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Também dispostos no rol dos direitos reais, enumerados no Novo Código Civil, estão
os incisos XI e XII, que versam respectivamente sobre: a concessão de uso especial para fins
de moradia e a concessão de direito real de uso.
O presente trabalho versará a respeito dos citados incisos do artigo 1.225 do Código
Civil de 2002. No ordenamento legal brasileiro, algumas relações obrigacionais obtêm
eficácia real, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e um desses exemplos, que
devidamente registrado garante o Direito do Promitente Comprador do Imóvel. O surgimento
desse direito será descrito no tópico que segue.
1.1. DO HISTÓRICO
O rol dos direitos reais apreciados no Código Civil de 1916 foi ampliado com a
inovação da promessa irretratável de venda de um bem de raiz. Pois antes, conferiam-se as
partes somente direitos obrigacionais, que se baseavam na boa fé, só lhes restando as vias
indenizatórias. Outrora ajustava-se ao conceito de contrato preliminar, com as seguintes
características:
Além de leis especiais, o assunto era tratado no Código Civil de 1916, no artigo 1.088
que permitia o arrependimento de qualquer das partes antes da conclusão do contrato
definitivo, o que prejudicou muitos, como explica a Professora Maria Helena Diniz (Direito
das Coisas, 25ª ed, saraiva, 2010):
Desta maneira em vez de ser celebrada a escritura definitiva, escolhia-se pagar perdas
e danos, o que beneficiava promitentes vendedores astuciosos a aproveitarem da situação que
era de crescente desenvolvimento imobiliário e valorização de imóveis e, sobretudo momento
de inflação da moeda corrente.
A Lei 6.766/79 – Lei de parcelamento do solo urbano designa como compromisso de compra
e venda diferentemente do atual Código Civil que a denomina como promessa de compra e
venda.
Destarte instituto jurídico de promessa de compra e venda celebrado entre partes e que passar
a existir com o registro - Um direito de aquisição póstumo.
• Loteado ou não;
• •
Recaia sobre bem Imóvel: Rural ou urbano;
• Edificado ou não;
• Desde que alienável.
OBS.2: Se for pessoa casada é obrigatória a outorga uxória ou marital, por consistir em
alienação de bem imóvel sujeita a adjudicação compulsória, salvo no regime de separação
absoluta, como ressalta o artigo 1.647, do Código Civil:
Portanto nessa linha de raciocínio não era permitido adjudicação compulsória quando
o compromisso não era registrado, até o surgimento da Súmula 239 do STJ: “O direito à
adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda
no cartório de imóveis”
De igual modo, Maria Helena Diniz, com categoria: “O novo Código Civil exige o
registro para a configuração do direito real à aquisição imóvel”.
• RSTJ 43/458: “A promessa de venda gera efeitos obrigacionais ainda que não
formalizada por instrumento particular e não registrada. Mas a prestação à
adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrita assim aos contraentes
não podendo prejudicar os direitos de terceiros, que entrementes hajam
adquirido o imóvel e obtido o devido registro em seu nome, no oficio
imobiliário”.
• 1º TACSP, 8ª Câm. Esp., Ap. 452.491-2 – Praia Grande; Rel. Juíz Raphael
Salvador: “se o compromisso particular não registrado não autoriza
adjudicação compulsória, nada impede, que o juiz receba a inicial como
pedido para exigir cumprimento de uma obrigação de fazer, a outorga da
escritura definitiva. Se reconhecido esse direito, a sentença produzirá todos os
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E por fim RUY ROSADO DE AGUIAR JUNIOR: “Sabemos que as pessoas, quanto
mais simples, menos atenção dão a forma e a exigência de regularizar seus títulos. A
experiência revela que os contratos de compra e venda de imóveis normalmente não são
registrados. Não há nenhum óbice em atribuir-lhes eficácia entre as partes, possível mesmo a
ação de adjudicação, se o imóvel continua registrado com o promitente vendedor”.
Conseguinte, o artigo 22 do Decreto-Lei, com a redação atual conferida pela Lei N°.
6.014/73, adaptadora do atual CPC, mantendo a inovação introduzida pela Lei N°. 649/49,
salienta:
“Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra
e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido
pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações,
desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito
real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação
compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de
Processo Civil”.
Por sua vez, a Lei N° 6.766/79, dispondo sob o parcelamento do solo urbano e dando
outras providências, no artigo 25 estabeleceu:
O promitente vendedor matém apenas a nua propriedade até que toda obrigação seja
adimplida, dessa maneira os poderes ius utendi, fruendi, et abutendi, são repassados ao
compromissário comprador. O direito de dispor não se transfere na sua integralidade, apenas
com a quitação parcial à integral. O artigo 11, do Decreto Lei Nº. 58/37 trata das
especificações:
2 – Contrato;
Não se qualifica nessa natureza, pois não houve ainda a outorga definitiva.
OBS: Para ter eficácia real deverá a promessa ser levada a assento e averbada em instrumento
publico ou particular.
1.6. DA EXECUÇÃO
1.7. DA EXTINÇÃO
6) Pela evicção;
1) Decreto- Lei N°. 58/37: que compreende lotes rurais e loteamentos de terrenos.
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Uma vez vendidos s lotes, serão averbados através do contrato e assim nasce o Direito
Real.
2) Lei N°. 6.766/79: que legifera o Parcelamento do solo urbano e outras providencias,
possui a finalidade de combater loteamentos clandestinos. Mais especificamente em
seu artigo 27, esta lei resguarda o indivíduo, ao passo que admiti que “qualquer
documento representado a vontade das partes para este tipo de negócio sirva
para obrigar o credor a outorgar o contrato”.
Por conseguinte, em termos simples nada mais é a adjudicação compulsória, um direito que o
compromissário comprador tem de adjudicar compulsoriamente o imóvel via judicial, onde o
magistrado proverá sua pretensão por meio da escritura definitiva, uma vez evidenciada sua
adimplência frente à mora do credor.
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• STF Súmula 413: “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não
loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos
legais”.
Tais concessões derivam direito de uso sobre coisa alheia, onde o usuário com
autorização expressa do cedente dispõe da coisa conforme o acordado. Maria Helena Diniz,
define “o uso como sendo o direito real que, a título gratuito ou oneroso, autoriza uma pessoa
a retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender às sua próprias
necessidades e às de sua família.”
Como objetos do direito de uso, temos: bens móveis (duráveis e infungíveis); bens
imóveis e bens corpóreos e incorpóreos.
Direitos reais somente podem ser criados por lei. A lei nº 11.481/2007 introduziu no
rol do artigo1.225 do Código Civil as duas modalidade de concessão:
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; e
XII - a concessão de direito real de uso.
ocupadas, com proteção especial à população carente, sob o espírito da Constituição Federal
de 1988.
O direito real de uso pode ser conceituado a partir do artigo 1.412 do CC/2002, como
sendo, o direito de utilizar da coisa cedida para fins exclusivos de uso, na medida exigível à
satisfação das necessidades pessoais do usuário e sua família.
Criado pelo Decreto lei nº 271/67, a concessão de direito real de uso é um instituto que
pode ser utilizado na transmissão da posse direta de bens públicos ou privados, de forma
gratuita ou onerosa, objetivando favorecer e efetivar à função social da propriedade urbana.
Tem respaldo legal quando fundada em contrato administrativo, de direito real, transmissível
por ato inter vivos e causa mortis.
A concessão de direito real de uso refere-se a direito real sobre coisa alheia, é
transmissível, mas retornará à Administração se o usuário ou seus sucessores não derem a
devida utilização ao bem. Dessa forma a Administração Pública se garante para o caso de o
imóvel permanecer sem uso ou com uso indevido, dando margem a especulações imobiliárias
e não cumprindo a finalidade social. Tal direito pode ser concedido por escritura pública ou
termo administrativo. Tal concessão substitui com vantagem as hipóteses de venda ou doação
pelo Poder Público.
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O direito à concessão de direito especial de uso para fins de moradia foi reconhecido
pela Constituição Federal, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 183. Funda-se no
princípio constitucional de que a propriedade deve cumprir sua função social. Por este
motivo é mais restrito, pois distingue-se da concessão de direito real de uso, por ter cunho
exclusivamente habitacional.. Consubstancia-se no CC/2002, em seu artigo 746: “Quando o
uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não pode
alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupa-la com sua família”. Vindo para
regulamentar a concessão especial de uso mencionada referido no artigo , parágrafo 1º da
Constituição Federal. Esta garantiu o direito à concessão de uso especial, de forma individual
ou coletiva, de áreas públicas federais, estaduais, municipais ou do Distrito Federal, de até
250m², localizados em área urbana.
b) será concedida quele que, até 27 de abril de 2006, possuiu como seu, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, até 250m² de imóvel público situado em área urbana,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família;
d) direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo concessionário mais de uma
vez;
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e) o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, na posse de seu antecessor, desde que já
resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão;
h) o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, na posse de seu antecessor, desde que já
resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. Desta forma é reconhecido o direito ao
herdeiro legítimo que já morasse no local, acrescer o prazo de posse de seu antecessor.
(Requisitos contidos na lei nº 9.636/98, a qual foi alterada pela lei nº 11.481/2007).
A concessão de uso especial para fins de moradia será conferida de forma coletiva,
com a apresentação dos seguintes requisitos:
Essa modalidade de concessão é transferível por ato inter vivos ou causa mortis.
Extinguindo-se quando o usuário der ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para
sua família , quando adquirir outra propriedade ou outra concessão de uso. Tal extinção deve
ser averbada em cartório de registro de imóveis, por meio de declaração do Poder Público.
A Medida Provisória nº 2.220 de 2001, por meio de seu artigo 9º, criou a autorização
de uso para beneficiar aquele que possuir imóvel público para fins comerciais, respeitadas as
demais prescrições de lapso temporal e tamanho do imóvel da concessão de uso especial para
moradia. É uma medida muito importante, permitindo a saída de muitos pequenos negócios
da clandestinidade e da informalidade, abrindo possibilidades de acesso a crédito e de
desenvolvimento das atividades. Esta excepcionalidade de autorizar o uso de comércio de
imóvel público deve ser adotada pelo Poder Público municipal somente nas áreas públicas
ocupadas por população de baixa renda, que serão objeto de regularização fundiária e
urbanização.
Em todo caso, se o local da ocupação oferecer algum à vida e à saúde dos usuários o
Poder Público deverá indicar e providenciar outro local, que comporte satisfatoriamente o
mesmo fim.
A concessão de uso especial para fins de moradia e para direito real de uso , além de
proporcionar meios do Estado levar a efeito a destinação social da propriedade, apresenta
vantagem considerável, pois a Administração Pública não transfere sua propriedade, somente
sua posse. A qual pode reivindicar, quando a destinação dada ao imóvel cedido, for diversa da
razão da concessão.
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