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CADERNO ESQUEMATIZADO
PARA CONCURSOS PÚBLICOS
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UMA BREVE INTRODUÇÃO PARA VOCÊ QUE ACABOU DE CHEGAR

Olá! Eu me chamo Núbia, sou arquiteta, mestre e
servidora pública municipal, graduada pela
Universidade Federal de Viçosa (UFV). Iniciei os
estudos para concursos públicos de arquitetura em
2017 e logo criei o @arqconcurso com o desejo de
conhecer arquitetos que estavam no mesmo rolê:
prestando concursos.
Quando eu comecei a estudar não havia bons materiais disponíveis no
mercado. Então comecei a produzir o meu material e ao longo dos anos
acumulei bons resumos que me ajudaram a ser aprovada em muitos concursos
municipais, tendo 4 nomeações para prefeituras.
Essa é a MINHA forma de estudar, misturando mapas mentais e resumos
esquematizados baseados em técnicas de facilitação gráfica, utilizando cores e
figuras que me ajudam na fixação do conteúdo. Se faz sentido para você, então
esse material ÚNICO pode te ajudar nos estudos.
A missão do @arqconcurso é facilitar ao máximo um conteúdo (leis, decretos,
NBRs ou mesmo a teoria) e fazer com que você aprenda de uma maneira fácil e
eficiente e seja aprovado no concurso público que quiser. Cada detalhe foi
planejado com muito cuidado!

ORIENTAÇÕES:
Esse caderno não substitui a leitura da legislação, das NBRs ou da teoria. Utilize
fontes variadas de estudo e resolva MUITAS questões;
Sugiro que vá acrescentando informações ao caderno à medida em que for
resolvendo questões e estudando;
Nenhuma parte desse material poderá ser reproduzida ou transmitida seja quais
forem os meios de empregados, sem autorização prévia da autora.

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O Estatuto da Cidade (Lei n°10.257/01) regulamenta o capítulo

"Política urbana" da Constituição Brasileira (artigos 182 e 183),
estabelecendo uma nova base jurídica para o desenvolvimento
urbano, com a inserção de relevantes instrumentos para a
construção de uma política urbana. Cabe aos Municípios aplicar PARA
as diretrizes gerais, de acordo com as suas especificidades e ENTENDER
realidade local, devendo para tanto constituir uma ordem legal
própria.

O Estatuto da Cidade é uma das leis mais cobradas em concursos públicos de arquitetura
por todas as bancas, sendo imprescindível o seu estudo e entendimento.

A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Prevista na Constituição Federal, a função social da propriedade urbana é o
conceito base do Estatuto da Cidade. Todo imóvel deve ser usado em prol dos
interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários, de forma a garantir
cidades justas, em que todos desfrutem dos benefícios da urbanização.

resumo dos outros princípios norteadores do estatuto da cidade

Gestão Regularização
democrática fundiária de
Desenvolvimento Direito à Autonomia dos
assentamentos
sustentável das moradia municípios na
informais
cidades política urbana

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DIRETRIZES GERAIS DA POLÍTICA URBANA
(parâmetros que devem orientar a política urbana)
I – garantia do direito a cidades sustentáveis para as presentes e futuras gerações
O conceito de cidades sustentáveis abrange o direito à terra urbana, à moradia, ao
saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte, aos serviços públicos, ao
trabalho e ao lazer (se traduz no direito à uma vida urbana digna para todos)
II – gestão democrática por meio da participação popular
Participação da população/associações na formulação, execução e acompanhamento
de planos, programas e projetos ligados à política urbana (gestão negociada da cidade)
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e a sociedade no processo de
urbanização (para planejar, executar e fiscalizar a política urbana)
IV – planejar o desenvolvimento das cidades, a distribuição espacial da população e as
atividades econômicas do município
Ao se planejar deve-se evitar/corrigir as distorções do crescimento urbano e seus
efeitos negativos sobre o meio ambiente
VI – ordenação e controle do uso do solo, para EVITAR:
(regular os usos com base na distribuição de densidades e compatibilidade)
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivo/inadequado da infraestrutura urbana
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores
de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente
e) a retenção especulativa do imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização
f) a deterioração das áreas urbanizadas
g) a poluição e a degradação ambiental
h) a exposição da população a riscos de desastres
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais
ATENÇÃO! As questões de concurso costumam afirmar que o Estatuto da Cidade e o
Plano Diretor contemplam somente a área urbana. Isso é FALSO.
VIII – adotar padrões de produção/consumo de bens e serviços e de expansão urbana
compatíveis com os limites da sustentabilidade do Município
Fundamentado no direito às cidades sustentáveis, cujo desenvolvimento urbano ocorre
com ordenação, sem caos e degradação
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IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes da urbanização
Corrigir os prejuízos decorrentes da distribuição irregular de investimentos na cidade
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos
públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano
Os gastos públicos devem estar alinhados aos objetivos da política de desenvolvimento urbano
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público que tenham resultado na valorização de
imóveis urbanos
Por meio de mecanismos que permitam que parte dos ganhos imobiliários, alcançados a partir
de investimentos públicos, sejam revertidos à sociedade
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio
cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico
XIII – realização de audiências públicas com a população interessada na implantação de
empreendimentos/atividades potencialmente negativos sobre o meio ambiente
Relacionado ao direito à gestão democrática, garantindo à população afetada o poder de
interferência nos procedimentos para implantação de empreendimentos incômodos
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda
mediante o estabelecimento de parâmetros urbanísticos especiais
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas
edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta habitacional
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de
empreendimentos, atendido o interesse social
As regras de uso e ocupação do solo e licenciamento de obras devem ser respeitadas por todos
igualmente, sejam eles agentes públicos ou privados.
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações, de sistemas
operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de impactos
ambientais e a economia de recursos naturais
XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia,
telecomunicações, abastecimento de água e saneamento
XIX - garantia de condições de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas
das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores
domésticos, observados requisitos mínimos de dimensionamento, ventilação, iluminação,
ergonomia, privacidade e qualidade dos materiais empregados.
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COMPETÊNCIAS DA UNIÃO:
por exemplo:
Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território Plano Diretor de Ordenamento
e desenvolvimento econômico e social (planos municipais não!) Territorial do Distrito Federal
I- Legislar sobre normas gerais de direito
urbanístico por exemplo:
Planejamento das regiões Plano de Desenvolvimento Integrado da Região
Segundo Hely Lopes Meirelles, a norma geral
metropolitanas, aglomerações Metropolitana de São Paulo
estabelece princípios/diretrizes de ação e se Plano Diretor de Mobilidade da Microrregião de
aplica a todo o território nacional urbanas e microrregiões Conselheiro Lafaiete

II- Legislar sobre normas para a

cooperação entre a União, os Estados, o
Planejamento municipal:
Distrito Federal e os Municípios em
relação à política urbana PARA MEMORIZAR! - plano diretor
III- Promover, por iniciativa própria e em INSTRUMENTOS DA - lei de parcelamento, uso e ocupação do solo
- zoneamento ambiental
conjunto com os Estados, o DF e os POLÍTICA URBANA - plano plurianual
Municípios, programas de construção de - diretrizes orçamentárias e orçamento anual
moradia, saneamento básico, melhorias - gestão orçamentária participativa
das condições habitacionais, das - planos, programas e projetos setoriais
calçadas, dos passeios públicos, do - planos de desenvolvimento econômico e social
mobiliário urbano Institutos jurídicos e políticos:
Institutos tributários e
IV- Instituir diretrizes para financeiros
desenvolvimento urbano, inclusive - desapropriação - direito de superfície
- IPTU
habitação, saneamento básico, transporte - servidão administrativa - direito de preempção
- contribuição de melhoria
- limitações administrativas - outorga onerosa do direito
e mobilidade urbana, que incluam regras - incentivos e benefícios fiscais e financeiros
- tombamento de de construir e de alteração de
de acessibilidade aos locais de uso imóveis/mobiliário urbano uso
público - instituição de unidades de - transferência do direito de
conservação construir Estudo prévio de
A Constituição obriga a cooperação
- instituição de ZEIS - operações urbanas impacto ambiental
entre os entes federados na política
urbana (competência legislativa - concessão de direito real de consorciadas (EIA) e Estudo prévio
concorrente) uso - regularização fundiária de impacto de
O Estatuto da Cidade traz normas - concessão de uso especial - assistência técnica e
vizinhança (EIV)
gerais (balizadoras), que devem ser para fins de moradia jurídica gratuita para baixa
aplicadas de acordo com o interesse - parcelamento, edificação ou renda
local e as particularidades da cada utilização compulsórios - referendo popular e Todos os instrumentos são regidos por legislação
Município - usucapião especial de plebiscito própria, observado o disposto no Estatuto da Cidade
imóvel urbano - demarcação urbanística (legislação balizadora)

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Entendendo um pouco mais sobre os instrumentos:
Alguns instrumentos da política urbana não possuem definição
expressa no Estatuto da Cidade, sendo citados somente a título
exemplificativo. Cabe esclarecer os conceitos básicos de forma a
facilitar o entendimento do Art 4°da referida lei
Instrumentos ligados à regularização fundiária de interesse social:
Trata-se de um título de posse pelo qual o Poder Público transfere a
posse (e não a propriedade) de um terreno público a um particular
para que dele se utilize para fins específicos de urbanização,
industrialização, edificação, cultivo ou outro fim de interesse social.
Assim, dá-se aos moradores o direito legal de usufruir do terreno
(vender, transmitir por herança, dar como garantia e outros)
O Estatuto prevê variadas formas de intervenção social sobre o livre uso da
propriedade privada:
Trata-se de uma forma de intervenção estatal na propriedade mediante o qual
é estabelecido um direito real de uso sobre a propriedade alheia, em favor do
Poder Público para garantir a execução de um serviço público ou de obras de
interesse coletivo. Exemplo: obrigação do proprietário em consentir a
passagem de fios elétricos, telefônicos ou redes de esgoto por sua
propriedade
São imposições gerais, gratuitas e unilaterais por parte do Poder Público com a
finalidade de atender o interesse público. Exemplos: obrigatoriedade de recuo
frontal, fundo e lateral nas construções, gabarito em cada zona urbana, taxa de
ocupação, entre outros

Aplica-se às áreas públicas e será conferida aos ocupantes de baixa

Ato administrativo realizado pelo Poder Público para preservar, bens de valor
renda que estejam por 5 anos em imóvel urbano de até 250 m² e que
histórico, cultural, arquitetônico e ambiental. O tombamento não altera a
o utilize para moradia com a família, desde que não seja proprietário
propriedade de um bem, apenas proíbe que ele venha a ser destruído ou
de outro imóvel urbano ou rural.
descaracterizado
Não se transfere a propriedade, apenas o uso passa ao particular que
estava a margem da lei, e agora terá regularizada sua situação no
imóvel público. Este uso especial é somente para moradia e foi Este instrumento pode ser utilizado tanto para a regularização de áreas
regulamentado pela Medida Provisória nº 2.220/01 ocupadas, sem observância das normas urbanísticas, quanto em áreas
vazias, para destiná-las para habitação de interesse social. Se já ocupada
Trata-se de um procedimento administrativo pelo qual o poder pode-se estabelecer parâmetros urbanísticos especiais que respeitem a
público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, forma de ocupação do local (sistemas viários mais estreitas, consolidação de
demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo limites, área ocupações em áreas de preservação ambiental e outros)
e confrontantes. Após a averbação da demarcação nas matrículas
dos imóveis por ela abrangidos, o Poder Público concederá o título de
legitimação de posse aos ocupantes dos imóveis em questão

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Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios IPTU progressivo no tempo

A manutenção de terrenos vazios em áreas urbanizadas a Em caso de descumprimento

AtÉ 5 ANOS
TERRENO
VAZIO :( espera de valorização só beneficia os especuladores do instrumento anterior: o
IPTU
proprietário será penalizado pela
O instrumento obriga o proprietário a dar uma destinação ao
imóvel que não atende a função social propriedade aplicação do IPTU progressivo
no tempo, um tributo de valor
crescente que será aplicado por
Imóvel não edificado Imóvel subutilizado Imóvel não utilizado
um período de até 5 anos

O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será

fixado na lei específica e não excederá 2x o valor
referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima

Aquele não ocupado, ou seja com Coeficiente de aproveitamento

de 15% sobre o valor do imóvel
Imóvel construído e
Coeficiente de Aproveitamento INFERIOR ao mínimo definido em lei desocupado pelo prazo
igual a zero
É vedada (ou seja, proibido) a concessão de
definido em lei
isenções ou de anistia na cobrança do IPTU
Esses conceitos são definidos por lei municipal e podem variar de acordo com o município
progressivo
Cabe ao município editar lei A prefeitura notifica o proprietário (presencial
específica delimitando as áreas ou por edital após 3 tentativas) para que parcele,
passíveis de aplicação do edifique ou utilize o terreno ou edificação. A
instrumento notificação deve ser averbada no cartório de
registro de imóveis
A transmissão do imóvel transfere as obrigações sem interrupção de prazo

PRAZOS A PARTIR DA NOTIFICAÇÃO: PARA CUMPRIR

A FUNÇÃO SOCIAL

para protocolar o projeto

ANO

(a partir da aprovação) para o início

ANOS das obras
Empreendimentos grandes: prever a conclusão por etapas

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Desapropriação com pagamento de títulos
Decorridos 5 anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o
proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou
utilização, o imóvel será DESAPROPRIADO pois não cumpre a função
social da propriedade
Destinação do imóvel a
algum uso social
Iniciar o procedimento
Proprietário do imóvel ocioso Prefeitura para concessão ou
alienação a terceiros
pagamento pela desapropriação
O Município deve aproveitar o imóvel desapropriado no prazo
máximo de 5 anos, a partir da sua incorporação ao 5 construir empreendimentos de cunho social ou de assistência direta à
ANOS
patrimônio público.
Caso o Município não promova o adequado aproveitamento do imóvel, o
Prefeito pode responder por processo de improbidade administrativa
Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e
serão resgatados em até 10 anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais de 6% ao ano
O valor real da indenização refletirá o valor da base de cálculo do IPTU,
descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo
Poder Público na área do imóvel após a notificação de parcelamento
compulsório e não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e
juros compensatórios
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Os 3 instrumentos apresentados foram criados para impedir
e inibir o processo de especulação imobiliária nas cidades
(prática de reter bens até que eles se valorizem, muitas vezes
em função de algum investimento, inclusive público, feito nas
imediações), induzindo a ocupação de áreas já dotadas de
PARA
infraestrutura
ENTENDER
O maior objetivo é evitar a expansão horizontal da estrutura urbana em
direção a áreas desprovidas de infraestrutura ou ambientalmente frágeis,
aumentando assim a oferta de terra e moradia para atender à demanda
existente. Atualmente a propriedade imobiliária ociosa é considerada
inoportuna e passível da ação dos instrumentos que tem o dever de
induzi-la a um uso.
Cabe ressaltar que o instrumento em questão visa dar uma utilização a
um imóvel em estado de ociosidade ou subutilização. Não se trata de
camada mais pobre da população. O proprietário pode destinar ao uso
que bem desejar.
As questões de concurso público costumam afirmar que os
instrumentos do Estatuto da Cidade possuem função
ATENÇÃO!
arrecadatória. Essa afirmativa é falsa pois no âmbito do
Estatuto, a tributação urbana ganha status extrafiscal ao
transformar-se em importante instrumento para o
cumprimento das funções sociais da cidade e da propriedade
privada. O objetivo não é arrecadar mais, mas garantir a
indução do desenvolvimento urbano e a redistribuição à
coletividade dos benefícios decorrentes da urbanização.
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Usucapião especial de imóvel urbano

Separação entre a propriedade do terreno
Direito de Superfície
e o direito de usar a superfície do terreno
Área ou edificação URBANA com as seguintes condições:
Proprietário pode conceder
1 Até 250,00 m²
1- a outro o direito de
2 Ocupar o imóvel há 5 anos ininterruptos e sem superfície do terreno
oposição (posse mansa e pacífica), podendo contar a PARA MEMORIZAR
posse do antecessor Tempo determinado ou indetermindo O direito de superfície
PARA MEMORIZAR
3 Não possuir outro imóvel (urbano/rural)
3- representa a separação
Utilização do solo, subsolo e espaço aéreo
do direito de propriedade
4 Ainda não ter sido beneficiado pelo instrumento
4-
Mediante escritura pública e do direito de construir
O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos,
Gratuito ou oneroso
independentemente do estado civil
O direito de superfície pode ser transferido a terceiros?
São passíveis de USUCAPIÃO COLETIVO os núcleos urbanos
SIM! Obedecidos os termos do contrato
informais existentes sem oposição há mais de 5 anos e cuja
área total dividida seja inferior a 250m² por possuidor
Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a
- Permite loteamentos irregulares e favelas sejam incorporadas ao
seus herdeiros? SIM!
espaço urbano
Extinção do direito de superfície (deve ser averbada no cartório):
O usucapião é declarado mediante sentença judicial que servirá de título para
registro no cartório de imóveis 1- pelo advento (conclusão) do termo
O juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independente da 2- pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo
dimensão do terreno, salvo hipótese de acordo escrito entre condôminos com superficiário
frações ideais diferenciadas 3- se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a
O condomínio constituído é indivisível, não pode ser extinto, salvo por qual for concedida
deliberação favorável de no mínimo 2/3 dos condôminos, no caso de execução de
urbanização posterior à constituição do condomínio. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o
Partes legítimas para propor a ação de usucapião: o possuidor ou a superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de
associação de moradores regularmente constituída, com personalidade jurídica e preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros
autorização dos representados
O proprietário recuperará o domínio do terreno, bem como
Na ação de usucapião é obrigatória a intervenção do Ministério Público. Além
benfeitorias, independentemente de indenização, se as partes não
disso garante-se ao proponente os benefícios da justiça e da assistência
judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis
houverem estipulado o contrário no contrato.

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Direito de Preempção Lei municipal deve enquadrar as áreas em que incidirão a preempção
Confere ao Poder Público a PREFERÊNCIA na nas finalidades de aquisição e fixar prazo de vigência, de até 5 anos,
compra de imóvel urbano objeto de renovável a partir de 1 ano após o decurso do prazo inicial
alienação onerosa (venda) entre particulares
(independe do número de alienações)

QUERO VENDER O IMÓVEL! TENHO UMA PROPOSTA DE COMPRA MUNICÍPIO TORNA PÚBLICO
A NOTIFICAÇÃO
-SE
VENDE imóvel objeto do direito $$$$ JORNAL
de preempção

proprietário compradora

O proprietário deverá notificar sua
intenção de vender o imóvel, para
que o Município, no prazo máximo
proprietário compradora de 30 dias, manifeste por escrito
venda entre particulares seu interesse ou não em comprá-lo
Junto com a notificação, o
proprietário deve anexar
proposta de compra assinada
por terceiro interessado na
compra do imóvel, na qual
constarão preço, condições de
pagamento e prazo de validade
O município publica em órgão
oficial e em pelo menos um
jornal local/regional, edital de
aviso da notificação recebida e
da intenção de comprar o
imóvel nas condições da
proposta apresentada

NEGÓCIO FECHADO COMUNICAR A VENDA AO MUNICÍPIO

ATENÇÃO

Por meio deste instrumento

proprietário compradora
Se passar o prazo e não houver
manifestação do Poder Público o
proprietário pode vender, nas
condições da proposta
proprietário
Concretizada a venda a terceiro,
o proprietário deve apresentar
ao Município, no prazo de 30
dias, cópia do instrumento
público de alienação do imóvel
o Poder Público pode
adquirir imóveis sobre os
A alienação (venda) processada em quais exista interesse
condição diferente da proposta público vinculado ao
apresentada é nula. O Município poderá cumprimento das ações
adquirir o imóvel pelo valor da base de estratégicas contidas no
cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na plano diretor
proposta apresentada (o que for mais
vantajoso)

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Outorga Onerosa do Direito de Constuir (OODC)

PARA MEMORIZAR
O plano diretor pode fixar áreas onde o direito de construir
O direito de preempção será exercido Os recursos provenientes da Outorga
poderá ser exercido além do COEFICIENTE DE
sempre que o Poder Público necessitar Onerosa só podem ser utilizados para as
APROVEITAMENTO BÁSICO até o limite do Coeficiente de
de áreas para: seguintes finalidades:
Aproveitamento Máximo, mediante contrapartida a ser
prestada pelo beneficiário.

Lei municipal específica estabelecerá as

condições para a outorga, determinando:
I – a fórmula de cálculo da cobrança 1– Regularização 2– Execução de 3– Constituição de 4– Ordenamento e
II – os casos passíveis de isenção do fundiária programas habitacionais reserva fundiária direcionamento da
de interesse social expansão urbana
pagamento da outorga
III – a contrapartida do beneficiário

OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO

O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser
permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida 5– Implantação de 6– Criação de 7– Criação de 8– Proteção de áreas
equipamentos espaços públicos de unidades de de interesse histórico,
a ser prestada pelo beneficiário urbanos e lazer e áreas verdes conservação ou áreas cultural ou paisagístico
comunitários de interesse ambiental
Prefeitura
Coeficiente de Pode haver um CA básico único para toda a zona urbana
Aproveitamento
máximo ou diferenciado para cada área da cidade

Coeficiente de
Aproveitamento
O coeficiente de aproveitamento máximo deve considerar
básico Contrapartida (não
necessariamente em a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o PARA ENTENDER
dinheiro)
aumento de densidade esperado em cada área.

A OODC parte do pressuposto de que existe uma "folga"

Equipamentos comunitários: ligados à educação, à cultura, à saúde, ao lazer e outros
de infraestrutura capaz de sustentar uma ampliação de
Equipamentos urbanos: ligados ao abastecimento de água, serviços de esgoto,
índices urbanísticos
energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado e outros

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Operações Urbanas Consorciadas PODERÃO SER UTILIZADOS:

Conjunto de intervenções/medidas
1- Modificação de índices/características do parcelamento
coordenadas pelo Poder Público
2- Modificação do uso e ocupação do solo e normas edilícias
com a participação de 3- Regularização/reformas/ampliação em desacordo com a
proprietários, moradores e legislação vigente
investidores privados com o 4- Concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam
objetivo de alcançar melhorias tecnologias visando a redução de impactos ambientais
urbanísticas, transformações
Os recursos das contrapartidas financeiras, nas
sociais e ambientais
Operações Urbanas Consorciadas, são antecipados
A OUC visa transformar estruturalmente um setor da cidade a fim de pela venda dos Certificados de Potencial Adicional de PACS
CE
se obter ganhos sociais, urbanísticos e ambientais (intervenção em Construção – CEPACs. Assim, para participar da OUC
maior escala) os empreendedores podem adquirir área adicional de
construção e alteração de outros limites da lei de uso
CONTEÚDO MÍNIMO DA LEI MUNICIPAL QUE e ocupação do solo, mediante o pagamento em
REGULAMENTA A OUTORGA: CEPAC.

I – definição da área a ser atingida Os CEPACs são valores mobiliários emitidos pelos municípios com o
II – programa básico de ocupação da área objetivo de obter recursos a serem aplicados exclusivamente na própria
III – programa de atendimento econômico e social para a população operação urbana consorciada

diretamente afetada pela operação

Os CEPACs serão livremente negociados, mas conversíveis em direito
IV – finalidades da operação
de construir somente na área objeto da operação.
V – estudo prévio de impacto de vizinhança
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários
Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área
permanentes e investidores privados
adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um
VII – forma de controle da operação, compartilhado com a sociedade
terreno ou projeto.
civil.
Regiões metropolitanas/ aglomerações: as operações urbanas consorciadas As Operações Urbanas devem ter um conselho deliberativo e consultivo
interfederativas devem ser aprovadas por leis estaduais específicas

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Transferência do Direito de Construir

Ao admitir e regulamentar a possibilidade de
Confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu
transferência ou alienação, o Estatuto da Cidade
potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro
transformou o direito de construir em bem autônomo,
proprietário mediante escritura pública
desvinculando-o do direito de propriedade do terreno PENSANDO
Autorização de transferência de
potencial construtivo
A Transferência do Direito de Construir foi concebida com o intuito de
compensar proprietários de imóveis protegidos por tombamento ou
localizados em áreas de preservação ambiental, por não desfrutarem de todo
o potencial construtivo permitido pelos índices urbanísticos, em função da
manutenção do seu valor histórico, arquitetônico, paisagístico ou ambiental.
O principal objetivo do Estatuto ao prever este instrumento é de viabilizar a
preservação de imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental

É importante definir índices de equivalência entre os diversos setores da

Edificação com restrição Edificação receptora de
cidade, para evitar distorções. Senão, seria possível transferir inteiramente
Ex: tombamento potencial construtivo
áreas baratas da periferia da cidade para áreas adensadas (e mais
Esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público valorizadas) do centro, o que não seria um cenário desejável
considere necessárias para:
Lei municipal deverá estabelecer as condições para a

Implantação de equipamentos urbanos e aplicação da transferência do direito de construir

comunitários
O instrumento poderá ser concedido ao proprietário que doar seu imóvel,
Preservação (imóveis de interesse histórico, ou parte do mesmo, ao Poder Público para as finalidades citadas
ambiental, paisagístico, social ou cultural

Servir a programas de regularização fundiária,

RB urbanização de áreas ocupadas por população
REU
de baixa renda e habitação de interesse social

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Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)

O EIV possibilita que o Poder Público avalie as consequencias da Apresentado o EIV, o município pode
instalação de empreendimentos/atividades de grande impacto que conceder a licença para o empreendimento,
podem vir a alterar a paisagem urbana e as atividades humanas já negá-la ou ainda condicionar a licença à

instaladas no local (por exemplo: sobrecarga na infraestrutura implementação de medidas de atenuação

ou compensação do impacto
urbana e nos equipamentos e serviços públicos)

Lei municipal definirá os empreendimentos

e atividades privados ou públicos em área
urbana que dependerão de elaboração de
Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança 2 Equipamentos urbanos e 3 Uso e ocupação
(EIV) para obter as licenças de construção, comunitários do solo
ampliação ou funcionamento 1 Adensamento
populacional
EIV deve contemplar os efeitos positivos e
negativos do empreendimento ou atividade
CONTEÚDO MÍNIMO DO ESTUDO
quanto à qualidade de vida da população
residente na área e suas proximidades
DE IMPACTO DE VIZINHANÇA EIV
PARA MEMORIZAR

É necessário dar publicidade aos 4 Valorização imobiliária

documentos integrantes do EIV

A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a

ATENÇÃO!
aprovação de estudo de impacto ambiental (EIA). As
questões de concurso costumam afirmam que EIV
5 Geração de tráfego e 6 Ventilação e 7 Paisagem urbana e patrimônio
substitui EIA. Isso é falso. demanda por transporte público iluminação natural e cultural

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PLANO DIRETOR CONTEÚDO MÍNIMO DO PLANO DIRETOR:

O Plano Diretor é o instrumento básico
para orientar a política de
desenvolvimento e de ordenamento da
expansão urbana do município
O Plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento
anual devem incorporar as diretrizes e as prioridades do PLANO
DIRETOR
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura
e de demanda para utilização
II – disposições requeridas para o exercício do direito de preempção (art. 35), da
outorga onerosa do direito de construir (art. 28), da permissão para alteração do
uso do solo mediante contrapartida (art. 29), das operações urbanas consorciadas
(art. 32) e da transferência do direito de construir (art. 35)
III – sistema de acompanhamento e controle

PARA MEMORIZAR Inseridas na área de influência

A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, de empreendimentos/atividades
10 com de impacto ambiental
ANOS pelo menos, a cada 10 anos regional ou nacional

Cidades com + de 500 mil habitantes: PARA MEMORIZAR

Com + de
Deverá ser elaborado um plano de transporte
20 mil habitantes
urbano integrado, compatível com o plano O Plano Diretor
é obrigatório Integrantes de áreas de
diretor ou nele inserido
especial interesse turístico
para cidades

No processo de elaboração do Plano Diretor é OBRIGATÓRIO:

Promover audiências públicas e debates com a participação

Integrantes de regiões
da população e de associações representativas metropolitanas e
Dar publicidade aos documentos e informações produzidos aglomerações urbanas

Permitir o acesso de qualquer interessado aos documentos e Incluídas no Cadastro Nacional

de Municípios com áreas
informações produzidas
suscetíveis à deslizamentos,
O Plano Diretor pode, portanto, ser compreendido como uma das inundações ou processos geológicos
Onde o Poder Público ou hidrológicos
formas do Poder Público Municipal garantir o mínimo bem-estar e
municipal pretenda
qualidade de vida aos habitantes do espaço urbano utilizar os instrumentos

15
 ´

GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE

PARA MEMORIZAR
Instrumentos para garantir a gestão democrática da cidade:

Órgãos colegiados de política urbana (nacionais, estaduais e

municipais)

Debates, audiências e consultas públicas

Conferências sobre assuntos de interesse urbano (nacionais,

estaduais e municipais)

Iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e

Ao garantir a participação da população na elaboração e fiscalização do

A não realização de audiências públicas pelos poderes
Legislativo e Executivo municipais no processo de
elaboração do Plano Diretor implica vício processual.
ATENÇÃO! NÃO fazem parte dos instrumentos de gestão
participativa: o referendo popular e plebiscito (são
instrumentos de política urbana)
planejamento urbano, o Estatuto da Cidade rompe barreiras, quebrando com a
tradição do planejamento meramente tecnocrático.
Busca-se a construção de uma nova política urbana , a partir da
institucionalização da participação direta da população no governo da cidade,
isto é, uma política que envolva a população local de uma forma democrática
e participativa

16

PLANO DIRETOR
A Lei nº13.146/2015 - Estatuto da Pessoa com
Deficiência alterou o Estatuto da Cidade, contemplando a
acessibilidade urbana. As cidades cujo plano diretor é
obrigatório devem elaborar PLANO DE ROTAS
ACESSÍVEIS, compatível com o plano diretor
Em 2012, sob influência dos graves desastres ambientais que
ocorreram no país, principalmente na Serra Fluminense, foi editada a
Lei Federal nº12.608/12 que institui a Política Nacional de Proteção e
Defesa Civil. Essa lei, entre outras funções, alterou o Estatuto da
Cidade e incluiu diretrizes para o Plano Diretor de municípios inseridos
no Cadastro Nacional de Municípios com áreas suscetíveis à
deslizamentos, inundações ou processos geológicos ou hidrológicos
além de critérios para a expansão do perímetro urbano dos municípios.
O Plano Diretor desses municípios ALÉM DO CONTEÚDO MÍNIMO,
DEVE INCLUIR:
I- parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover
a diversidade de usos e a contribuir para a geração de emprego e renda
II- mapeamento das áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos,
inundações ou processos geológicos ou hidrológicos
III- planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de
população de áreas de risco de desastre
IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de
impactos de desastres
V- diretrizes para a regularização fundiária e previsão de áreas para habitação
de interesse social por meio da demarcação de ZEIS
VI- identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes
municipais, quando for o caso, com vistas à redução da impermeabilização
´
Os Municípios que pretendam AMPLIAR O SEU PERÍMETRO URBANO após
a data de inclusão dos artigos no Estatuto da Cidade deverão elaborar projeto
específico que contenha, no mínimo:
I - demarcação do novo perímetro urbano
II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e trechos sujeitos a
controle em função de ameaça de desastres naturais
III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para
infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais
IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, promovendo
múltiplos usos e contribuindo para a geração de emprego
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social (demarcação de ZEIS)
VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do
patrimônio histórico e cultural
VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e
benefícios decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana
e a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do
Poder Público
INUNDAÇÕES
PROCESSOS GEOLÓGICOS DESLIZAMENTOS
Dessa forma, a delimitação do perímetro urbano deve ser precedida de amplo
planejamento e constar de projeto específico com diversos estudos, uma vez que se
tem atribuído à expansão urbana irresponsável a ocupação irregular de áreas
ambientalmente frágeis
Conforme o mencionado no artigo 42-B do Estatuto da Cidade, a alteração do
perímetro urbano deve ser atividade prevista no plano diretor, ou constar de projeto
específico contendo todos os requisitos, devendo ser aprovado por lei municipal
17
 ´

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
Considera-se consórcio imobiliário um negócio jurídico realizado entre o Poder Público A Lei 13.465/2017 ampliou a aplicabilidade do
e os proprietários de imóveis necessários à execução de projetos urbanísticos de consórcio imobiliário, para incluir a hipótese de
interesse público. É uma forma de viabilização de planos de urbanização, de regularização fundiária
regularização fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação Quando a terra é pública, a solução é simples: cabe ao
titular ou ao município elaborar o projeto urbanístico,
O proprietário transfere o seu imóvel ao Poder Público e, após o parcelamento ou realizar as obras de urbanização e transferir, gratuita ou

realização das obras, recebe, como pagamento, parcelas do terreno ou unidades onerosamente, os lotes regularizados aos ocupantes.

imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais unidades

incorporadas ao patrimônio público
O consórcio imobiliário é formalizado
através de contrato entre a NTRATO
CO
Cumprimento da função social da propriedade
Administração Pública Municipal e o
Prefeitura pode O proprietário recebe $$$$
parcelar o imóvel parcelas do terreno com proprietário do imóvel, no qual
valor correspondente ao

CONSÓRCIO COM
imóvel antes da realização deverão constar as condições de
das obras
proprietário do imóvel A PREFEITURA transferência do imóvel para o Poder

O proprietário recebe
Público, as condições de realização
unidades imobiliárias com
Prefeitura pode valor correspondente ao
das obras e a forma de pagamento
edificar o imóvel imóvel antes da realização
das obras

Ao invés de aplicar o IPTU progressivo ou a desapropriação, procedimentos

conflituosos de longa duração, o consórcio viabiliza a execução das obras por um
agente do Poder Público, sem a necessidade de desapropriação. Como a
execução das obras valoriza as propriedades, via de regra, o valor dos imóveis
PENSANDO produzidos é suficiente para financiar o projeto sem a necessidade de aporte

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 OBRIGADA!
Cada página desse caderno foi pensada para facilitar o
entendimento do Estatuto da Cidade. Espero que esse
material tenha sido útil para você assim como tem sido
útil para mim. Se você conhece mais alguém que tá no
mesmo rolê que a gente em busca da aprovação
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