Coutinho Tim 2011 Retrofit

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RETROFIT e a revitalização de centros urbanos Estudo de Caso: Reabilitação do

Ed. Tupis
Thesis · December 2011

DOI: 10.13140/RG.2.2.19980.51841
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Thiago Coutinho de Souza

Federal University of Minas Gerais
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UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS
CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
RETROFIT e a revitalização de centros urbanos

Estudo de Caso: Reabilitação do Ed. Tupis
THIAGO COUTINHO DE SOUZA
Belo Horizonte
2011
THIAGO COUTINHO DE SOUZA
RETROFIT e a revitalização de centros urbanos

Estudo de Caso: Reabilitação do Ed. Tupis
Monografia de Graduação defendida perante a banca

examinadora, como parte dos requisitos necessários à
aprovação na disciplina Trabalho Integralizador
Multidisciplinar III (TIM III) do Curso de Graduação de
Engenharia Civil.
Orientador: Antonio Neves de Carvalho Junior
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2011
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a DEUS por ter escolhido todos os passos da minha caminhada,
todos os companheiros e rotas que deste então sigo. Dando-me tranquilidade, perseverança e
vem abençoando minha vida.
Ao professor Antonio Junior meu orientador, pela confiança e pela oportunidade de me

permitir desenvolver um bom trabalho.
Agradeço a Andrea Matias da A21 arquitetura e Maria de Fátima da Diniz Camargos por
terem partilhado do projeto, transmitindo toda experiência e saber a este novo profissional.
Aos amigos de profissão, de curso e da vida, pelo companheirismo essencial à caminhada

conjunta, sem eles não teria chegado até aqui.
A todos os professores que me abriram caminhos tão preciosos através de sua competência,
compromisso e reputação. A conclusão desta nova fase da minha vida só foi possível graças
aos seus conselhos.
A toda minha família e amigos pelo incentivo e compreensão. Por terem sido privados da
minha atenção e convívio, em especial a Solange e Delmiro que me acolheram e pelos quais
tenho grande estima.
Ao meu irmão pela confiança e apoio transmitidos durante todo meu percurso acadêmico.
Aos meus pais, Hilton e Angela, pelo amor verdadeiro e por serem exemplos tão raros de
caráter e retidão. Por estarem sempre presentes na minha vida, devo-lhes tudo.
A todos que acreditaram em mim, muito obrigado!
i
Curso de Graduação em Engenharia Civil da UFMG
...Tanta gente sem morada
neste imenso carrossel
enquanto vejo na frente
vazio este arranha céu
assim vive a humanidade
embrulhada no papel...
Trecho cordel “Balança mais não cai” - Olegário Alfredo
ii
RESUMO
Os grandes centros urbanos, na evolução das cidades, começam a apresentar suas próprias
patologias. O esvaziamento populacional e econômico ocasionado pela migração em busca de
novas centralidades é um processo natural que as cidades brasileiras enfrentam desde a década
de 1970. Este processo tem uma serie de efeitos colaterais para a metrópole e que se não são
devidamente enfrentados comprometem a qualidade de vida do espaço construído. Projetos de
revitalização são cada vez mais comuns como forma de preservação e renovação da cidade e o
retrofit de edificações é uma das alternativa sustentáveis que vem se popularizando. Com o
objetivo de relacionar a reabilitação predial como forma de revitalizar o espaço urbano, foi
traçado a evolução dos processos de recuperação da vitalidade dos centros urbanos, em seguida
foi apresentada a situação das metrópoles brasileiras e a demanda por projetos de revitalização
existente. O retrofit tem sido empregado no sentido de modernização e preservação das
edificações, sendo aplicado em diversas partes do mundo. Para apresentação deste recurso
construtivo com todas suas vantagens e intervenientes primeiramente foi feita uma conceituação
do termo e uma contextualização apresentando seu mercado e seu níveis de intervenção. A fim
de reforçar o caráter sustentável da iniciativa da reabilitação predial, inserimos o processo no
conceito de construção sustentável dentro da ideologia do desenvolvimento sustentável. A
construção sustentável busca otimizar os processos construtivos e equilibrar a viabilidade não só
econômica, mas também a social e a ambiental.
Este trabalho tem o intuito de contribuir para uma abordagem concreta das ideologias da
sustentabilidade na reabilitação de edifícios. Foca medidas que possam ser integradas na
reabilitação e que possam reduzir os impactos ambientais gerados pelo setor da construção.
Deste modo, são expostas estratégias de intervenção, que minimizam a utilização de energia e de
recursos naturais por parte dos edifícios. Por último, é feita uma análise do hipercentro de Belo
Horizonte, provando o esvaziamento e a degradação típicos que metrópoles como BH vem
sofrendo. A titulo de ilustração, será apresentada uma iniciativa de retrofit do edifício Tupis,
conhecido popularmente com Balança mais não cai. É descrito sua obra de reabilitação com suas
características, anomalias, evolução e soluções empregadas como exemplo da prática. Conclui-se
a oportunidade de negócio que o retrofit oferece aos empresários e a ferramenta sustentável de
revitalização das cidades, para a sociedade.
Palavras Chave: Revitalização, Reabilitação, Retrofit, Sustentabilidade, edifício Tupis.

iii
ABSTRACT
The major urban centers in the evolution of cities have started to produce their own
pathologies. The depopulation and economic, caused by migration in search of new centralities is
a natural process that face Brazilian cities since the 1970s. This process has a series of side
effects to the mother country and that the experience may well compromise the quality of life of
built space. Revitalization projects are increasingly common as a means of preservation and
renovation of the city and retrofit of buildings is a sustainable alternative that is gaining
popularity. In order to relate the building rehabilitation as a way to revitalize the urban space,
was traced the evolution of the recovery processes of the vitality of urban centers, then was
presented the situation of Brazilian cities and the demand for existing revitalization projects. The
retrofit has been employed in the sense of modernization and preservation of buildings, being
applied in various parts of the world. To display this constructive feature with all its advantages
and actors was first made a conceptualization of the term and a background featuring your
market and levels of intervention. And in order to strengthen the sustainable nature of the
initiative of building rehabilitation, insert the process in the concept of sustainable construction
within the ideology of sustainable development. Sustainable construction seeks to optimize the
construction processes and balance the viability not only economic but also social and
environmental.
This work aims to contribute to a concrete approach ideologies of sustainability in the
rehabilitation of buildings. It focuses on measures to be included in rehabilitation, which can
reduce the environmental impacts caused by the construction sector. Thus, intervention strategies
are exposed, which minimize the use of energy and natural resources by buildings. Finally an
analysis is made of hyper Belo Horizonte, proving the depletion and degradation that cities like
typical BH has been suffering for so as to present an initiative to retrofit the building Tupi,
known more popularly balance does not fall. It described his work with rehabilitation
characteristics, anomalies, trends and solutions used as an example of the practice. It is
concluded that the business opportunity offers entrepreneurs the retrofit and sustainable tool for
the revitalization of cities, to society.
Keywords: Rehabilitation Refurbishment, Retrofit, Sustainability, Building Tupis
iv
SUMÁRIO
RESUMO ...................................................................................................................................................................III
ABSTRACT ............................................................................................................................................................... IV
ÍNDICE DE FIGURAS............................................................................................................................................. VI
ÍNDICE DE TABELAS .......................................................................................................................................... VII
LISTA DE ABREVIATURAS, SIGLAS E SÍMBOLOS .................................................................................... VIII
1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................................................. 1
2 OBJETIVOS ...................................................................................................................................................... 3
2.1 OBJETIVO GERAL ............................................................................................................................................. 3
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................................................................. 3
3 REVISÃO DA LITERATURA......................................................................................................................... 4
3.1 REVITALIZAÇÃO URBANA. .............................................................................................................................. 4
3.1.1 Surgimento, auge e decadência dos centros das cidades brasileiras. ................................................... 6
3.1.2 Projetos urbanos para recuperação dos centros .................................................................................. 7
3.1.3 Considerações Finais .......................................................................................................................... 13
3.2 REABILITAÇÃO PREDIAL................................................................................................................................ 14
3.2.1 Contextualização e Conceitos ............................................................................................................. 14
3.2.2 Reabilitação de Edifícios e os Níveis de Intervenção.......................................................................... 17
3.2.3 Retrofit: Tendências e Experiências.................................................................................................... 19
3.2.4 Vantagens e Desvantagens na Aplicação do Retrofit.......................................................................... 25
3.2.5 Sustentabilidade no Retrofit ................................................................................................................ 29
3.2.6 Intervenientes e Alternativas nos Processos do Retrofit ..................................................................... 38
3.2.7 Considerações Finais .......................................................................................................................... 45
4 ANALISE DA SITUAÇÃO DO CENTRO DE BELO HORIZONTE ........................................................ 47
4.1 BELO HORIZONTE E A EVOLUÇÃO DO SEU CENTRO ........................................................................................ 47
4.2 BREVE HISTÓRICO DE BELO HORIZONTE ....................................................................................................... 47
4.3 HIPERCENTRO DE BELO HORIZONTE.............................................................................................................. 50
4.4 PRIMEIRAS INTERVENÇÕES ............................................................................................................................ 53
5 ESTUDO DE CASO ........................................................................................................................................ 57
5.1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................................................. 57
5.2 EDIFÍCIO TUPIS: “O BALANÇA MAIS NÃO CAI”............................................................................................. 57
5.3 A CONSTRUTORA E O RETROFIT DO BALANÇA .............................................................................................. 58
6 CONCLUSÕES................................................................................................................................................ 67
7 BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................................................. 69
8 ANEXOS .......................................................................................................................................................... 71
8.1 ANEXO A..................................................................................................................................................... 71
8.2 ANEXO B ..................................................................................................................................................... 76
v
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 – Pantheon - Paris ................................................................................................................. 8

Figura 2 - Avenue des Champs-Élysées - Paris ................................................................................. 8
Figura 3 - Plano Urbanístico de Haussmann - Paris .......................................................................... 8
Figura 4 - Ruas de Bologna - Itália ..................................................................................................... 9
Figura 5 - Universidade mais antiga do mundo ocidental - Alma Mater Studiorum – Bologna -
Itália ...................................................................................................................................................... 9
Figura 6 - Vista do Rio Reno – Bologna - Itália ................................................................................ 9
Figura 7 - Vila Olímpica e Complexo Olímpico - Barcelona - Espanha ........................................ 12
Figura 8 - Parque das Nações - Lisboa - Portugal............................................................................ 12
Figura 9 - Potsdamer Platz - Berlin - Alemanha .............................................................................. 12
Figura 10 - Puerto Madero, ao anoitecer. ......................................................................................... 12
Figura 11 - Puerto Madero - Argentina, detalhe prédios modernos. .............................................. 12
Figura 12 - Museu Guggenheim- Bilbao - Espanha ........................................................................ 12
Figura 13 - Reabilitação de edifícios no setor de construção civil. ................................................ 19
Figura 14 - Mercado da Construção Civil nos países da União Europeia. ..................................... 22
Figura 15 - Três pilares da sustentabilidade ..................................................................................... 31
Figura 16 - Evolução do paradigma da construção. ......................................................................... 33
Figura 17 - Usinas de Reciclagem de resíduos da construção civil de Belo Horizonte ................ 37
Figura 18 - Distribuição da origem das patologias. Fonte: VALE, 2006 ....................................... 41
Figura 19 - Tubo Solar ....................................................................................................................... 45
Figura 20 - Captação de água de chuva ............................................................................................ 45
Figura 21 - Zoneamento segundo Aarão Reis .................................................................................. 48
Figura 22 - Taxa Crescimento domiciliar 1991 - 2000, Fonte: Estudos Urbanos, 2008. .............. 50
Figura 23 - Taxa Crescimento populacional 1991 – 2000, Fonte: Estudos Urbanos, 2008. ......... 50
Figura 24 - Região do Hipercentro de Belo Horizonte .................................................................... 51
Figura 25 - Mapa de Densidade Populacional no Hipercentro de Belo Horizonte ........................ 52
Figura 26 - Mapa de estado de conservação de imóveis na Região do Hipercentro de Belo
Horizonte ............................................................................................................................................ 52
Figura 27 - Fachada do Ed. Tupis degradada, detalhe para ausência da marquise que desabou em
2000..................................................................................................................................................... 60
Figura 28 - Fachada lateral da Rua Tupis - Detalhe para as patologias no revestimento .............. 60
Figura 29 - Edifício Tupis antes do Retrofit. Fonte: <http://balancamasnaocai.org/> .................. 61
Figura 30 - Edifício Tupis depois do Retrofit .................................................................................. 61
Figura 31 - Interior do edifício Tupis antes da demolição. Fonte: <http://balancamasnaocai.org/>
............................................................................................................................................................. 62
Figura 32 - Demolição das vedações entre as salas. ........................................................................ 62
Figura 33 - Porta e taco com cupins em deterioração. Fonte: <http://balancamasnaocai.org/> ... 63
Figura 34 - Escada em granito e reboco danificados e fora dos padrões de segurança. Fonte:
<http://balancamasnaocai.org/> ........................................................................................................ 63
Figura 35 - Fachada Térreo em granito, detalhe da calçada reformada.......................................... 64
Figura 36 - Escada de acesso à sobre loja, traços modernos a edificação antiga........................... 64
vi
ÍNDICE DE TABELAS
Tabela 1 - Vantagens da Revitalização Urbana ................................................................................. 5

Tabela 2 – Comparativo de custos de produção entre a Reabilitação com uso do MBC,
Reabilitação com uso do MEBC e a Construção Nova. .................................................................. 20
Tabela 3 - Custos associados às obras novas e reabilitados em cidades da França (Fonte:
Marques, 2008)................................................................................................................................... 21
Tabela 4 - Distribuição percentual do mercado de construção civil na Europa Ocidental e em
quatro países do Leste Europeu ......................................................................................................... 21
Tabela 5 - Comparação de custos diretos de produção de obras novas e de reabilitação. Fonte:
MARQUES DE JESUS, 2008. .......................................................................................................... 27
Tabela 6 – Propostas do Programa Centro Vivo .............................................................................. 55
vii
LISTA DE ABREVIATURAS, SIGLAS E SÍMBOLOS
AASP – Associação dos Advogados de São Paulo

EBTU – Empresa Brasileira de Transporte Urbano
EHIS - Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social
HUD - Department of Housing and Urban Development
ICC - International Code Council
IEPHA – Instituto Estadual do Patrimônio Histórico e Artístico
IEBC - International Existing Buinding Code
LUOS - Lei de Uso e Ocupação do Solo
MBC – Michigan Building Code
MEBC – Michigan Existing Building Code
NARRP – Nationally Applicable Recommended Rehabilitation Provisions
NBR – Normas Brasileiras
PACE – Projeto da Área Central
PLAMBEL - Superintendência de Desenvolvimento da Região Metropolitana de Belo
PRHBH – Plano de Reabilitação do Hipercentro de Belo Horizonte
PROBUS – Programa de Transporte Público por Ônibus
PSIU – Posto de Serviço Integrado Urbano
Horizonte
RMBH – Região Metropolitana de Belo Horizonte
TCPO – Tabela de Composição de Preços para Orçamentos
ZCHBH – Zona Comercial do Hipercentro
viii
1 INTRODUÇÃO
Este trabalho iniciou-se como forma de reflexão da ocupação do espaço urbano das nossas
cidades, tendo em vista a dinâmica imobiliária e a constante mudança do uso do solo, em
especial a região do hipercentro das grandes metrópoles.
A desvalorização dos centros antigos é uma realidade em diversas grandes cidades do mundo.
Eles passaram a sofrer com a degradação, perda da vitalidade e do valor histórico. Ocorre um
esvaziamento e abandono das edificações e por sequente existe um aumento da insegurança,
da depredação e da marginalização destes espaços que possuem todas as condições
necessárias para atender a população.
As regiões centrais das cidades constituem na maioria das vezes o centro comercial e
financeiro, assim como o centro histórico. As edificações logo representam o período inicial
de uma cidade, sendo que a preservação desses edifícios contribuem para manter viva a
cultura e a memória do lugar. O passado de uma cidade presente em suas construções
demonstra, não só sua identidade, mas também o modo de vida deste povo. Como
consequência do desenvolvimento das cidades, é necessário planejar a ocupação do solo como
garantia de não perder esta história. Belo Horizonte hoje consegue preservar suas edificações
através de espaços específicos para uso público ou institucional. Como exemplo disto temos o
prédio do PSIU1, entre as Av. Amazonas e Av. Afonso Pena e o complexo cultural da Praça
da Liberdade. O tombamento das edificações também garante sua integridade o que não quer
dizer que estará garantindo sua revitalização. As ações de preservação do patrimônio tem que
estar atentas ao fato de não “engessar” a construção, tentando lhe dar ou manter uma função
não mais possível no novo contexto de sociedade.
A maior ameaça do patrimônio histórico é a especulação imobiliária uma vez que os terrenos
com edificações históricas nas áreas centrais passaram a ser alvo de incorporadores em busca
de novos espaços, geralmente grandes lotes, com baixa densidade de ocupação e com grande
valor de mercado. Dessa forma, as edificações históricas estão dando lugar a edifícios de
andares múltiplos, modernos e de uso misto. Além disso tem-se a valorização excessiva de
regiões periféricas sem equipamentos e serviços públicos necessários para o seu atendimento.
Este fato aumenta os gastos públicos, pois investimentos nessas novas áreas são inevitáveis, já
1
PSIU- Posto de Serviço Integrado Urbano, tem tombamento pelo IEPHA/MG desde março 1988.
1
que o estado não pode deixar de atender a população. Todavia este não deve deixar de
aproveitar dos equipamentos já instalados em regiões consolidadas da cidade.
Dentro deste contexto, surge a necessidade da preservação dos núcleos urbanos, além da
melhoria da qualidade ambiental e a reinserção da população nos espaços degradados.
O retrofit aparece como uma alternativa, umagente modificador dos centros antigos. O retrofit
predial nada mais é que a revitalização de edifícios antigos através de projetos de
modernização da construção e da arquitetura. Esse mercado é atrativo pelo elevado número de
prédios nestas condições. A reocupação destes prédios leva o repovoamento destes centros e
aliado a outros projetos de requalificação urbana devolvem a vitalidade dos núcleos urbanos.
A escolha deste tema se deve ao fato de que apesar de Belo Horizonte ser uma capital jovem,
já começa a apresentar edificações em péssimas condições, além de ter o hipercentro cada dia
mais desvalorizado e despovoado. Necessita desta forma de intervenções não só nestas
construções, mas também no espaço urbano.
2
2 OBJETIVOS
2.1 Objetivo geral

De modo geral o objetivo deste trabalho é avaliar o impacto e a aceitação da reabilitação de
edificações nos centros urbanos e saber em termos comparativos quais são suas va ntagens
contra a construção de uma edificação nova, levando a adoção de um ou de outro modelo. O
estudo analisa a técnica de retrofit como agente modificador do ambiente dos centros urbanos.
2.2 Objetivos específicos
 Realizar revisão bibliográfica das políticas existentes para revitalização de centros

urbanos, do conceito e da técnica do retrofit e suas implicações;
 Analisar a viabilidade do uso da técnica do retrofit em detrimento da construção nova

sob a ótica do conceito de desenvolvimento sustentável;
 Realização de estudo de caso abordando o projeto de retrofit do edifício Tupis;
 Avaliar impactos ambientais do retrofit no meio urbano assim como no mercado

imobiliário;
 Avaliar a geração de resíduos sólidos em comparação com a construção nova;
3
3 REVISÃO DA LITERATURA
3.1 Revitalização Urbana.

A degradação dos centros urbanos é perceptível para todos e a preocupação com ela faz parte
do pensamento dos Estados Unidos e da Europa desde a década de 1950 se intensificando no
pós-guerra, já no Brasil somente a partir da década de 1980. O Rio de Janeiro e São Paulo
vive situação semelhante, seu centros se transformam em cidades fantasmas durante a noite
devido ao esvaziamento populacional. Contudo este fenômeno no Brasil é recente devido o
período da sua urbanização iniciado no final do século XIX, mas não por isso deve ser
desconsiderado.
A degradação dos centros urbanos pode ser entendida da seguinte forma: no momento em que
as cidades chegam à sua capacidade máxima de infraestrutura, estas não conseguem mais
atender a crescente população migrante e a do seu crescimento próprio, o centro principal da
cidade perde seu poder de coesão e se fragmenta em outras áreas que dão origem a vários
subcentros ou centros regionais. Desse modo, o principal fator da decadência dos centros
antigos foi à expansão descontrolada da área urbana. Existe “à perda de sua função, ao dano
ou à ruína das estruturas físicas, ou o rebaixamento do nível do valor das transações
econômicas de um determinado lugar” que, “verifica-se a reverberação da mesma situação
nos grupos sociais” (VASCONCELLOS & MELLO, 2006). Os custos excessivos de tempo e
deslocamento criaram uma demanda por serviços e equipamentos mais perto dos habitantes.
Desta forma os subcentros contribuem para o esvaziamento central das cidades, mas também
atendem os cidadãos de maneira efetiva, respeitando sua diversidade social.
Essas áreas fora de sua função e que impedem o correto funcionamento da cidade se
caracterizam como um tumor, atacando o organismo e sobrecarregando o restante dos órgãos.
Segundo (ALBRECHT, 2008) pensa-se cada vez menos em racionalidade, funcionalidade,
zoneamento, plano diretor, etc. e cada vez mais em requalificação, isso porque as cidades
estão ficando velhas. Práticas como revitalização, reabilitação, revalorização, reciclagem,
promoção e renascença estão cada dia mais presentes.
De acordo com (MARQUES, 2008) apud (AGUIAR, CABRITA E APPLETON, 2002)

“Reabilitação Urbana é uma nova política urbana que procura a requalificação da cidade
existente, desenvolvendo estratégias de intervenção múltiplas. Orquestra um conjunto de
ações coerente e de forma programada, destinadas a potencializar os valores
4
socioeconômicos, ambientais e funcionais de determinadas áreas urbanas. Tem a finalidade
de elevar substancialmente a qualidade de vida das populações residentes, melhorando as
condições físicas do seu parque edificado, os níveis de habitabilidade e de dotação em
equipamentos comunitários, infraestrutura, instalações e espaços livres de uso público.”.
A revitalização urbana tenta melhorar a qualidade de vida e o espaço urbano, mas também
serve de instrumento de marketing da cidade e de planejamento estratégico (ALBRECHT,
2008). A cidade torna-se um ambiente econômico competitivo, atraindo empresas,
empreendimentos e eventos para si. Logo, as cidades apresentam projetos ousados almejando
investimentos de empresas e aumento do turismo. A disputa entre as cidades sede pela
abertura dos jogos da Copa do Mundo de 2014 no Brasil, com projetos ousados em
mobilidade urbana, áreas públicas, estádios e hotelaria com incentivos fiscais associados é
uma forma de requalificação urbana de certas áreas até então esquecidas que são trazidas de
volta a vida, aquecendo a economia. Além da melhoria da qualidade ambiental, as reformas
urbanas dinamizam e criam oportunidades no centro da cidade para proprietários, cidadãos,
investidores, profissionais técnicos, construtores, corretores e ainda empresários e
profissionais liberais. Na Tabela 1 são descritas algumas oportunidades provenientes da
reabilitação urbana:
Tabela 1 - Vantagens da Revitalização Urbana

Beneficiários Oportunidades
Proprietários Residentes podem sozinhos ou em parceria recuperar os seus prédios, sabendo que
sua propriedade se vai valorizar pela melhoria de toda envolvente;
Investidores são incentivados a transformar as edificações para o arrendamento ou
a venda.
Cidadãos Vão dispor de residências com localização única com toda uma rede de serviços;
Vão poder morar nas proximidades de seu trabalho, diminuindo os deslocamentos;
Ganham qualidade de vida, com mais tempo livre, visto que economizam em
deslocamento e melhoria da segurança pública.
Investidores, Oportunidade de novos nichos de mercado e aumento da rentabilidade dos
Empresários e negócios devido ao aumento do público consumidor;
Comerciantes. Novos negócios ligados ao turismo, comércio, hotelaria e restauração, etc.
Novos moradores procurarão espaços de lazer, serviços de básicos, locais de
estudo para os filhos e ocupação do tempo livre;
Novas lojas iram surgir, assim como um demanda por médicos, dentistas,
advogados e outros profissionais liberais.
Técnicos Demanda de projetos e trabalhos de consultoria;
Especialização em técnicas reconstrutivas.
5
Construtores Aumento da demanda de mão de obra;
Aumento da demanda por especialização, exigindo trabalhadores com várias
especialidades;
Aumento de obras e rendimentos.
Corretores de Aumento da venda e do preço dos alugueis e assim de seu comissionamento;
Imóveis Aumento da procura por imóveis e valorização de toda envolvente.
3.1.1 Surgimento, auge e decadência dos centros das cidades brasileiras.
“O centro urbano nada tem haver com o centro geométrico, sua localização é determinada
como fruto da relação entre tempo despendido em deslocamentos, acessibilidade, valor de
uso, valor simbólico” (ALBRECHT, 2008). Para entender a decadência dos centros é
necessário entender sua função e saber como foi o surgimento deste.
Os centros urbanos no Brasil surgiram na segunda metade do século XIX, advindo da oferta
de serviços e do surgimento da indústria, fruto dos lucros do café. Esses centros abrigavam
serviços básicos como banco, médico, hotel e polícia, que até então eram desnecessários na
estrutura social anterior. O valor da terra no centro da cidade era notável desde aquela época,
sendo o crescimento desta função da burguesia urbana e classe média instalados em suas
proximidades. De acordo com (VILAÇA, 2001) o centro urbano surge a partir da
“necessidade de aglomerar e ao mesmo tempo de se afastar de um ponto no qual todos
gostariam de se localizar”.
Com o crescimento da indústria e com o surgimento do automóvel, a expansão das cidades

tem ocorrido em larga escala e de forma vertiginosa. O estado não consegue acompanhar
planejamento e ordenação do espaço urbano, aparecendo assim uma malha esparsa. A
possibilidade de locomoção e as grandes distâncias fazem com que as funções das regiões
sejam mudadas. Neste momento o centro começa a perder seu poder concentrador de serviços,
“... surgiram os subcentros, mais afastados do antigo, e também os centros especializados,
como centros administrativos.” (ALBRECHT, 2008).
Segundo (ALBRECHT, 2008) o abandono dos centros por parte das elites não foi razão de
sua deterioração ou envelhecimento, mas sim sua localização. Era a elite que o mantinha
conservado e sustentava sua ampliação.
Com o esvaziamento do centro, este perdeu sua função e passou a ser ocupado pelas massas
populares, mendigos, andarilhos e prostitutas, em meados da década de 1980. O conflito
6
urbano tanto para a divisão social do espaço quanto para a mobilidade urbana está formado. A
segregação urbana torna-se mais clara e acentuada a cada dia, assim como os deslocamentos
quilométricos.
Apesar de sua descaracterização, ele ainda mantém seu foco de irradiador da organização
urbana, (ALBRECHT, 2008) e pensando nisso vivemos o tempo de reurbanização e
revitalização dos grandes centros, sendo tema recorrente nas políticas urbanas e instrumento
de planejamento urbano. Entendendo a problemática e sabendo da revitalização, abordamos as
formas desta prática.
3.1.2 Projetos urbanos para recuperação dos centros
São diversas nomenclaturas para a ação de devolver a vitalidade e função ao centro urbano,
revitalização, reabilitação, renovação, requalificação, mas todas atingem a mesma finalidade
de devolver e agregar valor a áreas marginalizadas, abandonadas e depreciadas. Segundo
(ALBRECHT, 2008) apud (VARGAS & CASTILHO, 2006) as motivações para essas
intervenções urbanas são:
 Resgate histórico/cultural: os centros tem a identidade da cidade e símbolo de sua

história, sendo referência de seu povo.
 Unicidade de identidade/senso lugar: a característica dos centros de abrigar uma
variedade de atividades não encontrada em outros lugares.
 Reaproveitamento econômico: todos os equipamentos e infraestrutura instalados
(saneamento básico, energia, telefonia, transporte coletivo, hospitais, escolas...).
 Ajustes Sociais: mudança na estrutura familiar (famílias menores, mulher trabalhando,
aumento da expectativa de vida) e na demografia.
 Conveniência de deslocamentos: diminuição dos deslocamentos casa-trabalho; o
centro ainda é responsável por muitos postos de trabalho.
Sabendo da importância e da atualidade deste assunto, explicaremos o processo de evolução
até os dias de hoje. Para isso, iremos utilizar a divisão proposta por (VARGAS &
CASTILHO, 2006) presente em (ALBRECHT, 2008), que divide os projetos em 3 fases:
Renovação, Preservação e Reinvenção urbana, sem se esquecer do período da Medicina
Urbana e da época da Higienização, que apesar de objetivos diferentes da reforma urbana,
foram importantes para o molde dos centros urbanos.
7
3.1.2.1 Medicina Urbana e Higienização: século XVIII e XIX
Esses projetos datam da segunda metade do século XVIII e se fizeram necessários devido às
condições insalubres das cidades. O descaso do poder público com a organização do espaço
neste tempo tornou as cidades verdadeiros chiqueiros, com esgotos e lixos em todas as vias
públicas. Essas não eram pavimentadas, infestadas de ratos e vetores de diversas
enfermidades. O “boom” urbano aconteceu após a Revolução Industrial, o que saturou o
espaço urbano, fazendo este inchar de maneira inesperada, sem saneamento com a
proliferação dos cortiços. A Medicina Urbana, “não trata dos corpos dos homens, mas das
condições de vida e do meio de existência” (ALBRECHT, 2008) apud (VARGAS &
CASTILHO, 2006), ela surge junto com a engenharia sanitária, trazendo melhores condições
de higiene e de conforto para os novos habitantes da urbe. Já no século XIX assume o termo
higienização quando se consolida.
O primeiro projeto de reforma urbana com grande notoriedade foi à requalificação de Paris
realizada pelo Barão Georges Eugène Haussmann (1851-1860). Ele abriu ruas por toda
cidade, demoliu 20.000 casas neste período removendo milhares de famílias, para a abertura
de grandes avenidas e construção de tubulações subterrâneas. Seu objetivo era melhorar a
circulação e diminuir as epidemias de cólera. Os boulevares e avenidas ligavam pontos
opostos da cidade, valorizando os monumentos e descaracterizando a divisão provocada pelo
rio Sena.
Figura 1 – Pantheon - Paris Figura 2 - Avenue des Champs- Figura 3 - Plano Urbanístico de
Élysées - Paris Haussmann - Paris
O Rio de Janeiro, em 1904, então capital do Brasil infestada de cortiços recebe uma reforma
urbana aos moldes da de Paris, evidenciando prédios públicos e priorizando ambientes
iluminados e ventilados. O prefeito da cidade contou com o apoio do então presidente
Rodrigues Alves e do médico e sanitarista Oswaldo Cruz os quais implantaram um extenso
projeto sanitário com saneamento básico, criação de novas vias, parques e uniformização das
edificações, erradicando as epidemias e dando um ar europeu a capital federal, no estilo da
8
belle époque. Observa-se que em todos os projetos de higienização houve uma grande
valorização da área recuperada e a expulsão dos menos afortunados para a periferia.
Além do Rio de Janeiro outras importantes cidades do mundo foram influenciadas pela
reforma de Haussmann como Roma, Viena, Bruxelas e Washington. Após a época da
higienização onde a engenharia sanitária teve forma influência, surge nos meados do século
XX, no pós-guerra a fase da Renovação Urbana.
3.1.2.2 Renovação Urbana – Urban Renewal: anos 1950 – 1970

Ao contrário do período anterior, onde as intervenções tinham o saneamento e as condições
sanitárias como plano de fundo, a renovação urbana se diferenciou pela demolição e
reconstrução de áreas inteiras. Foi à época das demolições logo após da Segunda Guerra, onde
se visava à reposição completa de grandes áreas do tecido urbano, principalmente dos antigos
centros, caso não tivesse sido vitima de bombardeios essas áreas eram consideradas
deterioradas ou em decadência. Essa prática ocorreu principalmente na Europa em países
como Inglaterra, Alemanha e Holanda (ALBRECHT, 2008). Tendo diversos exemplos como
Bolonha, na Itália, cujo plano é referência em urbanismo. Cabe ressaltar que todos os projetos
de renovação buscavam a preservação do patrimônio que restava sem deixar de valorizar os
espaços públicos.
Figura 4 - Ruas de Figura 5 - Universidade mais antiga do Figura 6 - Vista do Rio Reno –
Bologna - Itália mundo ocidental - Alma Mater Bologna - Itália
Studiorum – Bologna - Itália
Outro exemplo de renovação urbana foi em Docklands Melbourne, Victoria, Austrália, onde
uma enorme área de antigas docas de transporte em desuso foi transformada em um complexo
residencial, comercial e de escritórios. A renovação deu certo, o que tornou esta região em
um dos endereços comerciais mais procurados no estado de Victoria. A VicUrban, que é uma
agência do estado, prevê Docklands como uma grande atração turística e conta com projeções
para o ano de 2015 de 20 milhões de visitantes ano e uma população residente de 20.000.
9
Nos Estados Unidos o fenômeno ocorreu de forma um pouco diferenciada. Lá a renovação
tentava impedir o deslocamento da população para a cidades periféricas e foi claramente uma
tática de renovação do espaço urbano. Por este motivo o Urban Renewal ficou conhecido
como processo de expulsão dos pobres para a periferia já que privilegiava as classes mais
abastadas. Temos então o Urban Renewal como dois mecanismos de reforma, motor
econômico ou de controle, com a segregação das classes sociais e a introdução de uma
limpeza urbana.
3.1.2.3 Preservação Urbana: anos 1970 – 1990

Neste período surge a preocupação com o patrimônio histórico e a preservação histórica das
edificações tendo fim o tempo de demolições. Os projetos de revitalização passam a contar
com a preservação cultural e histórica principalmente nos centros antigos de cidades
históricas como Ouro Preto, Mariana, Congonhas, com reuso e adaptação dos edifícios
antigos.
Contudo os projetos eram pontuais não considerando o conjunto. Esses empreendimentos só

se tornavam viáveis devido a parcerias público-privadas e/ou a conversão da utilização do uso
do imóvel para comércios e ou serviços.
Basicamente foram adotadas 3 estratégicas para o sucesso dessa política preservacionista,

além da atração das pessoas para os centros:
 Intervenção física através do projeto, utilizando as edificações antigas como centros de

compras e ambientes de cultura, atraindo as pessoas.
 Estabelecimento de políticas urbanas de incentivo e regularização e legitimação das
ações preservacionistas.
 Implementação de programas de gestão compartilhada do poder público com a
sociedade civil e a iniciativa privada.
Um exemplo de reuso do espaço é o edifício onde funciona o PSIU em Belo Horizonte. A
edificação foi erguida na década de 1920 em estilo eclético, passou por uma restauração na
década de 1990 e hoje atende os cidadãos com uma serie de serviços públicos integrados.
Apesar do fim das demolições e a preocupação com o patrimônio, é perceptível que há falhas
na forma com que essa preservação foi realizada. A preocupação com o conteúdo histórico é
ignorada, preservando somente a carcaça, descontextualizando o prédio de sua história.
10
Quanto aos recursos do setor privado injetados na recuperação, tornaram se uma forma de
privatização do espaço urbano. Onde edifícios culturais viraram um serviço, um artigo de
consumo, o qual não atendem a todos os setores da sociedade. Dessa forma o que seria um
instrumento de integração urbana e requalificação da malha urbana, pode se tornar uma
ferramenta de segregação social.
3.1.2.4 Reinvenção Urbana: a partir de 1980

A reinvenção urbana sucessora do período de preservação retrata a intensificação das ações de
preservação, contudo com o emprego da visão sistêmica. As intervenções não são dadas em
nível local e restritas a um empreendimento. Agora os projetos de recuperação tentam
recuperar o entorno.
Dessa forma a reinvenção não se restringe a preservação. Outras práticas são adotadas em
paralelo. Destaca-se a intensificação da gestão compartilhada, que apesar de privilegiar o
setor privado devido ao fator econômico é importante por causa do número elevado de
intervenções realizadas.
Os projetos adquirem uma dimensão maior. Mais porque desta mudança? A explicação é
simples: a cidade até então vista como local de permanência, de um todo estática, se
transforma para algo dinâmico, em constante transformação. Essa evolução acompanha a
modernização das comunicações e assim como esta, a cidade agora passou a ser local de
fluxos. A cidade toma uma visibilidade maior e suas atividades e equipamentos são vigiados
constantemente. Seguindo está linha de raciocínio as políticas urbanas passam a tentar
transformar a urbe em cartões postais com forte potencial atrator de investimentos.
Técnicas de marketing urbano são aplicadas e a cidade como um todo é vista como bem de
consumo (ALBRECHT, 2008). Áreas industriais, portuárias, centrais e ferroviárias antigas e
abandonadas, ou áreas com potencial imobiliário são alvo de projetos de reinvenção ou
requalificação urbana. Nestes projetos, o ousado, o diferente é buscado, tentando-se
transformar o uso do solo. Exemplo é Bilbao na Espanha, cidade no norte do pais com
tradição mineradora foi transformada através da revitalização do espaço depois da construção
do Museu Guggenheim, obra de exponencial e monumentalidade notória. Outros exemplos
são a Vila Olímpica de Barcelona, Espanha, a Potsdamer Platz em Berlin, Alemanha, o
Parque das Nações em Lisboa, Portugal e o Puerto Madero em Buenos Aires, Argentina.
11
Figura 7 - Vila Olímpica e Figura 8 - Parque das Nações - Figura 9 - Potsdamer Platz - Berlin
Complexo Olímpico - Lisboa - Portugal - Alemanha
Barcelona - Espanha
Puerto Madero, antiga zona portuária em estado de abandono teve suas instalações
transformadas em lojas, zonas de serviços, lofs, apartamentos, etc. Do lado oposto ao rio Prata
estão sendo construídos vários edifícios de alta tecnologia e múltiplos andares. A região teve
um elevada valorização e foi reinserida no contexto da cidade.
Figura 10 - Puerto Madero, ao Figura 11 - Puerto Madero - Figura 12 - Museu Guggenheim-

anoitecer. Argentina, detalhe prédios Bilbao - Espanha
modernos.
Este processo tem conseguido de forma satisfatória recuperar a qualidade ambiental das
cidades, porém tem ocorrido de forma frequente o fenômeno de gentrificação 2, o que torna
discutível até onde o setor privado deve ter influencia nos processos de revitalização. O
12
território passou a ser mercadoria e valorizado como tal, este fato vem promovendo de certa
maneira uma injustiça social.
3.1.3 Considerações Finais
A recuperação de porções urbanas tiveram uma serie de razões e seu objetivo foi sendo
modificado através dos tempos. Cada período com suas peculiaridades e focos principais.
Renovação Urbana, demolir e construir para renovar. Preservação Urbana, preservação do
patrimônio e do estético. Reinvenção Urbana, recuperação da base econômica da cidade com
geração de emprego e renda. Contudo é inegável o caráter de recuperação do abandonado e
degradado buscando uma qualidade ambiental melhor. “Nada mais é que fazer a recuperação
da saúde ou manutenção da vida, a reparação de danos causados por acidentes ou mesmo
atender às exigências dos padrões estéticos” (VARGAS & CASTILHO, 2006) apud
(ALBRECHT, 2008).
As intervenções se iniciaram por melhores condições de salubridade da moradia foram

evoluindo e agregando valor como qualidade ambiental, estética, promoção e marketing da
cidades e preservação patrimonial até chegar ao padrão encontrado hoje nas cidades.
A demanda do crescimento das cidades, devido as melhores condições de vida e do

aparecimento da indústria do automóvel, e ao próprio envelhecimento delas também
contribuíram para os processos de recuperação urbana. Não podemos esquecer também da
reconstrução, caso das cidades atingidas durante as duas grandes guerras. A recuperação do
patrimônio histórico restantes contribuiu para o desenvolvimento de modelos e projetos de
revitalização de áreas urbanas. Independente da nomenclatura utilizada pelo projeto deve-se
avaliar o valores associados e objetivos deste. Um projeto pode ter ideias e valores de
diversas épocas, o que deve ser avaliado e analisado para o que ele contribui?
Segundo (JACOBS, 2000), o objetivo básico dos projetos de revitalização é dar vida aos
segmentos das cidades que estão perigosos ou estagnados; costurar esse retalho da cidade na
trama urbana e fortalecer toda a trama ao redor. Diz ainda que os projetos devem priorizar a
população local, entretanto a estética e o fator econômico é priorizado. Tendo como base está
realidade todo projeto de intervenção deve analisar profundamente os problemas e reais
2
Gentrificação, termo que designa o fenômeno de substituição de população de rendas inferiores por populações
de rendas superiores induzida pela valorização imobiliária e ou simbólica de porções urbanas consideradas de
13
necessidades dos cidadãos e da cidade, devendo ser norteada pela sociedade civil. Almejar
esta forma de lidar com o revitalização diminui a exclusão social, pois integra setores antes
não contados. Admiti-se para isso a analise sistêmica e global do tema abordado.
3.2 Reabilitação Predial
3.2.1 Contextualização e Conceitos
Neste capitulo será abordado à reabilitação predial e sua evolução no cenário nacional e
internacional. Identificando seus pontos críticos e seus benefícios. De maneira geral tem-se
discutido muito o desenvolvimento urbano e o desenvolvimento sustentável. Sendo que esta
última se tornou uma palavra da “moda”, e atuando como um forte instrumento de imagem e
marketing para as empresas. Na construção civil em especial a sustentabilidade significa
economia na construção da obra, principalmente no que concerne ao recurso dos materiais e
energia despendida.
A construção civil é o maior poluidor do meio ambiente, sendo responsável por geração de
mais de 50% dos resíduos sólidos nas cidades e consumo da mesma proporção dos recursos
naturais. Também contribuir substancialmente para a poluição atmosférica, para o aumento do
nível de ruído e para o desmatamento. Assim intervenções no parque imobiliário de forma
sustentável seria uma forma de aumentar o ciclo de vida dos edifícios e dos materiais,
reduzindo a demanda por recursos naturais e energia.
Para isso é necessário definir os conceitos de reabilitação para o melhor entendimento da

pesquisa. No setor de construção o termo é aplicado tanto para o ambiente urbano como no
âmbito do edifício. Como no contexto da cidade o termo já foi explorado, agora vamos
analisar a nível do edifício. Neste domínio temos dois eixos: um quanto à conservação do
patrimônio histórico e outro quanto a edificações de uso corrente. O primeiro está ligado ao
restauro e a preservação enquanto no segundo está relacionado a serviços de reforma, retrofit
e manutenção. Serão apresentados a seguir alguns conceitos referentes aos termos mais
usados e apesar de todos estarem vinculados a reabilitação predial, vamos nos aprofundar no
conceito de retrofit, tema deste trabalho.
interesse artístico ou histórico

14
3.2.1.1 Conservação e Restauro
O conceito de conservação está relacionado ao conjunto de ações destinadas a prolongar o
tempo de vida útil de uma edificação. As medidas que visam salvaguardar e prevenir a
degradação refere-se à realização de operações de manutenção necessárias para manter o
correto funcionamento de todas as partes e elementos de um edifício (MARQUES DE JESUS,
2008) apud (AGUIAR; CABRITA; APPLETON, 2002). O conceito de conservação está
intimamente ligado à preservação da edificação, sendo necessário o emprego de diferentes
técnicas de restauro e reconstituição de técnicas e materiais construtivos em desuso.
A restauração engloba varias ações para a recuperação da imagem original, devido a sua
importância para a sociedade quanto a aspectos culturais e históricos. Sua origem tem início
no século XVIII, com intuito de reparar algo que tinha perdido sua função.
3.2.1.2 Manutenção
As edificações com o passar do tempo vão perdendo desempenho sendo necessária a
manutenção para recompor mesmo que em parte suas propriedades originais e prolongar de
maneira geral sua vida útil. O desempenho segue critérios diversos de segurança, saúde e
higiene, ventilação, temperatura, iluminação, etc. sendo todos esses afetados com o
envelhecimento do prédio.
De acordo com a norma de Manutenção de Edificações – NBR 5674 (ABNT, 1999),

manutenção seria “o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar
a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes, bem como atender às
necessidades e segurança dos usuários”. Esta mesma norma divide em três categorias
distintas, que são: Rotineira, com serviços periódicos realizados por equipe de manutenção
local; Planejada, com realização organizada antecipadamente, de acordo com a demanda dos
usuários e estimativas de durabilidade dos componentes e não planejada que incluem serviços
emergenciais que caso não executados possam comprometer o uso da edificação ou colocar
em risco os usuários.
Outros autores ainda dizem que a manutenção contempla ações preventivas e corretivas
tratando ou evitando anomalias e patologias isoladas e não mudando a finalidade do
componente ou sistema. No máximo atua no melhoramento de características originais.
15
3.2.1.3 Retrofit
Literalmente seria “colocar o antigo em forma”, contudo tem origem da junção das expressões
latina retro, que significa movimentar-se para trás, a inglesa fit, equivalente a reajuste ou
adaptação. O termo surgiu no final da década de 1990 nos Estados Unidos e na Europa e está
associado à prática de recuperar edifícios antigos, objetivando aumentar sua vida útil pela
incorporação de tecnologias e materiais mais modernos. (MARQUES DE JESUS, 2008).
Portanto, a ideia presente no termo retrofit diz respeito ao processo de modernização e

atualização de edificações, visando torná-las contemporâneas, preservando o patrimônio
histórico e ao mesmo tempo permitindo a utilização adequada do imóvel, com conforto e
funcionalidade.
De acordo com (CIANCIARDI, 2004), Retrofit, refere-se à recuperação, manutenção e

restauração dos edifícios, com intuito de possibilitar sua readequação e reinserção à estrutura
da cidade, contribuindo com a maximização e otimização do espaço construído, bem como a
preservação dos valores arquitetônicos e paisagísticos das cidades.
O retrofit destoa dos outros conceitos, como restauração que consiste na restituição do imóvel
à sua condição original, ou da reforma que via à introdução de melhorias, com compromisso
com o original.
(VALE, 2006) conclui, que “o retrofit arquitetônico vem a ser a busca pela sincronicidade
do edifício com o termo presente, de modo a vitalizá-lo com novos materiais e tecnologias,
evitando que se torne obsoleto e permitindo que acompanhe o desenvolvimento tecnológico
dos grandes centros urbanos.”.
Logo se trata de um processo de modernização, proporcionando um aumento da vida útil do

edifício, pela incorporação de modernas tecnologias e matérias de qualidade superior, visando
fundamentalmente à sua valorização econômica. Este processo tem como objetivo a redução
de custos de operação, através da atualização dos sistemas prediais, não se limitando apenas a
restauração de edifícios antigos. As intervenções são introduzidas de acordo com exigências
dos usuários e o aparecimento de novas tecnologias, diminuindo, por exemplo, com
desperdícios de energia elétrica e água.
16
3.2.2 Reabilitação de Edifícios e os Níveis de Intervenção
De acordo com a pesquisa de (MARQUES DE JESUS, 2008), o conceito de reabilitação na

língua inglesa são encontrados de duas formas “refurbishment” de origem britânica e
“rehabilitation”, de origem norte-americana.
 Refurbishment: “reparação, renovação ou modificação extensas do edifício, para

colocá-lo de acordo com critérios econômicos ou funcionais equivalentes aos exigidos
a um edifício novo para o mesmo fim. Pode envolver a execução de sistemas prediais
e de serviços, acessos, iluminação natural, equipamentos e acabamentos aproveitando
apenas os componentes estruturais do edifício”. (MANSFIELD, 2004)
 Rehabilitation: “o ato ou processo que possibilita um uso eficiente e compatível de
uma propriedade por meio de recuperação, alteração e acréscimos, preservando, ao
mesmo tempo, as partes ou características que transmitem os seus valores históricos,
culturais e arquitetônicos”. (Secretary of Interior’s Standards for Rehabilitation, 2006).
Já o International Code Council (ICC, 2003) diz que qualquer tipo de intervenção na
edificação pode ser entendido com reabilitação, apresentando diferentes graus para isso:
 Reparo: recuperação de materiais, elemento ou equipamentos da edificação;

 Nível 1: remoção, reutilização ou aplicação de novos materiais aos elementos ou
sistemas do edifício.
 Nível 2: alterações que incluem a reconfiguração dos espaços ou qualquer subsistema
do edifício;
 Nível 3: alteração que ocorram em mais de 50% da área total;
 Mudança de ocupação: alteração do uso original do edifício;
 Adição: serviços que visam prover novas partes a edificação.
Tanto classificação quanto outras tem como objetivo criar instrumentos de gestão, auxiliando
na tomada de decisão, tanto na área técnica quanto financeira. Proporciona uma visão dos
prováveis custos e demandas tanto de recursos como de tempo. (AGUIAR, CABRITA E
APPLETON, 2002), propõe a seguinte graduação:
 Nível 1: Reabilitação superficial: pequenos reparos nas instalações e equipamentos

existentes. Como melhoria em iluminação, ventilação e reparos em esquadrias.
17
 Nível 2: Reabilitação média: mais profundas que a anterior, mas não ultrapassam 50%
do custo de uma construção nova. Ex. Substituição de sistema hidráulico e elétrico.
 Nível 3: Reabilitação profunda: envolve grandes alterações, com reorganização de
espaços, demolições e reconstruções significativas, substituindo subsistemas e
podendo alterar o uso da edificação.
No Brasil o conceito não tem uma definição própria, contudo diversos autores buscam
descrevê-lo. Para (RESENDE, 2004) trata-se da determinação de um novo uso ao edifício, ou
seja, é restrito a casos de mudança de finalidade original do edifício. Já para (YOLLE, 2006),
a reabilitação visa à produção de moradias a partir da “recuperação”. De acordo com
(MARICATO, 2000) a distinção de reforma e reabilitação depende da complexidade.
Empresas que trabalham com reforma de edifícios são menores, mais artesanais, quando
aquelas que trabalham com reabilitação são maiores e mais especializadas 3.
Observa-se que existem diferentes definições, mas todas querem melhorar e modernizar o
desempenho e o uso do imóvel. Logo se conclui como vimos no capitulo anterior que a
reabilitação predial é um instrumento de recuperação dos centros urbanos, estando inserido na
reabilitação urbana e está por sua vez no contexto da construção civil com uma abordagem
mais sustentável. Na Figura 13 é representada de maneira esquemática a hierarquia de todo o
leque de ações na construção civil.
3
Citações tiradas do trabalho de (MARQUES DE JESUS, 2008)
18
Figura 13 - Reabilitação de edifícios no setor de construção civil.
Como pode ser visto diversas cidades enfrentam esta realidade de degradação, estabelecendo
um processo natural pelo qual todos os municípios passam. Cidades jovens brasileiras
enfrentam hoje o que metrópoles europeias vivenciaram anos atrás. Logo conhecendo o que
ocorreu no cenário internacional temos uma imagem de como será nosso futuro.
3.2.3 Retrofit: Tendências e Experiências
3.2.3.1 Cenário Internacional

Os Estados Unidos desde a década de 1950 apresentam uma redução demográfica expressiva
em suas metrópoles como Pittsburg, Cleveland, New Orleans, St. Louis e Detroit. A
população está migrando para cidades médias e periféricas em busca de uma melhor
qualidade de vida. Esta redução entre as décadas de 1980 e 1990 ficou em torno de 10% de
sua população. Tal fato refletiu num esvaziamento nas áreas centrais, alcançando patamares
de 10,1% de vacância domiciliar 4 com incrementos anuais de 2,2%.
Diante deste problema as prefeituras adotaram medidas de revitalização das áreas centrais,
através de políticas habitacionais focadas em edificações vazias com construção anterior a
1980. Contudo os custos para a recuperação eram maiores que para a construção nova,
espantando os investidores. A maior barreira que elevava os custos era o código de obras
4
O censo americano considera domicílios vagos aqueles que estão disponíveis para alugar, vender ou que estão
fora do mercado. <www.census.gov>
19
concebido para construções novas, não contemplando obras de reabilitação. Até a década de
1970 as obras de reabilitação para serem apreciadas com a flexibilização do código de obras,
deviam ter um percentual de 25% dos custos de uma edificação nova.
Está realidade foi modificada quando a prefeitura de New Jersey elaborou um código
específico para obras de reabilitação. No novo código, foram elencadas as categorias nas
quais as obras de reabilitação deveriam ser classificadas: reparo, renovação, alteração,
reconstrução, mudança de uso e adição de novas partes. Para cada categoria, o código
estabelecia requisitos mínimos que o projeto de reabilitação do edifício deveria atender para
cada um dos subsistemas. (MARQUES DE JESUS, 2008) apud (SHAY & SYAL, 2001).
O fruto desta medida foi à redução dos custos da empreitada comparando com as
condicionantes anteriores do código de obras para construções novas. (MARQUES DE
JESUS, 2008) Cita no trabalho de (ANJANEYULU, 2003) o exemplo da obra de um prédio
de 1910, na cidade de Detroit, com área total construída de 10.587,79m 2. O edifício sofreu
uma reabilitação com alteração no seu uso de comercial para habitacional. O autor apresenta
uma estimativa de custos com aplicação de cada código, o código de obras para construções
novas (MBC – Michigan Building Code) e o novo código de obras de reabilitação (MEBC –
Michigan Existing Building Code). De acordo com a Tabela 2 a obra realizada com o MBC, o
custo seria de 22% maior que quando comparada com a produzida com a nova legislação,
MEBC. Já se o prédio fosse demolido e reconstruído o custo seria de 35% maior que a que a
reabilitação com o uso do MEBC.
Tabela 2 – Comparativo de custos de produção entre a Reabilitação com uso do MBC, Reabilitação com uso do
MEBC e a Construção Nova.
Demolição e nova Reabilitação com Reabilitação com o

Tipo de obra
Construção uso do MBC uso do MEBC
Custo Total (US$) 10.183.320,00 9.220.528,99 7.544.638,00

Custo Unitário
2 961,80 870,86 712,58
(US$/m )
Variação de custo
em relação ao uso 34,97% 22,21% -
do MEBC (%)
Os ganhos da cidade de New Jersey animaram que outras cidades e estados criassem seus
próprios códigos para o setor. As modificações na legislação levaram a um crescimento de
1071,42% entre 1962 e 1998 com investimento saltando de 11,4 bilhões de dólares para cerca
20
de 120 bilhões de dólares no setor de reabilitação. Em 1997 por meio de estudos do HUD –
Department of Housing and Urban Development (Departamento de Habitação e
Desenvolvimento Urbano), foi desenvolvido um código de obras de abrangência nacional, o
NARRP – Nationally Applicable Recommended Rehabilitation Provisions, que
posteriormente serviria de base para que o ICC lança-se em 2003 o International Existing
Buinding Code (IEBC), com as principais diretrizes para obras de reabilitação.
De maneira geral nos Estados Unidos o desenvolvimento do setor foi a alavancado a partir da
criação de legislação especifica atraindo empresas privadas para o segmento que dispõe de
grande demanda.
Já na Europa a evolução do setor teve início a partir da 2ª Guerra Mundial com a questão da
reconstrução pós-guerra, mas somente na década de 1980 sua participação no setor de
construção civil tornou-se significativa. Da mesma forma que nos EUA, o custo médio das
obras de reabilitação era superior a de obras novas, no entanto ao contrário dos EUA que se
baseou na alteração do código de obras, na Europa o setor conseguiu consolidar um
crescimento em cima de incorporação de novas tecnologias e matérias ao seu processo
produtivo e a grande demanda.
Na Tabela 3 e na Tabela 4 podemos ver como o setor na Europa se tornou lucrativo e que a
participação da recuperação de edificações são superiores ao da construção de novas
edificações. Isso confirma que quanto mais antiga as cidades, maiores serão as demandas por
obras de intervenção.
Tabela 3 - Custos associados às obras novas e reabilitados em cidades da França (Fonte: Marques, 2008).
CUSTO (€/m2 )
Montauban (Reabilitação) Toulouse (Obra Nova)
Compra da propriedade 765,00 897,00
Custo das Obras 900,00 1090,00
Preço de Venda 2000,00 2200,00
Lucro Bruto 335,00 213,00
Tabela 4 - Distribuição percentual do mercado de construção civil na Europa Ocidental e em quatro países do
Leste Europeu 5
Segmento da Construção Civil Parcela do mercado
Residencial (casas, apartamentos). 24%
Não residencial (escritórios, hotéis, escolas, hospitais, etc...). 18%
Infraestrutura (estradas, aeroportos, etc...). 21%
Recuperação de edificações 37%
5
EUROCONTRUCT (2005)
21
Analisando o mercado europeu temos que a reabilitação do patrimônio urbano tem superado o
número de novas construções. Isso é demonstrado mais uma vez na Figura 14 que mostra o
percentual de participação no mercado de obras de reabilitação predial. (VALE, 2006) apud
(BARRIMENTOS, 2004),
Figura 14 - Mercado da Construção Civil nos países da União Europeia.
Como se pode observar em alguns países as atividades de reabilitação chegam a ser superior
que as próprias obras novas. Estas nações perceberam que é muito mais caro demolir e
reconstruir que recuperar o edificado. Apesar disso a decisão pela reabilitação não deve ser
apenas técnico-econômica, mas também como um instrumento de transformação social. Na
França e em outros países da Europa, a reabilitação tem sido usada como instrumento de
controle e integração social, proporcionando uma dinâmica maior à economia e resgatando
áreas abandonadas. Nos estudos de (YOLLE, 2006), ele destaca que a política francesa de
reabilitação, parte do principio da reabilitação do imóvel, passando pela recuperação do
bairro, mantendo os moradores nos seus locais de moradia, evitando o processo de
substituição6 de população.
Segundo (YOLLE, 2006), as intervenções de reabilitação predial relatadas no exterior, estão

atreladas não apenas a edificação, mas sim, a uma intervenção mais extensa, que abranja toda
6
Gentrificação.
22
região deteriorada. Não devem ser medidas pontuais, mas fazerem parte de um planejamento
global.
3.2.3.2 Cenário Nacional

O Brasil diferentemente dos países europeus é um país jovem e por isso seu parque edificado
começa a envelhecer somente agora e passar pelas dificuldades enfrentadas décadas atrás pelo
velho mundo. No país ações de reabilitação estão associadas à preservação do patrimônio
histórico e a questões de habitação de interesse social para população de baixa renda. O
estado é o maior agente por meio de suas empresas públicas como a Caixa Econômica Federal
que financia projetos de reabilitação. Todavia o percentual de receitas diretas para o setor
ainda é baixo, em torno de 5% dos recursos de acordo com (MARQUES DE JESUS, 2008).
No geral as reabilitações prediais são pontuais não fazendo parte de nenhum programa
articulado ou de abrangência maior. Nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo são
encontrados alguns exemplos de intervenções. No Rio de Janeiro a iniciativa de intervenção
foi do estado com investimentos em espaços públicos e em imóveis antigos. O projeto recebeu
o nome de Corredor Cultural e recebeu aportes do Programa de Reabilitação de Áreas
Urbanas Centrais, do Ministério das Cidades. Com foco no acervo histórico da região central
o projeto conseguiu aumentar a procura de imóveis e atraiu grandes empresas de volta. A
proximidade com aeroportos, rodoviárias, metrô, cartórios e fórum ajudaram a criar um novo
centro.
A cidade do Rio de Janeiro tem uma grande quantidade de edificações residenciais e não
residenciais, com idade aproximada de 50 anos de construção ou preste a completa-la. De
acordo com a pesquisa de (VALE, 2006) se considerarmos que exista a necessidade de uma
reabilitação a cada 25 anos, teremos que reabilitar mais de 55.000 imóveis a cada ano nos
próximos 55 anos, ou seja, estamos diante de um cenário promissor.
Ainda no Rio de Janeiro temos exemplos de sucesso como o Amarelinho, prédio histórico no
centro do Rio de Janeiro, erguido nos anos 30, tornou-se hoje um centro empresarial. Depois
de dez anos desocupado, a construção de linhas clássicas foi reformada e se transformou num
edifício inteligente, com rede interna de computadores e outros luxos tecnológicos. Ganhou
reparos também em seu exterior, mas sem prejuízo do estilo arquitetônico, característico da
edificação. Outro caso bem sucedido foi o Centro empresarial RB53, na Avenida Rio Branco,
23
edificação com mais de 40 anos passou por intervenções e valorizou a sua locação de R$13,00
o metro quadrado, em 1993, para R$55,00 o metro quadrado, em 2005, depois que passou por
interferências.
Em São Paulo os acontecimentos em relação ao envelhecimento do parque edificado ocorrem

contrariamente ao Rio de Janeiro. O centro de São Paulo sofre com a migração toda vez que
este se satura. Inicialmente este se encontrava na Praça da Sé, mudou-se para o vale do
Anhangabaú, desde para a Avenida Paulista, em seguida para a Faria Lima e agora de certa
forma se instala nas margens do rio Pinheiros com importantes empresas como: Nokia,
Hewlett Packard, Bank Boston, Rede Globo, Microsoft e outras. A modernização constante
dos prédios, com tecnologia de ponta, impulsiona os antigos a se atualizarem para não
perderem espaço e se inserirem novamente no mercado.
Apesar de ter casos isolados, a cidade de São Paulo conta com bons exemplos como a Estação
Júlio Prestes, localizada na região central da capital paulistana, essa tem a premiada Sala São
Paulo como átrio do edifício. O prédio passou por retrofit e com ótimas soluções acústicas se
transformou em referência internacional. Outro exemplo é o antigo prédio da Aasp –
Associação dos Advogados de São Paulo, o prédio construído entre 1920 e 1940 estava
fechado há mais de dez anos. Além do elevado nível de deterioração a edificação havia sido
tombada pelo Patrimônio Histórico, sendo obrigado a optar pela reabilitação a qual atendeu
eficientemente.
No setor privado os investimentos em reabilitação são baixos e escassos devidos, sobretudo

ao alto valor dos imóveis nas regiões centrais, além do desinteresse das classes médias e alta
em adquirir futuras unidades, uma vez que há dificuldade de se adaptar esses edifícios às
necessidades destes usuários. Cita-se, com exemplo, a dificuldade de se oferecer garagens.
Outro problema é a ausência de um código de obras voltado para o setor como acontece nos
Estados Unidos, como forma de reduzirem os custos da reabilitação. As exigências e critérios
são demasiados para um setor de necessita de uma serie de flexibilizações. O reduzido
número de obras deste gênero deve-se as construtoras que vêm as obras do tipo como
empreendimentos de risco, uma vez que a estimativa de custos e prazos é delicada devida da
inexperiência dos agentes na área e a grande variação do nível de intervenção.
24
As condicionantes do canteiro de obra de uma de reabilitação ao contrário de uma construção
nova alteram os custos e prazo de maneiras diversas. A produtividade da mão de obra é
diferente já que enfrenta fatores como: dificuldade de logística interna, dimensões reduzidas
do ambiente de trabalho, horários específicos para determinados serviços como carga e
remoção de resíduos de construção, serviços de demolição e inversão de ordem de processos
tradicionais da construção civil. Fatores como este dificultam a orçamentação, o que muitas
vezes se utiliza são índices numéricos sobre coeficientes de produtividade da mão de obra de
obras novas, para se representar as dificuldades impostas pelo tipo de obra. A Tabela de
Custos de Manutenção e Reformas utiliza de um valor igual a 21,71% sobre os valores da
TCPO.
Observa-se que as recuperações mais bem sucedidas tiverem políticas públicas como
incentivadoras. Reforça-se a necessidade de parcerias entre a iniciativa privada e o poder
público, por meio de incentivos fiscais e tributários, aproveitamento de coeficientes da
edificação, isenção de IPTU ao imóvel e ISS ao construtor e a criação de legislação
específica. A revitalização de edificações antigas deve ter maior atenção por parte dos
profissionais envolvidos, dos investidores e do governo local, para a demanda existente seja
atendida.
3.2.4 Vantagens e Desvantagens na Aplicação do Retrofit
Como analisado anteriormente o retrofit tem um nicho de mercado latente e seu principal
diferencial é a valorização do imóvel. De acordo com Antonio Pacheco, diretor da Lello
Condomínios7, “o investimento de cada proprietário na valorização patrimonial representa
10% da valorização do imóvel, ou seja, cada R$1.000,00 investido refletirá uma valorização
de R$ 10.000,00”. Observa-se que pequenas intervenções podem gerar bons lucros. Outra
vantagem do Retrofit é a reinserção do imóvel no mercado e na cidade, ajudando na
conservação e valorização da vizinhança.
A adequação do ambiente para o usuário, lhe proporcionando maior comodidade e conforto, e

a redução dos custos de operação são outros benefícios ofertados pela alternativa. A
introdução de novos sistemas elétricos pode representar uma redução do consumo energético
7
Fundada na cidade de São Paulo, a Lello Condomínios iniciou suas operações em 1955, atua nas áreas de
administração, locação e venda de imóveis.
25
da ordem de 30% e a atualização da edificação aumenta sua competitividade perante as novas
construções.
Grandes metrópoles como Salvador, São Paulo, Belo Horizonte que começam a envelhecer
caso invistam na prática podem neutralizar a deterioração do centro, além de aproveitar toda a
infraestrutura já instalada como: comércio, serviços, lazer, cultura, educação, sistema de
transporte público, saneamento e telefonia. O aumento da densidade populacional pode
reduzir a criminalidade, a marginalidade e a falta de segurança principalmente no período
noturno quando áreas tipicamente ocupadas por estes prédios vazios ficam desertas.
Contudo o limiar de investir e não investir ainda é tênue. O processo enfrenta barreiras
principalmente quanto o assunto é custo. Quando as necessidades de intervenções vão se
tornando cada vez maiores se deve analisar a viabilidade da empreitada. O retrofit pode ser
simplesmente superficial ou ir ao extremo modificando o uso. Aspectos como materiais
gastos, profissionais necessários, presença de ocupantes e dificuldades de acesso são apenas
alguns dos intervenientes que podem surgir.
Neste sentido temos que analisar as variáveis necessárias para viabilizar um empreendimento.
Basicamente o processo para o lançamento de um empreendimento segue três linhas: jurídica,
comercial e técnica. Para os prédios reabilitados esses tramites ocorrem com certa
particularidade com a qual os agentes envolvidos não estão habituados ou vão lhe demandar
um maior esforço. No lado jurídico os entraves podem ser: espólios, bens congelados, dívidas
com o poder público, entre outros. Essas barreiras devem ser descobertas na fase pré-projeto,
já que podem causar grandes prejuízos e até mesmo parar a obra.
No âmbito comercial, os limitantes são: o valor venal do edifício e a falta de linhas de crédito.
O valor venal desconsidera fatores como localização e valorização, seria o preço limpo, real
da unidade. Desse modo, o imóvel dificilmente atinge o valor esperado pelo proprietário,
muitas vezes em péssimo estado de conservação e desatualizados quanto às novas exigências
da época que se encontra inserido. A inexistência de linhas de financiamento para o segmento
também dificulta a alavancagem da atividade sendo mais fácil iniciar uma edificação nova
que reformar uma existente. Isso se deve aos programas habitacionais serem focados na
construção.
26
Já a viabilidade técnica nem sempre é a limitante, devido a muitas peculiaridades as quais os
profissionais não estão habituados deve-se tomar cuidado com a extensão da interferência
para que esta não limite a obra economicamente. Para a descrição dos custos de produ ção
deve-se identificar os custos de demolição do antigo e a execução de um novo, comparando
os dois. Deve se ficar atento para não se esquecer de levar em conta parâmetros como área
construída, número de pavimentos, uso do solo e legislação da região do prédio antigo, visto
que muitas vezes não é possível repetir com a normas e recomendações atuais as
características dos imóveis antigos. No trabalho de (MARQUES DE JESUS, 2008) ele faz um
comparativo dos custos de 5 empreendimentos na grande São Paulo quanto à construção nova
e a reabilitação de imóveis, para que se possa ter uma ideia quanto à viabilidade da
reabilitação. Segue na Tabela 5 o comparativo, nela o autor adota um custo de produção para
um edifício novo de R$ 553,58/m2 que segue valores da Caixa Econômica em 2006.
Tabela 5 - Comparação de custos diretos de produção de obras novas e de reabilitação. Fonte: MARQUES DE
JESUS, 2008.
Empreendimentos
Riskalla Maria Paula Labor Hotel São Joaquim
Jorge Paulo Carlos
Custo de produção de obra 4.136.847,98 2.164.021,72 2.503.803,59 4.485.182,66 2978.038,97
nova
Custo de Reabilitação 2.791.691,03 1.505.900,75 1.522.816,23 3.954.273,53 1.442.706,20
Economia gerada 33% 30% 39% 12% 52%
Como se pode ver a economia na adoção da reabilitação quando bem realizada se encontra
entre 12% e 52%.
Arquitetos e Engenheiros envolvidos devem analisar adequadamente: o uso, a segurança,

ventilação, iluminação, legislação e segurança dos sistemas (estrutural, elétrico, hidráulico,
vedações, revestimentos) presentes para de forma eficiente dimensionar e planejar as
intervenções necessárias com as melhores técnicas, processos e materiais disponíveis, sem
fugir do orçamento.
A Superestrutura de uma edificação tem a capacidade de durar décadas, ainda mais de

construções antigas que tem um sistema estrutural sólido muitas vezes superdimensionado.
Não se justifica a demolição quando a reforma é viável, demanda menos tempo, menos
recursos e menos dinheiro. A demolição também pode ser dificultada no quesito do
27
tombamento do patrimônio e na problemática da disposição dos resíduos de entulho gerados.
Logo o retrofit tem a vantagem de diminuir a geração de resíduos e poder aproveitar o
potencial construído através dos coeficientes de aproveitamento das edificações antigas,
algumas vezes maiores que os atuais.
Numa obra tradicional o sistema estrutural, juntamente com as fundações talvez seja o mais
impactante no orçamento. Todavia em muitas reabilitações este sistema se encontra em
perfeitas condições, barateando o custo global. De acordo com Fábio Elias, da Cury
Empreendimentos Imobiliários, desde que a fundação e a estrutura estejam em boas
condições, à economia pode ser de, no mínimo, 20% do custo de uma obra nova, a empresa já
recuperou 4 prédios na cidade de São Paulo. Temos que levar em consideração que a
fundação e a estrutura além de terem um custo elevado, demandam boa parte do tempo de
construção, ou seja, se economiza tempo e dinheiro. De forma geral os custos quanto ao
retrofit são variáveis dependendo do estado de conservação e da idade do edifício, igualmente
como dos critérios de projeto, não se inviabilizando pelo aspecto técnico.
No entanto quando o aspecto é a legalização as dificuldades são maiores. A falta de um

código de obras adaptado a este tipo de atividade atrasa e encarece os trabalhos. Os prédios
não atendem aos critérios estabelecidos, já que sua construção não previam estes parâmetros
que se desenvolveram posteriormente a sua concepção. No trabalho de (VALE, 2006) ele cita
a opinião do Secretário de Habitação da Cidade de São Paulo, Orlando de Almeida Filho, que
a solução seria a criação de uma legislação especifica mais flexível para a aprovação dos
projetos de retrofit arquitetônico.
Em Belo Horizonte a realidade é a mesma, a adaptação dos imóveis vazios esbarra na

legislação, a qual tem parâmetros que impossibilitam o processo, tais como exigências de
vagas de garagem, cota de terreno por unidade habitacional, e do tamanho mínimo de
cômodos estabelecido pelo Código de Obras. Desta forma, faz-se necessária uma readequação
da LPOUS e do Código de Obras do município para atender a esse caso específico: a
adequação de imóveis não residenciais para fins residenciais ou mistos.
De acordo com (VILELA, 2006), em 2005 foi criada uma comissão para discutir as
modificações na atual legislação para viabilizar o aproveitamento dos edifícios existentes,
uma vez que, nos atuais padrões, seria impossível a realização do programa habitacional.
Como resultado destes trabalhos surgiu a Lei 9326/07 (ANEXO A) que dispõe sobre normas
28
para adaptação e implantação de atividades específicas situadas no hipercentro de Belo
Horizonte e dá outras providencias. A lei prevê uma seria de mecanismos de flexibilização
dos critérios construtivos como forma de tornar possível a recuperação destas edificações.
Além disso, ela dispõe da adaptação dos imóveis para empreendimentos habitacionais de
interesse social (EHIS), com dispensa de licenciamento para estudo de impacto e a isenção de
taxas de aprovação e multas provenientes do atraso na adaptação.
Apesar deste avanço na cidade de Belo Horizonte, a realidade brasileira e a aplicação prática
desta própria lei enfrentam dificuldades. Não se basta às questões de regulamentação, ainda
existe as questões de responsabilidade. O Código Civil diz que nas construções novas a
construtora é a responsável tanto civil quanto criminalmente por elas, já em obras de
modificação ficam os proprietários com esta responsabilidade. Quanto ao processo de
reabilitação não fica clara está questão de responsabilidades. Está brecha pode contribui para
que as construtoras se isentem das responsabilidades de suas intervenções atribuindo as
patologias a construção anterior ou até mesmo se desobrigando com um padrão de qualidade.
Podemos concluir que o retrofit não deve ser analisado somente por uma linha, devido às
múltiplas condicionantes do seu processo. Vários fatores podem inviabilizar ou até mesmo
causarem prejuízos ao investidores. No entanto a reabilitação é uma alternativa socialmente
justa, ecologicamente correta e economicamente viável. Premissas do fundamentais do
desenvolvimento sustentável e deve ter mais investimentos e pesquisas no setor. Cabe as
construtoras juntamente com os institutos acadêmicos e o poder público discutirem e
esclarecerem assuntos relacionados ao retrofit, a fim de criar um melhor entendimento dos
aspectos técnicos, legais e financeiros do assunto.
3.2.5 Sustentabilidade no Retrofit
O mundo se tornou urbano, no Brasil de acordo com o IBGE mais de 80% da população vive
nas cidades. Para que esta evolução acontece-se a sociedade em suas atividades adotaram uma
postura insustentável. Como consequência está havendo as alterações climáticas, o
esgotamento dos recursos, a poluição, a destruição dos ecossistemas, a extinção de espécies e
a deterioração da qualidade de vida. (CASTRO, 2010). À medida que está devastação
ambiental aumenta o interesse da população também e a busca pela reabilitação pode através
de seus valores ecológicos contribuir para uma sinergia de valores.
29
Sustentabilidade e construção sustentável são temas que geram controvérsia e ibope. Seus
conceitos vêm sendo alvo de uma constante evolução e tomando em paralelo que a indústria
da construção é uma das grandes responsáveis pela degradação do meio-ambiente vamos
definir os conceitos de desenvolvimento sustentável e construção sustentável, e apresentar a
reabilitação no campo da sustentabilidade, assim como os impactos ambientais gerados pela
construção e as alternativas que estão sendo utilizadas em prol do meio ambiente.
3.2.5.1 Desenvolvimento Sustentável e seus três pilares

O modelo econômico adotado majoritariamente pela sociedade mundial ocasionou num
crescimento acelerado de nossas metrópoles e populações e com ele vieram diversos efeitos
colaterais como a poluição global. Diante desse quadro de instabilidade com uma produção
linear com demanda ilimitada, e recursos naturais finitos com risco de se tornar um processo
irreversível, diversos países através de conferências das nações unidas, assinaram protocolos e
acordos de intenções para o desenvolvimento sustentável. O mais importante deles é a
Agenda 21, firmado no Rio em 1992, a ECO92 com reunião de 170 países. Tal documento
visa assegurar a sustentabilidade das atividades humanas, a partir do século XXI, ele
estabeleceu que o desenvolvimento econômico e social se devem realizar de maneira a
proteger a integridade ambiental e promover uma sociedade mundial mais justa socialmente.
Desde então cada país ficou responsável de propor um documento local com proposições em
prol de um desenvolvimento, mais limpo e seguro. O documento brasileiro data de julho de
2002 e propõe a aplicação de conhecimentos técnico-científicos nos setores da economia em
favor de um mundo mais verde.
No entanto a definição de desenvolvimento sustentável surgiu em 1987 no World

Commission on Environment and Development através do o Relatório Brundtland: A
definição seria “O desenvolvimento econômico e social que atenda as necessidades da
geração atual sem comprometer a habilidade das gerações futuras atenderem as suas próprias
necessidades”. Com mensagem simples e objetiva propõe o equilíbrio entre o
desenvolvimento da sociedade e os recursos naturais como meio de garantir a preservação
ambiental e a qualidade de vida atual e futura. Trata-se de um conceito amplo que visa
proteger gerações futuras, inclui ainda preocupação com a qualidade de vida e equidade social
(combate e prevenção da pobreza) e a equidade entre as gerações em detrimento do
pensamento único de viabilidade econômica.
30
Este princípio de equiparar em valor os fatores: ambiente, sociedade e economia é conhecido
como “Três pilares da sustentabilidade” foi formulado pela União Europeia na Conferencia de
Copenhagen, em 1997. Os três pilares são apresentados na Figura 15 e para o perfeito
funcionamento do desenvolvimento sustentável, estes devem trabalhar em equilíbrio, o que na
realidade não sucede. A vertente econômica lidera e dita o ritmo do desenvolvimento. O
advento do lucro estabelece os investimentos em detrimento da preservação e durabilidade
dos bens e serviços. A adoção de padrões sustentáveis passa a depender da conscientização
que a degradação ambiental e a desvalorização do social são um mal para o desenvolvimento
e podem se tornar um depreciador econômico das atividades produtivas. Enquanto isso as
outras duas incógnitas desta equação não são representativas e nem tem força suficiente para
promover uma sociedade socialmente mais justa, ambientalmente mais consciente e
economicamente mais viável. A social e o ambiente são pernas capengas do paradigma.
Figura 15 - Três pilares da sustentabilidade
A construção civil tem uma grande expressão no caminho do desenvolvimento sustentável,

pois participa dos três pilares através da interação da construção com o ambiente. Sua
importância é justificada a seguir.
3.2.5.2 Construção Sustentável

A construção civil é sem duvida a atividade que mais polui o planeta, consumindo em media
50% dos recursos naturais, em alguns países como os EUA chegando até a 75%. Os resíduos
das atividades de construção, uso, reparo, manutenção e demolição geram resíduos que
correspondem a 50% dos resíduos sólidos urbanos gerados. O setor também é um importante
consumidor de energia e água, sem falar na geração de poluentes na cadeia produtiva. Estima-
se que aproximadamente 3% do CO 2 gerado mundialmente o responsável é a indústria do
31
cimento portland. Apesar de ser o maior agressor do meio ambiente e dos recursos naturais, a
atividade também é a principal motor da economia mundial. Com uma participação de 10%
no PIB nacional e empregando 9,2 milhões de trabalhadores. Outro vertente importante do
setor é a intervenção social, atendendo as necessidades básicas como: abastecimento de água,
coleta de esgoto, habitação popular, construção de escolas e hospitais. Ou seja, tornando a
construção civil mais sustentável estaremos interferindo no processo global de
sustentabilidade, pois sem intervenção na construção civil não é possível almejar essa meta.
O conceito de “construção sustentável” surgiu em paralelo a Agenda 21 na ECO 92 e prevê

estratégias a nível local e nacional para construções melhor adaptadas ao meio ambiente e à
exigência dos usuários. Foi definido o desenvolvimento de uma “Agenda 21” da construção.
Segundo (CASTRO, 2010), A construção Sustentável pode ser definida como o resultado da
“aplicação dos princípios do desenvolvimento sustentável ao ciclo global da construção,
desde a extração e beneficiação das matérias-primas, passando pelo planejamento, projeto e
construção de edifícios e infraestruturas, até à sua desconstrução final e gestão dos resíduos
dela resultante. É um processo holístico que visa restaurar e manter a harmonia entre o
ambiente natural e o ambiente construído, criando, ao mesmo tempo, aglomerados humanos
que reforcem a dignidade humana e encorajem a equidade econômica”.
Dentro da construção civil os fatores que interferem no estudo de viabilidade são a qualidade,
o tempo e o custo. As construtoras buscam um alto rendimento, num curto prazo, a preços
reduzidos. Com o advento da crise ambiental maiores discussões foram realizadas e surgiu o
conceito de construção eco-eficiente, construção verde ou ecológica, onde se introduziu a
questão da qualidade ambiental. A preservação do meio ambiente e dos recursos naturais, a
diminuição do consumo energético, a produção de resíduos, a emissão de gases dentre outros
fatores devem ser considerados durante o processo construtivo. Na Figura 16 temos a
evolução do paradigma da construção, com agregação de valores me prol do desenvolvimento
sustentável.
32
Figura 16 - Evolução do paradigma da construção.
Sabendo os valores agregados pela construção sustentável é importante a implantação de

tecnologias e processos que concretizem um maior equilíbrio dos pilares. As soluções devem
ter como prioridade:
 Flexibilidade e adaptabilidade: um espaço que pode mudar facilmente de função

demanda menos recursos e reformas durante a sua vida útil.
 Economia de energia e água: A edificação deve ter uma gestão eficiente dos consumos
de água e energia, minimizando o uso de energia de fontes não renováveis. O controle
do gasto energético e de água deve abranger a fase da construção e a de utilização com
a adoção de fontes renováveis, sistemas econômicos e a integração da iluminação e
ventilação natural com sistemas artificiais de tecnologia limpa. Sistemas fotovoltaicos
para aquecimentos d’água e descargas sanitárias com vazões diferenciadas são
indicados, assim como o aproveitamento das águas de chuva.
 Garantir a salubridade da edificação: assegurando o conforto ambiental com
maximização da iluminação e ventilação natural e o máximo de aberturas para o
exterior, além de um conforto térmico apropriado dispensando o uso de
condicionadores de ar ou aquecedores.
 Baixa massa da construção: construções mais leves necessitam de menor quantidade
de recursos naturais. Exemplo de construções leves são as feitas em perfis metálicos,
possuem elevada resistência e peso muito menor que as de concreto armado
tradicionais. A construção em aço ainda tem como vantagem o tempo de execução ser
bem menor e a possibilidade de reciclagem do metal após a desconstrução. Outra
forma de diminuir o peso das edificações é incorporando materiais que desempenhem
mais de uma função, como por exemplo, nos isolamentos térmicos e acústicos.
33
 Utilização de materiais ecos-eficientes (ecológicos e/ou biológicos): são materiais que
tem menor impacto ao meio ambiente desde a sua obtenção ou até o seu descarte.
Materiais ecológicos geralmente são aqueles que não possuem químicos nocivos ao
solo, água e ar, assim como a camada de ozônio. Eles devem ser duráveis, evitando
substituição ou manutenção, pois um material durável mesmo que exija um consumo
energético maior para a sua produção por causa da sua vida longa, tem um gasto
energético relativo menor. Materiais eco eficientes devem ter menos energia
incorporada, chamada de energia primária, os custos energéticos totais para seu
processamento são menores. Além de um consumo menor de energia também se deve
dar preferência àqueles que emitem menos CO 2 durante seu fabrico. Deve-se priorizar
materiais de fácil localização e que esteja o mais próximo possível do local da obra,
diminuindo as emissões de poluentes e os custos com transportes.
 Aproveitamento de materiais reciclados e/ou contenham capacidades potenciais de
reciclagem;
 Maximizar a durabilidade dos edifícios: apesar de aumentar o custo final da obra,
investimentos em tecnologias e materiais duráveis são revestidos em um aumento do
ciclo de vida do imóvel. A busca por construções duráveis e flexíveis ao uso diminui o
impacto ambiental provocado. Uma boa ferramenta para prolongar a vida dos edifícios
é a Análise do Ciclo de vida dos materiais, auxiliando na escolha dos mais adequados.
 Planejar a conservação e a manutenção de edifícios, de forma, a que estas sejam de
longa periodicidade: as edificações não podem ser vistas como elementos descartáveis
e substituíveis. Eles têm grande valor agregado pelos recursos naturais empregados e
energia despedida, além do valor cultural. Os edifícios devem ser planejados de forma
a ter uma manutenção, fácil, barata e sustentável. As manutenções e reformas servem
para dilatar a vida útil da estrutura, economizando energia, recursos e tempo. Sendo
que todos três são extremamente caros a sociedade e de difícil reposição pelo meio
ambiente.
 Minimização da produção de resíduos: A construção civil é o maior produtor mundial
de resíduos sólidos. Além do entulho que tem um potencial de reciclagem baixo e
ocupam grandes áreas, temos o problema das tintas, solventes, gesso e outros produtos
tóxicos ao meio ambiente. A minimização deve ser realizada através de reformas em
detrimento a construção nova, através de diminuição do desperdício dos materiais
34
(armazenamento, transporte, construção e demolição) e a adoção de processos
construtivos mais eficientes.
 Garantia das condições dignas de higiene e segurança em todos os setores da
construção civil, não se adotando soluções e materiais que possa colocar em risco os
trabalhadores durante a obra ou os usuários durante a vida do imóvel.
 Ser econômica: não adianta nada o emprego de técnicas, matérias e processos mais
sustentáveis se a obra não seja competitiva com a construção tradicional. A análise
econômica deve ser feita em paralelo ao projeto para que este não se torne inviável.
No entanto deve se levar em conta a economia durante a vida útil da edificação, uma
vez que ela consome menos água e energia, possui materiais mais duráveis e exige
uma manutenção com menor periodicidade e mais barata. Deve-se ainda adotar
técnicas simples de execução e o emprego do máximo de recursos e mão de obra local
para tornar os custos competitivos.
Tendo claras as prioridades para uma construção mais equilibrada, devemos ver a reabilitação
predial como ferramenta de sustentabilidade. O Retrofit busca a eficiência do edifício dentro
das limitações físicas de sua antiga estrutura, com vantagem da redução do prazo de
construção e a adequação geográfica do imóvel dentro do contexto da cidade. (VALE, 2006)
Assim o emprego de critérios da construção sustentável na recuperação, manutenção e
restauração pode ampliar o desenvolvimento urbano sustentável, uma vez que cada ato de
construção tem o poder de alterar toda sua envolvente.
Contudo esta questão não é tão simples para países como o Brasil. Para países
subdesenvolvidos ou em desenvolvimento, as desigualdades sociais e o baixo atendimento de
serviços básicos como: saúde, transportes, habitação e saneamento, serviços urbanos em geral
são elevados. Nestes países muitas vezes é difícil à implantação de construções verdes, isso se
deve principalmente: ao despreparo da mão de obra, a falta de técnicas construtivas, de uma
gestão mais eficiente e de regulamentação ambiental, a dúvidas quanto à reputação e a
qualidade dos produtos e serviços, sem falar que a mentalidade dos agentes envolvidos julga
que aplicar técnicas sustentáveis sai mais caro.
Apesar da dimensão do problema e das dificuldades de países como o Brasil de enfrentar a

questão da degradação ambiental, já contando com um seria questão social e econômica nas
mãos, hoje já é possível disser que a construção sustentável é viável. Uma das ferramentas
35
para que isso se torne realidade é a desmaterialização, a utilização de menores quantidades de
materiais e através de um sistema de produção de ciclo fechado reaproveitando ao máximo os
recursos por meio da reciclagem. Outra forma é projetando edificações mais flexíveis e que
necessitem de menos reparos e manutenção, ou ainda o reaproveitamento dos entulhos na
própria indústria da construção.
Um exemplo são as três usinas de reciclagem de resíduos sólidos de construção civil em Belo
Horizonte, referência nacional processando mais de uma tonelada por mês. Os agregados
obtidos nestas usinas são utilizados por cooperativas que fabricam os Eco-Blocos, blocos para
pavimentação e para alvenaria de vedação. Além de diminuir a carga ambiental é importante
destacar o trabalho social e econômico no qual as famílias da cooperativa estão envolvidas.
Outro grande bônus da reciclagem de resíduos da construção civil é o ganho de vida útil em
aterros sanitários, estima-se que hoje o volume de entulho nos aterros esteja na ordem de
50%.
Outra possível utilização os entulhos seriam em aterramentos, e na confecção de leito e

subleito de vias a serem pavimentadas. Outro meio de reduzir a carga ambiental é aumentando
a durabilidade dos componentes e empreendimentos. A durabilidade aumenta a produtividade
dos recursos, a vida útil de todo o conjunto e reduz a quantidade de resíduos. A conquista de
produtos mais duráveis depende somente da técnica e do conhecimento. Modelos de produção
de componentes ou de logística de materiais ou mesmo detalhes no projeto podem diminuir a
quantidade de recursos utilizados e aumentar a durabilidade. Pequenos detalhes como uma
maior resistência ao concreto, ou maior um cobrimento das armaduras, ou mesmo a utilização
de impermeabilizantes, apesar de aumentar um pouco a carga ambiental, se ganha em
durabilidade.
36
Figura 17 - Usinas de Reciclagem de resíduos da construção civil de Belo Horizonte
Atualmente o grande gargalo no estudo da durabilidade é a maneira de aplicá-la na construção

e como obter os ensaios e parâmetros dos componentes e materiais. A ISO 15686 propõe uma
metodologia de planejamento de testes e ensaios, através da analise do ciclo de vida. A
previsão da vida útil é estabelecida basicamente através de quatro formas: Aceleração da
dimensão tempo; interpolação/extrapolação de dados obtidos em componentes semelhantes;
interpolação/extrapolação de dados obtidos em componentes de serviço semelhantes e
extrapolação na dimensão tempo. Está previsão por meio de métodos interativos de avaliação
mudam e ou melhoram as previsões de determinado produto, auxiliando na escolha do melhor
para a edificação.
O estudo da durabilidade, da desmaterialização, da reciclagem e de diversas outras formas de

reduzir os impactos ambientais é fundamental e dentro desse contexto, junto com proposições
internacionais de melhoria ambiental, surge à necessidade de estratégias para alcançar esses
objetivos. Isso é possível através de normatizações como a resolução CONAMA 307/2002
que estabelece diretrizes, critérios e procedimentos para a gestão dos resíduos da construção
civil, ou selos ambientais como o ISO 14000, o Procel edifica, o Leed, o Aqua, o Sustentax
que ajudam a quantificar e qualificar os benefícios das medidas sustentáveis além de servir de
chamariz publicitário. Tais selos inicialmente utilizam a ideia da analise de ciclo de vida.
Pontuando por subgrupos ações sustentáveis geralmente nos seguintes quesitos: (Gestão,
37
Aspectos econômicos, Uso de Energia, Qualidade do ambiente interno (Saúde/Conforto),
Transporte, Uso de Água, Uso de Materiais, Uso do Solo, Ecologia Local e Cargas ambientais
(Poluição)). Em todo empreendimento ou por fases de projeto: planejamento, projeto,
construção e operação.
Essas certificações ambientais há muitos anos são utilizadas no exterior (80% das habitações
tem certificação na França) sendo que somente agora alcançam terras tupiniquins, contudo
ainda se tem muito preconceito por parte do empresariado brasileiro. Muitos pensam que a
qualidade dos materiais não é boa e que ser mais verde significa pagar mais. Segundo Nelson
Kawakami, diretor do Green Building Coucil Brasil, dentro de 5 a 6 anos o retorno financeiro
é certo. Logo a partir desse ponto começaríamos a ganhar em sustentabilidade com economia
de 30% de energia, 50% de água e melhor qualidade de vida, além da redução de 35% das
emissões de CO2. Hoje não existe um selo nacional apesar de diversas pesquisas e
preposições na área que atenderiam melhor o conceito de sustentabilidade, não olhando
somente a questão ambiental, mas também a social e a econômica. A proposta nacional trata-
se do BRAiE – Programa Nacional de Avaliação de Impactos Ambientais e Edifícios, que
busca junto de diversos setores da sociedade como, construtores, academia e consumidores, e
tendo como base modelos internacionais e a agenda 21 para a construção civil no Brasil, uma
lista de tópicos a serem atendidos na esfera do “triple bottom line”, que congrega as
dimensões ambiental, social e econômica do desenvolvimento sustentável. O programa
propõe um sistema de classificação dos empreendimentos nacionais, a partir do cumprimento
desses tópicos.
3.2.6 Intervenientes e Alternativas nos Processos do Retrofit
3.2.6.1 Impactos Ambientais

Toda atividade humana por natureza altera o ciclo natural do meio ambiente produzindo
consequências catastróficas. A construção civil em especial desde a concepção do projeto até
à sua demolição, produz vários impactos ambientais que devem ser investigados, para a
criação de alternativas que os minimizem.
Atualmente, o Brasil tem uma economia sólida e competitiva, sendo a oitava economia
mundial, com um PIB per capita de US$ 10.304,008. A economia tem crescido e por causa
8
Dados IBGE 2010
38
disto ocorre ao aumento de procura por habitação provocada essencialmente pelo crescimento
populacional e o aumento da renda familiar.
Logo, manifesta-se um aumento também na produção de resíduos, além do consumo de

recursos necessários à construção, e consequentemente a geração de impactos ambientais
provenientes da edificação, que por um lado, provocam alterações climáticas, e por outro
oneram na aquisição dos recursos. Estes problemas podem ser classificados em três
categorias:
Problemas relacionados com os Problemas não relacionados com Destruição dos ecossistemas,
consumos energéticos, como a energia, como a degradação da incluindo o desmatamento e a
alterações climáticas e chuva camada de ozônio e a produção desertificação.
ácida; de resíduos;
Fonte: CASTRO, 2010
Devido a esta rápida expansão urbana, não está havendo um planejamento ou organização do
espaço da urbe. Tal fato produz áreas muito adensadas com uma pressão exagerada nos
serviços e equipamentos da cidade e nas fontes de recursos naturais. Além de tornarem estas
regiões degradadas, aumentando o risco de cheias desastrosas, aumenta a perda de solo fértil e
de áreas verdes e subaproveita outras áreas da cidade.
Tal como mencionado de antemão, a construção é uma das atividades com maior impacto
ambiental, sobretudo a resultante da construção de nova, que consume enormes quantidades
de materiais e de energia. No mundo todo, por causa da construção são extraídos de pedreiras,
praias e ainda nos leitos de rios e lagos, milhões de toneladas de inertes. O impacto produzido
na extração de inertes é identificado como uma das principais formas de degradação a nível
ecológico, que se torna mais evidente visto ser quase sempre feito a céu aberto. Todo o
processo de extração se traduz em graves impactos ambientais culminando geralmente no
abandono do terreno. Dentro desses impactos podemos evidenciar os que incidem sobre a
qualidade do ar e da água, e os que provocam ruídos e vibrações, perda de solo vegetal,
contaminação de solos, destruição de fauna e flora e destruição de patrimônio cultural e
arqueológico. (MELIM, 2010)
Durante a produção dos materiais de construção como tintas, cimento, blocos, cerâmicas, etc.,
a extração é uma das etapas do fabrico, que como não basta-se seu impacto, ainda necessita de
um consumo de grandes quantidades de energia, e em consequência consumo de combustíveis
39
fósseis. De acordo com (MELIM, 2010) para se obter uma tonelada de clínquer é lançado na
atmosfera cerca de 1,2 toneladas de CO 2 (valor equivalente ao que um automóvel médio lança
para a atmosfera ao percorrer 10.000km).
Como já dito posteriormente a indústria da construção produz grandes volumes de resíduos.

Tal volume de detritos cria problemas graves de depósito e, frequentemente, os entulhos são
despejados em margens de cursos d’água, ao longo de caminhos e estradas secundárias e em
terrenos vagos.
Os lugares de disposição de entulhos transformam-se muitas vezes em lixeiras a céu aberto,

com incalculável prejuízo para a paisagem urbana, deterioração e inquinação dos terrenos,
lençóis freáticos e cursos de água. Acresce o fato dos canteiros de obra envolver enormes
desperdícios de materiais, aproximam-se, para alguns materiais, a 20%.
Deste modo a introdução de parâmetros sustentáveis a reabilitação contribuem para a

diminuição dos impactos ao meio ambiente. No geral todas as fases da construção se
beneficiam substancialmente, ao adotar a reabilitação em detrimento de nova construção
(CASTRO, 2010):
 Extração de matérias-primas: O consumo de materiais é substancialmente reduzido,

por se aproveitarem materiais existentes, logo a extração é menor;
 Produção de materiais de construção e de elementos estruturais: Também aqui o
consumo de materiais é substancialmente reduzido, pelas mesmas causas anteriores, a
produção é menor e o consumo energético para isso também;
 Construção: As atividades a realizar em obra são muito mais circunscritas. Os
canteiros são muito mais reduzidos e as necessidades de transportes e de materiais
para a obra é substancialmente menor. A perturbação causada na envolvente bem
como os riscos envolvidos para pessoas e bens são, também, substancialmente
reduzidos;
 Demolição de edifícios: Por inerência, as demolições são eliminadas ou reduzidas.
Poderão ser feitas alterações em parte da estrutura ou removidos revestimentos ou
outros componentes. Mesmo estas atividades podem ser executadas por processos e
utilizando equipamentos que permitem reduzir substancialmente o impacto.
40
 Seleção do local e impermeabilização de solo: Os impactos relacionados com esta fase
estão, por inerência, totalmente eliminados;
 Utilização dos edifícios: A reabilitação de edifícios deverá ter em regra, por objetivo, a
redução dos consumos de energia e a melhoria da qualidade do ar interior;
 Manutenção e gestão: As melhorias que as intervenções de reabilitação introduzem no
edifício deverão permitir reduzir os encargos do impacto ambiental da manutenção e
gestão dos edifícios, em particular se forem elaborados manuais de manutenção.
3.2.6.2 Patologias Mais Comuns nas Edificações

Patologia vem da junção das palavras gregas: pathos e logos que significam, em termos
gerais, o estudo das doenças. Na construção civil ela estuda as anomalias das edificações,
procurando identificar a origem, causas e caracterização dos problemas construtivos, os seus
processos e soluções.
Os agentes causadores de degradação são diversos, podendo resaltar os seguintes: o próprio

usuário, fenômenos naturais e guerras e a ação do meio ambiente. Na Figura 18 retirada do
trabalho de (VALE, 2006) mostra a distribuição de acordo com a origem das patologias mais
comuns.
9%
13%
41%
14%
23%
Figura 18 - Distribuição da origem das patologias. Fonte: VALE, 2006
Observa-se que a maior causa das patologias ainda são erros de projeto seguidos por erros de
execução correspondendo a um percentual de 64% da origem das patologias, Falhas fáceis de
correção, pois depende somente da ação do provedor da obra.
41
Durante este processo de envelhecimento as patologias surgem, sendo as principais
motivadoras de retrofit. Num edifício de habitação podem localizar-se dois tipos de
anomalias:
 Estruturais: Fundações e estrutura

 Não estruturais: Problemas com vedações, caixilhos, revestimentos, pisos,
impermeabilizações, instalações elétricas e hidráulicas, Consumos elevados de energia
e de água, deficiências de construção (técnicas e produtos) do edifício, baixa qualidade
de conforto dentro das habitações, como por exemplo, a baixa iluminação e ventilação
natural, ruído invasivo;
As anomalias mais comuns (manchas, bolor e fungos, desprendimento do material,

descolamento de placas da argamassa e eflorescências) detectadas nos edifícios nos dias de
hoje têm como causa as umidades, ou seja, a presença de água e consequentemente o
umedecimento dos materiais e alteração, indesejável, das propriedades dos mesmos. Outro
tipo de anomalias correntes nas edificações são as fendilhações e fissurações, bem como a
ineficiência térmica e de ruído.
Estas anomalias originam as mais variadas sensações aos usuários, dentro delas as que
sobressaem são o desconforto térmico, fraca ventilação, os cheiros desagradáveis,
insegurança, e desconforto visual devido com as degradações a níveis estruturais ou não dos
edifícios.
3.2.6.3 Sistemas Sustentáveis Mais Aplicados na Construção Civil

Nesta seção serão apresentados os principais recursos construtivos utilizados hoje no mercado
nas obras de reabilitação e que contribuem para o “triple bottom line”. Sua apresentação se
faz necessária para o conhecimento as alternativas disponíveis e a caracterização da demanda
por novos processos. As soluções têm sido aplicadas, sobretudo pela sua flexibilidade e
praticidade de execução, mas só se tornaram populares devido ao seu baixo custo.
 Fachadas Ventiladas: Espaço entre o revestimento e a parede de 5 cm a 15 cm, é

permanentemente ventilado no sentido vertical por convecção. As extremidades
possuem aberturas para a renovação do ar. Este sistema possibilidade uma menor
amplitude térmica durante o ano, propiciando um maior conforto, além de reduzir as
patologias por umidade na fachada;
42
 Shaft: O recurso construtivo mais aplicado na reabilitação,tem diversas vantagens
como fácil acesso e manutenção aos sistemas hidráulicos, evitando demolições.
Possibilita a ventilação da edificação, diminuindo problemas com umidade;
 Gesso Acartonado ou Drywall: sistema construtivo utiliza de chapas de gesso
acartonado fixadas sobre perfis metálicos leves. Este sistema tradicionalmente é
utilizado para divisões internas da edificação, contudo já existem perfis estruturais
para as paredes externas. Sua principal desvantagem é o baixo conforto acústico e a
baixa resistência à água, que é resolvida com tratamentos de impermeabilização. As
placas ainda tem a capacidade de receber revestimento de diferentes tipos;
 Piso Elevado: Assim como o shaft o piso elevado possibilita fácil acesso a manutenção
e evita demolições da estrutura, tendo ainda como vantagem a flexibilidade quanto ao
cabeamento de linhas de comunicação, computadores, ar condicionado, elétrica, etc.
Sua principal utilização é em edificações comerciais e pisos de escritório, justamente
pela sua adaptabilidade;
 Cabeamento Estruturado: Dentro do conceito de “arquitetura aberta”, o cabeamento
estruturado é composto de um sistema de cabos e conectores pré-instalados de forma
modular. Seu layout permite o cabeamento independente do projeto e do sistema, já
que é proposto para sistemas elétricos de baixa intensidade (telefonia, vídeo
conferencia, comunicação entre computadores e sistemas de automação);
 Forros: Assim como os pisos elevados os forros possibilitam a passagem de cabos e
tubos com fácil acesso e manutenção. Sua utilização permite a adoção de tubulações e
cabeamentos externos implantados posteriormente ao projeto original, sendo adequado
para processos de retrofit. Os forros ainda permitem um ótimo acabamento associado a
um melhor conforto térmico, acústico e visual, agregando valor ao imóvel. Os forros
mais usuais são de gesso acartonado, mas também são utilizados de PVC e madeira;
 Retrofit de Fachada: uma das intervenções que mais agregam valor ao edifício, a
reabilitação da fachada devolve a identidade histórica a edificação, aumenta o conforto
térmico, acústico e visual, diminui as patologias devido a umidade e a poluição.
 Aquecimento solar: Apesar de não conseguir suprir em 100% a demanda de água
quente ao longo do ano, o aquecimento solar é a forma mais rentável de energia
renovável tendo um enorme potencial de crescimento. Nas edificações pode reduzir
até 70% a 80% o consumo de energia para o aquecimento de água. Os sistemas de
aquecimento tradicionais geralmente são termoacumuladores, captam a energia solar,
43
aquecem a água e a conserva em reservatórios fortemente isolados. No entanto
existem sistemas de aquecimento instantâneos, que utilizam do gás ou eletricidade
como combustíveis.
 Brises: promovem o sombreamento das fachadas, diminuindo a intensidade da
iluminação natural nos ambientes, assim como o desconforto térmico devido à
excessiva radiação solar. Eles têm a capacidade de reduzir em 30% da carga térmica
proporcionada pela cobertura de vidro das fachadas.
Além das soluções usuais temos também outras alternativas que apesar da sua baixa aplicação
contribuem para redução do impacto da indústria da construção ao meio ambiente
 Sistema PEX: sistema hidráulico flexível formado por tubos de polietileno reticulado.
O principal apelo do sistema PEX é a rapidez e simplicidade das instalações, dentre
suas vantagens temos: Totalmente higiênico e não toxico; facilmente dobrável
evitando conexões comparadas ao sistema tradicional reduzindo a perda de carga; fácil
manutenção e flexibilidade das instalações; melhor condutividade térmica
possibilitando a condução de água quente e fria; menor nível de ruído e alta resistência
e durabilidade.
 Coberturas Verdes: As coberturas verdes propiciam ao ambiente construído vantagens
como umidificação do ar, diminuição da temperatura interna da habitação refrescando
o ambiente, isolamento sonoro devido à camada de terra e o efeito estético. As
coberturas verdes também contribuem para aumento do conforto da vizinhança,
redução das ilhas de calor, diminuição da poluição e maior retenção da água de chuva,
diminuindo a vazão de escoamento.
 Tubos solares: trabalham através da difusão dos raios solares e os canaliza para o
interior das habitações. É constituído por um abobada refletora hermética que
retransmite os raios com extrema eficácia, absorvendo 99,9% dos raios ultravioleta e
minimizando as trocas de calor. Mesmo com céu nublado um único equipamento é
capaz de iluminar uma área de até 33m2.
44
Figura 19 - Tubo Solar Figura 20 - Captação de água de chuva
 Descargas de baixa capacidade e de vazões diferenciadas: são descargas mais

eficientes com um volume de água menor e algumas ainda possuem dois ciclos de
acordo com a finalidade do acionamento.
 Descargas a vácuo: Não utilizam água, contudo seu custo ainda é bastante elevado.
 Reaproveitamento de água de chuva: A água de chuva pode ser utilizada para diversos
fins não nobres dentro da habitação, como irrigação, lavagem de carros, descargas e
áreas de serviço. O sistema é consiste de um sistema de calhas associados a um
reservatório enterrado ou sob o telhado. Contudo ainda é cara sua implantação, apesar
da grande economia no consumo. Destaca-se que devem ser concebidas duas redes
uma para a água pluvial e outra para água para uso nobre.
 Reuso da água cinza: as águas cinza são águas provenientes de banhos e descargas de
lavatórios e tem potencial de reuso em descargas sanitárias, irrigação e lavagens em
geral. Esta se encontra em abundancia nas residências e seu reuso pode representar
uma economia de até 50%.
 Hidrômetros individuais em condomínios: Reduzem significadamente o consumo, já
que os moradores aumentam a sua sensibilidade ao custo.
3.2.7 Considerações Finais
Conclui-se que o estudo de métodos, técnicas, medidas, processos mais sustentáveis na

construção civil é fundamental para um desenvolvimento sadio da sociedade. Essa atividade
econômica e social degrada substancialmente o meio ambiente, pelo seu impacto sobre as
reservas dos recursos naturais e pela geração de um grande volume de resíduos, sem contar
com a carga de poluição. Todavia, a construção civil representa um setor importantíssimo da
economia contribuindo para a melhoria da qualidade de vida. Ações que busquem seguir a
45
agenda da construção sustentável devem ser objetivos diários dos construtores,
empreendedores e consumidores. Visto que 52% usuários, de acordo com o Ibope, em 2007,
se mostraram dispostos a comprar produtos de fabricantes que não agridem o meio ambiente,
mesmo que sejam mais caros. Isso demonstra que mudanças de conceito e cultura devem ser
introduzidas na realidade dos escritórios e dos canteiros de obras.
Apesar da complexidade do processo e de inúmeras outras desvantagens, facilmente se

encontram enormes vantagens em reabilitar. Desde logo podemos designar a reabilitação
como um ato “sustentável”. Facilmente se depreende a importância deste segmento da
construção em questões do âmbito social, econômico e ambiental.
Para além da salvaguarda do patrimônio cultural das cidades, a reabilitação permite diminuir a
produção de resíduos e de emissões de CO 2 . Isto demonstra que, acima de tudo, a reabilitação
pode e deve afirmar-se como uma opção que permite a poupança de recursos naturais e de
matérias-primas.
Portanto, cabe aos gestores da construção civil, em particular aos que irão embrenhar-se na
recuperação, manutenção e restauração das edificações, considerar que os aspectos ambientais
de uma construção. Cabe também as poder publico implementar medidas que permitam
incentivar a opção pela reabilitação. Será indispensável para atrair novos investimentos que os
projetos sejam aprovados de um modo mais rápido e fácil e que se proceda a uma diminuição
de custos de taxas e licenças. Têm-se tomado passos importantes neste sentido,
nomeadamente com a criação da lei 9326/07 com flexibilização de parâmetros para obras de
reabilitação no hipercentro de Belo Horizonte.
Torna-se agora necessário conhecer a situação do centro de Belo Horizonte para melhor
entendimento do estudo de caso, suas razões e sua execução.
46
4 ANALISE DA SITUAÇÃO DO CENTRO DE BELO HORIZONTE
4.1 Belo Horizonte e a evolução do seu centro

Depois de discutida a importância do centro urbano, sua evolução e os processos de
recuperação da malha urbana durante o decorrer da história e reconhecendo seu papel com
diversas vantagens. Transporte público, comércio, equipamentos e serviços públicos e
privados são algumas delas. Constatamos que é necessário conserva-lo após um longo período
de esquecimento. E felizmente seu valor tem sido novamente reconhecido e projetos e
políticas urbanas promovidas.
Na cidade de Belo Horizonte, o PRHBH (Plano de Reabilitação do Hipercentro de Belo

Horizonte) que foi publicado em 2007 assumiu este papel. Ele trata de uma serie de ações na
região central da cidade de Belo Horizonte. Para entender esse instrumento, vamos analisar a
formação da cidade e a decadência para então ponderar as propostas do PRHBH.
4.2 Breve Histórico de Belo Horizonte
Belo Horizonte hoje uma grande cidade com 2.375.151 9 habitantes não foi sempre assim.
Cidade planejada nasceu no final do século XIX para ser capital do estado de Minas Gerais,
nasceu como símbolo República com ideais de racionalidade, técnica, ordem e progresso. Seu
projeto propunha um total de 200 mil habitantes dentro dos limites do munícipe, Avenida 17
de Dezembro hoje Avenida do Contorno.
Com projeto do engenheiro Aarão Reis a capital mineira segundo (AMORIM, 2011) apud
(GOMES & LIMA, 1999) teve como princípios norteadores a higiene, a estética e a fluidez.
Com traçado ortogonal e vias de grandes dimensões foi pensado para facilitar a circulação e
ventilação da cidade, garantindo a salubridade. Projeto ousado e moderno propunha um
zoneamento com divisão da cidade em funções, administrativa, residencial e comercial. Teve
forte influencia do urbanismo europeu, positivista e elitista. Na Figura 21 abaixo é possível
vislumbrar claramente três zonas concêntricas, urbana, suburbana e rural.
9
CENSO 2010 - IBGE
47
Figura 21 - Zoneamento segundo Aarão Reis
Para Aarão Reis a Av. Afonso Pena era o centro obrigatório da cidade e acabou se
consolidando como tal. A avenida cresceu como elemento de ligação entre a zona comercial,
com o Parque Municipal, a Estação Ferroviária a região do poder, com a Praça da Liberdade
dois polos centralizadores. Posteriormente com a industrialização de Contagem, a Avenida
Amazonas assume o papel de um importante corredor de transporte e a praça sete adquire a
centralidade geométrica, funcional e simbólica da cidade.
Desde sua concepção é possível observar seu caráter segregador. De um lado a Praça da
Liberdade com o bairro funcionários, tradicionalmente elitista, preservava os privilégios da
velha Ouro Preto, antiga capital. Do outro temos o centro, com residências, comércio,
serviços, lazer, atraídos pela movimento de transportes e cargas da Estação Central. Contudo
não foi pensado um espaço para os trabalhadores, para os mais pobres e para os migrantes, tal
fato contribui para o crescimento periférico. A cidade começa a crescer de fora para dentro e
como resposta a zona urbana fica relativamente vazia. Dessa forma o povoamento da região
central enfrentou uma serie de dificuldades principalmente de ordem econômica. Os lotes
eram muito caros, contribuindo para o crescimento da área externa a Avenida Do Contorno.
Outra razão era à escassez de materiais de construção muito deles importados.
Sua consolidação somente começou em torno das décadas de 1920 e 1930, quando a capital
alavancou no desenvolvimento econômico, com a implantação da siderurgia e a melhora do
sistema de comunicação. A capital de Minas se tornava não apenas um polo estadual político-
admistrativo, mas também econômico e financeiro com concentrações bancarias e um rede de
comércio e indústrias.
48
Durante a década de 1940 sob a administração de Juscelino Kubitschek a cidade verticaliza e
moderniza, com um grande desenvolvimento econômico e populacional. A cidade cresce da
mesma forma para os lados com carências e extrema dependência do núcleo central. A
verticalização e o crescimento da capital perduram até a década de 1980 quando o interesse
imobiliário se transfere para outros bairros.
Apesar a expansão da malha urbana e a diminuição a construção civil na área central, o estado
regulamenta a verticalização apenas nesta área. A partir deste momento vemos bairros como
Funcionários e Lourdes adquirirem grandes prédios para a classe alta em detrimento do
Hipercentro. As diferenças começam a se agravar. Apesar dos esforços do poder público de
incentivar a habitação na área central, a região sul a partir da década de 1970 começa a
expandir violentamente em direção ao hoje bairro Belvedere. O centro torna-se zona de
passagem, uma vez que devido à expansão urbana diversos subcentros se consolidaram.
Exemplos são a Savassi e o BH Shopping. Em paralelo surge à primeira Lei de Uso e
Ocupação do Solo, ela organizava a cidade de acordo com funções, contudo teve pouco efeito
na organização do espaço.
A deterioração do centro era só uma questão de tempo. Observa-se o esvaziamento gradual do

centro e a presença de imóveis deteriorados, subutilizados e abandonados, e
consequentemente surge à falta de segurança, aumento de marginalidade, esvaziamento
noturno e surgimento de atividades ligadas à criminalidade. (MENDONÇA, 2007)
Podemos observar nas Figura 22 e Figura 23 abaixo o esvaziamento do centro observado

entre 1991 e 2000, com taxas negativas de crescimento do número total de domicílios e da
taxa de crescimento populacional. A taxa de crescimento domiciliar no período ficou entre (-
1,7 e -0,1) e a taxa de crescimento populacional ficou entre (-3,2 e -0,1). Essas estatísticas
comprovam o abandono do centro de Belo Horizonte.
49
Figura 22 - Taxa Crescimento domiciliar 1991 - Figura 23 - Taxa Crescimento populacional 1991 –
2000, Fonte: Estudos Urbanos, 2008. 2000, Fonte: Estudos Urbanos, 2008.
4.3 Hipercentro de Belo Horizonte

O Hipercentro de Belo Horizonte ocupa a região compreendida pela Figura 24, regulamentada
pela lei 7166 de 1996, definindo a ZCHBH (Zona Comercial do Hipercentro). Sua localização
conserva o centro tradicional planejado por Aarão Reis.
A sua população teve uma mudança através dos tempos com renda alta e numerosa para uma
escassa e de baixa renda. O rendimento médio é de 13,9 salários mínimos, valor relativamente
alto, explicado pelas atividades econômicas da região, contudo vem sofrendo depreciação. A
população com renda per capita de até 5 salários mínimos no ano de 1992 de 36,7% alcançou
um percentual de 63,1% no ano de 2002, enquanto domicílios com rendimentos per capita
acima de 10 salários mínimos caíram de 39,2% para 9,9% do total. (PONTES, 2006). De
acordo com estes dados percebe-se um empobrecimento da população ou uma substituição
por outros com padrão de renda mais baixo. As duas preposições são reais, no entanto por
causa da alta renovação a segunda é mais evidente. Quanto ao perfil etário a média etária é de
40 anos, contudo o grupo etário com idade entre 20 e 29 anos é predominante, logo temos um
número de idosos considerável e uma ausência de crianças. (ALBRECHT, 2008). Tal fato
coloca os moradores do centro com um perfil diferente do resto do município. Observa -se
também um nível de escolaridade alto, numa proporção de 11 anos ou mais dos residentes.
50
Figura 24 - Região do Hipercentro de Belo Horizonte
De acordo com (PONTES, 2006) a população do hipercentro de Belo Horizonte nos últimos
20 anos do século passado teve uma redução de 44,16% representando quase metade da
população residente. Na sua pesquisa também destaca a grande mobilidade, no período entre
82 e 92 teve uma entrada de 57,3% de novos habitantes em relação ao número total, havendo
uma grande renovação da população.
Analisando o mapa de densidades populacionais na Figura 25 é possível observar a

distribuição da população no Hipercentro. Nota-se grande concentração na parte sul da região.
Isso é explicado pela existência de varias instalações comerciais e institucionais
principalmente na região da Av. Santos Dumont e Rua Caetés, além do Parque Municipal.
Essas áreas se encontram em estado mais critico de deterioração, contando com um número
elevado de edificações abandonadas. Já a região mais adensada é mais próxima do Lourdes,
com melhores condições urbanísticas e de conservação.
51
Figura 25 - Mapa de Densidade Populacional no Hipercentro de Belo Horizonte
Quanto à conservação o hipercentro apresenta um número significativo de edificações em

estado de conservação ruim. Segundo (PONTES, 2006) de um total de 1357 edificações, 488
(35,96%) foram consideradas em estado de deterioração. Esses prédios se concentram
juntamente da região de baixa densidade populacional, onde tem várias edificações vazias.
Coincide também com a primeira área urbanizada da cidade, a Av. Santos Dumont. Em
oposição à região sul do hipercentro que oferece construções mais novas e mais bem
conservadas.
Figura 26 - Mapa de estado de conservação de imóveis na Região do Hipercentro de Belo Horizonte
De acordo com a evolução histórica da capital e dos dados analisados conclui-se que está
havendo um forte esvaziamento do centro, a população residente é temporária com constante
52
renovação. Sendo composta atualmente por uma população jovem, maioria de estudantes, e
idosa, com rendimentos historicamente mais baixos. Os níveis de degradação acompanham o
esvaziamento populacional. Importante lembrar que a mudança do governo do estado para o
centro administrativo no vetor norte fará aumentar ainda mais o problema de imóveis vários
na região central da capital.
4.4 Primeiras intervenções

Na década de 1970 começam as primeiras intervenções com objetivo de recuperar o centro da
degradação. Com a criação da RMBH – Região Metropolitana de Belo Horizonte, em 1973 e
a sua Superintendência de Desenvolvimento da RMBH (PLAMBEL) cuja função era a
organização do espaço metropolitano surge à primeira LUOS - Lei de uso e ocupação solo
(Lei 2.662 em 1976) fruto de trabalhos do órgão. A lei previa o zoneamento funcional, além
de verticalização, adensamento e concentração do uso não residencial para o centro, mas ela
não surgiu muito efeito.
Em paralelo os trabalhos da PLAMBEL o setor de transporte foi contemplado com a criação

da METROBEL em 1981, que tinha como objetivo organizar o transporte da RMBH – Região
metropolitana de Belo Horizonte. No âmbito federal surge a EBTU com políticas e diretrizes
nacionais de transporte e através dela se inicia a implementação do metro da capital.
A METROBEL pensando na área central assume a implantação do PACE – Projeto da Área

Central, de 1980, programa até então sobre coordenação da PLAMBEL. Ele tinha ações
localizadas para melhorar o trafego na região central e a qualidade ambiental, mas em linhas
gerais tentava consolidar propostas da LUOS/1976. Quarteirões fechados, passeios mais
largos, espaços de convivência e recuperação de alguns espaços públicos foram algumas das
ações afirmativas. Outro programa adotado por ela foi o PROBUS – Programa de Transporte
Público por Ônibus com objetivo de organizar operacionalmente o sistema do modo ônibus
com melhoria das linhas e estrutura física. Hierarquizou as linhas como expressas, semi-
expressas e de serviço. O programa ajudou a organização, contudo com os anos saturou o
centro com muitos pontos de parada para um número elevado de veículos.
Em 1989 a prefeitura lança concurso público BH-Centro, em busca de solução para melhorar
a qualidade ambiental da área, possuía pontos estrategicamente mais degradados como a
Praça Rui Barbosa, Complexo Viário da Lagoinha, Praça Raul Soares e Parque Municipal.
Onde segundo a prefeitura os “problemas urbanos” eram mais intensos. No entanto, os
projetos não foram implantados, sendo incorporados ao programa Centro Vivo
53
posteriormente, programa de requalificação da área central que surgiu em 2001, uma vez que
na década de 1990 a vulnerabilidade social e o abandono se intensificavam.
O programa Centro Vivo tinha como finalidade transformar o centro de BH em um lugar bom
para morar, trabalhar, passear e conviver. Para isso tinha três linhas de atuação: Segurança
social, Inclusão social, Inclusão econômica e cultura e Requalificação Urbanística e
Ambiental. Ele começou a ser implantado no ano de 2003 com projetos de reforma e
ocupação de edificações vazias, melhorias de acesso e equipamentos urbanos e programas de
inclusão social. Na verdade o Centro Vivo se apossou de projetos e ações anteriores a ele e
assim toda interferência recebia seu carimbo. Dessa forma, cada projeto ganhou força por não
se apresentar como uma ação isolada, mas sim parte de um objetivo maior. São exemplos
disso à requalificação da Praça Sete, requalificação da rua Rio de Janeiro (próximo ao
Shopping Cidade), o Projeto Quatro Estações (Praça da Estação), etc. Seu sucesso se deve
articulação da iniciativa privada aos interesses do estado. De forma estratégica propôs ações
conjuntas para o desenvolvimento dos projetos. Seu sucesso também se deve a promoção e
envolvimento da sociedade civil, o programa queria a recuperação do conjunto maior da
cidade, muito semelhando ao modelo adotado em Barcelona. Além do envolvimento houve
reconhecimento da sociedade tanto dos transeuntes, como dos comerciantes e habitantes do
centro. Enumeram melhorias como segurança, melhoria do preço dos alugueis, mudança de
perfil da pedestre, aumento de vendas no comercio, diminuição de assaltos, melhoria na
circulação e vias de pedestre. Ao mesmo tempo da implantação do programa surge o novo
código de posturas que determina a retirada dos camelôs, padroniza as publicidades proibindo
a instalação em edificações residenciais e a planfetagem, a proibição de mesas de bares nas
calçadas e vias públicas, dentre outras medidas.
Na Tabela 6 segue algumas ações do programa de acordo com seus eixos de atuação.
54
Tabela 6 – Propostas do Programa Centro Vivo
PROPOSTAS DO PROGRAMA CENTRO VIVO
Eixos de Principais objetivos Principais ações Propostas
atuação
Inclusão social Melhoria das condições de Shoppings populares. Remanejamento de ambulantes,
e econômica ocupação e habitabilidade; camelôs e toreros para shoppings
promoção da inclusão social, populares – adaptação de imóveis
econômica, da saúde e vazios ou subutilizados no
segurança alimentar; centro.
reorganização comercial. Restaurantes populares. Comercialização de Refeições a
preços populares.
Habitação no Centro Estimulo à habitação para a
população de baixa renda através
do aproveitamento de imóveis
não utilizados.
Requalificação Melhoria da paisagem urbana; Região Praça Estação – Requalificação dos espaços
urbanística e preservação, restauração e Praça da Estação, Rua públicos, melhoria da
ambiental valorização dos espaços dos Caetés e Bulevar acessibilidade e valorização do
simbólicos; promoção de Arrudas. patrimônio cultural e ambiental.
oficinas de lazer e cultura; Centralidades urbanas Requalificação dos espaços de
educação urbana; melhoria do – Praça Sete, Praça convivência, praças, largos,
trânsito de veículos; promover a Raul Soares e Savassi. monumentos e referencias
integração dos sistemas de urbanas.
transporte; ações de regulação Caminhos da Cidade Requalificação dos espaços
de atividades urbanas e de públicos das calçadas, passeios e
ocupação da área, travessias de pedestres.
Conjuntos Urbanos Despoluição visual dos conjuntos
urbanos protegidos – readaptação
da legislação.
Planejamento Plano Diretor Regional Centro-
Sul e Plano Urbanístico do
Hipercentro.
Segurança Adequação dos espaços Criação da Guarda Municipal, Programa Olho Vivo,
públicos às normas de Controle Inteligente de Tráfego (CTI) e melhoria da
segurança; garantia de iluminação pública.
tranquilidade como forma de
atração da população para o
local.
55
O PRHBH – Plano de Reabilitação do Hipercentro de Belo Horizonte, surgiu em 2007
incentivado por recursos do Ministério das Cidades, do Programa Nacional de Reabilitação
dos Centros Urbanos. O próprio Centro Vivo foi incorporado. Percebe-se que estão em
processo melhorias nas calçadas e adaptação das mesmas para critérios de acessibilidade,
renovação das fachadas e imóveis antigos, reformas de praças e ruas. Com diretrizes gerais e
setoriais cabe resaltar as iniciativas para a habitação, tema desse trabalho. Dentre elas temos:
 Política fiscal favorecendo obras de adaptação para uso residencial e recuperação de

bens tombados;
 Política habitacional especifica para facilitar a obtenção de recursos através de agentes
financeiros públicos e privados,
 Programas habitacionais para todas as faixas de renda;
 Atenção especial a Rua dos Guaicurus, Avenida Santos Dumont e a segurança e
iluminação pública.
Dentre todas as propostas do PRHBH divididas em cinco temas (habitação, sistema viária e
transportes públicos, requalificação dos espaços públicos, atividades econômicas, legislação
urbana e gestão). As propostas na área urbana foram ditas como prioritárias depois de uma
avaliação multicritério. São elas: 1º - Criação de linha especifica de financiamento para
habitação no hipercentro no documento da Política Municipal de Habitação e 2º -
Regulamentação da redução do IPTU para adaptação de imóveis vazios e deteriorados.
De acordo com a análise, programas e projetos para a recuperação do centro surgiram a partir
da década de 1970, com maior presença na de 1980. Esses programas agiram de forma isolada
e posteriormente de maneira mais articulada tanto de ações como de parceiros. Através dos
dados vemos que o centro de Belo Horizonte não é um centro morto. Isso é justificado pelo
uso misto do espaço, as altas densidades ainda presentes e a intensidade de movimentação. No
entanto apresenta muitos problemas relacionados a transito, segurança, qualidade ambiental, e
conservação. E caso medidas não seja tomadas os problemas poderão se agravar. O PRHBH
tem como pontos positivos a preocupação com o transito, a acessibilidade universal, a fixação
e conservação de moradores, o processo participativo e a articulação com a iniciativa privada.
Os pontos negativos seriam a ausência de parâmetros relativos ao gerenciamento de resíduos
urbanos, à drenagem pluvial e às áreas verdes.
56
5 ESTUDO DE CASO
5.1 Introdução
Neste capitulo será apresentado o caso de estudo da intervenção no edifício Tupis, buscando
apresentar uma obra de reabilitação com suas características, anomalias, evolução e soluções
empregadas. A análise se baseia em entrevistas com os profissionais envolvidos, dados da
edificação, projeto, fotos e reportagens. Para isso faremos um breve histórico da edificação
com suas características de projeto, uma apresentação da empresa e sua política de
revitalização e uma descrição dos trabalhos realizados durante a construção.
5.2 Edifício Tupis: “O Balança Mais Não Cai10”
Localizado na Avenida Amazonas 749, numa esquina íngreme com a Rua Tupis, o Edifício
Tupis é conhecido popularmente como "Balança, mas não cai". Apesar de não apresentar
problemas reais em sua estrutura, devido ao falatório popular virou um mito e um ícone da
capital mineira. Sua fama deve-se também a problemas durante a sua construção, está foi
interrompida quatro vezes – o que só aumentou o rumor de que a estrutura tinha problemas,
balançava e podia cair. A história quanto a balançar deve-se também ao seu porte. Este
espigão foi o primeiro prédio do seu tamanho na capital mineira e ainda está dentro as
maiores construções do centro de Belo Horizonte, quem passava pela rua ao olhar a estrutura
esbelta, tinha a sensação que esta balançava ao movimento das nuvens. Para incrementar o
hall de imaginados problemas estruturais, em 1956 um pilar do prédio precisou ser reformado.
O edifício Tupis conta com 17 andares, em estilo eclético e toques de art déco, o edifício está
sendo requalificado e transformado em condomínio residencial pela Construtora Diniz
Camargos. No ano de 1945 teve início à construção, idealizada e empreendida pelo arquiteto e
engenheiro Nícola Santólia, somente concluída em 1947. Inicialmente projetado para salas
comercias, em média 10 por andar e um banheiro, pouco após a inauguração, o
empreendimento encontra-se esvaziado pela lenda de que poderia desabar. Ninguém queria
ter salas no prédio e quem tinha não conseguia alugar. Com o edifício desvalorizado, jovens
estudantes vindos do interior passam a ser os únicos interessados em habitar o local – que não
estava projetado para ser residencial. Por volta de 1960, o Edifício Tupis, já apelidado de
"Balança mas não cai", torna-se uma grande república. Com o preço do aluguel bem abaixo
57
do mercado, o prédio fica sem manutenção e começa a deteriorar-se. Luz e água faltam com
frequência e, em meados de 1980, o elevador para de funcionar e a fachada fica
comprometida. Em 1990 a prefeitura constata o mau estado de conservação, mas nada é feito
para reverter à situação. Em 1993, janelas e parte do reboco começam a cair. Em 2000, a
marquise desaba na rua, levando à interdição do edifício por parte da prefeitura. No entanto,
entre a interdição e a reabertura, o Balança não fica completamente abandonado à própria
sorte. Moradores de rua passam a ser seus residentes mais resistentes, defendendo o fiel
abrigo de invasões, muitas vezes com a própria vida, como o caso de Altivo Gomide, que
levou um tiro nesta missão. Os moradores são retirados em 2007, junto com os entulhos e
lixos que há anos se acumulavam.
5.3 A Construtora 11 e o Retrofit do Balança
Segundo empreendimento do tipo da construtora Diniz Camargos, o prédio iniciou sua

reforma no dia 23 de abril de 2008. O projeto atual visa à construção de 60 apartamentos de
40 metros quadrados em média, de um e dois quartos, cozinha, banheiro e sala. As três lojas
do térreo foram transformadas em uma grande unidade comercial, que já se encontra
disponível a locação. Com o empreendimento ainda em reforma, a construtora já conta com
uma fila de 1300 interessados em adquirir um apartamento.
A construtora é pioneira em iniciativas sustentáveis, ela foi à primeira de Belo Horizonte a

usar a construção seca (dry wall) em prédio residencial e sistema de aspiração de pó central,
dentre outras inovações. Foi também uma das primeiras a aplicar a medição individualizada
de água na capital. No campo da gestão, saiu na frente em Minas Gerais, ao adotar o
Patrimônio de Afetação, instrumento jurídico que confere maior segurança ao comprador e
transparência ao negócio imobiliário. É também a primeira construtora do país a obter
financiamento para obras de Retrofit junto ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Na
sustentabilidade ambiental teve um de seus empreendimentos como o primeiro do Brasil a
receber o selo Procel-Edifica, na categoria Comercial de Grande Porte. Este selo do Inmetro
certifica projetos que promovem a economia e o uso racional de energia elétrica em
edificações. E, na compatibilização de projetos com a preservação do patrimônio histórico-
10
Descrição do histórico do edifício retirado do site de Leonardo Barcelos, produtor do longa “Balança mais não
cai” da produtora Teia. No filme será retratada a história do prédio, sua transformação em lenda urbana e sua
identidade histórica, cultural com a cidade de Belo Horizonte. Previsão de lançamento Dezembro/2011.
58
cultural e ambiental, a construtora também se destaca: foi à primeira de Belo Horizonte a
investir na recuperação e requalificação de edificações do Hipercentro.
A primeira experiência da construtora foi o edifício Francisco Lopes Evangelista, localizado

na Rua São Paulo esquina com Caetés, que pertencia à Companhia Vale do Rio Doce e estava
desocupado há oito anos. O prédio foi adaptado ao uso residencial, ainda dentro dos
parâmetros da lei anterior, em 2004 tendo sua inauguração em 2007. Foram 179 unidades de
um e dois quartos, que foram vendidas entre R$ 35 mil e R$ 80 mil, após um investimento de
4 milhões. Depois do sucesso do Chiquito Lopes, que revalorizou a área, que serviu como um
teste, a construtora apostou no edifício Tupis.
Como se pode ver a seguir nas Figura 27 e Figura 28 a edifício Tupis se encontrava em
péssimo estado de conservação, sendo necessária uma intervenção profunda. A fachada tinha
varias patologias devido à idade e a falta de manutenção, com desplacamento da argamassa do
reboco e infiltrações.
11
Informações da construtora foram retirados do seu website e de entrevista com prestadores de serviço.
<www.dinizcamargos.com.br>
59
Figura 27 - Fachada do Ed. Tupis degradada, detalhe para ausência da marquise que desabou em 2000.
Figura 28 - Fachada lateral da Rua Tupis - Detalhe para as patologias no revestimento
Para aprovação do projeto de retrofit a prefeitura exigiu que a sua fachada fosse a primeira a
ser entregue assim como a calçada, como forma de valorização do entorno. Os traços
arquitetônicos foram mantidos apesar do empreendimento não ser tombado pelo patrimônio
histórico, também prezando a conservação da identidade histórica cultural do lugar.
60
A fachada originalmente em pó de pedra foi totalmente refeita com reboco em argamassa de
cimento e pintura de acordo com o projeto de retrofit de fachada acompanhado pelo consultor
professora da Escola de Arquitetura da UFMG, Eduardo Cabaleiro Cortizo. Durante a
intervenção foi encontrado desaprumo da fachada da ordem de 10 cm, o qual foi tratado com
argamassa e tela principalmente na fachada cega no fundo. No térreo foram aplicadas peças
de granito como forma de proteger da depredação, circulação de pedestres e poluição. Nas
Figura 29 e Figura 30 é possível fazer uma comparação do estado anterior ao retrofit e após a
finalização do retrofit na fachada. Observa-se uma considerável valorização da envolvente
com aprovação de transeuntes e comerciantes locais, que apontavam o local como reduto de
mendigos e distribuição de drogas.
Figura 29 - Edifício Tupis antes do Retrofit. Fonte: Figura 30 - Edifício Tupis depois do Retrofit
<http://balancamasnaocai.org/>
Hoje o empreendimento se encontra parado devido a tramites jurídico. A construtora não

conseguiu adquirir todos os imóveis dos múltiplos proprietários. Pendências como herança e
espólios dificultam a aquisição, faltando registro de propriedade de 5% da área.
61
Enquanto a parte exterior já foi totalmente retrofitada, as obras no seu interior estão paradas,
de acordo com os motivos apontados no parágrafo anterior. Segundo os projetistas a solução
adotada no interior foi a total demolição do pavimento tipo, visto que o imóvel teve seu uso
modificado de comercial para residencial. Durante as demolições foi encontrada a dificuldade
para a disposição do entulho, pois não se tinha elevadores de serviço e gruas, e o espaço da
escada é limitado em sua largura. A alternativa foi à utilização do poço de ventilação no átrio
do prédio. Outra observação interessante é que durante as demolições foi identificado diversas
tipologias de bloco. No projeto somente a estrutura será reaproveitada não sendo possível
reutilizar nenhum dos outros subsistemas existentes por cauda da modificação do uso e do
elevado nível de degradação. As portas em madeiras se encontravam destruídas por vândalos
e cupins. As esquadrias estavam enferrujadas e danificadas. O revestimento das paredes se
desprendendo com infiltrações e bolores. O taco do piso das salas também estava com cupins
e o elevador desde antes da interdição já se encontrava fora de funcionamento. Desta forma
não foi possível o reaproveitamento ou a reutilização dos componentes. Nas Figura 31 a
Figura 34 observa-se o estado interior em que se encontra com as demolições realizadas
aguardando o prosseguimento dos trabalhos.
Figura 31 - Interior do edifício Tupis antes da Figura 32 - Demolição das vedações entre as salas.
demolição. Fonte: <http://balancamasnaocai.org/>
62
Figura 33 - Porta e taco com cupins em Figura 34 - Escada em granito e reboco
deterioração. Fonte: <http://balancamasnaocai.org/> danificados e fora dos padrões de segurança.
Fonte: <http://balancamasnaocai.org/>
No projeto de reabilitação serão 4 apartamentos por andar com 35m2 a 40m2

aproximadamente. As unidades terão de 1 a 2 quartos com cozinha e sala conjugados mais
banheiro. De acordo com Teodorico Camargo proprietário da construtora, o público alvo do
empreendimento são universitários, jovens, casais em filhos que tem atividades no centro e a
terceira idade, o que justifica o tamanho das edificações fortemente disputadas. O prédio
ainda não conta com garagem, que não chega a ser um problema de acordo com Teodorico
uma vez que “o centro é munido de transporte coletivo e pode melhorar com linhas de micro-
ônibus na área central, ônibus movidos à eletricidade, privilegiando o pedestre”.
No térreo que anteriormente possuía três lojas contará com uma mega-loja, está tem o
pavimento superior como sobreloja e o subterrâneo como deposito. Os detalhes do projeto se
encontram no ANEXO B. No subterrâneo temos um reservatório de água que foi mantido e
reformado, da mesma forma que o superior sobre o edifício, tendo o prédio dois reservatórios
disponíveis.
63
Figura 35 - Fachada Térreo em granito, detalhe da
calçada reformada.
Figura 36 - Escada de acesso à sobre loja, traços
modernos a edificação antiga.
No primeiro pavimento de habitação logo após a sobreloja, temos dois apartamentos

acessíveis e área comum de condomínio. Exigências da lei municipal 9326/07 referente à
adaptação de edificação para uso residencial, como pode ser visto a seguir:
Art. 7º - Nos casos de que dispõe este Capítulo, é obrigatório o respeito às seguintes
exigências:
II - previsão de espaço para uso comum do condomínio, com área mínima correspondente a
25% (vinte e cinco por cento) da área do pavimento-tipo, nas edificações destinadas
ao uso residencial e que apresentarem mais de cinco pavimentos residenciais.
Art. 9º - Os edifícios com mais de 4 (quatro) pavimentos destinados ao uso residencial

multifamiliar deverão apresentar unidades acessíveis às pessoas com deficiência ou
com mobilidade reduzida correspondente a, pelo menos, 2% (dois por cento) do total
das unidades residenciais de todo o empreendimento.
Vemos a preocupação da lei com áreas de uso comum e com a inclusão do deficiente na
edificação e na região central de Belo Horizonte, a qual está sofrendo o processo de
universalização dos dispositivos de acessibilidade. A mesma lei ainda dispõe de uma serie de
flexibilidades como isenção de taxas e multas. No caso do edifício Tupis uma concessão
importante foi quanto à escada. Caso segui-se a lei anterior teria que ser refeita uma vez que
se encontra fora dos padrões de conforto e segurança exigidos pelo corpo de bombeiros. A
escada é estreita, em caracol com degraus de diferentes dimensões. Ela teve que ser mantida,
64
já que não se tinha área disponível para a construção de uma escada de incêndio. Se está
flexibilidade não tivesse sido oferecida a construtora teria abandonado a empreitada.
Nos pavimentos tipos serão implementados revestimentos padrões de cerâmica e pintura nas
paredes. Não foi adotado nenhum recurso fora da construção tradicional, não se optando por
nenhuma tecnologia de redução, economia ou reuso de recursos energéticos e de água. A
questão da sustentabilidade foi o próprio retrofit em si, no reuso da estrutura. A única nova
alternativa proposta para o balança seriam esquadrias desenvolvidas em parceria com o
professor Marco Antonio Vecci da Escola de Engenharia da UFMG. Elas possuem um filtro
para a redução da poluição e do barulho, contudo devido ao seu alto custo não serão
implantadas.
O décimo sétimo andar para os projetistas inicialmente não existia, nem mesmo em projeto
uma vez que se trata de um pavimento com construção irregular. Neste pavimento existiam
dois apartamentos que serão retrofitados e mantidos. Cada um deles terá 2 quartos, sala,
cozinha, banheiro e varanda externa. Neste piso também está o reservatório d’água e a central
de gás que devido à falta de espaço foi mantido dentro da construção, aprovado pela
prefeitura. Observa-se que se certas flexibilidades não forem permitidas as construtoras
simplesmente não investiriam nesta opção.
Em conversa com as arquitetas envolvidas com o projeto foi relatado à dificuldade do projeto
arquitetônico por causa da disposição dos elementos estruturas, com seções assimétricas e
variáveis em função do seu comprimento e do vazio para circulação de ar que teve que ser
mantido devido aos custos. De acordo com a arquiteta Andrea, que faz parte da equipe de
projetistas do balança desde o começo e envolvida com diversos empreendimentos do gênero,
edificações tombadas praticamente inviabilizam o retrofit, por ser diversos parâmetros que
inviabilizam financeiramente a reabilitação. Apontou que a ausência de tombamento de
edifício Tupis que possibilitou que a construtora investi-se.
No ANEXO B estão presentes os formatos com os pavimentos tipos do edifício Tupis para
melhor entendimento das soluções adotadas pela construtora. Através da analise destes
desenhos é possível ver as dificuldade encontradas pela equipe.
No entendimento geral do processo pelo qual o edifício Tupis passou vemos que o retrofit é
uma boa solução para o ambiente urbano e para as construtoras. Segundo Teodorico, a
65
iniciativa tem sido impulsionada por uma série de ações da Prefeitura, com o intuito de
recuperar a área central, como a retirada dos camelôs, a instalação de câmeras de vigilância e
a melhoria de patrimônios históricos: “Visualizei um mercado na área central, uma
possibilidade de investir em monumentos, para recuperar o Centro e, também, com minha
visão de empresário, a oportunidade de negócios.”.
66
6 CONCLUSÕES
Com o advento da industrialização, a cidade cresceu e se transmutou numa outra realidade

urbana, a metrópole. Está também possui seus problemas como a deterioração do seu centro
tema deste trabalho. Projetos de revitalização para áreas centrais vem acontecendo a algumas
décadas, tendo cada um cada um sua vantagem. A renovação urbana por exemplo foi muito
criticada por demolir centenas de casas, a preservação por focar na edificação. No geral
vemos a crescente preocupação com o divulgado. A revitalização como já exposto
anteriormente tem como objetivo básico dar vida aos segmentos da cidade que estão perigosos
ou estagnados; costurar esse retalho da cidade na trama urbana e fortalecer toda a trama ao
redor.
A reabilitação predial se insere neste contexto como ferramenta de transformação urbana e

desenvolvimento sustentável. É sabido que a construção civil é o maior consumidor de
recursos naturais e o maior gerador de resíduos na cidades. A transformação do setor contribui
para sustentabilidade de todo cadeia produtiva e consequentemente para a sociedade por
empregar parte considerável desta, além de construir o ambiente nos quais exercemos nossas
atividades.
O retrofit é uma forma de reabilitação predial que se destaca por modernizar a edificação
atualizando esta em relação a construção nova e dando competitividade e valor no mercado de
imóveis. Este processo construtivo conserva o patrimônio histórico e cultural e possui uma
serie de outras vantagens. Como levar menos tempo, menos recursos, menos energia, gerar
menos resíduos e respeitar mais o meio ambiente e a vizinhança, uma vez que não intervém
profundamente nesta.
Portanto é fundamental para o desenvolvimento da sociedade a participação da construção

civil na busca de alternativas para alcançar o desenvolvimento sustentável, devido a sua
participação expressiva nos três pilares. Sem a contribuição desta não teremos uma mudança
significativa dos padrões que proporcionam a desigualdade de oportunidades e de crescimento
de uma nação.
Iniciativas como o edifício Tupis são louváveis e como foi apresentado apesar dos
intervenientes no processo de viabilizar o empreendimento, é possível e rentável. A inclusão
da nova lei que facilita a reciclagem de edifícios é um passo interessante, na medida em que
67
cria condições para a atuação numa situação inexistente na cidade até bem pouco tempo atrás.
Ainda assim, tem um potencial de estímulo para a recuperação da área limitado, uma vez que
depende da associação com outros mecanismos de financiamento e que mantém toda a
articulação desses fatores na mão do incorporador.
Conclui-se que o estudo de métodos, técnicas, medidas, processos mais sustentáveis na

construção civil é fundamental para um desenvolvimento sadio da sociedade. Ações que
busquem seguir a agenda da construção sustentável devem ser objetivos diários dos
construtores, empreendedores e consumidores. A demanda do setor é enorme, o Brasil por ser
um pais jovem e em desenvolvimento tem um enorme déficit habitacional que carece de
alternativas como está para aumentar a oferta de unidades. O retrofit reaproveita dos
equipamentos e serviços da cidade existentes, diminuindo distancias de descolamento e
aumentando o bem estar dos cidadãos, tornando a cidade um lugar mais saudável, agradável,
seguro e sustentável de se viver.
68
7 BIBLIOGRAFIA
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antigos na região central de São Paulo visando a produção de HIS. São Paulo - SP:
USP.
70
8 ANEXOS
8.1 ANEXO A
Lei nº 9326, de 24 de janeiro de 2007 de Belo Horizonte.
DISPÕE SOBRE NORMAS PARA ADAPTAÇÃO E IMPLANTAÇÃO DE ATIVIDADES

ESPECÍFICAS SITUADAS NO HIPERCENTRO DE BELO HORIZONTE E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.
O Povo do Município de Belo Horizonte, por seus representantes, decreta e eu sanciono a

seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DAS NORMAS GERAIS
Art. 1º - A reforma e adaptação de edificação existente na área do Hipercentro de Belo

Horizonte deverá atender ao disposto a seguir.
§ 1º - Considera-se Hipercentro, para efeito desta Lei, a área definida no § 1º do art. 7º da Lei
nº7.165, de 27 de agosto de 1996.
§ 2º - A adaptação de edificação referida no caput deste artigo somente poderá ser efetuada,
nos termos desta Lei, para imóveis com destinação cultural e para os usos residencial e misto,
estes dois últimos desde que, cumulativamente:
I - seja comprovada a existência da edificação anterior à data de publicação desta Lei;
II - não haja acréscimos de área líquida, exceto para os casos de que dispõe a Seção II do
Capítulo II desta Lei.
Art. 2º - As edificações de destinação cultural poderão utilizar parâmetros diferenciados
daqueles exigidos pela Lei nº 7.166, de 27 de agosto de 1996, relacionados ao Coeficiente de
Aproveitamento, Quota de Terreno por Unidade Habitacional, Taxa de Permeabilização e
Áreas de Estacionamento, de acordo com o projeto de adaptação apresentado, que serão
analisados e aprovados pelos COMPUR.
Parágrafo Único - O Coeficiente de Aproveitamento para adaptação de edificações de uso
cultural não poderá exceder o dobro do valor constante na Lei nº 7.166/96 para a Zona do
Hipercentro.
Art. 3º - Nas adaptações de edificações, o número de unidades residenciais existente não
poderá ser reduzido.
Art. 4º - As edificações adaptadas conforme os critérios desta Lei deverão respeitar as
seguintes exigências:
I - manutenção e utilização dos fossos, caso existentes na edificação atual, como área para
ventilação, podendo ser utilizados também para adequação da edificação às normas de
prevenção e combate a incêndio;
71
II - apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART-, que ateste sobre a não
redução da eficiência do sistema de prevenção e combate a incêndio, conforme legislação
pertinente;
III - apresentação de solução de sistema de armazenamento dos resíduos sólidos a ser
analisada e aprovada pela Superintendência de Limpeza Urbana - SLU -, para as edificações
que não atenderem às normas técnicas do Regimento de Limpeza Urbana.
Parágrafo Único - A solução a que se refere o inciso III deste artigo deverá atender aspectos
referentes ao acondicionamento e armazenamento dos resíduos sólidos, considerando a
quantidade e o tipo de resíduos gerados, classificados em conformidade com a legislação
pertinente.
Art. 5º - Para os casos de que dispõe esta Lei, serão aceitos parâmetros diferenciados daqueles
exigidos pela Lei nº 7.166/96, e suas alterações posteriores, com relação a Coeficiente de
Aproveitamento, Quota de Terreno por Unidade Habitacional, Taxa de Permeabilização e
Áreas de Estacionamento, de acordo com o projeto de adaptação apresentado.
CAPÍTULO II
DA ADAPTAÇÃO DE EDIFICAÇÃO PARA O USO RESIDENCIAL
SEÇÃO I
DAS NORMAS GERAIS
Art. 6º - A adaptação de edificação para o uso residencial fica submetida às normas e critérios
definidos nos Capítulos I e II desta Lei.
Parágrafo Único - VETADO
Art. 7º - Nos casos de que dispõe este Capítulo, é obrigatório o respeito às seguintes
exigências:
I - previsão de 01 (um) banheiro e 01 (um) cômodo de uso comum do condomínio;
II - previsão de espaço para uso comum do condomínio, com área mínima correspondente a
25% (vinte e cinco por cento) da área do pavimento-tipo, nas edificações destinadas ao uso
residencial e que apresentarem mais de cinco pavimentos residenciais.
Art. 8º - Quanto às condições mínimas de segurança, conforto ambiental, higiene e
salubridade, os empreendimentos deverão respeitar os seguintes critérios:
I - área útil interna da unidade habitacional de, no mínimo, 24 m² (vinte e quatro metros
quadrados), respeitando-se os cômodos e os parâmetros relativos ao mobiliário e circulação
mínimos, constantes do Anexo I desta Lei;
II - profundidade máxima igual a três vezes a medida do pé-direito para que o compartimento
seja considerado iluminado e ventilado;
III - total da superfície das aberturas para o exterior, em cada compartimento, não inferior a
1/8 (um oitavo) da superfície do piso, podendo ser utilizada exaustão mecânica nos
compartimentos destinados a banheiro e área de serviço.
§ 1º - Os cômodos da unidade residencial poderão ocorrer em espaço sem compartimentação
física, excetuado o banheiro.
72
§ 2º - Os equipamentos constantes do Anexo I para a Área de Serviço poderão estar previstos
no compartimento do banheiro.
§ 3º - Em respeito aos parâmetros técnicos dispostos nos incisos I, II e III deste artigo,
desconsideram-se, para os efeitos desta Lei, os capítulos VII e VIII do Regulamento de
construções da Prefeitura de Belo Horizonte, aprovado pelo Decreto-Lei nº 84, de 21 de
dezembro de 1940.
Art. 9º - Os edifícios com mais de 4 (quatro) pavimentos destinados ao uso residencial
multifamiliar deverão apresentar unidades acessíveis às pessoas com deficiência ou com
mobilidade reduzida correspondentes a, pelo menos, 2% (dois por cento) do total das unidades
residenciais de todo o empreendimento.
Parágrafo Único - Para os casos dispostos no caput deste artigo não se aplica o disposto no
art. 23 da Lei nº 9.078, de 19 de janeiro de 2005.
Art. 10 - Os empreendimentos adaptados nos termos desta Lei, enquadrados nos casos
dispostos neste Capítulo, não serão considerados empreendimentos de impacto para efeitos de
licenciamento.
SEÇÃO II
DAS NORMAS ESPECÍFICAS PARA EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS DE
INTERESSE SOCIAL - EHIS
Art. 11 - Para efeito desta Lei, considera-se Empreendimento Habitacional de Interesse Social
- EHIS - aquele vinculado ao atendimento de um dos programas de financiamento público
subsidiado, bem como aquele que atende aos critérios da Lei nº 6.326, de 18 de janeiro de
1993, e da Resolução nº II do Conselho Municipal de Habitação - CMH -, de 1º de dezembro
de 1994.
Art. 12 - A adaptação de edificação que resultar em unidades residenciais de Empreendimento
Habitacional de Interesse Social - EHIS - deverá atender às normas definidas nos Capítulos I e
II desta Lei.
§ 1º - Para os casos de que dispõe o caput deste artigo, poderá ser acrescida área líquida à
edificação até o limite de 20% (vinte por cento) acima do coeficiente praticado, desde que a
área acrescida se destine a unidades habitacionais de interesse social ou à área de uso comum
do condomínio.
§ 2º - VETADO
Art. 13 - Para os casos de que dispõe esta Seção, o Executivo Municipal deverá definir
procedimentos específicos para facilitar a aprovação de projetos.
Art. 14 - Não será cobrado preço público referente à aprovação de projeto de edificação no
caso de Empreendimento Habitacional de Interesse Social - EHIS -, nos termos desta Lei.
Art. 15 - Fica cancelada multa decorrente da Lei nº 9.074, de 18 de janeiro de 2005, incidente
sobre edificação adaptada para EHIS, vedada a restituição dos valores pagos a esse título.
CAPÍTULO III
DA ADAPTAÇÃO DE EDIFICAÇÃO PARA O USO MISTO
Art. 16 - Considera-se uso misto o exercício concomitante dos usos residencial e não
residencial em uma mesma edificação.
73
Parágrafo Único - Para efeito de aplicação desta Lei, considera-se uso misto quando, no
mínimo, 30% (trinta por cento) da área líquida da edificação for ocupada por unidades de uso
residencial.
Art. 17 - Para os casos de que dispõe este Capítulo não se aplica o disposto no art. 68 da Lei
nº7.166/96.
Art. 18 - A parte residencial das edificações de uso misto fica submetida às normas e critérios
definidos nos Capítulos I e II desta Lei.
Parágrafo Único - A parte residencial dos empreendimentos de uso misto enquadrados nos
casos de que dispõe este Capítulo não será considerada empreendimento de impacto para
efeitos de licenciamento.
Art. 19 - A parte não residencial da edificação de uso misto, adaptada nos termos desta Lei,
fica submetida às normas e critérios definidos no Capítulo I desta Lei, devendo atender às
normas de acessibilidade previstas em lei federal.
Parágrafo Único - Não se enquadra nesta exigência a parte não residencial da edificação cuja
atividade já se encontrar instalada no momento do licenciamento da edificação e se a área
ocupada pela atividade não for alterada.
Art. 20 - Na adaptação de edificação para uso misto, nos termos desta Lei, as vagas destinadas
a estacionamento ou carga e descarga, quando existentes, deverão ser mantidas.
Art. 21 - O projeto de adaptação de edificação para uso misto deverá ser licenciado pela
Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana.
Parágrafo Único - Caberá ao Executivo Municipal definir, em Decreto, os procedimentos e
critérios para facilitar o licenciamento das edificações de uso misto.
Art. 22 - O licenciamento de atividades somente será permitido após o licenciamento da
edificação.
Art. 23 - No caso de adaptação de edificação para o uso misto em que a parte residencial
ocupe mais de 50% (cinquenta por cento) da área total da edificação e seja considerado EHIS,
considera-se válido o disposto no art. 14 desta Lei.
CAPÍTULO IV
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 24 - Ficam revogados os incisos I, II, III, V, VII e VIII do art. 11 da Lei nº 7.165/96.
Art. 25 - Fica revogado o § 6º do art. 67 da Lei nº 7.166/96.
Art. 26 - Caberá ao Conselho Municipal de Políticas Urbanas - COMPUR - definir diretrizes
específicas para os casos omissos desta Lei.
Art. 27 - Integra esta Lei o Anexo I, que define os parâmetros mínimos relativos ao mobiliário
e à circulação a serem considerados nas unidades residenciais multifamiliares resultantes da
adaptação de edificação, nos termos desta Lei.
Art. 28 - A utilização dos parâmetros urbanísticos e construtivos previstos nesta Lei fica
condicionada à apresentação de projeto para análise urbanística junto ao órgão competente, no
prazo máximo de 4 (quatro) anos, contados da data de publicação desta Lei.
74
Parágrafo Único - O prazo previsto no caput deste artigo poderá ser prorrogado por mais 4
(quatro) anos, por meio de ato do Chefe do Executivo, mediante parecer favorável do
Conselho Municipal de Política Urbana.
Art. 29 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Belo Horizonte, 24 de janeiro de 2007.
Fernando Damata Pimentel
Prefeito de Belo Horizonte
75
8.2 ANEXO B
76
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RETROFIT e a revitalização de centros urbanos Estudo de Caso: Reabilitação do

Thesis · December 2011

Thiago Coutinho de Souza

Gestão de Riscos aplicada à Engenharia Geotécnica View project

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CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL

RETROFIT e a revitalização de centros urbanos

THIAGO COUTINHO DE SOUZA

RETROFIT e a revitalização de centros urbanos

Monografia de Graduação defendida perante a banca

Orientador: Antonio Neves de Carvalho Junior

Ao professor Antonio Junior meu orientador, pela confiança e pela oportunidade de me

Aos amigos de profissão, de curso e da vida, pelo companheirismo essencial à caminhada

A todos que acreditaram em mim, muito obrigado!

Palavras Chave: Revitalização, Reabilitação, Retrofit, Sustentabilidade, edifício Tupis.

Keywords: Rehabilitation Refurbishment, Retrofit, Sustainability, Building Tupis

ÍNDICE DE TABELAS .......................................................................................................................................... VII

LISTA DE ABREVIATURAS, SIGLAS E SÍMBOLOS .................................................................................... VIII

Figura 1 – Pantheon - Paris ................................................................................................................. 8

Tabela 1 - Vantagens da Revitalização Urbana ................................................................................. 5

AASP – Associação dos Advogados de São Paulo

2.1 Objetivo geral

2.2 Objetivos específicos

 Realizar revisão bibliográfica das políticas existentes para revitalização de centros

 Analisar a viabilidade do uso da técnica do retrofit em detrimento da construção nova

 Realização de estudo de caso abordando o projeto de retrofit do edifício Tupis;

 Avaliar impactos ambientais do retrofit no meio urbano assim como no mercado

 Avaliar a geração de resíduos sólidos em comparação com a construção nova;

3.1 Revitalização Urbana.

De acordo com (MARQUES, 2008) apud (AGUIAR, CABRITA E APPLETON, 2002)

Tabela 1 - Vantagens da Revitalização Urbana

3.1.1 Surgimento, auge e decadência dos centros das cidades brasileiras.

Com o crescimento da indústria e com o surgimento do automóvel, a expansão das cidades

3.1.2 Projetos urbanos para recuperação dos centros

 Resgate histórico/cultural: os centros tem a identidade da cidade e símbolo de sua

3.1.2.2 Renovação Urbana – Urban Renewal: anos 1950 – 1970

3.1.2.3 Preservação Urbana: anos 1970 – 1990

Contudo os projetos eram pontuais não considerando o conjunto. Esses empreendimentos só

Basicamente foram adotadas 3 estratégicas para o sucesso dessa política preservacionista,

 Intervenção física através do projeto, utilizando as edificações antigas como centros de

3.1.2.4 Reinvenção Urbana: a partir de 1980

Figura 10 - Puerto Madero, ao Figura 11 - Puerto Madero - Figura 12 - Museu Guggenheim-

3.1.3 Considerações Finais

As intervenções se iniciaram por melhores condições de salubridade da moradia foram

A demanda do crescimento das cidades, devido as melhores condições de vida e do

3.2 Reabilitação Predial

3.2.1 Contextualização e Conceitos

Para isso é necessário definir os conceitos de reabilitação para o melhor entendimento da

interesse artístico ou histórico

De acordo com a norma de Manutenção de Edificações – NBR 5674 (ABNT, 1999),

Portanto, a ideia presente no termo retrofit diz respeito ao processo de modernização e

De acordo com (CIANCIARDI, 2004), Retrofit, refere-se à recuperação, manutenção e

Logo se trata de um processo de modernização, proporcionando um aumento da vida útil do

De acordo com a pesquisa de (MARQUES DE JESUS, 2008), o conceito de reabilitação na

 Refurbishment: “reparação, renovação ou modificação extensas do edifício, para

 Reparo: recuperação de materiais, elemento ou equipamentos da edificação;

 Nível 1: Reabilitação superficial: pequenos reparos nas instalações e equipamentos

3.2.3 Retrofit: Tendências e Experiências

3.2.3.1 Cenário Internacional

Demolição e nova Reabilitação com Reabilitação com o

Custo Total (US$) 10.183.320,00 9.220.528,99 7.544.638,00

Figura 14 - Mercado da Construção Civil nos países da União Europeia.