DIREITOS REAIS

LIMITADOS
DE GARANTIA
HIPOTECA
 Constituição
• Recai sobre certos bens (1.473), principalmente imóvel, em que não há a transmissão da
posse da coisa entre as partes (devedor hipotecante e credor hipotecário).
• (1.492) a hipoteca convencional deve ser registrada no CRI do local do imóvel, ou no de cada
um deles, se o título se referir a mais de um.
• (1.493) Os registros seguem a ordem pela numeração sucessiva no protocolo de registro. O
número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas
(princípio da prioridade registral).
• (1.494) não podem ser registradas no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro
direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas. A não ser que indique-se a
hora em que foram lavradas.
• (1.495) se for apresentada para registro uma 2ª hipoteca, antes do registro da 1ª, deve ser
sobrestado a inscrição da hipoteca nova, apenas prenotando-a. Findo o prazo de aguardo da
inscrição da 1ª (30 dias) a 2ª será registrada e terá preferência.
• (1.496) havendo dúvida sobre o registro da hipoteca, o registrador preanotará o pedido,
informando o requerente sobre a dúvida. Se em 90 dias, for julgada improcedente, o registro
será o número da data da preanotação; do contrário, receberá o registro o número da data
em que se tornar a requerer. A dúvida registral está regulada na LRP (198 a 207).
• (1.497) registro da hipoteca legal
• (1.498) o registro da hipoteca terá validade e eficácia enquanto a obrigação principal perdurar.
Mas a especialização da hipoteca, em completando 20 anos, deve ser renovada, sob pena de
sua extinção ou desaparecimento, por falta de requisito formal.
 Bens que podem ser hipotecados (1.473)
1. Bens imóveis e seus acessórios (acessões, melhoramentos ou construções – 1.474).
2. O domínio direto e útil.
– A propriedade tem o aspecto interno e externo. O interno traz o rol dos poderes que o sujeito pode
exercer sobre o bem, tratando-se aqui, do domínio. o externo, traz a exteriorização da propriedade que
extrapola o poder do sujeito sobre o bem, alcançando a relação entre o proprietário e a coletividade
pela função social.
– DOMÍNIO DIRETO – Situação jurídica, relativa à propriedade, que se gera do desdobramento dos
direitos reais sobre a coisa, ficando o proprietário privado do uso e gozo de suas utilidades, mas não
privado de dispor do bem. (nu-proprietário)
– DOMÍNIO ÚTIL – Situação jurídica, relativa à propriedade, que se gera do desdobramento dos direitos
reais sobre a coisa, onde o terceiro fica com direito de uso e gozo pela utilização do mesmo.
(usufrutuário)
3. As estradas de ferro.
4. As jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica e os
monumentos arqueológicos, independentemente do solo onde se acham.
5. Os navios e as aeronaves. (são bens móveis, mas sujeitos a hipoteca. A do navio pela Lei
7.652/1988; e das aeronaves pela Lei 7.565/1986).
6. O direito de uso especial para fins de moradia.
7. O direito real de uso.
8. A propriedade superficiária.
Modalidades de hipoteca

(1.502 a 1.505) em desuso.

• É aquela criada pela autonomia privada
mediante convenção das partes.
 1.489
À(s ) ao(s) Sobre
pessoas de direito imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou
público interno administração de suas rendas
filhos imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o
inventário do casal anterior.
ofendido imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e
pagamento das despesas judiciais.
coerdeiro imóvel adjudicado ao herdeiro que deve repor as partes dos outros.
credor imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da
arrematação.

(1.490) Ela pode ser reforçada com outras garantias se os bens forem insuficientes.
(1.491) Pode ser substituída por outras garantias mediante requerimento judicial, como a
caução de títulos da dívida pública federal ou estadual.
• (495, CPC) a decisão que condenar o réu ao pagamento em
dinheiro ou que converteu prestação de fazer, de não fazer ou
de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título
constitutivo de hipoteca judiciária.
• será realizada pela apresentação de cópia da decisão perante
o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem
judicial.
• uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o
direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a
outros credores, observada a prioridade no registro.
• Responsabilidade objetiva pelos danos causados pela hipoteca
judicial se a decisão for reformada.
 Alienação do bem hipotecado
• (1.475) é nula a cláusula que proíbe ao
proprietário alienar imóvel hipotecado.
– sendo alienado o bem, a hipoteca o acompanha,
como decorrência da sequela do direito real.
– as partes podem convencionar
vencimento antecipado do crédito hipotecário, se o
imóvel for alienado.
 Sub-hipoteca
• (1.476) o dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele,
mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.
– Não há limite numérico na lei para a constituição, cabendo mais de duas hipotecas.
– Deve-se observar o valor do imóvel para as garantias sucessivas, a fim de manter a
idoneidade da garantia.
• (1.477) o credor da primeira hipoteca tem prioridade e preferência.
– o credor de 2ª hipoteca, embora vencida, não poderá ser “executar” o imóvel antes de
vencida a primeira.
– Na verdade “pode executar”, mas deve o 1ª credor ser notificado para que atue no
processo a fim de exercer a preferência.
– As premissas valem para uma 3ª, 4ª ou 5ª garantia, e assim na sequência.
• (1.478) se o devedor não pagar a dívida no vencimento, o 2º credor pode
consignar em juízo o pagamento desta dívida, se sub-rogando nos direitos da
hipoteca anterior, sem prejuízo do seu crédito com devedor comum (sub-rogação
subjetiva ativa).
– Se o 1º credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da 2º depositará a
importância do débito e as despesas judiciais na consignação em pagamento.
 Fracionamento da hipoteca
• (1.488) se o imóvel dado em garantia for loteado,
desmembrado ou dividido, admite-se a divisão da
hipoteca.
– O ônus gravará cada lote ou unidade autônoma, se
houver o devido requerimento judicial pelo credor, pelo
devedor ou pelos proprietários das unidades,
observada a proporção entre o valor de cada um deles
e o crédito.
 Adquirindo um imóvel hipotecado
• (303) O adquirente de imóvel hipotecado pode tomar a seu
cargo o pagamento do crédito garantido (assunção de
dívida legal).
• (1.479) desde que não se tenha obrigado pessoalmente a
pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá
exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel
(abandono liberatório)
• (1.480) com o abandono, o adquirente notificará o
vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes,
conjuntamente, a posse do imóvel.
– Se houver negativa, o adquirente poderá depositar o bem em
juízo, por meio da ação de consignação.
– É decadencial o prazo de 24 horas subsequente à citação da
execução da hipoteca para o abandono.
 Remição da hipoteca
• Remissão e Remição. Remissão é o perdão da dívida aceito pelo
devedor. Remição significa resgate do bem dado em garantia pelo
pagamento da dívida.
• (1.481) A feita pelo adquirente do imóvel pode se dar num prazo
decadencial de 30 dias, contados do registro do título aquisitivo, citando
os credores hipotecários e consignando valor não inferior ao preço por
que o adquiriu.
– Pode ser exercido antes mesmo do vencimento da dívida.
– É um direito potestativo (REsp 164.609/ES).
– Mas se impugnar o preço, será realizada uma licitação, efetuando-se a venda
judicial a quem oferecer maior preço, assegurada a preferência ao adquirente
do imóvel.
– se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o à execução da hipoteca,
deverá ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua
culpa, este vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução.
– terão ação regressiva aquele que pagar a hipoteca e o adquirente que, por
causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca
importância excedente à da compra.
 Valor do bem hipotecado
• (1.482 e 1.483) revogados.
• (1.484) as partes podem, por exercício da autonomia
privada, fixar o valor do bem na escritura de hipoteca, para
os fins de arrematações, adjudicações e remições,
dispensada a avaliação.
– podem ser utilizados os arts. 51 do CDC e 424 do CC/2002, que
protegem o consumidor e o aderente, como partes vulneráveis
da relação negocial, contra cláusulas consideradas abusivas,
que são nulas de pleno direito.
– Com o reconhecimento dessa nulidade da cláusula que
estabelece o valor da coisa, deve-se proceder a uma real
avaliação da coisa, buscando o seu valor perante a sociedade,
concretizando a função social da propriedade.
 Perempção da hipoteca convencional
• Preempção diz respeito ao direito de preferência.
• Perempção diz respeito ao decurso de um prazo.
• (1.485) A hipoteca convencional caduca
(perempção) pelo decurso de 30 anos, a contar de
sua celebração, e não do registro.
– Decorrido esse prazo, só poderá subsistir o contrato de
hipoteca mediante novo título e novo registro.
– A reconstituição mantém a preferência da hipoteca.
Hipoteca e dívida futura ou condicional
• (1.487) Admite-se se for determinado o valor máximo
do crédito a ser garantido.
– a dívida futura é aquela que sequer existe quando da
celebração da garantia (hipoteca eventual).
– a dívida condicional tem a sua eficácia depende de um
evento futuro e incerto (hipoteca condicional).
– a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa
concordância do devedor quanto à verificação da condição
ou ao montante da dívida.
– Reconhecido o crédito, bem como seu valor, o devedor
responderá, inclusive, por perdas e danos, em razão da
superveniente desvalorização do imóvel
 Extinção da hipoteca
• (1.499) hipóteses:
I - pela extinção da obrigação principal;
II - pelo perecimento da coisa;
III - pela resolução da propriedade;
IV - pela renúncia do credor;
V - pela remição;
VI - pela arrematação ou adjudicação.
• (1.500) se não houver o registro do cancelamento/extinção, a hipoteca
presume-se existente.
• (1.501) não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a
arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados
judicialmente os respectivos credores hipotecários
– é levar ao conhecimento do credor hipotecário o fato de que o bem gravado
foi penhorado e será levado à praça de modo que este possa vir a juízo em
defesa de seus direitos.