Vinícius Ribeiro

Impacto da Lei 13.465 nos Loteamentos

 Evolução Histórica das formas de fracionamento do solo urbano

- ORGANIZAÇÃO DO SOLO:

- Decreto-Lei 271 de 1.967

(1) Decreto-Lei 271 de 1.967 traz normas gerais voltadas à organização da propriedade
em zona urbana.
(2) Possibilidade de utilização do regime condominial à luz da Lei Federal 4.591 de
1.964, como forma de organização da propriedade.

(a) Preocupação de definição da zona urbana – art. 1⁰, §3⁰ - áreas destinadas à
edificação nos próximos 10 anos.
(b) Vinculação Edificação e Zona Urbana, consequentemente maior adensamento.
(c) Equiparação do loteador ao incorporador - art. 3⁰
(d) Edificação: obras de infraestrutura equiparada à edificação como forma de fomentar
a produção de unidades.
 Evolução Histórica das formas de fracionamento do solo urbano

- DEFICIÊNCIAS:

(1) Ausência de normas de uso e ocupação do solo.

(2) Implicações: Crescimento desordenado das cidades sem planejamento urbano
adequado com formação de zonas ricas, centro e periféricas.
(3) Decreto-Lei 271 => poucas regras de intervenção governamental.
(4) Falso sentimento de urbanização com qualidade de vida para população dado que a
produção de unidades estava voltada para:
(a) Atender as necessidades do mercado imobiliário
(b) Ausência de programas e estímulos de moradia digna para baixa renda
(c) Ausência de linhas de crédito que fomentassem à aquisição pela baixa
renda;

RESULTADO: OCUPAÇÃO DESORDENADA DO SOLO URBANO

CONSEQUÊNCIA: NOVO MARCO LEGAL LEI FEDERAL 6.766 DE 1979.
 Evolução Histórica das formas de fracionamento do solo urbano

- NOVO MARCO LEGAL 6.766 DE 1979

(1) Garantir acesso à infraestrutura básica: (a) rede de água; (b) rede de esgoto; (c) rede
de energia elétrica; (d) escoamento de água pluvial; (e) vias de circulação para
aumentar a conectividade entre os núcleos urbanos formados a partir do Decreto-
Lei 271 de 1.967.
(2) Presença de requisitos urbanísticos (Capítulo II) – trazer normas de uso e ocupação
do solo.
(a) Preocupação com densidade populacional versus equipamento urbano (art. 4⁰, inciso I);
(b) Limitação de lotes com área mínima para evitar aglomeração excessiva em áreas periféricas;
(c) Conceito de planejamento territorial atrelado aos municípios;
(d) Condições urbanísticas e limitações
(3) Regramento de Registro do loteamento – Art. 18
(4) Tipificação de Crimes contra administração pública - Art. 50, para as seguintes
condutas:
(a) Realizar loteamento sem autorização do órgão competente;
(b) Venda de loteamento não registrado
 Evolução Histórica das formas de fracionamento do solo urbano

- NOVO MARCO LEGAL 6.766 DE 1979

Mesmo com o novo marco legal, os problemas decorrentes da rápida urbanização

continuarão a propiciar a formação dos núcleos urbanos informais dado que alguns
incentivos dentre esses:

(1) a não organicidade das cidades produzindo desorganização;

(2) Construção de casas “antifamiliares”, ou seja, dimensões pequenas com muitas
pessoas e construídas por etapas dado o acesso limitado ao financiamento;
(3) “Favelização” gerou uma desconectividade com a vida social dos ocupantes;
(4) Falsa ideia de urbanização decorrente da ausência de melhoria na qualidade de vida
da população.
(5) Formação de núcleos irregulares versus crescente necessidade de legislações
visando titulização à posse e à propriedade de tais Imóveis.
(6) Paradigma jurídico do civilismo clássico decorrente da rigidez das legislações que
dificultou todo o processo de criação jurídica de imóveis regulares, principalmente
com o advento da Lei 6.015 de 1.973.
Evolução Histórica das formas de fracionamento do solo urbano

Decorrentes de:
• Crescimento desordenados das cidades
impactou na carência de segurança pública
decorrentes de vazios urbanos e separação
clara de áreas destinadas à população de
media/alta renda versus baixa renda.
IMPACTO: LOTEAMENTOS FECHADOS e
FORMAÇÃO DE NÚCLEOS CONDOMÍNIOS DE LOTES;
URBANOS INFORMAIS
• Baixa Renda: Produção de unidades
habitacionais sem obediência às rígidas
regras civilistas existentes como
consequência: ocupação irregular com
construções sem qualquer fiscalização.
 Princípios interligados
- Princípios que norteiam Lei 10.257
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da
propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao
saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer,
para as presentes e futuras gerações;
- Princípios que norteiam Lei 13.465
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União,
segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de Estados, Distrito Federal e Municípios:
desenvolvimento urbano;
I - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados,
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de
urbanização, em atendimento ao interesse social;
organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes,
de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades situação de ocupação informal anterior;
econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do
crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial
urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e
necessidades da população e às características locais;
III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos
informais regularizados;
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
(...)
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura
urbana;
VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;

d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir
sem a previsão da infra-estrutura correspondente; o bem-estar de seus habitantes;

e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do
solo;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;

g) a poluição e a degradação ambiental; X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;

IV - instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico, transportes (...)
urbanos e infraestrutura de energia e telecomunicações; (Redação dada pela Lei nº 13.116, de XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de
2015) regularização fundiária.
IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico, transporte e
mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais de uso público; (Redação dada
pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento

econômico e social.
 Alterações advindas com Lei 13.465

- Forma de regularização de algumas formas de organização do solo:

(1) Loteamento de acesso controlado – Surge como figura para controlar acesso da
população a determinado vetor, zona ou loteamento da cidade trazendo maior
sensação de segurança.

(2) Condomínio de Lotes – Surge como uma nova forma de organização do solo urbano
sem a produção de espaços e a utilização de serviços públicos.

(3) Condomínio urbano Simples – Surge como uma nova forma de organização do solo
urbano com interligação por vias públicas, produzindo vias particulares e unidades
formadas por área privativa e comuns aos condôminos.

(4) Direito de Laje – Permissão de ceder a laje de uma construção existente como forma
de adensar a zona urbana.
 Alterações advindas com Lei 13.465

- Alterações advindas com Lei 13.465

- Regularização dos núcleos informais existentes

(1) Demarcação urbanística – levantamento da área a ser regularizada objeto do núcleo

informal a ser regularizado.

(2) Legitimação Fundiária – Forma originária de aquisição de propriedade em área

pública ou privada (limitação 22 dezembro de 2016).

(3) Legitimação de Posse – Reconhece posse identificando os ocupantes.

 Obrigado!
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