D&D//OBRAS NO CONDOMÍNIO

P Inovar, é
or lei, as obras de conservação das
partes comuns de um condomínio
são obrigatórias, pelo menos,
de oito em oito anos. Mas,

preciso?
se até estas obras têm de ser aprovadas
pela assembleia de condóminos e
pelas autoridades, como é que tudo se
processa quando cada condómino tem
as suas ideias sobre o que pode e deve ser
melhorado? É preciso que todos estejam
de acordo com a inovação?
Quer se trate de uma obra promovida Ideias para modernizar o condomínio
pelo condomínio ou apenas por um
condómino, há regras a cumprir e é
não lhe faltam, mas não sabe por onde
necessário acautelar a sua viabilidade começar para as levar a bom porto?
técnica e legal. Mais: convém saber se
são necessárias autorizações da câmara Explicamos o que precisa
municipal ou aprovação pela assembleia
de condóminos e, neste último caso,
de saber
com que tipo de maioria. Mesmo que a Texto Paula Sofia Silva
maioria exigida se verifique, é necessário
assegurar que da execução das obras
não resultam prejuízos para nenhum
condómino. Imaginemos que as obras
incluem a construção de uma plataforma
coberta e que esta pode facilitar o acesso
de ladrões às frações: isso é suficiente
para impedir a realização das obras e,
sendo o risco constatado a posteriori,
pode até implicar a sua demolição e a
eventual indemnização aos prejudicados.
Tomada a decisão de fazer obras
de conservação extraordinária ou
de inovação nas partes comuns, se o
regulamento do condomínio ou a
assembleia nada determinarem em
contrário, a administração terá de
apresentar, no mínimo, três orçamentos
de diferentes proveniências. Deve ficar
claro quem paga o quê, incluindo na é possível fazer obras de inovação que condóminos. Se a assembleia votasse
eventualidade de, entretanto, alguma desrespeitem a lei. Ora, a lei reconhece a favor – por uma maioria qualificada
das frações ser vendida. a todos, dentro ou fora do condomínio, de dois terços –, as despesas teriam,
direitos que devem ser tidos em conta: mesmo assim, de ser assumidas por
Respeitar o título constitutivo ao bem‑estar, à privacidade, à segurança todos. A não ser que um tribunal ou um
e a lei e à saúde. Tudo isto deve ser ponderado julgado de paz considerasse válidos os
Nenhuma inovação pode ir contra o que pelos condóminos antes de darem início motivos da recusa. Esta considera‑se
está definido no título constitutivo. Por às obras. fundada quando as obras têm natureza
isso, se se pretender, por exemplo, fechar voluptuária ou são desproporcionadas
um terraço comum, transformando‑o Pagar (mesmo) sem concordar face à importância do edifício, ou
em águas‑furtadas para habitação, a Imaginemos que a inovação não seja, quando se destinam à criação
primeira coisa a fazer será alterar o causava prejuízos, nem ia contra o título de estruturas de lazer, por exemplo,
título. Nesse caso, é necessário que constitutivo ou contra disposições legais, ou têm um caráter luxuoso face às
todos estejam de acordo. Também não mas não tinha a aprovação de alguns características do condomínio. Ainda

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assim, o condómino cuja recusa seja
considerada fundada pode vir a usufruir
das vantagens da inovação, mediante
o pagamento da parte que lhe caberia
nas despesas de execução e manutenção
da obra.
Na devida proporção
Em princípio, as despesas com as
obras nas partes comuns são da
responsabilidade dos condóminos que
já o eram à data em que a assembleia as
aprovou, e devem ser pagas na proporção
do valor das suas frações. Ou seja, se
a permilagem de uma fração for de
200/1000, o proprietário terá de pagar 1/5
do custo das obras. Já um vizinho cuja
fração represente 100/1000 da totalidade
do edifício só terá de pagar 1/10 da despesa.
Se, entretanto, a fração for vendida,
a responsabilidade pelas dívidas depende
do momento em que deveriam ter sido
liquidadas, de acordo com o que consta
da declaração de encargos emitida
pela administração e apresentada no
ato de compra e venda. Isto, claro, se o
comprador não tiver assumido as dívidas
ao comprar a casa.
O fundo comum de reserva, destinado
a financiar a conservação do edifício,
também pode ser usado para as obras de
inovação, se tal tiver sido aprovado pela
assembleia. Mas os condóminos terão
de assegurar o pagamento de uma quota
extraordinária, num máximo de 12 meses
a contar da deliberação. O objetivo é
repor o montante.
DOSSIÊ TÉCNICO Sofia Lima
GUIA DO
CONDÓMINO (G428)
Neste guia, encontra
toda a informação
sobre condomínios.
Encomende com o
código 23034, em
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pt/guiaspraticos
18 D&D//março/abril 2023
LUZ VERDE PARA INOVAR EM CASA...
SUBSTITUIR AS CANALIZAÇÕES
DA ÁGUA
Autorização da câmara?
NÃO.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
NÃO.
JUNÇÃO DE FRAÇÕES
O proprietário de duas ou mais frações
contíguas (uma sobre a outra ou lado
a lado) do mesmo edifício pode uni-las
numa só. Depois, terá de proceder
à alteração do título constitutivo,
por escritura pública ou documento
particular autenticado, e comunicá-la
ao administrador, no prazo de dez dias.
Autorização da câmara ou aprovação
pela assembleia de condóminos?
NÃO, se não interferir com as partes
comuns, a segurança do edifício
(por exemplo, derrubando pilares ou
paredes-mestras), nem afetar a linha
arquitetónica ou o arranjo estético.
DIVISÃO DE FRAÇÕES
Só é admissível a divisão, criando novas
frações, se estas mantiverem a autonomia.
Por outras palavras, terão de manter-se
independentes, com saída própria para
uma parte comum do prédio ou para a
via pública. Além disso, a segurança da
estrutura do edifício é intocável. Cabe
ao responsável pelas obras proceder
à alteração do título constitutivo,
por escritura pública ou documento
particular autenticado, e comunicá-la ao
administrador, no prazo de dez dias.
Autorização da câmara?
SIM.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
SIM, sem qualquer voto contra, se o título
constitutivo não permitir a divisão ou nada
disser sobre o assunto. Depois, poderá
pedir o licenciamento da obra à autarquia.
ALTERAÇÕES AO USO
DA FRAÇÃO
Deixar de usar uma fração como
habitação para aí fazer um consultório
ou um escritório é uma intervenção sujeita
a alguns requisitos.
Autorização da câmara?
SIM, se as obras alterarem a utilização
aceite pela autarquia.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
SIM, por unanimidade, se o título
constitutivo definir o fim a que se destina
a fração (também o título terá de ser
alterado) ou, se este documento nada
disser a esse respeito, por um número de
votos que represente uma maioria de dois
terços do valor total do edifício.
INSTALAÇÃO DE APARELHOS
DE AR CONDICIONADO
Instalar a unidade exterior do ar
condicionado na fachada pode ser visto
como uma alteração da linha arquitetónica
e estética e, por isso, o proprietário
da fração necessita de autorização.
Autorização da câmara?
SIM, no caso das obras que requerem
controlo prévio (por exemplo, tratando-se
de edifícios classificados).
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
SIM, por maioria representativa de dois
terços do valor do prédio (o mesmo tipo de
maioria que se aplica às obras de inovação
nas partes comuns).
MUDAR O CHÃO DA CASA
DE BANHO E RESTANTES DIVISÕES
Autorização da câmara?
NÃO.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
NÃO.
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ALTERAÇÕES À ESTÉTICA
A lei não permite a alteração da linha
arquitetónica e estética do edifício. Ora,
este conceito abrange, praticamente, todas
as obras com implicações no exterior das
frações. Toda e qualquer modificação na
fachada pode ser entendida como uma
alteração da sua linha arquitetónica ou
estética. Isso inclui, por exemplo, pintar
de uma cor diferente.
Autorização da câmara?
SIM.
Aprovação pela assembleia de condóminos?
SIM, em sessão cuja convocatória inclua esse
assunto na ordem de trabalhos. A obra terá de
ser aprovada por uma maioria de condóminos
cujos votos representem, pelo menos, dois
terços do valor do prédio.
RAMPAS DE ACESSO
OU PLATAFORMAS ELEVATÓRIAS
Trata-se de uma mais-valia, quando há
moradores com mobilidade condicionada e
não existem elevadores ou as dimensões da
porta e da cabina não permitam que sejam
utilizados por uma pessoa em cadeira de
rodas. As despesas são da responsabilidade
dos condóminos que as instalam.
Autorização da câmara?
NÃO.
Aprovação pela assembleia de condóminos?
NÃO, mas os condóminos que vão efetuar
a obra devem comunicar essa intenção
ao administrador, com o mínimo de 15 dias
de antecedência.
INSTALAÇÃO DE ANTENAS
DE TELECOMUNICAÇÕES
É uma fonte de rendimento para o
condomínio e, por norma, depende
da iniciativa de uma empresa de
telecomunicações, que apresenta
uma proposta.
Autorização da câmara?
NÃO.
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... E NO CONDOMÍNIO
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
SIM, por unanimidade.
DISPOSITIVOS PARA
AFUGENTAR POMBOS
Podem ser necessários por uma questão
de higiene e saúde, e até para evitar
o entupimento de algerozes.
Autorização da câmara?
NÃO, se não houver impacto na estética do
prédio. Na dúvida, contacte a autarquia.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
SIM, por maioria de dois terços do valor
do prédio. Não pode prejudicar a utilização
das partes comuns ou das frações.
INSTALAÇÃO DE SISTEMA
DE VIDEOVIGILÂNCIA
Não requer autorização prévia da Comissão
Nacional de Proteção de Dados, mas a lei
limita o registo de imagens, para salvaguardar
a privacidade dos moradores. As câmaras
devem abranger apenas os espaços comuns,
evitando entradas de frações, terraços ou
varandas exclusivas de cada condómino.
Autorização da câmara?
NÃO.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
SIM. Todos os moradores (condóminos e
inquilinos) têm de autorizar, em assembleia
ou por escrito. Se, mais tarde, alguém mudar
de ideias, o sistema tem de ser retirado.
INSTALAÇÃO DE PAINÉIS SOLARES
Visa melhorar o desempenho energético
do edifício.
Autorização da câmara?
SIM, se os painéis excederem a área de
cobertura do imóvel e a cércea deste (ponto
mais alto) em um metro de altura, ou tratando-
-se de edifícios classificados ou em vias de
classificação, de interesse público ou nacional.
Abrangidos por esta obrigatoriedade estão
também os prédios localizados em zonas de
proteção de imóveis classificados ou em vias
de classificação e os que estão integrados em
conjuntos ou sítios nas mesmas circunstâncias.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
SIM, por maioria de dois terços do valor total
do prédio.
PONTOS DE CARREGAMENTO
DE CARROS ELÉTRICOS
Qualquer morador interessado em carregar
um carro elétrico na garagem pode fazer a
instalação por conta própria ou propô-la ao
condomínio. No primeiro caso, recorre a um
instalador certificado e paga as despesas; no
segundo, apresenta a proposta à assembleia,
para uma instalação que possa ser usada por
todos. Nos prédios com projetos aprovados
antes de 2010, a instalação elétrica pode não
ser adequada. Os condomínios não estão
obrigados a garantir a infraestrutura básica
para instalar os pontos de carregamento. Esta
pode ser criada, se for aprovada por maioria
de dois terços do valor total do prédio.
Autorização da câmara?
NÃO.
Aprovação pela assembleia
de condóminos?
NÃO, se fizer a instalação por conta própria.
Mas, se o carregador for instalado numa parte
comum do prédio, ou implicar a passagem
de cabos por partes comuns, é preciso
comunicá-lo por escrito à administração,
com a antecedência mínima de 30 dias.
O condomínio só poderá opor-se se forem
instalados dispositivos que assegurem o
mesmo serviço e tecnologia a todos os
utilizadores e o edifício já tiver um ponto de
carregamento comum ou a instalação puser
em risco a segurança de pessoas e bens ou
prejudicar a linha arquitetónica do edifício.
Tem 90 dias a seguir à comunicação para se
opor.
SIM, por maioria representativa de dois terços
do valor do prédio, se a instalação ficar a cargo
do condomínio.
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