Análise de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários: Capital Próprio X Financiamento

UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO
CENTRO DE TECNOLOGIA E GEOCIÊNCIAS

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL
CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
MARINA CORDEIRO FERREIRA

MATHEUS GOMES COELHO CIARLINI
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS:
CAPITAL PRÓPRIO X FINANCIAMENTO
Recife
2016
MARINA CORDEIRO FERREIRA
MATHEUS GOMES COELHO CIARLINI
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS:
CAPITAL PRÓPRIO X FINANCIAMENTO
Trabalho de Conclusão de Curso apresentada ao

Curso de Engenharia Civil do Centro de Tecnologia e
Geociências – CTG, da Universidade Federal de
Pernambuco – UFPE, como requisito para obtenção do
título de Engenheiro Civil.
Área de concentração: Engenharia Civil;

Engenharia de Avaliações.
Orientador: Prof. Dr. Rubens Alves Dantas

Coorientador: MSc. Diego Paixão Nossa Villar
Recife
2016
Catalogação na fonte
Bibliotecária Valdicéa Alves, CRB-4 / 1260
F383a Ferreira, Marina Cordeiro.

Análise de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários:
capital próprio x financiamento / Marina Cordeiro Ferreira e Matheus Gomes
Coelho Ciarlini - 2017.
110 folhas, Il., Tabs., Abr. e Sig.
Orientador: Prof. Dr. Rubens Alves Dantas.

Coorientador: Prof. Dr. Diego Paixão Nossa Villar
TCC (Graduação) – Universidade Federal de Pernambuco. CTG.

Departamento de Graduação em Engenharia Civil, 2017.
Inclui Referências e Apêndices.
1. Engenharia Civil. 2. Engenharia econômica. 3. Análise de Viabilidade.

4. Empreendimentos Imobiliários. 5. Valor presente líquido. 6. Taxa interna de
retorno;. I. Ciarlini, Matheus Gomes Coelho. II. Dantas, Rubens Alves. (Orientador)
III. Villar, Diego Paixão Nossa (Coorientador). IV. Título.
UFPE
624 CDD (22. ed.) BCTG/2017 - 38

SERVIÇO PÚBLICO FEDERAL
UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO
CENTRO DE TECNOLOGIA E GEOCIÊNCIAS
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL
COORDENAÇÃO DO CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
ATA DA DEFESA DO TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO PARA

CONCESSÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL
CANDIDATOS: 1 – Marina Cordeiro Ferreira
2 – Matheus Gomes Coelho Ciarlini
BANCA EXAMINADORA
Orientador: Prof. Rubens Alves Dantas
Examinador 1: Prof. Fernando Jordão de Vasconcelos
Examinador 2: MSc. Diego Paixão Nossa Villar
TÍTULO DO TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO:
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS: CAPITAL PRÓPRIO X FINANCIAMENTO
LOCAL: Sala 109 do CTG/UFPE.
DATA: 25/01/2017 – HORÁRIO DE INÍCIO: 10h30
Em sessão pública, após exposição de cerca de 30 minutos, os candidatos foram arguidos

oralmente pelos membros da banca com NOTA: ______ (deixar ‘Exame Final’, quando for o
caso).
1) ( ) aprovado(s) (nota > = 7,0), pois foi demonstrado suficiência de conhecimento e
capacidade de sistematização no tema da monografia e o texto do trabalho aceito.
As revisões observadas pela banca examinadora deverão ser corrigidas e verificadas pelo
orientador no prazo máximo de 30 dias (o verso da folha da ata poderá ser utilizado para pontuar
revisões).
O trabalho com nota no seguinte intervalo, 3,0 = < nota < 7,0, será reapresentado, gerando-se
uma nota ata; sendo o trabalho aprovado na reapresentação, o aluno será considerado aprovado
com exame final.
2) ( ) reprovado(s). (nota <3,0)
Na forma regulamentar foi lavrada a presente ata que é assinada pelos membros da banca e
pelos candidatos.
Recife, 25 de janeiro de 2017.
Orientador:
Avaliador 1:
Avaliador 2:
Candidato 1:
Candidato 2:
Coordenação do Curso de Engenharia Civil-Dcivil

Rua Acadêmico Hélio Ramos s/nº. Cidade Universitária. Recife-PE CEP: 50740-530.
Fones: (081)2126.8220/8221 Fone/fax: (081)2126.8219.
AGRADECIMENTOS
À Deus, primeiramente, pela ajuda e determinação concedidas para superar os

momentos difíceis.
Às nossas famílias por todo o apoio, amor e incentivo ao longo desta etapa.
Aos nossos amigos, pelas experiências compartilhadas, pela convivência
acolhedora e amizade.
Ao nosso orientador, professor Rubens Dantas, por proporcionar todo o
aprendizado, direcionamento e cuidado necessários para que desenvolvêssemos
uma afeição ainda maior pela Engenharia Civil.
À Moura Dubeux Engenharia, em especial à Diego Villar, pela simplicidade ao
partilhar conhecimentos e experiências, além da atenção e orientação no
desenvolvimento deste trabalho.
RESUMO
Atualmente, no mercado imobiliário, diversas empresas do ramo da construção civil

encontram dificuldades para administrar seus projetos. Investir em empreendimentos
imobiliários é complexo, pois envolve bastante estudo e pesquisa de mercado para
assumir os parâmetros corretos de julgamento. Nesse aspecto, as análises de
viabilidade econômica de investimentos podem ser fatores importantes de decisão.
Estes estudos fornecem indicadores, como o valor presente líquido e taxa interna de
retorno modificada, cuja precisão é um dos pontos fundamentais para a correta
concepção do projeto. Assim, para obter indicadores mais realistas e auxiliar nas
ambições da empresa, novos métodos para administrar financeiramente o fluxo de
caixa dos respectivos projetos devem ser ponderadas. Um modo comum, mas nem
sempre realizado adequado, é o impulsionamento da obra por meio de financiamento
bancário. Somando-se a isto, incentivos fiscais são dispostos pelo governo para
facilitar o desenvolvimento do setor, como o Regime Especial de Tributação. Sendo
assim, este trabalho aprofunda a visão crítica das análises determinísticas
considerando o financiamento bancário pelos métodos do Valor Presente Líquido e
da Taxa Interna de Retorno Modificada sob o ponto de vista do investidor, afim de
obter os melhores resultados financeiros para seus projetos e promover a saúde
financeira da Incorporadora. Para tal, diversos empreendimentos e seus respectivos
dados foram coletados por toda a cidade de Recife.
Palavras-Chave: Engenharia Econômica; Análise de Viabilidade; Empreendimentos

Imobiliários; Valor Presente Líquido; Taxa Interna de Retorno; Financiamento
Bancário.
ABSTRACT
Currently, in the real estate market, several companies in the construction industry
have difficulty managing their projects. Investing in real estate ventures is complex,
because involves a range of scenarios, studies and assumptions to identify the correct
parameters of judgment. From this perspective, economic feasibility analysis of
investments can be a key factor for make decisions. These studies provide indicators
such as the Net Present Value and the internal rate of return, which its accuracy is one
of the main points to design a project properly. Thus, in order to obtain more realistic
indicators and achieve the company's purpose, new methods to financially manage the
cash flow of the respective projects should be considered. A common way, but not
always executed correctly, is to leverage the construction work through bank financing.
Additionally, tax breaks are provided by the government to improve the development
of the sector, such as the Special Taxation Regime. Therefore, this work approaches
a critical view of the deterministic analysis considering the bank financing with the Net
Present Value and Modified Internal Rate of Return methods from the perspective of
the shareholder in order to obtain the best financial results for any construction
company investment as well as promoting organization’s financial health. To do so,
several projects databases of construction companies were collected throughout the
Recife city.
Key Words: Economic Engineering; Feasibility Analysis, Real Estate Developments;

Net Present Value; Modified Internal Rate of Return; Bank Financing.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1: Imagem Ilustrativa de um fluxo de caixa trazido a valor presente - VP .................... 21

Figura 2: Barreiras e Rentabilidade ................................................................................................. 64
Gráfico 1: Variação do índice de preço de vendas ....................................................................... 13

Gráfico 2: Variação Acumulada do Preço de Venda em 12 meses - Nov/16 ........................... 13
Gráfico 3: Índice de Vendas x IPCA - Recife/PE ........................................................................... 15
Gráfico 4: Nível de Risco x Taxa de Risco ..................................................................................... 48
Gráfico 5: VPL x TMA – Empreendimento A.................................................................................. 50
Gráfico 6: Fluxo dinâmico acumulado - Empreendimento A ....................................................... 51
Gráfico 7: VPL x TMA - Empreendimento B .................................................................................. 53
Gráfico 8: Fluxo dinâmico - Empreendimento B ............................................................................ 54
Gráfico 9: VPL x TMA – Empreendimento C com permuta ......................................................... 56
Gráfico 10: VPL x Preço de Venda do Terreno ............................................................................. 56
Gráfico 11: Fluxo dinâmico - Empreendimento C com compra do terreno ............................... 58
Gráfico 12: Fluxo dinâmico - Empreendimento C com permuta do terreno .............................. 58
Gráfico 13: Número total de vendas de apartamentos por mês em Recife .............................. 61
Gráfico 14: Variação dos Juros de Crédito Pessoal x Taxa Selic .............................................. 62
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Limitações dos métodos VPL e MTIR ........................................................................... 24

Tabela 2: Tabela de variação da taxa Selic ................................................................................... 26
Tabela 3: Tabela de variação do IGP-M em 2016 ........................................................................ 28
Tabela 4: Tabela de variação do INCC em 2016 .......................................................................... 29
Tabela 5: Curva de venda do empreendimento A......................................................................... 33
Tabela 6: Curva de venda do empreendimento B......................................................................... 33
Tabela 7: Curva de venda do empreendimento C ........................................................................ 33
Tabela 8: Curva de venda do empreendimento C (condição compra de terreno) ................... 33
Tabela 9: Valor das unidades do empreendimento A .................................................................. 35
Tabela 10: Valor das unidades do empreendimento B ................................................................ 36
Tabela 11: Valor das unidades do empreendimento C ................................................................ 37
Tabela 12: Variação da taxas de Rentabilidade de investimentos de renda fixa em função do
CDI, deduzido IR ................................................................................................................................ 47
Tabela 13: Indexadores atualizados................................................................................................ 49
Tabela 14: Taxa de Crescimento - Const. Civil e Indústria em relação ao mesmo trimestre do
ano anterior e acumulada no ano .................................................................................................... 63
LISTA DE ABREVIATURAS E/OU SIGLAS
CDB – Certificado de Depósito Bancário

CDI – Certificado de Depósito Interbancário
COFINS – Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
FGV – Fundação Getúlio Vargas
IGPM – Índice Geral de Preços do Mercado
INCC – Índice Nacional de Construção Civil
IPA – Índice de Preço por Atacado
IPCA – Índice Nacional De Preços Ao Consumidor Amplo
IRPJ – Imposto de Renda Pessoa Jurídica
IVV – Índice de Velocidade de Vendas
LCI – Letras de Crédito Imobiliário
MTIR – Taxa Interna de Retorno Modificada
PIS – Programa Integração Social
SELIC – Sistema Especial de Liquidação e Custódia
SFH – Sistema Financeiro de Habitação
SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil
SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil
TIR – Taxa Interna de Retorno
TMA – Taxa Mínima de Atratividade
VPL – Valor Presente Líquido
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................................ 11
1.1 Justificativa e motivação ......................................................................................................... 14
1.2 Objetivos gerais e específicos ............................................................................................... 15
2 REVISÃO DE LITERATURA E FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ....................................... 17
2.1 Definições e princípios básicos para uma análise de viabilidade .................................... 17
2.2 Indicadores de viabilidade e aplicações ............................................................................... 19
2.2.1 Método do valor presente líquido - VPL........................................................................ 19
2.2.2 Método da taxa interna de retorno modificada – MTIR .............................................. 22
2.3 Discussão: VPL x TIR ............................................................................................................. 23
2.4 Definição dos índices aplicáveis ao fluxo de caixa no tempo ........................................... 25
2.4.1 SELIC ................................................................................................................................. 25
2.4.2 Dissídio coletivo de trabalho ........................................................................................... 26
2.4.3 IPCA ................................................................................................................................... 27
2.4.4 IGP-M ................................................................................................................................. 28
2.4.5 INCC ................................................................................................................................... 29
3 METODOLOGIA......................................................................................................................... 30
3.1 Apresentação dos empreendimentos ................................................................................... 30
3.2 Desenvolvimento do modelo dinâmico ................................................................................. 30
3.2.1 Receitas ....................................................................................................................... 31
3.2.2 Despesas Comerciais ................................................................................................ 38
3.2.2.1 Comissão de vendas .................................................................................................. 38
3.2.2.2 Despesas de marketing ............................................................................................. 39
3.2.3 Despesas de incorporação ....................................................................................... 40
3.2.4 Despesas indiretas rateadas – escritório ................................................................ 42
3.2.5 Custos de construção ................................................................................................ 42
3.2.6 Financiamento bancário ............................................................................................ 44
3.2.7 Impostos – RET .......................................................................................................... 46
3.2.8 Taxa de desconto (TMA), taxa de financiamento e taxa de reinvestimento ...... 47
3.2.9 Simulação futura dos indexadores........................................................................... 49
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES ............................................................................................ 50
4.1 Empreendimento A – Bairro: Rosarinho ......................................................................... 50
4.2 Empreendimento B – Bairro: Boa Viagem ...................................................................... 53
4.3 Empreendimento C – Bairro da Torre ............................................................................. 55
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................................... 61
6 CONCLUSÃO ............................................................................................................................. 65
REFERÊNCIAS .................................................................................................................................. 67
APÊNDICES ........................................................................................................................................ 69
11
1 INTRODUÇÃO
Devido a recorrente utilização do termo econômico ‘Mercado’, faz-se

necessária sua definição prévia para que fique ainda mais clara interpretação do
conteúdo deste trabalho. Segundo “O Dicionário de Economia e Administração” de
Paulo Sandroni:
Em sentido geral, o termo designa um grupo de compradores e

vendedores que estão em contato suficientemente próximo para
que as trocas entre eles afetem as condições de compra e venda
dos demais. Um mercado existe quando compradores que
pretendem trocar dinheiro por bens e serviços estão em contato
com vendedores desses mesmos bens e serviços. Desse modo,
pode-se entender o mercado como o local, teórico ou não, do
encontro regular entre compradores e vendedores de uma
economia determinada. Concretamente, ele é formado pelo
conjunto de instituições em que se realizam transações comerciais
(SANDRONI, 2003, p. 378).
Em outras palavras, Mercado é o nome dado a relação entre as partes

envolvendo dinheiro ou troca entre outros bens. Esta relação possui diversas
características e fatores que determinarão o crescimento ou a queda de uma das
partes apenas, os “vendedores”. Aqui os vendedores serão as empresas, que por sua
vez dependem diretamente dos compradores para obter o resultado desejado. Pelo
fato das empresas precisarem se adaptar a diversos cenários do mercado, é
necessário cada vez mais garantias de retorno, novos modelos interpretativos, assim
como, melhorias tecnológicas, para que o investimento seja viabilizado. Tudo aqui
descrito pode ser aplicado no mercado de imóveis, e as empresas aqui em foco serão
do ramo da construção civil.
Nas últimas décadas, ficou evidente a importância de identificar os pontos

influentes no ramo da construção civil em todo país, os quais ajudarão o setor a
entender o comportamento atual do mercado, e assim, adotar as estratégias e
políticas mais adequadas. O principal fator é a Conjuntura Econômica, Política e
Social, que dependem das condições de consumo, seja por parte dos consumidores
12
quanto por parte dos vendedores. Já a médio e longo prazo, além dos fatores político-
econômicos e cultural inerentes a qualquer mercado, pode-se citar:
I. Tempo: O mercado de imóveis evolui naturalmente ao longo do tempo

à medida que a necessidade de determinadas características vai
crescendo e dando comodidade aos consumidores;
II. Inovação: O desenvolvimento de novas tecnologias e a busca por
melhorias atraem consumidores e movimentam o mercado, além de
criar vantagens concorrenciais;
III. Grau de Concorrência: O aparecimento de novos concorrentes leva à
dinâmica de desenvolvimento do mercado imobiliário, do mesmo modo
que, em períodos de crise, a baixa no mercado faz com que as
empresas de grande porte ofereçam métodos mais adequados e sutis
aos consumidores para se manter.
Conforme o Gráfico 1, desde 2015, quando a variação do preço de venda dos
imóveis chegou a igualar à inflação e continuar a cair, o Brasil sofre com uma recessão
manifesta no mercado imobiliário. Diversas empresas do ramo da construção estão
cortando gastos, ou chegaram a decretar falência. Atualmente no ano de 2016 na
cidade de Recife, a oferta de imóveis novos é consideravelmente maior do que a
procura, o que afeta diretamente o valor dos imóveis, chegando a quase zero com
relação a novembro do ano anterior, conforme Gráfico 2. Logo, as construtoras estão
ou ficarão com o capital próprio e seus bens comprometidos, ao manter os ritmos de
investimento.
13
Gráfico 1: Variação do índice de preço de vendas
Fonte: FipeZap em Dezembro/2016
Gráfico 2: Variação Acumulada do Preço de Venda em 12 meses - Nov/16
Fonte: FipeZap em Dezembro/16
O cuidado no momento de decidir entre projetos de investimento é

imprescindível, de modo que as operações financeiras das empresas não sejam
diretamente afetadas e influenciem no andamento dos atuais empreendimentos, o que
ocasiona na perda de credibilidade com os clientes. Para seguir contra esse fluxo e
obter melhores resultados, as grandes incorporadoras devem otimizar os
investimentos em marketing, buscar o melhor custo-benefício e maior eficiência
durante a idealização e construção do empreendimento, assim como, estudar
14
diferentes métodos de financiamento para a obra e oferecer melhor condições de

pagamento para atrair o cliente.
Segundo Brasil (2002), há 3 tipos de investimentos empresariais: investimentos

recorrentes, estratégicos e por solicitação. Os investimentos em imóveis são
considerados investimentos estratégicos, pois a metodologia a ser utilizada é nova e
depende de bastante pesquisa para que se possa ter sucesso nesse tipo de
investimento. Em vista disso, os parâmetros são dificilmente estimados e seu valor
possui maior volatilidade.
Com o mercado imobiliário em crise, torna-se necessário uma política mais

cautelosa de investimentos, partindo de análises criteriosas. Isto porque os
empreendimentos imobiliários carregam consigo alta complexidade e elevado risco,
visto que o longo período de aplicação do capital pode apresentar mudanças sucintas
de comportamento do mercado. Neste sentido, os estudos de viabilidade econômico-
financeira apresentam grande importância, pois a partir de um fluxo de caixa
projetado, permitem medir o retorno de um projeto de forma comparável com outros
investimentos.
1.1 Justificativa e motivação
No ano de 2016, em Recife/PE, o mercado de imóveis sofreu com a recessão no

índice de venda de imóveis, mas estagnou e, no final, obteve uma leve melhora.
Contudo, constantemente, a variação dos preços dos imóveis é inferior à da inflação
(IPCA/IBGE), conforme gráfico 3 abaixo, e a variação acumulada no ano ainda é
relativamente bem abaixo do desejado, girando em torno de 0,4%. Ou seja, hoje, para
o comprador, investir em imóveis é perder dinheiro. Somado a isso, neste ramo há um
grande risco advindo do grande período de tempo que decorre o início do projeto
(escolha do terreno) até a entrega das últimas unidades. E é nesse cenário atual que
as construtoras e incorporadoras do estado devem buscar estudos mais precisos
sobre a viabilidade dos empreendimentos a serem lançados.
15
Gráfico 3: Índice de Vendas x IPCA - Recife/PE
Fonte: FipeZap em Dez/16
O estudo citado anteriormente tem grande importância para os investidores,

acionistas e donos das empresas, que, assim, poderão prever o melhor investimento
a ser feito na região estudada, prevenindo-os de riscos em empreendimentos não
lucrativos. Para que esta análise seja feita com maior precisão, se faz necessária a
aplicação de diversos dados de contabilidade da empresa para compor o DRE
(Demonstração de Resultado do Exercício), como o IVV (Índice de Velocidade de
Vendas), e ponderar as formas de financiamento para a obra, assim como o tempo
total de projeto. De modo que, no final, seja aplicado o método de análise de
viabilidade mais apropriado.
1.2 Objetivos gerais e específicos
O presente trabalho tem como objetivo geral promover o método mais adequado
de análise de viabilidade econômica para a realização de empreendimentos
imobiliários por meio de estudos embasados na engenharia econômica. Por tanto, o
fim principal é oferecer às Incorporadoras e construtoras um aprimorado modelo de
desenvolvimento do fluxo de caixa alavancado por financiamento bancário, agregando
coesão e precisão ao processo de implementação de futuros empreendimentos. Desta
maneira, os riscos envolvendo capital próprio são minimizados.
16
Como objetivos específicos, pretende-se com a realização deste trabalho:

I. Reunir dados de mercado, junto a Moura Dubeux Engenharia, para
poder ampliar o universo do trabalho e tornar os resultados mais
precisos;
II. Identificar e esclarecer os principais tipos de investimento -

administração de capital - das grandes empreiteiras;
III. Desenvolver um modelo dinâmico de DRE (Demonstração de

Resultado do Exercício) em EXCEL de modo que seja aplicável a
qualquer empreendimento baseado em imóveis residenciais com e
sem financiamento;
IV. Fundamentar o trabalho a partir de diversos demonstrativos de

resultado desenvolvidos das obras da Moura Dubeux Engenharia.
V. Evidenciar a importância do financiamento bancário antes da

utilização do capital próprio, no cenário econômico atual do
mercado imobiliário.
17
2 REVISÃO DE LITERATURA E FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 Definições e princípios básicos para uma análise de viabilidade
Entende-se por análise de viabilidade, o estudo que procura prever o eventual

êxito ou fracasso de um projeto. Para tal fim, tem por base dados empíricos
fundamentados aos quais o responsável tem acesso através de diversos tipos de
investigações (pesquisas de mercado, estatística da própria empresa ou similares).
Os estudos e elaborações dentro da análise de viabilidade econômica são feitos

pela área de planejamento e finanças da empresa, visto que é essencial o
conhecimento de métodos e critérios de julgamento para que os retornos sobre os
investimentos sejam demonstrados de maneira clara e objetiva (CORDEIRO DA
SILVA, 2010).
É fundamental que a incorporadora ou construtora valorize e aprenda com

experiências passadas, ou com a troca de informações a partir de profissionais das
empresas mais consolidadas no mercado, já que as mesmas devem dispor de um
banco de dados adequado e de um método próprio de análise, sendo necessário,
neste caso, apenas uma adequação a posição e estratégia de mercado. Além de tudo,
deve haver um setor de planejamento apropriado para manejar os possíveis projetos
(investimentos).
De acordo com Keelling (2002), o estudo de viabilidade de projetos é um dos

passos mais importantes para o seu sucesso. Apesar disto, diversas empresas
conduzem de maneira inadequada, negligenciando alguns fatores ou maquiando
resultados. Então, basicamente, ao analisar a viabilidade de um investimento, devem-
se considerar três aspectos para aprovação:
I. Critérios financeiros: disponibilidade de recursos;

II. Critérios econômicos: rentabilidade;
III. Critérios imponderáveis: fatores que não podem ser mensurados em dinheiro.
Os processos de análise de investimento consideram desembolsos e entradas de

recursos ao longo do tempo, que geram um fluxo de caixa, o qual deve ser interpretado
a partir das teorias do valor do dinheiro no tempo e da teoria dos juros, mais
precisamente. No entanto, vê-se que a análise dos aspectos econômicos e financeiros
18
pode não ser o bastante para a tomada de decisão, devendo a empresa considerar
fatores como a sua política ou estratégia, diante de dificuldades ou oportunidades, que
não são conversíveis em dinheiro (CASAROTTO FILHO; KOPITTKE, 2000).
Segundo Assaf Neto (2007), um processo de avaliação e seleção de investimento

de capital deve considerar os seguintes aspectos básicos: dimensionamento dos
fluxos de caixa; avaliação econômica dos fluxos de caixa por meio da aplicação de
técnicas de análise de investimentos; definição da taxa de retorno e sua aplicação
para o critério de aceitação de projetos de investimento; e introdução do risco no
processo de avaliação de investimentos. Neste trabalho, os apenas o último ponto não
será abordado.
Sobre o primeiro aspecto básico, Ferreira (2010) afirma que é necessária a

previsão de fluxos de entrada (receitas, faturamentos, financiamentos bancários a
receber) e o fluxo de saída, os quais compreendem todos os custos e despesas fixos
ou específicos de cada projeto, que por fim, vão contribuir para o planejamento da
empresa a curto e longo prazo. Ainda segundo Ferreira (2010), o mais importante no
processo de montagem do fluxo de caixa é que, com o acompanhamento do projeto
ao longo do seu tempo de execução, na comparação dos resultados previstos versus
resultados realizados, a empresa possa adquirir experiências e domínio sobre outros
fluxos de caixa contemporâneos ou futuros, de modo que sejam obtidos sempre
melhores resultados econômico-financeiros em termos de maior eficiência do
processo de tomada de decisão.
Quanto às técnicas de análise de investimentos, Assaf Neto (2007) classifica os

métodos quantitativos de análise econômica em dois grandes grupos: os que não
levam em conta o valor do dinheiro no tempo, e os que consideram essa variação por
meio do critério do fluxo de caixa descontado. Indo de acordo com o material
anteriormente citado, Cordeiro da Silva (2010) afirma que, em virtude de maior rigor
em termos conceituais e de relevância para as decisões de longo prazo, caso das
construções, o mercado dá mais atenção para os métodos que formam o segundo
tipo descrito por Assaf Neto. Logo, reitera para este modelo, os seguintes métodos
de análise: o Valor Presente Líquido (VPL) e a Taxa Interna de Retorno Modificada
(MTIR), como os métodos mais tradicionais, e o Índice de Lucratividade.
19
Por último, para este trabalho, a definição da taxa de retorno e sua aplicação para
o critério de aceitação deve ser baseada em dois conceitos: O custo de oportunidade
de capital e a taxa mínima de atratividade. De acordo com Ferreira (2010), custo de
oportunidade significa o piso que o investidor quer naquele momento, dentre as
alternativas existentes, enquanto que taxa mínima de atratividade (TMA) equivale ao
custo de oportunidade de capital, expresso sob a forma de taxa de juros. Inseridos no
custo de oportunidade estão o risco envolvido e a liquidez do negócio, já que estes
são pontos inerentes a qualquer processo de análise investimento.
A taxa de retorno nada mais é do que a valorização do dinheiro no tempo dada as

circunstâncias de investimento. Contudo, para uma incorporadora, é muito complexo
definir uma taxa mínima de atratividade no mercado imobiliário para julgar se o projeto
é o melhor naquele momento, principalmente, nos dias de hoje, que a instabilidade e
o período de crise influenciam diretamente sobre o comércio.
Assim, mesmo com Cassarotto (2000) afirmando que a TMA é uma taxa associada
a um baixo risco, pois qualquer superávit do fluxo de caixa pode ser aplicada no
mínimo a essa taxa no mercado financeiro, na análise de viabilidade, a TMA será
tomada como taxa de juros de referência fixa no tempo, quando se sabe que a taxa
de desconto, na prática, deve oscilar com frequência. Somando-se a isto, há o fato de
que, no cenário atual, dificilmente um empreendimento imobiliário trabalhará com fluxo
de caixa positivo por muito tempo.
Logo, além da própria proposta de investimento no mercado imobiliário, para se

definir a taxa de retorno, igual a TMA, devem ser estudadas frequentemente as
possíveis aplicações deste mesmo capital, como aplicação em fundos de investimento
e caderneta de poupança. Ou seja, a proposta de investimento da incorporadora deve
render, no mínimo, a taxa de juros equivalente à rentabilidade das aplicações
correntes e de pouco risco. E, em outros casos, como afirma Cassarotto (2000) a TMA
passa a ser uma meta estratégica, de crescimentos patrimonial, por exemplo.
2.2 Indicadores de viabilidade e aplicações
2.2.1 Método do valor presente líquido - VPL

20
O valor presente líquido (VPL), trazido do inglês Net Presente Value (NPV), foi
citado na matemática financeira ainda no século 19 por Karl Marx em seu livro
“Capital”, e posteriormente, o termo foi formalizado e popularizado por Irving Fisher
em 1907 no livro “The Rate of Interest”. Este é um método determinístico vastamente
utilizado para análise de viabilidade de projetos atualmente, porém o resultado da
interpretação de todo o modelo em questão significa muito mais do que apenas o
número próprio final chamado de VPL.
Após o estudo e a montagem de prováveis fluxos de caixa para os projetos em

questão com todas as receitas e despesas esperadas durante os respectivos períodos
de execução, deve-se escolher qual dos investimentos é mais adequado para o
momento, então torna-se necessário a comparação destes fluxos de caixa, porém não
será simplesmente somar e subtrair valores para ver no final quanto volta para o caixa
da empresa ou do investidor. Neste momento, a seguinte questão aparece: Como
comparar projetos com fluxos de caixa diferentes?
O Método do Valor Presente Líquido é uma das respostas mais comuns. Este
consiste, de acordo com Cassarotto (2000), em calcular o Valor Presente dos demais
termos do fluxo de caixa para somá-los ao investimento inicial de cada alternativa.
Complementando, Cordeiro da Silva afirma que o Valor Presente (VP) será o valor em
determinado tempo do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade
(TMA), discutida anteriormente. A TMA deve corresponder ao custo de oportunidade
em demais investimentos (aplicações em títulos, por exemplo) acrescido ainda ao
risco existente ao longo do tempo de execução, ou seja, a taxa a partir da qual o
investidor passa a ter lucro financeiro, dito por Cassarotto (2000).
O valor presente líquido para fluxos de caixa pode ser calculado por meio da
seguinte fórmula:
𝑛
𝐹𝐶𝑡
𝑉𝑃𝐿 = Investimento inicial + ∑
(1 + 𝑖)𝑡
𝑡=1
Onde:
 FC é o valor do fluxo de caixa no período t;

 t é o enésimo período no tempo em que o dinheiro será investido no projeto.
Este começa no período 1, quando há efetivamente o primeiro fluxo de dinheiro,
21
e o período 0 (zero) é onde há a saída do capital investido e será calculado o

VPL;
 n é o número de períodos t;
 i é o custo do capital, ou taxa de desconto.
Seguindo de acordo com a Figura 1 abaixo, o VPL corresponde a subtração do VP

dos retornos (receitas) menos o VP dos investimentos (saídas de caixa). A partir deste
resultado pode-se tirar as seguintes conclusões, por Cordeiro da Silva (2010):
Figura 1: Imagem Ilustrativa de um fluxo de caixa trazido a valor presente - VP
1. Se o valor presente das entradas for igual ao valor presente de saídas, a

aprovação do projeto não gerará nem ganho nem perda, então, o VPL será
nulo. Interpretando de outra maneira, pode-se afirmar que o projeto proposto
gerará o mesmo lucro do que uma aplicação desse capital em outro
investimento com uma taxa de atratividade equivalente, o que ocasiona em
novas oportunidades de mercado, com outro risco e fatores diferentes a se
considerar. Logo, o resultado do VPL é inconclusivo por si só.
2. O VPL positivo representa o valor presente das entradas maior do que o valor
presente das saídas, então há ganho financeiro ao longo do tempo. Isto quer
dizer que o projeto é viável, pode ser colocado em prática. E dentre as demais
opções, se este for o de maior VPL, deve ser o melhor investimento no
momento atual considerando aquela taxa mínima de atratividade seja ela a
almejada pela empresa e/ou a retirada como referência de outro investimento.
3. O VPL Negativo representa o valor presente de entrada menor do que o valor
presente das saídas, logo, há perda financeira. Isto quer dizer que o projeto é
inviável, portanto se a taxa de desconto tiver sido retirada como referência de
outro projeto de investimento, este deve ser mais rentável.
22
Como é notável, já afirma Cordeiro da Silva (2010), o ponto crítico desse método
está na escolha da taxa de desconto a ser utilizada no cálculo do VPL. Quanto maior
for a taxa de desconto, utilizada na avaliação, menor será o VPL, visto que passa a
exigir uma rentabilidade do projeto de investimento superior.
2.2.2 Método da taxa interna de retorno modificada – MTIR
A Taxa Interna de Retorno (TIR), vindo do Inglês Internal Rate of Return (IRR),
teve seu conceito proposto por John Maynard Keynes para o estudo da viabilidade de
projetos de investimento. A TIR é utilizada constantemente como um parâmetro
comparativo entre projetos, apesar de não ser determinante, por isso normalmente
complementa o método do VPL. Como afirma Cordeiro da Silva (2010) em nota, é
sempre bom fazer os cálculos pelo VPL e TIR, para um melhor entendimento
financeiro, porém, utilizar o resultado encontrado pelo VPL positivo.
De acordo com Cassarotto (2000), o método da Taxa Interna de Retorno requer

o cálculo da taxa que zera o valor presente dos fluxos de caixa das alternativas de
investimento. Ou seja, de maneira que Cordeiro Silva (2010) reafirma, é a taxa de
desconto que iguala o valor presente dos fluxos de entrada e de saída futuros ao
investimento inicial de um projeto.
A Taxa Interna de Retorno deve satisfazer a seguinte fórmula:
𝑛
𝐹𝐶𝑡
𝑉𝑃𝐿 = 0 = Investimento Inicial + ∑
(1 + 𝑇𝐼𝑅)𝑡
𝑡=1
Onde:
 FC é o valor do fluxo de caixa no período t;
 t é o enésimo período no tempo em que o dinheiro será investido no projeto.
Este começa no período 1, quando há efetivamente o primeiro fluxo de dinheiro,
e o período 0 (zero) é onde há a saída do capital investido e será calculado o
VPL;
 n é o número de períodos t;
 TIR é a taxa de desconto que satisfará esta equação.
23
Logo, deve-se encontrar a TIR através de iterações, ou seja, através de

interpolações com diversas taxas de retorno até chegar àquela que apresente um VPL
igual a zero. Calculadoras financeiras e planilhas eletrônicas estão preparadas para
encontrar rapidamente este valor.
Após introduzir toda a metodologia da TIR, levanta-se a seguinte problemática: A

TIR representada não é a realidade. De acordo com Cassarotto (2000), o resultado
que seria encontrado supõe que as parcelas positivas tenham sido aplicadas à mesma
taxa, nesse caso, a TIR. De modo análogo para as parcelas negativas, ou seja, o
custo de obtenção (o juro de rendimento) é o da TIR.
Um conceito mais realista foi introduzido a TIR, e a este novo resultado foi dado o
nome de Taxa Interna de Retorno Modifica (MTIR). A MTIR, segundo Cassarotto
(2000), propõe que os valores de entrada e saída do fluxo de caixa possam ser
reaplicados a taxas diferentes. Assim, toda receita (entrada) será teoricamente
reaplicada a determinada taxa, vislumbrada pela empresa. Denominada como taxa de
risco ou taxa de reinvestimento, esta pode ser igual ou maior que a TMA, como é o
caso para incorporadoras e construtoras de imóveis. Enquanto que toda despesa ou
custo (saída), ainda segundo Cassarotto (2000), deve ser descontada a uma taxa que
reflita um investimento de baixo risco, a exemplo de um depósito bancário. Esta taxa
deve ser denominada como taxa de segurança ou taxa de financiamento.
Nota-se então que este aprimoramento com a taxa de reaplicação na TIR é

bastante dinâmico, pois permite a utilização de diferentes taxas de reaplicação,
podendo ser inferiores a TMA, situando-se num caso pessimista. Logo, isto dá maior
sensibilidade ao modelo e o torna mais realista, fazendo com que os resultados de
MTIR e VPL convirjam.
2.3 Discussão: VPL x TIR
Cada um dos métodos, seja VPL ou MTIR, não são totalmente conclusivos, mas
auxiliam diretamente na tomada de decisão a partir da interpretação correta de cada
um deles. Como qualquer método de estudo de viabilidade, é necessário saber as
limitações ao aplicá-los nos possíveis investimentos, como é o caso deste trabalho,
na construção de empreendimentos imobiliários residenciais na visão das
24
incorporadoras e construtoras. Segundo Cordeiro da Silva (2010), são evidentes os

seguintes entraves nas aplicações de cada método, colocados na Tabela 1:
Tabela 1: Limitações dos métodos VPL e MTIR
VALOR PRESENTE LÍQUIDO - VPL TAXA INTERNA DE RETORNO

MODIFICADA - MTIR
1. Depende da determinação do 1. Depende da determinação do
custo de capital. custo de capital.
2. Assume que a taxa de desconto é 2. A TIR (sem reaplicação) pode
a mesma durante toda a vida do apresentar respostas múltiplas se
projeto. os fluxos de caixa forem não
convencionais.
3. Exige previsões dos fluxos de 3. Pode conduzir a decisões
caixas futuros (longo prazo). incorretas nos investimentos
mutuamente excludentes.
4. Projetos podem ser aceitos com
taxas altas, mas ainda abaixo da
TMA.
Fonte: " Como Administrar o Fluxo de Caixa das Empresas" - Edson Cordeiro da Silva. 4ª Edição (2010)
Ambos os métodos podem dar valores artificialmente altos, e é por isso, que se
deve tomar cuidado e ajustar o fluxo de caixa, bem como a taxa de desconto aplicada,
à taxa de inflação do governo. Apesar de Cordeiro da Silva (2010) afirmar que o VPL
é ainda o melhor método para avaliar projetos de investimentos de capital, é
importante salientar o que foi aqui explicitado anteriormente, o mais adequado é
utilizar ambos os métodos como parâmetros para interpretação de um modelo. O
MTIR ainda é um resultado importante para se interpretar uma margem percentual de
administração do capital a fim de se escolher o melhor investimento.
25
2.4 Definição dos índices aplicáveis ao fluxo de caixa no tempo
2.4.1 SELIC
De acordo com o Banco Central, define-se SELIC, como: “A taxa média ajustada
dos financiamentos diários apurados no Sistema Especial de Liquidação e de
Custódia (SELIC) para títulos federais. Para fins de cálculo da taxa, são considerados
os financiamentos diários relativos às operações registradas e liquidadas no próprio
Selic e em sistemas operados por câmaras ou prestadores de serviços de
compensação e de liquidação. ” (Art. 1° da Circular n° 2.900, de 24 de junho de 1999,
com a alteração introduzida pelo art. 1° da Circular n° 3.119, de 18 de abril de 2002).
Segundo O Estadão de São Paulo, Revista Exame e demais fontes de pesquisa,

a taxa SELIC é conhecida como a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela é
usada nos empréstimos feitos entre os bancos e também nas aplicações feitas por
estas instituições bancárias em títulos públicos federais. A partir dessa relação com
os bancos, pode-se afirmar que esta taxa é referência no Brasil, já que as demais
taxas de empréstimo, financiamento e cartão de crédito estão diretamente
relacionadas.
É evidente que os bancos não vão utilizar diretamente a SELIC como juros nas
negociações. Se os bancos tomam dinheiro emprestado pela taxa SELIC, vão
emprestar para seus clientes comumente à taxa de juros bancários significativamente
maiores. Isto ocorre devido ao lucro, custos operacionais e riscos de não obter o
retorno esperado.
Há também outra função importante da taxa SELIC. Devido a relação direta com
os empréstimos, financiamentos e demais juros bancários, a inflação pode ser
controlada pela Banco Central ao ajustar a SELIC para mais ou para menos. Por
exemplo, quando está em alta, como é o momento atual, há o favorecimento da queda
da inflação, pois o consumo e investimentos no mercado são desestimulados, visto
que os juros atrelados ao capital bancário devem aumentar. Analogamente, o
contrário também é válido. Segue tabela 2 com variação mensal da taxa SELIC nos
anos de 2010 até 2016.
26
Tabela 2: Tabela de variação da taxa Selic
Fonte: Receita Federal (Dez/2016)
2.4.2 Dissídio coletivo de trabalho
O Dissídio nada mais é do que um conjunto de exigências, dentre elas reajuste

salarial e melhores condições de trabalho, feita por acordos coletivos sob
responsabilidade do sindicato da categoria, a exemplo do Sindicato da Indústria da
Construção Civil (Sinduscon). Consequentemente, devido a inflação e o momento no
qual o país está inserido, é comum a existência de ajustes significativos no salário dos
trabalhadores, o que deve ser considerado num estudo de viabilidade econômica de
um investimento no setor.
De acordo com o art. 611 § 1º da CLT, a celebração dos acordos coletivos de

trabalho é facultada aos sindicatos representativos das categorias profissionais. Deste
modo, o sindicato deve estipular condições de trabalho aplicáveis, no âmbito da
empresa ou empresas acordantes, às respectivas relações de trabalho. Caso
frustrada a negociação dos interesses coletivos promovida diretamente pelos
27
interessados junto às empregadoras, poderá ser ajuizada uma ação de Dissídio

Coletivo. A legitimidade para o ajuizamento é das entidades sindicais.
No ramo da construção civil, o sindicato é bastante atuante. Como, após

sucessivas tentativas de negociação de interesses, é normal que seja instaurada uma
greve da categoria, as incorporadoras e construtoras devem ponderar até que ponto
levar as tratativas para que suas obras não sejam prejudicadas com a consequente
paralisação.
Conforme convenção coletiva do trabalho para o final de 2016 e início de 2017,

além do aumento no piso salarial de cerca de 4% a partir do dia 1º de Janeiro de 2017,
nessa mesma data prevê-se um reajuste de 9,15% sobre o valor corrigido anterior
datado de fevereiro de 2016 para salários até R$3999,99 (três mil novecentos e
noventa e nove reais e noventa e nove centavos).
2.4.3 IPCA
De acordo com o IBGE, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

(IPCA) é calculado pelo Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor –
SNIPC que efetua a produção contínua e sistemática de índices de preços ao
consumidor, tendo como unidade de coleta: estabelecimentos comerciais e de
prestação de serviços, concessionária de serviços públicos e domicílios.
Ainda de acordo com o órgão governamental, basicamente, esse índice tem

como objetivo determinar as taxas de inflação na economia brasileira que afetam as
famílias com rendimentos mensais compreendidos entre 1 e 40 salários-mínimos,
qualquer que seja a fonte de rendimentos, e residentes nas áreas urbanas das
regiões. O Banco Central e o Conselho Monetário Nacional utilizam os dados do IPCA
para verificar se o governo vem atingindo suas metas de inflação, e se o custo de vida
das famílias aumentou muito em determinado período, tudo com o propósito de
formular políticas monetárias e implementar outras medidas de governança
econômica.
Como, por exemplo, no mercado da construção civil, diversos serviços são
necessários numa obra, normalmente estas despesas, a exemplo de um contrato de
marketing durante todo o período de construção, são corrigidas mensalmente de
28
acordo com a variação do IPCA, pois muitos comerciantes reajustam os preços de

seus produtos baseados na alta desse índice, assim como muitos fornecedores o
fazem com o preço de seus serviços. Logo, esta taxa deve ser considerada em um
estudo de viabilidade.
2.4.4 IGP-M
De acordo com o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), o Índice Geral de

Preços (IGP) foi concebido no final dos anos de 1940 pela Fundação Getúlio Vargas
para ser uma medida abrangente do movimento de preços. Entendia-se por
abrangente um índice que englobasse não apenas diferentes atividades como
também etapas distintas do processo produtivo. O IGP é a média aritmética
ponderada de outros 3 índices: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (60% do IPA),
o Índice de Preços ao Consumidor (30% do IPC) e Índice Nacional de Custo da
Construção (10% do INCC).
Atualmente o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é o índice utilizado

para balizar os aumentos da energia elétrica e dos contratos de alugueis. Comumente,
encontra-se hoje o IGP-M + 1% substituindo o INCC como indexador depois de
finalizada a construção em contratos de compras parceladas de imóveis na planta.
Segue tabela 3 com a variação deste índice em 2016.
Tabela 3: Tabela de variação do IGP-M em 2016
Fonte: Fundação Getúlio Vargas (Dezembro/2016)

29
2.4.5 INCC
De acordo com o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), o Índice Nacional da

Construção Civil (INCC) foi concebido pela Fundação Getúlio Vargas com a finalidade
de aferir a evolução dos custos de construções habitacionais, além de incorporar
novos produtos e especialidades de mão-de-obra. Este se configurou como o primeiro
índice oficial de custo da construção civil no país. Foi divulgado pela primeira vez em
1950, mas sua série histórica retroage a janeiro de 1944. Atualmente a coleta de
dados é feita em 7 capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte,
Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).
Para não haver queda no lucro financeiro das Empresas Construtoras de

Imóveis, o INCC é utilizado como base para o reajuste do valor dos imóveis
habitacionais em construção, justamente para que acompanhe o aumento do preço
dos materiais, mão-de-obra e matéria prima, uma vez que estes sofrem alterações ao
longo da obra. Assim, quando comprado um imóvel na planta, os clientes que optarem
por uma entrada, com o financiamento do valor restante, o INCC será incidido sobre
todo o saldo devedor, até quitar totalmente o débito. A tabela de variação desse índice
em 2016 encontra-se na tabela 4 abaixo.
Tabela 4: Tabela de variação do INCC em 2016
Fonte: Fundação Getúlio Vargas (Dezembro/2016)

30
3 METODOLOGIA
Toda a metodologia apresentada a seguir foi utilizada nos empreendimentos

selecionados para tentar prever com a maior verossimilhança possível o fluxo de caixa
dos respectivos edifícios para que sua análise de viabilidade possa ser confiável.
3.1 Apresentação dos empreendimentos
Para a aplicação dos materiais e métodos descritos nesta seção, faz-se uso de
dados de 3 empreendimentos da construtora Moura Dubeux, grande incorporadora do
estado e empresa de destaque no mercado imobiliário. Por uma questão sigilo da
empresa supracitada, os empreendimentos serão chamados de Empreendimento A,
B e C, porém possuirão todas suas características físicas e financeiras mantidas.
O empreendimento A é localizado no bairro do Rosarinho, possui 27 andares

sendo 3 por andar, com áreas de 79m², 80m² e 83m². O prédio possui área de lazer
completa, com piscina, salão de festas, salão de jogos, fitness, playground e mini
campo.
O empreendimento B é localizado no bairro de Boa Viagem, a poucos metros do

mar. Possui 30 andares com 1 apartamento de 217m² por andar. Sua área de lazer é
composta por piscina, deck, salão de festas e fitness.
O empreendimento C é localizado no bairro da Torre e é composto por 48

andares, onde se encontram os 4 apartamentos, sendo 2 com área de 63m² e 2 com
área de 106m². Possui área de lazer com piscina com raia, mini campo, salão de festas
e heliporto, além de uma excelente localização.
3.2 Desenvolvimento do modelo dinâmico
Todo projeto é composto por ciclos, de diferentes atividades. Um projeto

imobiliário pode ser dividido em 4 ciclos: Desenvolvimento do Projeto, Lançamento do
Empreendimento, Construção da Edificação e Desligamento. No desenvolvimento do
projeto é onde ocorre a criação dos projetos arquitetônicos, estruturais, de instalações,
31
de fundação, de alvenaria, entre outros, e onde ocorrem os processos de registro de

incorporação, legalização e aquisição do terreno. O lançamento do empreendimento
corresponde à fase de marketing do projeto, onde será investido em stands de vendas,
apartamentos decorados e veiculação de propagandas do empreendimento com o
objetivo de atrair o público para sua aquisição. A construção corresponde à curva
física da obra e o desligamento ao período de quitação das unidades pelos seus
compradores.
3.2.1 Receitas
As receitas de um empreendimento imobiliário consistem exclusivamente das

vendas dos seus apartamentos. Entretanto, apesar da ideia de simplicidade associada
ao valor dos seus apartamentos e à quantidade de apartamentos disponíveis
resultarem em um valor total de receitas recebidas pela incorporadora, existem
diversas variáveis que devem ser consideradas visto que para uma análise de
viabilidade não interessa apenas o valor total de receita, mas sim como as parcelas
estarão distribuídas ao longo do tempo de projeto. A forma de pagamento das
unidades do imóvel é de extrema importância para a montagem do fluxo de caixa.
De um modo geral, a forma de pagamento segue um padrão de financiamento

que consiste no pagamento de 30% do valor do apartamento até o término da
construção da edificação, chamada de receita contratada, e 70% do valor após esse
período, chamada de receita de desligamento.
No caso da receita contratada o comprador paga diretamente à incorporadora o

valor correspondente, que se divide no pagamento do sinal, geralmente
correspondente à 10% do valor do apartamento, podendo ser dividido em 2x ou 3x, e
no pagamento das parcelas mensais, correspondente à 20% do valor do apartamento
sendo dividido pela quantidade de meses desde o pagamento do sinal até a
finalização da construção da edificação. Dependendo da quantidade de meses e do
valor do apartamento, as parcelas mensais podem ficar com valores muito altos, o que
pode inviabilizar a compra do empreendimento para o comprador. Nesses casos
utilizam-se parcelas intercaladas, que podem ser pagas periodicamente, conforme a
necessidade do comprador, para reduzir as parcelas mensais.
32
A receita de desligamento, também conhecida como parcela das chaves,

corresponde à maior parte do valor a ser recebido pela incorporadora: geralmente
70% do valor do apartamento. Nesse caso, o mais comum é o comprador recorrer a
uma análise de crédito em algum banco para aprovação e liberação desse valor para
a incorporadora. Assim, no momento que o comprador assina contrato com o banco,
a dívida com a incorporadora é quitada e o adquirente do apartamento passa a
financiar esse valor com o banco, através de cobranças mensais, amortização e juros.
É válido comentar que a forma de pagamento de qualquer empreendimento

depende muito da condição de financiamento do comprador e da condição acordada
com a incorporadora. De um modo geral, a forma de pagamento citada acima é a
oferecida pela construtora, porém o adquirente do apartamento pode negociar outras
formas de pagamento, podendo ser inclusive à vista, tendo assim descontos de até
30% no valor total do imóvel.
Um ponto importante a ser considerado no fluxo de caixa e que é parte

dependente das vendas é a inadimplência de pagamento dos compradores. Não é
incomum que alguns clientes não consigam arcar com algumas parcelas referentes à
receita contratada e, por conta disso, o fluxo das vendas possui alguns meses com
parcelas negativadas. A inadimplência atualmente, em média, gira em torno de 7% ao
mês, ou seja, durante um ano de projeto considerou-se inadimplências de 2% até
12%, de forma que o valor médio inadimplente fosse de 7% ao mês. Todavia, essa
inadimplência é recuperada após certo período de tempo e volta para o fluxo de caixa
de forma positiva. É importante lembrar que o comprador só recebe as chaves do
apartamento se estiver com o mesmo completamente quitado.
A curva de vendas de um projeto corresponde à velocidade de vendas dos

apartamentos do imóvel correspondente, ou seja, a quantidade de apartamentos
vendidos em cada ciclo do projeto. É valido lembrar que dependendo da forma de
aquisição do terreno, nem todas as unidades da edificação são consideradas na
receita do empreendimento, por exemplo, se o terreno foi adquirido por permuta com
uma taxa de 20%, a receita referente à esses 20% dos apartamentos não entrará na
curva de vendas, sendo desconsiderada no fluxo de receitas.
33
Para os empreendimentos selecionados foram consideradas as seguintes

curvas de vendas em formato de tabelas:
Tabela 5: Curva de venda do empreendimento A
CURVA DE VENDA - Empreendimento A

34 Apartamentos vendidos antes da construção 50%
24 Apartamentos vendidos durante a construção 35%
10 Apartamentos vendidos após a construção 15%
13 Apartamentos permutados 9%
Tabela 6: Curva de venda do empreendimento B
CURVA DE VENDA - Empreendimento B

Tabela 7: Curva de venda do empreendimento C
CURVA DE VENDA - Empreendimento C

Tabela 8: Curva de venda do empreendimento C (condição compra de terreno)
CURVA DE VENDA - Empreendimento C

Um apartamento a venda possui diversas variáveis, que influenciam diretamente

no seu valor de aquisição, como localização, padrão de acabamento, altura do
pavimento, número de vagas de garagem, orientação solar, área de lazer do edifício,
entre outros.
No caso dos empreendimentos selecionados para o estudo de viabilidade, as

variáveis que diferenciam os apartamentos, para a mesma edificação, são a
orientação solar e a altura do pavimento. De modo geral, em relação à altura do
34
pavimento, adotasse uma variação de 0,5% do valor do metro quadrado a cada andar.
Já em relação à orientação solar, essa variação pode chegar a até 2% do valor do
metro quadrado no mesmo pavimento.
Dentre todas as variáveis para definição de preço do metro quadrado, a mais

significante é a da localização. De acordo com a tendência de vendas e em pesquisas
a sites imobiliários e o bando de dados da incorporadora responsável, os seguintes
valores de metro quadrado para os empreendimentos selecionados foram adotados:
 Empreendimento A (Rosarinho): R$ 6500,00 / m²

 Empreendimento B (Avenida Boa Viagem): R$ 11500,00 / m²
 Empreendimento C (Torre): R$ 7200,00 / m²
Portanto, diante das variações supracitadas e do valor do metro quadrado

médio, calculou-se o valor de cada apartamento dos 3 empreendimentos escolhidos.
No empreendimento A o apartamento 01 é o mais nascente e o 03 é o mais
poente, portanto o metro quadrado da posição 01 foi considerado 2% mais caro que
o da posição 03, enquanto a posição 02 tem valor de metro quadrado 1% superior à
03, conforme tabela 9 a seguir.
35
Tabela 9: Valor das unidades do empreendimento A
VALOR MÉDIO DO LADO 01 LADO 02 LADO 03

PAVTO
m² DOS APTOS (83m²) (79m²) (80m²)
1 R$ 6.089,95 R$ 515.574,79 R$ 485.916,75 R$ 487.195,64

2 R$ 6.120,55 R$ 518.165,61 R$ 488.358,54 R$ 489.643,86
3 R$ 6.151,30 R$ 520.769,46 R$ 490.812,61 R$ 492.104,38
4 R$ 6.182,22 R$ 523.386,39 R$ 493.279,00 R$ 494.577,27
5 R$ 6.213,28 R$ 526.016,48 R$ 495.757,79 R$ 497.062,58
6 R$ 6.244,50 R$ 528.659,77 R$ 498.249,04 R$ 499.560,38
7 R$ 6.275,88 R$ 531.316,36 R$ 500.752,80 R$ 502.070,74
8 R$ 6.307,42 R$ 533.986,29 R$ 503.269,15 R$ 504.593,70
9 R$ 6.339,12 R$ 536.669,64 R$ 505.798,14 R$ 507.129,35
10 R$ 6.370,97 R$ 539.366,47 R$ 508.339,84 R$ 509.677,74
11 R$ 6.402,99 R$ 542.076,85 R$ 510.894,31 R$ 512.238,94
12 R$ 6.435,16 R$ 544.800,86 R$ 513.461,62 R$ 514.813,00
13 R$ 6.467,50 R$ 547.538,55 R$ 516.041,83 R$ 517.400,00
14 R$ 6.500,00 R$ 550.290,00 R$ 518.635,00 R$ 520.000,00
15 R$ 6.532,50 R$ 553.041,45 R$ 521.228,18 R$ 522.600,00
16 R$ 6.565,16 R$ 555.806,66 R$ 523.834,32 R$ 525.213,00
17 R$ 6.597,99 R$ 558.585,69 R$ 526.453,49 R$ 527.839,07
18 R$ 6.630,98 R$ 561.378,62 R$ 529.085,75 R$ 530.478,26
19 R$ 6.664,13 R$ 564.185,51 R$ 531.731,18 R$ 533.130,65
20 R$ 6.697,45 R$ 567.006,44 R$ 534.389,84 R$ 535.796,30
21 R$ 6.730,94 R$ 569.841,47 R$ 537.061,79 R$ 538.475,29
22 R$ 6.764,60 R$ 572.690,68 R$ 539.747,10 R$ 541.167,66
23 R$ 6.798,42 R$ 575.554,13 R$ 542.445,83 R$ 543.873,50
24 R$ 6.832,41 R$ 578.431,90 R$ 545.158,06 R$ 546.592,87
25 R$ 6.866,57 R$ 581.324,06 R$ 547.883,85 R$ 549.325,83
26 R$ 6.900,91 R$ 584.230,68 R$ 550.623,27 R$ 552.072,46
27 R$ 6.935,41 R$ 587.151,84 R$ 553.376,39 R$ 554.832,82
36
O empreendimento B possui apenas 1 apartamento por andar, portanto as

variações consideradas foram apenas em relação à altura do andar, relativa a 0,5%
do valor do metro quadrado. O valor dos apartamentos do empreendimento B
encontram-se na tabela 10.
Tabela 10: Valor das unidades do empreendimento B
VALOR MÉDIO DO LADO 01

PAVTO
m² DOS APTOS (217m²)
1 R$ 10.720,65 R$ 2.326.380,26
2 R$ 10.774,52 R$ 2.338.070,62
3 R$ 10.828,66 R$ 2.349.819,71
4 R$ 10.883,08 R$ 2.361.627,85
5 R$ 10.937,77 R$ 2.373.495,33
6 R$ 10.992,73 R$ 2.385.422,44
7 R$ 11.047,97 R$ 2.397.409,49
8 R$ 11.103,49 R$ 2.409.456,77
9 R$ 11.159,28 R$ 2.421.564,60
10 R$ 11.215,36 R$ 2.433.733,26
11 R$ 11.271,72 R$ 2.445.963,08
12 R$ 11.328,36 R$ 2.458.254,35
13 R$ 11.385,29 R$ 2.470.607,39
14 R$ 11.442,50 R$ 2.483.022,50
15 R$ 11.500,00 R$ 2.495.500,00
16 R$ 11.557,50 R$ 2.507.977,50
17 R$ 11.615,29 R$ 2.520.517,39
18 R$ 11.673,36 R$ 2.533.119,97
19 R$ 11.731,73 R$ 2.545.785,57
20 R$ 11.790,39 R$ 2.558.514,50
21 R$ 11.849,34 R$ 2.571.307,07
22 R$ 11.908,59 R$ 2.584.163,61
23 R$ 11.968,13 R$ 2.597.084,43
24 R$ 12.027,97 R$ 2.610.069,85
25 R$ 12.088,11 R$ 2.623.120,20
26 R$ 12.148,55 R$ 2.636.235,80
27 R$ 12.209,29 R$ 2.649.416,98
28 R$ 12.270,34 R$ 2.662.664,06
29 R$ 12.331,69 R$ 2.675.977,38
30 R$ 12.393,35 R$ 2.689.357,27
37
O empreendimento C possui posições 01 e 02 mais nascentes que as 03 e 04,

portanto possuem valor de metro quadrado 2% superior, vide tabela 11.
Tabela 11: Valor das unidades do empreendimento C
VALOR MÉDIO DO LADO 01 LADO 02 LADO 03 LADO 04

PAVTO
m² DOS APTOS (106m²) (63m²) (63m²) (106m²)
1 R$ 6.578,82 R$ 711.301,93 R$ 422.754,92 R$ 414.465,61 R$ 697.354,83

2 R$ 6.611,88 R$ 714.876,31 R$ 424.879,32 R$ 416.548,35 R$ 700.859,13
3 R$ 6.645,10 R$ 718.468,65 R$ 427.014,39 R$ 418.641,56 R$ 704.381,03
4 R$ 6.678,50 R$ 722.079,05 R$ 429.160,19 R$ 420.745,28 R$ 707.920,64
5 R$ 6.712,06 R$ 725.707,59 R$ 431.316,77 R$ 422.859,58 R$ 711.478,03
6 R$ 6.745,79 R$ 729.354,36 R$ 433.484,19 R$ 424.984,50 R$ 715.053,29
7 R$ 6.779,68 R$ 733.019,46 R$ 435.662,51 R$ 427.120,11 R$ 718.646,53
8 R$ 6.813,75 R$ 736.702,97 R$ 437.851,77 R$ 429.266,44 R$ 722.257,82
9 R$ 6.847,99 R$ 740.405,00 R$ 440.052,03 R$ 431.423,56 R$ 725.887,25
10 R$ 6.882,40 R$ 744.125,62 R$ 442.263,34 R$ 433.591,51 R$ 729.534,93
11 R$ 6.916,99 R$ 747.864,95 R$ 444.485,77 R$ 435.770,36 R$ 733.200,93
12 R$ 6.951,75 R$ 751.623,06 R$ 446.719,37 R$ 437.960,17 R$ 736.885,36
13 R$ 6.986,68 R$ 755.400,07 R$ 448.964,19 R$ 440.160,97 R$ 740.588,30
14 R$ 7.021,79 R$ 759.196,05 R$ 451.220,29 R$ 442.372,83 R$ 744.309,85
15 R$ 7.057,08 R$ 763.011,10 R$ 453.487,73 R$ 444.595,81 R$ 748.050,10
16 R$ 7.092,54 R$ 766.845,33 R$ 455.766,56 R$ 446.829,96 R$ 751.809,14
17 R$ 7.128,18 R$ 770.698,82 R$ 458.056,85 R$ 449.075,34 R$ 755.587,08
18 R$ 7.164,00 R$ 774.571,68 R$ 460.358,64 R$ 451.332,00 R$ 759.384,00
19 R$ 7.200,00 R$ 778.464,00 R$ 462.672,00 R$ 453.600,00 R$ 763.200,00
20 R$ 7.236,00 R$ 782.356,32 R$ 464.985,36 R$ 455.868,00 R$ 767.016,00
21 R$ 7.272,18 R$ 786.268,10 R$ 467.310,29 R$ 458.147,34 R$ 770.851,08
22 R$ 7.308,54 R$ 790.199,44 R$ 469.646,84 R$ 460.438,08 R$ 774.705,34
23 R$ 7.345,08 R$ 794.150,44 R$ 471.995,07 R$ 462.740,27 R$ 778.578,86
24 R$ 7.381,81 R$ 798.121,19 R$ 474.355,05 R$ 465.053,97 R$ 782.471,76
25 R$ 7.418,72 R$ 802.111,80 R$ 476.726,82 R$ 467.379,24 R$ 786.384,12
26 R$ 7.455,81 R$ 806.122,36 R$ 479.110,46 R$ 469.716,13 R$ 790.316,04
27 R$ 7.493,09 R$ 810.152,97 R$ 481.506,01 R$ 472.064,72 R$ 794.267,62
28 R$ 7.530,56 R$ 814.203,73 R$ 483.913,54 R$ 474.425,04 R$ 798.238,95
29 R$ 7.568,21 R$ 818.274,75 R$ 486.333,11 R$ 476.797,16 R$ 802.230,15
30 R$ 7.606,05 R$ 822.366,13 R$ 488.764,77 R$ 479.181,15 R$ 806.241,30
31 R$ 7.644,08 R$ 826.477,96 R$ 491.208,60 R$ 481.577,06 R$ 810.272,51
32 R$ 7.682,30 R$ 830.610,35 R$ 493.664,64 R$ 483.984,94 R$ 814.323,87
33 R$ 7.720,71 R$ 834.763,40 R$ 496.132,96 R$ 486.404,87 R$ 818.395,49
34 R$ 7.759,32 R$ 838.937,21 R$ 498.613,63 R$ 488.836,89 R$ 822.487,47
35 R$ 7.798,11 R$ 843.131,90 R$ 501.106,70 R$ 491.281,07 R$ 826.599,90
36 R$ 7.837,10 R$ 847.347,56 R$ 503.612,23 R$ 493.737,48 R$ 830.732,90
37 R$ 7.876,29 R$ 851.584,30 R$ 506.130,29 R$ 496.206,17 R$ 834.886,57
38
Para realizar o estudo de viabilidade dos empreendimentos e montar o fluxo das

receitas também é importante lembrar que os valores das vendas dos apartamentos
são corrigidos mês a mês através do INCC. O fluxo das receitas de acordo com a
curva de vendas dos empreendimentos encontra-se no apêndice.
3.2.2 Despesas Comerciais
Definiu-se despesas comerciais como qualquer despesa relacionada

diretamente ao mercado de imóveis, fatores importantes para as vendas.
Consequentemente, todo o cenário proposto para evolução das receitas depende
diretamente do bom gerenciamento delas. Essenciais ao modelo de análise de
viabilidade, foram considerados a Comissão de Venda e as despesas com Marketing.
3.2.2.1 Comissão de vendas
Na ocasião mais simples, a negociação de um imóvel ocorre diretamente entre

o proprietário vendedor e o interessado comprador, que soube da oportunidade a
partir de um anúncio feito em meios de comunicação como jornais e websites, além
das placas nas proximidades. Hoje, é comum encontrar um intermediador nessa
negociação, ele é conhecido como Corretor.
De acordo com o artigo 723 do Código Civil, “O corretor é obrigado a executar

a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve,
ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do
negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbência”.
Antes de tudo, é importante deixar claro que o corretor de imóveis está

enquadrado na categoria de profissional autônomo. Logo, o valor que ganha um
corretor de imóveis não é um salário, de acordo como rege a CLT, mas sim uma
comissão percentual sobre suas vendas de imóveis, devendo o profissional recebê-la
a partir do seu resultado concretizado, ou seja, quando efetivada uma venda ou
locação imobiliária.
39
Segundo a Lei n° 6.530, que disciplina o exercício da profissão, “compete ao

corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis,
podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”. Do outro lado, as
incorporadoras costumam se responsabilizar, especificamente, pela logística de
marketing dos imóveis em lançamento e buscam impulsionar as vendas por meio de
contratos com diversas corretoras de imóveis. Estes contratos estabelecem o
percentual a ser pago e podem ter bonificações por metas alcançadas. Fica a cargo
da corretora negociar com o respectivo corretor empregado a divisão deste
percentual.
Deste modo, grupos de corretores estarão responsáveis pela pesquisa de

potenciais clientes, e também, pessoas atrás de um imóvel falam diretamente com as
corretoras salientando as características desejadas. Isso, contudo, não impede a
negociação direta com a incorporadora. É notável que, principalmente, na
recuperação de uma crise que passa o mercado brasileiro de imóveis, a função dos
corretores é cada vez mais necessária para tornar viável o investimento.
De acordo com o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de

Pernambuco (CRECI-PE), o percentual mínimo a ser pago ao corretor após
concretizada a transação do empreendimento imobiliário é 5% do valor fechado.
Assim, foi adotado nos modelos o valor de 5% a título de corretagem sobre o valor do
imóvel corrigido pelos indexadores adequados (INCC e IGP-M). Contudo, baseado
em dados estatísticos da Moura Dubeux Engenharia, o valor aplicado para cálculo de
viabilidade foi de 4% sobre a receita total de vendas, considerando que parte dos
apartamentos foram vendidos diretamente pela incorporadora.
A distribuição das despesas de comissão dos 3 empreendimentos no tempo

encontra-se no apêndice.
3.2.2.2 Despesas de marketing
Basicamente, marketing pode ser definido como um conjunto de atividades

orientadas a entender e atender as necessidades do cliente. Quanto maior for o
investimento em marketing, maior se torna o retorno positivo sobre as vendas da
incorporadora. Não é somente investir em quantitativo de material e locais de atuação,
mas sim desenvolver o setor de publicidade da empresa e dispor de profissionais
40
treinados e capacitados para fazer a diferença. Algumas ferramentas podem auxiliar

a incorporadora a vender seus lançamentos. A facilidade, novidade, perspectiva,
stands, entre outros fatores, podem influenciar diretamente na velocidade de vendas.
Como a velocidade de vendas considerada no modelo está ligada ao marketing,
qualquer corte ou investimento para um empreendimento específico da empresa deve
ser analisado cuidadosamente. É essencial estudar constantemente o mercado e o
público alvo de possíveis investimentos, a pesquisa é inerente ao sucesso.
Nos modelos de análise de investimentos feitos, com auxílio da Moura Dubeux

Engenharia, constatou-se que as despesas de marketing correspondem de 1,5% a
3,5% do total acumulado da curva de vendas dos empreendimentos e estão
distribuídas da seguinte maneira:
I. 50% a 65% do valor total das despesas de marketing distribuído igualmente
nos últimos 4 meses de desenvolvimento, quando se tem maior parte do custo
para impulsionar as ações de marketing junto a empresa contratada.
II. 25% a 30% do valor total das despesas de marketing distribuído igualmente
nos meses de lançamento, quando ainda se tem um investimento significativo
em um momento crucial para a viabilidade do projeto.
III. 10% a 15% do valor total das despesas de marketing distribuído igualmente
durante todo período de obra, o que corresponde a manutenção das ações de
marketing.
IV. 5% a 10% do valor total das despesas de marketing pago completamente para
pagar os prêmios e finalizar as ações em geral, considerando que o restante
não seja significativo e o contrato com a empresa de publicidade tenha
terminado para o concernente empreendimento.
As despesas de marketing, distribuídas conforme dito acima, encontram-se no

apêndice.
3.2.3 Despesas de incorporação
Ao decidir iniciar um projeto imobiliário, durante o período de desenvolvimento

pré-lançamento, é necessário ter os projetos em mãos, passar pelo processo de
legalização e seus custos, registrar o empreendimento no Cartório de Imóveis da
região e, na entrega das chaves, arcar com a averbação dos imóveis.
41
Brevemente, a incorporadora estuda o terreno e as características ideais para a

realização de um possível imóvel. Depois, é preciso entrar em contato com escritório
de arquitetura para o desenvolvimento do projeto arquitetônico mais satisfatório, o
qual deverá ser aprovado junto a secretaria de urbanismo do município. Este será o
guia para a resolução dos demais projetos necessários, como os projetos estruturais,
ambientais, instalações em geral, entre outros. Com o projeto arquitetônico aprovado
e as taxas pagas, a secretaria de urbanismo confirma o registro e libera o alvará de
construção.
Posteriormente, com o fim da construção, a incorporadora solicita junto a
secretaria de urbanismo a vistoria de conclusão da obra, para verificar se o que foi
aprovado e registrado foi realizado com exatidão para poder libertar o Certificado de
Vistoria e Conclusão de Obra (CVCO) ou Habite-se. Há, também, a obrigação de
comprovar o pagamento de todos os débitos referentes ao INSS. Por fim, o último
ponto significativo para o estudo de viabilidade, é a averbação, que nada mais é do
que as alterações que ocorrem no registro de um imóvel. A construção ao ser
averbada junto ao registro de imóveis, o qual continha apenas um terreno, agora será
incluída a construção em questão e a obra finalmente estará regularizada.
Para o modelo, como as despesas de incorporação variam de um empreendimento
para o outro foram feitas as seguintes considerações, de acordo com dados coletados
junto a Moura Dubeux Engenharia:
I. Despesas com projeto variando de 0,5% a 1% do custo de construção e
distribuídas igualmente nos 6 primeiros meses de desenvolvimento;
II. Legalização, Registro e Averbação totalizando 1% do valor total da curva de
vendas;
III. Legalização liquidada em duas parcelas após a finalização dos projetos;
IV. Registro pago à vista no mês seguinte a legalização dos projetos;
V. Averbação, corrigida pela taxa Selic, paga à vista no terceiro mês após a fim
da construção, visto que este é o tempo hábil para obter o Habite-se.
As despesas de incorporação dos empreendimentos escolhidos distribuídas no
tempo encontram-se no apêndice.
42
3.2.4 Despesas indiretas rateadas – escritório
Toda incorporadora possui despesas próprias a serem pagas. Estas são as

despesas de funcionamento do escritório e estão associadas aos salários dos
funcionários dos diversos setores internos, equipe de engenharia da obra, aluguel de
equipamentos, pagamentos de terceirizados internos e fornecedores, custos de
manutenção, contas de água e energia. Os custos de funcionamento de uma
incorporadora são consideráveis e vão ser pagos com o retorno financeiro dos
investimentos feitos.
Uma característica das despesas indiretas é que dependendo do número de

empreendimentos imobiliários em andamento, menor deve ser considerada a despesa
de escritório no fluxo de caixa em montagem. E, quanto maior for a incorporadora,
maior deve ser o valor total das despesas indiretas. Logo, se não for mantido o ritmo
de investimentos, cortes de despesas devem ser feitos.
Como não é possível ter um parâmetro exato das despesas totais do escritório,
foi considerado para o modelo de estudo de viabilidade que a maior parte destes
gastos está relacionada ao pagamento de salários e, assim, todo o custo deve ser
corrigido pelo aumento percentual previsto em Dissídio, já explicado anteriormente.
Em um cenário conservador, adotou-se que as despesas indiretas rateadas

correspondem a 8% do valor distribuído de acordo com a curva de construção, já que
só deve ser admitido nesse período, quando escritório e obra devem trabalhar
harmonicamente. As despesas de escritório podem ser encontradas no apêndice.
3.2.5 Custos de construção
Um dos pontos essenciais apontados na pesquisa de mercado são as melhores

regiões para construir empreendimentos imobiliários residenciais, caso deste
trabalho. Com as regiões constatadas, passa-se a pesquisar os possíveis terrenos.
Então, tem-se duas opções: comprar o terreno ou oferecer apartamentos deste futuro
edifício em troca. Para ponderar as duas opções deve-se colocá-las em um estudo de
viabilidade econômico e analisar qual seria a mais rentável.
A localização é a variável principal e influenciará diretamente no valor do terreno.

A compra ou não depende bastante do caixa da empresa, visto que a mesma terá que
43
pagar o preço avaliado do terreno mais o preço da persuasão. A entrada no fluxo de

caixa será aliviada pelo provável parcelamento. Contudo, os valores das parcelas
ainda serão elevados, e a taxa de desconto admitida não terá influência significativa
sobre o valor final que, por sua vez, pode acarretar numa queda expressiva do VPL e
da TIR para um mesmo investimento.
A vantagem de comprar o terreno se encontra em não depender de um terceiro

para determinar o projeto, e com isso, escolher dentre os projetos, o que será mais
rentável naquele momento, ou até mesmo esperar para o momento ideal. Atualmente,
esta é opção menos adotada na cidade de Recife, já que nem as incorporadoras
maiores possuem capital suficiente para este tipo de investimento num momento que
uma crise imobiliária ainda assola o mercado. Outro ponto que desfavorece é a
demasiada valorização em cima dos imóveis nas regiões mais visadas de recife, cuja
taxa de valorização anual ainda é menor do que a variação da inflação.
A segunda opção, a troca do terreno por apartamentos no empreendimento a

ser construído, é a mais adotada nos dias de hoje. A ideia consiste em firmar um
contrato no qual as partes se acordam mutuamente na troca de objetos de valores
equivalentes. Por contrato, a incorporadora se responsabilizará pelas datas acordadas
de início e entrega dos imóveis, além da tributação exigida. O atrativo principal para a
permuta é a valorização substancial do metro quadrado do terreno com o
desenvolvimento do empreendimento imobiliário ali.
Por não exigir um valor de investimento inicial tão alto quando comparado à
compra do terreno, o fluxo de caixa do investimento fica melhor de ser administrado e
suportado pelas incorporadoras em geral quando feita a permuta. Inclusive, a decisão
dentre as duas opções pode ser determinante para a opção de um empreendimento
ser alavancado por regime de condomínio fechado ou por financiamento bancário. No
próximo tópico e para a construção do modelo, será estudada apenas a construção
sendo alavancada por financiamento bancário.
Para o estudo de viabilidade, foi possível adquirir por meio da Moura Dubeux
Engenharia as curvas estáticas de desembolso das construções dos
empreendimentos coletados visto que a montagem do orçamento não é objeto de
estudo neste trabalho. Para adequar as curvas de desembolso ao tempo de
44
distribuição do fluxo de caixa, todos os meses foram corrigidos pelo INCC. Todos os
gráficos dos custos da construção destes empreendimentos são referentes às obras
em regime de financiamento bancário. Também foi fornecido pela Moura Dubeux, os
apartamentos incluídos na permuta ou o valor avaliado para adquirir o respectivo
terreno.
Os custos de construção, assim como o custo do terreno para o caso do

empreendimento C, distribuído ao longo do tempo encontram-se no apêndice.
3.2.6 Financiamento bancário
Escolher corretamente a estrutura de capital para um investimento é essencial.

Uma empresa que se desenvolve com os próprios lucros demora mais a crescer: é
preciso esperar os meses passarem, gerar lucro, expandir, esperar novamente e,
assim, expandir um pouco mais. Neste caso, o capital adicional pode funcionar como
uma alavanca e acelerar o processo de crescimento do negócio. Esse capital adicional
pode surgir de duas formas, através de dois tipos de capitais: capital próprio e capital
de terceiros.
O capital próprio consiste nos recursos providos dos proprietários, sócios ou

acionistas da empresa, enquanto o capital de terceiros está relacionado aos recursos
financeiros obtidos de entidades externas, como financiamentos e empréstimos. A
escolha pela utilização de algum destes requer uma série de análises que varia de
empresa para empresa, além de depender do tipo de projeto a ser desenvolvido.
Para o desenvolvimento do projeto imobiliário em questão a utilização de capital

de terceiros mostrou-se mais vantajosa, devido aos motivos seguintes:
 Maior controle da empresa: o credor, no caso o banco, não possui o

direito de gerenciar ou se envolver no projeto;
 Previsibilidade: o financiamento bancário dispõe um orçamento mais
preciso, pois há total conhecimento da quantia a ser paga, bem como de
que maneira;
 Obrigações claras: a única obrigação da empresa para com o banco é
de quitar sua dívida, após isso não existem mais vínculos.
45
A Caixa possui um programa chamado Plano Empresa da Construção Civil,

conhecido como PEC, que consiste em um financiamento simplificado destinado à
empresas do ramo da construção civil que desejam produzir empreendimentos
imobiliários. A empresa deve apresentar o projeto do empreendimento imobiliário na
Caixa, para que ela verifique a viabilidade econômico-financeira e negocial do
empreendimento, assim como a documentação da empresa e do empreendimento
sob os aspectos jurídico e de risco de crédito. Se aprovado, a Caixa libera o
financiamento, conforme a curva física da obra. Durante a fase de construção a
empresa paga os juros apenas do valor do financiamento liberado e pode amortizar a
dívida até 6 meses após a conclusão da obra. Para que o financiamento seja aprovado
a empresa deve ter os seguintes requisitos:
 Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;

 O empreendimento deve estar localizado em área urbana;
 Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
 Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação;
 Projeto de arquitetura aprovado e Alvará expedido pelo Município;
 Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das
concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
 Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
 Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.
A liberação do financiamento é feita a partir de 5% da evolução da obra, onde a

Caixa libera 15% do valor financiado. Após isso, a cada 10% de evolução de obra é
liberado 10% do financiamento, até a obra atingir 70% de evolução. A partir desse
momento a liberação é feita mensalmente, seguindo o percentual medido na
construção, até 95%. Os últimos 5% do financiamento são retidos e só são liberados
com o Habite-se. É valido lembrar que a liberação só é feita 30 dias após a meta de
evolução ser atingida.
Para financiamento em outros bancos, a liberação costuma ocorrer de formas

diferentes. No caso do Banco Bradesco, por exemplo, a primeira liberação só ocorre
com 10% de evolução de obra. Após isso, é liberado 5% do financiamento a cada 5%
de evolução, até atingir 70% de avanço de obra. A partir daí a liberação é de acordo
com o percentual medido mensalmente pela obra. Como no caso da Caixa, os últimos
46
5% de financiamento ficam retidos até a liberação do habite-se e todas as liberações

ocorrem 30 dias depois.
O fluxo do financiamento para os projetos estudados encontra-se no apêndice.
3.2.7 Impostos – RET
De acordo com a instrução normativa RFB nº 1435, Art. 2º, o Regime Especial de
Tributação (RET) é aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da
Lei nº 10.931, de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem
direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis
que compõem a incorporação. Para cada incorporação submetida ao regime especial
de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento de percentual da receita
mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes
impostos e contribuições:
 IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica);

 CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);
 Contribuição para o PIS/Pasep;
 COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social).
Esse regime de tributação é opcional, porém, irretratável uma vez que para ser
adotado é preciso fazer um patrimônio de afetação. Por patrimônio de afetação,
entende-se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação
imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados,
apartados do patrimônio do incorporador. Por consequência, o adquirente detém
maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se comunica com as
demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência
deste. Ou seja, o imóvel fica interligado apenas às dívidas e obrigações contraídas
em razão de sua execução.
Depois que a afetação de patrimônio for concluída dentro dos termos da Lei nº
4.591 de 1964, a incorporadora fica sujeita ao pagamento unificado de 4% da receita
mensal recebida, correspondente a 1,26% para o IRPJ; 0,66% para a CSLL; 0,37%
para o PIS; e 1,71% para o COFINS, de acordo com a lei 10.931/2004. Os impostos
distribuídos ao longo do projeto estão demonstrados no apêndice, para cada
empreendimento estudado.
47
3.2.8 Taxa de desconto (TMA), taxa de financiamento e taxa de reinvestimento
O valor percentual de 20,96% a.a. da taxa de desconto foi adotado para todos
os empreendimentos, pois, baseado na taxa Selic (13,75% a.a. em Dezembro de
2016), hoje é possível fazer investimentos mais rentáveis e seguros de renda fixa, por
exemplo, como o Tesouro Direto ou Títulos CDB, com uma taxa de rendimento
superior a 12% a.a. sem desconto de impostos (Imposto de Renda), vide tabela 12, a
qual considera o Certificado de Depósito Interbancário igual a 12,13% ao ano, retirado
da LCI.
Tabela 12: Variação da taxas de Rentabilidade de investimentos de renda fixa em função do CDI, deduzido IR
Fonte: “www.minhaseconomias.com.br” (2016) a partir de dados do Banco Central

48
Logo, como o investimento imobiliário está mais inseguro com o passar dos
meses até hoje, numa situação de crise de crédito para diversos setores, e o
consumidor está mais cauteloso e espera melhorias neste cenário, pode-se colocar a
aplicação do capital na zona de alto risco do gráfico 4. Segundo Dantas (2005), em
Zeni (1996) encontra-se o seguinte diagrama:
Gráfico 4: Nível de Risco x Taxa de Risco
Fonte: “Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica“- Rubens Alves Dantas (2005).
Então, foi considerado um incremento conservador de 8% a.a. de taxa de risco

ao custo de oportunidade de 12% anual. Por meio da seguinte equação:
𝑖𝑎 = (1 + 𝑖𝑚 )(1 + 𝑖𝑟 ) − 1
onde 𝑖𝑚 é a taxa de mercado e 𝑖𝑟 , a taxa de risco.
Já na aplicação da MTIR, indo de acordo com o item 2.2.2, foram adotadas:
 Taxa de financiamento igual a taxa de aplicação de capital em Letras de

Crédito Imobiliário (LCI), por exemplo, a 95% da CDI, logo, equivalente a
11,49% ao ano hoje já descontado o Imposto de Renda.
 Taxa de reinvestimento igual a TMA adotada, sendo 20,96% ao ano.
49
3.2.9 Simulação futura dos indexadores
Os índices mensais precisam ser estimados para serem utilizados para

atualizar as parcelas futuras, após dezembro de 2016. Nesse caso, a metodologia
adotada foi a de que para cada índice mensal foi calculada uma média daquele mesmo
mês dos últimos quatro anos com o objetivo de prever os futuros índices daquele mês.
Fazendo isso, a tabela 13, estimada para os valores mensais futuros do INCC, do
IGPM e do IPCA, encontra-se abaixo.
Tabela 13: Indexadores atualizados
MÊS INCC IGPM IPCA
Janeiro 0,53% 0,68% 1,02%

Fevereiro 0,57% 0,56% 0,94%
Março 0,41% 0,84% 0,89%
Abril 0,64% 0,61% 0,66%
Maio 0,81% 0,28% 0,66%
Junho 1,65% 0,59% 0,51%
Julho 0,82% 0,13% 0,38%
Agosto 0,39% 0,08% 0,30%
Setembro 0,30% 0,71% 0,40%
Outubro 0,24% 0,80% 0,50%
Novembro 0,29% 0,93% 0,69%
Dezembro 0,20% 0,57% 0,89%
50
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES
4.1 Empreendimento A – Bairro: Rosarinho
Para o empreendimento A, baseado numa taxa de desconto de 20,96% ao ano

(TMA), o VPL encontrado foi R$ 5.030.421,60. De acordo com a teoria metodológica
desta análise, o projeto é viável dentro do cenário de mercado interpretado na curva
de vendas admitida (Vide. Itens 2.2.1 e 3.3.1). Em situações de maior risco, esperando
maior retorno financeiro, admitiu-se novas taxas de desconto para esclarecer o
comportamento do VPL, conforme o Gráfico 5 a seguir. Observa-se que, quando TMA
igual a 27,5%, o VPL é positivo e inferior a 4 milhões de reais. Contudo, já que a MTIR
igual a 27,3% (MTIR < TMA), o projeto se torna inviável a partir dessa taxa de
atratividade, mesmo com VPL positivo.
Gráfico 5: VPL x TMA – Empreendimento A
R$ 8.000.000
VPL X TMA
R$ 7.500.000
R$ 7.000.000
R$ 6.500.000
R$ 6.000.000
VPL
R$ 5.500.000
R$ 5.000.000
R$ 4.500.000
R$ 4.000.000
R$ 3.500.000
R$ 3.000.000
11% 16% 21% 26% 31%
TMA
É possível dizer que, levando em consideração todos os gastos, é melhor

financeiramente investir neste empreendimento imobiliário A do que em Títulos de
Governo, Certificados de Depósito Bancário ou Letras de Crédito, já que todos estes
variam de acordo com a Selic e não retornam taxas tão rentáveis quanto. O
empreendimento “A” deve obter um lucro total de R$13.459.202,20, o que dá à
incorporadora capital para apoiar outros investimentos.
51
Todavia, o fluxo de caixa do empreendimento é reinvestido, do mesmo modo

que quando alcança valores negativos, é solicitado empréstimo bancário para
sustentar o projeto. Com Taxa aplicação de capital de 11,49% a.a. e Taxa de
empréstimo a 18% a.a., o total a receber real é R$ 13.393.097,33, em vez de R$
13.459.202,20.
Analisando o gráfico 6 do fluxo total acumulado do empreendimento A, é possível

estudá-lo em períodos e observar os seguintes pontos:
Gráfico 6: Fluxo dinâmico acumulado - Empreendimento A
Fluxo Dinâmico
R$20.000.000,00
Fluxo sem Alavancagem

R$15.000.000,00
Fluxo Alavancado
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
R$(5.000.000,00)
R$(10.000.000,00)
R$(15.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
 No período entre o desenvolvimento até o início da construção (mês 20), o

caixa da obra se mantém levemente negativo devido aos gastos inerentes a
qualquer projeto. Além disso, não foi considera nenhuma venda no
desenvolvimento, situação conservadora adotada da curva de vendas.
 No período do mês 21 até o mês 40, durante a construção, há o pico do caixa
durante a fase construção, alcançando acima de 1,2 milhão de reais. Contudo,
a curva de Fluxo de Caixa Alavancado a ter um comportamento não usual
devido ao modelo de financiamento da Caixa Econômica Federal sobre a curva
de andamento da obra prevista.
52
 A partir do mês 41 até o mês 55, a curva de Fluxo de Caixa Alavancado

apresenta uma queda conexa ao pior momento de venda dos imóveis e, apesar
do início do desligamento com as entregas das chaves no mês 54, há o
pagamento da amortização do financiamento em 3 parcelas, utilizando toda a
receita das vendas nesses meses. Nesse momento, o caixa da obra deve
carecer de R$ 3.690.569,29.
 Por fim, a série do mês 56 até o mês 61, o último do projeto, será impulsionada
por todo o restante do valor dos imóveis a receber devido ao pagamento das
chaves por parte dos proprietários, além dos últimos 5% a receber do
financiamento. As receitas nesses últimos meses farão com que o caixa da
obra alcance o valor máximo positivo do gráfico, chegando a R$ 13.459.202,20.
Já na visão do acionista da incorporadora, o fluxo acumulado estimará o valor do

capital próprio a ser aplicado e quanto será obtido no final do projeto. Assim,
analisando diretamente, a incorporadora usará R$ 3.690.569,29 de capital próprio ou
de terceiros para receber R$ 13.393.097,33. A aplicação deste capital deve ser
ponderada pelos donos da empresa.
O conceito do método taxa interna de retorno modificada (MTIR) pode ser adotado
como fator importante para complementar a análise. Com taxa de financiamento igual
11,49% ao ano e taxa de reinvestimento igual a taxa de desconto adotada, foi obtido
MTIR igual a 27,4%, o que reforça a viabilidade deste projeto e dá uma margem de
comparação para variação da TMA.
A título de comparação, o VPL do fluxo não alavancado a uma mesma taxa de

desconto foi no valor de R$ 3.920.411,60. A MTIR foi igual a 22,9%. No final da
construção, haverá um comprometimento do caixa equivalente a R$ 18.172.517,64
em débito, sem considerar juros de empréstimo. Não obstante, administrando o
reinvestimento do capital e a solicitação de empréstimo a mesmas taxas, o caixa real
no final da obra que seria de R$ 16.843.537,69 cai para R$ 11.568.353,47.
Demonstra-se a importância do financiamento para este projeto.
53
4.2 Empreendimento B – Bairro: Boa Viagem
Para o empreendimento B, baseado numa taxa de desconto de 20,96% ao ano

(TMA), o VPL encontrado foi R$ R$ R$ 8.021.618,30. De acordo com a teoria
metodológica desta análise, o projeto é viável dentro do cenário de mercado
interpretado na curva de vendas admitida (Vide. Itens 2.2.1 e 3.3.1). Em situações de
maior risco, esperando maior retorno financeiro, admitiu-se novas taxas de desconto
para esclarecer o comportamento do VPL, conforme o Gráfico 7 a seguir. Observa-
se que, quando TMA igual a 27,5%, o VPL é positivo e inferior a 4 milhões de reais.
Contudo, já que a MTIR igual a 27,3% (MTIR < TMA), o projeto se torna inviável a
partir dessa taxa de atratividade, mesmo com VPL positivo.
Gráfico 7: VPL x TMA - Empreendimento B
R$ 12.000
VPL x TMA
R$ 11.000
x1000 Reais
R$ 10.000
VPL
R$ 9.000
R$ 8.000
R$ 7.000
R$ 6.000
12% 17% 22% 27% 32%
TMA
É possível dizer que, levando em consideração todos os gastos, ainda é melhor

financeiramente investir neste empreendimento imobiliário do que em Títulos de
Governo, Certificados de Depósito Bancário ou Letras de Crédito, já que todos estes
variam de acordo com a Selic e não retornam taxas tão rentáveis quanto. O
empreendimento “B” deve obter um lucro total de R$ 17.546.507,56, o que dá à
incorporadora capital para apoiar outros investimentos.
Todavia, o fluxo de caixa do empreendimento é reinvestido, do mesmo modo

que quando alcança valores negativos, é solicitado empréstimo bancário para
54
sustentar o projeto. Com taxa de aplicação de capital a 11,49% a.a. e taxa de

empréstimo a 18% a.a., o total a receber real é R$17.258.790,19, em vez de
R$17.546.507,56.
Analisando o gráfico 8 do fluxo total acumulado relativo ao empreendimento B,

nota-se:
Gráfico 8: Fluxo dinâmico - Empreendimento B
Fluxo Dinâmico
R$25.000.000,00
R$20.000.000,00
Fluxo Alavancado
R$15.000.000,00
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
R$(5.000.000,00)
R$(10.000.000,00)
R$(15.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
R$(25.000.000,00)
 No período entre o desenvolvimento até o início do desligamento (mês 42), o

caixa da obra trabalha em constante exposição de caixa, invertendo o cenário
apenas no mês 43, quando termina-se de pagar os juros do financiamento
deste projeto. O primeiro fator que contribui para este momento é a
característica do empreendimento imobiliário, composto apenas de poucas
unidades (uma por andar), que ocasiona em uma receita relativamente baixa
quando comparada as demais propostas de empreendimento. O segundo fator
é o cenário de vendas deste projeto que não foi favorável, pois a venda dos
apartamentos se iniciou apenas no lançamento do projeto. O menor saldo do
caixa foi igual a um saldo negativo de R$ 4.421.243,59 atingido no mês 31.
 Por fim, a série do mês 43 até o mês 46 será impulsionada por todo o restante
do valor dos imóveis a receber devido ao pagamento das chaves por parte dos
55
proprietários, além dos últimos 5% a receber do financiamento. As receitas

nesses últimos meses farão com que o caixa da obra alcance o valor máximo
positivo do gráfico, chegando a R$17.546.507,56.
Já na visão do acionista da incorporadora, o fluxo acumulado estimará o valor do

capital próprio a ser aplicado e quanto será obtido no final do projeto. Assim,
analisando diretamente, a incorporadora usará R$ 4.421.243,59 de capital próprio ou
de terceiros para receber R$ 17.546.507,56. A aplicação deste valor deve ser
ponderada pelos donos da empresa.
O conceito do método taxa interna de retorno modificada (MTIR) pode ser adotado
como fator importante para complementar a análise. Com taxa de financiamento igual
11,49% ao ano e taxa de reinvestimento igual a taxa de desconto adotada, foi obtido
MTIR igual a 41,96%, o que reforça a viabilidade deste projeto e dá uma margem de
A título de comparação, o VPL do fluxo não alavancado a uma mesma taxa de

desconto foi no valor de R$ R$ 7.484.761,1. A MTIR foi igual a 30,7%. No final da
construção, haverá um comprometimento do caixa equivalente a R$ 18.751.665,97
em débito, sem considerar juros de empréstimo. Não obstante, administrando o
reinvestimento do capital e a solicitação de empréstimo a mesmas taxas, o caixa real
no final da obra que seria de R$ 20.590.597,61 cai para R$ 16.777.893,89.
Demonstra-se a importância do financiamento para este projeto.
4.3 Empreendimento C – Bairro da Torre
Este empreendimento foi escolhido para salientar a diferença entre o fluxo de

caixa com permuta da área do terreno por apartamentos e com compra do terreno,
considerando agora um financiamento de 100% do custo de construção. Para o
empreendimento C com permuta, baseado numa taxa de desconto de 20,96% ao ano
(TMA), o VPL encontrado foi R$ R$ 7.627.435,70. Analogamente, sem permuta, com
a compra do terreno por R$ 11.000.000,00 e mesma taxa de desconto, o VPL
encontrado foi R$ 11.475.977,30. De acordo com a teoria metodológica desta análise,
ambos os projetos são viáveis dentro do cenário de mercado interpretado nas
respectivas curvas de venda admitidas.
56
Contudo, o valor de compra do terreno foi igual ao avaliado pelo método

comparativo de mercado. Compreendendo que ainda há o interesse do proprietário
do terreno na negociação, o valor avaliado pode aumentar. De acordo com os gráficos
9 e 10, pelo fluxo de caixa montado, a permuta se torna mais interessante do que a
compra do terreno se o preço de venda for pouco menor do que 15,5 milhões de reais.
Gráfico 9: VPL x TMA – Empreendimento C com permuta
R$ 10.500.000
R$ 10.000.000
R$ 9.500.000
R$ 9.000.000
VPL
R$ 8.500.000 VPL X TMA
R$ 8.000.000
R$ 7.500.000
R$ 7.000.000
12% 17% 22% 27%
TMA
Gráfico 10: VPL x Preço de Venda do Terreno
R$ 12.000.000
Preço de Venda
R$ 11.000.000
do Terreno X VPL
R$ 10.000.000
VPL
R$ 9.000.000
R$ 8.000.000
R$ 7.000.000
R$ 6.000.000
R$11.000,00 R$12.000,00 R$13.000,00 R$14.000,00 R$15.000,00 R$16.000,00
Preço de Venda do Terreno x 1000
57
É possível dizer que, levando em consideração todos os gastos, ainda é melhor

financeiramente investir neste empreendimento imobiliário “C” em ambos os casos do
que em Títulos de Governo, Certificados de Depósito Bancário ou Letras de Crédito,
já que todos estes variam de acordo com a Selic e não retornam taxas tão rentáveis
quanto. É facilmente perceptível que o empreendimento C com compra do terreno
tende a ser mais rentável. Além de que o empreendimento “C” com permuta deve
obter um lucro total de R$ 18.185.749,26, enquanto que na compra do terreno o lucro
total é de R$ 38.114.805,25, mais do que o dobro da primeira opção, pois o valor de
aquisição do terreno foi consideravelmente baixo e todos os apartamentos agregam à
receita.
Todavia, os fluxos de caixa dos empreendimentos são reinvestidos, do mesmo

modo que quando alcançam valores negativos, é solicitado empréstimo bancário para
sustentar os projetos. Com taxa de aplicação de capital a 11,49% a.a. e taxa de
empréstimo a 18% a.a., o total a receber real em cada opção é:
I. Com a compra do Terreno, R$30.066.214,72, em vez de

R$38.144.805,25.
II. Com a troca do terreno por apartamentos, R$18.497.193,65, em vez de
R$18.185.749,26.
58
Gráfico 11: Fluxo dinâmico - Empreendimento C com compra do terreno
Fluxo Dinâmico
R$50.000.000,00
R$40.000.000,00
Fluxo Alavancado
R$30.000.000,00
R$20.000.000,00
R$10.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(10.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
R$(30.000.000,00)
R$(40.000.000,00)
R$(50.000.000,00)
Gráfico 12: Fluxo dinâmico - Empreendimento C com permuta do terreno
Fluxo Dinâmico
R$40.000.000,00

R$30.000.000,00
Fluxo Alavancado
R$20.000.000,00
R$10.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(10.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
R$(30.000.000,00)
R$(40.000.000,00)
R$(50.000.000,00)
Analisando os gráficos 11 e 12 do fluxo total acumulado dos projetos do

empreendimento “C”, nota-se:
59
 No período entre os desenvolvimentos até o terceiro mês de construção, ambos

os projetos possuem os respectivos picos negativos. Para o empreendimento
“C” com permuta, o mínimo negativo de caixa é estimado em R$ 3.504.512,16,
enquanto que, com a compra do terreno, é de R$ 14.266.437,27. O
influenciador principal nessa diferença é a compra direta do terreno, no cenário
conservador de vendas.
 Entre os meses 18 e 50, ambos os projetos recebem um salto positivo devido
ao financiamento em 100% do custo de construção e o número de vendas dos
imóveis. A opção com permuta possui um fluxo de caixa variando entre valores
acumulados positivos e negativos por conta das liberações do modelo de
financiamento. Já a alternativa com compra do terreno ainda tem o fluxo de
caixa comprometido.
 Por fim, a série do mês 51 até o mês 57 será impulsionada por todo o restante
do valor dos imóveis a receber devido ao pagamento das chaves por parte dos
proprietários, além dos últimos 5% a receber do financiamento. As receitas
nesses últimos meses farão com que os caixas nas situações alcancem o valor
máximo positivo do gráfico, chegando a R$ 38.114.805,25 (comprando o
terreno) e R$18.185.749,26 (trocando o terreno por apartamentos/área
construída).
Já na visão do acionista da incorporadora, o fluxo acumulado determinará o valor

do capital próprio a ser aplicado e quanto será obtido no final do projeto. Como os
gráficos mostram comprometimentos de caixa diferentes, pode-se afirmar que:
1. Com a compra do terreno, o saldo negativo máximo no fluxo de caixa
acumulado é de R$ 14.266.437,27, e hoje, este é um investimento alto quando
comparado aos demais. Analisando diretamente, a incorporadora aplicará
acima de 14 milhões de reais de capital próprio ou emprestado para receber
pouco mais do que 30 milhões de reais, quase 25,13% do acumulado da curva
de vendas.
2. Com a permuta por imóveis, o saldo negativo máximo no fluxo de caixa
acumulado é de R$ 3.504.512,16, o qual, hoje, é um investimento baixo quando
comparado aos demais resultados. Analisando diretamente, a incorporadora
usará aproximadamente 3,5 milhões de reais de capital próprio para receber
em torno de 18,5 milhões de reais, o que significa 21,7% do acumulado da
60
própria curva de vendas. Logo, esta é a opção mais segura, dada a situação
do mercado imobiliário atualmente, e com melhor retorno sobre capital
investido.
O conceito do método taxa interna de retorno modificada (MTIR) pode ser

adotado como fator importante para complementar a análise. Com taxa de
financiamento igual 11,49% ao ano e taxa de reinvestimento igual a taxa de
desconto adotada, foram obtidas taxa internas de retorno modificadas iguais a
26,3% para o projeto com a permuta, e 27,6% para o projeto com a compra do
terreno, o que reforça a viabilidade destes projetos e dá uma margem de
A título de comparação, os valores presentes líquidos dos fluxos não

alavancados a mesma taxa de desconto foram no valor de R$ 4.768.775,80
admitindo permuta e R$ 8.680.310,7 admitindo a compra do terreno. As taxas
internas de retorno modificadas foram iguais a 20,7% e 23,7%, respectivamente.
No final da construção, haverá um comprometimento do caixa equivalente a R$
44.251.509,85 em débito, sem considerar juros de empréstimo, comprando o
terreno, enquanto que, na permuta, este débito será igual a R$ 37.857.535,12. Não
obstante, administrando os reinvestimentos do capital e a solicitações de
empréstimos a mesmas taxas, os caixas reais no final das obras que seriam de R$
46.132.553,76 e R$ 26.394.536,96 caem para R$ 25.703.530,41 e
R$14.143.959,19, respectivamente para compra do terreno e permuta.
Demonstra-se assim a importância do financiamento para este projeto.
61
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Observando a linha de tendência do gráfico 13 abaixo, percebe-se o declínio do

mercado imobiliário desde o começo de 2014, quando o número de apartamentos
vendidos começa a cair na cidade de Recife, local de estudo deste trabalho. Já, como
indicado no gráfico 14, sabe-se que a principal influência desta situação de mercado
é a taxa de básica de juros (Selic) que segue aumentando até meados de 2016, e
apesar da queda no final do ano, 13,75% a.a. (dezembro/16), ainda é uma taxa
considerada alta. Por isso, a taxa de juros referente ao crédito pessoal nesse período
cresce e tende a continuar assim até que a taxa Selic sofra baixas sucessivas. Quando
ocorrer estes cortes, a tendência será estimular a captação de crédito para
investimento tanto por pessoas jurídicas quanto por pessoas físicas, estimulando a
economia e também a inflação.
Gráfico 13: Número total de vendas de apartamentos por mês em Recife
Vendas de Imóveis por mês em Recife-PE

1600
Vendas Totais por mês em
Recife-PE
1400
Linear (Vendas Totais por
mês em Recife-PE)
1200
1000
800
600
400
200
0
fev/11 set/11 abr/12 out/12 mai/13 nov/13 jun/14 dez/14 jul/15 jan/16 ago/16 mar/17
Fonte: Desenvolvimento próprio a partir de dados da ADEMI/PE, FIEPE e SINDUSCON/PE

62
Gráfico 14: Variação dos Juros de Crédito Pessoal x Taxa Selic
Fonte: Site “Minhas Economias” a partir de dados do Banco Central (jan/17)
O cenário descrito acima indica o que está demonstrado pela tabela 14 a seguir,
da Câmara Brasileira da Indústria da Construção: a construção civil não cresce desde
o início de 2014. O comportamento familiar dos gráficos 13 e 14 com a tabela 14 não
ocorre por acaso. O cenário atual é de recessão e os efeitos contraproducentes da
economia estão influenciando negativamente o setor, na medida em que se pode
observar a linearidade quando os dados são cruzados, como por exemplo, o aumento
da taxa de juros com a provável redução de financiamentos imobiliários e a queda no
número tanto de unidades vendidas de imóveis quanto de lançamentos em Recife/PE.
63
Tabela 14: Taxa de Crescimento - Const. Civil e Indústria em relação ao mesmo trimestre do ano anterior e
acumulada no ano
Fonte: Banco de dados da CBIC
Devido a conjuntura destes fatores, as construtoras e incorporadoras estão

localizadas na região de baixa barreira de entrada e alta barreira de saída, conforme
figura 2 abaixo. Não há burocracias ou outros empecilhos para se abrir uma
construtora. Por outro lado, após entrar no ramo, há o compromisso perante diversos
empreendimentos em andamento que dificultam a saída do mercado imobiliário sem
perdas significativas, além do passivo trabalhista. Então, principalmente pelo
momento atual da economia, é preciso que as incorporadoras sejam mais cuidadosas
ao lançar novos empreendimentos imobiliários.
64
Figura 2: Barreiras e Rentabilidade
Fonte: Desenvolvimento Próprio

65
6 CONCLUSÃO
Em todos os empreendimentos estudados, desde o primeiro gráfico de fluxo

dinâmico até o último, foi possível observar o grande valor do financiamento na
administração do fluxo de caixa, o qual relaciona-se diretamente os setores de
contabilidade e finanças da incorporadora. A diferença do fluxo alavancado (linha
vermelha) para o fluxo sem alavancagem (com capital próprio - linha azul) é muito
grande, chegando a mais do que 35 milhões de diferença, caso do gráfico 11. Esta
pode ser a diferença crucial entre queda ou a manutenção da empresa em cenários
como os vividos atualmente, onde o consumidor está cada vez mais cauteloso e os
bancos liberam crédito a taxas de financiamento altíssimas ou, algumas vezes, o
crédito não é liberado.
Caso o financiamento não fosse aplicado, dificilmente alguns empreendimentos
imobiliários residenciais seriam viáveis. Como pode ser observado nos gráficos de
fluxo dinâmico, citados no parágrafo anterior, é melhor amortizar os juros no futuro,
quando houver maior fluxo de receitas, e, assim, diminuir um pouco os lucros do que
simplesmente utilizar capital de giro próprio e colocar a empresa em risco. Para isso,
é necessário que a incorporadora possua credibilidade e garantias para adquirir
vantagens, como é o caso do SFH e condições especiais de crédito imobiliário junto
aos bancos e fundos de investimento.
Comumente, as incorporadoras podem estar se colocando em situações de alto
risco aplicando capital próprio por um retorno financeiro ilusório. Mesmo as boas
empresas com saúde financeira podem estar condenadas se não estiverem
fundamentadas numa teoria de negócio consistente e adequada ao momento.
Acadêmicos e especialistas desenvolveram modelos teóricos e matemáticos como
VPL e TIR para entender e prever comportamentos de um investimento. Neste
trabalho, o estudo do fluxo de caixa, além do simples valor do VPL, mostra que
diversos pontos devem ser estudados antes de lançar um empreendimento.
A viabilidade de projetos imobiliários residenciais depende de previsões muito
longas para montar fluxos de caixa precisos, então índices e novos estudos são
utilizados para torná-las realistas. Não adianta prever índices de velocidade de vendas
otimistas demais, pois o mercado não sofre mudanças calculadas ou tem espírito de
responsabilidade social, ele segue uma linha orientada pelos indicadores e regras de
livre mercado, quando existem.
66
O mercado imobiliário é sustentado, basicamente, por 3 fatores: taxa de juros

baixa, confiança na construtora e num cenário próspero e oferta de crédito. Se a taxa
de juros for alta, as parcelas de financiamento vão sufocando o consumidor e as
incorporadoras. Se a empresa não tiver credibilidade, não vão atrair clientes por conta
do risco. Se não houver crédito, não há investimento no setor, e a economia esfria.
Os gráficos e tabelas do item anterior reforçam essa ideia.
Está clara aqui a importância de estudar os modelos de financiamento e a influência
sobre o fluxo de caixa numa análise de viabilidade, pois este pode ser o diferencial
para a incorporadora se manter em cenários complexos. Além do proposto por este
trabalho, é interessante para as incorporadoras estudarem a montagem do fluxo de
caixa alavancado por regime de condomínio, assim como a aplicação da análise de
risco do investimento por métodos probabilísticos, como Monte Carlo.
67
REFERÊNCIAS
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Bens - Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001. 10p.

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68
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69
APÊNDICES
Apêndice A – Empreendimento A
Curva de Vendas - Empreendimento A

R$10.000.000,00
R$9.000.000,00
R$8.000.000,00
R$7.000.000,00
R$6.000.000,00
R$5.000.000,00
R$4.000.000,00
R$3.000.000,00
R$2.000.000,00
R$1.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
CURVA DE VENDAS
MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA
1 R$ - 22 R$ 220.473,73 43 R$ 256.605,35
2 R$ - 23 R$ 254.100,77 44 R$ 270.847,93
3 R$ - 24 R$ 353.093,86 45 R$ 364.262,64
4 R$ - 25 R$ 121.357,27 46 R$ 435.107,85
5 R$ - 26 R$ 119.000,17 47 R$ 304.336,96
6 R$ - 27 R$ 185.497,16 48 R$ 280.596,23
7 R$ - 28 R$ 257.405,08 49 R$ 282.149,84
8 R$ - 29 R$ 146.925,44 50 R$ 291.903,48
9 R$ - 30 R$ 279.395,93 51 R$ 248.846,62
10 R$ 63.877,45 31 R$ 151.464,62 52 R$ 252.712,73
11 R$ 260.694,76 32 R$ 212.163,15 53 R$ 671.133,51
12 R$ 275.625,03 33 R$ 287.676,07 54 R$ 6.526.430,99
13 R$ 374.145,23 34 R$ 320.190,15 55 R$ 6.779.592,90
14 R$ 430.552,40 35 R$ 172.710,94 56 R$ 9.202.316,26
15 R$ 367.581,54 36 R$ 169.098,18 57 R$ 7.806.783,69
16 R$ 296.179,34 37 R$ 156.672,55 58 R$ 2.855.451,47
17 R$ 138.563,80 38 R$ 299.646,16 59 R$ 1.872.407,54
18 R$ 207.984,68 39 R$ 237.838,91 60 R$ 1.540.568,29
19 R$ 126.611,76 40 R$ 260.743,32 61 R$ -
20 R$ 121.690,52 41 R$ 252.584,20 62 R$ -
21 R$ 101.185,56 42 R$ 274.501,70 63 R$ -
70
Comissão de Vendas - Empreendimento A

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-20000
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
-180000
COMISSÃO DE VENDAS
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 23.401,24 43 -R$ 51.769,54
2 R$ - 23 R$ - 44 R$ -
3 R$ - 24 -R$ 96.330,91 45 R$ -
4 R$ - 25 R$ - 46 -R$ 29.911,83
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 R$ - 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 23.520,74 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 24.105,08 50 -R$ 28.585,86
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 -R$ 50.789,48 52 R$ -
11 -R$ 87.105,62 32 -R$ 26.253,02 53 R$ -
12 -R$ 157.542,35 33 R$ - 54 R$ -
13 -R$ 137.484,19 34 R$ - 55 -R$ 28.721,51
14 -R$ 137.972,58 35 -R$ 24.515,85 56 -R$ 58.368,47
15 -R$ 119.778,19 36 -R$ 27.172,31 57 R$ -
16 -R$ 141.874,83 37 R$ - 58 R$ -
17 -R$ 91.646,14 38 R$ - 59 -R$ 114.218,06
18 R$ - 39 R$ - 60 -R$ 29.908,87
19 -R$ 48.313,28 40 -R$ 27.199,43 61 -R$ 61.622,73
20 R$ - 41 R$ - 62 R$ -
21 R$ - 42 -R$ 26.520,56 63 R$ -
71
Marketing - Empreendimento A
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-20000
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
DESPESAS DE MARKETING
1 R$ - 22 -R$ 3.039,92 43 -R$ 3.630,68
2 R$ - 23 -R$ 3.039,92 44 -R$ 3.630,68
3 R$ - 24 -R$ 3.039,92 45 -R$ 3.630,68
4 R$ - 25 -R$ 3.039,92 46 -R$ 3.630,68
5 R$ - 26 -R$ 3.039,92 47 -R$ 3.630,68
6 -R$ 135.440,66 27 -R$ 3.039,92 48 -R$ 3.630,68
7 -R$ 135.440,66 28 -R$ 3.039,92 49 -R$ 3.630,68
8 -R$ 135.440,66 29 -R$ 3.039,92 50 -R$ 3.630,68
9 -R$ 135.440,66 30 -R$ 3.335,11 51 -R$ 3.630,68
10 -R$ 54.176,26 31 -R$ 3.335,11 52 -R$ 3.630,68
11 -R$ 54.176,26 32 -R$ 3.335,11 53 -R$ 3.630,68
12 -R$ 54.176,26 33 -R$ 3.335,11 54 -R$ 147.934,58
13 -R$ 54.176,26 34 -R$ 3.335,11 55 R$ -
14 -R$ 54.176,26 35 -R$ 3.335,11 56 R$ -
15 -R$ 54.176,26 36 -R$ 3.335,11 57 R$ -
16 -R$ 2.851,38 37 -R$ 3.335,11 58 R$ -
17 -R$ 2.851,38 38 -R$ 3.335,11 59 R$ -
18 -R$ 3.039,92 39 -R$ 3.335,11 60 R$ -
19 -R$ 3.039,92 40 -R$ 3.335,11 61 R$ -
20 -R$ 3.039,92 41 -R$ 3.335,11 62 R$ -
21 -R$ 3.039,92 42 -R$ 3.630,68 63 R$ -
72
Despesas de Incorporação - Empreendimento A

R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
R$(50.000,00)
R$(100.000,00)
R$(150.000,00)
R$(200.000,00)
R$(250.000,00)
R$(300.000,00)
Projetos Legalização Registro de Incorporação Averbação
DESPESAS DE INCORPORAÇÃO
1 -R$ 35.379,36 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 35.379,36 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 35.379,36 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 35.379,36 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 35.379,36 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 114.944,84 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 79.565,48 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 159.130,95 29 R$ - 50 R$ -
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 R$ - 52 R$ -
11 R$ - 32 R$ - 53 R$ -
12 R$ - 33 R$ - 54 R$ -
13 R$ - 34 R$ - 55 R$ -
14 R$ - 35 R$ - 56 -R$ 262.024,46
15 R$ - 36 R$ - 57 R$ -
16 R$ - 37 R$ - 58 R$ -
17 R$ - 38 R$ - 59 R$ -
18 R$ - 39 R$ - 60 R$ -
19 R$ - 40 R$ - 61 R$ -
20 R$ - 41 R$ - 62 R$ -
21 R$ - 42 R$ - 63 R$ -
73
Despesas Indiretas Rateadas - Empreendimento A

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-10000
-20000
-30000
-40000
-50000
-60000
-70000
-80000
-90000
-100000
DESPESAS INDIRETAS RATEADAS

1 R$ - 22 -R$ 28.252,59 43 -R$ 87.101,92
2 R$ - 23 -R$ 29.429,78 44 -R$ 94.749,50
3 R$ - 24 -R$ 33.535,59 45 -R$ 66.314,33
4 R$ - 25 -R$ 36.553,39 46 -R$ 43.962,61
5 R$ - 26 -R$ 13.158,92 47 -R$ 53.918,73
6 R$ - 27 -R$ 35.554,61 48 -R$ 73.833,17
7 R$ - 28 -R$ 62.132,71 49 -R$ 70.202,03
8 R$ - 29 -R$ 58.816,62 50 -R$ 63.730,53
9 R$ - 30 -R$ 72.813,63 51 -R$ 20.173,00
10 R$ - 31 -R$ 75.920,62 52 -R$ 7.060,55
11 R$ - 32 -R$ 80.666,47 53 -R$ 3.025,95
12 R$ - 33 -R$ 47.239,42 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 35.315,74 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 38.165,35 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 68.345,47 57 R$ -
16 -R$ 21.862,12 37 -R$ 50.825,23 58 R$ -
17 -R$ 18.498,72 38 -R$ 68.383,04 59 R$ -
18 -R$ 18.498,72 39 -R$ 44.911,03 60 R$ -
19 -R$ 18.498,72 40 -R$ 90.977,19 61 R$ -
20 -R$ 24.384,68 41 -R$ 68.048,98 62 R$ -
21 -R$ 17.657,87 42 -R$ 49.696,19 63 R$ -
74
Custos de Construção - Empreendimento A

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-200000
-400000
-600000
-800000
-1000000
-1200000
-1400000
CUSTO DE CONSTRUÇÃO
1 R$ - 22 -R$ 365.497,20 43 -R$ 1.159.444,85
2 R$ - 23 -R$ 381.678,06 44 -R$ 1.265.911,15
3 R$ - 24 -R$ 437.971,24 45 -R$ 887.506,18
4 R$ - 25 -R$ 479.770,33 46 -R$ 589.366,11
5 R$ - 26 -R$ 173.335,11 47 -R$ 724.260,10
6 R$ - 27 -R$ 471.385,35 48 -R$ 913.413,87
7 R$ - 28 -R$ 827.466,40 49 -R$ 873.398,85
8 R$ - 29 -R$ 797.951,32 50 -R$ 796.156,19
9 R$ - 30 -R$ 994.365,30 51 -R$ 253.631,14
10 R$ - 31 -R$ 1.045.089,67 52 -R$ 89.492,16
11 R$ - 32 -R$ 1.112.861,87 53 -R$ 38.986,62
12 R$ - 33 -R$ 653.467,25 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 490.479,93 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 530.692,59 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 867.507,69 57 R$ -
16 -R$ 274.773,73 37 -R$ 648.478,36 58 R$ -
17 -R$ 235.407,11 38 -R$ 879.390,89 59 R$ -
18 -R$ 237.290,37 39 -R$ 579.913,85 60 R$ -
19 -R$ 237.741,22 40 -R$ 1.176.975,51 61 R$ -
20 -R$ 313.887,57 41 -R$ 893.733,61 62 R$ -
21 -R$ 227.752,49 42 -R$ 659.808,37 63 R$ -
75
Impostos (RET) - Emprendimento A

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
-400000
IMPOSTOS (RET)
1 R$ - 22 -R$ 8.818,95 43 -R$ 10.264,21
2 R$ - 23 -R$ 10.164,03 44 -R$ 10.833,92
3 R$ - 24 -R$ 14.123,75 45 -R$ 14.570,51
4 R$ - 25 -R$ 4.854,29 46 -R$ 17.404,31
5 R$ - 26 -R$ 4.760,01 47 -R$ 12.173,48
6 R$ - 27 -R$ 7.419,89 48 -R$ 11.223,85
7 R$ - 28 -R$ 10.296,20 49 -R$ 11.285,99
8 R$ - 29 -R$ 5.877,02 50 -R$ 11.676,14
9 R$ - 30 -R$ 11.175,84 51 -R$ 9.953,86
10 -R$ 2.555,10 31 -R$ 6.058,58 52 -R$ 10.108,51
11 -R$ 10.427,79 32 -R$ 8.486,53 53 -R$ 26.845,34
12 -R$ 11.025,00 33 -R$ 11.507,04 54 -R$ 261.057,24
13 -R$ 14.965,81 34 -R$ 12.807,61 55 -R$ 271.183,72
14 -R$ 17.222,10 35 -R$ 6.908,44 56 -R$ 368.092,65
15 -R$ 14.703,26 36 -R$ 6.763,93 57 -R$ 312.271,35
16 -R$ 11.847,17 37 -R$ 6.266,90 58 -R$ 114.218,06
17 -R$ 5.542,55 38 -R$ 11.985,85 59 -R$ 74.896,30
18 -R$ 8.319,39 39 -R$ 9.513,56 60 -R$ 61.622,73
19 -R$ 5.064,47 40 -R$ 10.429,73 61 R$ -
20 -R$ 4.867,62 41 -R$ 10.103,37 62 R$ -
21 -R$ 4.047,42 42 -R$ 10.980,07 63 R$ -
76
Financiamento Bancário - Empreendimento A

4000000
2000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-2000000
-4000000
-6000000
-8000000
Liberação Juros Amortização
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 43 R$ 943.449,58 -R$ 121.076,03 R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 44 R$ 790.626,95 -R$ 128.323,44 R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 45 R$ 967.339,46 -R$ 137.190,72 R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 46 R$ 677.032,30 -R$ 143.396,85 R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 47 R$ 448.833,74 -R$ 147.511,16 R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 1.886.899,17 -R$ 43.241,44 R$ - 48 R$ 550.480,10 -R$ 152.557,23 R$ -
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 43.241,44 R$ - 49 R$ 690.605,10 -R$ 158.887,78 R$ -
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ - -R$ 43.241,44 R$ - 50 R$ 592.330,28 -R$ 164.317,47 R$ -
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ - -R$ 43.241,44 R$ - 51 R$ - -R$ 164.317,47 R$ -
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 1.886.899,17 -R$ 60.538,01 R$ - 52 R$ - -R$ 164.317,47 R$ -
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ - -R$ 60.538,01 R$ - 53 R$ - -R$ 164.317,47 R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ 1.886.899,17 -R$ 77.834,59 R$ - 54 R$ - -R$ 164.317,47 -R$ 6.526.430,99
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ - -R$ 77.834,59 R$ - 55 R$ - -R$ 104.491,85 -R$ 6.779.592,90
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ - -R$ 77.834,59 R$ - 56 R$ 943.449,58 -R$ 50.993,87 -R$ 5.562.967,80
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ 1.886.899,17 -R$ 95.131,17 R$ - 57 R$ - R$ - R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ - -R$ 95.131,17 R$ - 58 R$ - R$ - R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ - -R$ 95.131,17 R$ - 59 R$ - R$ - R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ 1.886.899,17 -R$ 112.427,74 R$ - 60 R$ - R$ - R$ -
19 R$ - R$ - R$ - 40 R$ - -R$ 112.427,74 R$ - 61 R$ - R$ - R$ -
20 R$ - R$ - R$ - 41 R$ - -R$ 112.427,74 R$ - 62 R$ - R$ - R$ -
21 R$ 2.830.348,75 -R$ 25.944,86 R$ - 42 R$ - -R$ 112.427,74 R$ - 63 R$ - R$ - R$ -
77
Fluxo Alavancado - Empreendimento A

R$8.000.000,00
R$7.000.000,00
R$6.000.000,00
R$5.000.000,00
R$4.000.000,00
R$3.000.000,00
R$2.000.000,00
R$1.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
R$(1.000.000,00)
R$(2.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
1 -R$ 35.379,36 22 -R$ 234.481,03 43 -R$ 233.232,30
2 -R$ 35.379,36 23 -R$ 196.155,90 44 -R$ 441.973,80
3 -R$ 35.379,36 24 -R$ 257.852,43 45 R$ 222.389,68
4 -R$ 35.379,36 25 -R$ 428.805,52 46 R$ 284.467,75
5 -R$ 35.379,36 26 -R$ 101.238,65 47 -R$ 188.323,45
6 -R$ 250.385,49 27 R$ 1.511.755,12 48 -R$ 323.582,47
7 -R$ 215.006,13 28 -R$ 712.292,34 49 -R$ 144.650,40
8 -R$ 294.571,61 29 -R$ 786.105,95 50 -R$ 183.863,11
9 -R$ 135.440,66 30 -R$ 845.535,38 51 -R$ 202.859,53
10 R$ 7.146,09 31 R$ 796.632,32 52 -R$ 21.896,64
11 R$ 108.985,09 32 -R$ 1.079.977,86 53 R$ 434.327,45
12 R$ 52.881,42 33 R$ 1.381.191,83 54 -R$ 573.309,29
13 R$ 167.518,97 34 -R$ 299.582,82 55 -R$ 404.397,08
14 R$ 221.181,46 35 -R$ 508.740,99 56 R$ 3.843.318,60
15 R$ 178.923,83 36 R$ 987.741,67 57 R$ 7.494.512,34
16 -R$ 157.029,90 37 -R$ 647.364,22 58 R$ 2.741.233,41
17 -R$ 215.382,11 38 -R$ 758.579,89 59 R$ 1.683.293,18
18 -R$ 59.163,72 39 R$ 1.374.636,81 60 R$ 1.449.036,69
19 -R$ 186.045,86 40 -R$ 1.160.601,39 61 -R$ 61.622,73
20 -R$ 224.489,27 41 -R$ 835.064,61 62 R$ -
21 R$ 2.653.091,74 42 -R$ 588.561,91 63 R$ -
78
79
Apêndice B – Empreendimento B
Curva de Vendas - Empreendimento B

14000000
12000000
10000000
8000000
6000000
4000000
2000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
CURVA DE VENDAS
1 R$ - 22 R$ 264.394,08 43 R$ 8.862.829,80
2 R$ - 23 R$ 242.443,24 44 R$ 2.515.804,97
3 R$ - 24 R$ 259.801,16 45 R$ 3.512.281,28
4 R$ - 25 R$ 221.216,28 46 R$ 2.673.189,43
5 R$ - 26 R$ 240.665,03 47 R$ -
6 R$ - 27 R$ 243.494,65 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ 360.049,38 49 R$ -
8 R$ - 29 R$ 546.986,41
9 R$ - 30 R$ 341.685,69
10 R$ 306.066,83 31 R$ 278.042,90
11 R$ 306.832,00 32 R$ 525.044,29
12 R$ 350.406,49 33 R$ 513.675,92
13 R$ 210.470,09 34 R$ 538.220,58
14 R$ 340.421,51 35 R$ 517.700,64
15 R$ 211.188,75 36 R$ 578.033,41
16 R$ 104.549,42 37 R$ 594.725,19
17 R$ 368.932,35 38 R$ 730.500,71
18 R$ 367.073,15 39 R$ 891.194,01
19 R$ 550.751,24 40 R$ 2.238.035,93
20 R$ 272.405,06 41 R$ 11.960.018,69
21 R$ 820.521,15 42 R$ 8.798.733,61
80
Comissão de Vendas - Empreendimento B

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
COMISSÃO DE VENDAS
1 R$ - 22 -R$ 238.610,31 43 R$ -
2 R$ - 23 R$ - 44 R$ -
3 R$ - 24 R$ - 45 -R$ 131.397,59
4 R$ - 25 R$ - 46 -R$ 127.247,52
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 R$ - 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ - 49 R$ -
8 R$ - 29 R$ -
9 R$ - 30 -R$ 110.952,40
10 R$ - 31 R$ -
11 -R$ 312.872,94 32 R$ -
12 R$ - 33 -R$ 121.065,62
13 -R$ 214.487,24 34 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 127.689,97
15 -R$ 102.275,75 36 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 -R$ 214.458,07 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 -R$ 105.285,71 41 R$ -
21 R$ - 42 -R$ 123.856,73
81
Despesas de Marketing - Empreendimento B

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
-20000
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
-180000
1 R$ - 22 -R$ 5.815,75 43 R$ -
2 R$ - 23 -R$ 5.815,75 44 R$ -
3 R$ - 24 -R$ 5.815,75 45 R$ -
4 R$ - 25 -R$ 5.815,75 46 R$ -
5 R$ - 26 -R$ 5.815,75 47 R$ -
6 -R$ 158.906,27 27 -R$ 5.815,75 48 R$ -
7 -R$ 158.906,27 28 -R$ 5.815,75 49 R$ -
8 -R$ 158.906,27 29 -R$ 5.815,75
9 -R$ 158.906,27 30 -R$ 6.335,32
10 -R$ 63.562,51 31 -R$ 6.335,32
11 -R$ 63.562,51 32 -R$ 6.335,32
12 -R$ 63.562,51 33 -R$ 6.335,32
13 -R$ 63.562,51 34 -R$ 6.335,32
14 -R$ 63.562,51 35 -R$ 6.335,32
15 -R$ 63.562,51 36 -R$ 6.335,32
16 -R$ 5.296,88 37 -R$ 6.335,32
17 -R$ 5.296,88 38 -R$ 6.335,32
18 -R$ 5.815,75 39 -R$ 6.335,32
19 -R$ 5.815,75 40 -R$ 152.047,62
20 -R$ 5.815,75 41 R$ -
21 -R$ 5.815,75 42 R$ -
82
Despesas de Incorporação - Empreendimento B

R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
R$(50.000,00)
R$(100.000,00)
R$(150.000,00)
R$(200.000,00)
R$(250.000,00)
R$(300.000,00)
1 -R$ 31.942,13 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 31.942,13 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 31.942,13 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 31.942,13 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 31.942,13 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 119.706,10 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 87.763,98 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 175.527,95 29 R$ -
9 R$ - 30 R$ -
10 R$ - 31 R$ -
11 R$ - 32 R$ -
12 R$ - 33 R$ -
13 R$ - 34 R$ -
14 R$ - 35 R$ -
15 R$ - 36 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 R$ - 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 R$ - 41 R$ -
21 R$ - 42 -R$ 254.567,04
83
Despesas Indiretas Rateadas - Empreendimento B

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000

1 R$ - 22 -R$ 28.403,72 43 R$ -
2 R$ - 23 -R$ 36.333,15 44 R$ -
3 R$ - 24 -R$ 101.713,67 45 R$ -
4 R$ - 25 -R$ 183.119,56 46 R$ -
5 R$ - 26 -R$ 198.204,75 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 94.564,47 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 140.295,46 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 151.087,05
9 R$ - 30 -R$ 112.341,22
10 R$ - 31 -R$ 120.177,11
11 R$ - 32 -R$ 111.053,04
12 R$ - 33 -R$ 74.336,01
13 R$ - 34 -R$ 61.124,72
14 R$ - 35 -R$ 22.412,66
15 R$ - 36 -R$ 44.307,47
16 -R$ 45.446,39 37 -R$ 44.323,37
17 -R$ 56.530,21 38 -R$ 15.289,64
18 -R$ 116.581,55 39 -R$ 18.000,47
19 -R$ 39.277,22 40 R$ -
20 -R$ 57.356,57 41 R$ -
21 -R$ 92.318,79 42 R$ -
84
Custos de Construção - Empreendimento B

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
-500000
-1000000
-1500000
-2000000
-2500000
1 R$ - 22 -R$ 365.207,85 43 R$ -
2 R$ - 23 -R$ 467.723,08 44 R$ -
3 R$ - 24 -R$ 1.195.239,40 45 R$ -
4 R$ - 25 -R$ 2.163.031,19 46 R$ -
5 R$ - 26 -R$ 2.359.714,92 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 1.130.447,60 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 1.680.314,04 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 1.837.069,87
9 R$ - 30 -R$ 1.380.847,69
10 R$ - 31 -R$ 1.481.003,47
11 R$ - 32 -R$ 1.373.626,64
12 R$ - 33 -R$ 921.033,04
13 R$ - 34 -R$ 758.630,79
14 R$ - 35 -R$ 278.714,94
15 R$ - 36 -R$ 507.463,71
16 -R$ 560.326,80 37 -R$ 510.514,05
17 -R$ 710.017,30 38 -R$ 176.831,56
18 -R$ 1.473.923,93 39 -R$ 209.521,23
19 -R$ 500.548,94 40 R$ -
20 -R$ 732.560,23 41 R$ -
21 -R$ 1.182.282,50 42 R$ -
85
Impostos (RET) - Empreendimento B

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
-100000
-200000
-300000
-400000
-500000
-600000
IMPOSTOS (RET)
1 R$ - 22 -R$ 10.575,76 43 -R$ 354.513,19
2 R$ - 23 -R$ 9.697,73 44 -R$ 100.632,20
3 R$ - 24 -R$ 10.392,05 45 -R$ 140.491,25
4 R$ - 25 -R$ 8.848,65 46 -R$ 106.927,58
5 R$ - 26 -R$ 9.626,60 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 9.739,79 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 14.401,98 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 21.879,46
9 R$ - 30 -R$ 13.667,43
10 -R$ 12.242,67 31 -R$ 11.121,72
11 -R$ 12.273,28 32 -R$ 21.001,77
12 -R$ 14.016,26 33 -R$ 20.547,04
13 -R$ 8.418,80 34 -R$ 21.528,82
14 -R$ 13.616,86 35 -R$ 20.708,03
15 -R$ 8.447,55 36 -R$ 23.121,34
16 -R$ 4.181,98 37 -R$ 23.789,01
17 -R$ 14.757,29 38 -R$ 29.220,03
18 -R$ 14.682,93 39 -R$ 35.647,76
19 -R$ 22.030,05 40 -R$ 89.521,44
20 -R$ 10.896,20 41 -R$ 478.400,75
21 -R$ 32.820,85 42 -R$ 351.949,34
86
Financiamento Bancário - Empreendimento B

4000000
2000000
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849
-2000000
-4000000
-6000000
-8000000
-10000000
-12000000
-14000000
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ 958.263,79 -R$ 43.496,06 R$ - 43 R$ - R$ - R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ - -R$ 43.496,06 R$ - 44 R$ - R$ - R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ 958.263,79 -R$ 54.370,07 R$ - 45 R$ - R$ - R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ 958.263,79 -R$ 65.244,09 R$ - 46 R$ - R$ - R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ 1.916.527,58 -R$ 86.992,11 R$ - 47 R$ - R$ - R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 1.916.527,58 -R$ 108.740,14 R$ - 48 R$ - R$ - R$ -
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 108.740,14 R$ - 49 R$ - R$ - R$ -
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ 1.916.527,58 -R$ 130.488,17 R$ -
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ 958.263,79 -R$ 141.362,19 R$ -
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 958.263,79 -R$ 152.236,20 R$ -
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ 2.104.233,95 -R$ 176.114,25 R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ 1.063.580,02 -R$ 188.183,35 R$ -
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ 711.932,80 -R$ 196.262,10 R$ -
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ 585.405,21 -R$ 202.905,05 R$ -
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ 214.651,09 -R$ 205.340,83 R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ 111.515,89 -R$ 206.606,27 R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ - -R$ 206.606,27 R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ - -R$ 206.606,27 R$ -
19 R$ 1.916.527,58 -R$ 21.748,03 R$ - 40 R$ - -R$ 206.606,27 -R$ 2.238.035,93
20 R$ - -R$ 21.748,03 R$ - 41 R$ - -R$ 181.209,89 -R$ 11.960.018,69
21 R$ 958.263,79 -R$ 32.622,04 R$ - 42 R$ 958.263,79 -R$ 56.366,14 -R$ 4.967.221,20
87
Fluxo Alavancado - Empreendimento B

R$10.000.000,00
R$8.000.000,00
R$6.000.000,00
R$4.000.000,00
R$2.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
R$(2.000.000,00)
R$(4.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
1 -R$ 31.942,13 22 R$ 530.548,42 43 R$ 8.508.316,60
2 -R$ 31.942,13 23 -R$ 320.622,53 44 R$ 2.415.172,77
3 -R$ 31.942,13 24 -R$ 149.466,00 45 R$ 3.240.392,44
4 -R$ 31.942,13 25 -R$ 1.246.579,17 46 R$ 2.439.014,33
5 -R$ 31.942,13 26 -R$ 503.161,52 47
6 -R$ 278.612,37 27 R$ 810.714,48 48
7 -R$ 246.670,25 28 -R$ 1.589.517,99 49
8 -R$ 334.434,22 29 R$ 317.173,69
9 -R$ 158.906,27 30 -R$ 465.556,76
10 R$ 230.261,65 31 -R$ 534.567,12
11 -R$ 81.876,73 32 R$ 941.147,22
12 R$ 272.827,72 33 R$ 245.755,56
13 -R$ 75.998,46 34 R$ 206.271,64
14 R$ 263.242,14 35 R$ 444.339,88
15 R$ 36.902,94 36 R$ 6.115,83
16 -R$ 510.702,63 37 -R$ 85.326,94
17 -R$ 417.669,33 38 R$ 296.217,89
18 -R$ 1.458.389,08 39 R$ 415.082,96
19 R$ 1.877.858,83 40 -R$ 448.175,33
20 -R$ 661.257,43 41 -R$ 659.610,64
21 R$ 432.925,01 42 R$ 4.003.036,94
88
RUBRICAS TOTAL
Receita
Curva de Vendas R$ 52.658.385,30
Despesas Comerciais
Comissão de Venda -R$ 1.930.199,84
Marketing -R$ 1.312.783,70
Despesas de Incorporação
Projeto -R$ 191.652,76
Legalização -R$ 175.527,95
Registro de Incorporação -R$ 175.527,95
Averbação -R$ 254.567,04
Despesas Indiretas Rateadas
Escritório -R$ 1.964.598,28
Custos
Terreno R$ -
Construção -R$ 23.956.594,77
Financiamento
Liberação R$ 19.165.275,82
Juros -R$ 3.044.090,05
Amortização -R$ 19.165.275,82
Impostos
RET -R$ 2.106.335,41
89
Apêndice C – Empreendimento C (condição compra do terreno)
Curva de Vendas - Empreendimento C

R$25.000.000,00
R$20.000.000,00
R$15.000.000,00
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
CURVA DE VENDAS
1 R$ - 22 R$ 604.340,76 43 R$ 1.227.737,09
2 R$ - 23 R$ 627.876,69 44 R$ 1.897.552,59
3 R$ - 24 R$ 315.591,77 45 R$ 1.389.054,18
4 R$ - 25 R$ 845.598,05 46 R$ 1.732.196,76
5 R$ - 26 R$ 552.579,29 47 R$ 2.686.127,48
6 R$ - 27 R$ 269.966,73 48 R$ 473.608,63
7 R$ - 28 R$ 232.052,36 49 R$ 8.852.069,81
8 R$ - 29 R$ 374.523,34 50 R$ 21.047.953,87
9 R$ - 30 R$ 455.470,70 51 R$ 21.422.998,87
10 R$ 332.577,34 31 R$ 505.656,75 52 R$ 18.261.610,64
11 R$ 665.905,41 32 R$ 401.291,72 53 R$ 14.764.480,49
12 R$ 856.590,66 33 R$ 819.590,44 54 R$ 4.629.105,07
13 R$ 623.042,21 34 R$ 822.940,94 55 R$ 1.534.660,84
14 R$ 567.992,11 35 R$ 365.589,56 56 R$ -
15 R$ 784.487,03 36 R$ 647.241,96 57 R$ -
16 R$ 133.790,11 37 R$ 1.078.671,46
17 R$ 261.709,55 38 R$ 714.438,32
18 R$ 293.689,87 39 R$ 655.885,05
19 R$ 730.434,34 40 R$ 1.191.359,38
20 R$ 505.694,04 41 R$ 1.231.416,34
21 R$ 490.964,80 42 R$ 750.027,11
90
Comissão de Vendas - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
-400000
-450000
-500000
COMISSÃO DE VENDAS
1 R$ - 22 -R$ 150.988,48 43 R$ -
2 R$ - 23 R$ - 44 -R$ 125.863,11
3 R$ - 24 -R$ 18.872,54 45 -R$ 78.289,73
4 R$ - 25 -R$ 173.335,53 46 -R$ 117.935,82
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 21.534,54 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ - 49 -R$ 121.945,29
8 R$ - 29 R$ - 50 -R$ 73.792,83
9 R$ - 30 R$ - 51 -R$ 88.813,48
10 R$ - 31 R$ - 52 -R$ 70.563,03
11 -R$ 453.514,56 32 -R$ 43.201,05 53 -R$ 38.457,47
12 -R$ 367.642,90 33 -R$ 43.376,28 54 -R$ 163.089,59
13 -R$ 128.640,88 34 -R$ 87.475,69 55 R$ -
14 -R$ 109.146,64 35 -R$ 92.374,37 56 R$ -
15 -R$ 200.554,34 36 R$ - 57 R$ -
16 -R$ 159.114,55 37 -R$ 115.333,92
17 R$ - 38 -R$ 80.606,79
18 -R$ 71.778,01 39 -R$ 231.823,01
19 -R$ 135.037,54 40 -R$ 73.261,23
20 -R$ 141.932,61 41 -R$ 96.506,21
21 -R$ 106.966,97 42 -R$ 105.965,78
91
Despesas de Marketing - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
-400000
1 R$ - 22 -R$ 9.282,07 43 -R$ 10.867,47
2 R$ - 23 -R$ 9.282,07 44 -R$ 10.867,47
3 R$ - 24 -R$ 9.282,07 45 -R$ 10.867,47
4 R$ - 25 -R$ 9.282,07 46 -R$ 10.867,47
5 R$ - 26 -R$ 9.282,07 47 -R$ 10.867,47
6 -R$ 341.485,33 27 -R$ 9.282,07 48 -R$ 347.758,96
7 -R$ 341.485,33 28 -R$ 9.282,07 49 R$ -
8 -R$ 341.485,33 29 -R$ 9.282,07 50 R$ -
9 -R$ 341.485,33 30 -R$ 10.032,00 51 R$ -
10 -R$ 136.594,13 31 -R$ 10.032,00 52 R$ -
11 -R$ 136.594,13 32 -R$ 10.032,00 53 R$ -
12 -R$ 136.594,13 33 -R$ 10.032,00 54 R$ -
13 -R$ 136.594,13 34 -R$ 10.032,00 55 R$ -
14 -R$ 136.594,13 35 -R$ 10.032,00 56 R$ -
15 -R$ 136.594,13 36 -R$ 10.032,00 57 R$ -
16 -R$ 8.537,13 37 -R$ 10.032,00
17 -R$ 8.537,13 38 -R$ 10.032,00
18 -R$ 9.282,07 39 -R$ 10.032,00
19 -R$ 9.282,07 40 -R$ 10.032,00
20 -R$ 9.282,07 41 -R$ 10.032,00
21 -R$ 9.282,07 42 -R$ 10.867,47
92
Despesas de Incorporação - Empreendimento C

R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(100.000,00)
R$(200.000,00)
R$(300.000,00)
R$(400.000,00)
R$(500.000,00)
R$(600.000,00)
R$(700.000,00)
1 -R$ 52.940,23 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 52.940,23 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 52.940,23 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 52.940,23 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 52.940,23 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 252.320,47 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 199.380,24 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 398.760,48 29 R$ - 50 -R$ 649.135,68
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 R$ - 52 R$ -
11 R$ - 32 R$ - 53 R$ -
12 R$ - 33 R$ - 54 R$ -
13 R$ - 34 R$ - 55 R$ -
14 R$ - 35 R$ - 56 R$ -
15 R$ - 36 R$ - 57 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 R$ - 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 R$ - 41 R$ -
21 R$ - 42 R$ -
93
Despesas Indiretas Rateadas - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-20000
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
-180000
-200000

1 R$ - 22 -R$ 109.511,73 43 -R$ 95.609,93
2 R$ - 23 -R$ 47.604,94 44 -R$ 103.433,45
3 R$ - 24 -R$ 111.790,87 45 -R$ 46.003,64
4 R$ - 25 -R$ 128.728,14 46 -R$ 16.101,27
5 R$ - 26 -R$ 135.101,65 47 -R$ 6.900,55
6 R$ - 27 -R$ 157.606,24 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 161.843,69 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 175.348,76 50 R$ -
9 R$ - 30 -R$ 157.708,04 51 R$ -
10 R$ - 31 -R$ 166.430,53 52 R$ -
11 R$ - 32 -R$ 138.600,63 53 R$ -
12 R$ - 33 -R$ 106.969,55 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 129.176,95 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 122.099,63 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 172.539,04 57 R$ -
16 -R$ 54.712,91 37 -R$ 145.312,92
17 -R$ 75.258,11 38 -R$ 140.917,45
18 -R$ 94.265,60 39 -R$ 172.974,91
19 -R$ 94.712,41 40 -R$ 154.657,51
20 -R$ 94.712,41 41 -R$ 154.462,26
21 -R$ 102.542,61 42 -R$ 113.544,67
94
Custos (Terreno e Construção) - Empreendimento C

R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(500.000,00)
R$(1.000.000,00)
R$(1.500.000,00)
R$(2.000.000,00)
R$(2.500.000,00)
Compra do Terreno Construção
CUSTOS (TERRENO E CONSTRUÇÃO)

1 -R$ 2.200.000,00 22 -R$ 1.271.491,55 43 -R$ 1.251.346,08
2 -R$ 2.200.000,00 23 -R$ 555.409,48 44 -R$ 1.358.117,79
3 -R$ 2.200.000,00 24 -R$ 1.310.226,50 45 -R$ 605.231,96
4 -R$ 2.200.000,00 25 -R$ 1.517.437,42 46 -R$ 213.045,68
5 -R$ 2.200.000,00 26 -R$ 1.603.237,97 47 -R$ 91.749,65
6 R$ - 27 -R$ 1.899.225,09 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 1.966.865,64 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 2.139.870,10 50 R$ -
9 R$ - 30 -R$ 1.929.402,94 51 R$ -
10 R$ - 31 -R$ 2.040.457,72 52 R$ -
11 R$ - 32 -R$ 1.704.754,20 53 R$ -
12 R$ - 33 -R$ 1.318.287,11 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 1.601.097,27 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 1.520.741,76 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 2.158.774,43 57 R$ -
16 -R$ 623.354,74 37 -R$ 1.828.611,12
17 -R$ 859.659,54 38 -R$ 1.785.179,83
18 -R$ 1.080.762,62 39 -R$ 2.225.184,29
19 -R$ 1.087.731,34 40 -R$ 2.006.456,69
20 -R$ 1.091.248,34 41 -R$ 2.012.273,26
21 -R$ 1.183.789,14 42 -R$ 1.482.913,09
95
Impostos (RET) - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-100000
-200000
-300000
-400000
-500000
-600000
-700000
-800000
-900000
IMPOSTOS (RET)
1 R$ - 22 -R$ 24.173,63 43 -R$ 49.109,48
2 R$ - 23 -R$ 25.115,07 44 -R$ 75.902,10
3 R$ - 24 -R$ 12.623,67 45 -R$ 55.562,17
4 R$ - 25 -R$ 33.823,92 46 -R$ 69.287,87
5 R$ - 26 -R$ 22.103,17 47 -R$ 107.445,10
6 R$ - 27 -R$ 10.798,67 48 -R$ 18.944,35
7 R$ - 28 -R$ 9.282,09 49 -R$ 354.082,79
8 R$ - 29 -R$ 14.980,93 50 -R$ 841.918,15
9 R$ - 30 -R$ 18.218,83 51 -R$ 856.919,95
10 -R$ 13.303,09 31 -R$ 20.226,27 52 -R$ 730.464,43
11 -R$ 26.636,22 32 -R$ 16.051,67 53 -R$ 590.579,22
12 -R$ 34.263,63 33 -R$ 32.783,62 54 -R$ 185.164,20
13 -R$ 24.921,69 34 -R$ 32.917,64 55 -R$ 61.386,43
14 -R$ 22.719,68 35 -R$ 14.623,58 56 R$ -
15 -R$ 31.379,48 36 -R$ 25.889,68 57 R$ -
16 -R$ 5.351,60 37 -R$ 43.146,86
17 -R$ 10.468,38 38 -R$ 28.577,53
18 -R$ 11.747,59 39 -R$ 26.235,40
19 -R$ 29.217,37 40 -R$ 47.654,38
20 -R$ 20.227,76 41 -R$ 49.256,65
21 -R$ 19.638,59 42 -R$ 30.001,08
96
Financiamento Bancário - Empreendimento C

10000000
5000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-5000000
-10000000
-15000000
-20000000
-25000000
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 43 R$ 1.395.724,36 -R$ 385.265,83 R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ 4.532.393,43 -R$ 103.867,35 R$ - 44 R$ 1.028.738,14 -R$ 394.695,93 R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 45 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 46 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 47 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 4.532.393,43 -R$ 145.414,29 R$ - 48 R$ - -R$ 394.695,93 -R$ 473.608,63
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 145.414,29 R$ - 49 R$ - -R$ 390.354,52 -R$ 8.852.069,81
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ 4.532.393,43 -R$ 186.961,23 R$ - 50 R$ 2.266.196,72 -R$ 329.984,01 -R$ 21.047.953,87
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ - -R$ 186.961,23 R$ - 51 R$ - -R$ 137.044,44 -R$ 14.950.302,01
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 4.532.393,43 -R$ 228.508,17 R$ - 52 R$ - R$ - R$ -
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 53 R$ - R$ - R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 54 R$ - R$ - R$ -
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ 4.532.393,43 -R$ 270.055,11 R$ - 55 R$ - R$ - R$ -
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 56 R$ - R$ - R$ -
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 57 R$ - R$ - R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ 2.266.196,72 -R$ 290.828,58 R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ 1.248.273,23 -R$ 302.271,08 R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ 1.732.198,62 -R$ 318.149,57 R$ -
19 R$ 6.798.590,15 -R$ 62.320,41 R$ - 40 R$ 2.126.258,34 -R$ 337.640,27 R$ -
20 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 41 R$ 1.901.095,49 -R$ 355.066,98 R$ -
21 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 42 R$ 1.898.695,40 -R$ 372.471,69 R$ -
97
Fluxo Alavancado - Empreendimento C

R$20.000.000,00
R$15.000.000,00
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(5.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
1 -R$ 2.252.940,23 22 -R$ 1.023.427,10 43 R$ 831.262,67
2 -R$ 2.252.940,23 23 R$ 4.418.991,22 44 R$ 857.410,88
3 -R$ 2.252.940,23 24 -R$ 1.251.071,23 45 R$ 198.403,29
4 -R$ 2.252.940,23 25 -R$ 1.120.876,39 46 R$ 910.262,71
5 -R$ 2.252.940,23 26 -R$ 1.321.012,93 47 R$ 2.074.468,79
6 -R$ 593.805,80 27 R$ 2.558.499,26 48 -R$ 761.399,23
7 -R$ 540.865,57 28 -R$ 2.060.635,43 49 -R$ 866.382,60
8 -R$ 740.245,81 29 R$ 2.380.473,69 50 R$ 371.366,04
9 -R$ 341.485,33 30 -R$ 1.846.852,34 51 R$ 5.389.918,99
10 R$ 182.680,12 31 R$ 2.572.395,50 52 R$ 17.460.583,18
11 R$ 49.160,51 32 -R$ 1.739.855,99 53 R$ 14.135.443,80
12 R$ 318.090,00 33 -R$ 920.366,29 54 R$ 4.280.851,28
13 R$ 332.885,51 34 R$ 3.224.579,72 55 R$ 1.473.274,41
14 R$ 299.531,65 35 -R$ 1.664.336,88 56
15 R$ 415.959,07 36 -R$ 1.990.048,29 57
16 -R$ 717.280,83 37 R$ 911.602,78
17 -R$ 692.213,62 38 -R$ 384.873,13
18 -R$ 974.146,03 39 -R$ 596.315,52
19 R$ 6.110.723,34 40 R$ 687.915,65
20 -R$ 914.029,55 41 R$ 454.914,47
21 -R$ 993.574,99 42 R$ 532.958,73
98
RUBRICAS TOTAL
Receita
Despesas Comerciais
Marketing -R$ 2.847.312,95
Projeto -R$ 317.641,38
Custos
Terreno -R$ 11.000.000,00
Construção -R$ 45.323.934,32
Financiamento
Liberação R$ 45.323.934,32
Juros -R$ 8.017.748,51
Impostos
RET -R$ 4.785.125,70
99
Apêndice D – Empreendimento C (condição permuta de terreno)
Curva de Vendas - Empreendimento C

R$18.000.000,00
R$16.000.000,00
R$14.000.000,00
R$12.000.000,00
R$10.000.000,00
R$8.000.000,00
R$6.000.000,00
R$4.000.000,00
R$2.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
CURVA DE VENDAS
1 R$ - 22 R$ 391.795,98 43 R$ 837.822,51
2 R$ - 23 R$ 421.425,30 44 R$ 1.295.060,26
3 R$ - 24 R$ 253.991,22 45 R$ 939.252,12
4 R$ - 25 R$ 603.838,89 46 R$ 1.194.431,20
5 R$ - 26 R$ 425.352,10 47 R$ 1.970.731,27
6 R$ - 27 R$ 204.472,01 48 R$ 473.608,63
7 R$ - 28 R$ 165.275,09 49 R$ 5.254.965,06
8 R$ - 29 R$ 229.997,08 50 R$ 17.128.876,22
9 R$ - 30 R$ 346.761,37 51 R$ 12.739.132,35
10 R$ 195.367,58 31 R$ 335.464,92 52 R$ 12.983.858,80
11 R$ 401.583,69 32 R$ 303.830,96 53 R$ 10.437.248,53
12 R$ 537.050,75 33 R$ 618.080,90 54 R$ 4.629.105,07
13 R$ 441.256,01 34 R$ 585.232,64 55 R$ 1.534.660,84
14 R$ 429.574,46 35 R$ 277.861,54 56 R$ -
15 R$ 415.667,79 36 R$ 469.973,62 57 R$ -
16 R$ 84.289,04 37 R$ 736.573,92
17 R$ 174.468,64 38 R$ 488.689,66
18 R$ 217.000,84 39 R$ 477.427,40
19 R$ 540.234,36 40 R$ 854.979,83
20 R$ 401.887,90 41 R$ 828.742,95
21 R$ 295.879,08 42 R$ 608.863,02
100
Comissão de Vendas - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
COMISSÃO DE VENDAS
1 R$ - 22 -R$ 54.255,42 43 R$ -
2 R$ - 23 R$ - 44 -R$ 101.751,02
3 R$ - 24 -R$ 18.872,54 45 -R$ 37.385,49
4 R$ - 25 -R$ 173.335,53 46 -R$ 75.289,07
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 21.534,54 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ - 49 -R$ 121.945,29
8 R$ - 29 R$ - 50 -R$ 23.304,27
9 R$ - 30 R$ - 51 -R$ 63.652,62
10 R$ - 31 -R$ 22.761,33 52 -R$ 70.563,03
11 -R$ 266.410,34 32 -R$ 19.931,53 53 -R$ 38.457,47
12 -R$ 250.376,83 33 -R$ 43.376,28 54 -R$ 119.980,37
13 -R$ 149.047,37 34 -R$ 63.374,47 55 R$ -
14 -R$ 86.507,33 35 -R$ 92.374,37 56 R$ -
15 -R$ 144.515,33 36 R$ - 57 R$ -
16 -R$ 69.557,16 37 -R$ 35.615,50
17 R$ - 38 -R$ 80.606,79
18 -R$ 71.778,01 39 -R$ 149.894,97
19 -R$ 99.675,54 40 -R$ 73.261,23
20 -R$ 120.879,84 41 -R$ 22.619,04
21 -R$ 106.966,97 42 -R$ 105.965,78
101
Despesas de Marketing - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
1 R$ - 22 -R$ 6.601,91 43 -R$ 7.729,53
2 R$ - 23 -R$ 6.601,91 44 -R$ 7.729,53
3 R$ - 24 -R$ 6.601,91 45 -R$ 7.729,53
4 R$ - 25 -R$ 6.601,91 46 -R$ 7.729,53
5 R$ - 26 -R$ 6.601,91 47 -R$ 7.729,53
6 -R$ 242.882,76 27 -R$ 6.601,91 48 -R$ 247.344,90
7 -R$ 242.882,76 28 -R$ 6.601,91 49 R$ -
8 -R$ 242.882,76 29 -R$ 6.601,91 50 R$ -
9 -R$ 242.882,76 30 -R$ 7.135,30 51 R$ -
10 -R$ 97.153,10 31 -R$ 7.135,30 52 R$ -
11 -R$ 97.153,10 32 -R$ 7.135,30 53 R$ -
12 -R$ 97.153,10 33 -R$ 7.135,30 54 R$ -
13 -R$ 97.153,10 34 -R$ 7.135,30 55 R$ -
14 -R$ 97.153,10 35 -R$ 7.135,30 56 R$ -
15 -R$ 97.153,10 36 -R$ 7.135,30 57 R$ -
16 -R$ 6.072,07 37 -R$ 7.135,30
17 -R$ 6.072,07 38 -R$ 7.135,30
18 -R$ 6.601,91 39 -R$ 7.135,30
19 -R$ 6.601,91 40 -R$ 7.135,30
20 -R$ 6.601,91 41 -R$ 7.135,30
21 -R$ 6.601,91 42 -R$ 7.729,53
102
Despesas de Incorporação - Empreendimento C

R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(50.000,00)
R$(100.000,00)
R$(150.000,00)
R$(200.000,00)
R$(250.000,00)
R$(300.000,00)
R$(350.000,00)
R$(400.000,00)
R$(450.000,00)
R$(500.000,00)
1 -R$ 52.940,23 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 52.940,23 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 52.940,23 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 52.940,23 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 52.940,23 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 194.909,64 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 141.969,41 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 283.938,81 29 R$ - 50 -R$ 462.219,36
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 R$ - 52 R$ -
11 R$ - 32 R$ - 53 R$ -
12 R$ - 33 R$ - 54 R$ -
13 R$ - 34 R$ - 55 R$ -
14 R$ - 35 R$ - 56 R$ -
15 R$ - 36 R$ - 57 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 R$ - 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 R$ - 41 R$ -
21 R$ - 42 R$ -
103
Despesas Indiretas Rateadas - Empreendimento C

R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(20.000,00)
R$(40.000,00)
R$(60.000,00)
R$(80.000,00)
R$(100.000,00)
R$(120.000,00)
R$(140.000,00)
R$(160.000,00)
R$(180.000,00)
R$(200.000,00)

1 R$ - 22 -R$ 109.511,73 43 -R$ 95.609,93
2 R$ - 23 -R$ 47.604,94 44 -R$ 103.433,45
3 R$ - 24 -R$ 111.790,87 45 -R$ 46.003,64
4 R$ - 25 -R$ 128.728,14 46 -R$ 16.101,27
5 R$ - 26 -R$ 135.101,65 47 -R$ 6.900,55
6 R$ - 27 -R$ 157.606,24 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 161.843,69 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 175.348,76 50 R$ -
9 R$ - 30 -R$ 157.708,04 51 R$ -
10 R$ - 31 -R$ 166.430,53 52 R$ -
11 R$ - 32 -R$ 138.600,63 53 R$ -
12 R$ - 33 -R$ 106.969,55 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 129.176,95 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 122.099,63 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 172.539,04 57 R$ -
16 -R$ 54.712,91 37 -R$ 145.312,92
17 -R$ 75.258,11 38 -R$ 140.917,45
18 -R$ 94.265,60 39 -R$ 172.974,91
19 -R$ 94.712,41 40 -R$ 154.657,51
20 -R$ 94.712,41 41 -R$ 154.462,26
21 -R$ 102.542,61 42 -R$ 113.544,67
104
Custos (Terreno e Construção) - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-500000
-1000000
-1500000
-2000000
-2500000
Compra do Terreno Construção
1 R$ - 22 -R$ 1.271.491,55 43 -R$ 1.251.346,08
2 R$ - 23 -R$ 555.409,48 44 -R$ 1.358.117,79
3 R$ - 24 -R$ 1.310.226,50 45 -R$ 605.231,96
4 R$ - 25 -R$ 1.517.437,42 46 -R$ 213.045,68
5 R$ - 26 -R$ 1.603.237,97 47 -R$ 91.749,65
6 R$ - 27 -R$ 1.899.225,09 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 1.966.865,64 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 2.139.870,10 50 R$ -
9 R$ - 30 -R$ 1.929.402,94 51 R$ -
10 R$ - 31 -R$ 2.040.457,72 52 R$ -
11 R$ - 32 -R$ 1.704.754,20 53 R$ -
12 R$ - 33 -R$ 1.318.287,11 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 1.601.097,27 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 1.520.741,76 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 2.158.774,43 57 R$ -
16 -R$ 623.354,74 37 -R$ 1.828.611,12
17 -R$ 859.659,54 38 -R$ 1.785.179,83
18 -R$ 1.080.762,62 39 -R$ 2.225.184,29
19 -R$ 1.087.731,34 40 -R$ 2.006.456,69
20 -R$ 1.091.248,34 41 -R$ 2.012.273,26
21 -R$ 1.183.789,14 42 -R$ 1.482.913,09
105
Impostos (RET) - Empreendimento C

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-100000
-200000
-300000
-400000
-500000
-600000
-700000
-800000
IMPOSTOS (RET)
1 R$ - 22 -R$ 15.671,84 43 -R$ 33.512,90
2 R$ - 23 -R$ 16.857,01 44 -R$ 51.802,41
3 R$ - 24 -R$ 10.159,65 45 -R$ 37.570,08
4 R$ - 25 -R$ 24.153,56 46 -R$ 47.777,25
5 R$ - 26 -R$ 17.014,08 47 -R$ 78.829,25
6 R$ - 27 -R$ 8.178,88 48 -R$ 18.944,35
7 R$ - 28 -R$ 6.611,00 49 -R$ 210.198,60
8 R$ - 29 -R$ 9.199,88 50 -R$ 685.155,05
9 R$ - 30 -R$ 13.870,45 51 -R$ 509.565,29
10 -R$ 7.814,70 31 -R$ 13.418,60 52 -R$ 519.354,35
11 -R$ 16.063,35 32 -R$ 12.153,24 53 -R$ 417.489,94
12 -R$ 21.482,03 33 -R$ 24.723,24 54 -R$ 185.164,20
13 -R$ 17.650,24 34 -R$ 23.409,31 55 -R$ 61.386,43
14 -R$ 17.182,98 35 -R$ 11.114,46 56 R$ -
15 -R$ 16.626,71 36 -R$ 18.798,94 57 R$ -
16 -R$ 3.371,56 37 -R$ 29.462,96
17 -R$ 6.978,75 38 -R$ 19.547,59
18 -R$ 8.680,03 39 -R$ 19.097,10
19 -R$ 21.609,37 40 -R$ 34.199,19
20 -R$ 16.075,52 41 -R$ 33.149,72
21 -R$ 11.835,16 42 -R$ 24.354,52
106
Financiamento Bancário - Empreendimento C

10000000
5000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-5000000
-10000000
-15000000
-20000000
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 43 R$ 1.395.724,36 -R$ 385.265,83 R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ 4.532.393,43 -R$ 103.867,35 R$ - 44 R$ 1.028.738,14 -R$ 394.695,93 R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 45 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 46 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 47 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 4.532.393,43 -R$ 145.414,29 R$ - 48 R$ - -R$ 394.695,93 -R$ 473.608,63
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 145.414,29 R$ - 49 R$ - -R$ 390.354,52 -R$ 5.254.965,06
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ 4.532.393,43 -R$ 186.961,23 R$ - 50 R$ 2.266.196,72 -R$ 362.957,47 -R$ 17.128.876,22
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ - -R$ 186.961,23 R$ - 51 R$ - -R$ 205.942,77 -R$ 12.739.132,35
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 4.532.393,43 -R$ 228.508,17 R$ - 52 R$ - -R$ 89.167,39 -R$ 9.727.352,06
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 53 R$ - R$ - R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 54 R$ - R$ - R$ -
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ 4.532.393,43 -R$ 270.055,11 R$ - 55 R$ - R$ - R$ -
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 56 R$ - R$ - R$ -
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 57 R$ - R$ - R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ 2.266.196,72 -R$ 290.828,58 R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ 1.248.273,23 -R$ 302.271,08 R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ 1.732.198,62 -R$ 318.149,57 R$ -
19 R$ 6.798.590,15 -R$ 62.320,41 R$ - 40 R$ 2.126.258,34 -R$ 337.640,27 R$ -
20 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 41 R$ 1.901.095,49 -R$ 355.066,98 R$ -
21 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 42 R$ 1.898.695,40 -R$ 372.471,69 R$ -
107
Fluxo Alavancado - Empreendimento C

R$12.000.000,00
R$10.000.000,00
R$8.000.000,00
R$6.000.000,00
R$4.000.000,00
R$2.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(2.000.000,00)
R$(4.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
1 -R$ 52.940,23 22 -R$ 1.128.056,87 43 R$ 831.262,67
2 -R$ 52.940,23 23 R$ 4.223.478,04 44 R$ 857.410,88
3 -R$ 52.940,23 24 -R$ 1.307.527,60 45 R$ 198.403,29
4 -R$ 52.940,23 25 -R$ 1.350.285,02 46 R$ 910.262,71
5 -R$ 52.940,23 26 -R$ 1.440.470,87 47 R$ 2.074.468,79
6 -R$ 437.792,40 27 R$ 2.498.304,49 48 -R$ 761.399,23
7 -R$ 384.852,17 28 -R$ 2.122.061,44 49 -R$ 866.382,60
8 -R$ 526.821,57 29 R$ 2.244.408,63 50 R$ 371.366,04
9 -R$ 242.882,76 30 -R$ 1.948.316,59 51 R$ 5.389.918,99
10 R$ 90.399,77 31 R$ 2.389.146,72 52 R$ 17.460.583,18
11 R$ 21.956,90 32 -R$ 1.807.252,11 53 R$ 14.135.443,80
12 R$ 168.038,79 33 -R$ 1.110.918,75 54 R$ 4.280.851,28
13 R$ 177.405,29 34 R$ 3.023.377,67 55 R$ 1.473.274,41
14 R$ 228.731,05 35 -R$ 1.745.659,09 56
15 R$ 157.372,64 36 -R$ 2.157.329,20 57
16 -R$ 672.779,41 37 R$ 665.804,26
17 -R$ 773.499,83 38 -R$ 598.695,15
18 -R$ 1.045.087,32 39 -R$ 682.810,13
19 R$ 5.966.173,52 40 R$ 367.887,98
20 -R$ 989.950,52 41 R$ 145.131,88
21 -R$ 1.178.177,11 42 R$ 400.579,14
108
RUBRICAS TOTAL
Receita
Despesas Comerciais
Marketing -R$ 2.025.162,34
Projeto -R$ 317.641,38
Custos
Terreno R$ -
Construção -R$ 45.323.934,32
Financiamento
Liberação R$ 45.323.934,32
Juros -R$ 8.208.787,70
Impostos
RET -R$ 3.407.265,74

Análise de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários: Capital Próprio X Financiamento

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO

CENTRO DE TECNOLOGIA E GEOCIÊNCIAS

MARINA CORDEIRO FERREIRA

ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

Trabalho de Conclusão de Curso apresentada ao

Área de concentração: Engenharia Civil;

Orientador: Prof. Dr. Rubens Alves Dantas

F383a Ferreira, Marina Cordeiro.

Orientador: Prof. Dr. Rubens Alves Dantas.

TCC (Graduação) – Universidade Federal de Pernambuco. CTG.

1. Engenharia Civil. 2. Engenharia econômica. 3. Análise de Viabilidade.

624 CDD (22. ed.) BCTG/2017 - 38

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ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE EMPREENDIMENTOS

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Coordenação do Curso de Engenharia Civil-Dcivil

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Fonte: FipeZap em Dezembro/16

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