mesada

vitalícia

Invista em
imóveis
de um jeito
diferente

Outubro de 2020 Guilherme Cadonhotto

 Opa,
tudo bem?
Este relatório-presente é parte complementar
da Mesada Vitalícia. Vou abordar os motivos
pelos quais o investimento em imóveis feito do
jeito tradicional é pouco vantajoso, e mostro uma
maneira de investir no setor muito mais segura e
mantendo os rendimentos mensais. Além disso,
trago uma recomendação de investimento para
você começar ainda hoje.

Vamos começar!

02
 Ser uma “pessoa que investe”
ganhou significados diferentes
ao longo dos últimos anos.

Nos anos de 1990 e início dos anos 2000, ser um in-

vestidor ou uma investidora significava comprar um
imóvel e colocá-lo para alugar, de maneira a receber
uma renda constante mês a mês.

Entre 2000 e 2010, fazer um investimento era ba-

sicamente emprestar dinheiro ao governo por meio
da compra de títulos públicos. E esse discurso ganha
força quando você descobre que muita gente ganhou
dinheiro nesse período no Brasil.

A questão é que a taxa de juros no país no período

chegou a incríveis 26,5% ao ano em seu auge (2003),
o que facilitava demais obter rendimentos acima de
15% ao ano nesse período com certa consistência.

03
 Depois de 2010, foi a vez do investimento em ações,
impulsionado pela forte alta do Ibovespa, principal
índice de ações brasileiro, na década anterior.

Agora, em 2020, com a sofisticação do mercado fi-

nanceiro brasileiro, e, claro, do investidor e investido-
ra brasileiro, é possível investir de imóveis até moe-
das digitais.

Sim, o cenário mudou.

Acontece que o Brasil permaneceu algumas boas

décadas com níveis de inflação elevadíssimos, uma
característica já marcante desde o século 19. Isso
impedia o desenvolvimento de um mercado financei-
ro robusto, já que você não possuía títulos de longo
prazo sendo negociados no mercado, consequência
da baixa confiança causada pela inflação permanen-
temente alta no país.

Isso fazia com que os

investimentos em ativos reais se
sobressaíssem frente aos demais.
E qual o principal deles?
Imóveis.

04
 Isso tem uma explicação razoável: se o valor do seu
dinheiro fosse corrigido pela inflação, você poderia fi-
car tranquilo ou tranquila, pois o preço do seu imóvel
muito provavelmente subiria também.

Por exemplo, se durante

o início dos anos de 1990, você possuísse
um imóvel no valor de R$ 50 mil,
e a inflação no ano fosse de 100%,
o valor de mercado do seu imóvel
com a correção seria de R$ 100 mil.

Essa proteção que os ativos reais (aqueles conheci-

dos por representarem algo físico) ofereciam faziam
deles excelentes opções para os investidores naque-
la época.

Esse é um dos motivos pelos quais

os brasileiros gostam tanto
de investir em imóveis.

Quando era mais novo, eu me lembro de muitas con-

versas informais entre minha mãe e meu pai sobre
como poderiam comprar um imóvel e colocá-lo para
alugar. Assim teriam acesso a uma renda passiva, lí-
quida e certa.

05
 Eles, assim como milhões de outros brasileiros e bra-
sileiras, estavam atrás de um complemento da renda.

Em outras palavras, uma mesada.

Por outro lado, nunca ouvi eles conversando uma vez

sequer sobre investimentos em títulos públicos, por
exemplo. Mas não os culpo, já que o acesso à infor-
mação naquela época era extremamente limitado, e
a ideia de investimento focado em imóveis era a prin-
cipal via – se não a única – acessível.

E eu aposto que, independentemente da sua idade,

você já ouviu alguma frase do tipo:

“ Invista em tijolo e nunca ficará pobre.

Pois você vai receber aluguel, e
o preço do seu imóvel só sobe.
”
Ela ainda é usada com frequência,
mas infelizmente não é verdadeira.

06
 Existe, sim, um risco de desvalorização do seu imó-
vel. Além disso, receber a renda mensal advinda dele
pode não ser tão simples. Duvida?

Vamos olhar então a variação do preço nos imóveis

no Brasil a fim de verificar se há a possibilidade de
perder dinheiro com imóveis. O gráfico abaixo traz o
índice FipeZap, elaborado pela Fipe (Fundação Ins-
tituto de Pesquisas Econômicas) em parceria com a
empresa Zap para monitorar o preço dos imóveis nas
principais regiões metropolitanas do Brasil:

Variação de preços de imóveis no Brasil (12 meses)

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 208 2019 2020

Fonte: FipeZap

07
 Entre os anos de 2009 e 2015, podemos ver uma osci-
lação considerável no preço dos imóveis no Brasil, re-
flexo da expansão da nossa atividade e do financiamen-
to com taxas mais acessíveis de imóveis nesse período.

Porém, quem acreditou que esse movimento duraria

para sempre, acabou não se dando tão bem assim.

A partir de 2016, a oscilação acumulada em 12 me-

ses no preço médio dos imóveis no Brasil ficou perto
de 0% e, em muitas situações, acumulou variações
negativas. Somente agora, quatro anos depois, em
plena pandemia do novo coronavírus, em que os fi-
nanciamentos imobiliários estão com juros bem bai-
xos, os preços voltaram a oscilar de maneira positiva,
ainda que de maneira comedida.

É importante ressaltar que essa é uma média do Bra-

sil, um país de dimensões continentais. Se fizer a pes-
quisa levando em conta regiões específicas, vai ver
que algumas sofreram muito mais oscilações do que
outras nesse período.

Portanto, podemos, sim, perder

dinheiro com imóveis. Não se engane.

08
 Outro motivo pelo qual imóveis são tão bem vistos
por aqui é o fato de que eles podem te garantir uma
renda, por meio do aluguel.

Mas, nesse caso, também existe

uma série de problemas.

Entre comprar um imóvel (em muitos casos, finan-

ciado, que aumenta seu valor inicial) e colocá-lo para
alugar, o que implica receber um inquilino ou inquili-
na responsável, com uma renda estável, que pague
pontualmente e não deprecie o seu imóvel, existe um
caminho muito longo.

Além disso, há alguns riscos consideráveis em todo o

processo, tais como:

1 Comprar o imóvel por um preço

maior do que ele realmente vale

Isso é mais comum do que se imagina. Às vezes, por

não conhecermos tão bem a região, os vizinhos, a rua
e outras características importantes de determinado
empreendimento, você pode acabar pagando um va-
lor maior do que o imóvel realmente vale.

09
 Vale ressaltar que, quando isso acontece, o investi-
dor ou investidora dificilmente recupera o prejuízo.

2 Não conseguir alugar o imóvel

por um longo período

Fato: não há garantia de que você vai conseguir alu-

gar seu imóvel logo após a compra. Ele pode estar em
uma região pouco valorizada no momento, ou o mer-
cado talvez esteja em um período mais fraco.

Independentemente do motivo, você ainda terá ou-

tras dores de cabeça, como os gastos com IPTU, ta-
xas de água, luz e gás (se for o caso), que são de sua
inteira responsabilidade enquanto o imóvel estiver
vago. Isso sem contar na taxa condominial caso o
imóvel esteja em um condomínio.

3 Arrumar um péssimo
inquilino ou inquilina

Um inquilino ou inquilina pouco “responsável” pode

ser um problema enorme. Além de poder causar pro-
blemas com vizinhos, pode não pagar os aluguéis em
dia e colocar seu investimento em risco.

10
 Pior: a pessoa pode danificar seu imóvel a tal pon-
to que você precise gastar uma quantia considerável
apenas para deixá-lo “habitável” novamente.

4 Pagar um preço muito elevado

pelo investimento inicial

Por mais que o imóvel que você esteja sondando fi-

que em uma região desvalorizada, não tenha tanta
metragem ou não esteja nas melhores condições de
habitação e uso no momento da compra, o valor mí-
nimo a se investir em um imóvel é bem alto, o que
pode dificultar uma venda futura. E isso nos leva ao
último ponto...

5 Liquidez muito baixa

Ao comprar um imóvel, você já sabe que esse dinhei-

ro vai ficar parado ali por alguns anos, não é mesmo?
Isso porque é muito complicado vender um imóvel.
Apenas a negociação e a finalização do processo po-
dem durar meses, e adicione a isso mais algumas se-
manas para resolver questões burocráticas.

11
 Já pensou se, nesse intervalo de tempo, você preci-
sa do dinheiro? Seja para uma emergência, seja para
uma oportunidade de última hora? Ou se você per-
de o emprego e não consegue pagar as despesas do
imóvel, que pode estar vazio, ou seja, sem inquilinos?

Em situações extremas, existe ainda o risco de você

precisar vender o imóvel a preço de banana, caso
precise de dinheiro na mão rápido.

É um investimento como outro qualquer, e na minha

opinião, apresenta riscos e desvantagens maiores do
que os investimentos convencionais no mercado fi-
nanceiro brasileiro.

A boa notícia é que existe uma alternativa de inves-

timento para que você aproveite a valorização do
preço dos imóveis e que também pague um aluguel
mensalmente, sem todos os riscos que a compra de
um imóvel físico costuma trazer.

Isso é possível através dos...

12
 Fundos de
Investimento
Imobiliário
(FIIs)

Os fundos de investimento imobiliário, assim

como outros fundos de investimento, funcio-
nam como se fossem um condomínio de in-
vestidores – nesse caso, eles se juntam para
investir no setor imobiliário.

A pessoa que investe coloca seu dinheiro em um fun-

do, assim como centenas ou milhares de outros in-
vestidores, e os gestores cuidam da administração
dos recursos. Ao fazer isso, ela se torna um cotista, já
que, ao investir em um fundo, basicamente está com-
prando cotas (um pedaço) dele.

13
 E como os gestores
investem todo esse dinheiro?

Por meio da compra de imóveis, galpões logísticos,

participações em shoppings e até mesmo imóveis re-
sidenciais, que depois são colocados para alugar.

95% dos lucros desse fundo devem ser repassados

aos investidores, que vão receber os “aluguéis” men-
salmente, de maneira proporcional ao valor investido.

Por exemplo,
se um fundo imobiliário tem
R$ 100 milhões de patrimônio,
e um único investidor ou investidora possui
R$ 10 milhões investidos nele,
10% dos lucros mensais
serão pagos a essa pessoa.

14
 Por que investir em FIIs?
Os fundos imobiliários derrubam logo de cara uma
desvantagem clara ao se investir diretamente em
imóveis: o valor mínimo para se começar a investir é
bem baixo.

Você pode começar a investir

em fundos imobiliários com
um valor inferior a R$ 100.

Em outras palavras, isso significa que você pode com-

prar uma cota de um imóvel ou de um grupo de imó-
veis com menos de R$ 100.

E sabe o melhor?

Mesmo com um aporte pequeno, comprando uma

única parte (cota) do fundo, você já passa a receber
aluguéis mensais. Muito melhor do que imóvel, não?

15
 Outra vantagem dos FIIs é a liquidez.

Como a maioria desses fundos tem essas cotas nego-

ciadas em Bolsa, é bem fácil adquiri-las. Basta aces-
sar o home broker da sua corretora de investimentos,
digitar o código do fundo que tem interesse e efetuar
a compra. Bem simples, não?

Por dia, acontecem milhares de negociações de cotas

de fundos imobiliários, que movimentam bilhões de
reais diariamente. Por isso, na hora de vender suas
cotas, você não deve enfrentar grandes problemas
também.

E tudo isso sem precisar pagar impostos, como o

ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel,
um tributo que deve ser pago antes da negociação de
imóveis físicos.

Falando nisso, outra

grande vantagem dos fundos
imobiliários é que eles são
isentos da cobrança
do Imposto de Renda.

16
 E sabia que os FIIs são uma maneira
interessante de fazer a diversificação
em seus investimentos?

Ao comprar uma cota, você tem a possibilidade de in-

vestir em grandes empreendimentos, como prédios
comerciais na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São
Paulo, galpões logísticos utilizados por grandes em-
presas em diversos estados do país, ou até mesmo
em shopping centers que você frequenta no fim de
semana.

E outra coisa muito interessante é que os fundos são

administrados por verdadeiros profissionais do ramo.
Eles escolhem quais ativos (prédios, shoppings e
galpões) vão colocar na carteira após uma avaliação
profunda de quais acreditam ter um maior potencial
de valorização e, claro, quais devem ter uma boa de-
manda por aluguéis.

E não apenas o aluguel é repassado aos cotistas, mas

também a valorização dos imóveis que compõem os
fundos. Veja o gráfico do Ifix, o índice dos fundos imo-
biliários no Brasil, que analisa o ganho de valor nos
últimos cinco anos:

17
 120%

80%

60%

40%

20%

0%

-20%
2016 2017 2018 2019 2020

Fonte: Bloomberg

O Ifix apresentou uma valorização de quase

100% no período. Um contraste e tanto em
relação ao índice FipeZap, que apresentei
no início deste relatório.

Tudo isso apenas reforça o poder de uma gestão pro-

fissional que escolhe os melhores imóveis disponí-
veis no território nacional.

Acredito que agora você esteja mais do que conven-

cido ou convencida de que os fundos imobiliários são
uma das melhores opções para investir atualmente,
pois aliam potencial de valorização e renda constante.

18
 Diante de tudo isso, imagino que você esteja
se perguntando...

Quais são os
setores disponíveis?
E como está o
cenário atual?
Antes de finalmente apresentar qual fundo imobiliá-
rio eu acredito ser uma boa oportunidade de investi-
mento, gostaria de pontuar que existe diversos seg-
mentos de fundos imobiliários por aí.

Você pode alocar seus recursos em fundos que in-

vestem em shopping centers, prédios comerciais,
galpões logísticos, hospitais, agências bancárias e
até mesmo escolas e universidades.

E, assim como em todas as áreas de investimentos,

houve também segmentos no setor imobiliário que
sofreram muito com a crise econômica causada pela
pandemia da Covid-19:

19
 O segmento de shopping centers foi um
deles. Isso porque esses estabelecimen-
tos foram fechados por tempo indetermi-
nado assim que as quarentenas foram im-
postas, o que fez com que fundos desse
setor caíssem muito. Inclusive, alguns de-
les não conseguiram pagar dividendos aos
cotistas durante alguns meses.

O setor de agências bancárias, que já vem

sofrendo há algum tempo com a migração
da maior parte dos serviços para a inter-
net, também foi bastante impactado, uma
vez que a circulação de pessoas em locais
fechados impediu o funcionamento normal
das agências bancárias no país.

Muitos prédios comerciais também sofre-

ram na pandemia. Diversas empresas mi-
graram do sistema presencial para o home
office, seja parcial, seja integral, o que fez

20
 com que a demanda por escritórios em vá-
rios locais do país diminuísse, e parte des-
ses fundos sofreu de maneira considerável.

Escolas e universidades também sofre-

ram os impactos da pandemia com o fecha-
mento por tempo indeterminado de suas
unidades. Vale lembrar que, até o momen-
to, poucas instituições no país voltaram a
receber alunos, professores e funcionários
mesmo com medidas rígidas de higiene e
distanciamento social.

Dos setores mais prejudicados, cheguei a

considerar um deles para incluirmos em
nossa carteira agora: o setor de shopping
centers.

Isso porque há pouca demanda por novos projetos

de shoppings no Brasil. Portanto, assim que a situa-
ção relacionada ao novo coronavírus se normalizar e
a economia entrar em um ritmo de retomada aqui no

21
 Brasil e no mundo, a oferta por shoppings e praças
comerciais será limitada. Assim, esses espaços de-
vem voltar a ser bastante disputados, e isso faria com
que o preço e a cota desses fundos, no geral, se valo-
rizassem.

Mas existe um grande problema com tal cenário. A

economia no Brasil pode não acelerar com tanto ím-
peto, o que faria com que a retomada no preço da
cota desses fundos ainda enfrentasse um caminho
tortuoso nos próximos meses, com possibilidades de
entrada nesses ativos em uma situação mais favorá-
vel no futuro do que agora.

O restante dos setores pode passar por uma mudan-

ça estrutural com ajustes de longo prazo, com esco-
las e universidades adotando cada vez mais o siste-
ma de aulas online, agências bancárias ainda mais
enxutas em relação a número de funcionários, e uma
demanda menor de prédios comerciais com a adoção
do home office pelas grandes empresas.

No curto prazo, é difícil visualizar isso acontecendo

em grande escala, mas, com as mudanças causadas
pela pandemia, isso pode se tornar um movimento
estrutural nos próximos anos.

22
 E quem se beneficiou?
O setor de hospitais foi um exemplo claro de fun-
dos imobiliários que se valorizaram. O aumento na
demanda de serviços hospitalares fez com que o va-
lor das cotas subisse de maneira considerável nestes
meses de pandemia.

Em um primeiro momento, parece promissor.

Mas esse crescimento é sustentável?

Não acredito que o aumento na demanda por serviços

hospitalares seja permanente, ou melhor, crescente.

Isso me faz crer que a elevação no valor dessas cotas

não é sustentável no longo prazo. Sendo assim, eu
evitaria o segmento hospitalar por ora. Apesar de o
fator renda mensal se beneficiar com o cenário atual,
o fator potencial de crescimento me preocupa.

Porém, existe um segmento que se beneficiou duran-

te a pandemia, e acredito que tenha sido apenas o
início de um processo estrutural para o mercado con-
sumidor brasileiro:

23
 o setor de galpões, também enquadrado como o
segmento de logística.

Esses fundos englobam a aquisição e administração

de galpões, centros de distribuição e armazenamento.
Eles tiveram uma alta demanda com o início da pan-
demia, já que boa parte do consumo da população foi
direcionado das lojas físicas para o setor online.

Nessa modalidade, galpões e centros de distribuição

e armazenagem são muito utilizados. Portanto, com o
aumento da demanda, houve também uma valoriza-
ção da cota desses fundos.

E, diferentemente do que ocorre com o setor hospi-

talar, a mudança no setor logístico até aqui (do vare-
jo físico para o online) pode ter sido apenas o início
de uma mudança estrutural na maneira como consu-
mimos.

Acredito, portanto, que galpões, centros de armazena-

gem e distribuição serão cada vez mais demandados
Brasil afora, e é por isso que a minha busca de fundos
imobiliários ficou restrita a essa categoria de ativos.

24
 O fundo escolhido:

No mercado desde 2010 (considerado antigo para o

mercado de fundos imobiliários), o fundo imobiliário
BTG Pactual Logística FI Imobiliário (BTLG11) se des-
taca pela diversificação nos imóveis do seu portfólio.

Dentre os dez imóveis locados no fundo hoje, vemos

entre os locatários dos galpões grandes empresas
como BRF, Ceratti, Itambé e Natura. Os inquilinos são
aprovados por ampla avaliação do risco de crédito.

Com maior concentração no estado de São Paulo, os

galpões também estão presentes em outros estados,
como Rio de Janeiro, Ceará e Santa Catarina, distri-
buindo sua receita conforme o mapa abaixo:

25
 CE
32%

Geografia
% da receita contratada RJ
SC 6%
SP
2%
60%
Fonte: BTG

A receita de locação desse fundo está distribuída da

seguinte maneira:

BTGLOG – Carteira
Receita de locação Valor Patrimonial
2% Koch 3%
4% Magna 5%
6% Supermarket 8%

10% Itambé 8%

12% Ceratti 11%

15% Natura 17%

18% Femsa 15%

32% BRF 33%

Fonte: BTG Log

26
 Quase 90% da receita vem de empresas consolida-
das no setor e com indicadores financeiros sólidos.
Portanto, não vejo problemas com inadimplência em
nosso radar.

Industrial
Logística
25%
Perfil dos 37%
Ativos Varejo
% da receita 3%
contratada
Refrigerado
Fonte: BTG Log 35%

Apesar de o nome do fundo estar associado ao setor

de logística, parte do fundo não é diretamente rela-
cionado a ele; 25% do fundo é utilizado como galpão
industrial, e nessa modalidade o prêmio recebido é
maior, já que há uma necessidade de preparação do
terreno bem mais relevante.

O percentual refrigerado corresponde à armazena-

gem de produtos que necessitam ficar estocados em
ambientes com temperaturas específicas. E os 3%
em varejo hoje correspondem a um supermercado
que funciona em um de seus galpões.

27
 Um dos indicadores mais
importantes: vacância
A vacância representa qual percentual dos galpões
está desocupado. Neste caso, a vacância é de 0%,
ou seja, todos os galpões presentes na carteira do
BTLG11 estão ocupados e com suas mensalidades
em dia.

INDEXADOR DOS REAJUSTES

O indexador é o índice de preços que corrige o pre-

ço dos aluguéis ano a ano. O fato de 71% da receita
contratada ser indexada pelo IGP-M é atrativo para
quem investe, já que o índice está nas máximas nos
últimos anos, com alta acumulada de quase 18% em
12 meses.

IPCA
29%
Indexador
% da receita IGP-M
contratada 71%

Fonte: BTG Log

28
 INDICADORES GERAIS

Número de cotistas

Gosto de olhar o número de cotistas já que, em ca-

sos de estresse de mercado, quanto maior o número
de cotistas de um fundo, maior sua liquidez, ou seja,
mais fácil de resgatar ou comprar suas cotas. Aqui,
não teríamos problema quanto a isso, pois o BTLG11
tem mais de 30 mil cotistas atualmente, um número
bem relevante.

Preço/Valor Patrimonial (P/VP)

É um indicador muito importante e pode te dar alguns

indícios se a cota de determinado fundo está “super-
valorizada” ou não.

Esse indicador é calculado a partir da divisão do pre-

ço da cota de mercado (quanto sai uma cota do fundo
a preços de mercado) pelo preço da cota patrimonial,
que nada mais é do que o valor somado dos imóveis
do fundo dividido pelo número de cotas.

29
 Valores que ultrapassam de maneira considerável o
número 1 indicam que o preço da cota está ficando
acima do preço do valor justo dos imóveis dentro de
um fundo.

Valores abaixo de 1 indicam que há um desconto para

você aplicar em determinado fundo com relação ao
preço dos imóveis dentro da sua carteira.

Hoje o P/VP do BTLG11 está em 1,03, ou seja, a cota

de mercado está sendo negociada muito próxima de
um valor justo.

Performance do fundo

80%

60%

20%

0%

-20%

-40%
2016 2017 2018 2019 2020

Fonte: Bloomberg

30
 Nos últimos cinco anos, o fundo BTLG11 teve uma va-
lorização na sua cota de quase 50%, enquanto o Ifix,
o índice dos fundos imobiliários no Brasil, apresentou
uma valorização de 98% no mesmo período, o que
deixaria nosso fundo bem atrás do índice que apre-
senta o retorno médio dos fundos imobiliários no país.

Mesmo que 50% nos últimos cinco anos seja um retor-

no razoável, o fato de estar consideravelmente atrás do
benchmark (índice de referência) do setor imobiliário
no Brasil pode trazer dúvidas para quem investe.

Portanto, vamos observar uma janela mais curta para

verificar se tal discrepância se mantém nos últimos
três anos:

60%

26.5%

0%

-20%

2018 2019 2020

Fonte: Bloomberg

31
 No período analisado, o cenário se inverte. O BTLG11
apresentou retorno de 33%, enquanto o Ifix apresen-
tou retorno de 26%, o que evidencia uma melhora na
gestão dos ativos nos últimos anos.

Esperamos que continue assim, não?

Dividend Yield

O dividend yield (taxa de dividendo) mostra qual per-

centual sobre o valor investido o investidor recebeu
em sua carteira como dividendos.

Por exemplo,
se o dividend yield dos últimos 12 meses
de um FII foi de 5%, isso significa que,
para cada R$ 100 em cotas adquiridas no
fundo, o investidor recebeu no ano R$ 5
como dividendo – que podemos chamar
de aluguel ou, no nosso caso, mesada.

O dividend yield dos últimos 12 meses do BTLG11

foi de 5,70%, pouco acima da média do segmento de
galpões, que está próximo de 5% no período.

32
 Onde comprar o
BTG Pactual Logística
FI Imobiliário?
Você pode comprar as cotas do fundo de duas maneiras:

No home broker da sua corretora;

Na seção de fundos imobiliários da sua corretora.

Basta digitar o código BTLG11 e pronto! Caso as con-

figurações da sua corretora estejam de acordo com o
que seu perfil permite, você pode finalizar a compra.

No momento em que escrevo este relatório (19 de

outubro), a cota do fundo está sendo negociada a um
valor pouco acima de R$ 100. Com esse investimen-
to, você vai estar apto ou apta a receber a sua mesa-
da já no mês seguinte à compra.

33
 Conclusão
O BTLG11 possui características que se enquadram
no que estamos buscando para a nossa carteira de
renda. Focado no setor logístico, possui imóveis novos
e com tecnologia em seus galpões, boa localização,
gestão de primeira, com melhora visível na qualidade
de gestão nos últimos anos, dividend yield atrativo e,
claro, potencial de valorização no futuro.

Se você está se perguntando se a crise causada pela

pandemia pode afetar de alguma forma as empresas
controladoras dos galpões, saiba que praticamente
dois terços da receita do fundo estão atrelados ao se-
tor alimentício, essencial para a economia e que so-
fre menos com crises econômicas.

Portanto, lembre-se de que esse é

um dos investimentos de que você
precisa ter na sua carteira de renda.

34
 Os outros ativos são títulos públicos com juros se-
mestrais e ações pagadoras de dividendos, além, é
claro, de outros bons fundos imobiliários.

A diversificação, quando dosada na medida certa,

pode proteger o seu patrimônio de grandes quedas e
manter um bom potencial de ganhos.

Abraços,
Guilherme Cadonhotto

Guilherme Cadonhotto é especialista em renda fixa da Spiti,

técnico em Administração de Empresas e bacharel em Econo-
mia. Atuou na mesa de operações como trader de renda fixa na
SulAmérica Investimentos e como analista de investimentos na
asset da Porto Seguro. Acredita que simplicidade e bom humor,
sempre presentes em suas publicações e vídeos, são essenciais
para tornar a informação e a compreensão dos conteúdos de in-
vestimentos mais acessíveis a todos.

Analista responsável: Luciana Seabra

35
 Antes de encerrar,
queria falar um pouco da Spiti.

Sou a Luciana Seabra, CEO da Spiti, e misturei duas

formações, em Comunicação e Economia, com o
propósito de ajudar pessoas comuns a investir me-
lhor. Também sou analista CNPI e planejadora certi-
ficada CFP®.

Reuni 40 pessoas em torno do mesmo propósito para

construir juntas, começando em setembro de 2019,
uma casa de análise regulada pela Comissão de Va-
lores Mobiliários (CVM), cujo objetivo é fazer reco-
mendações de investimentos com alto potencial de
acerto para você, na sua língua, seja você quem for.
O nome dela é Spiti, casa em grego – porque inves-
timento não é nada de outro mundo, mas, sim, algo
que se discute de forma cotidiana, caseira, próxima.

Uma condição é decisiva para nós: eu e minha equipe

temos independência total para recomendar apenas
os produtos em que acreditamos, seja qual for a ges-
tora ou corretora. Você vai ver essa independência ao
acompanhar nosso trabalho.

36
 É isso que fazemos aqui na Spiti. Ao receber este nos-
so presente, você passa a fazer parte do grupo seleto
de pessoas que têm acesso a orientações de investi-
mento de alto nível e em bom português.

Somos independentes porque quem paga pelo meu

trabalho e de minha equipe é quem assina nossas
séries. Jamais somos comissionados pelos produtos
que recomendamos.

Você não pagou nada por este conteúdo – ele é uma

amostra grátis para você conhecer nosso trabalho. E
também não vai pagar nada pelas newsletters que vai
no seu e-mail a partir de hoje.

Até mais!

Luciana Seabra
e equipe

37
 invistaspiti.com.br

Este relatório de análise foi elaborado pela Spiti Análise Ltda. (“Spiti Análise” ou “Spiti”) de acordo com todas as
exigências previstas na Instrução CVM nº 598, de 3 de maio de 2018, tem como objetivo fornecer informações que
possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta
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o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da Spiti Análise estão
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Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da Spiti Análise. Os produtos apresentados
neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de investidor. Antes de qualquer decisão, os assinantes
deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de
investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados
a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou
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indicativos de resultados futuros. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os
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