MÉTODO AVALIADOR DE ELITE

Engenharia de Avaliações: O oceano azul da engenharia e

Arquitetura
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Panorama
 Até outubro de 2019;
 Caixa: 347 mil avaliações para 4997 empresas ou seja 74 em
média/ano;
 BB: 54 mil avaliações;
 Fora outros bancos;
 Fora justiça – Pelo menos três profissionais são contratos: 1 para o
marido, outro para mulher e eleitor pelo Juiz.
“Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicado a
avaliação de bens por arquitetos ou engenheiros. (NBR 14653 item 3.1.17)
Avaliação de Bens: análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores
de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e dada,
consideradas determinadas, premissas, ressalvas e condições limitantes. (NBR
14653).
“É um serviço de engenheiro e arquiteto (ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO) “
Lei nº 5194
 As atribuições profissionais do engenheiro consistem em: estudos, projetos,
análise, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica.
Resolução nº 218 do CONFEA:
 Engenheiro Civil: imóveis urbanos
Edificações, estradas, pistas de rolamento e aeroportos; sistemas de
transportes, de abastecimento d’água e de saneamento; portos, rios, canais e
diques; drenagem e irrigação; pontes e grandes estruturas;

Contratantes
Caixa, BB, Justiça – TRF, TJ
A norma técnica é de uso obrigatório?
 De acordo com a art. 39, inciso VIII do CDC - É vedado ao fornecedor de
serviço colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em
desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou
pela ABNT;
E o que seriam inspeção e pericia
 Inspeção - Avaliação do estado de edificação e de suas partes constituintes,
realizada pera orientar as atividades de manutenção (NBR 5674/99)
 Perícia: Atividade realizada por profissional com qualificação especifica para
averiguar e esclarecer fatos, apurar as causas que motivaram determinado
evento.
Aplicação
 Comercializações (vendas e locação);
 Atualização do valor de ativos patrimonial;
 Avaliação para fins de seguro, hipotecários, garantias;
 Analise de Investimentos Imobiliários;
 Determinação de Valor de Marcado;
 Análise de viabilidade de empreendimento;
 Desapropriações e Servidões Administrativas;
 Indenizações;
 Partilhas de Bens;
 Revisionais e Renovatórias de Valor de Locação;
 Lançamento Fiscais (Planta Genérica de Valores).
Norma 14653
1. Procedimento Gerais;
2. Imóveis urbanos;
3. Imóveis Rurais;
4. Empreendimentos;
5. Máquinas, equipamentos, Instalações e complexos Industriais;
6. Recurso Naturais;
7. Patrimônio Históricos;
NORMA 12721 – Calcular Custo de Construção

AULA 2
MÉTODOS AVALIATÓRIOS - INICIANDO SUA TRAJETÓRIA
Como você vai avaliaria um bem?
(Valor de Mercado)
Comparando o preço com um semelhante

Escolha do Método (Norma 15563 -1)

“Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método
comparativo direto de dados do mercado”.
(Para veículos é viável pela questão da quantidade)
MÉTODO COMPARATIVO
 Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
(Requer tratamento estatístico dos dados)

Diferença entre VALOR DE MERCADO E PREÇO?

NBR 14653 -1
Valor de Mercado – Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntaria e conscientemente um bem, em uma data de referência,
dentro das condições do mercado vigente.

Preço – É uma expressão monetária que define um transação de um bem, de

seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação.

Oferta x Demanda
De acordo com a norma NRR 14653 – 1
Atividades básicas
1. Requisição da documentação;
2. Conhecimento da documentação;
3. Vistoria do bem avaliando;
4. Coleta de Dados;
5. Diagnóstico de Mercado;
6. Escolha da Metodologia;
7. Tratamento de Dados;
8. Resultado da Avaliação.
Imagina agora que você quer avaliar uma casa de 100m²
1. Vistoria o bem avaliando

 “Para se avaliar é preciso conhecer”.

 Para se conhecer é necessário vistoriar.

 Vistoria é a constatação local, presencial, de fatos e aspectos mediante

observações criteriosas em um bem e nos elementos que a constituem e o
influenciam.

 Portanto, deve-se vistoriar não apenas o bem avaliando, mas também a

região envolvente.

 Levantamento de dados de mercado

 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento de mercado no qual o imóvel
avaliado esteja inserido a constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e
ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais
característica econômicas, fiscais e de localização.
NBR 14653 – 2 (Item 8.2.1.3.2)
Levantamento de dados de Mercado
 Investigação do mercado imobiliário;
 Formulação de hipótese;
 Fonte: Site, Classificados, Prefeitura, Bancos, etc.
 Constitui-se na parte mais importante de processo avaliatório.
Como pesquisa imóveis semelhantes para comparar?
 Características que podem atrapalhar a comparações:
 Bairro
 Área
 Padrão de Acabamento;
 Estado de Manutenção;
 Presença de Algum polo influenciante
 Infraestrutura
 Número de quartos
 Número de Banheiro
 Etc.

Exemplo
Para avaliação dessa casa foi coletada a seguintes amostras:
Amostra de Mercado Valor/área
1. R$ 300.000,00 Área 100m² R$ 3.000,00/m²
2. R$ 476.000,00 Área 98m² R$ 5.000,00/m²
3. R$ 110.000,00 Área 110m² R$ 1.000,00/m²
4. R$ 180.000,00 Área 90m² R$ 2.000,00/m²
5. R$ 368.000,00 Área 92m² R$ 4.000,00/m²
 6. R$ 1.023.000,00 Área 93m² R$ 11.000,00/m²
7. R$ 210.000,00 Área 105m² R$ 2.000,00/m²

É possível fazer a comparação?

Existe algum valor discrepante (Outlier)?
SANEAR A AMOSTRA
Amostra Valor/área Distancia em Relação
ao Mar
1 R$ 3.000,00/m² 4
2 R$ 5.000,00/m² 2
3 R$ 1.000,00/m² 7
4 R$ 2.000,00/m² 5
5 R$ 4.000,00/m² 3
6 R$ 11.000,00/m² 0
7 R$ 2.000,00/m² 6

Valor/área
R$12,000.00

R$10,000.00

R$8,000.00

R$6,000.00

R$4,000.00

R$2,000.00

R$0.00
0 1 2 3 4 5 6 7 8

Regressão Linear
 Valor/área
R$12,000.00

R$10,000.00

f(x) = − 1290.98 x + 8979.51

R$8,000.00 R² = 0.85
Axis Title

R$6,000.00

R$4,000.00

R$2,000.00

R$0.00
0 1 2 3 4 5 6 7 8

Axis Title

R² = 0,8543 significa que o modelo linear explica 85,43% da variância da variável

dependente a partir dos regressores (variáveis independentes) incluída naquele
modelo linear. Os outros 15% são explicados por outros fatores.

Distancia para o mar foi um fato relevante.

Software – Estatístico

AULA 3
OPORTUNIDADES PARA ENGENHEIRO EM AVALIAÇÕES

Continuando
Como vimos a distância do mar foi um fator que identificamos como influenciante na
avaliação:
No imóvel está a 4,5KM do MAR
Aplicando a equação de regressão
-1291*4,5+8979,5=R$3170,00
Casa de 100m²*R$3170,00/m²=R$317.000,00
Mais... Nossa amostra foi feita com dados de imóveis a venda. Isso influencia no
resultado.’
A norma permitir nesse caso usar a campo de Arbítrio:
Intervalo de variação no entorno pontual adotado na avaliação, dentro do qual
pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justifique pela existência de
característica própria não comtempladas no modelo (NBR 14653 – 1).
O campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de 15% para mais para menos, em
torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação (NRB 14653 -2).
Na prática geralmente usamos 10% de redução do valor devido a relação oferta x
Transação, assim:
R$ 317.000,00 – 10% =R$ 285.300,00.
6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do intervalo
de confiança e do campo de arbítrio, em até 1%.
Posso arredondar o resultado final para qualquer valor entre R$ 282.447,00 e R$
288.153,00 vamos fechar em R$ 285.000,00.
E como fazer o laudo de Avaliação?
Laudo de Avaliação
Relatório com fundamentação técnica e cientifica, elaborado por profissional da
engenharia de avaliações, em conformidade com esta ABNT NBR 14653, para
avaliar o bem
Os requisitos mínimos do laudo de avaliação estão listados a seguir:
a) Identificação do solicitante do trabalho;
b) Objetivo da avaliação;
c) Finalidade da avaliação;
d) Identificação e característica do bem avaliado;
e) Documentação utilizada para avaliação;
f) Pressuposto e condições limitantes da avaliação;
g) Dados e informações efetivamente utilizados
h) Memória de cálculo;
i) Indicação do Método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha
j) Especificação da avaliação; (grau de especificação e grau de precisão)
k) Resultado da avaliação e sua data de referência
l) Qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável (is) técnico (s)
pela avaliação;
m) Local e data da elaboração do Laudo;
n) Outros requisitos previstos nas demais partes desta norma.
E se formos avaliar um terreno muito grande, não tenha similares para
comparações no local?
Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico - econômica, mediante
hipoteco empreendimento compatível com as características do bem e com as
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenário viáveis para
execução e comercialização do produto.
Se esse terreno muito grande não tenha como compara com outros mais nessa
localidade há vários lotes, vamos supor que esse terreno pode ser loteável – Nesse
caso deve-se verifica a lei de Zoneamento Municipal, quanto dessa área devo deixa
para área pública e arruamento para saber quanto hipoteticamente posso utilizar
para loteamento. Feito isso, obtém-se o valor de um lote pelo método comparativo e
multiplica pelo número de lotes e obtemos o valor do terreno. Mais esse valor bruto
não é o real, deve-se estimar valor de terraplanagem e todos outros custos de um
loteamento para descontar desse valor, além do lucro do vendedor.
E se avaliarmos um prédio atípico também sem similares no mercado como
um hospital ou escola (Prédios comerciais)?
Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.
 Faz uma avaliação comparativa do terreno;
 Faz um orçamento paramétrico do prédio – aplicando a depreciação
(Desgaste do prédio pelo uso)
 Soma os dois valores
E se fomos avaliar um imóvel que gere renda, por exemplo um shopping,
fazenda, mercado?
Método da capitalização da Renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenário viáveis.

AULA 4
Perícia Judicial

Bancos
 Bancos Públicos: Credenciam empresas;
 Editais a cada 4 ou 5 anos;
 Serviços são por atividades e polos;
 SICAF em dia (Certidões);
 O credenciamento nas atividades de avaliação de bens, que pertencem ao
grupo A exige que a empresa atenda umas das seguintes restrições:
Perícia – Danos construtivos, bens de separação
 Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.
 Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de
conhecimento técnico ou científico.
Prazo
Art. 465. Juiz irá perito especializado no objetivo da pericia e ficará de Imediato o prazo para
entrega do Laudo.
Art. 476. Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo dentro do prazo, o juiz
poderá conceder-lhe, por uma vez, prorrogação pela metade do prazo originalmente fixado.
Art. 157. O perito tem o dever de cumprir o oficio no prazo que lhe designar o juiz, empregando
toda sua diligência, podendo escusar-se do encargo alegando motivo legítimo.
§ 1º A escusa será apresentada no prazo de 15 (Quinze) dias, contado da intimação, da
suspeição ou do impedimento supervenientes, sob pena de renúncia ao direito a alega-la.
§ 2º Cliente da nomeação, o perito apresentará em 5 (cinco) dias:
I – Proposta de honorários;
II – Currículo, com comprovante de especialização;
II – Contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde serão dirigidas as
intimações pessoais.
Nomeação
§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos
técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está
vinculado.
§ 5º Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação
do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou
cientifico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia.
§ 2º Será organizada lista de peritos na vara ou na secretaria, com disponibilização dos
documentos exigidos para habilitação à consulta de interessados, para que a nomeação seja
distribuída de modo equitativo, observadas a capacidade técnica e a área de conhecimento.
Perícia complexas
Art. 475 Tratando-se da perícia complexa que abranja mais de uma área de conhecimento
especializados, o juiz poderá renomear mais de um perito, e a partir, indicar mais de um
especialista técnico.
 CPTEC - Resolução 233 CNJ: Cadastros;
 Remuneração do perito e do assistente técnico;
 Quem paga? Perito será pago por quem requereu;
 Quesitos;
 Manifestação das Partes;
 Assistentes Técnicos;
 Procedimento e Técnica para redação de laudo
 Laudo Pericial
 Estrutura do Laudo
 Responsabilidade do Perito
