Monografia Avalia Es de Bens

Autor: Csar de Souza Rodrigues
Orientador: Prof. Ccero Murta Diniz Starling
Monografia
AVALIAO DE BENS IMVEIS URBANOS UMA ANLISE CRTICA DA

APLICAO DA NORMA NBR 14.653 POR PROFISSIONAIS DE
ENGENHARIA
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2006
Autor: Csar de Souza Rodrigues
AVALIAO DE BENS IMVEIS URBANOS UMA ANLISE CRTICA DA

APLICAO DA NORMA NBR 14.653 POR PROFISSIONAIS DE
ENGENHARIA
Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Construo Civil da

Escola de Engenharia UFMG
nfase: Avaliaes e Percias
Orientador: Prof. Ccero Murta Diniz Starling
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2006
RESUMO
Este trabalho teve o objetivo de demonstrar a importncia do atendimento

norma de avaliaes de bens NBR 14.653 partes 1 (Procedimentos gerais) e 2
(Imveis urbanos), atravs da anlise crtica de 8 (oito) laudos de avaliao
executados por profissionais da rea de engenharia contratados por determinada
instituio financeira. Aps o estudo dos casos, foi constatado que os laudos
apresentam no conformidade com as regulamentaes do normativo. Foi
proposto no final do trabalho um check list dos pressupostos da norma, com a
inteno de facilitar ao avaliador a observncia, durante a execuo do trabalho,
do atendimento referida norma.
Palavras-chave: avaliaes de bens, avaliaes imveis urbanos.

ABSTRACT
This research had the objective to demonstrate the value of following the rules of
assets appraisal NBR 14.653 part 1 General procedures and part 2 Appraisal
of urban real estate, through a critic evaluation of 8 (eight) cases of assets
appraisal made by engineers hired by a bank. The critic evaluation shown that the
cases were not in conformity to the rules of assets appraisal. At the end, the
research came with a proposal which is a check list of the rules procedures, in
order to simplify the job of the engineer, during the assets appraisal and to make
sure that it had the observance of the rules of assets appraisal NBR 14.653, parts
1 and 2.
Key-words: assets appraisal, appraisal of urban real estate

SUMRIO
1. INTRODUO 9
1.1 Apresentao do tema e do problema 9
1.2 Estruturao do trabalho 11
2. OBJETIVO GERAL E RELEVNCIA 13

2.1 Objetivo geral 13
2.2 Relevncia do trabalho 13
3. REVISO BIBLIOGRFICA 14
3.1 Apresentao do laudo de avaliao completo 14
3.1.1 Identificao do solicitante 15
3.1.2 Finalidade do laudo 15
3.1.3 Objetivo da avaliao 15
3.1.4 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes 15
3.1.5 Identificao e caracterizao do imvel avaliando 15
3.1.6 Diagnstico de mercado 16
3.1.7 Indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) 17
3.1.8 Especificaes das avaliaes 18
3.1.9 Tratamento dos dados e identificao do resultado 20
3.1.10 Resultado da avaliao e sua data de referncia 21
3.1.11 Qualificao legal 21
3.2 Mtodo comparativo direto de dados de mercado 22
3.2.1 Planejamento da pesquisa 22
3.2.2 Identificao das variveis do modelo 22
3.2.2.1 Variveis quantitativas 23
3.2.2.2 Variveis qualitativas 24
3.2.3 Levantamento de dados de mercado 30
3.2.4 Tratamento de dados 30
3.3 Conceitos cientficos 31
3.3.1 Inferncia Estatstica Aplicada 31
3.3.2 Procedimentos para utilizao modelos de regresso linear 33
3.3.2.1 Micronumerosidade 34
3.3.2.2 Linearidade 35
3.3.2.3 Normalidade 38
3.3.2.4 Homocedasticidade 40
3.3.2.5 No autocorrelao 42
3.3.2.6 Multicolinearidade 44
3.3.2.7 Pontos influenciantes ou outliers 46
3.3.2.8 Significncia dos regressores 48
3.3.2.9 Poder de explicao 52
3.3.2.10 Intervalo de confiana 56
3.3.2.11 Campo de arbtrio 56
3.3.2.12 Cdigos alocados 56
4. METODOLOGIA 58
4.1 Procedimentos metodolgicos 58
5. ESTUDOS DE CASOS 60
5.1 Apresentao dos casos 60
5.2 Anlise dos casos 89
6. PROPOSTA DE CHECK LIST 103
7. CONCLUSO 106
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 108

LISTA DE FIGURAS
Figura 3.1: Varivel Dicotmica .................................................................... 25

Figura 3.2: Varivel Qualitativa: Padro de Acabamento x Valor Unitrio.... 27
Figura 3.3: Varivel Qualitativa Adequada .................................................... 28
Figura 3.4: Grfico da equao de regresso y=A+Bx .................................. 36
Figura 3.5: Grfico da Equao de Regresso Y= A + Bz ............................ 37
Figura 3.6: Histograma dos resduos ............................................................ 39
Figura 3.7: Grfico dos resduos padronizados versus valores ajustados ... 39
Figura 3.8: Modelo homocedstico ............................................................... 41
Figura 3.9: Modelo heterocedstico .............................................................. 41
Figura 3.10: Estatstica de Durbin-Watson ................................................... 43
Figura 3.11 Outlier ........................................................................................ 47
Figura 3.12: Pontos influenciantes ............................................................... 48
Figura 3.13: Grfico dos resduos x varivel ................................................ 48
Figura 3.14: Teste bilateral ........................................................................... 50
Figura 3.15: Teste unilateral ......................................................................... 51
Figura 3.16: Caso 08: Grfico Valor Unitrio x rea Total ........................... 93
Figura 3.17: Caso 08: Grfico Valor Unitrio x rea Total (transformadas) . 94
Figura 3.18: Caso 06: Normalidade dos resduos ........................................ 94
Figura 3.19: Caso 06: Distribuio de freqncia ......................................... 95
Figura 3.20: Caso 06: Grfico resduos padronizados X valores ajustados .. 95
Figura 3.21: Caso 01: Verificao da homocedasticidade ............................. 96
Figura 3.22: Caso 08: Grfico resduos cotejados com valores ajustados .... 97
Figura 3.23: Caso 08: Matriz das correlaes ................................................ 97
Figura 3.24: Caso 05: Presena de outlier e ponto influenciante ................... 99
Figura 3.25: Caso 08: Equao de regresso na forma inversa ................... 102
Figura 3.26: Caso 08: Grfico de preos observados x valores estimados ... 102
Figura 6.1: Check list para os pressupostos bsicos .................................. 103
LISTA DE TABELAS
Tabela 3.1: Graus de fundamentao no caso de utilizao de mo-

delos de regresso linear ...................................................... 18
Tabela 3.2: Enquadramento dos laudos segundo seu grau de funda-
mentao no caso de utilizao de modelos de regres-
so linear ............................................................................... 19
Tabela 3.3: Grau de preciso da estimativa do valor no caso de
utilizao de modelos de regresso linear ............................ 20
Tabela 3.4: Tabela Anova ........................................................................ 50
Tabela 3.5: Parmetros indicativos para o coeficiente de correlao ...... 53
Tabela 3.6: Caso 05: Significncia dos regressores ................................ 99
LISTA DE EQUAES
Equao 3.1: Razo de Von Neumann ........................................................ 42

Equao 3.2: Teste das hipteses ............................................................... 49
Equao 3.3: Teste t de Student .................................................................. 49
Equao 3.4: Teste t de Student .................................................................. 49
Equao 3.5: Hiptese nula dos regressores ............................................... 51
Equao 3.6: Equao de Fc ......................................................................... 51
Equao 3.7: Equao do coeficiente de correlao .................................... 52
Equao 3.8: Equao do coeficiente de determinao ajustado ................ 55
9
1. INTRODUO
1.1 Apresentao do tema e do problema
A avaliao imobiliria hoje, nas instituies financeiras e empresas em geral,

uma grande ferramenta no auxlio, por exemplo, efetivao de negcios ligados
locao de bens imveis para uso prprio, aceitao de bens em garantia,
alienao de imveis no de uso e recebidos em dao em pagamento, dentre
outros.
Nas instituies financeiras as avaliaes imobilirias so, em sua grande

maioria, efetuadas por engenheiros avaliadores previamente cadastrados junto s
mesmas e contratados por estas. Tais avaliaes so homologadas por analistas
tcnicos da instituio financeira, os quais devem validar as apresentaes e os
resultados dos engenheiros avaliadores em conformidade com as instrues
tcnicas vigentes.
A avaliao de bens regida pela NBR (Norma Brasileira) 14653, que

constituda pelas seguintes partes, sob o ttulo geral Avaliaes de bens:
Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imveis urbanos;
As demais partes da norma se referem a outros tipos de avaliaes de bens que

no sero tratados neste trabalho:
Parte 3: Imveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;
(em fase conclusiva)
Parte 6: Recursos naturais e ambientais; (em fase conclusiva)
Parte 7: Patrimnios histricos.
10
A parte 1 da NBR 14653 (homologada no ano de 2001) apresenta diretrizes para

os procedimentos de excelncia relativos ao exerccio profissional e exigvel em
todas as manifestaes tcnicas escritas vinculadas s atividades de engenharia
de avaliaes.
A parte 2 da NBR 14.653 (homologada no ano de 2004) tem a validade desde o

dia primeiro de julho de 2004 e traz um grande nmero de informaes, bem
como conceitos novos. Mais ainda, a referida norma abre espao para outras
ferramentas de anlise de dados (alm de tratamento por fatores e da
inferncia estatstica), como redes neurais, regresso espacial e anlise de
envoltria de dados. Esta parte da norma, portanto, visa complementar os
conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os servios tcnicos de
avaliao de imveis urbanos.
Deve-se ressaltar que a utilizao da Norma relevante na medida em que

possibilita uma maior compreenso dos laudos e servios tcnicos elaborados,
posto que impe um padro tcnico a ser seguido. Alm disso, no se pode
olvidar que o uso e a obedincia s normas tcnicas na rea de engenharia de
avaliaes implicam em respeito norma legal especifica que regula o direito dos
consumidores, conforme ser demonstrado a seguir.
A Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990 (a qual instituiu o Cdigo de Defesa do

Consumidor - CDC) prev em sua seo IV (Das Prticas Abusivas), artigo 39,
inciso VIII:
"Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre

outras prticas abusivas:
...
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio
em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais
competentes ou, se normas especficas no existirem, pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade
credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e
Qualidade Industrial- CONMETRO;
...
(os grifos no so do original)
11
Observa-se da leitura do artigo acima transcrito que h uma preocupao do

legislador nacional em estabelecer para o prestador de servio a obrigatoriedade
de colocar no mercado de consumo somente servios (o que corresponderia na
situao em anlise aos laudos de avaliao) que estejam em conformidade com
as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, na ausncia destas,
pela ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas.
Tal assertiva corrobora a importncia da utilizao, conhecimento e correto

emprego das Normas da ABNT. Desatender regulamentao do setor ou,
noutro giro de raciocnio, emitir laudos de avaliao de bens em desacordo com o
CDC, implica, em termos jurdicos, em nulidade de pleno direito do trabalho
realizado e, em ltima anlise, em desrespeito lei.
Diante do exposto at o momento e devido multiplicidade de caractersticas dos

imveis a serem avaliados, bem ainda complexidade da NBR 14.653, partes 1 e
2, os resultados dos trabalhos tcnicos apresentados pelos engenheiros
avaliadores, se no fundamentados estritamente na Norma, podem gerar
dificuldades para validaes pelos contratantes.
Como dito, o no atendimento ao preconizado na Norma pode, ento, gerar

obstculos na compreenso dos termos expostos e tambm impreciso do
resultado obtido no trabalho tcnico realizado. Em ltima anlise, o desrespeito
regulamentao em comento pode implicar em descumprimento de prazos
contratuais pr-estabelecidos e at em prejuzos materiais para os contratantes,
posto que os laudos de avaliao de bens muitas vezes se prestam a
fundamentar arrematao em hasta pblica, liberao de financiamento, escolha
de imveis para utilizao prpria, renovao de locao com terceiros,
negociao com devedores, dentre outros.
12
1.2 Estruturao do trabalho
O captulo 1 do presente trabalho trata da apresentao do mesmo, seguindo a

estrutura tradicional de apresentao de trabalhos cientficos.
O captulo 2 apresenta o objetivo geral e a relevncia do trabalho.
O captulo 3 apresenta uma reviso da literatura. Para efeitos didticos o citado

captulo foi subdividido em 3 partes. A primeira trata da apresentao do laudo
completo segundo a NBR 14.653 partes 1 e 2, a segunda parte aborda sobre o
Mtodo Comparativo direto de dados de mercado e a terceira parte trata dos
conceitos cientficos presentes no anexo A da referida norma.
O captulo 4 dispe sobre a metodologia do trabalho, com o devido detalhamento.
J o captulo 5 apresenta os estudos de caso, com anlise ao atendimento dos

procedimentos solicitados na norma 14.653, para a execuo de laudo completo
de avaliao de imveis urbanos.
Finalizando do trabalho, o captulo 6 apresenta as concluses e recomendaes

do autor para utilizao de um modelo de laudo para garantir o atendimento
normas de avaliao de imveis urbanos.
13
2. OBJETIVO GERAL E RELEVNCIA
2.1 Objetivo geral
O objetivo geral da dissertao demonstrar a importncia do atendimento

Norma tcnica, atravs da anlise crtica de 8 (oito) laudos de avaliao
apresentados por profissionais da rea de engenharia contratados por
determinada instituio financeira, a partir de 30.06.2004 - data em que entra em
vigor a NBR 14.653, parte 2, que rege a Avaliao de Bens Imveis Urbanos -
verificando o atendimento integralidade da NBR 14.653, partes 1 e 2,
especificamente no tocante a bens imveis urbanos.
Alm disso, objetiva-se, com base na citada NBR 14.653, formular proposies,
as quais resultem em melhoria e facilitao na execuo e validao de laudos de
avaliao de bens imveis urbanos por engenheiros avaliadores contratados e por
analistas tcnicos, respectivamente.
2.2 Relevncia do trabalho
A relevncia do presente trabalho justifica-se na expectativa de se disseminar o

contedo da NBR 14.653 e, conseqentemente, aumentar a qualidade dos
trabalhos de avaliao de imveis urbanos executados pelos profissionais
especializados. Em ltima instncia, a melhoria gerada nos trabalhos tcnicos
ocasionar uma maior celeridade no cumprimento de prazos contratuais junto a
instituies financeiras e empresas em geral.
14
3. REVISO BIBLIOGRFICA
Este captulo tem o objetivo de apresentar os quesitos normalizados que regem

os trabalhos de avaliao de imvel urbano, e o conhecimento cientfico existente
sobre os tratamentos estatsticos utilizados para a execuo dos trabalhos, como
inferncia estatstica e regresso linear, e para isso foi estruturado em trs sees
A primeira seo mostra como deve ser a apresentao do laudo de avaliao

completo, segundo a NBR 14.653 partes 1 e 2.
A segunda seo discorre sobre o Mtodo Comparativo Direto de Dados de

Mercado.
A terceira seo trata dos conceitos cientficos e procedimentos para a utilizao

de modelos de regresso linear das normas referidas no pargrafo anterior.
3.1 Apresentao do laudo de avaliao completo
Para o incio das atividades de avaliao, recomenda-se o esclarecimento de

aspectos essenciais para a definio do mtodo avaliatrio, tais como nveis de
fundamentao e preciso, finalidade, objetivo, prazo para a apresentao do
laudo e condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
Recomenda-se consultar as legislaes municipais, estaduais e federais, inclusive

passivo ambiental, ou incentivos que possam influenciar no valor de imvel.
Segundo a NBR 14.653, partes 1 e 2, o laudo de avaliao completo aquele que

contm todas as informaes necessrias e suficientes para ser auto-explicvel,
devendo conter no mnimo os seguintes itens para imveis urbanos:
15
3.1.1 Identificao do solicitante
No laudo de avaliao deve ser apresentado o nome da pessoa fsica ou jurdica

que contratou o trabalho de avaliao.
3.1.2 Finalidade do laudo
Explicitar a finalidade do laudo de avaliao. Dentre as finalidades, destacam-se:

locao, alienao, aquisio, dao em pagamento, garantia, arrematao.
3.1.3 Objetivo da avaliao
No laudo de avaliao deve estar indicado o seu objetivo. Dentre os objetivos de

um laudo de avaliao, destacam-se: determinao do valor de mercado,
determinao do custo de reedio, valor de desmonte, valor patrimonial.
3.1.4 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes
A primeira providncia do engenheiro de avaliaes deve ser tomar conhecimento

da documentao disponvel. Quando no for fornecida toda a documentao
necessria ou no houver esclarecimentos de eventuais incoerncias, o
engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar a
avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas
relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos
assumidos em funo dessas condies.
16
3.1.5 Identificao e caracterizao do imvel avaliando
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria.
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de

conhecer e caracterizar o bem avaliando, dando condies para orientao da
coleta de dados.
recomendvel que o avaliador faa a caracterizao da regio, do terreno, das

edificaes e benfeitorias, levantando os aspectos gerais quanto localizao,
infra-estrutura, condies de ocupao, aspectos fsicos, e outros.
3.1.6 Diagnstico de mercado
O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao, deve analisar o

mercado onde se situa o bem avaliando indicando a liquidez deste bem e, tanto
quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
Segundo Saboya (1996), para caracterizar a estrutura do mercado devem ser

analisados os seguintes aspectos:
a) grau de concentrao dos vendedores - descrito pelo nmero e distribuio

dos mesmos, no mercado;
b) perfil do universo de compradores - caracterizao da populao de

possveis compradores, inclusive do seu grau de concentrao (se tal
aspecto for relevante), ou do nvel de pulverizao, classes de renda,
estratos sociais, em condies de participarem do mercado;
17
c) grau de diferenciao do produto - no elenco dos diversos produtos,

oferecidos pelos vendedores, diferenciados sob a tica dos compradores;
d) condies de entrada - identificao das facilidades e dificuldades de

entrada no mercado por vendedores e compradores.
Com respeito conduta do mercado, so aspectos relevantes observar:
a) as polticas de preos dos vendedores, se atuando isoladamente, ou em

cartel, ou de ambas as formas - os objetivos perseguidos e mtodos
empregados, estabelecendo que preos e formas de pagamento adotam,
que novos produtos oferecem, que alteraes introduzem nos novos
produtos, que custos absorvem em campanhas promocionais.
b) os processos e mecanismos de interao e coordenao das polticas de

vendedores competindo e interagindo-se em qualquer mercado.
O desempenho de mercado deve ser observado identificando-se as tendncias do

mesmo, levando-se em conta as etapas e resultados finais que os vendedores
vm alcanando, pela sucesso de condutas adotadas, medidas em razo dos
nveis de preos praticados e evoluo das prprias condutas, implantao de
novos empreendimentos, velocidade de ocupao do solo urbano, controles sobre
a liquidez (velocidade de vendas), implementao de infra-estrutura e de
equipamentos urbanos, dinmica dos mercados decorrentes de
empreendimentos, de programas implantados e de mercados subjacentes.
18
3.1.7 Indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s)
A escolha da metodologia em funo da natureza do bem avaliando, da

finalidade da avaliao e dos dados de mercado disponveis. Segundo a norma
NBR 14.653-1 (2001) recomenda-se, sempre que possvel, preferir o mtodo
comparativo de dados de mercado. A metodologia utilizada deve ser justificada,
atendo-se ao estabelecido na norma, com o objetivo de retratar o comportamento
do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento
do valor.
Os mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos so:

comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo, capitalizao da
renda.
Os mtodos para identificar o custo de um bem so: comparativo direto de custo,

quantificao de custo e mtodos para identificar indicadores de viabilidade da
utilizao econmica de um empreendimento.
Neste trabalho ser abordado posteriormente apenas o Mtodo Comparativo

Direto de Dados de Mercado, por ser esta a metodologia utilizada nos laudos que
sero objeto de estudo.
3.1.8 Especificaes das avaliaes
O empenho do engenheiro de avaliaes, o mercado e as informaes que

possam ser dele extradas so os fatores que esto relacionados com a
especificao de uma avaliao.
Para o mtodo comparativo direto de dados de mercado, os graus de

fundamentao e preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear,
extrados na norma 14.653-2 (2004), so mostrados na tabela 3.1:
19
Tabela 3.1: Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Grau
Item Descrio
III II I
Completa quanto a Completa quanto s
Caracterizao do imvel Adoo de situao
1 todas as variveis variveis utilizadas no
avaliando paradigma
analisadas modelo
Caractersticas
Caractersticas conferidas por Podem ser utilizadas
2 Coleta de dados de mercado conferidas pelo autor do profissional caractersticas
laudo credenciado pelo autor fornecidas por terceiros
do laudo
6 (k+1), onde k o 4 (k+1), onde k o 3 (k+1), onde k o
Quantidade mnima de dados de
3 nmero de variveis nmero de variveis nmero de variveis
mercado, efetivamente utilizados
independentes independentes independentes
Apresentao de Apresentao de Apresentao de
informaes relativas a informaes relativas informaes relativas
Identificao dos dados de
4 todos os dados e aos dados e variveis aos dados e variveis
mercado
variveis analisados na efetivamente utilizados efetivamente utilizados
modelagem, com foto no modelo no modelo
Admitida para apenas
Admitida, desde que:
uma varivel, desde
a) as medidas das
que:
caractersticas do
a) as medidas das
imvel avaliando no
caractersticas do
sejam superiores a
imvel avaliando no
100% do limite
sejam superiores a
amostral superior, nem
100% do limite
5 Extrapolao No admitida inferiores metade do
amostral superior, nem
limite amostral inferior
inferiores metade do
b) o valor estimado no
limite amostral inferior
ultrapasse 10% do valor
b) o valor estimado no
calculado no limite da
ultrapasse 10% do valor
fronteira amostral, para
calculado no limite da
as referidas variveis,
fronteira amostral, para
simultaneamente
a referida varivel
Nvel de significncia
(somatrio do valor das duas
6 caudas) mximo para a rejeio 10% 20% 30%
da hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nvel de significncia mximo
7 admitido nos demais testes 1% 5% 10%
estatsticos realizados
Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma.
Para atingir o grau III, so obrigatrias a apresentao do laudo na modalidade

completa; discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis
em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.
A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no

mximo, de Grau II de fundamentao. O conceito de cdigo alocado ser
tratado na segunda seo deste captulo.
20
A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a

transformao de variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no
mximo, de Grau II de fundamentao.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem

ser considerados os seguintes critrios:
na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens;
o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II,

dois pontos; e do grau III, trs pontos;
o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos

obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 3.2.
Tabela 3.2: Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de
utilizao de modelos de regresso linear
Graus III II I
Pontos Mnimos 18 11 7
3, 5, 6 e 7, com os
Itens obrigatrios no grau 3, 5, 6 e 7 no mnimo no Todos, no mnimo
demais no mnimo
correspondente grau II no grau I
no grau II
Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do

mercado e da amostra coletada, pois est diretamente relacionado com a
amplitude do intervalo de confiana em torno do valor central da estimativa. A
tabela 3.3 demonstra os tipos de graus de preciso:
Tabela 3.3 - Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao

de modelos de regresso linear
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno
30% 30%-50% >50%
do valor central da estimativa
Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma.
21
A norma define que utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso

implica na obteno, no mximo, de grau II de preciso.
3.1.9 Tratamento dos dados e identificao do resultado
Nesse item, segundo a norma ABNT 14.653-2 (2004), os clculos efetuados e o

campo de arbtrio devem ser explicitados e o resultado adotado deve ser
justificado.
A norma 14.653-2 recomenda, preliminarmente, a sumarizao das informaes

obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para
cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa,
verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave
sobre os preos e a forma de variao, possveis dependncias entre elas,
identificao de pontos atpicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as
respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de
avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses.
No tratamento dos dados pode ser utilizado o tratamento cientfico para tratar as
evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de
modelo validado para o comportamento do mercado.
Segundo a norma, deve-se levar em conta que qualquer modelo uma

representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as
suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua
elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame
final dos resultados.
O grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo deve ser
apresentado no laudo, conforme solicitado na norma, demonstrando a
proximidade dos pontos em relao bissetriz do primeiro quadrante.
22
De acordo com a norma, devero ser devidamente explicitados e testados os

pressupostos dos modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e
formao de valores.
No caso de utilizao de modelos de regresso linear, a norma solicita observar o

anexo A, que se tratado na terceira seo deste captulo.
3.1.10 Resultado da avaliao e sua data de referncia
Apresentar o resultado obtido em conformidade com a norma 14.653, e colocar a

data do laudo de avaliao.
3.1.11 Qualificao legal
O engenheiro avaliador responsvel pela avaliao deve demonstrar a

qualificao legal completa, anexando a ART referente ao trabalho realizado,
assinando o laudo de avaliao.
3.2 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
3.2.1 Planejamento da pesquisa
Segundo a norma ABNT 14.653-1 (2001) e 14.653-2 (2004), deve-se executar um

planejamento de pesquisa com o objetivo de compor uma amostra representativa
de dados de mercado. recomendvel buscar a maior quantidade de dados de
mercado com atributos comparveis ou semelhantes aos do bem avaliando.
Deve-se caracterizar e delimitar o mercado em anlise, com o auxlio de teorias e
conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias sobre a formao do
valor.
23
Na fase de pesquisa, so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes

para explicar a formao do valor.
3.2.2 Identificao das variveis do modelo
Para especificao da varivel dependente necessria uma investigao no

mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos, bem
como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
As caractersticas fsicas, de localizao e econmicas so inseridas no modelo

pelas variveis independentes e devendo-se, aps a pesquisa, verificar as suas
relevncias para uma correta escolha das variveis mais importantes.
Segundo a norma ABNT 14.653-2 (2004), recomenda-se a adoo de variveis

quantitativas. As diferenas qualitativas dos imveis podem ser especificadas na
seguinte ordem de prioridade: uso de variveis dicotmicas, variveis Proxy e por
meio de cdigos alocados.
Segundo Silva (2005), quando o pesquisador busca a amostra no mercado

imobilirio ele obtm um conjunto de dados bastante heterogneo, dada
indisponibilidade de amostras homogneas nas diversas tipologias investigadas
neste mercado. Este fato aumenta a complexidade do trabalho investigatrio, uma
vez que, alm do levantamento completo das caractersticas intrnsecas e
extrnsecas de cada dado que participa da amostra, ser necessria a
identificao das principais diferenas entre os mesmos, que elevam a variao
dos valores em torno da sua mdia. Estas diferenas entre os dados da amostra
so identificadas como variveis do Modelo de Regresso.
As variveis classificam-se nas seguintes categorias:
Quantitativas;
Qualitativas;
24
3.2.2.1 Variveis quantitativas
Variveis quantitativas so valores que representam as diferenas que podem ser

medidas diretamente em cada elemento da amostra, tais como: rea, frente, n de
dormitrios, etc. So aquelas que apresentam certa continuidade de valor, ou
seja, no so controlveis, podendo assumir qualquer valor dentro do campo dos
Nmeros Reais.
Segundo Silva (2005), importante que a amostra contenha dados com amplitude
e variao dos valores destas variveis, dentro de limites aceitveis, nos
conceitos consagrados em anlises das diversas tipologias imobilirias, evitando-
se mistura de dados de populaes diferentes em uma mesma amostra. Assim,
uma amostra de terrenos que apresente amplitude de reas entre 200,00 m2 e
100.000,00 m2, possivelmente contm dados pertencente populao terrenos,
misturados com dados da populao Glebas urbanizveis. Estas duas populaes
apresentam demandas completamente diferentes, em conseqncia, devem ser
estudadas separadamente.
Da mesma forma, se esta amostra contivesse dados com reas variando entre
200,00 m2 e 220,00 m2, dificilmente comprovaria a influncia desta varivel na
variao dos valores de mercado, a no ser em casos muito especficos, ou por
transformaes da escala de anlise, decorrente de artifcios matemticos, tais
como potenciao em nveis elevados, sem muita fundamentao neste caso.
3.2.2.2 Variveis qualitativas
As variveis qualitativas representam conceitos ou qualidades aos quais se

podem associar valores numricos que possibilitam medir a diferena entre os
dados, para o conceito ou qualidade em estudo, tais como: padro construtivo,
atratividade, estado de conservao, localizao na malha urbana, etc.
25
Para a quantificao das variveis qualitativas, faz-se necessrio estabelecer uma

codificao numrica. Em algumas situaes so atribudas s variveis apenas
duas opes, com respostas do tipo sim ou no, ausncia ou presena de
determinado atributo, tais como: oferta ou transao, bairro comercial ou
residencial, avenida A ou avenida B. Estas variveis so chamadas de binrias,
dicotmicas ou ainda dummies.
Exemplificando uma varivel dicotmica, tem-se:
Supondo que uma equao de regresso expressa por: Valor = A + B1 x rea,

representa os valores mdios praticados nas transaes de lotes em determinado
loteamento, e indique uma capacidade limitada de previso do valor de mercado.
Durante a coleta de informaes no mercado, constata-se que os imveis com

possibilidade de explorao de visual paisagstico privilegiado, em futuro projeto
residencial, mostram certo incremento nos valores praticados, em relao aos
imveis que no apresentam este potencial. Na tentativa de aumentar o poder de
explicao daquela equao, podemos incluir uma terceira varivel na sua
composio, chamada Vista, definida da seguinte forma:
Vista = O (zero) imvel sem potencial de explorao paisagstico;

Vista = 1 (um) imvel passvel de explorao de visual paisagstico.
O novo modelo inferido ter a seguinte forma: Valor = A + B1 * rea + B2 * Vista
Para imveis sem potencial paisagstico, a varivel Vista assume o valor O

(zero), portanto, o modelo matemtico que representa esta situao volta sua
forma original:
Valor = A + B1*rea
Para os imveis com potencial paisagstico, a varivel Vista assume o valor 1

(um). Neste caso o modelo matemtico torna-se:
Valor = (A + B2) + B1 * rea

26
Representando de forma simplificada estas funes no plano, supondo que B2>0,

uma vez que imveis com vista devem apresentar valores superiores, tem-se
(figura 3.1):
Figura 3.1: Varivel Dicotmica
Ou seja, o Valor obtido no modelo original, ser acrescido do parmetro B2,

calculado de acordo com os dados da amostra analisada (a situao inversa,
onde com vista = O; sem vista = 1 - no modifica o processo, apenas o parmetro
B2, inverte o sinal).
As variveis dicotmicas representam importante instrumento de anlise,

possibilitando aferir cientificamente a influncia de diversos fatores na dinmica
do mercado imobilirio, tais como:
oferta/venda;
esquina;
frente para o mar;
ocupao;
elevador;
garagem; etc.
27
Entretanto, existem algumas variveis qualitativas que podem assumir trs ou

mais situaes bem definidas, como por exemplo o padro construtivo (baixo,
normal, alto); conservao (ruim, regular, boa), fluxo de pedestres (baixo, mdio,
alto). Neste caso, pode-se atribuir pesos (1, 2, 3...), crescendo o peso no sentido
da situao menos favorvel para a mais favorvel.
Sem dvida, esta categoria de varivel tem se constitudo um dos maiores

desafios ao processo de anlise cientfica do comportamento do mercado
imobilirio, uma vez que ela trata de fatores essencialmente subjetivos. De fato,
ao interagir com o meio que o cerca, o pesquisador adquire expectativas prprias,
das quais dificilmente consegue abstrair-se ao formular um conceito sobre a
qualidade de determinado produto imobilirio.
Ao procurar explicaes para o aumento da variao dos valores em torno da

mdia de determinada amostra, nas diferenas de qualidade entre os seus
elementos, o pesquisador deve identificar aquilo que o mercado em geral (oferta e
demanda), entende como "melhor" ou ''pior'' qualidade, e no o que ele prprio
define como melhor ou pior qualidade nos imveis, como se fosse o nico
comprador e vendedor no mercado.
exatamente a influncia de expectativas prprias que confunde o pesquisador,

dificultando a elaborao de escala numrica adequada s verdadeiras
expectativas do mercado. Quando as variveis qualitativas apresentam escalas
pautadas em valores detectados durante o processo de pesquisa, com absoluta
iseno do pesquisador, o modelo resultante mostra com maior preciso o
comportamento do mercado analisado.
Para exemplificar as dificuldades na montagem de escalas qualitativas, observe a

figura 3.2, onde os valores da varivel Padro de Acabamento (PA), da tipologia
tipo Apartamentos foi definida da seguinte forma:
Baixo Padro: PA = 1;
Padro Normal: PA = 2;
Alto Padro: PA = 3.
28
Figura 3.2: Varivel Qualitativa: Padro de Acabamento x Valor Unitrio
Observa-se que a escala est inadequada distribuio dos dados da amostra,

principalmente no que se refere aos Padres Normal e Alto. A alterao da escala
inicial para os valores abaixo, adequados aos elementos representativos da
amostra vai tornar o modelo resultante mais consistente para estimativas
populacionais, conforme mostrado na figura 3.3:
Baixo Padro: PA = 1;
Padro Normal: PA = 3;
Alto Padro: PA = 7.
29
Figura 3.3: Varivel Qualitativa Adequada
De acordo com a Norma 14.653-2, essa alterao da escala no deve ser feita,
pois se tolera a utilizao de cdigos alocados quando so utilizados nmeros
naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual
a 1 e sem a utilizao de transformaes.
No caso acima, a norma recomenda a utilizao preferencialmente da varivel

dicotmica, pois esta soluo oferece informaes mais precisas. Ao indicar que
uma situao exclui a possibilidade da ocorrncia da outra, o processo permite
inferir a diferena entre trs ou mais situaes, onde as n situaes sero
analisadas por n-1 variveis dicotmicas, conforme o seguinte exemplo:
Numa coleta de dados para compor amostra de lotes, foram pesquisados 3 (trs)
bairros distintos - Bairro A; Bairro B e Bairro C. Para inferir a diferena entre o
valor mdio praticado em cada bairro, pode-se analisar estas trs situaes (n=3),
atravs de duas (n-1) variveis dicotmicas, ou seja:
30
Bairro A = 1 (um) imvel localizado no Bairro A;

= 0 (zero) imvel localizado em outro bairro;
Bairro B = 1 (um) imvel localizado no Bairro B;
= 0 (zero) imvel localizado em outro bairro;
Como vemos, no ser necessria a incluso de outra varivel para identificar o

Bairro C, pois este bairro estar identificado nos dados em que tanto a varivel
Bairro A como a varivel Bairro B apresentam valor zero:
Bairro A = 0 e Bairro B = 0
Verifica-se, atravs dos exemplos expostos, que inmeras situaes detectadas

intuitivamente no processo de pesquisa e anlise do mercado imobilirio, podem
ser explicadas cientificamente, desde que tenhamos dados suficientes. Neste
particular, convm ressaltar a importncia de uma quantidade relativa de dados
para representar cada uma das caractersticas dicotmicas, evitando-se assim a
micronumerosidade (este tpico ser abordado na prxima seo)
importante ressaltar que, quanto mais reduzido o grau de subjetividade do

trabalho avaliatrio, maior sua aplicabilidade s diversas ocorrncias de mercado,
qualificando os resultados obtidos. A reduo do grau de subjetividade inserida no
processamento das informaes colhidas no mercado est diretamente
relacionada ao critrio utilizado para definio da escala de valores das variveis
qualitativas.
Concluindo, quanto menor o controle do pesquisador sobre o valor das variveis

qualitativas, menor a subjetividade inserida no trabalho desenvolvido. Isto significa
que, seja qual for o critrio utilizado para definio destas variveis, ele deve ser
claro, consistente e "auditvel", isto , deve permitir que outro pesquisador possa
refazer o processo de investigao nos mesmos dados da amostra, encontrando
os mesmos resultados numricos para as variveis qualitativas, para o critrio
estabelecido no trabalho.
31
3.2.3 Levantamento de dados de mercado
Deve-se identificar e diversificar as fontes de informao, cruzando as

informaes, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade
dos dados de mercado; identificar e descrever as caractersticas relevantes dos
dados de mercado; buscar dados de mercado de preferncia contemporneos
com a data de referncia da avaliao.
A situao mercadolgica deve ser verificada na coleta de dados de mercado,

sendo que no caso de ofertas recomendvel buscar informaes sobre o tempo
de exposio no mercado e, no caso de transaes, verificar a forma de
pagamento praticada e a data em que ocorreram.
Na amostragem recomenda-se visitar cada imvel tomado como referncia, com

o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as informaes de interesse.
3.2.4 Tratamento de dados
A norma ABNT 14.653-2 (2004) recomenda, preliminarmente, verificar o equilbrio

da amostra, a influncia das variveis-chave sobre os preos e a forma de
variao, as possveis dependncias entre elas, identificando os pontos atpicos e
confrontando as respostas com as suposies dadas pelo avaliador inicialmente.
Em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis, a

norma prev os seguintes tratamentos dos dados levantados: tratamento por
fatores e o tratamento cientfico. Neste trabalho, ser abordado apenas o
tratamento cientfico utilizado nos estudos de caso.
O tratamento por fatores deve ser utilizado quando os fatores so indicados pelas
entidades tcnicas regionais reconhecidas ou quando adotados fatores de
homogeneizao medidos no mercado.
32
De acordo com a norma ABNT 14.653-2 (2004), no tratamento cientfico os

modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao dos
valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. No
caso de utilizao do modelo de regresso linear, deve ser observado o anexo A
da referida norma.
3.3 Conceitos cientficos
Sero apresentados nesta seo, alguns conceitos cientficos para melhor

entendimento do anexo A da norma 14.653-2, que cita os procedimentos para a
utilizao de modelos de regresso linear.
3.3.1 Inferncia Estatstica Aplicada
Inferir estatisticamente significa tirar concluses com base em medidas

estatsticas. Em Engenharia de Avaliaes o que se pretende explicar o
comportamento do mercado que se analisa, com base em alguns dados
levantados no mesmo. Neste caso a inferncia estatstica fundamental para
solucionar a questo, pois se conhecendo apenas uma parte do mercado pode-se
concluir sobre o seu comportamento geral, com determinado grau de confiana.
A seguir apresentam-se algumas definies bsicas para um melhor

entendimento do tema:
Populao
Entende-se por populao todas as observaes possveis de serem levantadas

no segmento do mercado que se pretende analisar.
33
Amostra
Em geral impraticvel a obteno de todos os dados que formam o segmento

de mercado que se deseja estudar; seja porque o nmero de elementos
demasiado grande, os custos muito elevados ou tambm limitao de tempo para
realizao de um trabalho avaliatrio. Assim, trabalha-se com um subconjunto de
observaes desta populao, denominado amostra.
Parmetros
As caractersticas numricas de uma populao so denominadas de parmetros,

geralmente representados por uma letra grega ou por uma letra latina maiscula
(por exemplo ou B). Os parmetros mais importantes de uma populao so a
mdia e o desvio padro. A mdia indica a tendncia central; enquanto que o
desvio-padro a disperso com que os dados esto dispostos em tomo da mdia.
A mdia da populao geralmente indicada pela letra grega e o desvio-padro
por .
Estatsticas ou Parmetros Estimados
As caractersticas numricas de uma amostra so denominadas de estatsticas ou

mais usualmente conhecidas como parmetros estimados. Isto , uma amostra
fornece os parmetros estimados correspondentes populao de onde foi
extrada. Geralmente so representados por uma letra grega com circunflexo ou
por uma letra latina minscula.
Estimador
Um estimador uma frmula que descreve o modo de calcular a estimativa de

determinado parmetro.
34
Estimao
o processo pelo qual se obtm um estimador. Existem vrios mtodos de

estimao, sendo os mais conhecidos o mtodo dos mnimos quadrados e o da
mxima verossimilhana.
Estimativa
O valor especfico de um estimador denominado de estimativa.
Propriedade dos estimadores
As propriedades desejveis dos estimadores so: no tendenciosidade, eficincia

e consistncia, sendo:
a) No tendenciosidade: Um estimador no tendencioso quando a sua

distribuio amostral possui mdia igual ao parmetro a ser estimado.
b) Eficincia: No existe uma definio exata para a eficincia, contudo

admite-se que para dois estimadores no tendenciosos de determinado
parmetro, aquele de menor varincia denominado de estimador
eficiente.
c) Consistncia: se o estimador aproximar do verdadeiro valor do parmetro,

na medida em que a amostra cresce, ento se pode afirmar que o mesmo
consistente.
35
3.3.2 Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear
No anexo A da norma 14.653-2 ressaltada a necessidade, quando se usam

modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos, que sero
apresentados nos prximos subttulos, com o objetivo de obter avaliaes no-
tendenciosas, eficientes e consistentes.
3.3.2.1 Micronumerosidade
Micronumerosidade a utilizao de um nmero reduzido de elementos

amostrais.
Para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente

utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios com respeito ao
nmero de variveis independentes (k):
n 3 (k+1)
Essa a quantidade mnima de elementos amostrais para enquadramento no

grau de fundamentao I.
Mas a norma vai alm e conceitua ni , como segue:
ni 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a mesma

caracterstica;
ni 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados

para a mesma caracterstica;
(onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de

variveis dicotmicas ou de cdigos alocados, ou nmero de valores observados
distintos para cada uma das variveis quantitativas).
36
A utilizao do ni adequado para amostras com pequeno nmero de elementos

contribui para o equilbrio da amostra, o que de fundamental importncia. Isto ,
o equilbrio entre os dados no sentido de que diferentes caractersticas dos
mesmos possam aparecer na amostra de forma equilibrada.
3.3.2.2 Linearidade
No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa

por uma combinao linear das variveis independentes, em escala original ou
transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida
de erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento, imperfeies
acidentais de observao ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no
includas no modelo.
Segundo Pelli Neto (2004), busca-se reduzir a disperso em torno do valor

mdio, atravs do uso de um Valor Mdio varivel, ou seja, o valor mdio de
um imvel, vai depender de suas caractersticas, conforme a funo linear
representada pela equao de regresso.
Por outro lado, para que o modelo de regresso mostre-se consistente, enquanto
representativo dos valores mdios praticados para imveis com caractersticas
diferentes, torna-se necessrio que a disperso dos pontos em torno da equao
de regresso apresente-se o mais homognea possvel. Significando assim, que
a amostra colhida aleatria, no apresentando distores tendenciosas.
Em alguns casos, a relao entre as variveis mostra disperso de forma no

linear. Neste caso, pode-se utilizar, como artifcio, algumas transformaes
matemticas nas variveis, as quais podero linearizar esta relao.
Observa-se claramente que, mesmo que o Coeficiente de Determinao (conceito

que ser visto adiante) do modelo apresente valores prximos de 1,00, indicando
boa aderncia dos dados equao de regresso e reduzindo a variao total em
torno do valor mdio da amostra, a disperso destes dados em torno da equao
37
de regresso mostra-se heterognea, indicando trechos em que o valor mdio

representativo est acima de todos os imveis da amostra, e vice-versa.
Para contornar esta situao, utiliza-se, como artifcio, transformao matemtica

nas variveis, no intuito de linearizar a disperso. Neste caso, uma nova varivel,
com dependncia matemtica da varivel transformada, trazida ao processo de
anlise. A transformao logartmica a preferida quando se procura ajustar
modelos a dados de valores imobilirios. bastante coerente a sua utilizao,
uma vez que as variveis explicadas, possuindo valores no campo dos reais
positivos, garantem que o campo de variao dos valores ajustados
correspondentes tambm sero reais positivos.
Exemplo da figura 3.4:
Figura 3.4: Grfico da equao de regresso y=A+Bx
No exemplo da figura 3.4 a tentativa de linearizao ser atravs da inverso da

varivel x, na forma: z = 1/ x, a qual deve resultar na seguinte disperso de y por z
figura 3.5 obtm-se agora, uma disperso homognea dos valores da amostra,
em torno da equao representativa da mdia (y = A + Bz), sinalizando uma
amostragem aleatria, sem tendenciosidade.
38
Figura 3.5: Grfico da Equao de Regresso Y= A + Bz
Da mesma forma, calculando-se o Coeficiente de Determinao do modelo de

regresso nesta nova formatao, pode-se compar-lo com o mesmo coeficiente,
calculado originalmente. A equao que apresenta maior Coeficiente de
Determinao, mostra-se mais aderente aos dados, na forma matemtica em que
os mesmos esto considerados.
Para Pelli Neto (2004), este raciocnio amplia significativamente as alternativas de

clculo de uma equao representativa da mdia, pois, atravs da combinao de
transformaes nas variveis, calcula-se o Coeficiente de Determinao para
cada situao diferente. Dentre todos, aquele que se apresenta mais prximo de
1,00, o mais aderente disperso de pontos que representa.
Para a verificao da linearidade, a norma define:
Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel

dependente em relao a cada varivel independente, em escala original. Isto
pode orientar o avaliador na transformao a adotar.
As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto

39
possvel, refletir o comportamento do mercado, com preferncia pelas

transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio.
Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do

modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel
dependente versus cada varivel independente, com as respectivas
transformaes.
3.3.2.3 Normalidade
Considera-se que a distribuio normal a distribuio mais til para modelos

matemticos. Sua importncia se d ao fato de que medida que o tamanho da
amostra cresce, independendo da distribuio da populao original, a
distribuio amostral das mdias tendem distribuio normal. A distribuio
normal espelha, acuradamente, diversos fenmenos. Falando de maneira geral,
pode-se medir altura, peso, nvel de inteligncia, e assim por diante, de uma
populao, e essas medidas iro se assemelhar enormemente distribuio
normal.
Os erros devem possuir distribuio normal. Segundo Dantas e Rocha (2001) um

problema comum que pode ocorrer com o termo erro a respeito da falta de
Normalidade. Desta forma imprescindvel que se faa a verificao de anomalia
desta natureza. A verificao da normalidade pode ser feita observando se o
intervalo abrangido pelos resduos padronizados, encontrados dividindo-se cada
resduo pelo desvio padro estimado do termo do erro, uma vez que, em uma
distribuio normal, 68% destes resduos esto no intervalo [-1;+1], 90% entre [-
1,64;+1,64] e 95% entre [-1,96;+1,96 ]. Um histograma dos resduos
apresentando simetria e formato parecido com o da curva normal, um indicador
a favor da hiptese de normalidade do erro, conforme demonstrado na figura 3.6.
Um grfico dos resduos padronizados versus valores ajustados com pontos
dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ]
tambm outro indicador favorvel hiptese, conforme demonstrado na figura
3.7. E tambm pelo exame do grfico normal dos resduos ordenados
40
padronizados versus quantis da distribuio normal padronizada, que deve se

aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.
Figura 3.6 Histograma dos resduos
Figura 3.7 Grfico dos resduos padronizados versus valores ajustados
Caso no esteja ocorrendo a normalidade dos resduos da amostra, deve-se

aumentar o nmero de dados da amostra, na tentativa de corrigir as distores
apresentadas.
41
3.3.2.4 Homocedasticidade
O termo homocedasticidade quer dizer igual (homo ), disperso ( cedasticidade),

ou igual varincia. Os erros devem ser variveis aleatrias com varincia
constante.
A homocedasticidade a hiptese de varincia constante, base de toda a teoria

de inferncia.
Segundo a Norma 14.653-2, a homocedasticidade poder ser verificada, entre

outros, por meio dos seguintes processos:
1) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar
pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido;
2) pelos testes de Park e de White. Por no ser um teste muito utilizado, no ser
abordado neste trabalho. Sugere-se como referncia de estudo a bibliografia
Montgomery e Peck 1982 John Wiley & Sons
Um grfico dos resduos (e) versus os valores ajustados pelo modelo de

regresso (Y), apresentando pontos distribudos aleatoriamente em torno de uma
reta horizontal que passa na origem, sem nenhum padro definido, com o formato
da figura 3.8, um indicador favorvel aceitao da hiptese de varincia
constante para o erro; em caso contrrio, se os pontos apresentarem alguma
tendncia, como os da figura 3.9 , pode-se concluir que a varincia do erro no
constante. No primeiro caso o modelo dito homocedstico e no segundo
heterocedstico.
42
figura 3.8 Modelo homocedstico figura 3.9 Modelo heterocedstico
Segundo Pelli Neto (2004), nas relaes estatsticas que tratam de dados
microeconmicos, como no caso de avaliao de imveis ou consumo e renda de
famlias" possvel a ocorrncia da heterocedasticidade. Por exemplo, quando o
estudo estatstico trata sobre consumo e renda de famlias individuais. Neste
caso, o pressuposto de homocedasticidade no muito plausvel, uma vez que se
espera menor variao de consumo para famlias de mais baixa renda que para
famlias de renda alta. A nveis baixos de renda, o nvel mdio do consumo
baixo e a variao em torno deste nvel restrita: o consumo no pode cair muito
abaixo do nvel mdio, pois levaria a inanio, e no pode subir muito acima da
mdia, pois o patrimnio e o crdito do interessado no o permitem. Tais
restries no so to vlidas no caso de famlias que no possuem altas rendas.
Segundo Pelli Neto (2004), no caso de avaliaes de imveis plausvel supor

que imveis de baixo valor tendem a apresentar variaes em torno da mdia
maiores que os imveis de alto valor. Se tal fato estiver presente na amostragem,
indica a presena de heterocedasticidade, o que pode ser detectado na anlise
grfica da disperso dos dados em torno da mdia estimada pelo modelo para
cada dado.
Quando o modelo heterocedstico, os estimadores de mnimos quadrados so

ainda no-tendenciosos e consistentes, porm no so mais os de menor
varincia, isto , no so eficientes.
43
3.3.2.5 No autocorrelao
A norma preconiza que os erros devem ser variveis no autocorrelacionadas,

isto , so independentes sob a condio de normalidade.
O conceito de independncia dos resduos est ligado independncia dos dados

de mercado. A situao ideal aquela onde cada transao se realiza
independentemente da outra. Isto , o conhecimento do preo e condies de
uma no interfira na outra.
Sua verificao pode ser feita:
1) pela anlise do grfico dos resduos versus valores ajustados, que deve
apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido;
Um grfico apresentando essas caractersticas um forte indicador da

distribuio aleatria de erros independentes; contudo, numa situao em que os
pontos apresentam-se dispostos com alguma tendncia, pode haver indcios de
autocorrelao nos resduos.
2) pelo Teste de Durbin-Watson, considerando o pr-ordenamento anteriormente

citado.
A existncia de autocorrelao nos termos de perturbao aleatria pode ser

verificada com o auxlio da razo de Von Neumann, dada por:
(3.1)
44
onde ei o i-simo resduo do modelo, ordenado crescentemente em relao aos

valores ajustados, considerando-se uma amostra de tamanho n.
A estatstica d foi tabelada por Durbin-Watson para nveis de significncia de 5%,

2,5%, e 1%, considerando ajustamentos de modelos com 15 a 100 observaes,
com at seis variveis independentes, estabelecendo limites crticos d L e d u.
- se d u <d<4d u , rejeita H 0 ou seja, rejeita-se a hiptese de que os

resduos so correlacionados em favor da hiptese de no-autocorrelao
ao nvel de significncia estabelecido;
- se d < d L aceita-se a hiptese de auto-regresso positiva;
- se d > 4 d L aceita-se a hiptese de auto-regresso negativa,
- nos demais casos o teste inconclusivo
A representao grfica do teste pode ser visualizada pela figura 3.10
Figura 3.10 Estatstica de Durbin-Watson
Pode-se demonstrar com facilidade (Kmenta-1990) que, quando as perturbaes

so auto-regressivas os estimadores de mnimos quadrados ainda so no-
tendenciosos e consistentes, porm no so mais eficientes.
45
Segundo Dantas e Rocha (2001), a autocorrelao mais freqente em dados de

sries temporais.
3.3.2.6 Multicolinearidade
A norma preconiza o seguinte:
1) "Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes

provoca degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das
estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitao da
hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.
2) Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a

matriz das correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem
entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados
superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo
quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-
se, tambm, verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de
outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares.
3) Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomenda-se que sejam

tomadas medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de
tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso de regresso de
componentes principais. (Como referncia para estudo cita-se Montgomery e
Peck 1982)
4) Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo,

a existncia de multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a
estimativa pontual."
A presena da colinearidade ou da multicolinearidade muitas vezes dificulta a

obteno de resultados confiveis para o imvel que se pretende avaliar.
46
Segundo Silva (2005), as correlaes isoladas no apresentam um teste

conclusivo para o modelo, sendo as correlaes com influncia uma anlise mais
consistente, pois indica a correlao entre duas variveis na presena das demais
variveis do modelo. Uma sugesto para anlise, tanto para correlaes isoladas
como com influncia, entre variveis independentes :
At 0,40 - fraca
At 0,60 - mdia
At 0,75 forte
At 0,85 muito forte (srias restries de uso)
> 0,85 - fortssima
Conforme Dantas e Rocha (2001), em alguns modelos pode ser inevitvel a

presena da correlao entre duas variveis especficas, como frente e rea, ou
coeficiente de aproveitamento e rea edificvel, por exemplo, pois a amostra est
mostrando uma caracterstica da populao a que pertence. Nestes casos
conveniente que o modelo seja utilizado para avaliao de imveis com as
mesmas caractersticas da amostra.
Algumas amostras, no entanto, apresentam colinearidade atpica populao de

que foi extrada. Tal ocorrncia representa uma defeco da amostra, devendo
ser resolvida com a busca de mais dados para compor a amostra, ou a eliminao
de varivel colinear pouco representativa (ex. idade e testada; frente e topografia,
etc.).
esperada uma forte correlao entre cada varivel independente e a varivel

dependente, entretanto isto no fator predominante na consistncia do modelo.
H diversas fontes de multicolinearidade, como observam Montgomery e Peck

(1982). A multicolinearidade pode ser devida aos seguintes fatores:
Mtodo empregado para a coleta de dados,

47
Restries sobre o modelo ou a populao que est sendo amostrada,

Especificao do modelo,
Um modelo sobredeterminado (quando o modelo tem um nmero de
variveis maior que o nmero de observaes)
Segundo Dantas e Rocha (2001), tem-se observado, na prtica, que dentre as

diversas alternativas para corrigir o problema da multicolinearidade tem sido
usada a forma mais simples entre todas as citadas, ou seja, se duas variveis so
altamente correlacionadas, o avaliador retira uma delas. Este procedimento,
contudo, pode causar erros de especificao no modelo, se a varivel retirada for
importante para explicar a variabilidade dos preos.
3.3.2.7 Pontos influenciantes ou outliers
A norma cita que os possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles,

devem ser investigados e sua retirada fica condicionada apresentao de
justificativas.
A existncia de pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos
versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores
ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de
Cook (Montgomery e Peck 1982) para detectar pontos influenciantes.
Segundo Dantas (1998), importante verificar se h presena de outliers ou

pontos influenciantes, uma vez que o modelo no se ajusta bem nem ao grosso
dos dados, nem aos dados com o ponto atpico.
O ponto atpico deve ser analisado parte, com bastante cuidado, pois pode ter
sido ocasionado por erro de medida, ou ento por alguma mudana no
comportamento amostral. Para obter informaes a respeito das suas influncias
e tambm sobre o poder de explicao da equao de regresso, bom que se
faa outro ajustamento excluindo-os, e comparando o novo modelo com o
anterior.
48
Outlier um dado que contm grande resduo em relao aos demais que
compem a amostra. Como sugere a norma, estes pontos podem ser detectados
com facilidade atravs de uma anlise grfica dos resduos padronizados versus
os valores ajustados correspondentes. Na figura 3,11, os pontos destacados
podem ser caracterizados como outliers.
Figura 3.11: Outlier
Observe que o fato de o ponto apresentar-se com resduo padronizado (relao

entre resduo pelo desvio padro) superior a 2, em mdulo, no implica
necessariamente que se trata de um outlier. Esta indicao na figura importante
para se detectar mais uma informao a respeito da normalidade dos resduos,
uma vez que quando os dados apresentam esta caracterstica, 95% dos seus
resduos padronizados esto entre:,1,96 e +1,96, isto , aproximadamente entre -
2 e +2. Assim, se a maioria dos pontos estiver entre estes limites, existe indcios
favorveis normalidade.
Os pontos influenciantes so aqueles com pequenos resduos, em algumas vezes

at nulos, mas que se distanciam da massa de dados, podendo alterar
completamente as tendncias naturais indicadas pelo mercado.
A presena de pontos influenciantes pode ser detectada na anlise do

comportamento grfico da varivel dependente ou dos resduos, em relao a
49
cada varivel independente. Na figura 2.8, por exemplo, um ponto com as

caractersticas do demarcado indica a presena de um ponto influenciante. Neste
caso o ponto tem resduo zero, como pode-se observar na figura 3.13 e parece
ser o mais bem ajustado, contudo degenera completamente o modelo. Enquanto
que a tendncia do mercado a indicada pela reta 1 da figura 3.12, o ponto
influenciante desloca a tendncia para a situao da reta 2 da mesma figura.
Segundo Dantas e Rocha (2001), a idia bsica de influncia verificar a

dependncia do modelo estatstico sobre as vrias observaes ajustadas. Se a
eliminao de observaes conduzir a uma mudana aprecivel nas estimativas
dos parmetros, estas observaes podero ser consideradas influentes.
Figura 3.12 : Pontos influenciantes Figura 3.13: Grfico dos resduos x varivel
3.3.2.8 Significncia dos regressores
A norma preconiza dois itens:
1 - A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo deve ser

submetida ao teste t de Student, em conformidade com as hipteses
estabelecidas quando da construo do modelo.
A importncia individual de uma varivel que participa de um modelo de

regresso com K variveis independentes medida testando-se a hiptese nula
de que seu respectivo parmetro no significante, contra a hiptese alternativa
50
de que o mesmo significante, a um determinado nvel considerado.

Formalmente, a hiptese a ser testada neste caso
(3.2)
A estatstica de teste
(3.3)
onde bj o estimador do parmetro j e onde s (bj) o desvio padro estimado,

correspondente ao parmetro j
Uma vez comprovada a condio de normalidade do erro aleatrio i, demonstra-

se que t* tem distribuio t de Student com n k 1 graus de liberdade.
Assim, para se fazer o teste bilateral a um nvel de significncia , compara-se
(3.4)
com t (1-/2; n k 1), que se encontra tabelado. Se tj* for superior a t (1-/2; n k 1),
rejeita-se Ho e em caso contrrio Ho no pode ser rejeitada e o parmetro pode

no ser importante na composio do modelo. O teste bilateral pode ser
visualizado atravs da figura 3.14
51
Figura 3.14: Teste bilateral
2 - A hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e

rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1 %.
Para se testar a significncia global de todos os parmetros que participam de um

modelo de regresso de n preos observados sobre k variveis independentes,
utiliza-se o teste F, que leva em conta a razo entre a varincia explicada pela
varincia no explicada pelo modelo. Para isto constri-se a seguinte tabela,
conhecida como tabela de Anova (tabela 3.4):
Tabela 3.4: Tabela Anova
Uma maneira de testar a hiptese nula Ho, que considera que nenhuma varivel
selecionada para a construo do modelo importante para explicar a
variabilidade dos preos observados, contra a hiptese alternativa H1 de que pelo
menos uma varivel escolhida contribui significativamente para a explicao do
fenmeno, ou seja,
52
(3.5)
atravs da estatstica
(3.6)
Demonstra-se que Fc , sob a hiptese Ho , tem distribuio F de Snedecor com K

graus de liberdade no numerador e (n k 1) no denominador.
Assim, para se fazer um teste de significncia do modelo a um nvel , basta

compara Fc com F(; k; n k 1), que se encontra tabelado para vrios nveis de . Se
Fc > F com F(; k; n k 1), rejeita-se a hiptese de Ho ao nvel e pelo menos um
dos parmetros pode ser considerado significantemente diferente de zero.
O teste unilateral e pode ser visualizado atravs do grfico correspondente

figura 3.15:
Figura 3.15: Teste unilateral
Segundo Dantas e Rocha (2001), a preciso de uma estimativa tanto maior

quanto menor for o desvio padro a ela relacionada. Desta forma para se testar a
53
significncia individual de um parmetro Bj calcula-se o valor de t de Student

dividindo-se a sua estimativa bj pelo respectivo desvio padro s(bj) indicando que
quanto maior for o resultado maior ser a probabilidade de a varivel
correspondente ser importante na formao dos preos de mercado. Se uma
varivel apresenta valor do t muito superior as demais, pode significar que essa
varivel explica quase toda variao e as demais esto dando pequena
contribuio.
A significncia global do modelo medida utilizando-se o teste F, que testa a

hiptese de que, do grupo de variveis selecionadas, pelo menos uma
importante para explicar a variabilidade dos preos observados no mercado. Para
aceitao desta hiptese a um nvel de significncia necessrio que Fc
(resultante da razo entre a varincia explicada e no explicada do modelo), seja
superior ao ponto crtico da distribuio de Snedecor,
3.3.2.9 Poder de explicao
Segundo a norma, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente
de determinao, sendo recomendado tambm considerar o coeficiente de
determinao ajustado.
Coeficiente de correlao ( R )
O coeficiente de correlao indica a fora da relao de causa e efeito entre a

variao da varivel explicada (y) e a variao da varivel explicativa (x), sendo
calculada por:
(3.7)
O coeficiente de correlao uma medida estatstica que varia de 1 a +1.

54
Segundo Maia Neto (1997), embora no seja obrigatria por norma, oferece
indicao sobre a escolha dos diversos modelos testados. desejvel que o
mdulo do coeficiente de correlao seja prximo da unidade, sendo que a
bibliografia sugere os seguintes parmetros indicativos, conforme demonstrado na
tabela 3.2:
Tabela 3.5: Parmetros indicativos para o coeficiente de correlao.
COEFICIENTE CORRELAO
|r|=0 nula
0 < | r | 0,30 fraca
0,30 < | r | 0,70 mdia
0,70 < | r | 0,90 forte
0,90 < | r | 0,99 fortssima
|r|=1 perfeita
Sinal positivo para R estabelece que as variveis caminham num mesmo sentido,
e o sinal negativo em sentido contrrio.
Segundo Pelli Neto (2004), um coeficiente de correlao igual a zero, indica que
no h qualquer correlao entre as variveis, quando igual a um, significa uma
correlao perfeita, isto , toda a variao foi explicada. Neste caso, h a
presena de uma funo determinstica, onde cada valor da varivel
independente, apresenta um nico valor para a varivel dependente.
Coeficiente de determinao ( R )
O quadrado do coeficiente de correlao resulta no coeficiente de determinao,

que indica o poder de explicao do modelo, em funo de variveis
independentes consideradas.
55
O coeficiente de determinao define o percentual da variao total dos valores

dos dados da amostra em torno da sua mdia aritmtica, originada nas diferenas
analisadas pela equao da regresso.
Assim, no exemplo citado por Dantas (1998), se em um modelo para avaliao de

um prdio comercial, considerou-se a rea como nica varivel para explicar a
formao dos preos e encontrou-se R=0,90, indica que 90% da variabilidade
dos preos so devidos s variaes das reas, enquanto os outros 10% indicam
a existncia de outras variveis no testadas ou algum erro amostral.
Segundo Maia Neto (1997), dever se alertar para a adoo de modelos onde o R
calculado seja inferior a 0,75, pois resultar num coeficiente de determinao
( R ) prximo de 50%, onde estar se explicando apenas metade do valor.
Coeficiente de determinao ajustado
A norma preconiza: Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser

aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este
coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes
e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro
estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao
ajustado.
Segundo Silva (2005), este item recomenda que, para cada varivel
independente incorporada ao modelo estatstico, seja verificado se o
acrscimo que a mesma incorpora no Coeficiente de Determinao
suficiente para compensar a perda de um grau de liberdade decorrente de sua
incluso no modelo.
Para esta verificao, pode-se medir o grau de "ajustamento" no caso de

regresso mltipla por uma frmula conhecida como Coeficiente de
determinao corrigido. Geralmente definido por R ajustado:
56
R ajustado = R - K - 1 (1- R) , (3.8)

n-K
onde R o Coeficiente de Determinao, K o nmero de variveis independentes

e n o nmero de dados da amostra.
A medida relaciona a quantidade de variveis independentes com o nmero de

dados da amostra. Seu objetivo permitir comparao entre o "Grau de
ajustamento" de vrias equaes que podem variar com relao ao nmero de
variveis independentes e ao nmero de observaes. Note que R R ajustado.
Anlise dos coeficientes de determinao e correlao
Segundo Pelli Neto (2004), estes coeficientes, que indicam a influncia de uma
varivel, ou conjunto de variveis, sobre a variao dos valores em torno da sua
mdia, no permitem uma concluso apriorstica sobre a consistncia do modelo
de regresso, indicando apenas que parte da variao foi explicada e que as
variveis apresentam alguma relao de causa e efeito.
Para Pelli Neto (2004), coeficientes mais elevados, podem ser decorrentes de
uma variao excessiva dos dados em torno da mdia, muito comum em
amostras heterogneas, utilizadas na justificativa da variao do Valor Total de
imveis em torno de sua mdia. A variao em alguns casos to elevada, que
qualquer varivel pode explicar boa parte dela, mesmo que mal definida. Por
outro lado, coeficientes mais modestos podem indicar uma amostragem
homognea, com pouca variao em torno do valor mdio da amostra, ocorre
freqentemente em amostras que utilizam Valor Unitrio como varivel
dependente, onde os dados apresentam caractersticas muito semelhantes. Em
ambos os casos, a anlise dos demais indicadores estatsticos, principalmente
aqueles que dizem respeito disperso dos dados em torno da mdia estimada,
alm dos testes de hipteses, podem indicar consistncia do modelo para
previso de valores.
57
3.3.2.10 Intervalo de confiana
A NBR 14.653-2 exige que se determine um intervalo de confiana de 80% em

torno do valor central da estimativa, que apresenta bons indicadores da
consistncia do modelo de regresso, pois quando o modelo est baseado em
amostra de pouca qualidade, com nmeros reduzidos de dados ou ainda,
colinearidade entre as variveis independentes, o intervalo de confiana muitas
vezes apresenta-se bastante amplo.
3.3.2.11 Campo de arbtrio
Segundo a NBR 14.653-2, o campo de arbtrio corresponde semi-amplitude de

15% em torno da estimativa pontual adotada. Caso no seja adotada a estimativa
pontual, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.
3.3.2.12 Cdigos alocados
A norma preconiza:
Recomenda-se considerar tantas variveis dicotmicas quantas forem

necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da utilizao de
cdigos alocados, especialmente quando a quantidade de dados abundante e
pode-se preservar os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica,
definidos nesta norma.
A utilizao de cdigos alocados tolerada nos seguintes casos, na seguinte

ordem de prioridade:
a. Quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao de variveis

dicotmicas;
b. Quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das

58
caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de

transformaes, ou seja, na escala original;
Segundo a NBR 14.653-2, nas especificaes das avaliaes, a utilizao de

cdigos alocados no modelo de regresso implica na obteno, no mximo de
Grau II de fundamentao e de preciso.
59
4. METODOLOGIA
4.2 Procedimentos metodolgicos
Para o presente trabalho ser utilizada a pesquisa qualitativa e, dentro dessa

pesquisa, ser adotado o estudo de caso para diagnosticar e indicar as medidas
de aferio do atendimento Norma NBR n. 14653, partes 1 e 2 - referente
avaliao de bens, no que se refere a procedimentos gerais e avaliao
propriamente dita de bens imveis urbanos .
Sero analisados 08 (oito) laudos de avaliao de bens imveis urbanos (cada

laudo compor um caso), extrados de arquivo de instituio financeira integrante
da Administrao Pblica indireta, a qual contratou empresas de engenharia de
avaliaes cadastradas para a prestao de servios de avaliao com
qualificao tcnica comprovada.
importante ressaltar que os laudos objeto de anlise foram escolhidos

especialmente pelo critrio temporal, haja vista que todos foram elaborados
alguns meses (de nove meses em diante) aps a edio da parte 2 na Norma
NBR n. 14653. Tal fato se torna relevante na medida em que os trabalhos
tcnicos a serem analisados foram realizados, como dito, aps certo tempo de
edio da parte 2 da Norma em comento, o que implicaria, ao menos em
princpio, em conhecimento da mesma pelos engenheiros avaliadores, dado o
perodo transcorrido para adaptao nova regulamentao.
Cabe destacar tambm que os laudos objeto de estudo foram escolhidos

aleatoriamente, no que se refere aos profissionais que os elaboraram, a fim de
garantir a diversidade necessria de dados de pesquisa. Na mesma esteira de
raciocnio, no tocante ao critrio de bens avaliados e finalidade da avaliao, de
se mencionar que os laudos ora analisados foram cuidadosamente escolhidos
tambm para apresentar diversidades que enriqueam o trabalho cientfico ora
pretendido.
60
Todos os laudos escolhidos so fruto da utilizao do Mtodo Comparativo Direto

de Dados de Mercado para identificar o valor do bem avaliado. Em um dos casos,
entretanto, o profissional que elaborou o laudo utilizou o Mtodo Evolutivo, o qual
combina o citado Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado com o
Mtodo do Custo de Reedio da Benfeitoria. Este caso em especfico (caso 6
seis - a ser analisado em linhas posteriores), no ser objeto de anlise
especificamente no que tange ao Mtodo de Custo de Reedio da Benfeitoria, o
que, todavia, no comprometer o resultado da pesquisa, ao contrrio, permitir a
correta manuteno da delimitao do tema abordado conforme restar
demonstrado em tpicos seguintes.
Os laudos sero analisados sob os seguintes enfoques principais: verificao do

atendimento de quesitos da Norma NBR 14.653-2 para apresentao de um laudo
de avaliao completo, bem como dos procedimentos da Norma NBR 14.653-2
(Anexo A) para utilizao de modelo de regresso linear.
61
5. ESTUDOS DE CASOS
Neste captulo sero analisados oito casos de laudos de avaliaes de imveis

urbanos executados por empresas de engenharia diversas, que utilizaram o
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para a identificao do valor do
bem.
Algumas informaes dos laudos de avaliao no esto disponveis neste

trabalho, tendo em vista que alguns dados so restritos e confidenciais. De
qualquer forma, para esclarecimento de dvidas sobre algum trabalho, o autor
coloca-se disposio.
No foi demonstrada nos estudos de caso a totalidade das informaes

constantes dos laudos, apesar de que todas foram verificadas pelo pesquisador e
ressaltadas apenas as partes que poderiam agregar valor a este trabalho.
5.1 Apresentao dos casos
Seguem abaixo as informaes e os resultados estatsticos de cada caso:
Caso 1 : Laudo nr. 2005/0085-C

Data : 23/03/2005
Tipo do bem : UTR Urbano Terreno Residencial
Finalidade : Arrematao
Objetivo da Avaliao : Determinao do Valor de Mercado
Metodologia : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Grau de Fundamentao : I
Grau de Preciso : III
Descrio sumria do bem : Terreno residencial com rea de 86,00 m situado no
centro de Estiva (MG)
Dados coletados:
62
nr. Endereo Localizao rea do Terreno * Topografia Valor Unitrio

1 R.Ananias F.Pereira 2 200,00 0,90 80,00
2 R.Ananias F Pereira 2 200,00 0,90 80,00
3 R.Newton de Oliveira Rosa 2 270,00 1,00 74,07
4 R.Pedro Francisco Pereira 2 330,00 1,00 60,61
5 R.Rodolfo P de Rezende 1 80,00 1,00 62,50
6 R.Caetano Borges 1 125,00 1,00 60,00
7 R.Prof.Lindolfo Sales 4 219,00 0,90 91,32
10 R.Joaquim Vicenti 3 256,00 0,90 58,59
13 R.Pereira 4 360,00 0,95 63,88
14 R.Domingos Soares 1 200,00 0,90 60,00
15 R.Domingos Soares 1 200,00 0,90 60,00
Descrio das variveis:

Valor Unitrio: varivel quantitativa explicada, em R$/m
rea do Terreno: varivel quantitativa explicativa, em m
Localizao: varivel qualitativa, variando do menor interesse comercial
para o maior em escala numrica crescente, variando de 1 a 4
Topografia: varivel qualitativa medida da seguinte forma: plano=1; declive
ou aclive suave at 5%=0,95; declive ou aclive mdio de 5% a 10%=0,90.
Informaes complementares:
Nmero de variveis: 4
Nmero de variveis consideradas: 3
Nmero de dados: 15
Nmero de dados considerados: 15
Resultados Estatsticos:
Linear
Coeficiente de correlao: 0,693004
Coeficiente de determinao: 0,480255
Coeficiente de determinao ajustado: 0,393630
Fisher-Snedecor: 5,54
Significncia: 0,05
No-Linear
63

Normalidade dos resduos

73% dos resduos situados entre -1 e +1 s
100% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s
Outliers do modelo: 0
Equao
Regressores Equao T-Observado Significncia
Localizao ln(x) 3,29 0,65
rea do Terreno x -2,35 3,67
Topografia
Valor Unitrio ln(y)
Dados do imvel avaliado:

Localizao 4,00
rea do Terreno 86,00
Valores da Moda para 80 % de confiana

Valor Unitrio Mdio: 101,47
Valor Unitrio Mnimo: 83,77 (17,44%)
Valor Unitrio Mximo: 122,91 (21,12%)
Equao de Regresso:
Valor Unitrio = 79,733749 * Localizao ^ 0,290803 * e ^ (-0,001633 * rea do
Terreno )
Correlaes entre variveis Isoladas Influncia

Localizao
rea do Terreno 59 74
64
Valor Unitrio 49 69
rea do Terreno
Valor Unitrio -11 56
Resduos
Valor Observado Valor Calculado Resduo Resduo Relativo- Resduo sobre DP
12 57,69 71,78 -14,09 -24,42% -1,49
11 57,69 71,78 -14,09 -24,42% -1,49
10 58,59 72,25 -13,66 -23,31% -1,42
3 74,07 62,76 11,31 15,27% 1,13
2 80,00 70,36 9,64 12,05% 0,87
1 80,00 70,36 9,64 12,05% 0,87
5 62,50 69,97 -7,47 -11,95% -0,77
8 94,78 84,54 10,24 10,80% 0,78
9 93,02 83,99 9,03 9,70% 0,69
7 91,32 83,45 7,87 8,62% 0,61
6 60,00 65,01 -5,01 -8,35% -0,55
4 60,61 56,9 3,71 6,12% 0,43
15 60,00 57,52 2,48 4,14% 0,29
14 60,00 57,52 2,48 4,14% 0,29
13 63,88 66,28 -2,40 -3,76% -0,25

Data : 13/07/2005
Tipo do bem : URE Urbano Residncia
Classificao : Parecer Tcnico
Descrio sumria do bem : Imvel residencial com rea construda de 352,01 m
e rea de terreno de 1.406,00 m situado na Avenida Jos Ferreira em
Fronteira(MG)
Dados coletados:
65
nr Endereo rea Const rea do Ter Cons Ocupao Loc Valor Unitrio
1 Rua 2 - Vila de Furnas 64,71 203,76 2 0,31 3 231,80
2 Rua Projetada 1 - Pq Lago Sol 353,70 1620,00 4 0,21 1 424,08
5 Avenida da Matriz - Centro 60,00 270,00 3 0,22 1 466,66
7 Avenida 7 - Perifrico 70,00 168,00 1 0,41 2 242,85
9 Alameda 2 - Perifrico 66,77 355,00 4 0,18 2 299,53
10 Av Brasil - Vila de Furnas 64,71 318,58 2 0,20 3 200,89
12 Avenida 3 - Perifrico 105,80 268,13 2 0,39 2 283,55
13 Av Minas Gerais - Perifrico 299,32 596,40 2 0,50 2 167,04
14 R Frei Odorico Veiga - V.Furnas 84,56 377,20 3 0,22 3 342,95
15 Av.da Matriz - Centro 145,00 360,00 3 0,40 2 241,37

Valor Unitrio: varivel explicada que corresponde ao valor unitrio do
imvel em R$/m de rea construda
rea construda: Varivel quantitativa, que corresponde rea construda
de cada elemento pesquisado e do avaliando
rea do Terreno: varivel quantitativa m que corresponde rea do
terreno de cada elemento pesquisado e do avaliando
Conservao: varivel qualitativa que corresponde ao estado de
conservao do avaliando sendo: ruim=1; regular=2; bom=3; novo=4.
Ocupao: varivel quantitativa considerando o ndice de ocupao
(AC/AT) de cada elemento pesquisado e do avaliando
Localizao: varivel qualitativa, correspondendo ao setor em que o
avaliando e os elementos da pesquisa (amostra) esto localizados dentro
do contexto urbano variando de 1 a 3, sendo o imvel com maior
pontuao est localizado em setor de maior valor comercial
Nmero de dados: 20
66
Linear
Significncia: 0,01
No-Linear

Equao
Area Const x 5,21 0,01
rea do Terreno x -4,97 0,02
Conservao 1/x 4,69 0,03
Ocupao x -4,30 0,07
Localizao 1/x -2,40 3,09
Valor Unitrio 1/y

rea Const 352,01
rea do Terreno 1.406,00
Conservao 2,00
67
Ocupao 0,25
Localizao 2,00

Equao de Regresso:
Valor Unitrio = 1 / ( 0,005186 + 0,000032 * rea Const - 0,000007 * rea do
Terreno +0,003065 * 1/Conservao - 0,010368 * Ocupao - 0,001502 *
1/Localizao )
rea Const
rea do Terreno 72 98
Conservao -34 66
Ocupao 45 97
Localizao 49 51
Valor Unitrio -7 81
rea do Terreno
Conservao -34 61
Ocupao -26 97
Localizao 30 44
Conservao
Ocupao -2 60
Localizao -18 41
Valor Unitrio 59 78
68
Ocupao
Localizao 28 40
Valor Unitrio 12 75
Localizao
Resduos
Valor Observado Valor Calculado Resduo Resduo Relativo Resduo sobre DP

10 200,89 251,05 -50,16% -24,97% 1,80
18 416,66 315,91 100,75% 24,18% -1,39
15 241,37 292,04 -50,67% -20,99% 1,30
3 309,01 250,56 58,45% 18,92% -1,37
1 231,8 274,27 -42,47% -18,32% 1,21
11 412,9 340,96 71,94% 17,42% -0,93
14 342,95 286,59 56,36% 16,43% -1,04
5 466,66 407,58 59,08% 12,66% -0,56
9 299,53 334,98 -35,45% -11,83% 0,64
17 357,65 325,1 32,55% 9,10% -0,51
8 231,8 251,27 -19,47% -8,40% 0,61
19 312,5 332,7 -20,20% -6,46% 0,35
16 437,5 461,85 -24,35% -5,57% 0,22
2 424,08 446,01 -21,93% -5,17% 0,21
7 242,85 231,99 10,86% 4,47% -0,35
13 167,04 161,94 5,10% 3,05% -0,34
12 283,55 291,64 -8,09% -2,85% 0,18
6 295,64 300,98 -5,34% -1,81% 0,11
4 278,16 273,64 4,52% 1,62% -0,11
20 191,84 191,05 0,79% 0,41% -0,04

Data : 07/03/2005
Tipo do bem : URE Urbano Residncia
Descrio sumria do bem : Imvel residencial com rea construda de 252,00 m
e rea de terreno de 300,00 m situado na Rua Tamboril no Bairro Concrdia,
Belo Horizonte(MG)
69
Dados coletados:
nr Endereo rea do Ter rea Total Idade Aparente Estado Cons Valor Unitrio
1 Rua Itapagipe 300,00 200,00 15 2 650,00
2 Rua Iguau 360,00 300,00 50 1 316,67
3 Rua Aristides Ferreira 300,00 400,00 30 2 450,00
4 Rua Tapira 360,00 176,00 15 3 909,09
5 Rua Ituverava 300,00 325,00 25 3 584,62
6 Rua Trindade 400,00 350,00 50 2 328,57
7 Av Renascena 600,00 120,00 20 3 1083,33
8 Rua Itapeva 400,00 200,00 40 1 460,00
9 Rua Ciuru 300,00 150,00 50 1 400,00
10 Rua Iguassu 360,00 180,00 10 3 916,67
11 Rua Saldanha da Gama 343,00 226,00 10 3 884,96
12 Rua Jundia 400,00 217,00 22 2 599,08
13 Rua Arax 300,00 200,00 50 1 325,00
14 Rua Tamboril 295,00 250,00 55 1 260,00

Valor Unitrio: varivel quantitativa explicada, em R$/m
rea do Terreno: varivel quantitativa explicativa, em m
rea Total: rea construda da residncia (m)
Idade Aparente: Idade aparente do imvel (anos)
Estado Conservao: 1=Ruim; 2= Regular; 3=Bom
Nmero de dados: 14
Linear
Significncia: 0,01
70
No-Linear

Equao
rea do Terreno 1/x -3,62 0,56
rea Total 1/x 9,92 0,01
Idade Aparente x -10,87 0,01
Estado Cons x 6,40 0,01
Valor total
Valor Unitrio y

rea do Terreno 300,00
rea Total 207,00
Idade Aparente 50,00
Estado Cons 2,00

71
Equao de Regresso:
Valor Unitrio = ( 23,788122 - 228.378,463790 * 1/rea do Terreno +
1.039,404389 * 1/rea Total - 0,174410 * Idade Aparente +0,497677 * Estado
Cons ) ^ 2
rea do Terreno
rea Total -42 67
Idade Aparente 25 76
Estado Cons -32 63
rea Total
Idade Aparente -27 91
Estado Cons 22 88
Valor Unitrio 56 96
Idade Aparente
Estado Cons -83 78
Estado Cons
Valor Unitrio 87 91
72
Resduos

12 599,08 640,31 -41,23 -7% -1,56
2 316,67 298,18 18,49 6% 1,00
3 450,00 424,67 25,33 6% 1,14
6 328,57 345,99 -17,42 -5% -0,89
11 884,96 851,53 33,43 4% 1,07
8 460,00 444,33 15,67 3% 0,70
5 584,62 603,57 -18,95 -3% -0,73
1 650,00 666,78 -16,78 -3% -0,62
4 909,09 887,72 21,37 2% 0,67
13 325,00 332,14 -7,14 -2% -0,37
10 916,67 932,41 -15,74 -2% -0,49
14 260,00 263,30 -3,30 -1% -0,19
7 1083,33 1076,25 7,08 1% 0,20
9 400,00 398,29 1,71 0% 0,08

Data : 02/03/2005
Tipo do bem : USL Urbano Sala
Finalidade : Locao
Grau de Fundamentao : II
Descrio sumria do bem : Uma sala de 67,16 m no nvel do 1o.subsolo,
localizado na Av.Barbacena, Santo Agostinho no municpio de Belo
Horizonte(MG)
Dados coletados:
73
nr Endereo rea privativa * Valor total Trf Ped Ent/Centro * Local Valor Unitrio
1 Av dos Andradas 82 2586,68 2 2 1 31,54
2 Av do Contorno 150 1199,61 1 1 1 7,99
3 Av do Contorno 67 2731,30 2 2 1 40,76
4 Rua Goitacazes 430 8180,00 2 2 1 19,02
5 Rua Mar de Espanha 58,5 691,49 1 2 1 11,82
6 Rua Mar de Espanha 101 1204,00 1 2 1 11,92
9 Rua Goitacazes 150,66 4150,00 2 2 1 27,54
* 10 Av Afonso Pena 355,85 12269,65 2 2 1 34,47
11 Av. Olegario Maciel 40,8 783,27 1 2 1 19,19
12 Campus Pampulha UFMG 12,5 265,14 1 1 2 21,21
* 17 Campus Pampulha UFMG 205,95 1679,24 2 1 2 8,15
18 Campus Pampulha UFMG 25 626,72 2 1 2 25,06
19 Campus Pampulha UFMG 4 104,00 1 1 2 26,00
* 21 Av.Alfredo Balena 293,76 2035,95 2 1 1 6,93
OBS: * Variveis e dados desconsiderados
rea privativa: Varivel independente, quantitativa, que corresponde a rea

privativa pertencente ao imvel
Valor Total: Varivel independente, quantitativa, que corresponde ao valor
de locao por imvel
Trfego de pedestres: Varivel independente, dicotmica, que indica a
intensidade de trfego de pedestres. Sendo valor = 2 para maior nmero
de pedestres e valor = 1 baixo nr de pedestres
Entorno/Centro: Varivel independente, dicotmica, que indica se a
localizao est prxima ao centro. Sendo valor =2 para localizao no
entorno do centro e valor = 1 para imveis distantes do centro ou inseridos
no centro de Belo Horizonte
Localizao: Varivel independente, dicotmica, que indica se a
localizao est no Campus da UFMG Pampulha sendo o valor =2 para
estes e valor =1 para os demais
74
Valor unitrio: varivel dependente, quantitativa, que indica o valor total

dividido pela rea do imvel.
Nmero de dados: 21
Linear
Significncia: 0,01
No-Linear

Equao
rea privativa x -3,81 0,14
Valor total
Trfego Ped x 4,87 0,01
Entorno/Centro x 2,48 2,37
75
Localizao
Valor Unitrio y

rea privativa 67,16
Trfego Ped 2,00
Entorno/Centro 2,00

Equao de Regresso
Valor Unitrio = 2,610580 - 1,310015 * rea privativa + 12,925390 * Trfego

Ped + 6,653744 * Entorno/Centro
rea privativa
Trfego Ped 33 74
Entorno/Centro 36 64
Trfego Ped
Entorno/Centro -11 57
Valor Unitrio 55 79
Entorno/Centro
Valor Unitrio 9 55
76
Resduos

5 11,82 18,82 -7 -59,25% -1,37
8 11,92 16,14 -4,22 -35,42% -0,82
6 11,92 15,68 -3,76 -31,53% -0,73
13 18,78 13,09 5,69 30,29% 1,11
16 19,76 25,28 -5,52 -27,92% -1,08
19 26,00 19,57 6,43 24,73% 1,26
3 40,76 31,05 9,71 23,83% 1,90
4 19,02 14,6 4,42 23,22% 0,86
2 7,99 6,15 1,84 23,09% 0,36
20 20,67 25,19 -4,52 -21,86% -0,88
15 13,65 16,32 -2,67 -19,52% -0,52
12 21,21 17,56 3,65 17,22% 0,71
18 25,06 28,57 -3,51 -13,99% -0,68
7 14,73 16,08 -1,35 -9,13% -0,26
9 27,54 25,69 1,85 6,72% 0,36
11 19,19 20,48 -1,29 -6,70% -0,25
14 23,08 24,49 -1,41 -6,10% -0,28
1 31,54 29,91 1,63 5,18% 0,32

Data : 23/03/2005
Tipo do bem : UPC Urbano Prdio Comercial
Finalidade : Garantia de Operaes
Objetivo da Avaliao : Determinao do Valor Venal do Imvel
Grau de Fundamentao : II
Descrio sumria do bem : Prdio comercial composto por trs pavimentos,
situado Av. Joo Pinheiro, Bairro Funcionrios em Belo Horizonte(MG)
rea construda: 1.576,22 m, rea do terreno: 619,74 m
Dados coletados:
77
nr Endereo Setor rea Total rea Tr/rea Total Trf Ped Valor Unitrio
1 Rua Tupinambs 1 340,00 0,82 2 1.000,00
2 Rua da Bahia 1 250,00 0,80 2 1.200,00
3 Rua da Bahia 1 140,00 0,50 2 1.428,57
4 Rua Guajajaras 1 440,00 1,00 1 1.227,27
5 Av Contorno 1 282,00 1,00 1 1.248,22
6 Rua Cludio Manoel 1 280,00 1,00 1 1.035,71
7 Rua Cludio Manoel 1 260,00 1,00 1 1.000,00
8 Rua Olegrio Maciel 1 1.500,00 0,29 2 1.333,33
9 Rua Tome de Souza 2 150,00 0,50 1 1.200,00
10 Av Contorno 1 396,00 1,00 2 1.136,36
11 Rua Paraba 2 165,00 1,00 1 1.787,87
12 Rua Bernardo Guimares 1 220,00 1,00 1 1.000,00
13 Rua Francisco Sales 1 126,00 0,53 1 1.230,16
14 Rua Santa Rita Duro 1 130,00 1,00 1 1.230,77
15 Rua Sergipe 2 580,00 1,00 1 1.896,55
16 Rua Alagoas 2 150,00 1,00 1 1.600,00
17 Rua Gonalves Dias 1 300,00 1,00 1 1.333,33
18 Av Contorno 1 120,00 0,66 1 1.208,33
19 Rua So Paulo 1 60,00 0,66 2 3.000,00
20 Rua Bernardo Guimares 2 1.160,00 0,50 1 1.099,13
21 Av.Alfredo Balena 2 680,15 0,90 2 1.470,26
Setor Urbano: Varivel qualitativa, com escala tratada pelo estudo da

dicotomia. Refere-se localizao do imvel e sua atratividade no contexto
comercial da cidade, de forma crescente: local 1= menos atrativo; local 2=
mais atrativo
rea Total: Varivel quantitativa representativa da rea total ocupada pelo
imvel, medida em metros quadrados.
rea Trreo/Total: Varivel quantitativa, definida pela relao de rea de
trreo em relao ao total rea ocupada pelo imvel.
Trfego de Pedestres e de Veculos: Varivel qualitativa, com escala
tratada pelo estudo das dicotomias. Refere-se intensidade de trfego de
pedestres e veculos no local em que se insere o imvel, de forma
crescente: 1= menor intensidade; 2= maior intensidade
78
Nmero de dados: 21
Linear
Significncia: 0,01
No-Linear

Equao
Setor x 3,53 0,28
rea Total 1/x 7,63 0,01
rea Tr/rea Total x 1,92 7,23
Trf Ped x 2,00 6,23
Valor Unitrio y
79
Setor urbano 2
rea total 1.576,22
rea trrea/total 0,27
Trfego p+v 2
Valores da Moda para 80% de confiana

Valor Unitrio Mdio: 1.357,52
Valor Unitrio Mnimo: 1.155,35 (14,90%)
Valor Unitrio Mximo: 1.559,89 (14,90%)
Equao de Regresso:
Valor Unitrio = 121,851305 + 384,201712 * Setor + 6.524.921,098298 * 1/rea
Total + 302,763415 * rea Tr/rea Total + 221,337376 * Trf Ped
Setor
rea Total -16 64
rea Tr/rea Total 0 37
Trf Ped -22 45
Valor Unitrio 21 66
rea Total
rea Tr/rea Total -27 48
Trf Ped 19 37
Valor Unitrio 79 89
rea Tr/rea Total

Trf Ped -35 46
Valor Unitrio -9 43
80
Trf Ped
Valor Unitrio 23 45
Resduos

8 1.333,33 977,09 356,24 26,72% 1,65
15 1.896,55 1.433,75 462,80 24,40% 2,14
9 1.200,00 1.477,28 -277,28 -23,11% -1,28
1 1.000,00 1.208,75 -208,75 -20,87% -0,96
17 1.333,33 1.102,65 230,68 17,30% 1,07
12 1.000,00 1.164,97 -164,97 -16,50% -0,76
14 1.230,77 1.416,24 -185,47 -15,07% -0,86
10 1.136,36 1.293,10 -156,74 -13,79% -0,72
4 1.227,27 1.063,86 163,41 13,32% 0,75
7 1.000,00 1.126,68 -126,68 -12,67% -0,59
5 1.248,22 1.112,20 136,02 10,90% 0,63
18 1.208,33 1.312,39 -104,06 -8,61% -0,48
20 1.099,13 1.192,13 -93,00 -8,46% -0,43
21 1.470,26 1.592,27 -122,01 -8,30% -0,56
6 1.035,71 1.113,38 -77,67 -7,50% -0,36
11 1.787,87 1.654,02 133,85 7,49% 0,62
16 1.600,00 1.704,35 -104,35 -6,52% -0,48
3 1.428,57 1.357,32 71,25 4,99% 0,33
2 1.200,00 1.246,90 -46,90 -3,91% -0,22
19 3.000,00 2.893,09 106,91 3,56% 0,49
13 1.230,16 1.223,43 6,73 0,55% 0,03

Data : 03/03/2005
Tipo do bem : UPC Urbano Prdio Comercial
Finalidade : Alienao
Metodologia : Mtodo Evolutivo (conjugao do Mtodo
Comparativo Direto de Dados de Mercado e Custo de Reedio).
Ser objeto de anlise apenas o Mtodo Comparativo
Descrio sumria do bem : 2o.pavimento de um prdio situado no centro de
Lajinha(MG) com rea construda de 555,00 m e terreno de 2.116,00 m
Dados coletados de lojas:

81
nr Endereo rea const * tr/Total Setor * Pad * Est * Oi Pav * V Total V unit
1 R Nestor Vieira de Gouveia 40,00 1,00 1 2 3 1 1 270,00 6,75
2 Av Presidente Vargas 88,00 1,00 2 1 2 1 1 400,00 4,55
*3 Av Presidente Vargas 100,00 1,00 2 2 2 1 1 780,00 7,80
*4 R Dr Rubem Borich 91,00 1,00 2 2 3 1 1 1040,00 11,43
5 R Dr Rubem Borich 204,50 1,00 2 2 3 1 1 1020,00 4,99
6 R Dr Rubem Borich 132,00 1,00 2 2 2 1 1 600,00 4,55
7 R Dr Rubem Borich 54,25 0,74 2 2 2 1 1 270,00 4,98
8 R Dr Rubem Borich 54,25 0,74 2 2 2 1 1 390,00 7,19
*9 R Dr Rubem Borich 103,75 1,00 2 2 2 1 1 300,00 2,89
*10 R Dr Rubem Borich 55,00 1,00 2 2 2 1 1 200,00 3,64
11 R Dr Rubem Borich 99,00 0,00 2 2 2 1 2 300,00 3,03
12 R Nestor Vieira de Gouveia 252,00 0,50 1 2 3 1 1 750,00 2,98
*17 R Dr Rubem Borich 30,00 1,00 2 2 1 1 1 390,00 13,00
*18 R Dr Rubem Borich 21,00 1,00 2 2 1 1 1 390,00 18,57
*19 R Dr Rubem Borich 21,00 1,00 2 2 1 1 1 300,00 14,29
20 R Dr Rubem Borich 600,00 1,00 2 2 2 1 1 1700,00 2,83
21 R Dr Rubem Borich 120,00 0,00 2 3 3 1 2 330,00 2,75
OBS: * elementos desabilitados
rea construda: rea total construda em m

rea trreo/total: rea construda do trreo / rea total construda
Setor: Setor urbano, onde: 1: pior localizao; 2: melhor localizao
Padro: Padro de acabamento, onde: 3=mdio; 2=baixo; 1=mnimo
Estado: Estado de conservao, onde: 3=novo/reformado; 2=bom;
1=regular
Oi: Origem da informao: 1=transao; 2=oferta
Pavimento: Pavimento, onde: 1=imveis situados no nvel da rua;
2=imveis situados em pavimentos superiores
V total: Valor total do imvel, em R$
V unit: Valor total do imvel dividido pela rea total construda, medido em
R$/m
82
Nmero de dados: 21
Linear
Significncia: 0,01
No-Linear

Equao
rea Const 1/x -4,26 0,05
setor x -1,99 6,34
Pav x 2,96 0,88
V unit 1/y
83

rea Const 555,00
setor 1,00
Pav 2,00

V unit Mdio: 2,11
V unit Mnimo: 1,75 (17,06%)
V unit Mximo: 2,60 (22,92%)
Equao de Regresso:
V unit = 1 / ( 0,556181 - 325,670668 * 1/rea Const - 0,072599 * setor +
0,102846 * Pav ) ^ 2
rea Const
setor -37 60
Pav -20 48
V unit -69 80
setor
Pav 17 43
V unit 1 53
Pav
V unit 56 68
84
Resduos
nr Valor Observado Valor Calculado Resduo Resduo Relativo- Resduo sobre DP

20 2,83 3,80 -0,97 -34% 1,84
15 3,57 4,57 -1,00 -28% 1,39
7 4,98 6,15 -1,17 -24% 1,01
5 4,99 3,91 1,08 22% -1,32
8 7,19 6,15 1,04 14% -0,68
13 6,50 5,58 0,92 14% -0,70
16 4,55 4,00 0,55 12% -0,70
6 4,55 4,08 0,47 10% -0,59
14 5,22 5,04 0,18 3% -0,17
11 3,03 2,94 0,09 3% -0,20
21 2,75 2,83 -0,08 -3% 0,20
2 4,55 4,49 0,06 1% -0,07
1 6,75 6,82 -0,07 -1% 0,05
12 2,98 2,96 0,02 1% -0,05

Data : 09/03/2005
Tipo do bem : ULJ Urbano Loja Comercial
Finalidade : Locao
Grau de Fundamentao : I
Descrio sumria do bem : Loja comercial com rea privativa total de 397,05 m
situada no Bairro Eldorado em Contagem(MG)
Dados coletados:
85
nr Endereo rea eq Testada Trfego Oferta/loc V unit

1 Av Joo Csar Oliveira 75,00 8,00 2 1 10,67
*3 Av Joo Csar Oliveira 220,00 12,00 2 1 3,63
6 Av Jose Faria da Rocha 55,00 5,00 2 1 11,14
10 R Jose Barra Nascimento 30,00 3,00 1 2 10,00
*20 Av Joo Csar Oliveira 85,00 4,00 2 2 29,41
*22 Av Jose Faria da Rocha 145,00 7,00 1 2 5,17
rea Eq: Varivel quantitativa que se refere ao tamanho da rea

equivalente dos imveis avaliando e pesquisados, considerando-se um
fator de equivalncia de 50% para a sobreloja e de 30% para o subsolo.
Esta varivel medida em m
Testada principal: Varivel quantitativa que se refere extenso da testada
principal dos imveis avaliando e pesquisados para a via pblica. Esta
varivel medida em metros.
Trfego de veculos: Varivel dicotmica que se refere intensidade do
trfego de veculos na via pblica, assumindo o valor 1 se estes se
encontram em vias de baixo trfego de veculos e o valor 2 se estes se
encontram em vias de alto trfego de veculos.
Oferta/locao: Varivel dicotmica que se refere situao dos imveis
no momento da pesquisa, assumindo o valor 1 se estes se encontram
locados e o valor 2 se estes se encontram em oferta no mercado
imobilirio.
86
Valor/m: Varivel explicada que se refere ao valor unitrio informado para

os imveis pesquisados e encontrado para o imvel avaliando. Esta
varivel medida em R$/m.
Nmero de dados: 23
Linear
Significncia: 0,02
No-Linear

Equao
rea eq 1/x 3,19 0,51
Testada 1/x -1,95 6,69
Trfego x 2,45 2,47
87
Oferta/loc x 1,15 26,56

V unit y

rea eq 340,05
Testada 11,50
Trfego 2,00
Oferta/loc 1,00

V unit Mdio: 10,56
V unit Mnimo: 9,08 (14,11%)
V unit Mximo: 12,05 (14,02%)
Equao de Regresso
V unit = 3,482491 + 3.318,342312 * 1/rea eq - 36,749013 * 1/Testada +
2,936605 * Trfego + 1,455394 * Oferta/loc
rea eq
Testada 71 78
Trfego -7 22
Oferta/loc 20 15
V unit 44 64
Testada
Trfego -26 6
Oferta/loc 31 25
V unit 1 45
Trfego
Oferta/loc -38 42
88
V unit 46 53
Oferta/loc
V unit 5 28
Resduos
11 8,33 12,04 -3,71 45% -1,68
16 15,90 11,92 3,98 25% 1,80
17 9,79 12,18 -2,39 -24% -1,08
4 7,50 9,33 -1,83 -24% -0,83
21 7,50 9,23 -1,73 -23% -0,78
5 13,88 11,00 2,88 21% 1,31
13 10,61 8,57 2,04 19% 0,92
18 14,70 11,93 2,77 19% 1,26
8 7,60 9,02 -1,42 -19% -0,64
19 8,75 10,26 -1,51 -17% -0,68
2 9,40 11,00 -1,60 -17% -0,72
10 10,00 8,93 1,07 11% 0,48
9 12,50 11,41 1,09 9% 0,49
12 8,33 7,66 0,67 8% 0,30
14 8,30 8,93 -0,63 -8% -0,29
6 11,14 10,44 0,70 6% 0,32
15 11,11 11,79 -0,68 -6% -0,31
7 10,91 10,36 0,55 5% 0,25
1 10,67 10,83 -0,16 -1% -0,07
23 18,33 18,43 -0,10 -1% -0,04

Data : 27/03/2006
Tipo do bem : UPC - Prdio Comercial
Finalidade : Locao
Descrio sumria do bem : Loja Comercial de 958,00 m localizada no centro de
Trs Marias (MG)
Dados coletados:
89
nr Endereo Padro Testada rea Total Setor Valor unit

1 R John Kennedy 2 6,00 70,00 2 6,86
2 R John Kennedy 2 12,00 400,00 2 5,00
3 R John Kennedy 3 12,00 65,00 2 6,92
4 R Marechal da Fonseca 2 5,00 40,00 2 7,50
7 R Matozinhos 1 5,00 60,00 2 5,00
8 R Matozinhos 3 10,00 280,00 2 6,79
9 R Matozinhos 3 20,00 200,00 2 6,00
10 R Castelo Branco 2 25,00 175,00 2 8,00
11 R Castelo Branco 2 6,00 120,00 2 6,25
12 R Santos Dumont 2 7,00 115,00 1 4,78
13 R Santos Dumont 2 21,00 100,00 1 4,70
14 R Fellino Muller 3 16,00 60,00 1 5,00
15 R John Kennedy 3 14,00 70,00 2 10,00
16 R John Kennedy 1 1,20 297,00 2 3,68
Descrio das variveis

Valor Unit: valor unitrio do imvel por metro quadrado
rea total: rea total do imvel medida em m
Setor urbano: atratividade do imvel na regio
Testada: frente do imvel medida em metros quadrados
Padro: padro de acabamento do imvel
Nmero de dados: 16
Linear
Significncia: 0,01
90
No-Linear

Equao
Padro 1/x 2,99 1,23
Testada x -1,40 18,91
rea Total ln(x) 4,43 0,10
Setor x -4,15 0,16
Valor unit 1/y
Padro 3,00
Testada 37,00
rea Total 438,09
Setor 2,00

Valor unit Mdio: 6,57
Valor unit Mnimo: 5,24 (20,33%)
Valor unit Mximo: 8,82 (34,25%)
Equao de Regresso
Valor unit = 1 / ( 0,075647 + 0,108753 * 1/Padro - 0,001621 * Testada +
0,039580 * ln(rea Total) - 0,070259 * Setor )
91
Padro
Testada -51 9
rea Total 8 46
Setor 16 51
Valor unit 54 67
Testada
rea Total 12 45
Setor -27 46
Valor unit -23 39
rea Total
Setor 21 72
Valor unit 50 80
Setor
Valor unit -32 78
Resduos
3 6,92 8,54 -1,62 -23,36% 1,11
6 3,86 4,67 -0,81 -20,94% 1,83
10 8,00 6,52 1,48 18,51% -1,16
8 6,79 5,61 1,18 17,35% -1,26
15 10,00 8,56 1,44 14,41% -0,69
14 5,00 5,63 -0,63 -12,51% 0,91
9 6,00 6,73 -0,73 -12,11% 0,73
12 4,78 4,23 0,55 11,44% -1,10
11 6,25 5,91 0,34 5,47% -0,38
5 6,93 6,57 0,36 5,24% -0,32
4 7,50 7,85 -0,35 -4,65% 0,24
2 5,00 4,83 0,17 3,47% -0,29
13 4,70 4,81 -0,11 -2,29% 0,19
16 3,68 3,74 -0,06 -1,66% 0,18
1 6,86 6,76 0,10 1,46% -0,09
7 5,00 5,05 -0,05 -1,10% 0,09
92
5.2 Anlise dos casos
Sero apresentadas as anlises dos laudos de avaliaes completos de imveis

urbanos, elaborados segundo a NBR 14.653 parte 1 (2001) e parte 2 (2004),
conforme foi apresentado no captulo 4:
Para melhor didtica, ser seguido a itemizao do item 10 da norma NBR

14.653-2:
a) identificao do solicitante:
Em todos os casos houve o atendimento ao item, sendo o solicitante identificado

nos laudos.
b) finalidade do laudo:
Em todos os casos houve atendimento ao item, sendo a finalidade apresentada

nos laudos.
c) objetivo da avaliao:
Em todos os casos houve atendimento ao item, sendo o objetivo apresentado nos

laudos.
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes:
Em todos os casos houve atendimento ao item, sendo que em alguns casos o

avaliador acrescentou informaes que poderiam ser apresentadas em locais
especficos, definidos na norma.
Para exemplo, pode-se citar o caso 7 que apresentou a seguinte nota:

93
A pesquisa de valores de locao foi efetuada junto ao mercado imobilirio local

e lojistas das imediaes, sendo as informaes classificadas como idneas e
fornecidas de boa f.
Entende-se pela norma 14.653-2, item 10.1, que essa nota poderia ser
apresentada no subitem indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s).
e) identificao e caracterizao do imvel avaliando:
Os laudos apresentaram uma descrio atendendo as exigncias da norma,

exceto no caso 7 que faltou uma caracterizao da regio e do terreno conforme
previsto na norma.
No caso 3, o avaliador ressalva que no consta no registro do imvel a rea

construda e foram considerados os dados do IPTU por razo do proprietrio no
permitir a entrada no imvel. Esta nota deveria constar do item anterior que se
refere a pressupostos e ressalvas.
f) diagnstico do mercado:
Em todos os casos os engenheiros de avaliaes analisaram o mercado onde se

situa o bem, indicando a sua liquidez, relatando a conduta e o desempenho do
mercado.
g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s)
Em todos os casos foram indicadas as metodologias empregadas, sendo que

apenas no caso 01 a escolha da metodologia no foi justificada.
No caso 07, foi utilizada a varivel explicativa independente rea Equivalente,

referindo-se ao tamanho da rea equivalente dos imveis avaliando e
pesquisados, considerando-se um fator de equivalncia de 50% para a sobreloja
e de 30% para o subsolo, medida em m. Como no prevista pela norma 14.653
a utilizao de fatores de homogeneizao sem a devida fundamentao, o autor
94
do laudo poderia tentar a utilizao de outras variveis que pudessem explicar a

variao do valor unitrio, como: rea do trreo/rea total, rea pav.superior/rea
total. Em ltimo caso, no conseguindo explicar o modelo e permanecendo a
varivel rea Equivalente, o laudo dever ser classificado como parecer tcnico.
Apenas nos casos 02 e 05 foram citados os procedimentos utilizados, como o tipo

de tratamento dos dados e programas computacionais utilizados.
h) especificao da avaliao:
Todos os casos apresentaram a especificao da avaliao, com as

demonstraes das tabelas 3.1, 3.2 e 3.3 e a pontuao atingida, exceto para os
casos onde a avaliao foi classificada como parecer tcnico.
Nos casos 01 e 07, os graus de preciso atingidos conforme a tabela 3.3 foram o
grau III. No obstante, os avaliadores deveriam classificar as avaliaes com
preciso II, devido as utilizaes de cdigos alocados nos modelos de regresses
que, segundo a norma 14.653-2(2004), a utilizao de cdigos alocados implica a
obteno de no mximo grau II de preciso.
No caso 05, houve extrapolao de duas variveis: rea total e rea ter/rea total.
Neste caso, a pontuao no item 05 (extrapolao) da tabela de fundamentao
ser 1 (conforme demonstrado na tabela 3.1), ficando o enquadramento global do
laudo com Grau de Fundamentao I.
No caso 08, o avaliador atribuiu a nota 2 no item 5 da tabela (extrapolao),

considerando o atendimento ao descrito na norma. Verificando as condies
impostas na norma com o que foi calculado pela inferncia estatstica, conclui-se
que no houve atendimento ao item b, em que o valor estimado ultrapassou 10%
do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a varivel testada principal.
No caso 01, o avaliador no atentou para o nvel de significncia do modelo que

foi calculado em 5% e que a pontuao no item 7 da tabela de fundamentao
95
(tabela 3.1) seria 2. Para atingir a pontuao 3, informada pelo avaliador, o nvel
de significncia deve ser de no mximo 1%.
i) tratamento dos dados e identificao do resultado:
Quanto explicitao dos clculos efetuados e o atendimento ao Anexo A da

norma, temos:
Micronumerosidade: Para verificao do equilbrio das amostras com pequenos

nmeros de elementos, em todos os casos foram observados o atendimento
micronumerosidade, e quando no atendidos os trabalhos foram classificados
como parecer tcnico, conforme os seguintes casos:
No caso 02, na varivel conservao o nmero de dados com caractersticas 1 e

4 foram menores que 3 (ni 3), e na varivel localizao o nmero de dados com
caractersticas iguais a 1 foram menores que 5 (ni 5).
No caso 03, a varivel Estado de Conservao apresentou apenas 4 vezes o

cdigo alocado igual a 2, no atendendo ao nmero mnimo de 5.
No caso 06, para as variveis setor e pavimento tambm ocorre a

micronumerosidade, pois o cdigo alocado 1 aparece apenas 2 vezes e para a
varivel quantitativa pavimento o nmero de valores observados distintos tm que
ser maior ou igual a 5.
Linearidade: Em todos os casos foram utilizadas transformaes simples de

variveis para linearizar o modelo.
No caso 08, por exemplo, analisando o comportamento grfico da varivel

dependente Valor Unitrio em relao a varivel independente rea Total, em
escala original, tem-se conforme a figura 3.16:
96
figura 3.16 Caso 08: Grfico Valor Unitrio x rea Total
Aps as transformaes realizadas, examina-se a linearidade do modelo, pela

construo do grficos dos valores observados para a varivel dependente versus
a varivel independente, com as respectivas transformaes, conforme
demonstrado na figura 3.17:
Figura 3.17 Caso 08: Grfico Valor Unitrio x rea Total (transformadas)
O coeficiente de Determinao da equao transformada est mais prximo de

1,00, mostrando-se mais aderente aos dados, na forma matemtica em que os
mesmos esto considerados.
Normalidade: Apenas o caso 2 no demonstrou a verificao da normalidade

atravs das formas previstas na norma, no garantindo que os erros tm
distribuio normal. Nos demais casos a normalidade foi verificada pela
comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos
97
intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as probabilidades da

distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%. Em
4 casos a verificao foi feita tambm pelo exame do histograma dos resduos
amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda
semelhana com a da curva normal.
Exemplo da verificao da normalidade no caso 6 verificada nas figura 3.18 e

3.19:
Figura 3.18 Caso 06: Normalidade dos resduos
Figura 3.19: Caso 06: Distribuio de freqncia
Outra forma que poderia ser apresentada seria um grfico dos resduos
padronizados versus valores ajustados com pontos dispostos aleatoriamente, com
a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ], conforme foi apresentado no caso
02, demonstrado na figura 3.20:
98
Figura 3.20 Caso 06: Grfico dos resduos padronizados versus valores ajustados
Homocedasticidade: Em 03 casos no houve a demonstrao da verificao da

homocedasticidade, que pode ser feita pela anlise grfica dos resduos versus
valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem
nenhum padro definido. No caso 01, conforme demonstrado na figura 3.21,
parece que no houve a homocedasticidade, pois os valores dos resduos
padronizados esto aumentando em relao ao eixo, medida que aumenta o
valor unitrios. O avaliador deveria, neste caso fazer uma estudo mais detalhado
para a verificao do ocorrido e se necessrio, aumentar o nmero de amostras
para inferir sobre os resultados.
Figura 3.21 Caso 01: Verificao da homocedasticidade

99
Autocorrelao: Nos casos 01 e 02 no foram feitas as verificaes da

autocorrelao. No caso 07 foi verificada pelo teste Durbin-Watson:
Nos demais casos a no autocorrelao foi demonstrada pela anlise do grfico

dos resduos cotejados com os valores ajustados, que apresentou pontos
dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido, conforme ocorrido no
caso 08 e demonstrado na figura 3.22:
Figura 3.22 Caso 08: grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados
No foram utilizadas, em nenhum dos casos, as variveis temporais, onde a

ocorrncia da autocorrelao pode ser verificada com maior freqncia.
Colinearidade ou multicolinearidade: Nos casos 02 e 03 no foram

demonstradas as verificaes da multicolinearidade, sendo que nos demais casos
a matriz das correlaes foi analisada e no apresentou resultados superiores a
0,80 para as variveis isoladas ou com influncia. Segue abaixo o exemplo da
matriz do caso 08, conforme figura 3.23:
100
Figura 3.23 - Caso 08: Matriz das correlaes
Ao analisar a matriz de correlaes do caso 02, verificamos a colinearidade e

multicolinearidade das variveis rea construda x rea do terreno com grau de
correlao fortssimo 0,98. A amostra neste caso pode estar mostrando uma
caracterstica da populao a qual pertence, pois quanto menor a rea do terreno,
menor poder ser a rea construda. Neste caso, como o avaliando segue os
padres estruturais do modelo, a existncia de multicolinearidade pode ser
negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual.
A alta correlao entre a varivel ocupao com as variveis rea construda e

rea do terreno, deve-se ao fato que a definio da varivel ocupao a diviso
entre as duas variveis anteriores. Neste caso, pode-se testar a retirada de uma
das variveis com a devida cautela, verificando a sua importncia na formao do
valor.
No caso 3, existe uma correlao fortssima entre a rea total com a idade
aparente e o estado de conservao, considerando as influncias das demais
variveis e uma correlao forte entre a idade aparente e o estado de
conservao na forma isolada. Nestes casos, a norma, recomenda que sejam
tomadas medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de
101
tcnicas estatsticas mais avanadas ou mesmo a eliminao de varivel colinear

pouco representativa.
Pontos influenciantes ou outliers: Nos casos 02 e 03 no foram apresentadas

as verificaes da existncia de outliers, sendo que no caso 03 houve a
informao da no presena de outlier, sem a devida demonstrao. Nos demais
casos, a existncia desses pontos atpicos foi verificada pelo grfico dos resduos
versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores
ajustados.
No caso 5, verifica-se a presena de outlier (dado 15) e de um possvel ponto

influenciante (dado 19), conforme demonstrado na figura 3.24 onde suas
influncias e o poder de explicao da equao podem ser verificados atravs de
outro ajustamento aps exclu-los, e comparando o novo modelo com o anterior.
Figura 3.24 Caso 05: Presena de outlier e ponto influenciante
Em nenhum dos casos foi citada a presena de pontos influenciantes, que devem
ser retirados com a condio de apresentao de justificativas.
102
Significncia dos regressores: Apenas no caso 02 a significncia individual dos

parmetros das variveis do modelo no foram submetidas ao teste t de student.
Nos outros casos foi demonstrada a significncia de cada parmetro, conforme o
exemplo do caso 05 (tabela 3.6):
Tabela 3.6: Caso 05: Significncia dos regressores
A varivel rea apresenta valor do t muito superior as demais, o que pode

significar que essa varivel explica a maior parte da variao, depois o setor
urbano contribui com outra parte significativa e as demais esto dando pequena
contribuio.
A hiptese nula do modelo foi submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao

nvel mximo de significncia de 1%:
Em todos os casos foram feitos os testes de hipteses para a verificao da

significncia do modelo.
103
Poder de explicao: em todos os casos foram calculados os coeficientes de

determinao e determinao ajustado, conforme apresentados no caso 02
Neste caso, o coeficiente de correlao indica uma forte relao de causa e efeito
entre a variao da varivel explicada (y) e as variaes das variveis explicativas
(x)
O coeficiente de determinao calculado indica que 80% da variabilidade dos

preos so devidos s variaes das reas construdas, reas dos terrenos,
estados de conservao dos imveis, ndices de ocupao e localizaes dos
imveis, enquanto os outros 20% indicam a existncia de outras variveis no
testadas ou algum erro.
Caso o coeficiente de determinao ajustado diminua com o acrscimo de alguma

varivel, implica que a varivel includa no suficiente para compensar a
perda de um grau de liberdade decorrente de sua incluso no modelo, devendo
ser retirada.
Campo de arbtrio: No caso 06 no foi adotada a estimativa pontual, e o

engenheiro de avaliaes no justificou sua escolha dentro do campo de arbtrio
correspondente semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual.
No caso 03 o avaliador justifica sua escolha da seguinte forma: Para

determinao do valor de venda do imvel avaliando utilizamos 10% abaixo do
valor mdio, tendo em vista que a varivel oferta/transao no foi utilizada.
Seria adequado o avaliador comentar nesta justificativa que a maioria dos dados
da amostra (13 dos 14) so dados em oferta no mercado e que geralmente os
imveis so transacionados por um valor, em mdia, de 10% abaixo do valor
ofertado.
104
Cdigos alocados: O cdigo alocado foi utilizado em 05 casos, mas em nenhum

dos casos seguiu a ordem de prioridade da norma que solicita primeiro a
utilizao do cdigo alocado quando seus valores so extrados da amostra com
a utilizao de variveis dicotmicas. E, em segundo, a norma tolera quando so
utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis,
com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala
original. Em 04 casos que foram utilizados cdigos alocados com os nmeros
naturais, foram utilizadas as transformaes nas variveis, como no caso 08 em
que foi adotada a transformao 1/x para a varivel padro.
Verifica-se que, na maioria dos casos os avaliadores no esto atendendo

pressupostos da norma, no que diz respeito utilizao do cdigo alocado.
Apresentao do modelo: Nos casos 01 e 08 no houve atendimento norma

no que diz que a varivel dependente no modelo de regresso deve ser
apresentada no laudo na forma no transformada. No caso 08 foi apresentada a
equao na forma inversa (figura 3.25):
Figura 3.25: Caso 08: Equao de regresso na forma inversa.
Grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo: A

norma solicita que no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados
de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores
estimados pelo modelo. Em 03 casos no foi demonstrado o grfico solicitado
pela norma, em que os pontos no grfico apresentam-se prximos da bissetriz do
primeiro quadrante. No caso 8, tem-se o seguinte grfico (figura 3.26):
105
Figura 3.26: Caso 08: grfico de preos observados versus valores estimados
j) resultado da avaliao e sua data de referncia: Todos os casos atendem ao

disposto na norma 14.653-2(2004)
k) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is)

responsvel(is) pela avaliao: Todos os casos atendem ao disposto na norma
14.653-2(2004)
106
6. PROPOSTA DE CHECK LIST
Para auxiliar no trabalho de execuo de laudo de avaliao, o autor recomenda a

utilizao do check list proposto a seguir, visando garantir a observncia dos
pressupostos bsicos do anexo A da NBR 14.653-2, bem como melhorar a
qualidade dos laudos executados.
O check list utilizado pelo avaliador deve ser entregue em anexo ao laudo, a fim
de que o contratante possa examinar e validar o trabalho apresentado.
No caso de instituio financeira, que demanda curto prazo para a elaborao de

laudos e apresentao de resultados, o check list poder auxiliar, tambm, o
analista da instituio, diminuindo o tempo de anlise que pode se estender
devido s correes a serem efetuadas quando o laudo no atende a algum item
da norma.
Segue abaixo, a proposta de check list que dever vir anexo ao laudo de
avaliao, criando um facilitador para a verificao dos procedimentos para a
utilizao de modelos de regresso linear.
107
CHECK LIST (anexo ao laudo)
( )O modelo atende aos itens abaixo simultaneamente?

- n 3 (k+1)
- ni 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a
mesma caracterstica; ou ni 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou
quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica;
Sim - Classificado com Grau de Fundamentao e Preciso

No Classificado como Parecer Tcnico
( )A linearidade do modelo foi examinada, conforme os grficos dos

valores observados para a varivel dependente versus cada varivel
independente, com as respectivas transformaes, conforme apresentado
neste trabalho?
( )A verificao da normalidade foi realizada e demonstrada neste

trabalho, conforme anexo A da Norma, item A.2.2.2 letra __ (citar a
forma). (ex: letra a: pelo exame de histograma dos resduos amostrais
padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana
com a da curva normal.
( )A verificao da homocedasticidade foi realizada e apresentada

neste trabalho, conforme anexo A da Norma, item A.2.2.3 letra __ (citar o
processo) (ex: letra a: anlise dos resduos versus valores ajustados,
que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro
definido.
( )A verificao da autocorrelao foi feita e apresentada neste

trabalho, conforme anexo A da Norma, item A.2.2.3 letra __ (citar o
processo) (ex: letra a: pela anlise do grfico dos resduos cotejados
com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido,
( )A verificao da multicolinearidade foi feita e apresentada neste

trabalho, pela matriz das correlaes, que espelha as dependncias
lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno
especial para resultados superiores a 0,80?
( )A existncia de outlier foi verificada e demonstrada pelo grfico

dos resduos versus cada varivel independente? Foi detectado ponto
108
influenciante? A sua retirada foi justificada?
( )A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo

foi submetida ao teste t de Student, em conformidade com as hipteses
estabelecidas quando da construo do modelo, e os resultados foram
apresentados neste trabalho?
( )A hiptese nula do modelo foi submetida ao teste F de Snedecor e

rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1 %, e os resultados foram
apresentados neste trabalho?
( )A explicao do modelo foi aferida pelo seu coeficiente de

determinao e tambm considerado o coeficiente de determinao ajustado,
conforme resultados demonstrados neste trabalho?
( )O engenheiro avaliador justificou a escolha do valor dentro do

campo arbtrio, caso no seja adotada a estimativa pontual?
( )Foram consideradas tantas variveis dicotmicas quantas forem

necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da
utilizao de cdigos alocados?
( )Os valores dos cdigos alocados foram extrados da amostra com a

utilizao de variveis dicotmicas?
( )Foram utilizados cdigos alocados com nmeros naturais em ordem

crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem
a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original?
( )Foram verificadas as exigncias para o atendimento do Grau de

Fundamentao e Grau de Preciso quando da utilizao de cdigo alocado?
( )A varivel dependente no modelo de regresso foi apresentada no

laudo na forma no transformada?
( )Foi anexado grfico de preos observados na abscissa versus

valores estimados pelo modelo na ordenada, apresentando pontos prximos
da bissetriz do primeiro quadrante?
Figura 6.1: Check list para os pressupostos bsicos

109
7. CONCLUSO
Atravs da anlise crtica de 8 (oito) laudos de avaliao executados por

profissionais da rea de engenharia, foi possvel verificar que em nenhum dos
casos houve a total observncia das regulamentaes da NBR 14.653 partes 1 e
2.
Verificou-se em todos os casos que algum ou alguns itens no esto em

conformidade com o normativo, devido a vrios fatores que devem ser
observados: no foi seguida a estrutura de apresentao do laudo e ou no houve
o atendimento aos pressupostos bsicos (ou se houve, no foi demonstrado).
Todas as informaes que validam os pressupostos da norma devem estar

contidas no trabalho, tendo em vista que o laudo completo deve ser auto-
explicvel.
Pressupe-se que os principais motivos da no observncia da NBR 14.653-2

sejam: o no entendimento da norma, devido a complexidade que envolve o
tratamento estatstico dos dados, e tambm, o pouco tempo de vigncia que,
talvez, no foi suficiente para superar os vcios que a antiga norma NBR 5676
pode ter deixado nos profissionais da rea de engenharia de avaliaes.
O no atendimento Norma pode gerar a no confiabilidade do resultado obtido

no trabalho tcnico realizado. E nos casos em especfico, o desrespeito
regulamentao pode implicar em descumprimento de prazos contratuais pr-
estabelecidos e at em prejuzos materiais para os contratantes, posto que os
laudos de avaliao de bens muitas vezes se prestam a fundamentar
arrematao em hasta pblica, liberao de financiamento, escolha de imveis
para utilizao prpria, renovao de locao com terceiros, negociao com
devedores, dentre outros.
110
Neste sentido, a fim de minimizar os erros, cometidos pela no observncia dos

normativos, o autor props um check list para garantir o atendimento dos
pressupostos bsicos do anexo A da NBR 14.653-2, que dever ser utilizado pelo
engenheiro avaliador durante a execuo do trabalho, e entregue em anexo ao
laudo de avaliao.
Acredita-se assim que, a incluso deste simples procedimento, implicar em um

resultado positivo e significativo na qualidade dos laudos executados por
engenheiros avaliadores, e atender as expectativas do contratante no que tange
confiabilidade dos resultados e cumprimento do prazo de elaborao do laudo.
111
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ALVES DANTAS, R. Engenharia de Avaliaes: Uma Introduo

Metodologia Cientfica. So Paulo: Pini, 1998. 251 p.
ALVES DANTAS, R, Rocha, Francisco J. S., IV Jornadas Larenses de

Ingenieria de Tasacin Erros em Engenharia de Avaliaes: Diagnstico e
Medidas Corretivas. Barquisimeto, 2001.
FARIAS,A.A., SOARES,J.F., CSAR, C.C. Introduo a Estatstica. Rio de

Janeiro: LTC, 2003.
FIKER, Jos. Avaliao de Terrenos Urbanos, Terrenos e Benfeitorias,

Depreciao de Imveis - Avaliaes para Garantias. So Paulo: Editora Pini.
JACK JOHNSTON, J.; DINARDO, J.: Mtodos Economtricos. Traduo e

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KMENTA, J. Elementos de Econometria. Segunda ed. So Paulo: Editora

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MAIA NETO, F. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais. 3a. ed.

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MONTGOMERY, D.C., PECK,E. Introduction to linear regression analysis.

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MONTGOMERY, D.C.; RUNGER, G.C.. Estatstica Aplicada e Probabilidade

para Engenheiros. Traduo: Profa. Vernica Calado. Segunda ed., Rio de
Janeiro: LTC, 1999.
112
MOREIRA FILHO, J.I.; ILHA MOREIRA, R. M. Avaliao de Bens por

Estatstica Inferencial e Regresses Mltiplas. Segunda ed., Porto Alegre:
Avalien, 1993. v. 1.
OLIVEIRA COSTA NETO, P.L. Estatstica. So Paulo: Editora Edgar Blcher,

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PELLI NETO, A. Curso de Inferncia Estatstica Aplicada Avaliao

Imobiliria. Belo Horizonte, 2004. 123 p.
SILVA, S.A.P. Curso de Engenharia de Avaliaes Mdulo Avanado.

Curitiba, 2005
STUMPF GONZLES, M. A. A Engenharia de Avaliaes na Viso

Inferencial. So Leopoldo: Editora Unisinos, 1997.

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Autor: Csar de Souza Rodrigues

Orientador: Prof. Ccero Murta Diniz Starling

AVALIAO DE BENS IMVEIS URBANOS UMA ANLISE CRTICA DA

AVALIAO DE BENS IMVEIS URBANOS UMA ANLISE CRTICA DA

Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Construo Civil da

nfase: Avaliaes e Percias

Orientador: Prof. Ccero Murta Diniz Starling

Este trabalho teve o objetivo de demonstrar a importncia do atendimento

Palavras-chave: avaliaes de bens, avaliaes imveis urbanos.

Key-words: assets appraisal, appraisal of urban real estate

2. OBJETIVO GERAL E RELEVNCIA 13

6. PROPOSTA DE CHECK LIST 103

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 108

Figura 3.1: Varivel Dicotmica .................................................................... 25

Tabela 3.1: Graus de fundamentao no caso de utilizao de mo-

Equao 3.1: Razo de Von Neumann ........................................................ 42

1.1 Apresentao do tema e do problema

A avaliao imobiliria hoje, nas instituies financeiras e empresas em geral,

Nas instituies financeiras as avaliaes imobilirias so, em sua grande

A avaliao de bens regida pela NBR (Norma Brasileira) 14653, que

Parte 1: Procedimentos gerais;

As demais partes da norma se referem a outros tipos de avaliaes de bens que

Parte 3: Imveis rurais;

A parte 1 da NBR 14653 (homologada no ano de 2001) apresenta diretrizes para

A parte 2 da NBR 14.653 (homologada no ano de 2004) tem a validade desde o

Deve-se ressaltar que a utilizao da Norma relevante na medida em que

A Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990 (a qual instituiu o Cdigo de Defesa do

"Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre

Observa-se da leitura do artigo acima transcrito que h uma preocupao do

Tal assertiva corrobora a importncia da utilizao, conhecimento e correto

Diante do exposto at o momento e devido multiplicidade de caractersticas dos

Como dito, o no atendimento ao preconizado na Norma pode, ento, gerar

1.2 Estruturao do trabalho

O captulo 1 do presente trabalho trata da apresentao do mesmo, seguindo a

O captulo 2 apresenta o objetivo geral e a relevncia do trabalho.

O captulo 3 apresenta uma reviso da literatura. Para efeitos didticos o citado

O captulo 4 dispe sobre a metodologia do trabalho, com o devido detalhamento.

J o captulo 5 apresenta os estudos de caso, com anlise ao atendimento dos

Finalizando do trabalho, o captulo 6 apresenta as concluses e recomendaes

2. OBJETIVO GERAL E RELEVNCIA

2.1 Objetivo geral

O objetivo geral da dissertao demonstrar a importncia do atendimento

2.2 Relevncia do trabalho

A relevncia do presente trabalho justifica-se na expectativa de se disseminar o

Este captulo tem o objetivo de apresentar os quesitos normalizados que regem

A primeira seo mostra como deve ser a apresentao do laudo de avaliao

A segunda seo discorre sobre o Mtodo Comparativo Direto de Dados de

A terceira seo trata dos conceitos cientficos e procedimentos para a utilizao

3.1 Apresentao do laudo de avaliao completo

Para o incio das atividades de avaliao, recomenda-se o esclarecimento de

Recomenda-se consultar as legislaes municipais, estaduais e federais, inclusive

Segundo a NBR 14.653, partes 1 e 2, o laudo de avaliao completo aquele que

3.1.1 Identificao do solicitante

No laudo de avaliao deve ser apresentado o nome da pessoa fsica ou jurdica

3.1.2 Finalidade do laudo

Explicitar a finalidade do laudo de avaliao. Dentre as finalidades, destacam-se:

3.1.3 Objetivo da avaliao

No laudo de avaliao deve estar indicado o seu objetivo. Dentre os objetivos de

3.1.4 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

A primeira providncia do engenheiro de avaliaes deve ser tomar conhecimento

3.1.5 Identificao e caracterizao do imvel avaliando

Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria.

A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de