UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

CENTRO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

Disciplina: Metodologia Científica e Tecnológica

Docente: Profa. Jaquelígia Brito

DIEGO OLIVEIRA BRANDÃO NUNES

UM ESTUDO SOBRE A VIABILIDADE ECONÔMICO-

FINANCEIRA DA CONSTRUÇÃO DE UM CONDOMÍNIO NO
PADRÃO MINHA CASA, MINHA VIDA NA CIDADE DE
EXTREMOZ-RN: ANÁLISE DE RISCO UTILIZANDO O
MÉTODO DE MONTE CARLO

NATAL-RN
2023
 Diego Oliveira Brandão Nunes

Um estudo sobre a viabilidade econômico-financeira na construção de um condomínio no

padrão minha casa, minha vida na cidade de Extremoz-RN: Análise de risco utilizando o
método de Monte Carlo

Projeto de Trabalho de Conclusão de Curso na

modalidade Monografia, submetido ao
Departamento de Engenharia Civil e Ambiental da
Universidade Federal do Rio Grande do Norte
como parte dos requisitos necessários para
aprovação na disciplina Metodologia Científica e
Tecnológica.
Orientador: Prof. Dr. Rubens E. B. Ramos

Natal-RN
2023
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO.................................................................................................................... 3

2 JUSTIFICATIVA ................................................................................................................ 4

3 OBJETIVOS......................................................................................................................... 5
3.1 OBJETIVO GERAL .................................................................................................... 5
3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ...................................................................................... 5

4 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ...................................................................................... 5

5 METODOLOGIA ................................................................................................................ 8

6 CRONOGRAMA FÍSICO .................................................................................................. 9

7 REFERÊNCIAS ................................................................................................................... 9
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1 INTRODUÇÃO

De acordo com Cerqueira (2017), a construção civil possuía representatividade de 6,2%

do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil em 2017, representando 34% do total da indústria,
sendo um pilar fundamental para a economia brasileira. De acordo com os dados obtidos no
Novo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados - CAGED (2023), entre janeiro de 2020
e abril de 2023, a construção civil representou 12% do saldo de novas admissões no país. Esses
números expressam a grande relevância do setor na economia nacional.
Dentro desse contexto, o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) merece
destaque. De acordo com informações da Secretaria Especial de Comunicação Social - SECOM
(2023), o PMCMV é um programa de habitação federal do Brasil criado em março de 2009
pelo governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O objetivo do programa é oferecer
subsídio e taxa de juros abaixo do valor de mercado para facilitar a aquisição de moradias
populares. De acordo com o Setor Público da Fundação Getúlio Vargas - FGV CEPESP (2019),
o programa lançado em 2009 construiu 4,4 milhões de unidades habitacionais, teve
investimentos próximos a 400 bilhões de reais e beneficiou cerca de 20 milhões de pessoas até
o ano de 2019. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC (2023) o
PMCMV foi responsável por 56% das unidades habitacionais lançadas no primeiro trimestre
de 2021. Diante desse cenário, observa-se a grande relevância da manutenção e aprimoramento
do programa. No entanto, para que isso ocorra, torna-se necessário que a construção dessas
novas habitações também seja viável para as construtoras que irão ofertar esse produto.
Assim, pode-se observar que fatores de risco estão atrelados à execução de
empreendimentos. Com isso, um estudo sobre a viabilidade econômico-financeira pode ser
visto como fundamental para determinar a construção de um projeto. A análise dos
investimentos permite que o capital seja usado de maneira mais racional, essa avaliação envolve
critérios monetários e de mensuração complexa (CASAROTTO FILHO; KOPITTKE, 2010).
O trabalho apresenta um estudo sobre um empreendimento localizado na cidade de
Extremoz, no Rio Grande do Norte (RN). O condomínio contará com 12 unidades habitacionais
englobados no PMCMV. Os dados fornecidos para a elaboração foram cedidos por uma
construtora local. Assim, utilizando métodos determinísticos de análise de investimento, foram
calculados os principais indicadores de viabilidade. Além disso, foi calculada a distribuição de
probabilidade, a partir das simulações do método de Monte Carlo.
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A análise de sensibilidade é uma técnica fundamental para a avaliação do impacto dos

valores das variáveis encontradas nesse estudo, pois permite identificar quais delas têm maior
influência nos resultados e seus respectivos impactos. Para isso, o método de Monte Carlo foi
utilizado para gerar um número de amostras aleatórias para as variáveis de entrada,
considerando suas distribuições probabilísticas. Isso possibilitará uma melhor compreensão da
incerteza associada ao trabalho realizado.

2 JUSTIFICATIVA

O PMCMV ainda conta com grande representação nas unidades lançadas no Brasil, mas
vem perdendo espaço no mercado nos últimos anos. No primeiro semestre de 2023, pode-se
observar uma queda de quase 50% em unidades lançadas e de quase 16% nas vendas quando
comparados ao último semestre de 2022, conforme apurado pela CBIC (2023).
De acordo com o presidente da CBIC (MARTINS, 2023), existem projetos prontos para
serem lançados, mas há uma expectativa sobre a adequação desses à realidade atual do mercado.
Os fatores determinantes para isso são relacionados às novas regulamentações do PMCMV, ao
impacto da inflação nos materiais e à alta taxa de juros.
Frente a isso, pode-se observar que empreendimentos do PMCMV ainda possuem
grande mercado consumidor, mas que diversos fatores causam impacto no lançamento dessas
novas unidades. Para a manutenção do programa, torna-se necessário que condições suficientes
sejam atendidas para viabilizar as novas construções. De acordo com Padoveze e Benedicto
(2014), uma análise econômico-financeira fornece informações numéricas sobre um projeto,
auxiliando na tomada de decisões por investidores e outros interessados. Ela avalia a viabilidade
financeira, indicando a saúde do projeto e possibilitando um planejamento estratégico.
A cidade de Extremoz, no Rio Grande no Norte, foi escolhida porque de acordo com
Carvalho (2023), entre os anos de 2010 e 2022, a cidade teve uma grande expansão imobiliária
e sua população cresceu cerca de 250%. Além disso, de acordo com a Confederação Nacional
dos Municípios - CNM (2023), o crescimento populacional de Extremoz foi o terceiro maior
de todo o Brasil. De acordo com o construtor civil Julio Andrés Iglesias (2023), esse
crescimento está atrelado aos programas de subsídio federais à habitação, como o PMCMV.
A função desse estudo é possibilitar um melhor gerenciamento estratégico dos riscos
financeiros inerentes a um empreendimento e, assim, tornar mais assertivo a escolha sobre o
lançamento de novos projetos, como o do estudo em questão.
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O estudo tem potencial de impacto na decisão da empresa sobre a continuação do

projeto. Além disso, tem potencial de fornecer uma base de entendimento sobre como funciona
a análise de viabilidade para empresas e empresários com pretensão de iniciar um novo
empreendimento e para pessoas com interesse nesse tema para fins acadêmicos.
As informações para desenvolvimento desse trabalho serão referenciadas por dados
fornecidos pela empresa, como o orçamento da obra, prazos e taxa mínima de atratividade.
Além disso, o uso de bibliografia de autores renomados sobre viabilidade financeira.

3 OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GERAL

Fazer um estudo sobre a viabilidade econômico-financeira da implantação de um

empreendimento do ramo da construção civil, sendo ele um condomínio multifamiliar integrado
ao Programa Minha Casa, Minha Vida no município de Extremoz-RN.

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Apresentar o orçamento do projeto utilizando dados fornecidos pela construtora;

• Identificar outros custos e despesas provenientes desse empreendimento;
• Elaborar um cronograma com todos os prazos envolvidos na construção desse projeto;
• Fazer a simulação do fluxo de caixa;
• Calcular a taxa mínima de atratividade (TMA) e custo capital, com objetivo de comparar
com a rentabilidade mínima exigida nos investimentos da construtora;
• Simular importantes indicadores de viabilidade como Payback, valor presente líquido
(VPL), valor anual uniforme equivalente (VAUE), taxa interna de retorno (TIR);
• Identificar indicadores mais relevantes e sensíveis para serem tratados probabilisticamente;
• Determinar as distribuições probabilísticas e os parâmetros para empregar o método de
Monte Carlo.

4 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

De acordo com Goldman (2004), um dos fatores mais relevantes para o sucesso de um
empreendimento é o planejamento. Ele também destaca que nas empresas de construção, o setor
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de planejamento está interligado aos vários outros setores da empresa. Inicialmente, é

fundamental compreender que uma obra é uma atividade econômica e, portanto, o aspecto custo
se mostra de grande relevância (MATTOS, 2006). Nesse contexto, de acordo com Cordeiro
(2007), a orçamentação é uma das primeiras informações que a empresa deve conhecer e é
realizada por meio do cálculo dos custos envolvidos no empreendimento.
A determinação de um orçamento é realizada pela soma dos custos diretos, que incluem
mão de obra dos operários, materiais e equipamentos, e dos custos indiretos, que englobam as
despesas do canteiro de obras, taxas e outras equipes. Além disso, são adicionados os impostos
e o lucro pretendido (MATTOS, 2006). No caso do empreendimento estudado neste trabalho,
a construtora contratou uma empresa para realizar a orçamentação, fornecendo a composição
dos custos. Essa composição envolve a identificação dos serviços a serem realizados, o
levantamento de quantitativos, a discriminação de custos, a cotação de preços e outros.
Ao planejar a execução de um projeto, é essencial ter um cronograma para acompanhar
o seu progresso (SCHMIDT, 2018). Para isso, é necessário criar um cronograma que liste as
atividades a serem realizadas em sequência, indicando o início e o fim de cada uma delas
(MATTOS, 2010). No presente estudo, optou-se por utilizar o gráfico de Gantt para elaborar o
cronograma. Segundo Àvila e Juncles (2010), o gráfico de Gantt é uma ferramenta utilizada na
construção civil para hierarquizar as prioridades das tarefas a serem realizadas, permitindo o
planejamento de datas e prazos com base na duração das atividades estabelecidas. Para elaborar
o gráfico de Gantt do empreendimento em questão, é necessário utilizar os dados fornecidos
pela empresa sobre a produtividade da mão de obra contratada.
De acordo com Àvila e Juncles (2010), o cronograma físico-financeiro da obra
desempenha um papel fundamental no planejamento da obra, pois ele mostra o tempo de
duração de cada atividade necessária e a quantidade de recursos financeiros demandados por
cada uma delas. Além disso, esse cronograma apresenta informações sobre a quantidade
produzida por período, custo e duração das atividades.
No estudo da viabilidade da construção, os setores envolvidos são os setores de vendas,
financeiro e de arquitetura (GOLDMAN, 2004). Dentro do setor de vendas, de acordo com
Goldman (2004), é possível obter o valor do terreno por meio de uma estimativa do preço médio
do metro quadrado praticado na região do local em estudo, diretamente com os proprietários
interessados em venda. Além disso, os valores de venda podem ser obtidos por meio de
transações de imóveis semelhantes, estimativas do valor do metro quadrado e anúncios nos
meios de comunicação. No caso do estudo em questão, o valor do terreno será fornecido pela
construtora. No setor financeiro, conforme Goldman (2004), as despesas financeiras podem ser
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provenientes de financiamento ou de recursos próprios. No projeto em análise, a empresa

adotará recursos próprios. Por fim, Goldman (2004) destaca que o setor arquitetônico
desempenha a função de fornecer os projetos e especificações da obra, ou seja, é responsável
pela elaboração e detalhamento das etapas arquitetônicas do empreendimento.
Após a realização das etapas mencionadas, torna-se essencial realizar um estudo de
viabilidade econômica do empreendimento, esse estudo permite que os incorporadores
compreendam a margem de lucro, as despesas e o risco associado ao projeto, possibilitando a
tomada de decisão em relação ao destino do empreendimento (GOLDMAN, 2004). Conforme
Goldman (2004), existem diversas metodologias que podem ser adotadas na avaliação da
viabilidade de um empreendimento, tais como percentual do lucro em relação às despesas, lucro
por duração, entre outros. A escolha da metodologia de análise depende do perfil da empresa.
É comum também realizar uma comparação dos resultados com outros tipos de investimentos,
o que é conhecido como custo de oportunidade. Balarine (2004) definiu essa variável como a
remuneração alternativa que outros projetos poderiam oferecer com o capital investido.
Para a análise do investimento, é necessário que o estudo esteja embasado nos princípios
da engenharia econômica. Essa abordagem funciona como um instrumento para analisar
investimentos e escolher a opção mais adequada, levando em consideração a valorização do
dinheiro ao longo do tempo (BALARINE, 2004).
Com base nos princípios mencionados anteriormente, é possível realizar os cálculos
necessários para o estudo de viabilidade econômico-financeira. Um dos instrumentos
fundamentais nesse contexto é o fluxo de caixa, essa ferramenta possibilita projetar as entradas
e saídas de recursos, antecipando eventuais problemas decorrentes de falta de capital (Knuth,
2010). Além disso, de acordo com Gitman (2004), a análise do fluxo de caixa é essencial, uma
vez que a partir dela são calculados os indicadores de viabilidade do projeto.
Outro fator essencial a ser considerado no estudo de viabilidade é a taxa mínima de
atratividade (TMA). A TMA pode ser definida como a rentabilidade mínima que uma empresa
estabelece para realizar um determinado projeto. Para que uma proposta seja considerada
atrativa, ela deve oferecer uma rentabilidade pelo menos igual à taxa de juros equivalente àquela
obtida em investimentos de baixo risco. Em geral, as empresas consideram essa taxa como o
ponto de equilíbrio em que começam a obter lucro financeiro (Casarotto Filho & Kopittke,
2010). Portanto, no caso do estudo em questão, a empresa irá definir qual será a taxa mínima
de atratividade necessária para que o projeto seja viável e possa ser continuado.
De acordo com Casarotto Filho e Kopittke (2010), existem diferentes tipos de métodos
determinísticos à análise de investimentos. Quando a contabilidade de custos e a contabilidade
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financeira são combinadas, é possível utilizar o método do PAYBACK. Por outro lado, quando
a contabilidade é realizada de forma dualista, outros métodos como o Valor Anual Uniforme
Equivalente (VAUE), o Valor Presente Líquido (VPL) e a Taxa Interna de Retorno (TIR)
podem ser utilizados. Embora esses métodos apresentem certa equivalência, cada um pode ser
mais adequado para diferentes situações. Dessa forma, o estudo em questão propõe a aplicação
de diferentes análises, levando em consideração as variáveis mencionadas ao longo do trabalho.
Outro fator fundamental é a análise de sensibilidade. De acordo com Casarotto Filho e
Kopittke (2010), esse estudo mede o efeito que a variação de um dado de entrada pode ocasionar
nos resultados, quando pequenas variações alteram consideravelmente a rentabilidade do
projeto, pode-se considerar que o projeto é muito sensível. É necessário identificar a partir disso
qual dos parâmetros calculados são adequados para a realização de uma análise probabilística.
Segundo Evans e Olson (1998), a simulação de Monte Carlo é um método utilizado para
quantificar a probabilidade de diferentes resultados a partir de uma variável de interesse. Essa
técnica envolve a geração de amostras aleatórias com base nas variáveis de entrada que seguem
uma distribuição probabilística. Essas amostras são usadas para realizar iterações e calcular os
resultados correspondentes. A simulação de Monte Carlo permite explorar uma gama de
cenários possíveis e avaliar a probabilidade de ocorrência de cada resultado. Essa técnica será
adotada para possibilitar conclusões mais assertivas quanto a viabilidade do empreendimento.

5 METODOLOGIA

Para esse estudo, será utilizado um método de avaliação da viabilidade econômico-

financeira para possibilitar a decisão sobre a construção de um condomínio com 12 unidades
habitacionais no município de Extremoz-RN. A partir dos dados orçamentários e informações
de produtividade da mão-de-obra fornecidos pela construtora, será desenvolvido um
cronograma com um gráfico de Gantt para hierarquizar as atividades e o prazo de sua realização,
após isso, será realizado um cronograma físico-financeiro da obra.
Com isso, será realizado um fluxo de caixa para o período da obra, bem como a
estimativa dos valores e prazos de venda das unidades do condomínio. Além disso, a empresa
apresentará uma estimativa de TMA esperado e a partir disso serão realizados cálculos com
base na literatura para identificar os resultados dos diferentes métodos determinísticos citados
anteriormente. Por fim, essas variáveis serão analisadas de maneira probabilística pela
simulação de Monte Carlo para possibilitar o sentimento sobre sua sensibilidade e viabilidade.
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6 CRONOGRAMA FÍSICO

O cronograma físico do trabalho de conclusão de curso foi determinado para ser iniciado
em agosto de 2023, contemplando as etapas: obtenção do orçamento da obra, elaboração do
gráfico de Gantt, cronograma físico-financeiro, elaboração do fluxo de caixa, cálculo das
variáveis da análise determinística, revisão bibliográfica, elaboração do texto, entrega,
apresentação e defesa do projeto de trabalho de conclusão de curso (Quadro 1).
Quadro 1 - Cronograma físico do trabalho.

ATIVIDADES JUL/23 AGO/23 SET/23 OUT/23 NOV/23 DEZ/23

Obtenção do orçamento da
obra.
Elaboração do gráfico de Gantt.
Cronograma físico financeiro.
Elaboração do fluxo de caixa.
Cálculo das variáveis.
Revisão Bibliográfica.
Elaboração do Texto.
Entrega do Trabalho.
Apresentação.
Fonte: Autor (2023)

7 REFERÊNCIAS

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economia brasileira. [S. l.], 28 jun. 2021. Disponível em: <https://www.abrainc.org.br/abrainc-
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Civil da Escola de Engenharia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre-
 10

RS, 2014. Disponível em: <https://lume.ufrgs.br/handle/10183/110116?locale-

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