

mercado imobilirio de Fortaleza tornaram o desenvolvimento de grandes
empreendimentos uma realidade tanto para os incorporadores nacionais como para
os incorporadores locais.
A fora da utilizao do termo VGV342, e sua disseminao em todo o mercado
imobilirio de Fortaleza, ilumina o enraizamento de uma lgica financeira, em que a
expectativa futura de realizao se converte em indicador de sucesso do
empreendimento, das incorporadoras e parcerias. Cumpre ressaltar, que apesar de
uma extensiva associao de empreendimentos a VGVs, este no constitui um
indicador de ganhos efetivos. VGV no receita, mas somente potencial de vendas.
A receita s acontece se houver mercado para o produto esclarece Rocha Lima Jr
(2008).
Com o reforo de uma lgica financeira fica evidente que a arquitetura perde relevo
na concepo do empreendimento imobilirio. Tende a tornar-se subordinada a um

A importncia deste nicho tem grande relao com a implementao do Programa Minha Casa, Minha Vida. O que se
percebeu em Fortaleza que as grandes incorporadoras (sejam nacionais ou locais) tiveram uma atuao destacada no
programa para as faixas de renda de 3 a 10 salrios mnimos. Nas faixas de 0 a 3 predominou a atuao dos pequenos e
mdios construtores.
341 Em entrevista autora em setembro de 2010.
342 Recorrendo a fontes como peridicos especializados e aos relatrios fornecidos pelas grandes empresas de capital aberto,
percebemos que o termo comea a ser utilizado nos finais da dcada de 1990, representando incialmente um indicador de
vendas realizadas, aparecendo em tabelas como representao de porcentagens de venda. A partir de 2005 (ano de abertura
de capital da empresa Cyrela) o termo passa a ser apresentado como vendas potenciais. A partir dos landbanks internalizados
por estas incorporadoras so projetados VGVs potenciais, que se tornam o grande mecanismo de ampliao dos preos das
empresas na Bolsa de Valores. No decorrer desta dcada percebe-se uma intensificao e mais uma transformao, os VGVs
passam a ser lanados, assim como os empreendimentos. Embora no se trate de uma pesquisa, ela parece nos dar pista de
uma articulao do termo com a lgica financeira que passa a predominar no setor, principalmente em suas grandes empresas.
340

174

conjunto de definies aportadas pelas pesquisas e pela expectativa de retorno

financeiro, que definem o pblico alvo e o tipo de produto.
neste sentido que a lgica de mercado padroniza a arquitetura e ao mesmo tempo
consolida a existncia de arquitetos de mercado, os quais no teriam restries
adequao do projeto s definies impostas pelas incorporadoras e se
especializariam neste sentido.
Essa redefinio do papel da arquitetura e dos arquitetos exposta claramente por
um incorporador local343:
...porque os produtos hoje esto se transformando em uma
commodity, os arquitetos que projetam os prdios so os mesmos, o
mesmo que faz pra gente faz pra A, faz pra B, faz pra C, so os
mesmos arquitetos que esto no mercado, os produtos esto muito
semelhantes...

Como muitas das incorporadoras que chegaram a Fortaleza trouxeram projetos

padres, os arquitetos locais ficam responsveis pela implantao dos edifcios e
desenvolvimento das reas externas.
Diante de um mercado onde a padronizao uma realidade, muitos dos diferenciais
que estes empreendimentos vo apresentar relacionam-se com os esforos na
valorizao das reas comuns. O projeto de arquitetura nesta perspectiva se
aproxima de um projeto urbano, consolidando uma transio na escala do desenho e
encobrindo o desprestgio do arquiteto na definio do espao da habitao. O
aspecto positivo que um maior cuidado com reas comuns poderia representar
representa na verdade a ruptura com os espaos urbanos, quando no o
descolamento desta realidade a partir da intensificao da suburbanizao, como
exploraremos no quarto captulo da Tese.

3.2.3 A construo
De uma maneira geral, a atuao das grandes empresas de incorporao na
produo imobiliria em Fortaleza influenciou a mudanas nas relaes de produo
nas construtoras de diversos portes. Muitos dos construtores que atuavam no
mercado na modalidade preo de custo passaram a se especializar no
desenvolvimento exclusivo da construo para estas grandes empresas. Num
343

Diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010.

175

cenrio de expanso de crdito e de um grande nmero de investidores interessados

no setor, esta modalidade praticamente extinguiu-se.
Essa especializao, no discurso de um incorporador344, revela a diferena do perfil
do incorporador e do construtor:
Algumas construtoras, deixaram de incorporar e se especializaram
na construo no participam mais no desenvolvimento do produto,
no sentido de participar da compra do terreno da Incorporao,
comercializao. S constri. Questo do foco, elas elegem como
core business a construo. Para voc ser incorporador, voc tem
que ter uma veia de empreendedor muito forte. Empresas que no
tem empreendedor fracassam...

A diferena entre os grandes incorporadores e construtores tambm se expressa em

diferenas em termos de produtos e localizaes na cidade. Os construtores de
menor porte tendem a ocupar determinados nichos, como nos explicou um de nossos
entrevistados.
Os pequenos e mdios construtores continuam tocando seus
empreendimentos dentro de uma linha mais tradicional. Voc no v
grandes incorporadores tocando obras de 40 unidades. O mercado
tradicional de uma torre, dois edifcios, 72 m, no foi atingido pelos
grandes incorporadores. Os grandes incorporadores se instalaram
nas reas de expanso da cidade, com projetos grandes, 200, 400,
500 unidades 345.

Dentro desta nova lgica de produo, a subordinao da construo incorporao

evidente. A separao entre estas duas atividades e o domnio da incorporao
foram percebidos a partir dos discursos dos agentes, que tendem a considerar a
construo uma atividade menos importante, reduzindo-a a um servio contratado
pelo incorporador, posio claramente expressa na fala de um incorporador346:
O construtor um prestador de servio. O incorporador aquele que
compra o terreno, desenvolve o produto, vende, ele faz o processo. O
construtor presta o servio para entregar o que foi desenvolvido
anteriormente.

Depoimento de diretor de uma imobiliria local em entrevista autora em janeiro de 2009.

Depoimento de diretor de uma grande incorporadora quando perguntado sobre o lugar das pequenas e mdias empresas de
construo em entrevista autora em janeiro de 2009.
346 Depoimento de diretor de uma imobiliria local em entrevista autora em setembro de 2010.
344
345

176

Nessa nova posio da construo no processo de produo imobiliria modificam-se

as condies de explorao dos trabalhadores347, tornando-as menos evidentes e
mascaradas pela intensificao da flexibilizao do processo produtivo. A relao
definida entre incorporadores e construtores, normalmente pr-estabelecida de
maneira temporria no mbito da SPE348, tende a remunerar a construo com um
lucro mdio349.
Esse processo geral tende a variar nas operaes imobilirias de acordo com o tipo
de produto que est se desenvolvendo, exacerbando que no existe uma tendncia
de especializao da produo por parte das incorporadoras, e sim relaes
diferenciadas de produo conforme o produto.
Nos produtos para o chamado segmento econmico que passaram a ser bastante
representativos na produo total350 a construo tem peso decisivo. Seguindo a
estratgia das grandes incorporadoras de capital aberto, as incorporadoras locais, ao
direcionarem sua produo para o segmento econmico, optaram por constiturem
construtoras ou comprarem construtoras existentes, que passaram a fazer parte do
grupo de incorporao, mesmo representando uma entidade jurdica independente.
Nesses produtos, a ampliao dos ganhos relaciona-se em grande medida com a
reduo de custos na construo. De acordo com Rocha Lima Jr.351, a participao
dos custos de construo no preo dos empreendimentos direcionados para uma
renda mdia baixa352 chega a 65%, enquanto que num produto direcionado a classe
renda mdia alta353 essa proporo reduzida para 42%. Nos empreendimentos do
segmento econmico as possibilidades de se explorarem diferenciais no produto e
em seus smbolos so limitadas pela prpria capacidade de endividamento dos
consumidores, que tendem a definir suas escolhas fundamentalmente em funo do
preo. Da o interesse do incorporador deter o controle direto da construo como
meio de se apropriar do lucro mdio dela advindo e explorar a escala, a
Embora no seja o foco desta discusso, ficou claro no discurso dos agentes imobilirios que existe uma preocupao no
isolamento jurdico da unidade de produo, agora transformada numa SPE - que se extingue aps a finalizao da obra. No
interessa empresa ter vnculos diretos com os trabalhadores da construo civil. Para as grandes empresas, mais
interessante que a construtora contrate todos os trabalhadores, evitando custos adicionais e trmites burocrticos derivados de
processos trabalhistas. Nesse sentido, os trabalhadores passam a responder a pequenas empresas de construo, onde as
condies de trabalho so mais precrias.
348 A partir do exame do texto de alguns contratos e dos relatos dos entrevistados essa relao se mostrou como a mais
comum. Em alguns contratos so previstos bnus caso a construtora aumente a produtividade.
349 Tal impresso extrada do prprio discurso dos incorporadores, em frases soltas em suas falas: O construtor um
prestador de servio; O mais importante a incorporao, no tenho a menor dvida. Mas a construo uma prestao de
servio que vai estar sempre gerando valores financeiros.
350 Este assunto ser abordado com mais detalhe no quarto captulo da tese.
351 Esses dados foram apresentados na Revista Construo Mercado, n.91, de fevereiro de 2009, na reportagem: Real estate
do marketing engenharia de produto.
352 Definida pelo autor como o pblico com remunerao at R$ 2.000,00.
353 Definida pelo autor como o pblico com remunerao at R$ 15.000,00.
347

177

padronizao, e o tempo de desenvolvimento dos projetos como mecanismos de

ampliar seus ganhos.
O grande crescimento do setor imobilirio residencial, acompanhado por uma
expanso simultnea das obras pblicas354, determinou uma grande disputa por
insumos e mo de obra.
Este esgotamento das condies de produo da construo mostrou a centralidade
do trabalho, obscurecido pela exacerbao de condies externas na formao da
valorizao imobiliria. Em abril de 2011, o setor imobilirio enfrentou uma forte greve
dos trabalhadores da construo civil, fortalecidos pelo aquecimento do mercado e
por uma carncia de mo-de-obra no setor. Esta greve iluminou as contradies do
processo produtivo, no qual o aumento de lucratividade do setor pode reverter-se em
maior explorao dos trabalhadores, como revelam os depoimentos de lderes
sindicais envolvidos na greve:
A construo civil cresceu, mas a explorao dos trabalhadores
aumentou ainda mais. E tambm teve aumento no ndice de
acidentes355
Hoje tem trabalhadores sendo levado em caamba, jornada de
trabalho em excesso, alimentao de baixa qualidade. Isso hoje em
dia impensvel 356

O reforo da luta de classes, direciona a ao dos empresrios para a flexibilizao

da produo no setor e para a formao" de novos trabalhadores. Foi evidente em
todo este perodo a ao do Sinduscon-Ce no sentido de ampliar a disponibilidade de
trabalhadores, atravs de significativos esforos no desenvolvimento de treinamentos
de trabalhadores e na realizao de feiras de empregos, contribuindo para a reduo
da presso de reivindicaes salariais e melhores condies de trabalho.
No momento de grande aquecimento do mercado quando se reforou a
concorrncia por materiais e equipamentos e pela mo de obra disponvel - o controle

A fala do Presidente do Sinduscon-Ce em entrevista a Revista Construo Cear (Ano I Edio 1 de 2010) ilustra esse
contexto: Foram duas grandes mudanas no mercado. No imobilirio, tivemos um pr-aquecimento at julho de 2008 quando
veio a crise financeira mundial, at janeiro de 2009, quando o mercado comeou a melhorar. Em julho de 2009, vivia-se um
novo aquecimento. Agora, no comeo de 2010, o setor no est mais nem em aquecimento. Est pegando fogo devido ao
volume de obras tanto imobilirias e incorporao, como obras pblicas. O governo do Estado represou uma srie de
investimentos que desaguou em dezembro de 2009 para em 2010 ter muita obra.
355 Depoimento de diretor sindical Francisco de Jesus reportagem do jornal O Povo de 20 de abril de 2011.
356 Depoimento de diretor sindical Reginaldo Aguiar a reportagem do Jornal o Povo de 21 de abril de 2011.
354

178

direto sobre a construo colocou-se inclusive como condio para a obteno de

financiamentos357.
O controle da construo pelos incorporadores, entretanto no altera a grande
flexibilidade do processo produtivo, como nos explicou o diretor de uma
incorporadora que detm o controle de uma construtora 358.
Mas como toda construo, a nossa uma SPE, a grande maioria da
obra e dos funcionrios contratada dentro da SPE. Eu tenho um
corpo tcnico que gira dentro da construtora, que um corpo tcnico
grande,

pesado,

parte

de

desenvolvimento

imobilirio,

oramentao, planejamento de obra, controle, superviso, isso fica

na cabea da construtora, que uma parte carssima, que essa taxa
de administrao tem que me suportar e dar lucro, mas a parte de
empregados e empreiteiros fica dentro das SPEs, e cada uma vai
gerar seu lucro interno.

Somam-se a esses esforos de flexibilizao o fortalecimento de iniciativas como a

Coopercon, que como j nos referimos359, tem um importante papel na reduo de
custo na compra de materiais, permitindo ampliar as condies de competitividade
das empresas locais frente s grandes incorporadoras nacionais, como nos revelou
um empresrio local:
A cooperativa no uma coisa institucional, uma coisa de negcio,
as empresa, as grandes empresas do mercado imobilirio, como as
pequenas, tambm se associam a Coopercon, e l a gente, o negcio
principal realizar grandes volumes de compra, com isso a gente tem
poder tambm de concorrer com as grandes que vem de fora, porque
as grandes tm um volume muito grande que justifica valores bem
melhores na hora de aquisio desses materiais360.

Tais mudanas evidenciadas na relao entre construo e incorporao em

Fortaleza, recentemente, encontram suporte terico na tese de Coriat (1983) de que
este setor rene historicamente condies internas favorveis para a passagem a
formas flexveis de produo necessrias para satisfazer demanda quando esta
De acordo com diretor de uma incorporadora local, em entrevista autora em setembro de 2010, no contexto de grande
aumento da produo fortaleceu-se nos bancos uma preocupao sobre a viabilidade de concluso dos empreendimentos,
conforme nos relatou: os bancos esto muito preocupados em saber se a gente tem a expertise do negcio, se a gente
constri, mas tambm esto preocupados com como a gente vai arranjar os insumos e a mo de obra.
358 Em entrevista autora em setembro de 2010.
359 Ao discutirmos no segundo captulo da tese a organizao do setor imobilirio em Fortaleza.
360 Um dos diretores da Cooperativa em entrevista autora em setembro de 2010.
357

179

assume formas variveis e aleatrias (CORIAT, 1983). neste sentido que a

flexibilidade do processo produtivo na construo oferece condies privilegiadas
para a valorizao do capital financeiro.

3.2.4 Comercializao
Embora condies externas ao mercado imobilirio como a transformao da
estrutura de financiamento e melhoria no quadro macroeconmico sejam fatores
determinantes no aumento geral da velocidade de vendas dos imveis em Fortaleza,
que se torna evidente a partir de 2007, o fortalecimento da atuao de grandes
incorporadoras tem enorme influencia na acelerao das vendas por impor um
conjunto de novas estratgias na comercializao de seus imveis.
Apesar da venda ser conduzida, predominantemente por imobilirias e corretores
autnomos, no interior dessas incorporadoras se identifica um conjunto de novas
estratgias para ampliar a acelerao das vendas.
No interior destas empresas concebida a estrutura de lanamento e definidas
estratgias e diretrizes de venda, que vo desde os detalhes do stand, passando
pela elaborao de material impresso at o treinamento dos corretores imobilirios,
orientando-os quanto aos diferenciais do produto (COSTA, A. 2002, p.72).
A lgica de atuao das grandes empresas nacionais, pautadas em grandes
investimentos em publicidade, reflete na atuao das grandes incorporadoras locais
que tendem a aumentar seus gastos em publicidades, investindo na diferenciao
dos lanamentos dos imveis que passam a ser acompanhados por shows,
promoes e incentivos de compras e vendas361.
Um indicativo do aumento de verbas para a publicidade no mercado imobilirio de
Fortaleza a intensificao dos anncios de jornais e de comerciais em televiso.
Nas campanhas publicitrias, a presena de artistas do circuito nacional passou a ser
constante, tanto nos empreendimentos das grandes incorporadoras nacionais como
das locais.

De acordo com a reportagem Cear, o Paraso da Construo Civil da Revista Fale, Edio 50, ano IV, Julho de 2009.
Disponvel www.fale.com.br, acessado em 20 de julho de 2009.
361

180

FIGURA 4
Participao de artistas na publicidade imobiliria de Fortaleza
Fonte: (1) Fotografia autora(stand de vendas empreendimento); (2) Imagem obtida a partir do vdeo do
empreendimento disponvel em www.aquirazriviera.com; (3) Anncio publicitrio veiculado nos jornais locais em
agosto e setembro de 2010

Outro meio de acelerao das vendas, que passou a ser frequentemente usado em
Fortaleza, foi a organizao de feiras de imveis em espaos de grande circulao,
como os shoppings centers. As grandes empresas e as maiores parcerias passaram
a organizar feiras exclusivas para seus empreendimentos, tomando parte ainda em
feiras maiores organizadas por imobilirias ou pelos bancos, como o caso do Feiro
da Caixa.
A ideia de acelerao se exacerba em novas prticas dos incorporadores, como uma
modalidade que nos foi descrita como pr-venda:
A figura nova para quem trabalha na comercializao a pr-venda,
o pr-cadastro. Antes voc esperava a construtora estar tudo pronto
para lanar seu produto, voc tem uma mudana na forma de
comercializao [...] Hoje, a partir do momento que se compra o
terreno e joga-se o projeto a ser submetido aprovao, ns
passamos imediatamente a ter um profissional cadastrando, fazendo
uma pr-anlise da capacidade de compra dos interessados na
regio. Isso nos possibilita a partir do momento que se tem o produto
aprovado, e incorporado e com condies de ser vendido de chamar
essas pessoas, para na partida fazer uma venda bem forte.

Alm disso, o bom relacionamento com imobilirias e corretores reforou-se como um

aspecto fundamental na acelerao das vendas. Na maioria dos casos se constatou
uma

maior preocupao

no

desenvolvimento

dos setores comerciais das

181

incorporadoras, responsveis pelo acompanhamento das vendas, desenvolvida na

predominantemente por imobilirias e corretores autnomos.
Partindo dos conceitos do marketing, cada vez mais estas empresas se preocupam
em melhorar sua relao com seus clientes, a fim de passar a esta segurana com
relao compra do imvel. De acordo com Bourdieu (2006), esta estratgia estaria
relacionada ao esforo de desarmar as resistncias ou as inquietudes dos clientes
mais desprovidos362.
Na organizao dos agentes responsveis pela venda de imveis encontramos no
mercado de Fortaleza uma condio particular, que o domnio da venda de imveis
por corretores autnomos. Essa particularidade destacada inclusive pelos
incorporadores nacionais, que se surpreendem com uma situao diferente em
relao aos seus mercados de origem.
...em Fortaleza o corretor autnomo muito forte ainda. Em So
Paulo bem polarizado, a Brasil Brokers e Lopes, em todas grandes
praas elas esto polarizando os mercados, aqui, isso j no
acontece. Aqui o autnomo ainda muito forte. Uma empresa que
chega sem dar a devida importncia ao autnomo, a chance dela no
performar [sic] muito alta363.

Essa caracterstica tem grande impacto no desenvolvimento das estratgias de

venda por parte das incorporadoras. no ato da venda que se concretiza a
realizao dos ganhos. Sem essa concretizao, todos os esforos desenvolvidos no
sentido da valorizao imobiliria anulam-se. Essa importncia dos corretores
autnomos faz com que as incorporadoras procurem fortalecer esses laos e
ofeream em determinadas situaes condies especiais, como evidenciamos nos
discursos dos incorporadores e em anncios publicitrios direcionados aos
corretores.
... a gente tem um carinho muito especial por esses corretores,
porque eles realmente so muito representativos na venda dos
empreendimentos364

Elogiando os seus servios, a sua assistncia financeira, jurdica e administrativa, etc., insistindo sobre as garantias que
asseguram, visam criar a confiana...Se tendem por vezes a dramatizar um pouco a situao de compra..., para melhor fazer
realar a sua capacidade de se encarregarem de tudo e apelar qualidade da sua interveno que justifica a sua reputao
(BOURDIEU, 2006, p.88-89).
363 Depoimento do representante de uma incorporadora nacional que atua em Fortaleza em entrevista autora em setembro de
2010.
364 Depoimento do diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010.
362

182

Qualquer lanamento que a gente vai fazer, a gente convida todo

esse pessoal, eu no diria 100%, mas eles tm uma participao
muito grande, os corretores autnomos tm uma contribuio muito
grande365.

FIGURA 5
Estratgias de aproximao aos corretores
Fonte: (1 e 2) Flyers distribudo pela empresa aos corretores (2) Anncio publicitrio no Jornal O Povo em agosto de
2009

A fora dos corretores autnomos, entretanto, no impediu o avano de grandes

imobilirias nacionais e o crescimento das imobilirias locais, que continuaram a
dividir com estes o espao da venda de imveis. Como exemplo de empresas
nacionais que passaram a atuar em Fortaleza, ganha destaque a presena da Remax
e da Lopes366. No caso desta ltima, sua expanso aconteceu a partir da compra de
60% do capital de uma empresa local, a Imobiliria Imobillis, que juntas formaram a
empresa Lopes Imobillis. Esta nova empresa tornou-se a maior empresa imobiliria
do estado, passando a estabelecer relaes privilegiadas com as incorporadoras

Depoimento do diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010.
No Nordeste, a empresa inicialmente expandiu-se para a Bahia e Pernambuco, sempre atravs de parceria e compra de
empresas locais, de acordo com informaes extradas do Jornal O Povo de 25 de janeiro de 2008.
365
366

183

nacionais no territrio cearense, como extenso das relaes j desenvolvidas em

suas origens367.
Outro arranjo que chamou ateno foi a articulao de uma grande imobiliria local A Predial - com a incorporadora Goldfarb, do Grupo PDG, que estabeleceram
parceria a fim de viabilizar a expanso da empresa nacional em territrio cearense a
partir de 2010.
O grande crescimento do mercado imobilirio reforou a importncia da
comercializao na produo imobiliria e colaborou com a mudana do perfil do
principal agente deste setor, o corretor. Na percepo de importantes diretores de
imobilirias, o corretor de imveis consolida-se como um consultor de mercado, com
capacidade de indicar os melhores investimentos. Isso porque se refora no mercado
imobilirio a presena dos pequenos investidores, que veem no imvel uma fonte de
valorizao do capital e precisam de informaes seguras sobre as melhores
possibilidades de investimento368. Neste sentido, a comercializao e os agentes nela
envolvidos tambm se aproximam de uma lgica financeira, pois alm do imvel,
vendem a aposta em sua valorizao futura.
As dinmicas observadas nas diferentes etapas fortalecem a percepo da
importncia da incorporao, e permitem ver na emergncia do agente incorporador
o principal responsvel pelo controle e coordenao369 da reproduo dos capitais no
processo produtivo e por importantes mudanas nas relaes de produo,
determinantes na transformao do volume, caractersticas e valorizao dos
imveis.
O aumento de nmero e tamanho dos empreendimentos ampliar o acirramento
sobre a propriedade da terra, determinando expressivos aumentos no preo da terra,
o que refora sua importncia como barreira e como meio de potencializar a
valorizao do capital, impondo a explorao de mecanismos adicionais para a

Segundo aponta o prprio diretor financeiro da empresa: "Temos notado a expanso dos negcios dos grandes
conglomerados paulistas da construo civil em direo ao Nordeste, especialmente Recife, Salvador e Fortaleza" em
depoimento para o Jornal O Povo em 04 de setembro de 2007.
368 De acordo com Heron Ibiapina Diretor da SJ Imobiliria - em depoimentos ao Caderno Especial O Povo: Corretores de
Imveis de agosto de 2011: Com o desenvolvimento desse mercado, hoje os corretores de imveis so verdadeiros
consultores de mercado. Eles possuem grande conhecimento sobre o mercado, sugerindo imveis para investidores. Neste
Caderno Especial, encontramos ainda outros depoimentos que fortalecem a ideia de mudana do perfil do corretor.
369 Vale destacar que esta coordenao estaria restrita ao processo produtivo do empreendimento (articulao de todas as
funes envolvidas nesta produo) e no a totalidade da produo imobiliria, que, ao contrrio, pela ampliao da
valorizao se torna mais anrquica.
367

184

elevao da produo imobiliria futura, incluindo novas estratgias de apropriao

do espao370.
A elevao do preo dos imveis nesse contexto baseia-se no aprimoramento de
instrumentos que permitam a diferenciao de seus produtos dentro do mercado, da
a ampliao da importncia das etapas de concepo e comercializao. nesse
sentido que as tcnicas de marketing, j utilizadas em outros setores, so
apropriadas pelo setor imobilirio favorecendo a fabricao destes diferenciais a
partir da apropriao dos desejos dos consumidores, permitindo a acelerao das
vendas e, em alguns casos, determinando a formao de preos de monoplio371.
Cumpre lembrar que um conjunto de condies externas, como a prpria
transformao acelerada do espao e sua diferenciao, a farta disponibilidade de
crdito habitacional e capital de investidores, entre outros aspectos, que determina o
preo mdio da mercadoria imvel e o limite para o aumento dos preos de terrenos
e edifcios. O conjunto de mudanas evidenciadas neste mercado, muitas mediadas
pelos prprios agentes do setor, como procuramos mostrar, fortaleceram as
condies de ampliao de valorizao imobiliria, que passam a ser exploradas de
forma mais intensa pelas grandes empresas de incorporao.
Por outro lado percebe-se que a centralidade do trabalho diretamente envolvido na
construo em parte obscurecida, pela insero destes mecanismos que buscam
explorar o aumento do preo dos imveis para alm de seu preo de produo.
A expressiva elevao dos preos dos imveis evidenciados na atualidade no
proporcional elevao dos preos de produo, iluminando o carter subordinado
da atividade de construo em termos da distribuio do capital acumulado. Uma
consequncia desta subordinao a permanncia das condies histricas da
explorao da fora de trabalho do setor.
A articulao da leitura destas diversas etapas torna clara a importncia da
incorporao como centro de reteno dos ganhos no setor, que pela a ampliao da
valorizao imobiliria se exacerbam.
Em Fortaleza, a anlise das relaes de produo sob o domnio da incorporao
mostrou o avano de um processo de centralizao do capital que extrapola a
participao das grandes empresas nacionais, estando tambm relacionado
Como procuraremos explorar no quarto captulo da tese.
Entendemos por preo de monoplio o determinado apenas pelo desejo e pela capacidade de pagamento dos
compradores, sem depender do preo geral de produo ou dos valores dos produtos (Marx, 2008, p. 1027 a 1028). O
excedente desse preo sobre o valor do produto realiza importante lucro suplementar, que se converte em renda e desta forma
pertence aos proprietrios dos capitais envolvidos na produo.
370
371

185

reestruturao dos agentes locais vinculados incorporao. Dessa maneira, parece

ntida a estreita associao entre a incorporao e a centralizao do capital, que
procuraremos a seguir.

186

3.3 A centralizao do capital e a grande empresa de incorporao

O fortalecimento da incorporao, a disseminao de parcerias como desdobramento
deste processo e as mudanas nas relaes de produo esto na emergncia de
uma nova lgica de produo, percebida pela denominao da construo como
produo imobiliria. Nessa nova lgica de produo, presenciamos o avano da
centralizao como forma de configurao do capital no setor e consolidao da
grande empresa de incorporao como estrutura dominante. Para compreendermos
melhor o significado desta nova lgica vamos explorar o processo de centralizao
do capital no setor e organizao da grande empresa de incorporao.

3.3.1 A centralizao do capital no setor imobilirio

O processo da centralizao evidenciado na atualidade produto da emergncia do
domnio do capital financeiro que, sustentado na grande mobilidade alcanada pela
liberalizao e articulao dos sistemas monetrios e financeiros em escala nacional
e internacional e na grande sofisticao de estruturas e mecanismos de organizao
desse capital (fundos de penso, fundos de investimento, sociedade de aes, etc..),
tende a se direcionar para os setores que permitam melhores condies de
rentabilizar esse capital.
neste sentido que a centralizao do capital, ao contrrio da concentrao 372, s
pode ser entendida a partir de um olhar sobre a totalidade da produo econmica,
como procurou mostrar Aglieta (1986):
Se a concentrao simples um fenmeno difuso escala social,
permanente, mas de importncia desigual, segundo as zonas de
produo mercantil, a centralizao do capital do capital se apresenta
de forma totalmente distinta. Enquanto a concentrao um feito
quantitativo de acumulao desigual, que conserva a autonomia dos
capitais, a centralizao uma modificao qualitativa que remodela
a autonomia dos capitais e cria novas relaes de competio. um
processo descontinuo no tempo, relacionado com as fases de
formao do capital no processo de acumulao global, que se
Para este Aglieta (1986) a concentrao simples o efeito imediato provocado pelo desenvolvimento desigual sobre o
fracionamento dos capitais, baseado no incremento da produtividade do trabalho, a partir da ampliao do capital fixo: Assim
tem lugar o sentido de uma modificao tcnica da composio dos meios de produo, que eleva a quantidade em valor de
capital necessrio para dirigir a produo, e por tanto para percorrer o ciclo completo da valorizao. A concentrao simples
um fenmeno que se deriva da acumulao e cuja importncia varivel segundo as indstrias e as pocas. Em conseqncia
do desenvolvimento desigual entre os setores, esse fenmeno no observvel uniformemente pela natureza, em todo o
campo da produo mercantil. (AGLIETA, 1986,p. 193).
372

187

produz simultaneamente no conjunto da economia e cujos efeitos so

irreversveis (AGLIETA, 1986, p.195).

Este processo de modificao da configurao do capital tem em seu cerne

condies diferenciadas de acumulao entre os setores e o deslocamento dos
capitais para aqueles que apresentarem condies privilegiadas:
um efeito do processo geral de desvalorizao de capital sobre o
fracionamento dos capitais, mediante o qual o movimento da
acumulao global encontra novas condies para o seu futuro
desenvolvimento. Por isso a centralizao do capital no se limita a
determinados campos. (AGLIETA, 1986, p.196)

Assim a centralizao do capital vem, desde a dcada de 80, sendo responsvel por
um processo contnuo de reestruturao produtiva em diversos setores industriais,
que passam a ser comandados por grandes corporaes/grupos financeiros a partir
do imbricamento do capital financeiro e industrial, sendo impostas novas lgicas de
reproduo do capital.
Neste processo de centralizao tendem a desaparecer inmeros capitais individuais
por absoro, enquanto outros so reagrupados por fuses (AGLIETA, 1986, p.196),
o que vai implicar em novas relaes de competio, por que a destruio de uma
parte do capital industrial diminui a massa total de capital empregado na produo e
proporciona novas possibilidades de valorizao a todos os capitais".
Quando observamos as dinmicas gerais da produo imobiliria, constatamos que o
processo de centralizao no setor tende a acontecer de forma tardia, no sendo
precedido pela concentrao, em face das caractersticas estruturais373 do setor que
historicamente limitaram a concentrao do capital na indstria da construo
imobiliria374,
Para Jaramillo (1986) a indstria da construo apresenta uma srie de
peculiaridades que tornam particularmente difcil o estabelecimento, em seu interior,
de relaes capitalistas plenamente desenvolvidas (JARAMILLO,1986, p.153).
Em seu texto o autor procura precisar o que consistem estas dificuldades, refletindo
sobre as dinmicas das cidades contemporneas. Em linhas gerais, as principais
peculiaridades seriam as seguintes:
A discusso destas caractersticas est presentes em trabalhos de diversos autores (JARAMILLO,1986; TOPALOV, 1974;
CORIAT, 2003).
374 Tal condio diferenciada para o caso da indstria da construo de obras de infraestrutura de grande porte, onde se
identifica uma maior tendncia a concentrao, com efetiva utilizao de mquinas. Tais caractersticas relacionam-se com os
menores vnculos com a propriedade da terra no desenvolvimento desta atividade especfica.
373

188

Perodo de rotao do capital excessivamente longo, tanto na produo como

na circulao da mercadoria (JARAMILLO,1986, p. 153-156);

Ligao do produto imobilirio com a terra urbana no processo de produo e

consumo (JARAMILLO,1986, p.156-159);

Vulnerabilidade frente a flutuaes nas condies de produo e circulao

(JARAMILLO, 1986, p. 159-160);

Pequena demanda solvente, particularmente evidente nas cidades latinoamericanas em face da m distribuio de renda (JARAMILLO,1986, p. 160162).

Essas dificuldades acarretariam em caractersticas especficas na organizao do

capital no setor e no desenvolvimento tcnico do processo produtivo.
De uma maneira geral, o capitalista construtor utiliza o mecanismo de reduzir da
maior forma possvel a componente de capital fixo de seu capital total, e desta
maneira reduzir o lucro cessante (JARAMILLO,1986, p. 160) como maneira de
minimizar o risco. Essa estratgia particular vai implicar em limitaes no avano das
foras produtivas pelas dificuldades de inovaes tcnicas, o que tender a por em
dvida as condies de acumulao desigual por parte do grande capital
(JARAMILLO, 1986, p.156-157).
Por escapar de uma condio fabril375, relacionada com as particularidades do setor
acima exploradas, o setor imobilirio/indstria da construo seria historicamente
marcado, por uma estrutura onde predominariam pequenas e mdias empresas 376.
Seriam estas caractersticas especficas da reproduo do capital no setor e
condies histricas particulares, relacionadas principalmente a transformaes nas
fontes de financiamento a produo imobiliria (TOPALOV, 1974, p.16), que
explicaria a emergncia da figura de incorporao, responsvel pela gesto de um
capital imobilirio de circulao em sua fase de transformao em mercadoria
habitao (TOPALOV, 1974, p.15). Neste sentido, o agenciamento deste capital
passa a ser responsvel pela transformao do uso do espao e por uma rotao
A produo imobiliria se diferenciaria dos demais setores, por sua produo no estar concentrada em uma grande
unidade de produo, a fbrica, e sim pulverizada em uma srie de canteiros, por sua ligao ao solo urbano.
376 Em Fortaleza, a presena de grandes empresas de construo na produo imobiliria no fragiliza estes argumentos, uma
vez que o grande volume produzido por estas empresas relacionava-se a articulaes privilegiadas com capitais, que facilitam
o financiamento produo e construo. Os avanos produtivos, alcanados por estas empresas, resultariam menos do
emprego de tecnologias informatizadas e mais de princpios de organizao do trabalho e de mobilizao de saberes e
qualificaes coletivas. De fato, tais prticas, que naquele momento eram incipientes, hoje se generalizam e, entretanto,
foram batizadas como Toyotismo, em referncia indstria automobilstica japonesa (CORIAT, apud TONE, 2010, p.87).
375

189

mais rpida do capital industrial (TOPALOV,1978, p .113-114). Assim, seu capital em

nenhum momento adota a forma de capital produtivo, matrias primas, mquinas e
fora de trabalho. Adota somente a forma terreno, logo, a forma mercadoria edifcio
(TOPALOV,1978, p .113). A relao estabelecida por este agente com os
proprietrios de terra e os capitalistas industriais (construtores) decisiva nas
caractersticas dos produtos e em sua distribuio espacial na cidade, embora no
influencie na composio orgnica do capital no setor.
A ampliao do lucro do incorporador est relacionada com sua participao na
produo industrial, no sentido de definir o produto e dominar o processo de
produo e comercializao, e com a reteno da maior parte da renda, disputada
com o proprietrio da terra em torno da captura da renda da terra. Como
historicamente a reteno de parte desta renda mais relevante do que seu lucro
comercial, esse agente no altera a configurao do capital do setor no sentido de
sua concentrao, e tender a se aproveitar das condies flexveis de produo do
setor.
A incorporao, como forma histrica, no altera as bases da situao anterior, mas
a modifica, facilitando a insero de outros capitais no setor, como ficar
particularmente evidente no curso do processo de centralizao.
Dois processos gerais e simultneos so responsveis pela centralizao do capital
em torno da forma incorporao. Por um lado, percebe-se um crescente movimento
de valorizao imobiliria, por outro lado, se evidencia o acmulo de um capital
financeiro com dificuldades de reproduzir-se nos setores industriais. Esses processos
gerais tomam formas especficas como evidenciamos ao analisar as mudanas em
Fortaleza.
No contexto brasileiro, o crescente movimento de valorizao imobiliria est
particularmente relacionado a um conjunto de condies externas (gerais e
especficas). Como condies gerais explicita-se a ampliao de financiamentos ao
imobilirio, principalmente atravs do aporte de capital desvalorizado pelo Estado,
alm de um conjunto de aspectos macroeconmicos j apontados377. Como
condies especficas, evidencia-se a intensificao da diferenciao do espao
urbano nas grandes metrpoles e o reforo da importncia da propriedade, que foi
flexibilizada.

Reduo da inflao, reduo de taxas de juros, aumento de salrios, entre outros aspectos, que juntos tendem a influenciar
a constituio de uma demanda para a habitao.
377

190

A atuao do Estado no financiamento ao consumo da habitao atravs de

subsdios e emprstimos cria uma demanda artificial, com capacidade de suportar
uma progressiva valorizao a partir de endividamento e apoio do Estado 378.
Devemos destacar que embora a atuao do Estado se generalize na totalidade das
cidades brasileiras, sua presena particularmente percebida no Nordeste 379, e mais
especificamente em suas capitais metropolitanas, espaos onde o processo de
urbanizao se apresenta com maior dinamismo, e se v influenciado pela
importncia do turismo nestas cidades.
dentro deste contexto de valorizao imobiliria nas cidades brasileiras, que o
capital financeiro, frente s dificuldades de reproduo continuada do capital em um
cenrio internacional de saturao da produo industrial380, encontrar no imobilirio
um espao privilegiado para sua reproduo381.
O grande fluxo de capitais internacionais para o Brasil e, particularmente, para o setor
imobilirio contribui para o movimento de centralizao de capital no setor imobilirio.
Estes capitais so inseridos por meio de instrumentos como as securitizaes e da
abertura de capital das empresas de incorporao. A abertura de capital das grandes
empresas d origem expanso desse processo de centralizao do capital por um
conjunto de grandes cidades brasileiras, incluindo a cidade de Fortaleza.
Nesta cidade, como mostramos, a centralizao do capital no setor imobilirio no
pode ser entendida apenas pela expanso da atuao das grandes incorporadoras,
sendo bastante relevante a participao dos capitais locais neste processo.

reorganizao dos capitais locais tambm produto deste contexto geral, onde se
observa de maneira simultnea a consolidao do espao como lcus privilegiado de
reproduo do capital e a dificuldade de reproduo continuada do capital na
indstria.
A fora da participao dos capitais locais reflete por um lado a existncia histrica
de fortes grupos capitalizados relacionados s dinmicas urbanas 382 e aos
investimentos no imobilirio. A ligao do setor financeiro local com a terra , alis,
outra caracterstica da formao do espao urbano de Fortaleza 383. Esse
378 Atravs

de subsdios diretos e taxas de juros menores que as de mercado.

No mbito do SBPE, por exemplo, em 2000, as unidades financiadas nesta regio correspondiam a 3,85% do total, em
2010, o nordeste passou a concentrar 13,94% das unidades financiadas.
380 Vide BRENNER, Robert. O Boom e a Bolha. Os Estados Unidos na economia mundial. So Paulo: Record, 2003.
381 Essa , por excelncia, a tese lefebvriana de que a produo do espao oferece sobrevida ao capital.
382 Como procuramos destacar no Captulo 01, o processo de urbanizao da cidade de Fortaleza tem relao com a ascenso
poltica e econmica de grupos industriais locais.
383 Cumpre lembrar que muitos bancos criados no Cear estiveram associados propriedade da terra. O Banco Frota Gentil,
pertencente a antigos donos de imveis urbanos em Fortaleza (Reitoria, tambm conhecido como Palacete Gentil); o Banco
379

191

entrelaamento histrico entre terra e capital nos ltimos anos ainda mais reforado
com a ampliao dos capitais locais investidos no setor imobilirio.
A ampliao dos capitais locais investidos no setor em grande parte proveniente de
uma grande mobilizao de capital resultante da reestruturao de outros setores
econmicos, notadamente a indstria384 e o financeiro385, que por sua vez refletem
processos mais gerais de reestruturao da economia capitalista mundial, que pela
financeirizao se revitaliza em marcantes processos de fuses e aquisies.
A proximidade entre novos e velhos capitais e a existncia de vnculos histricos dos
ltimos com a propriedade da terra e com a produo da cidade tornam este setor
um campo profcuo para a reproduo ampliada do capital, iluminando o trao
patrimonialista das elites cearenses e reforando o carter rentista da acumulao de
capital na formao do espao urbano de Fortaleza.
Desde o incio a fora dos capitais locais no processo de centralizao do setor em
Fortaleza pareceu particularmente acentuada. O contato com anlises sobre o
processo de expanso das incorporadoras nacionais para outras grandes cidades 386
mostrou que, ao contrrio da situao identificada em Fortaleza, este aconteceu de
maneira mais desimpedida.
O processo de centralizao do capital em Fortaleza, produto de articulao de
capitais de diferentes origens, ter grande influncia na reorganizao do setor,
sendo determinante para a consolidao da principal estrutura de reproduo do
capital no setor, a partir deste momento a grande empresa de incorporao.

Unio S/A, de quatro proprietrios, sendo um deles dono de terras urbanas; o Banco dos Importadores, tambm de proprietrio
de terras". Para Fuck(2004), a origem do capital financeiro atrelado propriedade imobiliria s demonstra a capacidade de
gerar riqueza a partir dos negcios imobilirios, j na poca bem concentrados.
384 O caso que particularmente ilustra essa situao a venda da empresa Agripec ao grupo multinacional NUFRAM. Com os
capitais desta indstria surgiram duas das mais importantes incorporadoras locais, BSpar e Magis, pertencentes a pai e filho
respectivamente.
385 Celeiros de muitos bancos, o Cear tem hoje apenas um banco, o BIC banco que transferiu suas atividades para So Paulo
h 12 anos. Alm da privatizao dos bancos pblicos BEC e Bandece, vrios bancos deixaram de pertencer aos cearenses,
tais como o Bancesa, Banfort, Pontual e BMC (que j atuava em So Paulo), adquiridos por outros bancos, como parte de
fuses.
386 Sanfelici (2010) ao estudar esse processo para a cidade de Porto Alegre mostrou que vrias das empresas que, em
Fortaleza, atuaram com parceiros, atuaram nesta cidade de maneira independente. Ferreira (2010) ao estudar este mesmo
processo para Vitria, destaca uma ao desimpedida destas empresas frente a desarticulao do setor localmente e pequeno
porte de empresas de construo, que em muitos casos foram absorvidas.
192

3.3.2 A grande empresa de incorporao

O processo da centralizao traz em seu bojo transformao das formas estruturais
de coordenao do capital. As mudanas nas principais estruturas produtivas dos
setores industriais incorporados pela centralizao do capital tornam evidente que a
reproduo deste capital relaciona-se com a criao de formas estruturais
especficas, como procurou mostrar Aglieta (1986, p.196):
A centralizao do capital387 reagrupa sob um mesmo poder de
disposio e de controle ciclos de valorizao que podem permanecer
separados entre si desde o ponto de vista da produo e realizao
das mercadorias. O poder de disposio centralizado s pode existir
mediante a criao de formas estruturais, estas so principalmente a
grande empresa e o grupo financeiro. Entretanto, a organizao do
capital

centralizado

compreende

tambm

uma

rede

de

subcontrataes, na qual empresas juridicamente autnomas, e no

controladas mediante participaes financeiras, no constituem
capitais autnomos desde o ponto de vista da valorizao do capital.
(AGLIETA, 1986,p.196-197)

No setor imobilirio, a empresa de incorporao, forma flexvel de reproduo do

capital, torna-se local privilegiado no direcionamento dos novos capitais para o setor.
Como vimos na anlise das relaes de produo, essa forma tende a se consolidar
como centro de disposio e controle da valorizao do capital no setor.
Na indstria de construo tradicional de Fortaleza predominava uma estrutura
verticalizada, responsvel pelo desenvolvimento direto de todas as atividades,
principalmente aquelas diretamente relacionadas ao processo construtivo, o que
enfatizava a importncia de diretorias e cargos tcnicos em seu interior. Seus
diretores e presidentes eram engenheiros e, normalmente, correspondiam aos
fundadores das empresas388, que tinham carter familiar.
Guiada pelo processo de centralizao do capital, por meio da incorporao, a
indstria da construo em Fortaleza passa a apresentar uma lgica de
funcionamento e organizao muito diferenciada da forma anterior. Neste processo, a

Para este autor: A centralizao do capital no se limita a reduzir o nmero de capitais autnomos e a aumentar seu
tamanho, estabelece novas relaes de competio, por que a destruio de uma parte do capital industrial diminui a massa
total de capital empregado na produo e proporciona novas possibilidades de valorizao a todos os capitais (AGLIETA,
1986, p.196)
388 Barros Neto, Professor e Diretor do Centro de Tecnologia da Universidade Federal do Cear, em entrevista autora em
maio de 2011, pontuou esta questo Boa parte das empresas de engenharia so oriundas de engenheiros, que se formaram e
montaram. Colmeia, Mota Machado, Diagonal (arquiteto), Porto Freire. So construtoras que comearam pequenas.
387

193

empresa de incorporao se fortalece no s pela perda de centralidade do trabalho

de canteiro da construo, mas pela sua prpria organizao produtiva, menos
hierrquica e mais flexvel. A articulao com o capital financeiro impulsiona nesta
estrutura o imperativo do crescimento, direcionando sua organizao no sentido de
ampliao da reproduo do capital sem a necessria intermediao do progresso
tcnico.
Sendo responsvel pela coordenao geral do capital no processo imobilirio, a
empresa de incorporao procura deter o controle do conjunto das relaes de
produo envolvidas no desenvolvimento de um empreendimento imobilirio, sem
necessariamente ser responsvel pelo desenvolvimento direto das atividades, que
exigem cuidados especficos como no caso da construo. Por isso, no interior
destas empresas incorporadoras se observam um conjunto de arranjos e inovaes
no sentido da flexibilizao da produo e da maximizao da valorizao imobiliria.
As empresas locais que j nascem como incorporadoras foram constitudas com uma
estrutura mais horizontalizada, organizada em diretorias como incorporao,
marketing, gerencial, controladoria, financeiro e tcnico e comercial 389. Seus
presidentes, na maioria dos casos, no tm mais formao nas reas de engenharia,
predominando o perfil de administradores e gestores financeiros. Os sistemas de
gesto390 adotados por essas empresas foram em muitos dos casos produtos
implantados por consultorias que tinham como referncias os processos e mtodos
de gesto j utilizados no mbito das grandes empresas nacionais.
Essas mudanas, j identificadas nas novas empresas de incorporao, vo sendo
progressivamente inseridas na totalidade das grandes empresas locais, face o
aumento geral da competitividade do mercado de Fortaleza.
As empresas nacionais, ao atuarem em Fortaleza, expuseram a fragilidade dos
instrumentos de gerenciamento at ento utilizados. A mudana nos mtodos de
gesto e as novas prticas organizacionais nestas empresas esto em grande
medida relacionadas abertura de capital. O crescimento da produo exigiu uma
estrutura de gesto totalmente diferenciada, envolvendo uma ampliao da
sofisticao de seus sistemas, processos e rotinas de administrao 391. Alm disso,
Esta foi a estrutura que encontramos na empresa Magis.
O depoimento de um dos diretores da Magis, entrevistado pela autora em setembro de 2010, revela a importncia das
consultorias na estruturao do sistema de gesto da empresa: J desde o incio a Magis tem um sistema de gesto da nossa
empresa, baseado em cima de processos, mtodos, premiaes, esse sistema de gesto implantado por uma consultoria, j
est em seu segundo ano de implantao.
391 Rocha Lima (2007) explicita que os sistemas, processos e rotinas de administrao tm relao com a escala e no se
expandem inercialmente. pensemos na escala dos suprimentos, nas rotinas de controle de custos de obras, no conjunto de
389
390

194

como j nos referimos, aps sua insero no novo mercado da bolsa, estas
empresas tiveram que adotar a governana corporativa como pressuposto para
garantir maior confiabilidade dos investidores nos novos setores.
No desenvolvimento de muitas das parcerias entre empresas nacionais e locais, o
choque de cultura392 foi procedido pela padronizao dos sistemas de gesto,
principalmente atravs da adoo de softwares especficos, como nos relatou o
gestor de uma empresa nacional atuante em Fortaleza.
Inicialmente tem um choque de cultura. Por que se voc for ver o
que essas empresas lanavam h dez anos atrs, elas lanavam uma
torre de 25 andares, com um apartamento por andar. Falvamos de
25 unidades. A gesto era feita male e male no Excel, a venda era
feita pelo dono, era tudo dentro da empresa. Hoje aqui a gente est
lanando um empreendimento com 400/500 unidades que voc no
consegue ter mais a proximidade, tem que ser tudo mais
profissionalizado, uma carteira de cliente que voc passa a ter.
Inicialmente um choque. Mas depois os parceiros entendem que
uma necessidade, que impossvel gerir manualmente, dar aquele
atendimento personalizado para 500 clientes. Hoje a nossa base aqui
deve est perto de 1000 clientes. O controle da obra de nosso
parceiro agora j totalmente feito em SAP 393.

A ampliao do volume de empreendimentos tornou-se uma realidade tambm para

as empresas cearenses, que ao verem ampliadas suas carteiras de clientes de forma
exponencial, foram progressivamente adotando softwares de controle de gesto. Nas
entrevistas realizadas pela autora394, constatou-se que todas as grandes empresas
locais passaram a utilizar sistemas informatizados de gesto 395, visando
padronizao de processos e mtodos de produo e o maior controle de fluxo de
capital.
novos profissionais necessrios para as tarefas de administrao multiplicadas por mais de 8 vezes. Pensemos especialmente
nos processos de anlise e deciso de novos negcios e na gerao de informaes para controle. Pensemos na
competitividade e no quanto ela pode comprometer preos e custos. Pensemos nas decises estratgicas para fugir da
competio predatria, no eventual alargamento da base geogrfica de atuao, que exige a implementao de rotinas de
gesto e desconcentrao de deciso totalmente novos para empresas (ROCHA LIMA JR., 2007).
392 Em referncia ao termo utilizado pelo entrevistado.
393 Trata-se do software de gesto da empresa SAP, lder de mercado em software de aplicao empresarial, presente em mais
de 50 pases. A empresa desenvolve software para aplicao em diferentes setores. A sigla SAP significa Sistemas Aplicaes
e produtos nos procedimento de dados, de acordo com informaes encontradas no site da empresa - www.sap.com/brazil. Na
atualidade, conforme relato de nossos entrevistados, a grande maioria das empresas de capital aberto do mercado imobilirio
brasileiro utilizam estes programas.
394 As entrevistas aos agentes do setor imobilirio, como j referido, foram realizadas em dois blocos, durante os meses de
janeiro de 2009 e setembro de 2010. Neste ltimo bloco a nfase foi sobre as empresas de incorporao, enquanto no primeiro
procuramos captar justamente quais seriam as principais novidades da produo imobiliria em Fortaleza.
395 As empresas maiores utilizavam aqueles mais reconhecidos pelo mercado, como o TOTVS ou SAP.
195

Tambm ficou evidente no exame das relaes de produo envolvidas no

desenvolvimento dos empreendimentos destas grandes empresas a ampliao da
importncia do marketing, aspecto tambm relacionado competio com as
grandes empresas nacionais.
O fortalecimento do marketing no setor imobilirio relaciona-se com a chegada de
profissionais de marketing nas grandes incorporadoras nacionais 396 e a consolidao
de reas exclusivamente voltadas para esta atividade 397, a partir da segunda metade
da dcada de 1990, que influencia a lgica de funcionamento destas empresas,
como procurou mostrar Costa A. (2002):
A rea de marketing, que passa apresentar estas empresas, cumpre
a funo de ligao da incorporao e produo com o mercado,
estabelece uma interface com as empresas de venda, trabalhando o
marketing interno, estrutura de lanamento, definindo estratgias e
diretrizes de venda (COSTA, A., 2002, p.72).

Entendendo que o marketing carrega como premissa a necessidade da evoluo de

uma viso orientada ao produto para uma produo voltada ao mercado, a insero
do marketing nas empresas de incorporao tende a favorecer esta perspectiva na
produo imobiliria, como desenvolveu Costa A. (2002):
a busca do profissional de marketing no mercado de trabalho e o
desenvolvimento desta nova especialidade dentro do complexo
organizacional da indstria da construo significam, portanto, o
entendimento da necessidade de uma viso empresarial mais
preocupada com seu posicionamento dentro da evoluo do mercado
imobilirio (COSTA, A.,2002, p.73).

A aproximao do marketing com a produo imobiliria ajuda a consolidar uma

transferncia de foco da questo da produo para o mercado, no caso, da
construo para o imobilirio (COSTA, A., 2002, p.73).
Embora as empresas locais se distanciem claramente do padro de apropriao do
marketing identificado nas incorporadoras nacionais, em sua organizao a influncia
De acordo com os dados obtidos por Costa (2002,p. 70) , as incorporadoras que se destacaram na promoo de marketing
foram CYRELA, GAFISA, TECNISA, INPAR E ROSSI.
397 O que Costa A. (2002, p.71) observou, que, nos perodos anteriores, o padro do desenvolvimento do marketing estava
relacionado a um departamento tcnico, de carter comercial, gerenciado por profissionais com formao em engenharia com
perfil voltado para o mercado, que tem logo abaixo em sua hierarquia profissionais de perfil comercial, mas nem sempre com
formao em marketing ou comunicao. Esta rea cumpria um papel de interface entre a incorporadora e as empresas de
comercializao.
396

196

do marketing cada vez mais perceptvel. Como vimos no conjunto das relaes de
produo envolvidas no desenvolvimento de uma operao imobiliria, o marketing,
alm de influenciar na concepo dos produtos imobilirios, passa tambm a ser
utilizado na percepo das dinmicas gerais do mercado atravs das pesquisas e na
dinamizao da comercializao pela publicidade e propaganda. Alm dessas
apropriaes, deve-se destacar a apropriao do marketing presente nos esforos
crescentes de fortalecimento do posicionamento da marca 398 da empresa. Esta
estratgia usual nas empresas nacionais se torna comum nas grandes empresas
locais.
O fortalecimento da marca, segundo Bourdieu (1998), teria um poder mais amplo e
duradouro que se refletiria no potencial da grife transpor de forma automtica um
smbolo a produtos das mais diferenciadas naturezas.
...A imposio da grife representa um caso exemplar de alquimia
social, operao de transubstanciao que sem alterar nada da
natureza psquica do produto, modifica radicalmente sua qualidade
social. (BOURDIEU, 1998, p.159)

A ideia de fortalecimento da marca na incorporao aparece em anncios que muitas

vezes no apresentam empreendimentos, mas apenas um padro de qualidade de
construo ou do relacionamento com a empresa de incorporao. Esta estratgia
procura associar a marca a conceitos como credibilidade, confiana, alm de
prestigiar seus consumidores parabenizando-os em datas especficas.
Embora esta estratgia tenha sido utilizada por praticamente todas as grandes
empresas locais, a observao dos anncios da construtora Mota Machado ilustra de
maneira particularmente clara os esforos de transposio simblica da marca para o
produto. Na figura a seguir organizamos uma sequncia de anncios publicitrios
desta empresa em ordem cronolgica. Nos primeiros anncios percebemos o reforo
da marca, sem nenhuma relao especfica a empreendimentos imobilirios, para no
final utiliz-la como grife de um empreendimento, consolidando a transposio
simblica.

Para Randazzo (apud SERRALVO, 2004), o [...] posicionamento da marca aquilo que os publicitrios querem que a
marca represente no mercado e na mente do consumidor. Serralvo (2004) destaca ainda que posicionar a marca no mercado
baseia-se normalmente num produto e seus atributos fsicos, comparados a seus competidores. O posicionamento perceptual,
ou como a marca se posiciona na mente do consumidor, inclui o posicionamento de mercado, mas no se limita a ele, pois o
anunciante vai alm dos atributos fsicos. A publicidade faz isto ao criar uma mitologia de marca que transmite benefcios
baseados no produto ou de cunho emocional/psicolgico.
398

197

FIGURA 6
Campanhas publicitrias da construtora/incorporadora Mota Machado
Fonte: Jornal O Povo, setembro de 2010 a setembro de 2011

O fortalecimento da empresa de incorporao enquanto marca - importante estratgia

para a valorizao imobiliria - coincide com o processo de intensificao da
flexibilizao das relaes de produo, explicitando que a centralizao do capital
atravs da empresa de incorporao acontece desarticulada de um processo de
concentrao de capital.
A inovao tcnica, e, portanto, a mobilizao de capital fixo, no desempenha, na
maioria dos casos, papel essencial valorizao do capital no setor, uma vez que a
198

determinao do preo est relacionada a condies externas. A grande empresa de

incorporao procura explorar um conjunto de estratgias que, de maneira flexvel,
permitam a reduo dos custos de produo e a diferenciao dos produtos de
maneira a garantir ampliao dos lucros ou preos de monoplio na venda dos
imveis.
A empresa de incorporao, apesar de no se consolidar como unidade de
concentrao de capital, tem em sua marca um importante suporte para o controle e
articulao do conjunto de agentes envolvidos na produo imobiliria, que passam a
assumir uma relao contratual no mbito de uma nova empresa. A importncia da
marca e a ideia de diferentes empresas aparecem na descrio da estrutura de uma
grande incorporadora local, por um de seus diretores 399:
Hoje a nossa empresa a marca que carrega tudo isso, mas cada
obra uma empresa diferente. Ns temos as SPEs. Cada obra
uma empresa, totalmente desafetada, isolada da empresa me, e a
gente faz as obras separadamente, mas sempre com um guardachuva maior que a nossa empresa.

A necessidade de reproduo de grandes volumes imposta pelo processo de

centralizao do capital leva concentrao do capital na forma de grandes
empreendimentos, desenvolvidos como empresas temporrias400.

A SPE permite

reagrupar um conjunto de capitais, atravs de um arranjo flexvel, durante o ciclo de

reproduo do capital na produo imobiliria. Criada quando j existe um produto
definido, nela so estabelecidas as relaes contratuais entre scios, e demais
contratados, reunindo o capital, a terra, e a fora de trabalho. A disseminao da
utilizao da SPE401 est relacionada no apenas a garantia de maior segurana
jurdica aos compradores, mas principalmente a consolidao de um sistema de
produo mais seguro a atrativo para o sistema bancrio e financeiro402.

Entrevistado pela autora em setembro de 2010.

A disseminao desta prtica relaciona-se em grande medida com a mudana do marco regulatrio do setor particularmente com a lei 11.079, de 30 de dezembro de 2004.
401 Cumpre ressaltar que a utilizao de SPEs no se restringe a um meio para a consolidao de parcerias, sendo prtica
usual mesmo quando uma nica empresa lana o empreendimento.
402 A percepo que esta segurana mais importante para os bancos est clara para os empresrios locais, como nos releva
o diretor de uma das grandes empresas locais entrevistadas: Com a falncia da Encol, e de outras grandes construtoras do
Sul e Sudeste, o mercado ficou totalmente desacreditado, o Banco Central juntamente com os bancos privados criaram aquele
famoso Patrimnio de Afetao (lei 11.079, de 30 de dezembro 2004). um ferramenta, que protege muito os clientes, mas
protege, eu diria, mais os bancos na hora de financiar. E esse patrimnio de afetao, quando os bancos voltaram de novo,
eles comearam a exigir que as empresas ficassem totalmente dependente daquela empresa me[...].
399
400

199

O empreendimento desenvolvido enquanto empresa exacerba o carter estratgico

do espao, que deixa de ser meio de produo para ser fora produtiva
(GOTTDIENER, 1997, p.128).
Os esforos para ampliao dos ganhos no setor, preservando a flexibilizao da
produo,

foram

responsveis ainda

pela

configurao

de

Grupos,

que

possibilitaram o controle direto sob um maior nmero de atividades relacionadas

produo

imobiliria

atravs

da

propriedade

de

estruturas

juridicamente

independentes.
O grupo imobilirio, tal qual identificamos em Fortaleza403, organizado pela
articulao de diferentes empresas envolvidas nos processos, tais como empresas
de construo, imobilirias, instituies creditcias e de locao de mquinas, entre
outras, expressa por excelncia a lgica de reproduo do capital centralizado na
incorporao, tornando mais evidente que a mais-valia no se realiza mais onde
produzida (LEFEBVRE, 2008, p. 174).

Destacamos aqui dois grupos de construo, que correspondem a insero destes novos capitais, capitaneadas pela figura
da incorporao. Um deste Grupo o BSpar formado pela BSpar incorporaes (fundada em 2008 e direcionada ao
desenvolvimento de parcerias), a Bspar construes (fundada em 2010, resultante da aquisio da Compacta engenharia) e a
Bspar finanas (fundada em 2009, focada em investimentos no mercado domstico de crdito corporativo e de crdito
imobilirio no Brasil). O grupo conta ainda com empresas que atuam em outros setores. O outro Grupo a Magis, que alm da
Empresa de Incorporao Magis composto por: Maqloc, empresa de locao de equipamentos para construo civil; Elo
FIDC, empresa de fomento mercantil de acesso fcil ao crdito; M2 Imveis, especialista em vendas de imveis, com
profissionais capacitados para dar informaes seguras sobre o novo lar do cliente; e Habite Imveis, que trabalha para a
Magis e seus parceiros em empreendimentos de alto padro, com orientao especializada nesse segmento.
403

200

Notas Finais: a forma incorporao e a centralizao do capital

Do movimento geral de centralizao do capital no setor imobilirio, a partir do
fortalecimento

de

grandes

grupos

imobilirios

de

incorporao

pelo

desenvolvimento de diversos tipos de parcerias, emergem novas relaes e

estruturas de produo que determinam novas lgicas de valorizao do capital no
setor.
A partir das relaes de produo do imobilirio identificadas em Fortaleza na
atualidade, constatamos a grande importncia da incorporao, que ao reforar a
flexibilidade dos processos de produo e apropriao, consegue assumir o controle
sobre grande volume de produo imobiliria, se tornando um meio privilegiado de
centralizao do capital no setor e um instrumento essencial de valorizao do capital
financeiro.
No interior desta estrutura observamos a prevalncia de mecanismos essenciais para
suportar o domnio do processo de produo e de circulao dos produtos
imobilirios e ampliar a valorizao imobiliria.
Esta nova lgica de produo, observada pelas dinmicas da incorporao imobiliria
em Fortaleza na atualidade, ilumina um importante movimento de subordinao do
espao ao capital, assim como observou Lefebvre(1999a):
O setor imobilirio se torna tardiamente, mas de maneira cada vez
mais ntida, um setor subordinado ao grande capitalismo, ocupado por
suas empresas (industriais, comerciais, bancrias), com uma
rentabilidade cuidadosamente organizada sob a cobertura da
organizao do territrio. O processo que subordina as foras
produtivas ao capitalismo se reproduz aqui, visando subordinao
do espao que entra no mercado para o investimento dos capitais,
isto , simultaneamente o lucro e a reproduo das relaes de
produo capitalistas (Lefebvre, 1999a, p. 163 e 164)

O fortalecimento de uma nova lgica de produo imobiliria, fundada no avano do

processo de centralizao apoiado na incorporao, tende a influir na prpria lgica
de produo do espao, dando relevo a urbanizao como processo autnomo e
dominante, no mais diretamente relacionado industrializao. Lefebvre (2008)
desenvolve a tese de que essa alterao sintoma de uma fase critica em que a
problemtica urbana desloca e modifica profundamente a problemtica originada no
processo de industrializao... O crescimento quantitativo da produo econmica

201

produziu um fenmeno qualitativo que se traduz, ele prprio, por uma problemtica
urbana (LEFEBVRE, 2008, p.80).
Esse espao, agora instrumental reproduo do capital, se por um lado presta-se
como suporte para esta acumulao, v-se transformado em sua organizao
socioespacial atravs da importante atualidade das manifestaes da produo
imobiliria para a reproduo capitalista. Sero estas relaes espaciais de
transformao da metrpole que procuraremos explorar no captulo seguinte.

202

CAPTULO 04
MUDANAS NA PRODUO DO ESPAO DA METRPOLE

203

204

Introduo
Esse captulo tem como objetivo compreender as mudanas na produo do espao
na cidade de Fortaleza, considerando o reforo da produo imobiliria e da
ampliao

da

valorizao

imobiliria

como

condies

transformadoras

da

organizao socioespacial da metrpole.

A produo imobiliria, por apresentar um vnculo intrnseco com a terra, tem o
espao e sua transformao como condio essencial para a valorizao dos capitais
investidos no setor.
A contnua necessidade de ampliao da valorizao do capital atravs da produo
imobiliria, imposta pelo capital centralizado e seus vnculos com o capital financeiro,
determina

transformaes

nas

relaes

espaciais,

seja

na

escala

do

empreendimento, atravs de mudanas em suas caractersticas fsicas e simblicas,

seja na escala da cidade, atravs da diversificao de estratgias de apropriao do
espao, que de uma maneira geral implicam no reforo da valorizao imobiliria em
diferentes intensidades pelos diversos espaos da metrpole.
Interferindo fortemente nas dinmicas de valorizao imobiliria dos novos
empreendimentos e da terra, a ao das grandes incorporadoras influencia a
totalidade da produo imobiliria do setor, contaminando ainda o preo do estoque
de edifcios j construdos. A ampliao da valorizao imobiliria e o aumento do
nmero de novos empreendimentos, tomados na totalidade, contribuem na
diferenciao do espao da metrpole, intensificando a elevao dos preos da
moradia na cidade e impulsionando a reorganizao socioespacial da metrpole.
Aqui se ilumina uma particularidade da valorizao imobiliria, que se constitui como
meio de controle social, pois tende a limitar as apropriaes possveis, fragmentar,
hierarquizar e homogeneizar usos (BOTELHO, 2007, p. 34).
A

produo imobiliria

intensiva,

representada

pelos grandes condomnios

residenciais, at ento praticamente restrita s reas mais centrais e valorizadas,

passa nos ltimos anos a se verificar em diversas reas da metrpole de Fortaleza.
Esse movimento faz com que a forma de produo imobiliria, dominante nos
mecanismos de valorizao, se torne tambm relevante no processo de
metropolizao. Essa dupla propriedade d fora interpretao da cidade a partir da
compreenso das relaes espaciais determinadas a partir desta forma de produo.
Entendemos que a produo imobiliria tende a influenciar a totalidade da produo

205

do espao da metrpole, at mesmo pela negao da possibilidade de produo do

espao por outros agentes e por outras formas de produo.
Privilegiando a atuao das grandes incorporadoras, e considerando a produo
imobiliria como importante dinmica na organizao socioespacial da metrpole,
discutiremos as atuais mudanas na produo do espao na cidade de Fortaleza
Para aprofundarmos essa discusso, num primeiro momento procuramos abordar a
relao entre a centralizao do capital no setor e a mudana na lgica de produo
do espao. Nesse sentido, procuramos identificar as transformaes gerais nos
produtos imobilirios, reconhecendo as particularidades desta mercadoria e o avano
histrico da forma condomnio como alicerce para o aumento da produo e da
valorizao imobiliria.
Considerando a fora do processo de centralizao do capital evidenciada pela ao
das grandes incorporadoras e as condies gerais de produo do espao impostas
por este capital, analisamos de maneira detalhada a atuao destes agentes
investigando o conjunto de estratgias utilizadas na produo do espao,
considerando-as

essenciais

na

conduo

da

valorizao

imobiliria

na

diferenciao espacial da cidade.

Num terceiro momento, investigamos as mudanas da produo imobiliria na
totalidade da cidade, discutindo a valorizao imobiliria verificada em seus
diferentes espaos, para no final procurarmos articular estas mudanas com a
organizao socioespacial da metrpole, buscando compreender as inter-relaes
entre as diversas formas de produo e ao do Estado neste processo.

206

4.1. Produo do espao e centralizao do capital: intensificao na forma

condomnio
O reforo da centralizao do capital no setor imobilirio e seu imbricamento com o
capital financeiro, discutidos como fenmeno mundial e analisados de maneira
particular no caso de Fortaleza, implicam de um modo geral na necessidade de
reproduo de maiores volumes de capital e na exigncia da ampliao da mais-valia
a ser alcanada no setor, determinando importantes modificaes nos produtos
imobilirios.
Comparada s demais mercadorias, o produto imobilirio tem como especificidade
sua intrnseca relao com espao. O terreno para a construo do edifcio
reimposto como condio essencial a cada novo ciclo produtivo, tornando-se uma
caracterstica determinante da produo imobiliria como procurou explicitar
Topalov(1978), a produo imobiliria o nico setor que para cada processo
produtivo est implicado o uso de um novo terreno: ao terminar cada obra, a empresa
construtora deve dispor de um novo terreno (TOPALOV, 1978, p.117).
Essa condio tambm determina caracterstica especfica valorizao desta
mercadoria, que passa a estar relacionada aos atributos da edificao e localizao
do terreno. A importncia da localizao do terreno no processo de valorizao de
um imvel torna particularmente evidente os laos entre o desenvolvimento desta
atividade (a produo imobiliria) e a diferenciao do espao, ampliada no curso da
urbanizao.
Embora a produo imobiliria exacerbe a condio de mercadoria do espao, este
continua a representar um valor de uso, como procura mostrar Lefebvre (2008):
O comprador de espao continua a comprar valor de uso. Ele no
compra apenas um volume (mais ou menos) habitvel, conversvel e
comutvel com os outros e somente assinalado semiologicamente
pelo discurso publicitrio ou pelos signos visveis de uma certa
distino. O comprador tambm adquire uma distncia, a que vincula
sua habitao aos lugares: os centros (de comrcio, de lazer, de
cultura, de trabalho, de deciso). Essas distncias tornam tal lugar
mais ou menos desejvel... (LEFEBVRE, 2008, p.128).

O valor de uso de uma localizao , entretanto, uma produo social, resultante do

conjunto das dinmicas econmicas, polticas e culturais de uma cidade, que pela
existncia da propriedade privada expropriada por particulares.
207

Nesse sentido, a propriedade privada do espao uma relao social fundamental

compreenso da produo imobiliria, na medida em que reponde por uma
importante parcela dos ganhos do mercado imobilirio e d o direito aos proprietrios
de terra de capturarem parte da valorizao imobiliria, produzida pela totalidade das
foras produtivas. Por esta razo, Gottdiener (1997) considera que o mercado
imobilirio se consolida como um elo mediador no processo de acumulao do
capital:
Em suma, a conexo entre o valor de uso da localizao, que um
produto social, e o preo pelo uso do espao, que expropriado pelos
particulares, percebida quando entendemos o mercado imobilirio
como um elo mediador no processo de acumulao de capital
(GOTTDIENER, 1997, p.179).

A importncia da valorizao imobiliria como fonte de ganho para o setor repercute

em menores interesses na ampliao do lucro industrial, advindo da produo do
edifcio. Tal situao explica, em parte, a baixa produtividade no setor e o
desinteresse em termos de investimento em capital fixo na produo imobiliria.
A captura da valorizao imobiliria, como condio particular de obteno de ganho
deste setor, reproduz-se de maneira exemplar nas cidades latino-americanas.
Nestas cidades, o mercado imobilirio tradicionalmente encontrou situaes
privilegiadas de captura de valorizao imobiliria em suas reas mais centrais,
decorrente do prprio processo de urbanizao que exacerbou a diferenciao dos
espaos da metrpole, ao concentrar riquezas e infraestruras nestas reas, em
detrimento da produo de periferias precrias.
A construo de grandes torrres nas reas mais valorizadas destas cidades, apesar
de exacerbar na aparncia a dimenso da manufatura (o Edifcio), passa a permitir
enormes ganhos ao setor por possibilitar a captura da valorizao imobiliria de um
nmero maior de proprietrios a partir da fragmentao da propriedade da terra, que
permanece como aspecto central do produto imobilirio.
A fragmentao da propriedade da terra e multiplicao dos proprietrios alcanada
a partir da instituio de uma nova forma de propriedade, o condomnio, que torna-se
central no avano das relaes capitalistas de produo do espao.
A importncia do condomnio como produo de propriedade privada no mercado
imobilirio, a partir da disseminao do apartamento como principal produto

208

imobilirio, fortaleceu sua associao a um padro de organizao do uso

residencial, obscurecendo sua condio de forma de propriedade.
A forma de propriedade condominial, regulamentada no Brasil em 1928, pelo decreto
n. 5.481404, toma sua feio moderna em 1964405, pela lei 4.591. Atravs desta
legislao a forma condomnio pode ser instituda para qualquer padro de
empreendimento imobilirio, independente da quantidade de planos horizontais ou
verticais e do nmero de edificaes propostas.
O avano com relao as legislaes anteriores acontece tambm por que esta
legislao regula simultaneamente a forma de propriedade, o condomnio, e a forma
de produo, a incorporao. Atravs desta lei, a figura do incorporador torna-se
responsvel pela efetivao do registro de incorporao imobiliria 406, e adquire o
direito de comercializar as unidades futuras antes de sua construo.
A modernizao da forma condomnio407 relaciona-se a um conjunto de mudanas
nas estruturas do financiamento habitacional408, desenvolvidas como parte de uma
estrtgia poltica e econmica do governo militar, que objetivava a legitimao do
regime ditatorial e o estmulo ao crescimento econmico do pas. Essas condies
articuladas so responsveis por um importante perodo de expanso da produo
imobiliria, manifestada pela disseminao dos condomnios residenciais nas
principais metrpoles brasileiras.
Apesar do contexto de estagnao e inflao, vivenciado a partir dos anos 80,
determinante na sensvel reduo da produo imobiliria, a forma condomnio
permanece com grande centralidade, por viabilizar o financiamento da produo do
edifcio a partir dos proprios compradores409.

A regulamentao original desta forma de propriedade era considerada limitada porque restringia a constituio do
condomnio a parmetros edilcios especficos. O Decreto n. 5.481 limitava no seu artigo 1, a incidncia legal aos edifcios de
mais de cinco andares [...] sob a forma de apartamentos isolados entre si, contendo cada um, pelo menos trs peas. Alm
disso, esta legislao no previa uma figura legal para a negociao das unidades futuras resultantes da fragmentao da
propriedade original.
405 Cumpre ressaltar que no intervalo entres estas duas leis foram regulamentadas pequenas alteraes, introduzidas pelo
Decreto-lei n. 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela Lei n. 285 de 5 de junho de 1948. Como exemplo de alteraes
destacamos a reduo da exigncia objetiva do artigo 1 do Decreto n. 5.481, passando de cinco para trs o nmero de
pavimentos do prdio para que sobre ele pudesse instituir o condomnio (TUTIKIAN, 2004, p.33).
406 O registro imobilirio assegura a individualizao de cada unidade, sua identificao e descriminao, bem como a frao
ideal sobre o terreno e partes comuns atribudas a cada unidade.
407 Contriburam ainda para essa modernizao a edio de algumas legislaes posteriores a Lei 4.591, de 1964. Destacamos
aqui a lei 4.864, de 29 de novembro de 1965, que criava medidas de estmulo Industria da Construo Civil, e a lei 10.931, de
2004, que trata do patrimnio de afetao.
408 No perodo implantado o Sistema de Financiamento Habitacional(SFH) e criado o BNH, como apresentamos no primeiro
Captulo da tese.
409 Neste perodo torna-se muito comum os chamados condomnios a preo de custo, onde os construtores concentram seus
interesses no lucro industrial advindo da construo a partir da cobrana de taxas de administrao no desenvolvimento dos
produtos imobilirios.
404

209

O conjunto de mudanas que passam a ser consolidadas no marco regulatrio do

setor imobilirio a partir de finais da dcada de 1990410, alm de ser determinante no
fortalecimento da incorporao imobiliria, decisivo no reforo da forma condomnio
como condio de ampliao de ganhos no setor, apesar de no terem sido
estabelecidas mudanas nesta forma em relao a legislao de 1964.
A alterao do marco jurdico da produo imobiliria foi direcionada no sentido da
ampliao da segurana jurdica do negcio da incorporao, tornando o setor mais
atrativo para a reproduo do capital financeirizado e favorecendo a centralizao do
capital411. O processo de centralizao do capital tende a determinar importantes
mudanas fsicas e simblicas na apropriao da forma condominio, consolidando-a
como um importante alicerce do aumento da produo e da valorizao imobiliria.
O exame geral das mudanas fsicas e simblicas da apropriao da forma
condomnio nos permite iluminar a relao entre a centralizao do capital e
mudanas na produo do espao construdo.

4.1.1 Mudanas fsicas e simblicas na apropriao forma condomnio

A necessidade de reproduo de grande volume de capital no setor imobilirio a
partir do reforo da centralizao do capital tem fortalecido a concentrao cada vez
maior de capital em cada um dos negcios imobilirios. Essa necessidade de
concentrao de capital implicar em importantes mudanas na forma fsica do
condomnio residencial, seja pelo aumento significativo do nmero de unidades, seja
pela associao da habitao a diversos usos. O condomnio residencial, antes
principalmente representado pelos edifcios verticais nas reas mais valorizadas,
reaparece a partir de diferentes tipologias, muitas vezes associado a shoppings e
torres comerciais, em diversas reas das cidades, destacando-se na paisagem por
sua escala e pela ruptura com as estruturas prescedentes.

A regulamentao do SFI em 1997 atravs da lei 9.514, como j nos comentamos, considerada o marco inicial das
reformas na produo imobiliria a partir deste perodo.
411 Como procuramos desenvolver no primeiro captulo da tese.
410

210

FIGURA 7
Morada Rodobens (So Jos do Rio Preto); Mundi Condomnio Resort (Belo Horizonte); Parque Cidade Jardim Shopping/ Edifcios Residenciais /Torres comerciais (So Paulo).
Fonte: Sites das empresas Rodobens, MRV e JHSF - http://www.rodobens.com/negociosimobiliarios;
http://imoveis.mrv.com.br; http://jhsf.com.br acessados em janeiro de 2011.

A maior escala do condomnio permite tanto a reduo de custos, principalmente pela

racionalizao e padronizao do processo construtivo, como o aumento do preo
das unidades, valorizadas por um conjunto de reas de lazer, equipamentos e
servios, que passam a serem itens comuns nesses condomnios residenciais. No
discurso dos agentes do setor uma tendncia ter tudo dentro do local onde voc
mora412.
A valorizao dos imveis dentro destes condomnios vincula-se tambm a
importantes mudanas simblicas. A impregnao de smbolos no condomnio
residencial, reforada pela aproximao do marketing produo imobiliria, procura
explorar o conjunto de significados econmicos e socioculturais particulares
habitao.
Para Bourdieu (2006), esta mercadoria representa simultaneamente os meios de
seus compradores e seus gostos, dando lugar a sua apropriao simblica.
Analisando de uma perspectiva econmica, a casa constitui uma aplicao, [...] uma
poupana no financeira e um investimento que entendido como conservando ou
aumentando o seu valor e dando simultaneamente satisfaes imediatas
(BOURDIEU, 2006, p.37). Ao mesmo tempo, a casa tem importante significao
sociocultural, situando seus moradores em diferentes espaos sociais, e refletindo
suas preferncias culturais.
O condomino, forma de propriedade, passa a ser ostensivamente utilizado pela
publicidade como representao de uma condio diferenciada da moradia por
proporcionar economia e associao aos diferenciais produzidos para a totalidade do
Frase extrado de um texto Morar num condomnio Parque Clube, sobre marketing imobilirio, disponvel em
http://novaresidencia.blogspot.com/, acessado em 14 de outubro de 2011.
412

211

empreendimento. Concebido em uma escala ampliada, o condomnio permite que a

frao da propriedade privada desse espao seja vendida como uma mercadoria
especial, que articula a habitao ao usufruto de um espao diferenciado, que
supostamente possibilita aos seus usurios qualidade de vida, se contrapondo no
plano simblico a um conjunto de problemas urbanos normalmente associados vida
nos grandes centros.
As mudanas fsicas evidenciadas pela ao do capital centralizado (escala, reas de
lazer, equipamentos e servios) so exacerbadas no plano simblico. Um exemplo do
reforo da carga simblica do condomnio sua justaposio a nomes como
clube413, parque e jardim, que trazem a associao direta do lazer como parte do
lugar de moradia.

FIGURA 8
Anncios publicitrios dos Condomnios Clube, Jardim e Parque
Fonte: Jornal O Povo - no perodo entre setembro de 2010 e setembro de 2011

Por se configurar como espao diferenciado, o condomnio ganha fora na

apropriao de novas reas do territorio, mesmo que elas estejam dissociadas de
infraestrutura e de condies gerais de urbanizao, antes tidas como determinantes
para a expanso da produo imobiliria.
A intensificao da forma condomnio refora ainda a apropriao ilegal do espao.
Na atualidade, muitos dos condomnios lanados extrapolam a dimenso mxima de

O condomnio-clube torna-se uma adjetivao usual do condomnio, que automaticamente associa a este um conjunto de
equipamentos e espaos de lazer como, outrora, apareciam associados ao condomnio o salo de festa, o playground e a
piscina.
413

212

lote permitida pela lei federal de parcelamento do solo414. Estes condomnios so

muitas vezes aprovados por leis municipais ilegais 415 que os consideram como
loteamentos fechados, sendo outras vezes resultado de aprovao de um conjunto
de condomnios justapostos que tendem a privatizar as vias que os conectam.
Desta maneira, o grande condomnio residencial416 se destaca como importante
forma de expanso da metrpole, consolidando-se como forma hegemnica de
produo do espao pelas grandes empresas de incorporao, que ampliam sua
disseminao por diferentes classes sociais e localizaes na metrpole. A difuso
deste padro tende a influenciar a generalizao da forma condomnio entre os
diversos agentes responsveis pela produo imobiliria. Esta forma de propriedade,
por favorecer a concentrao de grande volume de capital e valorizao imobiliria,
torna o condomnio elemento central na compreenso da lgica de produo do
espao pelo capital centralizado.

Aqui cabe lembrar, que se a lei dos condomnios no estabelece limites para a instituio desta forma, estes so
estabelecidos pela lei federal 6.766, de 1979, que rege o parcelamento da terra nua. Esta lei determina que as glebas com mais
de 10.000 m2 devem ser objeto de parcelamento, tendo que obedecer todas as cesses estabelecidas nesta lei.
415 Justamente porque esto em desacordo com a legislao federal (lei 6.766), legitimando a privatizao do espao pblico
com formas no previstas na legislao federal, como o caso dos loteamentos fechados.
416 A nfase na abordagem do grande condomnio residencial tem relao com a sua importncia na discusso das mudanas
imobilirias em Fortaleza.
414

213

4.2 Estratgias de produo do espao pela incorporao

O fortalecimento das grandes empresas de incorporao, discutido no terceiro
captulo, se reproduz no espao pela relevncia que estas empresas passam a ter na
conduo de mudanas na produo e valorizao imobiliria em Fortaleza.
Responsveis por grande quantidade de lanamentos, estas empresas se destacam
ainda pela sucessiva imposio de novidades no mercado imobilirio de Fortaleza.
Fortemente capitalizadas e portadoras de novas relaes de produo, essas
empresas se utilizam de um conjunto de novas estratgias que procuram explorar a
diferenciao de seus produtos como meio de ampliao de seus ganhos.
A diferenciao dos produtos imobilirios envolve a apropriao simultnea de
estratgias no sentido da reduo de custos e do aumento de preo, se apoiando na
reestruturao produtiva e na apropriao intensiva de tcnicas de marketing.
Considerando a especificidade dos imveis, esta diferenciao explorada tanto na
manufatura (diferenciao do empreendimento em si) como na localizao
(diferenciao na apropriao do espao).
O esforo na diferenciao dos produtos imobilirios (seja no empreendimento, seja
nas diferentes formas de apropriao do espao) empreendidos por estes agentes
aparece tanto na expressiva elevao de preo dos imveis luxuosos, como no
lanamento de empreendimentos em reas praticamente no incorporadas pela
dinmica imobiliria local. Desta maneira, a diferenciao da produo imobiliria,
imposta por esses agentes, ganha relevo na conduo da valorizao imobiliria em
diversas reas da cidade417 e tende a influenciar a produo de todo o setor por
estabelecer novos patamares de preo e incorporar novas reas s dinmicas
imobilirias.
Partindo da compreenso geral da lgica de produo do espao pelo capital
centralizado, discutido no item anterior, procuramos a seguir aprofundar essa
discusso investigando de maneira mais aprofundada as diferentes estratgias de
produo do espao utilizadas pelas grandes incorporadoras em Fortaleza. A
investigao destas estratgias torna-se fundamental na compreenso das
mudanas na produo imobiliria, iluminando tanto as mudanas espaciais (pela
mudana dos empreendimentos e da localizao dos mesmos), como as
especificidades da valorizao imobiliria nos diferentes espaos da cidade.

Embora entendamos que uma componente significativa da valorizao imobiliria advm de condies gerais, relacionados
a aspectos macroeconmicos, como taxas de juros, distribuio de renda e disponibilidade de financiamentos.
417

214

Embora a diferenciao dos produtos imobilirios ocorra pela explorao simultnea

de mudanas no empreendimento em si e na apropriao do espao, optamos por
enfatizar cada um destes aspectos isoladamente de maneira a tornar mais evidente
os diversos mecanismos utilizados pelo capital centralizado.

4.2.1 Diferenciao dos empreendimentos imobilirios

No mercado imobilirio de Fortaleza at o incio dos anos 2000, a maioria das
grandes empresas locais de construo estava voltada a produo de condomnios
verticais, normalmente definidos por uma nica torre.
A observao da produo imobiliria418 durante a primeira dcada do sculo XXI
mostra importantes mudanas no sentido de diversificao das tipologias dos
empreendimentos e do avano da forma condomnio. Durante esta dcada, as
grandes empresas progressivamente voltam-se tambm para a produo de
condomnios e loteamentos fechados419, em reas mais perfricas da cidade, e para
a produo dos condomnios de praia, como opo de segunda residncia. Ao lado
desta produo imobiliria predominante, prolifera-se na cidade a produo
imobiliria desenvolvida por pequenas empresas, representada pela produo de
condomnios horizontais e verticais420, normalmente voltado para populao de
menores rendimentos.
A partir de 2007, com a transformao significativa das condies de produo
imobiliria e o fortalecimento da atuao das grandes empresas de incorporao,
intensifica-se a percepo de mudana nas caractersticas dos empreendimentos,
visveis nos folders publicitrios, nos anncios de jornais e no discurso dos agentes
do setor imobilirio, que so enfticos em relatar novos produtos e vrias
inovaes na produo imobiliria.

Foram levantadas todas as matrias relativas ao mercado imobilirio nos dois principais jornais de circulao local: Jornal O
Povo (2000-2010) e Jornal Dirio do Nordeste (2005-2010). Alm de analisados relatrios e pesquisas do Sindicato das
Indstrias de Construo Sinduscon. A observao de matrias dos jornais locais durante este perodo nos permitiu
apreender os discursos e estratgias da promoo imobiliria, alm de caractersticas e tendncias mais gerais de
transformao da produo imobiliria.
419 Os loteamentos fechados ganham importncia na produo imobiliria em Fortaleza, principalmente a partir de 2002,
quando lanado o Alphaville Fortaleza, que se torna uma grande referncia ao mercado. At 2005, pela anlise das
reportagens dos jornais identificamos a presena de 4 grandes loteamentos fechados em fortaleza lanados at 2005. Trata-se
do Alphaville Fortaleza, lanado em 2002, com 770 lotes; o Quintas do Lago, lanado em 2003 com 283 lotes; o Quintas da
Fonte lanado em 2005 com 192 lotes, o Alphaville Eusbio, lanado em 2005, com 497 lotes e Jardins da Serra, lanado em
2005 com 660 lotes. Os dados foram extrados a partir de dados da Prefeitura Municipal do Eusbio, dos Jornais Locais, e dos
dados organizados por Silveira e Sales (2011).
420 Dentro dessa produo desenvolvida por pequenas empresas ganha destaque os condomnios produzidos no mbito do
PAR (Programa de Arrendamento Residencial) da Caixa Econmica Fedderal.
418

215

Essa diferenciao dos produtos imobilirios fortemente influenciada pela atuao

das incorporadoras nacionais, que disseminam ainda a ideia dos segmentos no
mercado imobilirio de Fortaleza. Na perspectiva do mercado imobilirio, a
segmentao da produo imobiliria corresponde ao processo de direcionamento
dos produtos a perfis econmicos especficos, refletindo em estratgias diferenciadas
que procuram explorar necessidades, desejos e capacidade de pagamento,
particulares a cada classe.
Considerando o reforo desta tendncia em Fortaleza, procuramos discutir as
estratgias de diferenciao dos empreendimentos utilizadas por estes agentes
reconhecendo esta segmentao do setor, explorando

separadamente as

estratgias utilizadas nos chamados segmento econmico e alto-padro421.

Os empreendimentos imobilirios do segmento econmico

A ideia de um segmento econmico popularizou-se no vocabulrio dos agentes do
mercado imobilirio nacional e difundiu-se como sinnimo de uma produo
direcionada ao pblico de menor renda, viabilizada por imveis econmicos

422

. Na

percepo dos prprios agentes do mercado, a utilizao do termo econmico evita

a utilizao do termo popular associado aos estigmas dos velhos programas
pblicos de habitao423.
O aumento da produo em Fortaleza para o segmento econmico guarda relao
direta com o deslocamento das grandes incorporadoras nacionais e com o
desenvolvimento das grandes parcerias. De uma maneira geral, at este perodo, os
empreendimentos destinados a populao de menor renda representavam uma
pequena parcela da

produo imobiliria de Fortaleza, correspondendo a

empreendimentos de pequeno porte que na maioria dos casos era desenvolvido por
pequenas e mdias construtoras.
Na base do incremento da produo de imveis para a populao de menores
rendimentos est a significativa expanso dos financiamentos produo e ao

Embora haja uma particular incongruncia nestes nomes, sendo no primeiro reforada a questo da classe, e no segundo a
questo do padro, optamos por adotar essas nomenclaturas por serem as mais usuais, estando presente no discurso dos
agentes e nos jornais e revistas especializados.
422 Embora o termo seja bastante utilizado no existe uma definio precisa sobre a faixa de renda e o valor dos imveis.
Shimbo (2010), por exemplo, define o segmento econmico como aquele voltado para a produo de imveis residenciais com
valores de at R$ 200.000,00 destinados s famlias com renda mensal entre trs e dez salrios mnimos (SHIMBO, 2010,
p.24). Depois do lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida, a utilizao do termo tendeu a se relacionar com as faixas
(3 a 10 salrios mnimos) e valores mximos de imveis estabelecidos pelo programa, variveis por regio e porte das cidades.
423 De acordo com reportagem da Gazeta do Povo, em 15 de junho de 2009: A era da casa econmica.
421

216

consumo de imveis, que fica evidente pela evoluo do nmero de imveis

financiados para a renda de 3 a 10 salrios pela CEF, sistematizados no grfico a
seguir424.

3.000
2.000

1.000
0
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

GRFICO 16
Evoluo dos Financiamentos (nmero de unidades) para famlias de 3 a 10 S.M. contratados pela Caixa na RMF
Fonte: Caixa Econmica Federal - Dados do Crdito Imobilirio (01/2000 a 08/2009) e do Programa Minha Casa
Minha Vida

Embora a disponibilidade de financiamento tenha sido claramente ampliada, a baixa

capacidade de endividamento do pblicoalvo destes empreendimentos faz com que
o preo dos imveis seja um dos aspectos mais relevantes na deciso de compra dos
imveis.
Como as possibilidades de ampliao dos preos tornam-se limitadas para este tipo
de empreendimento425, as estratgias de reduo de custos so centrais para a
ampliao do ganho dos incorporadores. Estas estratgias, intensamente exploradas
pelas grandes incorporadoras nacionais, so determinantes nas mudanas destes
empreendimentos em Fortaleza, que seguindo a tendncia nacional, passam a ser
caracterizados de uma maneira geral pela concentrao de um grande nmero de
unidades e pela padronizao dos projetos.
A concentrao de muitas unidades permite a diluio do custo do terreno por
unidade e propicia reduo nos custos de construo, pois possibilita uma logstica
operacional mais eficiente com a ampliao da racionalizao dos processos
construtivos426.

A apesar da crise de 2008 a produo para este segmento retomada em 2009, e volta apresentar resultados expressivos
em 2010, diretamente vinculados aos incentivos do programa Minha Casa Minha Vida.
425 No discurso dos agentes do setor corrente a afirmao de que devido baixa capacidade de endividamento dos
compradores, as possibilidades de ampliao dos preos dos empreendimentos so limitadas, da a relevncia das estratgias
que buscam a reduo dos custos.
426 Como desenvolvemos no terceiro captulo, nestes empreendimentos a construo ganha maior centralidade, sendo
expressivos os esforos no sentido de racionalizao e padronizao como estratgia para ampliao das margens de lucros.
424

217

Em Fortaleza, o perfil das construtoras e incorporadoras427 que passam a dominar

este tipo de produo revalida a ideia amplamente difundida no mercado que o
know-how

428

um aspecto decisivo na produo para este segmento. Embora

tenha sido demonstrado que os parceiros locais so agentes de fundamental

importncia, percebe-se pelas caractersticas dos empreendimentos que para o
segmento econmico predomina os padres definidos pelas empresas nacionais. A
atuao das incorporadoras nacionais em Fortaleza, ainda que no necessariamente
relacionada construo dos empreendimentos, responsvel pela insero no
mercado local de uma produo extremamente padronizada, semelhante a projetos
desenvolvidos em outras cidades.

As empresas locais com experincia anterior na produo de condomnios populares e as parcerias entre empresas
nacionais com atuao especializada no segmento econmico destacam-se pelo volume de empreendimentos e unidades
construdas. Na anlise dos repasses de recursos de financiamento da CEF, principal fonte de financiamento deste segmento,
constatamos a presena dominante de empresas de construo de mdio porte, que tradicionalmente atuaram na produo de
unidades do PAR, e de grandes incorporadoras nacionais especializadas neste tipo de produo, como as empresas MRV,
Rossi e Bairro Novo.
428 De acordo com o discurso das empresas, h um know-how que precisa ser desenvolvido e que coloca as empresas j
atuantes na rea em uma posio privilegiada em relao quelas que migraram recentemente para o segmento, na medida
em que estas primeiras souberam enxergar h bastante tempo o potencial da classe mdia, sobretudo, a classe mdia baixa,
num momento em que as construtoras se voltavam apenas ao alto luxo (SHIMBO, 2010, p.86).
427

218

FIGURA 9
Produo Imobiliria Padronizada
Fonte: Site das incorporadoras: Bairro Novo429, MRV430 e Rossi431

Os empreendimentos das empresas Bairro Novo, Rossi e MRV so paradigmticos

na produo destes espaos homogneos, como pode se observar no quadro de
imagens que compara os empreendimentos de Fortaleza a empreendimentos de
outras cidades.
A exacerbao da padronizao aparece no enquadramento dos empreendimentos
como tipos/produtos padres. No caso dos empreendimentos da empresa Bairro
Novo432 e da linha da Ideal433 da empresa Rossi, as maquetes e fotografias434 de um
www.bairronovo.com, acessado em outubro de 2011.
www.mrv.com.br, acessado em outubro de 2011.
431 www.rossiresidencial.com.br, acessado em outubro de 2011.
432 A empresa Bairro Novo originou-se de uma joint venture entre as empresas Gafisa e Odebrecht, e posteriormente ficou
sobre o controle exclusivo desta ltima. Em Fortaleza, a empresa responsvel pelo empreendimento Parque dos Pssaros,
que corresponde a um total de 5440 casas e apartamentos em um terreno de 850 mil m 2 desenvolvidos em vrias fases.
433 O Ideal representa uma linha de produto da construtora Rossi j construdo em diversas cidades brasileiras. O
empreendimento de Fortaleza Ideal Vilas de Messejana possu 17 blocos de apartamentos e est associado ao
empreendimento comercial Ptio de Messejana, que possui lojas e salas comerciais.
429
430

219

edifcio so utilizadas para divulgar diferentes empreendimentos. No caso da

empresa MRV, embora no tenha sido identificado nenhuma linha ou produto padro,
observou-se uma grande semelhana dos produtos desenvolvidos pela empresa em
Fortaleza com os produtos desenvolvidos em outras cidades.
O processo de diferenciao dos empreendimentos do segmento econmico em
Fortaleza pode ser iluminado de maneira exemplar pela anlise mais detalhada da
produo desenvolvida pela empresa MRV, que atuou em parceria com a empresa
local Magis435.
A empresa MRV apresenta-se no contexto nacional como a maior e mais
especializada empresa de incorporao para o setor econmico. Embora em
Fortaleza tenha ficado evidente a importncia dos agentes locais, a insero do
know-how da empresa nacional no sentido de reduo de custos dos
empreendimentos parece ter sido decisivo no sucesso da parceria.
A articulao de relaes privilegiadas da empresa local com este know-how da
empresa nacional tem como resultado o grande destaque na produo para este
segmento em Fortaleza. A parceria entre as empresas Magis e MRV resultou at o
presente momento na produo de 3.932 unidades destinadas ao segmento
econmico, distribudas em 13 empreendimentos436. Dentro do Programa Minha Casa
Minha Vida, na RMF, essa parceria foi responsvel pela produo de 68,11% das
unidades de 3 a 6 salrios mnimos e 36,47% das unidades de 6 a 10 salrios
mnimos437, o que revela o carter concentrador do programa.
A anlise da produo desta parceria438 permite perceber como as estratgias gerais
de reduo de custos dos empreendimentos do segmento econmico, acima
descritas, tomam formas concretas e garantem a ampliao dos lucros dos
incorporadores.
O aumento do nmero de unidades dos empreendimentos para a empresa MRV
uma condio essencial para manuteno de sua alta lucratividade439. Os

Na procura de imagens dos empreendimentos nos sites das empresas, percebemos a utilizao da mesma imagem para a
divulgao de empreendimentos em diferentes cidades.
435 As informaes sobre os empreendimentos da empresa MRV, desenvolvidos em Fortaleza em parceria com a empresa
Magis, encontram-se detalhadas no site da empresa Magis (www.magis.com.br). As informaes foram sistematizadas pela
autora e encontram-se organizadas no ANEXO C.
436 De acordo com as informaes presentes no site da empresa Magis (www.magis.com.br). Acessado em novembro de 2011.
437 De acordo com dados da Caixa Econmica Federal, sobre os recursos contratados no mbito da primeira etapa do
Programa Minha Casa Minha Vida, com contratos assinados entre 14 de agosto de 2009 e 25 de maro de 2011.
438 Analisou-se a produo da empresa nos anos de 2008, 2009 e 2010.
439 Como est indicado nos relatrios para os investidores da empresa MRV: A lucratividade se mantm como principal
prioridade. A estratgia da MRV para permanecer garantindo as mais altas margens e lucratividade na indstria, assenta-se,
434

220

empreendimentos que passam a ser produzidos a partir da parceria 440 tendem a

seguir o padro dos projetos desenvolvidos pela empresa nacionalmente com a
concentrao de um grande nmero de unidades. Dos empreendimentos analisados,
constatou-se que o nmero mdio de unidades lanadas por empreendimento foi de
300, existindo empreendimentos com at 880 unidades.
Verifica-se tambm a intensificao da ocupao do terreno441, determinante na
mudana do padro de adensamento. Esse novo padro de ocupao, que se
apropria de terrenos mais baratos e tende a determinar o readensamento de reas
mais distantes, reconhecido pelos agentes locais como algo novo que substitui os
tradicionais conjuntos habitacionais:
Esse produto para classe que est adquirindo totalmente novo.
Antigamente, voc tinha outro produto de conjunto, e hoje voc no
tem, no funciona. O terreno para a construo de 1.000 casas no
est mais disponvel. Voc faz 500 apartamentos em 20.000 m
totalmente inseridos numa zona metropolitana, numa regio equipada
com todas as benfeitorias que uma cidade pode ter, transporte,
saneamento, tudo bem organizado. Por isso que isso est funcionado
desta maneira. Readensamento dos bairros populares442.

A reduo de custos se expressa tambm em mudana na tipologia das edificaes,

que passam a apresentar at cinco pavimentos443, na restrio do nmero de
garagens por unidade e na alterao do padro dos revestimentos externos. Esse
conjunto de transformaes, em grande parte trazida pelas empresas nacionais,
responsvel por uma nova cultura de empreendimentos, como observa um gestor
da empresa parceira da MRV:
Voc comea a ver a construo de empreendimentos que
culturalmente no existiam em nossa cidade. Apartamentos no andar
entre outras questes 1) aumento dos projetos e do nmero de unidades por empreendimentos, 2) Avaliao fsica e financeira
contnua do custo dos projetos, 3) ampliao das vendas por internet (atualmente 32% das vendas totais da companhia).
440 A influncia da empresa nacional na diferenciao dos produtos imobilirios que passam a ser produzidos em Fortaleza
revelada pela comparao entre um empreendimento produzido pela empresa local antes da parceria com os
empreendimentos que passam a ser produzidos depois desta parceria e pelos discursos de empresrios e agentes envolvidos
na incorporao e comercializao dos empreendimentos que nos indicam estas inovaes.
441 O que percebemos foi que no primeiro empreendimento, lanado de maneira exclusiva pela empresa Magis, cada m2
construdo correspondia a uma frao do terreno 1,45 m. Quando os empreendimentos do segmento econmico passaram a
ser desenvolvidos em parceria com a empresa MRV essa frao do terreno variou de 0,75 a 1,04 m de terreno para cada m
construdo. Estes nmeros esto apresentados no ANEXO C desta tese.
442 Depoimento do Diretor da empresa encarregada das vendas dos empreendimentos da parceria entre Magis e MRV autora
em entrevista realizada em janeiro de 2009.
443 Existncia de apartamento de cinco andares sem elevadores tem um grande impacto no preo do condomnio. A reduo do
custo do condomnio tem efeitos importantes por que contribu na valorizao futura do empreendimento alm de ter um efeito
bastante positivo na reduo de conflitos, pela garantia de menores taxas de inadimplncia.
221

trreo, construo de no mximo 5 pavimentos para evitar o uso de

elevadores. Tudo novo em relao a prtica de mercado. Em
Fortaleza voc s vendia apartamentos que tivessem duas vagas de
garagem.

Hoje

uma

vaga

atende

sem

nenhuma

restrio.

Revestimento externo sem cermica, tambm. Usa texturas de boa

qualidade. Sem elevador. Gosto de chamar de uma semiverticalizao

444

Alm disso, ocorre uma expressiva diminuio das reas privativas. A estratgia de
reduo de reas privativas revelada claramente no discurso do empresrio
local445, justificada pela limitao de crdito disponvel para a populao enquadrada
como alvo dos empreendimentos:
Ento pra essa classe C, ns mantivemos nossa filosofia de poder
ofertar reas de lazer interessantes, com segurana e com conforto,
porm as reas dos apartamentos foram diminuindo, porm isso
uma tendncia mundial, e no s aqui. Nos nossos projetos isso
aconteceu muito fortemente, essa diminuio de rea. Inclusive os
projetos vm se adaptando a isso. Por qu? Porque ns temos um
pblico, uma grande massa, que essa massa tem uma limitao de
crdito, ento no adianta eu gerar produtos em que eu no vou
atingir meu pblico que tem condies de ter o crdito aprovado.446

A reduo de reas privativas reforada nos empreendimentos econmicos, a partir

de 2008, tende a se estabelecer como uma tendncia geral para o mercado
imobilirio de Fortaleza. A anlise da evoluo das caractersticas das ofertas de
imveis em Fortaleza mostra uma reduo radical das reas dos imveis de dois
quartos, particularmente evidenciada no ano de 2010, como se verifica no grfico a
seguir. Em dezembro de 2010, mais de 70% dos apartamentos de dois quartos
ofertados possuam reas inferiores a 55 m.

Depoimento do Diretor da empresa encarregada das vendas dos empreendimentos da parceria entre Magis e MRV autora
em entrevista realizada em janeiro de 2009.
445 A observao do gestor da empresa facilmente constatvel na observao das reas dos empreendimentos. No primeiro
empreendimento da empresa Magis para o segmento econmico, desenvolvido sem a parceria com a empresa MRV, o
residencial Caravelas, as unidades do tipo dois quartos com uma sute possuam rea de 56,31 m. Os empreendimentos
desenvolvidos a partir da parceira com a empresa MRV apresentaram progressivamente reas menores, sendo que num dos
ltimos empreendimentos o condomnio Portal da Lagoa - as unidades de tipologia semelhante (dois quartos com uma sute)
chegaram a apresentar 46,64 m.
446 Depoimento de um dos diretores da empresa Magis, parceira da empresa MRV em Fortaleza, em entrevista autora em
setembro de 2010.
444

222

100%
75%
50%
25%
0%
2006
Acima de 140m2

2007
101 a 140m2

2008
71 a 100m2

2009
56 a 70m2

2010
40 a 55 m2

GRFICO 17
Evoluo da metragem dos apartamentos de dois quartos
Fonte: ndice de Velocidade de Venda (IVV) Ofertas do ms de Dezembro Sinduscon-Ce

As estratgias de reduo de custos se articulam a estratgias de valorizao dos

empreendimentos, seja pela insero de elementos e cores nas fachadas, seja pela
ampliao de equipamentos e reas comuns, que tendem a garantir aumento dos
preos dos imveis e a aceitao dos novos padres da habitao.
Embora no revelado no discurso dos agentes envolvidos na produo destes
empreendimentos, a diferenciao dos produtos parece contribuir para o alcance de
um novo patamar de preos. Quando comparamos os preos das unidades MRV com
imveis semelhantes produzidas no mbito do programa PAR at 2007, chega-se a
valores at trs vezes superiores447.
Os empreendimentos MRV se destacaram no mercado local por suas fachadas
diferenciadas448 em estilo neoclssico e pela valorizao das reas comuns, a partir
da difuso do conceito de condomnio-clube para este segmento. Nas reas comuns
dos empreendimentos449 do segmento econmico torna-se cada vez mais comum a
disponibilidade de piscinas, espao gourmet, garage band, espao fitness entre
outros espaos, como destacamos na imagem a seguir.

A partir da anlise dos dados do crdito imobilirio da Caixa Econmica Federal, evidenciamos que em 2007, o preo mdio
do m dos imveis produzidos no mbito do PAR era de R$ 664,00 reais. J os imveis produzidos a partir de 2008 pela MRV
tinham m que variava entre R$ 1.400,00 a R$ 1.897,00.
448 Mantendo, entretanto, custos reduzidos pela utilizao de materiais simples e baratos como as texturas, por exemplo.
449 Apresentados no site da empresa (www.magis.com.br) na descrio de cada um de seus empreendimentos e
sistematizados pela autora no ANEXO C.
447

223

Piscina (Portal da Lagoa)

Fitness ao ar livre (Portal da Lagoa)

Playground (Portal da Messejana)

Redrio (Vitalice Condomnio Clube)

Espao Gourmet (Vitalice Condomnio Clube)

Garage band (Vitalice Condomnio Clube)

FIGURA 10
Fotos dos empreendimentos Portal da Lagoa, Vitalice condomnio clube e Forte Iracema
Fonte: www.magis.com.br acessado em 04 de outubro de 2011

Na observao das caractersticas dos condomnios percebemos que a ideia de

ofertar para uma populao de menor renda equipamentos presentes nos
condomnios de luxo contrasta muitas vezes com a existncia de ambientes simples
que, entretanto, ostentam nomes sofisticados em lngua estrangeira. Para Shimbo
(2010, p.223), neste tipo de empreendimento o desenho das reas verdes e a
concepo de um condomnio fechado tm um papel importante no desejo de
consumo do seu pblico-alvo que, por sua vez, olha e procura reproduzir para si, o
padro de classe imediatamente superior, ou seja, a referncia a classe alta.
Os esforos para ampliao dos ganhos so complementados pela sofisticao das
estratgias de comercializao, que visam acelerar a velocidade de venda dos
empreendimentos. De uma maneira geral, o grande porte dos empreendimentos
permite maior investimento em publicidade e divulgao, que envolvem entre outros
esforos, a contratao de artistas e realizao de feiras de imveis.
Nos folders e propagandas ganham destaque as condies facilitadas de acesso
moradia e a articulao com os programas habitacionais federais. O baixo preo da
prestao aparece ao lado das possibilidades de subsdio como principais
argumentos para a compra, encobrindo-se o preo total do imvel. Nos folders
apresentados a seguir encontramos estes argumentos citados.
224

FIGURA 11
Folders publicitrios dos empreendimentos Forte Iracema e Gran Felicit
Fonte: Recolhido pela autora na empresa (MRV/Magis) em janeiro de 2009

H ainda um grande investimento nos stands de venda, a partir da reproduo das

unidades mobiliadas, decoradas de maneira a dissimular a restrita dimenso dos
cmodos. Televisores de plasma, mobilirio leve e com transparncia, para alm de
uma intensiva utilizao dos espelhos, constituem um receiturio da decorao dos
empreendimentos do segmento econmico.

FIGURA 12
Apartamento decorado do Segmento Econmico450
Fonte: Foto autora em maio de 2011

As caractersticas observadas nos imveis MRV tais como o aumento do nmero de

unidades, a intensificao da utilizao do terreno, a alterao da tipologia do
edifcio, a reduo das reas privativas e a maior oferta de equipamentos com reforo
da ideia de condomnio-clube para a populao de menor renda, tendem a se
consolidar como um novo padro de produo do espao.

As imagens acima retratadas so de um empreendimento de outra empresa, onde a utilizao de espelhos na decorao
dos edifcios mostrada de maneira exacerbada.
450

225

Os empreendimentos imobilirios de alto-padro

Os esforos no sentido da diferenciao dos empreendimentos para o chamado altopadro j eram evidentes em Fortaleza no final da dcada de 1990, com a
sofisticao dos projetos, dos materiais e espaos de usos comuns presentes nesses
empreendimentos.
A atuao de grandes incorporadoras locais e nacionais na produo dos
empreendimentos
empreendimentos

de

alto-padro

influencia

uma

alm

de

reforar

significativa

sofisticao

mudana

no

porte

destes
dos

empreendimentos.
Os condomnios residenciais de alto-padro em Fortaleza que eram normalmente
organizados em torre nica so agora substitudos por duas ou mais torres. A
produo com estas caractersticas se torna cada vez mais perceptvel nas reas
mais valorizadas da cidade. Os empreendimentos abaixo apresentados ilustram essa
nova escala de produo.

FIGURA 13
Helbor Condomnio Parque Clube, Bossa Nova e Pao do Bem.
Fonte: Imagens retiradas do site skyscrapercity451 - www.skyscrappercity.com.br, acessado em agosto de 2011

Na produo destes empreendimentos, embora existam alguns esforos para a

reduo de custos452, os esforos para a elevao do preo dos imveis
predominante, seja no projeto arquitetnico, sejam nos equipamentos e servios
ofertados, seja na localizao.
A ampliao do nmero de unidades articulada a elevados preos do m desses
imveis contribui na projeo de enormes VGVs. A projeo de grandes VGVs -

451
452

Frum de discusses sobre a produo imobiliria.

Como por exemplo, os ganhos de escala e racionalizao vindos do porte dos empreendimentos.

226

lgica predominante das grandes incorporadoras nacionais - vai progressivamente

fazer parte das estratgias da produo imobiliria de Fortaleza.
O aumento da escala dos empreendimentos fortalece ainda mais a lgica de oferecer
reas verdes e espaos comuns diferenciados. So destas iniciativas que surgem em
Fortaleza novos conceitos de condomnio, como o condomnio parque ou o
condomnio jardim, que se consolidam como referncias para todo o mercado
imobilirio de Fortaleza.
Dada a pulverizao da produo desses empreendimentos por um grande nmero
de incorporadoras nacionais e locais, para alm das inmeras parcerias
desenvolvidas, procuramos as estratgias de diferenciao a partir da anlise dos
empreendimentos de

maior destaque.

Em Fortaleza,

a diferenciao

dos

empreendimentos de alto-padro, percebida nos empreendimentos residenciais,

ainda mais intensa nos empreendimentos desenvolvidos para fins tursticos.
A condio particular de Fortaleza como cidade turstica, fez com que grandes
empresas nacionais e locais, alm de investidores estrangeiros direcionassem
grandes investimentos para empreendimentos voltados para a segunda residncia,
em negcios que em muitos casos articulam o imobilirio com o turismo. O
investimento de grandes empresas nestes tipos de empreendimentos reforou a
diferenciao e favoreceu uma grande valorizao imobiliria, seja nos grandes
empreendimentos localizados na cidade de Fortaleza, seja nos resorts nos
municpios da regio metropolitana.
Em Fortaleza, trs grandes empreendimentos, lanados em 2008, destacaram-se
pela escala dos projetos, pelo nmero de unidades e pelos grandes VGVs
anunciados. Trata-se dos empreendimentos Landscape Beiramar453, Atlantis
Beiramar454 e Beach Class455, cujas maquetes so exibidas na imagem a seguir.

Empreendimento produto da parceria entre Tecnisa e Terra Brasilis, com VGV projetado em 2008 de 251 milhes de reais e
454 unidades.
454 Empreendimento desenvolvido pela incorporadora local Marquise, com 200 unidades. O VGV do empreendimento no foi
anunciado.
455 Empreendimento lanado pela parceria da incorporadora Moura Dubeux, de Pernambuco, e o Grupo internacional MDL
Realty, com VGV projetado de 100 milhes de reais em 2008 e 371 unidades.
453

227

FIGURA 14
Foto dos empreendimentos Landscape Beiramar, Atlantis Beiramar e Beach Class
Fonte: Imagens retiradas do site skyscrapercity456 Disponveis no site www.skyscrapercity.com, acessado em
agosto de 2011.

De uma maneira geral, estes empreendimentos tendem a se destacar na paisagem

da cidade pelos grandes volumes construdos e arquitetura diferencial, que colabora
com a inteno dos grandes incorporadores de consolid-los como produtos de
padro internacional, se assemelhando a torres de grandes espaos tursticos
mundiais.
A inteno dos grandes incorporadores de consolidar esses empreendimentos como
produtos de padro internacional, justifica a sofisticao da arquitetura e dos
equipamentos. So comuns nestes empreendimentos diversas piscinas, cinemas,
salas de massagens e hidromassagens, saunas, restaurantes, alm de diversos
espaos de lazer e contemplao. Cada vez mais esses equipamentos so
organizados sob uma lgica de hotelaria, estando o pagamento associado a sua
utilizao457.
A descrio de um desses empreendimentos, a partir do relato do diretor de uma
grande incorporadora458 local responsvel por seu desenvolvimento, revela a
inteno de consolidao de um produto de padro internacional e a nfase nos
servios, como aspectos para atrao de compradores nacionais e estrangeiros:
Isto aqui Punta del Leste, Nova York. Localizao to boa, conceito
de sofisticao de estilo de vida para pessoas que tem uma mente
mais aberta459... Morar bem localizado, em um lugar que tenha o
mximo de servios, por um custo acessvel. Condomnio baratssimo,
Frum de discusses sobre a produo imobiliria na internet.
Chamados pay per use.
458 Em entrevista autora em janeiro de 2009.
459 Sobre o perfil dos compradores e da vida de condomnio, o entrevistado ainda complementa: Quem no se preocupa com
seu vizinho...Vai ter muita puta? Qual problema? Basta ter regras, lugar civilizado.
456
457

228

tudo o que voc quiser utilizar em pay per use. Projeto

ultrassofisticado. Gera referncia, gera contaminao... Primeiro
daqui, e talvez o primeiro do Nordeste. Consumo com o exterior. 70%
est[sic] sendo vendido para pessoas de fora, ou estrangeiros ou
brasileiros. Aqui um empreendimento voltado para segunda
residncia... Me surgiu a ideia de contratar o Philip Stark, pra
conceituar isso aqui, por que a mesma coisa. Mas o custo era
proibitivo e o mercado no absorveria os 10% a mais pela assinatura
dele.

Os anncios publicitrios destes empreendimentos procuram destacar uma srie de

conceitos novos presentes, a partir da sofisticao de reas de lazer e servios
exclusivos, associando-os a um consumo de luxo.

FIGURA 15
Publicidade Landscape Beira Mar e Beach Class
Fonte: Jornal O Povo, setembro/outubro de 2008

Outro diferencial destes empreendimentos a diversidade das plantas dos

apartamentos, englobando desde pequenas unidades residenciais at espaosas
coberturas duplex

com terraos.

Procurando

atender

diferentes perfis de

consumidores, essa diversidade visa acelerar a venda dos empreendimentos.

229

O conjunto de estratgias de diferenciao destes empreendimentos garante o

alcance dos mais altos patamares de m na cidade de Fortaleza, que tendem a se
descolar dos valores do m dos empreendimentos de segunda residncia em
localizaes semelhantes, como mostra a tabela abaixo.
TABELA 4
reas imveis e preo mdio do m2 das segundas residncias no bairro do Meireles
Empreendimento
rea do apartamento (m)
Valor m aproximado (R$)
Landscape Beira Mar
44,00 a 294,00
A partir de 8.000,00
Atlantis Beira Mar
62,00 a 145
6.000,00 a 7.500,00
Beach Class
56,00 a 224,00
4.000,00
Ed. Brisa do Mar
55,00
3.780,00
Ed. Leme
64,64
3.510,00
Ed. Portal Meireles
63,85
3.200,00
Ed. Meireles residence
66,08
2.863,00
Ed. Mar e mar
68,52
2.840,00
Ed. Costa Mar
57,00
2.130,00
Fonte: Brasil, A. (2009, p.109), a partir de consultas de sites de imobilirias em janeiro de 2009.

As grandes incorporadoras nacionais, isoladas ou em parcerias com grandes

incorporadores

construtores

locais,

estiveram

tambm

presentes

no

desenvolvimento de condomnios de praia na orla de municpios vizinhos a Fortaleza.

Apresentados como resorts460, esses grandes empreendimentos so cada vez mais
concebidos a partir da articulao de unidades hoteleiras e residenciais 461. Esta
articulao tende a permitir condies privilegiadas de valorizao dos imveis, em
grande medida relacionada ampliao da renda imobiliria a partir da flexibilizao
das formas de propriedade462.
A articulao das empresas Inpar/Gafisa463 com o parque aqutico Beach Park464 primeira grande parceria entre grupos locais e empresas nacionais em Fortaleza resultou em trs grandes empreendimentos deste padro. O primeiro desses
empreendimentos Beach Park Acqua Resort foi lanado em 2005 com um VGV
de 40 milhes de reais e 225 unidades, em sistema misto hotelaria e residencial. O

Alexandre Zubaran Presidente da Associao Brasileira de Resorts, em apresentao na Conveno Secovi (So Paulo,
setembro de 2008), definiu resorts como: um empreendimento hoteleiro de alto padro em instalaes e servios, fortemente
voltado para o lazer em rea de amplo convvio com a natureza, na qual o hspede no precise se afastar para atender suas
necessidades de conforto, alimentao, lazer e entretenimento.
461 Ver ANEXO D, onde foram sistematizados a partir de SILVA, M. (2010b) os dados sobre os resorts lanados na RMF.
462 Como mostraremos mais adiante nestes empreendimentos, facultado aos proprietrios a articulao com a hotelaria e
locao nos demais perodos do ano.
463 Originalmente a parceria foi desenvolvida com a Gafisa, vindo a Incorporadora Inpar a associar-se depois. No terceiro
empreendimento a parceria exclusiva da incorporadora Inpar e o Beach Park.
464 Pelos anncios no site dos empreendimentos no fica claro o carter da parceria, j que no se tratam de relaes
tradicionais, como incorporao, construo ou comercializao. No site de um dos empreendimentos, a marca Beach Park,
aparece como idealizadora e administradora.
460

230

segundo empreendimento o Beach Park Living lanado em 2006, repetia os 40

milhes de reais de VGV e possua 157 unidades de dimenses variveis, destinadas
a usos exclusivamente residenciais. O terceiro, e maior dos empreendimentos
Beach Park Wellness Resort lanado em 2009, consolidava a ideia de usos mistos,
e projetava um VGV de 100 milhes de reais, a partir de 360 unidades.
A fora do Beach Park como um dos mais importantes equipamentos tursticos de
Fortaleza465 foi essencial no sucesso comercial desses empreendimentos. Para alm
da associao direta com a marca, a partir dos nomes dos empreendimentos e da
semelhana da identidade visual, a relao de proximidade ao parque e os acessos
privilegiados466 conferiu extrema valorizao aos empreendimentos.

FIGURA 16
Beach Park - logomarca do parque aqutico e dos empreendimentos imobilirios
Fonte: site do parque aqutico www.beachpark.com.br, acessado em novembro de 2011

FIGURA 17
Imagens e Maquetes dos empreendimentos Beach Park Acqua resort, Beach
Fonte: www.inpar.com.br

Esse modelo de negcio descrito pelas incorporadoras como ancoragem temtica

467

, sendo semelhante aos hotis ancorados por parques nos Estados Unidos e

O Complexo turstico Beach Park nasce na dcada de 90, com o desafio de dar vida e ancorar o projeto de urbanizao do
Porto das Dunas, praia no municpio de Aquiraz. Inicialmente organizado como Parque Aqutico, Hotel, e restaurantes e bares
de praia, o complexo vai a partir de 2005, associar-se a empresas de incorporao no desenvolvimento de resorts. Na
atualidade um dos equipamentos tursticos mais importantes de Fortaleza, sendo intensamente divulgado em revistas
nacionais e internacionais.
466 Seja atravs de passagens subterrneas e passarelas no caso do Beach Park Wellness Resort, de um Acqualink (rio
artificial de conexo) no caso do Beach Park Acqua resort - ou do Century Card, carto que dar acesso ao parque aqutico
por um perodo de 10 anos comum aos trs empreendimentos.
467 Site da empresa de relao com os investidores: http://www.mzweb.com.br/inpar.
465

231

Europa. Segundo informaes do site da empresa para relao com os investidores,

essa caracterstica particular possibilita a formatao de empreendimentos caros e
com maior taxa de ocupao do que aqueles que no tm ancoragem temtica. O
valor das unidades foram, em mdia, 40% superiores aos imveis da regio, e 75%
das unidades foram vendidas em apenas 90 dias468.
A valorizao destes empreendimentos passa por outros recursos j comentados
aqui, como uma grande sofisticao das reas livres, dos servios e equipamentos
de lazer, alm de um esforo de conceituao dos empreendimentos. O Beachpark
Wellness resort, por exemplo, traz em seu nome o conceito de resorts bem estar469 segmento de resorts j existente nos principais centros tursticos do mundo 470.
Hoje, o parque aqutico Beach Park anunciado em seu site como um grande
complexo turstico471, englobando os empreendimentos imobilirios como parte desse
conjunto. A concretizao desse complexo, a partir de uma grande concentrao de
investimentos, ajuda a mostrar a predominncia do imobilirio, e dos ganhos obtidos
por sua produo e administrao, sobre o turismo, que parece se consolidar como
meio de legitimao socioeconmica da reproduo ampliada do capital a partir do
imobilirio472. O discurso recorrente de crescimento econmico e gerao de
emprego a partir do turismo legitima uma forte atuao do Estado, que desta maneira
assegura a ampliao da valorizao imobiliria.

Informaes retiradas do site da empresa, como indicado anteriormente.

Conceituao do empreendimento encontrado no folder publicitrio do empreendimento: Oferecer o mximo de bem-estar
para o corpo e a mente, garantindo uma vida em perfeito equilbrio. Essa a proposta do Beach Park Wellness Resort. O
empreendimento inaugura beira mar do Cear um novo segmento de resorts existentes nos principais centros tursticos do
mundo, baseados no programa wellness de preveno e educao da sade, em busca da longevidade e do bem-estar total.
um lugar que oferece muito mais que qualidade de vida, uma possibilidade para voc encontrar a real felicidade, que s vezes
est em ns mesmo e no percebemos. Para isso, alm de todo o conforto e a comodidade de um condomnio integrado ao
maior parque aqutico da Amrica Latina, o Beach Park Wellness Resort conta com espaos reservados para meditao e
prtica de yoga, sala de pilates, home club e um Spa LOccitane, marca mundialmente reconhecida pelos produtos e
tratamentos teraputicos. E o melhor, voc pode ter um lugar exclusivo em meio a tudo isso.
470 De acordo com o material de divulgao do empreendimento.
471 Descrio do complexo Beachpark no site da empresa: Com 800m de frente para o mar, o Beach Park tem uma forte
estrutura de turismo e lazer distribuda em 4 reas principais: o Aqua Park, o Beach Park Suites Resort, o Beach Park Acqua
Resort e o Beach Park Praia. Em 2009 o Beach Park inaugura o residencial Beach Park Living e em 2011 est prevista a
inagurao do Beach Park Wellness Resort.
472 A partir do discurso recorrente de crescimento econmico e gerao de emprego, que suporta uma atuao mais forte do
Estado, que desta forma garante a ampliao da valorizao imobiliria.
468
469

232

FIGURA 18
Complexo Beach Park, com destaque para o Beachpark Wellness Resort na parte inferior da imagem
Fonte: site skyscrapercity

A ideia de criao de lugares tursticos vai se repetindo a partir de grandes

empreendimentos imobilirios em vrias outras reas da regio metropolitana e do
estado do Cear. O fortalecimento da centralizao do capital passa a permitir a
criao de novos complexos tursticos em espaos onde no havia sequer acessos
ou terra loteada, como claramente o caso do recm-inaugurado Resort Aquiraz
Riviera.

FIGURA 19
Foto do local do resort e maquete com a projeo da ocupao integral do Resort
Fonte: skyscrapercity

Este empreendimento turstico, com VGV estimado em US$ 350 milhes de dlares e
desenvolvido pelo Consrcio Luso-Brasileiro Aquiraz Investimentos473, tem como
estruturas principais um parque Hoteleiro474 e grandes equipamentos como o Country
Composto pelo empresrio cearense Ivens Dias Branco, pelos portugueses do Cear Investment Fund e pelo Grupo
Hoteleiro Dom Pedro e Solverde.
474 A rea hoteleira dividida em oito lotes de quatro hectares em primeira linha da praia. At o presente momento, foi concludo
apenas o Hotel Dom Pedro Laguna, que pertence a uma cadeia internacional de hotis de alto padro.
473

233

Club, o Beach Club, um Village Mall e um campo de golfe oficial de nvel

internacional. O resort, ao contrrio dos loteamentos de praia de seu entorno, tem
sistema de esgotamento, ruas pavimentadas e iluminao pblica com cabeamento
subterrneo. Localizado no municpio de Aquiraz475, possui uma rea total de 285
hectares, com uma frente contnua para praia de 1.800 metros.

FIGURA 20
Maquete do Country Clube e fotografia do campo de golfe j finalizado
Fonte: site do empreendimento www.aquirazriviera.com.br, acessado em novembro de 2010

O modelo de negcio deste empreendimento assemelha-se a um grande loteamento

fechado, onde so previstos lotes para residncias unifamiliares e para condomnios
residenciais. A partir da valorizao exacerbada pelos empreendimentos hoteleiros e
pelos equipamentos e infraestrutura diferenciada da rea, so atradas grandes
empresas de incorporao476, como destacado em um de seus folders publicitrios.

Na praia de Marambaia, a cerca de 35 km, de Fortaleza.

O empreendimento foi concebido antes da crise imobiliria de 2008. Neste momento havia perspectivas de uma atrao
maior de investimentos estrangeiros. A partir deste momento, o consumo a partir da populao local passa a ser um aspecto
fundamental da viabilidade do empreendimento, ainda parcialmente ocupado.
475
476

234

FIGURA 21
Material de divulgao do empreendimento
Fonte: Anncio Publicitrio/ Jornal o Povo /Junho de 2011

O primeiro condomnio divulgado como parte do resort o Riviera Beach Place Golf
Residence - foi produto de parceria entre uma grande construtora local e o principal
investidor do resort, Ivens Dias Branco. O empreendimento guarda em sua
arquitetura e no programa das reas comuns477 grande semelhana ao padro dos
empreendimentos desenvolvidos no complexo Beach Park, entretanto, ao se inserir
num espao de urbanismo diferenciado procura explorar essa dupla condio de
requinte.

FIGURA 22
Maquete do empreendimento Riviera Beach Place Golf Residence Condomnio do Complexo Aquiraz Riviera
Fonte: site da empresa Mota Machado www.motamachado.com.br acessado em novembro de 2011

A publicidade deste empreendimento, apoiada nos conceitos de luxo e exclusividade,

tambm procurar explorar essa dupla condio, exaltando tanto as caractersticas
Conforme descrio no site da empresa www.motamachado.com.br, acessado em novembro de 2011, o empreendimento
oferece, SPA completo (sauna, sala de descanso, ofur), fitness center equipado, Espao kids exclusivo (parque aqutico,
playground, salo de jogos e kids room).
477

235

do empreendimento como os diferenciais do resort, como aparece na descrio do

imvel no site da empresa478:
Riviera Beach Place Golf Residence, muito mais que um
empreendimento de alto luxo para toda a famlia. poder contar com
a infraestrutura do Aquiraz Riviera, o maior complexo de lazer e
turismo de padro internacional no Cear, sua disposio. Com o
Riviera Beach Place, fica ainda mais fcil e convidativo desfrutar dos
285 hectares do Aquiraz Riviera.

...ou em seu folder publicitrio: uma ilha de luxo, cercada de exclusividade por todos
os lados.

FIGURA 23
Anncio do empreendimento Riviera Beach Place Golf Residence
Fonte: Anncio Publicitrio/ Jornal o Povo /Maio de 2011

Neste empreendimento ainda facultado aos proprietrios colocar seu imvel sob a
gesto do Hotel Dom Pedro Laguna. Essa possibilidade converte-se em promessa de
ampliao da renda imobiliria para os proprietrios e explorada pelos
incorporadores, repercutindo na valorizao imobiliria do empreendimento. As
unidades desse empreendimento, embora estejam localizados no muncipio de
Aquiraz, adquiriram valores de m comparveis a empreendimentos de alto padro
dos bairros mais valorizados do municpio de Fortaleza.
Embora no se trate de um padro dominante, esta tipologia de empreendimento
cada vez mais se dissemina como modelo de ocupao da Regio Metropolitana de
Fortaleza.
478

Produto

www.motamachado.com.br

236

de

grandes

empresas

ou

fortes

parcerias,

outros

empreendimentos com caractersticas semelhantes foram, ou sero, lanados

brevemente479 nesta regio.

4.2.2 Diferenciao na apropriao do espao

Na discusso anterior, no sentido de enfatizar os diferenciais dos empreendimentos
das grandes empresas de incorporao, desprezamos, em grande medida, uma
dimenso essencial compreenso da valorizao imobiliria relacionada
diferenciao das estratgias de apropriao do espao por estes agentes.
As decises dos incorporadores sobre em que reas da cidade investir, isto , suas
estratgias de apropriao do espao, relacionam-se com a identificao de
condies privilegiadas de obteno de ganhos, possibilitadas tanto pelo baixo preo
da terra, como pelas possibilidades futuras de ampliao da valorizao imobiliria
em determinadas reas que tendem a compensar os elevados preos dos
terrenos480.
A apropriao do espao pelo mercado imobilirio, definida em grande medida a
partir das caractersticas dos empreendimentos imobilirios, tem carter seletivo,
relacionado organizao socioespacial da metrpole, estrutura do mercado de
terras e s aes do Estado atravs de regulamentaes urbansticas, de
intervenes fsicas e de incentivos fiscais produo imobiliria.
Como j nos referimos, a apropriao intensiva481 do espao pelo mercado imobilirio
aconteceu em Fortaleza historicamente em pores bastante restritas de seu
territrio, principalmente em torno dos bairros Aldeota e Meireles, detentores de
condies privilegiadas de infraestrutura, servios e comrcios, acarretando na
intensa verticalizao dessa rea e de seu entorno.
Esta apropriao intensiva do espao progressivamente tendeu a se reproduzir em
outras reas da metrpole, indo em direo dos principais eixos virios, da zona
sudeste/leste do municpio de Fortaleza (reconhecido como eixo de expanso da
cidade), e do litoral metropolitano.
A seleo destas reas pelo mercado imobilirio tem relao com a concentrao
prvia de populao de alta renda e maior disponibilidade de infraestrutura,
Entre eles destacamos GolfVille, da empresa local Colmeia; o Mandara, da parceria entre a empresa Gafisa e Marquise e
WaiWai produto da parceria entre Magis e BSpar.
480 Considerando, entretanto, que o prprio preo da terra est diretamente relacionado a esta dinmica de valorizao
imobiliria.
481 Principalmente relacionada construo de edificaes verticalizadas.
479

237

comrcios e servios. No caso da expanso no sentido da orla metropolitana, como

j mostramos, a apropriao pelo mercado imobilirio est relacionada explorao
do potencial dessas reas para fins de veraneio e turismo, oferecendo uma
alternativa s casas de praia, preteridas pelos altos custos de manuteno.
Por outro lado, a existncia de uma ocupao mais popular e muito adensada no
sentido oeste do municpio, com concentrao de grandes favelas, tendeu a reduzir
os interesses de investimento do mercado imobilirio nesta rea do municpio de
Fortaleza.
A atuao extremamente concentrada por parte do mercado imobilirio em poucos
espaos da metrpole foi responsvel por exacerbar a valorizao imobiliria destas
reas, determinando grande diferenciao destes espaos na cidade. O movimento
de centralizao do capital no setor imobilirio, a partir da atuao das grandes
empresas de incorporao e diversas parcerias, ilumina um conjunto de novas
estratgias de apropriao do espao que parecem ser determinantes nas dinmicas
de valorizao imobiliria em toda a cidade.
A observao da atuao destes agentes mostra tanto a intensificao da
apropriao dos espaos valorizados da metrpole, como a apropriao de novas
reas praticamente no incorporadas pelo mercado imobilirio at aquele momento,
impulsionando a criao de novas reas de valorizao. Com esta percepo geral,
procuraremos explorar as distintas estratgias de apropriao do espao utilizadas
por estes agentes considerando estes dois movimentos principais e suas
particularidades em diversos espaos da metrpole.

a) Apropriao dos espaos valorizados da metrpole

De uma maneira geral, a atuao do capital centralizado nos ltimos anos parece
exacerbar a apropriao dos espaos valorizados da metrpole, explorando a
expanso dos limites destas reas de grande valorizao.
Com diferentes estratgias, evidenciamos a atuao das grandes empresas de
incorporao tanto nas reas tradicionalmente valorizadas, como os bairros da
Aldeota e Meireles, como na direo das principais reas de expanso da
valorizao, localizadas principalmente a sudeste/leste do municpio de Fortaleza e
em diferentes pontos do litoral metropolitano.

238

Visando discutir a diferenciao na apropriao do espao, procuramos a seguir

apresentar a atuao destas empresas nestas diferentes situaes, se apropriando
de exemplos particularmente elucidativos de suas estratgias.

Atuao nas reas tradicionalmente valorizadas: o caso dos bairros Aldeota e

Meireles
Apesar da progressiva incorporao de novas reas pelo mercado imobilirio no
sentido de uma produo imobiliria intensiva, os bairros Aldeota e Meireles no incio
da primeira dcada do sculo XXI continuavam a ser responsveis pelos maiores
nmeros de imveis vendidos482 em toda a regio metropolitana.
A Aldeota, consolidada desde a dcada de 70 como bairro de elites e centro
comercial de alta renda, presenciou como j nos referimos, a partir da dcada de 80,
intensa verticalizao e valorizao imobiliria, consagrando-se como modelo da
apropriao do espao pelo imobilirio em Fortaleza e como smbolo de status social.
O bairro Meireles, vizinho Aldeota e de ocupao posterior, ainda mais valorizado
por sua proximidade faixa de praia e sua apropriao para fins tursticos, sendo o
espao nesta rea disputado por empreendimentos residenciais, flats e pela hotelaria
moderna. Essa disputa repetiu-se nas faixas de praia dos bairros vizinhos, como
Praia de Iracema e Mucuripe, e foi responsvel por uma intensa verticalizao desta
poro da faixa de praia de Fortaleza483.
A resultante desta grande concentrao e valorizao imobiliria o elevado preo
da terra nestes bairros, que aparece no discurso dos incorporadores locais484 desde o
incio da dcada como um dos principais responsveis pelo deslocamento da
produo imobiliria intensiva para outras reas da cidade.
Apesar deste progressivo deslocamento, que repercute na estagnao na oferta de
novos empreendimentos no bairro de Meireles e na reduo, no caso da Aldeota,
principalmente aps 2004, essa rea continua a apresentar grande destaque na
produo imobiliria da cidade quando se considera o valor geral resultante das
De acordo com dados do Secovi-Ce, apresentados no Jornal O Povo de 20 de maro de 2003, no perodo de 1997 a 2002,
o bairro da Aldeota liderou disparado o nmero de imveis vendidos, concentrando 4.199 unidades, seguido pelo Meireles, com
2.495 unidades, e Praia de Iracema, com 820 unidades.
483 Apesar do litoral do municpio de Fortaleza ter uma extenso total de 34 km, correspondente a 15 praias, a ocupao
imobiliria restringe-se praticamente as praias de Iracema, Meireles, Volta da Jurema e Mucuripe, que juntas correspondem a
4,5 km deste litoral.
484 Este discurso reproduzido em reportagem do Jornal O Povo de 27 de maro de 2003: Devido a esta intensa
concentrao, Porto (presidente do Secovi) acredita que a tendncia, daqui pra frente, ser sair daquela localizao,
especialmente porque o preo do terreno, que representa de 20 a 30% do valor do empreendimento, est muito alto.
482

239

vendas nestes bairros485, justamente pelo alto preo dos imveis nestas reas, que
se diferencia claramente do preo mdio dos imveis da cidade. Essas dinmicas
podem ser evidenciadas nos grficos a seguir.

900
600
300
0
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009
Aldeota

2010
Meireles

GRFICO 18
Evoluo das ofertas de unidades imobiliris nos bairros de Aldeota e Meireles
Fonte: Relatrio Sinduscon-Ce -ndice da Velocidade de Vendas (IVV) Ofertas do ms de dezembro

R$ 6.000
R$ 4.000
R$ 2.000
R$ 0
2001

2002

2003

2004

2005

2006
Meireles

2007

2008
Aldeota

2009

2010
Cidade

GRFICO 19
Evoluo dos preos nominais mdios do m (R$) dos imveis nos bairros Aldeota e Meireles e da cidade de
Fortaleza
Fonte: Relatrio Sinduscon-Ce - ndice da Velocidade de Vendas (IVV) Preos mdios (m) ms de dezembro

A expressiva ampliao da valorizao imobiliria a partir de 2007, como se verifica

no grfico, parece ter relao com a ampliao dos lanamentos das grandes
empresas de incorporao, que passam a se destacar pelos preos mais elevados.

De acordo com dados do Secovi-CE, no ano de 2008, o bairro do Meireles liderou o volume total de vendas, sendo
responsvel por 502,4 milhes de reais. No ano de 2009, foi a vez da Aldeota, com 324 milhes. Estes dois bairros sempre
aparecem nas listas de bairros com maiores volumes de venda.
485

240

A partir da ao do capital centralizado so anunciados negcios milionrios nestas

reas, que se expressam ainda pelos elevados preos dos terrenos negociados486 e
pelos enormes VGVs anunciados487. A atuao do capital centralizado, ao mesmo
tempo em que impulsiona a elevao do preo da terra, supera sua condio de
barreira, sustentando uma progressiva valorizao imobiliria nestas reas.
A apropriao de reas extremamente valorizadas e o grande diferencial dos
empreendimentos lanados por estas empresas garantem o alcance contnuo de
preos de monoplio, descolados do preo geral de produo e correspondentes aos
maiores preos de m da cidade.
Esta situao claramente ilustrada pelo empreendimento Landscape Beira Mar,
lanado

em

parceria

pelas

empresas

Tecnisa,

Tati

Terrabrasilis.

empreendimento, implantado em umas das ltimas quadras da beira mar a partir da

demolio de um clube, alcanou o mais elevado m da cidade, com preos mdios
de m correspondentes ao dobro do preo mdio do m do bairro Meireles488.
A constituio do preo de monoplio nestes casos parece ser resultado de uma
dupla condio, relacionada tanto ao pagamento de uma renda de monoplio, pela
raridade dos terrenos nesta localizao, como a formao de um lucro suplementar,
que se converte em uma nova forma de renda e desta forma pertence aos
proprietrios dos capitais envolvidos na produo (cf. MARX, 2008, p. 1.027).
Alm

de

decisivos

na

intensificao

da

valorizao

imobiliria,

empreendimentos contribuem com importantes mudanas na

estes

paisagem.

necessidade de grandes lotes, como pressuposto para o desenvolvimento de

grandes empreendimentos,

refora o processo

de

demolio dos antigos

condomnios residenciais, representados principalmente por edifcios de at trs

pavimentos, e de grandes equipamentos, como clubes, casas de show, escolas e etc.
neste sentido que a valorizao imobiliria impulsionada pela atuao do capital
centralizado parece representar um movimento imperativo de transformao da forma
De acordo com Jornal O Povo 16 de janeiro de 2009, a empresa Terra Brasilis, em parceria com as paulistas Tecnisa e Tati,
adquiriu o terreno da antiga Associao Atltica do Banco do Brasil (AABB) por R$ 45,2 milhes para a construo do
residencial Landscape Beira Mar. Em outra notcia, do jornal Dirio do Nordeste de 22 de outubro de 2010, foi noticiado que
uma empresa paulista ofereceu R$ 240 milhes pelo terreno ocupado pelo Nutico Atltico Cearense. Ambos os terrenos esto
localizados na beira mar do bairro Meireles, e correspondem as poucas oportunidades no densamente verticalizadas da rea.
487 Como exemplo de grandes VGVs, podemos citar o prprio Landscape Beira Mar, cujo Valor Geral de Vendas (VGV) foi
projetado em R$ 251 milhes. Outro empreendimento da empresa BSpar, localizado em um grande lote do bairro Aldeota, foi
anunciado em 2010 com um VGV de 500 milhes de reais. Neste caso trata-se de um empreendimento que compreende torres
comerciais e residenciais.
488 De acordo com dados do Relatrio IVV do Sinduscon, em janeiro de 2009, o preo do m mdio dos imveis ofertados no
bairro Meireles era de R$ 3.741,00, enquanto o m do empreendimento Landscape Beira Mar no mesmo perodo, era vendido a
partir de R$ 8.000,00 reais, de acordo com pesquisa no stand de venda no empreendimento.
486

241

urbana impondo o predomnio das formas mais rentveis ao mercado imobilirio, isto
, a ocupao de grandes lotes por torres verticais apropriando-se da totalidade de
potencial construtivo da zona. Estes empreendimentos, que procuram se diferenciar
por suas formas e materiais, tendem a contribuir com a fragmentao do espao e a
reforar a homogeneizao socioeconmica destas reas, determinada pela intensa
valorizao imobiliria e substituio dos antigos padres de ocupao.
Embora esta situao se exacerbe no bairro Meireles, e mais particularmente em sua
orla, ela tende a ocorrer em toda esta rea de grande valorizao, determinando
demolies e mudanas de usos em diversos pontos destes bairros.

FIGURA 24
Demolies e construes no bairro de Meireles
Fonte: esquerda, prdio em processo de demolio no bairro Meireles; No centro, Orla do bairro Meireles com
construo de dois grandes empreendimentos, Landscape Beira Mar e Atlantis. direita, construo do
empreendimento Landscape Beira Mar www.skyscrappercity.com

Atuao nas reas de expanso da valorizao: as reas sudeste e leste do

municpio de Fortaleza e o caso dos bairros Coc, Edson Queiroz e Praia do
Futuro
O reconhecimento das reas leste e, principalmente, sudeste do municpio de
Fortaleza como eixo de expanso urbana pelo mercado imobilirio tem relao com
sua localizao - prolongamento dos bairros mais valorizados da cidade, como a
Aldeota e com caractersticas particulares de seu processo de urbanizao. Em
conjunto essas caractersticas consolidam essas reas como eixo de expanso da
valorizao imobiliria, proporcionando situaes privilegiadas de reproduo do
capital.
De uma maneira geral, a ocupao destas reas foi moldada pela pr-existncia de
excessiva concentrao de terra dando origem a loteamentos com grandes lotes
voltados populao de maior renda, intensamente valorizados pela localizao de
242

grandes infraestruturas e equipamentos pblicos e privados. Apesar da prtica de

reteno

especulativa

pelos proprietrios

de

terras489,

estas

reas foram

progressivamente apropriadas seja por compradores que procuravam a terra como

reserva de valor, seja por compradores que procuravam terra para a construo
residencial (ainda construo domstica) em alternativa grande valorizao dos
lotes em bairros como a Aldeota.
Consolidadas como reas residenciais para famlias de maiores rendimentos e
caracterizadas pela baixa densidade, a apropriao destas reas pelo mercado
imobilirio, no sentido de uma produo imobiliria intensiva, constitui um importante
mecanismo de ampliao dos ganhos para o setor e tende a repercutir na ampliao
da valorizao imobiliria destas reas e na mudana dos padres de ocupao.
O fortalecimento da produo imobiliria intensiva particularmente evidente no
bairro Coc, que hoje se rivaliza com a Aldeota e Meireles como uma das reas mais
valorizadas e verticalizadas da cidade. As dinmicas presenciadas neste bairro so
exemplares na percepo da estratgia de ampliao dos ganhos a partir da
apropriao de novas reas para a produo de apartamentos do chamado altopadro, ajudando a compreender movimentos posteriores da produo imobiliria
intensiva no sentido sudeste (como no caso do bairro Edson Queiroz) e mais
recentemente no sentido leste (como no caso do bairro Praia do Futuro).
O bairro do Coc, localizado a leste do bairro Aldeota, foi resultante do loteamento do
Stio Coc490, autorizado pela prefeitura em 1954. A ao do Estado, principalmente a
partir dos anos 70, foi decisiva na superao de barreiras que impendiam a
incorporao desta rea malha urbana491, reforando a valorizao da rea e
favorecendo ainda a urbanizao das reas contnuas ao Coc, como o caso da
regio da gua Fria492 (atual Edson Queiroz).

Um exemplo clssico da prtica de reteno especulativa da terra o Stio Colosso, situado no bairro Edson Queiroz, de
propriedade da famlia Queiroz. Aprovada em 1985, apesar do desenvolvimento de grande parte das infraestruturas, o
loteamento no foi vendido, ficando a espera da maior valorizao, como desenvolve Monteiro (2007).
490 De acordo com Costa (1998), o stio Coc pertencia ao proprietrio Antnio Diogo, e correspondia a toda a rea a leste do
ramal ferrovirio at a foz do Rio Coc. Esta rea era caraterizada pela presena de Dunas, praias, lagoas e manguezais. Esta
rea era explorada com agricultura de subsistncia e pesca pelos posseiros e pescadores que viviam na rea, e com criao
de gado, agricultura e produo de sal marinho, pelo proprietrio Antnio Diogo (COSTA, C., 1998, p.124).
491 Como j nos referimos, at a dcada de 70, a expanso da cidade para o leste e sudeste tinham como obstculos o Rio
Coc e o Ramal Ferrovirio. A abertura da via perimetral, a construo sobre o Rio Coc (1973), e o aterramento de diversas
reas de mangue permitiram a superao dos obstculos, e aproximaram as reas rurais do ncleo urbano (COSTA,C. 1988,
p.131).
492 somente na dcada de setenta, durante a administrao Cesar Cals, que seria iniciada a ocupao nesta rea. Atravs
de uma negociao do Estado com o grupo de especulao imobiliria do Sr. Patriolino Ribeiro, e o grupo empresarial Edson
Queiroz, o Governo constri alguns equipamentos, como o Centro de Convenes e o IOCE, etc. A instalao destes
equipamentos, valoriza as terras localizadas nestas reas tendo sido rapidamente vendidas e ocupadas (AUMEF, 1985, apud
COSTA, C., 1998, p. 135).
489

243

Em 1979, esta regio passa a ser considerada como zona residencial de alta
densidade493, e embora permanea marcada por horizontalidade, constata-se a partir
deste perodo um maior adensamento construtivo da rea, tambm relacionado ao
fortalecimento da ao do BNH494.
A implantao em um mesmo espao fsico do maior Shopping da Cidade (o
Shopping Iguatemi495) e de um grande Parque Urbano (o Parque do Coc) 496, aliada
ao redesenho de grandes corredores virios497 (ARAJO E CARLEIAL, 2003) ao
longo das dcadas de 80 e 90 explicam em grande medida um progressivo
direcionamento do interesse do mercado imobilirio sobre esta rea.
A concentrao de uma produo imobiliria intensiva no bairro do Coc se torna
mais evidente ao longo da primeira dcada do sculo XXI, como se verifica pela
evoluo das ofertas de imveis no bairro. A atuao de grandes construtoras locais
na produo de empreendimentos de alto-padro foi decisiva na verticalizao da
rea, principalmente no entorno do Parque do Coc.

300
200
100

0
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

GRFICO 20
Evoluo das ofertas de unidades imobilirias no bairro do Coc
Fonte: Relatrio Sinduscon-Ce -ndice da Velocidade de Vendas (IVV) Ofertas do ms de dezembro

Da legislao de 1979 (lei 5.122A), um conjunto de reas ao redor da rea central so consideradas Zona residencial de alta
densidade (ZR3), o que inclui tanto o Bairro Aldeota, como reas mais a sudeste e leste do municpio, como os bairros Coc,
Papicu e parte do hoje denominado Edson Queiroz. A ZR3 era reservada aos usos residencial unifamiliar e multifamiliar, com
densidade de 250 habitantes/hectare podendo ser construdos apartamentos de at 18 pavimentos.
494 A importncia do BNH relaciona-se tanto pela disponibilidade de financiamentos apropriados pelos compradores dos
primeiros apartamentos da rea, como pela construo de um grande conjunto habitacional na rea. O conjunto Cidade 2000
alm de proporcionar um grande adensamento em uma rea at ento desocupada, legitimou o direcionamento de importantes
estruturas virias. Cllia Costa (1998), em sua dissertao de mestrado, desenvolve discusso sobre este Conjunto e seus
efeitos sobre o reforo da urbanizao nesta poro do municpio.
495 O shopping Iguatemi, do Grupo Jereissati, foi inaugurado em 1982.
496 Em 5 de setembro de 1989, o Decreto Estadual nmero 20.253 cria o Parque Ecolgico do Coc, o qual expandido em 8
de junho de 1993 e atualmente abrange uma rea de 1.155,2 hectares. Na dcada de 90, parte da rea do parque
urbanizada, e passa a contar com anfiteatro, quadras esportivas, pista para caminhada, parques infantis e trilhas ecolgicas,
tornando-se um importante espao de realizao de shows, eventos, competies esportivas e atividades de educao
ambiental.
497 Entre esses corredores virios destacamos as Avenidas Engenheiro Santana Jnior e Washington Soares, que tiveram seus
perfis remodelados durante a dcada de 90.
493

244

FIGURA 25
Verticalizao do Bairro do Coc: esquerda vista do parque com prdios ao fundo. direita, parque e
edificaes com Aldeota ao fundo.
Fonte: esquerda, foto Fernanda Rocha, 2009; direita, foto Camila Aldigueri, 2010.

A expanso da produo imobiliria de alto-padro, justificada pelas dificuldades de

viabilizar novos empreendimentos em bairros como a Aldeota, tende a proporcionar
maiores ganhos ao setor, como verificamos ao comparar as condies de produo
de empreendimentos no bairro do Coc com a Aldeota.
Embora no bairro do Coc se constate menor potencial de adensamento construtivo
em relao a Aldeota, o alcance de preos de venda muito semelhantes nos dois
bairros e o menor preo da terra no bairro do Coc tendem a gerar maiores ganhos
nesse bairro. Na tabela a seguir, onde procuramos sistematizar os ndices de
adensamentos e preos de venda dos imveis e dos terrenos nos dois bairros,
observamos que quando se retira a participao do preo da terra do m de venda do
empreendimento, o preo de venda do imvel do Coc superior ao do bairro
Aldeota.
TABELA 5
Comparativo das condies de produo dos Imveis entre os bairros Coc e Aldeota

Bairro
Coc
Aldeota

ndice de
adensamento
(1)
2

Preo mdio
m da terra
(2)
R$ 625,00

Preo mdio m
do imveis
(3)
R$ 3.040,59

Participao da
terra no m
(4)
R$ 312,50

2,5

R$ 2.000,00

R$ 3.240,03

R$ 800,00

Preo m excludos a
participao da terra
(5)
R$ 2.728,09

R$ 2.440,03
Fontes/Observaes:
(1) De acordo com a LUOS (1996), vigente at janeiro de 2009.
(2) Valores mdios calculados a partir de dados da Cmara de Valores Imobilirios referentes a terrenos em
corredores de influncia em Janeiro de 2009
(3) Valor mdio do m das ofertas de imveis a venda nos bairros de acordo com dados do Relatrio IVV, produzido
pelo Sinduscon Cear, referente a Janeiro de 2009
(4) Calculado a partir do diferente potencial de adensamento dos terrenos, resultante da diviso (2) por (1)
(5) Resultante da subtrao da coluna (3) pela coluna (4).

245

A percepo dos lucros extraordinrios atravs deste mecanismo tem relao com a
discusso desenvolvida por Lefevre (1979) em seu texto Notas sobre o papel dos
preos de terrenos em negcios imobilirios de apartamentos e escritrios na cidade
de So Paulo. A concluso do autor foi que os lucros extraordinrios desta situao,
eram conseguidos pela formao de um preo geral da produo 498 (no sentido de
Marx) por metro quadrado de construo (apartamento) a ser vendido independente
dos preos dos terrenos (LEFEVRE, 1979, p.98)499. Essa condio fazia com que os
lucros obtidos nos terrenos mais baratos fossem bem superiores aos terrenos mais
caros.
Essa estratgia de apropriao de terrenos mais baratos no desenvolvimento de
empreendimentos de alto-padro intensifica-se com a centralizao do capital a partir
de 2007, quando as grandes empresas ampliam a produo de grandes
empreendimentos de alto-padro e tendem a direcion-los progressivamente para
outras reas da regio sudeste, impactando na valorizao imobiliria e na mudana
da paisagem destas reas, como se verifica no bairro Edson Queiroz.
A observao da evoluo nominal dos preos dos imveis dessa regio, no grfico a
seguir, mostra que assim como o bairro Coc, o bairro Edson Queiroz apresentar, a
partir de 2007, preos muito semelhantes queles das reas tradicionalmente
valorizadas, representadas aqui pelo preo dos imveis no bairro Aldeota.

R$ 6.000

R$ 4.000

R$ 2.000

R$ 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007
Aldeota

2008
Coc

2009

2010
Edson Queiroz

GRFICO 21
Evoluo dos preos mdios nominais do m2 (em R$) dos bairros Aldeota, Coc e Edson Queiroz
Fonte: Relatrio Sinduscon-Ce -ndice da Velocidade de Vendas (IVV) Ofertas do ms de dezembro
D acordo com Lefevre(1979) o preo geral de produo na realizao da mercadoria m de apartamento, seria formado a
partir dos preos individuais de produo, conseguidos nos produtos produzidos em piores condies (no caso, terrenos mais
caros), como em Marx na Renda da Terra (LEFEVRE, 1979, p.106)
499 A partir de comparao de seis apartamentos de uma mesma corretora em localizaes diferentes, o autor percebeu que
apesar dos preos de terrenos variarem de Cr$ 400,00 m 2 at Cr$5.200,00 m2, todos os preos de venda por m de
apartamento esto dentro dos limites Cr$ 5.111,13/m e Cr$5.601,95/m.
498

246

Neste bairro, a concentrao ainda mais evidente da propriedade da terra apontada

pelos agentes do mercado imobilirio como causa do aumento do preo dos terrenos
e da sofisticao dos empreendimentos500.
A necessidade de grandes terrenos, por parte das empresas de incorporao, e a
reteno especulativa, por parte dos grandes proprietrios da terra, vem
impulsionando importantes mudanas no padro de ocupao da rea, fazendo com
que as unidades residenciais unifamiliares sejam substitudas por grandes
empreendimentos, difundindo nesta rea a formatao de terrenos.
A formatao de terrenos a expresso utilizada pelo mercado imobilirio para
nomear o processo de remembramento de lotes visando a viabilizao dos grandes
empreendimentos.

Resultado da negociao entre os proprietrios das residncias

e os agentes do setor imobilirio, essa prtica consolida-se como um importante

mecanismo de obteno de ganhos para o setor.
A centralidade desta prtica e os argumentos de convencimento utilizados pelos
agentes do setor aparecem neste relato do diretor de uma importante empresa
local501 ao explicar o processo de formatao de terrenos, tarefa que realiza
pessoalmente:
Fortaleza no tem mais terreno, voc tem que formatar o terreno.
Como voc formata? Batendo na porta... Eu vim aqui abrir os olhos
pro que est acontecendo, o mercado est crescendo, tem um
problema de insegurana...Voc sabia que o seu vizinho quer fazer
negcio? ele me falou.. Olhe aqui, abro o Google, mostro um plano,
seu vizinho, mais o senhor, mais o fulano, conseguimos um terreno de
quatro mil metros quadrados [...] Hoje 90% dos negcios que
acontecem na rea da Aldeota, Coc, Papicu e Meireles, so
formatao de terreno.

Ao mesmo tempo em que a formatao de terrenos surge como uma condio

central para viabilizao de grandes empreendimentos, para os moradores das casas
e proprietrios dos terrenos representa ofertas de compra ou de permuta de unidades
do futuro empreendimento, que por vezes se colocam como imperativo, em face
ameaa de desvalorizao, ao se tornar o nico lote no verticalizado da quadra.
Como expresso no relato de Roberto Sergio (Presidente do Sinduscon-Ce) em reportagem ao jornal O Povo 08 de
novembro de 2009. Perto do Centro de Convenes (bairro Edson Queiroz), por exemplo, tem muito terreno na mo de uma
ou duas pessoas, que acabam vendendo pelo preo que querem. Ento nessa rea, o empreendimento tem que ser muito
luxuoso para compensar o preo do terreno.
501 Em entrevista autora, em maio de 2011.
500

247

Embora a prtica de formatao de terrenos seja comum nas reas mais adensadas
e valorizadas da metrpole, o que chama ateno aqui sua apropriao simultnea
a uma grande reteno especulativa da terra, exacerbando a predominncia da
apropriao do espao como lcus de reproduo do capital, frente a sua
apropriao como lcus de reproduo social. Nas imagens abaixo, em bairros da
zona sudeste, observamos a reteno especulativa da terra e a formatao de
terrenos como prticas simultneas e decisivas na ampliao da valorizao
imobiliria da rea.

FIGURA 26
Grandes glebas e formatao de terrenos na zona sudeste de Fortaleza
Fonte: Margarida Andrade (maio de 2011)

Se a atuao das grandes empresas de incorporao essencial na compreenso

do processo da ampliao da valorizao imobiliria na zona sudeste, ajuda ainda a
explicar o direcionamento de dinmicas semelhantes na poro leste do municpio de
Fortaleza em direo Praia do Futuro, rea estigmatizada e marginalmente
apropriada pelo mercado imobilirio at recentemente.
Sobre as razes do desinteresse do mercado imobilirio de uma apropriao mais
intensiva desta rea, frequentemente referido o fato da rea ser marcada por uma
alta salinidade. Segundo Brasil (2009), a partir de entrevista com agentes do setor
imobilirio, o desinteresse do setor imobilirio sobre esta rea estaria associado
concentrao da propriedade fundiria e o interesse de reteno especulativa por
parte destes grandes proprietrios502.

502

Como grandes proprietrios da rea so destacados os seguintes grupos/famlias: Dias Branco, Patriolino Ribeiro e Gentil.

248

Embora localizada em Fortaleza, e com ligaes virias privilegiadas s reas mais

valorizadas da cidade503, como os bairros do Coc e Aldeota, a rea loteada desde a
dcada de 50, permaneceu com um grande nmero de lotes vazios.
A partir de 2008, grandes incorporadoras504 passaram a apostar na rea
redirecionando a produo imobiliria para o mercado de segundas residncias,
tradicionalmente desenvolvido no municpio de Fortaleza nas reas de maior
valorizao imobiliria, como o bairro Meireles505. A estratgia para superao dos
estigmas locais506 consiste na oferta de produtos beira-mar com preos mais
competitivos, explicitada no discurso do gestor da empresa nacional507:
Tudo que voc oferece barato, voc leva gente, at mesmo na Praia
do Futuro. Quando a gente ofereceu praia do futuro a 3.000,00 reais o
m, na beira-mar estava a R$ 6.000,00. A gente ofereceu um produto
beira mar pela metade do preo da beira mar tradicional. Nisso voc
j leva gente. Em qualquer lugar tendo preo, voc tem consumidor.

FIGURA 27
Fotos Praia do Futuro, destaque para a construo do empreendimento Beach Village (Rossi/Diagonal)
Fonte: esquerda foto do site Skyscrappercity (www.skyscrappercity.com); direita, foto Camila Aldigueri
(maio/2011)

Como uma destas ligaes privilegiadas destacamos a prolongamento da Avenida Santos Dumont, realizada j no incio da
dcada de 1970, com grande impacto na valorizao do loteamento da Praia Antnio Diogo (Praia do Futuro), por facilitar a
conexo com os bairros Coc e Aldeota.
504 Aqui nos referimos principalmente atuao da empresa Rossi, que na atualidade desenvolve trs grandes
empreendimentos imobilirios na rea - Beach Village; VGfun; Bairro Alto das Dunas. Os trs empreendimentos so
desenvolvidos em parceria com a construtora local Diagonal.
505 Aqui nos referimos produo dos flats e dos apartamentos com unidades de pequenas dimenses, muitas vezes
chamados de residences, que desde a dcada de 1990, so produzidos no bairro de Meireles. Grande parte destas unidades
comprada por estrangeiros, ou como investimento a partir da locao.
506 A existncia dos estigmas aparece no relato do gestor de uma grande incorporadora nacional em entrevista autora em
setembro de 2010: Hoje eu vejo porque a Praia do Futuro no deslanchou, a restrio que o fortalezense tem em relao
Praia do Futuro, a pior maresia do mundo, todos os estigmas que tem. Mas para qualquer pessoa que vem do Sudeste fica
maravilhado com aquilo. A venda est bem equilibrada. Tem desde investidor, desde pessoas de Fortaleza, como turistas de
Belm, Manaus, Braslia, que vai comprar l tambm.
507 Em entrevista autora em setembro de 2010.
503

249

A oferta de produtos beira mar com preos mais competitivos encobre grandes
possibilidades de ampliao dos ganhos a partir da apropriao desta rea, seja pela
enorme diferena do preo da terra em relao s reas de grande valorizao508 e
por articulaes com os grandes proprietrios509, seja pela alterao do padro dos
empreendimentos510.
A grande diferena de preo em relao s demais reas da cidade, explorada como
diferencial destes empreendimentos, progressivamente reduzida pela grande
valorizao imobiliria atingida por esses empreendimentos511, reforando percepo
da existncia de uma forte relao entre a produo imobiliria voltada ao turismo e
intensos processos de valorizao imobiliria. A apropriao dos espaos beira mar
da Praia do Futuro d continuidade valorizao do litoral, explorada tambm em
diversas reas da RMF.

Atuao nas faixas de praia da regio metropolitana: o caso do Porto das

Dunas
A apropriao do litoral metropolitano pelo mercado imobilirio, fortalecida pela
atuao de grandes empresas e pela convergncia de capital estrangeiro a partir da
dcada de 1990512, particularmente evidente na praia do Porto das Dunas.
O Porto das Dunas surge como um loteamento de praia na dcada de 80, estando
situado no municpio de Aquiraz a 16 km da capital Fortaleza. Inicialmente ocupado
por residncias para veraneio, a partir da dcada de 90, este espao amplia sua
valorizao com a consolidao do Beach Park.
Na primeira dcada do ano 2000, a produo imobiliria desse espao ganha nova
dinmica com a implantao de grandes condomnios de praia construdos por
empresas imobilirias nacionais e locais, muitas das quais articuladas a
De acordo com dados da Cmara de Valores Imobilirios, em 2006 enquanto o preo mximo do m da terra na beira mar
da praia de Meireles era de R$ 6.000,00, na Praia do Futuro, o preo mximo do m da terra era de R$ 200,00.
509 Esse o caso do empreendimento Bairro Alto das Dunas, lanado pelas empresas Rossi e Diagonal em parceria com o
Grupo Dias Branco, importante proprietrio de terras do bairro.
510 Em relao aos produtos beira mar do bairro Meireles, os novos empreendimentos se diferenciam pela ampliao do
nmero de unidades, e no caso do empreendimento Beach Village, pela opo de revestimento das fachadas com textura, em
substituio aos revestimentos cermicos, padro adotado nos empreendimentos de alto-padro em Fortaleza.
511 De acordo com dados obtidos atravs de corretores imobilirios, em maro de 2011, o preo do mdio do m do
empreendimento Beach Village, lanado em 2009, chegava a at R$ 4.432,31, o segundo empreendimento de padro superior,
o VGfun, lanado no final de 2010, era de R$ 5.436,37. No terceiro empreendimento- Bairro Alto das Dunas - localizado em
rea mais afastada da praia, e organizado em condomnio de casas o preo mdio m era de R$ 4.489,74.
512 Embora se trate de um movimento recente, a ocupao destes espaos pelo mercado imobilirio vem sendo
extensivamente abordado por pesquisadores locais que discutem a questo da ocupao do territrio pelo veraneio e pelo
turismo. Dentre os diversos trabalhos produzidos recentemente, destacaramos aqueles que procuraram abordar a lgica de
valorizao dos espaos litorneos pelo veraneio martimo (PEREIRA, Alexandre., 2006) e pelo turismo litorneo (DANTAS,
2002).
508

250

investimentos estrangeiros. Fenmeno513 do mercado imobilirio de Fortaleza, o

Porto das Dunas aparece sempre como destaque nos balanos de volumes de venda
do mercado imobilirio514, produto do significativo volume de imveis produzidos e
dos elevados preos de m515.
A valorizao imobiliria desta regio est relacionada associao do uso
residencial (de segundas residncias) com a hotelaria. Como j referida, essa
associao amplia as possibilidades de captura de renda imobiliria, justamente pela
associao do imvel s atividades tursticas.
Complementarmente, deve-se destacar que a fragilidade institucional dos municpios
perifricos da Regio Metropolitana516 favorece a flexibilizao dos parmetros
urbansticos e ambientais, permitindo a aprovao dos grandes empreendimentos e
uma apropriao mais intensa das caractersticas naturais da regio.
O grande luxo dos empreendimentos contrasta com a carncia de saneamento,
precria infraestrutura viria e falta de servios pblicos. Essa contradio
encontrada no Porto das Dunas reflete uma situao em que a produo do espao
se deu sob a hegemonia da produo imobiliria, que comandou um forte processo
de valorizao do capital, dissociado da transformao dos espaos pblicos. Neste
caso, a elevao contnua dos preos da terra517 no corresponde transformao
do espao, apenas intensificao da segregao, como se constata na paisagem
da rea ilustrada a baixo.

Termo utilizado por Sergio Porto, em entrevista revista Construo Mercado, n.118, de maio de 2011.
De acordo com os balanos apresentados pelo SECOVI nos anos de 2008, 2009 e 2010, o Porto das Dunas sempre
aparece como um dos grandes destaques. Em 2008, foi responsvel por R$ 244,6 milhes, ficando em segundo lugar. Em
2009, foi responsvel por R$ 86,7 milhes ficando em quinto lugar. Em 2010, foi responsvel por R$ 571,9 milhes, ficando em
primeiro lugar.
515 De acordo com dados do Sinduscon-Ce referentes ao ms de dezembro de 2010, o preo mdio do m na regio do Porto
das Dunas era de R$ 3.724,84. De acordo com dados Secovi-Ce durante o ano de 2010 o preo mdio do m dos imveis era
de R$ 4.697,10, estando atrs apenas do Bairro do Meireles, cujo preo do mdio m chegou a R$ 4.709,82. Embora as
divergncias de valores sejam significativas, em ambas as pesquisas os resultados sobre vendas e aumentos dos preos na
rea do Porto das Dunas sempre destacado.
516 Alm da maior fragilidade institucional, caracterstica dos pequenos municpios da RMF, deve-se ressaltar, que para muitas
gestes, os empreendimentos so encarados como importantes meios de desenvolvimento da economia local, o que legitima a
cesso de incentivos e a flexibilizao dos parmetros urbansticos ambientais.
517 Embora os dados sobre o preo da terra sejam bastante limitados, de acordo com a Cmara de Valores Imobilirios, em
2004 o preo do m dos terrenos na primeira etapa do porto variava, entre R$ 20,00 a R$35,00. Em 2006, estes mesmos
preos eram negociados entre R$ 150,00 a 200,00. Infelizmente no foram identificados preos referentes aos anos seguintes.
513
514

251

FIGURA 28
Fotos Porto das Dunas
Fonte: Fotos Beatriz Rufino (autora) e Camila Giro de maio de 2011

b) A criao de novas reas de valorizao

O reforo da produo para o chamado segmento econmico, alm de representar o
fortalecimento de um conjunto de mecanismos para a reduo dos custos de
produo, observados pelos diferenciais dos empreendimentos, foi decisivo no
direcionamento da atuao de grandes empresas para novas reas da metrpole. A
procura de lotes com baixos preos levou estas empresas a explorar tanto reas
mais perifricas, marcadas por menores nveis de adensamento, como oportunidades
pontuais em reas fortemente adensadas, mas pouco exploradas pelo mercado
imobilirio.
Nas reas mais perifricas da metrpole, situadas nas bordas do municpio de
Fortaleza, principalmente no extremo sudeste e no sul do muncipio, e nos municpios
conurbados da RMF518, a existncia de amplos terrenos resultante de lotes
remanescentes de antigos loteamentos, ou da desocupao de antigos usos rurais e
industriais, passou a atrair a atuao das grandes empresas. Embora as
possibilidades de adensamento nessas reas fossem na maioria dos casos
moderadas, as amplas dimenses dos terrenos permitiram a produo de grandes
empreendimentos mudando o padro de ocupao destas reas, representado
principalmente por casas unifamiliares e mais recentemente, por condomnios
predominantemente horizontais de pequeno porte.

Essa situao tornou-se

particularmente evidente no bairro de Messejana e em seu entorno, onde a partir de

2008

passaram

se

concentrar

um

significativo

nmero

de

grandes

empreendimentos resultante da atuao de grandes empresas.

518

Principalmente nos municpios de Maracana e Caucaia, conurbados com a metrpole a sudoeste e oeste respectivamente.

252

Ao mesmo tempo, em vrias zonas adensadas da metrpole, principalmente situadas

a oeste do bairro Aldeota, grandes empresas passaram a aproveitar as possibilidades
de verticalizao para o desenvolvimento de grandes empreendimentos, se
apropriando de oportunidades pontuais em lotes resultantes na maioria dos casos de
antigos usos industriais e comerciais (galpes de armazenamento).
De uma maneira geral, embora o centro e a zona oeste contassem com infraestrutura
urbana adequada519 e com legislao urbanstica que permitia elevados gabaritos e
coeficientes de adensamento, a atuao do mercado imobilirio nesta poro do
municpio de Fortaleza foi sempre limitada520. De acordo com pesquisa do SindusconCe521, a rea apresenta os mais altos ndices de rejeio por parte dos compradores
de imveis522.
Com ocupao mais antiga e popular523, a zona oeste do municpio de Fortaleza
configura-se, entretanto, como o espao mais denso da metrpole. No discurso do
mercado imobilirio, as caractersticas do parcelamento do solo inviabilizavam a
produo de condomnios residenciais. Esses argumentos eram tambm utilizados
para o bairro Centro524, que na sua poro mais central era ocupado quase que
exclusivamente por usos comerciais e servios.
Embora estigmatizadas, estas reas passam a presenciar, a partir de 2007, o
lanamento de grandes empreendimentos. Ao se apropriarem de todo o potencial de
adensamento

permitido

nas

legislaes,

estes

empreendimentos

marcam

importantes mudanas na paisagem destas reas a partir do surgimento de torres em

uma ocupao marcada pela horizontalidade. As dinmicas evidenciadas nos bairros
Centro e Jacareacanga so particularmente ilustrativas da alterao do padro de
apropriao destas reas.
A observao da atuao destas empresas nestas duas situaes acima descritas
ilumina um conjunto de estratgias diferenciadas, que tem influenciado na
valorizao imobiliria de reas praticamente no consideradas anteriormente pelas
dinmicas imobilirias, como procuramos mostrar a seguir.
Ao contrrio de boa poro do sudeste do municpio de Fortaleza, esta regio conta com rede de esgotamento.
Exceo a essa tendncia a apropriao da regio da avenida Antnio Bezerra, em parte relacionada presena de
rgos pblicos como a Universidade Federal do Cear e a presena de um grande shopping - Norte Shopping.
521 Referimo-nos aqui a pesquisa Perfil do Comprador de Imvel, realizada pelo Instituto da Datafolha em setembro de 2005, a
partir de demanda do Sinduscon-Ce.
522 De acordo com a pesquisa, as maiores rejeies estariam nos bairros das Regionais I, III e V. Estas regionais, que
correspondem a divises administrativas, abrangem grande parte dos bairros da regio Oeste.
523 Esta rea concentra de uma maneira geral a populao com menores rendimentos, nela tambm esto localizados os
maiores ncleos de favelamento, como o caso do Pirambu.
524 Deve-se destacar, entretanto, que a parte leste do centro da cidade, mais prxima a Aldeota, vinha sendo progressivamente
ocupada por empreendimentos residenciais.
519
520

253

Atuao em reas pouco adensadas da metrpole: O caso do bairro Messejana

O bairro da Messejana, tradicional ncleo na formao da metrpole525, est
articulado de maneira privilegiada com o centro e centralidades mais dinmicas, seja
atravs de terminal de nibus ou de grandes vias e rodovias526. Apesar de delimitado
como rea de urbanizao prioritria pelo PDDU de 1992 527, e de serem permitidos
grandes coeficientes de aproveitamento na rea528, at finais da dcada de 90, a
ocupao da rea pelo mercado imobilirio restringiu-se a alguns pontos de
verticalizao nos eixos virios principais, e produo de pequenos condomnios
horizontais.
Esta produo imobiliria incipiente contrastava com seu ncleo tradicional, onde
predominavam usos comerciais e residenciais de menores portes, complementados
pela existncia de stios e chcaras remanescentes de uma ocupao rural. Na rea
tambm se concentrava um grande nmero de habitaes informais, conjuntos e
pequenas vilas, o que explica o predomnio de uma populao com menor renda 529.
A partir de 2008, a atuao de grandes incorporadoras impe importantes dinmicas
na mudana da paisagem e na valorizao imobiliria do bairro. Aps a crise de
2008, essa atuao ainda mais intensificada, estando particularmente relacionada
ao desenvolvimento de empreendimentos no mbito do Programa Minha Casa Minha
Vida para a faixa de 3 a 10 salrios mnimos.
As dinmicas evidenciadas em bairros como a Messejana so reflexo da lgica do
programa habitacional federal, baseada em fortes estmulos disseminao da
propriedade privada e comandada pelo domnio das grandes incorporadoras, que
procuram ampliar seus ganhos a partir da incorporao de novas reas s dinmicas
imobilirias. Esta nova lgica de apropriao do espao aparece no discurso do
gestor de uma grande empresa nacional, quando

questionado sobre as

possibilidades dos produtos imobilirios superarem localizaes estigmatizadas:

O Bairro Messejana corresponde ao ncleo original do Distrito de Messejana. O distrito de Messejana (unidade de
planejamento e antigo ncleo populacional, elevado categoria de vila por Carta Rgia em 1758) [...] tem, aproximadamente,
16% da populao do municpio (300.411 habitantes) e cerca de 1/3 de seu territrio total, estando em visvel processo de
expanso (IBGE, 1996 apud FUCK JNIOR, 2002). Essa ocupao histrica explica a importncia do bairro e suas
articulaes privilegiadas com o municpio de Fortaleza e demais municpios da RMF.
526 Deve-se destacar sua articulao com a rodovia federal BR-116 (eixo industrial da RMF) e a rodovia estadual CE-040 (eixo
de conexo com zonas tursticas da RMF situadas a leste)
527 Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano - Lei Municipal N 7.061/92.
528 De acordo com a Lei Municipal N 7.987/96 que trata do parcelamento, uso e ocupao do solo de Fortaleza, no bairro da
Messejana era permitido construes com ndice de Adensamento Mximo 2, e altura mxima de 72 metros.
529 O bairro de Messejana, juntamente com outros bairros de Fortaleza (Ancuri, Barroso, Mondubim, Conjunto Esperana,
Siqueira, Granja Lisboa e outros) e municpios da regio metropolitana (Aquiraz e reas de Maracana) se destacam no Estrato
de renda per capta at 1 s.m. com 30 a 33% das famlias nesta situao relativa de pobreza. (PEQUENO, 2009)
525

254

A Messejana era uma regio estigmatizada, mas hoje tem mais de

2000 unidades lanadas nesta regio. A regio onde voc tinha
terreno barato, que dava para voc lanar segmento econmico
enquadrado no Minha Casa, Minha Vida. Voc levou um produto que
dava, e as pessoas que queriam a casa prpria estavam dispostas a ir
530

pra l, sair de algum canto e ir pra l

Os nmeros citados pelo gestor da empresa parecem modestos quando constatamos

que apenas os lanamentos das duas maiores parcerias de grupos de
incorporao531 na rea correspondem a cerca de 1800 unidades, distribudos em 4
empreendimentos532. A atuao dessas empresas, atravs do lanamento destes
empreendimentos com projetos diferenciados, suportados por grandes investimentos
de marketing, nos ajudam a compreender o intenso processo de valorizao
imobiliria evidenciado no bairro.
A utilizao ostensiva do marketing nos empreendimentos procura elevar o preo dos
imveis valorizando a imagem do bairro. Se apropriando da baixa densidade destas
reas e da presena de espaos verdes, os anncios procuram explorar como
privilgio os maiores vnculos com a natureza e a tranquilidade da regio. Ao
mesmo tempo, procura reverter as longas distncias destes locais a pontos mais
dinmicos da metrpole, valorizando os elementos de mobilidade disponveis no
entorno dos empreendimentos.
Estas estratgias aparecem nos anncios publicitrios e so apropriadas no discurso
dos corretores como importantes argumentos de venda destes empreendimentos. Em
conjunto, tendem a permitir a elevao dos preos e a favorecer a acelerao da
venda dos imveis.

Depoimento de diretor do escritrio de Empresa Nacional em Fortaleza, entrevistado pela autora em setembro de 2010.
As parcerias entre as empresas MRV e Magis e as empresas Rossi e Diagonal.
532 De acordo com os levantamentos realizados pela autora, as parcerias foram responsveis pelos seguintes
lanamentos/unidades: Forte Iracema (MRV/Magis) - 880 unidades; Vitalice (MRV/Magis) - 200 unidades; Portal da Messejana
(MRV/Magis) - 200 unidades; Ideal Vilas (Diagonal / Rossi) - 480 unidades.
530
531

255

FIGURA 29
Empreendimento bairro Messejana
Fonte: esquerda - Anncio publicitrio Empreendimento CRD em Messejana - Jornal O Povo, janeiro de 2009 (2)
direita - Fotomontagem da implantao do Empreendimento Rossi em Messejana - Foto autora stand

Embora a proximidade a grandes eixos virios regionais e a equipamentos de

transporte pblico sejam bastante importantes na valorizao dos empreendimentos
para o segmento econmico, a grande diferena de preos dos terrenos situados em
vias principais no caso do bairro Messejana533, explica a construo dos grandes
condomnios residenciais em vias secundrias. As grandes avenidas, entretanto, so
muitas vezes apropriadas pelos stands de venda534, que procuram ampliar a
visibilidade dos empreendimentos.
Os expressivos aumentos no preo da terra, particularmente constatados a partir de
2009535 na regio da Messejana devem ser entendidos como consequncia, e no
causa da intensa valorizao dos imveis, uma vez que os terrenos correspondentes
aos empreendimentos foram comprados cerca de dois anos antes por menores
preos, dentro de uma estratgia de formao de bancos de terras por parte das
grandes empresas. Como j ressaltamos, essa estratgia, determinante no momento
de abertura de capital das incorporadoras nacionais, foi sendo reimposta pela prpria

A anlise dos dados da Cmara de Valores Imobilirios sobre o preo da terra mostra que na Messejana os corredores de
atividade avenidas de grande circulao e de conexo regional tm enorme impacto no preo dos terrenos. Em janeiro de
2009, segundo a instituio, enquanto um terreno em um corredor de atividade tinha o m variando entre R$ 300,00 e R$
400,00, nas reas sem influncia destes corredores, o m variava entre R$ 60,00 e R$ 200,00. Dentro de um bairro valorizado
(como Aldeota, Praia de Iracema ou Papicu) a existncia de corredores de atividades no tem o mesmo impacto na definio
do preo do terreno que possui nos bairros mais perifricos, como a Messejana, por exemplo - reflexo de uma apropriao do
espao ainda seletiva, que condicionada pela valorizao do espao enquanto lugar de passagem e no de permanncia.
534 Como constatamos em visita aos empreendimentos do Bairro. Embora os stands estivessem localizados em grandes
avenidas, divulgavam em muitos casos empreendimentos em vias secundrias. No caso de um dos empreendimentos da
empresa Rossi, a parte mais valorizada do terreno, situado em avenida de grande circulao, ser utilizada para a construo
de um pequeno shopping.
535 De acordo com pesquisa realizada pela Cmara de Valores Imobilirios, em janeiro de 2009, o m do terreno situado em
corredor de atividade variava entre R$ 300,00 e R$ 400,00. Em maio de 2010, segundo pesquisa da mesma instituio o mdo
terreno situado em corredor de atividade variava entre R$ 600,00 e R$ 1.000,00.
533

256

dinmica do mercado, tornando-se condio essencial de ampliao dos lucros e

viabilizao dos negcios.
A alterao do patamar dos preos dos imveis no bairro ocorre justamente no
momento do fortalecimento da atuao destas grandes empresas, sendo reforada
pelo lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida a partir de 2009. Em
dezembro de 2005, com uma produo imobiliria pouco expressiva, desenvolvida,
sobretudo, por pequenas construtoras, o preo mdio m de um imvel na Messejana
era de R$ 718,81536. Em Dezembro de 2010, com uma produo muito mais
expressiva537, o m no bairro chegou a R$ 2.263,02538.
A valorizao imobiliria do bairro explica a apropriao do nome Messejana em
empreendimentos ainda mais perifricos, onde so reimpostas novas estratgias de
ampliao dos lucros pelas grandes incorporadoras, como ficou particularmente
evidente no empreendimento Bairro Novo
Fortaleza,

em

gleba

prxima

ao

539

. Localizado na borda da cidade de

primeiro

anel

virio

metropolitano540,

empreendimento procurou vincular sua localizao ao bairro de Messejana, mesmo

estando oficialmente localizado no Bairro Ancuri.
O empreendimento Bairro Novo, lanado em 2008, engloba 12 condomnios541 e um
total de 5.436 unidades, compreendendo uma rea total 850 mil m, sendo vendido
como um bairro planejado. As possibilidades de ampliao dos lucros atravs de
lanamentos em regies perifricas so exacerbadas com os chamados bairros
planejados542, a partir do loteamento de grandes glebas, em reas com
caractersticas predominantemente rurais, como se percebe nas fotografias do
empreendimento Bairro Novo.

Segundo dados do Relatrio ndice de Velocidade de Vendas do Sinduscon-Ce, referentes ao ms de dezembro de 2005.
De acordo com a pesquisa de carter amostral, neste perodo estavam disponveis 11 ofertas de imveis no bairro.
537 De acordo com dados do Secovi-Ce, no ano de 2010, a Messejana destacou-se como um dos bairros com maiores volumes
de venda, ficando em quinta posio, com um volume negociado de R$ 103,6 milhes, perdendo apenas para o Porto das
Dunas, Meireles, Aldeota, Bairro de Ftima e Coc.
538 Segundo dados do Relatrio ndice de Velocidade de Vendas do Sinduscon-Ce, referentes ao ms de dezembro de 2010.
De acordo com a pesquisa de carter amostral, neste perodo estavam disponveis 483 ofertas de imveis no bairro.
539 A empresa Bairro novo parte do Grupo Odebrecht.
540 Cumpre ressaltar que este anel virio, em grande parte de sua extenso, define a diviso do municpio de Fortaleza com
demais municpios da Regio Metropolitana.
541 No lanamento do empreendimento se enfatiza a noo de bairro e de etapas.
542 Como j destacamos no Captulo anterior, alm do bairro planejado Bairro Novo, da Odebrecht, recentemente foi tambm
lanado o empreendimento Morada Estao das Flores, parceria das empresa Rodobens Negcios Imobilirios com empresas
locais.
536

257

FIGURA 30
Fotos do empreendimento Bairro Novo (Odebrecht)
Fonte: Fotos retiradas pela autora em maio de 2011

Apesar de uma lgica que se assemelha em alguma medida aos conjuntos

habitacionais da dcada de 60 e 70, esses empreendimentos so valorizados pela
oferta de servios e infraestrutura543, e comercializados em uma lgica de mercado,
envolvendo a utilizao do marketing como instrumento essencial de aumento de
preo. Mesmo desarticulado da malha urbana, o preo do m deste empreendimento
em abril de 2011 passou de R$ 1.900,00544, aproximando-se do preo do m dos
empreendimentos situados no bairro de Messejana.
Este conjunto de estratgias, vistas a partir da atuao das grandes empresas no
bairro Messejana e em seu entorno, parece ser responsvel por um importante
movimento de readensamento de reas urbanas mais perifricas e pela
descontinuidade do processo de urbanizao.

Atuao em reas adensadas: o caso dos bairros Centro e Jacarecanga

Como a maioria das reas centrais das grandes metrpoles brasileiras, o centro de
Fortaleza presenciou, principalmente a partir de finais da dcada de 1980, uma
intensa desvalorizao imobiliria, que correspondia a um forte processo de
transferncia de atividades para outras reas e popularizao do comrcio da rea
central. Mesmo possuindo desde 1996545 os mais altos gabaritos e coeficientes de

Em ambos os empreendimentos so citadas a oferta de transporte, iluminao, rede de gua e esgoto, coleta de lixo e ruas
asfaltadas. No caso do Bairro Novo, visitada pela autora, so ofertados ainda equipamentos tpicos de um condomnio clube,
em acabamentos bastante simplificados.
544 De acordo com as tabelas de venda dos empreendimentos obtidas junto a corretores imobilirios, em abril de 2011, o m do
empreendimento Bairro Novo chegou a R$ 1.973,66 no tipo casa (dois quartos). No mesmo perodo, o m do empreendimento
Morada Estao das Flores, situado no municpio de Maracana, tinha preo de R$ 1.953,49 (2 quartos) e R$ 1,863,75 (3
quartos).
545 Parmetros urbansticos regulamentados pela Lei de Uso e Ocupao do Solo (LUOS) - Lei n 7987 de 23 de dezembro de
1996.
543

258

adensamento546, esta rea presenciou expressivas perdas populacionais547 sendo

praticamente excluda das dinmicas imobilirias da Cidade 548.
A partir de 2007, as condies diferenciais de ocupao da rea, previstas desde a
dcada de noventa como instrumento de estmulo ocupao so finalmente
apropriadas pelo mercado imobilirio configurando produtos imobilirios com novos
padres, como o Edifcio Cidade549 e o Edifcio Sky Tower550, que ganham destaque
na paisagem da rea central pelos seus grandes volumes.

FIGURA 31
Grandes edifcios no Centro da cidade. esquerda, Edifcio Cidade. direita, Edifcio Sky Tower
Fonte: esquerda (www.skyscrapercity.com); direita, foto Fernanda Rocha Quap foto de abril de 2009

Nesses empreendimentos, as estratgias de ampliao dos ganhos esto baseadas

na reproduo, em outra escala de adensamento e com sensvel reduo dos custos
de construo, dos ideais dos condomnios residenciais produzidos nas reas mais
valorizadas da metrpole, ofertando diversos equipamentos551 e exaltando a vista
beira mar permitida pela implantao em reas predominantemente horizontais.
O grande diferencial destes empreendimentos o preo das unidades e do
condomnio, que so destacados como importantes argumentos de venda. Lanados

Para rea central a LUOS estabelecia ndice de aproveitamento 3, e gabarito mximo de 95 metros, que correspondiam a 31
pavimentos.
547 De acordo com dados do IBGE (Censo 1991/2000) o Centro sofreu entre 1991 e 2000 uma reduo populacional de 33% passando de 54,6 mil para 36,5 mil pessoas.
548 Na anlise dos Relatrios IVV Sinduscon-Ce, produzidos mensalmente, no constatamos no perodo entre 2000 e 2006,
nenhuma oferta de novos empreendimentos imobilirios no bairro.
549 O Edifcio Cidade est localizado no Setor Oeste da rea central, na Rua Guilherme Rocha, 1299, possui 32 pavimentos e
302 unidades. As unidades variam de 45 a 65 m.
550 O Edifcio Sky Tower est localizado no Setor Leste da rea central, na Rua 25 de maro, 200, possui 33 pavimentos e 206
unidades. As unidades variam de 45 a 65 m.
551 Os edifcios oferecem uma grande diversidade de equipamentos para os condminos, tais como pistas de cooper, redrio,
sales de festas, quadra, piscina, academia, playground e vestirio para diaristas.
546

259

em 2008, os preos das unidades552 e dos condomnios553 apresentam-se como

alternativas bastante econmicas com relao aos preos apresentados nos bairros
como a Aldeota, no havendo parmetro de comparao no prprio bairro j que no
existiam lanamentos imobilirios nestas regies.

FIGURA 32
Anncios Publicitrios Edifcio Cidade e Sky Tower
Fonte: Panfletos publicitrios obtidos nos stands dos empreendimentos

Dentro desta mesma perspectiva de adensamento e ampliao do nmero de

unidades por condomnios, grandes incorporadoras554, passam a atuar em vrias
reas da zona oeste da cidade se apropriando dos grandes lotes, resultante em
grande parte dos casos de antigas indstrias, condio particularmente evidente no
bairro da Jacarecanga.
O bairro Jacarecanga de ocupao mais antiga, localizado a oeste do Centro,
condensa parte da histria da cidade de Fortaleza. Consolidado como bairro de elites
no incio do sculo XX, com o fortalecimento das atividades industriais na rea, a
partir de 1930, a Jacarecanga presencia o progressivo deslocamento das famlias de
alta renda para o leste da cidade.
A partir da dcada de 70, com reforo das polticas industrializao e a consolidao
do distrito industrial de Maracana, inicia-se o processo de esvaziamento dos usos
industriais da regio. Configura-se a partir da como um bairro de segmentos
intermedirios, com ocupaes imobilirias espaadas. A partir de meados da
A unidade de 2 quartos do Edifcio Cidade com 53,50 m, foi lanada em julho de 2008, com o preo de R$ 120.000,00, de
acordo com reportagem do jornal O Povo de 27 de agosto de 2008. O preo do m dos imveis de R$ 2.242,99 apresenta-se
como uma alternativa mais econmica quando comparado ao preo mdio do m dos imveis no bairro Aldeota, que no mesmo
perodo equivalia a R$ 3.347,90, de acordo com dados do Relatrio IVV do Sinduscon-Ce. Alm disso, esses se beneficiam
ainda de descontos de IPTU, previstos como estmulo ao repovoamento das reas centrais.
553 De acordo com reportagem do jornal O Povo de 27 de agosto de 2008, o Edifcio Cidade ter condomnio de R$ 93,60.
554 Os dois empreendimentos citados (Edifcio Cidade e Sky Tower) foram lanados por empresas locais de mdio porte: Jatahy
engenharia e Monteplan.
552

260

primeira dcada do sculo XXI, a ocupao da rea por empreendimentos

imobilirios torna-se ainda mais evidente.
Um dos empreendimentos de grande destaque na atualidade o Residencial
Navegantes, produto da parceria Rossi/Diagonal. Na anlise das estratgias de
marketing nesse empreendimento, os esforos no sentido da construo simblica da
rea so explorados de maneira diferenciada quando comparamos as estratgias
utilizadas nos empreendimentos apresentados anteriormente. A associao do
empreendimento a importantes patrimnios culturais e arquitetnicos da rea central
apresenta-se como um argumento inovador no mercado imobilirio local, ao mesmo
tempo em que se intensifica a utilizao do diferencial vista beira mar, incorporado
no ttulo e nos cones associados ao empreendimento.

FIGURA 33
Navegantes Beira Mar Bairro Jacarecanga
Fonte: (1) esquerda, Folder Publicitrio (localizao do empreendimento e importantes patrimnios culturais e
arquitetnicos do centro555). direita, anncio publicitrio divulgado em jornal enfatizando a vista para o mar

O baixo preo do empreendimento, propagado como diferencial, encobre expressivas

redues nos custos da produo, possibilitado pela simplificao das tcnicas
construtivas e dos acabamentos556, pela escala e reduzida dimenso dos
apartamentos557, alm da ocupao intensiva558.
De uma maneira geral, a apropriao seletiva pelo mercado imobilirio de
determinadas reas da zona oeste, alm do prprio centro da metrpole, foi decisiva
na expressiva ampliao da valorizao imobiliria, como se verifica no grfico
abaixo.

No Folder publicitrio aparecem, a Catedral Metropolitana, a Praa do Ferreira, o Mercado Central, o Instituto Drago do
Mar e o Teatro Jos de Alencar.
556 Entre as estratgias de reduo de custos de construo cabe ainda ressaltar a utilizao de alvenaria convencional.
557 So ao todo 220 unidades de 2 e 3 quartos. As unidades de 2 quartos tm rea de 46,70 m. As unidades de 3 quartos tm
62,40 m.
558 So 4 torres, com treze andares, incluindo a ocupao do pavimento trreo.
555

261

R$ 4.500

R$ 3.000

R$ 1.500

R$ 0
2002

2003

2004

2005

2006

2007
Centro

2008
Jacarecanga

2009

2010
Cidade

GRFICO 22
Evoluo dos preos nominais mdios (em R$) do m dos imveis nos bairros Centro e Jacarecanga e da cidade
de Fortaleza
Fonte: Relatrio Sinduscon-Ce - ndice da Velocidade de Vendas (IVV) Ofertas do ms de dezembro

No caso do Centro, embora no existissem ofertas anteriores a 2007, constata-se um

expressivo aumento dos preos dos empreendimentos a partir desse perodo, que
tendem a descolar dos preos mdios da Cidade. No caso da Jacarecanga, o
lanamento do empreendimento da incorporadora Rossi em 2009, tem um papel
definitivo na mudana de padro da faixa de preo do bairro, embora um de seus
diferenciais seja justamente o preo. A associao ao programa Minha Casa Minha
Vida, apresentada inclusive em seus materiais publicitrios est restrita a
pouqussimas unidades do empreendimento559.
Os diversos movimentos da expanso da atuao do capital centralizado, vistos aqui
de maneira fragmentada, sero decisivos na organizao socioespacial da totalidade
da metrpole, como procuramos discutir a seguir.

Como nos foi informado por corretora, em visita da autora ao stand em abril de 2011, apenas as unidades de menores
dimenses nos andares mais baixos se enquadram dentro do Programa.
559

262

4.3. A produo imobiliria e a organizao socioespacial da metrpole.

Durante grande parte do sculo XX, a metrpole latinoamericana exibiu um padro
de organizao socioespacial interpretado como um modelo centro-periferia,
explicado pela dualidade socioeconmica entre reas ricas e pobres. Essa
interpretao considerava os efeitos da industrializao sobre a urbanizao
essencialmente a partir dos graves desequilbrios socioespaciais.
Por um lado, constatava-se a concentrao da populao mais rica nas reas
centrais e bem equipadas, por outro lado, a populao mais pobre distanciava-se do
centro indo constituir periferias carentes de acesso aos equipamentos e s condies
urbanas adequadas. Esse duplo movimento explicitava diferenas e levava a cidade
a um rpido processo de expanso, pautado por baixa densidade, que passou a ser
descrito por planejadores como sendo um padro perifrico de crescimento urbano.
Nesse contexto, a produo imobiliria tendeu a reforar a dicotomia entre centro
equipado e territrios precariamente ocupados, que contrastavam e valorizavam
ainda mais os espaos melhor servidos e mais equipados.
Tal interpretao, por fundar-se na premissa de que o fato econmico industrial
determinava as condies de consumo do espao, pouco explorava as lgicas de
produo do espao. Para Pereira (2005), havia nessas interpretaes uma falcia
decorrente da perspectiva redutora que dava primazia ao consumo do espao,
supervalorizando este aspecto: Esta supervalorizao privilegia a anlise do espaoproduto em detrimento da perspectiva que analisa o processo de produo e da
critica sobre a produo do espao (PEREIRA, 2005).
O recente aumento dos fluxos de capitais para a produo imobiliria nos grandes
centros

urbanos

latino-americanos

favoreceu

ampliao

do

porte

dos

empreendimentos imobilirios e a diversificao de sua localizao por diversos

espaos da metrpole, desencadeando processos de fragmentao e iluminando os
limites e insuficincia da interpretao com base na dicotomia centro-periferia. A
expanso da produo imobiliria, nesse sentido, d centralidade compreenso da
metrpole a partir de sua lgica de produo, mostrando a autonomia da urbanizao
em relao industrializao. Aqui vale lembrar que embora seja certo que a
industrializao faa crescer o urbano, a urbanizao que leva ao aprofundamento
das desigualdades na cidade (PEREIRA, 2005).
Considerando tais questes, entendemos que a observao da produo imobiliria e
dos significativos incrementos na valorizao imobiliria, em diferentes espaos da

263

cidade de Fortaleza, efetiva-se como importante contributo na compreenso da

complexidade na organizao socioespacial da metrpole, ajudando a superar a ideia
de uma organizao baseada na dicotomia centro-periferia, em Fortaleza expressa
pela dualidade entre leste rico e oeste pobre.
Para desenvolvermos a anlise da produo e da valorizao imobiliria na totalidade
da metrpole de Fortaleza, procuramos identificar as principais mudanas, nos
apoiando em mapas e dados que nos permitem uma leitura da diferenciao destas
dinmicas no espao. Por fim, procuramos discutir a relao entre as importantes
mudanas na organizao socioespacial da metrpole e a produo imobiliria,
analisando o papel do Estado e considerando as demais formas de produo da
moradia.

264

4.3.1 Produo e valorizao imobiliria em Fortaleza

A observao das estratgias imobilirias a partir da ao do capital centralizado,
exploradas de uma maneira fragmentada no item anterior, mostra mudanas radicais
na produo e na valorizao imobiliria na cidade de Fortaleza, principalmente a
partir de 2007. De uma maneira geral, o processo de centralizao do capital no setor
tende a influenciar a totalidade da produo imobiliria da metrpole por conduzir as
dinmicas de diferenciao dos produtos que acabam por resultar na elevao do
preo dos imveis e da terra em diversos espaos da metrpole.
Para discutirmos os processos de valorizao imobiliria e suas particularidades nos
diferentes espaos da metrpole procuramos agora considerar a totalidade da
produo imobiliria, entendendo que esta se relaciona com as dinmicas
apresentadas e discutidas no item anterior.
A percepo das mudanas na produo imobiliria exige uma leitura espacial sobre
a totalidade do espao da metrpole juntamente com uma percepo temporal, que
ilumine as mudanas entre as dinmicas de perodos diversos, enfatizando as
transformaes

relacionadas

com

atuao

das

grandes

incorporadoras,

evidenciadas principalmente a partir de 2007. Como meio de viabilizar uma leitura

espacial e temporal da produo imobiliria na metrpole, produzimos mapas que
refletem de maneira aproximada diferentes momentos da oferta de imveis novos
produzidos pelo setor560, que embora apresentem algumas limitaes561, trazem o
nmero de unidades nos diferentes espaos da metrpole562 e as faixas do preo
mdio do m destes imveis.
Os mapas a seguir, que retratam a produo imobiliria nos anos de 2001, 2007 e
2010, permitem iluminar importantes mudanas em termos da concentrao e
expanso da produo imobiliria, alm de mostrar o processo geral de valorizao
imobiliria e suas particularidades nos diferentes espaos da metrpole, que
procuramos discutir de maneira mais detalhada. Para podermos discutir a valorizao

A partir da sistematizao e mapeamento dos dados disponveis no Relatrio ndice de Velocidade de Vendas (IVV),
produzido mensalmente pelo Sinduscon-Ce. Estes relatrios esto disponveis no Site do Sinduscon-Ce (www.sindusconce.com.br) e foram acessados em diversos perodos. Na seleo das ofertas optamos por apresentar os resultados do Ms de
dezembro, por este refletir um perodo de retomada de lanamentos e venda e representar ainda um reflexo da produo
acumulada e no vendida em cada um dos anos analisados.
561 Entre as limitaes dos dados disponibilizados pelo Sinduscon, destacamos o fato que se trata de uma amostra da produo
imobiliria, a partir da consulta de uma mdia de 75 empresas, sem que sejam dadas informaes sobre o porte e o volume da
produo destas empresas.
562 A produo imobiliria indicada por bairros no caso do municpio de Fortaleza, que representa a maior parte da produo
imobiliria. No caso da produo imobiliria nos municpios da Regio Metropolitana as informaes so disponibilizadas para
a totalidade do municpio ou correspondem a reas do mapeamento muito mais extensas que a realidade de sua localizao,
normalmente concentradas.
560

265

imobiliria real entre os perodos, em todos os mapas os preos dos imveis foram
corrigidos pela inflao563.
Um primeiro olhar sobre o conjunto de mapas mostra que, embora seja bastante
evidente a expanso da produo imobiliria durante a dcada, segue prevalecendo
uma lgica seletiva na apropriao do espao pelo imobilirio, onde uma poro
ainda restrita da Regio Metropolitana de Fortaleza efetivamente incorporada564.
Quando se compara a realidade dos diferentes perodos, constata-se que embora
existam diferenas do estado da oferta dos imveis entre 2001 e 2007, no perodo
seguinte (entre 2007 e 2010), que corresponde a transformaes mais significativas
das relaes de produo, as mudanas tornam-se mais evidentes.
Entre 2001 e 2007 perceptvel a reduo do nmero de ofertas 565, refletindo o
processo de estagnao que caracterizou a produo imobiliria em Fortaleza em
todo esse perodo da dcada. Ao mesmo tempo se observa uma forte valorizao
dos espaos tradicionalmente ocupados pela produo imobiliria, ampliando a
diferena entre os preos dos imveis da metrpole, exacerbando a diferenciao
dos espaos de elite - como os bairros Meireles e Aldeota e o eixo de expanso
imobiliria no sentido sudeste da metrpole. Neste perodo j destacada a
apropriao da faixa de praia do litoral metropolitano, representada a oeste pela
ocupao da praia da Tabuba566, e a leste, pela ocupao do Porto das Dunas567.
No perodo entre 2007 e 2010, embora se trate de um intervalo de tempo mais curto,
as mudanas se intensificam no sentido do nmero de unidades produzidas, da
expanso na distribuio territorial, e principalmente, da grande ampliao da
valorizao imobiliria, evidenciadas no mapa pelo predomnio das cores laranja e
vermelha.

Os preos dos imveis dos anos de dezembro de 2001 e dezembro de 2007 foram reajustados pelo IGP-M/FGV para
dezembro de 2010, data dos preos dos imveis do ltimo mapa.
564 Embora este levantamento no corresponda totalidade da produo imobiliria da metrpole, sendo apenas uma
aproximao, sua leitura mostra uma grande restrio das reas incorporadas, ilustradas pela presena de ofertas imobilirias.
Dos 144 bairros do municpio de Fortaleza, as ofertas imobilirias aparecem em apenas 37 bairros. Na Regio Metropolitana a
produo imobiliria restringe-se a 4 dos 15 municpios que atualmente integram a regio metropolitana.
565 Enquanto em dezembro de 2001 esto disponveis 3.301 ofertas, Em dezembro de 2007 esto disponveis 2.510 ofertas, de
acordo com dados do IVV do Sinduscon-Ce. Ver mais detalhes no ANEXO E.
566 Embora no mapa esteja pintada uma grande mancha em amarelo a oeste de Fortaleza, no municpio de Caucaia, a
ocupao relacionado apropriao do Litoral Metropolitano restringe-se a Praia da Tabuba. A primeira rea destacada no
municpio de Caucaia, refere-se a produo no bairro do Tabapu, localizado no interior do municpio com produo imobiliria
direcionada a populao com menores rendimentos.
567 Da mesma forma, embora a leste exista uma grande mancha no municpio de Aquiraz, ela corresponde exclusivamente a
produo imobiliria do Porto das Dunas.
563

266

1,5 0

12
Km

2001

1,5

2010

12
Km

Legenda
Nmero de unidades

Regio Metropolitana de Fortaleza

Recorte da rea apresentada

Fortaleza
Bairros Destacados

1 ponto = at 10 unidades

Faixas de preos*
2

R$ 694,37 - R$ 1.500,55
R$ 1.500,56 - R$ 2.306,72
R$ 2.306,73 - R$ 3.112,90
R$ 3.112,91 - R$ 3.919,08
R$ 3.919,09 - R$ 4.725,25
R$ 4.725,26 - R$ 5.531,43
3

1,5 0

12
Km

2007

*Valores reajustados
para dezembro de 2010 (IGPM)

1
5

1 - Fortaleza
2 - Caucaia
3 - Eusbio
4 - Aquiraz
5 - Maracana

4
35 36
2 5
3
34
1 6 7 20
37
33
10 9 8
11
19
12 13
31
32
29
18
14
27
28 24 15
30
23 16
25
21
17
26
22

1 - Aldeota
2 - Meireles
3 - Centro
4 - Praia de Iracema
5 - Mucuripe
6 - Varjota
7 - Papicu
8 - Coc
9 - Dionsio Torres
10 - JoaquimTvora
11 - Bairro de Ftima
12 - Salinas
13 - Guararapes
14 - Eng. Luciano Cavalcante
15 - Cidades dos Funcionrios
16 - Cambeba
17 - Lagoa Redonda
18 - Edson Queiroz
19 - Dunas

20 - Praia do Futuro 1
21 - Messejana
22 - Ancuri
23 - Cajazeiras
24 - Castelo
25 - Passar
26 - Jos Valter
27 - Serrinha
28 - Itaperi
29 - Parangaba
30 - Maraponga
31 - Joquei Clube
32 - Vila Unio
33 - Parquelndia
34 - Alagadio
35 - Monte Castelo
36 - Jacarecanga
37 - Antonio Bezerra

MAPA 9
Oferta de Lanamentos de Imveis em Fortaleza (2001/2007/2010)
Fonte: Sinduscon-Ce (Relatrio IVV - ms de dezembro de 2010);Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles;
Dados sistematizados por Lara Sucupira (2011); Editados pela autora

Na anlise do estado das ofertas imobilirias em dezembro de 2010 verifica-se a

continuidade do processo histrico de concentrao e valorizao da produo
imobiliria em bairros como Aldeota e Meireles, e o avano da valorizao imobiliria
no sentido sudeste do municpio de Fortaleza. Os bairros desta regio568, de uma
maneira geral passam a apresentar gradientes de preos muito semelhantes a reas
mais tradicionais da produo imobiliria.
Essa lgica de expanso passa a ser reproduzida tambm na poro mais a leste
das reas de tradicional valorizao. Movimento consolidado na Praia do Futuro569, e
tambm explorado no bairro Dunas, que, apesar da vulnerabilidade ambiental570,
passa a ser apropriado pelas dinmicas imobilirias. A expanso da produo
imobiliria fortalece-se ainda em centralidades mais tradicionais, como caso dos
bairros de Ftima e da Parquelndia, que se diferenciam como reas de grande
valorizao na zona oeste, onde a produo imobiliria tende a ser mais limitada.
Essas mudanas visualizadas do mapa so indicativas da expanso da produo
imobiliria de alto-padro571 por vrios bairros da metrpole e se articula com a
estratgia das grandes incorporadoras de deslocarem a produo de seus
empreendimentos de luxo para reas onde podem disponibilizar de terrenos mais
baratos.
Embora se tratem de mudanas recentes572, essa expanso da rea de produo
imobiliria destinada populao de mais alta renda j verificada na paisagem da
cidade, onde se consolidam vrios ncleos de intensa verticalizao, com
concentrao de condomnios de alto-padro, contribuindo para a atrao de
comrcios e servios de luxo, que tendem a reforar a diferenciao desses espaos
na cidade.
No mapa tambm evidente o expressivo aumento da produo e valorizao
imobiliria na rea a oeste da Aldeota, correspondente aos bairros Centro e
Jacarecanga. A apropriao das condies privilegiadas de adensamento presentes
nestes bairros acabou por favorecer a intensificao da valorizao imobiliria da
rea, que tinha como diferencial a proximidade aos espaos mais valorizados da
metrpole.
Aqui nos referimos aos bairros Guararapes, Dionsio Torres, Coc, gua fria, Varjota, Mucuripe, Luciano Carneiro e Cidade
dos Funcionrios, como pode se verificar no MAPA 9 (A3).
569 Deve se ressaltar que neste bairro na dcada de 1980 foram construdas algumas torres. A alta salinidade da rea
apontada como fator que determinou o recuo da produo imobiliria. Recentemente, a rea passou a ser fortemente
reapropriada pelo mercado imobilirio como descrevemos no item anterior.
570 Como o prprio nome do bairro Dunas indica, a rea predominantemente ocupada por esta formao.
571 Indicada pelo predomnio de manchas mais escuras, que refletem preos de m mais elevados.
572 Uma vez que grande parte dos projetos aprovados ou lanados ainda se encontra em fase de construo.
568

269

Em 2010 tambm se constata a ampliao da valorizao e intensificao da

produo imobiliria no litoral metropolitano. At 2007, a apropriao do litoral
metropolitano por empreendimentos imobilirios concentrava-se principalmente nas
praias da Tabuba, a oeste e no Porto das Dunas, a leste. O primeiro era
caracterizado

por

empreendimentos

mais

simples,

enquanto

no

segundo

predominavam condomnios de luxo, o que explica os elevados preos dos imveis

na rea.
No intervalo entre 2007 e 2010, a valorizao imobiliria do litoral metropolitano
garantida pela apropriao de faixas de praia mais distantes, antes ocupadas por
casas de veraneio e pousadas. Este o caso da Praia do Cumbuco 573, a oeste, que
passa a ser ocupada por grandes empreendimentos imobilirios com elevados
preos, reproduzindo a lgica de ocupao mais luxuosa j evidenciada na poro
leste do litoral metropolitano. Nesta poro do litoral metropolitano, o que garantir a
expanso da valorizao imobiliria ser a implantao de grandes complexos
tursticos574, como o caso do Aquiraz Riviera, j discutido como caso exemplar da
atuao do capital centralizado na produo imobiliria.
Por fim, deve-se destacar a consolidao de uma coroa perifrica com grande
concentrao de empreendimentos imobilirios575 na poro sul e sudoeste do
municpio de Fortaleza. Pela anlise das estratgias das grandes incorporadoras
evidenciamos que essa nova rea de expanso da produo imobiliria est
particularmente relacionada ao aumento da produo imobiliria para o chamado
segmento econmico. A existncia de importantes eixos virios e equipamentos de
mobilidade, alm da disponibilidade de lotes de grande dimenso e menores preos,
so elementos que explicam a apropriao da rea pelo mercado imobilirio.
Para alm da consolidao desta coroa imobiliria, o mapa das ofertas de imveis de
empreendimentos tambm mostra a apropriao de pontos isolados, como o caso
da incorporao do Municpio de Maracana576.
A Praia do Cumbuco aparee no mapa na mesma mancha da praia da Tabuba, correspondente a segunda mancha a oeste
no municpio de Caucaia. Em 2000 e 2007 essa mancha ganha destaque pelos lanamentos na Praia da Tabuba, onde
predominam valores menores. Em 2010, o destaque desta mancha est relacionado aos lanamentos da Praia do Cumbuco,
que alm de concentrar o maior nmero de lanamentos dessa mancha corresponde a preos mais elevados, relacionados ao
padro dos empreendimentos. Esses detalhes podem ser verificados no ANEXO E.
574 Outro complexo de grande impacto na valorizao da rea o Catu Residence, lanado pela incorporadora nacional
Brookfield.
575 Corresponde a produo imobiliria dos bairros Jquei Clube, Parangaba, Itaperi, Serrinha, Maraponga, Passar e
Messejana, como se pode verificar no MAPA 9 (A3).
576 Embora neste municpio seja predominante a produo de 0 a 3 salrios mnimos, no considerada pelos dados do
Sinducon-Ce, tambm passaram a atuar neste municpio grandes incorporadoras relacionadas produo de
empreendimentos de 3 a 6 salrios mnimos. Esse o caso das empresas MRV, Rodobens e Fibra Experts (Empresa do Grupo
Vicunha).
573

270

A apropriao de novas reas pela produo imobiliria, como mostramos atravs da

anlise das estratgias das grandes empresas de incorporao, representa uma
fonte de ganhos enormes, ao mesmo tempo em que determina expressivas
mudanas para estas reas, principalmente por provocar expressivos aumentos no
preo dos imveis e dos terrenos.
A intensificao da produo imobiliria, principalmente por parte das empresas de
incorporao nacional e suas parceiras locais, explica em grande medida a
expressiva mudana nos preos dos imveis em bairros dessa rea onde j se
verificava produo imobiliria577, bem como impe a emergncia de novas reas
valorizadas, como claramente o caso do bairro Messejana, que passam a
concentrar volumes significativos de empreendimento578.
O conjunto de dinmicas aqui discutidas esto apresentados de maneira
esquemtica no mapa a seguir, onde destacamos as reas mais dinmicas e os
movimentos de expanso da produo imobiliria.

MAPA 10
Dinmicas de Valorizao Imobiliria na metrpole
Fonte: Sinduscon-Ce (Relatrio IVV - ms de dezembro de 2010);Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles;
Dados sistematizados por Lara Sucupira (2011); Editados pela autora

Como o caso dos bairros Parangaba, Itaperi e Serrinha.

Em dezembro de 2010, o maior nmero de ofertas imobilirias na regio metropolitana de Fortaleza estava concentrado no
bairro de Messejana, rea onde historicamente a atuao do mercado imobilirio era bastante limitada.
577
578

271

Quando comparamos a diferenciao dos preos e as taxas de valorizao

imobiliria entre bairros em diferentes reas da cidade de Fortaleza constatamos que
embora a diferena dos preos entre as reas tradicionalmente incorporadas pela
produo imobiliria e as novas reas permanea significativa, nestas ltimas reas a
valorizao imobiliria, indicada pela variao dos preos dos imveis, muito mais
significativa. Esta relao claramente percebida no grfico sistematizado abaixo,
indicando a relevncia deste movimento de incorporao de novas reas na
diferenciao do preo da habitao na metrpole. Quando se considera a
valorizao real579, percebe-se que no perodo de 2005 a 2010, enquanto a
valorizao real dos imveis da Aldeota foi de 69%, na Messejana essa valorizao
foi de 134%.
A diminuio das reas construdas dos imveis nestas novas regies tende a
encobrir o elevado aumento do preo do m. Ao mesmo tempo, esta valorizao
expressiva, torna estes empreendimentos uma potencial fonte de valorizao do
capital para investidores580.

4.770

+69%

5.215

+48%

4.383

+47%

3.526
2.975

2.820

+14%
2.940

3.354

+29%

3.725

2.881
+134%

Aldeota

Meireles

Coc

Papicu

Porto das Dunas

2.263

+98%

2.127

966

1.075

Messejana

Jacarecanga

2005

2010

GRFICO 23
Preo mdio (em R$) do m dos imveis e taxas de valorizao (em %) imobiliria
Fonte: Elaborados pela a autora a partir de dados do Sinduscon-Ce

Os preos dos imveis dos ano de 2005 foram reajustados pelo IGP-M/FGV para dezembro de 2010
Conforme afirmou corretor imobilirio em entrevista ao Programa Painel Imobilirio, exibido em 20 de maio de 2011.
Atuando como consultor de investimento, o corretor explica que por vezes mais interessante investir em um maior nmero de
empreendimentos do segmento econmico, ao invs de investir em um nico empreendimento de alto-padro, considerando
que a renda a partir do aluguel ser maior na primeira situao.
579
580

272

Articulada lgica de expanso e valorizao da produo imobiliria residencial se

desenvolve uma intensa dinmica de produo imobiliria comercial, particularmente
evidenciada pelo anncio de um grande nmero de shoppings centers581, cuja
localizao est diretamente vinculada a reas que presenciaram grandes mudanas
no perodo, como pode se verificar no mapa a seguir, onde so apresentadas as
localizaes dos shoppings existentes e dos recentemente lanados, sobre as ofertas
imobilirias em 2010582.

MAPA 11
Produo Imobiliria Residencial e os Shoppings Centers
Fonte: Sinduscon-Ce (Relatrio IVV - ms de dezembro de 2010);Base Geometropolis - Observatrio das
Metrpoles;Dados sistematizados por Lara Sucupira (2011); Editados pela autora

Para alm da produo de Shoppings centers, ganha destaque ainda a produo de torres de negcios. Embora relevante,
a produo imobiliria deste tipo de empreendimento no mapeada na atualidade pelo Sinduscon-Ce, o que limita a
discusso de sua influncia nas dinmicas de valorizao imobiliria.
582 Referente ao ms de dezembro de 2010, como apresentado no MAPA 9.
581

273

Na cidade de Fortaleza, os shoppings centers historicamente se concentraram nas

reas mais valorizadas e em importantes eixos virios. Muitos destes shoppings
contriburam para a intensificao da produo imobiliria em seus entornos,
acentuando a valorizao destas reas.
Os shoppings recentemente lanados parecem apresentar nova lgica de
localizao, diretamente relacionada s mudanas na produo imobiliria.
Aparecendo em diversas regies da metrpole, para alm da localizao no
tradicional vetor de expanso imobiliria localizado no sudeste do municpio de
Fortaleza, os novos shoppings centers tambm sero direcionados para novas reas
que se destacaram recentemente por uma intensa valorizao imobiliria583.
A intensificao das dinmicas imobilirias parece se consolidar como um dos
principais aspectos de atrao dos shoppings centers, ao mesmo tempo em que a
implantao destes refora a lgica de valorizao. Na atualidade, a relao entre a
produo imobiliria residencial e a produo dos shoppings parece ainda mais forte,
tanto pela articulao dos usos no desenvolvimento dos empreendimentos 584, como
pelo

envolvimento

de

agentes

da

incorporao

da

rea

residencial

no

585

desenvolvimento dos projetos de Shoppings Centers

, reforando a ideia de um

processo de centralizao do capital na produo do espao.

A produo imobiliria em sua totalidade parece contribuir para a reimposio da
caracterstica histrica de concentrao de populao de mais altos rendimentos nas
regies valorizadas, correspondendo agora a uma maior poro do territrio
metropolitano, determinando ainda a valorizao de novas reas, historicamente
estigmatizadas, que passam a ser apropriadas pela populao de rendimentos
intermedirios, atradas pela possibilidade da propriedade do imvel. De acordo com
o Censo 2010, a maior parte dos domiclios em aquisio est concentrada em reas
na borda do municpio de Fortaleza, localizada mais a sudeste e naquilo que
denominamos de colar imobilirio do segmento econmico.

Como o caso dos Bairros de Jacarecanga, Messejana e Parangaba.

Em dois dos grandes shoppings propostos (Riomar e Boulevard Jacarecanga) so previstas torres residenciais articuladas
aos empreendimentos.
585 Como exemplo destas articulaes podemos citar o caso da empresa BSpar, scia do North Shopping Parangaba, a
empresa Marquise, proprietria do Shopping Parangaba, e a empresa PDG Realty, scia do Boulevard Jacarecanga Shopping.
583
584

274

MAPA 12
Domiclios particulares permanentes prprios em Aquisio
Fonte: Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /IBGE- Censo 2000/2010
Sistematizados por Clarissa Freitas (2011)/Editados pela autora

O conjunto de dinmicas analisadas parece fortalecer a valorizao imobiliria em

diversas reas e em diferentes intensidades, definindo-a como processo de grande
importncia para a interpretao das dinmicas da metrpole. A valorizao
imobiliria dos diferentes espaos da metrpole est ainda particularmente
relacionada com a interveno do Estado.
Esse processo conduzido de forma desordenada, mas sempre crescente, tende a
interferir nas demais formas de produo da habitao impactando em processos
sociais, econmicos e polticos que determinam a reorganizao socioespacial da
metrpole, como procuramos discutir a seguir.

275

4.3.2 Mudanas na organizao socioespacial da metrpole: produo

imobiliria e a ao do Estado
Para discutirmos as mudanas na organizao socioespacial da metrpole partimos
da anlise da evoluo da populao e dos domiclios na metrpole, para em seguida
de maneira mais detalhada, aprofundarmos a relao destas mudanas com a
produo imobiliria e a ao do Estado.
Entre 2000 e 2010, constata-se um crescimento populacional e de domiclios
bastante acelerado no municpio de Fortaleza e em toda a Regio Metropolitana.
Mesmo com a intensa dinmica de crescimento da Regio Metropolitana, superior s
taxas verificadas isoladamente para o municpio de Fortaleza, a concentrao
populacional e de domiclios em torno do municpio sede continua sendo marca
preponderante da organizao socioespacial da metrpole.
TABELA 6
Evoluo da Populao e dos Domiclios de Fortaleza e da RMF (2000/2010)
Populao
2000

Domiclios Permanentes
2000
2010

Fortaleza

2.141.402

2.447.409

526.079

710.066

Crescimento
populacional
14,29%

RMF

2.984.689

3.610.379

723.336

1.027.712

20,96%

2010

Crescimento
domiclios
34,97%
42,08%

Fonte: IBGE - Censo 2000 e 2010

O exame mais detalhado da evoluo dos diversos tipos de domiclios nos d uma
medida do avano da produo imobiliria a partir do crescimento expressivo dos
domiclios do tipo apartamento586. Na comparao dos nmeros apresentados no
grfico a seguir, constatamos que o crescimento dessa tipologia bastante superior
ao crescimento do total dos domiclios, tanto quando observamos os nmeros de
Fortaleza, como quando observamos o da totalidade da Regio Metropolitana

Embora os domiclios do tipo apartamento no representem a totalidade da produo imobiliria, representam sua poro
mais significativa indicando ainda a produo imobiliria mais intensiva. Nesse sentido consideramos o avano deste indicador
uma importante aproximao do avano da produo imobiliria em sua totalidade, uma vez que temos como fonte os censos
demogrficos do IBGE (2000 e 2010), que do conta da totalidade dos domiclios da metrpole.
586

276

TABELA 7
Evoluo dos tipos de Domiclios de Fortaleza e da RMF (2000/2010)
Fortaleza
2000
Absoluto
Casa
Casa vila/Condomnio
Apartamento
Cmodo ou Cortio
Total

2010
Absoluto

RMF

443.769

84,4%

540.358

76,1%

Crescimento
2010/2000
21,8%

41.256

5,8%

77.613

14,8%

126.113

17,8%

62,5%

2000
Absoluto
631.975

85.478

%
87,4%

11,8%

2010
Absoluto
838.477

81,6%

Crescimento
2010/2000
32,7%

49.260

4,8%

137.398

13,4%

60,7%

4.697

0,9%

2.339

0,3%

-50,2%

5.883

0,8%

2.637

0,3%

-55,2%

526.079

100,0%

710.066

100,0%

35,0%

723.336

100,0%

1.027.712

100,0%

42,1%

Fonte: IBGE - Censo 2000 e 2010

O crescimento exuberante da produo imobiliria e de suas formas espaciais

correspondentes encobre a permanncia da pobreza como marca da metrpole e a
continuidade do quadro de precarizao na produo do espao, evidenciados pelas
condies de renda e de infraestrutura dos seus domiclios. De acordo com dados do
Censo 2010, no municpio de Fortaleza587 88% dos domiclios apresentam renda
domiciliar per capta inferior a 3 salrios mnimos. Nesse territrio existem 194
aglomerados subnormais588 que correspondem a 109.122 domiclios - cerca de 15%
dos domiclios da metrpole589.
Esse contraste na produo do espao a partir da leitura dos domiclios da metrpole
ilumina a complexidade da organizao socioespacial da metrpole, que s pode ser
desvendada quando consideramos a disputa de interesses estabelecida no espao
entre as diversas formas de produo e a atuao do Estado, enquanto esfera de
mediao de interesses sobre a produo do espao.
As condies diferenciadas de disputa sobre a apropriao do espao dentre as
diversas formas de produo ficam evidentes quando comparamos o adensamento
populacional da metrpole e a distribuio da produo imobiliria, a partir da
organizao dos mapas de domiclios do tipo apartamento e da densidade
populacional, no perodo de 2000 e 2010.

Optamos por descrever a situao do municpio de Fortaleza por nele estarem concentradas as piores situaes de
precariedade.
588 O Manual de Delimitao dos Setores do Censo 2010 classifica como aglomerado subnormal cada conjunto constitudo de,
no mnimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua maioria, de servios pblicos essenciais, ocupando ou tendo ocupado,
at perodo recente, terreno de propriedade alheia (pblica ou particular) e estando dispostas, em geral, de forma desordenada
e densa. A identificao atende aos seguintes critrios: a) Ocupao ilegal da terra, ou seja, construo em terrenos de
propriedade alheia (pblica ou particular) no momento atual ou em perodo recente (obteno do ttulo de propriedade do
terreno h dez anos ou menos); e b) Possurem urbanizao fora dos padres vigentes (refletido por vias de circulao
estreitas e de alinhamento irregular, lotes de tamanhos e formas desiguais e construes no regularizadas por rgos
pblicos) ou precariedade na oferta de servios pblicos essenciais (abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, coleta de
lixo e fornecimento de energia eltrica). Informaes retiradas em www.ibge.gov.br, acessado em 20 de dezembro de 2011.
589 De acordo com dados do IBGE/Censo 2010 (Aglomerados Subnormais).
587

277

De uma maneira geral, o avano do adensamento populacional se manifestar em

espaos bastante diferenciados daqueles ocupados pela expanso da produo
imobiliria.
Os mapas de densidade da metrpole mostram que o maior adensamento
populacional est concentrado no oeste e sudoeste do municpio, correspondente a
reas de consolidao mais antiga e tradicionalmente ocupadas por populao
operria e de menores rendimentos. A observao mais detalhada dos mapas de
adensamento, atravs da anlise do avano de suas manchas mais escuras
(vermelhas) mostra que essa dinmica guarda relao mais direta com a localizao
dos grandes conjuntos habitacionais, implantados principalmente nas dcadas de 70
e 80, e com as reas de vulnerabilidade habitacional590, que correspondem em
muitos casos ocupao de faixas de proteo dos recursos hdricos, dunas, mas
tambm, a ocupao irregular dos leitos das ruas e de quadras, principalmente nas
zonas leste e sudeste.
Na leitura dos mapas dos domiclios do tipo apartamento, reforada a percepo de
que a produo imobiliria tende a se fortalecer nas zonas leste e sudeste da cidade,
expandindo-se progressivamente no sentido dos grandes eixos virios do municpio e
pelo litoral metropolitano.
Embora a produo imobiliria continue a se concentrar em regies restritas e a se
expandir no territrio conforme lgicas seletivas, a percepo de sua fora na disputa
pela apropriao do espao com as demais formas de produo parece evidente pelo
contraste destas dinmicas.
O alcance desta posio de destaque no pode ser compreendida sem a ao do
Estado, que intervm em diversas instncias, favorecendo a obteno de relaes
privilegiadas de apropriao do espao pelo imobilirio, como procurou mostrar
Gottdiener(1997):
Em todos os casos, as atividades do setor da propriedade avanam
com a ajuda do Estado. Mudanas de zoneamento, varincias,
construo de rodovias e outros melhoramentos de infraestruturas e
subsdios pblicos de todas as espcies so apenas alguns dos
meios pelos quais se manifesta a articulao Estado-setor da
propriedade. (GOTTDIENER, 1997, p. 260).

Como mostramos no MAPA 6, que corresponde ao mapeamento mais recente da vulnerabilidade habitacional na metrpole,
estando nele delimitado as reas de risco e favelas.
590

278

5.400 2.700

2000

2010

5.300 2.650

5.400

5.300 Meters

Legenda

2000

2010

Densidade demogrfica
ate 50 hab/ha

de 50 a 200 hab/ha

de 200 a 500 hab/ha

de 500 a 1000 hab/ha
acima de 1000 hab/ha

B
Domiclios particulares
permanentes do tipo apartamento
0% - 10%
11% - 25%
26% - 50%
51% - 80%
81% - 100%

Rodovias

5.300 2.650

5.300

5.300 2.650

5.300 Meters

Limite_municipal

MAPA 13
Evoluo Densidade Demogrfica e Domiclios tipo apartamento
Fonte: Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /IBGE- Censo 2000/2010
Dados sistematizados por Clarissa Freitas (2011)/Editados pela autora

A fora do setor imobilirio na disputa pela apropriao do espao em Fortaleza se

manifesta em diferentes situaes, que tendem a mostrar o protagonismo destes
agentes na organizao socioespacial da metrpole e a importncia do Estado na
consolidao desta lgica, como procuramos explorar a seguir.
As disputas sobre a apropriao do espao exacerbam-se principalmente nos
espaos de expanso da produo imobiliria nas pores sudeste e leste do
municpio de Fortaleza. Apesar da grande concentrao da produo imobiliria
nessas reas, o avano das manchas de adensamento nelas identificadas
corresponde a reas ocupadas por favelas e reas de risco. Essas dinmicas tendem
a consolidar extremos contrastes na produo do espao, justapondo moradias
precrias, condomnios de luxo e lotes vazios a espera de uma progressiva
valorizao imobiliria, como ilustram as imagens abaixo.

FIGURA 34
Fotos reas dos bairros de Meireles, gua Fria e Praia do Futuro
Fonte: Google Earth fotos de satlite de abril de 2009

A ocupao dos leitos das ruas justaposta presena de quadras inteiras vazias em
algumas reas da cidade revela a intensa prtica de reteno especulativa da terra
em Fortaleza e a fora da propriedade privada na intensificao dos contrastes na
produo do espao.
Ao mesmo tempo em que essa situao se impe como um limite para ampliao da
valorizao imobiliria, ela tende a reforar a utilizao das estratgias imobilirias de
ampliao das reas dos condomnios e de valorizao de suas reas comum,
negando o entorno marcado por precarizao.
Essa rea, reconhecida como espao privilegiado para a expanso da produo
imobiliria, foi objeto de intensa disputa na elaborao do Plano Diretor Participativo

281

de Fortaleza (PDPFor)591. Dentro do Plano, como pressupostos para a regularizao

fundiria e melhoria das condies habitacionais de vrios ncleos precrios, muitas
dessas reas foram decretadas como ZEIS de vazios592, em ao complementar
delimitao das ZEIS de precariedade habitacional 593.
Embora contestadas pelos agentes do mercado imobilirio, grande parte das ZEIS foi
aprovada. Essa aparente vitria dos movimentos sociais - diretamente envolvidos nas
discusses em torno da aprovao das ZEIS - no tem se concretizado como
alternativa para a produo do espao da metrpole.
A demora na aprovao do Plano594 e a falta de ao da Prefeitura no sentido do
desenvolvimento de regulamentaes posteriores 595 inviabilizaram a implementao
deste instrumento at o momento. Complementarmente, o governo do estado,
visando a implantao de diversas obras previstas para a Copa de 2014 596, vem
atuando no sentido de fragilizao do instrumento, propondo a remoo de famlias
inseridas em ZEIS j delimitadas para reas perifricas do municpio de Fortaleza.
Por outro lado, os agentes do mercado imobilirio atuaram rapidamente no sentido de
garantir a apropriao destes espaos para a produo imobiliria. Freitas e Pequeno
(2011) verificaram a acelerao da aprovao de empreendimentos imobilirios em
terrenos inseridos em ZEIS de vazio, protocolados logo aps a divulgao do
mapeamento anexado ao PDPFor em 2007.

As discusses do Plano Diretor Participativo (PDP-For) foram iniciadas em janeiro de 2006, pelo executivo municipal.
Zonas Especiais de Interesse Social do tipo III (vazios urbanos e edificaes sub-utilizados), como conceituado pelo Plano
Diretor Participativo aprovado em dezembro de 2008, em seu artigo 133 como compostas de reas dotadas de infra-estrutura,
com concentrao de terrenos no edificados ou imveis subutilizados ou no utilizados, devendo ser destinadas
implementao de empreendimentos habitacionais de interesse social, bem como aos demais usos vlidos para a Zona onde
estiverem localizadas, a partir de elaborao de plano especfico.
593 Zonas Especiais de Interesse Social do tipo I, como conceituado pelo Plano Diretor Participativo aprovado em dezembro de
2008, em seu artigo 126 como compostas por assentamentos irregulares com ocupao desordenada, em reas pblicas ou
particulares, constitudos por populao de baixa renda, precrios do ponto de vista urbanstico e habitacional, destinados
regularizao fundiria, urbanstica e ambiental;
594 As discusses do Plano Diretor foram iniciadas em janeiro de 2006. Em novembro de 2007, foi aprovada uma verso
preliminar enviada Camara de Vereadores. Sua aprovao na Cmara aconteceu em dezembro de 2010.
595 O Plano Diretor deve prever a regulamentao de legislaes especficas para cada uma das ZEIS, a partir da realizao de
estudos e diagnsticos.
596 Este o caso da ZEIS do Lagamar. De acordo com Pequeno e Freitas (2012), esta ZEIS - onde vivem mais de 3.500
famlias - que havia sido includa nas propostas iniciais do PDFor a partir das aes das lideranas comunitrias, foi retirada na
verso da lei aprovada pela Cmara. Estudos iniciais divulgados pelo Governo Estadual mostraram que as vias lindeiras a esta
comunidade seriam alargadas, bem como que viadutos e mesmo um ramal de sistema de veculos leve sobre trilhos seriam
implantados sobre esta rea. Diante das presses dos movimentos sociais, a Prefeitura recuou e encaminhou Cmara
Municipal projeto complementar. Entretanto, foi inserido artigo que diz que: Art. 5o. Fica a Chefe do Poder Executivo, em
consonncia com o que estabelece o artigo 4o., autorizada a, por decreto, estabelecer exceo aos parmetros urbansticos da
rea em que est inserida a ZEIS 1 do Lagamar, quando o interesse pblico justifica, ou quando estiverem envolvidas aes de
infraestrutura viria ou infraestrutura urbana ou ambiental, ou ainda, quando se tratar de projetos que tenham relao com a
Copa 2014 (projeto de lei complementar, 21/12/2009) (FREITAS E PEQUENO, 2013).
591
592

282

Se nesta disputa em particular, a fora dos agentes do mercado imobilirio mostrouse de maneira indireta, esta foi evidente em outras disputas travadas na Cmara dos
Vereadores no momento de aprovao da verso final do Plano.
A atuao da Cmara foi decisiva na descaracterizao do Plano, a partir da
modificao dos ndices de adensamento construtivo e verticalizao597 que
privilegiaram os interesses do mercado imobilirio. Ao compararmos a verso
enviada Cmara com a verso final aprovada598, constatamos que as zonas que
sofreram ampliao dos ndices urbansticos correspondem justamente s reas de
expanso da produo imobiliria intensiva de alto-padro.
No mapa a seguir apresentamos os limites das zonas alteradas sobre a concentrao
de domiclios do tipo apartamento do ano de 2010.

MAPA 14
Concentrao de domiclios do tipo apartamento e reas alteradas no PDP
Fonte: Base Geometropolis - Observatrio das Metrpoles /IBGE- Censo 2000/2010 PDP/PMF (2009)
Sistematizados por Clarissa Freitas (2011)/Editados pela autora

Os ndices da verso encaminhada pelo Executivo e as alteraes aprovadas pela Cmara dos Vereadores foram
sistematizadas no ANEXO F, que apresenta tambm a delimitao de cada uma das zonas delimitadas no Plano.
598 A tabela com o comparativo dos ndices enviados Cmara e os posteriormente aprovados, bem como a delimitao das
Zonas e seus significados encontram sistematizados nos ANEXO F desta Tese.
597

283

Como mostramos no item anterior, as reas alteradas correspondem s pores mais

valorizadas do territrio, onde se verificam os maiores preos dos imveis e da terra,
sendo estas mudanas uma condio essencial para o aumento dos ganhos dos
incorporadores e proprietrios de terra.
O apoio do Estado, entretanto, no se restringe produo imobiliria nas reas
mais valorizadas.

O suporte do Governo Federal atravs de financiamentos e

programas habitacionais foi decisivo no avano da produo imobiliria para outras

reas da cidade. De uma maneira geral percebemos que os financiamentos da Caixa,
ao elevar a capacidade de compra dos consumidores e reforar o direcionamento
produo, ampliam as possibilidades de ganhos no setor, favorecendo a atrao de
novos capitais e o prprio processo de centralizao. A anlise das caractersticas
dos produtos imobilirios financiados com recursos da Caixa mostra importantes
mudanas a partir de 2007, como podemos verificar nos mapas a seguir, onde
aparecem a localizao, o tamanho dos empreendimentos e o pblico-alvo dos
financiamentos.

MAPA 15
Crdito Imobilirio (Caixa Econmica Federal) Caracterstica dos empreesntimos por perodos
Fonte: Caixa Econmica Federal (Crdito Imobilirio). Organizado por Freitas e Pequeno (2011)/ Editado pela autora
284

Ao se comparar os dois mapas possvel evidenciar o aumento do porte dos

empreendimentos para alm da mudana do pblico alvo, que tendem a interferir na
organizao socioespacial da metrpole. As modificaes dos financiamentos, por
favorecerem o deslocamento de populao de maior renda para reas mais distante,
tendem a por em questo o lugar da moradia dos mais pobres. O setor imobilirio,
ao oferecer grandes condomnios procura tornar a periferia em subrbio,
obscurecendo as limitaes da urbanizao com as facilidades e servios do
empreendimento.
Essa aproximao entre o Estado e o mercado imobilirio torna-se ainda mais ntida
com o Programa Minha Casa Minha Vida, no qual os financiamentos so articulados
a subsdios diretos para alm de outros apoios, alguns deles oferecidos pelo poder
estadual e municipal.
Como contrapartida a esse massivo apoio, o Estado se apropria integralmente dos
resultados do programa, incorporando os nmeros da produo de mercado como
parte de uma poltica pblica. Muitos dos lanamentos dos empreendimentos
imobilirios tiveram carter de inaugurao de obra pblica 599. At o momento esta
aliana tem se mostrado extremamente vantajosa para mercado e Estado. Se o
primeiro pode constatar um crescimento vertiginoso nos ltimos anos, o segundo tem
garantido uma enorme capitalizao poltica com a grande produo do Programa
Minha Casa Minha Vida.
As limitaes do programa aparecem em seus resultados concretos, que podem ser
questionados enquanto resposta reverso das condies de precariedade
habitacional. A anlise da implementao dos primeiros resultados na RMF mostra
que o predomnio de uma lgica de mercado refora a lgica de periferizao da
produo habitacional de interesse social600. Embora o dficit habitacional da Regio
Metropolitana de Fortaleza esteja bastante concentrado em Fortaleza 601, e que dentro
desse municpio a maior poro do dficit concentre-se nas famlias de 0 a 3602
salrios mnimos, a contratao de financiamentos para esta faixa de renda foi
massivamente direcionada para os demais municpios da RMF, como se pode

Em Fortaleza, o lanamento dos dois bairros planejados contaram com a presena de Dilma Rousseff - no primeiro
lanamento, como ministra e mentora do Programa e mais recentemente, como Presidente da Repblica. Nestas ocasies
foram montados palanques e os polticos nacionais e locais puderam discursar.
600 Consideramos aqui a faixa de 0 a 3 salrios mnimos.
601 De acordo com dados da Fundao Joo Pinheiro (2004) o dficit do municpio de Fortaleza representa 75,88% do dficit
habitacional da RMF. Os clculos, relativos a ano de 2000, indicam que em Fortaleza esse nmero chega 587.925 unidades,
enquanto que na totalidade da RMF o dficit de 723.197.
602 Que de acordo com dados da Fundao Joo Pinheiro (2004) representa 80,28% do dficit total deste municpio. Cumpre
acrescentar, que 9,78% do dficit encontra-se na faixa de 3 a 5 salrios mnimos.
599

285

verificar pela distribuio dos financiamentos contratados na primeira etapa do

Programa MCMV.

6 a 10
3a6
0a3
0

2.500

5.000

7.500
Demais municpios da RMF

10.000
Fortaleza

GRFICO 24
Distribuio territorial dos financiamentos MCMV ( primeira etapa) por faixas de renda (S.M.) na RMF
Fonte: Caixa Econmica Federal

Essa lgica de periferizao tambm explicada pelo apoio dos governos locais dos
municpios perifricos da RMF concretizao do Programa. Nesses municpios603, a
produo das habitaes foi assumida como um fator de desenvolvimento local,
recebendo grande aporte de incentivos fiscais604, prtica utilizada desde a dcada de
90 para a atrao de indstrias.
Na oferta de incentivos, os municpios perifricos da RMF antecederam o municpio
central605, que apresentou resultados pfios na execuo do Programa. Os
representantes do setor imobilirio argumentam que esses resultados esto
relacionados falta de apoio do poder municipal, bem como s graves deficincias
de infraestrutura do municpio. Os terrenos mais baratos e de maiores dimenso
localizavam-se em reas no atendidas pela rede de esgoto606, o que inviabilizava a
produo de empreendimentos de acordo com os parmetros estabelecidos pela
Caixa Econmica Federal. Neste momento, a falta de esgotamento sanitrio colocase como um grande problema para o setor imobilirio.
A soluo encontrada para este problema foi permitir que os terrenos utilizados para
o Minha Casa recebessem uma soluo temporria de saneamento bsico, com o

O maior nmero de contratao de financiamentos na faixa de 0 a 3 salrios mnimos foi realizada nos municpios de
Caucaia e Maracana, onde foram assinados 6.560 contratos dos 9.290 contratos assinados na totalidade dos municpios
perifricos da RMF. Esses dois municpios so os mais populosos da RMF, aps Fortaleza.
604 Entre esses incentivos esto includos ISS, ITBI e IPTU.
605 O municpio de Fortaleza apresentou um pacote de incentivos apenas na segunda etapa do Programa. Entre os benefcios
so previstos Iseno de taxas de licena para construo de obras particulares, arruamentos, loteamentos, compensao
ambiental e habite-se e de tributos como o ITBI e IPTU, de acordo com reportagem do Jornal O Povo, de 27 de setembro de
2011.
606 Apenas 53% do territrio de Fortaleza servido com rede de esgoto.
603

286

compromisso de que o governo do estado, em um prazo de dez anos, conclua a

implantao de uma soluo decisiva de saneamento 607.
O apoio do Estado ao setor imobilirio parece fortalecer a incorporao de novas
reas nas dinmicas imobilirias sem alterar as condies de infraestrutura. Com
essa ao, o Estado tende a assegurar o aumento dos ganhos do setor imobilirio e
a elevao do preo da terra, mesmo em reas precrias.
O contraste entre as dinmicas de adensamento e da produo imobiliria se
exacerbam no litoral metropolitano, tanto a leste como oeste do municpio de
Fortaleza. Essas reas apesar de apresentarem um avano expressivo da tipologia
apartamento,

serem

marcadas

por

grande

valorizao

imobiliria,

so

caracterizadas por baixssimos nveis de adensamento populacional, onde em muitos

casos o nmero de domiclios superior populao residente608.
Nas palavras de Lefebvre (2008, p.157), a conjugao da indstria dos lazeres com a
construo, intensifica a apropriao do espao pelo capital, permitindo sua
valorizao e prologando a extenso das cidades. Os proprietrios destes imveis
saem do lugar do consumo, para o consumo do espao (LEFEBVRE, 2008, p.157),
reforando o carter de mercadoria que este assume e sua importncia enquanto
instrumento de valorizao do capital.
A centralizao do capital no setor intensifica a apropriao do litoral metropolitano
para alm das reas loteadas ou com ocupao preexistente, se apoiando nas
intervenes realizadas pelo Estado, que passa a implantar infraestrutura em reas
normalmente afastadas de centros urbanos. A legitimao de sua ao vem do
discurso que considera estes empreendimentos como investimentos para o
desenvolvimento econmico destas regies.

Essa aliana entre Este e setor

imobilirio bastante evidente no empreendimento Aquiraz Riviera.

O investimento pblico aportado na implantao do Aquiraz Riviera, inaugurado em
2010 e considerado o maior resort do Nordeste, ilustra a importncia do Estado no
avano do capital centralizado na produo do espao. De acordo com matria609 do
jornal Correio Brasiliense:

De acordo com matria do Jornal O Povo de 13 de agosto de 2010, a partir de Resoluo do CONAMA a partir de proposta
CAGECE. O governo do estado tem em seu planejamento o investimento de 350 milhes de reais no esgotamento sanitrio de
Fortaleza.
608 Esse o caso, por exemplo, do setor censitrio onde est localizado o BeachPark, onde vivem 407 pessoas, e localizam-se
593 domiclios particulares. Deste total de domiclios apenas 122 encontram-se ocupados, de acordo com dados do CENSO
2010.
609 Com o apoio do governo, espanhis e portugueses fincam bandeira no Cear. Correio Brasiliense, 04 de agosto de 2010.
607

287

O governo do estado bancou a duplicao de 24 quilmetros da

estrada estadual CE-040 para facilitar o acesso ao empreendimento,
a um custo de R$ 17,8 milhes. J a restaurao de oito quilmetros
da CE-453, mais o acesso de dois quilmetros ao condomnio,
custaram R$ 5,3 milhes. A implantao do sistema de abastecimento
de gua e de tratamento de esgoto de todo o complexo turstico, que
vai abranger oito hotis, consumiu mais R$ 12,8 milhes. A rede de
energia eltrica ficou em R$ 4 milhes. At a estrada asfaltada que
corta o condomnio de luxo, cercado por muros que chegam perto da
praia, foi feita pelo governo do estado. Os investimentos milionrios e
os suntuosos campos de golfe sobre as dunas, entretanto, contrastam
com a realidade do municpio, que no conta nem com esgoto tratado,
segundo

informou

secretrio

municipal

de

Turismo,

Erick

Vasconcelos.

A fragilidade institucional destes municpios e o peso dos interesses econmicos

envolvidos faz a produo imobiliria direcionada ao turismo avanar sobre dunas
fixas e mveis, reas da marinha, esturios e terras reivindicadas por indgenas610.
Vista como totalidade, a produo imobiliria parece avanar em diferentes frentes da
metrpole sempre associada ao do Estado, que tende a privilegiar a produo do
espao como lgica de reproduo do capital em detrimento da lgica de reproduo
social da fora de trabalho.
Para Gottdiener(1997) a produo do espao ocorreu, no geral, no apenas dos
processos econmicos, porm mais especificamente, por causa de uma articulao
conjunta estado-setor imobilirio, que forma a vanguarda das transformaes
espaciais (GOTTDIENER, 1997, p.241). Nesse sentido que Gottdiener (1997)
considera o desenvolvimento socioespacial tanto um produto do Estado quanto do
setor privado (GOTTDIENER, 1997, p.268). Alm de interferir nas condies gerais
de produo do setor imobilirio611, o Estado tambm se envolve diretamente na

Essas irregularidades j resultaram inclusive em processo contra gestores administrativos diretamente envolvidos na
aprovao destes processos. Uma dessas relaes irregulares resultou na priso de funcionrios do IBAMA, da SEMACE e da
SEMAN. Em outubro de 2008, A Polcia Federal (PF) do Cear promoveu uma operao que teve como objetivo combater a
irregularidades na concesso de licenas ambientais em reas permanentes de preservao ambiental do Estado, onde foram
expedidos 14 mandados de busca e apreenso. . Em Fortaleza, foram presos o Superintendente da Secretaria Estadual do
Meio Ambiente no Cear (SEMACE), Herbert Rocha, a Secretria do Meio Ambiente do Municpio de Fortaleza (Semam),
Daniela Valente, e o Chefe do Escritrio do Ibama no municpio de Aracati, Antonio Cesar Rebouas. Em So Paulo, foi preso o
Superintendente do Ibama no Cear, Raimundo Bonfim Braga.
611 Suportando sua ao principalmente atravs do financiamento produo e ao consumo da habitao.
610

288

produo do espao, articulando-se com os interesses imobilirios, em nome do

crescimento da metrpole612.
Esse apoio do Estado torna-se mais evidente nos processos de expanso da
produo imobiliria. Contraditoriamente, a precariedade habitacional historicamente
registrada na metrpole apropriada como importante justificativa do direcionamento
da produo imobiliria para o chamado segmento econmico, possibilitando a
criao de novas frentes de valorizao imobiliria na metrpole.
Essa ao do Estado em prol da expanso da produo imobiliria tambm se
refora na reproduo dos espaos tursticos da metrpole contribuindo para a
produo de espaos imobilirios vazios que passam a consolidar um novo padro
de crescimento metropolitano: um urbanismo sem urbanizao (PEREIRA, 2005).
Para Gottdiener esta ideologia de crescimento, alm de legitimar as diversas
intervenes do Estado um importante aspecto da compreenso da produo do
espao,
Alm das consideraes econmicas e polticas, a produo do
espao

se

realiza

atravs

do

desdobramento

da

ideologia,

especificamente atravs da fixao cultural no crescimento econmico

como o principal objetivo de reas locais. (GOTTDIENER, 1997,
p.270)

Nessa perspectiva, a produo imobiliria e a ampliao da valorizao imobiliria

so vistas como sinal de progresso, que se manifesta pela modernizao de partes
da cidade. A exaltao do crescimento encobre seus custos, normalmente suportado
pelo Estado, e a expropriao da produo social do espao como fonte de ganhos
do setor imobilirio, o que fortalecer seu carter desigual. Essa desigualdade se
reproduz na prpria organizao socioespacial da cidade.
O distanciamento entre as dinmicas de adensamento populacional e de
adensamento construtivo das formas produzidas pelo mercado imobilirio, aqui
evidenciadas, refora a percepo de que a produo imobiliria no corresponde s
condies de reproduo social da maioria da populao mas acaba por interferir em

Esta ideia est presente nas discusses de Gottdiener(1997), que d particular ateno aos poderes locais na composio
de redes pr-crescimento: J que a ideologia fundamental da vida municipal envolve a legitimao do impulso de crescimento
econmico e como a terra o poder principal atravs do qual as jurisdies locais podem regular o setor privado, lderes
polticos municipais e interesses organizados em torno do desenvolvimento da terra formam muitas vezes como que uma
corporao de desenvolvimento imobilirio, juntando governo e empresrios para criar uma rede prcrescimento(GOTTDIENER, 1997, p.269).
612

289

todas elas. Embora esta forma de produo tenha sua atuao restrita a
determinadas reas do territrio, acaba por determinar limites para a expanso da
apropriao do espao pelas as demais formas de produo do espao e desta
maneira tende a influenciar nas condies de habitao da populao, contribuindo
simultaneamente para adensamento dos ncleos habitacionais precrios e para a
periferizao das formas de produo do espao menos avanadas que buscam os
espaos menos valorizados da metrpole.
Ao apoiar a produo imobiliria, e privilegiar a atuao do capital centralizado, o
Estado tende a contribuir com a perpetuao das antigas diferenas socioespaciais,
como tambm o seu aprofundamento em formas que mais reforam as
desigualdades e a segregao (PEREIRA E SAMPAIO, 2003).

290

Notas finais: nova lgica de produo do espao

A centralizao do capital no setor imobilirio, ao impor a concentrao de
investimentos e maiores ganhos na reproduo do capital, determina importantes
movimentos na diferenciao da produo capitalista do espao a partir de um
conjunto de estratgias que passam pela difuso de formas que reforam a
segregao, pela elevao do gradiente de preos das reas valorizadas e pela
incorporao de novas reas da metrpole. A intensificao da valorizao imobiliria
aparece como resultante comum desse conjunto de estratgias, e tende a se
estabelecer como condio geral para o desenvolvimento de todo o setor imobilirio.
A busca contnua de oportunidades para a valorizao imobiliria, representada pela
incorporao de novos espaos e pela intensificao da ocupao dos espaos
existentes, define o atual processo de crescimento da metrpole e refora o espao
como raridade.
A generalizao desta nova lgica de produo do espao encontrar em Fortaleza
um espao marcado por grande desigualdade que se expressa em extremos como a
apropriao de espaos pblicos por moradias precrias e a forte reteno
especulativa da terra. Essa concentrao da terra e sua disponibilidade aparente
para a reproduo do capital parecem explicar tanto a fora dos agentes locais como
a atrao de incorporadoras nacionais. A aliana desses agentes acentua o processo
de centralizao do capital na incorporao imobiliria.
A produo imobiliria organizada na metrpole por um nvel de centralizao do
capital muito mais elevado tende a tornar a estrutura urbana ainda mais desigual e
segregada. Parte da enorme rentabilidade obtida pelo setor imobilirio alcanada a
partir da reproduo da segregao herdada e da histrica valorizao imobiliria
dessa estrutura desigual, que se d pela contnua redefinio da segregao e
elevao do gradiente de preos. As diferenas entre reas centrais, mais caras, e as
perifricas,

mais

baratas,

continuaro

existindo,

mas

sero

redefinidas

multiplicadas pela fragmentao, numa hierarquizao socioespacial que ora

aproxima, ora distancia as atividades urbanas e os grupos sociais.

291

292

CONSIDERAES
FINAIS

293

294

Ao analisarmos as relaes de produo do imobilirio sob o domnio da

incorporao em Fortaleza, tornou-se evidente a relevncia dessa forma na
consolidao de um importante movimento de centralizao do capital no setor. Esse
processo, responsvel pela emergncia de novas estratgias na produo imobiliria,
impulsionou uma nova lgica de produo do espao, que exacerba a reproduo do
capital em detrimento das necessidades da reproduo social.
Embora as mudanas evidenciadas na produo imobiliria em Fortaleza reflitam
uma condio particular, estas so produto de mediaes que estruturam a
totalidade. Portanto, articulam-se e ajudam a iluminar as mudanas estruturais do
setor imobilirio, bem como as dinmicas na organizao socioespacial da metrpole.
A compreenso dos significados dessas mudanas tambm nos permite desconstruir
alguns discursos falaciosos, que sustentam essa nova lgica, e que ganham cada
vez mais fora.
Considerando as discusses desenvolvidas nos diferentes captulos desta Tese,
desenvolveremos a seguir algumas consideraes finais enfatizando importantes
mediaes com a totalidade e mostrando as contradies do discurso dominante.

Centralizao do capital e incorporao: movimentos gerais e especficos

A mudana na organizao da configurao do capital no setor imobilirio, observada
no contexto nacional pela centralizao do capital nas grandes incorporadoras, tornase tambm evidente em um contexto regional, como pudemos verificar em Fortaleza.
A indstria da construo imobiliria, historicamente resistente concentrao,
adaptou-se de maneira exemplar centralizao, entendida como configurao
dominante nesta nova fase de formao do capital no processo de acumulao
global, marcada pela subordinao do capital industrial ao capital financeiro. Este
movimento explica a fora do negcio imobilirio sobre a atividade da construo, e
torna compreensvel a generalizao de termos como setor imobilirio e indstria
imobiliria como designaes predominantes na atualidade.
A observao mais detalhada desse processo de centralizao do setor imobilirio, a
partir das dinmicas do mercado imobilirio de Fortaleza, revelou algumas condies
para a sua consolidao e nos permitiu identificar algumas particularidades da
organizao socioespacial desta metrpole, que tende a impor caratersticas
especficas a este processo.

295

Em Fortaleza ficou evidente que a centralizao do capital no setor consolida-se por

meio do fortalecimento da incorporao imobiliria, que ao reforar a flexibilidade dos
processos de produo e apropriao, assume o controle sobre grande volume de
produo imobiliria e maximiza as condies de obteno de ganhos no setor,
favorecendo sua consolidao como uma esfera privilegiada de valorizao do
capital, inclusive do financeiro.
A fora da incorporao, evidente nos maiores centros urbanos do pas desde finais
da dcada de 1960, como procurou mostrar Ribeiro (1991), agora tambm evidente
num mercado imobilirio de menor dimenso, como o caso de Fortaleza. O
protagonismo da incorporao na produo imobiliria nesta metrpole um fato
novo, que substitui uma situao em que incorporao e construo eram
praticamente indissociveis, como mostramos ao discutir a organizao do setor
imobilirio de Fortaleza no incio dos anos 2000 no segundo captulo da Tese.
Seguindo Ribeiro(1991), que denominou a etapa de fortalecimento da incorporao
na cidade do Rio de Janeiro no final dos anos de 1960 como consolidao dessa
forma de produo, as dinmicas evidenciadas em Fortaleza do pistas para a
delimitao de uma nova etapa, na qual essa forma tende a se generalizar em
cidades de diferentes portes, potencializa-se por seus vnculos com o financeiro e
favorece o processo de centralizao de capital no setor.
Embora suspeitemos que se trate de um processo geral, manifesta-se de maneira
especfica, relacionando-se com o prprio nvel de organizao das foras
econmicas locais envolvidas com a produo imobiliria.
No fortalecimento da centralizao do capital no setor imobilirio em Fortaleza, o
deslocamento das incorporadoras nacionais mostrou-se como um fator muito
importante, principalmente na sofisticao de estratgias visando ampliao dos
ganhos no setor. Essa expanso, entretanto, encontrou como entrave o carter
patrimonialista dos grandes grupos econmicos locais, cuja reproduo do capital,
em alguma medida, esteve historicamente baseada no rentismo.
As relaes privilegiadas desses agentes com a propriedade privada e com os
poderes locais condies essenciais reproduo do capital e ampliao da
valorizao imobiliria configuraram-se como barreira expanso desimpedida das
grandes incorporadoras. A condio de privilgio assumida por esses agentes parece
derivar da prpria formao histrica da metrpole, onde diferentemente do restante

296

da

regio

Nordeste,

os

empresrios

locais

patrocinaram

processo

de

industrializao e assumiram posteriormente o controle poltico do estado.

O empenho desse grupo na consolidao de uma poltica de desenvolvimento do
turismo, fortemente baseada em intervenes no espao, j havia sido determinante
para um forte imbricamento entre as atividades deste setor e o imobilirio.
Associao que foi determinante na atrao de capital estrangeiro para a produo
imobiliria de Fortaleza, sem uma necessria mediao do grande capital nacional.
O direcionamento de capital de grandes grupos econmicos locais para a produo
do espao, embora seja uma caracterstica histrica na formao da metrpole, foi
reforada nos ltimos anos por meio de uma atuao mais direta, que se consolidou
a partir da constituio de incorporadoras.

A maior capacidade de investimento

destes grupos econmicos locais derivou, em alguns casos, da mobilizao de capital

a partir da aquisio de suas indstrias e instituies financeiras por capitais
monopolistas. As relaes privilegiadas destes agentes com proprietrios de terras
associadas forte valorizao imobiliria reforam a instrumentalizao do espao
na reproduo de seus capitais.
A grande capacidade do espao de atrair investimentos, por sua flexibilidade e
rentabilidade, so caractersticas estruturais do setor, que desempenha um papel
determinante no equilbrio do setor industrial, como pontuou Gottdiener (1997):
A terra sempre um investimento atraente, graas ao seu carter
flexvel e aos incentivos produzidos pelas relaes vigentes de
produo continuamente transferida de dono e reestruturada
medida que o circuito secundrio retira capital de outras formas de
investimento que ajudam diretamente a produtividade industrial
(GOTTDIENER, 1997, p.268).

Os conflitos intercapitalistas na reproduo do capital no espao foram, entretanto,

contornados, tanto pela ao do Estado, que como vimos tende a legitimar e reforar
a valorizao imobiliria, como pela prpria articulao de diferentes agentes,
baseada na existncia das condies privilegiadas de reproduo do capital a partir
de sua centralizao.
O Estado, a partir do controle de um conjunto de condies externas determinantes
na valorizao imobiliria, como taxas de juros e financiamento, desempenhou um
papel central na ampliao da valorizao imobiliria. O expressivo aumento no
direcionamento de recursos para o Nordeste, e particularmente para a Regio
297

Metropolitana de Fortaleza, se por um lado estimulou a vinda de empresas nacionais,

possibilitou a continuidade, e, mesmo, a expanso dos agentes locais. Indagado
sobre a importncia das empresas nacionais e a disputa destas empresas em torno
do crdito imobilirio com empresas locais, o supervisor de crdito da Caixa revelou
que o excesso de crdito torna essa convivncia pacfica:
Elas tm muitas obras. Aqui no Cear, elas tem um bom destaque,
mas no existe o caso dizer que elas pegaram a maior fatia. Isso no
aconteceu, por qu? Porque certamente estaramos escutando o
choror dos construtores locais. Antes delas virem, eles j sabiam
que elas vinham, eles disseram: rapaz, no sei como vai ser... E hoje
em dia, no me reclamam nada. Tipo assim, cada um em seu
mercado, cada um est trabalhando. Talvez por conta do excesso de
crdito. Tem pra todo mundo, ento no tem problema 613.

Embora tenhamos mostrado os conflitos envolvidos no desenvolvimento das

parcerias, a partir dos relatos de nossos entrevistados, estas se consolidaram como
importante prtica no desenvolvimento de produtos imobilirios em Fortaleza. A
articulao entre grandes incorporadoras, que exacerba a centralizao, manifestouse na concentrao de capital na realizao de grandes empreendimentos.
Essa articulao, por representar a somatrio das relaes privilegiadas obtidas
pelos agentes locais com as estratgias de produo mais sofisticadas empregadas
pelas incorporadoras, relacionadas sua escala global de produo e utilizao
mais intensiva do instrumental de marketing, tende a potencializar a valorizao do
capital no setor.

Predomnio da espoliao sobre a explorao na formao do valor imobilirio

A articulao das discusses sobre as relaes sociais, desenvolvidas no terceiro
captulo da Tese, com as relaes espaciais, desenvolvidas no quarto captulo da
Tese, permite evidenciar um importante deslocamento do predomnio de relaes de
explorao para o predomnio de relaes de espoliao imobiliria, urbana e
potencialmente financeira.
O domnio da incorporao sobre a construo favoreceu a reduo da importncia
da explorao como meio essencial na expanso dos lucros, uma vez que os
Depoimento do Supervisor da rea de credito imobilirio da Caixa Econmica Federal Superintendncia Cear, em
entrevista autora em maio de 2011.
613

298

agentes responsveis pela construo, em grande parte dos casos, ficam sujeitos ao
recebimento de uma taxa de lucro mdio dos incorporadores, como mostramos no
terceiro captulo.
A ameaa de esgotamento das foras produtivas, que passou a ser evidenciada pela
forte expanso do setor, ao mesmo tempo em que reforou a luta de classes, ao
fortalecer os trabalhadores na reivindicao de salrios mais justos, mostrou que a
construo (a atividade produtiva) o elemento essencial da produo imobiliria.
Aqui recuperamos a expresso de um de nossos entrevistados, ao referir-se sobre o
desinteresse das empresas nacionais sobre o desenvolvimento desta atividade: a
construo o osso do negcio. Cumpre lembrar, que apesar de ser considerado
menos nobre, o trabalho de construir que d sustentao a toda reproduo do
capital no setor.
Como mostramos, nesta nova lgica de produo imobiliria, a ampliao dos
ganhos fica particularmente associada valorizao imobiliria. Embora esse
processo derive em grande medida de condies externas ao setor, o incorporador
procura maximizar seus ganhos a partir da articulao de estratgias de reduo de
custos (seja pela escala, padronizao, reduo de reas, aquisio de terrenos
baratos, etc.) e de elevao de preos (a partir da diferenciao dos seus
empreendimentos apoiada, sobretudo, na apropriao intensiva do marketing). Desta
maneira, o incorporador direciona os empreendimentos s condies impostas pelo
mercado (relacionadas capacidade de pagamento dos compradores e
disponibilidade de financiamentos), ao mesmo tempo em que impulsiona a contnua
inovao das caractersticas da produo imobiliria, intensificando ainda mais a
valorizao imobiliria.
O predomnio da espoliao sobre a explorao na formao do valor imobilirio
aparece numa linguagem de mercado no depoimento de um de nossos entrevistados,
que retrata o lucro do incorporador como censo comum para definir uma categoria
dominante na obteno do ganho na produo imobiliria:
O mercado est em ascenso. Certamente este lucro da
incorporao est prevalecendo. Em um mercado em recesso existe
um encolhimento desse lucro de incorporao. A construtora
614

maximiza (o lucro) em funo do BDI

, a incorporadora, em funo

Benefcios e Despesas Indiretas (BDI) termo utilizado para representar os custos indiretos relacionados produo de um
empreendimento imobilirio, em que na prtica se internaliza um lucro mdio atividade da construo.
614

299

do mercado. O que est acontecendo hoje que o valor do lucro da

incorporao est em ascenso 615.

Neste contexto, embora a explorao do trabalho na construo continue presente,

a espoliao dos compradores de imveis e tambm a espoliao urbana da
populao da metrpole, principalmente dos mais pobres, que assegura a
continuidade da elevao dos ganhos no setor.
A espoliao imobiliria aparece inicialmente para os novos proprietrios imobilirios,
principalmente aqueles do chamado segmento econmico no qual se verificou as
maiores taxas de valorizao imobiliria.
Para aceder ao sonho da casa prpria e livrarem-se do aluguel, esses novos
proprietrios submetem-se ao alto preo da habitao, obscurecido pela sistemtica
dos financiamentos, e optam por apartamento de reduzidas dimenses e pelo
deslocamento para reas mais perifricas da metrpole.
A qualidade de vida, vendida como um dos diferenciais dos condomnios clubes e
bairros planejados construdos na borda da metrpole de Fortaleza tende a contrastar
com uma urbanizao precria do entorno, onde faltam equipamentos, comrcios e
servios, mas principalmente, condies satisfatrias de mobilidade urbana, que
repercutem no consumo dirio das horas livres destes novos proprietrios. Expemse a faceta contraditria do discurso publicitrio impregnada aos empreendimentos
imobilirios, apresentada pelo relatrio de um agente local envolvido na produo
imobiliria:
Ao morar longe, em muitos casos, existe uma busca por qualidade de
vida que ocorre principalmente quando a pessoa resolve constituir
famlia. essa mudana que d uma noo do que qualidade de
vida, nem que seja em detrimento das horas livres que voc vai
passar no trnsito (grifo nosso) 616.

Os altos preos dos terrenos decorrentes, em grande medida, da dinmica de

valorizao imobiliria,

so constantemente utilizados como

justificativa da

periferizao, que, como observamos, se consolida como importante estratgia de

reimposio dos ganhos para as grandes empresas de incorporao, pela reduo
do custo na aquisio de terrenos mais baratos. Uma das primeiras consequncias

Depoimento do Supervisor da rea de credito imobilirio da Caixa Econmica Federal Superintendncia Cear, em
entrevista autora em maio de 2011.
616 Depoimento de Sergio Porto, presidente do SECOVI-CE, reportagem do Jornal O Povo, de 16 de maio de 2010.
615

300

que a habitao de interesse social, sempre viabilizada nos terrenos mais baratos,
aparecer em reas ainda mais distantes, mostrando outra face do carter espoliativo
para os excludos do mercado

617

. O sonho da casa prpria para estes, se

consolidado, ser numa realidade distante. Esse processo, derivado dessa lgica
espoliativa, aparece em um jornal local como uma consequncia natural da forte
demanda:
E assim, em meio a sonhos, nasce um problema que inerente
forte demanda que se anuncia: terrenos perifricos dotados de
infraestrutura que em muitos casos seriam ideais para abrigar as
moradias do Minha Casa Minha Vida para famlias de zero a trs
salrios

mnimos

esto

sendo

empreendimentos de maior valor

negociados

para

receber

618

A valorizao imobiliria, intensificada nos novos empreendimentos, se generaliza

para todo o espao construdo, elevando o preo e o aluguel da habitao, mesmo
nas faixas de menor renda, o que contribuir para o reforo da precariedade
habitacional, j evidenciado na intensificao do adensamento de favelas e reas de
risco nas mais diferentes reas da cidade de Fortaleza.
Como destacamos no quarto captulo, as disputas sobre a apropriao do espao
exacerbam-se principalmente nas reas de expanso da produo imobiliria. Um
dos desdobramentos do reforo da importncia dessa atividade na metrpole ser o
fortalecimento do setor imobilirio nessas disputas, legitimado pelo discurso da
conduo do crescimento da cidade. Nesse contexto, o problema das habitaes
precrias e informais no mais visto como uma questo social, mas como um
obstculo a esse crescimento. Esse argumento do discurso do setor imobilirio traz
tona essa nova perspectiva de discusso desse problema, revelada claramente por
um de seus agentes:
Existem terrenos ilhados e um exemplo disso o bairro Papicu, que
est congelado em termos de desenvolvimento imobilirio. um
problema muito srio a ser discutido, pois interfere diretamente no
crescimento da cidade619

Durante toda a Tese, consideramos que a produo imobiliria para mercado corresponde s faixas superiores a trs
salrios mnimos, recorte de pesquisa que foi referendado pelos dados e informaes dos agentes do setor imobilirio.
618 Depoimento de Sergio Porto, presidente do SECOVI-CE, reportagem do Jornal O Povo, de 16 de maio de 2010.
619 Paulo Angelim, diretor da Imobiliria Viva, em depoimento reportagem do Jornal O Povo, 16 de maio de 2010.
617

301

A ampliao da valorizao imobiliria para as mais diferentes reas da cidade, como

presenciamos na atualidade em Fortaleza, constitui-se como um importante meio de
controle social, reduzindo as apropriaes possveis e fortalecendo a diferenciao
dos espaos da metrpole. Naturalizada como importante processo no crescimento
da metrpole, essa valorizao vista como progresso.

Incorporao da metrpole: um projeto de negao do urbano

O ano de 2010 consagrou-se como o perodo em que a construo civil no Cear
alcanou os melhores resultados de toda a histria 620. A expanso da produo
imobiliria articulada construo de importantes obras pblicas deu construo
civil o status de mola mestra no desenvolvimento da metrpole, sendo sua
importncia constantemente ressaltada na imprensa local:
Considerada a mola mestra da economia pela grandiosidade da
cadeia produtiva que abarca, a construo civil experimentou
possibilidades e se agigantou quando o tempo parecia ser de crise
621

Recuperam-se os efeitos multiplicadores da cadeia produtiva da construo e seu

potencial de gerao de empregos, na construo do discurso do setor de que a
atividade imobiliria consolida-se como um importante projeto de desenvolvimento da
metrpole. A ampliao de investimentos na produo imobiliria e o processo de
centralizao do capital tornam mais evidente a relevncia do setor imobilirio como
importante ramo industrial. Num estado em que a industrializao (fabril), embora
importante no desenvolvimento da metrpole, sempre se apresentou de maneira
limitada, e, a partir dos anos 1990, esteve pautada na atrao de indstrias nacionais
pela oferta de isenes fiscais e mo de obra barata, o setor imobilirio, em face do
significativo crescimento verificado nos ltimos anos, procura se mostrar como uma
alternativa ao crescimento econmico do estado. Os empreendimentos imobilirios
ficam, a indstria muitas vezes vai embora

622

, argumenta um agente do setor ao

reivindicar maior incentivo ao setor imobilirio, principalmente do poder pblico e dos

bancos privados.
De acordo com reportagem do Dirio do Nordeste, de 17 de fevereiro de 2011, baseado em dados de pesquisa realizada
pela ITCnet (consultoria especializada em informaes tcnicas sobre empreendimentos nos segmentos residencial, comercial
e industrial), o ano de 2010 foi o melhor de todos os tempos para a construo civil brasileira. E o Cear foi o estado nordestino
que mais cresceu nesse setor.
621 Jornal O Povo, 08 de novembro de 2009.
622 Depoimento de Sergio Porto, presidente do SECOVI-CE reportagem do Jornal O Povo de 13 de abril de 2010.
620

302

De certa maneira, h uma substituio da ideia, anteriormente, preponderante do

espao urbano como condio de reproduo do capital (industrial em geral) para a
de que o objetivo , imediatamente, a produo do espao, passando a ocorrer,
ento, uma subordinao direta do espao ao investimento industrial (imobilirio) e
reproduo do capital.
Gottdiener (1997) considera que o setor imobilirio torna-se a linha de frente de
conduo do desenvolvimento da metrpole no capitalismo tardio:
O setor imobilirio, inclusive a frao de capital financeiro,
organizada em torno dos investimentos da terra, a linha de frente da
materializao desse processo de desenvolvimento capitalista tardio
no espao. constitudo de fraes de classe, que muitas vezes
competem entre si, bem como de redes pr-crescimento que unem
interesses de outro modo dspares (GOTTDIENER, 1997, p.268).

Esse processo de crescimento, que continuar exercendo um papel determinante na

diferenciao das reas mais valorizadas da metrpole, tem como novidade a
incorporao de novas reas, a partir da intensificao da construo de
empreendimentos tursticos e para o segmento econmico, que se constituem como
duas frentes do desenvolvimento metropolitano conduzido pelo setor imobilirio. Esse
projeto de incorporao da metrpole fortalecido pelo discurso da importncia do
crescimento econmico gerado pela construo civil e pelo turismo e da necessidade
de resoluo do dficit habitacional.
Como evidenciamos, a expanso da produo imobiliria encontra uma metrpole
desigual, onde persistem vrios entraves reproduo do capital no espao, tais
como: a violncia, a falta de infraestrutura, a precariedade habitacional e as srias
deficincias no sistema virio e de transportes.
Esses problemas urbanos, ao mesmo tempo em que so apropriados na promoo
de produtos imobilirios cada vez mais segregados, fazem crescer o discurso sobre
as deficincias do planejamento urbano e a ineficincia do acompanhamento do
crescimento da cidade pelo Estado, embora a produo imobiliria sempre avance
com seu apoio. Essa contradio ilumina o esforo de legitimao dessa nova lgica
de produo do espao como projeto, que nega o urbano como local de vida social e
favorece a instrumentalizao do espao pelo capital.
Nesse contexto, a incorporao da metrpole, como projeto, antes de encontrar a
propriedade privada da terra como obstculo, a potencializa como condio
303

sobrevida do capitalismo, concretizando as reflexes de Lefebvre sobre a

centralidade da propriedade privada (2008):
Longe de constituir um obstculo ao crescimento no quadro do
capitalismo, ela foi seu ponto de apoio, e, entretanto, ela destina esta
sociedade a um caos espacial sobre o qual peo que lhes reflitam...
(LEFEBVRE, 2008, p.160).

O caos j evidenciado em nossas metrpoles torna particularmente relevante a

discusso sobre a disseminao dessa lgica e seus efeitos. As contribuies desta
Tese, desenvolvidas a partir da anlise da produo imobiliria em Fortaleza, tornam
mais evidente que o desenvolvimento de um projeto para a superao dos problemas
da metrpole exige inicialmente a ruptura dessa lgica.

304

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JORNAIS E REVISTAS CONSULTADOS:

Gazeta Mercantil
Jornal O Estado de S. Paulo
Jornal O Globo
Jornal Folha de So Paulo
Jornal Valor Econmico
Jornal O Povo
Jornal Dirio do Nordeste
Revista Valor Setorial Construo Civil de novembro de 2010
Revista Construo Mercado
Revista Fale
Revista Construo SP

312

ANEXOS

313

314

ANEXO A
LISTA DE ENTREVISTADOS
BLOCO 01 ENTREVISTAS REALIZADAS EM JANEIRO DE 2009
1.1 Objetivo das entrevistas
As entrevistas de carter qualitativo tiveram como objetivo aproximar-se da
percepo dos agentes envolvidos na produo do mercado imobilirio de Fortaleza
sobre os novos produtos imobilirios, problematizando de que maneira estes
produtos indicam ou relacionam-se a novas formas de produo. O desenvolvimento
destas entrevistas foi essencial na identificao de questes e temas a serem
aprofundados.
1.2 Critrio de seleo dos entrevistados
Optou-se por entrevistar agentes de diversas naturezas, isto , envolvidos em
diversas etapas (ou funes), e que estivessem de alguma forma relacionados com
os novos produtos, ou envolvidos em novos arranjos de produo, sobre os quais se
podiam intuir novas formas de produo. Assim, foram entrevistados agentes
relacionados com a incorporao/construo, comercializao e promoo de
produtos imobilirios. Na tabela abaixo esto sistematizados o perfis dos
entrevistados. Nessa primeira etapa, o foco no era a empresa, mas sim o
entrevistado, suas percepes sobre sua atuao e sobre o setor em geral.
Entrevistado
Paulo Angelim
Eduardo Pinheiro
Eduardo Golveia

Cargo/funo
Scio-diretor
Diretor de novos negcios
Diretor

Rodrigo Freire

Vice-presidente

Empresa
Viva imveis (imobiliria)
Terra-Brasilis (incorporao)
M2 Negcios Imobilirios (corretora de imveis exclusiva
Magis-MRV)
Porto Freire Engenharia (construtora e Incorporadora)

1.3 Questionrio:
Parte 01 Sobre novos Produtos Imobilirios:
O que aponta como produtos novos no Cenrio da Produo imobiliria da RMF?
Quais aspectos o senhor considera inovadores?
Esses aspectos so influenciados por tendncias/propostas externas?
Quais caractersticas seriam particulares/especficas de Fortaleza?
H contaminao de inovaes por projetos?
Parte 2 Novas Formas de Produo

315

Quais as transformaes mais significativas no processo produtivo para o caso de

Fortaleza?
Percebe alteraes nas relaes entre os agentes envolvidos? Algum novo agente?
Qual impacto e como se d a insero de atores externos nacionais/internacionais?
H diferenas entre esses grupos/agentes?
Como foram recebidas as empresas nacionais e que rearranjos contriburam?
A chegada de novos atores favorece inovao tecnolgica/do produto/da venda?
Ocorre
marginalizao
dos
pequenos
e
mdios
concentrao/centralizao por meio de reagrupamentos?

construtores?

Parte 3 Relao Produto e Produo

Como relaciona os novos produtos (ou inovaes) com a alterao das relaes
entre os atores envolvidos na produo imobiliria
Quem o maior propositor de inovaes?
Consegue identificar aspectos especficos em Fortaleza?
Existem Condicionantes Histricos que expliquem estas particularidades?

Outras: Existem pesquisas? Dados que deem conta destas transformaes? Sugere
entrevistados? Sugere a visita a projetos especficos?

BLOCO 02 ENTREVISTAS REALIZADAS EM SETEMBRO DE 2010

2.1 Objetivos
As

entrevistas

de

carter

qualitativo

tiveram

como

objetivo

perceber

as

transformaes no setor imobilirio habitacional de Fortaleza, identificar os principais

condicionantes destas transformaes, e obter pistas de como tais modificaes
implicam em alteraes na forma de produo da cidade.

Partiu-se do

reconhecimento da incorporao como atividade chave no desvendamento destas

transformaes e da existncia de um mercado de incorporao muito diverso,
composto por empresas de diferentes perfis e diferentes interesses.
2.2 Critrio de seleo dos entrevistados (representante das empresas)
Buscando ampliar a compreenso sobre o funcionamento geral do mercado
imobilirio habitacional de Fortaleza, procurou-se selecionar diferentes tipos de
empresa de negcios de incorporao, tanto por seus capitais de origem, histria,
nichos de atuao e relao com as demais funes envolvidas no ciclo da produo
imobiliria. Em cada uma das empresas procurou-se entrevistar diretores que
316

detivessem um conhecimento geral sobre o ciclo de produo. Outro aspecto

interessante na seleo dos entrevistados sua participao em instituies de
classes ou cooperativas, caractersticas apresentadas por dois dos quatro
entrevistados. No quadro a seguir apresentamos uma descrio geral da empresa a
partir das pesquisas nos sites e de dados das entrevistas, e o perfil profissional dos
entrevistados.
EMPRESA A (Magis)
Histria: A empresa fundada em 2007. Seu presidente, que havia atuado no mercado imobilirio como investidor pessoa
fsica, decide fundar a empresa a aps a venda de Indstria Qumica Cearense da qual era scio. Atua na produo de imveis
econmicos de grande porte e imveis de luxo. No desenvolvimento dos imveis econmicos tm parceria com uma Grande
Empresa Nacional , que nesse trabalho iremos chamar de EPA Empresa Parceira de A. Entregou duas obras, e possui nove
em andamento. Hoje possu 50 funcionrios. Atua no Cear e se prepara para atuar no Maranho. Foi criada exclusivamente
com a funo de incorporao. Em 2009 iniciou a constituio da Construtora em uma estrutura jurdica autnoma.
Perfil do entrevistado
Pedro Sabia Superintendente Comercial da Incorporadora - Administrador de Empresa, ps-graduado em marketing, com
MBA em gesto de negcios. 12 anos de atuao no Mercado Imobilirio, atuando na rea de venda h 20 anos

EMPRESA B (Rossi)
Histrico Grande empresa nacional , fundada em 1980, lanou aes na bolsa em 1997, aderiu ao Novo Mercado em 2006.
Em 2007, inaugura a Regional Nordeste no Cear, para da coordenar sua atuao em outras capitais nordestinas. Em
Fortaleza, desenvolve seus empreendimentos com Empresa Local, que iremos chamar EPLB (Empresa Parceira Local de B).
Atua tambm nas seguintes praas: So Paulo, Mato Grosso do Sul, Paran, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Minas Gerais,
623

Gois, Rio de Janeiro, Esprito Santo, Bahia, Cear, Pernambuco, Rio Grande do Norte, Amazonas e Distrito Federal .
Perfil do entrevistado
Superintendente Comercial Diretor tcnico operacional. Engenheiro civil formado na Unicamp. Atua na Rossi h 4 anos, na
rea de mercado Imobilirio, prospeco de novos negcios e hoje atua em Fortaleza, na rea de novos negcios (compra de
terreno), incorporao (aprovar, desenvolver e lanar) e comercializao.

Empresa C (Mota Machado)

Histrico: Empresa Local de origem familiar fundada em 1968. Inicialmente construa casas individuais, com a estruturao do
BNH iniciou a produo de apartamentos. Chegou a atuar na dcada de 80 no Cear, Maranho e interior de So Paulo.
Atualmente atua nas duas primeiras. Atua na incorporao e na construo, embora nos ltimos anos tenha intensificado a
terceirizao da construo e priorizado a incorporao. Possui 565 funcionrios. J entregou 158 obras e possui 13 em
andamento, segundo dados do Anurio da Construo Civil.
Perfil do entrevistado: Diretor tcnico e operacional da Empresa C - engenheiro civil, formado na UFC em 1977 iniciou a
carreira na Construtora A em 1975, como estagirio, assumindo diversos cargos e tendo assumido a diretoria tcnica em 86.
Hoje tambm scio da empresa.

Empresa D (Morefcil)
Empresa criada em 1999, inicialmente focada na construo de casas, seguido da construo de condomnios, e depois
prdios, hoje atua em vrios setores. Considera como atividade forte a incorporao, mas atua tambm em obras de terceiros.
Tem 254 funcionrios, 91 obras entregues e 4 em andamento. Atua no Cear e Rio Grande do Norte624.
Entrevistado: Diretor e scio. Engenheiro civil, formado em administrao com especializao em marketing. Vice-presidente do
SINDUSCON da rea de Mercado Imobilirio.

2.3 Questionrio de Referncia

1. Formao (escala da empresa)
623
624

Retirado do Anurio da Construo e Infraestrutura Sustentvel (2010-2011). Fortaleza: Jornal O Povo, 2010.
Retirado do Anurio da Construo e Infraestrutura Sustentvel (2010-2011). Fortaleza: Jornal O Povo, 2010.
317

1.1 Histrico, organizao e gesto da empresa

Como a empresa surgiu?
Existe uma preocupao na consolidao da marca da empresa, a partir da criao
de aspectos diferenciais competitivos, fortalecimento da marca?
Como ela se organiza, departamentos, setores? Existiram transformaes mais
recentes? Nmero de empregados e perfil. Equipe composta por quais
profissionais? Quem faz o qu? Quais as formas de contratao? H terceirizados,
colaboradores externos? O perfil dos empregados e trabalhadores alterou-se nos
ltimos anos?
H alguma estrutura de venda?
Como a empresa se posiciona em relao s parcerias? Que vantagens e
desvantagens veem nesses processos?

1.2 Funo de Incorporao

Houve a implementao de algum sistema de gesto nos ltimos anos?
Implementao de algum software? Pedir especificao de nomes.
A empresa procurou certificaes? Essas mudanas foram decisivas na gesto da
empresa?
Quantas obras possuem no momento e como estas esto sendo gerenciadas?
Como so definidos os nichos em que a empresa vai atuar? Houve alterao nos
ltimos tempos? A empresa aposta em uma diversificao ou em uma especializao
em torno de nichos especficos?
Fatores mais importantes na seleo de terrenos (rea, terreno, localizao,
componentes de infraestrutura)? Como se d o processo de seleo das
localizaes? Existe algum processo de estigmatizao de algumas reas? Acha que
a concepo do produto pode superar as limitaes de expanso para determinadas
reas?
Como a empresa elabora seus projetos?
Com relao ao projeto, quais mudanas principais foram sentidas nos ltimos anos?
Padronizao, barateamento dos acabamentos e diminuio das reas molhadas,
diminuio da metragem total dos apartamentos e a consequente reduo da rea
construda e da participao da frao ideal dos terrenos na composio final do
preo dos imveis, oferta de diferenciais ao condomnio?
Como a concepo est relacionada com o marketing? Ele desenvolvido pela
empresa? Ou as empresas de marketing apoiam a concepo? Em que momento ele
aparece?
A empresa tem alguma estrutura para a venda de seus imveis?

318

1.3 Funo de estudos tcnicos e construo

(Obs: Duas linhas foram seguidas, dependendo se a empresa terceiriza ou executa
os servios)
Terceiriza
Porque houve a deciso de se optar pela terceirizao?
Quais so os critrios de seleo das empresas para executarem as obras?
Qual diferencial se constata nas empresas que j realizaram obras para vocs?
Como so estabelecidos os contratos controle de produtividade, prazos e
pagamentos.
No terceiriza
Identifica mudanas no projeto e nas tcnicas construtivas? Quais fatores servem de
baliza para a escolha entre tcnicas construtivas mais avanadas, industrializadas ou
tcnicas mais tradicionais com maior emprego de mo de obra?
Quais as vantagens e desvantagens da padronizao? (pensando projeto-obra /
qualidade esttica dos edifcios)
1.4. Funo Comercializao
Quais so as formas predominantes de financiamento da Produo? (financiamento
prprio, bancos nacionais, fundos de investimentos?)
Qual o posicionamento da empresa em relao aos fundos de investimentos, e
investidores internacionais, e abertura de capital?

2. Realizao (ramo industrial- o setor como um todo)

2.1 Organizao do Setor
Como v a organizao do mercado imobilirio em Fortaleza? Sua composio
(pequenas, mdias e grandes empresas) e organizao do ramo enquanto uma
cadeia?
A empresa participa de alguma instituio onde diversas empresas do setor discutem
interesses comuns e como alcan-los? Qual? (CBIC, Secovi, Sinduscon,
universidade, canais de dilogo e negociao nos mbitos federais, estaduais e
municipais)?
Com relao ao SINDUSCON, os 350 associados perfazem que porcentagem do
total de empresas? So pequenas, mdias ou grandes?
Como as empresas nacionais so vistas dentro deste conjunto?
Como considera o estgio de desenvolvimento das tcnicas construtivas no Estado
quando comparada com o cenrio nacional?
Opinio sobre iniciativas como o Coopercon e o Inovacon

319

2.2 As estratgias de comercializao no setor

Como se d o relacionamento das construtoras incorporadoras com as imobilirias?
Quais estratgias ajudaram a aumentar a velocidade de vendas? Em que medida o
setor participa na definio de estratgias de venda.
2.3 Financiamento do Setor
Quais so as formas de financiamento predominantes?
Quais entraves o setor ainda identifica nos financiamentos disponibilizados pelos
bancos pblicos e privados em face do seu pblico principal?
Acha que as empresas locais de alguma forma so penalizadas nas condies de
acesso ao crdito?

3. Distribuio (Posicionamento em relao institucionalizao do setor,

estruturas de financiamento disponveis e relacionamento com o poder pblico
nos diferentes nveis)
Que leitura faz do intenso processo de transformao institucional na rea imobiliria
nos ltimos anos SFI, CRI, Patrimnio de Afetao e das Sociedades de
Propsitos Especficos?
Como programas como o Minha Casa Minha Vida impactaram a organizao do setor
localmente? De qual forma tambm impactaram a organizao da Empresa?
Considera que o acesso mais facilitado ao crdito seja uma condio que de certa
forma aproxima mdias e grandes?
Quais as dificuldades para conseguir informaes (por ex. futuros investimentos em
infraestrutura a serem feitos) e implantar projetos quanto a relao com poder pblico
estadual e municipal principalmente? Como vem sendo superados e como agilizar o
processo?
Como se d o dilogo com as prefeituras locais na proviso de infraestrutura antes
dos empreendimentos serem realizados?
Fora Fortaleza, em quais outras cidades sua empresa atual? Acha que as condies
so diferenciadas? Por que?

BLOCO 03 ENTREVISTAS REALIZADAS EM MAIO DE 2011

a) Entrevistas aos agentes diretamente articulados incorporao - vnculos com o
financiamento imobilirio, com a comercializao de imveis e com a propriedade
da terra questionrio especfico para cada entrevistado

320

Atividade que atua

Comercializao
Financiamento

Nome do Entrevistado
Ricardo Bezerra
Robrio Silveira

Empresa
Lopes- Immobilis
Caixa Econmica Federal

Avaliao de
terrenos

Arruda

Cmara de Valores
Imobilirios.

Cargo
Scio-presidente
Supervisor da rea de crdito
imobilirio
Presidente

b) Entrevista aos professores da Universidade Federal do Cear questionrio

especfico para cada entrevistado
Entrevistado
Linda Gondim
Jos Borzacchiello
Jos Barros Neto

Departamento/Laboratrio de Pesquisa
Laboratrio de Estudos da Cidade LEC / /Departamento de Cincias
Sociais/Centro de Humanidades
Departamento de Geografia
Departamento de Engenharia Civil/ Diretor do Centro de Tecnologia.

321

322

ANEXO B
SISTEMA DE PROMOTORES DEFINIDO POR TOPALOV (1974)

Tipos
Agncias-promotores
(agences-promoteurs)

Empresrios
promotores
(entrepreneurspromoteurs)
Os construtores
(builders)

Tcnicos-promotores
(Technicienspromoteurs)
PromotoresFinanciadores
(financierspromoteurs)
Filiais bancrias
coordenadoras
Filiales bancaires
coordinatrices
Coordenadores
externos
(outsiders
coordinateurs)

Descrio
So coordenadores que fornecem seus servios a um capital de promoo que exterior (alterouse de uma predominncia de capital patrimonial para capital flutuante aps 1960). Destaca-se
uma funo autnoma de comercializao, que pode induzir uma estratgia de maximizao do
lucro pela margem na venda.
So as filiais de uma empresa de construo que utilizam tanto o patrimnio prprio como exterior.
A posio dentro do sistema de financiamento est subordinada funo de construo que
permanece autnoma. A funo de promoo utilizada como um meio, entre outros, de otimizar a
construo, que vincula uma estratgia de maximizao do lucro a partir do volume permitido pelo
capital de construo.
So organizaes integradas que exercem a totalidade das funes implicadas pelo processo de
produo da mercadoria habitao. No existem funes autnomas e a funo de construo
dominante. Sua estratgia de maximizao se aproxima do empCOSTA,FOresrio-construtor,
embora sua atuao integral induza uma estratgia global diferente.
So organismos cuja funo tcnica autnoma e dominante. Sua posio dentro do sistema de
financiamento (financiamento prprio ou exterior) determinar se a otimizao do exerccio desta
funo possvel.
So filiais de grupos bancrios dotadas de capital prprio importante. A funo de financiamento
dominante e pode ser exercida sem constrangimento especfico, na medida em que as outras
funes so habitualmente exercidas de maneira autnoma por outras sociedades do grupo.
So prestadoras de servios utilizadas exclusivamente como instrumentos de investimento
imobilirio do grupo ao qual pertencem. Elas no integram outras funes (eventualmente,
comercializao), e a funo de financiamento dominante, no exercida por ela, mas pelo grupo.
So os prestadores de servio utilizados pelo capital flutuante, atualmente principalmente o capital
internacional, e preenche geralmente apenas a funo de promoo, e de forma acessria funo
de comercializao. Ao contrrio dos outros prestadores de servio, eles se distinguem pela
ausncia de uma funo dominante e pela possibilidade de utilizar capitais diversos (ao contrrio
das filiais bancrias coordenadoras),

Fonte: Topalov (1974, p. 194-197)

323

324

ANEXO C
LISTA DE EMPREENDIMENTOS MAGIS/ MRV (SEGMENTO ECONMICO)

Futuros lanamentos

Lanamento

Prontos para morar

Fase

Nome do
empreendimento

reas de lazer

Incorporao

reas unidades

Total
unidades

N.
Pav.

Construo

Arquitetura

Area
terreno

Bairro

Residencial
Caravela

Salo de Festas, Praa Arborizada,

Pista de Cooper

Magis

47,1 m (130- 2Q)

56,31 m (20- 2QS)

150

Nvel
Construes

Ricardo
Muratori

10.510,62 m

Itapery

Four season Club e

condomnio

Magis e MRV

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

8.118 m

Dunas

Edifcio Costa
Atlntica

280

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

11.246,50 m

Dunas

Premier
condomnio clube

Salo de Festas, Espao Gourmet,

Piscina Adulto e Piscina Infantil

Magis e MRV

160

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

7.280,40 m

Luciano
Cavalcante

Encanto Parangaba
Condomnio Club

Salo de Festas, Espao Gourmet,

Piscina Adulto, Piscina Infantil

Magis e MRV

200

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

7.706,14 m

Parangaba

Vitalice Condomnio
club

Magis e MRV

200

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

9.617,35 m

Messejana

Lagune
Condomnio Clube

Piscina, Playground, Espao Zen,

Sauna, Sala de Massagem, Fitness,
Garage Band, Lan House, Espao
Kids, Salo de Jogos, Salo de
Festas, Espao Gourmet, Piscina
Adulto, Piscina Infantil, Redrio
Piscina, Salo de Festas,
Playground, Espao Gourmet,
Fitness e Quadra Gramada.

62,25 m (58 - 3QS)

51,48 m (61- 2QS)
46,98 m (38-2Q)
37,47 m (3-1Q)
60,9 m (40-3QS)
52,26 m (138-2QS)
45,28 m (95-2Q)
36,57 m (7-1Q)
60,9 m (40-3QS)
51,62 m (78-2QS)
45,84 m (38-2Q)
36,64 m (4-1Q)
60,9 m (40-3QS
51,62 m(78-2QS)
45,84 m (77-2Q)
36,64 m (5-1Q)
63 mm (78-3QS)
53,68m(62-2QS)
47,48m (57-2Q)
38,55 m (3-1Q)

160

Espao Gourmet, Garage Band,

Espao Kids, Piscinas Adulto e
Infantil, Playground, Salo de Festas
e Salo de Jogos
Salo de Festas, Espao Kids, Lan
House, Espao Gourmet, Piscina
Adulto e Piscina Infantil

480

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

20.890,90 m

Maraponga

Forte Iracema

Magis e MRV

880

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

41.338 m

Messejana

10

Fortune

Magis e MRV

64,08 m(224-3QS)
53,32 m(4-2QS)

228

14

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

15.225

gua Fria

Inspirato Residence
club

Salo de Festas, Espao Gourmet,

Piscinas adulto e infantil, Quadra
Gramada, Quadra Poli-esportiva,
Playground, Espao Kids, Praa de
Encontros, Salo de Jogos, Solarium
e Espao Zen.
Churrasqueira, Fitness, Espao
Gourmet, Garage Band, Espao
Kids, Lan House, Piscina, Sala de
descanso com sauna e ofuro, Sala
de Massagem, Salo de Festas e
Salo de Jogos.
Piscina Adulto e Infantil, Salo de
Festas e Espao Gourmet.

62,36 m (40-3QS)
53,91 m(118-2QS)
43,7 m(310-2Q)
38,38 m (12-1Q)
62,13 m(1603-QS)
51,49 m (232-2QS)
43,46 m(466-2Q)
38,55 m(22-1Q)

Magis e MRV

248

8/5

Magis

Luciano
Cavalcante

Premium
Condomnio Clube

Magis e MRV

240

Magis

10.146,00 m

Luciano
Cavalcante

Portal da lagoa

200

Magis

7.744,00

Messejana

Favorito Residence
Club

336

Magis

14.366,74

gua Fria

Vlilagio Maraponda

Piscina Adulto e Infantil, Fitness,

Playground, Espao Zen e Espao
Gourmet com Churrasqueira
Salo de Festas, Espao Kids,
Piscina Adulto, Piscina Infantil, Deck
e Fitness.
Piscina, Espao Gourmet com
churrasqueira, Espao Kids, Salo
de Festas, Espao Sade, Espao
Zen.
Piscina adulto e infantil, Salo de
Festas, Playground, Espao
Gourmet, Espao Kids, Espao Zen,
Fitness.

Marcelo Franco
(projeto
padro)
Marcelo Franco
(projeto
padro)
Marcelo Franco
(projeto
padro)
Marcelo Franco
(projeto
padro)

9.815,38 m

63,62 m (124-3QS)
51,14 m (119-2QS)
37,52 m(5-1QS)
48,3 m (100-2QS)
42,73 m(134-2Q)
33,53 m (6-1Q)
46,64 m(76-2QS)
41,81 m( 120-2Q)
34,94 (4- 1Q)
63,62 m(168-3QS)
51,67 m (162-2QS)
37,52 m (4-1Q)
48,3 m(60-2QS)
42,72 m (252-2Q)
33,52 m (8-1Q)

320

Magis

Marcelo Franco
(projeto
padro)

12.500

Maraponga

Gran Felicit

Maracana

Moratta
Condomnio Club

Cumbuco

WAIWAI Cumbuco
eco residence

Bonavita
Condomnio Club

Messejana

Reserva Jardim

Dias Macedo

Magis e MRV

Magis e MRV

Magis e MRV
Magis e MRV

Magis e MRV

Fonte: www.magis.com.br

325

326

ANEXO D
RESORTS REGIO METROPOLITANA DE FORTALEZA

Municpio

Empreendimentos

Atividades

Estrutura

Etapa

Aquiraz

Beach Park Sutes

Veraneio/Turismo

183 apartamentos

1988 - concludo

Aquiraz

Aquaville Resort & Hotel

Veraneio/Turismo

498 residncias / 85 apartamentos 1997- Concludo

Aquiraz

133 apartamentos

2000-Concludo

Aquiraz

Oceani das dunas resort Turismo

Beach Park Acqua
Resort
Veraneio/Turismo

123 apartamentos

2008 - Concludo

Aquiraz

Beach Park Living

160 apartamentos

2009 - Concludo

Veraneio

So Gonalo do
Amarante
Taba Beach Resort

Veraneio/Turismo

Aquiraz

Aquiraz Riviera

Veraneio/ Turismo

Aquiraz

Aquiraz Riviera
Resort Fortaleza Golf
Club
Vila Gal - Cumbuco
Golf Resort

Veraneio/turismo

Apartamento/ casas frente ao mar/

casas duplex -152 unidades
2009 -Concludo
8 hotis / 6 pousadas / 600
bangals/800 residncias/ 615
lotes
2007-fase 01
Hotis/condomnios/residncias/4
resorts
Projeto aprovado

Veraneio / Turismo

Hotis/apartamentos e chals

Veraneio/turismo

Hotel/lotes residenciais/bangals

2010-1fase
Inaugurao em
2010

Veraneio/turismo

Apartamentos/vivendas

Vendas

Caucaia

Cumbuco Beach Resort

Brasil Real Cumbuco
Resort

Veraneio/turismo

30% concludo

Cascavel

Balbino Beach e Resort

Veraneio/turismo

Condomnios/casas / flats
Hotel/apartamentos/ unidades
habitacionais

Aquiraz
Caucaia
Caucaia

Projeto aprovado

Fonte: SILVA, Marlia Natacha de Freitas. Incorporao do Veraneio s Atividades tursticas na

Regio Metropolitana de Fortaleza. Artigo apresentado no Seminrio Nacional Governana Urbana e
Desenvolvimento Metropolitano, organizado pela Universidade Federal do Rio Grande do Norte. Natal,
setembro de 2010.

327

328

ANEXO E
OFERTAS DE IMVEIS EM FORTALEZA DEZEMBRO 2001/2007/2010
A) OFERTAS EM DEZEMBRO DE 2001

Cambeba

NMERO DE
UNIDADES
609

PREO NOMINAL
DEZEMBRO 2001
R$ 1.627,71

PREO AJUSTADO
DEZEMBRO 2010 (IGP-M)
R$ 3.390,74

Aldeota

384

R$ 1.496,86

R$ 3.118,16

Praia de Iracema

320

R$ 1.451,20

R$ 3.023,04

Tabapu

271

R$ 1.408,36

R$ 2.933,80

Meireles

258

R$ 1.372,16

R$ 2.858,39

Itaperi

226

R$ 1.260,04

R$ 2.624,83

Cid. Funcionrios

188

R$ 1.087,95

R$ 2.266,35

Parangaba

161

R$ 1.052,94

R$ 2.193,41

Papicu

147

R$ 998,70

R$ 2.080,43

Tabuba

136

R$ 935,76

R$ 1.949,31

Ftima

116

R$ 909,06

R$ 1.893,69

Mucuripe

113

R$ 900,00

R$ 1.874,82

gua Fria

69

R$ 854,14

R$ 1.779,29

Joaquim Tvora

62

R$ 743,54

R$ 1.548,89

Salinas

41

R$ 740,58

R$ 1.542,73

Cajazeiras

38

R$ 698,27

R$ 1.454,59

Monte Castelo

30

R$ 667,68

R$ 1.390,87

Porto das Dunas

30

R$ 696,67

R$ 1.451,26

Dionsio Torres

23

R$ 596,85

R$ 1.243,32

Varjota

20

R$ 540,13

R$ 1.125,16

Benfica

18

R$ 504,26

R$ 1.050,44

Lago Jacarey

10

R$ 500,00

R$ 1.041,57

Lagoa Redonda

R$ 474,42

R$ 988,28

So Joo Tauape

R$ 490,93

R$ 1.022,67

So Gerardo

R$ 369,28

R$ 769,26

P. Santa Maria

R$ 0,00

R$ 0,00

Messejana

R$ 333,33

R$ 694,37

TOTAL

3.301

BAIRRO

Fonte: ndice de Velocidade de Venda (IVV) Ofertas do ms de Dezembro 2001 Sinduscon-Ce

329

B) OFERTAS EM DEZEMBRO DE 2007

Aldeota

NMERO DE
UNIDADES
380

PREO NOMINAL
DEZEMBRO 2007
R$ 2.974,89

PREO AJUSTADO
DEZEMBRO 2010 (IGP-M)
R$ 3.573,98

Meireles

260

R$ 3.272,68

R$ 3.931,74

Cid. Funcionrios

204

R$ 1.357,00

R$ 1.630,28

Coc

200

R$ 2.684,26

R$ 3.224,82

Papicu

185

R$ 2.410,03

R$ 2.895,37

Jacarecanga

166

R$ 1.340,17

R$ 1.610,06

Cambeba

152

R$ 1.032,04

R$ 1.239,88

Praia de Iracema

134

R$ 2.782,95

R$ 3.343,39

Jquei Clube

125

R$ 901,62

R$ 1.083,19

Edson Queiroz

94

R$ 2.678,18

R$ 3.217,52

Centro

89

R$ 2.037,24

R$ 2.447,51

Joaquim Tvora

89

R$ 1.851,03

R$ 2.223,80

Mucuripe

83

R$ 3.174,25

R$ 3.813,49

Antnio Bezerra

69

R$ 569,30

R$ 683,95

Ftima

54

R$ 2.574,21

R$ 3.092,61

Cidade 2000

42

R$ 1.274,28

R$ 1.530,90

gua Fria

37

R$ 2.178,13

R$ 2.616,77

Maraponga

31

R$ 1.250,61

R$ 1.502,46

Porto das Dunas

25

R$ 3.073,86

R$ 3.692,88

Jos Walter

23

R$ 1.100,00

R$ 1.321,52

Dionsio Torres

18

R$ 2.348,39

R$ 2.821,32

Tabuba

16

R$ 793,41

R$ 953,19

Lagoa Redonda

15

R$ 1.371,67

R$ 1.647,90

Eusbio

R$ 1.216,57

R$ 1.461,57

Itaperi

R$ 1.422,06

R$ 1.708,44

Castelo

R$ 1.130,76

R$ 1.358,48

Tabapu

R$ 491,16

R$ 590,07

Alpha Village

R$ 1.790,51

R$ 2.151,09

Parangaba

R$ 830,47

R$ 997,71

TOTAL

2.510

BAIRRO

Fonte: ndice de Velocidade de Venda (IVV) Ofertas do ms de Dezembro 2007 Sinduscon-Ce

330

C) OFERTAS EM DEZEMBRO DE 2010

Messejana

NMERO DE
UNIDADES
483

PREO NOMINAL
DEZEMBRO 2010
R$ 2.263,02

Jacarecanga

402

R$ 2.127,32

Aldeota

343

R$ 4.769,96

Passar

289

R$ 2.352,04

Maraponga

252

R$ 2.193,31

Cid. Funcionrios

248

R$ 3.353,42

Meireles

228

R$ 5.214,83

Centro

176

R$ 3.507,96

Varjota

176

R$ 3.934,73

Cambeba

160

R$ 2.371,08

Ftima

138

R$ 3.699,14

Coc

134

R$ 4.383,10

Porto das Dunas

128

R$ 3.724,84

Jquei Clube

124

R$ 1.800,00

Aquiraz

112

R$ 5.531,43

Praia de Iracema

90

R$ 4.569,59

Antnio Bezerra

73

R$ 1.600,00

Eusbio

57

R$ 2.262,97

Parquelndia

54

R$ 3.351,12

Edson Queiroz

54

R$ 4.235,44

Praia do Futuro

49

R$ 3.499,03

Cumbuco

43

R$ 3.851,23

Luciano Cavalcante

40

R$ 3.562,75

Maracana

38

R$ 1.167,19

Mucuripe

38

R$ 4.129,34

Parangaba

36

R$ 2.494,77

Guararapes

33

R$ 3.949,56

Vila Unio

20

R$ 1.446,00

Dionsio Torres

15

R$ 4.242,91

Serrinha

11

R$ 2.691,82

gua Fria

11

R$ 3.293,83

Lagoa Redonda

R$ 2.699,31

Dunas

R$ 1.482,72

Tabapu

R$ 1.500,00

Itaperi

R$ 2.352,95

Lago Jacarey

R$ 2.891,78

Tabuba

R$ 2.000,00

M. Dias Branco

R$ 2.207,66

TOTAL

4091

BAIRRO

Fonte: ndice de Velocidade de Venda (IVV) Ofertas do ms de Dezembro 2010 Sinduscon-Ce

331

332

ANEXO F
PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO_ZONEAMENTO / INDICES E ALTERAES
1. MAPA DE ZONEAMENTO DO PDP (2009)

333

2. TABELA COM VARIAO DE NDICES

I.A.
bs.

Macrozona
de proteo
ambiental

ZPA

ZRA

0,5

ZIA_Coc
ZIA_Praia do
Futuro
ZIA_Sabiaguaba

0%

I.A.
bs.

INDICES APROVADOS
I.A.
I.A.
mx.
mn. T.P. T.O. A.M.

0%

0,5

0 60% 30%

12

0,6

0,6

0 33% 33%

15

0,5

0,5

0 50% 40%

15

1,5

1,5

40

40

48

0 50% 40%

36

40

50

48

0,5

0,5

60

30

15

0,5

0,5

60

30

15

ZOP1

0,25

30

60

72

0,25

30

60

72

ZOP2

0,2

30

60

72

0,2

30

60

72

1,5

0,2

30

60

72

2,5

2,5

0,2

30

60

72

ZRU 1

0,2

30

60

48

0,2

30

60

48

ZRU2

1,5

1,5

0,1

30

60

48

1,5

1,5

0,1

30

60

48

ZOM1

1,5

2,5

0,1 40% 50%

72

2,5

0,1

40

50

72

ZOM 2

1,5

0,1 50% 40%

48

1,5

0,1

40

50

48

ZOR

0 60% 40%

15

40

45

15

ZO I

0,25 40% 50%

24

0,25 30% 50%

15

ZO II

0,25 40% 50%

24

1,5

1,5

0,25

20

50

24

2*

0,25

25

60

48

ZOC
Macrozona
Urbana

INDICES ENVIADOS
I.A.
I.A.
mx.
mn. T.P. T.O. A.M.

Lei Municipal n 7.814, 1995

ZO III
Zona de Orla ZO IV

0,25 30% 60%

48

3*

0,25

20

60

72

ZO V

0,25 30% 60%

15

0,25

20

60

72

ZO VI

0,1 30% 60%

48

0,1

30

60

48

ZO VII

0,1 50% 40%

36

2*

0,1

40

50

36

Legenda dos indicadores

I.A. bs - ndice de aproveitamento bsico: 3,0;
I.A. mx - ndice de aproveitamento mximo: 3,0;
I.A. mn. - ndice de aproveitamento mnimo: 0,25;
T.P.- taxa de permeabilidade: 20%;
T.O.- taxa de ocupao: 60%;
A.M - altura mxima da edificao: 72m;

334