Modelo de Projeto de Incorporação - Caracterização e Medição de Áreas

ANÁLISE DE ORÇAMENTO DE TRÊS EDIFICAÇÕES UNIFAMILIARES E OS
CUSTOS NÃO ORÇADOS OU NÃO PREVISTOS COM BASE NO ORÇAMENTO

REFERÊNCIA DO SINAPI
BUDGET ANALYSIS OF THREE SINGLE-FAMILY BUILDINGS AND THE
UNBUDGETED OR UNFORECASTED COSTS BASED ON THE SINAPI
REFERENCE BUDGET
Kleberson Klein1
Francisco Enoir Dos Santos Filho2
RESUMO
O objetivo deste artigo é analisar orçamentos de obras de residências unifamiliares no

município de Chapecó/SC que foram financiadas por instituições bancárias, e verificar se
foram orçados todos os itens e levantados todos os custos necessários para a conclusão das
obras. A metodologia utilizada nesta pesquisa quanto ao método classifica-se como método
indutivo. O nível de pesquisa deste estudo classifica-se em pesquisa descritiva. Com relação
aos instrumentos de coleta de dados, foram utilizados documentos. A amostra é de três
orçamentos de casas residenciais unifamiliares, localizadas em Chapecó- SC. Qualificou-se a
amostra como não probabilística por conveniência. Os métodos de análise e interpretação de
dados utilizados na pesquisa são quantitativos, com apresentação de tabelas, quadros e
imagens resultantes do levantamento de orçamento. Após a análise dos orçamentos verificou-
se que 57 itens que fazem parte do Orçamento de Referência do SINAPI deixaram de ser
orçados o que representou aumentos não previstos de 5,29% até 7,54% no valor total da obra
e consequentemente estes custos, que foram necessários para conclusão das obras deixaram
de ser levados em consideração na análise e concessão dos financiamentos das referidas casas,
gerando custos adicionais não previstos e consequentemente insatisfação aos proprietários.
Palavras-chave: Custos. Itens faltantes. Orçamento.
ABSTRACT
The purpose of this article is to analyze budgets for works on single-family homes in the
municipality of Chapecó/SC that were financed by banking institutions, and verify that all
items were budgeted and all costs necessary for the completion of the works were raised. The
methodology used in this research regarding the method is classified as an inductive method.
The research level of this study is classified as descriptive research. Regarding data collection
instruments, documents were used. The sample is from three budgets of single-family
residential houses, located in Chapecó-SC. The sample was classified as non-probabilistic for
convenience. The methods of analysis and interpretation of data used in the research are
quantitative, with the presentation of tables, charts and images resulting from the budget
survey. After analyzing the budgets, it was found that 57 items that are part of SINAPI's
Reference Budget were no longer budgeted, which represented unforeseen increases from
5.29% to 7.54% in the total value of the work and consequently these costs, that were
necessary for the completion of the works were no longer taken into account in the analysis
and granting of financing for the referred houses, generating additional unforeseen costs and
consequently dissatisfaction to the owners.
Keywords: Costs. Missing items. Budget.

1
Graduando em Engenharia Civil (UCEFF, 2022). E-mail: klebersonklein@yahoo.com.br
2
Graduado especialista em engenharia diagnóstica. E-mail: franciscoenoir@gmail.com
2
1 INTRODUÇÃO
No Brasil a área da construção civil é muito importante para a economia do país.

Cordeiro (2007) enfatiza sua necessidade, desde o projeto de uma residência unifamiliar até
grandes edifícios, pontes e indústrias. Emprega uma quantidade grande da sociedade e
contribui direta e indiretamente no valor do Produto Interno Bruto (PIB) do país.
A construção civil envolve muito estudo, projeto, planejamento e gestão para lidar
com dois fatores que estão sempre presentes no ramo: tempo e dinheiro. Para Oliveira (2017)
os dois fatores estão diretamente ligados e são responsáveis pela viabilidade ou não dos
projetos.
Dias (2011) ressalta que a etapa de orçamento de uma obra é muito importante,
quando bem feito evitará desperdícios e custos adicionais. Além de aumentar o lucro do
empreendimento, auxilia na gestão da obra e no processo de execução da mesma. Ainda o
autor (2011) complementa que obras de casas financiadas por instituições financeiras, dentro
do sistema de financiamento habitacional, normalmente exigem orçamentos específicos para
análise e determinação da aprovação ou não do financiamento.
Com isso se deduz que orçamentos são uma parte do processo de planejamento de
obra extremamente importante e abrangente, portanto como evitar os custos não previstos ou
não orçados de orçamentos? Este artigo tem como objetivo analisar orçamentos de três obras
de residências unifamiliares no município de Chapecó com base no orçamento referência
SINAPI 9664 - R1_3N_100C_2018, a fim de identificar se foram orçados todos os itens e
levantados todos os custos necessários para a conclusão das obras apresentando gráficos que
indiquem possíveis diferenças de custos orçados e custos reais e apresentar ferramentas que
possam auxiliar a minimizar tais diferenças facilitando o processo de orçamentação.
De acordo com a revista Istoé Dinheiro do Estadão (2022), o financiamento
imobiliário no Brasil chegou a R$ 255 bilhões em 2021, um recorde histórico da Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), a revista infoma que
dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), R$ 164,8 bilhões
foram direcionados ao crédito imobiliário para o consumidor, sendo para reforma ou compra
de imóvel novo ou usado, alta de 75% em relação a 2020. A revista afirma que vivemos um
alta e histórica demanda no crédito imobiliário, e por isso a necessidade de obter orçamentos
cada vez mais precisos, principalmente quantos estes são financiados por instituições
bancárias.
3
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
A GESTÃO DOS CUSTOS

A construção civil de acordo com UNIEMP (2010 apud AZEVEDO et al., 2011, p.2)
“[..]é uma operação econômica e de desenvolvimento civil que representa uma parcela
importante da economia de qualquer país e tem impactos importantes na empregabilidade da
sociedade.”
Os custos, de acordo com Dias (2011, p.9) “É uma área da engenharia onde princípios,
normas, critérios e experiência são utilizados para resolução de problemas de estimativa de
custos, avaliação econômica, de planejamento e de gerência e controle de empreendimentos”.
Continua o autor (2011) área responsável pela análise e indicação dos custos
necessários para execução de uma obra em virtude do que foi projetado.
O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil - SINAPI
(2017) é a atividade que busca indicar os custos antes que os mesmos se tornem despesas não
previstas. Essa caracterização acontece antes do início da obra, porém deve ser supervisionada
e gerenciada durante todo o período de execução da mesma, acompanhando rendimento e
consumo.
Ainda sobre a engenharia dos custos cita (DIAS, 1998 apud SANTOS, 2015, p.2):
Não se refere somente à fase prévia à obra, em que são previstos os desembolsos e
investimentos necessário e determinada a viabilidade ou inviabilidade de um
projeto, mas engloba também todo o processo de execução com a mesma precisão
que deve ser utilizada previamente, planejando, controlando e acompanhando os
custos estimados e definindo os valores pertinentes às manutenções necessárias.
Segundo (Dias, 2004 apud TAVES 2014), é a zona da engenharia onde as normas, os
conceitos, os parâmetros são utilizados para solucionar problemas de aferição de custo, para
planejamento, tal como a gerência e manejo de diversos empreendimento.
Taves (2014) ainda, completa dizendo que se trata de uma ciência que oferece suporte
para a constituição do preço das obras e controle de seus custos, por isso, seus alvos são os
serviços de construção civil, tendo como foco os processos e a ação entre eles, onde estes
correspondem o fluxo de materiais, a produtividade e produção, os fluxos sempre atendendo
as necessidades da abrangente construção civil e suas tecnologias construtivas.
Segundo DIAS (2004 apud TAVES, 2014), para obras financiadas por instituições
internacionais, e licitações públicas, a imposição e exigência da metodologia fazem- se
rigorosamente necessária, para apresentação e pesquisa de orçamentos.
4
2.1 ORÇAMENTOS
Antes de se realizar qualquer obra é preciso saber quanto esta vai custar, segundo
TCPO (1999, p.13), consiste em estimar quanto uma obra vai custar antes de se iniciar,
baseado no estudo dos projetos, técnicas construtivas, memorial descritivo entre outros
documentos técnicos, levando em conta todos os custos diretos e indiretos e demais fatores
determinantes para o custo final total da obra.
É importante destacar que orçamento não é a mesma coisa que orçamentação.
Orçamento é o resultado documental do processo de orçamentação. MATTOS (2006)
complementa que muitos são os itens e fatores que influenciam no preço final de uma
edificação. Por isso o profissional responsável deve conhecer detalhadamente o serviço, o
projeto, a execução e fazer um estudo aprofundado sobre os demais fatores que não podem ser
determinados com exatidão, como condições do solo, chuvas, disponibilidade de materiais,
imprevistos e produtividade dos colaboradores.
“Para a realização de um projeto, primeiro é necessário prever quanto ele irá custar, e
em seguida determinar se este é viável ou não” (OLIVEIRA, 2017, p. 15).
Além disso, (MATTOS 2006 apud OLIVEIRA 2017) relata que a preocupação com os
custos inicia ainda antes da execução da obra, na fase de orçamentação, onde envolve a
identificação, a quantificação, assim como a análise e precificação de diversos fatores.
Segundo Silva, Silvano e Sola (2008, p. 24), podem-se:
[...] exemplificar alguns propósitos gerais que devem estar contidos no plano
orçamentário da organização: Orçamento como sistema de autorização, onde o mesmo
aprovado, não deixa de ser um meio de liberação de recursos; um meio para projeções e
planejamento, onde as várias peças orçamentárias serão utilizadas para o processo de
planejamento, [...]; Um canal de comunicação e coordenação, utilizado como instrumento
para comunicar e coordenar os objetivos corporativos e setoriais; Um instrumento de
motivação, [...]; um instrumento de avaliação e controle, utilizado como verificação do
desempenho dos gestores e uma importante fonte de informação para o processo de tomada de
decisões.
De acordo com Xavier (2008 apud SANTOS, 2015, p.2), trata-se da exposição dos
valores essenciais para a execução de um serviço, devido as diferentes condições de prazo,
materiais e mão de obra necessária e exigida para que os serviços indicados sejam executados.
5
Inclui VILELA DIAS (2004 apud TAVES, 2014, p.4) “[...] é a área da engenharia
onde princípios, normas, critérios e experiência são utilizados para resolução de problemas de
estimativa de custos, avaliação econômica, de planejamento e de gerência e controle de
empreendimentos”. O orçamento é uma previsão do custo ou preço de uma obra. O custo total
de uma obra é o valor que corresponde à soma de todos os gastos para sua execução.
(GONZALEZ 2008 apud TAVES 2014).
Orçamentação, conforme descreve (TISAKA 2011 apud OLIVEIRA 2017, p. 16), é o
conjunto de tarefas que são elaboradas para compor o orçamento de uma obra, a partir de seu
projeto. Na Figura 1, estão apresentados alguns passos de uma elaboração de um orçamento.
Segundo Oliveira (2014).
Figura 1 - Passos básicos para elaboração de orçamento
Fonte: Adaptado de Oliveira, (2014).
Para execução de um projeto, a empresa construtora deve seguir os processos

definidos, conhecer suas possibilidades e limitações técnicas e deve saber unir materiais e
sistemas construtivos para ter u produto final de boa qualidade. Elaborar um orçamento não é
diferente. Cada pequeno item deve ter uma composição planejada, que respeite a cultura da
empresa construtora, seus procedimentos, capacidade financeira e organizacional para tornar
6
aquele orçamento exequível. O orçamento é uma das primeiras informações que o

empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento com
fins lucrativos ou não, a construção implica gastos consideráveis e por isso mesmo devem ser
determinados, já que, em função de seu valor, o empreendimento será viável ou não.
(CORDEIRO, 2007, p.13).
2.1.1 Composição De Um Orçamento
Segundo Mattos (2006), a composição de custos de uma obra não pode e nem deve ser
apenas retirada de livros, normas e manuais. Ela deve sim seguir as premissas e orientações
neles contidas, mas como cada obra tem suas peculiaridades, a composição deve retratar a
realidade de cada projeto.
Ainda o Autor (2006) explica que “Os principais atributos do orçamento são
aproximação, especificidade e temporalidade”. Estes atributos, são responsáveis para a
realização de um orçamento bem elaborado.
2.1.2 Afinidade
Para Oliveira (2014), em virtude de um orçamento ter inúmeras variáveis, como mão
de obra, material, equipamentos, técnicas construtivas e custos indiretos, todo orçamento é
aproximado e não exato.
Esta aproximação pode ser verificada em diversos itens do orçamento, tais como:
a) Mão de obra – produtividade das equipes e encargos sociais e trabalhistas;
b) Material – Preço dos insumos, impostos, perda e reaproveitamento;
c) Equipamento – custo, horário e produtividade;
d) Custos indiretos - pessoal, despesas gerais e imprevistos (OLIVEIRA, 2017).
Conforme SINAPI (2017, p.4), “Todo orçamento é aproximado, baseado em previsões

e estimativas. Não se deve esperar que seja exato, porém, necessita ser preciso”.
Envolvendo todas essas variáveis, qualquer orçamento é aproximado, e quanto mais
consistente ele for e mais fundamentado, menor serão as possíveis margens de erro.
(OLIVEIRA, 2014).
7
2.1.3 Individualidades
Com base no TCU (2014), as características de cada obra, do projeto e das

características técnicas fazem variar o custo de uma obra pra outra. Assim como clima,
relevo, tributos etc.
Segundo Mattos (2006), um orçamento de uma obra em uma cidade será diferente se a
mesma obra for realizada em outra cidade. Não existe um padrão geral, o orçamentista pode
se basear por algum trabalho já executado, porém sempre será necessário adaptá-lo.
“Cada projeto possui suas peculiaridades, um projeto de uma casa em uma
determinada cidade não pode ser o mesmo de uma realizada em outra. Por mais que um
orçamento seja baseado em outros trabalhos, não é possível generalizá-los ou padronizá-los”
(OLIVEIRA, 2017, p. 26).
A partir destas definições, pode-se dizer que o orçamento está fortemente ligado a
empresa e as condições locais (OLIVEIRA, 2014).
2.1.4 Temporalidade
De acordo com SINAPI (2017), em razão da mudança dos valores, com o passar do
tempo, dos insumos, mão de obra, tributos e até mesmo da evolução das tecnologias
construtivas, a projeção feita em um orçamento hoje, não vai ser a mesma daqui um tempo.
Dessa maneira o orçamento com o passar dos anos deve ser atualizado.
O TCU (2014) aponta que, com o tempo ocorre uma diferença nos valores
inicialmente orçados. Isso acontece não somente pela oscilação dos preços dos insumos, mão
de obra, tributos e a evolução das técnicas de construção, bem como a perda do poder de
compra e venda (inflação) e mudanças nos cenários econômicos e gerencias.
O atributo da temporalidade infere a ideia de que um orçamento que tenha sido
realizado há algum tempo atrás já não tem mais a mesma precisão, pois alguns
índices cotados na época da orçamentação podem ter tido seu valor de mercado
alterado com o tempo, necessitando assim de ajustes. (OLIVEIRA, 2014, p. 27)
O orçamento é determinado pela projeção dos recursos necessários para produzir uma
obra em um estabelecido tempo. Mesmo que exista a possibilidade de um reacerto por
índices, no mercado à toda hora existem alterações imprevistas de preços, alguns deles por
tributos, evolução em métodos construtivos ou até mesmo o aumentos de preços em produtos
indiretos como o transporte através do diesel. Por estes motivos, o orçamento realizado a um
8
tempo atrás, não pode ser validado e utilizado como referência no momento atual de
realização de uma obra. (SINAPI, 2017).
2.1.5 Garantias do Orçamento
Conforme explica Dias (2011), para que o engenheiro orçamentista consiga fazer um
orçamento preciso se o mesmo esteja baseado em projeto executivo completo, com todas as
etapas da obra contempladas, assim como, a descrição completa e detalhada dos serviços e
materiais necessários.
O orçamento tem por objetivo calcular o preço final de venda. Para isto, é necessário
o levantamento dos custos diretos envolvidos na obra, e então aplica-se o BDI
(Benefícios e Despesas Indiretas), que engloba o lucro bruto desejado sobre um
empreendimento e o somatório das despesas indiretas, incluindo aí os atributos
(MARTINS, 2014, P. 12).
Do contrário o orçamento vai ser ineficiente, conforme Figura 2, o que acarretará em

despesas extras não previstas ou não orçadas.
2.1.6 Classificação do orçamento e nível de precisão
De acordo com OLIVEIRA (2014), de acordo com o nível de detalhamento dos

projetos, é apropriado ter em conta orçamentos de diferentes tipos. No que refere-se a
construção ou implementação de uma nova obra, os investidores deste empreendimento
precisam saber o custo total da obra, antes mesmo de ser desenvolvido. Essa preocupação é
baseada em condições de uma análise prévia, onde se apura a viabilidade do projeto, ou se
necessário até mesmo a possibilidade de alteração daquilo que foi previamente projetado,
sendo para reduzir algum custo, ou aumentar.
2.1.6.1 Estimativa de custo
Segundo TISAKA (2011) é uma avaliação baseada em informações preliminares

consoante de um projeto semelhante, relacionado ao setor que será construída, aplicando um
valor médio por m², normalmente publicadas em revistas especializadas.
É permitido e comum, inclusive, segundo SINAPI (2017, p.5), “[...] adotar índices
específicos conhecidos no mercado, como o CUB (NBR 12.721/2006), [...]. Utilizada nas
etapas iniciais do empreendimento, serve para avaliar a viabilidade econômica do
empreendimento.”.
9
A aproximação de custo serve para determinar a grandeza e complexidade do projeto,

sendo esta uma avaliação feita com base em custos históricos e comparação de projetos
similares. (MATTOS, 2006 apud OLIVEIRA, 2014). O CUB retrata o custo por metro da
construção, dependendo de cada padrão de imóvel e de imóveis distintos. A ABNT NBR
12721: Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária explica os critérios
para coleta, de materiais, como calcular, mão de obra, e seus pesos conforme os padrões da
construção, sejam eles, baixos, normal ou alto. Tais padrões levam em consideração as
características da obra em relação a acabamento, qualidade de material e equipamentos. É
realizada uma pesquisa em conjunto com sindicatos da construção civil de todos os estados
com apoio de empresas atuantes no mercado para obtenção dos resultados e posterior índice,
os quais informam os valores aplicados e cobrados em obras. O resultado da mediana de cada
gasto representativo colhido e multiplicado pelo seu peso de acordo com o padrão que foi
calculado define o CUB. (Mattos 2006 apud OLIVEIRA 2014).
A Figura 2 aborda uma amostra do custo da construção em Santa Catarina, divulgada
no ano de 2021 pelo Sinduscon-SC.
Figura 2 - Amostra do custo da construção do CUB 2021
Fonte: Adaptado de Sinduscon, (2021).
2.1.6.2 Orçamento Preliminar

Orçamento mais detalhado do que a estimativa de custos, conforme Tisaka (2011)
além de um levantamento dos seus preços praticados no mercado, possui um levantamento de
quantidade de serviços, materiais e equipamentos necessários.
Alguns indicadores a mais são adicionados na orçamentação preliminar, tais
indicadores servirão para gerar pacotes de trabalho menores, onde será possível ter
10
uma maior sensibilidade e facilidade na hora do levantamento de preço dos serviços.

Com isso, ele possui um grau de incerteza menor que a estimativa de custos. Para
obras de uma mesma construtora, mesmo com projetos arquitetônicos distintos, é
possível trabalhar com os mesmos indicadores, pois nota-se que não há uma
variação muito grande no custo de alguns serviços (Mattos 2006 apud OLIVEIRA
2014, p. 29).
Na Figura 3 é possível notar uma escala de precisão dos orçamentos.

Figura 3 – Escala de precisão de orçamentos
Fonte: Adaptado de MIOTTO, CROVADOR, MIOTTO, (2014).
2.1.6.3 Orçamento detalhado ou discriminado

Orçamento analítico ou detalhado é o grau de orçamentação mais preciso e completo
para se obter o custo mais próximo do custo real de um empreendimento. Separando o
processo executivo e seus respectivos custos por grupos e sub grupos e detalhando quantidade
orçada para a obra e valores. Na Figura 4, um modelo de como deve se apresentar um
orçamento detalhado.
Figura 4 – Orçamento detalhado

11
De acordo com Oliveira (2014), o orçamento detalhado é o tipo mais completo e

detalhado que se aproxima mais do valor real do empreendimento.
2.1.6.4 Despesa, custo e preço
TISAKA, (2006), afirma que custo é todo o gasto com insumos (materiais, mão de
obra e equipamentos), somado a toda a parte de infraestrutura (canteiros, administração local,
mobilização e desmobilização etc), necessária para execução da edificação. Já as despesas são
gastos para comercialização da obra como administração central, despesas financeiras,
impostos, divulgação entre outros.
De acordo com o TCU (2014), o custo é o produto dos gastos necessários pra
produção da obra. Já a despesa é o valor gasto para manter a empresa, assim como para
possibilitar a comercialização dos produtos. Na Figura 5, é possível verificar as partes que
compõem a formação de preço.
Figura 5 - Composição na formação do preço
Fonte: Adaptado de SINAPI, (2017).
Conforme explica TOGNETTI (2011 apud SANTOS, SILVA, OLIVEIRA 2012).

Existem outras tabelas para orçamentos disponibilizados por órgãos governamentais, além da
SINAPI (Figura 6), como por exemplo a TCPO.
2.1.6.5 Custos diretos
Conforme o SINAPI (2017, p.6), os custos diretos são:

Resultado da soma de todos os custos dos serviços necessários para a execução
física da obra, obtidos pelo produto das quantidades de insumos empregados nos
serviços, associados às respectivas unidades e coeficientes de consumo, pelos seus
correspondentes preços de mercado. Nestes custos estão os materiais, equipamentos
e mão de obra – acrescida dos Encargos Sociais aplicáveis.
12
Esclarece então, que os custos diretos são aqueles que estão diretamente atrelados aos
serviços que serão executados na obra. A formação destes custos, abrange os insumos dos
serviços em conjunto com seus índices e valores. (OLIVEIRA, 2014).
2.1.6.6 Custos indiretos
Para Mattos (2006), é todo custo que não se fez presente na obra, relacionado à mão
de obra, materiais ou equipamentos.
Segundo o SINAPI (2017, p.6), os custos indiretos são:
Custo da logística, infraestrutura e gestão necessária para a realização da obra.
Corresponde à soma dos custos dos serviços auxiliares e de apoio à obra, para
possibilitar a sua execução. Englobam os custos previstos para a Administração
Local, Mobilização e Desmobilização, Instalações e Manutenção de Canteiro
Acampamento, Seguros e outros.
Aqueles custos, os quais não estão ligados diretamente aos serviços de campo, porém,
são necessários para que a construção aconteça conforme previsto no prazo previsto. Na fase
de custos indiretos, é feito um levantamento de toda equipe técnica, de apoio, identificação
total das despesas da obra, mobilização do canteiro e desmobilização do mesmo,
levantamento de taxas, e demais despesas (OLIVEIRA, 2014).
2.1.6.7 Custo Unitário Básico (CUB)
Silva (2016), afirma que, o Custo Unitário Básico (CUB), calculado mensalmente
pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, é o indicador da construção civil mais
utilizado no país.
Segundo MATTOS (2006, p.35):
O CUB representa o custo por metro quadrado da construção de cada um dos

padrões de imóvel distintos. A NBR 12721 Avaliação de custos de construção para
incorporação imobiliária define os parâmetros para a coleta, cálculo, materiais e mão
de obra e seus pesos de acordo com os padrões da construção (baixo, normal e alto).
Tais padrões levam em conta as condições de acabamento, qualidade do material e
equipamentos.
Apresenta Silva (2016), diversas empresas utilizam o CUB como referência para
estabelecer custos de obras e verificar a viabilidade de possíveis projetos.
Na Figura 6 pode se ver os valores publicados na tabela de CUB no ano de 2020
desonerado, ou seja, quando os custos de mão de obra não possuem encargos sociais
13
referentes a contribuição de 20% de INSS sobre a folha de pagamento. Os valores mostrados

na figura foram os praticados no estado de Santa Catarina no ano de 2020.
Figura 6- Tabela CUB 2020 Desonerado
Fonte: Adaptado de SINDUSCON, (2020).
Conforme os índices de preço de materiais aumentam, os valores do CUB são

reajustados. Na Figura 7, é possível verificar estes ajustes.
Figura 7- Tabela CUB 2021 Desonerado
Fonte: Adaptado de SINDUSCON, (2021).

14
Conforme ilustra a ABNT NBR 12721/2006 Avaliação de custos de construção

para incorporação imobiliária:
Parte do custo por metro quadrado e da construção do projeto-padrão considerado,

[...], pelo Sindicato Estadual da Construção Civil, para divulgação até o dia 5 de
cada mês, e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das
edificações, que deve ser arquivado no Registro Geral de Imóveis.
Conforme o Sinduscon- SC (2017) o objetivo do CUB/m² é disciplinar o mercado da

incorporação imobiliária, atendendo como parâmetro no apontamento de custos dos imóveis.
2.1.6.8 Insumos
Conforme o SINAPI (2017), refere-se aos constituíntes necessários para construção

civil, constituído por materiais (tijolo, areia, cimento, etc.), equipamentos (trator, betoneira,
vibrador, etc.) e mão de obra (servente, pedreiro, etc).
2.1.6.9 Materiais
Segundo o TCU (2014, p. 26) [...]” são os elementos que fazem parte do processo de
produção dos serviços que compõem a planilha orçamentária. Podem ser máquinas e
equipamentos, trabalho humano, materiais de construção ou outros fatores de produção”.
2.1.6.10 Mão de Obra
TISAKA (2006) expõe que mão de obra é uma parte do custo representada pelo
salário do trabalhador que manuseia os materiais, soma-se aos encargos sociais. Geralmente
são remunerados em razão a quantidade das horas trabalhadas mensais. Além do custo com as
leis sociais também devem ser levados em conta as despesas com alimentação, transporte, EPI
e ferramentas. A Figura 8 apresenta o fluxograma de mão de obra.
15
Figura 8- Fluxograma de mão de obra
Um orçamento precisa levar em conta a contratação da mão de obra que se dá através

da definição dos serviços que serão executados, podendo ser executados pela própria
empreiteira ou contratando terceiros, de qualquer forma deverá ser feito um controle de
execução seguido de uma medição mensal ou até mesmo semanal dos serviços afim de
comparar se estes estão indo de acordo com o estimado no orçamento.
2.1.6.11 Equipamentos
Segundo Silva (2016), sempre se faz necessário a utilização de equipamentos,

comprados ou alugados, não importando o tamanho ou tipo da obra, que por sua vez
representam grande parcela no custo de um serviço.
O autor (2016) acrescenta que a forma que os custos com equipamentos devem ser
apresentados nas composições de custo unitário é em horas de utilização. Sendo um situação
16
difícil de calcular devido as especificidades de cada obra e também da perícia dos

profisisonais responsáveis por manusear os equipamentos.
Tisaka (2006), declara que o custo horário do transporte e movimentação dos materiais
e pessoas dentro da obra, tais como elevadores, gruas, caminhões, escavadeiras, tratores, etc,
podem ser de propriedade do construtor ou alugado no mercado e geralmente incluem o custo
horário dos operadores. Abaixo, na Figura 9 está sendo apresentado o fluxograma de
equipamentos.
Figura 9- Fluxograma de equipamentos
É importante avaliar a viabilidade de comprar ou alugar equipamentos através de

aspectos relevantes como: frequência de utilização demanda dos serviços.
2.1.6.12 Encargos Sociais Sobre Salários
De acordo com o SINAPI (2017, p.66) “Encargos Sociais são os custos incidentes
sobre a folha de pagamentos de salários (insumos de mão de obra assalariada) e têm sua
17
origem na CLT, na Constituição Federal de 1988, em leis específicas e nas convenções

coletivas de trabalho”.
Segundo Dias (2004) se define por encargos sociais todos os impostos que recaem
sobre a folha de pagamento de salários.
Conforme o TCU (2014), encargos sociais geralmente são expressos por um
percentual que incide sobre o salário do trabalhador. Eles normalmente sãos tratados de duas
maneiras distintas: sobre a folha de pagamento para trabalhadores do regime mensal ou sobre
o custo operacional de mão de obra para trabalhadores horistas.
Os encargos sociais representam os custos que demandam a contratação de mão de

obra que extrapolam a remuneração referente ao trabalho efetivamente realizado.
Esses encargos são, em sua grande maioria, de origem compulsória, os quais
derivam de obrigações constitucionais, das Leis Trabalhistas e de convenções
coletivas que tem se perpetuado ao longo do tempo (OLIVEIRA, 2017, p. 26).
Regras e alíquotas são alteradas com frequência, e os percentuais não incidem sobre a
mesma base de cálculo, é conveniente que se consiga uma relação atualizada em publicações
do ramo, tal como revistas técnicas, sindicatos da construção ou até mesmo com a
contabilidade da empresa (OLIVEIRA, 2017).
Durante a orçamentação de um serviço, cabe ao construtor atribuir à hora de cada
insumo de mão de obra ao custo que ela realmente representa para a empresa. O
custo de um operário para o empregador não se confunde com o valor das horas
trabalhadas. É um valor bastante superior. Isso porque não é só o salário que
constitui o ônus do empregador – o mesmo arca com diversos encargos sociais e
trabalhistas impostos pela legislação e pelas convenções do trabalho, que se somam
ao salário-base ao qual o funcionário já faz jus (MATTOS, 2006 apud MARTINS,
2014, p. 12).
Com isso, os encargos são definidos pelo percentual a ser aplicado sobre a mão de
obra. Envolve os impostos incidentes sobre a hora trabalhada, bem como os benefícios que os
trabalhadores possuem por direito, estes por sua vez são pagos pelo empregador.
2.1.6.13 Cronograma Físico-Financeiro
Dias (2004), pontua que o cronograma físico-financeiro é a exibição gráfica do plano

de execução do projeto e precisa conter todas as etapas de execução da obra e seus respectivos
andamentos de conclusão de cada etapa e seus custos. A representação monetária do
cronograma físico é o cronograma financeiro e seu objetivo é demonstrar financeiramente
tudo aquilo que se coloca fisicamente na obra.
18
Quadro 1- Descrição cronograma físico-financeiro

FISICAMENTE FINANCEIRAMENTE
Demonstrar a previsão da evolução física dos Converter a demonstração física em termos
serviços na unidade de tempo, permitindo monetários através do somatório dos
avaliações periódicas de acerto; quantitativos pelos preços unitários em cada
etapa do cronograma físico, que representará o
desembolso do contratante por etapa.
Normalmente é elaborado mês a mês.
Fonte: Adaptado de Dias, (2004)
Ainda o autor (2004) é muito importante à elaboração deste cronograma físico-

financeiro, para que seja possível determinar uma sequência produtiva, da mesma forma que
sua quantificação por etapas, conforme a Figura 10.
Figura 10- Modelo cronograma físico-financeiro
O cronograma auxilia tanto na compra de insumos quanto no acompanhamento da

execução da obra, mostrando sua evolução.
O cronograma de uma obra estabelece o início e o término das etapas de serviços da
obra, dentro das faixas de tempo previamente determinadas, indicando os custos
envolvidos durante esse período de execução. Ele mostra a evolução da obra e o
quanto será gasto ao longo do tempo. O Cronograma físico se refere ao
desenvolvimento dos serviços na obra, enquanto o financeiro prevê gastos mensais.
Esse cronograma é essencial para o acompanhamento e planejamento de serviços da
obra (OLIVEIRA,2017, p. 32).
Com base no cronograma, é possível determinar prazos e etapas da obra, colaborando

e programando para que o trabalho seja realizado e entregue conforme prazos.
19
2.1.6.14 Memorial descritivo

Conforme TCU (2014) é a descrição detalhada daquilo que foi projetado, de modo que
textos, imagens e figuras que retratam a forma correta que deve ser feita na obra, com as
técnicas corretas de execução, afim de que o executor da obra tenha condições que ele precisa
para juntamente com os desenhos de realizar todos os serviços que compreendem o
empreendimento.
Considera o memorial descritivo como a peça mais importante a ser elaborada
anteriormente ao orçamento. Deve descrever todos os materiais abordando todos os
elementos previstos em projeto e não somente os materiais, mas a mão de obra a ser
utilizada. É um registro qualitativo dos elementos construtivos, das características
dos materiais e da maneira correta de sua manipulação e aplicação. Pode ser
elaborada em forma de texto ou em forma de tabela, o que permite uma visualização
mais clara e prática das especificações e facilidade de alteração caso haja
necessidade durante o processo de escolha dos materiais (XAVIER 2008 apud
SANTOS, 2015, p.5).
A Figura 11 mostra um exemplo de memorial descritivo, onde descreve e analisa cada

parte do mesmo.
Figura 11- Exemplo de memorial descritivo
2.1.6.15 Custos através de pesquisas de mercado
Conforme o TCU (2014) está mencionado no Decreto 7983/2013 caso algum insumo
ou serviço não esteja considerado na tabela do SINAPI, pode ser feita uma pesquisa de
mercado para se chegar no valor necessário.
2.1.6.16 Estimativa de custos com mobilização e desmobilização
20
Os custos com mobilização de acordo com o TCU (2014, p 61), correspondem aos
gastos com transporte de equipamentos, ferramentas, utensílios e pessoal para o canteiro de
obras. Os gastos com desmobilização são feitos na retirada do pessoal, maquinário e
instalações do canteiro de obras ao final do contrato ou em eventual interrupção dos trabalhos.
Importante observar que o custo da mobilização não é necessariamente o mesmo da
desmobilização. Alguns sistemas referenciais de custos não consideram os gastos
com desmobilização para evitar pagamentos em duplicidade, no caso da empresa se
mobilizar ao final de uma obra para outra. O fato é que nem sempre o pessoal e os
equipamentos a serem desmobilizados correspondem exatamente ao que foi
mobilizado (TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO – TCU, 2014 , p.61).
2.1.6.17 Mobilização e desmobilização de equipamentos
De acordo com DIAS (2011,) este custo vai ser determinado de acordo com a distância
entre a obra e o local de onde o equipamento se encontra, como se visualiza na figura. Para
isso deverá ser levado em conta a rota que será percorrida, as dificuldades de transporte e o
tempo que irá levar.
2.1.6.18 Mobilização e desmobilização de pessoas
Dias (2011), afirma que consiste no custo com transporte, deslocamento, alimentação
durante a viagem e outros fatores relevantes.
2.1.6.19 Mobilização e desmobilização de ferramentas e acessórios
Segundo Dias (2011), trata-se dos custos com transporte de ferramentas manuais (pás,
enxadas etc.) e EPI – equipamentos de proteção individual, do depósito até a obra.
2.1.6.20 Aferição dos gastos com administração local da obra
Conforme TCU (2014), a administração local faz parte do custo direto da obra e
“[...]compreende a estrutura administrativa de condução e apoio à execução da construção,
composta de pessoal de direção técnica, pessoal de escritório e de segurança (vigias, porteiros,
seguranças etc.) bem como, materiais de consumo, equipamentos de escritório e de
fiscalização”.
21
De acordo com Dias (2011), o custo com administração central deve englobar os
gastos com uma estrutura administrativa de apoio necessária para que a obra seja devidamente
executada.
Os custos avindos dos normativos supracitados devem ser calculados de acordo com
as exigências legais e operacionais para cada tipo de obra, pois impactam em
diversos itens da Administração Local. Por exemplo, segundo a NR-4, empresas
com menos de 50 empregados poderão dar assistência na área de segurança e
medicina do trabalho a seus empregados através de Serviços Especializados em
Engenharia de Segurança e em Medicina do Trabalho (SESMT) organizados pelo
sindicato ou associação da categoria econômica correspondente ou pelas próprias
empresas interessadas (TCU, 2014, p.65).
2.1.6.21 Despesas com o canteiro de obras
Os gastos conforme o TCU (2014), para construir abrigos, para guarda de material de
ferramentas, equipamentos, projetos, banheiro e cozinha pros funcionários, se enquadram
como custos com canteiro de obra.
O canteiro de obras é um componente do custo direto que compreende os gastos de
construção das edificações provisórias destinadas a abrigar o pessoal (casas,
alojamentos, áreas de vivência, refeitórios, vestiários, sanitários etc.) e as
dependências necessárias à obra, (escritórios, cozinha, enfermaria, barracões,
laboratórios, oficinas, almoxarifados, balança, guarita etc.). Também abrange o
custo de montagem de alguns equipamentos e instalações industriais para obras de
maior porte (TCU, 2014, p.67).
Outro detalhe importante são os gastos com a implantação e manutenção do canteiro

de obras, que também podem ser considerados como custos horários ou mensais de uma série
de equipamentos, dispositivos eletrônicos, ferramentas, e outros utensílios necessários para
operar o canteiro de obras (TCU, 2014). A gestão do controle de custos, e a racionalização de
gastos, é um dos fatores primordiais e de suma importância para redução de custos.
2.1.6.22 A Técnica de Orçamentação de Obras
De acordo com TCU (2014), o ciclo de orçamentação de uma obra tem início com o
estudo dos projetos para que se identifique quais e qual a quantidade de cada tipo de serviço
que será realizado. Com base nisso se determina quais as respectivas unidades de medição e
faz-se o cálculo dos quantitativos.
Ainda segundo o TCU (2014), com essas informações são calculados os custos
unitários de cada serviço. Após faz a coleta dos preços de mercado dos insumos, por fim
define o BDI e determina o preço da obra.
A Figura 12 resume esse processo de orçamentação.
22
Figura 12- Etapas do Processo de orçamentação
Fonte: Adaptado de TCU, (2014).
2.1.6.23 Investigação e balanço dos Serviços
De acordo com Dias (2011) o orçamentista de posse do projeto deve fazer o

levantamento dos serviços que deveram ser executados além da quantidade de cada um.
Segundo o TCU (2014), através da análise do projeto pode se fazer o levantamento da
quantidade dos mais variados serviços necessários para execução da obra. Esse levantamento
pode ser feito através das simples unidades ou por processos de geometria (cálculo de áreas,
perímetros, comprimentos e volumes). Mas alguns serviços não podem ser estimados com
precisão, então deve ser usada uma média ponderada.
Segundo Mattos (2006, p.44) “A quantificação dos diversos materiais (ou
levantamento de quantidades) de um determinado serviço deve ser feita com base em
desenhos fornecidos pelo projetista, considerando-se as dimensões especificadas e suas
características técnicas”.
2.1.6.24 Identificação dos Custos Unitários
Segundo Silva (2016) a composição de custos é a listagem dos insumos que fazem
parte de um determinado serviço, com suas quantidades e seus custos unitários, configurando
23
com isso uma quantidade definida por uma unidade de medida para cada serviço a ser
executado.
Conforme Tisaka (2006) A quantidade de material, de horas de equipamento e o
número de horas de pessoal gasto para a execução de cada unidade desses serviços,
multiplicados respectivamente pelo custo dos materiais, do aluguel horário dos equipamentos
e pelo salário- hora dos trabalhadores, devidamente acrescidos dos encargos sociais, são
chamados de composição de custos unitários.
Explica o TCU (2014), que este processo pode ser facilitado através do uso de tabelas
referenciais de custos, contendo composições de custos unitários padronizados. Para o TCU
os valores constantes no Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção
Civil – SINAPI são padrões aceitáveis de valores praticados no mercado e pode ser usado
como referência.
2.1.6.25 Designação das Bonificações e despesas indiretas (BDI)
De acordo com o TCU (2014), Bonificações de Despesas Indiretas (BDI) é “[...] uma
taxa correspondente às despesas indiretas, aos impostos incidentes sobre o preço de venda e à
remuneração do construtor, que é aplicada sobre todos os custos diretos de um
empreendimento [..] para se obter o preço final de venda.”
Dias (2004) define BDI como um percentual que incide sobre os custos diretos da
obra, que se refere às despesas indiretas da mesma, lembrando que essa porcentagem pode
variar de acordo com a localização do empreendimento, com o tipo de administração adotado,
com os impostos e com a margem de lucro esperado pelo empreendedor que também o
compõem.
O BDI é uma taxa correspondente a despesas indiretas e lucro, para a execução de
serviços, incidentes sobre a soma dos custos de materiais, mão-de-obra,
equipamentos. Etc. Esta taxa tanto pode ser inserida na composição dos custos
unitários, como pode ser aplicada diretamente ao final do orçamento, sobre o custo
total, objetivando conseguir-se o preço de execução de obra, por terceiros
(CORDEIRO, 2007, p.49)
A fórmula do BDI está representada na figura 13. Ela leva em conta diversos fatores e
os mais relevantes são segundo DIAS (2004), administração central, taxa de risco, taxa de
custo financeiro, taxa de tributos federais, taxa de tributos municipal, taxa de despesas de
comercialização e lucro ou remuneração líquida da empresa
24
Figura 13- Fórmula do BDI
Fonte: Adaptado de Dias, (2004).
Os custos indiretos decorrem da estrutura da obra e da empresa e não podem ser

atribuídos diretamente à execução de um determinado serviço.
2.1.6.26 Sistema Nacional De Pesquisa De Custos E Índices Da Construção Civil (SINAPI)
Conforme o TCU (2014, p.44) O Decreto 7.983/2013 estabelece regras e critérios para
elaboração do orçamento de referência de obras e serviços de engenharia, contratados e
executados com recursos dos orçamentos da União:
Dispõe o normativo que o custo de referência de obras e serviços de engenharia,

exceto os serviços de obras de infraestrutura de transporte, será obtido a partir de
composições de custos unitários menores ou iguais à mediana de seus
correspondentes nos custos unitários de referência do Sistema Nacional de Pesquisa
de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI.
De acordo com o TCU (TCU 2014, p.44) “O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos
e Índices da Construção Civil (SINAPI), por força de seguidas Leis de Diretrizes
Orçamentárias, assim como do Decreto 7.983/2013, é o sistema de referência de custos oficial
para a orçamentação de obras com recursos federais”.
O sistema disponibiliza mensalmente na internet os preços dos insumos, custos dos
serviços e índices da construção civil.
Conforme Decreto 7.983/2013, o SINAPI é mantido pela CAIXA, quanto às
definições técnicas de engenharia, e pelo IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística, na pesquisa de preço, e essas instituições mantêm Acordo de Cooperação Técnica
detalhando, no que diz respeito aos insumos, as seguintes responsabilidades:
25
Quadro 2- Responsabilidades dos Órgãos

CAIXA IBGE
Coleta de preços de insumos do Banco
Definição e atualização, a partir de critérios de Nacional (materiais, salários, equipamentos e
engenharia, das especificações técnicas dos serviços);
insumos;
Coleta extensiva periódica para subsidiar a
revisão das famílias homogêneas, a revisão dos
coeficientes de representatividade e a formação
de novas famílias de insumos.
Fonte: Adaptado de TCU, (2014).
Conforme o TCU (2014), os principais relatórios gerados pelo SINAPI são (I)
relatório de preços de insumos; (II) relatório sintético dos custos de serviços; (III) relatório de
composições analíticas com a discriminação dos insumos utilizados e das quantidades
previstas por unidade de produção; (IV) conjuntura - evolução de custo e indicadores da
construção civil; e (V) custos de projetos - residenciais, comerciais, equipamentos
comunitários e saneamento básico.
3 MATERIAIS E MÉTODOS
Nesta pesquisa, o método científico utilizado, é o método indutivo, foi baseado em

pesquisa descritiva, e a esquematização adotada para esta pesquisa é a pesquisa documental,
com relação aos instrumentos de coleta de dados, é utilizados documentos como, planilhas
orçamentárias e projetos, na qual foram analisados e comparados três orçamentos, entre si e
com as normas que os regem, SINAPI (2017) de obras residenciais unifamiliares, no
município de Chapecó/SC.
A amostra definida desta pesquisa são os orçamentos de casas com padrão semelhante
ao orçamento de referência do SINAPI, feitas no município de Chapecó/SC. As obras
escolhidas tiveram seu início a partir do ano de 2016 até 2018 e criteriosamente elas teriam
que estar concluídas, para que os dados apresentados fiquem o mais próximo possível do
orçamento de referência. O custo orçado criteriosamente não deve ultrapassar o valor de
R$150.000,00. Os métodos de análise e interpretação de dados utilizados na pesquisa são
quantitativos, com apresentação de tabelas, quadros e imagens, resultantes do levantamento e
definição do valor final orçado.
26
3.1 ORÇAMENTOS
O primeiro passo foi conseguir as planilhas orçamentárias que fizeram parte de dossiê
de financiamento de obras que foram financiadas por bancos no município de Chapecó/SC.
Para isso foram realizados contatos com proprietários e com construtoras da cidade de
Chapecó/SC que trabalham com projetos de residências nos padrões definidos nesta pesquisa.
Dos orçamentos disponibilizados pelos proprietários e construtoras, foram selecionados três
orçamentos que mais se enquadravam nos padrões definidos para desenvolvimento da
pesquisa, todos eles foram financiados em instituições bancárias.
3.2 DESCRIÇÃO DOS ORÇAMENTOS
Nesta etapa, será apresentado um breve resumo de cada obra de acordo com o
orçamento apresentado. Para facilitar a identificação de cada obra, cada uma recebeu um
número de I a III, de acordo com a data do orçamento, do mais antigo para o mais atual.
3.2.1 Obra I
O orçamento analisado é de uma obra com 74,67m² de área construída, com padrão de
acabamento normal. O custo do metro orçado foi de R$ 1.172,60 e o custo total orçado da
obra foi de R$ 87.558,10 no ano de 2017.
3.2.2 Obra II
3.2.3 Obra III

3.3 ORÇAMENTO REFERÊNCIA
Foi selecionado o Orçamento de Referência SINAPI 9664 - R1_3N_100C_2018 do

catálogo de projetos que a Caixa Econômica Federal disponibiliza no seu site.
27
O projeto está descrito na figura 14.

Figura 14- Projeto referência
Fonte: Dados da pesquisa, (2021).
O referido orçamento foi selecionado para ser utilizado como referência dessa
pesquisa, pela razão de se enquadrar no mesmo padrão de acabamento do projeto, segundo a
ABNT NBR 12721:2006, sistema construtivo e padrões arquitetônicos dos orçamentos que
serão analisados na pesquisa.
O orçamento referencial apresenta as seguintes informações: fase do serviço, o código
da composição SINAPI, a descrição básica da referida composição, a unidade de medição e o
quantitativo do serviço.
4 RESULTADOS
4.1 ANÁLISE DOS ORÇAMENTOS
Cada orçamento foi analisado individualmente e comparado ao Orçamento de

Referência, com o intuito de identificar itens relevantes que fazem parte do Orçamento de
Referencia, mas que não constam na planilha orçamentária dos projetos analisados.
28
A determinação dos itens faltantes serem ou não relevantes foi estabelecida pela
análise do projeto arquitetônico que foi utilizado no financiamento, juntamente com a análise
pela necessidade do serviço para manutenção do padrão de acabamento adotado.
4.1.1 Identificação dos serviços e etapas faltantes

Após a confrontação, foram identificados diversos itens faltantes nos orçamentos
analisados.
No orçamento I foram identificados os itens descritos no Quadro 3.
Quadro 3- Itens faltantes orçamento I

CÓDIGO
FASE DESCRICAO BÁSICA
SINAPI
Imunização de madeiramento para cobertura
Cobertura/proteções 55960
utilizando cupinicida incolor
Cumeeira para telha cerâmica emboçada com
argamassa traço 1:2:9 (cimento, cal e areia) para
telhados com até 2 águas, incluso transporte
vertical. Af_06/2016
Luminária tipo plafon redondo com vidro fosco,
Instalações elétricas /
97591 de sobrepor, com 2 lâmpadas de 15 w -
telefone / tv
fornecimento e instalação. Af_11/2017
Cabo telefônico cci-50 1 par, sem blindagem,
Instalações elétricas / instalado em distribuição de edificação
98280
telefone / tv residencial - fornecimento e instalação.
Af_03/2018
Quadro de distribuição para telefone n.2,
Instalações elétricas / 20x20x12cm em chapa metálica, de embutir, sem
83371
telefone / tv acessórios, padrão telebras, fornecimento e
instalação
Instalações elétricas / Interruptor pulsador de campainha ou minuteria
83403
telefone / tv 2a/250v c/ caixa - fornecimento e instalação
Instalações elétricas / Tomada para telefone de 4 polos padrão telebras
72337 - fornecimento e instalação
telefone / tv
Rasgo em alvenaria para eletrodutos com
Instalações elétricas / telefone / tv
90447 diâmetros menores ou iguais a 40 mm.
Af_05/2015
Chumbamento linear em alvenaria para
90467 ramais/distribuição com diâmetros maiores que
telefone / tv 40 mm e menores ou iguais a 75 mm. Af_05/2015
Instalações elétricas / Caixa octogonal 3" x 3", pvc, instalada em laje -
91937
telefone / tv fornecimento e instalação. Af_12/2015
Registro de pressão bruto, latão, roscável, 3/4",
Instalações hidrossanitarias 89985 com acabamento e canopla cromados. Fornecido
e instalado em ramal de água. Af_12/2014
Rasgo em alvenaria para ramais/ distribuição com
Instalações hidrossanitarias 90443 diâmetros menores ou iguais a 40 mm.
Af_05/2015
Instalações hidrossanitarias 90466 ramais/distribuição com diâmetros menores ou
iguais a 40 mm. Af_05/2015
29

Instalações hidrossanitarias 90467 ramais/distribuição com diâmetros maiores que
40 mm e menores ou iguais a 75 mm. Af_05/2015
Fixação de tubos horizontais de pvc, cpvc ou
cobre diâmetros menores ou iguais a 40 mm com
Instalações hidrossanitarias 91185
abraçadeira metálica flexível 18 mm, fixada
diretamente na laje. Af_05/2015
Chuveiro elétrico comum corpo plástico tipo
Louças e metais 9535
ducha, fornecimento e instalação
Aplicação manual de fundo selador acrílico em
Revestimentos externos 88415
paredes externas de casas. Af_06/2014
Aplicação de fundo selador acrílico em paredes,
Revestimentos internos 88485
uma demão. Af_06/2014
Aplicação e lixamento de massa látex em paredes,
4.1.2 Relação de itens faltantes no orçamento II

4.1.2.1 No orçamento II não foram identificados os itens descritos no Quadro 4.
Quadro 4- Itens faltantes orçamento II

CÓDIGO
SINAPI
argamassa traço 1:2:9 (cimento, cal e areia)
para telhados com até 2 águas, incluso
transporte vertical. Af_06/2016
Execução de passeio (calçada) ou piso de
concreto com concreto moldado in loco,
Complementações 94993
usinado, acabamento convencional, espessura
6 cm, armado. Af_07/2016
Luminária tipo plafon redondo com vidro
Instalações elétricas / telefone
97591 fosco, de sobrepor, com 2 lâmpadas de 15 w -
/ tv
fornecimento e instalação. Af_11/2017
Instalações elétricas / telefone instalado em distribuição de edificação
98280
/ tv residencial - fornecimento e instalação.
Af_03/2018
Instalações elétricas / telefone 20x20x12cm em chapa metálica, de embutir,
83371
/ tv sem acessórios, padrão telebras, fornecimento
e instalação
Interruptor pulsador de campainha ou
83403 minuteria 2a/250v c/ caixa - fornecimento e
/ tv
instalação
Instalações elétricas / telefone Tomada para telefone de 4 polos padrão
/ tv 72337
telebras - fornecimento e instalação
/ tv
Af_05/2015
Instalações elétricas / telefone ramais/distribuição com diâmetros maiores
90467
/ tv que 40 mm e menores ou iguais a 75 mm.
Af_05/2015
30
Instalações elétricas / telefone Caixa octogonal 3" x 3", pvc, instalada em laje
/ tv 91937 - fornecimento e instalação. Af_12/2015
ramais/distribuição com diâmetros maiores
que 40 mm e menores ou iguais a 75 mm.
Af_05/2015
cobre diâmetros menores ou iguais a 40 mm
com abraçadeira metálica flexível 18 mm,
fixada diretamente na laje. Af_05/2015
Tanque de mármore sintético suspenso, 22l ou
equivalente, incluso sifão flexível em pvc,
Louças e metais 86929 válvula plástica e torneira de metal cromado
padrão popular - fornecimento e instalação.
Af_12/2013
Fornecimento/instalação lona plástica preta,
Pavimentação 68053 para impermeabilização, espessura 150
micras.
Lastro com material granular, aplicação em
Pavimentação 96622 pisos ou radiers, espessura de *5 cm*.
Af_08/2017
Aplicação de fundo selador acrílico em
paredes, uma demão. Af_06/2014
Aplicação e lixamento de massa látex em
paredes, uma demão. Af_06/2014
Peitoril em mármore branco, largura de 15cm,
Vergas/contravergas/peitoris 84088 assentado com argamassa traço 1:4 (cimento e
areia media), preparo manual da argamassa
4.1.3 Relação de itens faltantes no orçamento III

No orçamento III não foram identificados os itens descritos no Quadro 5.
Quadro 5- Itens faltantes orçamento III

CÓDIGO
SINAPI
argamassa traço 1:2:9 (cimento, cal e areia) para
telhados com até 2 águas, incluso transporte
vertical. Af_06/2016
Instalações elétricas / instalado em distribuição de edificação
98280
telefone / tv residencial - fornecimento e instalação.
Af_03/2018
Instalações elétricas / 20x20x12cm em chapa metálica, de embutir, sem
83371
telefone / tv acessórios, padrão telebras, fornecimento e
instalação
31
Instalações elétricas / Interruptor pulsador de campainha ou minuteria

83403
telefone / tv 2a/250v c/ caixa - fornecimento e instalação
Instalações elétricas / Tomada para telefone de 4 polos padrão telebras
72337 - fornecimento e instalação
telefone / tv
telefone / tv
Af_05/2015
Instalações elétricas / Caixa octogonal 3" x 3", pvc, instalada em laje -
91937
telefone / tv fornecimento e instalação. Af_12/2015
Instalações hidrossanitarias 90467 ramais/distribuição com diâmetros maiores que
40 mm e menores ou iguais a 75 mm. Af_05/2015
cobre diâmetros menores ou iguais a 40 mm com
abraçadeira metálica flexível 18 mm, fixada
diretamente na laje. Af_05/2015
Chuveiro elétrico comum corpo plástico tipo
Loucas e metais 9535
ducha, fornecimento e instalação
Fornecimento/instalação lona plástica preta, para
Pavimentação 68053
impermeabilização, espessura 150 micras.
Lastro de concreto magro, aplicado em pisos ou
radiers, espessura de 5 cm. Af_07/2016
Lastro com material granular, aplicação em pisos
ou radiers, espessura de *5 cm*. Af_08/2017
Aplicação de fundo selador acrílico em paredes,
4.2 CÁLCULO DA ESTIMATIVA DE CUSTO
Identificados os itens faltantes, teve início o processo para estimar os custos não
orçados. Para isso foi utilizada a Planilha Múltipla da Caixa, pelo fato dessa planilha ser
vinculada a Planilha SINAPI. Nesta planilha foram informados os códigos das composições
que não foram orçados, o quantitativo estimado de cada item e ela calcula o custo estimado
adicional.
Para estimativa do quantitativo de alguns itens, foi adotada a relação entre a área da
obra do orçamento analisado e a área da obra do Projeto de Referência. As informações e
resultados obtidos com a Planilha Múltipla foram transcritas em quadros e estão nos anexos
desta pesquisa.
32
4.2.1 Análise orçamento I

Conforme analisado a relação de itens faltantes, descriminada por item, e conforme
seu custo no orçamento I. O resultado na análise compõe a Tabela 1.
Tabela 1-Resultado análise orçamento 1

Quantidade de itens Custo Custo Final Porcentual
Faltantes Original
19 R$ 87.558,10 R$ 92.190,20 5,29%
De acordo com os dados apresentados na Tabela 1 seguem na Figura 15, o gráfico que
ilustra estes dados, nele é possível observar, que o custo final da obra é 5,29% maior que o
custo original orçado previamente, e apresenta 19 itens faltantes no orçamento.
Figura 15-Gráfico custo original x custo final
Fonte: Elaborado pelo autor, (2021).
O gráfico mostra que foi estimado o valor de R$ 4.632,01 a mais do que o orçado.
4.2.2 Análise orçamento II

seu custo no orçamento II. O resultado na análise compõe a Tabela 2.
33
Tabela 2- Resultado análise orçamento II

Quantidade de itens Custo Custo Final Porcentual
Faltantes Original
21 R$ 93.797,99 R$ 100.874,84 7,54%
4.2.3 Análise orçamento III

seu custo no orçamento III. O resultado na análise compõe a Tabela 3.
Tabela 3-Resultado análise orçamento III

Quantidade de itens Faltantes Custo Original Custo Final Porcentual
17 R$ 88.840,49 R$ 93.750,32 5,53%

34
4.2.4 Resultado geral

Para melhor ilustrar na Figura 18, segue o comparativo entre o custo orçado e o
estimado devido em razão dos itens não orçados dos três orçamentos.
Figura 18- Gráfico comparativo dos orçamentos
100.874,84
CUSTO DAS OBRAS
93.797,99 93.750,32
92.190,20
88.840,49
87.558,10
OBRA I OBRA II OBRA III

Custo original em R$ 87.558,10 93.797,99 88.840,49
Custo final em R$ 92.190,20 100.874,84 93.750,32
35
Ao todo foi identificado 57 itens relevantes faltantes nos orçamentos das obras
analisadas resultando em acréscimos de valores entre 5,29% até 7,54% por obra de custos não
orçados ou não previstos.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O objetivo geral da pesquisa, era analisar três orçamentos de obras residenciais
unifamiliares no município de Chapecó/SC e verificar se os custos e os itens necessários para
conclusão das mesmas foram todos orçados nos orçamentos, foi alcançado.
Os objetivos específicos também foram todos alcançados conforme planejado.
Primeiramente os três orçamentos foram analisados individualmente e identificados os itens
que foram orçados em cada etapa das obras. Na pesquisa também se conseguiu identificar que
havia itens que não foram orçados nos orçamentos em estudo, e por fim foram realizadas as
estimativas de custos adicionais por obra conforme previsto.
Foi identificado que alguns itens importantes que fazem parte do Orçamento
Referência do SINAPI, não foram considerados nos orçamentos das obras financiadas. Os
custos não orçados por obra ficaram entre 5,29% para a obra I, 7,54% para a obra II e 5,53%
para a obra III. Consequentemente o custo desses itens não foram levados em consideração e
na grande maioria das obras os valores são financiados por bancos então provavelmente essa
diferença encontrada tiveram que ser pagas a parte pelo proprietário do imóvel.
Durante a pesquisa foram identificados vários fatores prejudiciais no processo de
orçamentação que são encaminhados aos bancos para análise da viabilidade do financiamento
e que são dificultadores para análise dos orçamentos. As planilhas de modo geral são muito
resumidas, os itens muitas vezes são apresentados em forma de verba fechada, não
descriminando os serviços que compõem a determinada verba, diferente do Orçamento de
Referência onde todos os itens são abertos e apresentam os códigos da composição SINAPI.
Os projetos que são encaminhados ao banco não são completos, na maioria dos casos foram
encaminhados apenas o projeto arquitetônico, elétrico e hidrossanitário. Além disso o
memorial descritivo da obra não é exigido para o financiamento.
Esses itens citados geram muita dúvida a respeito dos processos construtivos, sobre os
materiais utilizados e os serviços que foram realizados para construção dessas obras. Por essa
razão alguns itens não puderam ser levados em consideração nos resultados dessa pesquisa.
Itens como: elaboração de projetos, mobilização e desmobilização de canteiro, jardins,
muros, arrimos, remoção de material relativo à escavação do terreno e remoção de entulho,
36
ligações definitivas de água, energia elétrica e esgoto sanitário, administração local, BDI,
taxas e emolumentos também não são considerados nos orçamentos e por essa razão não
foram levados em consideração nessa pesquisa. Provavelmente alguns desses itens fizeram
parte das obras estudadas e estes seriam mais custos adicionais não orçados.
Fica como sugestão para uma pesquisa futura uma análise dos itens faltantes e custos
não orçados, de posse dos projetos completos das obras financiadas. Provavelmente, a
diferença entre o valor orçado e o valor final da obra calculado será ainda maior que a
levantada nessa pesquisa.
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orçamentárias de obras públicas/TCU. Coordenação-Geral de Controle Externo da
Área de Infraestrutura e da Região Sudeste. – Brasília: TCU, 2014.

Modelo de Projeto de Incorporação - Caracterização e Medição de Áreas

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ANÁLISE DE ORÇAMENTO DE TRÊS EDIFICAÇÕES UNIFAMILIARES E OS

CUSTOS NÃO ORÇADOS OU NÃO PREVISTOS COM BASE NO ORÇAMENTO

O objetivo deste artigo é analisar orçamentos de obras de residências unifamiliares no

Palavras-chave: Custos. Itens faltantes. Orçamento.

Keywords: Costs. Missing items. Budget.

No Brasil a área da construção civil é muito importante para a economia do país.

A GESTÃO DOS CUSTOS

Figura 1 - Passos básicos para elaboração de orçamento

Fonte: Adaptado de Oliveira, (2014).

Para execução de um projeto, a empresa construtora deve seguir os processos

aquele orçamento exequível. O orçamento é uma das primeiras informações que o

2.1.1 Composição De Um Orçamento

Conforme SINAPI (2017, p.4), “Todo orçamento é aproximado, baseado em previsões

Com base no TCU (2014), as características de cada obra, do projeto e das

2.1.5 Garantias do Orçamento

Do contrário o orçamento vai ser ineficiente, conforme Figura 2, o que acarretará em

2.1.6 Classificação do orçamento e nível de precisão

De acordo com OLIVEIRA (2014), de acordo com o nível de detalhamento dos

2.1.6.1 Estimativa de custo

Segundo TISAKA (2011) é uma avaliação baseada em informações preliminares

A aproximação de custo serve para determinar a grandeza e complexidade do projeto,

Figura 2 - Amostra do custo da construção do CUB 2021

Fonte: Adaptado de Sinduscon, (2021).

2.1.6.2 Orçamento Preliminar

uma maior sensibilidade e facilidade na hora do levantamento de preço dos serviços.

Na Figura 3 é possível notar uma escala de precisão dos orçamentos.

Fonte: Adaptado de MIOTTO, CROVADOR, MIOTTO, (2014).

2.1.6.3 Orçamento detalhado ou discriminado

Fonte: Adaptado de Oliveira, (2015).

De acordo com Oliveira (2014), o orçamento detalhado é o tipo mais completo e

2.1.6.4 Despesa, custo e preço

Figura 5 - Composição na formação do preço

Fonte: Adaptado de SINAPI, (2017).

Conforme explica TOGNETTI (2011 apud SANTOS, SILVA, OLIVEIRA 2012).

2.1.6.5 Custos diretos

Conforme o SINAPI (2017, p.6), os custos diretos são:

2.1.6.6 Custos indiretos

2.1.6.7 Custo Unitário Básico (CUB)

O CUB representa o custo por metro quadrado da construção de cada um dos

referentes a contribuição de 20% de INSS sobre a folha de pagamento. Os valores mostrados

Figura 6- Tabela CUB 2020 Desonerado

Fonte: Adaptado de SINDUSCON, (2020).

Conforme os índices de preço de materiais aumentam, os valores do CUB são

Figura 7- Tabela CUB 2021 Desonerado

Fonte: Adaptado de SINDUSCON, (2021).

Conforme ilustra a ABNT NBR 12721/2006 Avaliação de custos de construção

Parte do custo por metro quadrado e da construção do projeto-padrão considerado,

Conforme o Sinduscon- SC (2017) o objetivo do CUB/m² é disciplinar o mercado da

Conforme o SINAPI (2017), refere-se aos constituíntes necessários para construção

2.1.6.10 Mão de Obra

Figura 8- Fluxograma de mão de obra

Fonte: Adaptado de Oliveira, (2014).

Um orçamento precisa levar em conta a contratação da mão de obra que se dá através

Segundo Silva (2016), sempre se faz necessário a utilização de equipamentos,

difícil de calcular devido as especificidades de cada obra e também da perícia dos

Figura 9- Fluxograma de equipamentos

Fonte: Adaptado de Oliveira, (2014).

É importante avaliar a viabilidade de comprar ou alugar equipamentos através de

2.1.6.12 Encargos Sociais Sobre Salários

origem na CLT, na Constituição Federal de 1988, em leis específicas e nas convenções

Os encargos sociais representam os custos que demandam a contratação de mão de

2.1.6.13 Cronograma Físico-Financeiro

Dias (2004), pontua que o cronograma físico-financeiro é a exibição gráfica do plano

Quadro 1- Descrição cronograma físico-financeiro