Fundos

imobiliários
que mais
(e menos)
sofrem
com a crise
Sumário

Introdução ................................................................................................. página 3

Maiores quedas do IFIX ............................................................................ página 4

Análise das maiores quedas ..................................................................... página 5

Menores quedas do IFIX ........................................................................... página 7

Análise das menores quedas .................................................................... página 8

Outros FIIs ............................................................................................... página 10

Conclusão ............................................................................................... página 14

Introdução

A crise que está acontecendo em 2020 por causa da pandemia do coronavírus está
afetando todos os setores da economia. Nos investimentos, todos estão preocupados
com seu o dinheiro e querendo entender o que vai acontecer.
É claro que não temos bola de cristal e é muito difícil fazer alguma projeção sobre
como vai ser o futuro. Mas, podemos fazer algumas análises para deixar a situação
um pouco mais clara. Esse é o objetivo deste PDF.
Aqui, vamos te mostrar quais foram os fundos imobiliários que mais se desvaloriza-
ram na crise e o porquê disso. Por outro lado, também vamos te apresentar os que
menos se desvalorizaram e os motivos.
Por que isso é importante? Porque precisamos investir pelos motivos certos. Não
podemos comprar ou vender um ativo apenas aproveitando o preço baixo ou a “mo-
dinha”. É necessário entender cada ativo e o desempenho do seu setor para tomar
boas decisões.
Neste PDF, vamos falar sobre os fundos imobiliários que compõem o IFIX. O IFIX é
popularmente conhecido como o “Ibovespa dos FIIs”. É o índice que reflete o desem-
penho dos fundos imobiliários no Brasil já que é composto pelos FIIs mais negociados
na bolsa brasileira.
Nas próximas páginas, você vai encontrar a tabela completa com a variação de
todos os FIIs do IFIX desde o dia 01/01/2020 até 20/05/2020 e, de quebra, uma breve
análise setorial sobre o motivo dessas variações.
Se você está preocupado com a crise (nós também estamos!), esse é um ótimo ma-
terial para você entender melhor como o mercado funciona. Aproveite!

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 Maiores quedas do IFIX
(de 01/01/2020 até 20/05/2020)

FUNDO IMOBILIÁRIO TICKER RENTABILIDADE

1 TRX Edifícios Corporativos XTED11 -62,21%

2 General Shopping e Outlets do Brasil GSFI11 -52,03%

3 Edifício Galeria EDGA11 -46,51%

4 SP Downtown SPTW11 -45,93%

5 Hotel Maxinvest HTMX11 -43,85%

6 XP Industrial XPIN11 -42,79%

7 Pátria Edifícios Corporativos PATC11 -41,70%

8 Torre Almirante ALMI11 -40,44%

9 Brazilian Graveyard and Death Care CARE11 -40,31%

10 Rio Bravo IFIX RBFF11 -40,19%

11 Kinea FII KFOF11 -38,64%

12 Kiena II real Estate Equity KNRE11 -38,24%

13 Malls Brasil Plural MALL11 -37,91%

14 Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11 -37,89%

15 HSI Mall HSML11 -37,55%

16 Quasar Agro QAGR11 -37,27%

17 XP PROPERTIES XPPR11 -35,85%

18 SDI Logística Rio SDIL11 -35,80%

19 Votorantim Shopping VSHO11 -35,00%

20 Hedge Brasil Shopping HGBS11 -34,91%

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Análise das maiores quedas

Na tabela da página anterior, você percebeu que as quedas dos fundos imobiliários
foram enormes. No primeiro lugar do ranking, TRX Edifícios Corporativos com uma
desvalorização de mais de 60%! Hedge Brasil Shopping, que está em 20º lugar no
ranking, teve uma desvalorização de quase 35%.
Alguns setores apareceram muito na lista e resolvemos falar sobre eles abaixo. Dá
uma olhada nos motivos das grandes quedas em cada setor afetado:

LAJES CORPORATIVAS
XTED11 (-62,21%), EDGA11 (-46,51%), SPTW11 (-45,93%), PATC11 (-41,70%), ALMI11
(-40,44%) e RCRB11 (-37,89%).
Em um ranking com os 20 fundos imobiliários que mais se desvalorizaram em 2020,
seis são de lajes corporativas. Isso é muito representativo.
Esse setor sempre foi o queridinho dos brasileiros que gostam de FIIs. Afinal, gran-
des empresas alugando grandes prédios para trabalhar é um ótimo negócio para
investir, né?
Isso sempre foi verdade, até o coronavírus.
Com a crise, a maioria das empresas instituiu o home office e começou a renegociar
seus espaços físicos. Com as renegociações, os FIIs já perdem sua atratividade e
começam a ter quedas.
Agora, mais do que isso, grandes empresas estão anunciando home office até 2021
ou até mesmo estão entregando seus escritórios para trabalhar de casa permanente-
mente (ou até quando esse vírus ainda existir).
Talvez esse setor seja o mais afetado de todos. Talvez, mesmo com a reabertura
econômica, as pessoas não voltem aos seus escritórios. São apenas algumas suposi-
ções, mas que vale levar em conta antes de investir em FIIs de lajes corporativas.

SHOPPING CENTERS
GSFI11 (-52,03%), MALL11 (-37,91%), HSML11 (-37,55%), VSHO11 (-35,00%) e HGBS11
(-34,91%).
Segundo a maioria dos especialistas, esse é o setor que mais sofre com a crise:
shopping centers.
De acordo com Glauco Humai, presidente da Abrasce (Associação Brasileira de
Shopping Centers), esse setor representa 3% do PIB brasileiro e é responsável por 3
milhões de empregos. Durante a crise, são aproximadamente 580 shoppings fecha-
dos em todo o Brasil. Isso afeta diretamente todos os fundos imobiliários que inves-
tem em shoppings (e não são poucos!).
Vale dizer que esse tipo de fundo possui participação na receita dos imóveis. Ou

5
seja, se os lojistas vendem, o FII também ganha. Como os shoppings estão fechados,
não há vendas e o fundo não ganha.
Para você ter uma ideia, a maioria dos FIIs que investem em shoppings já anunciou
que não haverá distribuição de rendimentos nos próximos meses.
Para o futuro? Não sabemos. Mas é possível ver uma grande diferença entre sho-
ppings e lojas de rua.
Shoppings são mais do que espaços de compras, são áreas de lazer. Lojas de rua
não são lazer, são somente compras. Mas os shoppings proporcionam uma experi-
ência de lazer: cinema, teatro, restaurantes, bares, encontros com amigos, etc. Isso
pode fortalecer ainda mais os shoppings na recuperação pós-covid.
As lojas de rua são lugares abertos e de difícil controle de fluxo de pessoas. Não
é possível fechar ruas para controlar o acesso de pessoas, medir a temperatura das
pessoas, fiscalizar uso de máscaras, etc. Shoppings são lugares fechados com en-
tradas e saídas muito claras. É infinitamente mais fácil controlar o fluxo de pessoas
em um shopping center para checar sua temperatura, orientar sobre higiene e outras
medidas de proteção. Isso pode fortalecer os shopping centers e fazer com que sejam
parte da estratégia de reabertura econômica junto de um maior controle e monitora-
mento do coronavírus.
A aposta é que seja um retorno lento e gradual. Mas vemos, em outros países do
mundo, um pico de vendas nos shoppings em suas reaberturas e, como o brasileiro
gosta muito de um shopping center, é muito possível que isso também aconteça aqui
no Brasil.

HOTÉIS
HTMX11 (-43,85%).
Por mais que só haja um único fundo imobiliário que investe em hotéis nessa lista,
não poderia deixar de incluí-lo nessa breve análise setorial. Afinal, quem está se hos-
pedando em hotéis durante essa crise? Ninguém.
O turismo parou. Ninguém viaja. Ninguém se hospeda. Os hotéis sofrem.
Os FIIs que investem em hotéis, normalmente, também têm participação na receita
(assim como os shoppings) e, sem receita, o fundo também é impactado negativa-
mente.
Vale lembrar que, mesmo com o afrouxamento do isolamento social e retomada das
atividades, o turismo ainda vai demorar muito para voltar ao normal.

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 Menores quedas do IFIX
(de 01/01/2020 até 20/05/2020)

FUNDO IMOBILIÁRIO TICKER RENTABILIDADE

1 BB Renda Corporativa BBRC11 +2,18%

2 Capitania Reit FoF CPFF11 0%

JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista
3 RBBV11 -0,18%
Capital Protegido
4 Hospital Nossa Senhora de Lourdes NSLU11 -0,70%

5 Green Towers GTWR11 -5,42%

6 Kinea Índice de Preços KNIP11 -5,77%

7 BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11 -8,18%

8 Kinea High Yield CRI KNHY11 -9,07%

9 VBI FL 4440 FVBI11 -9,11%

10 CSHG GR Louveira GRLV11 -9,32%

11 VBI LOGÍSTICO LVBI11 -10,77%

12 Votorantim Logística VTLT11 -10,88%

13 Hospital da Criança HCRI11 -10,99%

14 Polo Recebíveis Imobiliários II PORD11 -11,15%

15 CSHG Prime Offices HGPO11 -11,46%

16 Caixa Rio Bravo CXRI11 -11,83%

17 BB Progressivo II BBPO11 -12,10%

18 BB Progressivo BBFI11B -12,19%

19 Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 -12,40%

20 Vila Olímpia Corporate VLOL11 -12,41%

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Análise das menores quedas

Na tabela, conseguimos ver os fundos imobiliários que menos se desvalorizaram

desde o início do ano. BB Renda Corporativa foi o único FII que fechou no positivo com
uma valorização de 2,18% e, logo atrás, Capitania Reit FoF manteve seu valor.
Assim como no tópico anterior, selecionamos alguns setores que mais apareceram
na lista e explicamos por que sofreram menos:

BANCOS
BBRC11 (+2,18%) e BBPO11 (-12,10%).
O único fundo imobiliário do IFIX que fechou em alta está no segmento bancário.
Isso pode parecer muito estranho já que algumas agências bancárias estão fechadas,
mas o motivo é muito simples.
Mesmo com os comércios fechados, os bancos são algumas das maiores empresas
que existem no país. Dessa forma, são inquilinos que não deixam de pagar aluguel.
Empresas como Itaú, Santander, Bradesco, Banco do Brasil e etc não vão atrasar
seus pagamentos. São empresas que possuem dinheiro e que, depois da crise, vão
abrir as agências e voltar às suas atividades normais.
É claro que podem ocorrer renegociações, mas, pelo ranking, conseguimos perce-
ber que FIIs que investem no setor bancário acabaram sofrendo menos com a crise.

FOFs
CPFF11 (0%) e CXRI11 (-11,83%).
Os fundos de fundos, também conhecidos como FOFs (fund of funds) podem ter um
impacto menos negativo. Isso acontece por causa da diversificação. Como o nome
já diz, é um fundo imobiliário que investe em outros fundos imobiliários e, por isso, é
mais fácil minimizar os riscos.
Existem alguns FOFs que estão no IFIX e possuem mais de 20 FIIs em carteira. Por
isso, sofrem menos com a crise, já que podem apostar em diversos ativos e também
em diferentes setores da economia.

HOSPITAIS
NSLU11 (-0,70%) e HCRI11 (-10,99%).
Infelizmente, acho que você já imagina o motivo dessas menores quedas. Como é
uma crise de saúde, a demanda por hospitais está muito maior e é um setor que, eco-
nomicamente, sofre menos com a crise.
Como os fundos imobiliários que investem em hospitais, normalmente, têm partici-
pação na receita, sua performance tende a ser melhor do que outros FIIs que estão
com suas atividades fechadas.

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FUNDOS DE PAPEL
KNIP11 (-5,77%), FEXC11 (-8,18%), KNHY11 (-9,07%), PORD11 (-11,15%) e KNCR11
(-12,40%).
Os fundos imobiliários de papel são aqueles que não investem diretamente em imó-
veis e, sim, em papéis do mercado imobiliário, principalmente em CRIs (Certificados
de Recebíveis Imobiliários).
Levantamento feito pelo InfoMoney (com base em dados da Economatica) mostra
que 80% dos fundos de papel do IFIX superaram o índice desde o começo da crise
(de 21 de fevereiro a 28 de abril).
Por que isso acontece? Porque os fundos de papel, por mais que estejam dentro da
renda variável, possuem uma grande posição em renda fixa. Os papéis em que o FII
investe são ativos de renda fixa e isso traz uma segurança maior ao investidor.
Independentemente de taxa de vacância, preço do metro quadrado, entre outros
indicadores relevantes dos fundos de tijolo, o pagamento ao investidor acontece da
mesma maneira. Ou seja, mais estabilidade nos rendimentos mensais e também no
preço das cotas.
Além disso, os FIIs de papel, normalmente, possuem uma grande diversificação de
ativos em sua carteira. Alguns dos fundos de papel mais conhecidos do IFIX possuem
mais de 40 CRIs em seu portfólio. Essa é uma forma de minimizar os riscos e sentir
menos o efeito da crise.

GALPÕES LOGÍSTICOS
GRLV11 (-9,32%), LVBI11 (-10,77%) e VTLT11 (-10,88%).
Na opinião da maioria dos especialistas, o setor de logística é o menos afetado pela
crise do coronavírus. Isso acontece porque, normalmente, esse setor possui contratos
atípicos - que são contratos mais longos (10 anos ou mais).
Durante a crise, isso pode ser um benefício porque não há quebra de contrato e há
poucas renegociações. Pode acontecer, mas é mais raro.
Outro motivo muito interessante para a menor queda dos FIIs que investem em gal-
pões são os inquilinos. Na maioria dos casos, são grandes empresas que precisam
daquele espaço para seu estoque. Com o isolamento social, muitos varejistas estão
apostando no e-commerce e os galpões estão sendo muito usados para estocar pro-
dutos.
E, é claro, outro motivo é que nos galpões há pouca circulação de pessoas - fato a
ser considerado em uma pandemia como essa.

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 Outros FIIs
(de 01/01/2020 até 20/05/2020)

O IFIX é composto por quase 120 fundos imobiliários. Até agora, mostramos os 20
que mais se desvalorizaram no ano e os 20 que menos se desvalorizaram. Quer sa-
ber o desempenho dos outros FIIs que compõem o índice? Veja a tabela:

FUNDO IMOBILIÁRIO TICKER RENTABILIDADE

1 Mercantil do Brasil MBRF11 -12,81%

2 Hedge Top FOFII 3 HFOF11 -13,00%

3 Edifício Almirante Barroso FAMB11B -13,09%

4 UBS (BR) Recebíveis Imobiliários UBSR11 -13,43%

5 Mérito Desenvolvimento Imobiliário MFII11 -13,56%

6 BM Brascan Lajes Corporativas BMLC11B -13,61%

7 CSHG Logística HGLG11 -13,82%

8 Brazil Realty BZLI11 -14,39%

9 Capitania Securities II CPTS11B -14,69%

10 OURINVEST JPP OUJP11 -14,72%

11 Cyrela Thera Corporate THRA11 -14,78%

BB Votorantim Cidade Jardim
12 BBVJ11 -14,84%
Continental Tower
13 Hectare CE FII HCTR11 -15,92%

14 RBR Rendimento High Grade RBRR11 -15,92%

15 RB Capital Renda I FIIP11B -16,19%

16 Banestes Recebíveis Imobiliários BCRI11 -16,59%

17 Rio Bravo Renda Educacional RBED11 -16,70%

18 Barigui Rendimento Imobiliários I BARI11 -16,97%

10
 FUNDO IMOBILIÁRIO TICKER RENTABILIDADE

19 CSHG Renda Urbana HGRU11 -17,02%

20 Shopping Patio Higienopolis SHPH11 -17,04%

21 Kinea Renda Imobiliária KNRI11 -17,44%

22 BTG Pactual Crédito Imobiliário BTCR11 -18,54%

23 Cyrela Commercial Properties CEOC11 -19,27%

24 Projeto Agua Branca FPAB11 -19,29%

25 Hedge TOP FOFII TFOF11 -19,56%

RBR Alpha Multiestratégia Real Es-
26 RBRF11 -19,77%
tate
27 Centro Têxtil Internacional CTXT11 -20,13%

28 Industrial do Brasil FIIB11 -20,27%

29 Bresco Logística BRCO11 -20,36%

30 GGR Covepi Renda GGRC11 -20,39%

31 XP Crédito Imobiliário XPCI11 -20,52%

32 Campus Faria Lima FCFL11 -20,55%

33 Habitat II FII HABT11 -20,57%

34 VBI CRI CVBI11 -20,96%

35 LOGCP Inter LGCP11 -21,24%

36 Plural Recebíveis PLCR11 -21,25%

37 CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 -21,74%

38 XP Log XPLG11 -22,30%

39 Iridium Recebíveis Imobiliários IRDM11 -22,56%

11
 FUNDO IMOBILIÁRIO TICKER RENTABILIDADE

40 Mauá Capital Recebíveis Imobiliários MCCI11 -22,56%

41 Maxi Renda MXRF11 -22,62%

42 BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11 -22,64%

43 TG Ativo Real TGAR11 -23,03%

44 The One ONEF11 -23,12%

45 XP Corporate Macaé XPCM11 -23,13%

46 Floripa Shopping FLRP11 -23,38%

47 JS Real Estate Multigestão JSRE11 -23,41%

48 BTG Pactual Corporate Office BRCR11 -23,61%

49 BTG Pactual Logística BTLG11 -23,64%

50 Shopping West Plaza WPLZ11 -23,84%

51 CSHG Imobiliário FOF HGFF11 -23,88%

52 Castello Branco Office Park CBOP11 -24,06%

53 CENESP CNES11 -24,19%

54 Fator Verita VRTA11 -24,48%

55 Max Retail MAXR11 -25,04%

56 Santander Papeis Imobiliários CDI SADI11 -25,42%

57 Alianza Trust Renda Imobiliária ALZR11 -25,46%

58 UBS (BR) Office RECT11 -25,66%

59 Vinci Logística VILG11 -26,19%

60 Rio Bravo Renda Varejo RBVA11 -27,13%

12
 FUNDO IMOBILIÁRIO TICKER RENTABILIDADE

61 Bradesco Carteira Imobiliária Ativa BCIA11 -27,86%

62 Grand Plaza Shopping ABCP11 -27,98%

63 Via Parque Shopping FVPQ11 -28,27%

64 Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11 -28,63%

65 FOF Integral Brei IBFF11 -28,74%

Brasil Plural Absoluto Fundo de Fun-
66 BPFF11 -29,11%
dos
67 Rio Negro RNGO11 -29,85%

68 Vinci Offices VINO11 -30,17%

69 CSHG Real Estate HGRE11 -30,40%

70 Valora RE III VGIR11 -30,80%

71 Mogno Fundo de Fundos MGFF11 -30,81%

72 Shopping Jardim Sul JRDM11 -31,68%

73 Vinci Shopping Centers VISC11 -32,33%

74 RB Capital Renda II RBRD11 -32,94%

75 Anhanguera Educacional FAED11 -33,70%

76 XP Malls FII XPML11 -33,95%

77 Continental Square Faria Lima FLMA11 -34,62%

78 General Shopping Ativo e Renda FIGS11 -34,70%

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Conclusão

Os fundos imobiliários estão sofrendo. Muito. Como você viu em algumas análises
que fizemos neste PDF, alguns setores estão com muitos problemas e não sabemos
como será (se houver) a recuperação deles. Mas, como você também viu, outros se-
tores sofrem menos e podem ser boas oportunidades de investimento.
Isso é uma regra? O que está na tabela “Maiores quedas” eu não posso investir e o
que está na tabela “Menores quedas” é uma boa oportunidade?
Claro que não!
No mundo dos investimentos, é necessário analisar ativo por ativo e tomar a melhor
decisão para o SEU PERFIL. Não existe “dica quente”, “dica de amigo” ou “indicação
de investimento” se não for algo personalizado para os seus objetivos.
Nos fundos imobiliários, isso também é verdade. Você precisa criar uma carteira de
FIIs que vá de encontro com o que você acredita e invista em fundos que fazem senti-
do no seu portfólio.
Seria impossível analisarmos todos os fundos imobiliários neste PDF. Por isso, reu-
nimos os FIIs de uma forma que fizesse sentido. Mas, vale lembrar: mesmo nos “pio-
res” setores, há bons ativos. E mesmo nos “melhores”, há ativos ruins.
Sempre dizemos isso e vou repetir: em tempos de crise, o importante é que você
entenda o que está acontecendo e tome suas decisões racionalmente.
Este material NÃO é uma recomendação de investimento.

Você chegou ao final do PDF! Não imaginei que você leria tudo isso!
Se você chegou até aqui, clique aqui para eu saber, por favor. =)

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 Texto e arte:
Débora Duarte

Revisão:
Bernardo Pascowitch

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