AVALIAÇÃO MULTICRITÉRIO PELO MÉTODO PROMETHEE-SAPEVO-

M1: ANÁLISE DECISÓRIA PARA A CONSTRUÇÃO DE UM CONJUNTO DE

MORADIAS PARA O PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA
LOCALIZADO NO RIO DE JANEIRO

Wesley do Canto Souza - wesley.docanto@gmail.com

UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE - UFF

Carlos Francisco Simões Gomes - cfsg1@bol.com.br

UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE – UFF

Miguel Ângelo Lellis Moreira – miguellellis@if.uff.br

UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE - UFF

Marcos dos Santos - marcosdossantos@ime.eb.br

INSTITUTO MILITAR DE ENGENHARIA - IME

Área: Nº 6 - ENGENHARIA ORGANIZACIONAL

Sub-Área: Nº 6.2 - GESTÃO DE PROJETOS

Resumo: O presente trabalho aborda um estudo de caso baseado na necessidade de uma

Construtora e Incorporadora em decidir qual empreendimento imobiliário construir no bairro
de Campo Grande, localizado na cidade da Rio de Janeiro, a partir das características
construtivas pré-definidas pelos grupos de financiamento do Programa Casa Verde e Amarela.
A metodologia da pesquisa consiste em uma revisão sistemática da literatura realizada no
VOSViewer, aplicação da abordagem Value-focused Thinking (VFT) para estruturação da
situação problemática e aplicação do método híbrido PROMETHEE-SAPEVO-M1, com a
finalidade de ordenar e indicar as alternativas mais favoráveis ao decisor, de acordo com os
critérios e pesos atribuídos. O referido método de apoio multicritério à decisão mostrou-se
adequado, pois forneceu uma ordenação do empreendimento mais favorável até o menos
favorável, de forma a subsidiar o processo decisório do setor de incorporação imobiliária da
organização, tendo sido validado pelos gestores.

Palavras-chaves: Apoio Multicritério à Decisão (AMD); Método PROMETHEE-SAPEVO-

M1; Empreendimentos Imobiliários; Construção Civil.
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MULTI-CRITERIA EVALUATION BY THE PROMETHEE-SAPEVO-M1

METHOD: DECISION-MAKING ANALYSIS FOR THE CONSTRUCTION OF A
HOUSING SET FOR THE CASA VERDE E AMARELA PROGRAM LOCATED
IN RIO DE JANEIRO

Abstract: This paper addresses a case study based on the need for a Construction and
Development Company to decide which real estate project to build in the Campo Grande
neighborhood, located in the city of Rio de Janeiro, based on the constructive characteristics
predefined by the Program's financing groups Casa Verde e Amarela. The research
methodology consists of a systematic literature review carried out in VOSViewer,
application of the Value-focused Thinking (VFT) approach to structuring the problematic
situation, and application of the PROMETHEE-SAPEVO-M1 hybrid method, in search to
order and indicate the alternatives more favorable to the decision context, according to the
criteria and weights assigned. The aforementioned method of multicriteria decision support
proved to be adequate, as it provided an ordering of the project from more favorable to less
favorable, supporting the decision-making process of the organization's real estate sector,
having been validated by the managers.

Keywords: Multi-Criteria Decision Aid (MCDA); PROMETHEE-SAPEVO-M1Method;

Real Estate Development; Civil Construction.

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1. INTRODUÇÃO
A indústria da Construção Civil é considerada um setor econômico de relevância
estratégica no Brasil, pois tem grande amplitude econômica e seu comportamento desencadeia
impactos diretos e indiretos na economia do país.

Figura 1: PIB Brasil X PIB Construção civil (2004 a 2017)

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

A figura 1 representa a variação do Produto Interno Bruto (PIB) entre os anos de 2004
e 2017, as colunas na cor verde representam a produção nacional e as colunas na cor roxa
representam somente o que foi produzido pela Construção Civil. A partir do gráfico é possível
verificar que existe uma forte relação de influência da Construção Civil sobre o PIB nacional.

Neste contexto, entende-se que a economia brasileira é muito sensível às variações dos
seus grandes setores: agropecuária, serviços, comércio e indústria. Tão logo, torna-se necessário
a prática de incentivos governamentais que fortaleçam o crescimento desses setores, como por
exemplo, o Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) incentiva o subsetor da Construção Civil
do ramo de edificações habitacionais.

Dados programa busca por reunir iniciativas habitacionais do governo federal para
ampliação o estoque de moradias e atendimento das necessidades habitacionais da população.
O Programa Casa Verde e Amarela oferece incentivo para as Construtoras e pessoas físicas
investirem, respectivamente, na construção e compra, de edificações habitacionais, com a
objetivo de reduzir o déficit habitacional de quase seis milhões de moradias, conforme o dado
fornecido pela Fundação João Pinheiro (2019).

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2. CONTEXTUALIZAÇÃO DA PROBLEMÁTICA

Tendo em vista a oportunidade de mercado citada na introdução, um importante player

do ramo da Construção Civil, atuante na região Sudeste, busca investir no lançamento de mais
um conjunto habitacional, a ser construído em um terreno localizado no bairro de Campo
Grande, Rio de Janeiro, RJ. Por questões de sigilo, a construtora será denominada “Trapezoidal
Engenharia Ltda” neste estudo.
O setor de incorporação da empresa entende que o terreno se trata de um “point”
desejado pelos habitantes do entorno, devido à alta demanda de moradias para diversos públicos
naquela região. Portanto, este estudo adotou como premissa que a demanda pelo imóvel será
equivalente, independente do Grupo que ele pertencer. Os grupos estão discriminados na tabela
1, bem como suas características construtivas.
Tabela 1: Características adotadas para empreendimentos de cada grupo (RJ)
Grupo Renda máxima Piso Parede Acabamento

1 ≥ R$ 2000,00 Concreto áspero Azulejo / Textura branca Básico I

2 ≥ R$ 4000,00 Cerâmica Azulejo / Textura branca Básico II
3 ≥ R$ 7000,00 Laminado Azulejo / Pintura Lisa Médio I
Fonte: Autores (2021)
A construtora possui 6 projetos em sua pauta, mas ainda não decidiu qual deles será
construído neste terreno de Campo Grande. Em função da complexidade na avaliação dos
critérios e alternativas da problemática apresentada, o presente estudo foi realizado com a
finalidade de apoiar a tomada de decisão na escolha de qual tipo de empreendimento será
construído.
A resolução deste problema de pesquisa operacional só foi possível com o auxílio de
alguns softwares e métodos:
▪ Análise bibliométrica: software VOSViewer;
▪ Estruturação do problema: método Value-Focused Thinking (VFT);
▪ Ordenação das alternativas: método híbrido PROMETHEE-SAPEVO-M1.

3. ANÁLISE BIBLIOMÉTRICA
Com a finalidade de investigar a consistência do tema dentro da literatura, foi utilizado
o seguinte jogo de palavras-chave na base Scopus no mês de julho de 2021: multicriteria ,
multicriterial , civil construction e construction industry.
Após isso, foram identificados os seguintes trabalhos científicos: 28 artigos e 11 artigos
de conferência, totalizando 39 documentos na busca realizada.

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O estudo da análise de co-ocorrência obtida através do software de análise bibliometria,

chamado VOSviewer, foi possível identificar os principais tópicos explorados nos trabalhos
científicos (Figura 2).
Figura 2: Análise de co-ocorrência elaborada no VOSviewer

Fonte: Autores (2021)

4. ESTRUTURAÇÃDO DO PROBLEMA PELO VFT

Dada abordagem foi proposta por Keeney (1992) e foi aplicado em diversas abordagens
científicas, tais como: Bernardo et al. (2018) apresentando um estudo avaliação de desempenho
energético de edifícios escolares; Alencar et al. (2017) que apresentou uma pesquisa sobre a
criação de alternativas para a sustentabilidade no ambiente construído; Kunz et al. (2016)
combinou o VFT com balanced scorecard para apoiar decisões estratégias.
Dado estudo tem a estruturação do problema baseado nos conceitos das fases Divergente
e Convergente, conforme ilustrado na Figura 3.
Figura 3: Estruturação do problema pela aplicação do VFT

Fonte: Autores (2021)

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Com a finalidade de obter a melhor visualização possível das variáveis do problema, foi
realizada uma reunião com a equipe de Incorporação imobiliária (decisor). Como resultado do
brainstorming, foram relatadas as expectativas de gasto e retorno financeiro com a construção
do empreendimento imobiliário.
Keeney (1992) estabelece que todo o conhecimento acumulado no histórico da
Organização torna-se necessário para a definição do mapa de metas e favorece uma estratégia
mais condizente com as expectativas da companhia.
Após os conhecimentos adquiridos na fase Divergente, são estabelecidos os objetivos
principal e secundários, de forma a gerar um gama de premissas que caracterizam o cenário real
do problema decisório, conforme figura 4:
Figura 4: Objetivos principal e secundários

Fonte: Autores (2021)

As premissas adotadas como objetivos secundários foram determinados com a
finalidade de limitar as alternativas, de forma a dar mais consistências às alternativas do
problema. Além disso, esse conjunto de premissas embasou a escolha dos critérios de avaliação:
▪ Complexidade da obra (critério qualitativo);
▪ Qualidade do produto (critério qualitativo);
▪ Preço de venda (critério quantitativo);
▪ Custo de construção (critério quantitativo).
Tendo em vista a determinação do objetivo principal e objetivos secundários, torna-se
necessário a aplicação de um método multicritério que possa viabilizar a análise matemática
para apoiar a tomada de decisão pela equipe de Incorporação.

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5. MÉTODO PROMETHEE-SAPEVO-M1
Moreira et al. (2020) propôs o método para sanar a necessidade de avaliação de dados
de diferentes naturezas de modo equivalente. Por isso o método uniu a estrutura axiomática dos
métodos SAPEVO-M (Simple Aggregation of Preferences Expressed by Ordinal Vectors -Multi
Decision Makers) (GOMES et al., 2020) e PROMETHEE (Preference Ranking Organization
Method for Enrichment Evaluations) (BRANS e SMET, 2016), permitindo avaliar critérios
quantitativos e qualitativos. A figura 5 apresenta a estrutura axiomática do método
PROMETHEE-SAPEVO-M1.

Figura 5 – Estrutura axiomática do método PROMETHEE-SPEVO-M1

▪ Comparação por escala ordinal Estruturação de alternativas sob ▪ Matriz de avaliação

Expressões verbais Pontuação critérios quantitativos e qualitativos A a1 a2 a3 ⋯ an

Absolutamente pior -3 ch a1h a2h a3h ⋯ anh
⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋱ ⋮
Muito pior -2 cl a1l a2l a3l ⋯ anl
Pior -1 gj a1j a2j a3j ⋯ anj
Equivalente 0 ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋱ ⋮
Melhor 1 gk a1k a2k a3k ⋯ ank
Muito melhor 2
Absolutamente melhor 3 Avaliação Avaliação
Qualitativa Quantitativa ▪ Função de preferência
▪ Normalization Pd(max) (a1,a2) = f(a1) - f(a2)
σ 𝑎𝑖ℎ − min 𝑎𝑖ℎ Pd(min) (a1,a2) = f(a2) - f(a1)
𝜐=
𝑚𝑎𝑥 𝑎𝑖ℎ − min 𝑎𝑖ℎ ▪ Normalização
- Critério Verdadeiro
- - Quase Critério
- Semicritério
▪ Comparação por escala ordinal Avaliação dos Critérios - Pseudocritério (v.
discreta)
▪ Normalização - - Pseudocritério (v.
linear)
Soma mínima = (n-1).(-3)
-Gaussiano
Soma máxima = (n- Processo de Agregação
▪ Agregação
1).(3)
𝑘+𝑙
σ 𝑐𝑖𝑗 − 𝑠𝑜𝑚𝑎 𝑚𝑖𝑛 π(𝑎1, 𝑎2 ) = ෍ 𝑃𝑗 (𝑎1, 𝑎2 )𝑤𝑗
𝜐=
𝑠𝑜𝑚𝑎 𝑚𝑎𝑥 − 𝑠𝑜𝑚𝑎 𝑚𝑖𝑛 𝑗=1
Análise de Sensibilidade

Análise de
Análise de Análise de
Preferências
Preferências Preferências
por
Parciais Totais
Intervalos

▪ Fluxo positivo ▪ Fluxo líquido ▪ Intervalor por erro padrão

1 𝜙(𝑎) = 𝜙 + (𝑎) − 𝜙 − (𝑎) 𝑥𝑎 = 𝜙(𝑎1 ) − 𝛼𝜎𝑎1
𝜙 + (𝑎) = ෍ 𝜋(𝑎, 𝑥) ቊ 1
𝑛−1 𝑦𝑎1 = 𝜙(𝑎1 ) + 𝛼𝜎𝑎1
𝑥∈𝐴
▪ Fluxo negativo
1
𝜙 − (𝑎) = ෍ 𝜋(𝑥, 𝑎)
𝑛−1
𝑥∈𝐴

Fonte: Adaptado de Moreira et al. (2021)

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Conforme apresentado por Moreira et al. (2021), a modelagem proporciona a análise

dos resultados mediante três deferentes formatos de análise das preferências, baseadas em
sobreclassificações parciais, totais e por intervalos, conforme apresentado na figura 3. Dado
formata de análise possibilita uma análise de sensibilidade, por meio de diferentes formas de
manipulação para o mesmo conjunto de dados e preferências, realizando uma comparação entre
as sugestões de resultados.

6. ESTUDO DE CASO
Apoiado nos conceitos do método Value-focused Thinking, foi possível estabelecer
premissas para a pesquisa, porém não houve efetividade no descarte de alternativas, tendo em
vista que elas são definidas e limitadas pelo decisor. Sem definições como a padronização da
área do apartamento, objetivos de reduzir custo e maximizar o VGV, o problema de pesquisa
operacional talvez não tivesse sido modelado de forma consistente.
O problema consiste em avaliar seis alternativas de empreendimentos imobiliários e
apoiar no processo decisório para o ranqueamento das melhores alternativas, mediante alguns
critérios qualitativos e quantitativos estabelecidos, a partir da aplicação do Método
PROMETHEE-SAPEVO-M1.
A base de dados do problema, isto é, informações sobre custos e valores de venda dos
empreendimentos foram fornecidas pelo setor de Incorporação Imobiliária da Trapezoidal
Engenharia Ltda. É importante ressaltar que foram atribuídos nomes fictícios para os seis
empreendimentos, por questões de sigilo e não atrapalhar os futuros lançamentos imobiliários
da Construtora estudada nesta pesquisa científica.
Tabela 2: Dados de entrada do problema de ordenação
Apartamento tipo (padrão)
Empreendimento Grupo Preço de Preço do m² Preço de Preço do m²
Área (m²)
venda (R$) de venda construção (R$) construído (R$)
Viva Vida Rios 1 43,29 133.000,00 3072,30 60.792,00 1404,30
Viva Vida ao Sol 1 43,29 135.000,00 3118,50 61.200,00 1413,72
Conquista Recanto 2 45,00 163.000,00 3622,22 69.382,00 1541,82
Conquista Lazer 2 45,00 170.000,00 3777,78 69.945,00 1554,33
Reserva do Bosque 3 45,32 217.000,00 4788,17 77.823,00 1717,19
Reserva Pinheirais 3 45,32 223.000,00 4920,56 78.098,00 1723,26
Fonte: Autores (2021)
A aplicação do método desenvolvido por Moreira et al. (2021), foi facilitada pelo
modelo computacional também desenvolvido pelos mesmos autores: www.promethee-
sapevo.com.

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Entende-se como “Complexidade da obra” o grau atribuído pelo decisor à sua

perspectiva de dificuldades que serão encontradas ao longo da execução da obra. Tais
dificuldades podem ser de quaisquer naturezas: materiais, mão de obra qualificada, preço do
serviço, dificuldade em terceirização, aluguel de equipamentos específicos, licenças junto aos
órgãos competentes, fornecedores únicos ou escassos.
Entende-se como “Qualidade do produto” o grau atribuído pelo decisor à sua percepção
de quão valorizado o produto/apartamento é em relação aos seus concorrentes externos e até
mesmo em relação aos seus outros produtos internos.
Tendo em vista a clara e precisa definição das alternativas e critérios do modelo, foi
construída a matriz de avaliação para representar o conjunto de dados do problema. Em
específico para os dados quantitativos, tem-se a definição das funções generalizadas e
parâmetros de normalizações, como é possível evidenciar na figura 7.
Tabela 3: Matriz de avaliação do estudo de caso
Complexidade Qualidade Preço de Custo de
Empreendimentos
da obra do produto venda (R$) construção (R$)
Viva Vida Rios Baixa Baixa 133.000,00 60.792,00
Viva Vida ao Sol Baixa Baixa 135.000,00 61.200,00
Conquista Recanto Baixa Média 163.000,00 69.382,00
Conquista Lazer Baixa Média 170.000,00 69.945,00
Reserva do Bosque Alta Ata 217.000,00 77.823,00
Reserva Pinheirais Alta Alta 223.000,00 78.098,00
Função de Preferência -- -- maximização minimização
Função de normalização -- -- Linear Linear
Ponto de indiferença (q) -- -- 10.000,00 5.000,00
Ponto de preferência (p) -- -- 50.000,00 10.000,00
Fonte: Autores (2021)

7. ANÁLISE DOS RESULTADOS

Após a implementação do modelo ao problema em questão, foram obtidos os seguintes
resultados: Avaliação de preferência parcial (Figura 5), Avaliação de preferência total
(Figura 6) e Avaliação de preferência por intervalos (Figura 7).

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Figura 5: Avaliação de preferência parcial

Fonte: Aplicação de modelo pelos autores no software PROMETHEE-SAPEVO-M1

Essa primeira análise feita através dos fluxos positivos e negativos de preferência,
denominada Avaliação de preferência parcial, nos apresenta uma tendência de melhores
resultados para Reserva dos Pinheirais e Reserva do Bosque, em relação às outras quatro
alternativas, porém são incompatíveis entre si e isso realça a necessidade de outras análises.

Figura 6: Avaliação de preferência total

Fonte: Aplicação de modelo pelos autores no software PROMETHEE-SAPEVO-M1

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Tabela 9: Ordenação total

Alternativas Ranking
Reserva do Bosque 1º lugar
Reserva Pinheirais 2º lugar
Viva Vida Rios 3º lugar
Viva Vida ao Sol 4º lugar
Conquista Recanto 5º lugar
Conquista Lazer 6º lugar
Fonte: Autores (2021)

Na sequência do estudo, foi verificada a avaliação de preferência total, que indica as

alternativas mais preferíveis até as menos preferíveis, caracterizando uma espécie de
ranqueamento mais claro e evidente. É possível visualizar a proximidade absoluta em relação
aos empreendimentos Reserva do Bosque e Reserva Pinheirais como melhores opções.

Gráfico 4: Avaliação de preferência por intervalos

Fonte: Aplicação de modelo pelos autores no software PROMETHEE-SAPEVO-M1

Aplicando uma terceira visualização dos resultados, através da avaliação de preferência

por intervalos, é possível inferir que os melhores desempenhos continuam sendo do Reserva do
Bosque e Reserva Pinheirais, respectivamente.
Desta forma, é possível dizer que de acordo com o método PROMETHEE-SAPEVO-
M1 a partir dos critérios estabelecidos em conjunto com o decisor, a solução mais favorável é
a construção do Reserva do Bosque e a menos favorável é a construção do Conquista Lazer.
Com a finalidade de assegurar mais eficiência ao modelo apresentado, foi executada a
função “destilação” em um dos critérios do problema. Desta forma, o critério “Complexidade
da obra” foi retirado do modelo matemático com o objetivo de verificar se esse critério
influencia ou não nas ordenações.
Este caso foi avaliado no software do PROMETHEE-SAPEVO-M1 e foi constatado a
não alteração da ordenação. Logo, é possível afirmar que o critério “Complexidade da obra”,
atribuído pelo decisor, na prática não teve influência considerável dentro do modelo aplicado
no método multicritério.

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8. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Este artigo teve como objetivo apresentar um estudo de caso baseado em uma
Construtora e Incorporadora atuante no Sudeste brasileiro, diante de um cenário de tomada de
decisão em investimentos acrescidos da incerteza sobre qual tipo de empreendimento
imobiliário lançar comercialmente, isto é, dentro dos parâmetros dos grupos de financiamento
do Programa Casa Verde e Amarela.
Com a finalidade de resolver este problema, foi utilizado um método de análise
multicritério para apoiar o tratamento dos dados do modelo matemático criado que
representasse o cenário real do processo decisório.
O modelo contempla como solução a ordenação dos seis projetos de empreendimentos
imobiliários analisados pela solicitação da Construtora, apontando desde a mais preferível para
a menos preferível, isto é, apontando qual empreendimento foi considerado a solução ótima de
acordo com os critérios e pesos atribuídos ao problema e, teoricamente, corresponde ao melhor
investimento.
A avaliação dos dados foi através do método PROMETHEE-SAPEVO-M1, com o
apoio de uma ferramenta computacional que permite uma análise multicritério estruturada e
transparente, em relação aos pesos e critérios, respectivamente. A modelagem desenvolvida
apresentou-se satisfatória para a resolução do problema e, ao fim do trabalho de pesquisa foi
possível apontar o empreendimento imobiliário mais favorável à análise decisória.

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BARCELOS, M. R. S. SAPEVO-M: a group multicriteria ordinal ranking method. Pesquisa
Operacional, v. 40, p. 1–20, 2020.

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multicritério. 6. Ed. - São Paulo: Atlas, 2019.

KEENEY, R. L. Value-focused Thinking: a Path to Creative Decisionmaking. 1. ed.

London: Harvard University Press, 1992. v. 1

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KUNZ, R. E.; SIEBERT, J.; MÜTTERLEIN, J. Structuring objectives of media companies: a

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J.V.G. A. PROMETHEE-SAPEVO-M1 a Hybrid Modeling Proposal: Multicriteria Evaluation
of Drones for Use in Naval Warfare. Springer Proceedings in Mathematics & Statistics. 1st
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