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FASE

Manual de
FASE
Escopo de Projetos
e Servios de

ARQUITETURA E URBANISMO
Indstria Imobiliria

Arq. Henrique Cambiaghi


Arq. Roberto Am

FASE

DIREITOS

AUTORAIS

RESERVADOS

Todos os direitos desta edio, reproduo ou traduo so reservados.


A reproduo deste Manual s pode ser feita mediante download, aps
cadastro individual e pessoal atravs do site de cada entidade signatria, ou
autorizada para este fim.
Nenhuma parte ou todo desta publicao pode ser reproduzida, alterada
ou transmitida de outra forma ou meio, sem autorizao expressa da
Comisso Gestora dos Manuais

In Memorian
Ao trmino deste longo e rduo trabalho, no momento da celebrao da sua
concluso, lamentavelmente perdemos o colega, amigo e incansvel batalhador pelas
causas da cadeia produtiva da indstria da construo civil e em particular do setor de
projetos: ROBERTO AM.
Por isso dedicamos a ele todos os Manuais de Escopo de Projetos e Servios.

FASE

Apresentao Geral

A definio prvia, clara e cuidadosa do escopo dos servios envolvidos na elaborao de projetos, uma
necessidade para o incio de qualquer projeto em qualquer tipo de empreedimento.
No entanto, nem sempre acontece dessa forma. Muitos projetos (grandes ou pequenos) comeam com
acordos mal-ajustados entre seus idealizadores e os responsveis pela preparao dos projetos.
Dvidas sobre o que, quando e como deveria ser elaborado, desenvolvido e entregue pelos projetistas so
comuns em todas as etapas do projeto, gerando situaes desconfortveis para todos os envolvidos. De um
lado, os empreendedores, com a impresso de que pagaram por servios que no foram efetivamente realizados.
De outro, profissionais e empresas de projeto, que apesar de cumprirem todas as tarefas que imaginaram
fazer, tm sua imagem desgastada pelo descontentamento dos contratantes.
A situao no benfica para nenhuma das partes e, muitas vezes, nasce de um contrato mal-redigido,
ou com lacunas importantes, que poderiam ser evitadas se houvesse um padro para servir de referncia para
s contrataes.
Para pr fim a esse estado de coisas, as entidades representativas do setor de projetos, Abece, Abrasip,
Asbea, com a participao das entidades setoriais representativas dos contratantes de projetos do setor
imobilirio e da construo, Secovi-SP, Sindinstalao e Sinduscon-SP, uniram esforos para oferecer ao
mercado uma ferramenta capaz de esclarecer de uma vez por todas como desenvolver bons projetos, com
toda a segurana, cumprindo todas as etapas necessrias: um guia completo do que deve fazer parte dos
projetos e qual o nvel de detalhamento requerido, cuja utilizao evitar os desgastes, mal-entendidos e
desencontros to comumente observados no mercado.
Assim nasceu o conjunto de Manuais de Escopo de Projetos e Servios para Indstria Imobiliria
voltados inicialmente para as reas dos projetos de Arquitetura e Urbanismo, Estrutura, Sistemas Eltricos
e Hidrulicos, perfeitamente integrados e compatibilizados entre si. O que se espera que este conjunto de
manuais seja um comeo, referncia para a criao de outros manuais abrangendo outras especialidades de projeto.
Posteriormente seguindo a mesma sistemtica, foram desenvolvidos os Manuais de Escopo de Servio para
Coordenao de Projetos e o Manual de Escopo de Projetos e Servios de Ar Condicionado e Ventilao
Mecnica.
A idia que sustenta essa iniciativa no cercear a liberdade dos procedimentos de contratao, mas
facilitar esse processo, contribuindo para que os projetos se tornem uma ferramenta importante na otimizao
e aumento de produtividade dos servios nos canteiros de obras, a partir da disponibilidade de referncias
claras, corretas e completas quanto ao que deve ser executado.
A definio clara do escopo dos projetos um primeiro passo de uma mudana cultural importantssima
para o setor da construo brasileira. A partir da organizao das etapas do prprio empreendimento, isso
levar a uma reviso de todos os relacionamentos entre os agentes que interagem em seu desenvolvimento.
Alm disso, ele tende a melhorar a definio das responsabilidades envolvidas, atendendo s exigncias do
novo Cdigo Civil.
A reproduo dos Manuais ocorrer por meio de downloads atravs dos sites das entidades. Este processo
permitir que atualizaes peridicas sejam feitas atravs de uma Comisso Gestora com representantes
das entidades que participaram e participam dos Manuais, possibilitando assim um conjunto de Manuais
sempre atualizados.

Eng.Fabio Pimenta
Arq Henrique Cambiaghi

Eng.Augusto Pedreira de Freitas

Arq. Roberto Am

Eng.Marcelo Rozenberg

Eng.Levon Sevzatian

Eng. Ricardo Bunemer

Arq. Eliane Adesse

Eng. Carlos Massaru Kayano

Eng. Silvio Melhado

Arq. Mrcio Luongo

Eng. Raul Jos de Almeida

Arq. Ceclia Levy

Eng. Marco Antonio Manso

RELAO DE MANUAIS DE
ESCOPO DE PROJETOS E SERVIOS

FASE

Volume I
Manual de Escopo de Projetos e Servios de Arquitetura e Urbanismo

Volume II
Manual de Escopo de Projetos e Servios de Estrutura

Volume III
Manual de Escopo de Projetos e Servios de Instalaes Prediais - Eltrica

Volume IV
Manual de Escopo de Projetos e Servios de Instalaes Prediais - Hidrlica

Volume V
Manual de Escopo de Servios para Coordenao de Projetos

Volume VI
Manual de Escopo de Projetos e Servios de Ar Condicionado e Ventilao Mecnica

Outras Especialidades
A idia do grupo que originou este Manual de Escopo de Projetos no se restringir a essas especialidades,
mas oferecer um roteiro aos demais sistemas componentes das edificaes de como continuar a definio
de escopo de todas as disciplinas profissionais envolvidas com os empreendimentos
Aos poucos, a construo brasileira ir ganhar orientaes mais precisas de quais projetos so necessrios
para cada tipo de empreendimento e o que deve ser considerado por cada um deles no que se refere
documentao tcnica necessria, para que alcancem um nvel de excelncia no s em sua construo,
mas tambm durante toda a sua vida til.

FASE

Sumrio
NDICE GERAL

FASE

SUMRIO - NDICE GERAL

INTRODUO ................................................................................................................................................................................12
ESTRUTURA GERAL DO MANUAL
Escopo e Objetivos Gerais de cada uma das Fases do Projeto de Arquitetura...............................................................16
FASE A - CONCEPO DO PRODUTO (Estudo Preliminar e sub fases, conforme NBR 13.531)

Servios Essenciais
ARQ-A 001
ARQ-A 002
ARQ-A 003
ARQ-A 004

Levantamento de Dados / Restries Fsicas e Legais...........................................................................18


Quantificao do potencial construtivo do Empreendimento...................................................................19
Concepo e anlise de viabilidade de Implantao do Empreendimento.........................................19
Concepo e anlise de viabilidade das Unidades / Pavimentos Tipo do Empreendimento..........20

Servios Especficos
ARQ-A 101
ARQ-A 102
ARQ-A 103
ARQ-A 104

Levantamento e anlise fsica dos condicionantes do entorno..............................................................22


Levantamento e anlise das restries das legislaes
especficas na esfera Municipal...............................................................................................................23
Levantamento e anlise das restries definidas por legislao na esfera Estadual......................24
Levantamento e anlise das restries definidas por legislao na esfera Federal.........................25

Servios Opcionais
ARQ-A 201
ARQ-A 202
ARQ-A 203
ARQ-A 204

Anlise e seleo do local de implantao do Empreendimento..........................................................26


Levantamento e anlise das variveis programticas do Empreendimento ......................................27
Verificao analtica da viabilidade econmica do Empreendimento....................................................28
Obteno de Boletins de Dados Tcnicos (BDT) na esfera Municipal (Ficha Tcnica)..................29

FASE B - DEFINIO DO PRODUTO (Ante-Projeto e sub fases, conforme NBR 13.531)

Servios Essenciais
ARQ-B 001
ARQ-B 002
ARQ-B 003
ARQ-B 004
ARQ-B 005
ARQ-B 006
ARQ-B 007
ARQ-B 008
ARQ-B 009
ARQ-B 010

Consolidao da quantificao do potencial construtivo das reas


e nmero total de Unidades.........................................................................................................................31
Soluo preliminar de Implantao..............................................................................................................32
Soluo preliminar Pavimentos / Unidades................................................................................................33
Soluo preliminar dos Elementos de Cobertura..................................................................................... 34
Soluo preliminar dos Cortes......................................................................................................................34
Soluo preliminar das Fachadas................................................................................................................35
Soluo preliminar dos Sistemas, Mtodos Construtivos e Materiais de Acabamento ....................36
Consolidao nos documentos arquitetnicos gerados nesta fase ....................................................37
Documentao Grfica do Projeto Legal Municipal (Principal) ..............................................................39
Memoriais Descritivos exigidos pela Legislao Municipal (Principal) ................................................39

Servios Especficos
ARQ-B 101

Perspectivas volumtricas .............................................................................................................................40

Servios Opcionais
ARQ-B 201
ARQ-B 202
ARQ-B 203
ARQ-B 204
ARQ-B 205
ARQ-B 206
ARQ-B 207
ARQ-B 208

Estudos de alternativas de Tecnologias e Sistemas Construtivos .......................................................41


Perspectivas detalhadas e/ou Maquete(s) Eletrnica(s)..........................................................................42
Roteirizao de aprovaes legais junto a todos os rgos Tcnicos Pblicos ...............................42
Consultas / Projetos rgos Tcnicos Pblicos Municipais Especficos ............................................43
Consultas / Projetos rgos Tcnicos Pblicos na esfera Estadual ...................................................44
Consultas / Projetos rgos Tcnicos Pblicos na esfera Federal .....................................................45
Clculos de Taxas e Emolumentos..............................................................................................................46
Montagem e Acompanhamento de Processos de Aprovaes junto aos O.T.P.s................................47

FASE

SUMRIO - NDICE GERAL

ARQ-B 209
ARQ-B 210
ARQ-B 211
ARQ-B 212
ARQ-B 213

Seleo e tomada de preos de Servios de Terceiros...........................................................................47


Projeto de Arquitetura Paisagstica...............................................................................................................48
Projeto de Arquitetura de Interiores ..............................................................................................................48
Gerenciamento Tcnico e Administrativo ....................................................................................................48
Memorial de Incorporao (conforme NBR 12.271)..................................................................................48

FASE C - IDENTIFICAO E SOLUO DE INTERFACES


(Pr-Executivo e Projeto Bsico, conforme NBR 13.531)

Servios Essenciais
ARQ-C 001
ARQ-C 002
ARQ-C 003
ARQ-C 004
ARQ-C 005
ARQ-C 006
ARQ-C 007

Soluo consolidada dos sistemas, mtodos construtivos e materiais de acabamento ...............50


Soluo consolidada de Implantao .........................................................................................................51
Soluo consolidada de todos os ambientes, de todos os pavimentos / unidades ........................52
Soluo consolidada dos elementos de cobertura .................................................................................54
Soluo consolidada de todos os Cortes ..................................................................................................55
Soluo consolidada de todas as Fachadas ............................................................................................56
Atendimento de eventuais comunicaes e Correes na Documentao Legal para o
rgo Tcnico Pblico Municipal Principal ...............................................................................................57
ARQ-C 008
Compatibilizao formal dos documentos arquitetnicos gerados nesta fase
com as demais Especialidades e Consultorias ........................................................................................58

Servios Especficos
ARQ-C 101
ARQ-C 102
ARQ-C 103
ARQ-C 104

Compatibilizao de toda a Documentao Legal ..................................................................................60


Substituio da Documentao Grfica do(s) Projeto(s) Legal(is) ......................................................60
Personalizao de unidades ........................................................................................................................61
Acompanhamento de produo de Material Promocional .....................................................................61

Servios Opcionais
ARQ-C 201
ARQ-C 202
ARQ-C 203
ARQ-C 204
ARQ-C 205
ARQ-C 206
ARQ-C 207
ARQ-C 208
ARQ-C 209
ARQ-C 210
ARQ-C 211
ARQ-C 212
ARQ-C 213

Coordenao e Montagem dos Processos para aprovao juntos aos .T.P.s ................................62
Conferncia de Documentao Legal ........................................................................................................62
Atendimento de comunicaes e correes da documentao de cada O.T.P.s ..............................63
Acompanhamento de Processos de Aprovaes junto aos O.T.P.s .....................................................64
Visualizaes Virtuais ....................................................................................................................................64
Plantas Humanizadas ....................................................................................................................................65
Cadernos de Apresentao ou Produo de Material Grfico Promocional .......................................66
Projetos para Preparao do Terreno para Lanamentos / Projeto de Stand de Vendas ................67
Projetos de Comunicao Visual para placas de obra e tapumes ......................................................68
Projeto de Arquitetura Paisagstica ..............................................................................................................68
Projeto de Arquitetura de Interiores ..............................................................................................................69
Projeto de Iluminao e Iuminotcnica .......................................................................................................69
Projeto de Produo Preliminar ....................................................................................................................69

FASE D - PROJETO DE DETALHAMENTO DAS ESPECIALIDADES


(Projeto Executivo / Detalhamento, conforme NBR 13.531)

Servios Essenciais
ARQ-D 001
ARQ-D 002
ARQ-D 003
ARQ-D 004

Soluo definitiva de todos Mtodos Construtivos e Materiais de Acabamento .................................71


Soluo definitiva de Implantao ...............................................................................................................72
Soluo definitiva de todos os Ambientes, em todos os Pavimentos / Unidades .............................73
Soluo definitiva dos sistemas de Coberturas .......................................................................................75

FASE

SUMRIO - NDICE GERAL

ARQ-D 005
ARQ-D 006
ARQ-D 007
ARQ-D 008
ARQ-D 009
ARQ-D 010
ARQ-D 011
ARQ-D 012

Soluo definitiva de todos os Cortes ..........................................................................................................76


Soluo definitiva de todas as Fachadas ....................................................................................................77
Detalhamento de reas Molhadas ................................................................................................................78
Detalhamento de Escadas e Rampas .........................................................................................................79
Detalhamento Construtivo Especfico (Horizontal e Vertical) ...................................................................80
Detalhamento Bsico de Esquadrias e Elementos de Ferro, Alumnio, Madeira e Vidro ..................81
Detalhamento Bsico de Muros de Divisa, Piscinas, e Elementos de gua .......................................82
Tabelas de Acabamentos ................................................................................................................................83

Servios Especficos
ARQ-D 101
ARQ-D 102
ARQ-D 103
ARQ-D 104
ARQ-D 105
ARQ-D 106
ARQ-D 107

Detalhamento de Forros .................................................................................................................................84


Detalhamento de Pavimentaes/Pisos .....................................................................................................85
Detalhamento de Sistemas de Impermeabilizaes ...............................................................................86
Elevaes Internas das Paredes das Unidades-tipo ...............................................................................87
Elevaes Internas dos Halls do Pavimento Tipo e de Entrada .............................................................88
Elevaes Internas das reas Sociais e outras .........................................................................................89
Memoriais Descritivos de Especificao de Materiais ..............................................................................90

Servios Opcionais
ARQ-D 201
ARQ-D 202
ARQ-D 203
ARQ-D 204
ARQ-D 205
ARQ-D 206
ARQ-D 207
ARQ-D 208
ARQ-D 209
ARQ-D 210
ARQ-D 211
ARQ-D 212

Verificao da compatibilidade de todos os documentos gerados por todas as


especialidades e consultorias .................................................................................................................91
Elaborao de Planilhas de Quantidades de Materiais e Servios .......................................................92
Elaborao de Oramentos ...........................................................................................................................92
Elaborao de Editais de Concorrncia ......................................................................................................93
Elaborao de Cronogramas de Obra .........................................................................................................94
Seleo e Tomada de Preos de Fornecedores ........................................................................................95
Insero de Elementos e Sistemas Complementares na Documentao Arquitetnica .................96
Projetos de Produo ......................................................................................................................................97
Verificao e Validao de Projetos de Produo Arquitetnicos ...........................................................98
Projeto de Sinalizao e Comunicao Visual ...........................................................................................99
Projeto de Iluminao e Luminotcnica .......................................................................................................99
Verificao e Validao de Interferncias ..................................................................................................100

FASE E - PS-ENTREGA DO PROJETO

Servios Essenciais
ARQ-E 001
ARQ-E 002
ARQ-E 003

Apresentao do Projeto ...............................................................................................................................102


Esclarecimento de Dvidas .........................................................................................................................103
Acompanhamento Bsico da Obra .............................................................................................................104

Servios Especficos
ARQ-E 101
ARQ-E 102

Anlise de Solues Alternativas ................................................................................................................105


Visitas a Fornecedores .................................................................................................................................105

Servios Opcionais
ARQ-E 201
ARQ-E 202
ARQ-E 203
ARQ-E 204
ARQ-E 205
ARQ-E 206

Compatibilizao de Especificaes de Fornecedores .........................................................................106


Orientao Tcnica para Propostas de Fornecedores ...........................................................................107
Adaptao e Alteraes de Projeto .............................................................................................................108
Acompanhamento Tcnico da Obra ...........................................................................................................109
Preparao de Material Grfico para Manual do Proprietrio ................................................................110
Elaborao do Manual do Proprietrio .......................................................................................................110

FASE

SUMRIO - NDICE GERAL

FASE F - PS-ENTREGA DA OBRA

Servios Essenciais
ARQ-F 001

Avaliao e Validao do Processo de Projeto ............................................................. 112

Servios Especficos
ARQ-F 101

Desenhos ps obra - Conforme o Executado - As Built ............................................. 113

Servios Opcionais
ARQ-F 201

Atividades de Avaliao de Ps-ocupao .................................................................... 114

ANEXOS

Anexo I
Apresentao de Produtos Finais de Projetos ....................................................................................... 116

Anexo II
Superviso, Compatibilizao, Coordenao e Gerenciamento Tcnico de Projetos e obras ............ 117

Anexo III
Responsabilidades ................................................................................................................................. 119

Anexo IV
Prazos / Direitos Autorais ......................................................................................................................... 121

Anexo V
Projetos e Servios Especficos e Opcionais Contratados .................................................................... 122

Anexo VI
Relao de Projetos e Consultorias Especializadas ............................. .................................................. 126

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ............................. .......................................................................... 129

AGRADECIMENTOS ............................. .................................................................................................. 131

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