Dissertação Defasagem Na PGVI e Suas Consequencias

0
UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEARÁ – UFC

FACULDADE DE ECONOMIA, ADMINISTRAÇÃO, ATUÁRIA E
CONTABILIDADE – FEAAC
PROGRAMA DE ECONOMIA PROFISSIONAL – PEP
FERNANDA DE SOUZA FARIAS GIMENES
DEFASAGEM NA PLANTA GENÉRICA DE VALORES IMOBILIÁRIOS E

IMPACTOS NA ARRECADAÇÃO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL
URBANO NO MUNICÍPIO DE FORTALEZA
FORTALEZA
2020
1

Dissertação submetida à Coordenação do

Programa de Economia Profissional – PEP, da
Universidade Federal do Ceará - UFC, como
requisito parcial para a obtenção do grau de
Mestre em Economia. Área de Concentração:
Economia do Setor Público.
Orientador: Prof. Dr. Ronaldo de Albuquerque

e Arraes
FORTALEZA
2020
2
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação

Universidade Federal do Ceará
Biblioteca Universitária
Gerada automaticamente pelo módulo Catalog, mediante os dados fornecidos pelo(a) autor(a)
G399d Gimenes, Fernanda de Souza Farias.

Defasagem na planta genérica de valores imobiliários e impactos na arrecadação do Imposto
Predial e Territorial Urbano no Município de Fortaleza / Fernanda de Souza Farias Gimenes. –
2020.
59 f. : il. color.
Dissertação (mestrado) – Universidade Federal do Ceará, Faculdade de Economia,
Administração, Atuária e Contabilidade, Mestrado Profissional em Economia do Setor Público,
Fortaleza, 2020.
Orientação: Prof. Dr. Ronaldo de Albuquerque e Arraes.
Coorientação: Prof. Dr. Andrei Gomes Simonassi.
1. IPTU. 2. Planta Genérica de Valores Imobiliários. 3. Arrecadação. 4. Município de Fortaleza. I.

Título.
CDD 330
2

Dissertação submetida à Coordenação do

Programa de Economia Profissional – PEP, da
Universidade Federal do Ceará - UFC, como
requisito parcial para a obtenção do grau de
Mestre em Economia. Área de Concentração:
Economia do Setor Público.
Aprovada em: 12 de março de 2020.
BANCA EXAMINADORA
______________________________________________
Prof. Dr. Ronaldo de Albuquerque e Arraes (Orientador)
Universidade Federal do Ceará (UFC)
______________________________________________
Prof. Dr. Andrei Gomes Simonassi (Coorientador)
______________________________________________
Prof. Dr. Roberto Tatiwa Ferreira
______________________________________________
Prof. Dr. José Henrique Félix Silva
A Deus.
Ao meu marido, Marcio José Ferreira
Gimenes.
À minha mãe, Mª Iara de Souza Farias e minha
avó, Maria do Livramento Carvalho.
Em memória, ao meu pai, Fernando Farias
Costa e meu avô, Francisco das Chagas de
Souza.
À minha família e aos meus amigos, em
especial, Antônio Augusto F. Oliveira e
Sandro Ricardo V. Bandeira.
4
AGRADECIMENTOS
Agradeço a Deus, pelo precioso dom da vida.

Ao meu marido, pelo incentivo, apoio incondicional e o companheirismo de todas as horas.
Aos meus pais e avós, pelo imenso amor e bons conselhos.
À minha família e amigos, pelo auxílio nos momentos desafiadores.
Aos colegas da Secretaria das Finanças de Fortaleza e em modo especial, aos amigos:
Augusto Oliveira e Sandro Bandeira, cuja imensurável e inesgotável ajuda tornou esse
trabalho possível.
5
RESUMO
O estudo propõe uma investigação do impacto da defasagem na atualização da Planta

Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) para cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU) sobre a arrecadação municipal. A PGVI, que é a base para cômputo do IPTU,
associada a um cadastro imobiliário estruturado e atualizado e à manutenção de um
observatório urbano de valores, atende o que se denomina como “os três pilares para a
tributação imobiliária”. Em Fortaleza, estes elementos coexistem, porém, a defasagem na
PGVI, que foi estabelecida na lei de 2003 e corrigida em 2013, não retrata as mudanças
ocorridas na cidade e sua valorização imobiliária. Para a análise foram comparados os valores
utilizados no ITBI, que é mais atual, com a base de cálculo do IPTU. Tal defasagem impacta a
arrecadação do IPTU e produz iniquidades na tributação. Especificamente, os resultados
obtidos demonstraram que o nível de avaliação da PGVI de Fortaleza é estimado em 22,19%
do valor de mercado, muito aquém do recomendado pela portaria ministerial nº 511/2009, que
orienta o nível mínimo de avaliação em torno de 70%. Mantendo a política tributária vigente e
atualizando a PGVI para o nível recomendado pela portaria, estima-se um incremento de
arrecadação potencial de 365,41%, tendo como base o valor lançado no IPTU de 2019.
Sugere-se, por fim, a adoção de políticas públicas que otimizem a progressividade para que se
mitigue as iniquidades ainda existentes, promovendo justiça fiscal aos cidadãos de Fortaleza.
Palavras-chave: IPTU. Planta Genérica de Valores Imobiliários. Arrecadação. Município de

Fortaleza.
6
ABSTRACT
The study proposes an investigation of the impact of the lag in the update of the Generic Real
Estate Values Plan (PGVI) for calculating the Property Tax and Urban Territorial Tax (IPTU)
on the municipal tax collection. PGVI, which is the basis for calculating the IPTU, associated
with a structured and updated real estate register and the maintenance of an urban values
observatory, serves what is called “the three pillars for real estate taxation”. In Fortaleza,
these elements coexist, however, the lag in PGVI, which was established in the law of 2003
and corrected in 2013, does not portray the changes that occurred in the city and its real estate
valuation. For the analysis, the values used in the ITBI, which is more current, were compared
with the IPTU calculation base. Such a lag impacts the collection of IPTU and produces
inequities in taxation. Specifically, the results obtained showed that the valuation level of
PGVI in Fortaleza is estimated at 22.19% of the market value, well below that recommended
by ministerial decree nº 511/2009, which guides the minimum valuation level around 70 %.
Maintaining the current tax policy and updating the PGVI to the level recommended by the
ordinance, it is estimated an increase in potential collection of 365.41%, based on the amount
launched in the IPTU of 2019. Finally, it is suggested the adoption public policies that
optimize progressivity so that the remaining inequities are mitigated, promoting fiscal justice
to the citizens of Fortaleza.
Keywords: IPTU. Generic Real Estate Plan. Collection. Municipality of Fortaleza.

7
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Etapas da metodologia.................................................................................... 37

8
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 - Arrecadação do IPTU per capita em 24 capitais brasileiras (2016).............. 28

Gráfico 2 - Índice de arrecadação do IPTU sobre o PIB nas capitais brasileiras
(2015)............................................................................................................ 28
Gráfico 3 - Nível de inadimplência do IPTU nas capitais brasileiras (2015).................. 29
Gráfico 4 - Estimativa de cobertura do cadastro imobiliário em 17 capitais brasileiras
(2016)............................................................................................................ 30
Gráfico 5 - Participação das receitas do IPTU e ITBI na receita tributária total do
Município de Fortaleza (2013 - 2019).......................................................... 33
Gráfico 6 - Nível de avaliação do valor venal efetivamente tributado no recolhimento
do IPTU de Fortaleza para dados da pesquisa em 2019................................ 40
Gráfico 7 - Valor tributado de IPTU para imóveis residenciais, do tipo “casa isolada”,
entre R$ 200.000,00 e R$ 250.000,00, em 2019........................................... 41
Gráfico 8 - Viés de progressividade no nível de avaliação dos valores venais
tributados para fins de IPTU comparados à base de cálculo do ITBI, em
2019............................................................................................................... 42
9
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Alíquotas aplicadas no IPTU 2019, em Fortaleza........................................ 27

Tabela 2 - Reajustes aplicados à PGVI de Fortaleza..................................................... 32
Tabela 3 - Quantidade de dados utilizados para a pesquisa, por tipo de uso do
imóvel, 2019................................................................................................. 38
Tabela 4 - Médias e medianas do nível de avaliação do valor venal, efetivamente
tributado no IPTU, dos dados utilizados na pesquisa, 2019......................... 39
Tabela 5 - Coeficiente de Dispersão da Mediana (COD) dos dados em uso na
pesquisa, 2019.............................................................................................. 40
Tabela 6 - Nível de avaliação efetivamente tributado no IPTU de Fortaleza (Dados
referentes a 2019)......................................................................................... 42
Tabela 7 - Nível de avaliação no valor efetivamente tributado do IPTU para imóveis
acima de R$ 1 milhão, em 2019................................................................... 43
Tabela 8 - Nível de avaliação do valor efetivamente tributado no IPTU por regional
(Ano 2019).................................................................................................... 44
Tabela 9 - Valores tributados do IPTU para a amostra – Fortaleza, 2019..................... 45
Tabela 10 - Projeção para o nível de avaliação dos imóveis para a tributação do IPTU,
ocorrendo através da estimativa fiscal do ITBI, 2019.................................. 45
Tabela 11 - Projeção para o nível de avaliação dos imóveis para a tributação do IPTU,
ocorrendo através da estimativa fiscal do ITBI, sem os redutores legais,
2019.............................................................................................................. 45
Tabela 12 - Tributação do IPTU, por meio de PGVI atualizada de acordo com a
estimativa fiscal do ITBI para a amostra coletada em 2019......................... 46
Tabela 13 - Tributação do IPTU, por meio da PGVI atualizada em 70% da estimativa
fiscal utilizada no ITBI, pelo tipo de uso do imóvel, 2019.......................... 47
Tabela 14 - Nível de avaliação efetivamente tributado no IPTU por bairros, 2019........ 54
Tabela 15 - Projeção de revisão da PGVI em 50% do valor de mercado, com redutor,
2019.............................................................................................................. 58
Tabela 16 - Projeção de revisão da PGVI em 50% do valor de mercado, sem redutor,
2019.............................................................................................................. 58
2019.............................................................................................................. 58
2019.............................................................................................................. 58
2019.............................................................................................................. 59
2019.............................................................................................................. 59
2019.............................................................................................................. 59
10

2019.............................................................................................................. 59
2019.............................................................................................................. 59
11
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associação Brasileira de Normas e Técnicas

AL América Latina
CF Constituição Federal
COD Coeficiente de Dispersão da Mediana
CTM Cadastro Territorial Multifinalitário
CTM Código Tributário Municipal
CTN Código Tributário Nacional
IAAO International Association of Assessing Officers
IDH Índice de Desenvolvimento Humano
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
ITBI Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
LRF Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar nº 101/2000)
NBR Norma Brasileira Regulamentadora
PGV Planta Genérica de Valores
PGVI Planta Genérica de Valores Imobiliários
PGM Procuradoria Geral do Município
PIB Produto Interno Bruto
PMF Prefeitura Municipal de Fortaleza
RFB Receita Federal do Brasil
SEFIN Secretaria Municipal das Finanças de Fortaleza
STB Sistema Tributário Brasileiro
STJ Superior Tribunal de Justiça
12
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO......................................................................................................... 13
2 TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA: ASPECTOS ECONÔMICOS......................... 15
2.1 O Estado e suas funções........................................................................................... 15
2.2 Os impostos imobiliários e a teoria econômica...................................................... 16
2.3 A progressividade na tributação imobiliária e a justiça tributária...................... 17
2.4 Valor da terra versus Valor capitalizado: quais as formas de cobrança?............ 19
2.5 Urbanização, especulação e tributação da terra.................................................... 20
3 A BASE LEGAL DO IPTU NO BRASIL............................................................... 23
3.1 A Carta Magna de 1988, o Código Tributário Nacional (CTN) e o Estatuto
das Cidades................................................................................................................ 23
3.2 A Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF)................................................................ 24
4 O IPTU EM FORTALEZA...................................................................................... 26
4.1 Base legal do município............................................................................................ 26
4.2 Arrecadação do IPTU em Fortaleza à luz de outras capitais brasileiras............ 27
4.3 O Cadastro Imobiliário e o Observatório Urbano de Valores.............................. 29
4.4 A desatualização da PGVI........................................................................................ 31
5 AS CONSEQUÊNCIAS DA DEFASAGEM NA PLANTA GENÉRICA DE
VALORES IMOBILIÁRIOS DE FORTALEZA E O IMPACTO NA
ARRECADAÇÃO DO IPTU................................................................................... 34
5.1 Metodologia............................................................................................................... 34
5.2 Resultados obtidos.................................................................................................... 38
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS................................................................................... 48
REFERÊNCIAS........................................................................................................ 49
APÊNDICES............................................................................................................. 54
13
1 INTRODUÇÃO
O cidadão exige que os serviços públicos sejam prestados com eficiência e

qualidade, que sejam instalados e mantidos equipamentos para valorizar a região onde ele
mora, a exemplo de escolas, postos de saúde, praças, academias ao ar livre e outros
dispositivos que garantem o bem-estar coletivo, porém, no momento que seu imóvel é
valorizado e o governo municipal cobra a conta, a configuração muda e o que se percebe são
munícipes insatisfeitos com os valores dos impostos imobiliários.
A Constituição Federal (CF) de 1988 estabeleceu as competências municipais de
caráter exclusivo e as compartilhadas com a União e os estados, tais como saúde, educação,
segurança, infraestrutura urbana e saneamento básico. Para que sejam atendidas, foi
concedida uma base tributária composta por tributos imobiliários, imposto sobre serviços,
contribuições e taxas para a execução de serviços públicos específicos. Foi permitido aos
governos municipais fixarem alíquotas, concederem isenções e benefícios fiscais, elaborarem
seus cadastros e desenvolverem seus sistemas de avaliação imobiliária urbana, imprimindo
alto grau de autonomia à política tributária municipal. Implantou-se um sistema de
transferências constitucionais de parte das receitas federais e estaduais, para complemento das
receitas locais.
O imposto imobiliário é o consagrado financiador das atividades municipais em
vários países do mundo e no Brasil, ele está muito aquém do seu potencial. A potencialidade
de incremento na arrecadação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é inferida pela
elevada heterogeneidade na forma de recolhimento do tributo, pela defasagem da Planta
Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) e pela desatualização do cadastro de imóveis dos
municípios, o que prejudica a equidade na cobrança do imposto (DE CESARE, 2018).
Fortaleza é a capital do Ceará, a quinta do país e possui uma grande vocação
turística e imobiliária. É uma cidade predominantemente plana, circundada por belas faixas de
praia, altamente valorizada, despertando o interesse do mercado imobiliário devido às suas
características geográficas. Possui um índice de aproveitamento construtivo elevado,
principalmente, em relação à verticalização. Além disso, a existência de ocupações
irregulares, de assentamentos informais precários e de áreas de risco exigem do poder público
o investimento em saneamento básico, habitações populares e urbanismo. Neste contexto, o
presente trabalho escolheu o município de Fortaleza para avaliar a defasagem da PGVI e o
impacto desta na arrecadação do IPTU, haja vista que a Prefeitura Municipal de Fortaleza
14
(PMF) não efetua uma realista atualização da sua PGVI desde 2003, apenas ajustes lineares
efetivados em 2009 e em 2013 e também não conseguiu engajar o reforço político necessário
para a aprovação de um projeto de nova PGVI, em 2017.
Em face ao que foi apresentado, o objetivo deste estudo é analisar a existência de
equidade na cobrança do IPTU no município de Fortaleza. Agregado a isso, estimar o nível de
avaliação da PGVI, através da comparação do valor venal efetivamente tributado pelo IPTU
com a predição de valores venais pelo método comparativo direto de dados do mercado
(MCDDM) e regressão espacial, modelo econométrico utilizado como base de cálculo do
Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI). Aferir se a cobrança do IPTU, em
Fortaleza, tem efeitos de progressividade em relação ao nível de avaliação do valor
efetivamente tributado dos imóveis, bem como, apurar se a cobrança do IPTU retrata
princípios de justiça fiscal, de maneira que encontre regularidade nos valores tributados dos
imóveis e seus respectivos valores de mercado. Ao final, avaliar o impacto na arrecadação do
IPTU, face a atualização da PGVI municipal.
Além desta introdução, este trabalho divide-se em mais cinco capítulos. No
segundo, trataremos os aspectos econômicos da tributação imobiliária. A base legal para a
cobrança do IPTU será abordada no terceiro. Apresentaremos a tributação imobiliária em
Fortaleza, conforme suas normas jurídicas, atualizações cadastrais, observatório urbano de
valores e defasagem na PGVI, no quarto capítulo. Após a descrição da Metodologia usada, o
quinto é dedicado à apresentação dos resultados obtidos. E, para concluir, as considerações
finais desta pesquisa.
15
2 TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA: ASPECTOS ECONÔMICOS
Este Capítulo se dedica aos fundamentos da teoria econômica voltada à tributação

imobiliária, o arcabouço, os atributos e os impactos nas decisões tomadas pelos agentes
econômicos, bem como, a progressividade do imposto e os desafios administrativos para a sua
efetivação.
2.1 O Estado e suas funções
O Estado é uma instituição governamental que busca evoluir para atender às

demandas sociais dos novos tempos, exigindo uma atuação mais presente no crescimento dos
mercados e no gerenciamento dos conflitos coletivos. Além da atividade estritamente
orçamentária, ou seja, a arrecadação de tributos e a gestão das despesas públicas, o Estado
interfere no curso das ações econômicas, por meio da condução das políticas monetárias, da
administração de empreendimentos estatais, das políticas de preços, a exemplo, estabelecendo
os critérios do desenvolvimento de cidades a nações. Essa presença no cenário econômico tem
se tornado cada vez mais racional e consiste na busca do máximo de eficiência ao empregar
recursos escassos para maior benefício social. No entanto, a efetividade de qualquer teoria ou
princípio é influenciada pelos valores sociais e pelas formas de políticas adotadas.
Musgrave (1974) apresenta os três aspectos relevantes para a gestão
governamental, conhecidos como funções clássicas do Estado. A primeira é a função
alocativa, que trata da provisão dos bens públicos, sua composição e o uso de recursos para
sua manutenção; A função redistributiva organiza a distribuição de renda, que resulta dos
fatores de produção – terra, trabalho e capital – e da venda dos serviços desses fatores para o
mercado. Por fim, a função estabilizadora que é a utilização da política orçamentária como
manutenção do pleno emprego.
O modo de intervenção do Estado na organização da produção e do consumo dos
bens públicos, na mitigação das externalidades, no controle do poder de influência dos
monopólios e na tributação direta e indireta, vem sendo questionado pela sociedade
contemporânea, haja visto que a formação dos blocos econômicos mundiais, dos acordos
comerciais e do sistema financeiro e comercial globalizados, vinculam a sobrevivência social
à inserção assertiva neste cenário.
16
2.2 Os impostos imobiliários e a teoria econômica
O efeito econômico do imposto imobiliário, principalmente, quando ele reflete

somente o valor da terra, sem qualquer tipo de benfeitoria, construção ou instrumento público
atuando sobre ele será descrito nesta subseção.
Segundo Carvalho Jr. (2012), há três maneiras principais para tributar a terra. A
primeira é o estabelecimento de um percentual sobre o valor do aluguel da terra. A segunda é
a fixação de uma quota única para cada metro quadrado, hectare ou outra medida utilizada
para fracionar a terra. E a terceira, mais usual, é aplicar um percentual sobre o valor de
mercado da terra. Conforme o estudo realizado por Oates e Schwab (2009), teoricamente, o
valor da terra pode ser calculado com base no valor presente de um fluxo perpétuo de renda
da terra, que pode ser determinado pela seguinte equação:
(1)
onde V é o valor da propriedade, Y é o fluxo de renda anual da terra e r é a taxa de juros anual
ou a taxa de desconto anual.
Suponha que foi inserido um imposto imobiliário anual, utilizando como base,
uma alíquota sobre o valor de mercado da terra, indicado por ty. Leve-se em consideração,
também, que o imposto não poderá ser repassado ao consumidor, devido à inelasticidade da
oferta da terra. Nesse caso, o valor da propriedade seria reduzido para:
(2)
A partir da equação, concluímos que o novo valor de mercado da propriedade foi

reduzido pela inserção do tributo imobiliário. Por exemplo, considere que a taxa de juros
anual seja de 8% e o fluxo de renda anual é de $10.000. Com o imposto imobiliário de
alíquota de 2%, o valor de mercado da terra de $125.000 passa para $100.000. Ou seja, o
novo comprador pagará pela terra, $100.000, que continuará gerando uma renda bruta anual
de $10.000, mas o comprador terá que recolher o imposto anual de $2.000, passando a ter
uma renda líquida de $8.000. A rentabilidade permanece em 8%, pois a menor renda líquida
foi compensada pelo menor valor de aquisição da terra.
Inferimos com o exercício acima descrito que a inserção ou majoração do imposto
imobiliário diminui automaticamente o valor de mercado da terra. Visualizamos que o futuro
17
comprador não paga pelo imposto, visto que este é absorvido pelo proprietário original e o
novo comprador é agraciado com uma redução do preço do bem, devido à elevação da carga
tributária.
Outro fato interessante é exposto na equação (2). A princípio, um imposto de
alíquota de 100% nos parece confiscatório, porém no caso da terra, não é. O valor de mercado
da terra cairia para $9.259,26 ($10.000/1,08). A renda bruta seria de $10.000 e a renda líquida,
após o imposto, seria de apenas $740,74, permanecendo a taxa de rentabilidade do
investimento em 8%. Neste caso, o imposto é um percentual sobre o valor de mercado da
propriedade que é bruscamente reduzido com a majoração do tributo. O Estado não teria
como capturar toda a renda da terra, haja vista que a base de cálculo é diminuída a cada
elevação de alíquota.
Por fim, vale ressaltar que existe uma importante relação entre a tributação sobre
o valor da terra e sobre a renda da terra. Um imposto sobre a renda da terra, com alíquota tR,
no caso do exemplo anterior, geraria uma renda anual da terra de tRY, já que o tributo sobre o
valor da terra tv levaria a um pagamento anual de tvV. Com alguns cálculos, temos à equação:
(3)
Utilizando o exemplo, com taxa de juros de 8%, um imposto sobre o valor da terra
de 2% equivale a um imposto sobre a renda da terra de 20%, sendo uma maneira possível do
governo captar toda a renda da terra, pois a tributação recairia sobre o fluxo de renda e não
sobre o valor da propriedade, caracterizando assim, um imposto sobre a renda. Essas
conclusões somente são possíveis baseadas nos princípios econômicos de ausências de custo
de transação, perfeito funcionamento do mercado e informação completa (CARVALHO JR.,
2012).
2.3 A progressividade na tributação imobiliária e a justiça tributária
Os impostos progressivos (IP) têm a simpatia de vários teóricos econômicos. A

Lei de Weber-Fechner que versa sobre a utilidade marginal decrescente da renda e sobre
tributos progressivos serem socialmente mais justos é a mais relevante alegação de seus
defensores, pois o esforço dos indivíduos mais pobres para arcar com suas obrigações é
infinitamente superior aos daqueles mais abastados, mesmo que ambos suportem a mesma
alíquota. Em contrapartida, também existem aqueles que são contrários a esta corrente de
18
pensamento e um dos fundamentos mais utilizados pelos economistas neoclássicos aparece no

trabalho de Burtless e Hausman (1978) pela primeira vez e conclui que a tributação
progressiva causa distorções no mercado de trabalho, transformando as relações de troca entre
lazer e trabalho.
O imposto sobre a propriedade consegue alcançar cidadãos que ocultam seus
rendimentos, segundo Gold (1979), sendo um instrumento efetivo para se alcançar um sistema
tributário equitativo e progressivo, com a criação de créditos para contribuintes adimplentes
com o imposto de renda (IR) e o imposto sobre a propriedade, tornando a carga tributária mais
equilibrada, pois aqueles que sonegam ou não pagam seus tributos sobre a renda terão
dificuldades de receber isenções pertinentes ao imposto sobre a propriedade, pois sua base de
cálculo é, indiscutivelmente, aparente.
Sobre o tributo imobiliário, De Cesare (2004) destaca a decorrência do
fornecimento constante de arrecadação para os governos municipais, sem maiores
perturbações devido às oscilações econômicas, o que acontece com impostos sobre a renda ou
sobre a produção. A base de cálculo da tributação imobiliária é aparente e estática, sendo mais
custosa a sua ocultação e a avaliação do valor do patrimônio imobiliário do cidadão é um
indício de sua renda, reforçando a progressividade em sua tributação. Já Smolka e
Schechinger (2005) defendem a extrafiscalidade do imposto imobiliário, como reguladora do
mercado de terras, já que pode compelir o melhor aproveitamento social do terreno,
sobretaxando a propriedade ociosa e distribuindo a renda da terra para a coletividade.
Corroborando com esta linha de pensamento, George (1962) aponta a elevação do preço da
terra, gerado pelo desenvolvimento econômico local, sem esforço efetivo do dono da
propriedade imobiliária, e sim da sociedade regional, como uma fonte satisfatória de
tributação de renda da terra para o bem-estar social.
Plummer (2009) nos apresenta o conceito de “equidade vertical”, ou seja, a
relação entre o valor pago do imposto e a renda líquida do contribuinte. A partir deste
resultado classificamos o sistema tributário como progressivo, onde a alíquota efetiva do
imposto aumenta conforme a capacidade contributiva do cidadão; regressivo, que é a situação
inversa, ou proporcional, onde todos os contribuintes suportam uma mesma alíquota efetiva.
Entenda-se como alíquota efetiva, o valor realmente pago do imposto sobre a sua base de
cálculo, podendo essa divergir das instituídas em lei. Já a definição de “equidade horizontal” é
descrita por Musgrave (1990) que aponta o tratamento equânime para contribuintes com a
mesma capacidade contributiva. Plummer (2009) ressalta que o sistema tributário que taxe
19
somente a terra e ignore o valor capitalizado da propriedade, possivelmente, violará os dois

princípios de equidade, haja visto que não considera nem a capacidade contributiva nem o
grau de renda líquida do cidadão.
Por fim, o experimento realizado por De Cesare et al. (2003) no município
brasileiro de Porto Alegre, inferiu que, se somente a terra fosse tributada pelo imposto
imobiliário, as casas teriam uma tributação três vezes maior que os apartamentos, violando o
princípio da equidade horizontal. O estudo também concluiu que a progressividade deve ser
implantada para a tributação imobiliária, já que se comprovou uma correlação alta entre a
renda familiar e o valor de mercado do imóvel.
2.4 Valor da terra versus Valor capitalizado: quais as formas de cobrança?
Existem três bases de cálculo principais, mundialmente conhecidas, para a

tributação imobiliária. Uma, fundamentada no valor da terra livre, sem qualquer benfeitoria. A
segunda, pautada no valor capitalizado do solo, que considera a construção e os instrumentos
públicos implementados. Por fim, a que se baseia no valor do arrendamento da propriedade.
Deve-se ressaltar que a existência de sistemas híbridos é muito comum, ou seja, a combinação
de mais de um dos sistemas supracitados e que o valor capitalizado e o valor de arrendamento
são vinculados, portanto, conclui-se que existem apenas dois sistemas básicos de cobrança de
imposto imobiliário que geram efeitos econômicos bem divergentes (CARVALHO JR., 2012).
O sistema baseado no valor da terra tem dois benefícios: custo administrativo
menor e incentivo ao proprietário em capitalizar o solo. Poucos países utilizam essa base de
cálculo - alguns africanos de colonização inglesa, Nova Zelândia, estados da Austrália, por
exemplo. Geralmente, são cidades iniciando seu processo de urbanização e com pouca
densidade demográfica, pois só se leva em consideração o valor de mercado do terreno.
Quando este sistema é aplicado às cidades de urbanização antiga, variada e densa são
identificados três problemas primários. O primeiro é a dificuldade de separar valor de terreno
e valor de edificação, além da falta de terrenos vagos em grandes metrópoles, para servir de
base para a modelagem de fixação de preços de terrenos. O segundo é a percepção de que o
valor capitalizado fornece uma base de cálculo mais abrangente, incrementando a arrecadação
sem a necessidade da aplicação de elevadas alíquotas. E, por fim, os governos locais tendem a
tributar mais ativamente as propriedades de uso não residencial, devido a capacidade maior de
pagamento destas entidades, permitindo um menor desgaste político. Além disso, existe a
20
possibilidade de o imposto imobiliário funcionar como imposto indireto, podendo ser

repassado aos consumidores como um item do custo fixo.
Já o sistema de valor capitalizado, define a base de cálculo como o valor da terra e
todas as benfeitorias (construções, implantação de instrumentos públicos etc.) e sua avaliação
é feita, por grande parte dos governos, de maneira conjunta, aplicando sobre este valor, a
alíquota estabelecida em lei. Observa-se, no entanto, que se a legislação estabelecer a mesma
alíquota para terrenos vagos e para propriedades capitalizadas, investir em melhorias implica
em uma tributação maior. A solução encontrada é a aplicação de alíquotas maiores para
terrenos vagos e menores para aquelas com valor capitalizado agregado. Por exemplo, ao
edificarmos um terreno e implantarmos instrumentos públicos, o imóvel valorizou em quatro
vezes seu valor inicial, a taxação de um terreno vago na mesma região deveria ser quatro
vezes maior que de um imóvel edificado. Esse conceito é chamado de sobretaxação de
terrenos ociosos e configura-se em um sistema híbrido de tributação imobiliária, porém ele se
corrompe pela deficiência nas avaliações imobiliárias, que tendem a superestimar a edificação
e subestimar o terreno, tornando o efeito da sobretaxação do terreno ocioso nulo, já que se
distancia do valor de mercado.
Por último, o sistema de valor de renda, que é uma variação do sistema de valor
capitalizado, pois se tem como base de cálculo o valor estimado do arrendamento da
propriedade e sua forma de cálculo é simples, incidindo sobre o valor pago pelo
arrendamento. Os países que adotam este sistema, como Índia, Portugal, Alemanha, entre
outros, possuem baixa arrecadação do imposto imobiliário. A NIUA (2010) realizou um
estudo na Índia sobre o sistema pelo valor de arrendamento da terra e concluiu que as cidades
indianas que migraram do sistema de valor de renda (aluguéis com valor controlado e
arrecadação baixa) para o sistema de valor capitalizado, tiveram um grande incremento de
arrecadação.
2.5 Urbanização, especulação e tributação da terra
Existem duas correntes de pensamento em relação à tributação pelo valor da terra.

A primeira, defendida por George (1962), argumenta que a incidência do tributo apenas sobre
o valor da terra não impacta a produção, incentiva a aplicação de melhorias e mitiga a
especulação. Já os argumentos da escola neoclássica, representada por Oates e Schwab (1997)
e outros pensadores, defendem que o valor da terra no presente é dado pelo seu melhor e
21
maior uso, inclusive o temporal, porém se uma alíquota maior for instituída para a terra não
utilizada poderia afetar as decisões dos agentes econômicos ao longo do tempo.
Recorreremos à Matemática. Presuma que o agente, ao imprimir o melhor uso no
ano t0, obtenha uma renda anual de Y, mas, numa análise ao longo tempo, o melhor e maior
uso ocorra em t1, com renda anual de X, sendo que X > Y. Nesse cenário, sem incidência de
imposto, se investir em t1 é a escolha temporal mais lucrativa, tem-se:
(
(4)
ou equivalente:
(5)
Aplicado o imposto imobiliário T, com alíquota α, cuja base de cálculo é o melhor

e maior uso da terra, temos:
(6)
Com isso, o fluxo de pagamentos se torna da seguinte maneira:
(
(7)
ou equivalente:
(8)
que é igual à equação (5)

Considere que o Estado queira que o dono da propriedade desenvolva a terra em
um momento t0, elevando a alíquota α em n vezes, somente no tempo que a terra estiver sem
uso ou benfeitoria. Para que essa política pública tenha efeito, nesse caso:
(9)
22
Isolando n, para conhecer o alcance do aumento da alíquota em t0, a ponto de

incentivar o uso em t0 e substituindo em (6), temos:
(10)
A partir da equação (10) utilizaremos exemplos numéricos. Admita que a alíquota

do tributo imobiliário é de 1% para terra capitalizada e o Estado analise a possibilidade de
aumentar essa alíquota para a terra, quando esta estiver ociosa, para que os donos se sintam
estimulados a desenvolvê-la em t0. Considere ainda que a renda anual da terra, investindo em
t0, seja $1.000 e que o maior e melhor uso ocorra em t1, aferindo renda anual de $1500, sendo
a taxa de desconto anual de 10%. Aplicando a equação (10) nesse caso, a alíquota para terra
ociosa deve ser pelo menos 29,33 vezes maior que a da terra aproveitada (CARVALHO JR.,
2012).
Smolka e Schechinger (2005) evidenciam em sua obra que a gestão das cidades na
América Latina não tem recursos para investir em serviços e equipamentos públicos,
aumentando a precariedade e a informalização da ocupação do solo e devido a isso, não
conseguem reunir forças políticas para tributar e regular o mercado imobiliário de maneira
eficaz, pois a oferta da terra é inelástica e o valor da terra é formado, exclusivamente, pela
quantidade demandada, elevando o preço do solo urbano formal e informal. Por fim, os
autores defendem que deve haver uma regulação e tributação efetiva do solo urbano, de uma
maneira que haja a transferência da renda da terra para a sociedade e que a gestão municipal
consiga os recursos necessários para aumentar a oferta de bens e serviços públicos para toda a
comunidade.
23
3 A BASE LEGAL DO IPTU NO BRASIL
Apresentaremos as normas legais vigentes no Brasil que impactam o IPTU, desde

a Constituição Federal (CF) de 1988, passando pelo Código Tributário Nacional (CTN), a
instituição de políticas urbanas previstas no Estatuto das Cidades e a exigência da efetiva
arrecadação imposta pela Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF).
3.1 A Carta Magna de 1988, o Código Tributário Nacional (CTN) e o Estatuto das
Cidades
A partir da década de 70, a população brasileira passou por uma profunda

transformação, migrando das zonas rurais para as concentrações urbanas - a demanda por
infraestrutura aumentou consideravelmente. Isso motivou vários movimentos populares e
culminou com a promulgação da Constituição Federal (CF) de 1988, com ênfase em questões
urbanísticas e ambientais, registrando em seu texto, temas locais e incluindo a participação
popular nas decisões.
No artigo 30, inciso III, a CF 88 imputou aos Municípios a instituição e a
cobrança de impostos, dentre eles, o IPTU, que tem como fato gerador a propriedade, o
domínio útil ou a posse do bem imóvel por natureza ou acessão física, localizado em zona
urbana ou em áreas urbanizáveis, pertinentes a loteamentos aprovados pelos órgãos
municipais competentes e que usufruam de pelo menos dois dos serviços/estruturas do §1º,
art. 32 do CTN, mantidos pelo poder público municipal (BRASIL, 1966).
A incidência do IPTU, segundo De Cesare (2016) é caracterizada por:
a) Exercício de propriedade em pleno direito de uso, fruição e disposição de
determinado bem.
b) Exercício de propriedade sobre o domínio útil de um determinado bem, que é
caracterizado pelo direito de uso e gozo, sem possibilidade de dispor deste
imóvel.
c) Exercício de posse mansa e pacífica sobre um determinado bem, em situações
sujeitas à usucapião, que não tenham sido originadas de invasão conflituosa,
posse clandestina ou posse precária.
A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, ou seja, o valor mais
provável de venda, em condições normais, entre compradores e vendedores e refere-se ao
24
momento da análise (data-base da solicitação). O valor venal é estabelecido por lei, através da
Planta Genérica de Valores (PGV), elaborada pela gestão municipal e aprovada pela Câmara
dos Vereadores. A correção monetária dos valores venais pode ser realizada por decreto,
conforme Súmula nº 160/1996 do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), porém as demais
atualizações e alterações da PGV devem ter lei aprovada pelo poder legislativo municipal.
De Cesare (2016) critica a imposição da atualização da PGV ser homologada pelo
poder legislativo, já que a avaliação imobiliária é um trabalho fundamentalmente técnico,
regido pela Norma Brasileira Reguladora (NBR) 14.653 da Associação Brasileira de Normas
e Técnicas (ABNT) e que os representantes das câmaras de vereadores não possuiriam, em
sua maioria, capacidade técnica para julgar a relevância do estudo e estariam submetidos às
pressões políticas para tomar tal decisão. Também defende a revogação da Súmula nº
160/1996 do STJ para que as cidades não sejam vítimas dos acordos políticos quando se fizer
necessária a revisão da PGV municipal. E ainda, afirma que o valor do imóvel é um forte
indicador da renda familiar e que a base de cálculo do IPTU deve ser mantida atualizada e de
acordo com o mercado imobiliário para garantir a equidade na tributação.
Tendo em vista a supremacia do bem-estar coletivo sobre a individualidade, o
Estatuto das Cidades é um instrumento legal, criado em 2001, com o objetivo de orientar as
funções sociais das cidades e da propriedade urbana. Segundo Carvalho Jr. (2018) o vínculo
entre o IPTU e a política urbana se dá devido ao potencial deste tributo em promover a
racionalidade no uso da terra e dissuadir a especulação imobiliária. De Cesare (2016)
acrescenta que o Estatuto das Cidades tem como objetivo harmonizar a política fiscal e a
urbana.
3.2 A Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF)
O IPTU tem um caráter fiscal e extrafiscal que se propõe a buscar o bem comum
através de uma exploração urbana sustentável, com o desenvolvimento de áreas mais carentes
das cidades, por meio de investimento público em ações de infraestrutura econômico-social. É
a segunda maior fonte de receita própria dos municípios, porém, nos anos 2000, os governos
municipais se encontravam em uma situação financeira muito difícil e com saldo negativo e
neste cenário foi criada a Lei Complementar 101, a denominada Lei de Responsabilidade
Fiscal (LRF), que estabelecia regras de gerenciamento fiscal responsável, determinando
limites para a dívida, o endividamento público e o gasto continuado, fornecendo instrumentos
25
para o alcance do equilíbrio financeiro entre as despesas e as receitas das esferas

governamentais, fossem federais, estaduais ou municipais.
A LRF impõe ao gestor público a responsabilidade da arrecadação tributária de
sua competência e trata das sanções que devem ser aplicadas, caso essa obrigação não se
cumpra. Estas punições acontecem tanto na competência administrativa, quanto na penal,
reforçando a importância de sua aplicabilidade.
Diante disso, o IPTU é um tema que deve ser bem observado pelas administrações
municipais, especialmente, pelos poderes executivo e legislativo, pois a expectativa é que se
tornem mais rígidas as sanções contra vereadores e prefeitos que se omitam em efetivar as
disposições constitucionais, ou seja, em instituir e cobrar tributos de sua competência, a
exemplo da existência de um projeto de lei em tramitação no Senado Federal que se propõe a
obrigar a atualização periódica da PGV. O projeto de lei do Senado (PLS) nº 46/2016 visa
rever a Lei Complementar 101/2000.
26
4 O IPTU EM FORTALEZA
A base legal do IPTU em Fortaleza, a arrecadação comparada a outras capitais

brasileiras, as atualizações ocorridas no Cadastro Imobiliário do Município, a estruturação do
Observatório Urbano de Valores e a atual Planta Genérica de Valores Imobiliários serão
apresentadas neste Capítulo.
4.1 Base legal do município
A cobrança do IPTU em Fortaleza é regulamentada pela Lei Complementar (LC)

nº 159, de 23 de dezembro de 2013, o Código Tributário do Município (CTM), que institui e
disciplina os impostos de competência municipal, porém esta LC já foi atualizada por diversas
normas, das quais se destaca a LC 241/2017, que obriga a reavaliação da Planta Genérica de
Valores Imobiliários (PGVI) a cada 4 anos, no máximo.
Segundo o CTM, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil, ou
a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, definido na lei civil, localizado na
zona urbana do Município e ocorre a cada ano, no dia 1º de janeiro. O contribuinte do IPTU é
o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título e a
base de cálculo será determinada a partir dos dados do imóvel na data do fato gerador,
existentes ou não no Cadastro Imobiliário do Município, por meio da aplicação dos valores de
terreno, de construção e dos demais elementos previstos na Planta Genérica de Valores
Imobiliários (PGVI) e conforme a metodologia de cálculo definida neste Código.
O CTM também legisla sobre a política de isenções e benefícios fiscais
concedidos pela PMF. O IPTU progressivo no tempo está contemplado no CTM, em seu
artigo 280, já que define que o terreno não edificado, subutilizado ou não utilizado, que não
cumpra sua função social, nos termos do artigo 182 da CF de 1988 e do Plano Diretor do
Município, terá sua alíquota duplicada, em cada exercício, até atingir o limite de 15% (quinze
por cento). Apesar da sua previsão, ainda não existem imóveis tributados nestas condições em
Fortaleza.
Para o lançamento do IPTU, em 2019, as alíquotas aplicadas foram distribuídas,
conforme o evidenciado na Tabela 1.
27
Tabela 1 – Alíquotas aplicadas no IPTU 2019, em Fortaleza

Imóvel Residencial
Valor Venal Alíquota Redutor
Até R$ 78.566,50 0,60% Não há redutor
Acima de R$ 78.566,50 e até R$ 282.839,37 0,80% R$ 157,13
Acima de R$ 282.839,37 1,40% R$ 1.854,17
Imóvel Não-Residencial
Valor Venal Alíquota Redutor
Até R$ 282.839,37 1,00% Não há redutor
Acima de R$ 282.839,37 2,00% R$ 2.828,39
Terrentos não edificados
Condições Alíquota Redutor
Localizados em áreas desprovidas de infraestrutura urbana 1,00% Não há redutor
Localizados em áreas que possuam infraestrutura urbana,
1,80% Não há redutor
murados e com calçadas
Localizados em áreas que possuam infraestrutura urbana 2,00% Não há redutor
Fonte: SEFIN/PMF
4.2 Arrecadação do IPTU em Fortaleza à luz de outras capitais brasileiras
O baixo aproveitamento do IPTU como fonte de receita própria das cidades

brasileiras, vem fazendo com que ele perca importância e sua arrecadação seja ultrapassada
por outras tributações municipais, como o imposto sobre serviços. Alia-se o fato que 70% das
receitas locais são oriundas de transferências intergovernamentais e que um rigor maior na
tributação do IPTU trará um desgaste político aos gestores municipais, existindo em muitos
municípios, a ausência de fiscalização e a falta de investimentos necessários à efetiva
cobrança do IPTU (DE CESARE, 2016).
No Gráfico 1, evidenciamos as disparidades na cobrança do IPTU entre as 24
capitais brasileiras no ano de 2016 (CARVALHO JR., 2018).
28
Gráfico 1 – Arrecadação do IPTU per capita em 24 capitais brasileiras (2016)
Fonte: Carvalho Jr.
Observa-se, pelo Gráfico 1, que Fortaleza está à frente de cinco capitais

nordestinas e de seis capitais da região Norte do país, porém não consegue se aproximar das
capitais do Sul e Sudeste, mesmo possuindo um porte similar, em quantidade de imóveis, ao
de Belo Horizonte, por exemplo.
No que diz respeito à qualidade na cobrança do IPTU, Carvalho Jr. (2018)
considera que a relação IPTU e PIB é um indicador de eficiência mais fidedigno. O Gráfico 2
ilustra o comportamento da arrecadação do IPTU proporcionalmente ao PIB nas capitais.
Gráfico 2 – Índice de arrecadação do IPTU sobre o PIB nas capitais brasileiras (2015)
Fonte: Carvalho Jr.
O Gráfico 2 demonstra que Fortaleza está na 11ª posição entre as capitais

brasileiras em arrecadação de IPTU sobre o PIB, ficando em 4º lugar entre as nordestinas.
29
Segundo o TCE (2019) no que diz respeito à carga tributária do IPTU, em 2017, medido pelo
quociente IPTU/PIB, o índice de Fortaleza ficou em 0,66% e ainda o resultado em eficiência
arrecadatória, - 1,69%, merece destaque, pois além de se situar na 8ª posição entre os
municípios cearenses, a amplitude dos valores envolvidos na previsão de sua receita, muito
superiores às das demais cidades, demonstra um excelente conhecimento acerca da
capacidade tributária de seus contribuintes.
Um problema grave em relação à arrecadação do IPTU é a inadimplência e este é
um comportamento muito divergente entre as capitais brasileiras, especialmente as
nordestinas, apresentado no Gráfico 3.
Gráfico 3 – Nível de inadimplência do IPTU nas capitais brasileiras (2015)
Fonte: Carvalho Jr.
Fortaleza tem um nível de inadimplência na ordem de 29%, segundo o Gráfico 3,

sendo este valor abaixo da média de 37,64% encontrada para o nível nacional, porém não é
objetivo deste estudo investigar a inadimplência do IPTU em Fortaleza.
4.3 O Cadastro Imobiliário e o Observatório Urbano de Valores
O Estatuto das Cidades regulamentou vários instrumentos urbanos, entre eles, o

cadastro imobiliário, que auxilia na gestão do território e de seus problemas, por isso a missão
de mantê-lo estruturado e atualizado é tão importante.
A publicação da portaria nº. 511, em 2009, pelo Ministério das Cidades, tenciona
orientar a criação, implementação, manutenção e atualização deste novo modelo de cadastro
pelos municípios brasileiros. Segundo Nery (2014), o Cadastro Territorial Multifinalitário
30
(CTM) tem caráter multidisciplinar e reúne informações econômicas, físicas, fiscais, jurídicas,
ambientais e sociais para cada parcela e não possui apenas o objetivo de tributação, sendo o
cadastro um inventário público de dados organizados referentes às parcelas dentro de
determinado município, baseado no levantamento dos seus limites, no qual a parcela é a
menor porção de terra contínua e limitada dentro do território, onde exista o mesmo regime
jurídico.
Em Fortaleza, o decreto nº 13.516, de 22 de dezembro de 2015, regulamenta o
Cadastro Imobiliário do Município (CIM). Desde 2013, a cidade dispõe de um sistema de
informações territoriais que atende a portaria ministerial nº 511/2009. Em 2017, foi realizada
uma atualização da base georreferenciada municipal. O Cadastro Imobiliário de Fortaleza
contava com, aproximadamente, 400 mil lotes e cerca de 780 mil imóveis inscritos, em 2019 e
enfrenta desafios diários para a manutenção e atualização desta base que busca atender as
multifinalidades de um cadastro. Segundo Carvalho Jr. (2018) a estimativa é que a cidade de
Fortaleza tenha 65% da sua base cadastral atualizada, conforme o que ilustra o Gráfico 4.
Gráfico 4 – Estimativa de cobertura do cadastro imobiliário em 17 capitais brasileiras (2016)
Fonte: Carvalho Jr.
Nery (2014) afirma que a integração do cadastro imobiliário municipal com

bancos, administradoras de imóveis e cartórios auxilia no bom funcionamento dos
observatórios de valores, já que absorve as informações do mercado disponibilizadas por estes
órgãos e/ou empresas. Cita também a experiência de Medelin (Colômbia) onde os técnicos
fazem levantamentos em campo, pesquisam ofertas e coletam dados de terceiros, inserem no
banco de dados, validam e geram produtos através de análises estatísticas e zonas
homogêneas, resultando em informes do mercado imobiliário. A estruturação de observatórios
31
de valores vem ganhando importância em todo o mundo, pois auxilia no acompanhamento e

estudo das variações do mercado e na precisão das avaliações imobiliárias.
O uso do banco de dados do mercado imobiliário vinculado ao cadastro tem
grande utilidade para a gestão municipal, pois qualifica a base de cálculo dos tributos
imobiliários, ajudando na precisão das avaliações individuais dos imóveis, viabilizando uma
tributação mais justa e investimentos aplicados em desenvolvimento profissional para a área,
atendendo, inclusive, com maior eficiência às tomadas de decisões políticas da gestão
municipal.
A Prefeitura Municipal de Fortaleza (PMF) mantém seu Observatório Urbano de
Valores (OUV) com uma equipe permanente realizando a coleta de dados do mercado
imobiliário e desenvolvendo as modelagens econométricas para as diferentes tipologias de
imóveis contidas no CIM. Entre 2005 e 2019 foram coletadas cerca de oitenta mil ofertas e
desenvolvidas oito modelagens, embasadas no método comparativo direto de dados do
mercado (MCDDM), utilizando o modelo de regressão espacial, desenvolvido em consultoria
com Dantas (2014) e em uso para as avaliações imobiliárias utilizadas no cálculo do ITBI.
4.4 A desatualização da PGVI
O valor venal é a base de cálculo do IPTU e é avaliado pela gestão municipal.

Para que haja equidade e transparência, o valor de mercado e o valor avaliado devem estar
próximos, porém, o cálculo do valor de mercado é um processo muito complexo,
principalmente, quando é realizado para muitos imóveis. Manter a equidade entre as
avaliações é desafiador, pois o montante lançado do imposto não pode ser diferente para
imóveis de mesmo valor e avaliar de forma precisa e justa, para fins fiscais, todos os imóveis
de um município é uma árdua tarefa.
O valor venal também atende outros mecanismos de política urbana, que regulam
benefícios e restrições embasados no valor do bem ou em sua valorização, a exemplo do
Estatuto das Cidades e seus instrumentos de ordenamento urbano. Também as indenizações
por desapropriação para fins de utilidade pública usam este valor. Outros tributos podem
utilizá-lo, de forma direta ou indireta, tais como o Imposto de renda sobre o lucro em
transação imobiliária, a contribuição de melhorias, o ITBI e o imposto sobre heranças e
doações.
32
A PGVI de Fortaleza foi estabelecida pela Lei nº 8.703/2003 que dispõe sobre as
tabelas de valores dos terrenos e edificações no Município, para fins de lançamento do IPTU e
ITBI, tendo sido atualizada pela LC nº 73/2009 que fez a correção dos valores por uso do
imóvel (residencial, não residencial e territorial), aplicando diferentes percentuais sobre os
valores venais. Em 2013, sofreu nova alteração, instituída pela LC nº 155, a exemplo do
acontecido em 2009. Estes ajustes distorceram as tabelas estabelecidas na Lei nº 8.703/2003,
provocando uma linearidade na majoração da PGVI, consequentemente, impactando no
lançamento do IPTU.
A Tabela 2 apresenta os ajustes legais aplicados na PGVI de Fortaleza, por faixas
de valor venal, uso do imóvel e percentual aplicado.
Tabela 2 – Reajustes aplicados à PGVI de Fortaleza

TIPO DE IMÓVEL FAIXA DE VALOR VENAL (R$) LC 073/2009 LC 155/2013
Residencial Até R$ 58.500,00 25,0% 15,0%
Entre R$ 58.500,01 e R$ 210.600,00 27,5% 20,0%
Acima de R$ 210.600,00 30,0% 25,0%
Não Residencial - 30,0% 35,0%
Territorial - 30,0% 35,0%
Fonte: Elaboração própria baseada nas Leis Complementares 73/2009 e 155/2013.
Apesar da defasagem na PGVI, constatamos, na cidade de Fortaleza, que a

implantação de ações da atualização em massa da base cadastral de imóveis, ocorridas em
2013 e 2017, e da revisão do Código Tributário Municipal (CTM), em 2013 e 2015, justificam
o crescente aumento na arrecadação do IPTU. Por outro lado, evidencia-se o arrefecimento do
mercado imobiliário, a partir de 2016, com a diminuição na arrecadação do ITBI, ilustrado no
Gráfico 5.
33
Gráfico 5 – Participação das receitas do IPTU e ITBI na receita tributária total do Município
de Fortaleza (2013 - 2019)
Fonte: Elaboração própria a partir dos dados do Portal da transparência – PMF.
No próximo capítulo, estimaremos o potencial impacto na arrecadação do IPTU

com a atualização da PGVI.
34
5 AS CONSEQUÊNCIAS DA DEFASAGEM NA PLANTA GENÉRICA DE VALORES

IMOBILIÁRIOS DE FORTALEZA E O IMPACTO NA ARRECADAÇÃO DO IPTU
As maiores deficiências no recolhimento do IPTU são decorrentes da

obsolescência no nível das avaliações imobiliárias, por isso o primeiro intuito deste Capítulo é
apurar o nível de avaliação da PGVI. Logo após, será verificada a existência da equidade na
cobrança do IPTU de Fortaleza, haja vista, a desatualização da PGVI. Também será analisada
a existência de progressividade e de justiça fiscal no valor efetivamente tributado pelo IPTU,
de modo que exista conformidade aos valores de mercado, calculados pelo ITBI. Por fim,
estimar o impacto na arrecadação do IPTU, caso a PGVI seja atualizada. Para tanto, será
descrita a metodologia utilizada na seção 5.1 e na 5.2 serão expostos os resultados obtidos.
5.1 Metodologia
A Secretaria Municipal das Finanças de Fortaleza (SEFIN)1 forneceu a amostra de

dados para a pesquisa. Os dados conciliados de IPTU e ITBI continham as seguintes
informações para cada imóvel:
a) Alíquota aplicada – Base IPTU 2019.
b) Área do terreno, conforme Cadastro Imobiliário do Município.
c) Área edificada, conforme Cadastro Imobiliário do Município.
d) Bairro da unidade imobiliária, conforme Cadastro Imobiliário do Município.
e) Cartografia da unidade imobiliária, contendo distrito, quadra e lote.
f) Classificação do benefício – Base IPTU 2019.
g) Exercício do lançamento do IPTU.
h) Gênero do imóvel, conforme Cadastro Imobiliário do Município.
i) Inscrição imobiliária sem o dígito verificador.
j) Modelagem e método utilizado para cálculo da predição do ITBI, em
31/12/2018.
k) Percentual de benefício – Base IPTU 2019.
l) Tipo de benefício – Base IPTU 2019.
m) Tipo do imóvel, conforme Cadastro Imobiliário do Município.
n) Tipologia do imóvel, conforme Cadastro Imobiliário do Município.
1
Por meio do protocolo 00008.000015/2020-50, de 11 de fevereiro de 2020.
35
o) Valor da predição utilizada para fins de cálculo do ITBI, modelo aplicado em

31/12/2018.
p) Valor do imposto devido – Base IPTU 2019.
q) Valor venal da edificação – Base IPTU 2019.
r) Valor venal do terreno – Base IPTU 2019.
s) Valor venal do imóvel – Base IPTU 2019.
Para a aferição do nível de avaliação da PGVI comparou-se o valor venal
tributado do IPTU e o valor de predição utilizado para a base de cálculo do ITBI. O método
comparativo direto de dados do mercado (MCDDM), rotina no cálculo da estimativa fiscal do
ITBI, usa os dados provenientes do Observatório Urbanos de Valores (OUV) e consiste em
um cálculo por meio de tratamento de dados de uma amostra aleatória, coletada no mercado
imobiliário, cujas avaliações são calculadas através de modelo econométrico, desenvolvido
pela SEFIN, em consultoria com Dantas (2014). Já a base de cálculo do IPTU é a PGVI,
estabelecida em lei.
Foram coletados com a SEFIN, 590.764 dados, inicialmente, referente ao
lançamento total para o IPTU de 2019. Para viabilizar o estudo da defasagem na PGVI, foi
feita uma triagem e 132.688 dados foram desconsiderados por conterem inconsistências
cadastrais, campos vazios, informações divergentes de aplicação de alíquota e benefícios
fiscais concedidos. Para a comparação dos valores venais aplicados ao IPTU e ao ITBI foram
utilizados 458.076 dados, pertinentes ao lançamento do IPTU 2019 e da predição para fins de
ITBI, em 31/12/2018.
A análise do nível de avaliações imobiliárias, segundo De Cesare (2012b), se dá
através da comparação entre os valores avaliados efetivamente tributados do IPTU e os
valores de mercado das unidades imobiliárias. Para tanto, o cálculo do nível de avaliação da
PGVI foi feito, conforme fórmula a seguir:
(11)
onde Na é o percentual do nível de avaliação do imóvel, Vv IPTU é o valor venal efetivamente

tributado pelo IPTU e Vv ITBI é o valor de cálculo do ITBI.
Em seguida, com o percentual calculado de todos os dados da amostra, foi
calculada a média e a mediana geral, bem como, para todos os tipos de uso (residencial, não
residencial e terrenos). Para análise, levou-se em consideração apenas a mediana dos valores
calculados, uma vez que o uso da mediana em detrimento da média é mais adequado,
36
conforme orienta Carvalho Jr., (2017), pois os dados são apurados de forma equânime,
ponderando de maneira mais eficiente aqueles que fogem à normalidade, chamados de
outliers.
Foi verificada cada alíquota e sua aplicação, nas mesmas condições que a
legislação tributária se aplica ao IPTU, no caso da atualização da PGVI. Foram simulados seis
percentuais de nível de avaliação do mercado para cálculo do ITBI: 50%, 60%, 70%, 80%,
90% e 100%, com e sem redutor legal.
As normas estabelecidas pela International Association of Assessing Officers
(IAAO), que é uma instituição que se dedica à avaliação imobiliária e à definição de
parâmetros de desempenho de avaliações em massa para fins tributários, recomendam uma
variação máxima de 0,90 a 1,10 do nível de avaliação desejado. Não há base legal para
avaliações maiores que 100%. A portaria ministerial nº 511/2009 recomenda que os níveis de
avaliação sejam, no mínimo, de 70%. É importante pontuar que os modelos não têm precisão
absoluta e que carregam consigo um percentual de erro, não sendo aconselhável o nível de
avaliação imobiliária da PGVI de 100%.
A IAAO indica, como medida de uniformidade mais comum em trabalhos de
avaliação, o coeficiente de dispersão da mediana (COD), pois ele expressa a variabilidade dos
valores de avaliação em relação aos valores de mercado dos imóveis. Essa estatística indica
como são distribuídos os desvios em torno da mediana.
Para obter o COD:
1. Calcule as proporções entre valores avaliados e preços de venda.
2. Determine a mediana das proporções.
3. Compute o desvio, em módulo, entre a mediana das proporções e a proporção
de cada dado.
4. Estime a média dos desvios absolutos.
5. Divida a média dos desvios absolutos pela mediana e multiplique por 100.
Para que fossem inferidos os princípios de justiça tributária na cobrança do IPTU
em Fortaleza, foi utilizado também o COD, pois verifica-se a uniformidade nos valores
tributados e seu valor de mercado. As diretrizes da portaria ministerial nº 511/2009 aponta,
como nível de aceitação máximo, o desvio médio de até 30%. Já a IAAO define que, para
imóveis residenciais, o limite máximo seria de 15% e os demais usos, de 20%.
Desta forma, para a uniformidade da amostra e o nível de avaliação dos imóveis
foram utilizados os níveis apresentados. Os dados foram classificados por tipo de uso, bairros,
37
regionais e por diferentes grupos de valores no intuito de demonstrar se existe equidade

horizontal e vertical na cobrança do IPTU de Fortaleza.
No intuito de cumprir os objetivos propostos, a pesquisa foi elaborada em 6
etapas, descrita na Figura 1 a seguir:
Figura 1 – Etapas da metodologia
Fonte: Elaboração própria
A seguir, a descrição de cada etapa da metodologia:

i. Realização de estudo da legislação tributária do IPTU em Fortaleza e dos
problemas causados pela desatualização da PGVI, a fim de identificar as
deficiências na cobrança do tributo, bem como, estudo dos conceitos
fundamentais de Economia e Finanças Públicas.
ii. Solicitação dos dados à SEFIN do lançamento do IPTU 2019 e do modelo
econométrico aplicado ao ITBI em vigência no dia 31/12/2018.
iii. Saneamento dos dados recebidos e exclusão das inconsistências cadastrais ou
daqueles que impossibilitassem a sua utilização para a definição do nível de
avaliação da PGVI.
iv. Comparação dos valores venais tributados no IPTU e os valores venais
calculados para fins de ITBI a partir do método comparativo direto de dados do
mercado (MCDDM) e da modelagem econométrica em vigência na SEFIN, no
exercício. Foram utilizados dados que tinham a respectiva avaliação imobiliária
38
tanto para ITBI, quanto para IPTU, nas tipologias pertencentes ao Cadastro
Imobiliário do Município (CIM) que são modeladas para fins de cálculo do
ITBI. A partir disso, foi calculada a mediana do nível de avaliação de todos os
dados obtidos, possibilitando apurar o nível de avaliação geral da PGVI de
Fortaleza2.
v. Análise da existência da equidade e progressividade na cobrança do IPTU em
Fortaleza e a apuração do reflexo dos princípios da justiça tributária.
vi. Análise do impacto na arrecadação do IPTU se fosse realizada a atualização da
PGVI pela estimativa fiscal do ITBI, em doze cenários (50%, 60%, 70%, 80%,
90% e 100%, com e sem redutor legal).
5.2 Resultados obtidos
A amostra que foi utilizada para a pesquisa é composta por 458.0763 dados. Na
Tabela 3, apresentamos os dados utilizados para o estudo, classificados por tipo de uso do
imóvel.
Tabela 3 – Quantidade de dados utilizados para a pesquisa, por tipo de uso do imóvel, 2019
Tipo de uso do imóvel Dados utilizados Representatividade (%)
Residencial 335.886 73,32
Não residencial 58.297 12,73
Terrenos 63.893 13,95
Total de dados 458.076 100,00
Fonte: Elaboração própria
Para investigar os valores de defasagem da PGVI em Fortaleza, foram calculadas,

conforme a metodologia descrita, a média e a mediana do nível de avaliação dos valores
venais efetivamente tributados do IPTU em razão dos valores utilizados para cálculo do ITBI,
ilustrados na Tabela 4.
2
Ressaltamos que as alíquotas aplicadas ao IPTU são definidas a partir do uso do imóvel (residenciais, não
residenciais e terrenos), com seus redutores estipulados em lei. Por isso, calculamos o nível de avaliação por uso,
viabilizando a mensuração das consequências na arrecadação para cada tipo de imóvel supracitado, depois
classificamos por bairros, regionais e diferentes grupos de valores venais.
3
O universo de informações cadastradas no CIM, em 2019, era de cerca de 780 mil unidades imobiliárias. A
amostra corresponde a 58,73% da base total de imóveis cadastrados em Fortaleza e a 77,54% dos imóveis que
tiveram lançamento de IPTU, cerca de 590 mil inscrições.
39
Tabela 4 – Médias e medianas do nível de avaliação do valor venal, efetivamente tributado no

IPTU, dos dados utilizados na pesquisa, 2019
Tipo de uso do imóvel Média Mediana
Residencial 25,74% 24,05%
Não residencial 25,95% 23,67%
Terrenos 10,34% 9,85%
Todos os dados 23,62% 22,19%
Fonte: Elaboração própria.
Identifica-se na Tabela 4 que, dentre todos os dados, a média e a mediana global

do nível de avaliações na cobrança do IPTU em razão do valor venal utilizado no ITBI foram
de 23,62% e 22,19%, respectivamente. Verifica-se também que os terrenos são os que
possuem menor nível de avaliação, possuindo média de 10,34% e mediana de 9,85%. Em
comparação aos níveis de avaliação imobiliária norteados pela portaria ministerial nº
511/2009, que é de, no mínimo, 70% e os padrões internacionais estabelecidos pela IAAO,
que orientam que a mediana de nível de avaliação imobiliária deve ser, no mínimo, de 90%,
deduz-se que o nível de avaliação da PGVI em Fortaleza encontra-se muito abaixo dos níveis
estipulados nacional e internacionalmente.
Somado ao que foi exposto na metodologia deste estudo, referente ao uso da
mediana na consecução de resultados melhores, pois não há influência dos chamados outliers,
a média do nível de avaliação por tipo de uso de imóvel também foi computada, pois a
uniformidade das avaliações está diretamente ligada à equidade no tratamento das unidades
individuais, ou seja, dados uniformes são aqueles que avaliam em um mesmo grau, ou nível, o
valor de mercado (DE CESARE, 2012b). A partir dos resultados da Tabela 4, destaca-se que
os valores obtidos de média e mediana para todos os tipos de uso de imóvel possuem
diferenças menores que 10%, o que evidencia uma distribuição normal de valores.
O coeficiente de dispersão da mediana (COD) é o desvio médio, expresso em
percentual, do nível de avaliação imobiliária em que cada unidade foi apreciada em relação à
mediana do valor efetivamente tributado no IPTU, dividido pelo valor do mercado, calculado
no ITBI. O COD por tipo de uso do imóvel será apresentado na Tabela 5, indicando os graus
de variabilidade do valor efetivamente tributado do IPTU em relação ao valor venal utilizado
para o ITBI.
40
Tabela 5 – Coeficiente de Dispersão da Mediana (COD) dos dados em uso na pesquisa, 2019
Tipo de uso do imóvel COD
Residencial 32,74%
Não residencial 32,28%
Terrenos 38,40%
Todos os dados 38,67%
Observando a Tabela 5, verifica-se que o COD geral foi de 38,67% e que, entre os
tipos de uso do imóvel, os terrenos são os que apresentam maior variabilidade nos dados,
possuindo um COD de 38,40%. É possível inferir que o COD é superior às orientações dadas
pela portaria ministerial nº 511/2009, que orienta como adequado, o desvio máximo de 30% e
muito superior às diretrizes internacionais da IAAO, que indica 15% para imóveis residenciais
e 20% para os demais usos. A partir disso, conclui-se que para o nível de avaliação imobiliária
na PGVI, aplicado em Fortaleza, falta uniformidade, pois os graus de variabilidade do COD
foram superiores aos limites aceitáveis.
A falta de uniformidade no nível de avaliação do valor venal efetivamente
tributado do IPTU para os imóveis da amostra será exposta no Gráfico 6, pois o nível de
avaliação foi distribuído por intervalos de classes, representando todos os dados coletados.
Gráfico 6 – Nível de avaliação do valor venal efetivamente tributado no recolhimento do

IPTU de Fortaleza para dados da pesquisa em 2019
A existência da falta de uniformidade nos níveis de avaliação da PGVI de

Fortaleza para a cobrança do IPTU está comprovada no Gráfico 6. É possível aferir que
75,21% da amostra está sendo avaliada em até 30% do seu valor de mercado e que 21,81%
41
estão abaixo dos 15%. Esses indícios evidenciam a ocorrência de iniquidades na tributação do
IPTU em Fortaleza.
Para exemplificar como acontecem as injustiças tributárias, foi feita a análise dos
imóveis residenciais, do tipo “casa isolada”, avaliados entre R$ 200.000,00 a
R$ 250.000,00, pelo valor da base de cálculo do ITBI, já que as unidades compreendidas
nesta faixa de valor venal correspondem a média da amostra para imóveis residenciais. No
Gráfico 7 apresenta-se a diferença existente no valor tributado de IPTU para os imóveis
pertencentes a esta classificação específica da amostra.
Gráfico 7 – Valor tributado de IPTU para imóveis residenciais, do tipo “casa isolada”, entre
R$ 200.000,00 e R$ 250.000,00, em 2019
Fonte: Elaborado pela autora.
Estimamos no Gráfico 7, a existência de variação nos valores tributados pelo

IPTU para imóveis na mesma faixa de valor de mercado e mesmo tipo de uso. Os valores
variam entre R$ 60,00 e valores superiores a R$ 1.160,00, retratando uma diferença maior que
1.100%. A maioria dos dados se concentra entre R$ 60,00 e R$ 360,00, porém uma parcela
relevante, cerca de 27,92% de imóveis com essa configuração, foi tributada com valores que
divergem deste intervalo, o que comprova a falta de uniformidade dos dados, bem como a
inexistência da equidade horizontal na tributação do IPTU, em Fortaleza, causando injustiça
tributária.
Confirmada a falta de uniformidade no nível de avaliação efetivamente tributado
pelo IPTU na amostra analisada, o Gráfico 8 mostra o viés de progressividade do nível de
avaliação.
42
Gráfico 8 – Viés de progressividade no nível de avaliação dos valores venais tributados para
fins de IPTU comparados à base de cálculo do ITBI, em 2019
Embasado no Gráfico 8, a pesquisa aponta para um viés de progressividade no

nível de avaliações na tributação do IPTU, uma vez que, à medida que aumenta o valor venal
para uso do ITBI, maior é o nível de avaliação do valor evidenciado no IPTU. A Tabela 6
demonstra a progressividade na tributação do IPTU, em Fortaleza.
Tabela 6 – Nível de avaliação efetivamente tributado no IPTU de Fortaleza (Dados referentes

a 2019)
Nível de avaliação na Número de
Faixas de avaliação do imóvel COD
cobrança do IPTU dados
Imóveis até R$ 200 mil 18,19% 215.639 34,78%
Entre R$ 200 mil e R$ 300 mil 25,20% 78.426 32,85%
Entre R$ 300 mil e R$ 400 mil 27,33% 55.639 29,33%
Entre R$ 400 mil e R$ 500 mil 28,65% 34.754 26,19%
Entre R$ 500 mil e R$ 600 mil 28,68% 21.451 25,79%
Entre R$ 600 mil e R$ 700 mil 29,22% 13.369 25,91%
Entre R$ 700 mil e R$ 800 mil 29,87% 8.822 26,09%
Entre R$ 800 mil e R$ 900 mil 30,16% 5.575 28,01%
Entre R$ 900 mil e R$ 1 milhão 30,03% 3.993 31,69%
Entre R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhões 31,74% 9.535 34,86%
Entre R$ 1,5 milhões e R$ 2 milhões 34,07% 3.334 32,31%
Entre R$ 2 milhões e R$ 2,5 milhões 32,90% 1.362 44,73%
Entre R$ 2,5 milhões e R$ 3 milhões 7,92% 1.364 213,50%
Acima de R$ 3 milhões 0,06% 4.813 17455,70%
43
A Tabela 6 evidencia que quanto maior a faixa de avaliação do imóvel, maior o

nível de avaliação na cobrança do IPTU, comportamento que se repete até imóveis avaliados
em 2 milhões de reais. Imóveis acima desta faixa, apresentam um nível de avaliação mais
baixo e grande variabilidade no desvio médio. Conclui-se que a cobrança do IPTU em
Fortaleza tem efeito predominantemente progressivo e existe equidade vertical. Vale ressaltar
que imóveis avaliados acima de R$ 2 milhões apresentam comportamento diferenciado. A
Tabela 7 expõe os dados para imóveis avaliados pelo ITBI acima de R$ 1 milhão.
Tabela 7 – Nível de avaliação no valor efetivamente tributado do IPTU para imóveis acima de
R$ 1 milhão, em 2019
Imóveis avaliados Quantidade de dados Nível de avaliação
Acima de 1 milhão 12869 32,46%
Acima de 2 milhões 2726 24,75%
É esperada a redução do número de dados com valores superiores a R$ 1 milhão.

Verifica-se, na Tabela 7, a tendência de redução no nível de avaliação para a cobrança do
IPTU, pois os imóveis mais valorizados têm um menor nível de avaliação conforme os
valores vão aumentando. Apesar desta faixa de imóveis ter tendência regressiva, o que se
concluiu com a análise de dados é que a cobrança do IPTU de Fortaleza é predominantemente
progressiva e que há equidade vertical efetiva.
Também foi analisado o nível de avaliação da PGVI por regionais de Fortaleza e o
que foi verificado é que existe grande diversidade nos dados. A Tabela 8 apresenta a ordem
das regionais pelo maior nível de avaliação na cobrança do IPTU e seu respectivo valor médio
utilizado para a base de cálculo do ITBI. Somente foram utilizadas as regionais que
continham todas as informações, tanto para análise de renda como para os dados coletados,
totalizando 6 regionais.
44
Tabela 8 – Nível de avaliação do valor efetivamente tributado no IPTU por regional (Ano
2019)
Mediana do nível de Renda média Média dos valores
Número de COD
SER avaliação na tributação (IBGE/2010 - aplicados ao ITBI
amostras (%)
do IPTU (%) R$) (R$)
2 28,45 124.621 1.850,07 600.858,36 26,83
3 20,09 53.516 658,00 233.209,66 31,44
4 19,48 58.505 815,73 770.216,83 29,08
6 19,34 96.935 724,43 409.109,91 37,08
1 19,12 49.636 587,70 193.247,18 29,46
5 18,99 63.650 471,67 222.067,49 37,21
O que se apreende da Tabela 8 é que a regional 2 que, segundo o IBGE (2010) tem
a melhor renda média da cidade, tem o melhor nível de avaliação dos imóveis efetivamente
tributado no IPTU e a menor variabilidade com COD de 26,83%.
O nível de heterogeneidade entre as avaliações dos imóveis na cobrança do IPTU
é de 10 pontos percentuais aproximadamente, variando entre 18,99% na regional 5 e
chegando a 28,45% na regional 2. Comprova-se o viés de progressividade no nível das
avaliações em relação ao valor de cálculo utilizado para o ITBI e a renda média das regionais,
todavia, alguns bairros se comportam de maneira diferente e não seguem esta tendência, como
ilustrado no apêndice A desta pesquisa.
Ante ao exposto conclui-se que não existe equidade horizontal, mas há equidade
vertical, no recolhimento do IPTU, em Fortaleza. Os níveis de avaliação do valor
efetivamente tributado do IPTU não atende os padrões estabelecidos nacional e
internacionalmente, estando muito aquém dos 70%, definidos pela portaria ministerial nº
511/2009 e dos 90%, estabelecidos pela IAAO e que há um comportamento de tendência
progressiva quanto aos imóveis analisados, tanto pelo valor de mercado, quanto pela
localização.
Após a verificação do baixo nível de avaliação na PGVI e a falta de uniformidade
existente no valor venal efetivamente tributado pelo IPTU, foi estimado o impacto na
arrecadação, em Fortaleza, caso a PGVI fosse atualizada, com a atual política tributária,
conforme metodologia descrita. A Tabela 9 expõe os valores de tributação por uso do imóvel,
para a amostra trabalhada.
45
Tabela 9 – Valores tributados do IPTU para a amostra – Fortaleza, 2019

Soma dos valores tributados
Tipo de uso do imóvel Dados utilizados
de IPTU (R$)
Residencial 335.886 240.520.371,25
Não residencial 58.297 71.986.969,13
Terrenos 63.893 89.290.046,78
Total 458.076 401.797.387,16
Considerando o que foi exposto na Tabela 9, é possível aferir a relevância

financeira de cada tipo de uso, destaque para a categoria residencial, com a maior participação
no valor lançado, correspondendo a 59,86% do total. Na Tabela 10, demonstra-se a tributação
do IPTU, caso o nível de avaliações da PGVI se desse através da estimativa fiscal do ITBI e
não pelo valor venal vigente. Aplicaremos a este cenário, a política tributária do IPTU, em
2019, calculando os valores do imposto, com os redutores definidos em lei.
Tabela 10 – Projeção para o nível de avaliação dos imóveis para a tributação do IPTU,
ocorrendo através da estimativa fiscal do ITBI, 2019
Projeção dos valores a serem Variação sobre os valores
Tipo de uso do imóvel
tributados na hipótese (R$) tributados atualmente (%)
Residencial 840.988.557,92 349,65
Não residencial 241.557.564,54 335,56
Terrenos 1.038.712.475,66 1.136,30
Total 2.121.258.598,12 527,94
A Tabela 10 expõe o cenário de manutenção da política tributária do IPTU,

aplicando as alíquotas e redutores, conforme definidos em lei, para cada tipo de uso e
atualizando a PGVI para a estimativa fiscal utilizada para o ITBI. Nesta circunstância, o
incremento previsto para a arrecadação do IPTU seria de 527,94%. Caso os redutores legais
fossem retirados, o impacto seria ainda maior, conforme apresentado na Tabela 11.
Tabela 11 – Projeção para o nível de avaliação dos imóveis para a tributação do IPTU,
ocorrendo através da estimativa fiscal do ITBI, sem os redutores legais, 2019
Residencial 887.806.875,64 369,12
Não residencial 250.365.171,00 347,80
Terrenos 1.038.712.475,66 1.136,30
Total 2.176.884.522,30 541,79
46
Diante do exposto, na Tabela 11, apura-se que a estimativa de incremento, sem os

redutores legais, passa de 527,94% para 541,79%, aumentando em quase 14 pontos
percentuais. Vale ressaltar que não é previsto em lei, redutores para terrenos.
Incontestavelmente, segundo o que já foi exposto anteriormente, nos referenciais teóricos e no
texto da Súmula nº 160/1996 do STJ, a atualização total, em 100% da estimativa fiscal do
ITBI é confiscatória. No entanto, esta atividade é válida quando se percebe o potencial
arrecadatório do IPTU e os impactos que a desatualização da PGVI causa com o passar do
tempo, pois as mudanças da cidade não são acompanhadas pelos índices oficiais de inflação.
A Tabela 12 apresenta os impactos na arrecadação do IPTU, caso fosse mantida a
mesma política tributária, alíquotas e redutores definidos por uso do imóvel e a PGVI fosse
atualizada pela estimativa fiscal do ITBI, nos percentuais de 50%, 60%, 70%, 80%, 90% e
100%. Este estudo visa contribuir para as melhorias na cobrança do tributo, sem ultrapassar o
limite legal de 100%.
Tabela 12 – Tributação do IPTU, por meio de PGVI atualizada de acordo com a estimativa
fiscal do ITBI para a amostra coletada em 2019
Percentual Projeção dos valores totais a serem Variação sobre os valores
determinado tributados na hipótese (R$) tributados atualmente (%)
50% 1.032.816.336,97 257,05
60% 1.250.504.789,20 311,23
70% 1.468.193.241,42 365,41
80% 1.685.881.693,65 419,59
90% 1.903.570.145,88 473,76
100% 2.121.258.598,12 527,94
Em atenção às diretrizes da IAAO e da portaria ministerial nº 511/2009, de 90% e

70%, respectivamente, do nível de avaliação imobiliária para o cálculo do impacto na
arrecadação do IPTU foi escolhido o percentual de 70%, justificado por ser o índice nacional
e se configurar como mais viável para execução, mantida a política tributária vigente em
Fortaleza. A Tabela 13 apresenta esta análise. Os demais cenários, descritos na metodologia,
serão apresentados no apêndice B desta pesquisa.
47
Tabela 13 – Tributação do IPTU, por meio da PGVI atualizada em 70% da estimativa fiscal
utilizada no ITBI, pelo tipo de uso do imóvel, 2019
Residencial 574.646.495,23 238,92
Não residencial 166.448.013,24 231,21
Terrenos 727.098.732,96 814,31
Total 1.468.193.241,43 365,41
Segundo os resultados da Tabela 13, mantendo a política tributária vigente e

atualizando a PGVI em 70% da estimativa fiscal em uso no ITBI, infere-se que o incremento
total na arrecadação do IPTU, em Fortaleza, ultrapassaria os 360%, ou seja, um acréscimo de
1,8 bilhão de reais ao ano, considerando o valor arrecadado, em 2019. Percebe-se que os
terrenos seriam o tipo de uso com maior incremento, ultrapassando os 800% do que foi
tributado no ano.
Em relação ao IPTU, o incremento de arrecadação não pode se desvincular da
aplicação de uma política tributária uniforme e progressiva, a bem de resguardar a camada da
população com menor poder aquisitivo do impacto que essa medida causa, inclusive na
dificuldade para o pagamento do imposto, acarretando em aumento nos índices de
inadimplência. Dito isso, a presente pesquisa sugere a necessidade premente de reavaliação da
PGVI e da implantação de políticas que possam mitigar as iniquidades verificadas neste
estudo. Essas políticas aliadas à atualização da PGVI, resultariam em uma tributação de IPTU
mais justa para os cidadãos de Fortaleza, tendo em vista que a equidade horizontal do imposto
seria melhorada na forma de recolhimento atual. Nos resultados obtidos, o nível de avaliação
dos imóveis está muito aquém dos recomendados, nacional e internacionalmente, foi
confirmada a progressividade do tributo e a existência da falta de uniformidade no
recolhimento do IPTU.
48
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Esta pesquisa foi elaborada para estudar os impactos da defasagem da PGVI na

arrecadação do IPTU, em Fortaleza. Foi verificado que existem iniquidades, porém o viés de
progressividade, tão esperado na tributação imobiliária, se confirmou.
Através da comparação do valor venal das unidades imobiliárias, calculado para a
tributação do IPTU e a base de cálculo utilizada pelo ITBI, foi estimado o nível de avaliação
da PGVI em 22,19%, valor muito abaixo do estabelecido pela IAAO e pela portaria
ministerial nº 511/2009, 90% e 70%, respectivamente.
O grau de variabilidade do nível de avaliações da PGVI foi computado em
38,67%, demonstrando que os dados analisados possuem um alto coeficiente de dispersão da
mediana (COD), influenciando na falta de uniformidade na tributação do IPTU. O COD
recomendado pela IAAO é de 15% para imóveis residenciais e 20% para demais usos. Já a
portaria 511/2009, recomenda o máximo de 30%. Agregado a isso, foi evidenciada variação
para o valor tributado no IPTU, em imóveis do mesmo uso, na mesma faixa de avaliação do
valor venal utilizado no ITBI, confirmando a iniquidade horizontal.
O viés de progressividade foi comprovado no estudo realizado, pois os imóveis de
menor valor, tem menor nível de avaliação na PGVI. Imóveis com valor de mercado maior
que 2 milhões de reais demonstraram que tem pior nível de avaliação, porém a tendência geral
é a progressividade na cobrança do IPTU, ou seja, a existência de equidade vertical.
Em síntese, esta pesquisa evidenciou a existência de iniquidade horizontal na
cobrança do IPTU, em Fortaleza, bem como sinalizou que caso a PGVI estivesse atualizada
em 70% do valor venal estimado pelo ITBI, o incremento de arrecadação seria de 365,41%.
O acréscimo nos valores tributados pode prejudicar a população de menor poder
aquisitivo e impactar negativamente a receita do município. No intuito de se obter uma
tributação de IPTU uniforme, progressiva e equitativa, os resultados obtidos no estudo
conduzem à reavaliação da PGVI e à criação de ferramentas para mitigar as iniquidades e
melhorar a progressividade, tais como limites periódicos máximos para a atualização da
PGVI, incentivo aos benefícios fiscais e maior distribuição de alíquotas progressivas para
cada tipo de uso do imóvel. A junção desses fatores resultaria em um aumento na arrecadação
do IPTU e na justiça tributária para a população da cidade de Fortaleza.
49
REFERÊNCIAS
ABNT. NBR 14653-1: avaliação de bens. Rio de Janeiro: [s.n.], 2019.
ABNT. NBR 14653-2: avaliação de bens parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: [s.n.],
2011.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Texto constitucional

originalmente publicado no Diário Oficial da União de 5 de outubro de 1988. Brasília, 1988.
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm>.
Acesso em: 08 jan. 2020.
BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário

Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e
Municípios. Brasília, 1966. Disponível em: <https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1960-
1969/lei-5172-25-outubro-1966358971-publicacaooriginal-1-pl.html>. Acesso em: 13 set.
2019.
BRASIL. Lei Complementar n. 101, de 4 de maio de 2000. Estabelece normas de finanças

públicas voltadas para a responsabilidade na gestão fiscal e dá outras providências. Brasília,
2000. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp101.htm>. Acesso
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BRASIL. Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da

Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.
Brasília, 2001. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm>. Acesso em: 14 jan. 2020.
BRASIL. Lei n. 12.767, de 27 de dezembro de 2012. Dispõe sobre a extinção das

concessões de serviço público de energia elétrica e a prestação temporária do serviço e sobre a
intervenção para adequação do serviço público de energia elétrica; altera as Leis nºs 8.987, de
13 de fevereiro de 1995, 11.508, de 20 de julho de 2007, 11.484, de 31 de maio de 2007,
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APÊNDICES
APÊNDICE A – Tabela com o nível de avaliação efetivamente tributada no IPTU por

bairros, ordenada pelo maior valor de nível de avaliação. Dados do lançamento de 2019
Tabela 14 – Nível de avaliação efetivamente tributado no IPTU por bairros, 2019

Mediana do nível Renda Média dos
de avaliação no Número média valores
Bairro COD
recolhimento do de dados IBGE/2010 aplicados ao
IPTU (%) (R$) ITBI (R$)
MUCURIPE 36,89 5437 2.742,25 674.845,72 26,75
MEIRELES 33,68 23139 3.659,54 655.355,34 26,83
DIONISIO TORRES 32,93 6063 2.707,35 605.670,26 21,18
VARJOTA 32,35 2697 2.153,80 419.896,74 22,69
PRAIA DO FUTURO II 31,65 1652 479,83 535.756,43 40,63
PAPICU 31,62 5765 1.476,65 399.818,30 25,69
COCO 31,21 9244 3.295,32 762.785,48 18,69
ALDEOTA 29,75 24184 2.901,57 464.121,04 29,49
DE LOURDES 29,72 1125 3.211,09 1.191.044,90 28,44
PRAIA DO FUTURO I 29,49 1304 824,95 706.948,92 39,05
SALINAS 28,45 1339 1.749,91 1.702.861,73 29,94
MARAPONGA 27,63 3163 916,44 464.945,96 29,11
PRAIA DE IRACEMA 27,38 2299 1.903,17 367.736,67 26,36
GUARARAPES 26,39 2899 3.488,25 805.983,85 23,29
VICENTE PINZON 26,15 5593 684,18 323.994,45 35,98
FATIMA 25,80 8347 1.756,11 440.073,56 22,13
JOAQUIM TAVORA 25,39 7533 1.446,03 380.497,57 31,06
CAMBEBA 25,34 3104 1.628,07 538.172,68 31,95
SÃO GERARDO 25,33 4093 1.347,59 333.388,31 22,15
VILA VELHA 25,33 5604 486,95 230.110,61 25,63
CENTRO 25,26 8380 1.062,93 310.109,70 25,94
PARQUE IRACEMA 24,85 3897 1.610,86 1.264.486,99 35,06
PASSARE 24,57 6188 619,47 487.718,58 36,11
ENGENHEIRO
LUCIANO
CAVALCANTE 24,22 4983 1.524,32 637.313,50 25,84
JARDIM CEARENSE 24,04 1856 717,01 259.327,49 28,62
CAIS DO PORTO 23,50 1907 393,02 214.801,61 48,75
PARQUE MANIBURA 23,14 2013 1.591,49 611.605,96 22,14
PARQUELANDIA 23,12 3999 1.170,29 358.730,83 26,11
CAJAZEIRAS 23,01 2977 768,93 316.150,38 37,08
BARRA DO CEARA 22,98 4821 398,61 183.215,47 32,59
PREFEITO JOSE
WALTER 22,81 5927 610,67 472.661,73 37,31
SAO JOAO DO
TAUAPE 22,70 5801 890,75 328.033,20 34,45
Continua
55
Continuação
Bairro COD
CIDADE DOS
FUNCIONARIOS 22,60 5014 1.549,05 466.153,54 24,24
CONJUNTO CEARA I 22,45 2270 603,52 262.262,32 23,73
QUINTINO CUNHA 22,34 4067 427,43 141.055,50 31,65
CONJUNTO CEARA II 22,22 2625 589,31 254.276,72 24,19
JARDIM
GUANABARA 21,87 2484 508,03 177.585,28 30,31
CIDADE 2000 21,86 1560 1.017,12 246.187,37 19,40
ITAPERI 21,84 4350 798,25 267.146,11 28,29
CONJUNTO
ESPERANCA 21,62 1735 514,66 229.449,66 25,29
AMADEU FURTADO 21,51 2744 1.065,93 359.114,29 25,71
PARQUE DOIS
IRMÃOS 21,41 4030 557,84 267.978,26 34,56
JARDIM IRACEMA 21,35 3926 448,19 162.293,98 32,15
MONDUBIM 21,34 9685 500,06 256.352,85 45,84
PARREAO 21,28 2161 1.202,45 3.996.925,08 29,59
JOQUEI CLUBE 21,22 3998 708,67 266.146,19 30,94
PARANGABA 21,19 5810 787,91 281.919,91 30,27
JOAO XXIII 20,88 2515 449,97 217.237,62 32,02
VILA PERY 20,81 3185 527,34 243.741,09 26,02
COAÇU 20,79 971 562,66 414.574,59 46,49
DOM LUSTOSA 20,77 1953 547,80 213.226,59 31,51
MANOEL SATIRO 20,52 2694 527,94 220.175,43 25,63
PRESIDENTE
KENNEDY 20,47 4145 778,11 246.842,66 33,82
CONJUNTO
PALMEIRAS 20,46 3275 239,25 130.931,79 27,76
JANGURUSSU 20,38 7366 416,00 162.271,18 36,82
JOSE BONIFACIO 20,31 2780 1.159,20 337.435,78 29,08
JOSE DE ALENCAR 20,24 3620 1.290,87 497.760,90 35,88
PICI 20,21 3360 424,62 209.750,78 33,25
MESSEJANA 20,13 12011 648,89 398.675,66 51,90
VILA UNIAO 20,04 2897 908,56 349.833,25 30,45
JARDIM DAS
OLIVEIRAS 20,03 4479 479,83 209.560,28 24,54
BELA VISTA 19,97 3052 636,82 214.634,39 30,15
BENFICA 19,80 3876 1.088,35 2.937.416,25 43,45
BONSUCESSO 19,76 5022 434,41 193.082,29 29,56
ANTONIO BEZERRA 19,63 4713 556,87 186.116,78 33,78
HENRIQUE JORGE 19,62 4506 551,52 220.787,06 31,36
FARIAS BRITO 19,52 2806 890,48 259.831,50 31,30
Continua
56
Continuação
Bairro COD
SERRINHA 19,51 4107 519,27 337.850,50 34,68
DAMAS 19,48 2109 1.026,95 289.380,64 28,57
PANAMERICANO 19,37 1587 564,22 199.973,41 26,21
SAPIRANGA-COITE 19,34 6360 893,65 396.114,02 39,72
AUTRAN NUNES 19,27 1974 349,74 132.146,77 35,70
DIAS MACEDO 19,22 1810 447,66 239.906,91 27,39
CRISTO REDENTOR 19,19 3400 377,42 129.036,99 27,21
CANINDEZINHO 19,13 3202 325,47 159.383,45 38,48
DEMOCRITO ROCHA 19,12 2154 572,76 217.300,28 28,41
FLORESTA 19,12 3135 380,81 127.684,89 28,23
ALVARO WEYNE 18,97 4447 562,49 178.402,82 29,53
JACARECANGA 18,93 3134 745,24 283.591,50 36,43
PARQUE SAO JOSE 18,85 1209 419,79 182.584,81 31,67
ITAOCA 18,84 2454 605,85 183.202,86 28,88
PADRE ANDRADE 18,82 2209 622,59 191.578,94 35,72
MONTESE 18,79 5675 822,59 264.648,62 29,92
COUTO FERNANDES 18,67 748 622,40 215.822,34 28,43
MONTE CASTELO 18,60 2670 688,29 234.557,34 28,24
AEROLANDIA 18,32 1533 482,28 183.076,50 28,10
EDSON QUEIROZ 18,31 7926 919,65 1.050.018,70 53,05
BOM JARDIM 18,30 4282 349,75 154.879,57 40,92
AEROPORTO 18,24 734 398,13 170.569,47 31,94
JARDIM AMERICA 18,24 2416 715,56 405.546,81 25,51
GUAJERU 18,23 1341 612,34 246.895,71 48,12
BOM FUTURO 18,12 1288 789,45 243.114,34 30,38
BARROSO 18,10 3437 393,71 203.463,82 45,90
VILA ELLERY 18,05 1518 696,07 231.668,82 29,46
CARLITO
PAMPLONA 17,86 4230 500,01 141.953,12 29,94
RODOLFO TEOFILO 17,82 3733 818,26 272.867,97 30,65
GRANJA PORTUGAL 17,66 5138 334,83 145.746,85 37,10
PARQUE ARAXA 17,60 1526 984,94 308.035,85 29,67
MOURA BRASIL 17,46 705 444,89 135.403,11 24,44
ALTO DA BALANCA 17,22 2182 500,72 194.113,22 30,37
GRANJA LISBOA 17,02 7382 341,36 139.361,74 46,13
PIRAMBU 16,38 2663 340,36 89.984,01 22,40
CURIO 15,53 993 488,71 266.742,50 53,72
DENDE 15,34 1827 633,44 3.252.219,45 93,60
PAUPINA 14,60 2773 486,79 296.480,74 72,45
PLANALTO AIRTON
SENNA 13,62 2590 360,67 206.551,60 65,08
Continua
57
Conclusão
Bairro COD
PARQUE
PRESIDENTE
VARGAS 13,02 1692 287,92 128.891,59 29,03
GENIBAU 12,77 1610 329,98 176.430,32 62,25
MANUEL DIAS
BRANCO 12,38 1717 1.239,43 884.262,75 71,98
LAGOA REDONDA 12,26 4490 544,16 499.071,45 72,97
PARQUE SANTA
ROSA 11,83 1678 433,82 168.749,29 60,22
SIQUEIRA 10,41 4912 326,80 115.183,46 67,12
SAO BENTO 10,36 1769 437,74 205.691,49 105,67
ANCURI 9,30 479 413,44 425.152,52 56,68
PEDRAS 9,23 1424 425,73 313.150,48 83,66
SABIAGUABA 8,00 1473 549,83 760.048,80 63,08
58
APÊNDICE B - Tabelas de projeção com os cenários de atualização da PGVI pelo valor

de mercado com dados pertinentes a lançamento do IPTU de Fortaleza, em 2019
Tabela 15 – Projeção de revisão da PGVI em 50% do valor de mercado, com redutor, 2019
Residencial 397.085.120,10 165,09
Não residencial 116.374.979,04 161,66
Terrenos 519.356.237,83 581,65
Total 1.032.816.336,97 257,05
Tabela 16 – Projeção de revisão da PGVI em 50% do valor de mercado, sem redutor, 2019
Residencial 443.903.437,82 184,56
Não residencial 125.182.585,50 173,90
Terrenos 519.356.237,83 581,65
Total 1.088.442.261,15 270,89
Residencial 485.865.807,66 202,00
Não residencial 141.411.496,14 196,44
Terrenos 623.227.485,39 697,98
Total 1.250.504.789,19 311,23
Residencial 532.684.125,38 221,47
Não residencial 150.219.102,60 208,67
Terrenos 623.227.485,39 697,98
Total 1.306.130.713,38 325,07
59
Residencial 621.464.812,95 258,38
Não residencial 175.255.619,70 243,45
Terrenos 727.098.732,96 814,31
Total 1.523.819.165,61 379,25
Residencial 663.427.182,79 275,83
Não residencial 191.484.530,34 266,00
Terrenos 830.969.980,53 930,64
Total 1.685.881.693,65 419,59
Residencial 710.245.500,51 295,29
Não residencial 200.292.136,80 278,23
Terrenos 830.969.980,53 930,64
Total 1.741.507.617,83 433,43
Residencial 752.207.870,36 312,74
Não residencial 216.521.047,44 300,78
Terrenos 934.841.228,09 1046,97
Total 1.903.570.145,88 473,76
Residencial 799.026.188,08 332,21
Não residencial 225.328.653,90 313,01
Terrenos 934.841.228,09 1046,97
Total 1.959.196.070,06 487,61

Dissertação Defasagem Na PGVI e Suas Consequencias

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEARÁ – UFC

FERNANDA DE SOUZA FARIAS GIMENES

DEFASAGEM NA PLANTA GENÉRICA DE VALORES IMOBILIÁRIOS E

FERNANDA DE SOUZA FARIAS GIMENES

DEFASAGEM NA PLANTA GENÉRICA DE VALORES IMOBILIÁRIOS E

Dissertação submetida à Coordenação do

Orientador: Prof. Dr. Ronaldo de Albuquerque

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação

G399d Gimenes, Fernanda de Souza Farias.

1. IPTU. 2. Planta Genérica de Valores Imobiliários. 3. Arrecadação. 4. Município de Fortaleza. I.

FERNANDA DE SOUZA FARIAS GIMENES

DEFASAGEM NA PLANTA GENÉRICA DE VALORES IMOBILIÁRIOS E

Dissertação submetida à Coordenação do

Aprovada em: 12 de março de 2020.

Agradeço a Deus, pelo precioso dom da vida.

O estudo propõe uma investigação do impacto da defasagem na atualização da Planta

Palavras-chave: IPTU. Planta Genérica de Valores Imobiliários. Arrecadação. Município de

Keywords: IPTU. Generic Real Estate Plan. Collection. Municipality of Fortaleza.

Figura 1 - Etapas da metodologia.................................................................................... 37

Gráfico 1 - Arrecadação do IPTU per capita em 24 capitais brasileiras (2016).............. 28

Tabela 1 - Alíquotas aplicadas no IPTU 2019, em Fortaleza........................................ 27

Tabela 22 - Projeção de revisão da PGVI em 90% do valor de mercado, com redutor,

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associação Brasileira de Normas e Técnicas

O cidadão exige que os serviços públicos sejam prestados com eficiência e

2 TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA: ASPECTOS ECONÔMICOS

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2.1 O Estado e suas funções

O Estado é uma instituição governamental que busca evoluir para atender às

2.2 Os impostos imobiliários e a teoria econômica

O efeito econômico do imposto imobiliário, principalmente, quando ele reflete

A partir da equação, concluímos que o novo valor de mercado da propriedade foi

2.3 A progressividade na tributação imobiliária e a justiça tributária

Os impostos progressivos (IP) têm a simpatia de vários teóricos econômicos. A

pensamento e um dos fundamentos mais utilizados pelos economistas neoclássicos aparece no

somente a terra e ignore o valor capitalizado da propriedade, possivelmente, violará os dois

2.4 Valor da terra versus Valor capitalizado: quais as formas de cobrança?

Existem três bases de cálculo principais, mundialmente conhecidas, para a

possibilidade de o imposto imobiliário funcionar como imposto indireto, podendo ser

2.5 Urbanização, especulação e tributação da terra

Existem duas correntes de pensamento em relação à tributação pelo valor da terra.

Aplicado o imposto imobiliário T, com alíquota α, cuja base de cálculo é o melhor

Com isso, o fluxo de pagamentos se torna da seguinte maneira:

que é igual à equação (5)

Isolando n, para conhecer o alcance do aumento da alíquota em t0, a ponto de

A partir da equação (10) utilizaremos exemplos numéricos. Admita que a alíquota

3 A BASE LEGAL DO IPTU NO BRASIL

Apresentaremos as normas legais vigentes no Brasil que impactam o IPTU, desde

A partir da década de 70, a população brasileira passou por uma profunda

3.2 A Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF)

para o alcance do equilíbrio financeiro entre as despesas e as receitas das esferas

A base legal do IPTU em Fortaleza, a arrecadação comparada a outras capitais

4.1 Base legal do município

A cobrança do IPTU em Fortaleza é regulamentada pela Lei Complementar (LC)

Tabela 1 – Alíquotas aplicadas no IPTU 2019, em Fortaleza

4.2 Arrecadação do IPTU em Fortaleza à luz de outras capitais brasileiras

O baixo aproveitamento do IPTU como fonte de receita própria das cidades

Gráfico 1 – Arrecadação do IPTU per capita em 24 capitais brasileiras (2016)

Fonte: Carvalho Jr.

Observa-se, pelo Gráfico 1, que Fortaleza está à frente de cinco capitais

Fonte: Carvalho Jr.

O Gráfico 2 demonstra que Fortaleza está na 11ª posição entre as capitais