PRINCÍPIOS

REGISTRAIS
 TIPICIDADE OU “NUMERUS
CLAUSUS” ARTºS 2º, 3º CRP E LEI
AVULSA
Tipicidade ou “numerus clausus” - A propriedade privada constitui um dos
pilares da nossa organização social, sendo regulada por leis de interesse e
ordem pública, não sendo permitido aos particulares a criação de tipos ou
formas de propriedade que não estejam previstas na lei, podendo, no entanto,
os particulares criar entre si relações de carácter obrigacional.

Em matérias de direitos reais vigora, pois, no ordenamento jurídico português

o princípio do “numerus clausus”, expressamente previsto no art.º 1306.º do
CC. “

Em matéria registral apenas estão sujeitos a registo os factos expressamente

previstos na lei (art.ºs 2.º e 3.º do Código do Registo Predial) ou qualquer outra
lei avulsa.
Pelo facto de vigorar o princípio do “numerus clausus” não quer dizer que as
normas de registo sejam excecionais. Elas são específicas ou especiais. O
sistema registral, no seu todo, não tem carácter excecional, embora do próprio
sistema existam normas excecionais. Daqui resulta que é possível a
interpretação extensiva e a analógica, quando a norma em vista não seja
excecional.

Por outro lado, tendo em consideração que o fim do registo é dar publicidade à
situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico
imobiliário, só podem beneficiar dessa publicidade os factos taxativamente
previstos como sujeitos a registo.
EFICÁCIA ENTRE AS PARTES
ARTº 4º CRP
Vigora no ordenamento jurídico português o princípio consensual,
segundo o qual a constituição ou transferência de direitos reais sobre
coisa determinada se dá por mero efeito do contrato, salvo as exceções
previstas na lei (art.º 408.º, n.º 1 do Código Civil)

O registo só é verdadeiramente constitutivo em relação às hipotecas

legais e judiciais, uma vez que não existem sem ele.

O registo funciona como condição de eficácia do ato constitutivo de

hipoteca voluntária, não só em relação a terceiros, como ainda em
relação às próprias partes, mas não é condição de validade do mesmo.
Segundo o art.º 687.º do Código Civil «A hipoteca deve ser registada,
sob pena de não produzir efeitos mesmo em relação às partes». Não se
consagra a inexistência ou nulidade da hipoteca. Ela é válida e pode a
todo o tempo
OPONIBILIDADE A
TERCEIROS
ARTº 5º CRP
Reconhecida a necessidade de, eficientemente, dar a conhecer a
terceiros a situação jurídica dos prédios, teve de criar-se um instituto
destinado a estender a eficácia dos negócios a terceiros, ou seja, torná-
los oponíveis perante terceiros. A regra vem enunciada no artigo 5º do
CRP: “Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros
depois da data do respetivo registo”.
Deste princípio resulta que um ato só se torna oponível perante todos; só
produz efeitos “erga omnes” a partir da data do registo, embora possa ser
invocado entre as próprias partes.
Aquele que adquiriu o seu direito, só a partir da data do registo fica
garantido contra anteriores alienações do mesmo direito não registadas e
só a partir desta data impede que o transmitente do seu direito o possa
transmitir de novo ou onerá-lo.
PRIORIDADE DO REGISTO
ARTº 6º CRP
 A regra geral é a de que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os
que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos
registos e, dentro da mesma data, pelo número de ordem das apresentações
correspondentes.

Em relação à hipoteca e no que respeita à prioridade do registo, estabelece o

n.º 2 do art.º 6.º do CRP um princípio excecional, pois as inscrições hipotecárias,
registadas na mesma data, concorrem entre si na proporção dos respetivos
créditos.
 Os n.ºs 3 e 4 são profundamente inovadores: a data de ingresso no
registo é que determina a prioridade, mesmo que o registo tenha sido
qualificado como provisório e não haja caducado, como nos casos em
que o registo seja feito em consequência de recurso julgado procedente,
tendo havido recusa.

A apresentação dos documentos no Diário (art.º 60.º) é que marca a

data dos registos (art.º 77.º) e define a sua prioridade.

O livro Diário destina-se à anotação cronológica dos pedidos de registo e

respetivos documentos (art.º 22º).
PRESUNÇÕES DERIVADAS DO
REGISTO
ARTº 7º CRP
 Esta disposição exprime o conceito de presunção «júris tantum»
resultante do art.º 350º do CC. A presunção registral é elidível por prova
em contrário e atua em relação ao facto inscrito, aos sujeitos e objeto da
relação jurídica dela emergente.

A função das inscrições registrais é definir a situação jurídica dos

prédios, ficando o titular inscrito de provar o facto em que se funda a
presunção derivada do registo, isto é, que o direito existe, e existe na sua
titularidade.
Para conseguir a elisão da presunção legal derivada do registo, há que
provar (e, para isso, alegar) os factos demonstrativos de que a titularidade
da propriedade inscrita não corresponde à verdade — e tal ónus incumbe
ao impugnante do registo»
LEGITIMAÇÃO DE DIREITOS
ARTº 9º CRP
 Não podem ser titulados os factos de que resulte a transmissão de direitos
ou constituição de encargos sobre imóveis sem que os bens estejam
definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou
contra a qual se constitui o encargo.
Esta disposição é dirigida às entidades que titulam atos e tem em mente a
atualização da situação jurídica e material dos prédios. A sua violação não gera
a nulidade nem tão pouco a anulabilidade dos atos, apenas se repercutindo ao
nível disciplinar.
No domínio dos princípios, quem aliena ou quem onera tem de estar
legitimado para o fazer, sem o que nunca poderia haver segurança no comércio
jurídico. Estar legitimado é possuir o direito, não de forma oculta, mas antes
publicitada, onde possa ser conhecida de todos. Cfr. Cod. Notariado nºs 2 e 3
do art.º 71.º e art.º 54.º;
TRATO SUCESSIVO
ARTº 34º CRP
A outra face da legitimação de direitos é a do trato sucessivo. A
legitimação dirige-se à titulação dos atos e o trato sucessivo ao
seu registo. O princípio do trato sucessivo está consagrado no
art.º 34.º do Código do Registo Predial e, em regra, o direito do
adquirente deve apoiar-se no do transmitente e o encargo só
pode ser constituído por, ou contra, o respetivo titular. O princípio
apresenta dois aspetos distintos. Os números 1, 2 e 3 respeitam a
prédios não descritos e o número quatro respeita a prédios
descritos.
O n.º 1 faz depender o registo de encargos por negócio jurídico da
prévia inscrição dos bens em nome de quem os onera. Os encargos
que não dependem de negócio jurídico, como por exemplo a penhora
ou a hipoteca judicial, podem ser registados definitivamente sem
necessidade da inscrição prévia em nome do onerado, tratando-se de
prédios não descritos ou descritos mas sem inscrição de aquisição em
vigor.
O n.º 2 do respeita à aquisição de direitos e a regra é a de que a
aquisição de direitos depende da prévia inscrição em nome de
quem os transmite. Só assim não será se for junto documento
comprovativo do direito do transmitente, ainda que a legitimação
de direitos tenha já sido feita por quem titulou o facto ou efetuou o
respetivo termo de autenticação.
O n.º 3 dispensa sempre a inscrição prévia, no registo de aquisição, com
base em partilha quer se trate de património hereditário ou conjugal.

O n.º 4 do mesmo art.º 34.º refere-se à cadeia dos direitos sobre o

prédio já descrito. O ato submetido a registo deve basear-se na situação
tabular existente, garantindo, assim, a quem possui um registo de
aquisição ou reconhecimento de direito suscetível de ser transmitido, ou
de mera posse, que não possa, à sua revelia, ser lavrada uma nova
inscrição definitiva sobre o prédio.
 A ressalva constante do segundo segmento do nº 2
(salvo…) não constitui exceção ao princípio do trato sucessivo,
antes o confirma.

Atualmente, dispensa-se o registo intermédio a favor dos

titulares de bens ou direitos que façam parte de herança
indivisa, continuando, o facto sujeito a registo, mas não a
registo obrigatório.
 INSTÂNCIA
ARTº 41º CRP
Vigora no sistema registral português o princípio da instância. A
atividade registral depende de um ato de manifestação de vontade,
de um pedido, salvo os casos de oficiosidade previstos na lei.

O pedido pode ser verbal, se efetuado presencialmente por quem

tenha legitimidade ou por escrito nos casos de o registo ser pedido
por via postal.

Atualmente o pedido pode ser efetuado online através do portal

dialonline.pt/PredialOnline/
 ESPECIALIDADE
ARTº 76.º, 79.º, 80.º, 81.º E
96.º, N.º 1 CRP
 Significa que a cada ato deve corresponder um registo próprio.
Com este princípio procura-se, em concreto, dar resposta à
necessidade de certeza do registo.

Por isso assume vários aspetos e respeita ao carácter único,

particular, especifico de cada facto, objeto ou sujeito.

Está aflorado, entre outros, nos artigos 76.º, 79.º, 80.º, 81.º e
96.º, n.º 1 do CRPredial e, é também em obediência a este princípio
que a cada prédio corresponde sempre uma descrição, não sendo
possível numa só descrição descrever mais que um prédio.
LEGALIDADE
ARTº 68º CRP
 Quando os títulos são apresentados a registo, o conservador
deve qualificá-los, examiná-los, verificando a sua conformidade
com a lei quer quanto à forma externa quer quanto ao fundo.

É através do exame e apreciação dos documentos que o

conservador exerce a função e, é em consequência desta função,
que o sistema registral português publica titularidades e não
documentos.
Nem sempre é fácil a qualificação do pedido de registo, pois só
podem ser registados os factos constantes de documentos que
legalmente os comprovem.

Por isso, o conservador tem que consultar várias disposições

dispersas em leis avulsas, devendo apreciar a viabilidade do
pedido de registo, tendo em consideração:
a) As disposições legais aplicáveis;
b) Os documentos apresentados;
c) Os registos anteriores;

E deve verificar especialmente:

a) A identidade do prédio;
b) A legitimidade dos interessados (para pedir o registo);
c) A regularidade formal dos títulos;
d) A validade dos atos dispositivos neles contidos.