CENACENTRO DE ESTUDOS NEDER ADVOGADOS

Boletim informativo
Junho/06 O CONTRATO DE BUILT TO SUIT COMO FORMA DE INVESTIMENTO PARA O MERCADO
1. O CONCEITO BUILT TO SUIT.
Assim como tantos outros setores no Brasil, a atividade imobiliria vem passando por profundas transformaes em razo das inmeras inovaes Adriana Navarro1 comerciais e alteraes em nossa legislao que afetam diretamente e de forma incisiva os negcios imobilirios, o que faz com que novos mecanismos jurdicos sejam implementados. Nesse contexto, o contrato built to suit nada mais do que uma nova modalidade de investimento que surgiu com o intuito de dinamizar o mercado imobilirio. O contrato built to suit, tambm conhecido por locao sob encomenda, trata-se de um contrato atpico, ou seja, no h previso legal sobre o regramento aplicvel a este negcio, muito embora ele possua caractersticas de vrios contratostipo, como venda e compra, locao, cesso, entre outros. A operao built to suit funciona, basicamente, de acordo com o seguinte mecanismo: a empresa contratante contrata os servios de um empreendedor para que este, por sua vez: (i) adquira um imvel indicado pela contratante; (ii) desenvolva um projeto que atenda pontualmente s necessidades empresarias da contratante; (iii) realize por si ou por terceiros a construo de acordo com o projeto desenvolvido; e (iv) ceda o direito de uso do imvel por um determinado perodo. Normalmente so contratos cujos prazos variam entre 10 a 20 anos, de modo a proporcionar ao empreendedor a amortizao pelos investimentos realizados. Por outro lado, pela tica de quem contrata, tambm vantajosa essa operao: alm de poder fiscalizar a obra, no intuito de se certificar que o projeto esteja sendo realizado exatamente da forma como foi aprovado, o empresrio recebe o imvel pronto para ser ocupado e nas caractersticas adequadas para suas atividades. Alm disso, outros benefcios podem ser apontados, uma vez que o empresrio no imobiliza seus recursos financeiros para aquisio de terreno, tampouco para construo de suas instalaes, o que permite direcion-los para investimentos que visem ao seu corebusiness, sem contar que o pagamento mensal que faz ao empreendedor pela ocupao do imvel que lhe foi feito sob medida, pode ser contabilizado como despesa operacional, redundando numa reduo da carga tributria. prpria operao built to suit. Seria, portanto, ao nosso juzo, inconcebvel aceitar no contrato de built to suit, por exemplo, a interposio de ao revisional de aluguel ou renovatria, tampouco a denncia do contrato ou multa compensatria, como preceitua a Lei de Locaes. Isso tornaria inexeqvel a operao pactuada. Nesse tocante, encontramos respaldo jurdico no Cdigo Civil, em seu artigo 473, pargrafo nico, onde resta estabelecido que, se uma das partes houver feito investimentos considerveis para a execuo do contrato, este somente poder ser rescindido unilateralmente, aps transcorrido perodo equivalente a natureza e vulto dos investimentos realizados.

3. BUILT TO SUIT E A SECURITIZAO DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS.

Temos acompanhado, nos ltimos tempos, uma notria evoluo no financiamento ao setor imobilirio, incrementada pela Lei 9.514/97. Este dispositivo instituiu o Sistema de Financiamento Imobilirio, trazendo consigo um mercado de crditos imobilirios, atravs da securitizao dos mesmos, tornando-se vivel, portanto, atravs da emisso de Certificado de Recebveis Imobilirios (CRIs). Simplificando o mecanismo da securitizao, acima aludido, podemos dizer que se trata de uma operao onde o empreendedor cede seus crditos imobilirios, como fluxo de pagamentos de contraprestaes de aquisio de imveis ou de aluguis, a uma companhia autorizada (Companhia Securitizadora), a qual, por sua vez, emite ttulos (CRIs) no mercado, lastreados nos referidos crditos imobilirios. Toda essa operao regulada pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM). Na prtica, o empreendedor antecipa, de uma nica vez, a receita que adviria mensalmente e em longo prazo, de acordo com o tempo de durao do respectivo contrato de built to suit que viesse a ser celebrado. Alm dessa vantagem, a operao de securitizao de crditos imobilirios traz em seu bojo uma rentabilidade muito atraente para o investidor, com a segregao do risco do seu patrimnio, com fluxo de caixa conhecido antecipadamente, sem mencionar que, desde 2005, os rendimentos advindos dos CRIs so isentos de imposto de renda para os investidores pessoas fsicas.
______________________ 1.Gestora de Relacionamento da NEDER SOCIEDADE DE ADVOGADOS.

2. BUILT TO SUIT X LEI DE LOCAES.

Equivocadamente, muitas vezes o contrato de built to suit intitulado de contrato de locao, gerando desencontros e completa m interpretao do instituto. Como j esclarecido, o built to suit um contrato que abarca caractersticas de vrios tipos contratuais, vez que no h um regramento especfico, afastando, em nosso entender, a incidncia da Lei de Locaes, ou seja, mesmo a operao contemplando aspectos da locao, esta no pode ser analisada autonomamente e destacada do negcio em si, que a

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