Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

O Condomnio Edilcio e suas caracteristicas Frente ao Cdigo Civil Brasileiro

Introduo

A palavra em portugus condomnio vem do latim, condominium, cujo termo

composto de cum (com) e dominium (autoridade). Designa influncia ou
soberania exercida em comum por dois ou mais indivduos, ou seja, um poder ou
uma propriedade exercida por mais de um dono. A palavra latina, dominium, est relacionada
com dominus, que
significa soberano, autoridade e poder. Houve evoluo do termo, entretanto,
sem perder o significado primitivo, hoje ele tem tambm o seguinte significado:
despesas comuns pagas por todos os moradores de um edifcio ou de um conjunto
de edifcios. No sentido tcnico da palavra "condomnio" segundo a
lei expressa brasileira, trata-se do direito exercido por mais de uma pessoa
sobre o mesmo objeto. No entanto, o termo comumente utilizado para definir o
direito exercido por condminos sobre suas unidades condominiais e sobre as
reas de uso comum em edificaes verticais bem como horizontais.

O condomnio edilcio,
que tambm conhecido como condomnio em plano horizontal, propriedade
horizontal, condomnio sui
generes, condomnio por andares ou, "condomnio em edifcios de
andares ou apartamentos pertencentes a proprietrios diversos" (BARROS
MONTEIRO, 2003, p.221)5 uma modalidade especial de condomnio que surgiu
depois da guerra de 1914-1918, em razo da grave crise de habitacional, que
provocou um desequilbrio entre a oferta e a procura, agravada por uma
legislao de emergncia sobre as relaes de locao, de certa maneira
protrada e numero reduzido de construes e poderia associar a esses fatores a
implementao das atividades nas indstrias e tambm o xodo rural. Com o
objetivo de reduzir tal situao, sobretudo, nas grandes cidades com o aumento
da populao, gerando dificuldades na habitao e circulao, surgiu o
condomnio em edifcios de apartamentos, com melhor aproveitamento do solo e
menores custos nas construes. Este tipo de empreendimento teve grande
aceitao que permanecem at nossos dias. Fator ponderado, que as construes
tornaram-se mais econmicas, diminuindo a elevao do custo de vida com a
coeso na aquisio de grandes quantidades de materiais. Com isso, houve a
facilidade na obteno da casa prpria. Hoje so crescentes as
edificaes sejam residenciais como as comerciais. Entretanto, com a
proliferao em massa dessas edificaes tornou-se premente a elaborao de uma
lei que regulasse as relaes pertinentes a elas.

Natureza
jurdica

http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

Destarte, como dito,

com a proliferao em massa dessas edificaes tornou-se premente a elaborao
de uma lei que regulasse as relaes pertinentes a elas. Neste sentido, em 25
de junho de 1928 surgiu o Decreto no 5.481, que posteriormente foi modificado
pelo Decreto-lei no 5.234, de 08 de fevereiro de 1943 e pela Lei no 285 de 05
de junho de 1948, que estatuiu a sua regulamentao em edifcios coletivos,
divididos em unidades autnomas, com destino residencial ou comercial.
Organizou-se seu ordenamento jurdico, completado por outras disposies
avulsas, posteriormente revogadas pela Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
alterada pela Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965 (BARROS MONTEIRO, 2003,
p.221)5 O condomnio em edificaes regulado pelos artigos 1331 a 1358 do Cdigo Civil de 2002.

So diversas as teorias
que tem por objetivo elucidar a natureza jurdica do condomnio edilcio. H a
teoria acfala que nega a existncia de verdadeira propriedade no condomnio
edilcio; a teoria de que este se assemelharia uma servido, baseada no
direito francs onde constituiria uma pessoa jurdica ou coletiva proveniente
da reunio de vrios proprietrios; e ainda a teoria de que constituiria uma
sociedade ou associao de fato, ou, como preconiza o direito alemo, estaria o
condomnio includo no direito de superfcie. A posio mais aceita aquela
que entende como comunidade de direito de que so titulares vrias pessoas,
incidindo sobre o mesmo objeto. (MARQUES, 2005, p.07)6. Neste sentido do
corrente entendimento, nos edifcios de andares ou apartamentos pertencentes a
diferentes proprietrios possuem reas privativas e reas comuns. Entendendo
como comum o solo em que a edificao foi construda, suas fundaes,
pilastras, tetos, vestbulos, escadas, elevadores, ptios, ou seja, todo espao
destinado a uso comum. Destarte, todo proprietrio de frao autnoma pode usar
as reas de uso comum, segundo sua destinao de origem, desde que no
prejudique a coletividade. A rea privativa corresponde aos apartamentos,
tambm referenciados como unidades autnomas, delimitadas pelas paredes
divisrias, onde incide o direito uno, exclusivo e quase absoluto. Neste
sentido, fundem-se neste instituto, duas modalidades de propriedades: a
propriedade individual de utilizao exclusiva e a propriedade de uso coletivo,
onde ambas devem submeter-se ao conceito de condomnio que pressupe o
exerccio do direito de domnio por mais de um dono simultaneamente. Une-se,
portanto, o conceito de propriedade e co-propriedade numa s figura, ou seja, o
mesmo indivduo ao mesmo tempo titular de uma propriedade e de uma co-propriedade.
(PEREIRA, 2004, p.175-185)8. A
exclusividade da propriedade acontece quando o uso, o gozo, ou disposio no
dependem da anuncia de nenhum outro condmino, salvo no que tange alienao
ou locao de garagens inserida no art. 1338 do Cdigo Civil, personificada
pelas propriedades autnomas como apartamento, salas, escritrios, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veculos – artigo de nmero 1.331, 10, do Cdigo
Civil. A propriedade comum aquela advinda de reas comuns segundo o artigo de
nmero 1.331, 2 onde reporta que podem ser utilizadas por todos os
condminos, na medida da sua destinao. Segundo este mesmo artigo, tem se
vinculado vontade dos condminos, no podendo alienar ou gravar os bens em
separado, atendendo o princpio de que o bem acessrio segue o bem principal. A
luz do artigo de nmero 1.332 do Cdigo Civil atual a instituio do condomnio
pode dar-se por ato inter
vivos ou causa mortis, com registro
obrigatrio no Cartrio do Registro de Imveis, constando a individualizao de
cada unidade, sua identificao, sua discriminao e elucidao da frao ideal
que cada unidade autnoma possui sobre o terreno e partes comuns e o fim para
quais as unidades se destinam, bem como com registro da instituio e a
especificao do condomnio. Ainda pertinente a este tema o condomnio pode ser
institudo por destinao do proprietrio, por incorporao e por testamento.
Predomina na jurisprudncia o entendimento de que o condomnio no possui
personalidade jurdica 12. No entanto, legitimo, como nas situaes do
esplio (inventariante) e massa falida (representante), a figura do sindico
atuar em juzo passivo e ativamente como reportado no artigo de numero 12, IX
do Cdigo de Processo Civil. Neste sentido, a pretendida personalizao do
patrimnio comum insustentvel, por no haver a existncia de pessoa jurdica
titular das unidades autnomas e das partes comuns do condomnio. Tal situao
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

da inexistncia da personalidade jurdica do condomnio claramente reportada

nos artigos de nmero 1.331, 1.332 e 1.335 do Cdigo Civil brasileiro.

Da Administrao do Condomnio Edilcio

A administrao regulada pelos artigos de nmeros 1.347 a 1.356 do Cdigo Civil, ser exercida por um sndico cujo
mandato no pode exceder 02 anos, com direito reeleio, tambm pelo Conselho
Fiscal e pelas Assemblias Gerais, que tero como limites a Conveno e
Regimento Interno.

A Assemblia Geral est

no topo da hierarquia dos rgos do condomnio, suas deliberaes obrigam o
sndico, o Conselho Fiscal, os condminos e demais ocupantes do edifcio, est
subordinada a preceitos legais e se contrariar ser nula esta Assemblia.
Portanto a soberania da Assemblia Geral est subordinada lei e a Conveno.
A Assemblia escolher um sndico que representar a coletividade condominial
agindo em nome alheio, nos limites da Conveno e sob fiscalizao da
Assemblia

por meio das

Assemblias que os condminos se renem, tendo como competncia, forma de
convocao e quorum exigido para as respectivas
deliberaes, dever estar regulamentado na conveno do condomnio e pelo
artigo de nmero 1.334, III do Cdigo Civil. As Assemblias podem ser: 1.Ordinria:
exigido por lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por
convocao do sndico, ou, se assim no proceder, por um quarto dos
condminos. Possui como finalidade bsica a aprovao do
oramento das despesas do condomnio, das contribuies dos condminos, da
prestao de contas do administrador, de eventual eleio de seu substituto e,
ainda, na eventual deliberao para fins de alterao do regimento interno.
2.Extraordinria - Ser realizada, quantas forem necessrias, para tratar
de qualquer assunto, menos os relacionados acima, podendo ser convocada na
mesma forma anterior.

A Assemblia Geral
extraordinria pode ser convocada pelo sndico ou por condmino que representa
um quarto no mnimo do condomnio, artigo de nmero 1.355 do Cdigo Civil para
fins especficos e quorum qualificado nas hipteses do artigo de nmero 1.341
do mesmo cdigo.

Da Conveno

http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

A Conveno e o Regimento Interno tm suas regras em seo prpria do Cdigo

Civil, artigos de nmeros 1.333 e 1.334 e a Administrao pelos artigos de
nmeros 1.347 a 1.356 do
mesmo cdigo.

A finalidade da
Conveno do condomnio regular direito e deveres dos condminos e ocupantes
do edifcio ou conjunto de edifcios, ato normativo imposto a todos,
indispensvel e obrigatrio por lei (artigos de nmeros. 1.333 e 1334 do Cdigo
Civil). A Conveno ser feita por escritura pblica ou particular, subscrito
por pelo menos dois teros das fraes ideais para ter obrigatoriedade para os
titulares de direito sobre as unidades, inclusive aquele que tenha a posse ou
deteno da unidade condominial, aos promitentes compradores e os cessionrios
relativos a unidades autnomas. A Conveno tem efeito vinculante. Para ter
efeito "erga omnes" ter que ser levada para registro imobilirio,
no havendo registro o efeito ser somente entre os condminos. A eficcia da
Conveno, bem como do Regulamento Interno atinge tambm qualquer ocupante que
venha relacionar-se com o condomnio: locatrios, comodatrios, membros
familiares e visitantes, ou seja, "qualquer indivduo que penetre na
esfera jurdica de irradiao de suas normas" (GONALVES, 2007, p.375)3.

Segundo o artigo de
nmero 1.334 do cdigo Civil de 2002 a Conveno deve obrigatoriamente conter: 1) a quota proporcional e a
maneira de pagamento dos contribuintes, como gua, energia eltrica, (despesas
ordinrias) e edificaes como garagem, reconstruo de telhado (despesas
extraordinrias); 2) a forma de administrao; 3) modo de convocao para
Assemblia e quorum exigido para deliberaes, que pode ser livremente fixado,
qualquer alterao posterior Conveno reclama quorum de dois teros das
fraes ideais; 4) sano, como pagamentos de multas; 5) no pode conter
clusulas contrrias lei, ordem pblica e aos bons costumes; e 6) o
Regimento Interno apresentar detalhes do cotidiano condominial. Na
ausncia de Conveno registrada, os condminos devem valer-se das regras
previstas no artigo de nmero 1.314 e seguintes do Cdigo Civil, que
disciplinam o condomnio tradicional.

Do Regimento Interno

O Regimento ato interno, que regula o funcionamento do edifcio colocado

ostensivamente nos corredores do edifcio, geralmente, fixado na parede prximo
aos elevadores ou na portaria. nele que se encontram disposies sobre
horrios, utilizao das reas sociais e de servio, elevadores, etc. Para
Silvio de Salvo Venosa, "tudo o que no essencial Constituio e
funcionamento do condomnio, mas de cunho circunstancial e mutvel, deve ser
relegado para o regimento
interno. Por isso conveniente que esse regimento seja estabelecido
parte e no juntamente com a conveno.
Embora o art. 1.334, refira-se ao Regimento Interno, nada impede que seja ele
estabelecido parte." (VENOSA, 2004, p.318)11 O Regulamento deve completar
a Conveno e no conflitarem-se. igualmente ato normativo e a sua fora
obrigatria. Ocorrendo conflito, deve prevalecer a Conveno. O quorum para
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

aprovao do Regimento Interno, aprovado em Assemblia Geral, especialmente convocada para tal fim, deve ser de
dois
teros dos condminos. Cabe ao Regimento Interno: a) estabelecer funo do
zelador; b) disciplinar portaria, horrios, utilizao das reas comuns; e c)
estabelecer regime disciplinar aplicvel aos ocupantes do edifcio.

Do Sndico

Preceitua, com efeito, o artigo de numero 1.347 do Cdigo Civil: "A

assemblia escolher um Sndico, que poder no ser condmino, para administrar
o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se".
Sndico a pessoa natural ou jurdica eleita pela assemblia, pelo prazo de
dois anos, que poder renovar-se, para administrar o condomnio, defendendo
seus interesses comuns. Essa escolha poder recair sobre qualquer um dos
consortes ou sobre estranho. Todavia no seria conveniente a eleio de
terceiro como sndico, pois poder, por estar alheio aos problemas
condominiais, p no ter vnculo com condomnio.

So deveres do sndico como administrador do condomnio edilcio,

competir-lhe-: a) convocar a assemblia de condomnio; b)representar, ativa e
passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos de
defesa dos interesses comuns, dando imediato conhecimento assemblia de
existncia de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomnio.
Na lio de Carlos Alberto Dabus Maluf apud Maria Helena Diniz et al., 2010:
"Embora o sndico tenha representao ativa e passiva do condomnio,
judicial (inciso II do artigo de numero 1.348 do Cdigo Civil e artigo de
numero 12 do Cdigo de Processo Civil) e extrajudicial (inciso II do
artigo de numero 1348 do Cdigo Civil), deve ser destacado que, na hiptese de
demanda judicial que envolva interesses privados dos condminos, por exemplo,
desapropriao de unidades autnomas ou partes comuns, ser obrigatria a
citao de todos os co-proprietrios interessados"1; c) cumprir e
exigir o cumprimento da conveno, do regimento interno e das deliberaes
ocorridas nas Assemblias; d) providenciar a conservao das partes comuns,
zelando, ainda, pela prestao de servios necessrios; e) elaborar oramentos
anual de receitas auferida e despesa necessria para manter o condomnio; f)
cobrar a taxa condominial e as multas devidas; g) prestar contas assemblia,
anualmente ou sempre que isso lhe for exigido; e, h) providenciar o seguro da
edificao (Cdigo Civil, artigo de numero 1.346)2. Subsndico a pessoa
investida pela assemblia para, em lugar do sndico, exercer poderes de
representao, que auxilia em suas funes, substituindo-o em seus impedimentos
(RT, 778:264). A representao do condomnio por quem no sindico, poder
ocorrer que, sendo conveniente, a Assemblia resolva investir outra pessoa e
no o sindico de poderes para representar o condomnio em juzo ou fora dele.

A destituio do sndico
regulada pelo artigo de numero 1349 do Cdigo Civil que assim dispe: "A
assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do artigo
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o

sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio" A destituio no a nica conseqncia
possvel dos atos ou omisso do sndico, podendo ser ele, presentes os
pressupostos legais, responsabilizado civil ou penalmente pelo condomnio,
conforme a tal respeito deliberar a Assemblia.

Do Condomnio.

O sndico como administrador de bens alheios deve prestar contas em Assemblia

anual ao fim do mandato- artigo de nmero 1.348, VIII, Cdigo Civil, com
possibilidade dos condminos, havendo suspeitas de manobras, que sejam
prestadas diretamente a eles A Assemblia poder instituir representante para
determinado ato sem retirar todos os poderes de representao do sndico e
aquele que assumir o que lhe foi atribudo atua independente, devendo prestar
contas dos seus atos em Assemblia Geral. No sendo convocada essa Assemblia, um quarto dos condminos
poderia convoc-la e se ela no se reunir caber a deciso ao juiz, a
requerimento de qualquer condmino. O quorum previsto no artigo de nmero
1.351 do Cdigo Civil para a alterao de Conveno de dois teros dos
condminos e para mudar a destinao do prdio exigido unanimidade. A deciso
da Assemblia pelo quorum que a Conveno fixar, obriga todos os condminos
vencidos e os ausentes. As deliberaes em Assemblia por maioria dos votos dos
condminos presentes esto reguladas no artigo de nmero 1.352 pargrafo nico
do Cdigo Civil. Os Votos computados sero de acordo com a frao ideal no solo
e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, podendo o Ato
Constitutivo do condomnio dispor de modo diverso. Pode votar o locatrio se o
locador condmino no comparecer, em assuntos que envolvam despesas ordinrias,
faculdade dada ao locatrio pelo artigo de nmero 83 da lei 8.245/91 que
comunga em parte por fora do artigo de nmero 2. 036 do Cdigo Civil. Se a
deliberao for tomada em segunda convocao reza o artigo de nmero 1.353 do
mesmo cdigo e se tomada por maioria dos votos presentes, salvo quando exigido
quorum especial. O artigo de nmero 1.354 do Cdigo Civil regula a
obrigatoriedade da convocao de todos os condminos por meio de cartas ou
edital em jornal de grande circulao, para que as deliberaes tomadas atinjam
a todos, uma vez que nenhum poder alegar desconhecimento da reunio, sob pena
de nulidade.

Das Obras

Na obras urgentes e necessrias o sndico e na sua omisso

e impedimento, o condmino poder realizar as obras (2a parte,1o artigo de
nmero 1.341 do Cdigo Civil), a exemplo o restabelecimento de energia
eltrica, fornecimento de gua, sistema de segurana, etc. As despesas das
obras ressarcidas ao sndico ou condmino que tomou a iniciativa, devero obter
ratificao da Assemblia que ser convocada para esse fim. Se a reforma puder
esperar, ser convocada uma Assemblia para sua autorizao. No sero
ressarcidas as obras que no forem urgentes mesmo se em beneficio comum, artigo
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

de nmero 1.341do Cdigo Civil.

Nas obras voluptuosas (embelezamento ou deleite) para sua realizao ser

necessrio voto de dois teros dos condminos (Inciso I do artigo de nmero
1.341 do Cdigo Civil). Nas obras teis, a maioria dos condminos (Inciso II do
artigo de nmero 1.341 do Cdigo Civil). Nas hipteses de dvidas quanto
natureza da obra, dever ser obtida a votao da maioria dos votos. Para
realizao de obras de acrscimo, para facilitar ou aumentar a utilizao da
rea comum sendo pertinente quorum especial de dois teros dos votos dos
condminos. O artigo de nmero 1.343 do Cdigo Civil determina a necessidade da
aprovao de todos os condminos para a realizao de obras em rea comum,
sendo necessria a unanimidade dos condminos devido aos elevados encargos
financeiros. Se o empreendimento j foi previsto na Conveno no se aplica a
unanimidade. A Conveno e o Regimento Interno s podem ser modificados em Assemblia Geral extraordinria pela
apurao de dois teros dos votos dos
condminos.

Do Conselho Fiscal

Poder haver no condomnio um

Conselho Fiscal previsto no artigo de nmero 1.356 do Cdigo Civil. Trata-se de
um rgo consultivo e de controle financeiro constitudo por 03 membros eleitos
pela Assemblia, com mandato no superior a 02 anos, na forma prevista na
Conveno condominial. Possui competncia exclusiva para opinar sobre as contas
dos sndicos, sobre a possibilidade de aprov-las ou no e sua constituio
facultativa, o ideal que o mandato deste conselho coincida com o do sndico.

Da Responsabilidade do
Condomnio

O artigo de numero 1.529 do Cdigo Civil de 1916 e o atual artigo de numero 938
do Cdigo Civil de 2002 estabelecem a responsabilidade que os romanos chamavam
de "effusis et dejectis", ou seja, a obrigao do ocupante do imvel
de responder pelo dano proveniente das coisas que dele cair ou lanadas em
lugar inadequado. Temos a a chamada responsabilidade "objetiva", ou
seja, mesmo que prove no ter tido culpa, no escapar do pagamento da
indenizao, porm dever existir nexo etiolgico, ou tambm que se demonstrada
a culpa exclusiva da vtima, que teria dado causa ao prejuzo de que se queixa
a responsabilidade civil do condomnio no se configurar.

Da Responsabilidade
resultante da queda de coisas slidas ou lquidas em lugares indevidos: O
artigo de nmero 938 do Cdigo Civil dispe "Aquele que habitar prdio, ou
parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele carem ou forem
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

lanadas em lugar indevido". Vemos que a responsabilidade civil, no caso

puramente objetiva, no se perquire da culpa. No caso de coisas lquidas cadas
de edifcios, sendo impossvel apurar de qual apartamento caiu, afirma Jos
Aguiar Dias apud Marques et al. 2009.p.180 que "a soluo no pode
ser outra seno a que j oferecida o Edito: responsabilidade solidria de todos
os moradores". Ha posies divergentes para o caso, porm a jurisprudncia
busca fazer uma excluso de alguns moradores, como no caso dos apartamentos que
no contam com janelas ou sacadas para a via pblica onde a recorrida foi
atingida, responsabilizando apenas os proprietrios de unidades de onde poderia
ter cado ou sido lanado o objeto que atingiu a vtima, aceitando o
"principio da excluso" daqueles que certamente no poderiam ter
concorrido para o fato (RSTJ, 116/256)1.

Da
responsabilidades resultante de furto ou roubo de veculos ou de seus
equipamentos ocorridos na garagem do condomnio. As dvidas so comuns sobre a
responsabilidade dessas ocorrncias, por exemplo: quem ser responsabilizado
pelo pagamento dos danos sofridos por veculo de condmino, estacionado na
garagem do edifcio, o causador do dano ou o condomnio? Esas respostas so
complexas e s podero ser dadas aps exame minucioso de mltiplas hipteses,
que redundaro em uma ou em outra concluso. necessrio fixar algumas diretrizes
bsicas, fundamentadas em decises de nossos tribunais. Deve-se esclarecer que
se a conveno Condominial estabelecer que o condomnio deva indenizar os
condminos que tiverem seu veculo furtado na garagem do edifcio dever tal
indenizao ser suportada pela comunidade condominial. Aplica est mesma regra
para os objetos furtado dentro dos veculos desde que esteja tambm prescrito
na conveno. Se o condominio tiver pagando pelo servio de segurana nas
garagem, este dever ser o responsvel por tal indenizao. Da Responsabilidade
resultante de acidente em elevadores.
Pertinente a este assunto,
por analoga por meio de citao a seguir onde o autor em questo, traz em
pauta, a responsabilidade civil do contrato de adeso de qualquer meio de
transporte, vejamos: autor Carlos Roberto Gonalves, em seu livro
"Responsabilidade Civil", com base no Decreto 2.681 de 07/12/1912 e
Smula 161 do STF3, considera que a responsabilidade do transportador
objetiva, por contrato de adeso, referente s estradas de ferro. Por
Jurisprudncia, ampliou-se esta aplicabilidade a qualquer outro tipo de
transporte, at mesmo aos elevadores. Basta provar o fato do transporte e o
dano causado vtima para se caracterizar inadimplemento contratual e, no caso
de transporte, inoperante a clusula de no indenizar. "As estradas de
ferro respondero pelos desastres que nas suas linhas sucederem aos viajantes e
de que resulte a morte, ferimento ou leso corprea". No caso dos
elevadores, a culpa do Condomnio, do Sndico e da Empresa de manuteno, ser
sempre presumida (Decreto 2.681 de 07/12/1. 912). Destarte o Cdigo Civil
reporta o seguinte: de verificar-se que figura do Condomnio, aplica-se o
artigo 17 do Cdigo Civil Brasileiro, no qual consta que as pessoas jurdicas sero
representadas, ativa e passivamente, nos atos judiciais e extrajudiciais, por
quem os respectivos estatutos designarem, ou, no o designando, pelos seus
diretores que, no
caso em tela, est representado pelo Sndico do prdio, a julgar que seja pessoa
capaz, com discernimento normal dos fatos da vida. No esquecendo que da
responsabilidade do Condomnio, do Sndico e da Empresa de Manuteno de
Elevadores, em face do forte contedo contemplado no artigo 159, tambm do
Cdigo Civil, que determina: aquele
que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar
direito, ou causar prejuzo a outrem, fica obrigado a reparar o dano, ressaltando
que, o Condomnio na figura do sndico e a empresa de manuteno dos
elevadores, no cumprindo a obrigao, ou deixando de cumpri-la pelo modo e nos
tempos devidos, responde por perdas e danos segundo o artigo de nmero 1.056 do
Cdigo Civil. Caso a ofensa tenha mais de um autor, segundo o artigo de numero
1518 do mesmo diploma, respondero solidariamente pelo dano causado. Por outro
lado, o dono do edifcio ou construo responde pelos danos causados pela runa
caso esta tenha ocorrido por falta de manuteno conforme artigo de nmero
1.528 do referido cdigo. Portanto, o Sndico e os Membros do Conselho
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

Fiscal, tm a obrigao de exercer a administrao do Condomnio seja ele

horizontal o vertical, no que respeita sua vigilncia, moralidade e
segurana, bem como aos servios que interessam a todos os condminos o que
versa o artigo de nmero 22, 1, "b" – Lei 4.591 de 16/12/64. O
Tribunal de Justia de So Paulo expressou em deciso anterior que os
elevadores automticos so menos dispendiosos para os proprietrios dos prdios
porque evitam despesas com ascensorista, mas em compensao oferecem mais
perigo para quem deles se serve. A vigilncia por parte dos proprietrios, no
funcionamento desses aparelhos, deve ser freqente, regular e ativa. Como as
portas s se abrem quando o elevador se acha no nvel da porta, salvo defeito
do aparelho. Nessas condies, deve aquele a quem incumbe a vigilncia
responder pelos danos conseqentes queda de uma pessoa no vo do elevador.
Para reconhecer-se a presuno de responsabilidade com base na obrigao de
guarda, no necessrio que a coisa produtora do dano contenha vcio inerente
sua natureza, de forma a originar o evento. Portanto, a responsabilidade
pertinente obrigao de guarda e no coisa em si mesma. O Acrdo unnime
da 4 Cmara Cvel do Tribunal de So Paulo, proferido na Apelao n 254.778 e
julgado em 16/12/76, nos fornece uma lio, relatada a seguir: Ao pretender
entrar no elevador uma pessoa foi projetada no vcuo, pois a cabine se
encontrava em outro pavimento. A vtima acionou o condomnio e a empresa
encarregada da conservao dos elevadores, logrando xito em sua demanda. No
invocando a teoria de guarda onde a condenao dos rus se funda na idia de
culpa, pois "o
condomnio e a empresa encarregada de conservao dos elevadores, respondem por
sua falta de vigilncia e por negligncia".

Cdigo de Defesa do Consumidor no Condomnio

pertinente ressaltar os avanos conquistados pelo consumidor, quando da

vigncia da Lei 8.078 de 11/09/1. 990 9, onde o artigo de nmero 12 disciplina
os acidentes de consumo, asseverando que "O fabricante, o produtor, o
construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem,
independentemente da existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricao, construo,
montagem, frmulas, manipulao, apresentao ou acondicionamento de seus
produtos, bem como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua
utilizao e riscos". E
ainda, em seu 1 esclarece que se entende por produto defeituoso aquele que
"no oferece a segurana que dele legitimadamente se espera...".

Da Extino do Condomnio

O Condomnio Edilcio, a exemplo, os prdios de apartamentos, escritrios,

garagens, enquanto subsistir em carter coletivo, no pode ser extinto nem
pelos condminos, nem por Conveno nem mesmo por via judicial. So formas de
extino do condomnio: pela destruio do prdio, artigo de nmero 1.357 do
Cdigo Civil em sua primeira parte, extingue-se a construo se ruir parcial ou
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

totalmente ou qualquer outra forma de destruio, tambm na hiptese de

incndio; pela demolio voluntria versa o artigo de nmero 1.357 do Cdigo
Civil na segunda parte pode ocorrer se houver ameaa de runa j pelo artigo 1o
da Lei 6.709/79 pelos seguintes motivos: a) por razes urbansticas ou
arquitetnicas se for aconselhvel a demolio; b) por condenao do edifcio
por autoridade publica; e, c) por motivo de insegurana ou insalubridade.
Caber nas causas de extino de condomnio previstas no artigo de nmero 1.357
do Cdigo Civil Assemblia decidir sobre a reconstruo (primeira parte do
artigo citado), ou venda do imvel (segunda parte do mesmo artigo). O quorum
para a duas hipteses, reconstruo ou venda ser de metade mais uma das
fraes ideais. Nos casos da venda, ser feito o rateio da importncia apurada
na proporo das unidades imobilirias e o condmino ter a preferncia em
relao ao estranho. J optando pela reconstruo, os condminos contribuiro
proporcionalmente s suas fraes ideais depois de calculadas as despesas,
poder tambm, eximir-se do pagamento alienando sua quota parte que poder ser
adquirida por outro condmino, mediante avaliao judicial; e, pela
desapropriao, o Estado pode usar de seu direto de desapropriar, para atender
a coletividade, meio de interveno na propriedade privada autorizada pela
Constituio Federal. Tem como elemento essencial a coao, e como conseqncia
a translao do domnio, possui como requisitos constitucionais a necessidade
na utilizao pblica ou no interesse social, mediante "justa e
prvia" indenizao (artigo 5o, XXIV, CF/88). A citao da Ao de
Desapropriao dever ser feita pessoalmente a todos os condminos, se casado o
cnjuge, se morto o inventariante, se menor ou incapaz o tutor ou curador, se
falido o sndico e se pessoa jurdica o representante legal, tendo em vista que
esta implica na perda da propriedade. O dispositivo atinge a totalidade do
edifcio ou apenas parte dele e a indenizao ser somente aos proprietrios
das unidades expropriadas. Prescreve ainda a Constituio Federal em seu artigo
de nmero 182, que a desapropriao pode ocorrer pelo poder publico municipal
nos limites da lei em poltica de desenvolvimento urbano. A desapropriao em
imveis urbanos ser feitas com prvia e justa indenizao em dinheiro e esta
aplicada nos moldes dos artigos de nmeros 1.358 e 1.357 do Cdigo Civil. , o
2o regula a hiptese de venda, repartindo o valor na proporo das unidades
ideais. O objeto da desapropriao pode ser qualquer coisa que seja necessria
para atingir interesse publico desde que no haja outro meio de obteno ao fim
almejado. A Desapropriao um modo originrio de aquisio da propriedade,
especfica do direito pblico que tem como efeito a perda da propriedade,
necessrio a manuteno do equilbrio econmico dessa perda.

Concluso

Ao retroagir na origem do condomnio edilcio, podemos

entender que ele representa significativa limitao urbana ao direito de
propriedade. Originou basicamente para suprir uma carncia na habitao e
representou uma nova formatao na maneira de aproveitar o solo urbano onde por
meio das edificaes em pavimentos o espao habitvel do terreno foi
multiplicado, abrigando dessa maneira, mais famlias com menor preo, tornando
a propriedade mais acessvel.

Pertinente a utilizao da propriedade, aplicam-se os preceitos atinentes ao

direito de vizinhana impostas pela convivncia com as demais unidades,
preservando a boa-f, os bons costumes, o respeito s normas internas, s
convenes administrativas, ao bem estar da coletividade, a manuteno da
segurana do edifcio; permeia os direitos da personalidade quando fornece um
lar, favorece o sossego, resolve o problema do espao habitacional e constitui
http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40

Marcello Lima - ESPECIALISTA NAS REAS CVEL, TRABALHISTA E EMPRESARIAL

num abrigo a ser humano. Por outro lado, representa limitao no carter
exclusivo da propriedade, visto que se define pela coexistncia intrnseca de
duas modalidades de propriedade fundidas formando o instituto. Onde o
proprietrio exerce seu direito constrito em face da Conveno condominial
regulando a vida de todos no edifcio ou casas nas questes pertinentes ao
direito de vizinhana.

Finalizando, o Cdigo
Civil de 2002 regulamenta expressamente o condomnio nos artigos de nmero 1331
ao nmero 1358 como mencionado acima. Entretanto, com algumas ressalvas
apontadas a seguir, a nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade
jurdica ao condomnio to necessria a este instituto que dela precisa para a
interao com maior autonomia e desenvoltura no mbito jurdico, sobretudo no
que se refere aquisio de bens imveis que possam ser incorporados as
edificaes existentes. Como exemplo, impossibilidade da aquisio, em nome do
condomnio, de terreno adjacente pela falta de personalidade jurdica, nesta
situao, pode haver a inviabilidade do negcio, pois seria necessrio que os
prprios condminos adquirissem em nome prprio. Neste sentido, pode - se
considerar que o condomnio uma fico jurdica que existe na rbita do
Direito. Aludindo aos ensinamentos preconizados pelo saudoso Professor Caio
Mario da Silva Pereira, seria uma quase pessoa, que infelizmente, pela nova lei
civil, vai continuar sem personalidade jurdica!

http://www.mladvogadosassoc.com.br

Fornecido por Joomla!

Produzido em: 25 October, 2016, 10:40