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A Selic e os FIIs

Após um longo período de quedas da

Selic, estamos vendo o Comitê de Política
Monetária (Copom) voltar a elevar a nossa
taxa básica de juros, que deve encerrar o
próximo ano em um patamar em torno de
7% ao ano.

Evolução da Selic entre 2016 e 2021. Fonte: Bloomberg.

Em um momento de alta dos juros curtos como o que estamos passando,

é normal que alguns investidores voltem a questionar a atratividade dos
ativos de renda variável, como os fundos imobiliários, frente à renda fixa.

Mesmo nesse cenário, no entanto, ainda vemos diversos FIIs com ótimas
perspectivas e capazes de pagar dividendos muito superiores à Selic!

Pensando nisso, escolhemos para você um fundo imobiliário com potencial

de gerar um yield equivalente a 12% nos 12 meses. Vamos lá?

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Um FII com rendimento de dois dígitos para os próximos meses...

Devant Recebíveis Imobiliários

O Fundo

Para quem ainda não conhece, o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11)

é um FII que busca obter rendimentos e ganhos de capital investindo
principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O Fundo
veio a mercado no final de 2020 e conta com a gestão da Devant Asset.

No mercado desde 2016 e com quase R$ 1,3 bilhão sob gestão, a Devant
é uma gestora independente focada na gestão de Crédito Privado. O seu
time de gestão é formado por profissionais com ampla experiência na
originação, estruturação, investimento e acompanhamento das operações,
o que é fundamental para o nicho de atuação do Fundo, conforme veremos
ao longo deste relatório.

Com um Patrimônio Líquido de R$ 1,1 bilhão e uma base de cotistas

próxima a 35,8 mil investidores, mesmo novo no mercado, o DEVA já conta
com uma boa liquidez, negociando a uma média diária de R$ 4,4 milhões
desde o início de 2021.

A sua taxa de administração e gestão equivale a 1,20% ao ano sobre o seu

valor de mercado. Já a taxa de performance é de 10% sobre o que exceder
o benchmark de 100% do CDI. Ainda que o referencial utilizado não seja
o ideal para o perfil do Fundo, as altas da Selic tendem a elevar a régua
para a cobrança de performance, beneficiando os cotistas. Também vale
destacar que a sua taxa de performance está em linha com a praticada
pelos principais pares de referência no mercado.

Tabela comparativa de custos. Fonte: Regulamento dos fundos.

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O Fundo não vem ganhando projeção no mercado sem motivos. Com um
dividend yield alvo de 1% ao mês, o DEVA já acumula uma rentabilidade
superior a 29% desde a sua criação, enquanto o CDI e o IFIX obtiveram
uma performance acumulada de 1,46% e -0,62%, respectivamente, no
mesmo período...

Fonte: Devant Asset.

Mas, afinal, como o DEVA ganha dinheiro para seus cotistas?

Estratégia de investimento

A estratégia do Fundo é basicamente financiar empreendimentos em

nichos e praças pouco atendidas pelo mercado de crédito bancário.
Para isso, a gestora se especializou no investimento principalmente em
CRIs pulverizados, com lastros tanto em Multipropriedades quanto em
Loteamentos.

Sendo que as Multipropriedades são, essencialmente, imóveis fracionados

em que cada um dos proprietários adquire uma cota que lhe dá o direito
de uso do empreendimento por determinado período, como ocorre com
muitos Resorts, por exemplo.

Por serem operações mais sofisticadas e de maior risco, elas possuem

retornos elevados, motivo pelo qual as chamamos de operações “high
yield”. No entanto, esse tipo de operação também exige da gestão um alto
grau de acompanhamento, sendo preciso monitorar de perto a evolução
das obras e das vendas dos empreendimentos, além da saúde da carteira
de crédito.

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 A equipe da Devant faz um belo trabalho nesse
sentido, tendo um processo de investimento
muito bem definido e uma gestão de riscos
bastante rígida. Esses fatores somados às boas
garantias exigidas dos recebíveis conferem
à gestora a marca de nunca ter enfrentado
qualquer evento de default ou inadimplência
em suas operações até o momento.

Portfólio

Por ter saído de uma emissão de novas cotas,

o DEVA encerrou o mês de junho com 60% do
Patrimônio Líquido alocado em 40 operações
de CRIs, enquanto 32% do PL se encontravam
em caixa e o restante (8%) em cotas de outros
FIIs.
Fonte: Devant Asset.

Os recursos em caixa estão aguardando a data de liquidação de ativos

já selecionados e que se encontram em fase de estruturação – reflexo
da agilidade com que a equipe de gestão vem alocando os recursos
provenientes das emissões.

Fonte: Devant Asset.

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Todos os CRIs apresentam saúde financeira em linha com o mandato
do Fundo. Isso sem falar que nenhuma operação apresenta exposição
superior a 8% do PL, conferindo à carteira uma boa diversificação, o que é
fundamental para um FII de recebíveis de perfil high yield, já que mitiga os
riscos específicos das operações aos quais esses fundos ficam expostos.

A diversificação da carteira
também ocorre a nível
geográfico, sendo que as
operações estão situadas
em todas as regiões do país,
ainda que mais concentradas
nas regiões Sudeste (41%) e
Centro-Oeste (21%).

Fonte: Devant Asset.

Apenas 15% da carteira está alocada em séries

subordinadas e mezanino. Vemos esse baixo
percentual com bons olhos, visto que essas
séries de CRIs são de maior risco por não terem
preferência no recebimento do fluxo de recebíveis
em casos de inadimplência.

Fonte: Devant Asset.

Os segmentos dos CRIs são, em grande parte,

de Multipropriedades (33% da carteira) e
loteamentos (22%) – em geral, de perfis mais
arriscados, mas com rentabilidades mais
atrativas.

Fonte: Devant Asset.

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 Isso fica claro quando observamos a
rentabilidade da carteira, que possui
uma taxa média ponderada de inflação
+ 10,54% a.a. e CDI + 5,43% a.a. Ou seja,
ainda que as operações tenham perfis
mais arrojados, as taxas dos CRIs são
devidamente ajustadas ao risco.

Fonte: Devant Asset.

Outro ponto positivo que vemos na carteira

do Devant Recebíveis Imobiliários é a maior
exposição a CRIs atrelados à inflação (85% da
carteira). Com a inflação ainda pressionada,
essa exposição tende a gerar melhores
resultados e proteção para os cotistas, visto
que o Fundo distribui a correção monetária
nos proventos mensais.

Fonte: Devant Asset.

Além disso, 99% das operações do Fundo

possuem travas contra eventuais deflações,
o que é positivo por não penalizar a sua
rentabilidade em momentos de grandes
quedas nos preços da economia.

Fonte: Devant Asset.

Sabemos que as boas perspectivas de rentabilidade dos CRIs não vêm de

graça, afinal, tratam-se de créditos high yield. Por isso, é muito importante
olharmos para as garantias das operações para o caso de necessidade de
executá-las em eventos de insolvência.

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No caso do DEVA, grande parte das suas operações conta com garantias
como:

• Cessão Fiduciária dos Recebíveis e Estoques;

• Alienação Fiduciária das cotas da SPE responsável pelos
empreendimentos;
• Fiança/coobrigação dos sócios pessoa física e/ou jurídica;
• Fundo de Obra com valor total para conclusão;
• Fundo de Reserva.

Além disso, a carteira conta com um LTV (Loan To Value) médio de 42,6%,
o que também proporciona maior segurança ao Fundo em casos de
execução de garantias. Lembrando que o LTV corresponde ao valor do
saldo devedor dos recebíveis dividido pelo valor dos ativos dados em
garantia na operação, portanto quanto menor, melhor.

Isso significa que o Fundo está 100% protegido em seus investimentos?

Não! Mas as garantias que envolvem as estruturas dos seus CRIs são
robustas e trazem uma maior proteção aos cotistas diante do crédito mais
arriscado. Portanto, podemos concluir que apesar das operações serem
mais apimentadas, o Fundo é bem recompensado por isso.

Conclusão

O DEVA conta com uma gestão experiente na estruturação e

acompanhamento de créditos imobiliários, o que permite que o
Fundo transite bem em um nicho de crédito mais arriscado, mas de
rentabilidade agressiva. O Fundo também conta uma carteira: (i) muito
bem diversificada; (ii) com boas taxas; (iii) garantias robustas; (iv) e maior
exposição à inflação.

Isso tudo somado ao seu valuation atrativo e um yield estimado em

12% para os próximos 12 meses faz do Fundo uma bela adição à carteira
do investidor neste momento.

Recomendação: COMPRAR Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11).

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Riscos

Como principais riscos para o Devant Recebíveis Imobiliários,

destacamos:

i) Risco de mercado: risco relacionado à oscilação no valor das cotas dos

Fundos Imobiliários.

ii) Risco de crédito: apesar de contar com a diligência da gestão,

diversificação da carteira e uma bela estrutura das garantias dos recebíveis,
o DEVA é um fundo de papel de perfil mais apimentado, portanto, o risco
de crédito dos recebíveis sempre estará presente em sua operação.

iii) Risco de pré-pagamento: com as taxas de juros ainda em patamares

baixos e o IGP-M pressionado, não é improvável que os devedores de
alguns CRIs pré-paguem as dívidas antigas (mais onerosas) para financiar
novos débitos a juros e correções mais baixas. Caso isso venha a ocorrer,
o Fundo pode ter dificuldade em reinvestir os recursos nas mesmas
condições. Esse também é um risco ao qual todos os Fundos de papel da
indústria estão sujeitos.

Venha caminhar no universo dos FIIs

Se você gosta de investir em Fundos Imobiliários, já pensou em se

aprofundar ainda mais no assunto?

A Nord Research possui uma série focada em FIIs. Lá, você encontra
uma carteira com os melhores Fundos para se investir neste momento,
já com as expectativas que temos para o yield de cada ativo para os
próximos 12 meses.

Com o acesso à série, você contará com o monitoramento constante

sobre cada uma das teses recomendadas, além das nossas análises
sobre as principais emissões que estão ocorrendo no mercado. Você
também poderá tirar dúvidas por email e interagir ao vivo conosco pelas
monitorias.

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O link para testar a sua assinatura por 30 dias sem compromisso está
aqui. Te esperamos na área do assinante!

Um abraço e bons investimentos,

Marx Gonçalves e Marilia Fontes

Em observância à ICVM20 eu, Marilia Fontes, responsável principal pelo presente relatório de aná-
lise, declaro que: i) as opiniões aqui contidas foram elaboradas por mim de forma independente e
autônoma, inclusive em relação à Nord Research. Em observância ao Artigo 22 da Resolução CVM nº
20/2021, a Nord Research esclarece:
NOSSA CENTRAL DE AJUDA
1. Que oferece produtos contendo recomendações de investimento pautadas por diferentes es-
tratégias e/ou elaborados por diferentes Analistas. Dessa forma, é possível que um mesmo valor
mobiliário encontre recomendações distintas em diferentes produtos por nós oferecidos. As indi-
cações do presente Relatório de Análise, portanto, devem ser sempre consideradas no contexto da CONHEÇA A NOSSA PLATAFORMA
estratégia que o norteia.

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