EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR 1º JUIZ DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA 

Processo nº 5088384.73.2017.8.09.0051
Apelante/Réu: SPE MÁXIMO DUETTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, MÁXIMO CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA e LAGOA GRANDE PARTICIPAÇÕES LTDA.
Apelada/Autora: ELZA SAMPAIO MORAIS

ELZA SAMPAIO MORAIS, já devidamente qualificada nos autos do processo em epígrafe que
move em face de SPE MÁXIMO DUETTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA,
MÁXIMO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, e LAGOA GRANDE PARTICIPAÇÕES
LTDA, tendo sido notificado da interposição de recurso de apelação da douta sentença
proferida nos autos vem, ao abrigo do disposto no artigo 1.010 do Código de Processo Civil,
oferecer tempestivamente a CONTRARRAZÕES Á APELAÇÃO que seguem em anexo
requerendo que após a juntada aos autos sejam remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça.

Nesses termos pede deferimento.

Goiânia, 21 de outubro de 2018.

Dra. Christiane Rodrigues Chaves Marra de Castro

OAB/GO 32.000
Excelentíssimos Senhores Desembargadores do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do
Estado de Goiás

Contrarrazões da Apelação

Vara de Origem: DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA-GO

Processo nº 5088384.73.2017.8.09.0051
Apelante/Réu: SPE MÁXIMO DUETTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, MÁXIMO CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA e LAGOA GRANDE PARTICIPAÇÕES LTDA.
Apelada/Autora: ELZA SAMPAIO MORAIS

Egrégio Tribunal
Nobres Julgadores,
I. BREVE RESUMO:

Trata-se a presente de rescisão de dois (2) contratos de compra e

venda (imóvel na planta), que em decorrência da Culpa Exclusiva Da Construtora
Vendedora, por NÃO ENTREGA DA OBRA NO PRAZO CONTRATUAL + PRAZO SUPLEMENTAR
DE 180 DIAS.

1. Pedido: Condenação das Apelantes a pagarem a Apelada o valor desembolsado pela

compra dos imóveis, que atualizado somavam o montante de R$ 46.657,13; mais a
devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem no valor atualizado de R$
17.731,57, mais a devolução do pagamento de honorários advocatícios no valor de R$
1.878,01. Pedimos a declaração de nulidade da cláusula compromissória de arbitragem,
pedimos ainda, a condenação das requeridas com a inversão da cláusula penal em favor da
consumidora, na porcentagem de 25% sobre todos os valores pagos em decorrência de ter
dado razão á mora, acrescidos da condenação por danos morais e fixação de aluguel a favor
da requerente (lucros cessantes), desde a data que o imóvel deveria ser entregue até a
rescisão contratual. Requeremos, também, os benefícios da gratuidade da justiça, e a
inversão do ônus da prova e honorários de sucumbência.
I.1 Alegação da Autora/Apelada : Para tanto, alegou a Autora/Apelada, em síntese, que
em 22/08/2013 firmou dois (2) Instrumentos Particulares de Compra e Venda de Unidade
Imobiliária com as Rés/Apelantes, que o preço dos imóveis restou pactuado da seguinte
forma: apartamento 1902, Bloco 1, contrato 87, em R$ 321.545,11 (trezentos e vinte e um
mil quinhentos e quarenta e cinco reais e onze centavos), sendo pagos 11.286,95 (onze mil,
duzentos e oitenta e seis reais e noventa e cinco centavos); e o apartamento 2302, Bloco 01,
contrato 171, em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), sendo pagos R$ 27.020,62
(vinte e sete mil e vinte reais e sessenta e dois centavos). Relatamos que a previsão de
entrega do empreendimento era dia 31/08/2016, sendo que na data do protocolo da ação
(24/03/2017) já havia inclusive extrapolado o prazo suplementar de 180 dias (28/02/2017),
mas que as obras na ocasião não passavam das fundações, e portanto que, a construtora
requerida não entregou a obra no prazo contratual, o que ocasionou no pedido de rescisão
do contrato; e que então tudo lhe causou danos de natureza patrimonial e não patrimonial.

I.2 Alegação das Rés/Apelantes: As Rés contestaram, alegando, em síntese, a

incompetência do Juízo em razão da cláusula compromissória de arbitragem e preliminar de
ausência de interesse de agir. No mérito, defenderam a legalidade do contrato e o prazo de
tolerância de 180 dias, e a retenção de 25% do valor a ser restituído à autora (mesmo tendo
dado motivos para a rescisão por não entrega do bem na data convencionada). Alegaram
que o motivo da não entrega do empreendimento fora em decorrência da “crise financeira
que assola o país”. Defenderam a inaplicabilidade da cláusula penal, e rechaçaram os lucros
cessantes referentes a aluguéis pedidos pela autora. Dizem que no caso não são cabíveis
danos morais, tampouco devolução dos honorários de cobrança ou danos materiais.

2. Despacho Saneador: Foi recebida a inicial e deferida a inversão do ônus da prova e a

gratuidade da justiça, ev. 05.

Vem o recurso interposto da decisão do Juiz de 1ª instância que

julgou a ação parcialmente improcedente, e nessa conformidade, condenando
solidariamente os réus dos seguintes pedidos que, contra ele, o autor formulou:

3. Sentença:

“(…) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial.

 DECLARO rescindido o contrato nº 171 firmado entre as partes.

DECLARO nula a cláusula compromissória de arbitragem.

  CONDENO as requeridas, solidariamente, na restituição dos valores pagos pela
demandante, de uma só vez, corrigidos monetariamente pelo INPC-IBGE, com juros
de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, ficando permitida a
retenção pelas requeridas de 10%(dez por cento) do valor do pago, a título de
multa contratual.

CONDENO as requeridas, solidariamente, a restituírem os valores pagos a título de

comissão de corretagem, no valor de R$ 13.956,89 (treze mil, novecentos e
cinquenta e seis reais e oitenta e nove centavos), corrigido pelo INPC-IBGE a partir
da data de extinção do contrato, mais juros de mora de 1% (um por cento) ao mês,
contados da citação.

 CONDENO as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$30.000,00 (trinta

mil reais) a título de indenização pelos danos morais, atualizados monetariamente
pelo INPC a partir da data da sentença, acrescido de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, a partir da citação.

CONDENO as requeridas, solidariamente, como perdas e danos a título de aluguel

mensal, no valor de 0,5% (meio por cento) do valor do contrato, corrigidos
monetariamente pelo INPC a partir de 28/02/2017, com juros de mora de 1% (um
por cento) ao mês, a partir da citação.

 CONDENO as requeridas, solidariamente, no pagamento das custas e despesas

processuais, com honorários fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da
condenação, art. 85, §2º do CPC. (…).”

(destaquei)

4. Embargos de Declaração: As partes embargaram a sentença, sendo que os embargos

dos Réus foram julgados improvidos, e por seu turno os embargos da parte Autora foram
parcialmente providos, com efeito infringente, para:

“(...)

1) DECLARAR a rescisão contratual do contrato nº 87;

2) AFASTAR a permissão de retenção de 10% pelas requeridas do valor pago,

devendo a restituição dos valores se efetivada de forma integral, em uma única vez;

3) FIXAR como marco inicial a correção monetária da restituição da comissão de

permanência a data do efetivo pagamento;

4) FIXAR como data final para condenação por perdas e danos de 0,5 (meio por
cento) do valor do contrato, a data da rescisão do contrato, e que a porcentagem
deve incidir sobre os dois contratos, nº 171 e nº 87. (...)”.

(destaquei)
5. Recurso de Apelação:

É contra estas decisões que se insurge os Apelantes, formulando as seguintes

conclusões:

5.1 Que o juiz de primeira instancia ignorou a cláusula compromissória no contrato de

compra e venda, alegando ainda a incompetência absoluta da Vara Cível para seu
julgamento, requerendo a extinção do presente processo.

5.2 Rechaçou a restituição integral dos valores pagos pela Apelada em parcela única,
alegando que deveria ter sido retido, a título clausula penal contratual, 25% da totalidade
dos valores pagos.

5.3 Deduziu que a devolução da intermediação imobiliária não pode ser acatada, uma
vez que alega que o serviço foi prestado por terceiros e que a Autora tinha conhecimento.

5.4 Sobre a condenação em Danos Morais, aduziu que a quantia é desproporcional e

absurda, que o “simples” descumprimento contratual (não entrega do imóvel na data
aprazada + 180 dias) não ensejou danos graves, mas mero aborrecimento, requerendo seja
julgada improcedente o pedido de indenização por danos morais ou que a condenação seja
revista.

5.5 Ao final requer o conhecimento do recurso para reformar a sentença e declarar a

incompetência da Vara Cível, para concluir que os valores pagos a título de corretagem não
devem ser devolvidos á Apelada sendo considerados “valido e devido”, que seja
determinada a retenção de 25% do valor pago pela Apelada como clausula penal, nos
termos do contrato; que seja “revertida” a condenação de danos morais em decorrência de
acreditar que o descumprimento contratual é um mero dissabor da vida cotidiana.

Considerando as conclusões dos apelantes, as questões essenciais a

decidir no âmbito do presente recurso, consistem em saber se é de alterar a decisão de fato
nos termos peticionados e se procedem as invocadas nulidades e questões atinentes aos
valores da indenização por danos patrimoniais e não patrimoniais suscitadas pelo Apelante.

Como se evidenciará nas presentes contra alegações, é desprovido

de fundamento todo o argumentário expendido pelo Recorrente, que com a interposição
deste recurso mais não pretende do que protelar o desfecho da ação, adiando uma decisão
que bem sabe ser inevitável.

Ora vejamos, caso a caso, e seguindo a sistematização das conclusões

das alegações de recurso, a total falta de razão do Recorrente.
II. FUNDAMENTAÇÃO.

II.1 - Dos Fatos:

Além do que consta do precedente relatório, importa considerar os fatos dados como
provados em primeira instância:

1. Que as partes firmaram dois contratos de compra e venda de imóvel na planta: contrato
87, em R$ 321.545,11 (trezentos e vinte e um mil quinhentos e quarenta e cinco reais e
onze centavos), sendo pagos R$ 11.286,95 (onze mil, duzentos e oitenta e seis reais e
noventa e cinco centavos); e o contrato 171, em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta
mil reais), sendo pagos R$ 27.020,62 (vinte e sete mil e vinte reais e sessenta e dois
centavos);

2. Que a Autora pagou o montante de R$ 13.956,89 (treze mil, novecentos e cinquenta e

seis reais e noventa e oito centavos) a título de comissão de corretagem;

3. Que a data limite para a entrega das chaves seria o dia 28/02/2017;

4. Que HOUVE ATRASO na entrega da obra1, e que NÃO foi verificado caso fortuito ou
força maior;

II.2 - Da decisão de primeira instancia

1. Foi deferida a inversão do ônus da prova e a gratuidade da justiça (despacho saneador);

2. O juiz a quo entendeu que a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de
compra e venda de bem imóvel é de CONSUMO, e se aplica, portanto, o Código de
Defesa do Consumidor;

3. Que o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel é de ADESÃO;

4. Que virtude disso, não pode haver a imposição compulsória de cláusula arbitral (em
contratos de adesão firmados sobre a vigência do CDC) ainda que satisfeitos os
requisitos do artigo 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96;

5. Trouxe à baila jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás, Agravo De

Instrumento 101879-68.2016.8.09.0000, Rel. Dr. Roberto Horácio De Rezende, 1º
Câmara Cível, julgado em 21/06/2016, DJ-e 2077 de 28/07/2016, que dispõe sobre a
anulabilidade da clausula compromissória em relação de consumo;
1
Não há sequer um prazo para a entrega da obra que se encontra paralisada.
6. Que a devolução do montante pago à Apelada deve ser de forma integral e imediata,
sem nenhum tipo de retenção2, tendo em vista tratar-se de culpa exclusiva da
construtora,

7. Que em decorrência do atraso injustificado, e ainda sopesando que “até a data da

sentença o imóvel não foi entregue”; o ilustre julgador considerou que o
descumprimento contratual configurou um dano relevante e não um mero dissabor
corriqueiro, condenando as Apelantes ao pagamento de R$ 30.000,00;3

8. Que o montante pago a título de corretagem, deve ser devolvido á Apelada, pois o caso
não se amolda nos termos do REsp 1.551.951/SP;

9. Que a orientação do STJ é no sentido do cabimento de lucros cessantes em situações de

atraso na entrega de imóveis (teve que pagar aluguel ou perdeu lucros derivados dos
bem adquirido), presumido, portanto, os prejuízos e portanto foram condenadas a pagar
o equivalente a 0,5% ao mês do valor do contrato (de 28/02/2018 a data da rescisão
contratual), e que a porcentagem deve incidir sobre os dois contratos nº 171 e 87 4;

10. Por fim a condenação ao pagamento das custas e despesas processuais e ainda
honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

III. DO RECURSO DE APELAÇÃO:

III. 1 - Recurso de fato:

O Apelante pretende o aditamento de cinco fatos:

1. Que seja declarada a INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO em virtude de cláusula

compromissória cheia;

2. Que seja, em decorrência da CLAUSULA PENAL instituída no contrato assinado entre

as partes, retido do montante efetivamente pago a porcentagem de 25% em decorrência das
obrigações assumidas no contrato, e das despesas realizadas;

3. Que acredita que houve extrapolação na análise da sumula 543 do STJ, uma vez que
acredita que “a devolução integral não é a mesma coisa que devolução em parcela única”,
requerendo, portanto, que lhe seja deferida a possibilidade de DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS de forma parcelada;

2
Reforma alcançada via Embargos de Declaração.
3
Importante relembrar que trata-se de dois contratos no valor global de R$ 671.545,11.
4
Reforma alcançada via Embargos de Declaração.
4. Que em relação a parcela tida como INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, acredita que a
douta “sentença deve respeitar o pactuado entre as partes”, pois o “serviço prestado por
profissional liberal não é passível de devolução”;

5. Que em relação aos DANOS MORAIS, acredita que a indenização é desproporcional,

uma vez, que ao seu sentir, sendo praticamente igual ao valor a ser restituído á Autora é
“absurdo e injusto”, pois, além de acreditar que não deveria ser condenada ao pagamento
de indenização não patrimonial (danos morais) pelo fato que “o caso em questão é
simplesmente o descumprimento contratual”, que “não deu ensejo a um dano tão grave” e
que em sua opinião o entendimento dos tribunais é no sentido de que “o descumprimento
do contrato pactuado somente gera dissabor”, requerendo por fim seja os danos morais
julgados indevidos, ou alternativamente, sejam “revista”.

Vejamos então:

1. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO - CLAUSULA COMPROMISSORIA CHEIA

O propósito recursal inicial é definir se é válida cláusula

compromissória arbitral inserida em contrato de adesão, notadamente quando há relação
de consumo entre as partes.

No particular, delineados os contornos fáticos, convém destacar que

a análise dos autos evidencia, nitidamente, estar-se diante de uma relação de consumo
(compra e venda de imóvel residencial).

Ademais, pode-se dizer que mencionada relação de consumo, na

hipótese, está corporificada em um contrato de adesão, como mesmo reconhecido em 1º
grau, e que não houve objeção da parte contraria.

Com efeito, a existência de uma relação de consumo e de contrato de

adesão é premissa que deve ser levada em consideração na análise da validade da cláusula
compromissória arbitral em questão.

Inicialmente, convém salientar que o CDC, em seu art. 51, VII, dispõe
que “São nulas de pleno de direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que determinem a utilização compulsória de
arbitragem”.

O art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem, por sua vez, dispõe que:

Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um

contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a
surgir, relativamente a tal contrato.
 § 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o
aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente,
com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito,
com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

Na leitura de tais comandos, poderia surgir a dúvida se, justamente

quando se trata de contratos de adesão entabulados com fundamento em uma relação de
consumo, existiria uma possível incompatibilidade entre eles.

Por oportuno, urge salientar que tal controvérsia já fora objeto de

julgamento nos REsp 1.169.841/RJ (DJe 14/11/2012), REsp 1.628.819/MG (DJe 15/03/2018)
e mais recentemente o REsp 1.753.041/GO (DJe 21/09/2018) da Relatoria da Min. Nancy
Andrighi da 3º Turma, fazendo-se mister reprisar os argumentos pelos quais, por
unanimidade na 3º Turma, concluiu-se pela ausência de colisão entre as normas:

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL

CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM.
CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE ADESÃO.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga, em

virtude de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.

2. Ação ajuizada em 03/08/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em

23/07/2018. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir se é válida cláusula compromissória arbitral

inserida em contrato de adesão, notadamente quando há relação de consumo
entre as partes.

4. Com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia,

três regramentos de diferentes graus de especificidade: (i) a regra geral, que obriga
a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes, com derrogação da
jurisdição estatal; (ii) a regra específica, contida no art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96
e aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula
compromissória; e (iii) a regra ainda mais específica, contida no art. 51, VII, do CDC,
incidente sobre contratos derivados de relação de consumo, sejam eles de adesão
ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da
arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96.

5. O art. 51, VII, do CDC limita-se a vedar a adoção prévia e compulsória da

arbitragem, no momento da celebração do contrato, mas não impede que,
posteriormente, diante de eventual litígio, havendo consenso entre as partes (em
especial a aquiescência do consumidor), seja instaurado o procedimento arbitral.

6. Na hipótese sob julgamento, a atitude do recorrente (consumidor) de

promover o ajuizamento da ação principal perante o juízo estatal evidencia, ainda
que de forma implícita, a sua discordância em submeter-se ao procedimento
arbitral, não podendo, pois, nos termos do art. 51, VII, do CDC, prevalecer a
cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória.
 7.Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1.753.041 - GO (2018/0171648-9), Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI,

Data de Julgamento: 18/09/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
21/09/2018) (destaquei)

Da confrontação dos arts. 51, VII, do CDC e 4º, § 2º, da Lei 9.307/96,
pode-se constatar que a suposta incompatibilidade entre os dispositivos legais é meramente
aparente, não resistindo à aplicação do princípio da especialidade das normas, a partir do
qual, sem grande esforço, pode-se concluir que o art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem versou
apenas acerca de contratos de adesão genéricos, subsistindo, portanto, a aplicação do art.
51, VII, do CDC, às hipóteses em que o contrato, mesmo que de adesão, regule uma
relação de consumo.

Na realidade, com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a

conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade:

i) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando

pactuada pelas partes;

ii) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos,

que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e

iii) a regra ainda mais específica, incidente sobre contratos

sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade
de cláusula que determine a utilização compulsória de arbitragem,
ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/96.

Note-se que a utilização da arbitragem não é vedada na resolução de

conflitos de consumo, afinal, o CDC veda apenas a sua utilização compulsória, o que,
inegavelmente, não obsta o consumidor de eleger o procedimento arbitral como via
adequada à resolução de eventuais conflitos surgidos frente ao fornecedor.

Em verdade, o que o legislador reputou prejudicial à proteção do

hipossuficiente foi justamente a prévia imposição da convenção de arbitragem, por entender
que, usualmente, no ato da contratação, o consumidor carece de informações suficientes
para que possa optar, de maneira livre e consciente, pela adoção dessa forma de resolução
de conflitos.

Isso porque, via de regra, o consumidor não detém conhecimento

técnico para, no ato de conclusão do negócio, avaliar as vantagens e desvantagens inerentes
à futura e ocasional sujeição ao procedimento arbitral. E, ainda que o contrato chame a
atenção para o fato de que se está optando pela arbitragem, o consumidor, naquele
momento, não possui os elementos necessários à realização de uma escolha informada.

A par das considerações já tecidas quando do julgamento do REsp

1.169.841/RJ, REsp 1.628.819/MG e do REsp 1.753.041/GO, supra citados , vale lembrar que
não se descura de posicionamento proferido pela 4ª Turma da mesma Corte Superior,
quando do julgamento do REsp 1.189.050/SP (Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe
14/03/2016), que foi assim ementado:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE FINANCIAMENTO

IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE ADESÃO. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM.
POSSIBILIDADE, RESPEITADOS DETERMINADAS EXCEÇÕES.

1. Um dos nortes a guiar a Política Nacional das Relações de Consumo é

exatamente o incentivo à criação de mecanismos alternativos de solução de
conflitos de consumo (CDC, art. 4°, § 2°), inserido no contexto de facilitação do
acesso à Justiça, dando concretude às denominadas "ondas renovatórias do
direito" de Mauro Cappelletti.

2. Por outro lado, o art. 51 do CDC assevera serem nulas de pleno direito “as
cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: VII -
determinem a utilização compulsória de arbitragem". A mens legis é justamente
proteger aquele consumidor, parte vulnerável da relação jurídica, a não se ver
compelido a consentir com qualquer cláusula arbitral.

3. Portanto, ao que se percebe, em verdade, o CDC não se opõe a utilização

da arbitragem na resolução de conflitos de consumo, ao revés, incentiva a
criação de meios alternativos de solução dos litígios; ressalva, no entanto,
apenas, a forma de imposição da cláusula compromissória, que não poderá
ocorrer de forma impositiva.

4. Com a mesmo raio, a Lei n. 9.307/1996 estabeleceu, como regra geral, o

respeito à convenção arbitral, tendo criado, no que toca ao contrato de adesão,
mecanismos para proteger o aderente vulnerável, nos termos do art. 4°, § 2°,
justamente porque nesses contratos prevalece a desigualdade entre as partes
contratantes.

5. Não há incompatibilidade entre os arts. 51, VII, do CDC e 4º, § 2º, da Lei n.
9.307/96. Visando conciliar os normativos e garantir a maior proteção ao
consumidor é que se entende que a cláusula compromissória só virá a ter eficácia
caso este aderente venha a tomar a iniciativa de instituir a arbitragem, ou
concorde, expressamente, com a sua instituição, não havendo, por conseguinte,
falar em compulsoriedade. Ademais, há situações em que, apesar de se tratar de
consumidor, não há vulnerabilidade da parte a justificar sua proteção.

6. Descarte, a instauração da arbitragem pelo consumidor vincula o

fornecedor, mas a recíproca não se mostra verdadeira, haja vista que a propositura
da arbitragem pelo solicitante depende da ratificação expressa do oblato
vulnerável, não sendo suficiente a aceitação da cláusula realizada no momento da
assinatura do contrato de adesão. Com isso, evita-se qualquer forma de abuso, na
 medida em o consumidor detém, caso desejar, o poder de libertar-se da via arbitral
para solucionar eventual lide com o prestador de serviços ou fornecedor. É que a
recusa do consumidor não exige qualquer motivação. Propondo-o ação no
Judiciário, haverá negativa (ou renúncia) tácita da cláusula compromissória.

7. Assim, é possível a cláusula arbitral em contrato de adesão de consumo

quando não se verificar presente a sua imposição pelo fornecedor ou a
vulnerabilidade do consumidor, bem como quando a iniciativa da instauração
ocorrer pelo consumidor ou, no caso de iniciativa do fornecedor, venha a
concordar ou ratificar expressamente com a instituição, afastada qualquer
possibilidade de abuso.

8. Na hipótese, os autos revelam contrato de adesão de consumo em que

fora estipulada cláusula compromissória. Apesar de sua manifestação inicial,
a mera propositura da presente ação pelo consumidor é apta a demonstrar o
seu desinteresse na adoção da arbitragem - não haveria a exigível ratificação
posterior da cláusula -, sendo que o recorrido/fornecedor não aventou em sua
defesa qualquer das exceções que afastariam a jurisdição estatal, isto é: que o
recorrente/consumidor detinha, no momento da pactuação, condições de
equilíbrio com o fornecedor - não haveria vulnerabilidade da parte a justificar sua
proteção; ou ainda, que haveria iniciativa da instauração de arbitragem pelo
consumidor ou, em sendo a iniciativa do fornecedor, que o consumidor teria
concordado com ela. Portanto, é de se reconhecer a ineficácia da cláusula arbitral.

9. Recurso especial provido.

(REsp 1.189.050/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe
14/3/2016)

Assim é que, conforme entendimento uníssono da corte superior, a

atitude do recorrente (consumidor) de promover o ajuizamento da ação principal perante o
juízo estatal evidencia, ainda que de forma implícita, a sua discordância em submeter-se ao
procedimento arbitral, não podendo, pois, nos termos do art. 51, VII, do CDC, prevalecer a
cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória.

Na espécie, ficou registrado na sentença que, no presente caso,

verifica-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo e o contrato
firmado entre as partes é um contrato de adesão - ausente impugnação neste sentido -,
tendo em vista que o pacto já veio estabelecido pela parte Ré/Apelante, não permitindo ao
comprador alterar suas cláusulas, ou seja, somente aderiu ao negócio jurídico ofertado.

Pois bem, a análise dos autos evidencia estarmos diante de uma

relação de consumo, corporificada em contrato de adesão. Com efeito, não há dúvida de
que a relação estabelecida entre as partes – compra e venda de imóvel – é de consumo,
como já decidiu reiteradas vezes o Superior Tribunal de Justiça nos seguintes precedentes:
AgRg no AREsp 508700/RJ , 3ª Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 29.08.14; REsp
669.990/CE , 4ª Turma, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ de 11.09.06; REsp 698.499/SP , 3ª
Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 05.12.05; e REsp 662.585/SE , 4ª
Turma, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ de 25.04.05. Oportunos os julgados desta Corte no
mesmo sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE

FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS E PEDIDOS DE TUTELA ANTECIPADA.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CARÁTER ADESIVO. SUJEIÇÃO À LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. CLÁUSULA
COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. (...).

1. Caracterizado o liame consumerista na relação jurídica contratual, a norma a ser

aplicada por ocasião do ajustamento da cláusula compromissória é aquela prevista
no artigo 4º, § 2º, da Lei Federal nº 9.307/1996.

2. A arbitragem, regulamentada pela Lei federal nº 9.307/96, pode ser constituída

por meio da convenção de arbitragem, a qual compreende tanto a cláusula
compromissória como o compromisso arbitral.

3. Consoante entendimento emanado do Superior Tribunal de Justiça “a regra

ainda mais específica, contida no art. 51, VII, do CDC, incidente sobre contratos
derivados de relação de consumo, sejam eles de adesão ou não, impondo a
nulidade de cláusula que determina a utilização compulsória da arbitragem, ainda
que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96 ”(REsp
1169841/RJ). (…).”

(TJGO, AgRg no AI nº 202748-73.2015, 6ª Câmara Cível , relatora Desembargadora

Sandra Regina Teodoro Reis, in DJ nº 1855, de 25/08/2015). (Destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

1. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CORTE DE ARBITRAGEM ESTIPULADA PARA

DIRIMIR POSSÍVEIS CONFLITOS SOBRE O CONTRATO. NULIDADE. É cabível a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de
compra e venda, por se tratar de relação consumerista com imobiliária, razão pela
qual é nula a cláusula arbitral inserida de forma compulsória no contrato de
adesão (art. 51, VII do CDC). (...).”

(TJGO, AC nº 196693-15.2011, 6ª Câmara Cível , rel. Juiz Marcus da Costa Ferreira,

in DJ nº 1165, de 15/10/2012). (Destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

COMPROMISSO COMPRA E VENDA. PRELIMINARES AFASTADAS. CONTRARRAZÕES.
CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. INVALIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. (...)
 01 - Não merece acolhimento a preliminar de convenção de arbitragem, eis que
se cuida, na espécie, de relação tipicamente consumerista, cuja legislação afasta a
pactuação compulsória de arbitragem (art. 51, VII, CDC). (...). APELO CONHECIDO E
DESPROVIDO.

(TJ-GO - AC: 299800920128090175, Relator: DES. NORIVAL SANTOME, Data de

Julgamento: 14/03/2017, 6A CAMARA CIVEL, Data de Publicação: DJ 2234 de
22/03/2017) (Destaquei)

Vê-se, pois, à luz dos precedentes supratranscritos, que o magistrado

de 1º grau agiu com acerto ao afastar a incidência da cláusula compromissória
compulsoriamente imposta ao autor/recorrido, sendo, portanto, inaplicável a Lei de
Arbitragem (Lei federal nº 9.307/1996)à hipótese sub judice, considerando, ainda a natureza
jurídica da relação contratual estabelecida entre as partes, de nítido caráter consumerista.
Por fim, para jogar uma pá de cal sobre esse assunto, o TJGO, recentemente publicou a
Súmula nº 45 sobre o tema nos seguinte moldes:

Súmula nº 45 – TJGO

Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do

artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula
que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que
porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º, da Lei nº
9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor,
quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se
a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da
arbitragem é do próprio consumidor.

DATA DA APROVAÇÃO: Sessão da Corte Especial de 17/09/2018.

PRECEDENTES: AC 387670-49.2014.8.09.0175; AC 61994-
10.2016.8.09.0174; AC 0137768-46.2016.8.09.0174; AC 0068390-
03.2016.8.09.0174; AC 0138286-36.2016.8.09.0174.

(Destaquei)

De todo modo, sendo de consumo a relação havida entre as partes e

havendo Sumula no TJGO e regra específica no Código de Defesa do Consumidor que
considera nula de pleno direito a cláusula que determina a utilização compulsória de
arbitragem (artigo 51, VII), é de ser mantida o reconhecimento da competência da jurisdição
estatal para processar e julgar a ação proposta pelo recorrido.

2. RETENCAO DE 25% DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL

Beira a leviandade por parte da Apelante-Ré falar neste momento em

retenção de valores a favor de si mesmas, eis que foram elas que deram motivos para a
rescisão contratual por não terem entregado o imóvel na data avençada, ou no prazo
suplementar de 180 dias, quiçá até a presente data o imóvel não passou da fundação!
Absurdo!!!

Ora, restou fartamente comprovado a responsabilidade exclusiva do

promitente vendedor na pretensão de rescisão contratual manejada pelo promitente
comprador que, ao investir na aquisição dos imóveis, não recebeu os objetos contratados,
no prazo avençado.

Inconteste, pois, que a pretensão de rescisão das promessas de

compra e venda é fundada no atraso nas obras. Motivo pelo qual não há que se falar em
desistência da parte apelada, tampouco em retenção de prestações, pois tal punição de
origem legal ou contratual tem por pressuposto que decorra o desfazimento do negócio de
fato exclusivo do adquirente, sendo inocente o vendedor.

Como dito, está longe de ser o caso dos autos: embora tenha sido a
parte autora quem manifestou a vontade de rescindir o contrato, o fez em decorrência da
quebra de confiança decorrente do inadimplemento da ré. Ratifique-se que a demanda
foram propostas no dia 24/03/2017, e até presente data, não há notícia nos autos da
existência, sequer, de habite-se, senda esta motivação suficiente para a rescisão pleiteada.

Diante do inadimplemento contratual caracterizado – inexecução do

contrato por parte da promitente vendedora, uma vez que decorrido o prazo para a entrega
dos imóveis, não cumpriram com a obrigação contratualmente prevista -, forçoso
reconhecer o desfazimento da relação jurídica entre as partes ante o atraso substancial e
injustificado da entrega da unidade imobiliária, por culpa do promitente vendedor, que
enseja a rescisão contratual com retorno das partes ao status quo.

Assim sendo, não merece reparo a sentença quanto à rescisão do

contrato celebrado entre as partes.

Com relação ao direito de retenção de parte dos valores pagos pelos

recorridos, melhor sorte não assiste à apelante. Não houve no caso mora do adquirente,
senão da incorporadora, como a esta altura já se tornou incontroverso. Logo, as quantias
pagas pelos compradores devem ser devolvidas em sua integralidade, não se mostrando
minimamente razoável a retenção por parte da recorrente de qualquer importância, pois
foi ela que deu ensejo à ruptura do negócio jurídico entabulado, conforme reconhecido na
sentença.

Diante de tantos elementos de prova concludentes, não há como

acolher as alegações das apelantes no sentido de que não deram causa ao pedido de
rescisão contratual. Nenhum dos contra-argumentos expostos foram comprovados, ainda
que minimamente, eis que inexiste justificativa para tamanho atraso na realização das
obrigações devidas à vendedora, somado a clara demonstração pelos autores da não
realização da obra no tempo acordado.

Assim, essa situação autoriza o acolhimento do pedido de rescisão

postulado, a devolução dos valores pagos e a aplicação da penalidade contratual
correspondente, como feito pelo magistrado singular.

Sobre o tema, eis a jurisprudência:

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. MORA DA
CONSTRUTORA PROMITENTE. ATRASO NA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
ANTECIPADO. DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS
PARCELAS PAGAS PELOS PROMITENTES ADQUIRENTES. [...].
1. O significativo e acentuado atraso na construção do empreendimento imobiliário
em comento, aliado à evidente impossibilidade de entrega da obra no termo
ajustado, configuram o inadimplemento antecipado da avença, dando ensejo ao
direito de resolução a ser exercitado pelos promitentes compradores antes do
prazo pactuado para a entrega do imóvel. Teoria da quebra antecipada do
contrato. Precedentes do STJ.
2. Ocorrendo a rescisão contratual por inadimplência exclusiva da construtora ré,
imperiosa a restituição integral das parcelas pagas pelos promitentes
compradores/autores, vedadas quaisquer retenções, a teor da Súmula 543 do STJ.
[...].”
(TJGO, 5ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 11994574.2015.8.09.0051, Rel. Dr.
Delintro Belo de Almeida Filho, DJ nº 2.104 de 05/09/2016).

Destarte, conclui-se que a autora, ora apelada, tem o direito de

reaver a totalidade dos valores que despendeu na aquisição do imóvel, sem que assista a
ré/apelante qualquer possibilidade de retenção de valores, de modo a receber a reparação
integral dos prejuízos sofridos. Assim, inviável é a retenção de valores por parte da ré, já
que, nos termos dos precedentes invocados, o ressarcimento deve ser integral, sendo
abusiva qualquer cláusula contratual que lhe limite, pois estamos diante de um
descumprimento por parte da construtora.

3. APLICAÇÃO DA SUMULA 543 DO STJ

 O Apelante acredita que houve “extrapolação na análise da sumula
543 do STJ” e que “a devolução integral não é a mesma coisa que devolução em parcela
única”, requerendo, portanto, que lhe seja deferida a possibilidade de DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS de forma PARCELADA. O presente recurso não merece prosperar.

A uma porque, no ponto, encontra-se em perfeita consonância com

a jurisprudência da Corte Superior, que já sumulou a matéria, o que atrai a incidência do
Art.932, IV do Código de Processo Civil:
Art. 932. Incumbe ao relator:
(...)

IV - negar provimento a recurso que for contrário a:

a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do

próprio tribunal;

b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de

Justiça em julgamento de recursos repetitivos;

c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de

assunção de competência;

Com efeito, quanto à questão do momento da devolução do valor

pago pelo comprador em caso de rescisão contratual (por culpa de quaisquer contratantes),
a Corte Superior consolidou o entendimento, inclusive em sede de recurso repetitivo, de
que, a restituição dos valores devidos deve ser IMEDIATA (vedando-se a restituição dos
valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada) e ainda deve ser
INTEGRAL (na hipótese dos autos) quando a resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel se dê por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

Confira-se:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa
do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos
valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de
quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.
(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)
 Esse, inclusive, é o enunciado da Súmula nº 543 do STJ, in verbis:

" Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de

promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento".

Portanto, em decorrência do enunciado do Art. 932, IV do CPC, deve

o relator negar provimento a recurso que for contrário a súmula Superior Tribunal de
Justiça (Sumula 543) ou de acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça em
julgamento de recursos repetitivos (REsp 1300418/SC), mantendo incólume a sentença
guerreada.

4. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA,

As Apelantes entendem que o “serviço prestado por profissional

liberal não é passível de devolução”.

Sem razão a parte Apelante, demonstrado o descumprimento

injustificado da obrigação de concluir a obra no prazo pactuado, caracterizado o
inadimplemento contratual da construtora, o que autoriza a rescisão do contrato, nos
termos do art. 475, e enseja a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo
consumidor, inclusive da comissão de corretagem, sendo vedada a retenção de qualquer
valor previsto no contrato. (Inteligência da Súmula nº 543 do STJ).

Conforme assentado na Sentença, a tese firmada pelo no c. STJ no

REsp nº 1.551.956/SP é inaplicável à presente ação, uma vez que as autores não pretendem
a restituição em si dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por sua eventual
abusividade, mas a compensação pelos danos sofridos e o retorno das partes aos status quo
ante, em decorrência do inadimplemento culposo da ré, como consequência da rescisão
contratual.

Embora seja válida a "cláusula contratual que transfere ao

promitente - comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp's 1.599.511 e 1.551.956, PAULO DE
TARSO SANSEVERINO), nas hipóteses de rescisão contratual em razão do inadimplemento
contratual por culpa da construtora, deve a promitente vendedora restituir às autoras
também os valores despendidos a título de comissão de intermediação imobiliária,
tratando-se de compensação pelos danos sofridos pelas autoras e retorno das partes aos
status quo ante.

Mas em casos como o presente, ocorre que, é silente o contrato

acerca de obrigação do comprador de pagar a comissão do corretor, e, na dicção do julgado
repetitivo, era, efetivamente, no contrato (em "cláusula contratual"), não fora dele, que
haveria de estar, "com destaque” a transferência, para o comprador, da obrigação de pagar
o corretor do negócio; portanto, conforme bem ressaltou o juiz a quo, o presente caso não
se amolda aos comandos do recurso repetitivo supra citado.

Na espécie, restou demonstrado o inadimplemento contratual por

parte da construtora ré quanto a não entrega do imóvel adquirido pela autora (que sequer
está pronto até a presente data), sendo que a data de entrega prevista no contrato
entabulado era 31/08/2016, admitida a tolerância de 180 dias, ou seja, o referido bem
deveria ter sido entregue até 28/02/2017.

As exceções apontadas pela construtora ré não configuram hipóteses

de caso fortuito ou de força maior capazes de justificar o atraso nem excluem a sua
responsabilidade pela entrega do imóvel fora do prazo contratualmente previsto, uma vez
que todas as "intempéries" indicadas estão incluídas no prazo de tolerância, sendo inerentes
ao risco da atividade por ela exercida.

Constatada a inadimplência da construtora ré, o art. 475 do Código

Civil estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos", em outras palavras, o dispositivo legal em apreço concede
ao contratante duas opções, a desconstituição da relação contratual por meio da resolução
ou a postulação do cumprimento da obrigação visando á continuidade da avença.

Uma vez pleiteada a resolução do contrato, é salutar o retorno das

partes ao status quo ante.

Assim, implementada a resolução do contrato de promessa de

compra e venda de imóvel, em tese, deve-se efetivar a devolução do bem para a vendedora
(construtora ré) e a devolução dos valores pagos pela compradora (autora), com o objetivo
de evitar o enriquecimento indevido de qualquer dos contratantes.
 Quanto à devolução da comissão de corretagem de forma solidária
pela corretora e pela construtora, conquanto a relação jurídica em análise deva ser
examinada de acordo com as balizas do sistema consumerista, porquanto as partes
envolvidas se enquadram no conceito de consumidora e fornecedora, respectivamente, nos
precisos termos do art. 2º, caput, e art. 3º, caput, ambos do Código de Defesa do
Consumidor, respondendo, pois, as rés solidariamente por esse encargo, conforme exposto
alhures, sendo cabível a devolução da comissão de corretagem em razão da necessidade de
retroagir os contratantes ao status quo, isso porque, em regra, a resolução dissolve o
contrato e retroage os contratantes ao status quo, com efeitos ex tunc, como se o contrato
jamais tivesse se realizado, de forma a evitar o enriquecimento indevido de qualquer
participantes do contrato.

Portanto, é de se manter o comando exarado na sentença de

devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, solidariamente pelas
requeridas; devendo ainda ressaltar que a referida Apelação, ainda neste ponto, encontra
óbice de ser provido nos termos Art.932, IV do Código de Processo Civil.

5. DANOS MORAIS

Por fim, os Apelantes entendem que a indenização a título de danos

extrapatrimoniais é desproporcional, uma vez, que ao seu sentir, é quase praticamente igual
ao valor a ser restituído a Autora.

Mais uma vez, desprovido de fundamentos, a tese não merece

florescer.

Em que pese a admissibilidade do prazo de tolerância

correspondente a 180 (cento e oitenta) dias, verifica-se, no caso em apreço, que a empresa
requerida ultrapassou tal lapso, impondo-se, desta forma, a sua responsabilidade pelo
descumprimento contratual, como delineado na sentença prolatada.

Extrai-se do decisum objurgado, no que pertine ao direito à

indenização por danos morais, em virtude do atraso na entrega (ou melhor, da não entrega)
do apartamento, objeto do contrato entabulado entre as partes, que o magistrado a quo a
entendeu devida, uma vez que houve culpa exclusiva da empresa requerida, fixando o valor
de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) em favor da parte autora.

Importante destacar, que conforme restou provado, a presente ação

trata-se de dois contratos (contrato 87 - no valor de R$ 321.545,11 e contrato 171 - no valor
de R$ 350.000,00) portanto, a indenização por danos morais corresponde a menos que 4,5%
(quatro e meio por cento) do valor das somatórias dos dois contratos, que só não foram
levados a cabo por culpa exclusiva das Apelantes que não foram capazes de cumprir com o
que se comprometeram com o consumidor.

Importante salientar que, no tocante ao arbitramento do quantum

reparatório, é consabido que a reparação pelos danos morais deve sempre objetivar dois
aspectos, um compensatório e outro punitivo. A compensação, visando a minimizar as
consequências do fato, e o punitivo, para desestimular aquela conduta, tendo praticamente
função pedagógica. Além disso, ante a ausência de norma legal estabelecendo parâmetros
para sua fixação, tenho que esta deverá observar, ainda, a capacidade econômica do agente
causador do dano, o grau da culpa e o bem juridicamente protegido que fora atingido.

Assim, quanto ao valor da indenização moral, arbitrada no montante

de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), tenho que a quantia se mostra razoável e proporcional ao
sofrimento enfrentado pela autora, mormente considerada a angústia e ansiedade por que
passou no afã de receber as chaves do apartamento adquirido e concretizar a aquisição da
casa própria. A respeito da matéria, trago à colação julgados desta Corte de Justiça:

“A indenização por danos morais deve ser fixada em quantitativo que represente
justa reparação pelo desgaste do dano sofrido, observando-se os princípios da
proporcionalidade e da razoabilidade, de modo a não ensejar enriquecimento
ilícito do ofendido. Inexistindo fundamento ou fato novo capaz de conduzir o
julgador a nova convicção, deve ser desprovido o agravo regimental. AGRAVO
REGIMENTAL CONHECIDO, MAS IMPROVIDO.” (TJGO, APELACAO CIVEL 489192-
11.2011.8.09.0051, Rel. Dr. ROBERTO HORACIO DE REZENDE, 1A CÂMARA CIVEL,
julgado em 04/02/2014, DJe 1494 de 27/02/2014)

“A indenização por dano moral não tem finalidade patrimonial, eis que visa a
atenuar a dor injustamente provocada pelo agente e, ao mesmo tempo, coibir
novos e indesejáveis constrangimentos. Seu montante deve ser fixado dentro dos
limites da razoabilidade e da proporcionalidade, cabendo sua majoração caso
arbitrado em valor singelo." (TJGO, Apelação Cível nº 117.921-9/188, Rel. Des.
Kisleu Dias Maciel Filho, 4ª Câmara Cível, DJ nº 433, de 05/10/2009)

“A indenização por dano moral não tem finalidade patrimonial, porquanto visa a
atenuar a dor injustamente provocada pelo agente e, ao mesmo tempo, coibir
novos e indesejáveis constrangimentos. seu montante deve ser fixado dentro dos
limites da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se que se constitua em
fonte de enriquecimento injustificado ou em indenização ínfima.” (TJGO, AC nº
110180-3/188, Rel. Des. Zacarias Neves Coelho, 2ª Câmara Cível, DJ 66 de
10/04/08).

Desse modo, atento ao norte da prudência e em atenção aos

princípios da razoabilidade e da proporcionalidade , bem como às peculiaridades do caso
sub judice e, ainda, ausente o critério objetivo de fixação da verba indenizatória por danos
morais, entendemos ser razoável o valor fixado na ilustre decisão a quo, considerando a
condição socioeconômica das partes e as peculiaridades do caso concreto, devendo ser
mantida em seu totum.

CONCLUSÕES

Não deve a decisão de primeira instancia ser revogada, na medida

em que nessa peça, o Apelante se limita a reafirmar o que já dissera na sua petição inicial,
constituindo uma mera repetição ou repositório de matéria que já era objeto dos autos, e
que foram totalmente enfrentados conforme os preceitos legais e jurisprudenciais.

Não existiu qualquer violação das regras de direito probatório, não

tendo o Juiz a quo declarado como fatos assentes, fatos para os quais não tinha elementos
probatórios suficientes, o que se traduziu na afirmação como provado que o imóvel deveria
ter sido entregue, com a prorrogação dos 180 dias suplementares, em última data, em
28/02/2017 (sendo que até a presente data não há nos autos sinal de que vá sequer ser
entregue), e que portanto a culpa pela rescisão contratual é exclusiva das Apelantes, sem
objeção da parte apelante.

De mais a mais, declarou-se, sem objeção da parte apelante, que a

relação jurídica entre as partes é de consumo, e que o contrato é de adesão, razão pela qual
deve ser analisada sob espectro do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, observado que é vedado a imposição de compulsória de

clausula arbitral em contratos de adesão, pelo que dispõe o art. 51, VII do CDC, impossível
acatar a incompetência do juízo com base na clausula compromissória, pelos fundamentos
apresentados acima, e ainda encontrando óbice ao provimento da presente tese, à luz do
Art. 932, IV do CPC uma vez que o nosso Tribunal publicou a Súmula nº 45, justamente
acerca desse tema.

E ainda que, á luz do disposto na sumula 543, STJ – que também é um

empecilho para o provimento do recurso, – o montante pago deve ser integralmente e
imediatamente, sem qualquer tipo de retenção, devolvidos á Autora, portanto, não
podemos vislumbrar sucesso nos referidos apelos.
 Já em relação á intermediação imobiliária, restou comprovado que,
para legalidade da referida cobrança é imprescindível a existência de cláusula expressa no
contrato, atribuindo ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, com
discriminação do valor e da espécie do pagamento destinado a corretagem, o que o juiz não
vislumbrou no caso em tela, portanto, o referido REsp não se amolda ao que foi decidido
pelo STJ, devendo tais valores serem restituídos a Autora, nos termos da sentença.

E por fim, no tocante ao arbitramento do quantum reparatório, é

consabido que a reparação pelos danos morais deve sempre objetivar dois aspectos, um
compensatório e outro punitivo. A compensação, visando a minimizar as consequências do
fato, e o punitivo, para desestimular aquela conduta, tendo praticamente função
pedagógica, por outro lado, não se mostrando excessiva a condenação disposta pelo juiz a
quo, em relação aos danos morais, a aplicação de menos de 4,5% sobre o valor dos
contratos.

Em face de tudo quanto foi exposto, cabe concluir pela falta

manifesta, completa e absoluta de fundamento do presente recurso que, assim, deve ser
julgado improcedente.

Neste termos e nos demais de direito, que V. Exa. doutamente

suprirá, requer que a presente apelação ser julgada totalmente IMPROCEDENTE, e assim ser
mantida a douta sentença; e, em consequência, ser confirmada a decisão proferida pelo
Juízo recorrido, com todos os efeitos legais.

Goiânia, 21 de outubro de 2018.

Dra. Christiane Rodrigues Chaves Marra de Castro

OAB/GO 32.000