Contratos Imobilirios - Prof. Esp.

Daniel de Brito Sousa

MBA Executivo

Administrao de Imveis e Contratos de Locao

1. Princpios
1.1. Funo Social
1.2. Vinculao e Patrimonialidade
1.3. Relatividade
1.4. Probidade e Boa-f

2. Requisitos
2.1. Subjetivo
2.2. Objetivo
2.3. Formal

3. Classificao

4. Fases
4.1. Preliminares
4.2. Concluso ou Formalizao
4.3. Execuo e Cumprimento
4.4. Formas de Extino

5. Defeitos
5.1. Vcios Redibitrios
5.2. Evico
5.3. Vcios de Consentimento

6. Hermenutica Contratual (Interpretao de Contratos)

7. Contratos em Espcie
7.1. Arras ou Sinal
7.2. Compra e Venda
7.3. Permuta
7.4. Doao
7.5. Comodato
7.6. Prestao de Servios
7.7. Empreitada
7.8. Locao

8. Das Penalidades
1. PRINCPIOS
1.1. Funo Social e Consenso

Contratos so negcios econmicos e sociais firmados entre dois ou mais sujeitos. O

fato social sempre antecede o Direito, mas as manifestaes de vontade, que se situam no plano dos
fatos, merecem guarida e tutela, devendo ser integradas no sistema jurdico, o que ocorre mediante
contratos.
Os contratos nascem de acordos de vontade, situam-se no campo da autonomia da
vontade. Todo sujeito tem liberdade para contratar, de criar vnculos (direitos e obrigaes),
gerando novas relaes privadas.
Essas vontades, todavia, no podem mais ser analisadas sob um prisma individualista
para fazer valer estritamente o acordado. Na verdade, o pactuado deve apresentar um carter moral,
solidrio, justo, que atenda aos interesses dos contratantes e, tambm, de toda a sociedade. Por isso
o contrato tem uma funo social, servindo para a circulao de riquezas e, como consequncia,
para o desenvolvimento e o progresso econmico e social. Configurar abuso de direito a atitude
que v de encontro ao destino da contratao, que seja contrria a essa funo social. O Direito no
protege aquele que abusa do seu direito, com ou sem inteno de assim o fazer. Para a lei, comete
ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo
seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes.
A princpio, todos so iguais para contratar. Isso ocorre geralmente nas relaes civis.
Em relaes massificadas, porm, existem os contratos de adeso, que pressupe uma desigualdade
entre os contratantes: em um polo aparece um contratante com maior poder e, em outro, o
considerado hipossuficiente. Nesses casos, o ordenamento jurdico outorga proteo superior ao
hipossuficiente, para manter o equilbrio na contratao.

1.2. Vinculao e Patrimonialidade

Um contrato nasce do consenso entre as partes. Ningum obrigado a contratar,

mas, se o fizer, dever honrar aquilo que foi comprometido. Portanto, o contrato faz lei entre as
partes, criando um vnculo estreito que compromete o agir ou o deixar de agir. O contrato gera
uma obrigao, no podendo ser desfeito, como regra, pelo interesse individual de apenas uma das
partes. O no cumprimento da obrigao contratada permite que a outra parte busque o
ressarcimento do seu prejuzo, por meio de indenizao, que pode afetar apenas o patrimnio
daquele que descumpriu a obrigao, mas no de sua pessoa.

1.3. Relatividade

O vnculo gerado da contratao relativo, ou seja, ele vale entre as pessoas que
pactuaram (erga singulum), no afetando, via de regra, terceiros que no integraram o contrato, salvo
no caso de morte de um dos contratantes, cujos efeitos se estendem aos herdeiros. Porm, terceiros
no cumprem um contrato; apenas devem respeit-lo.
1.4. Probidade e boa-f

O contrato serve para que seus sujeitos alcancem as finalidades individuais, visando
sempre a um bem comum, satisfao dos interesses de todos. Algum vende um bem para obter
dinheiro e outro o adquire para lhe dar uma finalidade, como moradia, se for imvel, ou como
transporte, no caso de um automvel. Nessa relao, as partes se vinculam, tambm, com seus
objetivos pessoais, no servindo o contrato como fonte de enriquecimento ilcito, ou como forma
de prejudicar terceiros.
Por probidade e boa-f compreendem-se honestidade, transparncia, lisura, lealdade,
retido de conduta, enfim, o cumprimento do pactuado da forma como a outra parte espera, agindo
da mesma forma como se espera que a outra parte aja e no da forma que o outro no deseja.
Probidade e boa--f so imprescindveis em todas as fases do contrato, seja no momento das
tratativas, da concluso, da execuo e at mesmo aps a extino do contrato. Apresentando os
contratantes tais atitudes, o desenvolvimento dos contratos ocorre de modo normal e tranquilo,
sem que seja necessria interveno do Estado, por meio de seus poderes, para regulao, controle
e restabelecimento da ordem.

2. REQUISITOS

No Direito Privado, tudo o que a lei no probe permitido. Logo, a liberdade de

contratao muito ampla. Para isso, a lei impe a observncia de alguns requisitos que sero
tratados a seguir.

2.1. Subjetivo

Requisito subjetivo est relacionado com as pessoas dos contratantes. Exige-se deles
capacidade para pactuar, para expressar sua vontade de forma livre e vlida, a fim de que possa
surtir efeitos no mundo jurdico. Por exemplo, a lei retira a liberdade de escolher daquele que no
pode manifestar validamente sua vontade e o faz, como uma criana ou algum que tenha
problemas mentais. Um ato realizado por essas pessoas no preenche os requisitos de validade e
considerado nulo. Nesses casos, existem institutos jurdicos para suprir essa carncia de capacidade,
o que pode se dar, por exemplo, pela representao legal. Os representantes de um menor incapaz
so seus pais e um interdito seu curador.
A manifestao de vontade vlida e eficaz pode se dar, ainda, pela representao
voluntria, no caso do mandato. Caso uma pessoa plenamente capaz no consiga comparecer num
ato, ela pode se fazer representar por um procurador para manifestar sua vontade. Nesse caso, a
manifestao de vontade pelo representante, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relao
ao representado. O representante ser obrigado a provar s pessoas, com quem tratar em nome do
representado, a sua qualidade e a extenso de seus poderes, sob pena de, no o fazendo, responder
pelos atos que a estes excederem.
2.2. Objetivo

Refere-se coisa, que deve ser lcita, possvel, determinada ou determinvel. Por exemplo, ningum
poder vender, de maneira vlida, drogas ilcitas ou a Lua (coisa impossvel de ser vendida). No
tocante indeterminao, a prestao dever ser indicada ao menos pelo gnero e pela quantidade.

2.3. Formal

Para a realizao de uma determinada espcie de contrato, a lei pode exigir a

observncia de formalidades especiais. Como regra, uma contratao informal. Mas, quando a lei
determina alguma formalidade, ela se faz essencial. A formalidade , por conseguinte, uma exceo.
Exemplo de uma formalidade exigida por lei pode ser a celebrao de um contrato por escrito,
como no caso do seguro.
A formalidade exigida pela lei pode ser ainda maior, como ocorre no caso de
alienao ou onerao de bens imveis de valor superior a 30 vezes o maior salrio mnimo
nacional, para o que se exige a lavratura de uma escritura pblica, por agente pblico competente, o
Tabelio de Notas ou notrio. Nesse caso, a lei impe a interferncia de um sujeito imparcial na
contratao, o notrio, para manter o equilbrio contratual. Outros motivos sero analisados
quando se fizerem necessrios.
O gestor imobilirio tambm um redator de contratos imobilirios que revestem a
forma privada. Portanto, o conhecimento do direito contratual e dos princpios que norteiam os
contratos, com os acima expostos, essencial.

3. CLASSIFICAO

Os contratos so classificados em:

Consensual formam-se apenas com a vontade das partes, independentemente de outra

formalidade. Ocorre, por exemplo, com a locao, que no necessita ser escrita.
Formais alm do consentimento mtuo, a lei exige a forma escrita, como no caso do seguro e
das alienaes e oneraes de bens imveis.
Real nesse caso, a lei estabelece a entrega da coisa, como nos contratos de emprstimo.
Oneroso nesse contrato, h uma contraprestao em virtude do recebimento de uma
vantagem (compra e venda). Gera evico.
Gratuito h apenas o recebimento de vantagens, no a contraprestao (doao).
Interpretam-se restritivamente e no geram a evico.
Bilateral nessa modalidade de contrato, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua
obrigao, pode exigir o implemento da do outro (compra e venda).
 Comutativo uma subdiviso dos contratos bilaterais, pela qual as obrigaes de cada
contratante so previamente conhecidas e equivalentes.
Unilateral tambm sobre as consequncias produzidas pelo contrato, gera obrigaes apenas
para um dos contratantes (doao). Nem todos os contratos unilaterais so gratuitos, caso do
depsito e do emprstimo, que podem ser onerosos.
Aleatrio o contrato da sorte. Nesse caso, a prestao de um dos contratantes no
necessariamente conhecida, nem suscetvel de estimativa; no h, portanto, equivalncia entre
prestaes. Diz respeito a coisas ou fatos futuros e a coisas existentes, mas expostas a riscos.
Sendo de coisas ou fatos futuros, um dos contratantes tem direito de exigir do outro o que foi
prometido, mesmo que a coisa no venha a existir (emptio spei). Sendo de coisas futuras, o
alienante tem direito a todo o preo desde que a coisa venha a existir em qualquer quantidade
(emptio rei speratae). Se se referir a coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo
adquirente, ter igualmente direito o alienante a todo o preo, posto que a coisa j no existisse,
em parte, ou de todo, no dia do contrato. Nos contratos aleatrios comuns, no se aplicam os
vcios redibitrios, mas nos contratos do Cdigo de Defesa do Consumidor, sim.
De Execuo Imediata ocorre nas vendas vista, em que o pagamento integral se d pela
entrega imediata da coisa. A obrigao principal executada em uma s oportunidade.
De Execuo Sucessiva nesse caso, o contrato mantido com a renovao peridica das
obrigaes. No aluguel, por exemplo, cada locatcio pago periodicamente, sem que ocorra a
extino do contrato, mantendo-se at o advento de um termo determinado ou da ocorrncia
de outra circunstncia. Aplica-se a Teoria da Impreviso a essa modalidade de contrato, que
importa na resoluo ou na reviso do contrato por onerosidade excessiva. Isso pode ocorrer
quando a prestao de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema
vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinrios e imprevisveis. A
resoluo se d por deciso judicial e poder ser evitada, oferecendo-se ao ru modificar
equitativamente as condies do contrato. Nos contratos unilaterais, poder a parte a quem
caiba a prestao pleitear que ela seja reduzida ou alterado o modo de execut-la, a fim de evitar
a onerosidade excessiva.
Nominados so aqueles contratos previstos em lei, com denominao e regras prprias.
Inominados dada a ampla liberdade de contratao, as partes podero criar contratos com
regras novas, desde que lcitas, inclusive misturando regras de outros contratos nominados,
formando um novo.
Individuais so aqueles em que as vontades das partes so individualmente consideradas.
Coletivos as declaraes de vontades so de grupos de indivduos. No de um ou mais
indivduos com interesses prprios, mas so de todos de um grupo.
De adeso so aqueles usados nas relaes massificadas, que, pela dinmica social, geram
inmeros contratos instantaneamente sem que possa haver o conhecimento prvio, a anlise e
discusso das clusulas e condies, sendo estas impostas pela agilidade e rapidez dos fatos.
Sofrem, por consequncia, grande controle do Estado, a fim de evitar abusos de direito, visando
sempre ao equilbrio entre as partes.
 De direito comum servem para as relaes comuns, civis e empresariais. Esto previstos no
Cdigo Civil e em leis esparsas.
De consumo regulam as relaes de consumo previstas na Lei 8.078/90. Podem ser
contratos de adeso.
De direito pblico um dos contratantes o Estado, no qual comparece exercendo, via de
regra, um poder de imprio, preponderando sobre a outra parte. So contratos rigorosamente
formais, para atender aos princpios que regem a Administrao Pblica, como a legalidade,
impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia. Nesse caso, aplicam-se as regras de Direito
Administrativo.
De direito privado h equivalncia entre as partes, como regra.
Preliminar esse contrato antecede o definitivo. As partes celebram um contrato se
comprometendo a realizar outro no futuro. Procedem dessa forma porque no momento falta a
uma das partes, ou a ambas, condio de realizar o contrato definitivo. Por exemplo, se algum
no dispe momentaneamente de todo um valor para pagar o preo de algo que pretende
comprar, mas apenas parte, pode celebrar um contrato preliminar para realizar o pagamento em
prestaes. o que ocorre com a promessa de compra e venda, em que o pagamento do preo
feito de forma diferida. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Concludo o contrato preliminar e desde que
dele no conste clusula de arrependimento, qualquer das partes ter direito de exigir a
celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive. No o fazendo, o
suprimento da vontade judicialmente poder ser buscado, porque j existe um contrato. Ele
dever ser, igualmente, levado ao registro competente.
Definitivo quando o contrato celebrado diretamente, sem a existncia de um contrato
preliminar, por exemplo, quando algum que tem um imvel e o vende para outra pessoa
realizado um nico contrato.
Do contrato com pessoa a declarar no momento da concluso do contrato, pode uma das
partes se reservar a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as
obrigaes dele decorrentes. Essa indicao deve ser comunicada outra parte no prazo de
cinco dias da concluso do contrato, se outro no tiver sido estipulado. A aceitao da pessoa
nomeada no ser eficaz se no se revestir da mesma forma que as partes usaram para o
contrato. A pessoa nomeada adquire os direitos e assume as obrigaes decorrentes do
contrato, a partir do momento em que este foi celebrado.

4. FASES
4.1. Preliminares

Num primeiro momento ocorrem as tratativas, pelas quais se aproximam as partes

que vo contratar, apresentando cada uma suas intenes e se prestando, reciprocamente, todas as
informaes necessrias de forma clara, precisa e verdadeira.
 Nessa fase, ainda no h contrato, mas dados os conceitos de boa-f e funo social,
anteriormente apresentados, podem ser gerados direitos e obrigaes. Aqui, no surgir uma
obrigao de contratar, porm, pode ser que enseje um direito de indenizar, pelo que estabelece o
princpio do dano injusto.
Pode ocorrer, por exemplo, abuso de direito antes mesmo da concluso do contrato,
no caso de recusa injustificada de contratao de bens de consumo que esto no mercado (negativa
de venda), ou quando ocorrer o rompimento das tratativas de forma imoderada, desproporcional e
sem motivo plausvel, com a inteno de prejudicar a parte contrria. A indenizao, aqui, poder
envolver danos emergentes e lucros cessantes, diferentemente se o contrato tivesse ocorrido.
Somente nesse caso se poderia exigir o contratado e demais indenizaes.

4.2. Concluso ou formalizao

A celebrao do contrato acontece quando uma proposta aceita. A partir desse

momento, o contrato passa a existir. Mas, a proposta dever encetar os requisitos do negcio, como
o objeto e o preo.
A proposta de contrato obriga o proponente, se no resultar o contrrio dos termos
dela, da natureza, do negcio, ou das circunstncias do caso. Ela deixa de ser obrigatria se:

Feita sem prazo a pessoa presente, no foi imediatamente aceita (considera-se tambm presente
a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicao semelhante);
Feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao
conhecimento do proponente;
Feita a pessoa ausente, no tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
Antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratao do
proponente.

A oferta ao pblico equivale proposta quando encerra os requisitos essenciais ao

contrato, salvo se o contrrio resultar das circunstncias ou dos usos. Pode-se revogar a oferta pela
mesma via de sua divulgao, desde que ressalvada essa faculdade na oferta realizada.
Se a aceitao, por circunstncia imprevista, chegar tarde ao conhecimento do
proponente, este o comunicar imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e
danos. A aceitao fora do prazo, com adies, restries, ou modificaes, importar nova
proposta.
Se o negcio for daqueles em que no seja costume a aceitao expressa, ou o
proponente a tiver dispensado, reputar-se- concludo o contrato, no chegando a tempo a recusa.
Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitao seja expedida
(teoria da expedio), exceto: caso a retratao da aceitao chegue ao conhecimento do
proponente antes da aceitao, ou com ela; se o proponente tiver se comprometido a esperar
resposta; se ela no chegar no prazo convencionado (teoria da recepo).
 Reputar-se- celebrado o contrato no lugar em que foi proposto. Se se tratar de
contrato formal, dever ser empregada uma redao clara e precisa, sem inteno de esconder nada
uma da outra. Sempre a boa-f e a probidade devero estar presentes.

4.3. Execuo ou cumprimento

Depois da celebrao, ocorre a execuo do contrato, quando contratantes passam a

agir em prol dos seus interesses e visando atingir o propsito esperado pela outra parte. Devem as
partes agir ou deixar de agir de forma coerente com a vontade externada na contratao. Para isso,
necessria fidelidade ao vnculo contratual.

4.4. Formas de extino

Adimplemento o contrato se extingue, normalmente, com seu cumprimento.
Resilio unilateral nos casos em que a lei expressa ou implicitamente permite, operando-se
mediante denncia notificada outra parte (contratos de trato sucessivo, operando efeitos ex
nunc).
Distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato.
Revogao aplica-se aos contratos unilaterais benficos, podendo aquele que contratou a
liberalidade desfaz-la tanto pela forma motivada (ingratido na doao), quanto pela imotivada
(mandato);
Renncia a oposio da revogao, cabendo quele que foi beneficiado com uma
liberalidade renunci-la.
Resoluo pode ser expressa ou tcita. A clusula resolutiva expressa opera de pleno direito;
a tcita depende de interpelao judicial. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resoluo do contrato, se no preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos
casos, indenizao por perdas e danos.
Exceptio non adimpleti contractus nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida sua obrigao, pode exigir o implemento da do outro. Se, depois de
concludo o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuio em seu patrimnio
capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestao pela qual se obrigou, pode a outra se
recusar prestao que lhe incumbe, at que aquela satisfaa a que lhe compete ou d garantia
bastante de satisfaz-la.
Resoluo por onerosidade excessiva acontece em casos de contratos de execuo
continuada ou diferida. Se a prestao de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinrios e imprevisveis, o
devedor poder pedir a resoluo do contrato, ou, dado o princpio da conservao dos
contratos, sua reviso. Por onerosidade excessiva entende-se aquilo que ultrapassa a variao
normal de ganhos e perdas provocados por um contrato. O juiz interferir, a pedido de uma das
partes, para restabelecer o equilbrio contratual.
4.5. Deveres anexos

Pode ser que alguns deveres anexos perdurem mesmo aps a extino do contrato.
So deveres inerentes contratao, de no causar prejuzo futuro e imediato ao contratante. o
caso, por exemplo, do sigilo profissional que deve ser mantido. Ocorre, comumente, para a
manuteno da exclusividade nas relaes comerciais.

5. DEFEITOS

So ocorrncias que podem ensejar reviso, extino ou reconhecimento de

anulabilidade ou nulidade dos contratos.

5.1. Vcios redibitrios

No so defeitos dos contratos, mas das coisas contratadas, quando se tornam

imprprias ao uso a que se destinam, ou lhe diminuam o valor, repercutindo na relao contratual.
Nesse caso, permitido ao adquirente desfazer o contrato ou reclamar o abatimento no preo.
Vale para coisas mveis e imveis. Contado o prazo da entrega efetiva da coisa, se ela
for mvel, ter o adquirente o prazo de 30 dias, e, se imvel de um ano, para rescindir o contrato
ou pedir abatimento do preo.
Quando o vcio, por sua natureza, s puder ser conhecido mais tarde, o prazo ser
contado a partir do momento em que dele tiver cincia, at o prazo mximo de 180 dias, em se
tratando de bens mveis, e de um ano, para os imveis.

5.2. Evico

Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evico, isto , pela perda da coisa contratada
para um terceiro que possua mais direito que o alienante. As partes podem, por clusula expressa,
reforar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evico.
Apesar da clusula que exclui a garantia contra a evico, o evicto tem direito de receber o preo
que pagou pela coisa evicta, se no soube do risco da evico, ou se no o assumiu mesmo estando
dele informado. Essa obrigao subsiste para o alienante, ainda que a coisa alienada esteja
deteriorada, exceto se houver dolo do adquirente. Se a evico for parcial, mas considervel, o
evicto poder optar entre a resciso do contrato e a restituio da parte do preo correspondente ao
desfalque sofrido; se no for considervel, caber a ele somente o direito indenizao. Para
exercitar o direito que lhe resulta da evico, o adquirente notificar o alienante imediato do litgio,
ou qualquer dos anteriores.
No atendendo o alienante denunciao da lide, e sendo manifesta a procedncia da evico, pode
o adquirente deixar de oferecer contestao, ou usar de recursos. Ele no pode demandar pela
evico, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

5.3. Vcios do consentimento

Ensejam nulidade, no caso da simulao, ou anulao do contrato nos demais casos.

5.3.1. Simulao (nulidade)

Simulao mentira, por isso um contrato celebrado com base na simulao nulo,
no gera efeitos no mundo jurdico.
Haver simulao nos negcios jurdicos quando: aparentarem conferir ou transmitir
direitos a pessoas diversas daquelas s quais realmente se conferem, ou transmitem; contiverem
declarao, confisso, condio ou clusula no verdadeira; os instrumentos particulares forem pr-
datados ou ps-datados. Os gestores imobilirios nunca devem formalizar um contrato com data
que no corresponda realidade.
A simulao pode ser alegada por qualquer interessado ou pelo Ministrio Pblico,
quando lhe couber intervir, devendo ser pronunciada pelo juiz, independentemente de provocao,
quando conhecer o negcio jurdico ou seus efeitos e a encontrar provada, no lhe sendo permitido
supri-la, ainda que a requerimento das partes, nem sendo possvel a confirmao ou convalidao.
Para resolver o problema, as partes devem formalizar novo contrato, porque o simulado invlido
e ineficaz.
Se, porm, o negcio jurdico nulo contiver os requisitos de outro, subsistir este
quando o fim a que visavam s partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a
nulidade.

5.3.2. Do erro ou ignorncia (anulabilidade)

So anulveis os negcios jurdicos, quando as declaraes de vontade emanarem de

erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligncia normal, em face das
circunstncias do negcio. O erro substancial quando: interessa natureza do negcio, ao objeto
principal da declarao, ou a alguma das qualidades a ele essenciais; concerne identidade ou
qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declarao de vontade, desde que tenha infludo
nesta de modo relevante; sendo de direito e no implicando recusa aplicao da lei, for o motivo
nico ou principal do negcio jurdico.
A transmisso errnea da vontade por meios interpostos anulvel nos mesmos
casos em que o a declarao direta. O erro no prejudica a validade do negcio jurdico quando a
pessoa, a quem a manifestao de vontade se dirige, oferecer-se para execut-la na conformidade da
vontade real do manifestante.
5.3.3. Do dolo (anulabilidade)

So os negcios jurdicos anulveis por dolo, quando este for sua causa. O dolo
acidental s obriga satisfao das perdas e danos, e acidental quando, a seu despeito, o negcio
seria realizado, embora por outro modo. Nos negcios jurdicos bilaterais, o silncio intencional de
uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omisso
dolosa, provando-se que sem ela o negcio no se teria celebrado. Isso pode ocorrer com a no
informao do estado civil correto do contratante. O promitente vendedor, por exemplo, se
identifica como solteiro, mas j casado.
O dolo do representante legal de uma das partes s obriga o representado a
responder civilmente at a importncia do proveito que teve; se, porm, o dolo for do representante
convencional, o representado responder solidariamente com ele por perdas e danos. Se ambas as
partes procederem com dolo, nenhuma pode aleg-lo para anular o negcio, ou reclamar
indenizao.

5.3.4. Da coao (anulabilidade)

A coao, para viciar a declarao da vontade, h de ser tal que incuta ao paciente
fundado temor de dano iminente e considervel sua pessoa, sua famlia, ou aos seus bens,
podendo anular o ato.
Se disser respeito pessoa no pertencente famlia do paciente, o juiz, com base nas
circunstncias, decidir se houve coao.
No apreciar a coao, ter-se-o em conta o sexo, a idade, a condio, a sade, o
temperamento do paciente e todas as demais circunstncias que possam influir na gravidade dela.
No se considera coao a ameaa do exerccio normal de um direito, nem o simples temor
reverencial.

5.3.5. Do estado de perigo (anulabilidade)

Configura-se o estado de perigo quando algum, premido da necessidade de salvar a

si, ou a pessoa de sua famlia, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigao
excessivamente onerosa.
Nesse caso, o contrato pode ser anulado porque j nasce com a onerosidade
excessiva, diferentemente da onerosidade formada na execuo do contrato, que permite sua
resoluo ou reviso.

5.3.6. Da leso (anulabilidade)

Ocorre a leso quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperincia,
se obriga a prestao manifestamente desproporcional ao valor da prestao oposta. Aprecia-se a
desproporo das prestaes segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negcio
jurdico. No se decretar a anulao do negcio se for oferecido suplemento suficiente ou se a
parte favorecida concordar com a reduo do proveito, o que equivale reviso do contrato.

5.3.7. Da fraude contra credores (anulabilidade)

De acordo com o artigo 158, do Cdigo Civil:

Art. 158. Os negcios de transmisso gratuita de bens ou remisso

de dvida, se os praticar o devedor
j insolvente, ou por eles reduzido insolvncia, ainda quando o
ignore, podero ser anulados pelos
credores quirografrios, como lesivos dos seus direitos.
1. Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar
insuficiente.
2. S os credores que j o eram ao tempo daqueles atos podem
pleitear a anulao deles.

Tal anulao ser procedida pela ao pauliana ou revocatria, que tem carter
moralizador e fora para restituir as partes ao estado anterior contratao.
Esse instituto difere da fraude execuo por exigir ao prpria, pois a fraude
execuo, por sua vez, pode ser reconhecida, dentro do processo executivo, por atos de transmisso
do patrimnio do devedor para que a ao perca seu propsito. Caracteriza as alienaes realizadas
aps a citao.
A ao pauliana pode ser intentada contra o devedor insolvente, a pessoa que com
ele celebrou a estipulao considerada fraudulenta, ou terceiros adquirentes que procederam de m-
f.
Os negcios anulveis (erro, dolo, coao, estado de perigo, leso e fraude contra
credores) podem ser confirmados pelas partes, salvo direito de terceiro. O ato de confirmao,
contudo, deve conter a substncia do negcio celebrado e a vontade expressa de mant-lo. A
confirmao expressa, ou a execuo voluntria de negcio anulvel, resulta na extino de todas as
aes, ou excees, de que contra ele dispusesse o devedor.
A anulabilidade no tem efeito antes de julgada por sentena, nem se pronuncia de
ofcio; s os interessados a podem alegar, e aproveita exclusivamente aos que a alegarem, salvo o
caso de solidariedade ou indivisibilidade. Anulado o negcio jurdico, restituir-se-o as partes ao
estado em que antes dele se achavam, e, no sendo possvel restitu-las, sero indenizadas com o
equivalente. A invalidade do instrumento no induz a do negcio jurdico sempre que este puder
provar-se por outro meio. Respeitada a inteno das partes, a invalidade parcial de um negcio
jurdico no o prejudicar na parte vlida, se esta for separvel; a invalidade da obrigao principal
implica a das obrigaes acessrias, mas a destas no induz a da obrigao principal.
6. HERMENUTICA CONTRATUAL (INTERPRETAO CONTRATUAL)

Nas declaraes de vontade se atender mais inteno nelas consubstanciada do

que ao sentido literal da linguagem. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme o
comportamento das partes contratantes, de modo sistemtico, empregando, sempre, a boa-f, os
usos e costumes do lugar de sua celebrao. Os negcios jurdicos benficos e a renncia
interpretam-se estritamente.
A interpretao dos contratos sempre voltada para a manuteno do vnculo e o
cumprimento do pactuado.

7. CONTRATOS EM ESPCIE
7.1. Arras ou sinal

Na verdade, o sinal (ou arras) no um contrato propriamente dito, mas apenas o

compromisso de realiz-lo futuramente. No raras vezes, ele estipulado na prtica do gestor
imobilirio.
Serve, via de regra, para sinalizar que se realizou o contrato oneroso, mas ele ainda
no foi formalizado. Um dos contratantes entrega um bem imvel ao outro ou realiza uma
prestao em dinheiro.
Ora, se j houve contrato, no se admite o arrependimento. Se uma das partes se
negar a formalizar o contrato, se arrependendo, sofrer consequncias legais, podendo a outra exigir
a execuo do contrato com perdas e danos. So usadas, portanto, para confirmar a realizao de
um negcio. A lei brasileira, como regra, instituiu as arras confirmatrias. Uma vez prestadas,
serviro como adiantamento do preo pago pela coisa. A parte inocente pode pedir indenizao
suplementar, se provar maior prejuzo, valendo as arras como taxa mnima. Pode, tambm, a parte
inocente exigir a execuo do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mnimo da
indenizao.
Existem tambm as arras penitenciais, que permitem o arrependimento antes mesmo
da formalizao do contrato. Nesse caso, se a parte que deu as arras no executar o contrato,
poder a outra t-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecuo for de quem recebeu as arras, poder
quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir a devoluo delas mais o equivalente, com
atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorrios de
advogado. Tambm, no poder ser exigida a execuo do contrato, mas apenas a reparao de
eventual dano.
A regra pelo emprego das arras confirmatrias, devendo, se penitenciais, constar
expressamente as vontades de quem a deu e a recebeu.
As arras no podem ser confundidas com a clusula penal, uma vez que nesta apenas
h ajuste de uma cominao na hiptese de inadimplemento contratual, ao passo que nas arras
ocorre entrega do dinheiro ou de um bem mvel, por ocasio da feitura do contrato, como garantia
da sua execuo.
 Embora sem previso legal, devem ser formalizadas por escrito, mediante
instrumento especfico, podendo ser no prprio contrato, para garantia das partes. Nesse
instrumento dever constar se h ou no direito de arrependimento, o que as caracterizar como
confirmatrias ou como penitenciais.

7.2. Compra e venda

7.2.1. Histrico

Segundo a Histria, a relao compra e venda surgiu com a criao da moeda. At

ento, o comrcio entre os homens se dava na base da troca: por exemplo, algum trocava um
porco por sacas de alimentos. A compra e venda nasceu como um contrato translativo imediato,
somente ocorrendo quando do pagamento do preo e da entrega da coisa. Posteriormente, passou a
ser considerado um contrato consensual, surgindo, portanto, do acordo de vontades sobre o preo
e a coisa, sendo o pagamento do preo e a entrega da coisa atos de execuo do contrato.
A Revoluo Francesa, momento da histria que permitiu o desenvolvimento
econmico da sociedade em virtude do reconhecimento do direito de propriedade burguesia,
manteve a tendncia de contrato consensual, reforando a ideia da autonomia da vontade
ningum obrigado a contratar, mas, se o fizer, ter de cumprir o acordo. Mais tarde, o Estado
passou a controlar os excessos e abusos criados com base na autonomia da vontade.
Atualmente, existem dois sistemas para regrar o instituto da compra e venda. Um
mais liberal, adotado na Frana e na Itlia, entende que a compra e venda tem efeito real
instantneo, transmitindo a propriedade da coisa com o consenso; assim, no mesmo momento em
que ocorre o acordo de vontades se d a transferncia da propriedade, embora a transmisso da
posse acontea em outra ocasio. Outro mais formal, adotado na Alemanha e no Brasil, entende
que o contrato de compra e venda existir no momento em que ocorrer o acordo de vontades, mas
a transmisso da propriedade exigir ato complementar, como a tradio, que a transferncia da
propriedade de bem mvel, ou o registro, para a transferncia da propriedade de imvel.

7.2.2. Conceito

No Brasil, vale a regra de que pelo contrato de compra e venda um dos contratantes
se obriga a transferir a propriedade de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.
Vejamos que a compra e venda gera uma obrigao de transferncia de domnio, mas no o
transferindo por conta prpria. Importa realizar tal distino pelas obrigaes e direitos gerados a
partir do consenso ou da transmisso da propriedade. Por exemplo, se um automvel contratado
venda, que ainda no teve propriedade transferida, vem a ser roubado, o prejuzo ser do
proprietrio, o vendedor.
O acordo de vontades gera a obrigao de executar o contratado. Tendo comprador
e vendedor chegado a um consenso sobre a coisa e seu preo, no ser mais possvel desfazer o
contrato, podendo uma das partes exigir seu cumprimento caso a outra se arrependa. Esse
conhecimento importante para o gestor imobilirio, pois ele deve saber o momento em que
ocorre uma contratao desse tipo e quais suas consequncias.

7.2.3. Classificao

Ser sempre um contrato oneroso, bilateral, nominado e definitivo. Como regra, ser
comutativo, e, como exceo, aleatrio. Poder ser, ainda, de execuo imediata ou sucessiva.

7.2.4. Requisitos

Coisa

Pode ser objeto de compra e venda qualquer coisa suscetvel de apreciao

econmica, como bens mveis ou imveis, corpreos ou incorpreos, materiais ou imateriais, assim
como no podem ser objeto desse tipo de contrato as coisas inalienveis, seja a inalienabilidade
imposta pela lei ou pela vontade, bem como as coisas que esto fora do comrcio. No caso desse
curso, a ateno ser direcionada s peculiaridades da compra e venda de imveis.
Tambm a coisa sob a qual recai um litgio, inclusive aquela que est penhorada,
pode ser contratada por compra e venda. Estando registrada a penhora, no haver problemas,
porque o adquirente saber do gravame e da possibilidade de vir a perder a coisa no caso de o
vendedor perder a ao. Existe, porm, complicao quando a penhora no est registrada na
matrcula do imvel. Nesse caso, tendo o comprador tomado as devidas cautelas no momento da
contratao (como a exigncia de todas as certides negativas de nus, aes e dbitos, sejam
incidentes sobre a coisa ou sobre a pessoa do vendedor), o negcio no poder ser afetado pela
penhora no registrada, pois obrigao do credor providenciar seu registro para oponibilidade
perante terceiros. Entretanto, tendo o comprador agido de m-f, em conluio com o vendedor, a
sim o negcio poder ser comprometido.
No caso de compra e venda de coisa futura, ficar sem efeito o contrato se esta no
vier a existir, salvo se a inteno das partes era de concluir contrato aleatrio.
O vendedor, salvo conveno em contrrio, responde pelos dbitos que gravem a
coisa at a tradio; tal regra se aplica aos bens mveis, porque a lei falou em tradio. Quanto aos
imveis, os dbitos que gravem a coisa so considerados obrigaes propter rem, isto , prprias
da coisa, acompanhando-a em nome de quem ela se encontre (CC, art. 1.345), no interessando a
origem da obrigao, isto , se oriunda de ato ou fato anterior aquisio do imvel. Esse o
motivo por que se exige, nas negociaes imobilirias envolvendo unidades de condomnios, a
apresentao de certido negativa de dbito condominial.
 Preo

O preo tem que ser pago em dinheiro, em moeda corrente nacional, sendo vedada,
portanto, a estipulao em moeda estrangeira ou em ouro, ressalvados os casos previstos no
Decreto-lei 857/69. possvel o pagamento com ttulo de crdito com vencimento vista, como o
cheque, ficando o negcio condicionado sua quitao pelo banco sacado.
O preo deve ser certo, justo e verdadeiro, sob pena de nulidade do negcio jurdico,
se vier a ser reconhecida a simulao. A fixao dele pode ser deixada ao arbtrio de terceiro, que os
contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro no aceitar a incumbncia,
ficar sem efeito o contrato, salvo quando os contratantes acordarem em designar outra pessoa.
Tambm se poder deixar a fixao do preo taxa de mercado ou de bolsa, em certo e
determinado dia e lugar, o que ocorre comumente com os bens mveis. permitido s partes fixar
o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao.
Convencionada a venda sem fixao de preo ou de critrios para sua determinao, se no houver
tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preo corrente nas vendas habituais
do vendedor. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preo, prevalecer o termo mdio.
Porm, nulo ser o contrato quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do
preo.
Destaca-se que, para o gestor imobilirio, negociador de bens imveis, ficaro as
despesas de escritura e registro, inclusive imposto de transmisso, a cargo do comprador, salvo
clusula em contrrio.
No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de
receber o preo. Nos contratos de venda e compra de bens imveis, geralmente a entrega das
chaves ocorre concomitantemente com a outorga da escritura.
Vale lembrar que, para os bens mveis, at o momento da tradio, os riscos da coisa
correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador. Correro tambm por
conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de receb-las, quando postas
sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Para os imveis, como a transmisso da propriedade ocorre com o registro, ser a
data do protocolo no Registro de Imveis que estabelecer o momento em que a coisa passar ao
patrimnio do comprador, transmitindo as responsabilidades, a partir da, a este. Contrario sensu,
at ento as responsabilidades sero do vendedor. Por exemplo, se o vendedor e o comprador
formalizaram o contrato de compra e venda, conforme determina o artigo 108 do Cdigo Civil
(CC), mas o comprador no o levou ao Registro de Imveis, no ocorreu transferncia da
propriedade. Nesse caso, se o imvel vier a ser penhorado numa execuo, o comprador correr
srios riscos. Essa a importncia do brocardo: Quem no registra no dono. No so raros os
casos em que o vendedor de m-f vende um imvel para mais de uma pessoa, vindo a adquirir a
propriedade aquela que primeiro levar o contrato no Registro de Imveis. Nesse caso, a parte
prejudicada nunca poder exigir a prpria coisa, apenas o dinheiro pago e perdas e danos.
Tambm poder ocorrer pagamento do preo de forma sucessiva, em prestaes
peridicas, na compra e venda de bens imveis. Nesse caso, do contrato constar a clusula
resolutiva expressa, prevista no artigo 474 do CC, a ele ficando vinculados ttulos de crdito, como
notas promissrias, que representaro ou no o efetivo pagamento do preo.
Nesse tipo de contratao, podemos dizer que o negcio vigorar enquanto a
condio no se realizar. Havendo pagamento de todas as prestaes, o negcio estar perfeito e
acabado, cabendo parte interessada requerer o cancelamento da clusula resolutiva no Registro
Imobilirio, conforme constar do ttulo ou mediante termo de quitao apresentado pelo vendedor,
com firma reconhecida, ou ainda, pela apresentao dos ttulos de crdito vinculados ao contrato de
compra e venda. O no pagamento das prestaes implicar dizer que no houve pagamento do
preo, requisito essencial da compra e venda, tendo-a por desfeita. O vendedor precisar ingressar
com ao judicial para reaver o imvel, caso no haja acordo entre as partes.
Poder tambm ser pactuado o pagamento do preo em prestaes, com ttulos de
crdito a ele vinculado, com as clusulas pro soluto ou pro solvendo. A pro soluto garante que a
quitao da compra e venda j foi feita, independentemente do efetivo recebimento, cabendo ao
vendedor, no caso do no pagamento de uma prestao, buscar o ressarcimento como lhe permite a
lei, sem desfazer o negcio. A clusula pro solvendo, por sua vez, prev que ser considerado feito
o pagamento quando liquidados os valores representados nos ttulos; o no pagamento implica
resoluo do contrato.
Neste momento, faz-se necessrio diferenciar valor e preo: preo o acordado entre
as partes para a realizao do negcio jurdico; valor o que serve de referncia para diversos
aspectos da coisa, seja para avaliao de mercado, seja para cobrana de tributos, seja para
determinar a forma do ato da contratao.

Consentimento

O simples consentimento, o acordo de vontades, obriga o vendedor a entregar a

coisa e o comprador, a pagar o preo. O consentimento deve ser livre, no pode possuir vcios ou
defeitos, e necessrio que seja de forma espontnea. Exige-se, para tanto, agente capaz.
So causas de nulidade do negcio jurdico: incapacidade do agente no momento da
contratao ou da formalizao do contrato; ilicitude, impossibilidade ou indeterminao da coisa;
ilicitude na motivao determinante do negcio; a no observncia de forma do contrato etc. As
causas de anulabilidade, por sua vez, so a incapacidade relativa do contratante e os vcios
resultantes de erro, dolo, coao, estado de perigo, leso ou fraude contra credores.
Como regra geral, o contrato de compra e venda no exige forma especial.
Outrossim, envolvendo bens imveis de valor superior a 30 vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas, a formalizao do contrato deve observar a forma pblica. Nesse caso, a manifestao do
consentimento ser dada perante um notrio ou Tabelio de Notas, a quem competir colher a
vontade das partes, interpret-las e aplicar o Direito ao caso, redigindo o instrumento hbil e dando
f pblica ao pactuado.
7.2.5. Casos especiais

Compra e venda de ascendente para descendente

No tocante a compra e venda de bens mveis ou imveis de ascendente a descendente de pais

para filho, de avs para netos etc. o que ocorre com muita frequncia, ser necessria a anuncia
dos demais descendentes e a do cnjuge do alienante, exceto a deste se casados pelo regime de
separao obrigatria de bens. Se tal observncia no for cumprida, poder ser anulada a compra e
venda realizada. A ascendncia e a descendncia se do sempre na linha reta (CC, art. 1.591).

Compra e venda entre cnjuges

Somente se admite compra e venda entre cnjuges de bens excludos da comunho. Mesmo se um
cnjuge possui um bem adquirido anteriormente ao casamento, no poder ocorrer a venda se
casados por um regime que implique meao dos bens adquiridos na constncia do casamento,
porque para que ocorra compra e venda fundamental que acontea a mutao patrimonial, no
verificada neste caso.
H necessidade de anuncia do cnjuge em todos os atos de alienao ou onerao de bens
imveis, salvo se casado pelo regime de separao convencional de bens, ou pelo regime de
participao final nos aquestos, devendo, nesse caso, constar tal autorizao no pacto antenupcial.

Condomnio: direito de preferncia

Tratando-se de condomnio comum, no pode um condmino em coisa indivisvel vender sua parte
a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der
conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se
o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadncia. Sendo muitos os condminos, preferir o
que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes
forem iguais, os comproprietrios tero a parte vendida que a quiserem, depositando previamente o
preo. Essa regra no vale para o condomnio edilcio.

Compra e venda ad mensuram e ad corpus

A compra e venda ad mensuram aquela que interessa a rea da coisa negociada. Na

compra e venda ad corpus, por sua vez, o que interessa ao comprador no a rea da coisa, mas a
coisa em si. Ocorrem apenas nas compras e vendas de imveis, interessando, principalmente, aos
imveis de grande extenso.
De uma compra e venda poder nascer uma obrigao de indenizar ou a
possibilidade de resolver o contrato. Isso acontece apenas no caso de venda e compra ad
mensuram, porque na ad corpus interessa a coisa comprada, como a Fazenda IESDE, no sendo
relevante sua metragem.
 A ad mensuram ocorrer quando, na venda de um imvel, se estipular o preo por
medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea. Se esta no corresponder, em qualquer dos
casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no
sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.
Porm, ser ad corpus, no gerando obrigao ao complemento de rea, nem devoluo de excesso,
nem o desfazimento do negcio, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo
sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses.
Quando houver silncio no contrato sobre o tipo de contratao (o que acontece em
quase todos os casos), a diferena de rea encontrada for a menor e no exceder a 5% da rea total
enunciada, para evitar discusses, a lei presume que a referncia s dimenses foi simplesmente
enunciativa, isto , foi ad corpus, no dando ensejo a indenizao alguma.
Por isso, para se evitarem litgios, conveniente que se faa constar expressamente
no contrato que tipo de compra e venda est sendo realizado, lembrando que a ad corpus pode
servir para manter a contratao hgida.

Compra e venda de bens de menores de idade e interditos

Dependem de Alvar Judicial, que compreende a ordem autorizando algum a

representar o menor ou o interdito (CC, arts. 1.691 e 1.748). Via de regra, o menor ser
representado por seus pais e o interdito pelo seu tutor.

Compra e venda de bem do mandante pelo mandatrio

Depender de poderes expressos do mandante no instrumento de procurao,

observando, assim, o que prev o artigo 117 do CC. Ser a procurao com clusula em causa
prpria o ttulo que servir para transferir o domnio ao mandatrio. Nessa procurao devero
constar todos os requisitos da compra e venda, como definio da coisa e do preo.

Compra e venda de imvel onerado ou locado

O imvel sob o qual recai um nus real pode ser livremente alienado, contando que
o nus no retire do proprietrio a disponibilidade da coisa. O comprador, nesse caso, dever
respeitar o gravame.
Por exemplo, tratando-se de hipoteca comum, o comprador adquirir um imvel
hipotecado, podendo vir a perd-lo no caso do no cumprimento do contrato que deu origem
hipoteca. Observamos que, se se tratar de financiamento oriundo do Sistema Financeiro da
Habitao (SFH), somente poder ocorrer compra e venda de imvel hipotecado nesse sistema
com a intervenincia obrigatria da instituio financiadora (Lei 8.004/90, art. 1., pargrafo nico).
Contudo, recaindo um direito obrigacional sobre o imvel, a situao ser outra. Por
exemplo, a alienao da coisa locada causa para extino do contrato de locao. Somente ser
mantido o contrato se estiver registrada, no Registro de Imveis, a clusula de vigncia da locao
no caso de alienao do imvel. Ainda, somente ter direito preferncia o locatrio que tiver
averbado o contrato no Ofcio Predial.

Casos especialssimos

Tutores, curadores, testamenteiros e administradores no podem comprar bens

confiados sua guarda ou administrao. O mesmo ocorre com os servidores pblicos, em geral,
sobre os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao
direta ou indireta.
Ainda, juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios ou
auxiliares da justia no podem comprar bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou
conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender sua autoridade. Leiloeiros e prepostos
tambm no podem comprar os bens de cuja venda estejam encarregados.

Clusulas especiais

Sero tratadas aqui apenas as clusulas que se referem aos imveis: retrovenda e
preempo ou preferncia.
Retrovenda a reserva que o vendedor de imvel faz de recobrar o bem no prazo
mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, efetuaram-se com sua autorizao
escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. Nesse caso, a propriedade ser adquirida
sob condio resolvel.
Esse direito, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder ser exercido contra o
terceiro adquirente. As alienaes posteriores a que criou essa clusula, portanto, tambm devero
notici-la, para conhecimento de adquirentes de boa-f.
Preempo (ou preferncia), por sua vez, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor
a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, nas mesmas condies, para que este use de
seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. O prazo para exercer esse direito no poder
exceder aos 180 dias, se a coisa for mvel, aos dois anos, se imvel. Nesse caso, ser realizado um
novo contrato para que a propriedade volte ao vendedor.
Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, se a coisa for mvel,
no se exercendo nos trs dias, e, se for imvel, no se exercendo nos 60 dias subsequentes data
em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao
vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder solidariamente o
adquirente, se tiver procedido de m-f. Percebemos, com isso, que no poder ser desfeito o
negcio, resolvendo-se em perdas e danos.
O direito de preferncia no se pode ceder nem passar aos herdeiros.
7.3. Permuta

A diferena entre permuta (ou troca) e compra e venda a ocorrncia, no caso da

permuta, de transferncia da propriedade de uma coisa por outra, sem que haja pagamento do
preo. Aplicam-se permuta as disposies referentes compra e venda, com as seguintes
modificaes:

Salvo disposio em contrrio, cada um dos contratantes pagar por metade das despesas
com o instrumento da troca;
anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem
consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do alienante.

7.4. Doao
7.4.1. Conceito, caractersticas e espcies

um contrato unilateral e gratuito, pelo qual algum transfere a propriedade de uma

coisa ou vantagens a outrem. Nesse contrato existem as figuras do doador (a pessoa que transfere a
coisa, sem receber nada em troca) e do donatrio (a que a recebe).
Para que haja contratao, o donatrio precisa aceit-lo. Essa aceitao pode ser feita
de forma expressa ou tcita (quando demonstra a aceitao por seu agir). O doador pode fixar
prazo ao donatrio, para declarar se aceita ou no a liberalidade. Desde que o donatrio, ciente do
prazo, no faa a declarao, entender-se- que aceitou, se a doao no for sujeita a encargo. A
doao feita ao nascituro valer, sendo aceita pelo seu representante legal. Agora, se o donatrio for
absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitao, desde que se trate de doao pura.
A doao exige a formalizao de um contrato escrito, tanto por escritura pblica ou
instrumento particular (CC, art. 108). A doao verbal ser vlida, se, versando sobre bens mveis e
de pequeno valor, se lhe seguir incontinente a tradio.
A doao de ascendentes a descendentes, ou de um cnjuge a outro, equivale ao
adiantamento do que lhes cabe por herana.
O doador pode prever a reverso dos bens doados ao seu patrimnio se sobreviver
ao donatrio.
No prevalece clusula de reverso em favor de terceiro, pois isso caracteriza um ato
de transmisso da propriedade de forma contrria lei.
nula a doao universal, isto , de todos os bens que integram o patrimnio do
doador sem que ele reserve bens suficientes para a sua subsistncia. Nula tambm a doao
inoficiosa, que se refere parte que exceder aquela de que o doador, no momento da liberalidade,
poderia dispor em testamento.
Aquele que tem herdeiros poder doar somente metade do seu patrimnio, em
funo da proteo da famlia, pois a outra metade caber aos herdeiros no momento da morte. Por
outro lado, a venda total permitida.
 Salvo declarao em contrrio, a doao a mais de uma pessoa pressupe que seja
distribuda igualmente entre elas. Se os donatrios forem marido e mulher, subsistir na totalidade a
doao para o cnjuge sobrevivo; isso se chama direito de acrescer. Somente com a morte do casal
donatrio que a propriedade ser transmitida aos herdeiros, pois, vindo um deles a faltar (morrer),
a metade que cabia ao falecido passar ao cnjuge suprstite.
O doador no obrigado a pagar juros moratrios, nem sujeito s consequncias
da evico ou do vcio redibitrio. Nas doaes para casamento com certa e determinada pessoa, o
doador ficar sujeito evico, salvo conveno em contrrio.
O donatrio obrigado a cumprir os encargos da doao, caso forem a benefcio do
doador, de terceiro, ou do interesse geral. Se desta ltima espcie for o encargo, o Ministrio
Pblico poder exigir sua execuo, depois da morte do doador, se este no tiver feito. A doao
entidade futura caducar se, em dois anos, ela no estiver constituda regularmente.

7.4.2. Revogao da doao

A doao pode ser revogada por ingratido do donatrio ou por inexecuo do

encargo. No se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratido
do donatrio. Essa norma de ordem pblica, no cabendo ao doador dispor do seu direito.

Podem ser revogadas por ingratido as doaes se o donatrio:

Atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicdio doloso contra ele;
Cometeu contra ele ofensa fsica;
O injuriou gravemente ou o caluniou;
Podendo ministr-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

Nesses casos, tambm pode ocorrer revogao quando o ofendido for o cnjuge,
ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmo do doador.
A revogao de doao sempre ocorrer em juzo e dever ser pleiteada dentro de
um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter
sido o donatrio o seu autor.
O direito de revogar a doao no se transmite aos herdeiros do doador, nem
prejudica os do donatrio, salvo caso se trate de homicdio doloso. Portanto, a interposio da ao
compete exclusivamente ao doador. Falecendo aps tal evento, os seus herdeiros podem prosseguir
na ao iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatrio, se este falecer depois
de ajuizada a lide.
A doao onerosa pode ser revogada por inexecuo do encargo, se o donatrio
incorrer em mora. No havendo prazo para o cumprimento, o doador poder notificar
judicialmente o donatrio, assinando-lhe prazo razovel para que cumpra a obrigao assumida.
A revogao por ingratido no prejudica os direitos adquiridos por terceiros, nem
obriga o donatrio a restituir os frutos percebidos antes da citao vlida; mas sujeita-o a pagar os
posteriores, e, quando no possa restituir em espcie as coisas doadas, a indeniz-la pelo meio-
termo do seu valor. Se o donatrio alienar o imvel e, posteriormente, vier a ser revogada a doao
por ingratido, vigorar a alienao, cabendo a ele indenizar o doador.
No se revogam por ingratido doaes:

Puramente remuneratrias;
Oneradas com encargo j cumprido;
Que se fizerem em cumprimento de obrigao natural;
Feitas para determinado casamento.

7.5. Comodato

o emprstimo gratuito de coisas no fungveis. Difere, por isso, do mtuo (outra

espcie de contrato de emprstimo), pois este se presta para os fungveis, como dinheiro. um
contrato consensual, unilateral, gratuito e real, que pode ser aplicado tanto para bens mveis,
quanto para imveis. Ao gestor imobilirio interessa a anlise do instituto no que concerne aos bens
imveis.
Algum pode emprestar seu imvel para outrem lhe ter a posse. O comodato poder
ter um prazo determinado, ou ficar sem prazo. Nesse caso, o contrato dever servir para finalidade
especfica, sendo necessrio um prazo para atend-la. Como princpio de Direito, os contratantes
devero respeitar o pactuado, no podendo o comodante, salvo se houver necessidade imprevista e
urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo
convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado. No havendo prazo, o comodante
notificar o comodatrio para desocupar o imvel, estabelecendo prazo. Ultrapassado este, estar
configurada sua mora, sofrendo as penalidades da decorrentes.
Embora a lei no exija, recomenda-se que os contratos de comodato sejam formalizados por
escrito, para preservar direitos do comodante, evitando, por exemplo, que o comodatrio ingresse
com uma ao de usucapio da coisa emprestada.
O comodatrio obrigado a conservar a coisa emprestada como se fosse sua, no podendo us-la
seno de acordo com o contrato ou com a natureza dela, sob pena de responder por perdas e
danos. O comodatrio constitudo em mora, alm de responder por ela, pagar, at a restituio, o
aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
No caso de risco de perda do bem objeto do contrato, o comodatrio dever tentar salv-lo antes
de seus prprios bens, respondendo por eventual dano ocorrido, ainda que acontea um caso
fortuito, ou de fora maior. O comodatrio no poder jamais recobrar do comodante as despesas
feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
7.6. Prestao de servios

O contrato de prestao de servio surgiu como forma de locao do trabalho

humano. A maneira como esse contrato era empregado, porm, com frequente abuso de direito,
passou a ser considerada atentatria dignidade do ser humano. Em decorrncia disso, o Estado
passou a interferir nessa relao, criando o contrato de trabalho com regras de direito pblico,
indisponveis entre as partes. Portanto, o contrato de trabalho deixou de ser mera prestao de
servio, alcanando o status de proteo ao trabalhador parte hipossuficiente da relao
contratual.
Para que a relao empregatcia seja caracterizada, so necessrios determinados
requisitos, como continuidade da prestao, habitualidade, subordinao, forma da remunerao
etc.
H algumas atividades que no se enquadram nessa relao, como independncia
tcnica, evitando-se a subordinao hierrquica, sendo, portanto, passveis de contratao pela
legislao comum. Nesse caso, configura-se o contrato de prestao de servios, que, no estando
sujeito s leis trabalhistas ou a leis especiais, rege-se pelo Cdigo Civil (CC), que ocorre
frequentemente quando uma pessoa natural contrata uma pessoa jurdica, ou uma jurdica contrata
outra jurdica. Nada impede que a pessoa natural preste servio outra, mas, se nessa relao
houver estabelecimento de vnculo trabalhista, o contrato deixar de ser de prestao de servio,
passando a ser regulado pelas relaes do Direito do Trabalho.
Toda espcie de servio ou trabalho lcito, material ou imaterial, pode ser contratada
mediante retribuio. , por conseguinte, um contrato bilateral, oneroso e consensual. Tem como
objeto a prestao de uma atividade humana de um sujeito em benefcio de outro, podendo ser
fsica ou intelectual.
A retribuio desse tipo de contrato por regra estipulada em dinheiro, mas no
precisa ser necessariamente por este fator, o que o difere do contrato de trabalho, que exige a
contraprestao em dinheiro. Ela paga aps a execuo do servio, salvo se, por conveno ou
costume no for adiantada, ou paga em prestaes.
Quanto ao consentimento, no se exige formalidades, podendo ser escrito ou verbal.
Mas, quando qualquer das partes no souber ler, nem escrever, o instrumento poder ser assinado a
pedido de quem no disponha de tais faculdades e subscrito por duas testemunhas.
O prazo do contrato no pode ser maior que quatro anos. Decorrido esse tempo, ele
ser extinto mesmo que no concluda a prestao. No havendo prazo estipulado, nem se
podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu
arbtrio, pode resolver o contrato mediante prvio aviso.
O prestador de servio no pode se ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de
preenchido o tempo, ou concluda a obra, e, se o fizer, ter direito retribuio vencida, mas
responder por perdas e danos. Se o prestador de servio for despedido sem justa causa, a outra
parte ser obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuio vencida, e por metade a que lhe tocaria de
ento ao termo legal do contrato.
No sendo o prestador de servio contratado para certo e determinado trabalho,
entender-se- que se obrigou a todo e qualquer servio compatvel com as suas foras e condies.
Findo o contrato, o prestador de servio tem direito a exigir da outra parte a declarao de que o
contrato est findo. Igual direito lhe cabe, se for despedido sem justa causa, ou se tiver havido
motivo justo para deixar o servio. Isso serve para comprovao futura de que no houve
rompimento contratual da sua parte que lhe possa imputar responsabilidades.
Outra caracterstica importante do contrato de prestao de servio a
infungibilidade, que exige a execuo do servio de forma pessoal. Nem aquele a quem os servios
so prestados poder transferir a outrem o direito aos servios ajustados, nem o prestador de
servios, sem aprazimento da outra parte, dar substituto que os preste. Todavia, havendo acordo
em sentido contrrio e desde que no comprometa a prestao do servio, poder o mesmo ser
realizado por outrem.
So causas de extino do contrato:

Concluso da obra;
Transcurso do prazo;
Morte de uma das partes;
Resciso, mediante aviso prvio;
Inadimplemento;
Impossibilidade da continuao do contrato, motivada por fora maior.

Assim como para a previso do Estatuto da Terra, a alienao do prdio agrcola, em

que a prestao dos servios se opera, no importa a resciso do contrato, salvo ao prestador opo
entre continu-lo com o adquirente da propriedade ou com o primitivo contratante. At ento,
aplicava-se regra anloga somente ao arrendatrio que estivesse sob aquela legislao. Via de regra,
s pessoas naturais que cultivam a terra, agora se estendendo s pessoas jurdicas.

7.7. Empreitada

O contrato de empreitada destinado realizao de uma obra. O empreiteiro pode

contribuir somente com seu trabalho ou com ele e com materiais; quando houver fornecimento de
materiais, tal obrigao dever estar mencionada no contrato, pois os riscos correro por conta do
empreiteiro at o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este no
estiver em mora de receber. Em contrapartida, se o empreiteiro apenas forneceu mo de obra,
todos os riscos de que no tiver culpa correro por conta do dono da obra. Nesse caso, se a coisa
construda perecer antes de ser entregue, o empreiteiro perder o direito remunerao, a no ser
se tal perda seja resultado de materiais com m qualidade e que, em tempo, tenha sido alertado por
ele, como prev o artigo 613 do CC.
O contrato para elaborao de um projeto no implica obrigao de execut-lo, ou de
fiscalizar-lhe a execuo.
Concluda a obra de acordo com ajuste, ou costume do lugar, o dono obrigado a
receb-la.
 Poder, porm, rejeit-la, caso o empreiteiro no tenha seguido as instrues
recebidas e se afastado dos planos dados, ou das regras tcnicas em trabalhos de tal natureza. Nesse
caso, quem encomendou a obra pode, em vez de enjeit-la, receb-la com abatimento no preo.
O empreiteiro obrigado a pagar os materiais que recebeu, se por impercia ou
negligncia os inutilizar.
Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras grandes construes, o
empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela
solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo. A ao dever ser
movida dentro do prazo de 180 dias contados do aparecimento do vcio ou defeito, sob pena de
decadncia.
Salvo estipulao em contrrio, o empreiteiro que se incumbir de executar uma obra,
segundo plano aceito por quem a encomendou, no ter direito a exigir acrscimo no preo, ainda
que sejam introduzidas modificaes no projeto, a no ser que estas resultem de instrues escritas
do dono da obra. Portanto, preciso estar atento para a exigncia de autorizao escrita para poder
cobrar a complementao do preo. Todavia, se quem encomendou a obra esteve presente no
perodo de sua construo, ciente das modificaes e sem apresentar oposio, dever pagar ao
empreiteiro a diferena do valor.
Sem anuncia de seu autor, o proprietrio da obra no pode introduzir modificaes
no projeto por ele aprovado, ainda que a execuo seja confiada a terceiros, a no ser que, por
motivos supervenientes ou razes de ordem tcnica, fique comprovada a inconvenincia ou a
excessiva onerosidade de execuo do projeto em sua forma originria. Se assim o fizer, estar
assumindo responsabilidade pelos eventuais prejuzos gerados se as alteraes no tivessem sido
realizadas.
Mesmo depois de iniciada a construo, o dono da obra pode suspend-la, desde que
pague ao empreiteiro as despesas e lucros relativos aos servios j feitos, mais indenizao razovel,
calculada em funo do que ele teria ganhado, se concluda a obra. Suspensa a execuo da
empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos.
Diferentemente do contrato de prestao de servio, no se extingue o contrato de
empreitada pela morte de qualquer das partes, salvo se ajustado em considerao s qualidades
pessoais do empreiteiro.

7.8. Locao

Existem regras prprias para cada espcie de locao, as quais sero tratadas neste
momento.
O CC regula a locao de coisas no fungveis, tais como o de vagas autnomas de
garagem ou de espaos para estacionamento de veculos (finalidade exclusiva); de espaos
destinados publicidade (luminosos, cartazes etc.); e, em apart-hotis, hotis, residncia ou
equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais
sejam autorizados a funcionar (no se confunde com a locao para temporada).
 O Decreto-lei 9.760/46, por sua vez, disciplina a locao de bens imveis de
propriedade dos Entes Pblicos, suas autarquias e fundaes pblicas.
O aluguel de imveis rurais, conhecido por arrendamento rural, regido pela Lei
4.504/64, conhecida por Estatuto da Terra, e pelo Decreto 59.566/66.
Tratando-se de arrendamento mercantil ou leasing, aplica-se a Lei 6.099/74, alterada
pela Lei 7.132/83 (o valor de cada aluguel integra parcela do preo, podendo o arrendatrio se
tornar proprietrio da coisa, ao trmino do contrato, quando manifestar sua opo de compra).
Finalmente, a locao de imvel urbano, a qual ser objeto deste captulo, por sua vinculao
atividade do gestor imobilirio, regulada pela Lei 8.245/91. Nesse caso, algum cede a outrem o
uso e o gozo de bem imvel, por prazo determinado ou indeterminado, mediante certa retribuio.
, portanto, um contrato bilateral, oneroso e, como regra, consensual, situado dentro do Direito
Obrigacional.

Finalidade da Lei 8.245/91

A Lei do Inquilinato (LI) foi criada para regular os contratos de aluguis de imveis
urbanos em virtude de prticas abusivas dos locadores, o que rompia o equilbrio entre as partes,
pois tornavam os locatrios as partes mais fracas na contratao. Esses contratos tm importncia
social, pois a locao repercute na economia do Pas, podendo gerar inflao. Nesses fatores
(equilbrio contratual e interesse social) residem a interferncia do Estado nessa contratao.
De outro lado, a lei procurou aparelhar o locador de mecanismos hbeis para a retomada do imvel
quando no forem cumpridas as obrigaes pelo locatrio, sem esquecer que os contratos de
locao so realizados com grande rapidez e frequncia, dispensando formalidades que tornem a
contratao mais onerosa para o locatrio.
Um imvel considerado urbano no por sua localizao, mas pela sua finalidade.
Por imvel se considera o solo e tudo o que sobre ele edificado, tudo que lhe adere.

Pluralidade de sujeitos

Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, sero eles solidrios se o

contrrio no se estipulou. A solidariedade pode ser ativa, quando h pluralidade de locadores, e
passiva, quando h vrios locatrios. Ela no se presume, resultando da lei ou da vontade das
partes. No caso da locao envolvendo mais de um sujeito no mesmo polo contratual, a lei prev
solidariedade. Se assim no desejarem os contratantes, devero faz-lo expressamente.
Na solidariedade ativa, o locatrio, ou inquilino, poder pagar o aluguel a qualquer
um dos locadores e, na passiva, o locador poder exigir o cumprimento da prestao integral de
cada locatrio.
Logicamente que, nesse caso, o locador ter por satisfeito seu crdito com o
pagamento por parte de qualquer locatrio, tendo esse direito de regresso contra os demais
locatrios. A solidariedade passiva na locao importante para dar maior garantia de recebimento
do aluguel.
 Outro efeito da pluralidade de sujeitos que qualquer dos locadores poder ingressar
com ao de despejo, mesmo que os demais assim no queiram. Discute-se se na solidariedade
passiva necessrio que todos os locatrios integrem o polo passivo da ao, ou se basta um deles
responder pela ao de despejo.

Prazo e continuidade do contrato de locao

O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, determinado ou

indeterminado, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos, tanto para o locador,
quanto para o locatrio. Ausente esta, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente.
Tal regra visa a preservar os interesses do ncleo familiar, aplicando-se, tambm, nos casos de
existncia de unio estvel. Por isso, a importncia da qualificao completa e correta dos
contratantes, verificvel mediante documentos e pela conversa com eles.
Morrendo algum dos contratantes, o contrato permanecer ntegro. Se for o locador,
a locao transmite-se aos herdeiros, isto , passaro a ser os herdeiros os locadores. Se o locatrio
vier a falecer, seus direitos e obrigaes passaro:

a) Nas locaes com finalidade residencial, ao cnjuge sobrevivente ou ao companheiro e,

sucessivamente, aos herdeiros necessrios e s pessoas que viviam na dependncia
econmica do de cujus, desde que residentes no imvel;
b) Nas locaes com finalidade no residencial, ao esplio e, se for o caso, ao seu sucessor no
negcio. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da
sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou
companheiro que permanecer no imvel. Nesse caso, dever ser entregue comunicao
escrita ao locador, o qual poder exigir, no prazo de 30 dias, a substituio do fiador ou o
oferecimento de qualquer das garantias previstas na lei. Isso porque, se houve fiana, pelo
seu carter pessoal, ela ficar minorada, prejudicando o locador. Se tal comunicao no for
feita, poder ficar caracterizada infrao contratual que d ensejo a uma ao de despejo.

A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente,

dependem do consentimento prvio e escrito do locador. A demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposio no presume o seu consentimento. Notificado por escrito pelo
locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o locador ter o prazo de 30 dias para
manifestar formalmente a sua oposio.

Aluguel

O contrato de aluguel, alm de bilateral e oneroso, tambm comutativo. Assim, h

a necessidade de o valor do aluguel corresponder realidade do mercado. livre a conveno do
aluguel, no precisando ser em dinheiro, sendo vedada sua estipulao em moeda estrangeira e sua
vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo. Salvo se no houver garantia no contrato e na
locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel. O aluguel
da sublocao no poder exceder o da locao. Como visto, o controle estatal no se dirige
contratao do valor do aluguel, mas sim sua forma de correo e periodicidade.
A lei probe o pagamento antecipado do aluguel e considera tal situao como
contraveno penal, salvo o contrato de temporada e o sem garantia, podendo o locador exigir o
pagamento at o sexto dia til do ms vincendo. Nesse caso, se no houver pagamento na data
convencionada pode-se ajuizar ao de despejo por falta de pagamento, mesmo que o ms ainda
no esteja vencido.
No contrato de temporada, o locador pode, alm de exigir o pagamento antecipado
do aluguel, exigir ainda uma das formas de garantia para satisfazer as demais obrigaes do
contrato, como eventuais consertos no imvel.
Entendem alguns doutrinadores que o locador no poder exigir o pagamento
antecipado. Mas, se o locatrio assim o desejar, poder o locador receber, cercando-se das
cautelas que tal atitude partiu do locatrio no seu exclusivo interesse. Aconselhamos que o locador
fique com uma declarao expressa, firmada na presena de testemunhas.

7.9. Sublocao

um contrato acessrio do contrato principal e, portanto, o sublocatrio ficar na

dependncia da existncia do contrato de locao. Extinto este, estar encerrada, tambm, a
sublocao. Existe a sublocao legtima, realizada com a anuncia do locador, e a ilegtima, no
autorizada por ele; esta considerada clandestina, ficando o sublocatrio sem uma srie de direitos
conferidos ao sublocatrio regular. As faculdades outorgadas pelo locatrio (sublocador) ao
sublocatrio podem ser inferiores ou equivalentes s recebidas do locador, mas nunca superiores,
porque a ningum dado dispor de mais direitos do que titula. Caso a locao seja por prazo
indeterminado, a sublocao no poder ser por prazo determinado, uma vez que a locao poder
ser extinta a qualquer momento. O sublocatrio subsidiariamente responsvel com o sublocador
para com o locador. O montante da obrigao ser a devida pela sublocao, e no pelo valor que
no se obrigou na locao.

Deveres do locador e do locatrio

H entre os contratantes (locador e locatrio) deveres recprocos. Mesmo que no

esteja expressa a clusula resolutiva pelo no cumprimento de obrigao, o contrato pode ser
desfeito. No h possibilidade de exigir o cumprimento contratual da outra parte se quem pretende
exigir ainda no adimpliu sua obrigao.
Podem existir deveres convencionais e legais, sendo estes meramente
exemplificativos. As obrigaes (legais) do locador esto previstas no artigo 22 da LI, valendo
lembrar que o pagamento dos impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imvel so
de responsabilidade dele, salvo se pactuado de forma diversa. Outrossim, os deveres do locatrio
esto apresentados no artigo 23 da LI.
 Direito de preferncia

No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou

dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de
condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao
judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca, no qual devem constar as condies
oferecidas. A inteno da lei evitar ato simulado para despejar o inquilino, permanecendo este no
imvel onde reside ou trabalha.
O direito de preferncia no alcana os negcios gratuitos, nem os casos de perda da
propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, integralizao de capital, ciso, fuso e
incorporao. O exerccio deste direito est condicionado averbao do contrato no Registro de
Imveis, com antecedncia de 30 dias antes do registro da alienao. Essa averbao ser feita
mediante apresentao do contrato de locao original, subscrito tambm por duas testemunhas.
Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter prioridade sobre a do locatrio.
Estando o imvel sublocado em sua totalidade, o sublocatrio ser preferido ao locatrio.

Denncia do contrato

uma espcie de resilio unilateral do contrato de locao, tambm conhecida

como aviso prvio desse contrato. Deve se dar por escrito. Para que ocorra, preciso analisar se o
contrato por prazo determinado ou indeterminado.

Com prazo determinado

Como regra, durante o prazo estipulado para a durao do contrato, o locador no

poder reaver o imvel alugado, nem mesmo pagando indenizao; ele deve respeitar o pactuado.
Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo
usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, salvo se houver consentimento escrito do nu-
proprietrio ou do fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do
usufruturio ou do fiducirio.
A denncia dever ser exercitada no prazo de 90 dias contados da extino do
fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, presumindo-se, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao. O locatrio ter o prazo de 30 dias para a desocupao.
Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o
contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupao (diferena do usufruto e fideicomisso), salvo
se a locao for por tempo determinado, se o contrato contiver clusula de vigncia em caso de
alienao e estiver registrado junto matrcula do imvel. Idntico direito ter o promissrio
comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e
ttulo registrado junto matrcula dele. A denncia dever ser exercitada no prazo de 90 dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao. Isso servir para a retomada do bem.
O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando multa pactuada, que equivale a
uma clusula penal compensatria pelo rompimento do contrato; na falta de previso da multa, a
que for judicialmente estipulada. Importante destacar que haver a dispensa da multa se a
devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para
prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o
locador com prazo de no mnimo 30 dias de antecedncia.

Com prazo indeterminado

- Denncia vazia ou imotivada para o locador:

No sendo para fins residenciais, o locador poder denunciar, sem motivo e por
escrito, o contrato de locao por prazo indeterminado, concedendo ao locatrio o prazo de 30 dias
para desocupao.
Outrossim, na locao residencial, com contrato escrito e por prazo superior a 30
meses, havendo sua prorrogao automtica, que se dar com o decurso deste prazo e a posse do
locatrio por mais de 30 dias, sem oposio do locador, a denncia ser imotivada, concedendo-se
ao locatrio o prazo de 30 dias para desocupao.
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, findo
o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imvel, por denncia vazia, se a vigncia ininterrupta da locao
ultrapassar cinco anos.
Pode ocorrer a denncia vazia, ainda, nos contratos de locao para temporada, cujo
prazo no poder exceder 90 dias. Finalmente, o locador poder realizar denncia vazia no caso de
locao residencial que tenha sido celebrada anteriormente vigncia da Lei 8.245/91 e que j
vigore ou venha a vigorar por prazo indeterminado, concedendo-se, neste caso, ao locatrio, o
prazo de 12 meses para a desocupao.

- Denncia vazia ou imotivada para o locatrio:

O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso por
escrito ao locador, com antecedncia mnima de 30 dias. Na ausncia do aviso, o locador poder
exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.

- Denncia cheia ou motivada:

A lei exige motivao para o desfazimento de um contrato de locao nos seguintes
casos:

a) mtuo acordo;
b) prtica de infrao legal ou contratual;
c) falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
 d) quando for necessrio realizar reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que
no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, se
ele se recuse a consenti-las;
e) em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio
for relacionada ao seu emprego;
f) se for usado o imvel para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel residencial prprio;
g) se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas
pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, 20% ou, se o imvel
for destinado explorao de hotel ou penso, em 50%.

Garantias

So trs as garantias previstas na lei: cauo, fiana e seguro fiana. vedada mais de
uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Qualquer das garantias se estende at a
efetiva devoluo do imvel, salvo conveno em contrrio. A lei ainda previu como contraveno
penal a exigncia de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locao.

Cauo

Pode ser em dinheiro, direitos ou em bens mveis ou imveis. Se em mveis ou

direitos a eles relativos, dever ser registrada no Registro de Ttulos e Documentos. Sendo em
imveis, dever ser analisada a natureza da garantia prestada, se de direito real ou pessoal, para a
determinao do ato a ser realizado.
A cauo real equivale hipoteca, devendo, quanto forma do ato, observar o artigo
108 do CC e ser registrada na matrcula do imvel. Essa modalidade a mais forte no contrato de
locao. Porm, poder ser pactuada a cauo pessoal, que no cria um direito real, mas d
publicidade a terceiros da situao do imvel, estando prevista no artigo 38 da LI, pela qual se
admite sua formalizao pela forma privada, realizando-se um ato de averbao na matrcula do
imvel. A novidade trazida pela LI, fundada nos princpios da celeridade, a informalidade e a
menor onerosidade ao locatrio.
A cauo em dinheiro se d na forma de depsito, no podendo exceder o
equivalente a trs meses de aluguel. Revertero em benefcio do locatrio todas as vantagens dela
decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.

Fiana
 A fiana um contrato que estabelece uma garantia pessoal, acessria a um contrato
principal, pela qual algum se compromete a satisfazer uma obrigao assumida por outrem, caso
este no a cumpra. Fundamenta-se na confiana, deve ser escrita e no admite interpretao
extensiva. Via de regra gratuita, admitindo-se, tambm, a forma onerosa. Nesse caso, a
interpretao deixa de ser restrita.
A fiana no implica solidariedade entre locatrio e fiador, porque este pode opor o
benefcio de ordem. Entretanto, se o fiador recusar tal benefcio, o que permitido por lei, a sim
ter um vnculo de solidariedade com o afianado. A contratao de dois ou mais fiadores no
significa dupla garantia, o que estabelecer a solidariedade entre eles.
Com o CC, passou-se a exigir a vnia conjugal na prestao de fiana.
Alertam-se os gestores imobilirios para o fato de que qualquer alterao contratual
que importe em elevao do nus deve ser assinada, tambm, pelo fiador, sob pena de o contrato
ficar sem garantia, pois no se pode majorar a garantia sem a anuncia do garantidor. Por exemplo,
na ao revisional de aluguel o fiador deve ser intimado, no responder pela diferena no novo
valor. Hoje, admitida a exonerao extrajudicial da fiana, quando o contrato for por prazo
indeterminado, bastando ao fiador a realizao de notificao extrajudicial aos contratantes.

Seguro fiana

O seguro garante ao locador eventual prejuzo pela falta de pagamento do aluguel e

demais encargos, exigindo, para isso, a interposio de ao de despejo e de imisso de posse.
muito pouco utilizado na prtica porque exige renovao sucessiva e, tambm, porque muito
burocrtico, contrariando o princpio da celeridade da contratao da locao.

Aes judiciais envolvendo locao

- Ao de despejo
A retomada do imvel locado, pelo locador, somente se d pela ao de despejo,
independentemente do fundamento que ensejou o trmino do contrato. Outrossim, caso trate-se de
desapropriao de imvel locado, a locao se extingue automaticamente, no se falando em ao
de despejo porque o locador no poder mais reaver a coisa, que passar a ser de propriedade do
expropriante. Eventual indenizao que o locatrio pretender dever ser buscada do prprio
expropriante.
pela ao de despejo que se desfaz o vnculo contratual, obrigando o locatrio a
desocupar o imvel. No caso de sublocao regular, ser esta a ao empregada para reaver a coisa.
Porm, se se tratar de sublocao irregular, ser a ao de reintegrao de posse.

- Ao de consignao de aluguel e acessrios

A ao de consignao em pagamento a que o devedor tem quando o credor no
puder se recusar a receber o pagamento ou dar quitao, no buscar ou no mandar quem busque a
coisa no lugar, tempo e condio devidos, ou se o devedor no souber a quem pagar, ou quando
pender litgio sobre o objeto do pagamento. No caso da locao, a que o locatrio tem para pagar
os aluguis e os acessrios da locao. uma forma extintiva da obrigao do locatrio. A ao
pode ser movida a qualquer tempo, uma vez vencida a prestao e desde que no tenha sido
ajuizada a ao de despejo por falta de pagamento.

- Ao revisional
lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar clusula de reajuste. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs
anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial
do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado. Serve para as locaes residenciais e para as no
residenciais, podendo ser proposta aps a ao de despejo.

- Ao renovatria
Presta-se essa ao para permitir ao locatrio que continue explorando um imvel
para fins econmicos, o que gera desenvolvimento da economia, circulao de riquezas, criao de
empregos, enfim, o progresso em geral. pela ao renovatria que fica assegurada a continuidade
do contrato, permitindo ao locatrio, pessoa jurdica, ficar no imvel, por um novo prazo, com
aluguel readequado realidade do mercado.
Essa ao aplica-se nas locaes de imveis destinados ao comrcio, nas quais o
locatrio ter direito renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, o
contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mnimo do
contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e o
locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de
trs anos.
Considera-se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o
imvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados.
Do direito renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um
ano no mximo, at seis meses no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em
vigor.
O locador no estar obrigado a renovar o contrato se, por determinao do Poder
Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para
fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade. Ainda, se o
imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h
mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou
descendente. Nesse caso, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio,
salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences.
O contrato somente poder ser renovado se satisfeitos os requisitos da lei. Se o juiz
no se convencer que a proposta reflete o valor de mercado, poder determinar a realizao de
percia. Portanto, a revelia determina a renovao do contrato, mas no necessariamente aceite das
condies propostas.
8. DAS PENALIDADES
8.1. Contravenes penais

So elas: exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do

aluguel e encargos permitidos; exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato de locao; cobrar antecipadamente o aluguel, salvo
em contrato sem garantia e no de locao para temporada.

8.2. Crimes

So eles: recusar-se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares,

a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; deixar o retomante, dentro de 180 dias aps a
entrega do imvel, de us-lo para o fim declarado ou, usando-o, no o fizer pelo prazo mnimo de
um ano; no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, a demolio
ou a reparao do imvel, dentro de 60 dias contados de sua entrega; executar o despejo dentro de
30 dias do falecimento de cnjuge, ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que
habitem o imvel.
Os gestores imobilirios devero ficar atentos a essas penalidades, pois tambm
podero responder se agirem na qualidade de prepostos ou mandatrios do locador, quando da
cobrana de taxas de intermediao da locao, taxa de expediente ou outras taxas.