Bem-vindo(a) à parte II do Desafio Liberdade com Imobiliário.

Neste evento vais aprender a investir em imobiliário com 0€ para

começares ou escalares ainda mais o teu negócio, vais aprender a gerar
rentabilidades acima da média e a encontrar bons negócios de forma
consistente.

Vou iniciar esta parte II com uma

reflexão sobre a simbologia do
relógio no nosso Desafio Liberdade
com Imobiliário. Que é a seguinte:

“Fazendo 40.000€ num só

negócio quanto tempo da tua vida comprarias?”

Se a média salário bruto anual Portugal é de 18.000€ …

Apenas 1 NEGÓCIO pode comprar-te 2 ANOS de vida!
Agora desafio-te a pensares no teu caso em específico:

Se fizesses 40.000 num só negócio com o teu salário bruto anual

quanto tempo comprarias da tua vida?

Esta reflexão para mim foi muito impactante no início!

Conseguirmos fechar um negócio em 3 meses e poder não fazer
absolutamente nada nos próximos 2 anos que terei o mesmo capital do
que se continuasse a trabalhar no meu emprego normal.
É por isso que sei que este é o melhor veículo para a tua liberdade, de
dinheiro e consequentemente de tempo!

> Com este desafio queremos ajudar o máximo número de pessoas

possível!
E para isso precisamos da tua ajuda! Faz um story, coloca o
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passo a passo e os prémios a que te podes habilitar descobre como, na
Parte I deste E-book!

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todas as nossas aulas. Acede já através deste link:

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> Se estiveste presente ou já foste assistir à aula de ontem… Já sabes:

1. exatamente qual o valor necessário para alcançares a tua

liberdade, uma vida sem limitações;
2. que o veículo mais provável de te fazer lá chegar é o
imobiliário;
3. que a compra e revenda é a estratégia mais rápida, mais
previsível e mais segura de lá chegares.
> Na aula de hoje vais perceber se este caminho da liberdade com o
imobiliário é o melhor para ti!

Muitas pessoas me perguntam…

E se eu não tiver conhecimento de obras?

E se não tiver muito tempo disponível para encontrar bons
negócios?
E se não tiver muito capital ou mesmo nenhum?

IDENTIFICAS-TE com uma ou mais destas situações?

Hoje vou mostrar-te as SOLUÇÕES para cada uma delas, para que nada
te impeça de alcançares a tua liberdade!

Mas… Isto não é para todos!

Não te quero vender sonhos!
● Se tu não estiveres disposto a colocar o trabalho necessário para
gerares os resultados que queres… Isto não é para ti!
● Se achas que, só porque o meu método é simples e acessível a
todos, independentemente da tua situação atual, que te vai deixar
milionário numa semana… Isto não é para ti!

Precisas de:
- Dedicação;
- Disciplina;
- Compromisso.
Se procuras resultados sem trabalho podes parar neste momento de
ler este documento! Estás no sítio errado! Podes fechar e continuar a
fazer o que estás a fazer hoje! Terás sempre o mesmo resultado que
tiveste até hoje.

Mas se realmente queres uma vida diferente, uma vida livre e uma vida
sem limites e estás disposto a pôr o TRABALHO, então garanto-te que
estás no sítio correto!

Por essa razão, preciso que, antes de começarmos, te comprometas

contigo próprio!

E agora que estás comprometido… Vamos lá começar!

> O que é preciso para que um negócio de compra e revenda
se concretize?
Precisamos de capital (quer seja nosso ou não), pessoas (equipa de
obras) e de um excelente negócio (que é, por exemplo, um imóvel que
remodelado vale 200.000€ e conseguimos comprar por 150.000€)

Negócio

Dinheiro Pessoas

Com base neste esquema vou apresentar-te todas as SOLUÇÕES para

os problemas que começámos por identificar no início da aula!

★ SOLUÇÃO 1 - Cedências de posição:

➔ O que precisas de ter? Precisas de ter tempo para encontrar um

bom negócio!

➔ O que não precisas de ter? Não precisas de ter Capital nem

Pessoas (com conhecimento de obra)
Mas João… O que são as cedências de posição?

Vamos analisar um exemplo prático!

VVR (Valor de Venda Remodelado): 175.000€

Custos (obras etc): 30.000€
Se comprar a: 125.000€
Lucro: 20.000€

Então o que vais fazer? Entras em contacto com o proprietário e tentas

fechar o negócio por 115 mil euros. Assim que a tua proposta for aceite,
assinas um contrato de promessa, compra e venda (CPCV) com o
vendedor nesse valor e depois só tens que encontrar um investidor a
quem vais vender esse contrato (não é a casa, mas sim a tua posição
naquele contrato) por 125.000€ fazendo um lucro de 10.000€.
Isto é muito simples! Mas João… não tenho que dar 10% de sinal do
CPCV?

Não! Passo a explicar:

Existe uma cláusula que podes colocar!

“O pagamento do sinal deve ser efetuado no prazo máximo de 10 dias

úteis, caso contrário o contrato fica sem efeito”

O que significa que tens 10 dias para encontrar um investidor e vender-

lhe o negócio.

Uma dica muito importante é:

Deves ter o investidor antes e deves também definir as características de
negócio que ele procura antes. Para que, quando vais procurar negócios
já sabes o que procurar.

Então, a quem é que eu vendo estes negócios? Voltando ao triângulo, a

quem tem capital e a quem tem pessoas para remodelar.

Um pensamento importantíssimo que deves guardar sempre é:

Todos os investidores de sucesso não estarão interessados em quanto é

que a outra pessoa faz, mas sim se aquele será um bom negócio para si,
pelo que não haverá problema algum porque todos ficam a ganhar!
Vou mostrar-te alguns exemplos de cedências de posição que já realizei:

Valor compra proprietário: 130.000€

Valor de venda investidor: 155.000€

Meu Lucro: 25.000€

Valor compra proprietário: 255.000€

Valor de venda investidor: 277.500€

Meu Lucro: 22.500€

No entanto, existem alguns cuidados muito importantes a ter!!!!

➔ Ter vários investidores prontos para comprar ANTES de procurar

negócios;
➔ Ter definido com eles todos os critérios para avançar.
 GUIA PRÁTICO
SOLUÇÃO 1 - CEDÊNCIAS DE POSIÇÃO

● 1º PASSO - Encontrar investidores:

Os investidores não são pessoas megalómanas super difíceis de

encontrar! Por vezes, estão mais próximas de ti do que tu pensas!

● Comunidades de investidores - Por exemplo, na minha

comunidade do Programa investir em imobiliário;
● Eventos presenciais sobre imobiliário - rodeando-te de pessoas
que estão com o mesmo mindset;
● Família e amigos - Talvez tenham um pai tio - amigo que tem
dinheiro parado;
● Imóveis remodelados em portais imobiliários - provavelmente é
um investidor que já fez aquela remodelação e poderá estar à
procura de outra oportunidade de negócio.

● 2º PASSO - Definir critérios que o investidor procura:

Este passo é fundamental e estarás à frente de muitas pessoas que o

desconhecem porque te irá poupar imenso tempo porque já tens definido
o que procuras exatamente!

● Qual é o lucro que procura?

● Quanto capital tem disponível?
● Qual o nível de obra que está disposto a fazer? (há investidores
que não querem fazer obra total, há investidores que não querem
fazer remodelação de moradias, há investidores que só querem
 fazer remodelações básicas como uma pintura,...)
● Em que localizações está disposto a investir?

● 3º PASSO - Encontrar o Negócio:

Este passo é complexo e irei dedicar a próxima aula a explicar-te como

fazer.

● 4º PASSO - Assinar CPCV (contrato de promessa, compra e

venda):

● Não te esqueças que tem que conter cláusula que te permita fazer
a cedência de posição.
● Tem que permitir que faças transferência do sinal no prazo de 10
dias úteis, Podes explicar ao consultor imobiliário ou vendedor da
casa que tens o capital empatado ou alocado noutra situação e
precisão desse tempo para o disponibilizar.

● 5º PASSO - Apresentar negócio a investidores e para isso tens que

mostrar:

● Qual o Valor de Venda Remodelado (VVR) muito bem

fundamentado. Podes usar, por exemplo, com vários imóveis na
mesma zona que sejam comparáveis. Deves fazer um estudo de
mercado tão bom que quando o apresentares, quase que vai
parecer estúpido que ele te diga que não concorda com esse valor.
Dar o máximo de provas de que aquele imóvel depois de
remodelado vai bater no teu valor estimado;
 ● Quais serão os custos que irão ter (Obras, impostos, comissões,
etc.) Para este passo podes usar o nosso Excel de Rentabilidade
(se ainda não o adquiriste podes receber de forma gratuita logo
após teres uma pessoa inscrita, através do teu link exclusivo);
● Qual o retorno que vão ter (este ponto já deve estar definido
mesmo antes de lhe mostrares o negócio).

DICA IMPORTANTÍSSIMA! Supera sempre as suas expectativas. Este é

um ponto super importante, a gestão de expectativas! Ou seja, quando
tens aquela conversa com o investidor em que defines à partida o lucro
que ele precisa ter para avançar, tenta ter já em conta aquilo que tu estás
a conseguir encontrar no mercado! Por exemplo, se apenas estás a
conseguir encontrar negócios com 20% de retorno tenta que o retorno
esperado por ele seja 15% ou mesmo 10%. Isto porque quando encontras
um negócio de 20% e ele estava à espera de 10% a probabilidade de
ele avançar é gigantesca! Muito diferente do que pores a expectativa
em 25% e depois apenas lhe apresentas 20%. Apesar de continuar a ser
um retorno incrível, ele vai ficar desiludido.

● 6º PASSO - Assinatura do acordo de Cedência de Posição

Neste momento o investidor irá transferir-te os 10% mais o valor do teu

lucro. A partir daí assume ele o teu lugar no contrato.

● 7º PASSO - Festejar e desfrutar da LIBERDADE ALCANÇADA!

Mas João… E os impostos?!

 IMT

Pagas a mesma percentagem de IMT que a percentagem que entregaste

de sinal.

Por exemplo:

Compra: 150.000€

IMT: 2.546,14€

Sinal: 10% (15.000€)

IMT: 254,614€

Site para simulação impostos em compra: www.apemip.pt

IMPOSTOS SOBRE MAIS VALIAS

Nome pessoal:

50% do lucro entra no IRS e depois pagam consoante o escalão em que

se inserirem

Nome de empresa:
Entra nos resultados da empresa e depois paga-se no IRC.
Por exemplo, imagina que tiveste 10.000 € de lucro, apenas 5.000€ vão
entrar no teu IRS e depois pagas consoante o escalão em que tiveres.
Supondo que estás no teu escalão máximo (50%), tu pagas 50% dos
5.000€ que dá um valor de 2.500€
 ★ SOLUÇÃO 2- Parcerias com investidores privados

➔ O que precisas de ter? Tempo (para arranjar bons negócios) e

Pessoas (com conhecimento de obra)!

➔ O que não precisas de ter ? Capital

Tu

Investidor

Tu agora tens 2 dos 3 pontos principais porque, consegues ter tempo

para encontrar excelentes oportunidades e tens pessoas com
conhecimentos de obra. Ou seja, a lógica é: Eu coloco o trabalho
necessário, o investidor privado apenas coloca o capital. Por fim,
dividimos os lucros 50% - 50%.

> Mas João… Porquê dar 50% e não apenas 1/3?

VISÃO A LONGO PRAZO
● Deves sempre entregar mais valor do que o esperado;
● Referências (um investidor apenas te vai recomendar se estiver
satisfeito);
● Simplicidade de processos (Quando atingires o patamar da
confiança, poderás fechar negócios já sem validares com eles
porque eles vão confiar de tal forma em ti que já nem precisam de
ver a casa, nem onde fica etc. e isto irá simplificar e agilizar
imenso o processo e começa a ser um jogo de escala. Claro que
este patamar se conquista com o tempo e com o poder da tua
palavra que é nunca falhares com a tua palavra e quando dizes
algo tem que ser feito).

Mas quem são as pessoas certas para serem os nossos investidores?

● Quem só tem o dinheiro!
● Alguém com rendimento alto noutras áreas: Empresário, Médico,
advogado, etc. Alguém com rendimento alto ou que tem algum
capital parado no banco (está a perder dinheiro) e não tem outro
sítio com mais retorno do que este ramo do imobiliário para colocar
o seu dinheiro.
● Sem disponibilidade de tempo (não se quer desfocar da sua área
principal e da sua empresa)
● Sem conhecimento da área

Porque haveria o investidor de aceitar isto?

 ● Rendimento 100% passivo;
● Rentabilidades altas - Na compra e revenda de casas a estimativa
é entre 30 a 40% de retorno anual, isto quer dizer que, um investidor
que trabalhe connosco num regime de 50% -50% terá entre 15% a
20% de retorno anual. Não há outro investimento que dê uma
percentagem de lucro tão alta como a que lhe conseguimos
oferecer!
● Seguro

Quais as garantias para o investidor?

● Imóvel - É possível hipotecar o imóvel ao investidor;

● Avaliação externa - Podemos, tal como os bancos fazem,
contratar um perito avaliador para garantir que existe margem de
segurança. Poderás encontrar um perito avaliador pesquisando no
google, por exemplo “Perito avaliador Aveiro”;
● Acompanhamento do processo.

Cria uma pasta na drive onde o investidor poderá acompanhar todo o

processo através de um único local. Dentro dessa pasta, irás criar:
➔ Uma outra para os “Documentos” onde colocarás o contrato e
restantes documentações inerentes.

➔ Uma pasta para o “Excel de controlo de obras” que inclui todos

 os custos que vocês tiverem desde: o valor da compra, IMT,
impostos, custos de obras, valor estimado de venda, valor real,
lucro estimado, lucro real, comissão na venda, etc.

➔ Uma pasta para “Faturas” porque todas as despesas apresentadas

no excel têm de estar justificadas para que o investidor possa
conferir custos. As faturas devem ir com a identificação do imóvel
em específico.

➔ Uma pasta com “Fotos”, com 3 pastas dentro “Antes”, “Depois”

e “Progresso”. Nesta última deves colocar um vídeo por semana
para mostrares como está a decorrer a obra.

Tens que agir pelo princípio da transparência, em que cada passo está
visível, para que o investidor tenha a maior tranquilidade e que possas
atingir o Patamar da Confiança!
E se eu não encontrar quem tenha 100% do capital?
 ● O que não falta são pessoas com dinheiro na conta que não
sabem o que fazer com ele.

➔ Herdaram um imóvel, venderam e não sabem onde aplicar o

dinheiro;
➔ Têm uma empresa lucrativa, conseguem juntar capital mas não
sabem onde investir;
➔ Têm um emprego bem remunerado, conseguem juntar dinheiro
mas não sabem onde investir;
➔ Quem tem uma empresa para gerir não é viável desfocar-se do seu
negócio principal então muitas das vezes acabam por deixar o
dinheiro parado pelo que nós conseguimos colmatar isso!

● Podes encontrar quem tenha a entrada e tu financias o resto:

➔ Se tens capacidade de endividamento mas não tens capitais

próprios junta-te a quem tem alguns capitais próprios mas não tem
capacidade de endividamento;

● Investidor pode refinanciar um imóvel que tenha

Seja a sua casa própria, a sua casa de férias, a sua casa arrendamento,
etc. Ou seja, um investidor que tenha uma casa paga pode pedir um
refinanciamento ao banco e retirar esse capital para usar na compra e
revenda de casas. Poderá pagar 4% de juro? Sim, mas terá um retorno
de cerca de 20% anual, o que acaba por compensar.

Exemplo de um investimento meu com um Investidor Privado:

Dividimos o lucro: 50% -50%

Lucro: +39.000€

Duração: 4 meses

Exemplo de um investimento de um aluno do programa com um

Investidor Privado:
 GUIA PRÁTICO
SOLUÇÃO 2 - Parcerias com Investidores Privados

● 1º PASSO - Encontrar investidores

● Comunidades de investidores - Por exemplo, na minha

comunidade do Programa investir em imobiliário;
● Eventos presenciais sobre imobiliário - rodeando-te de pessoas
que estão com o mesmo mindset;
● Família e amigos - Talvez tenham um pai tio - amigo que tem
dinheiro parado;
● Imóveis remodelados em portais imobiliários - provavelmente é
um investidor que já fez aquela remodelação e poderá estar à
procura de outra oportunidade de negócio.

➢ 2º PASSO - Definir critérios que o investidor procura:

● Qual é o lucro que procura?

● Quanto capital tem disponível?
● Qual o nível de obra que estás disposto a fazer? (há pessoas
que não querem fazer obra total, há pessoas que não querem fazer
remodelação de moradias, há pessoas que só querem fazer
remodelações básicas como uma pintura,...)
● Em que localizações estás disposto a investir?

Nesta solução em que trabalhamos em parceria com os investidores

privados precisamos de previamente definir muito bem:

Quais as regras do jogo?

● Começamos a vender por X preço.

● Se não vender passado 1 mês baixamos X %.
● Se não vender passado 2 meses baixamos X %.
● Se não se vender a break-even vai para arrendamento.

● 3º PASSO - Encontrar o Negócio:

Este passo é complexo e irei dedicar a próxima aula a explicar-te como

fazer.

● 4º PASSO - Proposta aceite / Apresentação negócio e para isso

tens que mostrar:

● Qual o Valor de Venda Remodelado (VVR) muito bem

fundamentado. Podes usar, por exemplo, com vários imóveis na
mesma zona que sejam comparáveis. Deves fazer um estudo de
mercado tão bom que quando o apresentares, quase que vai
parecer estúpido que ele te diga que não concorda com esse valor.
Dar o máximo de provas de que aquele imóvel depois de
remodelado vai bater no teu valor estimado;

● Quais serão os custos que irão ter (Obras, impostos, comissões,

etc.) Para este passo podes usar o nosso Excel de Rentabilidade
(se ainda não o adquiriste podes receber de forma gratuita logo
após teres uma pessoa inscrita, através do teu link exclusivo);
● Qual o retorno que vão ter (este ponto já deve estar definido
mesmo antes de lhe mostrares o negócio).
DICA IMPORTANTÍSSIMA! Supera sempre as suas expectativas.

● 5º PASSO - Fecho do negócio

● Assinatura contrato de parceria com as regras do jogo todas
explícitas, partilha de lucros, etc.
● Assinatura CPCV/ escritura
O investidor faz a transferência do valor para a tua conta. A compra deve
ficar feita em teu nome ou em nome da tua empresa e tu é que assinas
o CPCV/ escritura.

● 6º PASSO - Remodelação

● Criar Pasta drive partilhada

Deve constar pasta de “Documentos”, “Excel”, “Faturas” e “fotos”

com todo o progresso da obra registado semana a semana

● 7º PASSO - Venda

● Cumprir com plano pré-definido

➔ Começamos a vender por X preço.

➔ Se não vender passado 1 mês baixamos X %.
➔ Se não vender passado 2 meses baixamos X %.
➔ Se não se vender a break-even vai para arrendamento.
● 8º PASSO - Festejar e desfrutar da LIBERDADE ALCANÇADA!
 ★ SOLUÇÃO 3- Ser investidor Privado

● O que precisas de ter? Capital

● O que não precisas de ter ? Tempo (para arranjar bons negócios)
e Pessoas (com conhecimento de obra)!

Outra pessoa

Tu és o
Investidor
Privado

RESUMO:

➔ Tens tempo mas não tens capital nem conhecimento de obra/

 operacional?
➔ Cedências de posição

➔ Tens tempo e conhecimento mas precisas de capital?

➔ Investidores privados (50% - 50%)

➔ Tens capital mas não tens conhecimento ou tempo?

➔ Torna-te investidor privado

Tempo já não é desculpa.

Dinheiro já não é desculpa.

Conhecimento em obras já não é desculpa.

Saber como encontrar bons negócios de forma consistente e previsível

e, principalmente, EXECUTAR esse conhecimento é o que te falta
saberes para o imobiliário mudar a tua vida. Vou mostrar-te como o
podes fazer, passo a passo, amanhã às 21h!