Os cuidados necessrios na aquisio

de imveis
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Publicado por Frederico Rodrigues de Santana - 6 horas atrs

Com o decorrer dos anos a transferncia de bens imveis por quaisquer de suas
modalidades tornou-se cada vez mais necessitada de segurana jurdica capaz de
permitir ao comprador/permutante uma maior tranquilidade na aquisio do bem.
Os direitos reais de garantia sobre imveis quase sempre percebemos a hipoteca,
embora o instituto da alienao fiduciria esteja em demasiada asceno
constries judiciais, dbitos tributrios e trabalhistas, bem como outras situaes
do mundo jurdico devem ser estritamente observadas antes concretizao do
contrato, sob pena de o comprador aumentar em progresso geomtrica as
possibilidades de eventuais litgios e, o pior, a perda do bem adquirido.
Apesar de ser lgica a responsabilidade do vendedor por eventual perda do bem
por fora de deciso judicial, desde que prevista em contrato, fato que nenhum
comprador adquire um imvel com o intuito de ter o seu direito de propriedade, ou
posse, discutido judicialmente com terceiro. A utilizao do imvel adquirido,
sempre se resulta em dois troncos: uso prprio do adquirente ou realizao de
negcios visando lucro/rendimentos, at porque, hodiernamente, deixar o imvel
sem qualquer funo social, principalmente os imveis rurais pode resultar em
ingerncias da Administrao Pblica.
Portanto, justamente em funo deste interesse do comprador, entenda-se,
segurana na aquisio do imvel, que surge o dever de cautela antes de
efetivamente assinar o contrato e principalmente a escritura pblica.
O incio da investigao acerca do imvel objeto da alienao reporta emisso de
certides, devendo o comprador obter:

1 Certido de Matrcula do Imvel atualizada (no mximo 30

dias)
Analogicamente, esta certido se qualifica como sendo o DNA do imvel, visto que
todas as informaes referentes suas caractersticas, onerosidades, embaraos, e
o titular do direito de propriedade do imvel esto ali previstas.
Esta certido, obtida junto ao Cartrio de Registro de Imveis onde est matriculado
ou transcrito o imvel pretendido, imprescindvel para se averiguar se o vendedor
realmente o proprietrio do imvel; se o imvel j foi prometido a terceiros o
qual constitui direito real conforme artigo 1.225, CC; se foi adquirido pelo vendedor
de ascendentes e, tendo irmo, se foi cumprida a formalidade de anuncia dos

demais e do cnjuge; se o imvel est hipotecado; penhorado por dvidas; gravado

com outro direito real em favor de terceiros, tais como usufruto, servido,
habitao, etc; se est clausulado com inalienabilidade; se existe contrato de
locao com clusula de vigncia em caso de alienao e/ou se foi cumprido o
direito de preferncia do locatrio; etc.
Portanto, so inmeras situaes jurdicas imprescindveis de serem observadas na
certido de matrcula do imvel, sob pena de se deparar com eventual nulidade,
anulabilidade ou perda do bem em favor de terceiro.
Por oportuno, h situaes em que necessrio retornar origem da criao da
matrcula bem como sua respectiva transcrio anterior para saber se efetivamente
a aquisio est segura e no houve nulidade nas transferncias anteriores,
principalmente quando um imvel j pertenceu administrao pblica
anteriormente.

2 Certides negativas de dbitos tributrios municipal,

estadual e federal
O artigo 185 do Cdigo Tributrio Nacional bastante claro ao afirmar que presumese fraudulenta a alienao de bens por sujeito que possua dbito para com a
Fazenda Pblica inscrito na dvida ativa. O Superior Tribunal de Justia,
interpretando este dispositivo, destaca que esta presuno jure et de jure, ou
seja, de pleno direito. Isto significa que a aquisio de um imvel cujo vendedor
possua dbito tributrio presumidamente fraudulenta, podendo o imvel ser
objeto de constrio judicial independentemente de quem seja o atual proprietrio.
Alm disto, ressalta-se ainda a natureza de obrigao propter rem dos dbitos
municipais. Estes esto vinculados ao imvel e so devidos pelo proprietrio em
decorrncia da simples titularidade do bem. Bem entenda-se, o atual proprietrio
o responsvel pelo pagamento de toda a dvida, ainda que esta tenha fatos
geradores anteriores respectiva aquisio.
Em se tratando de pessoa jurdica, destaca-se ainda a certido negativa do INSS e
do FGTS.
Portanto, a obteno de certides negativas de dbitos junto aos entes pblicos
curial relevncia para a segurana esperada pelo adquirente.
Demais disso, foroso ressaltar ainda que no a certido positiva, pura e
simplesmente, que orienta a no concretizao do negcio. Pode ocorrer de o
dbito tributrio ser de valor nfimo ou o vendedor possuir outros bens suficientes
para pagamento do dbito poca da alienao para que se possua a segurana
almejada. Desde que, em sugesto, no primeiro caso o comprador tenha certeza do
valor do dbito e abata do valor a ser pago ao vendedor o valor respectivo do
dbito, quitando-o posteriormente e, no segundo caso, exija do vendedor certides

de matrcula e avaliaes imobilirias de outros imveis contemporneas

alienao para demonstrar a no insolvncia do vendedor com aquela alienao.

3 Certides dos Cartrios Distribuidores Cveis e Criminais da

Justia Estadual, Federal e do Trabalho.
A anlise destes documentos demandam um conhecimento jurdico mais acurado
visto que no trazem em seu bojo informaes suficientes para o adquirente
concluir que se trata de um negcio jurdico seguro.
Todas estas, apesar de poderem ser positivas pois at mesmo uma demanda
proposta pelo vendedor sem qualquer relao com o imvel constar da mesma
necessitam de serem verificadas. No quer dizer que o simples fato de sarem
positiva tal como as descritas no item anterior resultem em empecilho
aquisio. necessrio verificar.
Esta verificao decorre da anlise dos processos judiciais propostos pelo e contra o
vendedor, em especial as aes que j esto em fase de execuo, cumprimento de
sentena, aes reipersecutrias ou aes que digam respeito ao imvel objeto da
pretendida alienao.
Somente um advogado militante na rea imobiliria poder afirmar, com
conhecimentos tcnicos necessrios, se eventual demanda resulta em risco para a
aquisio do imvel.
Principalmente em se tratando de processos trabalhistas onde h grande
semelhana no reconhecimento da fraude da alienao com a execuo fiscal
citada no item anterior.
Muito embora devam constar na matrcula do imvel com exceo das aes
trabalhistas a aquisio quando o vendedor possui inmeras aes em seu
desfavor que podem leva-lo insolvncia bastante arriscada.

4 Certido negativa dos Tabelies de Protesto

Esta exigncia decorre dos indicativos de insolvncia do vendedor. Se o mesmo
possui inmeros protestos em seu desfavor, cujos podero levar o vendedor
insolvncia, principalmente se houver a alienao dos seus bens, h o risco de o
credor prejudicado no recebimento do seu crdito se valer da ao pauliana no
intuito de anular a alienao em virtude de fraude contra credores.

5 Certido Negativa de Dbitos Condominiai

Tais como alguns tributos, os dbitos condominiais esto vinculadas titularidade

da coisa. Se o imvel transferido a terceiro, este assume todas as obrigaes
condominiais, ainda que anteriores sua aquisio.
Destaca-se, por fim, a necessidade de reconhecimento de firma do sndico na
declarao de inexistncia dos dbitos condominiais.
Em arremate, a extrao destes documentos importante independentemente se
se trata de pessoa fsica ou jurdica. Alm disto, as certides descritas no item 2
(estadual), 3 e 4 basta a da localidade do imvel (municipal), no sendo necessrio
emitir certides de todos os cartrios de tabelies do estado ou certides de todos
os distribuidores cveis do pas.
Outro fator importante, contrariando aos mais desavisados e vidos concretizao
do negcio, apesar da novel medida provisria 656 de 7 de outubro de 2014
preconizar em seu artigo 10 a necessidade de fazer constar na matrcula do imvel
eventuais restries ou nus sobre o imvel, excetuados os dbitos tributrios, no
exclui, pelo menos at a consagrao doutrinria e jurisprudencial da alterao, da
anlise tal como acima exposto.
Assim, procedendo com o acautelamento necessrio, o comprador reduzir
drasticamente os riscos de ter o contrato declarado nulo ou perder o imvel em
virtude de constrio judicial.

Frederico Rodrigues de Santana

Ps Graduando em Direito Imobilirio pela Escola Superior de Direito de So Paulo; Membro
da Comisso de Direito Imobilirio e Urbanstico da Ordem dos Advogados do Brasil, Seo
Gois; Advogado do escritrio Dayrell, Rodrigues & Advogados Associados.

Fonte:
http://fredericodayrellerodrigues.jusbrasil.com.br/artigos/160744659/oscuidados-necessarios-na-aquisicao-de-imoveis?utm_campaign=newsletterdaily_20150116_614&utm_medium=email&utm_source=newsletter
Data: 16/01/2015

Os cuidados necessrios na aquisio

de imveis - Parte II
Uma anlise sob a tica da Lei 13.097 de 19 de janeiro de 2015
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Publicado por Frederico Rodrigues de Santana - 2 dias atrs

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Em concluso ao artigo anterior de mesma epgrafe, ressaltei a existncia da

Medida Provisria n 656 de 7 de outubro de 2014 a qual determinava a
necessidade de fazer constar na matrcula do imvel eventuais restries ou nus
sobre o imvel, excetuados os dbitos tributrios para que assim se pudesse
reconhecer a m-f do terceiro adquirente e, consequentemente, anular eventual
negcio jurdico (compra e venda, permuta, doao, etc) entabulado.
Pois bem, a referida medida provisria foi convertida na Lei Federal 13.097 e
publicada em 19 de janeiro de 2015. Esta, muito embora trate de inmeros outros
assuntos, trouxe importante alterao no mundo jurdico imobilirio. Por oportuno,
impende ressaltar que a referida lei entrar em vigor em 19 de fevereiro de 2015.
O objetivo principal da medida provisria e, agora, da Lei 13.097/15, conferir
maior segurana jurdica a todo e qualquer negcio jurdico imobilirio, inclusive os
de garantia, tal como a hipoteca. certo que houve um ativismo bancrio para
aprovao da referida lei. Vislumbra-se uma maior segurana jurdica que esta
proporciona s instituies financeiras quanto ao recebimento do crdito resultante
de financiamento imobilirio em decorrncia da minimizao dos riscos de perda da
garantia e do imvel, por consequncia por eventual ato jurdico anterior ou
demanda judicial pendente. Por via oblqua, os adquirentes de imveis e,
principalmente, as imobilirias que diariamente intermediam negcios envolvendo
imveis tambm gozaro desta maior segurana. Inclusive, para estas a nova
legislao reduzir a possibilidade de responsabilizao civil por dano aos
adquirentes (consumidores) que utilizarem dos seus servios.
Nesta esteira, o artigo 54 da lei em exame preconiza que os negcios jurdicos que
tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imveis so
eficazes a atos jurdicos precedentes, nas hipteses em que no tenham sido
registradas ou averbadas na matrcula do imvel. Ou seja, todo e qualquer negcio
jurdico ser plenamente vlido em relao qualquer ato jurdico anterior no
constante da matrcula do imvel.
A prpria lei exemplifica os atos que devem ser registrados/averbados na matrcula
do imvel. So eles: aes reais, pessoais reipersecutrias ou outro tipo de ao
cuja responsabilidade patrimonial possa resultar em insolvncia do proprietrio do
imvel; ajuizamento de ao de execuo ou cumprimento de sentena, bem como
a respectiva constrio judicial (penhora, arresto, etc.); restrio administrativa ou
convencional, indisponibilidade ou de outros nus.

Em concluso, o pargrafo nico do artigo 54 consolida a segurana almejada pela

lei nos negcios jurdicos imobilirios, no sendo despiciendo a transcrio integral
do referido dispositivo legal:
Pargrafo nico. No podero ser opostas situaes jurdicas no constantes da
matrcula no Registro de Imveis, inclusive para fins de evico, ao terceiro de boaf que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imvel, ressalvados o
disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as
hipteses de aquisio e extino da propriedade que independam de registro de
ttulo de imvel.
Destarte, nenhuma das arguies anteriormente especificadas e, quaisquer outras
situaes jurdicas que no estejam na matrcula do imvel podero ser opostas aos
adquirentes de imvel, excetuados os casos de decretao de falncia e aquisio
ou extino da propriedade independentemente de registro, tal como a usucapio.
Ressalta-se que a dimenso de alcance deste dispositivo est bastante acima da
concluso de que a propriedade pertence quele que primeiro registrar o seu ato no
ofcio imobilirio.
Inclusive, corroborando com a primeira parte do pargrafo anterior, a Lei 13.097/15
alterou a Lei 7.433/85 a qual dispe acerca dos requisitos para lavratura de
escrituras pblicas. A alterao deu-se no pargrafo segundo do artigo 1, excluindo
o tabelio de consignar no ato notarial a certido de feitos ajuizados, devendo, em
contrapartida, ser apresentado o documento comprobatrio do pagamento do
Imposto de Transmisso inter vivos, as certides fiscais e as certides de
propriedade e de nus reais.
Ora, as certides de feitos ajuizados foram dispensadas justamente para atingir o
objetivo final da lei, qual seja, dar maior segurana jurdica nas transaes
imobilirias. Pois, caso algum credor ou possvel credor queira resguardar o seu
crdito, dever ser diligente em averbar na matrcula do imvel o seu ato jurdico
para assegurar-se de recebimento futuro. Houve uma transmudao de
responsabilidades. Antes, o comprador deveria ser diligente e cauteloso em
verificar as inmeras situaes que poderiam resultar na insolvncia do vendedor,
para minimizar os riscos de perda do bem adquirido. Agora, os credores que
devero acautelar-se em publicizar o seu crdito, ou eventual crdito, na matrcula
do imvel, sob pena de perder o bem, ante a boa-f do adquirente, a qual, destacase, presumida.
Assim, salvo melhor juzo, no mais ser necessrio ao adquirente de imvel,
instituies financiadoras de transaes imobilirias, bem como as empresas que
intermediam as negociaes e concretizao dos negcios, extrair certides dos
cartrios distribuidores cveis e criminais, da justia federal, dos tabelies de
protestos, dbitos condominiais e trabalhistas. Sendo necessrio somente a
obedincia ao comando legal de emitir certides fiscais e proceder uma anlise

bastante acurada da certido de matrcula do imvel para que se atinja a segurana

almejada.
Contudo, quanto s duas ltimas certides de dbitos condominiais e trabalhistas
, uma cautela mais exacerbada no pode ser dispensada. Isto porque, quanto
primeira, a Lei de Condomnios e Incorporaes, no pargrafo nico do artigo 4
preconiza a alienao de cada unidade depender de prova da quitao das
obrigaes do alienante perante o condomnio.
No que concerne Certido Negativa de Dbitos Trabalhistas o resguardo
recomenda a sua emisso, visto que por se tratar de uma lei bastante nova, no h
entendimento consolidado dos tribunais trabalhistas quanto sua aplicabilidade no
direito do trabalho. Pois, como sabido, as leis laborais so bastantes rigorosas e
buscam sempre a efetividade no recebimento do crdito, sendo que, s vezes, com
respeito aos entendimentos exarados, extrapolam os limites da legalidade
prejudicando terceiros de boa-f.
Portanto, at a consolidao da jurisprudncia acerca da aplicao prtica da nova
lei no mundo dos negcios imobilirios apesar de ser demonstrado neste trabalho
a grande segurana que a nova lei trouxe s transaes e o prazo concedido no
artigo 61 para registro/averbao dos atos jurdicos anteriores na matrcula do
imvel , bastante recomendvel que se permanea, pelo menos por enquanto,
com a cautela na aquisio de imveis expostas na primeira parte deste artigo,
para que no haja surpresa (desagradvel) ao adquirente em decorrncia de uma
interpretao pelos Tribunais divergente dos seus interesses/situao.

Frederico Rodrigues de Santana

Ps Graduando em Direito Imobilirio pela Escola Superior de Direito de So Paulo; Membro
da Comisso de Direito Imobilirio e Urbanstico da Ordem dos Advogados do Brasil, Seo
Gois; Advogado do escritrio Dayrell, Rodrigues & Advogados Associados.

Fonte:
http://fredericodayrellerodrigues.jusbrasil.com.br/artigos/164594589/oscuidados-necessarios-na-aquisicao-de-imoveis-parte-ii?
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Data: 05/02/2015