Análise de viabilidade financeira de

um empreendimento imobiliário
Minha Casa Minha Vida em
Assis/SP

Aluno: José Vorlei Guimarães Martins Júnior

Orientadora: Andréa Ferraz de Arruda Fernandez
 Introdução

• Déficit habitacional no Brasil, em 2017: 7,77 milhões (ABRAINC);

• Minha Casa Minha Vida: oportunidade de negócio com baixo risco de inadimplência;

• Projetos de incorporação demandam um plano de negócios sólido e bem estruturado;

• A maneira mais eficaz de se avaliar a viabilidade de um negócio é simular o investimento

confrontando-se os fluxos de caixa gerados com o investimento realizado. (Bordeaux-
Rêgo et al., 2013)

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 Material e Métodos

• Tipificação: pesquisa descritiva e de natureza aplicada;

• Estudo de caso:
• Empreendimento imobiliário com 108 unidades habitacionais;
• Padrão Minha Casa Minha Vida;
• Condomínio horizontal;
• Cidade de Assis/SP.

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 Material e Métodos

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 Material e Métodos

• Dados fornecidos pela empresa e analisados:

• Orçamento analítico do projeto;
• Cronograma de execução;
• Previsão de vendas;

• Analisado o fluxo de caixa descontado de um período de 36 meses;

• Receitas para três cenários de vendas: realista, otimista e pessimista;
• Impostos – Lucro Presumido: 6,73% da Receita Bruta;

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 Material e Métodos

• Taxa Mínima de Atratividade:

• SELIC para 2022: 6,5%;
• Risco da empresa: 5%;
• TMA: 11,5% a.a.

• Indicadores analisados:
• Valor Presente Líquido - VPL;
• Taxa Interna de Retorno – TIR;
• Prazo de Retorno do Capital – Payback.

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 Investimento e Orçamento

• Valor de venda por UH: R$ 135.000;

• Custos diretos: R$ 7.805.541;
• Custos indiretos: R$ 398.727;
• Contingência: R$ 205.106;
• Despesas de venda: R$ 437.400;
• Valor do terreno: R$ 3.645.000;
• Impostos: R$ 735.925.

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 Investimento e Orçamento
MÊS 1 MÊS 2 MÊS 3 MÊS 4 MÊS 5 MÊS 6 MÊS 7 MÊS 8 MÊS 9 MÊS 10 MÊS 11 MÊS 12 MÊS 13 MÊS 14 MÊS 15 MÊS 16 MÊS 17 MÊS 18 MÊS 19 MÊS 20 MÊS 21 MÊS 22 MÊS 23 MÊS 24 MÊS 25 MÊS 26 MÊS 27 MÊS 28 MÊS 29 MÊS 30
Infraestrutura
Terraplanagem 33,33% 33,33% 33,33%
Água potável 33,33% 33,33% 33,33%
Esgoto sanitário 33,33% 33,33% 33,33%
Drenagem águas pluviais 33,33% 33,33% 33,33%
Pavimentação 33,33% 33,33% 33,33%
Energia e iluminação 33,33% 33,33% 33,33%
Telefone 33,33% 33,33% 33,33%
Paisagismo, equipamentos e ambientação 50,00% 50,00%
Habitações
Fundações 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Supraestrutura 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Alvenaria/fechamentos 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Esquadrias metálicas 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Esquadrias de madeira 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Vidros/esquadrias especiais 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Telhados 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Impermeabilizações 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Revestimentos internos 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Azulejos 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Revestimentos externos 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Forros 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Pinturas 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Cerêmica 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Cimentados 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Rodapés, soleiras e peitoris 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Instalações elétricas/telefônicas 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Instalações hidráulicas/gás 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Instalações snitárias/pluvial 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Aparelos, metais e bancadas 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Calafete/limpeza 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%
Ligações definitivas 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50% 12,50%

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 Fluxo de Caixa
16.000.000

14.000.000

12.000.000 RECEITA ACUMULADA CENÁRIO OTIMISTA

10.000.000
RECEITA ACUMULADA CENÁRIO MODERADO

8.000.000

RECEITA ACUMULADA CENÁRIO CONSERVADOR

6.000.000

DESEMBOLSOS ACUMULADOS
4.000.000

2.000.000

0
MÊS 10
MÊS 11
MÊS 12
MÊS 13
MÊS 14
MÊS 15
MÊS 16
MÊS 17
MÊS 18
MÊS 19
MÊS 20
MÊS 21
MÊS 22
MÊS 23
MÊS 24
MÊS 25
MÊS 26
MÊS 27
MÊS 28
MÊS 29
MÊS 30
MÊS 31
MÊS 32
MÊS 33
MÊS 34
MÊS 35
MÊS 36
MÊS 3
MÊS 0
MÊS 1
MÊS 2

MÊS 4
MÊS 5
MÊS 6
MÊS 7
MÊS 8
MÊS 9

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 Fluxo de Caixa

• Cenários:
• Pessimista: avanço de vendas lento no início;
• Conservador: avanço moderado do início ao fim;
• Otimista: avanço concentrado no início do projeto.

120
108
UHs Vendidas Acumuladas

108 108
100

80

60

40
27
20

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37

Pessimista Moderado Otimista Meses

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 Análise de Viabilidade

VPL TMA: 0,91% a.m.

------R$-----
Cenário Pessimista 77.541,49
Cenário Conservador 431.983,15
Cenário Otimista 674.958,09

TIR
---%---
Cenário Pessimista 1,00
Cenário Conservador 1,76
Cenário Otimista 3,30

PAYBACK DESCONTADO TMA: 0,53% a.m.

Cenário Pessimista 36 meses
Cenário Conservador 30 meses
Cenário Otimista 22 meses

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 Conclusão

• Critérios de aprovação:
• VPL maior que zero;
• TIR maior que TMA;
• Payback dentro das expectativas.

• VPL e TIR sinalizam um investimento viável;

• Payback caracteriza elevada exposição de caixa;
• Possibilidade de financiamento requer análise de juros.

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