KELLY DURAZZO

LOTEAMENTOS
 SUMÁRIO

1. NOÇÃO E LEGISLAÇÕES. CONCEITO DE LOTEAMENTO E

DESDOBRAMENTO;

2. REQUISITOS. APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO;

3. DO REGISTRO DE LOTEAMENTO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS

 1. CONCEITO DE LOTEAMENTO E DESDOBRAMENTO

Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,

com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” (Lei nº 6.766,
artigo 2º, §1º);

“Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões

atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para
a zona em que se situe.” (Lei nº 6.766, artigo 2º, §4º, com redação dada pela lei
nº9.785/99);

Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com

aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de
novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação
dos já existentes. O desmembramento está previsto na Lei 6.766/1979;

Desdobro é a subdivisão do lote não se alterando a sua natureza (ou seja, ele
continuará sendo lote). No entanto só é possível realizar o desdobro, se tal
previsão constar na legislação do Município.
 2. REQUISITOS. APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO

2.1. Legislação aplicada;

2.2. Aspectos Gerais da Pré-Aprovação;

2.3. Fluxograma da Pré–Aprovação Municipal;

2.4. Aspectos Gerais do Graprohab;

2.5. Procedimentos Técnicos Exigidos para Aprovação

Final na Prefeitura.
Anteriormente à instituição do Graprohab, o empreendedor realizava uma
verdadeira romaria junto aos vários órgãos normativos e certificativos do estado,
fossem eles a Secretaria dos Negócios Metropolitanos, Secretaria da Saúde,
Cetesb, Secretaria da Agricultura, entre outros.

A partir da criação do Graprohab, o empreendedor de projetos habitacionais

possui, em tese, um canal único de interação com o poder público estadual, em
suas Secretarias e Empresas Públicas, estabelecendo sempre que possível uma
via de mão dupla na caminhada árdua que envolve em suas várias etapas a
aprovação e licenciamento de um projeto habitacional.
2.1 LEGISLAÇÃO APLICADA
 2.2. Aspectos Gerais da Pré-Aprovação

O licenciamento de um projeto habitacional se inicia pela qualificação da gleba que se

pretende parcelar.

Identificada a Gleba, se estabelece a necessidade procedimental que

tangenciará os seguintes aspectos, a saber:

q Localização;

q Viabilidade Legal;

q Viabilidade Ambiental;

q Viabilidade Urbanística;

q Viabilidade Econômica–Financeira;

q Equipe Técnica.
Elencadosos aspectosestruturais acima podemos detalhá-los de forma sintética, a
saber:

q Localização: Região, endereço, entorno, zona urbana (sim/não), distância do

centro do Município, indicadores de infraestrutura, topografia, incidentes
ambientais;

q Viabilidade Legal: proprietário(s) (pessoa física/jurídica), documentação

(Matrícula, Transcrição, Inscrição), descricional (dimensões/especialidade),
alienantes e antecessores, confinantes/confrontantes, retificação de área
(sim/não), gravames.
q Viabilidade Ambiental: geomorfologia, vegetação presente, cursos d´água, olhos d´água,
topografia (declividades), incidentes ambientais graves (sim/não), contaminações passivo
ambiental), subsolo (geologia/geotecnia), possibilidade de intervenção na vegetação,
remediações/mitigações, sítio arqueológico (sim/não);

q Viabilidade Urbanística: Produto, uso e ocupação do solo, zoneamento, conformidade,

exigências da legislação de parcelamento Municipal, diligência junto a Municipalidade
para apuração de informações relevantes;

q Viabilidade Econômico-Financeira: Custo da gleba, custo das obras de Infra-estrutura

(inferência aproximada), composição do preço provável de venda, retorno/prazo, risco,
lucratividade.
Equipe Técnica: Formação de equipe técnica de trabalho envolvendo profissionais de
acordo com a necessidade do projeto a ser desenvolvido, entre eles:

q Urbanista;

q Agrimensor/Topógrafo;

q Equipe Ambiental: Engenheiro Florestal, Agrônomo, Biólogo, Geólogo e Arqueólogo;

q Engenheiros: Sanitarista, Civil e Geotécnico;

q Advogado Especialista.
Procedimentos Técnicos Exigidos na Pré–Aprovação Municipal:

Vencidas as etapas estruturais do empreendimento habitacional, inicia-se a confirmação de

hipóteses anteriormente traçadas, visando a futura implantação. Para tanto serão
enumerados os procedimentos técnicos para pré–aprovação junto à Municipalidade.

São eles:

I. Certidão de Uso e Ocupação do Solo Urbano;

II. Diretrizes Municipais;

III. Diretrizes de Saneamento;

IV. Diretriz Ambiental Municipal;

V. Pré–Aprovação Municipal.
I. Certidão de Uso e Ocupação do Solo Urbano:

Documento inicial, que conterá qual o zoneamento da gleba que se

pretende parcelar, conformidades legais (legislação municipal aplicada),
tamanho do(s) lote(s), incidências ambientais preliminares.
II. Diretrizes Municipais:

Documento robusto em informações técnicas e legais expedido pela Municipalidade

que especificará os seguintes conceitos, entre outros:

q Requisitos Urbanísticos;

q Tamanho de Lotes;

q Características da localização e dimensionamento das áreas verdes;

q Percentuais de Área Públicas;

q Tamanho das Quadras;

q Largura das vias e leitos carroçáveis;

q Declividades das vias;

q Articulação do Sistema Viário existente à nova intervenção;

q Procedimentos para Aprovação;

q Exigências mínimas aos Projetos Técnicos.

q Legislação Federal (Lei Federal 6.766/79 e Lei Federal 9.785/99);

q Cronograma Físico de Obras;

q Execução de Obras de Infraestrutura;

q Garantia das Obras de Infraestrutura;

q Validade das Diretrizes: Geralmente de 12 à 24 meses;

Para a obtenção das Diretrizes Municipais, será necessária a abertura deum Processo Administrativo
que deverá minimamente com os seguintes documentos:

q Requerimento;

q Planta de Localização (S.C.M./Emplasa ou I.G.C.);

q Levantamento Planialtimétrico;

q Titulação da Gleba/Imóvel;

q Cadastro Municipal/Cadastro Federal (INCRA);

q Diagrama de Massa (Anteprojeto do Loteamento);

q Memorial Expedito da gleba a ser parcelada.

III. Diretrizes de Saneamento:

O saneamento básico, sistema de abastecimento de água e sistema de afastamento e coleta de

esgotos podem ser de responsabilidade Municipal (DAE, SAAE) em alguns casos e noutros uma
responsabilidade Estadual (SABESP).

Em geral o prazo de validade das diretrizes de àgua/Esgoto é de até 36 meses.

A instrumentalização do pedido de diretrizes dar-se-á pela autuação de um processo

administrativo que deverá se instruído minimamente com os seguintes documentos:

q Requerimento/Carta/Ofício;
q Planta de Localização;
q Levantamento Planialtimétrico;
q Estimativa de Ocupação (lotes);
q Cálculo da Demanda.
IV. Diretriz Ambiental Municipal:

As prefeituras municipais mais aparelhadas possuem órgão ambiental que

expedirá diretrizes muitas vezes conflitantes com a Cetesb, portanto a atenção a
este aspecto deverá ser redobrada.

A obtenção das diretrizes ambientais, em geral, deverá ser instrumentalizada no

mesmo processo administrativo que expedirá as diretrizes urbanísticas de
parcelamento de solo.
V. Pré–Aprovação Municipal:

Diretrizado o projeto de parcelamento do solo, estamos em condições de requerer junto à

Municipalidade a pré–aprovação do loteamento.

O documento de pré-aprovação emitido pela Municipalidade em referência ao projeto

habitacional assume variadas formas de conteúdo com restrições posturais, obrigações e termos
técnicos que variam de Município para Município.

Em Municípios tecnicamente estruturados, observada a necessidade legal de aprovação junto ao

Graprohab, este emite uma Certidão de Conformidade para Atendimento ao Graprohab
(Estado de Sao Paulo), vinculada ao projeto urbanístico.
Vencida esta formalidade importante estamos aptos a iniciar uma longa caminhada rumo à
aprovação junto ao Graprohab–Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais.

Podemos estabelecer o mínimo de documentação técnica que, em geral, as prefeituras

solicitam para emissão da pré–aprovação, como segue:
 2.3 Fluxograma da Pré–Aprovação Municipal

Neste item estabelecemos um fluxo de tramitação da pré-

aprovação municipal, como segue:
 Aprovações

CURSO DE GESTÃO DE ATIVIDADES ESPECÍFICAS DE LOTEAMENTO

 2.4 Aspectos Gerais do Graprohab

Instituição

O Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais–Graprohab foi instituído pelo

Decreto Estadual nº 33.499/91 e reestruturado pelo Decreto Estadual nº 52.053/2.007, tendo
como objetivo “centralizar e agilizar o trâmite de projetos habitacionais apresentados para
apreciação no âmbito do Estado” - artigo 1.º D.E. 52.053/2.007. É constituído por
representantes dos seguintesórgãos e entidades da Administração Pública estadual:

I - Secretaria da Habitação;
II - Secretaria do Meio Ambiente;
III - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental - Cetesb;
IV - Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo - Sabesp;
V - Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S.A. - Emplasa;
VI - Departamento de Águas e Energia Elétrica - DAEE.”.

Graprohab existe no Estado de São Paulo. Nos demais Estados a aprovaçao do projeto de
loteamento é feito pelas Prefeituras Municipais e orgãos Estaduais. Por ex. IMA (Instituto do
Meio Ambiente de Santa Catarina ( antiga FATMA).
2.5 Procedimentos Técnicos Exigidos para Aprovação Final na Prefeitura

Aprovado o projeto de parcelamento do solo junto ao Graprohab, estamos em

condições de requerer junto à Municipalidade a aprovação final.

O documento de aprovação final emitido pela Municipalidade em referência ao

parcelamento do solo assume variadas formas de conteúdo, com obrigações e
termos técnicos que variam de Município para Município.

A instrumentalização do pedido de aprovação final dar-se-á pela autuação de um

processo administrativo, que deverá se instruído minimamente, com os seguintes
documentos:
q Requerimento;

q Projeto Aprovado pelo Graprohab;

q Certificado de Aprovação do Graprohab + Termo de Compromisso;

q Memorial Descritivo e Justificativo de Parcelamento do Solo aprovado pelo

Graprohab;

q Orçamento das Obras de Infraestrutura;

q Cronograma Físico-Financeiro das Obras de Infraestrutura;

q Garantia (Caução/Fiança Bancária/Seguro de Obra);

q Memorial Descritivo do Loteamento;

q Jogos de Plantas do Parcelamento do Solo para a Chancela Municipal.

O documento de aprovação final emitido pela Municipalidade deverá conter em seu corpo,
no mínimo, o que segue:

q Nome do Proprietário;

q Endereço do Loteamento;

q Processo Administrativo do Vínculo Formal de Aprovação;

q Finalidade (Alvará de Loteamento / Decreto de Aprovação);

q Autoria do Projeto;

q Nome do Responsável Técnico;

q Área da Gleba;

q Área Privada (Lotes);

q Áreas Públicas (Áreas Verdes, Área Institucional, Sistema Viário).

Vencida esta maratona de aprovações, estamos aptos a ingressar no Cartório de Registro de
Imóveis da Circunscrição Imobiliária que o imóvel pertence, para proceder o Registro do
Loteamento em até 180 (cento e oitenta) dias da aprovação final, sob a pena de caducidade da
referida aprovação.

O registro de um Loteamento é um procedimento árduo e especialíssimo, visto que temos que

cumprir o artigo 18 da Lei Federal 6.766/79, alterada pela Lei Federal 9.785/99.

Segundo palavras do Ilustríssimo e Festejado Dr. Gilberto Valente da Silva:

“O cumprimento do artigo 18 (da Lei Federal 6.766/79), faz do empreendedor um vitorioso” in

Pinga-Fogo/1.986
 3. DO REGISTRO DE LOTEAMENTO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS
Documentos exigidos:

ü título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula;

ü histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos,

acompanhado dos respectivos comprovantes;

ü certidões negativas:
I. de tributos federais estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

II. de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

III. de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração
Pública

ü certidões:

I. dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez)

anos;

II. de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

III. de ônus reais relativos ao imóvel;

IV. de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

ü cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de

verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das

obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução
das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e
logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da, aprovação
de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de
competente instrumento de garantia para a execução das obras;

ü exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de

promessa de cessão;

ü declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do

loteamento.
Histórico dos Títulos de Propriedade do Imóvel:

Últimos 20 anos

respectivos comprovantes.
Art 18, inciso III, b – CERTIDÕES NEGATIVAS DE AÇÕES REAIS REFERENTES AO IMÓVEL: período
10 anos.

Ação real é a que deriva ou se origina de um direito real sobre coisa própria ou alheia.

Ex.: ação reivindicatória, ação de usucapião, ação de divisão, ação de alienação de coisa comum, ação
demarcatória, ação de desapropriação, ação de petição de herança, ação confessória ou negatória de
servidão, ação hipotecária.
Art 18, inciso III, c:

Crimes contra o Patrimônio:

extorsão, usurpação, dano, estelionato, apropriação indébita, etc.

Crimes contra a Administração Pública:

peculato, sonegação, corrupção passiva, prevaricação, falso testemunho,etc.

Art 18, inciso IV, a:

CERTIDÕES DOS CARTÓRIOS DE PROTESTOS:

período 10 anos
Artigo 18, inciso IV, b: CERTIDÕES PESSOAIS RELATIVAS AO LOTEADOR:

q período de 10 anos (validade: 6 meses, inclusive da Justiça Federal);

q Ação pessoal se destina à tutela de um direito pessoal. Por ela exige-se o cumprimento de
uma determinada prestação.

Ex. : despejo, cobrança e indenização

PESSOA JURÍDICA:

q certidões dos distribuidores criminais: representantes legais da loteadora;

q Empresa constituída por outras pessoas jurídicas: representantes legais destas últimas.
Artigo 18, inciso IV, c: ÔNUS REAIS:

encargos ou obrigações que pesam sobre a propriedade, limitando sua fruição e disposição,
ou para que sirvam de garantias a outras obrigações.

Artigo 18, inciso IV, d: Ações Penais:

período de 10 anos.
 NSCGJSP, 165:

As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem

referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido
titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação
do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores
abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6
(seis) meses.
 Artigo 18, inciso V: Ato de Aprovação do Loteamento

Termo de Verificação das Obras (T.V.O.)

ou de

Cronograma Físico para realização das Obras de Infraestrutura

com o devido Instrumento de Garantia.
Prazo para realização das obras de infraestrutura:

2 anos podendo ser prorrogado

obras de infraestrutura mínima, conforme o estabelecido naquela lei, ou de acordo com o que
for estatuído na lei municipal pertinente:

responsabilidade do loteador

LEMBRETE:

não é permitido o repasse para os adquirentes dos lotes do custo das obras.

Garantia da execução das obras de infraestrutura: O registrador não pode discutir a natureza
da garantia que o Município escolheu.

Artigo 18, inciso VI : exemplar do contrato - padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de

promessa de cessão do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26, 31,
§§ 1º e 2º, 34 e 35 da Lei 6.766/79 e no Código de Defesa do Consumidor
Nota de Exigência: Se os documentos não estiverem em ordem:

Nota Devolutiva, com as razões do adiamento

Exigências cumpridas:

Junta-se aos autos, se em ordem, expede-se o EDITAL

A Nota de Exigências ou Nota de Devolução ou Nota Devolutiva deverá informar, também,

o número e data do protocolo, bem como o prazo de sua validade, para que o interessado
saiba até quando pode completar a documentação.
 EditalE:]:]dital

q nome;

q localização do empreendimento;

q nome e qualificação do requerente;

q indicação do imóvel;

q matrícula;

q nome dos confrontantes;

q natureza do loteamento - se residencial ou comercial;

q limitações impostas, ex.: que não poderá ser desdobrado ou que é vedada a construção de
tamanho inferior a x metros quadrados;
q benfeitorias (infraestrutura);

q existência ou não de cronograma de obras;

q garantia o loteador ofereceu para cumprimento do cronograma de obras;

Com o edital deverá ser publicado um pequeno desenho de localização da área, que poderá
ser extraído do quadro resumo da própria planta.
Publicação

3 dias C O N S E C U T I V O S;

impugnação no prazo de 15 dias, contados da data da última publicação;

Capitais: Diário Oficial do Estado e jornais de circulação diária;

de mais municípios: jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da

região.
Impugnação

Oficial do R.I. :
intima Requerente e P.M., ou o D.F. quando for o caso, prazo de 5 dias

Manifestações: R.I. envia processo ao juiz competente para a decisão

MP: prazo de 5 dias para manifestação

Juiz: decidirá de plano ou após instrução sumária

Hoje, qualquer cidadão é parte legítima para a impugnação do registro de parcelamento do solo
urbano, como o seria para uma ação popular.

O M.P. pode impugnar o pedido de registro na defesa dos interesses indisponíveis da

coletividade, como representante da sociedade, justamente para zelar pela fiel observância da lei.

Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro.

 Registro

O registro será procedido:

q após intervalo temporal necessariamente decorrente da última publicação do edital;

q por extrato, na matrícula do imóvel parcelando, que não será encerrada ou cancelada;

q indicação para cada lote;

q averbação das alterações.

q abertura de ruas e praças;

q e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

O processo de loteamento e os documentos apresentados poderão, tanto antes
como depois do registro, ser examinados por qualquer pessoa,
independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título
de busca.

Comunicação do RegistroC

Registrado o loteamento, o oficial comunicará o seu registro à Prefeitura,

enviando-lhe certidão da matrícula.
oO registrador não está obrigado a abrir a matrícula de cada lote, logo em seguida
ao registro do parcelamento.
O registrador não está obrigado a abrir a matrícula de cada lote, logo em seguida
ao registro do parcelamento.

Mas a prática tem demonstrado a conveniência da abertura na mesma época do

registro.
 Obrigado!
e-mail: diretoria.sp@crf.org.br

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