ORÇAMENTO DE OBRAS

ORÇAMENTOS ESTIMATIVOS – APLICAÇÃO DO CUB

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ORÇAMENTO POR ESTIMATIVAS
O orçamento de uma obra é uma das primeiras
informações para o empreendedor/gestor concluir a
viabilidade da mesma;

A partir dessa avaliação prévia que ele irá optar pelo

prosseguimento do projeto (aumentar o escopo, cortá-lo
em partes, reduzir padrão de acabamento, etc.);

Em face destas variáveis, procura-se criar uma alternativa,

a fim de que o empreendedor/gestor, não fique desprovido
de informações importantes para o estudo de viabilidade
econômica  ORÇAMENTO POR ESTIMATIVAS ou
ESTIMATIVA PRELIMINAR DE CUSTOS

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ORÇAMENTO POR ESTIMATIVAS E GRAU DE
PRECISÃO
ORÇAMENTO POR ESTIMATIVAS – é aquele que é feito
de forma simplificada em busca do cálculo aproximado do
custo da obra

Grau de precisão depende do tipo de obra:

• Projetos convencionais  mais precisos

Ex: Edifícios residenciais, casas populares, adutoras
de água, linhas de distribuição de energia elétrica, etc.

• Projetos pouco convencionais  menos precisos

Ex: Indústrias, Ponte c/ design inovador, obras com
novas tecnologias ou métodos construtivos;
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GRAU DE DETALHE DOS ORÇAMENTOS
Estimativa de custo  avaliação expedita com base em
custos históricos e comparação com projetos similares;

Orçamento preliminar  pressupõe o levantamento de

quantidades e requer a pesquisa de preços dos principais
insumos e serviços. Seu grau de incerteza é menor;

Orçamento analítico ou detalhado  elaborado com

composição de custos e extensa pesquisa de preços dos
insumos. Procura chegar a um valor bem próximo do
custo "real“, com uma reduzida margem de incerteza.
(Mais indicado – produto final completo e confiável)

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FINALIDADE MARGEM ELEMENTOS TÉCNICOS
DE ERRO NECESSÁRIOS
ESTUDOS PRELIMINARES
ESTIMATIVA DE TIPO DE OBRA
CUSTOS 15 a 30% ÁREA CONSTRUÍDA
ÍNDICES
ANTEPROJETO
ORÇAMENTO ESPECIFICAÇÕES GENÉRICAS
PRELIMINAR 10 a 15% PREÇOS UNITÁRIOS DE SERVIÇOS
DE REFERÊNCIA
PROJETO BÁSICO
DETALHADO OU ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS
ANALÍTICO INICIAL 5 a 10% COMPOSIÇÕES DE CUSTOS
CONHECER LOCAL DA OBRA
PROJETO EXECUTIVO
DETALHADO OU
MEMORIAIS E ESPECIFICAÇÕES
ANALÍTICO até 5% COMPOSIÇÕES COM CUSTOS
DEFINITIVO
NEGOCIADOS / REAIS
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ELABORAÇÃO DE UMA ESTIMATIVA DE
CUSTOS OU ORÇAMENTO ESTIMATIVO

A estimativa de custos é uma avaliação expedita feita com

base em custos históricos, índices, gráficos, estudos de
ordens de grandeza, correlações, que servem para uma
primeira abordagem da faixa de custo da obra.

Elaborar uma estimativa não requer muitas informações

detalhadas sobre o projeto e, por isso o seu custo é muito
menor do que o custo de elaborar um orçamento completo.

A elaboração de uma estimativa, porém, requer muita

experiência do estimador, além de conhecimento,
sensibilidade e informações atualizadas
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O fato de a estimativa ser feita mais rapidamente e a menor
custo que um orçamento não deve significar, no entanto,
que ela seja menos séria do que o outro, ou menos
confiável. Naturalmente terá em seus valores componentes,
ou em seus detalhes, menor precisão do que um
orçamento.

A estimativa de custos não elimina a necessidade de se

fazer o orçamento analítico e detalhado!

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No caso de obras de edificações, um indicador bastante
usado é o custo do metro quadrado construído.
Inúmeras são as fontes de referência desse parâmetro,
sendo o Custo Unitário Básico (CUB) o mais utilizado.

Cada construtora, no entanto, pode ir gerando seus

próprios indicadores com o passar do tempo.

Outros indicadores genéricos são:

• Custo por metro linear de rede de drenagem ou esgoto;
• Custo por hectare de urbanização;
• Custo por megawatt de energia instalado (para usinas
hidrelétricas);
• Custo do quilômetro de estrada;
• Custo do quilômetro de linha de transmissão de alta
tensão.
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CUB – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA
CONSTRUÇÃO CIVIL

A Lei 4.591/64 atribuiu à Associação Brasileira de Normas

Técnicas (ABNT) a tarefa de padronizar critérios e normas
para cálculo de custos unitários de construção, execução
de orçamentos e avaliação global de obra;

A lei obriga os Sindicatos da Indústria da Construção

estaduais a calcular e divulgar mensalmente os custos
unitários da construção na sua base territorial, referentes a
diversos padrões de construção.

NB-140  NBR 12.721/2006

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 A NBR 12.721/2006 define:
•Critérios de coleta
•Critérios de cálculo
•Insumos representativos e os seus pesos de acordo
com os padrões de construção: Baixo, Normal e Alto

Os padrões de construção levam em conta:

•Condições de acabamento
•Qualidade do material empregado
•Equipamentos existentes

O Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB)

representa o custo da construção, por m², de cada um dos
padrões de imóvel estabelecidos 12721/2006.

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O CUB de cada projeto-padrão é calculado aplicando-se
aos coeficientes constantes dos quadros da NBR 12.721
(lotes básicos) os preços unitários dos insumos (material
e mão de obra) ali relacionados.

Dessa forma, o CUB é o resultado da mediana de cada

insumo representativo coletado junto às construtoras,
multiplicada pelo peso que lhe é atribuído de acordo
com o padrão calculado.

Na tabela, os custos estão divididos de acordo com:

• A unidade autônoma (tipo de construção e número de
quartos),
• Número de pavimentos e;
• Padrão de acabamento.
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Tabelas 1, 2 e 3 da NBR 12721/2006
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O item 8.3.5 da NBR cita quais itens não estão inclusos
nos valores do CUB, são eles:

a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma,

tirantes, rebaixamento de lençol freático;

b) elevador(es);

c) equipamentos e instalações, tais como:

-fogões;
- aquecedores;
-bombas de recalque;
- incineração;
-ar-condicionado;
- calefação;
- ventilação e exaustão;
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d) playground;

e) obras e serviços complementares;

-urbanização;
- recreação (piscinas, campos de esporte);
- ajardinamento;
-instalação e regulamentação do condomínio;

f) impostos, taxas e emolumentos cartoriais;

g) projetos: projetos arquitetônicos; projeto estrutural; projeto

de instalação; projetos especiais;

h) remuneração do construtor;

i) remuneração do incorporador.
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ROTEIRO PARA CÁLCULO DO PREÇO DE UMA OBRA
DE EDIFICAÇÕES ATRAVÉS DO CUB

Enquadrar a edificação em um dos tipos e padrões

de acabamento verificando o valor correspondente

Calcular a Área Equivalente de Construção da

Edificação

Custo = Área Equivalente x CUB + Custos que não

entram no CUB (Fundações, Piscinas, Projetos, etc)

Estimar e aplicar o BDI

Preço = Custo + BDI

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CUB - APLICAÇÃO PRÁTICA

Ex.1 ) Qual o preço final de uma obra de uma Residência

Unifamiliar de 03 dormitórios a ser construída na cidade
de Manaus, com padrão normal de acabamento, de área
equivalente de 95 m² e sabendo que o percentual de
despesas indiretas é de 30%?

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1) Enquadrar a edificação em um dos tipos e padrão de
acabamento

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1) Enquadrar a edificação e um dos tipos e padrão de
acabamento

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2) Verificar os valores do CUB para o tipo escolhido

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2) Verificar os valores do CUB para o tipo escolhido

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3) Custo = Área Equivalente x CUB

ÁREA EQUIVALENTE: 95m²

CUB: R$ 1.438,61 / m²

CUSTO = 95 m² x R$ 1.438,61 / m²

CUSTO = R$ 136.667,95

Obs: A área Equivalente já foi fornecida neste caso e não

precisou ser calculada.

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4) Estimar e aplicar o BDI (Benefício de Despesas
Indiretas)

BDI ADOTADO – 30%

CUSTO = R$ 136.667,95

PREÇO = CUSTO + BDI

PREÇO = R$ 136.667,95 + 30%

PREÇO = 136.667,95 x 1,3

PREÇO FINAL = R$ 177.668,33

Obs: Lembrando que neste preço não estão inclusos itens

como: projetos, fundações, piscinas (são custos diretos e não
compõe o BDI)
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ÁREA EQUIVALENTE

Item 5.7.1 da NBR 12.721/2006

Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo

da respectiva área real, utilizada quando este custo é
diferente do custo unitário básico da construção, adotado
como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor
que a área real correspondente.

NOTA do item 3.17

3. A utilização do custo unitário básico para orçamentação

expedita somente pode ser feita pela multiplicação deste pela
área equivalente nos termos desta Norma

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ÁREA EQUIVALENTE – METODOLOGIA DE CÁLCULO

A área equivalente (Aeq) é encontrada quando se multiplicam

as áreas construídas reais (incluindo perímetro das paredes)
pelos seus respectivos coeficientes de homogeneização
dados pelo item 5.7.3 da NBR:

a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;

b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;
d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;

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ÁREA EQUIVALENTE – COEFICIENTES DE
HOMOGENEIZAÇÃO

f) varandas: 0,75 a 1,00;

g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo
(aberta): 0,50;
k) barrilete: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e
n) piscinas: 0,50 a 0,75.
o) quintais, calçadas, jardins etc.: 0,10 a 0,30.

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CUB - APLICAÇÃO PRÁTICA

Ex.2 ) Qual o preço final e o preço/m² de uma obra de uma

Residência Unifamiliar de 04 dormitórios a ser construída na
cidade de Manaus, com padrão alto de acabamento, sabendo
que sua área construída real, de 350 m², foi assim dividida:

- Garagem = 35 m²
- Área privativa (unidade autônoma padrão) = 200 m²
- Varandas = 25 m²
-Terraço = 45 m²
- Área de Serviço = 20 m²
- Caixa d’água = 25 m²

Adotar o percentual de despesas indiretas de 25%

Custo dos Projetos – R$ 15.000,00
Custo das Fundações – R$ 40.000,00
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1) Enquadrar a edificação e um dos tipos e padrão de
acabamento

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1) Enquadrar a edificação e um dos tipos e padrão de
acabamento

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2) Verificar os valores do CUB para o tipo escolhido

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2) Verificar os valores do CUB para o tipo escolhido

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3) Cálculo da Área Equivalente (Aeq)

Área construída real: 350m²

Ambiente Área Coeficiente

Garagem 35 m² 0,75
Área privativa (unidade 200 m² 1,00
autônoma padrão)
Varandas 25 m² 1,00
Terraço 45 m² 0,60
Área de Serviço 20 m² 0,50
Caixa d’água 25 m² 0,75

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3) Cálculo da Área Equivalente (Aeq)

Área construída real: 350m²

Ambiente Área Coeficiente
Garagem 35 m² 0,75
Área privativa (unidade 200 m² 1,00
autônoma padrão)
Varandas 25 m² 1,00
Terraço 45 m² 0,60
Área de Serviço 20 m² 0,50
Caixa d’água 25 m² 0,75

Aeq = ( 35 x 0.75) + ( 200 x 1.00) + ( 25 x 1.00) + (45 x 0.60)

+ (20 x 0.50) + (25 x 0.75)

Aeq = 307,00 m²
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4) Custo = Área Equivalente x CUB + Projetos +
Fundações

ÁREA EQUIVALENTE: 307,00m²

CUB: R$ 1.760,28 / m²
Projetos: R$ 15.000,00
Fundações: R$ 40.000,00

CUSTO = 307,00 m² x R$ 1.760,28/m² + R$ 15.000,00 + R$

40.000,00

CUSTO = R$ 540.405,96 + R$ 15.000,00 + R$ 40.000,00

CUSTO = R$ 595.405,96

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5) Estimar e aplicar o BDI (Benefício de Despesas
Indiretas)

BDI ADOTADO – 25%

CUSTO = R$ 595.405,96

PREÇO = CUSTO + BDI

PREÇO = R$ 595.405,96 + 25%

PREÇO = 595.405,96 x 1,25

PREÇO FINAL = R$ 744.257,45

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6) Preço final por m²

PREÇO FINAL – R$ 744.257,45

ÁREA EQUIVALENTE = 307,00 m²

PREÇO/m² = PREÇO FINAL / ÁREA REAL CONSTRUÍDA

PREÇO/m² = R$ 744.257,45 / 307 m²

PREÇO FINAL/m² = R$ 2.424,29

Obs: Lembrando que este preço é diferente do CUB

(R$ 1.760,21, justamente por incluir os itens que não
estão inclusos no CUB: projetos, fundações, e BDI)
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TAREFA para 03/09 – Valendo 3,0 Pontos na Parcial N1

Qual o preço final de uma obra de uma Residência Unifamiliar de 02

dormitórios a ser construída na cidade de Manaus, com padrão baixo de
acabamento, sabendo que sua área construída real, de 90 m², foi assim
dividida:

- Garagem = 5 m²
- Área privativa (unidade autônoma padrão) = 60 m²
-Terraço = 15 m²
- Área de Serviço = 10 m²

Adotar o percentual de despesas indiretas de 20%

Custo dos Projetos – R$ 5.000,00
Custo das Fundações – R$ 20.000,00

UTILIZE AS TABELAS DO CUB/M², COEFICIENTES DE

HOMOGENEIZAÇÃO E OUTROS DADOS QUE JULGAR NECESSÁRIO
DAS TABELAS DESTA AULA
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DÚVIDAS?

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OBRIGADO!

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