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A LEI DE LUVAS E A PROTEÇÃO AO PONTO COMERCIAL

PEDRO FELIPE DE CASTRO ALVES,


Aluno do 2º ano do Curso de Direito
da UNESP (Franca-SP)

Sumário: 1 Introdução – 1.1 Empresa, estabelecimento e fundo de


comércio – 1.1.1 Elementos do fundo de comércio – 1.2 Fundo comercial
– 1.2.1 Natureza jurídica – 2 Legislação – 2.1 A ação renovatória, o
Decreto nº. 24.150/34 – 2.1.1 Finalidade da ação renovatória – 2.1.2
Requisitos para o exercício da ação renovatória – 3 Contestação – 3.1 A
indenização – 4 Desapropriação e o fundo de comércio – 5
Considerações finais – 6 Bibliografia

1. Introdução

Para o exercício de qualquer atividade empresarial é necessário que se


reúnam elementos de infra-estrutura para seu pleno desenvolvimento; é mister
que o ordenamento jurídico proteja tais elementos, e uma das formas dessa
proteção encontra-se na Lei de Luvas (Decreto n.º 24.150 de 20 de abril de
1934), que é o objeto principal deste artigo.

1.1 Empresa, estabelecimento e fundo de comércio


Chegamos à definição de empresa através do conceito de empresário
constante no art. 966 do Código Civil: “atividade econômica organizada para a
produção ou circulação de bens ou de serviços”.
O comerciante é aquele indivíduo que se propõe a intermediar a
produção e o consumo e deve reunir os elementos indispensáveis que, em
conjunto, podem ser denominados de fundo econômico; tais elementos,
quando organizados, formam um todo a parte que, juntando-se à sede física da
atividade econômica, compõem o estabelecimento comercial ao iniciar-se a
atividade.
Deste modo, o fundo de comércio pode ser definido como o conjunto de
bens materiais e imateriais, corpóreos e incorpóreos, que constituem o
estabelecimento comercial.

1.1.1 Elementos do fundo de comércio

São elementos indispensáveis ao exercício do comércio ou da indústria


os bens corpóreos (imóvel, balcão, mercadorias, matéria-prima, etc.) e bens
título do estabelecimento (clientela, aviamento, ponto comercial). Tais
elementos, quando em conjunto e “trabalhando” com a mesma função, dão
origem ao estabelecimento comercial, com o qual se explora determinado ramo
do comércio ou da indústria.

1.2 Ponto comercial

O ponto comercial surgiu sob a égide do Decreto nº. 24.150 de 20 de


abril de 1934.
Por ponto, entende-se o local do comércio no qual se situa o estabelecimento
comercial e para o qual se dirige a clientela; portanto, o ponto surge ou da
localização da propriedade ou do contrato de locação do imóvel, caso no qual o
ponto se destaca da propriedade, pois pertence ao comerciante locatário,
constituindo bem incorpóreo do estabelecimento.
No estudo do ponto comercial, há de se considerar o direito que o
garante, que é o da renovação do contrato de locação comercial.

1.2.1 Natureza jurídica

O direito ao local ou ponto de negócios refere-se a um direito exercido


em relação a um imóvel, razão pela qual alguns autores o vêem como um
direito real, que se adere ao prédio; entretanto, nem sempre o direito de
renovação é absoluto, pois o locador pode recusar a renovação contanto que
apresente um motivo justo para tanto.
No direito brasileiro, porém, há casos que contemplam um elemento
pessoal no direito à renovação e um elemento real. Em tais casos, segundo
Buzaid, estamos diante de um direito misto, “relações jurídicas nas quais a
obrigação de fazer é acompanhada de um direito real fundindo-se os dois
elementos em uma unidade que os eleva a uma categoria autônoma.”

2. Legislação

A renovação dos contratos de arrendamentos de prédios destinados ao


uso comercial ou industrial é feito de acordo com o Decreto nº. 24.150 de 10 de
abril de 1934 – também conhecido como Lei de Luvas – que admite restrições
ao direito de propriedade em benefício de interesses sociais ou convergências
gerais.

2.1 A ação renovatória, o Decreto nº. 24.150/34

O ponto comercial é de tamanha importância para o estabelecimento


que, no direito brasileiro, é protegido por um Decreto próprio; assim, está
assegurada a renovação do prazo do contrato de locação do imóvel para fins
comerciais.
Contudo, se o contrato de locação não preencher os requisitos exigidos no
Decreto, o ponto comercial não estará devidamente protegido; ressalte-se,
todavia, que, estando o comerciante fixado em determinado lugar e atraindo a
clientela, será reconhecida a existência do ponto comercial e este possuirá
valor caso o comerciante queira vendê-lo.

2.1.1 Finalidade da ação renovatória

A finalidade da ação renovatória é de proteger o fundo de comércio,


criado pelo trabalho do locatário, sem prejuízo dos direitos do locador. É,
portanto, uma restrição ao direito de propriedade, condicionando-o ao bem-
estar social como bem está enfatizado no Decreto em questão:

“Partindo do princípio de que o valor incorpóreo do fundo de comércio se


integra em parte pelo valor do imóvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio
benefícios ao proprietário; e que não seria justo atribuir exclusivamente ao
proprietário cota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que
criou o valor, o que importaria em um locuplemento, condenado pelo direito
moderno.”

A ação renovatória tem, então, plena possibilidade de postular em juízo


a renovação judicial do contrato de locação.

2.1.2 Requisitos para o exercício da ação renovatória

Os requisitos para a ação renovatória, de modo a prorrogar o contrato


de locação de estabelecimento comercial, estão elencados nos arts. 1º, 2º e 4º
do Decreto 24.150/34:

Art. 1º: Não havendo acordo entre os interessados, a renovação dos


contratos de arrendamento do prédio, urbano ou rústico, destinado pelo
locatário, ao uso comercial ou industrial será sempre feita na conformidade
com os dispositivos desta lei.

Art. 2º: Para que as renovações de arrendamento fiquem sujeitas aos


dispositivos desta lei, é essencial que os respectivos contratos, além dos
requisitos do artigo precedente preencham os seguintes:

a – A locação do contrato a renovar deve ser por tempo determinado;

b – O prazo mínimo da locação, do contrato a renovar, deve ser de 5


(cinco) anos;

c – O arrendatário deve estar em exploração do seu comércio ou


indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo ininterrupto de 3 (três) anos.
Art. 4º: O direito à renovação do contrato de locação nas condições e
modo estabelecidos nesta lei deve ser exercido pelo locatário, no interregno de
1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da
finalização do contrato a prorrogar.

Cita-se ainda o art. 5º, que menciona os principais parâmetros para se


dar andamento na ação renovatória.

3. Contestação

O locador, ao defender-se, estará restrito aos seguintes pressupostos


elencados no art. 8º, letras e parágrafos:

a – Que o autor não preenche os requisitos legais;

b – Que o aluguel proposto pelo autor não corresponde ao real valor do


imóvel (excluída a valorização trazida pelo autor);

c – Que há melhor proposta de terceiro;

d – Que deve realizar no prédio obras que importarão na sua radical


transformação;

e – Que quer realizar modificações que aumentarão o valor do prédio;


f – Que o prédio vai ser usado por ele próprio, seu cônjuge, ascendente
ou descendente.

Configurando-se as hipóteses das letras “c” ou “f”, não poderá o prédio


ser usado na exploração do mesmo ramo de indústria ou comércio do autor da
ação; caso isto ocorra o inquilino terá direito a uma indenização.
Ainda na hipótese da letra “c”, o locatário pode pedir preferência em
igualdade de condições; não conseguindo a renovação por não poder igualar a
oferta, terá direito a indenização.
Já na hipótese da letra “d”, não caberá indenização, pois o locador
retoma o prédio não por vontade própria, mas para atender a uma exigência
das autoridades. Entretanto, na hipótese da letra “e”, a jurisprudência, levando
em conta princípios de eqüidade, tem concedido indenização pelas despesas
de mudanças.
Caso as obras alegadas para o impedimento da renovação da locação
não se iniciem dentro de três meses (art. 21, § 3º), o inquilino terá direito a
indenização.

3.1 A indenização

É o próprio Decreto em pauta, no seu art. 20, que dispõe sobre o que
deve ser ressarcido através dessas indenizações: prejuízos decorrentes de
mudança, perda do lugar (ponto) e desvalorização do fundo de comércio.
O fundamento jurídico da indenização é dado através de várias teorias,
das quais se destacam a do abuso de direto, enriquecimento sem causa e a da
concorrência desleal.
Abuso de direito é o usufruto desse direito sem real interesse ou motivo
legítimo, como quando o locador se recusa à renovação da locação sem
justificar-se; segundo outros, o locador, ao despejar o locatário comerciante e
locar o mesmo imóvel por um preço que se tornou maior devido à atividade do
primeiro comerciante, enriquece a sua custa; outros, ainda, defendem que o
proprietário que passar a ocupar o prédio cuja locação recusou-se a renovar
fará concorrência desleal ao locador, desviando-lhe a clientela.
Separadamente, nenhuma dessas teorias justifica plenamente todas as
hipóteses possíveis de indenização, e não há legislação que adote integral e
exclusivamente apenas uma dessas teorias; neste ponto, destaca-se a teoria
do bem comum formulada por Alfredo Buzaid, segundo a qual, protegendo-se o
locatário comerciante sem deixar desprotegido, ao mesmo tempo, o
proprietário do prédio, o direito tem em vista que os interesses de ambos são
úteis à sociedade.

4. A desapropriação e o fundo de comércio

A Lei de Luvas foi silente no tocante à indenização em favor do


locatário em caso de expropriação do imóvel. Entretanto, é pacífico que o
locatário tem direito de voltar-se contra o poder expropriante para reclamar a
indenização pela perda do ponto (tendo em vista que o locador não tem
responsabilidade sobre o fato); a jurisprudência deixa de reconhecer tal direito
quando não se trata de uma locação regida pela Lei de Luvas, pois em tal
hipótese não há fundo de comércio objeto de proteção legal (RT 402/198).

5. Considerações finais
A Lei de Luvas é instituto fundamental na proteção dos interesses do
locador comercial, protegendo o ponto – parte integrante do patrimônio
constituinte do estabelecimento. Faz-se mister ao ordenamento tal dispositivo,
protegendo os princípios da livre concorrência e evitando meios de
enriquecimento ilícito; daí conclui-se a importância de tal recurso ao ideal
desenvolvimento das funções sociais e dos princípios econômicos de um
Estado liberal como o que se proclama a República Federativa do Brasil.

6. Bibliografia

LUIZ, Gilberto Antonio. Lei de Luvas. Campinas: Julex Livros, 1988

BULGARELLI, Waldirio. Sociedades Comerciais. 3. ed. São Paulo:


Atlas, 1991

COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial: Direito de


Empresa.18. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007