SER APTO PROJETO DE CONDOMNIO HABITACIONAL DE

INTERESSE SOCIAL SUSTENTVEL EM BROWNFIELD

REVITALIZADO

Carlos Roberto Faria, Edson Takayuki Tani, Isabel Cabral, Juara Ferrari, Katia Rodrigues de
Almeida, Luiz Marcos Cintra, Marcelo Alarsa, Marcia Mikai Junqueira de Oliveira, Rafael
Lazzarini, Ricardo Gaboni, Sibylle Muller
Rua Breves 933 Chcara Monte Alegre, CEP 04645-002 So Paulo, S.P. Brasil
pentagramaprojetos@terra.com.br marcelo@geointegra.com.br

RESUMO

Proposta: O presente trabalho consiste no projeto de um conjunto habitacional de interesse social

sustentvel em brownfield no municpio de Santo Andr So Paulo. Contempla a revitalizao da rea
degradada e prope operaes sustentveis no empreendimento, que podem gerar recursos para a
remediao ambiental do subsolo e minimizao dos custos de operao do condomnio. O Brasil possui
atualmente um dficit qualitativo de 13 milhes de habitaes para populao de baixa renda. Na Grande
So Paulo percebe-se uma crescente expanso da mancha urbana condicionando assentamentos irregulares
em reas sensveis como mananciais de abastecimento de gua. Abordagens: A partir do diagnstico
ambiental foram propostas tecnologias de remediao que possibilitam a ocupao segura da rea
anteriormente ocupada por uma indstria blica, localizada numa rea urbana com infra-estrutura
consolidada. O programa de projeto levou em conta o essencial para a dignidade humana, ao invs do
mnimo custo e mximo adensamento usuais em habitao de interesse social. Foram empregadas anlises
e simulaes de insolao e ventilao natural, acessibilidade, especificao de tecnologias e materiais de
baixo impacto ambiental. Resultados: Para a operao foram propostos tratamento e reuso de guas
servidas, captao de guas pluviais, reciclagem de resduos e aquecimento de gua atravs de energia
solar. Contribuies: Concepo de abordagem sistmica de implantao e operao, como soluo
sustentvel para empreendimentos em centros urbanos

Palavras-chave: habitao de interesse social, construo sustentvel, revitalizao urbana, remediao de

reas contaminadas

ABSTRACT

Propose: This work proposes the creation of a sustainable low-income housing on a Brownfield site in the
city of Santo Andre - So Paulo, Brazil. It includes environmental revitalization of the degraded area,
proposes environmental operation and use of generated resources in its subsoil remedy and after reducing
costs on condominium operations. Brazil currently possesses a qualitative deficit of 13 million habitations
for low-income population. In the Great So Paulo we perceive an increasing expansion of the urban site
conditioning irregular settlements in sensitive areas as sources of water supply. Methods: Based on the
environmental diagnosis, remedy technologies have been proposed to guarantee a safe occupation of the
area, previously occupied by an armament plant, located in an urban area with consolidated infrastructure.
The project program took in account the essentials of the dignity human beings, instead of the usual
minimum cost and maximum occupancy applied to social housing. For the definition of the project it was
employed analyses and simulation of natural lighting and solar thermal control, natural ventilation,
accessibility, specification of technologies and materials with the least environmental impact. Findings:
For the operation it was proposed treatment and reuse of storm and grey waters, recycling of residues and

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water heating by solar energy. Value: Conception of systemic approach of implantation and operation as a
sustainable solution in great urban centers, having this model the reproducibility as a marked characteristic
for transferability to great metropolises.

Keywords: social housing, sustainable construction, urban revitalization, Brownfield remediation

1. INTRODUO

1.1 Novos Paradigmas

Kerala, um estado situado a sudoeste da ndia, tem sido objeto de estudos internacionais, pois apresenta
indicadores de qualidade de vida que chegam a ser superiores aos apresentados por pases em
desenvolvimento. Um aspecto importante desse caso a capacidade de participao da populao nas
instncias deliberativas governamentais (EVANS, 2003). Outro aspecto muito importante a
possibilidade de se alcanar mximos resultados com poucos recursos, priorizando valores definidos como
essenciais comunidade. Detectar essa experincia um exerccio muito pertinente quando se discute
aumento populacional no planeta e escassez de recursos.

Para a elaborao do projeto SER APTO foi proposto resgatar o essencial dignidade humana,
priorizando espaos comunitrios, em contrapartida ao usual mnimo custo com mximo adensamento
praticados nos programas habitacionais vigentes destinados habitao de interesse social. Foram
utilizadas como referncia as conquistas realizadas no mbito dos movimentos de moradia, reivindicaes
de comunidades locais e diretrizes do Plano Diretor da Prefeitura do Municpio de Santo Andr. A rea se
enquadra como uma Zona Especial de Interesse Social C (ZEIS C), sendo caracterizado por terrenos no
edificados e imveis sub-utilizados para Habitaes de Interesse Social (HIS) e Habitaes de Mercado
Popular (HMP).

A equipe de projeto, composta de onze profissionais multidisciplinares, foi inspirada em novos

paradigmas organizacionais baseados no dilogo (BOHM, 1989), investigao apreciativa
[COOPERRIDER, SRIVASTVA (1987)], auto-gerenciamento (JANTSCH, 1980) e aprendizagem
compartilhada (SENGE, 1990). O resultado aqui exposto contempla esse processo, que teve como
propsito desenvolver um estudo de caso para apresentao no concurso promovido pela Holcim
Foundation em 2005, que pudesse servir de referncia s questes da sustentabilidade na construo civil
e no desenvolvimento urbano das cidades.

1.2 Expanso Urbana e os Brownfields

A regio do projeto foi um dos focos do processo de industrializao a partir da dcada de 1940 e enfrenta
hoje o descomissionamento de indstrias, tendo como seqelas os passivos ambientais.

Esses passivos acabam gerando reas abandonadas em plenos centros urbanos com infraestrutura
disponveis, os chamados brownfields, enquanto assistimos a expanso da mancha urbana com
favelizao das periferias que atingem reas sensveis como nossos mananciais de abastecimento de gua
(MIRANDA, 2002).

Projetos de revitalizao de reas degradadas que contemplam a remediao do solo, atravs de remoo
do foco de resduos, bombeamento e tratamento de guas subterrneas contaminadas, constituem solues
viveis tecnologicamente e possibilitam a ocupao humana dessas reas com segurana.

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2. OBJETIVO DO TRABALHO

O objetivo do trabalho demonstrar a aplicao de diretrizes e metodologias em projetos de

empreendimentos urbanos como ferramentas para empreendedores e gestores pblicos, atravs de
especificaes de materiais, tecnologias e operaes sustentveis, buscando minimizar os impactos
comumente gerados nas obras convencionais.

3. METODOLOGIA

3.1.Caracterizao e Remediao Ambiental

O levantamento foi feito para identificar, de forma preliminar, a presena de alteraes de qualidade do
solo e gua subterrnea com relevncia ambiental, podendo condicionar um passivo ambiental pela
atividade pretrita desenvolvida no local e adjacncias.

Os levantamentos realizados para essa caracterizao foram: evoluo histrica da ocupao das ltimas
quatro dcadas atravs de anlise ortofotos da rea e arredores (Figuras 1 a 4); determinao do potencial
hidrogninico e condutividade eltrica da poro superficial do solo; gases do solo (soil gas survey);
mapeamento geofsico pelos mtodos GPR (ground penetration radar) e ER (eletrorresistividade);
amostragem de solo e gua subterrnea em locais especficos do terreno.

Figura 1 - 1968: nos anos 60 a indstria de armamentos foi implantada na rea. Foi possvel identificar as
unidades potencialmente poluidoras como a unidade de tratamento de efluentes [1].
Figura 2 - 1977: aps 1975, parte da rea foi desapropriada para a construo do viaduto Vergueiro.

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Figura 3 - 1986: o descomissionamento total da rea efetivou-se em 1983.
Figura 4 - 2003: nos ltimos 20 anos apenas algumas edificaes industriais mudaram seus usos para
atividades comerciais e educacionais.

Os resultados obtidos dos levantamentos realizados indicaram alteraes de qualidade de solo e guas
subterrneas (Figura 5 e 6).

Figura 5 Seo Mtodo GPR e Seo Mtodo ER Figura 6 Metais e Compostos Orgnicos que
excedem padres de Interveno CETESB e
Lista Holandesa

Foram propostas aes de remediao ambiental atravs de remoo de resduos enterrados e

bombeamento e tratamento das guas subterrneas para a readequao do uso do solo da rea sem
restries de ocupao (Figuras 7 e 8). Essas medidas podem ser implementadas concomitantes
construo do empreendimento, sem oferecer riscos potenciais a sade dos trabalhadores e futuros
moradores.

Figura 7 Poo de bombeamento de gua Figura 8 Diagrama da unidade de

tratamento de gua

3.2. Partido do Projeto

Foi definido o partido de verticalizao para criar mais reas permeveis e de lazer e viabilizar o uso de
elevadores para garantir a acessibilidade em todos os andares (Figura 9). Os preceitos de desenho

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universal foram utilizados na concepo de todos os espaos internos e externos para garantir a
acessibilidade de pessoas com mobilidade fsica reduzida em todos os espaos.

Figura 9 - Maquete Eletrnica vista geral do empreendimento

A rea do terreno destinada ao empreendimento de 10.000 m2. O projeto totaliza 186 unidades
habitacionais em rea construda de 15.500 m2, e possui rea comum de 5.500 m2 (Figura 10). A rea
existente sob o viaduto foi destinada implantao de equipamentos destinados populao do conjunto e
comunidade adjacente.

Figura 10 Implantao

Foram estabelecidos parmetros para a definio de memorial descritivo de materiais e tecnologias, alm
do custo-benefcio, tais como: anlise comparativa de produtos, anlise do ciclo de vida, performance em

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eficincia energtica, economia de recursos naturais e avaliao do comportamento de fabricantes dentro
do contexto da sustentabilidade.

Foi previsto um projeto de gerenciamento de resduos, envolvendo a caracterizao dos resduos,

descrio das condies para triagem e acondicionamento, alm da prvia designao dos transportadores
e destinatrios qualificados para possvel reciclagem.

3.3. Conforto Ambiental

Os edifcios foram agrupados em trs blocos com diferentes alturas para garantir a insolao em todas as
unidades durante o ano todo. Desta maneira, os edifcios do bloco 1 tm 12 andares, os edifcios do bloco
2 tm 9 andares e os do bloco 3 tm 7 andares. Este escalonamento descendente no sentido norte,
associado ao distanciamento definido entre os blocos que garantiu ventilao no conjunto (Figura 11),
permitiu que as unidades recebessem uma maior insolao na parte da manh e principalmente no inverno,
perodos onde a penetrao solar se faz mais necessria (Figuras 12 e 13).

Figura11 - Estudo de Ventilao

Figura 12 - Solstcio de Inverno s 12:00 hs Figura 13 - Equincio de Primavera s 10:00 hs

As unidades habitacionais foram agrupadas lateralmente de modo a formar lminas de 7.20 m de largura
dispostas de maneira que os quartos sempre estivessem orientados a norte e a leste. As janelas das
unidades foram recuadas em relao fachada do edifcio formando um quebra sol que a protege da
radiao solar nos perodos mais quentes do dia ou do ano, dependendo da orientao da mesma (Figura
14).

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 Figura 14 - Mscaras de Sombreamento das janelas Norte e Sul e janelas Leste e Oeste

4. RESULTADOS

4.1. Operao Condominial Sustentvel

4.1.1. Unidade de Reciclagem de Materiais e Compostagem Orgnica

Para viabilizar a implantao da unidade de reciclagem, deve-se estender esse benefcio comunidade
adjacente, que conta com cerca de 100 famlias, totalizando uma gerao de 144 ton/ano (12 ton/ms) de
materiais reciclveis e o consumo de 168 ton/ano (13.800 ton/ms) de material orgnico que ser
destinado a compostagem. (CEMPRE, 2004)

4.1.2. Unidade de Tratamento e Reuso de guas

O projeto de estao de tratamento de gua cinza a ser coletada de lavatrios, chuveiros e guas pluviais,
foi desenvolvido para aproveitamento da gua tratada para fins no potveis, como irrigao dos jardins,
lavagem de reas comuns e descarga em vasos sanitrios. A estao de tratamento escolhida de gua cinza
consiste de um tratamento biolgico do efluente previamente decantado, que apresenta alta eficincia de
degradao de carga orgnica e baixo custo energtico. um sistema baseado na degradao realizada
pelos microorganismos existentes no prprio esgoto, com baixa gerao de lodo residual.

4.1.3. Aquecimento de gua por Energia Solar

A concepo do sistema de aquecimento solar para o conjunto levou em considerao dados levantados
em experincias implantadas em diferentes condomnios residenciais no Brasil. Ao total sero aquecidos
31.500 L dirios de gua a 50o C para as 186 unidades habitacionais, que estaro acondicionados em 3
boilers centrais e medidores individuais de consumo.

5. ANLISE DOS RESULTADOS

Foi estimado o custo total para o empreendimento de R$ 7.766.000, dos quais R$ 744.000 so destinados
implantao das medidas sustentveis. Esse montante confere um valor de R$ 41.750 para cada uma das
186 unidades habitacionais, dos quais R$ 4.000 so para as medidas sustentveis, o que representa 9% do
custo da habitao. Os financiamentos disponveis para produo de habitao de interesse social
atualmente so de at R$ 40.000,00 por habitao.

Foram calculados os perodos de retorno simples de cada operao sustentvel (Tabela 1) que podero
subsidiar as despesas com a remediao da rea (estimados em aproximadamente um milho de reais), e a
partir disso podem ser revertidos em minimizao de despesas condominiais.

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6. CONCLUSES

Figura 15 - Abordagem sistmica do empreendimento

Na implantao de um empreendimento convencional percebe-se uma viso linear de processos onde

normalmente os recursos materiais no so questionados, desde sua origem at no seu descarte. Durante a
operao tambm no h questionamentos e conscincia da fonte dos recursos naturais e energticos,
gerando-se resduos em grande volume sob a forma de esgotos e materiais diversos para aterros sanitrios.

Este projeto consagra uma abordagem sistmica (Figura 15), contemplando todos os aspectos envolvidos
ao longo de seu ciclo de vida, desde a concepo do projeto, implantao e operao, mostrando-se vivel
perante a viso moderna de sustentabilidade.

A viabilizao de um empreendimento que prope a conexo com os aspectos levantados sugere a

perspectiva da existncia de cidades sustentveis inseridas nos ciclos naturais da Terra (CAPRA, 1996).
Essa percepo de que cidade no faz parte da natureza constitui mais um paradigma a ser rompido pela
sociedade.

7. REFERNCIAS

CAPRA, F. A teia da vida. 7. ed. So Paulo: Cultrix, 1996.

CEMPRE. Disponvel em: <http://www.cempre.org.br>. Acesso em 15/07/2004.

COOPERRIDER, D. L., SRIVASTVA, S. (1987). Appreciative inquiry in organizational life. In Pasmore,

W., Woodman, R. (Eds.), JAI Press. Greenwich, CT

BOHM, D. (1989) An Interview by John Brigs. New Age Journal, setembro/ outubro, p.44-49, 110-115.

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EVANS, P. Alm da Monocultura Institucional: Instituies, Capacidades e Desenvolvimento
Deliberativo. Sociologias. Ano 5 no. 9, Porto Alegre: Instituto de Filosofia e Cincias Humanas - UFRGS,
2003

GRIMSKI, D et al.. Remediao e revitalizao de reas contaminadas. So Paulo: Signus, 2004.

JANTSCH, E. (1980) The Self-Organizing Universe. Oxford, Pergamon Press. London

LORENZETTI, M.S.B. A Questo Habitacional no Brasil. Braslia: Cmara dos Deputados, 2001.

MIRANDA, M. E. Meio ambiente e habitao popular: o caso do Cantinho do Cu. 2002. Tese
(Doutorado). Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo, So Paulo,
2002.

MORAIS, M. P. condies de moradia nas reas urbanas brasileiras na dcada de 90. Estudos Econmicos
da Construo, So Paulo, v. 6, n. 1, 2004.

MLFARTH, R.C.K. Arquitetura de Baixo Impacto Humano e Ambiental. Tese de Doutorado. Faculdade
de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo, 2002.

PREFEITURA DE SANTO ANDR. Plano Diretor do Municpio de Santo Andr. Lei n. 8.696, de
17/12/2004. Santo Andr: Ncleo de Comunicao da Prefeitura de Santo Andr, 2005.

SNCHEZ, L. C. in Remediao e revitalizao de reas contaminadas. So Paulo: Signus, 2004.

SENGE, Peter - A Quinta Disciplina: arte, teoria e prtica da organizao de aprendizagem (1990), Best
Seller. So Paulo

8. AGRADECIMENTOS
Os autores agradecem colaborao da Prefeitura do Municpio de Santo Andr (arq. Aylton Affonso e
equipe), ao apoio das empresas BASE, IDS Radar, Soletrol, Acquabrasilis, Obra Limpa, Monobeton,
Innlab, do Instituto Paradigma e da ABCP, s colaboraes profissionais do arq. Roberto Pompia, eng.
Lao Napolitano, eng. Andr Ramos de Andrade, arq. Robbis Llobet e Dirson Garcia Junior.

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