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Peculiaridades e observações a respeito dos Sítios de Recreio

Uma boa opção de imóvel para aqueles que gostam da praticidade


das cidades, mas também é apaixonado pela tranquilidade do campo,
são os chamados Sítios de Recreio que, de forma resumida, podem
ser definidos como pequenas chácaras com finalidade exclusiva de
moradia.

Nas palavras de Arthur Pio dos Santos Neto1, esse tipo de imóvel
pode ser conceituado como:

“Entende-se, portanto, por sitio de recreio, cada


um dos lotes resultantes do parcelamento de um
imóvel rural que perdeu sua capacidade produtiva,
atendidas certas circunstâncias fáticas e condições
legais [...], e que passe a ter por destino o repouso
de fins de semana, o lazer, enfim, dos seus
proprietários.”

Percebe-se, portanto, que trata-se de um imóvel rural que após ser


parcelado, perde sua capacidade produtiva e, por consequência, sua
caracterização como tal.

O conceito de Imóvel Rural é muito bem definido pelo artigo 4º, I, do


Estatuto da Terra que assim anota:

“Imóvel rural é o prédio rústico, de área contínua,


qualquer que seja a sua localização em perímetros
urbanos, suburbanos ou rurais dos municípios,
que se destine à exploração extrativa, agrícola,
pecuária ou agro-industrial, quer através de planos
públicos de valorização, quer através da iniciativa
privada.”

1
LARANJEIRA, Raimundo. Direito Agrário Brasileiro. P.244
Logo, perdendo sua capacidade produtiva, seja para exploração
agrícola, pecuária ou agroindustrial, independente de onde o imóvel
esteja localizado, ele deixará de ser considerado como rural.

Os sítios de recreio (ou Chácaras de Lazer) são destinados


exclusivamente para moradia, portanto, possuem finalidade urbana.
Essa distinção é muito importante. O fato de existir uma pequena
criação de galinhas, porcos, etc, no imóvel, para uso próprio, não
desconfigura o caráter urbano do local, desde que a família que lá
reside não sobreviva com a renda desta cultura.

Assim, para transformar uma fazenda em uma série de Sítios de


Recreio, é preciso obedecer uma série de procedimentos e requisitos,
sendo o principal que o imóvel esteja localizado em zona urbana ou
de expansão urbana. Este é o teor literal do artigo 3º da Lei 6.766/79:

“Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do


solo para fins urbanos em zonas urbanas, de
expansão urbana ou de urbanização específica,
assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas
por lei municipal.

[...]”

Como os Sítios de Recreio são, por definição, imóveis urbanos, eles


só podem ser construídos em áreas urbanas ou de expansão urbana.
Esta informação estará presente no Plano Diretor do Município. Fora
destas áreas, não é possível a construção deste tipo de imóvel.

Importante mencionar que em 1980 o INCRA havia emitido uma


Instrução Normativa 17-b que permitia e regularizava a criação de
Sítios de Recreio em zonas que não eram urbanas, mas esta norma já
foi revogada e não tem mais validade.

Outro ponto que merece destaque é a atualização cadastral junto ao


INCRA informando que o imóvel perdeu a destinação que o
caracterizava como rural, conforme determina o artigo 19 da
Instrução Normativa 82/2015 do INCRA:
“Art. 19. Quando o imóvel perder a destinação que
o caracterizava como rural, nos termos do
Capítulo III, deverá ser providenciada a
atualização cadastral, que corresponderá às
operações de:

I - cancelamento de cadastro, no caso de


descaracterização da área total cadastrada; ou

II - atualização cadastral da área remanescente, no


caso de descaracterização de área parcial.”

Este procedimento junto a este órgão tem o simples função de


atualização cadastral. O INCRA não tem a competência de atestar a
regularização do imóvel no que se refere a aos aspectos ambientais e
urbanísticos. Essa obrigação é do poder público municipal. Inclusive
este é o teor do artigo 21 da Instrução Normativa 82/2015 já citada:

“Art. 21. O deferimento do pedido não implica o


reconhecimento da regularidade da situação do
imóvel, no que se refere aos aspectos ambientais e
urbanísticos, que serão analisados pelos órgãos e
entidades competentes, de acordo com a
legislação de regência.”

Outro ponto que merece destaque é o tamanho do lote destinado a


Sítio de Recreio. Este requisito diverge de um Município a outro.
Cada um estipula o tamanho mínimo que deverá ter um imóvel desta
qualidade. Mas este tamanho costuma ser entre 3.000 metros
quadrados a 5.000 metros quadrados. Esta informação também
consta no Plano diretor do Município.

O não preenchimento destes requisitos configura o loteamento como


sendo irregular, o que possui graves sansões, entre elas a Detenção
do loteador em 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País. Além do
invalidação dos contratos pactuados sobre estes imóveis, dando
direito aos compradores em rescindir a compra com devolução total
do valor pago, além de multas e perdas e danos de cunho material e
moral.

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