DOI: http://dx.doi.org/10.
1590/0103-6351/2441
O mercado imobilirio residencial no
municpio de So Paulo: uma abordagem de
preos hednicos espacial
The housing market in the municipality of So Paulo: a spatial hedonic prices approach
Abstract
One of the merits of hedonic prices
treatment is its capacity to estimate implicit
prices of characteristics that have not a
specific market. For example, it is possible to
estimate implicit characteristics of complex
housing markets. The first part of this paper
is concerned with the microfoundations
of AMM and AMM with amenity models.
Using hedonic prices jointly with spatial
econometrics estimation I intend to estimate
the willingness of consumers to pay for
house characteristics and amenities in
the So Paulo housing market taking into
account consumer profile.
Keywords
urban economics; real estate market; hedonic
prices; spatial econometrics.
JEL Codes R31; C21.
Rodger Barros Antunes Campos
Universidade de So Paulo
Resumo
Um dos mritos da abordagem de preos hed-
nicos poder estimar preos implcitos de carac-
tersticas que no tm mercado especfico. Por
exemplo, podem-se estimar as caractersticas
implcitas do complexo mercado imobilirio. O
ponto de partida do artigo o reconhecimento
da importncia dos microfundamentos do mode-
lo AMM (Alonso-Muth-Mills) e do AMM com
amenidades. Utilizando a modelagem de preos
hednicos conjuntamente a abordagem de econo-
metria espacial, pretende-se estimar asprefern-
cias do consumidor por caractersticas do imvel
e amenidades no mercado imobilirio residencial
no municpio de So Paulo considerando os perfis
dos consumidores.
Palavras-chave
economia urbana; mercado imobilirio; preos he-
dnicos; econometria espacial.
Cdigos JEL R31; C21.
v.27 n.1 p.303-337 2017 Nova Economia 303
Campos

1 Introduo

Ao estudar o mercado imobilirio, necessrio considerar no somente

caractersticas que formam o imvel, mas tambm as que cerceiam esse
bem.Esses fatores, segundo Furtado (2009), levam a compreender o mer-
cado imobilirio como sendo complexo e intrinsecamente correlacionado
com o espao. Da caracterstica de localizao fixa do bem (Anselin, 1998)1
que decorre a importncia do estudo da vizinhana, pois assim como o
prprio imvel alocado no espao forma a caracterstica do ambiente e
reflete no preo do bem, outras caractersticas que compem a vizinhana
geram externalidades sobre o mecanismo de preo.
Megbolugbe (1996) agrega os conceitos de vizinhana comumente utili-
zados na literatura: (a) rea homognea que reparte caractersticas geogr-
ficas e imobilirias; (b) reas com coeso no sentido de identidade, organi-
zao poltica ou social; (c) submercados imobilirios em queas moradias
so consideradas bens substitutos e (d) pequenas unidades territoriais.
As caractersticas que formam as vizinhanas (geogrficas e imobili-
rias) e influenciam no consumo de um imvel em determinada localizao
espacial, restrita a sua renda, segundo Galster (2001) so: (a) a prpria re-
sidncia (considera questo estrutural), (b) aspectos demogrfico e social
(renda e educao), (c) qualidade do servio pblico oferecido dentro do
permetro, (d) questes ambientais, (e) acessibilidade, (f) importncia po-
ltica e sentimental.
Das caractersticas do entorno e da percepo que os agentes econmi-
cos tm do espao geogrfico que se forma a identidade de um distrito,
cidade e estado (Furtado, 2009). Em sntese, os agentes escolhem deman-
dar imveis no somente pela questo abrigo, mas, tambm, pela oferta de
bens e servios da vizinhana.
a partir desses possveis deslocamentos das curvas de demanda, ao
incorporar vizinhana, que se estabelece o apelo do trabalho emprico. O
presente artigo tem por objetivo analisar os determinantes do preo im-
plcito da rea til para os consumidores de imveis no municpio de So
Paulo considerando submercados diferentes.
O trabalho contribui com a literatura nacional ao explicitar o compor-
tamento do mercado imobilirio de lanamentos de apartamentos e casas
1 Outras caractersticas dos imveis elencadas por Anselin (1998): alto custo da oferta, dura-
bilidade e heterogeneidade do bem.

304 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

no municpio de So Paulo, apontando os atributos com maior represen-

tatividade no conjunto de escolhas que coordenam a demanda do bem
imobilirio. Ressalta a importncia de considerar as amenidades do espao
para o exerccio de explicar os preos dos imveis sob os pressupostos
dos modelos Alonso-Muth-Mills AMM e a extenso desse modelo ao
adicionar amenidades. Contribui tambm ao trazer ao debate o modelo de
dois estgios de Rosen (1974).
O presente artigo consiste em cinco sees, excetuando esta introdu-
o. A seo seguintetrata da reviso de literatura com nfase no mo-
delo AMM e sua extensoseguindo a estrutura proposta em Brueckner
(1987) e nos trabalhos que aplicaramo modelo de dois estgios de Rosen
(1974). A seo 3 apresenta a unidade espacial do trabalho, as variveis
do modelo e a base de dados. A prxima seo traz a discussosobre
a metodologia de Rosen (1974) ea abordagem de econometria espacial
para estimao do modelo. Na seo 5, discutem-se os resultados em-
pricos, apontando a factibilidade com o modelo estrutural microfunda-
mentado para consumidores heterogneos. Por ltimo, as consideraes
finaistratam da estilizao do municpio de So Paulo (MSP) por mapas
e possveis extenses.

2 Reviso da literatura

A formao dos preos de imveis vai alm do custo de produo,

combinando-se s externalidades que cercam o objeto. Entre as exter-
nalidades, a localizao se coloca como ponto importante para enten-
der o preo dos imveis. Ela o ponto de interseo entre as reas de
estudo de mercado imobilirio, economia urbana e teoria econmica.
Portanto, a estratgia de apresentao desta seo se inicia com uma
breve descrio do modelo de localizao dentro da cidade proposta
pela Nova Economia Urbana. No passo seguinte, aborda-se o problema
para a Teoria Econmica quando se trabalha com bens heterogneos.
Logo aps, busca-se lanar luz sobre a questo emprica da abordagem
economtrica. E, finalmente, alguns trabalhos da literatura internacio-
nal e nacional so apontados.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 305

Campos

2.1 A nova economia urbana e o equilbrio do mercado imobilirio

No que tange localizao, o problema trazido Economia Urbana no

trabalho seminal de von Thnen (1826). Embora o foco da teoria da lo-
calizao estivesse nas interpretaes das decises empresariais sobre o
melhor lugar para localizar a firma numa economia de mercado, sua preo-
cupao se assentava no custo de transporte, em quea escolha da localiza-
o numa cidade monocntrica se daria onde houvesse minimizao dos
custos ou maximizao do lucro.
A partir da agenda proposta por von Thnen (1826), Alonso (1964),
Muth (1969) e Mills (1972) estabelecem as bases para o modelo Alonso-
-Muth-Mills (AMM), consolidado por Brueckner (1987), e d-se incio ao
que se denomina Nova Economia Urbana (NEU). O modelo trata dos fa-
tores que determinam a estrutura interna das cidades,sublinhando a locali-
zao das famlias e residncias na rea intraurbana. importante ressaltar
que para os tericos que do incio a NEU, os imveis so tratados como
bens homogneos, isso , trabalham sob a abordagem microeconmica
clssica. A exposio abaixo do modelo AMM segue a estruturao de
Brueckner (1987).2
O modelo AMM parte de uma cidade estilizada. Primeiramente, os pos-
tos de trabalho so centralizados num determinado ponto no espao den-
tro da cidade, chamado de centro de negcios do distrito (CBD, do ingls:
Central Business District). So as quantidades de CBD que determinam se a
cidade monocntrica, duocntrica ou policntrica. Nessa modelagem, os
consumidores partem a um centro de negcios utilizando estradas radiais.
O deslocamento para o CBD implica num custo de transporte3, t, que
funo da distncia, x, da residncia at o centro, logo, o custo de trans-
porte tx. Toma-se tambm por pressuposto que a renda, y, e as prefe-
rncias entre os consumidores so homogneas. Desse pressuposto, em
equilbrio, a utilidade, u, de todos os consumidores tambm homognea,
ou seja, a utilidade a mesma para qualquer consumidor permitindo a
utilizao do agente representativo.

2 importante ressaltar o reconhecimento de Brueckner (1987) dos pressupostos mais realis-

tas, mas seu objetivo est em estabelecer homogeneidade nas modelagens propostas (Alonso,
Muth e Mills).
3 A funo t(x) considerada contnua e duas vezes diferencivel. A primeira derivada posi-
tiva e a segunda negativa.

306 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

Assumindo a funo utilidade v(c, q) onde c a escolha entre uma cesta

de bens compostos e q consumo em habitao4. Assume-se ainda como
hiptese que o preo da sub-cesta c numerrio e p 5 denota o preo do
bem q.
Portanto, assumindo a racionalidade dos consumidores, estes maxi-
mizam utilidade. A variao de p elemento essencial para equilibrar as
utilidades dentro da cidade, dada a restrio oramentria: c + pq = y tx.
Segue do pressuposto terico que a maximizao do nvel de utilidade
igual a:

maxq v y tx pq,q
u (1)

A condio de primeira ordem, dado que o consumidor escolhe a quanti-

dade tima do bem habitao em funo do preo, segue:

v2 y tx pq,q
p (2)
v1 y tx pq, q

Onde vi a derivada parcial com relao aos isimo argumento. A Equao

2 taxa marginal de substituio entre os dois bens, que, como era de
se esperar, a relao entre os preos. Adicionalmente, a cesta resultante
deve fornecer u de utilidade.

v y tx pq,q
u (3)

Da dependncia do preo e quantidade em relao distncia, renda, ao

custo de transporte e utilidade, os resultados das derivadas parciais em
equilbrio permitem entender o comportamento do preo no espao (for-
necendo a bidrent). Tem-se ento:

p q q p t 6
v1 t q p v2 0 0 (4)
x x x x q

4 O consumo do bem habitao medido em metros quadrados. importante salientar que

esse consumo representado pelas caractersticas intrnsecas do bem. Como ser detalhado
mais abaixo no modelo de Lancaster (1966). Por hora cabe explicitar o equilbrio entre de-
manda e oferta por habitao como se o bem fosse homogneo
5 p pode ser o preo do aluguel, preo de venda do imvel.
6 A igualdade vlida desde que v2 pv1 .

v.27 n.1 2017 Nova Economia 307

Campos

Tomando a diferena de (2) em relao distncia, depara-se:

p t
0 (5)
x q

Onde < 0 a inclinao da curva de demanda compensada pela renda e

com utilidade constante.7
Das equaes acima, pode-se inferir que o aumento no distanciamento
da residncia em relao ao centro deve incorrer numa reduo no preo
do imvel para agentes consumidores homogneos (Equao 4). Denota-
-se tambm, dado que q uma funo crescente de x, que os consumidores
demandam imveis maiores ao se distanciarem do CBD. Em resumo, os
consumidores esperam ser compensados pela distncia e pelo custo de
transporte (Equao 5).
No equilbrio do consumidor, tem-se que a influncia dos parmetros
y, t e u sobre p e q seguem: a) p / y > 0 e q / y < 0, isto , um aumento
da renda implica em aumento do preo do imvel e como consequncia a
demanda reduzida; b) p / t < 0 e q / y > 0 resultando que o aumento
do custo de transporte impe restrio ao preo do imvel e, concomitan-
temente, aumenta a demanda por imveis maiores.
Posteriormente, Brueckner et al. (1999) trazem Sntese Neoclssi-
ca Espacial o conceito de amenidades determinado pelo nvel de ren-
da. As amenidades capazes de mudar o padro espacial so definidas
como amenidades naturais (inclui caractersticas topogrficas como rios,
montanhas, etc.), amenidades histricas (monumentos, prdios, parques
e outras infraestruturas urbanas antigas) e amenidades modernas (res-
taurantes, teatros, modernas instalaes pblicas piscinas, quadras de
tnis, etc.). Para os autores, as duas primeiras amenidades so considera-
das exgenas; enquanto a ltima, endgena, devido dependncia dos
padres econmicos correntes da vizinhana. A teoria mostra que a lo-
cao relativa dos diferentes grupos de renda est em funo do padro
espacial das amenidades na cidade. Ou seja, regies centrais com ame-
nidades positivas em relao ao subrbio tendem a concentrar ricos. Em
regies centrais com amenidades fracas ou negativas, os ricos tenderiam
a se localizar na periferia da cidade. Para Brueckner et al. (1999) o mo-

7 v2 v 1
1
q u constante

308 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

delo AMM insatisfatrio para explicar a complexidade do mundo real.

Portanto, pode-se considerar o modelo como uma extenso do AMM
AMM com amenidades.
A nova funo de equilbrio estabelecida com a incluso das amenida-
des segue:

t ua t v a y tx ,p x ,a x
p' x
a x
a x
q x q x ue q x q x
(6)
Onde, p o preo do imvel, x a distncia ao CBD, a(x) o nvel de ame-
nidade exgena em relao distncia x, q o consumo de residncias, v a
a funo de utilidade indireta, e o consumo dos demais bens e t o
custo do deslocamento.
Enquanto o modelo de localizao padro ignora as amenidades (va = 0),
a Equao 6 mostra que, neste caso, o preo do imvel residencial de-
cai com o distanciamento do CBD, sendo compensado pelo alto custo de
deslocamento.Todavia, as amenidades atuam sobre a bidrent dos imveis.
Isto : a) se a x 0 indica que as amenidades decrescem com o distan-
ciamento do CBD e o fato dos preos das residncias perifricas serem
baixos advm da necessidade de serem compensados pelas amenidades
inferiores e pelo custo de transporte; b) se a x 0, ento a vantagem
lquida dos subrbios ambgua e est refletindo no comportamento espa-
cial ambguo para o preo.
Para a segunda proposta, Brueckner et al. (1999) propem alguns pressu-
postos para definir o padro locacional: a) o efeito do custo de transporte
assumido predominante ( p x 0 para toda localizao, independente
do padro das amenidades); b) existem dois grupos de renda: rico e pobre;
c) um dado grupo ocupa uma rea da cidade e sobrepuja o outro; d ) na
fronteira entre as reas, x, o ponto onde os preos de demanda se igua-
lam: p0' x p1' x 8 (o subscrito 0 representa o grupo de pobres, enquanto
o subscrito 1, ricos).
Portanto, usando a Equao 6, a diferena entre a inclinao do preo de
demanda em x para os dois grupos definida por:

8 Se p0' x p1' x a curva do pobre mais ingrime em x , ento o pobre empurra o rico
para a rea central e o rico empurra o pobre para o subrbio. Se p0' x p1' x a curva do
rico mais inclinada, e o padro inverso observado.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 309

Campos

t0 t1
p1' x p0
'
x
q0 x q1 x

v a y1 t1 x ,p1 x ,a x v a y0 t 0 x ,p0 x ,a x
a x

q 1 x q0 x

(7)
Como resultado, para > 0, significaque os ricos se localizariam nos su-
brbios; para > 0, os pobres se localizariam no subrbio. Entretanto, para
valorar o sinal do dependente das amenidades, consideram-se dois pres-
supostos: a) o efeito locacional convencional assumido em favor da loca-
lizao suburbana do rico, ou seja, t0 / q0 (x) t1 / q1 (x) > 0; b) v a assumida
crescente com a renda e seu crescimento mais rpido que o crescimento
do consumo das residncias, e o valor marginal das amenidades cresce
mais rpido que o consumo das residncias.
Finalmente, valendo dos pressupostos acima: a) se a x 0 , mas pe-
queno em termos absolutos, ento todo o termo de amenidades da Equa-
o 7 negativo, embora prximo de zero. O sinal positivo do primeiro
termo domina e > 0; b) se a x 0 , mas grande em termos absolutos,
ento o termo das amenidades vai dominar as foras convencionais na
determinao do sinal, tal que < 0.
Entretanto, alguns resultados tericos diferentes foram encontrados,
Wheaton (1977b) afirma que o investimento nos meios de transporte
capaz de alterar o comportamento da demanda por imveis e o padro da
cidade (descentralizao urbana) devido reduo do custo de transporte.
Os agentes, a partir de ento, aceitam se locomover para mais distante dos
centros de negcios medida que o tamanho do imvel aumenta, expli-
cando o deslocamento da populao com maior renda para o subrbio,o
caso americano um exemplo (Wheaton, 1977a). Arnott (1987) critica as
hipteses da funo de produo por no considerar a mo de obra nem
ashipteses do mercado no competitivo.

2.2 Modelo de preos hednicos: uma alternativa abordagem

clssica

Alm do fator acessibilidade proposto pelos economistas urbanos, as ca-

ractersticas do prprio imvel, intrnsecas, so fatores que determinam o

310 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

preo do bem. Entretanto, at o incio dos anos 30 do sculo XX no havia

como medir variaes na qualidade do produto, devido abordagem mi-
croeconmica dominante considerar os bens homogneos.9
Segundo Sartoris (1996), o modelo de preos hednicos surge das cr-
ticas feitas por Lancaster (1966) abordagem neoclssica. A incluso de
novos bens na economia implica em inconvenientes ao se comparar um
mercado com menos bens em relao a outros em que existem mais bens.
Isto , assumir a alterao de uma caracterstica culminaria na existncia
deoutro bem, tendo por resultado o aumento do espao de bens e, portan-
to, far-se-ia necessrio substituir a funo de utilidade anterior por outra.
Ademais, o mesmo mapa de indiferenas composto por n bens (bens ini-
ciais) no demonstraria qualquer informao aproveitvel quando se tra-
tasse de n + 1 bens (Sartoris, 1996).
Empiricamente, Court (1939) foi o pioneiro nesse tipo de trabalho a
desenvolver uma pesquisa para a General Motors nos EUA, e Griliches
(1991) aplicou a metodologia de preos hednicos para um novo estudo
sobre o mercado automobilstico. Embora a metodologia fosse utilizada,
no havia uma teoria que a embasasse, o que foi resolvido com o trabalho
de Lancaster (1966) e Rosen (1974).
O trabalho de Lancaster (1966) solucionou o problema exposto por Sar-
toris (1996) ao estabelecer que a utilidade no funo direta dos bens
que os consumidores adquirem, mas das caractersticas do prprio bem.10
Essa abordagem ficou conhecida como Modelo Court-Griliches-Lancaster
(MCGL) ou Modelo de Preo Hednico (MPH).

2.3 Abordagem emprica do modelo de preos hednicos

Empiricamente, o MPH era especificado com apenas uma equao hednica

(demanda ou oferta) estimada por Mnimos Quadrados Ordinrios (MQO).
No modelo de Rosen (1974), em sua crtica estimao feita a Lancaster
(1966), proposta a estimao do MPH em dois estgios. A contribuio

9 Uma crtica a essa abordagem pode ser encontrada tanto em Lancaster (1966).
10 Ver Lancaster (1966 e 1971), Hendler (1975), Sartoris (1996). No foi exposta a modela-
gem por questo de espao e foi preferido abrir o modelo AMM devido questo emprica
do trabalho. Mas a abordagem de Lancaster prope um mercado em equilbrio competitivo
tanto para o consumidor quanto para a firma. Demonstrando que possvel equilibrar os
mercados em funo das caractersticas.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 311

Campos

de Rosen (1974) props um problema de duas equaes simultneas bali-

zadas pelo mecanismo de preos. Assume-se como pressuposto mercado
concorrencial com todas suas hipteses11 e, portanto, diz-se que os agentes
econmicos maximizam sua utilidade e lucro quando a curva de demanda
tangencia a curva de oferta atuando, assim, no ponto timo.
Embora a metodologia proposta por Rosen (1974) tenha sido utilizada
por vrios autores,12 algumas crticas foram tecidas metodologia.Umde-
bate pertinente se deu em relao ao segundo estgio proposto por ele.
Brown e Rosen (1982) pontuam a ineficcia do segundo estgio, pois o es-
tgio adicional no fornece nenhuma informao extra das j apresentadas
no primeiro. A justificativa para essa concluso que a derivada do preo
em relao a alguma varivel explicativa,no primeiro estgio, apresenta
uma associao exata com as caractersticas intrnsecas.
Contudo, Ekeland, Heckman e Nesheim (2002, 2005) demonstram que
a crtica de Brawn e Rosen (1982) no vlida. Pois, ao demonstrarem que
a funo de preos hednicos no linear, a relao perfeita do segundo
estgio invalidada. Portanto, a estimao do segundo estgio no recupe-
ra apenas o preo marginal, mas tambm preferncias e tecnologias.
Outra questo com a qual alguns econometristas tm trabalhado a
simultaneidade. Follain (1985) elenca alguns trabalhos que debruaram so-
bre o problema como Diamond e Smith (1985), Murray (1983), Ohsfeldt
(1983). A fonte da simultaneidade pode vir da correlao do erro com al-
guma varivel explicativa tanto na equao de demanda ou de oferta, uma
vez que o preo e a quantidade so simultaneamente determinados; ou
pode advir, ainda, da no linearidade da funo de preos hednicos.
Considera-se que a resoluo do problema depende dos pressupostos
relativos funo de demanda e/ou oferta para a primeira fonte da si-
multaneidade e, quanto segunda fonteapontada, tcnicas de estimao
(Follain, 1985). Uma compilao das fontes de endogeneidade pode ser
encontrada em Epple (1987), o qual prope o mtodo de estimao dos
preos hednicos utilizando do modelo de multimercados. A utilizao
de multimercados e entre perodos proposta por Witte et al. (1979), Pal-
mquist (1984), Kahn e Lang (1988) e Tauchen e Witte (2001) so capazes
de aumentar os instrumentos e, por conseguinte, resolver o problema de

11 Ver Mas-Collel et al. (1995, p.311-343).

12 Ver Witte, Sumka e Erekson (1979), Nelson (1978).

312 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

identificao. Ekeland, Heckman e Neshein (2005) demonstram que, sob

as suposiesde que as preferncias comuns so constantes em cada mer-
cado e que as distribuies de heterogeneidade do individual variam nos
mercados, possvel estimar os parmetros por Varivel Instrumental (IV).
Por conseguinte, outra questo trazida pela literatura de preos hed-
nicos reside no fato de que, por conta dos dados serem inerentemente es-
paciais, eles costumam ser espacialmente dependentes. Portanto, melhor
anlise pode ser fornecida quando o tratamento se d por um mtodo que
considere a importncia do espao (Can, 1990, 1992; Anselin, 1998), pois
no considerar o efeito espacial no modelo economtrico afeta a magnitu-
de das estimativas, sua significncia, bem como pode levar m interpre-
tao dos testes e heterocedasticidade (Anselin, 2003). Assim, a incorpo-
rao do espao torna a anlise mais realstica e robusta (Furtado, 2009).
No que tange empiria, a literatura de preos hednicos bem docu-
mentada tanto no mbito internacional quanto nacional.13
Na literatura internacional, os trabalhos de Witte et al. (1979) e Nelson
(1976) so os seminais na utilizao da metodologia proposta por Rosen
(1974). Witte et al. (1979) diferem quanto ao primeiro estgio de Rosen
(1974) ao incluir variveis de vizinhana e acessibilidade. No primeiro es-
tgio, estimaram em separado para as quatro localidades de interesse; to-
davia, no segundo estgio, estimaram por equaes simultneas com as
quatro localidades empilhadas. Nelson (1976), cujo objetivo foi determinar
a demanda por qualidade do ar, utilizou o modelo de preos hednicos con-
siderando vrias formas funcionais. Entre as variveis utilizadas, a quanti-
dade de partcula do ar foi seu objeto de pesquisa; portanto, no segundo
estgio utiliza o preo marginal dessa varivel. Bajari e Kahn (2005) tm
por objetivo explicar o porqu dos negros viverem nas reas centrais das
cidades enquanto os brancos vivem nas periferias. Para tanto, estimaram no
primeiro estgio uma funo de preo hednico para moradias e, no segun-
do estgio, aps recuperar os coeficientes de preferncias, estimaram a va-
riao das preferncias das famlias dadas s variaes sociodemogrficas.

13 Dezenas de trabalhos utilizando preos hednicos e diversas tcnicas economtricas fo-

ram estudadas tanto no Brasil quanto na literatura internacional. No Brasil, Aguiar, Simes
e Golgher (2012) fazem uma compilao dos artigos mais relevantes. Na literatura interna-
cional, alm das j citadas no texto: Kin, Phipps e Anselin (2003), Baumont (2009) utili-
zam mtodo de econometria espacial. Jones e Bullen (1994), Goodman (1998), Brown e Uyar
(2004) utilizam o mtodo hierrquico linear e Campos (2014) utiliza o mtodo hierrquico
linear espacial.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 313

Campos

Na literatura brasileira, o trabalho mais antigo encontrado, que utili-

zou o mtodo proposto em Rosen (1974), foi Sartoris (1996), cujo obje-
tivo circunscreveu a elaborao de um modelo de preo hednico para
residncias na cidade de So Paulo para os anos de 1994-1995. Fvero
et al. (2008) tinha por objetivo verificar quais atributos apresentam maior
importncia para a determinao da demanda e oferta de caractersticas de
imveis,utilizando dados segmentados quanto sociodemografia.
Resumidamente, para o escopo deste trabalho, utilizou-se a metodolo-
gia de Rosen (1974) com a abordagem de submercados desenvolvida por
Witte el al. (1979) e sugerida por Epple (1987), juntamente com a de pro-
posta de Ekeland, Heckman e Neshein (2005) de mercados nicos. Agrega-
-se avaliao emprica a questo espacial inerente ao objeto considera-
do na anlise (imveis), como destacado por Can (1992, 1998) e Anselin
(1998). E nesse ponto em especfico o trabalho se torna metodologicamen-
te relevante, pois aplica ao modelo de 2 estgios de Rosen uma abordagem
de econometria espacial.

3 Base de dados

Os dados do mercado imobilirioforam obtidos junto Empresa Brasilei-

ra de Estudos do Patrimnio (Embraesp), com 3541 lanamentos verticais
entre janeiro de 2000 e maro de 2008 no municpio de So Paulo (MSP),
totalizando 640.819 unidades (casas e apartamentos).
Biderman (2001) apresenta trabalho pioneiro na utilizao dos dados da
Embraesp entre 1985 at 1999, com 9.460 empreendimentos diferentes,
geocodificados para a regio metropolitana, com os preos deflacionados
pelo IGP-DI a preos de 2000. Para o perodo de anlise neste trabalho,
completou-se a base com dados de 1999 at dezembro de 2008 (a preos
de 2000 pelo mesmo ndice), contendo informaes sobre a estrutura do
imvel (rea til, quantidade de vagas de garagem, quantidade de quartos,
entre outros).
A base de dados da Embraesp para determinar a estrutura dos empreen-
dimentos foi utilizada posteriormente por Nadalin (2010), Maciel e Bider-
man (2013) e Campos (2014). Embora os objetivos difiram na anlise, a
base de dados fornece insumo aplicao do modelo de preos hednicos,
por fornecer a estrutura fsica (caractersticas intrnsecas) dos imveis. To-

314 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

davia, outras informaes como a composio do condomnio (piscinas,

playground, quadras, churrasqueira, etc.) no so levadas em considerao
e forneceriam anlises importantes quanto ao lazer interno e sua influncia
na determinao do preo. O Mapa 1 demonstra a localizao dos em-
preendimentos no MSP e a diviso geogrfica dos 96 distritos.
Uma caracterstica importante da base de dados trabalhar com em-
preendimentos novos, o que exclui a necessidade de considerar a depre-
ciao do imvel, cuja estimao apresenta alta complexidade e so pouco
confiveis, dado as reformas que os imveis sofrem ao longo do tempo
(Biderman, 2001).
Entretanto, Biderman (2001) faz algumas ressalvas sobre a base da Em-
braesp. Primeiramente, no se trata de uma base estatstica, isto , no
h um plano de amostragem. Ressalta tambm que os dados fornecidos
refletem dados de fluxo e no de estoque (Biderman, 2001).
Quanto s variveis utilizadas, representando as caractersticas do
imvel,nas funes de demanda e oferta so consideradas: tamanho do
imvel (rea til e rea total), nmero de dormitrios, de banheiros, de
vagas de garagem, de elevadores, de unidades por andar, de andares do
prdio e uma dummy para habitao vertical (apartamentos) e horizontal
(casas) Tabela 1.

Tabela 1 Caractersticas intrnsecas, extrnsecas e localizao

Atributo Varivel Vetor Caracterstica
Preo do m da rea total PAUT P -
Dummy de tipo de habitao TIPO X Casa=1; Apto=0
rea total do apartamento ATOT X Intrnseca
rea til do apartamento AUTI X Intrnseca
Nmero de dormitrios DORM X Intrnseca
Nmero de banheiros BANH X Intrnseca
Nmero de vagas de garagem VAGA X Intrnseca
Nmero de elevadores ELEV X Intrnseca
Nmero de andares do prdio ANDA X Intrnseca
Distncia a S DISE A Localizao
Distncia a Berrini DIBE A Localizao
Distncia a trem/metr DMT A Localizao
Renda REND A Amenidade
Estrutura das residncias ESTR A Amenidade

v.27 n.1 2017 Nova Economia 315

Campos

Atributo Varivel Vetor Caracterstica

Densidade arbrea DARB A Amenidade
Homicdios HOMI A Amenidade
Biblioteca BIBL A Amenidade
Cultura CULT A Amenidade
Esporte ESPO A Amenidade
Densidade por cmodo DCOM Z Instrumento
Densidade por quarto DQTO Z Instrumento

Para estimar o efeito da vizinhana, leva-se em considerao a infraestru-

tura urbana do distrito,14 distncia at a estao de metr ou trem mais
prxima, segurana (quociente entre os bitos por agresses ocorridas em
uma determinada unidade geogrfica e a populao da mesma unidade
por mil), quantidade de bibliotecas, cultura (quantidade de equipamentos
de teatro e cinema), equipamentos de esporte (autdromo, balnerios,
centros de esporte e lazer, centros educacionais e esportivos, clube da co-
munidade dos CEUs,15 Clubes Desportivos com estdios, clubes despor-
tivos com ginsios, minibalnerios). Os dados utilizados so oriundos do
Censo Demogrfico 2010 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
(IBGE), do Laboratrio de Urbanismo da Metrpole (LUME), da Secre-
taria Municipal de Planejamento e Urbanismo (SEMPLA), da Fundao
Sistema Estadual de Anlise de Dados (SEADE) e do Centro de Estudo da
Metrpole (CEM).

Tabela 2 Concentrao de empregos por distritos mais significativos

N de N de Estabelecimento Empregado
Distrito
firmas empregos (%) (%)

Itaim Bibi 11.015 163.602 0,42% 6,21%

Jardim Paulista 7.725 1.105.38 3,73% 4,20%
Vila Mariana 7.131 108.103 3,45% 4,11%
Repblica 762 103.989 0,37% 3,95%
Pinheiros 7.458 85.568 0,37% 3,25%

14 Para a varivel estrutura das residncias, utilizou-se de estatstica multivariada, mais

precisamente anlise fatorial. As variveis utilizadas foram: acesso a esgoto, distribuio de
gua, gua encanada, coleta de lixo, eletricidade e nmero de banheiros nas residncias. O
ajustamento do fator foi testado pelo estatstica KMO, cujo resultado foi de 0.7445. Sobre a
estatstica e anlise fatorial, ver Migoti (2005).
15 Centro de Educao Unificado escolas pblicas com rea de lazer para a comunidade.

316 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

N de N de Estabelecimento Empregado
Distrito
firmas empregos (%) (%)

S 6.237 81.662 3,60% 3,10%

Bela Vista 3.959 78.688 3,01% 2,99%
Lapa 4.262 69.476 1,91% 2,64%
Consolao 4.193 59.837 2,06% 2,27%
Barra Funda 1.879 56.864 2,03% 2,16%
Santa Ceclia 3.757 50.311 0,91% 1,91%
Brs 4.337 37.623 1,82% 1,43%
Liberdade 2.239 26.894 2,10% 1,02%
Alto de Pinheiros 1.041 13.535 1,08% 0,51%
Total 206.937 2.632.907 27% 40%

Fonte: SEMPLA com dados da RAIS (2004).

Para indicar o centro de negcios no MSP, a Tabela 2 demonstra a concen-

trao de firmas e nmero de empregados nos distritos e a participao
de cada grupo no total da cidade. A regio central da cidade agrega alguns
bairros que compem a tabela abaixo: Bela Vista, Barra Funda, Brs, Santa
Ceclia, Liberdade e Repblica. Nessa regio esto 21% do nmero total
de empregados do municpio. Outro foco de concentrao de trabalhado-
res est no corredor Avenida Berrini-Avenida Faria Lima. Nessa regio, en-
contram-se os distritos citados na tabela, a saber: Alto de Pinheiros, Itaim
Bibi, Jardim Paulista e Pinheiros, somando 14% do nmero de empregos.
Devido concentrao de emprego e a contiguidade dessas regies, consi-
dera-se o distrito S e Itaim Bibi como CBDs.
O pressuposto de que a renda individual, a densidade por cmodo e a
densidade por dormitrio podem ser representados pela mdia dos indi-
vduos que residem no polgono (distrito) encontra embasamento quando
se leva em considerao que a base de dados utilizada trata de imveis
lanados (no habitados).
Essa mesma justificativa foi utilizada em Sartoris (1996), o qual afirma,
uma vez que a base de imveis novos, ser impossvel conhecer a renda
do proprietrio, j que este no existe. Portanto, como alternativa, a mdia
de quem reside prximo utilizada como soluo metodolgica. Bider-
man (2001) tambm se vale do pressuposto para estimao da curva de
demanda e oferta.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 317

Campos

Figura 1 Imveis lanados no Municpio de So Paulo (2000-2008) 16

Fonte: elaborao prpria a partir dos dados da Embraesp.

16 Alto de Pinheiros (API) Anhangera (ANH) Aricanduva (ARI) Artur Alvim (AAL) Barra
Funda (BFU) Bela Vista (BVI) Belm (BEL) Bom Retiro (BRE) Brs (BRS) Brasilndia (BRL) Bu-
tant (BUT) Cachoeirinha (CAC) Cambuci (CAB) Campo Belo (CBE) Campo Grande (CGR)

318 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

Quanto s variveis que compem a funo de demanda apenas, consi-

dera-se a renda. As densidades por cmodo e por quarto so utilizadas,
devido sua capacidade de influenciar a demanda da famlia por mais
rea til, sendo os dados obtidos do Censo 2010 (utiliza-se as densi-
dades mdias por distrito sob a mesma justificativa utilizada para a
varivel renda).

4 Abordagem economtrica

Para o escopo deste trabalho, utilizou-se a metodologia proposta em Ro-

sen (1974) com a modificao proposta por Witte et al. (1974), isto , fa-
zendo usode multimercados. Palmquist (1984) afirma que a segmentao
factvel porque entre determinadas reas hdiferenas nos preos dos im-
veis, enquanto dentro de uma mesmarea no h. Epple (1987) demonstra
que o problema de identificao resolvido com o empilhamento de ml-
tiplosmercados. Contudo, para Ekeland, Heckman e Nesheim (2005), com
um nico mercado so necessrias variveis instrumentais.
Sartoris (1996) estimou o modelo sem considerar multimercados, jus-
tificando ser tal mtodo arbitrrio. Neste trabalho, a arbitrariedade pode
ser transposta ao utilizar estatstica multivariada, isto , anlise de cluster
para formar esses multimercados.17 A justificativa metodolgica para a es-

Campo Limpo (CLM) Cangaba (CNG) Capo Redondo (CRE) Carro (CAR) Casa Verde
(CVE) Cidade Ademar (CAD) Cidade Dutra (CDU) Cidade Lder (CLD) Cidade Tiradentes
(CTI) Consolao (COM) Cursino (CUR) Ermelino Matarazzo (ERM) Freguesia do (FRE)
Graja (GRA) Guaianases (GUA) Iguatemi (IGU) Ipiranga (IPI) Itaim Bibi (IBI) Itaim Paulista
(IPA) Itaquera (ITQ) Jabaquara (JAB) Jaan (JAC) Jaguara (JAG) Jaguar (JRE) Jaragu (JAR)
Jardim ngela (JDA) Jardim Helena (JDH) Jardim Paulista (JDP) Jardim So Lus (JDS) Jos
Bonifcio (JBO) Lajeado (LAJ) Lapa (LAP) Liberdade (LIB) Limo (LIM) Mandaqui (MAN)
Marsilac (MAR) Moema (MOE) Mooca (MOO) Morumbi (MOR) Parelheiros (PLH) Pari (PRI)
Parque do Carmo (PQC) Pedreira (PDR) Penha (PEN) Perdizes (PRD) Perus (PRS) Pinheiros
(PIN) Pirituba (PIR) Ponte Rasa (PRA) Raposo Tavares (RTA) Repblica (REP) Rio Pequeno
(RPE) Sacom (SAC) Santa Ceclia (SCE) Santana (STN) Santo Amaro (SAM) So Domingos
(SDO) So Lucas (SLU) So Mateus (SMT) So Miguel (SMI) So Rafael (SRA) Sapopemba
(SAP) Sade (SAL) S (SEE) Socorro (SOC) Tatuap (TAT) Trememb (TER) Tucuruvi (TUC)
Vila Andrade (VAN) Vila Curu (VCR) Vila Formosa (VFO) Vila Guilherme (VGL) Vila Jacu
(VEJ) Vila Leopoldina (VLE) Vila Maria (VMR) Vila Mariana (VMN) Vila Matilde (VMT) Vila
Medeiros (VMD) Vila Prudente (VPR) Vila Sonia (VSO).
17 Esse mtodo de multimercados foi utilizado em Witte, Sumka e Erekson (1979) e Alves e
Picchetti (1996). Este ltimo tem como objeto de anlise o municpio de So Paulo e utilizou
dummies para formar os submercados. Entretanto, essa estratgia seria pouco conveniente,
uma vez que neste trabalho so considerados distritos da cidade e no a diviso de subprefei-
turas (mais agregado) como feito em Alves e Pichetti (1996).

v.27 n.1 2017 Nova Economia 319

 Campos

tratificao se deve ao fato de que o aumento da renda no age sobre cada

caracterstica de forma homognea em cada extrato social; consumidores
com caractersticas socioeconmicas semelhantes tendem a preferir ca-
ractersticas semelhantes; enquanto consumidores com rendas diferentes
apresentam preferncias distintas quanto composio de imveis.Essa
estratgia tambm endossada pelo fato de existirem produtos para de-
terminadas classes, pois, atualmente, muitas construtoras formam outra
diviso dentro da mesma firma para ofertar produtos exclusivamente aos
consumidores de renda mais baixa.18
Diferindo de Sartoris (1996), Bajari e Kahn (2005) e de Fvero et al.
(2008), no primeiro estgio de Rosen so consideradas as possveis de-
pendncias espaciais. Para a especificao do modelo segue a proposta de
Anselin et al. (1996). Os autores sugerem iniciar a estimao por Mnimos
Quadrados Ordinrios (MQO), avaliando os testes do Multiplicador de
Lagrange (ML), tanto a verso tradicional quanto a robusta.
O modelo estimado no primeiro nvel considera apenas as variveis in-
trnsecas aos imveis, como sugere Rosen (1974) e Ekeland, Heckman e
Nesheim (2005). O modelo geral segue a Equao (8):

Pi S 1WPi S 1 X i S ui S (8)

ui S 1ui S i S

Onde 1 e 1 so parmetros espaciais do primeiro nvel, W a matriz de

ponderao esparsa e expressa a forma de associao entre os imveis, PiS
o vetor de preos/m da rea total por submercado S, 1 o vetor de coe-
ficientes estimados, XiS o vetor de variveis explicativas por submercado
S, uiS e iS so os vetores de erros e i = 1,,I representa os imveis lanados
e I total da amostra.
O preo marginal implcito dado por: pi z / zi . Assumin-
do a especificao logartmica,19 o modelo segue a forma:
log P 1logX1 n logX n . Portanto, a derivada em relao Xi dada

por: Pi z / X i i pi z / zi .

18 comum essa prtica na produo de imveis. Podem-se notar as firmas Even, que possui
a diviso Open; a Gafisa, que tem a diviso Tenda; a Cyrela, que tem a diviso Living, entre
outras. Existem tambm as que ofertam apenas produtos de alto padro, e as que oferecem
produtos para indivduos com menor renda.
19 Em consonncia com a literatura de preos hednicos para imveis, utiliza-se a especifi-
cao log-log.

320 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

No segundo estgio, computa-se a derivada parcial em relao carac-

terstica em que se busca analisar; no caso em questo, a preferncia por
rea til, Pi S , a varivel dependente.20 O procedimento de recuperar o
preo implcito, segundo estgio, exige uma abordagem que reconhea a
presena de varivel endgena, isto , tanto o preo quanto a quantidade
de rea til por metro quadrado demandada.21 Ou seja, o mtodo que re-
conhea que na escolha da alocao o indivduo escolhe simultaneamente
a qualidade e a inclinao da funo hednica, p i z AUT e zAUT , respectiva-
mente. Assim como proposto por Ekeland, Heckman e Nesheim (2005), o
modelo foi estimado por IV.
rea til endgena, como j discutido acima. Para corrigir esse vis,
utiliza-se um modelo com varivel instrumental. Assim, so necessrias
variveis que sejam correlacionadas com rea til, mas no afete direta-
mente o nvel de preo implcito. Neste trabalho assumido que a densida-
de por cmodo e a densidade por dormitrio so bons instrumentos. Pois,
dever-se-ia ter mais rea til quanto maior a densidade por cmodo e/ou
por dormitrio. Contudo, o fato de ter residncias com maior densidade
(dado a chegada de um filho, por exemplo) no alterao preo implcito da
rea til diretamente, uma vez que essa famlia limitada pela renda, por
exemplo, como sugere os modelos tericos AMM e Brueckner et al.(1999).
Como a questo espacial importa devido caracterstica inerente do
objeto em questo, testes LM e I de Moran so utilizados para avaliar a
dependncia espacial. Caso a hiptese de aleatoriedade espacial seja rejei-
tada e o teste LM no fornea o melhor modelo espacial a ser considerado
(como foi o caso) so estimados modelos de Defasagem (SAR), de Erro
Autorregressivo (SEM) e Defasagem com Erro Autorregressivo (SAC)22.
A escolha do modelo est embasada na correo da dependncia espacial
e critrio AIC.

20 O preo marginal implcito dado por: pi z / zi . Entretanto, como a especificao

logartmica, implica que o modelo tenha a forma: logp 1logz1 n logzn . Portanto, to-
mando a derivada em relao zi , obtm-se: pi z / zi i p i z / zi .
21 Estimar o segundo estgio de Rosen por MQO implica em coeficientes inconsistentes,
indiferente da fonte de erro que cause na equao.Pois assumir que tanto o vetor Zi quanto o
vetor W sejam no correlacionados com a equao do primeiro e do segundo estgios no
consistente. Uma vez que ao resolver a equao do primeiro estgio e substituir no segundo
estgio implica que Zi e W no podem, ambos, ser no correlacionadas com o termo de erro
da equao (13).
22 Diz que o modelo do tipo SAR se 0 e = 0; SEM se = 0 e 0 e SAC se 0 e 0.
Para = 0 e = 0, o modelo estimado por IV. Sobre os modelos espaciais, ver Anselin (1988).

v.27 n.1 2017 Nova Economia 321

Campos

P WPi S AUTi S n 1 X i S Ai S i S ui S
S

i (9)
uiS ui S i S

AUTi S X i S Z (10)

Onde, o vetor AiS representa as caractersticas extrnsecas do imvel, AUTiS

o vetor com observaes sobre a rea til por submercado, iS so as ca-
ractersticas no observadas do produto (estimadas no primeiro estgio)23
e ZiS o vetor de instrumentos considerados para a funo de demanda de
rea til. , e so parmetros estimados.
Antes de estimar o sistema de equaes (9) e (10), utilizou-se o teste de
endogeneidade de Hausman. O teste considera o termo de erro estimado
pela Equao (7) obtido por MQO como varivel adicional exploratria na
Equao (9). O teste valida a endogeneidade terica discutida na seo 2.
O sistema de equao proposto acima segue a alternativa proposta por
Chourmet et al. (2014) para modelos espaciais com endogeneidade alm da
defasagem espacial da varivel dependente. Portanto, a Equao (10) estima-
da por MQO, para assegurar que os instrumentos explicam a rea til. Para
validar os instrumentos, o teste de sobre identificao de Wald utilizado.
Os resultados de modelo de defasagem espacial no so diretamente
interpretveis, devido os efeitos de spillover. Para a interpretao neces-
srio calcular o efeito marginal total (efeito direto mais efeito indireto).
Reescrevendo a Equao (9):

Pi S WP
i
S
AUTi S
n 1 X i S Ai S ui S

Pi S I W
AUTi S n 1 X i S Ai S ui S
PSPSPSSSIIIII
W
W
WAUT
11111
IIIII
W
W
W[[[[n[nn1n1nX1X1X1Xi iX
11111
AA
AiAiSA ]]III
II
W
W
Wuuui iuSSiuiSSi S
11111
ii i i
i ii
i i i]]i
]
SSSSS SSSSS SSSS
PP ii i i i WW AUT
AUT
AUT
AUT WW WW
(11)
Seguindo Kim, Phipps e Anselin (2003),

1
I W
1
(12)
1

23 Berry (1994), Berry et al. (1995) e Petrin (2002) apontam que a elasticidade dos preos
tendem a ser enviesados caso no sejam considerados iS, isto , caractersticas dos produtos
observados pelo consumidor e no considerados pelo economista. Bajari e Kahn (2005) con-
sideram o choque aleatrio dos produtos no segundo estgio.

322 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

Assim, o efeito marginal total pode ser obtido pelo produto do coeficiente
estimado e o multiplicador espacial (Equao 12). A condio que a ma-
triz de ponderao seja padronizada na linha (somando menos ou igual a
1) e que o coeficiente esteja dentro do crculo unitrio.

5 Matriz de ponderao espacial

Diferentemente dos modelos convencionais de preos hednicos para

imveis, no se assume que todas as caractersticas intrnsecas, numa mes-
ma rea considerada vizinhana, sejam uniformemente distribudas. Para
tanto, consideram-se imveis vizinhos uns dos outros quando cada imvel
se encontra a um critrio de distncia, ou seja, quando esse tenha no m-
nimo um vizinho mais 10%. Ou seja, as matrizes espaciais aqui formadas
consideram os centroides de cada um dos imveis e no de cada distrito.
A utilizao desse critrio permite que as vizinhanas estabelecidas en-
tre os imveis no fiquem restritas s vizinhanas geogrficas estabeleci-
das pelo IBGE, mas permite que residncias que se situam no limite dessas
vizinhanassejam vizinhas tanto de imveis do mesmo distritoonde est
o imvel, como de imveisde outro(s) distrito(s). Desse modo, adicional-
mente, possvel compartilhar as amenidades de uma vizinhana ou mais.
Nesse sentido, as vizinhanas ao redor dos imveis so mais realistas do
que assumir uma uniformidade geogrfica e o preo mdio dentro da mes-
ma rea formatada pelo pesquisador.
Como robustez escolha da matriz, testou-se matrizes 15% e 20%
acima do cut-off.

6 Discusso dos resultados

6.1 Formao de submercados a partir de estatstica multivariada

Como explicitado na seo sobre a metodologia do trabalho, utilizou-se o

mtodo que considera os multimercados existentes dentro da cidade. Por-
tanto, a partir da anlise de cluster24, a Tabela 3 demonstra os submercados
24 Usaram-se as seguintes variveis padronizadas para a formao dos clusters pelo mtodo
de k mdias: nmero de dormitrios, de banheiros, vagas na garagem, elevadores, blocos que

v.27 n.1 2017 Nova Economia 323

Campos

formados. Percebem-se trs submercados e as caractersticas encontradas

so factveis com o mundo real.25
O primeiro submercado retrata consumidores com um perfil de clas-
se baixa, em que, na mdia, as construtoras ofertam o produto com 2,24
quartos, entre um e dois banheiros, prdio com no mximo 1 elevador.
Esses tipos de apartamentos, para essa classe, apresentam em mdia 76,4
m de rea til e preo mdio do metro quadrado (m) da rea til (Pm
total) de R$ 740 (a preos de 2000). O submercado 2, perfil socioeconmi-
co mdio, apresenta imveis, na mdia, maiores (86 m de rea til) com
2,7 dormitrios e dois banheiros, duas vagas de garagem. O Pm total de
R$ 925,57, podendo ser justificado, entre outras questes, pela qualidade
do material e pela localizao do empreendimento. Por fim, no submer-
cado 3, encontram-se consumidores com perfil econmico alto. A esses
consumidores so ofertados apartamentos maiores; em mdia, quatro dor-
mitrios, trs banheiros, quatro vagas de garagem, rea til de 272 m e
Pm total de R$ 1.466,41.

Tabela 3 Submercados imobilirios

Submercados DORM BANH VAGA ELEV ARUT Pm total
SMPB 2.24 1.42 1.47 0.48 76.43 740.02
SMPM 2.70 1.90 1.78 2.57 86.44 925.57
SMPA 3.96 3.56 4.12 2.18 272.21 1466.41
Total 2.88 2.16 2.26 1.90 128.33 1004.65

Fonte: elaborao prpria a partir dos dados Embraesp e Censo 2010.

6.2 Resultados economtricos

O primeiro estgio de Rosenpara cada um dos submercados estimado

utilizando um modelo SAC. Os testes ML foram aplicados, contudo no
foram conclusivos sobre qual modelo ajusta melhor a dependncia espacial.
Para tanto, estimou-se modelos SAR, SEM e SAC considerando sempre

existem no condomnio, nmero de andares, rea til, rea total, preo do metro quadrado,
preo total, representando o tipo de empreendimento que as construtoras ofertam e a renda
mdia como proxy do fator socioeconmico.
25 No significa que esse comportamento corresponda ao mercado imobilirio atual, mas
sim que famlias mais abastadas demandam imveis maiores e como preo do metro qua-
drado mais alto.

324 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

como teste de robustez as matrizes em relevo nesse trabalho. Para critrio

de escolha, o modelo devia resolver o problema de dependncia espacial.
Os modelos SAR e SEM no resolvem o problema de dependncia es-
pacial para qualquer matriz de ponderao. Estimaes considerando o
modelo SAC rejeitam a hiptese de dependncia espacial e no sensvel
alterao da matriz de ponderao. Sob o critrio AIC e R-ajustado de
Nagelkerke, escolhe-se o melhor modelo entre o grupo de modelos SAC.
Na Tabela 4, notam-se os resultados, 0,0972 corresponde ao preo mar-
ginal do submercado de padro baixo (SMPB); a segunda, 0,5272 represen-
ta o submercado de padro mdio (SMPM); e, a terceira, 0,40118 corres-
ponde ao padro alto (SMPA)26.

Tabela 4 Preo marginal do atributo rea til por metro quadrado

Derivada Parcial SMPB SMPM SMPA
Pi Preo Preo Preo
0.0972 0.5272 0.4011
Atil Atil Atil Atil

Fonte: elaborao prpria a partir do 1 Estgio de Rosen.

Aplicando o teste de Hausman ao estimar o segundo estgio de Rosen por

OLS, o resultado confirma a endogeneidade terica apontada por Ekeland,
Heckman e Nesheim (2005). Assim, estima-se o modelo por 2SLS-IV. So-
bre o resultado dos termos de erro desse modelo, estima-se o teste I de
Moran. Observa-se que o segundo estgio tambm apresenta dependncia
espacial. Novamente, testam-se modelos SAR, SEM e SAC para as matri-
zes W1, W2 e W3. Testes de dependncia espacial so aplicados. Somente
modelos estimados por SAC ajustam o problema de dependncia espacial
e no so sensveis alterao da matriz de ponderao. O melhor modelo
escolhido sob os mesmos critrios expostos acima.
A Tabela 6 aponta os resultados dos modelos estimados pelo segun-
do estgio de Rosen. Devido ao dissenso sobre a quantidade de CBD na
cidade So Paulo, optou-se por estimar o modelo considerando a cidade
monocntrica e a hiptese estabelecida por Fujita e Ogawa (1982) sobre o
deslocamento ao CBD. Para os autores, o deslocamento se d para o centro
mais prximo da localizao da moradia. Ou seja, entre a regio central S
e Berrini, os residentes escolhero o mais prximo.
26 Os resultados convergem para os mesmos preos implcitos para rea til estimados por
Fvero et al. (2008), os quais utilizaram base de dados diferentes.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 325

Campos

Tabela 5 Resultados da estimao do modelo de varivel instrumental

Modelo Monocntrico (S) Modelo Duocntrico (Fujita e Ogawa)
SMPB SMPM SMPA SMPB SMPM SMPA
Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef.
CONST *2.467 *2.659 -0.526 *2.617 **4.008 -0.756
TIPO **0.019 **0.233 -0.017 **0.020 **0.303 -0.058
DORM *-0.139 *-0.533 *-0.214 *-0.129 *-0.594 ***-0.26
BANH *0.074 *0.690 **0.096 *0.077 *0.798 0.071
VAGA *0.087 *0.967 **0.097 *0.091 *1.151 0.076
ELEV 0.013 0.010 *0.019 0.012 0.001 **0.021
UNAND *0.014 *-0.064 **0.043 **0.014 **-0.072 ***0.05
ANDA 0.027 *-0.042 *0.048 0.022 **-0.050 *0.045
CORB *0.040 *-0.035 *0.011 *0.039 *-0.042 *0.011
REND ***-6E-3 *0.066 0.0002 ***-6E-3 *0.069 -0.004
BLOC *-0.018 **0.099 *-0.092 **-0.019 ***0.129 *-0.101
ARUT **0.261 **-0.584 0.350 ***0.234 ***-0.824 0.471
COND *-0.220 -0.044 *-0.21 *-0.219 -0.007 *-0.243
OUVAR *0.987 *0.954 *0.991 *0.988 *0.948 *0.991
DMIN - - - **0.030 **-0.074 0.003
DS **0.036 -0.011 0.005 - - -
DMT 0.001 -0.003 0.000 0.001 -0.002 0.001
HOM *-0.016 **0.020 0.001 *-0.016 *0.029 0.004
CULT -0.003 *0.052 0.001 -0.003 *0.057 0.001
BIBL 0.003 0.011 0.003 0.001 0.008 0.002
ESPO **-0.005 **-0.053 -0.005 -0.005 *-0.062 -0.007
ESTR 0.002 -0.010 0.007 0.001 0.002 0.009
Time Dummy Sim Sim Sim Sim Sim Sim
Rho () *0.267 *0.871 *0.966 *0.273 *0.871 *0.950
Lambda () *0.981 *0.640 *0.553 *0.982 *0.611 *0.611
Pseudo-R 0.985 0.907 0.937 0.985 0.907 0.937
AIC -1834 -812 -2264 -1598 -834 -2425
Matriz W1 W1 W1 W1 W1 W1
I Moran -3.373 -0.003 -1.402 -3.107 -0.059 -1.350
Wald x 1.298 0.090 0.074 1.330 0.087 0.085
N Obs. 971 850 1720 971 850 1720

Nota: * 0.01; ** 0.05; *** 0.10 so as significncias estatsticas.

326 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

Os resultados sobre os diferentes perfis de imveis demonstram diferenas

nas caractersticas observadas pelos consumidores, dando base segmen-
tao. Considerar a heterogeneidade dos consumidores no modelo em-
prico de preos hednicos permite ressaltar caractersticas intrnsecas e
de amenidades que so relevantes para cada tipo de consumidor. Assim,
as significncias estatsticas dos coeficientes podem ser entendidas como
indicadores de sensibilidade.
Discutindo primeiramente a bid-rent de cada perfil, sob a abordagem do
modelo de cidade monocntrica, o SMPB apresenta coeficiente positivo e
estatisticamente significativo. Para o SMPM o sinal negativo e com sig-
nificncia estatstica, enquanto para o SMPA o sinal do coeficiente posi-
tivo e possvel rejeitar a hiptese nula do teste. Considerando a hiptese
de deslocamento de Fujita e Ogawa (1982), o resultado estatisticamente
significativo para o SMPB e SMPM. Enquanto o distanciamento do centro
mais prximo, considerando os imveis de padro baixo, eleva o preo
da rea til, o mesmo no ocorre ao se distanciar do centro mais prximo
para imveis de padro mdio.
Assim, o impacto do distanciamento do CBD sobre o preo implcito da
rea til depende do padro do imvel. Consumidores de imveis de padro
baixo consideram que o distanciamento dos principais centros de negcios
da cidade (para as duas abordagens de centro) eleva o preo dos imveis de
baixo padro.O imvel de baixo padro tende a valer mais nas franjas da
cidade do que nas proximidades dos CBDs. Nesse sentido, no h qualquer
negligncia com o modelo terico que argumenta que existe um decaimento
dos preos dos imveis com o distanciamento do CBD, pois, nesse caso,
esse padro de imvel tem seu preo maximizado apenas na periferia da
cidade. importante destacar, como a franja da cidade uma distncia finita
(em relao ao CBD), h um teto para esse preo, que muito provavelmente
no se sobrepor aos preos dos imveis dos SMPM e SMPA.
J em relao a imveis de padro mdio, segundo a abordagem de
Fujita e Ogawa (1982), existe um decaimento do preo da rea til com o
distanciamento do centro mais prximo. Para consumidores desse padro
de imveis, ao se afastar do CBD, o preo implcito deveria ser reduzido.
Quando considerado apenas o CBD da S, o resultado se mantm, ou
seja, os consumidores auferem valor em residir prximo a esse centro de
negcios. Em outras palavras, sob o modelo terico de Brueckner et al.
(1999), as amenidades dos bairros perifricos no so atrativas para alterar

v.27 n.1 2017 Nova Economia 327

Campos

o padro locacional dos consumidores de imveis em So Paulo, e por isso

o preo decai.J para imveis de alto padro, esse distanciamento no
significativo na composio de sua preferncia no modelo de preos hed-
nicos para consumidores heterogneos, resultado que pode estar refletindo
a concentrao desses imveis em torno dos CBD, o que reduz a varincia
e, por consequncia, tende a aceitar a hiptese nula do teste t.
Sobre as demais caractersticas, partindo da especificao de cidade
monocntrica, nota-se que a rea til representativa para os perfis bai-
xo e mdio. Ademais, o valor absoluto se eleva de um submercado para
o outro, respectivamente considerando o multiplicador espacial. Em
relao ao perfil alto, a ampliao da rea til no determinante do
preo implcito.
Com relao ao TIPO, a dummy utilizada para caracterizar empreendi-
mentos verticais e horizontais demonstra que apartamentos apresentam
preos mais elevados em comparao a condomnios de casas, para o
SMPB e SMPM. Essa dummy no significativa para o SMPA. Esse resulta-
do permite notar a preferncia por apartamentos no municpio tanto para
consumidores de baixo quanto de mdio padro.
No que diz respeito s caractersticas intrnsecas ao imvel do SMPB,
todas as variveis so estatisticamente significativas. Contudo, para a ca-
racterstica dormitrio, o sinal no como esperado. importante destacar
que as caractersticas unidade de blocos no condomnio e rea do condo-
mnio atuam reduzindo a elasticidade-preo da rea til. O mesmo efeito
observado sobre a elasticidade-preo da rea til dos SMPM e SMPB.
Variao positiva sobre o nmero de banheiros, vagas de garagem, uni-
dades por andar e cobertura afetam positivamente o preo.A caracterstica
extrnseca, como homicdio, afeta negativamente os preos. A amenidade
de esporte tambm impacta de forma negativa o preo implcito; dito de
outra forma, o consumidor de produto de baixo padro no aufere valor
a essas amenidades com sinais negativos. importante destacar que para
esse padro de imveis as ofertas de esporte geralmente advm de CEUs,
ou obras pblicas de qualidade popular baixa, refletindo o espao em que
este imvel est inserido.
Para os imveis do SMPM, as caractersticas intrnsecas BANH, VAGA
e BLOC tm, em suas variaes, efeitos positivos e so significativas a 5%.
Consumidores de imveis nesse padro auferem valor a essas caractersti-
cas intrnsecas. Em direo oposta, mais apartamentos por andar (UNAND)

328 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

impacta negativamente no preo da rea til, bem como a adio de novos

andares (ANDA) e ampliao de rea comum (COND), sugerindo uma
preferncia por menor densidade populacional no mesmo condomnio,
bem como por menor custo com rea comum.Das caractersticas extrnse-
cas, a amenidadeHOM estatisticamente significativa, contudo,com sinal
contraintuitivo. A amenidade que agrega teatros e cinemas (CULT) tem
um efeito positivo sobre o preo implcito da rea til. Para esse padro de
imveis, a amenidade ESPO afeta negativamente o preo. Esse ltimo re-
sultado pode estar demonstrando que a oferta pblica dessas amenidades
um indicador da baixa percepo dos consumidores de imveis, tanto
queles do SMPB quanto do SMPM.
Para os imveis do SMPA, os coeficientes paranmero debanheiros,vagas,
elevadores, unidades por andar, andares, coberturas so estatisticamente
significativos e impactam positivamente o preo da rea til. Todavia, va-
riaes positivas de blocos e reas comuns (COND) reduzemo preoimpl-
cito da rea til. Em relao s variveis utilizadas para medir amenidades,
nenhuma dessas teve significncia estatstica. Consumidores dessa classe
no valoram essas amenidades.
Comparativamente, as reas que so comuns apresentam impacto
negativo para todos os submercados. Esse fato sugere que existe maior
preferncia por caractersticas de reas privativas (reas do apartamento)
vis--vis reas comuns.Outro ponto comparativo importante de destacar
diz respeito renda mdia. Enquanto para imveis do SMPAno possvel
rejeitar a hiptese nula. Para o SMPB, o coeficiente apresenta sinal nega-
tivo e significncia estatstica. Esse resultado pode estar sugerindo que a
elevao de renda desse perfil de consumidores levaria a uma alterao
por padro de imveis demandado, de tal forma que o preo desse padro
de imvel tenderia a ser reduzido. J para consumidores de imveis do
SMPM, o impacto sobre o preo da rea til positivo como aponta-
do pelo modelo AMM. A significncia estatstica desse coeficiente retrata
que, para esses consumidores, um aumento de renda elevaria o aumento
de preo implcito da rea til.
A propriedade da defasagem espacial capta o efeito induzido de uma
variao de preo nos imveis vizinhos (devido a qualquer alterao es-
trutural ou de amenidades daquela vizinhana) sobre o imvel avaliado.
Portanto, relevante destacar o padro espacial observado entre os sub-
mercados e sua robustez e a alterao da matriz.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 329

Campos

Quando se altera a concepo de movimentao das pessoas dentro da

cidade, i.e., assumindo a hiptese de Fugita e Ogawa (1982), o ajuste do
modelo se reduz pouco. Em outras palavraso critrio de informao AIC
e o pseudo-R de Nagelkerke no apresentam alteraes relevantes que
permitam atestar a superioridade efetiva de uma concepo de uma cidade
para outra, como se nota na Tabela 5.
Em relao ao SMPB, os sinais e as significncias estatsticas dos coefi-
cientes se mantm. O sinal do gradiente de preo em relao ao CBD tam-
bm permanece com sinal positivo, como na especificao monocntrica.
Isso refora a possvel sugesto que esse resultado confere. Em relao s
amenidades, os sinais permanecem, mas a amenidade de lazer (medida
por ESPO) perde sua significncia.
Para o SMPM, os coeficientes das variveis intrnsecas tm a significncia
estatstica e os sinais preservados em relao abordagem monocntrica. A
bidrent mantm o mesmo comportamento, i.e., declinante quando se afasta
do centro mais prximo. Comparativamente, o efeito absoluto do distan-
ciamento, ao considerar So Paulo como uma cidade duocntrica, maior
do que quando se considera o municpio com apenas um CBD. Quanto s
amenidades, os resultados se mantm, inclusive o sinal contraintuitivo.
Nota-se que os resultados sobre o SMPAso o padro mais sensvel
mudana da concepo da centralidade. As variveis BANH e VAGA per-
dem significncia estatstica, contudo nenhuma varivel tem o sinal altera-
do.Mesmo considerando a cidade com dois CBDs, o teste estatstico no
rejeita a hiptese nula para o coeficiente DMIN.
A robustez dos resultados em relao matriz de ponderao tambm
foi testada, considerando vizinhanas, dada por 15% e 20% do cut-off. Os
resultados mantm as significncias estatsticas e sinais de todas as variveis.
Como esperado, o impacto do transbordamento de um imvel sobre
o imvel vizinho positivo. O transbordamento espacial do SMPB o
menor, para qualquer especificao de cidade. Como robustez, testaram-
-se as diferentes matrizes de ponderao (Tabela 6). Em outras palavras,
os imveis de padro baixo tm efeito reduzido sobre os preos implci-
tos dos demais imveis. J os imveis de padro mdio apresentam um
transbordamento 30% maior do que os imveis de padro baixo. Imveis
de padro alto apresentam o maior spillover, afetando os preos implcitos
dos imveis vizinhos em uma magnitude maior que nos demais padres
de construes.

330 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

Tabela 6 Transbordamento espacial

Modelo Monocntrico (S) Modelo Duocntrico (Fujita e Ogawa)
Matriz

Spillover
SMPB SMPM SMPA SMPB SMPM SMPA
Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef.
W1 Rho () *0.267 *0.871 *0.966 *0.273 *0.871 *0.950
W2 Rho () *0.286 *0.869 *0.969 *0.286 *0.867 *0.951
W3 Rho () *0.282 *0.875 *0.970 *0.282 *0.872 *0.952

Nota: * 0.01; ** 0.05; *** 0.10 so as significncias estatsticas.

Importa destacar, em relao aos instrumentos, que todos os testes de

Wald (Tabela 5) no rejeitam a hiptese nula para todas as especificaes
de cidade, todos so estatisticamente no significativos. Ou seja, os tes-
tes de sobreidentificao apontam para a exogeneidade dos instrumentos,
validando-os. A questo da multicolineariedade perde relevncia dada
caracterstica assinttica da amostra (Woodridge, 2002).

7 Consideraes finais

O estudo do bem habitao complexo, e na busca por inferir as pre-

fernciasque so representativas para os diferentes perfis de consumi-
dores, necessrio considerar no apenas a distncia ao CBD (Alonso,
1964; Muth, 1969; Mills, 1972) ou as amenidades em funo da distncia
(Brueckner et al., 1999), mas, tambm, considerara vizinhanaformada
por um bem fixo, como a residncia(Can, 1992; Anselin, 1998; Galster,
2001 e Furtado, 2009).
Ademais, foram apresentados alguns conceitos e discussessobre a mo-
delagem hednica e o problema de mensurao economtrica. Portanto,
dos insights trazidos pela NEU e pelos conceitos de vizinhana, juntamente
com a abordagem de multimercados (Witte et al., 1976),conectada abor-
dagem emprica de dois estgios de Rosen (1974), rediscutida por Ekeland,
Heckman e Nesheim (2005),foi possvel apontar o pacote de caractersti-
cas que compem a utilidade de cada perfil de consumidor.
Abaixo segue uma estilizao em mapas do MSP, onde se busca corro-
boraras estimaes economtricas. A estilizao dos dados em mapas pde
corroborar a factibilidade do modelo economtrico estimado, justificando,
inclusive, alguns resultados pouco intuitivos somente pela estimao.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 331

Campos

Figura 2 Preo do metro quadrado por rea til

Fonte: elaborao prpria a partir dos dados da Embraesp com diviso definida pelo mtodo de otimi-
zao de Jenks. 27

Notou-se que os consumidores do SMPM descontam negativamente na

elasticidade-preo da rea til quando o imvel se localiza distante do cen-
tro de negcios (S). Pode-se perceber abaixo que os imveis desse grupo
esto at, no mximo, o quarto crculo e concentrado na zona sul 1 e zona
oeste. Os imveis do SMPB tendem a concentrar-se na periferia da cida-
de dentro dos crculos com raios maiores, como demonstra o Figura 2.
O resultado economtrico apontou para uma elasticidade-preo-distncia
positiva. Embora primeira vista o resultado parea contraintuitivo, pos-
svel dizer que, para esse padro de imveis, os preos s tendem a ser mais
representativos nas franjas da cidade, dado que o padro espacial da cidade
de So Paulo concentra, nas aproximaes do CBD, imveis de padro mais
elevado, logo,compreos maiores.O fato da no significncia estatstica dar
coeficiente para o SMPA deriva da baixa varincia da distncia desses im-
veis ao CBD, tendendo rejeio do teste t, como se visualiza na Figura 2.
27 O mtodo de otimizao de Jenks reconhece a minimizao da varincia intraclasse e,
entre classes, busca a maximizao da varincia.

332 Nova Economia v.27 n.1 2017

 O mercado imobilirio residencial no municpio de So Paulo

Alm da justificativa do distanciamento do centro de negcios, observou-

-se que regies dentro de distncias radiais maiores em relao ao centro
apresentam baixa infraestrutura, tais como estrutura das residncias e de
lazer, alm de alto ndice de homicdio. A Figura 3 demonstra que, em dis-
tritos com maior insegurana (taxa de homicdio), a quantidade absoluta
de imveis lanados so menores quando comparado com outros distritos.

Figura 3 Taxa de homicdio e lanamento de empreendimentos

Fonte: elaborao prpria a partir dos dados da Embraesp com diviso definida pelo mtodo de otimi-
zao de Jenks.

Outro comportamento que aparenta ser comum ao longo dos anos ana-
lisados que empreendimentos em regies com maior grau de pericu-
losidade comportam, em sua maioria, residncias com menor preo por
m. Como medida de exemplo, a taxa de homicdio na zona sul 128 (isto
, Capo Redondo, ngela, Campo Limpo e Socorro) e na zona central
(S, Brs e Repblica) provocammenores preos do metro quadrado. A
significncia estatstica a 1% dessa varivel para os consumidores de baixa
28 A cidade de So Paulo, alm das divises em zonas apresenta subdivises de zonas. Isto
, por exemplo, a zona sul dividida em Sul 1 e Sul 2.

v.27 n.1 2017 Nova Economia 333

Campos

renda pode ser justificada pelo fato desses imveis estarem concentrados
em reas com maior ndice de homicdio, j a significncia para SMPM
contraintuitivo. O SMPA est concentrado em regies com menor ndice
de homicdio e cercado por regies do mesmo padro ou com indicadores
pouco acima, como demonstra a otimizao de Jenks sugerindo o porque
da no significncia estatstica.
Quanto s variveis de transbordamento, notou-se que imveis que
compem o grupo de baixo poder aquisitivo apresentam o menor trans-
bordamento global sobre os imveis vizinhos, quando comparado com os
demais grupos. Tambm, como de se esperar, as externalidades geradas
pelos preos dos imveis impactam positivamente os preos dos demais.
Alm da relevncia emprica, o trabalho trouxe ao debate a abordagem de
dois estgios de Rosen. Ademais, aponta para a necessidade de instrumentos.
Outro importante ponto tratado a flexibilizao das matrizes de pondera-
o espacial. Pois, ao invs de considerar, dentro de cada regio, uma distri-
buio idntica do preo do imvel (como feito em alguns trabalhos com
econometria espacial), optou-se por uma matriz de vizinhana de imveis.
O estudo pode contribuir com os agentes econmicos participantes
desse mercado, pois permite compreender o comportamento do mercado
considerando os seus submercadose as caractersticas das vizinhanas na
tomada de deciso, tanto de compra quanto de oferta do bem.
Possvel extenso desse trabalho tange a questes como outros instru-
mentos para abordagem e considerao de outras amenidades.

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Sobre o autor
Rodger Barros Antunes Campos - rodger.campos@usp.br
Departamento de Economia da Universidade de So Paulo (FEA/USP) e membro do Ncleo de Economia Regional
e Urbana (NEREUS).

O autor agradece o apoio da Fundao Comisso de Aperfeioamento de Pessoal de Nvel Superior para a realizao
deste artigo.

Sobre o artigo
Recebido em 10 de abril de 2014. Aprovado em 01 de setembro de 2015.

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