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AGO 1985 NBR 8977

Avaliação de máquinas, equipamentos,
instalações e complexos industriais
ABNT-Associação
Brasileira de
Normas Técnicas

Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28º andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Telex: (021) 34333 ABNT - BR
Endereço Telegráfico:
NORMATÉCNICA

Procedimento

Origem: ABNT- NB-901/1984 (Projeto 02:010.03-010)

CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
CE-02:010.03 - Comissão de Estudo de Avaliação de Máquinas e
Equipamentos, Instalações e Complexos Industriais
NBR 8977 - Industrial machines, equipments, installations and plants -
Copyright © 1985, Guidelines for evaluation - Procedure
ABNT–Associação Brasileira
de Normas Técnicas
Descriptors: Industrial machines. Industrial equipments
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil Palavra-chave: Equipamento industrial 14 páginas
Todos os direitos reservados

SUMÁRIO e) institui a terminologia, as convenções e as nota-

1 Objetivo ções em trabalhos avaliatórios desta espécie;
2 Documentos complementares
3 Definições f) prescreve diretrizes para a apresentação de laudos.
4 Classificação quanto à natureza
1.2 Esta Norma é exigida em todas as manifestações es-
5 Notações, simbologia e convenções
critas de trabalhos que caracterizam o valor das máqui-
6 Metodologia básica aplicável
nas, dos equipamentos, dos imóveis, das instalações e
7 Níveis de precisão
dos complexos industriais, de seus rendimentos ou de
8 Condições gerais
direitos sobre eles.
9 Condições específicas
10 Apresentação de laudos Nota: Podem ser aplicadas, conforme o caso, além das diretrizes
prescritas nesta Norma, diretrizes da NBR 5676.
1 Objetivo
1.3 A determinação do valor referido em 1.2 é da res-
ponsabilidade e da competência exclusivas dos profis-
1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliação de má-
sionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regio-
quinas, equipamentos, imóveis, instalações e complexos
nais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na confor-
industriais, de seus rendimentos e dos direitos sobre eles;
midade de suas respectivas atribuições, tendo em vis-
e ainda:
ta a Lei 5.194 e Resoluções nº 205, nº 218 e nº 235 do
CONFEA.
a) estabelece os critérios a serem empregados em
trabalhos avaliatórios; 1.4 O valor a ser determinado corresponde sempre àquele
que, num dado instante, é único, qualquer que seja a
b) define a metodologia básica aplicável às mesmas finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também
avaliações; ao valor real que se definiria em um mercado de concor-
rência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
c) fixa os níveis de precisão das avaliações em ques-
tão; a) homogeneidade dos bens levados a mercado;

d) classifica a natureza das máquinas, dos equi- b) número elevado de compradores e vendedores,
pamentos, das instalações e dos complexos indus- de tal sorte que não possam, individualmente ou
triais; em grupos, alterar o mercado;
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c) inexistência de influências externas; Prescrições sobre seguro do IRB - Instituto de Res-

seguros do Brasil
d) racionalidade dos participantes e conhecimento
absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as 3 Definições
tendências deste;
Para os efeitos desta Norma são adotadas as definições
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes de 3.1 a 3.20.
oferecendo liquidez com plena liberdade de en-
trada e saída do mercado. 3.1 Avaliação
1.5 Em casos avaliatórios especiais, quando for so-
Determinação técnica do valor de um bem ou de seus
licitada a determinação de outro tipo de valor que não o
rendimentos, gravames, frutos e direitos.
real de mercado, o avaliador deve proceder à avaliação
do valor real de mercado, conceituando previamente o
3.2 Aproveitamento eficiente
outro tipo de valor e determinando assim ambos os va-
lores. Nestes casos, é da alçada exclusiva dos clientes Aquele recomendável para o local, numa dada época,
ou superiores do profissional avaliador a tomada de posi- observada a tendência de uso nas circunvizinhanças,
ção diante de um negócio que está para ser efetuado dentre os diversos permitidos pela legislação pertinente.
com base no trabalho avaliatório.
3.3 Benfeitorias
1.6 O avaliador pode, se necessário e em caráter facul-
tativo:
Qualquer obra incorporada permanentemente ao solo
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde de modo que não se possa retirá-la sem destruição, mo-
que o número final não exceda de 1% (um por dificação, fratura ou dano.
cento) o valor apurado para mais ou para menos;
3.4 Campo de arbítrio
b) indicar a faixa de variação de preços do mercado,
admitidos como toleráveis em relação ao valor fi- Faixa de variação de valores, determinada estatis-
nal, respeitados os limites de confiança inferidos ticamente, dentro da qual o avaliador pode decidir.
do tratamento estatístico;
3.5 Construção
c) explicitar o prazo de validade da avaliação.
Toda benfeitoria não enquadra na classificação “Edifi-
2 Documentos complementares(1) cação”.
Na aplicação desta Norma é necessário consultar:
3.6 Edificação
NBR 5676 - Avaliação de imóveis urbanos - Proce-
dimento Toda benfeitoria coberta, destinada a atividades indus-
triais e afins.
Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regu-
la o exercício das profissões de engenheiro, arqui- 3.7 Equipamento
teto e engenheiro agrônomo e dá outras providên-
cias, bem como a legislação complementar perti- Qualquer unidade auxiliar de máquina, não projetada
nente; especificamente para o processo industrial.

Resoluções nº 218, de 29 de junho de 1973, e 3.8 Frente efetiva

nº 235, de 09 de outubro de 1975, ambas do Con-
selho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agro-
nomia, que discriminam as atividades das diferentes
modalidades profissionais da engenharia, da arqui-
tetura e da agronomia, assim como outras resolu-
ções posteriores que também versam sobre o mes-
mo assunto;
Resolução nº 205 do Conselho Federal de Enge-
nharia, Arquitetura e Agronomia, de 30 de setembro
de 1971, que adota o Código de Ética Profissional;
Distância real, medida ao longo do alinhamento da via
pública.
3.9 Gleba industrial
Grande extensão de terreno, cujo aproveitamento mais
eficiente depende de arruamento ou subdivisão em lotes
de destinação industrial e que, após receber os be-
nefícios resultantes da implantação da infra-estrutura, po-
de ser absorvida por venda em prazo preestabelecido.

(1)
Esta Norma está compatibilizada com os seguintes documentos:
. Constituição Federal, os Códigos Civil Brasileiro, de Processo Civil, Penal, de Processo Penal, Comercial, de Águas e de Minera-
ção, a Lei das Contravenções Penais, bem como a legislação complementar pertinente;
. Toda a legislação federal, estadual e municipal, relativa ao uso e à ocupação do solo para fins industriais e conexos, bem como à
defesa do meio ambiente;
. Decreto Federal nº 81.621, de 03 de maio de 1978, que aprova o quadro geral das unidades de medida;
. Todas as normas existentes relativas a máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais, inclusive as que regulam
questões relacionadas com seguros.
. NBR 12722 - Discriminação de serviços técnicos para construção de edifícios - Procedimento
. NBR 8799 - Avaliação de imóveis rurais - Procedimento
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3.10 Instalação
Conjunto de aparelhos, peças e componentes que inte-
gram qualquer utilidade destinada a portar fluidos, ener-
gias ou serviços ao processo industrial.
3.11 Lote industrial
Aquele situado em zonas de destinação industrial, legal
e/ou econômica, com características compatíveis com
essa finalidade.
3.12 Máquina
Todo e qualquer aparelho destinado a executar uma ou
mais funções específicas a um trabalho ou à produção
industrial.
3.13 Melhoramento do terreno
Benfeitoria introduzida no terreno com a finalidade de
dotá-lo de melhores condições para o seu aproveitamento
industrial.
3.14 Método comparativo
Aquele em que o valor de um bem ou de suas partes
constituintes é obtido através de dados de mercado,
relativos a outros de características similares. Consiste
na determinação do valor de um bem pela sua compa-
ração direta com outros similares, através de seus preços
de venda, tendo em vista as características comuns e/ou
semelhantes, e admitindo-se que todos os que produzem
os mesmos rendimentos têm valor igual ou guardam
entre si proporcionalidade linear. No processo compa-
rativo a comparação entre o bem em exame e os pesqui-
sadores é feita levando-se em conta as características
intrínsecas de cada um e adaptando-se às diversas
condições através de critérios e fórmulas próprios. Consi-
deram-se também os coeficientes dos diversos fatores
que valorizam ou desvalorizam o bem avaliando.
3.15 Método do custo
Aquele em que o valor dos bens resulta de orçamento
sumário ou detalhado ou da composição do custo de
outros iguais ao avaliando (custo de reprodução) ou
equivalente (custo de substituição). Em alguns casos,
pode lançar mão do método comparativo e da previsão
de encargos.
3.16 Método da renda
Aquele em que o valor do bem ou de suas partes cons-
tituintes é obtido pela capitalização da sua renda líquida,
real ou prevista. A apuração é feita como se o valor fosse
aplicado no mercado normal, mediante a utilização de
taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua
grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações
nas taxas empregadas podem apresentar grandes varia-
ções no valor obtido, não se recomenda a aplicação
deste método sem a utilização dos demais, prevalecendo
esta observação como regra. Os casos especiais devem
ser amplamente justificados pelo avaliador.
3
3.17 Método involutivo
Geralmente utilizado para a avaliação de glebas susce-
tíveis de urbanização, cuja vocação é marcantemente
industrial, consistindo na apuração da receita total aufe-
rida com a venda de todas as unidades que correspondem
ao seu máximo e mais eficiente aproveitamento, e dedu-
zindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos
na execução do empreendimento, assim como os lucros
respectivos, e involuindo-se até o custo inicial do bem
cujo valor se deseja determinar.
3.18 Método residual
Consiste na apuração do valor global de um determinado
bem ao qual se integra o componente avaliando, apuran-
do-se o valor desse último pela sucessiva dedução dos
valores de todos os outros componentes, assim como de
seus respectivos encargos, gastos, lucros e outros itens
ou despesas pertinentes.
3.19 Posta-em-marcha ou despesas pré-operacionais
Montante das despesas realizadas durante a fase que
vai desde o término da construção e montagem de uma
unidade industrial até a sua operação, a um nível aceitável
de capacidade de produção e custo operacional.
3.20 Vistoria
Exame circunstanciado de um bem, objetivando a sua
descrição minuciosa e a sua respectiva avaliação.
4 Classificação quanto à natureza
4.1 Bens imóveis
4.1.1 Terrenos
a) glebas suscetíveis de urbanização, com vocação
marcantemente industrial;
b) glebas que integram distritos industriais, assim
definidos em planos diretores ou em legislação
específica de uso e ocupação do solo;
c) lotes de destilação industrial.
4.1.2 Melhoramentos do terreno
a) muros e cercas de vedação;
b) redes de drenagem e construções acessórias;
c) desvios e ramais ferroviários;
d) vias de circulação interna, para veículos e pe-
destres, pavimentadas ou não;
e) muros de arrimo e construções destinadas a con-
tenção;
f) gramados, canteiros com plantas e árvores orna-
mentais e paisagismo em geral;
g) áreas de lazer;
h) pátios de manobra e de estacionamento.
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4.1.3 Benfeitorias g) sistemas de prevenção e combate a incêndio e/

a) poços artesianos, semi-artesianos e freáticos;
b) reservatórios enterrados, semi-enterrados e ele-
vados;
c) construções para tratamento de esgotos sanitários
e/ou industriais, enterrados ou em nível;
d) fundações e estruturas especiais para máquinas,
equipamentos e instalações;
e) fundações e estruturas destinadas à instalação
de pontes rolantes;
f) portarias;
ou de proteção em geral;
h) outros sistemas e/ou redes.
4.3 Máquinas e equipamentos
Compreendem todas as unidades necessárias à pro-
dução, à manutenção, à conservação, aos diversos con-
troles e às atividades de apoio.
4.4 Ferramentas e acessórios
Compreendem todo os itens destinados à produção, à
manutenção, à conservação, aos diversos controles e às
atividades de apoio.

g) construções destinadas a balanças para veículos 4.5 Veículos e bens semoventes

e vagões;
Compreendem todas as unidades necessárias à pro-
h) edificações destinadas a centrais de sistemas de dução, à manutenção, à conservação, aos diversos con-
gás, ar comprimido, vapor e outras utilidades; troles e às atividades de apoio.

i) chaminés; 4.6 Móveis e utensílios

j) torres de resfriamento de água; Compreendem todos os itens destinados à produção, à

manutenção, à conservação, aos diversos controles e às
k) subestações abaixadores de energia elétrica, ca- atividades de apoio.
bines primárias e de distribuição em geral;
4.7 Rendimentos
l) tanques, silos e torres de armazenagem de com-
bustíveis e materiais diversos; 4.7.1 Rendas de exploração direta:

m) coberturas e galpões para uso industrial ou de a) produtos fabricados;

atividades de apoio;
b) prestações de serviços;
n) edificações industriais simples;
c) outras.
o) edificações industriais com características fun-
cionais especializadas; 4.7.2 Rendimentos em geral:

p) armazéns e edificações destinadas a almoxa- a) aluguéis;

rifados e a estocagem de matérias-primas, pro-
dutos semi-acabados ou acabados; b) arrendamentos mercantis (leasing);

q) edificações destinadas a setores ou departa- c) outros.

mentos de ferramentaria, manutenção, labora-
tórios, inspeções e controles, refeitórios, vestiá- 4.8 Gravames
rios, ambulatórios e garagens;
4.8.1 Bens imóveis (terrenos, melhoramentos do terreno,
r) edificações destinadas a escritórios; construções e edificações, benfeitorias em geral e ins-
talações fixas ou estáticas):
s) construções especiais e outras.
a) hipoteca;
4.1.4 Terrenos com melhoramentos e/ou benfeitorias
b) anticrese;
4.2 Instalações
c) leasing;
a) redes de água potável e de uso industrial;
d) servidão;
b) redes de energia elétrica (luz, força e iluminação
externa); e) renda constituída sobre imóveis;

c) galerias e redes de águas pluviais; f) enfiteuse;

d) redes de esgotos sanitários e industriais; g) comodato;
e) sistemas de ventilação industrial e de ar condi- h) locação;
cionado;
i) concessão de uso;
f) redes de ar comprimido, gás, vapor e outras utili-
dades; j) outros.
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4.8.2 Bens móveis (máquinas, equipamentos, ferramentas 5 Notações, simbologia e convenções

e acessórios, móveis e utensílios, veículo, semoventes e
instalações móveis): 5.1 Para os fins desta Norma são adotadas as notações,
os símbolos gráficos e as convenções literais constantes
a) penhor civil; em normas brasileiras, complementadas pelas seguintes
convenções literais:
b) alienação fiduciária;

c) marcas e patentes; Ab = área da benfeitoria

d) leasing; A c = área da construção

e) transferência de tecnologia; At = área do terreno

f) outros. Fe = frente efetiva do terreno

4.9 Outros frutos, direitos e/ou obrigações
FC = valor do fundo do comércio
Caracterizam-se como:
L = lucros líquidos prováveis e acumulados no
a) rendas diversificadas; triênio futuro de recuperação, considerados na
avaliação do fundo de comércio
b) usufrutos;
n = período de tempo expresso em meses
c) direitos de locação e/ou de leasing;

d) direitos hereditários; n 1 = expoente do módulo de profundidade

e) direitos possessórios; n 2 = expoente do módulo de frente

f) outros não especificados na presente classificação. r = taxa inflacionária, inferida com base na inflação
dos doze meses anteriores à data da avalia-
4.10 Complexos industriais ção
Integrados por diversos componentes, como terreno,
v = valor básico unitário do bem avaliando
benfeitorias, instalações, máquinas, equipamentos, fer-
ramentas, acessórios, veículos, semoventes, móveis,
vb = valor total da benfeitoria
utensílios e outros, constituindo-se em conjunto fabris.

4.11 Titulação dos bens avaliandos v c = valor total da construção

O avaliador deve adotar a cautela de examinar a titulação vm = valor total dos melhoramentos do terreno
dos bens avaliandos, nos casos de avaliação de com-
plexos industriais. vt = valor total do terreno

4.11.1 Titulação provisória 6 Metodologia básica aplicável

Caracterizam-se como: 6.1 Na avaliação de máquinas, equipamentos, insta-
a) promessa de compra e venda; lações e complexos industriais são utilizados os métodos
diretos e/ou indiretos.
b) promessa de cessão;
6.2 Os métodos diretos classificam-se em:
c) outros títulos não definitivos, contratos ou ins-
trumentos particulares. a) método comparativo;

4.11.2 Titulação definitiva b) método do custo.

Caracteriza-se como:
6.3 Os métodos indiretos classificam-se em:
a) compra e venda;
a) método da renda;
b) cessão;
b) método involutivo;
c) doação;
c) método residual.
d) permuta;
6.4 Na avaliação de terrenos industriais são empregados
e) doação em pagamento;
os métodos diretos e/ou indiretos.
f) usucapião;
6.4.1 O único método direto permitido para a avaliação de
g) outros títulos definitivos. terrenos industriais é o comparativo de dados de mercado.
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6.4.2 Os métodos indiretos recomendáveis são:
a) método da renda;
b) método involutivo;
c) método residual.
6.5 Na avaliação de edificações, construções e ben-
feitorias industriais, deve ser utilizado o método de
custo, determinando-se o valor de cada unidade isolada-
mente, observadas as recomendações constantes de
cada nível de precisão.
6.6 Para a avaliação de instalação, aplica-se a mesma
metodologia recomendada em 6.5. Nos casos de ins-
talações de pequeno porte e quando padronizadas, pode
ser adotado o método comparativo, desde que existam
eventos comparáveis no mercado.
6.7 Na avaliação de máquinas e equipamentos, podem
ser utilizados os seguintes métodos:
a) o comparativo direto, desde que existam no mer-
cado dados comparáveis ao bem avaliando;
b) o direito do custo, observando-se as recomenda-
ções feitas em 6.5, sendo permitida a avaliação
simultânea de mais de uma máquina e/ou equipa-
mento, sempre que as diversas unida-
des integrarem um conjunto único;
c) o indireto da renda, quando o bem avaliando esti-
ver gerando rendimento (locação ou leasing) e
desde que seja possível fixar com segurança a
taxa de renda líquida respectiva.
Nota: A mesma metodologia é aplicável aos demais bens refe-
ridos de 4.4 a 4.9.
6.8 Na avaliação de complexos industriais, os seus diver-
sos componentes devem ser avaliados isoladamente,
de conformidade com a metodologia aplicável à natureza
de cada um, acrescentando-se à somatória dos diversos
valores calculados as importâncias correspondentes aos
bens incorpóreos ou intangíveis e ao valor em marcha,
se for o caso. A adição de tais parcelas deve ser sempre
precedida de minuciosa análise por parte do avaliador
que, obrigatoriamente, a inclui no laudo de avaliação, de
forma amplamente fundamentada.
7 Níveis de precisão
Estão condicionados à quantidade, à confiabilidade e
ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo orde-
nados em três níveis de rigor.
7.1 Avaliações rigorosas
São avaliações detalhadas, em que está expressamente
caracterizado cada um dos elementos que contribuem
para formar a convicção do valor, impondo-se ainda que:
7.1.1 Para terrenos:
a) a confiabilidade de cada um dos elementos uti-
lizados seja assegurada quanto:
- à idoneidade e à completa identificação das fon-
tes de informação;
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- à sua atualidade;
- ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas;
- à sua semelhança com o terreno objeto da ava-
liação, no que diz respeito à situação, à desti-
nação, à sua efetiva vocação e ao aprovei-
tamento industrial, às suas formas e dimensões,
à sua localização em relação aos pólos de valori-
zação urbanos e aos centros de consumo, à pre-
sença de fácil acesso às vias de escoamento
da produção, de desvios ferroviários e, em al-
guns casos, de cursos d’água, às características
físicas e à adequação ao meio, devidamente veri-
ficados;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alínea anterior seja as-
segurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
- número de dados da mesma natureza, efetiva-
mente utilizados, maior ou igual a cinco;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para tor-
ná-los homogêneos, possibilite conferir a eles:
- equivalência financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformação em valor à
vista, pelo desconto composto dos juros, usuais,
acrescidos da previsão de inflação inferida com
base nos doze meses anteriores;
- equivalência no tempo, mediante a transposição
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorização monetária; em casos de insu-
ficiência de eventos de mercado de imóveis
assemelhados contemporâneos, permite-se a
utilização de dados pretéritos, desde que corri-
gidos monetariamente e considerada a sua
valorização real, mediante tratamento estatístico-
econômico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo mate-
mático (equação de regressão), efetuando-se
nestes casos o cotejo com elementos contem-
porâneos colhidos em mercados similares;
- equivalência de situação, pela transposição dos
elementos, obedecendo a critérios tecnicamente
consagrados e comprovados por instrumental
matemático, e que levam em consideração a
proximidade de pólos de valorização urbanos e
de centros de consumo, assim como a facilidade
de acesso às vias de escoamento da produção;
- equivalência de características, usando-se crité-
rios técnicos comprovados, coeficientes, índices,
fatores, gráficos ou tabelas, sempre com a cita-
ção da fonte e dos pressupostos teóricos de
sua elaboração, dirigidos especificamente a ter-
renos industriais;
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d) o valor arbitrado pelo avaliador esteja com-
preendido por um intervalo de confiança máximo
de 80%, em torno do valor mais provável calcu-
lado através de método estatístico, e, nos casos
de regressão, testada a hipótese da variância
amostral ao nível de confiança mínima de 90%;
e) as taxas de capitalização, quando empregados
métodos indiretos, sejam justificadas e compro-
vadas estatisticamente;
f) o valor final seja o resultado do uso de mais de
um método, sempre que possível e/ou necessário,
com atendimento dos requisitos de precisão exi-
gidos nos itens anteriores; na impossibilidade
da utilização de mais de um método ou no caso
da adoção do resultado obtido em apenas um de-
les, torna-se obrigatória a justificação fundamen-
tada.
7.1.2 Para benfeitorias (Edificações):
a) sejam executados orçamentos qualitativos e
quantitativos que considerem, no mínimo, os cus-
tos e/ou os unitários de:
- terraplenagem;
- fundações;
- bases ou fundações de máquinas e equipa-
mentos;
- tanques e reservatórios;
- estruturas, com subdivisões em normais, es-
peciais, de coberturas e internas;
- contrapisos;
- pinos, inclusive os das estruturas internas;
- coberturas;
- forros;
- fechamentos laterais;
- revestimentos, com subdivisões em internos,
externos e de estruturas internas;
- instalações elétricas;
- iluminação;
- instalações hidráulicas;
- instalações sanitárias;
- instalações diversas, com as suas várias subdi-
visões (incêndio, vapor, ar comprimido, ar con-
dicionado, gás, etc.);
- esquadrias, com subdivisões em portas, cai-
xilhos e vidros, portas especiais e vidros espe-
ciais;
7
- pintura;
- serviços diversos, com suas distintas subdivisões
(demolições, projetos, etc.);
b) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitário e/ou total:
- de reprodução: com base nos custos de repro-
dução de construção nova, sem uso, equivalente
à benfeitoria avalianda, considerando-se as mes-
mas finalidade e utilidade;
- de depreciação: com base no uso que a ben-
feitoria avalianda teve até a data da vistoria ou
do laudo e levando em conta os aspectos físicos
e funcionais, a vida econômica útil, a idade apa-
rente e o estado geral de conservação; devem
ser utilizados os unitários e as depreciações ade-
quadas a cada uma das diversas fases cons-
trutivas, relacionados na alínea “a”;
- líquido: com base na diferença entre os valores
de reprodução e de depreciação, sendo que a
soma dos diversos valores líquidos equivale ao
valor de mercado à vista, para a benfeitoria ava-
lianda e na data-base adotada como referência,
considerando-se as mesmas finalidade e
utilidade;
c) a confiabilidade de cada um dos unitários
utilizados seja assegurada quanto:
- à idoneidade e à completa identificação das fon-
tes de informação;
- à sua atualidade;
- ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas respectivas;
- à contemporaneidade dos unitários;
d) o tratamento dispensado aos unitários, para torná-
los homogêneos, possibilite conferir a eles;
- equivalência financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformação em valor à
vista, pelo desconto composto de juros usuais,
acrescidos da previsão de inflação inferida com
base nos seis meses anteriores;
- equivalência no tempo, mediante a transposição
dos unitários, considerando-se a desvalorização
monetária e/ou as variações de custos na cons-
trução civil; em casos de insuficiência de eventos
de mercado de custos assemelhados contempo-
râneos, permite-se a utilização de dados pre-
téritos, desde que corrigidos monetariamente e
considerada a sua valorização real, mediante
tratamento estatístico-econômico e respectiva
abordagem dedutiva, fundamentada teorica-
mente por modelo matemático (equação de
regressão), efetuando-se nestes casos o cotejo
com unitários contemporâneos colhidos em mer-
cados similares;
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- equivalência de situação pela transposição
dos unitários, obedecendo a critérios tecni-
camente consagrados, comprovados por instru-
mental matemático, e que levam em conside-
ração as variações de custos de materiais
de construção e de serviços nas diferentes regi-
ões do País, fazendo-se obrigatória a citação
das publicações especializadas ou das fontes
de informação;
- equivalência de características, usando-se cri-
térios técnicos comprovados, coeficientes, ín-
dices, fatores, gráficos ou tabelas, sempre com
a citação da fonte e dos pressupostos teóricos
de sua elaboração, dirigidas especificamente a
benfeitorias, edificações e construções indus-
triais;
e) as taxas de capitalização, quando empregadas,
sejam justificadas e comprovadas.
7.1.3 Para outras benfeitorias e instalações:
a) sejam executados orçamentos qualitativos e
quantitativos que considerem os custos e/ou os
unitários das diversas fases construtivas em que
podem ser subdivididos cada melhoramento do
terreno, construção, benfeitoria especial ou
instalação, sempre que utilizado o método de custo;
b) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitário e/ou total do melhoramento do ter-
reno, da construção, da benfeitoria especial ou
da instalação avaliandos, quando aplicado o méto-
do do custo;
- de reprodução: com base nos custos de re-
produção de bem similar novo, sem uso, equi-
valente ao melhoramento do terreno, à cons-
trução, à benfeitoria especial ou à instalação
avaliandos, considerando-se as mesmas fina-
lidade e utilidade;
- de depreciação: com base no uso que o melho-
ramento do terreno, a construção, a benfeitoria
especial ou a instalação avaliandos tiverem até
a data da vistoria ou do laudo e levando em con-
ta os aspectos físicos e funcionais, a vida
econômica útil, a idade aparente e o estado geral
de conservação e/ou de manutenção; devem ser
utilizados os unitários e as depreciações ade-
quados a cada uma das diversas fases constru-
tivas pertinentes ao item avaliando;
- líquido: com base na diferença entre os valores
de reprodução e de depreciação, sendo que a
soma dos diversos valores líquidos equivale
ao valor de mercado à vista, para o item avalian-
do e na data-base adotada como referência,
considerando-se as mesmas finalidade e utili-
dade;
c) sejam observadas as mesmas exigências cons-
tantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devida-
mente adaptadas ao melhoramento do terreno, à
construção, à benfeitoria especial e/ou à insta-
lação avaliandos, sempre que empregado o méto-
do do custo;
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d) sejam apresentadas cotações ou orçamentos
dos fabricantes dos bens avaliandos, originais
ou similares, no caso da avaliação de instalações
pelo método comparativo direto de dados de
mercado.
7.1.4 Para máquinas, equipamentos e outros bens:
a) a confiabilidade de cada um dos elementos utili-
zados, quando empregado o método comparativo
direto de dados de mercado, seja assegurada
quanto:
- à idoneidade e à completa identificação da fonte
de informação;
- à sua atualidade;
- ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas;
- à sua semelhança com a máquina, o equipa-
mento ou o outro bem (referido em 4.4 a 4.9)
objeto da avaliação;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alínea anterior, ainda
quando da aplicação do método comparativo
direto, seja assegurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para tor-
ná-los homogêneos, possibilite conferir a eles;
- equivalência financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformação em valor à
vista, pelo desconto composto dos juros usuais,
acrescidos da previsão de inflação inferida com
base nos 12 meses anteriores;
- equivalência no tempo, mediante a transposição
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorização monetária; em casos de insu-
ficiência de eventos de mercado de máquinas,
equipamentos e outros bens (referidos em 4.4 a
4.9) assemelhados contemporâneos, permite-se
a utilização de dados pretéritos, desde que cor-
rigidos monetariamente e considerada a sua
valorização real, mediante tratamento estatístico-
econômico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo mate-
mático (equação de regressão), efetuando-se
nestes casos o cotejo com elementos contem-
porâneos colhidos em mercados similares;
- equivalência de características, usando-se cri-
térios técnicos comprovados, coeficientes, índi-
ces, fatores, gráficos ou tabelas, sempre com a
citação da fonte e dos pressupostos teóricos de
sua elaboração, dirigidos especificamente a má-
quinas, equipamentos e outros bens (referidos
em 4.4 a 4.9);
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d) sejam executados orçamentos qualitativos e quan-
titativos que considerem os custos e/ou os unitá-
rios das diversas fases construtivas em que podem
ser subdividos cada máquina, equipamento ou
outro bem (referidos em 4.4 a 4.9), sempre que
utilizado o método do custo;
e) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitário e/ou total da máquina, do equipa-
mento ou do outro bem avaliando, quando apli-
cado o método do custo:
- de reprodução: com base nos custos de repro-
dução de bem similar novo, sem uso, equiva-
lente à máquina, ao equipamento ou ao outro
bem avaliando, considerando-se as mesmas
finalidade e utilidade;
- de depreciação: com base no uso que a má-
quina, o equipamento ou outro bem avaliando
tiveram até a data da vistoria ou do laudo e levan-
do em conta os aspectos físicos e funcionais, a
vida econômica útil, e idade aparente, o estado
geral de conservação e/ou de manutenção; de-
vem ser utilizados os unitários e as deprecia-
ções adequados a cada uma das diversas fases
construtivas pertinentes ao item avaliando;
- líquido: com base na diferença entre os valores
de reprodução e de depreciação, sendo que a
soma dos diversos valores líquidos equivale ao
valor de mercado à vista, para o item avaliando
e na data-base adotada como referência,
considerando-se as mesmas finalidade e utili-
dade;
f) sejam observadas as mesmas exigências cons-
tantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devida-
mente adaptadas à máquina, ao equipamento ou
ao outro bem avaliando, sempre que empregado
o método do custo;
g) sejam apresentadas cotações ou orçamentos dos
fabricantes de máquinas, equipamentos ou outros
bens avaliandos originais ou similares, no caso
da avaliação pelo método comparativo direto de
dados de mercado;
h) as taxas de capitalização, quando empregados
métodos indiretos, sejam justificadas, citando-se
as fontes respectivas.
7.2 Avaliações normais
Aqueles em que os elementos que contribuem para for-
mar a convicção de valor estão indicados de forma resu-
mida ou que, respeitados os demais, atendem apenas
parcialmente os seguintes requisitos das avaliações
rigorosas.
7.2.1 Para terrenos:
a) quanto à atualidade dos elementos;
b) quanto à semelhança dos elementos com o terreno
avaliando, no que concerne à situação, à desti-
nação, à sua efetiva vocação e ao aproveitamento
industrial, às suas formas e dimensões, à sua
localização em relação aos pólos de valorização
9
urbanos e aos centros de consumo, à presença
de fácil acesso às vias de escoamento da pro-
dução, de desvios ferroviários, e, em alguns casos,
de cursos d’ água, às características físicas e à
adequação ao meio, devidamente verificados;
c) quanto à confiabilidade do conjunto de elementos,
seja assegurada por:
- homogeneidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
- número de elementos de mesma natureza, efeti-
vamente utilizados e não descartados, maior ou
igual a cinco;
d) quando do emprego de mais de um método, o va-
lor final deve estar contido entre os valores extre-
mos encontrados ou coincidir com o resultado
obtido com a utilização do método mais confiável.
7.2.2 Para benfeitorias (Edificações):
a) sejam considerados os mesmos orçamentos
qualitativos e quantitativos, facultando-se o cál-
culo da depreciação das diversas fases cons-
trutivas através de um único coeficiente para todas
elas;
b) a confiabilidade de cada um dos unitários utiliza-
dos seja assegurada quanto:
- à idoneidade e à completa identificação da fonte
de informação;
- à sua atualidade;
- ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas respectivas;
- à contemporaneidade dos unitários.
7.2.3 Para outras benfeitorias e instalações:
a) sejam considerados os mesmos orçamentos
qualitativos e quantitativos que levam em conta
os custos e/ou unitários das diversas fases cons-
trutivas em que podem ser subdivididos cada
melhoramento do terreno, construção, benfeitoria
especial ou instalação, sempre que utilizado o
método do custo, facultando-se o cálculo da depre-
ciação das diversas etapas construtivas através
de um único coeficiente;
b) seja observada a mesma exigência constante da
alínea “b” de 7.2.2, devidamente adaptada ao me-
lhoramento do terreno, à construção, à benfeitoria
especial e/ou à instalação avaliandos, sempre que
empregado o método do custo;
c) seja identificada a fonte que cotou ou orçou o
bem original ou similar ao avaliando, no caso de
avaliação pelo método comparativo direto de da-
dos do mercado.
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7.2.4 Para máquinas, equipamentos ou outros bens:
a) confiabilidade de cada um dos elementos
utilizados, quando empregado o método compa-
rativo de dados de mercado, seja assegurada
quanto:
- à idoneidade e a completa identificação das
fontes de informação;
- à sua atualidade;
- ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas;
- à sua semelhança com a máquina, o equipa-
mento ou o outro bem avaliando;
- à homogeneidade dos elementos entre si;
- à contemporaneidade dos elementos;
b) sejam considerados os mesmos orçamentos
qualitativos e quantitativos, facultando-se o cál-
culo da depreciação das diversas etapas cons-
trutivas em que podem ser subdivididos cada má-
quina, equipamento ou outro bem, através de um
único coeficiente, sempre que utilizado o método
do custo;
c) seja observada a mesma exigência constante da
alínea “b” de 7.2.2, devidamente adaptada à má-
quina, ao equipamento, ou a outro bem avaliando,
sempre que empregado o método do custo;
d) seja informada a fonte que cotou o bem original
ou similar ao avaliando, no caso de avaliação pelo
método comparativo direto de dados de mercado;
e) seja citada a fonte que informou a taxa de capita-
lização, quando empregados os métodos indi-
retos.
7.3 Avaliações expedidas
São aquelas que se louvam em informações e na escolha
arbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologia
desta Norma e sem a comprovação expressa dos ele-
mentos ou métodos que levaram à convicção do valor;
são igualmente aquelas que não podem ser classificadas
como avaliações rigorosas ou normais.
Nota: Só devem ser utilizadas em casos especiais, sempre jus-
tificada a sua utilização, devidamente acompanhada do
respectivo termo de responsabilidade, sendo expres-
samente mencionado o engenheiro responsável por elas
e seu respectivo registro no Conselho Regional de En-
genharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).
8 Condições gerais
8.1 Desenvolvimento do processo avaliatório
8.1.1 Pressupostos
As seguintes condições devem ser observadas e pre-
ceder o processo avaliatório:
a) caracterização do objetivo da avaliação, para
permitir ao avaliador estabelecer o grau de deta-
lhamento das atividades básicas, o nível de preci-
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são compatível com a finalidade da avaliação e
as demais circunstâncias que podem influir no
valor de cada item avaliando;
b) individualização do objeto da avaliação, obtida
através de seu cadastro, compreendendo plantas,
memoriais descritivos e documentação fotográ-
fica, em grau de destacamento compatível com o
nível de precisão exigido pela finalidade da
avaliação, englobando a totalidade do item
avaliando - terreno, edificações, construções, ben-
feitorias especiais e em geral, instalações, má-
quinas, equipamentos e outros bens - e propici-
ando a coleta de todos os elementos que influem
na fixação de seu valor respectivo;
c) informações complementares: sempre que neces-
sário ao desenvolvimento do trabalho avaliatório,
devem ser também conhecidos os elementos
relativos ao estado de cada item avaliando, objeti-
vando a consideração dos fatores valorizantes ou
desvalorizantes dele decorrentes.
8.2 Atividades básicas
8.2.1 Vistoria
Visa a permitir a individualização de cada item avaliando,
em relação ao universo a que pertence, além da verifica-
ção e da complementação dos elementos relativos aos
pressupostos, devendo abranger:
a) para terrenos:
- a caracterização física da região: topografia,
superfície e vegetação, natureza do subsolo,
ocupação predominante, meio ambiente e outros
fatores de importância;
- os melhoramentos públicos existentes na região,
tais como vias de acesso principais e secun-
dárias, existência de guias, sarjetas e pavimen-
tação, presença de redes de energia elétrica
(principalmente força), de água potável, de es-
gotos sanitários, de telefone, de gás e de águas
pluviais, iluminação pública, sistema viário e ou-
tros;
- os serviços comunitários da região, tais como
transporte coletivo, rede bancária, proximidade
de núcleos residencias compatíveis com a natu-
reza da mão-de-obra necessária, segurança,
saúde, lazer, ensino, cultura e outros;
- o potencial de utilização da região definido por
planos diretores e pela legislação específica do
parcelamento do solo, assim como pelas
restrições físicas, legais e sócio-econômicas de
uso, pela estruturação do sistema viário e outros;
- a classificação da região;
- a caracterização física do terreno avaliando, com
destaque para a topografia, a superfície, a vege-
tação, a natureza do subsolo, a ocupação e ou-
tros fatores intrínsecos;
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- os acessos às principais vias de escoamento da
produção, os serviços e melhoramentos pú-
blicos que beneficiam o terreno avaliando, os
desvios ferroviários e a presença de cursos
d’água;
- as utilizações atual, potencial, legal e econô-
mica do terreno avaliando;
- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes
do terreno avaliando;
b) para benfeitorias (edificações):
- a caracterização física da região, os melho-
ramentos públicos nela existentes, os seus
serviços comunitários, o seu potencial de utiliza-
ção e a sua classificação, de conformidade com
as referências feitas na alínea 8.2.1-a);
- a caracterização física de cada edificação ava-
lianda, com destaque para a composição e o
acabamento das diversas fases construtivas;
- a caracterização dos estados de conservação e
das idades real e aparente;
- as utilizações atual, potencial, legal e econô-
mica da edificação avalianda;
- a determinação de sua vida útil;
- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes da
edificação avalianda;
c) para outras benfeitorias e instalações:
- a caracterização física da região, os melhora-
mentos públicos nela existentes, os seus serviços
comunitários, o seu potencial de utilização e a
sua classificação, de conformidade com as
referências feitas na alínea 8.2.1-a);
- a caracterização física do melhoramento do ter-
reno, da construção da benfeitoria especial ou
da instalação avaliandos, com destaque para a
composição e o acabamento das fases cons-
trutivas pertinentes;
- a caracterização dos estados de conservação e
de manutenção, bem como das idades real e
aparente de cada item avaliando;
- as utilizações atual, potencial, legal e econô-
mica do melhoramento do terreno, da constru-
ção, da benfeitoria especial ou da instalação
avaliandos;
- a determinação da vida útil de cada item ava-
liando;
- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes do
melhoramento do terreno, da construção, da ben-
feitoria especial ou da instalação avaliandos;
11
d) para máquinas, equipamentos e outros bens:
- a caracterização física da região, os melhora-
mentos públicos nela existentes, os públicos seus
serviços comunitários, o seu potencial de utili-
zação e a sua classificação, de conformidade
com as referências feitas na alínea 8.2.1-a);
quando necessário;
- a descrição sumária do complexo ou da unidade
produtiva industrial, quanto à localização, à
área, à construção, à produção predominante,
ao meio ambiente e a outros fatores caracte-
rísticos;
- o potencial de utilização do bem avaliando,
quanto às condiçðes de mão-de-obra, de ener-
gia, de matérias-primas, de suprimentos de mer-
cado em geral e de transporte;
- a caracterização física do bem avaliando, com
especial destaque para sua qualidade e seus
detalhes construtivos;
- a caracterização dos estados de conservação e
de manutenção, bem como das idades real e
aparente de cada item avaliando;
- a determinação da vida útil de cada máquina,
equipamento ou outro bem avaliando, em fun-
ção do desenvolvimento histórico dos tópicos
anteriores;
- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes da
máquina, do equipamento ou do outro bem ava-
liando.
8.2.2 Pesquisa de valores
De acordo com a natureza da avaliação, o nível de pre-
cisão desejado e a disponibilidade de elementos deve
abrangir;
a) para terrenos:
- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
- transações de ofertas de terrenos;
- transações de ofertas de terrenos comparáveis,
situados nas circunvizinhanças;
- valor dos frutos;
- custos dos insumos e serviços;
b) para benfeitorias (edificações):
- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
- custos unitários de construção civil (materiais e
serviços);
- custos financeiros;
- despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;
c) para outras benfeitorias e instalações:
- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
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- custos unitários de construção civil (materiais e
serviços);
- custos financeiros;
- custos de montagem e instalação;
- despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;
d) para máquinas, equipamentos e outros bens:
- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
- custos unitários do setor;
- custos de montagem e instalação;
- custos acessórios (fretes, impostos, taxas, etc.).
8.2.2.1 Escolha e justificativa dos métodos e critérios de
avaliações em função dos dados obtidos em pesquisa,
adotando-se a metodologia e as diretrizes que permitam
conferir a maior consistência da manifestação acerca do
valor.
8.2.2.2 Tratamento dos elementos de acordo com os cri-
térios escolhidos e em função da metodologia adotada;
os dados obtidos devem ser tratados por meio de parâ-
metros e cálculos, de modo a colocar-se em evidência e
a freqüência e a influência dos atributos na formação dos
preços, as relações que causem efeito, a regularidade
das ocorrências e a qualidade das amostras.
8.2.2.3 Cálculo do valor de cada item (terreno, edificações,
construções, benfeitorias especiais e em geral, instala-
ções, máquinas, equipamentos e outros bens) com base
nos critérios estabelecidos e de acordo com os resul-
tados dos tratamentos efetuados, definindo-se também o
nível de precisão da avaliação, segundo o Capítulo 7.
8.2.2.4 Considerações finais e conclusão com a apresen-
tação das peculiaridades de cada item avaliando, das
condicionantes não explicitadas no corpo do trabalho e
das considerações inerentes ao valor e ao contexto em
que este se definiu.
9 Condições específicas
9.1 Terrenos
9.1.1 Na avaliação de terrenos industriais devem ser
utilizados o método comparativo direto de dados de
mercado ou os indiretos da renda, involutivo e residual.
O emprego de fatores de gleba é terminantemente ve-
dado, inclusive nos tratamentos de homogeneização.
9.1.2 Quando da utilização do método comparativo direto
de dados de mercado, deve ser empregado o critério do
metro quadrado médio, obtendo-se o valor do terreno
através da multiplicação direta de sua área pelo valor
básico unitário adotado. Neste caso, devem ser cui-
dadosamente analisados os fatores valorizantes ou des-
valorizantes de correntes das características dos fatores
relativos aos pressupostos, relacionados em 8.2.1-a). Não
são consideradas as influências de testada, de profun-
didade, de esquina e de frentes mútiplas, mas deve-se
levar em conta a existência ou não de área de expan-
são industrial.
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9.1.3 Ainda no caso da aplicação do método comparativo
direto de dados de mercado, o tratamento de homo-
geneização deve ser levado a efeito com o auxílio de
fatores de ajuste ou de ponderação, extraídos de traba-
lhos consagrados ou estabelecidos através de estudos
matemáticos e/ou estatísticos, de equações de regressão
linear ou múltipla, e/ou com o apoio em outras análises
técnicas desenvolvidas pelo avaliador. É terminante-
mente vedada a utilização de fatores subjetivos.
9.2 Benfeitorias e instalações
9.2.1 As avaliações rigorosas de edificações, construções,
melhoramentos do terreno, benfeitorias especiais e em
geral, e instalações, quando aplicado o método do custo,
devem ser feitas através de orçamentos qualitativos e
quantitativos, determinando-se o valor de cada unidade
isoladamente.
9.2.1.1 Nestes casos, o coeficiente de depreciação deve
ser aplicado a cada fase construtiva pertinente ao bem
avaliando, com base no uso que teve até a data da vistoria
ou do laudo e levando em conta os aspectos físicos e
funcionais, a vida econômica útil, a idade aparente e o
estado geral de conservação e/ou de manutenção.
9.2.2 Nas avaliações normais, permite-se o emprego de
custos unitários retirados de publicações consagradas
ou de tabelas tecnicamente fidedignas, obrigando-se o
avaliador a citar as fontes respectivas. Neste caso, o coe-
ficiente de depreciação também pode ser assumido com
base em trabalhos tecnicamente idôneos.
9.2.3 Nas instalações, quando utilizado o método
comparativo direto de dados de mercado, devem ser apre-
sentados os orçamentos e as cotações de intalações
similares ou simplesmente citada a fonte de informação,
na dependência do nível de precisão que o avaliador de-
sejar atingir.
9.2.4 A vida útil das instalações deve ser estabelecida
em função das máquinas e dos equipamentos que dela
se utilizam.
9.3 Máquinas, equipamentos e outros bens
9.3.1 Todos os equipamentos não duráveis devem ser
avaliados individualmente.
9.3.2 A determinação da vida útil de máquinas isoladas
deve levar em conta o seu potencial de comercialização,
devidamente justificado pelo avaliador.
9.3.3 Sempre que a máquina ou o equipamento avaliando
se constituir em componente importante de um complexo
ou de uma unidade industrial, a sua vida útil respectiva
não pode ser superior à do complexo ou da unidade a
que pertence.
9.3.4 A depreciação de máquinas, equipamentos e outros
bens pode ser calculada através de progressões geo-
métricas ou de outros métodos consagrados, obrigando-
se o avaliador a explicitar fundamentadamente o critério
utilizado.
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9.4 Complexos industriais
9.4.1 Na avaliação de complexos industriais, deve ser in-
cluída uma minuciosa análise do desempenho da em-
presa, no que concerne ao fluxograma implantado, à
produtividade, à existência de mercado e de concorrência,
ao estado de conservação e de manutenção gerais, aos
eventuais planos de expansão, aos bens incorpóreos ou
intangíveis e às demais características peculiares à in-
dústria avalianda.
9.4.2 Para fins de cálculo de depreciação, a vida útil do
complexo industrial avaliando deve ser fixada em função
de uma projeção que considere as condições de mer-
cado, os estados gerais de conservação e de manu-
tenção do setor industrial (bem como de todos os bens
que o integram) e dos demais fatores referidos no subi-
tem anterior, obrigando-se o avaliador a apresentar a
respectiva justificativa.
9.4.3 O resultado final deve englobar as considerações
de valor sobre os bens intangíveis ou incorpóreos, o fun-
do de comércio e o valor em marcha, este definido como
aquele excesso de valor que uma empresa industrial em
operação, produzindo e apresentando lucro, possui so-
bre outra similar em estágio não tão avançado.
9.4.4 Ainda, na avaliação de complexos industriais, devem
ser devidamente considerados e integrar o resultado fi-
nal:
a) os custos financeiros durante o período de repro-
dução ou de montagem do complexo avaliando;
b) as despesas da posta-em-marcha;
c) os custos de inventários;
d) o valor em marcha;
e) o fundo de comércio.
9.4.5 Os custos financeiros durante o período de repro-
dução e/ou de montagem são apurados através de mo-
delo de fluxo de caixa justificado pelo avaliador.
9.4.6 As despesas da posta-em-marcha e o valor em mar-
cha são avaliados através da aplicação de modelos típi-
cos e tradicionais do setor, devidamente fundamentados
pelo avaliador.
9.4.7 O fundo de comércio deve ser avaliado mediante a
análise da rentabilidade verificada nos últimos cinco anos
imediatamente anteriores à data do laudo. Os lucros
líquidos retirados dos balanços desse qüinqüênio
passado de observação, devidamente atualizado para a
data do trabalho avaliatório, devem permitir o traçado de
uma curva média, cuja tendência é projetada para os três
anos seguintes à data do laudo. Os lucros prováveis
acumulados nesse triênio futuro são considerados como
série uniforme de pagamentos e devem ser transfor-
mados em valor presente (para a data do laudo),
recomendando-se o emprego da seguinte fórmula:
L (1 + r )n - 1
FC = x armazéns e outros imóveis destinados à estocagem ou à
n r (1 + r )n
Onde:
FC = valor do fundo de comércio que se deseja
apurar
13
L = lucros líquidos prováveis e acumulados no
triênio futuro de recomposição, considerados
como série uniforme de pagamentos mensais
para fins de aplicação do fator de valor pre-
sente
n = número de meses do triênio = 36
r = taxa mensal que abrange os juros normais e
a correção inflacionária; está inferida com base
na inflação dos 12 meses anteriores à data
do laudo
9.5 Rendimentos e frutos
São, preferivelmente, avaliados por comparação direta.
9.6 Direitos e gravames
9.6.1 Servidões
São avaliadas em função dos riscos, das restrições e
dos incômodos que acarretam ao bem avaliando consi-
derado como um todo.
9.6.2 Usufrutos
São avaliados em função da renda real ou estimativa,
durante o prazo estabelecido ou previsto de sua duração.
9.6.3 Concessões e comodatos
A avaliação resulta da transformação em valor presente
dos rendimentos futuros a serem obtidos durante o prazo
da concessão ou do comodato.
9.6.4 Direitos hereditários e possessórios
A avaliação leva em conta o valor do bem com a sua si-
tuação dominal regularizada, deduzida a parcela corres-
pondente às despesas e ao tempo necessário à sua
regularização.
9.6.5 Seguros
As avaliações para fins secundários devem obedecer
principalmente às prescrições instituídas pelo IRB - Ins-
tituto de Resseguros do Brasil, bem como às prescrições
desta Norma (quando se fizer necessário), sendo sempre
imprescindível indicar claramente o texto e a designação
numérica dos documentos (IRB) ou a referência desta
Norma, aplicadas em cada caso.
9.6.6 Desapropriações
As avaliações para fins expropriatórios devem considerar
o valor individual de cada bem atingido pelo ato público,
assim como todos os demais danos dele decorrentes,
tais como prejuízos de mutilação, desvalorização de bens
remanescentes, paralisações temporárias ou perma-
nentes da produção industrial, remoções e remontagens
de máquinas, equipamentos e instalações, aluguéis de
guarda de máquinas, equipamentos, matérias-primas,
produtos acabados e semi-acabados, etc., dispensa força-
da de pessoal, perdas parciais ou totais de fundo de co-
mércio, e outros, de modo a se atingir um resultado final
que expresse a justa e reparadora indenização.
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14
9.7 Hipotecas, penhores e garantias em geral
São avaliados com base na metodologia exposta nesta
Norma, devendo o avaliador fundamentar tecnicamente
o coeficiente de liquidez aplicado a cada item.
10 Apresentação de laudos
10.1 A apresentação dos laudos deve obedecer às pres-
crições desta Norma.
10.2 Na apresentação dos laudos devem constar, obriga-
toriamente, os seguintes tópicos:
a) o interessado, pessoa física ou jurídica que enco-
mendou o trabalho avaliatório;
b) o proprietário, quando possível;
c) o objetivo do trabalho, segundo a informação
prestada por quem o solicitou;
d) o nível de precisão da avaliação, com a indicação
da categoria em que se enquadra, segundo a clas-
sificação constante do Capítulo 7 desta Norma;
e) os pressupostos, observadas as condições cons-
tantes de 8.1.1;
f) o relato das vistorias, com as informações relacio-
nadas em 8.2.1;
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g) as pesquisas de valores, com a indicação das fon-
tes e demais informações relacionadas em 8.2.2;
h) os métodos e critérios utilizados, com a justifica-
tiva da escolha;
i) a homogeneização dos elementos pesquisados,
com o atendimento das prescrições referentes ao
nível de precisão da avaliação, constantes do
Capítulo 7;
j) a sequência dos cálculos avaliatórios de cada
item ou bem avaliando;
k) a determinação do valor final, com a indicação
da data de referência;
l) as conclusões, com os fundamentos resultantes
da análise final;
m) a data da vistoria e do laudo, o nome, a assinatura,
o número do registro no CREA e as credenciais
do avaliador;
n) os anexos, tais como plantas, documentação
fotográfica, pesquisas de valores e outros.
10.3 A apresentação do resultado final pode constar de
um relatório em forma de anexo, no qual são relaciona-
dos os resultados obtidos para cada item e a somatória
respectiva, ainda que o valor seja nulo. A critério do ava-
liador podem ser acrescentados outros detalhes ou es-
clarecimentos, como considerações finais.