Ação Consignação em Pagamento Novo

CPC
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL
DA CIDADE.

Rito Especial

MARIA DA TANTAS, solteira, bancária, residente e domiciliada na Rua X, nº 000,

apto. 501, em Cidade (PP) – CEP nº 77.888-45, inscrita no CPF (MF) sob o nº.
111.222.333, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediada por seu
mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço
eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz
fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as
intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência,
com suporte no art. 67 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91), art. 335, inc. I, do
Código Civil c/c art. 539 e segs., do Código de Processo Civil, ajuizar a presente

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO,

“EM RAZÃO DE RECUSA DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO”

em desfavor de PEDRO DAS QUANTAS, casado, empresário, residente e domiciliado

na na Rua Y, nº 000, em Cidade (PP) – CEP nº 77.888-99, possuidor do CPF (MF) nº.
111.222.333-44, endereço eletrônico desconhecido, decorrência das razões de fato e
direito que, adiante dispostas.

INTROITO

( A ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

A Promovente não tem interesse na realização de audiência de tentativa de conciliação

(CPC, art. 319, inc. VII).

(1) – SÍNTESE DOS FATOS

A Autora celebrou com o Réu, na data de 00/22/3333, contrato escrito de locação
residencial. Destinava-se ao imóvel sito na Rua X, nº. 000, apto. 501, nesta Capital.
(doc. 01) Havia prazo de duração de 30 (trinta) meses, com prazo de término para
22/11/0000. Lado outro, aluguel mensal no importe de R$ 000,00 (.x.x.x.).

Tendo em vista que iria morar na residência de sua mãe, aquela necessitou romper o
vínculo locatício. Todavia, ainda restavam 5(cinco) meses para a conclusão do acerto.

Procurou-se o locador do imóvel, evidenciando a intenção de devolver o bem e

resolução do contrato. Porém, aquele, agindo em dissonância com a lei, destacou que a
entrega, antes do prazo acertado, acarretaria em multa contratual. Essa previa a
quantidade de 3(três) meses de aluguéis.

A Autora, cuidadosa, diante do impasse criado, notificou extrajudicialmente o Réu para

receber as chaves do imóvel. Além do mais, informara intenção do pagamento parcial
do aluguel e multa, igualmente proporcional.

Essa correspondência fora recebida em 00/11/222. (doc. 02) Ultrapassado o prazo,

estipulado na notificação, não houvera qualquer resposta.

Diante disso, promove-se esta querela judicial.

(2) – MÉRITO

DA RECUSA INDEVIDA DO RECEBIMENTO DAS CHAVES

MORA ACCIPIENDI

O propósito em espécie consonância com a Lei Substantiva Civil. Essa, ao evidenciar

pertinência do depósito judicial da “coisa devida”, implicitamente acolhe a entrega
judicial das chaves (coisas). Este é o intelecto do dispositivo:

CÓDIGO CIVIL

Art. 334 – Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em

estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais.

Lado outro, também em abono ao disposto, é o que reserva o Código de Ritos (art. 542,
inc. I).

Carlos Roberto Gonçalves perfilha desse entendimento, tanto que apregoa, ad litteris:

“O art. 334 do Código Civil, ao falar em depósito judicial da ‘coisa devida’, permite a
consignação não só de dinheiro como também de bens móveis ou imóveis.

(...)

Também o imóvel pode ser consignado, depositando-se simbolicamente as chaves,

como ocorre frequentemente nas decisões de locação. “(In,   Direito Civil Brasileiro. 3ª
Ed. São Paulo: Saraiva, 2007, Vol. II, p. 273)
Ademais, a jurisprudência é uníssona em afirmar a pertinência da consignação das
chaves em juízo, mesmo que (o que não é o caso) o locatário esteja inadimplente ou
haja outra infração contratual.

Esse entendimento está encartado nos arestos que se seguem:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE

INTERESSE DE AGIR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. ERRO IN
JUDICANDO NA SENTENÇA. PRELIMINARES REJEITADAS. LOCAÇÃO
DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DO
LOCADOR AO RECEBIMENTO DAS CHAVES EM VIRTUDE DA
NECESSIDADE DE REPAROS NO IMÓVEL. DEMONSTRADA. CHAVES
ENTREGUES EM JUÍZO. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO PERÍODO
DEVIDO ATÉ O DEPÓSITO DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS
RELACIONADOS AOS REPAROS NO IMÓVEL. NÃO COMPROVADOS.
INDENIZAÇÃO EM VIA PRÓPRIA. JUROS DE MORA. DEVIDO A PARTIR
DA ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FE.
AUSÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
ALTERAÇÃO DA FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS.

1. As preliminares suscitadas atinentes a ausência de interesse de agir em razão da

inexistência de recusa indevida no recebimento das chaves e a inadequação da via eleita,
ao argumento da entrega do imóvel fora das condições pactuadas, por se tratarem de
questões atinentes ao próprio mérito do recurso, com este se confunde, de modo que
serão analisadas em conjunto. 2. Inexiste falar-se em ocorrência de error in judicando no
pronunciamento judicial quando o julgador, ainda que decida contrariamente a tese
defensiva da demandada, examina todas as questões suscitadas nos autos. 3. A
finalidade da ação de consignação é liberar o devedor de determinada obrigação, nas
hipóteses em que haja recusa por parte do credor, ou em que haja dúvida acerca de
quem deva legitimamente receber. 4. A existência da necessidade de reparos e consertos
no imóvel não são óbices para o recebimento das chaves, tampouco podem ser
considerados como justo motivo para a recusa. 5. Tendo a parte demandante logrado
demonstrar a injusta recusa da parte adversa em receber as chaves do imóvel,
procedente o pedido consignatório das chaves. 6. Considerando que o término da
relação locatícia não ocorre com a mera desocupação do bem, mas, tecnicamente,
encerra-se o contrato com a tradição da chave do imóvel, ou da sua efetiva entrega em
juízo, devido o pagamento dos valores a título de aluguel desde a data fim do contrato
até o dia do depósito das respectivas chaves judicialmente. 7. A incidência dos juros de
mora deve ocorrer a partir de quando o pagamento foi devido, situação em que, sendo
devido os aluguéis até a data da entrega das chaves em juízo, esse também deverá ser
considerado o marco inicial para incidência dos juros mora sobre os respectivos valores
devidos. 8. A devolução do imóvel pelo locatário deve ser realizada nas mesmas
condições em o recebeu, com as ressalvas das deteriorações decorrentes de seu uso
normal, nos termos do que determina a Lei de Locações nº 8.245/91. 9. Restando
demonstrado nos autos os defeitos no imóvel, e de que os mesmos não decorreram do
mero desgaste natural do bem, impossibilitada está a conclusão e procedência do pedido
autoral acerca da inexistência de débitos atinentes aos reparos no imóvel, cabendo, em
tais casos, à parte interessada buscar as vias procedimentais próprias objetivando
eventuais reparos que entende serem necessários a ser realizados no imóvel. 10.
Inexistindo provas de que os demandantes tenham incorrido em qualquer das hipóteses
previstas no art. 80 e 81 do CPC, não há que se falar em acolhimento do pedido de
condenação por litigância de má-fé. 11. No termos do que determina o art. 85 e
seguintes do CPC, os honorários advocatícios poderão ser arbitrados em percentual
incidente sobre o valor atualizado da causa, hipótese aplicável ao caso concreto. 12.
Preliminares rejeitadas. 13. Negado provimento ao apelo dos Autores. Parcial
provimento à apelação da Ré. (TJDF; APC 2016.01.1.000109-3; Ac. 990.945; Sétima
Turma Cível; Relª Desª Gislene Pinheiro; Julg. 01/02/2017; DJDFTE 08/02/2017)

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES. LOCAÇÃO DE

IMÓVEL.

Recusa ao recebimento das chaves em virtude do estado precário do imóvel. Condição

do imóvel que não impede o recebimento das chaves. Recurso desprovido. (TJSP; APL
1009013-52.2014.8.26.0604; Ac. 10101751; Sumaré; Vigésima Oitava Câmara de
Direito Privado; Rel. Des. Dimas Rubens Fonseca; Julg. 18/01/2017; DJESP
24/01/2017)

Portanto, finda a locação, ou mesmo antes de seu término, é uma prerrogativa legal do
locatário promover a entrega das chaves ao locador. Simboliza a entrega do imóvel a
esse. Se há eventual entrave legal acerca de dívidas do imóvel, ou inadimplemento outro
contratual, que seja aquele compelido a honrá-los em juízo.

De outro importe, não merecem prosperar as alegações destacadas pelo locador. Não há
falar em multa, integral, de três meses de aluguel, até mesmo com previsão contratual.

Despontam normas nas quais, ainda que vigorando o ajuste contratual, consentem o
locatário devolver o imóvel alugado, desde que pague a multa contratualmente prevista.
Todavia, isso se dá proporcionalmente ao tempo em que cumpriu o quanto pactuado,
situação essa prevista igualmente no Código Civil (art. 413).

LEI DO INQUILINATO

Art. 4º – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada.

( os destaques são nossos )

De bom alvitre notar o entendimento sufragado por Gildo dos Santos, o qual,
comentando o artigo em ensejo, disserta, verbo ad verbum:

“Já o locatário, ainda que vigorando o ajuste, podia entregar o bem ao locador, desde
que pagasse a multa contratualmente fixada, vindo essa disposição no mesmo sentido
da que existia na Lei 6.649/1979(art. 3º).

A discussão dizia respeito à possibilidade de essa multa ser judicialmente reduzida,

proporcionalmente ao tempo em que se cumpriu o ajuste. De tal modo, se o contrato
era de 24 meses, e o inquilino devolveu o prédio decorridos 20 meses, a multa poderia
ser reduzida em 5/6 do seu valor, pois apenas deixou de cumprir 1/6 do pactuado.
(...)

Já o artigo 413 do CC/2002 estabelece: ‘A penalidade deve ser reduzida

equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se
o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e
a finalidade do negócio. “ (In, Locação e Despejo: comentários à Lei 8.245/91. 6ª Ed.
São Paulo: RT, 2011, p. 79)

A tese em liça é forte no entendimento jurisprudencial:

LOCAÇÃO.

Embargos à execução. Rescisão antecipada do contrato por iniciativa do locatário.

Multa. Cláusula Penal. Cobrança proporcional ao tempo cumprido do prazo contratual.
Contrato estipulado por 30 meses. Imóvel desocupado no décimo nono mês. Redução da
multa em 3/5. Quantia paga à locadora a título de caução. Termos contratuais que
demonstram tratar-se de arras. Valor a ser descontado do total cobrado, nos termos do
artigo 417 do Código Civil. Ausência de prova de pagamento dos demais valores
cobrados na execução. Embargos parcialmente procedentes. Apelação parcialmente
provida. (TJSP; APL 0016255-48.2009.8.26.0477; Ac. 8867638; Praia Grande;
Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira; Julg.
05/10/2015; DJESP 09/10/2015)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO

COM PRAZO DETERMINADO. RESCISÃO ANTECIPADA PELO
LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA, DE FORMA
PROPORCIONAL.

O art. 4º, caput, da Lei n. 8.245/91, em sua redação original, aplicável à hipótese em
tela, determina a incidência de multa contratual, quando o locatário devolve o imóvel
alugado, antes do término do prazo estipulado para a locação. Malgrado o entendimento
do digno Juiz sentenciante, tenho que se aplicam, à espécie, as “Normas Gerais das
Locações e Regimento Interno do Condomínio Indiviso Villa Soleil”, por constituírem
parte integrante do contrato de locação celebrado entre as partes, conforme
expressamente previsto na cláusula primeira deste ajuste. Nessa quadra, tendo havido a
rescisão antecipada do contrato locatício, por parte do locatário, deve incidir a multa
contratual, de forma proporcional, conforme preceitua a cláusula 16.2 do referido
instrumento. (TJMG; APCV 1.0027.10.029441-5/001; Rel. Des. Eduardo Mariné da
Cunha; Julg. 17/09/2015; DJEMG 29/09/2015)

Diante disso, haja vista existir resistência no recebimento das chaves, descabida, a
presente ação em consignação deve prosperar.

CÓDIGO CIVIL

Art. 335 – A consignação tem lugar:

I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar a receber o pagamento, ou dar a
quitação na devida forma.
Em verdade, pertinente que a Autora pague, consoante reza o art. 4º da Lei do
Inquilinato, tão-somente a multa proporcional (R$ .x.x.x) ao tempo dos aluguéis
adimplidos. Devidos, igualmente, valores quanto ao uso do imóvel, até a data da recusa
(notificação/mora acceppiendi); e a mesma proporcionalidade quanto à taxa
condominial (R$ .x.x.x ) e de IPTU (R$ .x.x.x), a saber, o montante de R$ .x.x.x. (
.x.x.x. ).

Os comprovantes dos últimos meses de alugueres ora são acostados. Servirão como
parâmetro para apurar-se a pertinência dos valores depositados (LI, art. 67, inc. I).
(docs. 03/07)

(3) – PEDIDOS e REQUERIMENTOS

Posto isso, pede e requer a Autora que Vossa Excelência tome as seguintes medidas:

3.1. Requerimentos

a) citar o réu, por mandado, para que o mesmo, querendo, ofereça defesa no prazo legal, sob pena
de revelia e confissão; ou receber o depósito, chaves do imóvel e dar quitação (LI, 67, inc. IV c/c
CPC, art. 1.046, § 2º);

b) pleiteia-se seja autorizado, com a devida intimação prévia, o depósito da quantia de R$ .x.x.x. (
.x.x.x.x ), referente aos encargos locatícios antes descritos (LI, art. 67, inc. II). Ademais, solicita seja
assentido depositarem-se as chaves do imóvel locado.

3.2. Pedidos

a) pede-se, mais, sejam julgados procedentes os pedidos formulados nesta demanda, declarando-se
como quitada a obrigação em debate (LI, 67, inc. IV c/c CPC, art. 546);

b) solicita, do mesmo modo, a condenação do Réu a pagar as despesas processuais (CPC, art. 84),
além de honorários advocatícios de 20% sobre o montante dos valores depositados (LI, art. 67, inc.
IV c/c CPC, 84).

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00 (.x.x.x. ), o qual corresponde, segundo os

ditames do art. 58, inc. III, da Lei do Inquilinato, ao valor de doze(12) meses de
aluguéis. (CPC, art. 1.046, § 2º)

Respeitosamente, pede deferimento.

Cidade, 00 de fevereiro do ano de 0000.

Alberto Bezerra

Advogado – OAB 12345