Você está na página 1de 42

RELATÓRIO DE

RESULTADOS 1T19
Teleconferência em Português (Tradução Simultânea para o Inglês)
Data: 02/05/2019
Horário: 11h00 (Brasília)/ 10h00 (NY)

Telefone de Conexão Brasil: +55 (11) 2188-0155 Webcast: Conecte-se via MZiQ
Telefone de Conexão NY: +1 (646) 843-6054
Código: CCP

Pedro Daltro Thiago Muramatsu George Coura


Presidente Diretor Financeiro/RI Gerente Financeiro/RI
Resultados 1T19

Sumário

1. Principais Realizações do 1T19 ................................................................................................................4


2. Análise do Desempenho Operacional ......................................................................................................5
2.1 Índices de Ocupação – Portfólio CCP ...............................................................................................5
2.2 Edifícios Corporativos ......................................................................................................................6
2.3 Shopping Centers .............................................................................................................................7
3. Análise do Desempenho Financeiro ........................................................................................................9
3.1 Receita Bruta....................................................................................................................................9
3.2 Custo ............................................................................................................................................. 10
3.3 NOI – Net Operating Income (Receita Operacional Líquida) ........................................................ 10
3.4 Resultado Financeiro .................................................................................................................... 10
3.5 Lucro Líquido ................................................................................................................................. 11
3.6 FFO Ajustado ................................................................................................................................. 11
3.7 EBITDA Ajustado ........................................................................................................................... 12
4. Análise da Liquidez e do endividamento (IFRS) .................................................................................... 13
5. Capital Social e Patrimônio Líquido ...................................................................................................... 15
6. Demonstrações Financeiras .................................................................................................................. 17
Anexo 1 – Análises Operacionais .................................................................................................................. 20
Anexo 2 – Principais Termos e Expressões Utilizados .................................................................................. 21

2
Resultados 1T19

São Paulo, 30 de abril de 2019 - A Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações (B3: CCPR3) (“CCP” ou
“Companhia”), uma das principais empresas de investimentos, locação e venda de propriedades comerciais do Brasil, anuncia
seus resultados referentes ao primeiro trimestre de 2019. Os resultados ora apresentados devem ser lidos acompanhados das
Demonstrações Financeiras e Respectivas Notas, publicados pela Companhia nesta data.

EBITDA Ajustado cresce 20% no 1T19, para R$ 77,2 milhões


FFO Ajustado atinge R$ 30,9 milhões no 1T19

Principais Índices de Performance – 1T19 (R$ milhões)

+6,4% 1T18
+10,3% 1T19
93,4 +20,0%
87,8
83,7
75,9 77,2
64,3
+33,5%

30,9
23,2

Receitas NOI EBITDA Ajustado FFO ajustado


de Locação

Sumário dos Indicadores (IFRS)

Indicadores Financeiros - IFRS (R$ milhões) 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Receita Líquida 112,3 104,5 7,4%


EBITDA Ajustado 77,2 64,3 20,0%
Margem EBITDA Ajustado 68,7% 61,5% 7,2 pp.
NOI - Receita Operacional Líquida 83,7 75,9 10,3%
Margem NOI 89,6% 86,4% 3,2 pp.
FFO Ajustado 30,9 23,2 33,5%
Margem FFO Ajustada 27,5% 22,2% 5,4 pp.
Lucro Líquido do Período 17,8 21,3 -16,6%
Margem Líquida 15,8% 20,4% -4,6 pp.

Indicadores Operacionais 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Ocupação Física 92,2% 85,9% 6,3 pp.


Ocupação Financeira 92,5% 90,5% 2,0 pp.
Portfólio Próprio (mil m²) 231,4 243,5 -5,0%
Portfólio sob Gestão (mil m²) 412,3 454,7 -9,3%

3
Resultados 1T19

1. Principais Realizações do 1T19

Eventos Subsequentes

11ª Emissão de Debêntures

Em abril, a Companhia emitiu a sua décima primeira Emissão de Debêntures simples, não conversíveis em ações, da
espécie quirografária, da Companhia, o valor total será de R$ 300 milhões. A Emissão será realizada em até 2 (duas)
séries, no sistema de vasos comunicantes, sendo que a quantidade de séries e a quantidade de Debêntures emitidas
em cada série será definida conforme o Procedimento de Bookbuilding. As Debêntures da Primeira Série terão prazo
de vencimento de 3 (três) anos contados da respectiva data de emissão, vencendo-se em 15 de maio de 2022, com
juros semestrais e amortização bullet. As debêntures da Segunda Série, terão prazo de vencimento de 5 (cinco) anos
contados da respectiva data de emissão vencendo-se em 15 de maio de 2024, com juros semestrais e duas parcelas
de amortização em 15 de maio de 2023 e 15 de maio de 2024.

4
Resultados 1T19

2. Análise do Desempenho Operacional

As análises realizadas nesta seção referem-se a dados exclusivamente gerenciais, sem considerar efeitos de
consolidação contábil, quando aplicável.

2.1 Índices de Ocupação – Portfólio CCP

A ocupação física do portfólio da CCP, calculado como o total de espaço ocupado sobre o total de espaço disponível
para locação, ficou em 92,2% no 1T19. Já a ocupação financeira da CCP, calculada como receita potencial auferida
nas áreas ocupadas sobre a receita potencial do portfólio, ficou em 92,5% no primeiro trimestre de 2019. No 1T18
estes itens eram 85,9% e 90,5%, respectivamente.

Variação de Índices de Ocupação Física - Portfólio CCP (%)

(m²)
92,6% 92,2% 231.430
91,7% Shoppings: 8.280 m2
18.059
Escritórios: 9.779 m2

87,4% 87,2%
213.371

Vacância
Ocupação

2015 2016 2017 2018 1T19 1T19

Variação de Índices de Ocupação Financeira - Portfólio CCP (%)

94,1% 92,5%
89,3% 90,2% 90,2%

Escritórios 90,9%

Shopping Centers 94,0%

92,5%
2015 2016 2017 2018 1T19

5
Resultados 1T19

2.2 Edifícios Corporativos

O aumento das taxas de ocupação física e financeira no segmento de edifícios corporativos no primeiro trimestre de
2019, de +1,9 p.p. e +1,4 p.p. respectivamente, se deve pela performance do Miss Silvia Morizono, que só possui um
andar e meio vago.

A taxa de ocupação dos edifícios tende a aumentar visto que os mercados de São Paulo e Rio de Janeiro tem
demonstrado melhora na absorção líquida e também pelo baixo risco de desocupação dos empreendimentos já que
somente 8,2% das receitas de aluguel vencem em 2019.

Histórico da Ocupação Física

+1,9 p.p.
89,8% 92,5% 87,3% 89,2%
80,1%
91,4%

91,1%

90,2%
89,9%
88,5%

88,7%
87,2%

87,4%
86,6%

86,7%
86,3%
82,2%

1T15 1T16 1T17 1T18 1T19


Venda Thera Entrega Morizono

Histórico da Ocupação Financeira

+1,4 p.p.
89,6% 92,3% 89,5% 90,9%
81,0%

92,4%
92,2%
91,1%

90,7%
90,2%

89,3%
88,5%
87,9%

87,9%

87,7%
86,6%
86,1%

1T15 1T16 1T17 1T18 1T19


Venda Thera Entrega Morizono

Vencimento dos contratos em razão da receita de aluguel (%)

38,0%

14,6% 15,1% 13,5%


8,2% 10,6%

2019 2020 2021 2022 2023 2024 em


diante

6
Resultados 1T19

2.3 Shopping Centers

A taxa de ocupação dos shoppings da CCP continua crescendo a cada trimestre. A ocupação física dos shoppings teve
aumento de 1,2 pontos percentuais, enquanto a ocupação financeira cresceu 0,6 p.p.

O aumento da taxa de ocupação física e financeira dos shopping centers no 1T19 ocorreu principalmente pela
melhora dos Shoppings D e Cerrado, que reduziram consideravelmente as áreas vagas nesse último ano. Nesse
sentido, cabe destacar que o Shopping Cerrado reduziu 10 pontos percentuais de vacância física e financeira.

Histórico da Ocupação Física


+1,2 p.p.
95,9% 94,2% 92,0% 92,9% 94,1%
95,8%

95,7%
95,3%

94,6%

94,2%
93,8%

93,6%
93,3%
92,7%

91,9%
90,6%
90,2%

1T15 1T16 1T17 1T18 1T19


Entrega Cidade São Entrega Cerrado Venda Belém
Paulo

Histórico da Ocupação Financeira


+0,6 p.p.
92,2% 92,7% 89,6% 93,5% 94,0%

95,1%

95,0%
94,6%
92,7%
92,2%

91,9%

92,1%
91,6%
90,5%

90,0%
89,6%
89,1%

1T15 1T16 1T17 1T18 1T19


Entrega Cidade São Entrega Cerrado Venda Belém
Paulo

Evolução das Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) e Aluguéis nas Mesmas Lojas (SSR) – (%)

Vendas Mesmas Lojas IPCA Aluguéis Mesmas Lojas IPCA


10,8%
7,7%
9,2%
6,0%
5,6%
4,7% 4,4% 4,5% 4,4%
4,2% 5,2% 4,8% 4,9%
4,2% 4,2%
3,7%

1,9%

-0,4% 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19
1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19

7
Resultados 1T19

Vendas (R$ MM)

No 1T19, as vendas nos shopping centers em que a CCP participa atingiram R$ 740 milhões, com variação positiva
de 9,0% sobre as vendas contratadas do mesmo trimestre do ano anterior, excluindo as vendas do Parque
Shopping Belém que foi vendido no 2T18. O crescimento das vendas foi devido principalmente a performance dos
Shoppings Grand Plaza e Cidade São Paulo.

CAGR
+8,5%
+9,0%
995 984
884 920
762 752 732 747 740
690 691 684 679
620 630 627
533

*
1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19
* Vendas sem o resultado do Parque Shopping Belém

Fluxo do Estacionamento nos Shoppings (MM)

Os shoppings centers da CCP receberam aproximadamente 2,8 milhões de veículos nos estacionamentos durante o
primeiro trimestre de 2019, apresentando um aumento de 10,6% em relação ao mesmo trimestre de 2018,
excluindo o fluxo do Parque Shopping Belém que foi vendido no 2T18.

CAGR
+4,9%
+10,6%
3,3 3,2
3,0
2,9 2,9 2,8 2,8
2,6 2,6 2,7 2,6 2,6 2,7
2,3 2,4 2,4 2,5

*
1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19
* Fluxo do Estacionamento sem o resultado do Parque Shopping Belém

8
Resultados 1T19

3. Análise do Desempenho Financeiro

As análises realizadas nesta seção referem-se a dados exclusivamente contábeis, com consolidação de acordo com
os critérios do IFRS, exceto onde expressamente indicado.

3.1 Receita Bruta

A Receita Bruta da CCP no 1T19 foi de R$ 117,7 milhões, registrando um aumento de 6,3% em relação ao mesmo
trimestre do ano anterior. A receita de locação de edifícios corporativos aumentou 9,1% no 1T19, refletida pelo
aumento da ocupação física e financeira do segmento.

Receita Bruta por Segmento (R$ mil) IFRS 1T19 1T18 1T18 X 1T19

Locação de Edifícios Corporativos 35.619 32.634 9,1%


Locação de Shopping Centers 57.804 55.154 4,8%
Locação de Centros de Distribuição - - NA
Subtotal Locação de Imóveis 93.423 87.788 6,4%
Prestação de Serviços de Administração 24.263 22.894 6,0%
Subtotal Receitas Recorrentes 117.686 110.682 6,3%
Vendas e Incorporação - - NA
Total 117.686 110.682 6,3%

Receitas Recorrentes de Locação (R$ MM)

As receitas recorrentes de locação somaram R$ 93,4 milhões no 1T19, valor que é 6,4% maior do que os R$ 87,8
milhões registrados no 1T18. Esse aumento se deu principalmente pelas recentes locações do Miss Silvia Morizono,
que hoje só possui meio andar vago.

+6,4%
93.423
87.788

27.523
24.940 8,7%

8.096
7.694
29,5%

61,9%

55.154 57.804

1T18 1T19

Edifícios Triple A Edifícios Classe A Shopping Centers

9
Resultados 1T19

3.2 Custo

Os custos recorrentes de locação e serviços prestados no 1T19 foram de R$ 39,6 milhões, valor 3,5% superior aos
custos registrados no 1T18. Considerando só os custos com locação, houve uma queda de 0,6% dos custos no 1T19.

Custos por Segmento (R$ mil) IFRS 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Edifícios Corporativos 2.822 4.655 -39,4%


Shopping Centers 19.865 18.030 10,2%
Centros de Distribuição - 148 -100,0%
Subtotal Imóveis 22.686 22.833 -0,6%
Prestação de Serviços de Administração 16.985 15.508 9,5%
Subtotal Custos Recorrentes 39.671 38.341 3,5%
Vendas de Propriedades - - NA
Total 39.671 38.341 3,5%

3.3 NOI – Net Operating Income (Receita Operacional Líquida)

O NOI da CCP no 1T19 foi de R$ 83,7 milhões (+10,3% vs 1T18). A Margem NOI no 1T19 aumentou 3,2 p.p quando
comparado ao 1T19, atingindo 89,6% de margem.

NOI (R$ mil) - IFRS 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Receita Locação 93.423 87.788 6,4%


(-) Despesas Diretas dos Empreendimentos (9.753) (11.936) -18,3%
NOI 83.670 75.853 10,3%
NOI de Edifícios Corporativos 35.430 30.256 17,1%
NOI de Shoppings 48.240 45.597 5,8%
Margem NOI 89,6% 86,4% 3,2 pp.

3.4 Resultado Financeiro

Resultado Financeiro (R$ mil) IFRS 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Despesas Financeiras (37.886) (40.777) 7,6%


Receita Financeira 5.422 7.251 33,7%

Total (32.464) (33.526) 3,3%

10
Resultados 1T19

Despesas Financeiras (R$ MM)

No 1T19 foi apurada uma despesa financeira de R$ 37,9 milhões, 7,1% inferior à registrada no 1T18. Essa variação foi
devida a renegociação de dívidas e do trabalho de liability management.

93,8
67,2 -7,1%
40,8 37,9

78,7
74,1

72,5
67,7

66,1

48,0
42,2

40,0
30,8
1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19

3.5 Lucro Líquido

As operações controladas pela CCP registraram no 1T19 o lucro líquido de R$ 17,8 milhões, enquanto no 1T18
registraram um lucro de R$ 21,3 milhões. O lucro líquido atribuído a participação da CCP no 1T19 foi de R$ 3,2
milhões.

Lucro Líquido (R$ mil) 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Atribuído a Sócios da Empresa Controladora 3.157 8.992 -64,9%


Atribuído a Sócios Não Controladores 14.604 12.305 18,7%
Lucro/Prejuízo do Período 17.761 21.297 -16,6%
Receita Líquida 112.317 104.534 7,4%
Margem Líquida 15,8% 20,4% -4,6 pp.
Lucro Líquido por ação (R$) 0,026 0,075 NA

3.6 FFO Ajustado

O FFO ajustado no primeiro trimestre de 2019 teve uma variação positiva de 33,5% quando comparado ao 1T18,
atingindo R$ 30,9 milhões. A margem FFO ajustada no 1T19 foi 27,5 %, valor 5,4 p.p. superior ao registrado no
primeiro trimestre de 2018.

FFO Ajustado (R$ mil) - IFRS 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Lucro (Prejuízo) Líquido 17.761 21.297 -16,6%


(+) Depreciação e Amortização 11.962 11.741 1,9%
FFO 29.724 33.038 -10,0%
(+/-) Outras receitas (despesas) operacionais líquidas 160 (10.611) NA
(+) Juros Capitalizados 1.052 750 NA
AFFO 30.936 23.177 33,5%
Receita Líquida Ajustada 112.317 104.534 7,4%
Margem FFO Ajustada 27,5% 22,2% 5,4 pp.

11
Resultados 1T19

3.7 EBITDA Ajustado

No 1T19, o EBITDA Ajustado foi de R$ 77,2 milhões, representando um aumento de 20% em relação ao primeiro
trimestre de 2018. A margem EBITDA Ajustada no 1T19 foi 68,7%, valor 7.2 p.p superior a margem registrada no
1T18.

EBITDA Ajustado(R$ mil) - IFRS 1T19 1T18 1T19 X 1T18

Lucro Líquido 17.761 21.297 -16,6%


(+/-) IRPJ e CSSL 13.779 8.368 64,7%
(+/-) Resultado Financeiro 32.464 33.526 -3,2%
(+) Depreciação e Amortização 11.962 11.741 1,9%
Total - EBITDA 75.967 74.932 1,4%
Outras receitas (despesas) operacionais líquidas 160 (10.611) NA
(+) Juros Capitalizados (ajuste custos) 1.052 - NA
EBITDA Ajustado 77.179 64.321 20,0%
Receita Líquida Ajustada 112.317 104.534 7,4%
Margem EBITDA Ajustada 68,7% 61,5% 7,2 pp.
Margem EBITDA Ex Park Place 78,6% 69,8% 8,8 pp.

O EBITDA sem o resultado da Park Place, empresa que administra os estacionamentos dos edifícios comerciais e
shoppings, registrou uma margem de 78,6% no 1T19, representando um aumento de 9,9 p.p quando comparado
com o EBITDA Ajustado. Esse efeito é decorrente do repasse da receita dos estacionamentos aos empreendimentos.

12
Resultados 1T19

4. Análise da Liquidez e do endividamento (IFRS)

Disponibilidades e Aplicações financeiras

A CCP encerrou o primeiro trimestre de 2019 com o caixa (disponibilidades e aplicações financeiras) de R$ 336,5
milhões, representando 9,6% dos ativos totais.

Endividamento (IFRS)

A dívida líquida da CCP totalizou R$ 1.325,8 milhões ao final do 1T19, montante 1,2% superior ao valor registrado ao
final do 1T18. A redução da Dívida Líquida/EBITDA UDM foi devido ao aumento do EBITDA, refletindo a maior
eficiência das operações da CCP

Dívida Líquida (R$ mil) - IFRS 31/03/2019 31/12/2018 31/03/2018

Endividamento 1.662.347 1.733.781 1.819.118


Financiamentos e Empréstimos 681.131 680.221 964.999
Debêntures e Notas Promissórias 981.216 1.053.560 854.119
Disponibilidades 336.534 382.583 508.547
Caixa, Investimentos e Valores Mobiliários 336.534 382.583 508.547
Dívida Líquida Total 1.325.813 1.351.198 1.310.571

Dívida Líquida (R$ mil) - IFRS 31/03/2019 31/12/2018 31/03/2018

Dívida Líquida Total 1.325.813 1.351.198 1.310.571


Dívida Líquida Total/EBITDA UDM 5,08x 5,20x 2,42x
Dívida Líquida Corporativa 644.682 670.977 345.572
Dívida Líquida Corporativa/EBITDA UDM 2,47x 2,58x 0,64x

Evolução da Dívida líquida

2.030 2.049 2.086 2.111


1.951
1.772 7,58 x
7,59 x 1.324 1.319 1.311 1.250 1.254 1.351 1.326
6,30 x 6,39 x
5,95 x
5,21 x 5,20 x 5,08 x
4,68 x

2,44 x 2,51 x 2,42 x 2,20 x

1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19

Dívida Líquida Total (000’) Dívida Líquida Total / EBITDA

13
Resultados 1T19

Ao final do 1T19, a CCP possuía 5 dívidas corporativas e 4 financiamentos contratados. A Companhia não possui
endividamento denominado em dólar. A seguir segue detalhamento dos financiamentos:

Dívida Corporativa (R$ mil) - IFRS


Tipo Montante (R$ mil) Saldo (R$ mil) Remuneração Juros Vencimento
Debêntures 200.000 54.247 110% CDI Trimestral / Semestral ago-19
Debêntures 92.000 80.566 CDI + 1,20% a.a. Mensal out-26
Debêntures 200.000 136.311 CDI + 2,32% a.a. Semestral nov-20
Debêntures 450.000 406.024 CDI + 1,40% a.a. Semestral jan-23
Debêntures 300.000 304.068 IPCA + 6,51% a.a. Bullet out-28
Total 1.242.000 981.216

Financiamento a Produção (R$ mil) - IFRS


Modalidade Montante (R$ mil) Saldo (R$ mil) Remuneração Juros Vencimento
Crédito Imobiliário 122.000 114.201 TR + 9,30% a.a. Mensal abr-25
Crédito Imobiliário 125.000 102.463 TR + 9,52% a.a. Mensal jan-30
Crédito Imobiliário 104.000 100.345 TR + 9,85% a.a. Mensal mar-30
Cédula de Crédito Bancário 350.000 364.122 TR + 9,60% a.a. Semestral dez-31
701.000 681.131

Endividamento por indexador Cronograma de amortizações (R$ MM)

2019 30,3 174,3 204,5


IPCA
2020 37,4 173,2 210,6
18,3%
2021 39,8 108,3 148,1
TR
41,0%
2022 37,6 110,0 147,6

2023 38,0 62,0 100,0


40,7% Amortização Produção
2024 41,1 13,9 55,0 Amortização Corporativo
CDI
2025 em diante 315,5 333,6 649,1

Aproximadamente 41% dos instrumentos de dívida da CCP estão denominados em TR, o que possibilita à Companhia
prazos mais longos de repagamento.

Com relação ao perfil da dívida, a CCP tem um endividamento de longo prazo, a fim de ajustar com o fluxo de caixa
dos projetos em maturação.

14
Resultados 1T19

5. Capital Social e Patrimônio Líquido

Em 31 de março de 2019, o capital social era de R$ 799,8 milhões, representado por 119.663.612 ações ordinárias
nominativas distribuídas entre grupo controlador e investidores em bolsa de valores (free float). O Patrimônio
Líquido da Companhia encerrou o trimestre com R$ 1.048,6 milhões.

Mercado de Capitais Composição Acionária

Verde (3)
CCPR3
11,89% Leo K. (2)
Valor da ação (31/03/2019 - fechamento) R$ 12,70 Outros 28,03%
Número de Ações (milhões) 10,84%
119,7
Market Cap (R$ milhões) 1519,7
Free Float 22,02%
Variações no 1T19
CCPR3 49,25%
22,5%
Controlador (1)
IBOVESPA 11,8%
IMOB 8,6% (1) Elie Horn e empresas vinculadas ao controlador
(2) Leo Krakowiak
(3) Verde Asset Management/ Verde Serviços Internacionais

15
Resultados 1T19

Sustentabilidade

Em 2007, a CCP tornou-se membro fundadora do Green Building Council Brasil (GBC Brasil), instituição que
promove a construção sustentável no país e apoia a transformação de toda cadeia produtiva do setor.
Todos os empreendimentos administrados pela CCP atendem a rigorosos critérios de responsabilidade
socioambiental, sendo que vários desses empreendimentos estão comprometidos com a obtenção e
manutenção da certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), conferido pelo U.S.
Green Building Council (USGBC) e reconhecida mundialmente como parâmetro de mensuração para
construções com baixo impacto ambiental e que asseguram condições saudáveis de ocupação.

Sobre a CCP

A CCP é uma das principais empresas de locação, aquisição, venda, desenvolvimento e operação de
imóveis comerciais do Brasil. Tem foco nos segmentos de edifícios corporativos de alto padrão e
shopping centers, com investimentos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Goiás e
Bahia. Atualmente, possui 231,4 mil m² de área locável em operação.

Com mais de 17 anos de experiência no setor, a Companhia é resultado do spin-off, realizado em 2007,
das atividades relacionadas a imóveis comerciais da Cyrela Brazil Realty. É listada no segmento do Novo
Mercado da B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), onde suas ações são negociadas sob o símbolo CCPR3.

Vinculação à Câmara de Arbitragem

A Companhia está vinculada à arbitragem da Câmara de Arbitragem do Mercado, conforme Cláusula


Compromissória constante de seu Estatuto Social (capítulo X – artigo 58).

Informações de Contato de Relações com Investidores

Thiago Muramatsu – Diretor Financeiro e de RI – Tel. (11) 5412-7601 – Email: ri@ccpsa.com.br


George Coura – Gerente Financeiro e de RI – Tel. (11) 5412-7621 – Email: george.coura@ccpsa.com.br
Fernanda Graça Couto – Analista de RI – Tel. (11) 5412-7610 – Email: fernanda.couto@ccpsa.com.br

Os números aqui apresentados devem ser lidos acompanhados das Demonstrações Financeiras e respectivas Notas Explicativas. Os valores estão em R$ - exceto
quando indicado - e foram preparados de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), emitidas
pelo International Accounting Standards Board (IASB). Os dados operacionais contidos neste relatório, incluindo os cálculos de EBITDA e EBITDA Ajustado, não foram
alvo de auditoria por parte dos auditores independentes.

Este Relatório inclui/pode incluir considerações e declarações acerca do futuro que foram baseadas em fatos históricos e refletem as expectativas e objetivos da
administração da CCP. Tais considerações envolvem riscos e incertezas e, portanto, não constituem garantia de resultados futuros. Os resultados futuros da CCP podem
diferir, de forma relevante, dos resultados apresentados devido a vários fatores importantes, dentre outros: conjuntura econômica, política e de negócios do Brasil
(especialmente nos locais onde os empreendimentos da CCP estão localizados); sucesso em implementar a estratégia de negócios e o plano de investimentos da CCP;
capacidade de obter equipamentos/fornecedores sem interrupção e a preços razoáveis; concorrência; riscos associados à incorporação imobiliária, construção, locação
e venda de imóveis; risco de não receber os resultados das subsidiárias (na qualidade de companhia holding); riscos regulatórios; risco de não desenvolvimento de um
mercado ativo e líquido para as ações da CCP; e outros riscos atuais ou iminentes, conhecidos ou não pela CCP. A CCP não se responsabiliza por decisões de
investimento tomadas com base nas informações contidas neste material. Este Relatório não deve, em nenhuma circunstância, ser considerada uma recomendação de
compra de ações de emissão da CCP. Ao decidir adquirir ações de emissão da CCP, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação da condição
financeira da CCP, de suas atividades e dos riscos decorrentes do referido investimento.

16
Resultados 1T19

6. Demonstrações Financeiras

As demonstrações financeiras individuais e consolidadas estão de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e as demonstrações
financeiras consolidadas de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), emitidas pelo International Accounting
Standards Board (IASB). As Demonstrações Financeiras devem ser lidas com as respectivas Notas Explicativas.

Demonstrativo de Resultados (IFRS)

IFRS
Demonstrativo de Resultados (R$ mil)
1T19 1T18 1T19 X 1T18
Receita Bruta 117.686 110.682 6,3%

Locação de Edifícios Corporativos 35.619 32.634 9,1%

Shopping Centers 57.804 55.154 4,8%

Locação de Centros de Distribuição - - NA

Prestação de serviços de Administração 24.263 22.894 6,0%

Vendas de Propriedades e Incorporação Imobiliária - - NA


Deduções da receita bruta (5.369) (6.148) -12,7%
- -
Receita Líquida 112.317 104.534 7,4%
- -
Custo de locação, vendas e serviços prestados (39.671) (38.341) 3,5%

Imóveis vendidos - - NA

Imóveis locados (22.686) (22.833) -0,6%

Prestação de serviços (16.985) (15.508) 9,5%

Lucro Bruto 72.646 66.193 9,7%

Margem Bruta 64,7% 63,3% 1,4 pp.

Despesas/ Receitas Operacionais (8.642) (3.002) 187,9%

Comerciais (4.269) (4.884) -12,6%

Gerais e Administrativas (1.422) (5.073) -72,0%

Remuneração da administração (1.396) (1.322) 5,6%

Participação de empregados e administradores (1.562) (907) 72,2%


Equivalência patrimonial 167 (1.427) -111,7%

Outras receitas (despesas) operacionais líquidas (160) 10.611 -101,5%

Lucro antes do Resultado Financeiro 64.004 63.191 1,3%

Despesas financeiras (37.886) (40.777) -7,1%

Receitas financeiras 5.422 7.251 -25,2%

Resultado Financeiro (32.464) (33.526) -3,2%

Lucro antes de IR e CS 31.540 29.665 6,3%

Imposto de Renda e Contribuição Social (13.779) (8.368) 64,7%

Diferidos 65 (122) -153,3%


Correntes (13.844) (8.246) 67,9%

Lucro/Prejuízo do Período 17.761 21.297 -16,6%

Atribuído a Sócios da Empresa Controladora 3.157 8.992 -64,9%

Atribuído a Sócios Não Controladores 14.604 12.305 18,7%

Margem Líquida 15,8% 20,4% -4,6 pp.

Lucro Líquido por ação 0,026 0,075 -64,9%

17
Resultados 1T19

Balanço Patrimonial (IFRS)

Ativos (R$ mil) - IFRS 31/03/2019 31/03/2018 Análise Vertical (%) 1T19 X 1T18

Ativo Circulante
Caixa e equivalentes de caixa 185.844 292.268 5,3% -36,4%
Títulos e valores mobiliários 150.690 216.279 4,3% -30,3%
Contas a receber 46.736 91.894 1,3% -49,1%
Estoques 944 45.445 0,0% -97,9%
Impostos a compensar 7.871 5.507 0,2% 42,9%
Adiantamento a fornecedores 1.988 2.064 0,1% -3,7%
Dividendos a receber 2 - 0,0% NA
Demais contas a receber 30.200 8.169 0,9% 269,7%
Total Circulante 424.275 661.626 12,1% -35,9%

Ativo não circulante


Contas a receber 30.391 4.411 0,9% 589,0%
Estoques 42.618 42.193 1,2% 1,0%
Adiantamento para futuro aumento de capital 46 39.786 0,0% -99,9%
Impostos a compensar 39.153 31.844 1,1% 23,0%
Depósitos judiciais 191 - 0,0% NA
Demais contas a receber 37.297 42.807 1,1% -12,9%
Investimentos 161.581 209.229 4,6% -22,8%
Propriedades para investimento 2.778.644 2.802.999 79,0% -0,9%
Imobilizado 659 945 0,0% -30,3%
Intangíveis 4.017 528 0,1% 660,8%
Total não Circulante 3.094.597 3.174.742 87,9% -2,5%

Total de Ativos 3.518.872 3.836.368 100,0% -8,3%

Passivos e Patrimônio Líquido (R$ mil) - IFRS 31/03/2019 31/03/2018 Análise Vertical (%) 1T19 X 1T19

Passivo Circulante 354.244 354.975 10,1% -0,2%


Empréstimos e financiamentos 55.352 74.934 1,6% -26,1%
Debêntures 236.604 183.848 6,7% 28,7%
Fornecedores 7.642 10.271 0,2% -25,6%
Impostos e contribuições a recolher 14.715 20.096 0,4% -26,8%
Impostos e contribuições diferidos 418 617 0,0% -32,3%
Adiantamentos de clientes 135 35.243 0,0% -99,6%
Receita res-sperata a apropriar 10.452 6.413 0,3% 63,0%
Dividendos a pagar 17 12 0,0% 41,7%
Demais contas a pagar 28.909 23.541 0,8% 22,8%

Passivo não circulante/Exigível a longo prazo 1.383.534 1.592.870 39,3% -13,1%


Empréstimos e financiamentos 625.779 890.065 17,8% -29,7%
Debêntures 744.612 670.271 21,2% 11,1%
Impostos e contribuições diferidos 3.192 5.451 0,1% -41,4%
Receita res-sperata a apropriar 8.323 25.651 0,2% -67,6%
Provisões para riscos trabalhistas, fiscais e cíveis 1.628 1.432 0,0% 13,7%

Patrimônio Líquido 1.048.622 1.168.555 29,8% -10,3%

Participação de não controladores 732.472 719.968 20,8% 1,7%

Total de Passivos e Patrimônio Líquido 3.518.872 3.836.368 100,0% -8,3%

18
Resultados 1T19

Fluxo de Caixa (IFRS)

Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado (R$ mil) - IFRS 31/03/2019 31/03/2018

Das atividades operacionais


Lucro líquido antes do imposto de renda e da contribuição social 31.540 29.665

Ajustes para conciliar o resultado às disponibilidades geradas pelas atividades operacionais:


Depreciação de bens do ativo imobilizado e amortização do intangível 81 56
Depreciação das propriedades para investimento 11.882 7.164
Equivalência patrimonial (167) 1.427
Juros, variações monetárias sobre empréstimos, debêntures e notas promissórias 36.516 38.287
Amortização da comissão sobre debêntures 286 1.058
Provisão (reversão) de créditos de liquidação duvidosa 3.382 531
Provisões para riscos trabalhistas, fiscais e cíveis - (176)
Variação dos juros capitalizados 27 30

Decréscimo (acréscimo) em ativos


Contas a receber 3.511 6.840
Impostos e contribuições a compensar (3.282) 1.591
Dividendos a receber 249 100
Adiantamento a fornecedores - (19)
Adiantamento para futuro aumento de capital - (858)
Estoques (418) (335)
Depósitos judiciais - -
Demais ativos 10.705 (9.971)

(Decréscimo) acréscimo em passivos


Fornecedores (2.379) (2.114)
Débitos com parceiros nos empreendimentos - -
Impostos e contribuições a recolher (1.915) 7.656
Adiantamento de clientes 61 35.243
Res-sperata a apropriar (1.963) (4.782)
Demais contas a pagar (1.198) (8.435)

Caixa proveniente das operações


Juros pagos (49.768) (28.251)
IRPJ e CSLL Pagos (11.081) (7.971)
Dividendos Recebidos 295 279

Caixa líquido proveniente das atividades operacionais 26.364 67.015

Fluxo de caixa das atividades de investimento


(Acréscimo) de investimentos (13.290) (46.135)
Decréscimo de títulos de valores mobiliários 15.997 (45.371)
(Acréscimo) do imobilizado e intangível (56) (268)
(Acréscimo) das propriedades para investimentos (643) (1.394)
Venda de Investimento - -

Disponibilidades líquidas aplicadas nas atividades de investimentos 2.008 (93.168)

Fluxo de caixa das atividades de financiamento


Captação de empréstimos, debêntures e notas promissórias - 450.000
Pagamento de empréstimo, debêntures e notas promissórias (principal) (58.466) (301.288)
Comissão para aquisição de empréstimos, debêntures e notas promissórias - (715)
Dividendos Pagos - -

Caixa líquido proveniente das atividades de financiamentos (58.466) 147.997

Aumento (diminuição) líquido de caixa e equivalente de caixa (30.094) 121.844

Caixa e equivalentes de caixa


No início do período 215.896 170.324
Efeitos da variação das taxas de câmbio sobre o caixa e equivalentes de caixa 42 100
No fim do período 185.844 292.268

Aumento (diminuição) líquido de caixa e equivalente de caixa (30.094) 121.844

19
Resultados 1T19

Anexo 1 – Análises Operacionais

Análise da Ocupação

Taxa de
Área Privativa Área Privativa Área Privativa Taxa de Vacância Conclusão/
Edifício Localização Vacância
Total (m²) da SPE (m²) CCP (m²) Física (1) Aquisição
Financeira (1)
Empreendimentos Triple A 128.704 76.911 48.764 9,7% 8,6%
JK Financial Center SP - J. Kubitschek 13.144 4.467 2.973 22,5% 22,5% 1998
Corporate Park SP - Itaim Bibi 17.219 1.584 1.055 0,0% 0,0% 1999
Faria Lima Financial Center SP - Faria Lima 26.693 18.706 12.452 0,0% 0,0% 2004
Faria Lima Square SP - Faria Lima 18.244 12.975 8.638 6,6% 6,6% 2005
JK 1455 SP - J. Kubitschek 22.148 12.005 7.358 8,0% 8,0% 2008
CEO - Torre Norte RJ - Barra da Tijuca 14.968 10.885 2.721 37,5% 37,5% 2013
Miss Silvia Morizono SP - Faria Lima 16.289 16.289 13.567 13,9% 13,9% 2017
Empreendimentos Classe A 115.010 84.422 41.500 12,2% 10,9%
Nova São Paulo SP - Chác. Sto. Antonio 11.987 11.987 7.980 0,0% 0,0% 1994
Verbo Divino SP - Chác. Sto. Antonio 8.386 8.386 5.582 0,0% 0,0% 1994
ITM SP - Vila Leopoldina 45.844 45.844 17.573 7,0% 7,0% 1996
Centro Empresarial Faria Lima SP - Faria Lima 14.483 2.923 1.946 0,0% 0,0% 1998
Brasílio Machado SP - Vila Olímpia 10.585 10.585 5.293 52,7% 52,7% 1998
Leblon Corporate RJ - Leblon 4.200 846 563 0,0% 0,0% 2002
Suarez Trade BA - Salvador 19.524 3.850 2.563 40,0% 40,0% 2008
Total 243.713 161.333 90.265 10,8% 9,1%

Taxa de
Área Privativa Área Privativa Área Privativa Taxa de Vacância Conclusão/
Shopping Center Localização Vacância
Total (m²) da SPE (m²) CCP (m²) Física (2) Aquisição
Financeira (2)
Shopping D SP - São Paulo 28.764 28.764 9.086 5,5% 10,3% 1994
Grand Plaza Shopping SP - Santo André 69.535 69.535 42.701 1,1% 2,1% 1997
Shopping Estação BH MG - Belo Horizonte 36.947 36.947 14.779 1,1% 1,0% 2012
Shopping Metropolitano Barra RJ - Rio de Janeiro 44.119 44.119 35.295 12,2% 16,1% 2013
Tietê Plaza Shopping SP - São Paulo 37.360 37.360 9.340 5,3% 7,2% 2013
Shopping Cidade São Paulo SP - São Paulo 16.637 16.637 15.306 0,6% 0,7% 2015
Shopping Cerrado GO - Goiânia 27.590 27.590 14.657 15,5% 38,7% 2016
Total 260.952 260.952 141.166 5,9% 6,0%

TOTAL CONSOLIDADO 231.430 7,80% 7,47%

(1) Referente a área da CCP


(2) Referente a 100% da propriedade

20
Resultados 1T19

Anexo 2 – Principais Termos e Expressões Utilizados

ABL Própria: ABL total x participação da CCP em cada shopping e galpões.


ABL Total: Área Bruta Locável, que corresponde à soma de todas as áreas disponíveis para locação em galpões e shopping centers
(exceto quiosques).
CAPEX: Capital Expenditure - é a estimativa do montante de recursos a ser desembolsado para o desenvolvimento, expansão ou
melhoria de um ativo.
CCP: Cyrela Commercial Properties S/A Empreendimentos e Participações.
CDU, Key Money ou Luvas: CDU (Cessão de Direito de Uso) é devida pelos lojistas em contrapartida à infraestrutura técnica
oferecida pelos shopping centers. Principalmente no lançamento de novos empreendimentos, em expansões ou quando alguma
loja é retomada por inadimplemento ou negociação, os novos lojistas pagam pelo direito de utilização dos pontos comerciais nos
shopping centers. Estes valores são negociados com base no valor de mercado desses pontos, sendo que os pontos de maior
visibilidade e fluxo de consumidores são os mais valorizados.
EBITDA (Earnings Before Income, Tax, Depreciation and Amortization) ou LAJIDA (Lucro antes dos Juros, Impostos, Depreciação
e Amortização): resultado líquido do período, acrescido dos tributos sobre o lucro, das despesas financeiras líquidas das receitas
financeiras e das depreciações, amortizações e exaustões, de acordo com a metodologia de cálculo determinada pela Instrução
CVM 527/12. É uma medida não contábil que mensura a capacidade da Companhia de gerar receitas operacionais, sem
considerar sua estrutura de capital.
FFO (Funds From Operations): medida não contábil dada pela soma das despesas de depreciação, amortização de ágios,
ganhos/perdas não recorrentes, e resultado de plano de opções ao lucro líquido, de forma a medir, utilizando o demonstrativo de
resultado, o caixa líquido gerado no período.
FFO Ajustado: Ajustes feitos ao número do FFO do período de forma a excluir o ganho obtido com as vendas de propriedades no
período.
Lei 11.638: A lei nº 11.638 tem como finalidade a inserção das companhias abertas no processo de convergência contábil
internacional. Dessa forma, alguns resultados financeiros e operacionais sofreram alguns efeitos contábeis decorrentes das
mudanças definidas pela nova lei.
UDM: UDM significa últimos doze meses. É o acumulado do indicador pelos últimos doze meses.
Loan to Value: Indicador financeiro que relaciona o montante de um empréstimo com o valor da garantia prestada.
Margem EBITDA: EBITDA dividido pela Receita Líquida.
Net Operating Income ou NOI: Calculada a partir da Receita Líquida, excluindo-se as receitas de serviços e com vendas de
propriedades, e as despesas diretas nos empreendimentos.
SSS – Same Store Sales: É a variação das vendas contratadas de shopping centers, verificada apenas em lojas em que não houve
alterações de operadores ou de área, entre dois períodos de tempo.
SSR – Same Store Rent: É a variação dos aluguéis faturados em shopping centers, verificada apenas em lojas em que não houve
alterações de operadores ou de área, entre dois períodos de tempo.
TR: Taxa Referencial (TR) é um índice divulgado mensalmente pelo Banco Central calculado com base na remuneração mensal
média dos depósitos ou aplicações em instituições financeiras.
Vacância/Ocupação Financeira: estimada multiplicando o valor de aluguel por m² que poderia ser cobrado pelas respectivas
áreas vagas, e posteriormente dividindo este resultado pelo valor potencial de aluguel mensal da propriedade como um todo.
Mensura-se então o percentual de receita mensal que foi perdida devida a vacância do portfólio.
Vacância/Ocupação Física: estimada utilizando o total de áreas vagas do portfólio dividido pela ABL total do portfólio.

21
EARNINGS
RELEASE 1Q19
Conference Call in Portuguese (Simultaneous Translation into English)
Date: 5/2/2019
Time: 11:00 a.m. (Brasília Time)/ 10:00 a.m. (NY Time)

Connection Number Brazil: +55 (11) 2188-0155 Webcast Connection via MZiQ
Connection Number NY: +1 (646) 843-6054
Code: CCP

Pedro Daltro Thiago Muramatsu George Coura


CEO CFO/IR Financial Manager/IR
1Q19 Earnings Release

Summary

1. Most Relevant Achievements in 1Q19.....................................................................................................4


2. Operating Performance Analysis .............................................................................................................5
2.1 Occupancy Rates – CCP Portfolio .....................................................................................................5
2.2 Office Buildings ................................................................................................................................6
2.3 Shopping Malls .................................................................................................................................7
3. Financial Performance .............................................................................................................................9
3.1 Gross Revenues ................................................................................................................................9
3.2 Cost ............................................................................................................................................... 10
3.3 NOI – Net Operating Income ........................................................................................................ 10
3.4 Financial Result ............................................................................................................................. 10
3.5 Net Income.................................................................................................................................... 11
3.6 Adjusted FFO ................................................................................................................................. 11
3.7 Adjustedo EBITDA ......................................................................................................................... 12
4. Liquidity and Debt (IFRS) ....................................................................................................................... 13
5. Capital Stock and Shareholders’ Equity ...................................................................................................2
6. Financial Statements ................................................................................................................................4
Exhibit 1 – Operational Analysis ......................................................................................................................7
Exhibit 2 – Glossary ..........................................................................................................................................8

2
1Q19 Earnings Release

São Paulo, April 30, 2019 - Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações (B3: CCPR3) (“CCP” or
“Company”), one of the leading commercial property investment, leasing and sale companies in Brazil, announces its results for
the first quarter of 2019. The figures presented herein should be read together with the Company’s Financial Statements and their
accompanying Notes published today.

Adjusted EBITDA grows 20% in 1Q19, to R$77.2 million


Adjusted FFO reaches R$30.9 million in 1Q19

Key Performance Indicators – 1Q19 (R$ million)

+6.4%
+10.3% 1Q19
93.4 +20.0% 1Q18
87.8
83.7
75.9 77.2
64.3
+33.5%

30.9
23.2

Leasing Revenue NOI Adjusted EBITDA Adjusted FFO

Summary of Indicators (IFRS)

Financial Indicators - IFRS (R$ million) 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Net Revenue 112.3 104.5 7.4%


Adjusted EBITDA 77.2 64.3 20.0%
Adjusted EBITDA Margin 68.7% 61.5% 7.2 pp.
NOI - Net Operating Income 83.7 75.9 10.3%
NOI Margin 89.6% 86.4% 3.2 pp.
Adjusted FFO 30.9 23.2 33.5%
Adjusted FFO Margin 27.5% 22.2% 5.4 pp.
Net Income 17.8 21.3 -16.6%
Net Margin 15.8% 20.4% -4.6 pp.

Operational Indicators 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Physical Vacancy 92.2% 85.9% 6.3 pp.


Financial Vacancy 92.5% 90.5% 2.0 pp.
Own Portfolio (sqm x 1,000) 231.4 243.5 -5.0%
Portfolio under management (sqm x 1,000) 412.3 454.7 -9.3%

3
1Q19 Earnings Release

1. Most Relevant Achievements in 1Q19

Subsequent Events

11th Debenture Issue

In April, the Company issued its eleventh issue of simple, non-convertible debentures, unsecured, the total amount
totaling R$300.0 million. The Issue will be performed in up to 2 (two) series and the number of series and the
number of Debentures issued in each series will be defined according to the Bookbuilding Procedure. The
Debentures of the First Series will have a maturity of thirty-six months, as of its issuance date, maturing on May 15,
2022, with semi-annual interest and bullet amortization. The debentures of the Second Series will have a maturity of
sixty months, as of its issuance date, maturing on May 15, 2024, with semi-annual interest and two amortization
installments on May 15, 2023 and May 15 of 2024.

4
1Q19 Earnings Release

2. Operating Performance Analysis

The analyses in this section refer exclusively to managerial data and do not consider the effects of accounting
consolidation, when applicable.

2.1 Occupancy Rates – CCP Portfolio

The physical occupancy of CCP’s portfolio, calculated as the total occupied area over the total leasable area, was
92.2% in 1Q19. Meanwhile, CCP’s financial occupancy, calculated as potential revenues from occupied areas over
potential revenues of the portfolio, stood at 92.5% in 1Q19. In 1Q18, these figures were 85.9% and 90.5%,
respectively.

Physical Occupancy Rate Variation - CCP Portfolio (%)

(sq.m.)
92.6% 92.2% 231,430
91.7% Shopping Center: 8,280 sqm
18,059
Offices: 9,779 sqm

87.4% 87.2%
213,371

Vacancy
Occupation

2015 2016 2017 2018 1Q19 1Q19

Financial Occupancy Rate Variation - CCP Portfolio (%)

94.1% 92.5%
89.3% 90.2% 90.2%

Offices 90.9%

Shopping Centers 94.0%

92.5%

2015 2016 2017 2018 1Q19

5
1Q19 Earnings Release

2.2 Office Buildings

The physical and financial occupancy rates in the office building segment increased 1.9 p.p. and 1.4 p.p.,
respectively, in 1Q19, due to the performance of the Miss Silvia Morizono building, which has only half a floor of the
building vacant.

The occupancy rate of the buildings tends to increase, due to the improvement in the net absorption of the São
Paulo and Rio de Janeiro markets and the properties’ low vacancy risk, as only 8.2% of leasing revenues mature in
2019.

Physical Occupancy Track Record

+1.9 p.p.
89.8% 92.5% 87.3% 89.2%
80.1%
91.4%

91.1%

90.2%
89.9%
88.5%

88.7%
87.2%

87.4%
86.6%

86.7%
86.3%
82.2%

1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19


Thera sale Morizono

Financial Occupancy Track Record

+1.4 p.p.
89.6% 92.3% 89.5% 90.9%
81.0%
92.4%
92.2%
91.1%

90.7%
90.2%

89.3%
88.5%
87.9%

87.9%

87.7%
86.6%
86.1%

1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19


Thera sale Morizono

Leasing Revenue Expiration Schedule (%)

38.0%

14.6% 15.1% 13.5%


8.2% 10.6%

2019 2020 2021 2022 2023 2024


onward

6
1Q19 Earnings Release

2.3 Shopping Malls

The occupancy rate of CCP’s shopping malls continues growing every quarter. Physical occupancy increased by
1.2 p.p., while financial occupancy grew 0.6 p.p.

The increase in the shopping malls’ physical and financial occupancy rates in 1Q19 was essentially due to the
improvement of Shopping D and Shopping Cerrado, which have substantially reduced vacant areas this year.
Accordingly, it is worth noting that Shopping Cerrado’s physical and financial vacancy rates fell 10 p.p.

Physical Occupancy Track Record


+1.2 p.p.
95.9% 94.2% 92.0% 92.9% 94.1%
95.8%

95.7%
95.3%

94.6%

94.2%
93.8%

93.6%
93.3%
92.7%

91.9%
90.6%
90.2%

1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19


Cidade São Paulo Cerrado Belém Sale

Financial Occupancy Track Record


+0.6 p.p.
92.2% 92.7% 89.6% 93.5% 94.0%
95.1%

95.0%
94.6%
92.7%
92.2%

91.9%

92.1%
91.6%
90.5%

90.0%
89.6%
89.1%

1Q15 1Q16 1Q17 1Q18 1Q19


Cidade São Paulo Cerrado Belém Sale

Changes in Same-Store Sales (SSS) and Same-Store Rents (SSR) – (%)

Same Store Sales IPCA Same Store Rent IPCA

10.8%
7.7%
9.2%
6.0%
5.6%
4.7% 4.4% 4.5% 4.4%
4.2%
5.2% 4.8% 4.9%
4.2% 4.2%
3.7%

1.9%

-0.4% 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19
1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19

7
1Q19 Earnings Release

Sales (R$ million)

Contracted sales in the shopping malls in which CCP holds an interest totaled R$740 million in 1Q19, up 9.0% from
1Q18, excluding Parque Shopping Belém, which was sold in 2Q18. Sales growth was mainly fueled by the
performance of Shopping Grand Plaza and Shopping Cidade de São Paulo.

CAGR
+8.5%
+9.0%
995 984
884 920
762 752 732 747 740
690 691 684 679
620 630 627
533

1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18* 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19
* Sales excluding Parque Shopping Belém

Parking Flows at the Shopping Malls (million veh icles)

In 1Q19, CCP’s shopping malls received approximately 2.8 million vehicles in their parking lots, 10.6% more than in
1Q18, excluding the parking flows at Parque Shopping Belém, which was sold in 2Q18.

CAGR
+4.9%
3.3
10.6%
3.0 3.2
2.9 2.9 2.8 2.8
2.6 2.6 2.7 2.6 2.7
2.4 2.4 2.5 2.6
2.3

1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18* 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19
* Parking flows excluding Parque Shopping Belém

8
1Q19 Earnings Release

3. Financial Performance

The analyses in this section refer exclusively to accounting data consolidated in accordance with IFRS criteria,
except if indicated otherwise.

3.1 Gross Revenues

CCP’s gross revenues totaled R$117.7 million in 1Q19, up 6.3% from 1Q18. The leasing revenues of the office building
segment increased by 9.1% in 1Q19, as a result of higher physical and financial occupancies in the segment.

Gross Revenues per Segments (R$ '000)-IFRS 1Q19 1Q18 1Q18 X 1Q19

Corporate Buildings 35,619 32,634 9.1%


Shopping Center 57,804 55,154 4.8%
DistribuTion Centers - - NA
Subtotal - Leasing Revenues 93,423 87,788 6.4%
Services 24,263 22,894 6.0%
Subtotal - Recurrent Revenues 117,686 110,682 6.3%
Real Estate Sales and Development - - NA
Total 117,686 110,682 6.3%

Recurring Leasing Revenues (R$ million)

Recurring leasing revenues totaled R$93.4 million in 1Q19, up 6.4% from the R$87.8 million recorded in 1Q18,
mainly due to the recent leasings in the Miss Silvia Morizono building, which currently has only half a floor vacant.

+6.4%
93,423
87,788

27,523
24,940 8.7%

8,096
7,694
29.5%

61.9%

55,154 57,804

1Q18 1Q19

Triple A Offices Class A Offices Shopping Centers

9
1Q19 Earnings Release

3.2 Cost

Recurring leasing and service costs totaled R$39.6 million in 1Q19, up 3.5% from 1Q18. Leasing costs alone fell by
0.6% in 1Q19.

Costs per Segment (R$ '000) IFRS 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Corporate Buildings 2,822 4,655 -39.4%


Shopping Centers 19,865 18,030 10.2%
Distribution Centers - 148 -100.0%
Subtotal - Leasing Revenues 22,686 22,833 -0.6%
Services 16,985 15,508 9.5%
Subtotal - Recurrent Costs 39,671 38,341 3.5%
Real Estate Sales and Development - - NA
Total 39,671 38,341 3.5%

3.3 NOI – Net Operating Income

CCP’s NOI increased 10.3% year over year in 1Q19, to R$83.7 million. The NOI margin increased 3.2 p.p. in 1Q19 over
1Q18, reaching 89.6%. [MZT1] Comentário: No português
está 1T19

NOI (R$ '000) - IFRS 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Revenues from Rent 93,423 87,788 6.4%


(-) Direct Expenses from the Assets (9,753) (11,936) -18.3%
NOI 83,670 75,853 10.3%
Offices NOI 35,430 30,256 17.1%
Malls NOI 48,240 45,597 5.8%
NOI Margin 89.6% 86.4% 3.2 pp.

3.4 Financial Result

Financial Results (R$ '000) IFRS 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Financial Expenses (37,886) (40,777) 7.6%


Financial Revenues 5,422 7,251 33.7%

Total (32,464) (33,526) 3.3%

10
1Q19 Earnings Release

Financial Expenses (R$ million)

Financial expenses came to R$37.9 million in 1Q19, down 7.1% from 1Q18, due to liability management and the
renegotiation of the interest rate of some debts.

93,8
67,2 -7,1%
40,8 37,9
78,7
74,1

72,5
67,7

66,1

48,0
42,2

40,0
30,8
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19

3.5 Net Income

The operations controlled by CCP posted net income of R$17.8 million in 1Q19, versus R$21.3 million in 1Q18. The net
income attributed to CCP’s share totaled R$3.2 million in 1Q19.

Net Income (R$ '000) 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Atributted to the Parent Company's Partners 3,157 8,992 -64.9%


Attributted to non-controlling partners 14,604 12,305 18.7%
Profit / Loss for the Period 17,761 21,297 -16.6%
Net Revenues 112,317 104,534 7.4%
Net Margin 15.8% 20.4% -4.6 pp.
Net Income per Share (R$) 0.026 0.075 NA

3.6 Adjusted FFO

First-quarter adjusted FFO increased by 33.5% from 1Q18, to R$30.9 million, with an adjusted FFO margin of 27.5 %,
5.4 p.p. higher than in 1Q18.

Adjusted FFO (R$ '000) - IFRS 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Net Income (Loss) 17,761 21,297 -16.6%


(+) Depreciation and Amortization 11,962 11,741 1.9%
FFO 29,724 33,038 -10.0%
(+/-) Other net operating revenues (expenses) 160 (10,611) NA
(+) Capitalized Interest 1,052 750 NA
AFFO 30,936 23,177 33.5%
Adjusted Net Revenues 112,317 104,534 7.4%
Adjusted FFO Margin 27.5% 22.2% 5.4 pp.

11
1Q19 Earnings Release

3.7 Adjusted EBITDA

Adjusted EBITDA totaled R$77.2 million in 1Q19, up 20% from 1Q18. In 1Q19, adjusted EBITDA margin came to
68.7%, up 7.2% from 1Q18.

Adjusted EBITDA (R$ '000) - IFRS 1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18

Net Income 17,761 21,297 -16.6%


(+/-) Income Tax and Social Contribution 13,779 8,368 64.7%
(+/-) Financial Results 32,464 33,526 -3.2%
(+) Depreciation and Amortization 11,962 11,741 1.9%
Total - EBITDA 75,967 74,932 1.4%
Other net operating revenues (expenses) 160 (10,611) NA
(+) Capitalized Interest (costs adjustment) 1,052 - NA
Adjusted EBITDA 77,179 64,321 20.0%
Adjusted Net Revenues 112,317 104,534 7.4%
Adjusted Margin EBITDA 68.7% 61.5% 7.2 pp.
Adjusted Margin EBITDA Ex Park Palce 78.6% 69.8% 8.8 pp.

Excluding the results from Park Place, the company that manages the parking lots in office buildings and shopping
malls, the EBITDA margin was 78.6% in 1Q19, up 9.9 p.p. from the Adjusted EBITDA figure. This effect was a result of
the transfer of revenues from the parking lots to CCP’s properties.

12
1Q19 Earnings Release

4. Liquidity and Debt (IFRS)

Cash and Cash Equivalents and Financial Investments

CCP closed 1Q19 with cash, cash equivalents and financial investments of R$336.5 million, equivalent to 9.6% of
total assets.

Indebtedness (IFRS)

CCP’s net debt totaled R$1,325.8 million at the close of 1Q19, up 1.2% from 1Q18. The decrease in the net debt/LTM
EBITDA ratio was due to an increase in EBITDA, reflecting the greater efficiency of CCP’s operations.

Net Debt (R$ '000) - IFRS 3/31/2019 12/31/2018 3/31/2018

Debt 1,662,347 1,733,781 1,819,118


Loans and Financing 681,131 680,221 964,999
Debentures 981,216 1,053,560 854,119
Cash and Equivalents 336,534 382,583 508,547
Cash and Equivalents 336,534 382,583 508,547
Net Debt 1,325,813 1,351,198 1,310,571

Net Debt (R$ '000) - IFRS 3/31/2019 12/31/2018 3/31/2018

Total Net Debt 1,325,813 1,351,198 1,310,571


Total Net Debt/EBITDA LTM 5.08x 5.20x 2.42x
Corporate Net Debt 644,682 670,977 345,572
Corporate Net Debt/EBITDA LTM 2.47x 2.58x 0.64x

Changes in Net Debt

2,030 2,049 2,086 2,111


1,951
1,772 7.58x
7.59x 1,324 1,319 1,311 1,250 1,254 1,351 1,326
6.30x 6.39x
5.95x
5.21x 5.20x 5.08x
4.68x

2.44x 2.51x 2.42x 2.20x

1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19

Total Net Debt (000’) Total Net Debt / EBITDA

13
1Q19 Earnings Release

At the close of 1Q19, CCP had five corporate loans and four financing lines. The Company does not have dollar-
denominated debt. The financing lines are broken down as follows:

Corporate Debt (R$ '000) - IFRS


Type Amount (R$ '000) Outstanding Balance (R$ '000) Cost Instalments Maturity
Debentures 200,000 54,247 110% CDI Quarterly / Semiannual ago-19
Debentures 92,000 80,566 CDI + 1,20% per year Monthly out-26
Debentures 200,000 136,311 CDI + 2,32% per year Semiannual nov-20
Debentures 450,000 406,024 CDI + 1,40% per year Semiannual jan-23
Debentures 300,000 304,068 IPCA + 6,51% a.a. Bullet out-28
Total 1,242,000 981,216

Production Financing (R$ '000) - IFRS


Type Amount (R$ '000) Outstanding Balance (R$ '000) Cost Instalments Maturity
Real Estate Credit 122,000 114,201 TR + 9,30% per year Monthly abr-25
Real Estate Credit 125,000 102,463 TR + 9,52% per year Monthly jan-30
Real Estate Credit 104,000 100,345 TR + 9,85% per year Monthly mar-30
Bank Credit Bills 350,000 364,122 TR + 9,60% per year Semiannual dez-31
701,000 681,131

Indebtedness by Index Amortization Schedule (R$ million)

2019 30.3 174.3 204.5


IPCA
18.3% 2020 37.4 173.2 210.6

TR 2021 39.8 108.3 148.1


41.0%
2022 37.6 110.0 147.6

2023 38.0 62.0 100.0


40.7% Production Financing
2024 41.1 13.9 55.0 Corporate Amortization
CDI
2025 onward 315.5 333.6 649.1

Approximately 41% of CCP's debt instruments are indexed to the reference rate (TR), which allows the Company to
have longer repayment terms.

The Company has a long-term debt profile, designed to match the cash flow of maturing projects.

14
1Q19 Earnings Release

5. Capital Stock and Shareholders’ Equity

On March 31, 2019, the Company’s capital stock totaled R$799.8 million, represented by 119,663,612 registered
common shares distributed between the block of controlling shareholders and public investors (free float).
Shareholders’ equity closed 1Q19 at R$1,048.6 million.

Capital Markets Ownership Breakdown

Verde (3)
CCPR3
11.89% Leo K. (2)
R$/Share (03/31/2019 - closing) R$ 12.70 Others 28.03%
Number of Stocks (millions) 10.84%
119.7
Market Cap (R$ millions) 1519.7
Free Float 22.02%
1T19 Variation
49.25%
CCPR3 22.5%
Control (1)
IBOVESPA 11.8%
IMOB 8.6% (1) Elie Horn and companies linked to the control
(2) Leo Krakowiak
(3) Verde Asset Management/ Verde Serviços Internacionais

Sustainability

2
1Q19 Earnings Release

In 2007, CCP became a founding member of the Green Building Council Brasil (GBC Brasil), an institution
that promotes sustainable construction in the country and supports the transformation of the sector’s
entire production chain. All projects managed by CCP meet strict social and environmental responsibility
criteria, and several of these projects are committed to obtaining and maintaining LEED (Leadership in
Energy and Environmental Design) certification, granted by the U.S. Green Building Council (USGBC),
globally recognized as a benchmark in the evaluation of constructions with low environmental impact which
ensure healthy occupation conditions.

About CCP

CCP is one of Brazil’s leading companies in the leasing, acquisition, sale and management of commercial
real estate. It focuses on triple-A office buildings and shopping malls, with investments in the states of
São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Goiás and Bahia. Currently, it has 231.4 thousand sq.m. of
leasable area in operation.

With over 17 years of experience in the sector, the Company is the result of the spin-off of Cyrela Brazil
Realty’s commercial property activities in 2007. The Company is listed in the Novo Mercado Special
Corporate Governance Segment of B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), trading under the ticker CCPR3.

Commitment to Arbitration

The Company is subject to arbitration through the Market Arbitration Chamber, pursuant to the Arbitration Clause
provided for in the Company’s Bylaws (Chapter X, Article 58).

Investor Relations Contact Information

Thiago Muramatsu – Chief Financial and Investor Relations Officer – Phone: (11) 5412-7601 – Email:
ri@ccpsa.com.br
George Coura – Financial and IR Manager – Phone: (11) 5412-7621 – Email: george.coura@ccpsa.com.br
Fernanda Graça Couto – IR Analyst – Phone: (11) 5412-7610 – Email: fernanda.couto@ccpsa.com.br

The figures presented herein should be read together with the Company’s Financial Statements and their accompanying Notes. The amounts are expressed in Brazilian
reais, except when indicated otherwise, and were prepared in accordance with Brazilian Generally Accepted Accounting Practices (BR GAAP) and the International
Financial Reporting Standards (IFRS), issued by the International Accounting Standards Board (IASB). Operational data, including EBITDA and Adjusted EBITDA, have
not been subject to independent audit.

This Report includes or may include forward-looking considerations and statements based on historical facts and reflects the expectations and objectives of CCP’s
management. These considerations involve risks and uncertainties, and therefore do not constitute guarantees of future performance. CCP's future results may differ
materially from those presented due to several important factors, including: the economic, political and business scenario in Brazil (especially in the regions where
CCP’s projects are located); the successful implementation of CCP’s business strategy and investment plan; the ability to purchase equipment/hire third parties without
interruptions and at reasonable prices; competition; risks associated with property development, construction, leasing and property sales; the risk of not receiving
results from the subsidiaries (as a holding company); regulatory risks; the risk of not developing an active and liquid market for CCP’s shares; and other existing or
imminent risks, whether known or unknown by CCP. CCP does not take responsibility for investment decisions based on information provided herein. Under no
circumstances should this Report be considered as a recommendation for the acquisition of shares issued by CCP. When deciding to acquire shares issued by CCP,
potential investors should make their own analysis and evaluation of CCP's financial condition and activities, as well as of the risks involved in said investment.

3
1Q19 Earnings Release

6. Financial Statements

The individual and consolidated financial statements are prepared in accordance with the accounting practices adopted in Brazil, and the
consolidated financial statements are prepared in accordance with International Financial Reporting Standards (IFRS), issued by the
International Accounting Standards Board (IASB). The following Financial Statements should be read together with the accompanying Notes.

Statement of Income (IFRS)

IFRS
Income Statement (R$ '000)
1Q19 1Q18 1Q19 X 1Q18
Gross Revenues 117,686 110,682 6.3%

Leases from Corporate Buildings 35,619 32,634 9.1%


Leases from Shopping Centers 57,804 55,154 4.8%

Leases from Distribution Centers - - NA

Services Revenues 24,263 22,894 6.0%

Revenues from the Sale of Real Estate Properties - - NA


Deductions (5,369) (6,148) -12.7%
- -
Net Operating Revenues 112,317 104,534 7.4%
- -
Costs of Leases, Sales and Services (39,671) (38,341) 3.5%

Sold units - - NA

Leased Units (22,686) (22,833) -0.6%

Services (16,985) (15,508) 9.5%

Gross Profit 72,646 66,193 9.7%

Gross Margin 64.7% 63.3% 1.4 pp.

Operating Expenses/Revenues (8,642) (3,002) 187.9%

Commercial (4,269) (4,884) -12.6%

General and Administrative (1,422) (5,073) -72.0%

Management Compensation (1,396) (1,322) 5.6%

Profit Sharing (1,562) (907) 72.2%


Equity 167 (1,427) -111.7%

Other net operating revenues (expenses) (160) 10,611 -101.5%

Profit Before Financial Results 64,004 63,191 1.3%

Financial Expenses (37,886) (40,777) -7.1%

Financial Revenues 5,422 7,251 -25.2%

Financial Results (32,464) (33,526) -3.2%

Pre Tax Profit 31,540 29,665 6.3%

Income and Social Contribution Taxes (13,779) (8,368) 64.7%

Deferred 65 (122) -153.3%


Current (13,844) (8,246) 67.9%

Profit / Loss for the Period 17,761 21,297 -16.6%

Atributted to the Parent Company's Partners 3,157 8,992 -64.9%

Attributted to non-controlling partners 14,604 12,305 18.7%

Net Margin 15.8% 20.4% -4.6 pp.

Profit Per Share 0.026 0.075 -64.9%

4
1Q19 Earnings Release

Balance Sheet (IFRS)

Vertical Analysis
Assets (R$ '000) - IFRS 3/31/2019 3/31/2018 1Q19 X 1Q18
(%)
Current Assets
Cash and Cash Equivalents 185,844 292,268 5.3% -36.4%
Securities 150,690 216,279 4.3% -30.3%
Accounts Receivable 46,736 91,894 1.3% -49.1%
Inventory 944 45,445 0.0% -97.9%
Tax to be Compensated 7,871 5,507 0.2% 42.9%
Advancements from Suppliers 1,988 2,064 0.1% -3.7%
Dividends receivable 2 - 0.0% NA
Other receivables 30,200 8,169 0.9% 269.7%
Total Current Assets 424,275 661,626 12.1% -35.9%

Long Term Assets


Accounts Receivable 30,391 4,411 0.9% 589.0%
Inventory 42,618 42,193 1.2% 1.0%
Advance for future capital increase 46 39,786 0.0% -99.9%
Tax to be Compensated 39,153 31,844 1.1% 23.0%
Judicial Deposits 191 - 0.0% NA
Other receivables 37,297 42,807 1.1% -12.9%
Investments 161,581 209,229 4.6% -22.8%
Investment properties 2,778,644 2,802,999 79.0% -0.9%
Fixed Assets 659 945 0.0% -30.3%
Intangible 4,017 528 0.1% 660.8%
Total Long Term Assets 3,094,597 3,174,742 87.9% -2.5%

Total Assets 3,518,872 3,836,368 100.0% -8.3%

Vertical Analysis
Liabilities and Shareholders' Equity (R$ '000) 3/31/2019 3/31/2018 1Q19 X 1Q18
(%)
Current Liabilities 354,244 354,975 10.1% -0.2%
Loans and Financing 55,352 74,934 1.6% -26.1%
Debentures 236,604 183,848 6.7% 28.7%
Suppliers 7,642 10,271 0.2% -25.6%
Tax and Contributions 14,715 20,096 0.4% -26.8%
Tax and Contributions - Deferred 418 617 0.0% -32.3%
Advancement from Clients 135 35,243 0.0% -99.6%
Key Money to be Recognized 10,452 6,413 0.3% 63.0%
Dividends Payable 17 12 0.0% 41.7%
Other Accounts Payable 28,909 23,541 0.8% 22.8%

Long Term Liabilities 1,383,534 1,592,870 39.3% -13.1%


Loans and Financing 625,779 890,065 17.8% -29.7%
Debentures 744,612 670,271 21.2% 11.1%
Tax and Contributions - Deferred 3,192 5,451 0.1% -41.4%
Key Money to be Recognized 8,323 25,651 0.2% -67.6%
Provisions for labor, tax and civil contingencies 1,628 1,432 0.0% 13.7%

Shareholders' Equity 1,048,622 1,168,555 29.8% -10.3%

Minority Shareholders 732,472 719,968 20.8% 1.7%

Total Liabilities and Shareholders' Equity 3,518,872 3,836,368 100.0% -8.3%

5
1Q19 Earnings Release

Statement of Cash Flow (IFRS)

Statement Cash Flow (R$ '000) - IFRS 3/31/2019 3/31/2018

From Operations
Net Profit Before Taxes 31,540 29,665

Adjustments for reconciliation with cash generated from operations


Depreciation of Fixed Assets and Amortization of Intangible Assets 81 56
Depreciation of Investment Assets 11,882 7,164
Equity (167) 1,427
Interest and monetary variations on loans, debentures and promissory notes 36,516 38,287
Amortization of Debenture Fee Expenses 286 1,058
Provision (reversal) of doubtful accounts 3,382 531
Provisions for labor, tax and civil risks - (176)
Capitalized interest variation 27 30

Decrease (Increase) in Assets


Accounts Receivable 3,511 6,840
Taxes to Compensate (3,282) 1,591
Dividends to Receive 249 100
Advancements for Suppliers - (19)
Advancements for future capital increase - (858)
Properties for Sale (418) (335)
Judicial Deposits - -
Other Assets 10,705 (9,971)

(Decrease) Increase in Liabilities


Suppliers (2,379) (2,114)
Debts with partners in ventures - -
Taxes Payable (1,915) 7,656
Taxes Payable 61 35,243
Res-sperata (Key Money) to be recognized (1,963) (4,782)
Other Accounts Payable (1,198) (8,435)

Cash From Operations


Interest Paid (49,768) (28,251)
Income Tax and Social Contribution Paid (11,081) (7,971)
Dividends received 295 279

Net Cash from Operations 26,364 67,015

from Investment Activities


(Increase) decrease in Investments (13,290) (46,135)
(Increase) in Security Assets 15,997 (45,371)
(Increase) in Fixed and Intangible Assets (56) (268)
(Increase) in Property for Investments (643) (1,394)
Investment Sale - -

Net Cash Used on Investment Activities 2,008 (93,168)

from Financing Activities


Loans, Debentures and Promissory Notes - 450,000
Loans Payment (principal) (58,466) (301,288)
Loan/debenture/promissory notes fees - (715)
Dividends Paid - -

Net Cash from Financing Activities (58,466) 147,997

Increase (Decrease) on Cash (30,094) 121,844

Cash and Equivalents


BOP - Beginning of Period 215,896 170,324
Effects of changes in exchange rates on cash and cash equivalents 42 100
EOP - End of Period 185,844 292,268

Increase (Decrease) on Cash (30,094) 121,844

6
1Q19 Earnings Release

Exhibit 1 – Operational Analysis

Occupancy Analysis

Total Private SPV Private CCP Private Physical Vacancy Financial Conclusion/
Office Location
Area (sqm) Area (sqm) Area (sqm) (1) Vacancy (1) Aquisition
Triple A Offices 128,704 76,911 48,764 9.7% 8.6%
JK Financial Center SP - J. Kubitschek 13,144 4,467 2,973 22.5% 22.5% 1998
Corporate Park SP - Itaim Bibi 17,219 1,584 1,055 0.0% 0.0% 1999
Faria Lima Financial Center SP - Faria Lima 26,693 18,706 12,452 0.0% 0.0% 2004
Faria Lima Square SP - Faria Lima 18,244 12,975 8,638 6.6% 6.6% 2005
JK 1455 SP - J. Kubitschek 22,148 12,005 7,358 8.0% 8.0% 2008
CEO - North Tower RJ - Barra da Tijuca 14,968 10,885 2,721 37.5% 37.5% 2013
Miss Silvia Morizono SP - Faria Lima 16,289 16,289 13,567 13.9% 13.9% 2017
Class A Offices 115,010 84,422 41,500 12.2% 10.9%
Nova São Paulo SP - Chác. Sto. Antonio 11,987 11,987 7,980 0.0% 0.0% 1994
Verbo Divino SP - Chác. Sto. Antonio 8,386 8,386 5,582 0.0% 0.0% 1994
ITM SP - Vila Leopoldina 45,844 45,844 17,573 7.0% 7.0% 1996
Centro Empresarial Faria Lima SP - Faria Lima 14,483 2,923 1,946 0.0% 0.0% 1998
Brasílio Machado SP - Vila Olímpia 10,585 10,585 5,293 52.7% 52.7% 1998
Leblon Corporate RJ - Leblon 4,200 846 563 0.0% 0.0% 2002
Suarez Trade BA - Salvador 19,524 3,850 2,563 40.0% 40.0% 2008
Total 243,713 161,333 90,265 10.8% 9.1%

Total Private SPV Private CCP Private Physical Vacancy Financial Conclusion/
Shopping Center Location
Area (sqm) Area (sqm) Area (sqm) (2) Vacancy (2) Aquisition
Shopping D SP - São Paulo 28,764 28,764 9,086 5.5% 10.3% 1994
Grand Plaza Shopping SP - Santo André 69,535 69,535 42,701 1.1% 2.1% 1997
Shopping Estação BH MG - Belo Horizonte 36,947 36,947 14,779 1.1% 1.0% 2012
Shopping Metropolitano Barra RJ - Rio de Janeiro 44,119 44,119 35,295 12.2% 16.1% 2013
Tietê Plaza Shopping SP - São Paulo 37,360 37,360 9,340 5.3% 7.2% 2013
Shopping Cidade São Paulo SP - São Paulo 16,637 16,637 15,306 0.6% 0.7% 2015
Shopping Cerrado GO - Goiânia 27,590 27,590 14,657 15.5% 38.7% 2016
Total 260,952 260,952 141,166 5.9% 6.0%

TOTAL CONSOLIDATED 231,430 7.80% 7.47%

(1) Referring to CCP's area


(2) Referring to 100% of the property

7
1Q19 Earnings Release

Exhibit 2 – Glossary

Adjusted FFO: Adjustments made to the FFO in the period to exclude revenues from property sales in the period.
CAPEX: Capital Expenditure. It is the estimated amount of funds to be disbursed for the development, expansion or improvement
of an asset.
CCP: Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações.
EBITDA (Earnings Before Income, Tax, Depreciation and Amortization): Net result for the period plus income tax, net financial
expenses from financial income, depreciation, amortization and depletion, in accordance with the calculation methodology
established by CVM Rule 527/12. Non-accounting measurement that assesses the Company’s capacity to generate operating
revenues, without considering its capital structure.
EBITDA Margin: EBITDA divided by Net Revenue.
FFO (Funds From Operations): FFO (Funds from Operations): non-accounting measurement that adds depreciation, goodwill
amortization, non-recurring gains/losses, and income from stock option plan back to the net income to calculate, through the
income statement, the net cash generated in the period.
Financial Vacancy: It is estimated by multiplying the lease price per square meter that could be charged by the respective vacant
areas, divided by the potential monthly rent of the property as a whole. Subsequently, the percentage of the monthly revenues
that was lost due to portfolio vacancy is calculated.
Key Money or CDU: Payment for Usage Rights (CDU) is payable by tenants in exchange for the technical infrastructure provided
by the shopping malls. Especially in the launch of new projects, expansions or when a store is repossessed for nonpayment or
negotiation, the new tenants pay for the right to use the commercial sites in the shopping malls. These amounts are negotiated
based on the market value of these sites, with the sites with greater visibility and higher customer traffic being the most valuable.
Law 11,638: Law 11,638 was enacted with the purpose of including publicly held companies in the international accounting
convergence process. Thus, a few financial and operating results were impacted by certain accounting effects due to the changes
arising from the new law.
Loan to Value: a financial indicator which compares the loan amount with the value of the guarantee offered.
LTM: Last twelve months. It refers to the figure for the last twelve months.
NOI (Net Operating Income): Net revenues excluding revenues from services and property sales and direct expenses in the
projects.
Own GLA: Total GLA multiplied by CCP’s interest in each shopping mall and distribution center.
Physical Vacancy: It is estimated by dividing the total vacant areas by the total GLA of the portfolio.
SSR – Same Store Rent: the variation in billed rent of shopping malls, verified only in the stores where there was no change in
operator or area between the two periods.
SSS – Same Store Sales: the variation in contracted sales of shopping malls, verified only in the stores where there was no change
in operator or area between the two periods.
Total GLA: Gross Leasable Area, consisting of the total areas in distribution centers and shopping malls available for lease (except
for kiosks).
TR: reference rate (TR) is an indicator disclosed monthly by the Brazilian Central Bank, calculated based on the average monthly
remuneration of deposits or financial investments.