Denncia:

O que est por trs da onda de saques da poupana?

A verdade perturbadora que coloca em risco

os dois pilares patrimoniais da famlia brasileira: a poupana e o imvel

Caro leitor,

As prximas linhas so reveladoras.

H uma verdade inconveniente que ir afetar o patrimnio de todas as famlias. Ningum est
livre dos seus desdobramentos.

O problema muito mais relevante do que a simples perda de atratividade da poupana com o
avano da inflao...

... e coloca em rota de coliso os dois principais pilares de sustentao da estrutura financeira
do brasileiro: a poupana e o imvel.

No se trata de aposta ou projeo minha, mas de algo que J EST ACONTECENDO:

As manchetes acima so recentes, veiculadas nos jornais de maior circulao do Pas.

Ainda assim, no transmitem a real dimenso do problema. Por isso, passaram relativamente
despercebidas do grande pblico. Os jornais e seus leitores ainda no capturaram os
desdobramentos materiais que essa dinmica pode assumir. E h um motivo para isso: seus
impactos ainda no foram sentidos de fato e esto sendo subestimados.

O alerta em questo envolve o verdadeiro confisco da poupana e o risco de quebra estrutural

do setor imobilirio como um todo, o que afetar tanto o preo das moradias quanto dos
aluguis e das parcelas de quem possui imvel financiado.

Reitero: ningum est livre desses impactos. NINGUM.

A velocidade de deteriorao do problema espantosa. Voc deve tomar medidas de proteo

IMEDIATAMENTE.

Ateno para o infogrfico abaixo:

O alerta acima j seria grave.

Mas, infelizmente, a situao ainda pior.

O atual ritmo de retirada de recursos da poupana, sugerido no grfico, no se manter.

Ser acelerado.

Nas prximas linhas, mostrarei por que simplesmente no h como solucionar o problema de
um (poupana) sem agravar (ou mesmo colapsar) o outro (imveis).

Aproveite enquanto este documento ainda est no ar para verificar como o seu caso ser
afetado, e o que ainda pode fazer para resguardar o seu patrimnio.

A verdade sobre o confisco

Voc sabia que aproximadamente 65% dos recursos investidos pelos brasileiros na poupana
so utilizados pelos bancos para o financiamento imobilirio?

E se eu lhe disser que, de janeiro a maio de 2015, exatamente R$ 32,3 bilhes foram
simplesmente subtrados da poupana?

Trata-se do pior saldo lquido da histria da poupana desde que as apuraes comearam, em
1995.

Um nmero que vem piorando:

Janeiro: R$ - 5,53 bilhes

Fevereiro: R$ - 6,26 bilhes

Maro: R$ - 11,43 bilhes

Abril: R$ - 5,85 bilhes

Maio: R$ - 3,19 bilhes

O que est por trs do nvel histrico de saques?

Por que tanta gente est fugindo da poupana?

H 3 questes principais que explicam esse movimento:

1. Rumores de confisco: no ms de maro aconteceu um caso emblemtico neste sentido. O

governo emitiu comunicado desqualificando rumores que circulavam em redes sociais e
aplicativos de trocas de mensagens. Ainda que infundados, os boatos de confisco alimentam a
sensao de desconfiana em quem mantm dinheiro em poupana.

2. A piora na atratividade : a poupana rende em mdia 7% ao ano hoje, contra inflao oficial
(IPCA) de 8,17% em doze meses. Diante da escalada da inflao, manter dinheiro na poupana
equivalente a destruir poder de compra;

3. A estagnao econmica (ALERTA): com inflao alta, aumento do desemprego e queda dos
salrios, o brasileiro est sacando suas reservas da poupana para fechar as contas do ms, e
no est conseguindo repor esse dinheiro sacado. O fluxo mensal no tem sido suficiente,
portanto ele acessa o seu estoque de poupana.

Como voc pode ver, o confisco em si bem diferente do que a maioria das pessoas imagina

No h qualquer embasamento nos rumores de tomada das reservas das pessoas pelo
governo. Trata-se de boatos inverdicos e infundados.

Precisamos elevar o nvel deste debate.

A denncia em questo sria e diz respeito ao confisco velado da poupana - e como ele
poder provocar uma quebra estrutural do mercado imobilirio, afetando desde o preos das
moradias, deciso de compra/venda do imvel e o valor da parcela de quem possui
financiamento imobilirio.

Um alerta que no pode ser ignorado, cujos primeiros reflexos j comeam a ser sentidos.

importante notar que os pontos acima vo muito alm da simples perda de atratividade da
poupana com o avano da inflao, e no explicam apenas o recorde histrico de saques

como, tambm, indicam que o problema ir se agravar.

Rigorosamente TODOS os elementos apontam para um aumento do ritmo de saques da

poupana.

Dentre eles:

a) A deteriorao das expectativas de inflao : de acordo com os top 5 principais acertadores

de projees do relatrio Focus do Banco Central, referente apurao da primeira semana de
junho, o IPCA ir a 8,79% em 2015;

b) O excesso de concentrao: h poucos poupadores representando fatia elevada do total de

recursos. Segundo levantamento do Fundo Garantidor de Crdito (FGC), a concentrao de
valores depositados na caderneta de poupana, desde 2006, nunca foi to grande quanto
hoje. O retrato alarmante: 85% dos recursos aplicados na poupana esto na faixa acima de
R$ 10 mil, sendo que esses aportes foram feitos por um grupo de apenas 9% dos investidores.
A falta de diversificao torna eventuais saques oriundos desse pequeno grupo algo de
impacto extremamente relevante sobre o volume total de recursos.

c) Desacelerao econmica e chegada da crise ao mercado de trabalho: segundo dados do

IBGE, a taxa de desemprego atingiu em abril de 2015 seu maior nvel dos ltimos quatro anos,
crescendo 33% em relao taxa apurada em abril de 2014.

Teremos em 2015 o stimo pior desempenho da economia brasileira em 100 anos.

O PIB brasileiro caiu 0,2% no primeiro trimestre de 2015. As projees so de que ir cair 0,5%
no segundo trimestre deste ano.

Considerando a projeo de consenso, chegamos a um impacto negativo de 3% sobre a renda

per capita do brasileiro.

No fim de maro, dados do IBGE mostraram que o PIB per capita caiu a R$ 27.229 em 2014,
pior resultado desde 2009, ano de crise internacional.

Em 2015 teremos o segundo ano consecutivo de queda na renda per capita. E 2016 ser o
terceiro.

Com menos gente trabalhando e poder de compra do salrio cada vez menor, a tendncia de
retirada de recursos da poupana pelo cidado para cobrir suas necessidades mensais s faz
aumentar.

d) A tendncia das taxas de juros: tomando por base as projees do relatrio Focus do Banco
Central, na apurao do incio de junho, a taxa bsica de juros da economia brasileira (Selic)
terminar este ano na casa de 14%.

At ento no h qualquer prognstico de retorno da Selic a um dgito no curto ou mdio

prazos, tendo em vista, dentre outros fatores, a fuga de capitais do Brasil (que faz o dlar
disparar) e a escalada da inflao.

Tanto a disparada do dlar quanto da inflao seriam seriamente agravados no caso de uma
reduo significativa da taxa bsica de juros.

Pela regra atual, quando a taxa Selic est maior do que 8,5% ao ano, a poupana rende 0,5%
ao ms mais a Taxa Referencial (TR), atualmente prxima de zero.

Com isso, a rentabilidade atual da poupana muito prxima de 7% ao ano.

Uma Selic mais elevada aumenta a atratividade de ttulos pblicos como o Tesouro Selic
(antiga LFT), que remunera de acordo com o percentual da Selic, oferecendo ao aplicador
rentabilidade substancialmente superior (na casa de 13% ao ano em termos nominais).

Deduzindo todos os impostos, ainda temos rentabilidade da ordem de 10% ao ano para esse
ttulo, que oferece liquidez de resgate diria e perfil de risco mais conservador do que a
poupana.

O grfico abaixo d alguns exemplos da mdia de rentabilidade de outras aplicaes

conservadoras em 2015. Note que TODAS elas pagam mais do que a
poupana:

O verdadeiro confisco da poupana j ocorre de forma velada e no depende de qualquer

medida extrema do governo e de bancos estatais, como chegou a ser disseminado por boatos
absurdos.

H uma infinidade de aplicaes convencionais com perfil de risco semelhante (seno melhor)
do que o da poupana rendendo mais.

Portanto, manter dinheiro na poupana, hoje, NO uma deciso racional.

A deciso racional para voc SACAR o dinheiro da poupana.

Mas e se todo mundo perceber isso, e sacar o dinheiro da poupana?

Qual a consequncia imediata disso?

A resposta simples: ficar cada vez mais difcil financiar a casa prpria.

Novamente, no se trata de aposta ou projeo minha, mas de algo que j vem acontecendo,
e cujo impacto ainda subestimado.

Comprovao:

No incio de maio deste ano, a Caixa Econmica Federal, responsvel por trs de cada quatro
financiamentos imobilirios no Brasil, anunciou a alterao das regras para compra de imveis
usados:

Antes: a Caixa financiava at 80% do valor do imvel de at R$ 750 mil, e at 70% de imveis
acima desse valor.

Agora: passou a financiar no mximo 50% do imvel de at R$ 750 mil, e somente 40% de
imveis com valor superior a isso.

Ou seja...

Quem tinha o plano de adquirir uma casa ou apartamento de R$ 400 mil, invs de precisar de
R$ 80 mil para dar de entrada, agora precisar ter R$ 200 mil no ato.

Essa mudana por si s torna muito mais difcil a aquisio de um imvel usado.

Note que o exemplo acima diz respeito a uma mudana de regra da Caixa, que responsvel
por nada menos do que 3 a cada 4 financiamentos imobilirios no Brasil...

Mas apenas um exemplo, de algo bem mais abrangente:

As consequncias so bvias e preocupantes.

Se as fontes de financiamento secam, reduz-se a procura por imveis, o que pressiona os

preos dos mesmos, e posteriormente o nvel de lanamentos das incorporadoras...

Naturalmente, as incorporadoras buscaro, em segundo momento, ajustar as condies de

oferta.
Com isso, impactado tanto quem j possui imvel (com a queda no valor do seu bem)
quanto sobre quem planeja comprar imvel (pela maior dificuldade na obteno de crdito).

Um terceiro grupo, de quem carrega financiamento imobilirio, sofrer duplamente: tanto na

queda do preo do imvel quanto no potencial ENCARECIMENTO DO VALOR DA PARCELA DO
FINANCIAMENTO (desdobramento que ser abordado na sequncia).

O setor imobilirio como um todo j sofre consequncias srias.

Das 13 maiores incorporadoras imobilirias brasileiras, com receita superior a R$ 100 milhes
no primeiro trimestre, 6 delas simplesmente no lanaram NADA nos trs primeiros meses
deste ano.

Isso mesmo: trs meses sem lanar absolutamente NENHUM empreendimento.

Do que essas companhias esto vivendo? Unicamente de vender o estoque que possuem.

Trata-se, por bvio, de uma estratgia emergencial e insustentvel - por maior que seja, o
estoque uma hora acabar.

O fato que seis dentre as treze maiores incorporadoras brasileiras no demonstraram

confiana para lanar um projeto sequer durante os trs primeiros meses de 2015.

Sabe a ltima vez que isso aconteceu?

Em 2008, no auge da crise...

Mas, naquela ocasio, apenas duas incorporadoras haviam passado um trimestre inteiro sem
lanamento.
Minha Casa, Minha Vida: o estouro da bolha

No bastassem os problemas das construtoras, h outros riscos estruturais srios no setor,

relacionados, por exemplo, reverso das polticas habitacionais adotadas nos ltimos anos...

A manchete fala por si. Suas potenciais consequncias so desastrosas.

Os problemas citados no decorrer desta carta-denncia, bem como sua velocidade espantosa
de disseminao, fazem a crise em questo chegar, rapidamente, s camadas mais baixas da
populao.

Os nmeros do Ministrio das Cidades mostram que os inadimplentes do programa, aqueles

cujas parcelas esto atrasadas h mais de 90 dias, atingiram em maro deste ano 21,8% do
total de financiamentos concedidos na faixa 1 do programa.

O nmero extremamente preocupante. Primeiro, porque mostra uma deteriorao muito

rpida: um ano atrs, o nvel de inadimplentes desta faixa de programa estava em 17,5%.

Voc faz ideia de qual a taxa de inadimplentes mdia do mercado imobilirio brasileiro como
um todo no mesmo perodo?

Exato 1,7%.

Isso mesmo: hum vrgula sete. Contra 21,8% da Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida.
Segundo, pois trata de um grupo cuja prestao mensal de R$ 25 a R$ 80 por um perodo de
10 anos, o que representa apenas 5% do valor do imvel que iro receber.

Ou seja, sentimos a priori um mero reflexo do que potencialmente ser um rombo muito
maior relacionado ao estouro da inadimplncia do programa.

Diversas teses podem explicar esse aumento considervel da inadimplncia do Minha Casa
Minha Vida...

Alm da piora da economia e da maior dificuldade de renda das famlias, preciso se atentar
para a dificuldade de controle e cobrana dos beneficirios, o que envolve desde questes
como bem de raz da famlia e o impacto poltico e social e barreiras legais desapropriao.

Em tese protegido" por tais questes, ciente da dificuldade de ser desapropriado, os

beneficirios simplesmente esto deixando de pagar a prestao mensal do imvel.

Isso no pode acabar bem.

Quais as solues possveis?

A esta altura, o que pode ser feito para evitar o colapso da poupana e dos imveis?

Como uma questo est amarrada outra, a sada bvia seria devolver atratividade relativa
poupana.

Ou seja, haveria dois caminhos:

(i) reduzir os juros das outras aplicaes

(ii) aumentar o rendimento da poupana

Essas seriam as solues estruturais do problema.

Somente dessa forma o volume de recursos aplicado na caderneta de poupana reverteria a

dinmica atual, formando novamente uma base capaz de suportar as necessidades de crdito
imobilirio.

Mas justamente a que mora o problema...

A briga atual do governo pelo ajuste das contas pblicas (ajuste fiscal) e retomada de
credibilidade da poltica econmica.

Como o governo far isso?

Em primeiro momento, controlando a inflao. Para, em seguida, criar um ambiente que

permita a reduo gradativa das taxas de juros, o que devolveria uma dinmica de crescimento
economia, contra o quadro atual de recesso.

O cenrio, no entanto, de riscos inflacionrios crescentes, dentre outros fatores, por:

- escalada do dlar (que puxa os preos de produtos e matrias- primas importados);

- aumento generalizado de impostos (reflexo da necessidade de maior arrecadao pelo
governo para ajustar as contas pblicas);

- liberao de preos represados durante o perodo eleitoral (aumento nas tarifas de energia,
combustveis, saneamento e preos administrados em geral).

Portanto, no h como reduzir a Selic em curto e mdio prazos. simplesmente impossvel

aumentar a atratividade da poupana reduzindo a rentabilidade das aplicaes alternativas (i).
Da mesma forma, a necessidade de conter gastos pelo governo limita a sua capacidade de
prover estmulos do mesmo.

A fase atual justamente de retirada das polticas de incentivo, como o fim de benefcios
fiscais (vide IPI reduzido), reduo sensvel do oramento pblico, restries dos programas
educacionais (como Fies)...

Enquanto isso, os saques da poupana se agravam e a velocidade de disseminao do

problema da poupana e dos imveis se multiplica.

Lembra o infogrfico apresentado no incio?

"No atual ritmo o incio de retirada, os recursos da poupana disponveis para o financiamento
imobilirio podero se esgotar no primeiro semestre de 2016.

O colapso do sistema habitacional brasileiro tem data prvia marcada: daqui a seis meses.

Medidas emergenciais

Atento gravidade do problema, o governo brasileiro anunciou no final de maio deste ano
uma mudana nas regras do compulsrio, que o depsito obrigatrio que os bancos
comerciais tm de fazer junto ao Banco Central.

Dentre a srie de medidas emergenciais:

(a) reduo na alquota do depsito compulsrio de poupana de 10% para 5,5%,

(b) novas regras para emisso de LCIs (Letras de Crdito Imobilirio) e LCAs (Letras de Crdito
Agrcola), elevando prazo mnimo de resgate e mudando vencimento de 60 para 90 dias.

As medidas liberaro R$ 22,5 bilhes do compulsrio para os bancos usarem no crdito

habitacional.

Portanto, so importantes.

Mostram que o governo est acompanhando o problema de perto, e

est se mexendo. Temos de elogiar a iniciativa.

Mas atente-se para um fato...

Os R$ 22,5 bi de ajuda ao setor equivalem sada de recursos da poupana somente nos
cinco primeiros meses de 2015: de R$ 32,3 bilhes.

E os saques continuam...

Ou seja: trata-se de uma medida paliativa, que apenas d alguns meses de sobrevida, mas est
longe de enderear o problema.

E no estou sozinho nessa avaliao, mesmo porque uma constatao aritmtica...

Em entrevista ao Valor Econmico, Luiz Frana, ex-diretor de crdito imobilirio do Ita,

afirmou que:

os R$ 22,5 bilhes liberados devem fazer com que o setor chegue at o fim do ano sem
problemas. Depois disso, tero de ser discutidas mudanas mais estruturais do crdito
imobilirio no Brasil.

E os alertas se multiplicam.

Pela gravidade da questo, a agncia de classificao Fitch Ratings informou sobre o risco de
uma dinmica de desvalorizao expressiva nos preos dos imveis
brasileiros:

O quadro a seguir, com dados do Banco Central, d uma dimenso do problema - e da

ausncia de alternativas:
Note que nem mesmo na crise de 2008 medidas como a recm anunciada foram tomadas.

E no restam muitas alternativas para se atacar o problema. O que mais poderia ser feito?

H quem argumente que a sada seria estimular outras fontes de crdito, como as Letras de
Crdito Imobilirio.

Mas elas fatalmente encareceriam o financiamento, uma vez que envolvem custos de emisso
e juros mais elevados comparativamente poupana.

Alm de envolveram uma questo curiosa...

O prximo grfico mostra a evoluo extraordinria de 60% para as letras imobilirias e de

37% para as letras agrcolas num horizonte de apenas 12 meses:

A alta foi to extraordinria que despertou a ateno do governo.

Como vimos, as regras de resgate de LCIs se tornaram mais rgidas, e os lastros para novas
emisses tambm passaro a ser mais rigorosos.

O prximo passo?

Pululam notcias de provvel taxao das LCIs, o que obviamente reduziria a atratividade deste
ttulo.

A ltima esperana

Peo um segundo de ateno novamente para a regra atual da poupana: quando a taxa Selic
est maior do que 8,5% ao ano, a poupana rende 0,5% ao ms mais a Taxa Referencial (TR),
atualmente prxima de zero.

Sabemos que, rumando ao patamar de 14%, a Selic est bem distante da linha dgua de 8,5%.

Mas, pela regra, h a prerrogativa de o governo elevar a Taxa Referencial (TR).Isso geraria um
efeito multiplicador sobre a rentabilidade oferecida pela poupana, conferindo aplicao
maior atratividade.

Caso recorra alternativa de elevao da TR, no entanto, o governo criaria um outro

problema: os financiamentos imobilirios so indexados taxa Referencial.

Apesar do erro de concordncia no incio da frase explicativa, o slide abaixo, retirado do

website da Caixa Econmica Federal, resume a questo:

Dessa maneira, uma elevao da TR, que em tese solucionaria o problema para a poupana,
criaria por conseguinte um efeito multiplicador sobre a parcela mensal de quem possui
financiamento imobilirio.
Veja que a TR, atualmente prxima de zero, historicamente frequentou patamares bem mais
elevados no Brasil.

E nem precisaria um retorno aos nveis do passado para ocasionar uma ruptura significativa

Com a TR atual prxima de zero, qualquer incremento na taxa teria impacto devastador.

Imagine multiplicar a parcela mensal do seu financiamento imobilirio por 2x?

E, ainda, ver a parcela de financiamento do imvel crescer ao mesmo tempo que o seu imvel
perde valor

O que voc deve fazer IMEDIATAMENTE para resguardar o seu patrimnio

Chegamos a algumas concluses irrefutveis at aqui:

Ningum est livre dos desdobramentos.