ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRO

MERCADO IMOBILIRIO

O estudo de viabilidade econmica para o setor de empreendimento imobilirio representa uma consultoria completa. Com ele ser possvel obter melhores informaes, otimizar a execuo do planejamento, testar vrios cenrios e ter acesso aos investidores. INFORMAO = LUCRO

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Parte 1
A importncia do Estudo de Viabilidade Financeira para projetos de Empreendimento Imobilirio

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As vantagens de um estudo de viabilidade econmica

Aquisio mais rpida de terrenos com preos atrativos.

Profissionalizao diminui os riscos do negcio. Facilita a aproximao com os investidores.

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Investidores procuram projetos...

Entendendo a linguagem dos investidores.
Porte da empresa, regies de atuao, tempo de mercado, principais concorrentes, unidades construdas e entregues, plano de crescimento para os prximos anos.

Histrico da Empresa

Descrio do Produto

Ficha tcnica: Localizao, segmento, nmero de unidades, pavimentos, rea do terreno e rea construda, status do desenvolvimento. Resumo financeiro: Velocidade de vendas, condies da venda, VGV, custo do terreno, de construo e incorporao, lucro estimado, financiamento, exposio de caixa, investimento mximo, fluxo de caixa.

Indicadores de Viabilidade Econmica

**Informao de grande relevncia para o investidor**

Crdito: Revista Construo Mercado

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Medindo os riscos
Os problemas podem ser prevenidos.
Custos de Obras Os custos de obras podem ir alm da previso inicial.

Velocidade de Vendas

Ritmo de vendas abaixo do projetado.

Prazo da Obra

Se o prazo da obra no for cumprido provocar aumento dos custos.

Econmico

A turbulncia no mercado domstico ou na economia internacional pode repercutir negativamente.

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Objetivo do Estudo
Quatro principais premissas:
Analisar os resultados parciais e especficos de cada fase do negcio, com o seu comportamento consolidado.
Tratar os indicadores econmicos e financeiros, de forma direta, dentro de um grau desejvel de confiabilidade, que permita o investidor decidir pelo negcio Imobilirio

Caracterizar de forma precisa a opo que se deseja estudar, segundo as suas hiptese e cenrios, testando seus limites.

Modificar a qualquer momento a estratgia de investimento, visando perseguir no mnimo, as taxas de atratividade do custo do capital investido.

Crdito: Livro Estruturao Imobiliria Aplicada, ed. Fundamentos

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Parte 2
Cronologia do Estudo de Viabilidade

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Cronologia do Estudo de Viabilidade

A linha do tempo a materializao dos tempos e movimentos do fluxo de caixa.

O cliente comprador atual est bem informado sobre o mercado e sabe o que busca.

Como um estudo de viabilidade econmica e financeira pode ser estratgico para um empreendimento.

a.
Linha do tempo

b.
Desenvolvimento imobilirio

c.
O que procura o comprador do imvel?

d.
Estrutura do Estudo de Viabilidade

e.
Concluso

A realizao imobiliria e os seus participantes.

Componentes, velocidad e de vendas, fluxo de caixa, indicadores, curva s das obras, estudo esttico , dinmico e anlise de sensibilidade.

Crdito: Livro Estruturao Imobiliria Aplicada, ed. Fundamentos

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a. Linha do tempo
As fases de um empreendimento.
Processo Meses Incio Construo
10 20 30

Habite-se

Linha do tempo

40

50

60

Administrao do empreendimento
1 Estudos/ Projetos
3 meses

Chaves

2 Lanamento
8 meses

3 - CONSTRUO
28 meses

4 Estoque (remanecente)
10 meses

Perodo de vendas = 49 meses 4 - Ocupao

O empreendimento visto de cima.

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b. Desenvolvimento imobilirio.
Conhecendo os papis.
1-Participantes
2-Fonte de Recursos
Prprio: Proveniente da prpria Construtora ou Incorporadora. Investidor: Capital de investidor que oferece emprstimo, podendo ser Recurso x Permuta por unidade ou % no empreendimento. Agente Financeiro:
Fonte de financiamento para a construo.

2Fonte de Recursos

Incorporadoras Construtoras
1-Participantes

Investidores Permutantes Proprietrios Imobilirias Empreendimento Agentes Financeiros

Integrao

Quem d corpo e credibilidade ao negcio so os participantes - cada com o seu papel estratgico dentro do empreendimento. Todas as partes influenciam o Risco e o Lucro, prprios desta atividade (Livro Estruturao Imobiliria Aplicada, ed, Fundamentos) .

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c. Alinhamento
Garantindo o Sucesso do seu empreendimento.
Empreendimento imobilirio deve corresponder s necessidades do comprador do imvel.

Ponto Produto Planta Preo

Estratgia de marketing

Boa Localizao Prazo de Pagamento

Empreendimento

Comprador do Imvel
(Ele procura POR...)

Forma de Pagamento Financiamento Condies

As fases de concepo e de planejamento de um empreendimento devem envolver os aspectos relacionados s questes scioculturais, urbanas, tecnolgicas e ambientais. O produto final - o empreendimento tem que atender as expectativas e necessidades do comprador do imvel, minimizando o risco e garantindo o sucesso de vendas do produto.

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d. Estudo de Viabilidade
d1. Principais componentes:

1 2 3 4 5 6 7

Estimativa do custo direto de obra e cronograma de desembolsos Estimativa dos custos especficos da incorporao
(projetos, documentao, marketing, comisso venda, terreno e outros)

Levantamento das despesas tributrias Taxas de administrao do Construtor e Incorporador Definies da Velocidade de Venda e da T.M.A.(Taxa Mnima de Atratividade). Simulao do Fluxo de Caixa Clculos do fluxo de investimento e retorno

8
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Clculos dos indicadores de desempenho

d. Estudo de Viabilidade
d2. Glossrio das principais terminologias do estudo.
TMA
(Taxa Mnima Atratividade)

TMA a taxa que representa o mnimo que um investidor pretende obter de rentabilidade num negcio.

Velocidade de Vendas

O sucesso de comercializao de um EMPREENDIMENTO avaliado pela Velocidade de Vendas, considerando o tempo de exposio no mercado e suas variveis: localizao, preo, tamanho, nmero de dormitrios e demais atributos fsicos.

Fluxo de Caixa

a demonstrao visual das Receitas e Despesas, distribudas pela Linha do Tempo, objetivando identificar a Exposio-Mxima, Payback, Taxa Interna de Retorno (TIR), Margem Bruta, Lucro e Ponto de Equilbrio.

Estrutura bsica de despesas em um empreendimento:

Perfil das Despesas

Terreno: ITBI, IPTU Despesas comerciais Publicidade, montagem do estande , corretagem Incorporao Averbao, registro da incorporao, regulamentao da obra, decorao do estande Construo Custo Raso e Gerenciamento da Obra Impostos Pis/Cofins, IRPJ, CSLL

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Parte 3
Case: Simulao de um Estudo

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Case: Estudo de Viabilidade

Estudo Preliminar ou Estudo Esttico
(Anlise Esttica)
EMPREENDIMENTO % sobre

Receitas e Custos
VGV Bruto Permuta

R$ mil
32.440 -4.220

VGV Total
114,95% 14,95%

1.1 - VGV Total

Corretagem Impostos (Pis/Cofins, CSLL,IR)

28.220
-1.129 -1.722

100,00%
4,00% 6,10%

1.2 - Receita Lquida

Terreno Contas de promoo Obra (custo raso) Gerenciamento da obra (10% sobre custo raso) Incorporao

25.369
-1.274 -1.129 -14.116 -1.412 -744

89,90%
4,52% 4,00% 50,02% 5,00% 2,63%

2.1 - Custo Bruto

1.2 - Receita Lquida 2.1 - Custo Bruto

-18.674
25.369 -18.674

66,17%
89,90% 66,17%

3.1 - Resultado Bruto do Empreendimento Margem Bruta (Resultado Bruto / Receita Lquida)

6.695 26,39%

23,72%

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Case: Estudo de Viabilidade

Resultado do Empreendedor no Empreendimento
Sntese do Balano da Operao Resultado do Empreendedor no Empreendimento
a. Receita Bruta de Vendas (VGV Total)
Entradas Parcelas Repasses 100,00% 5,00% 26,00% 69,00%

28.220
1.411 7.337 19.472

100,00%

b. Despesas com Vendas

Corretagem Im postos (PIS/Cofins, IR, CSLL) -4,00% -6,10%

-2.851
-1.129 -1.722

-10,10%

c. Receita Lquida de Vendas (a+b) d. Terreno + Incorporao + Publicidade

Terreno Incorporao Publicidade -4,52% -2,63% -4,00%

25.369 -3.147
-1.274 -744 -1.129

89,90% -11,15%

e. Obra (Custo Raso + Tx. Adm)

Custo Raso Taxa de Adm inistrao -50,02% -5,00%

-15.528
-14.116 -1.412

-55,02%

f. Resultado bruto do Empreendimento (c+d+e) g. Despesas Financeiras

Juros s/ Fluxo de Caixa Juros s/ Financiam ento da obra -4,53% -4,88%

6.695 -2.654
-1.278 -1.376

23,72% -9,40%

h. Resultado Lquido do Empreendimento (f+g)

4.041

14,32%

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Case: Estudo de Viabilidade

Indicadores de Qualidade do Investimento.
Indicadores da Qualidade do Investimento Investimento, Retorno, Rentabilidade e Payback Valores em R$ mil
Ciclo (meses) Desembolsos R$ mil Total R$ mil

1 - Investimentos Exigidos
Perodo de Pr-lanamento Perodo de lanamento Perodo de obras (construo) Perodo de Estoque 1a8 9 a 18 19 a 42 43 a 55 1a8 9 a 18 19 a 42 43 a 55 -2.173 79 -2.159 -10.622

-14.875 Investimento

2 - Retorno
Perodo de Pr-lanamento Perodo de lanamento Perodo de obras (construo) Perodo de Estoque 0 0 0 18.916

18.916 Retorno

3 - Resultado Lquido do Empreendimento

1. Ciclo de Investimento 2. Ciclo do Retorno do investimento

4.041
-14.875 18.916 26,39% 15,93% 47 meses

4 - Indicadores
Margem Bruta (Resultado bruto) Resultado sobre VGV (Resultado Lquido) Payback (ms do retorno do investimento)

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Case: Estudo de Viabilidade

Investimentos Exigidos, Retorno, Rentabilidade e Payback.
Indicadores da Qualidade do Investimento Investimento, Rentabilidade, Retorno e Payback Valores em R$ mil
Indicadores Resultados Exposio Mxima Ponto de Equilbrio
cenrio sem nemhuma receita de venda

Investimento
aporte mximo, necessrio no empreendimento

-12.853 0 -17.637 em x unidades

Investimentos Exigidos

Rentabilidade
Resultado Lquido do Empreendimento (Lucro) Lucro (VPL) Resultado Lquido/Vendas Lquidas Margem Bruta 4.041 3.094 15,93% 26,39%

Retorno do Empreendedor
Taxa Interna de Retorno: TIR Taxa Interna de Retorno Modificada: MTIR 34,32% a.a. 17,07% a.a. 2,50% a.m. 1,32% a.m.

Payback do investimento
Retorno do investimento (em meses) 47 meses abr/2013

Taxa de Desconto (VP)

Taxa de Desconto Aplicada (VP) 6,00% a.a.

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Case: Estudo de Viabilidade

Testando as variveis do estudo.
ANLISE DE SENSIBILIDADE
Custo Unitrio Obra (R$/m 2) Cronogram a da obra 26 26 26 8 meses 18 26 26 26 10% P.U. m dio de venda (R$/m 2) Lanam ento Construo Estoque Nas vista Chaves

Cenrios

TMA % a.a.

Bales Mensais

PREMISSAS BSICAS DO ESTUDO

esperado 1 2 3 4 5 6 10% 19,0% 17,1% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 671,42 671,42 1.678,58 1.678,58 1.678,58 1.678,58 1.510,71 1.678,58 1.678,58

Velocidade de Vendas
40% 40% 40% 40% 40% 20% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 60% 40% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%

Condies de Vendas (em %)

4% 4% 4% 4% 4% 4% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 50%

5%

634,50 671,42 671,42 671,42 671,42

Nota
Atravs da Anlise de Sensibilidade possvel obter os valores variveis que propiciem as condies-limite estabelecidas para alcanar o resultado.

Indicadores Econmicos
Resultado Lquido (Lucro) Resultado Bruto Exposio Mxima Investimento Mximo Ponto de Equilbrio Retorno Lquido sobre VGV TOTAL Margem Bruta TIR Payback

Cenrio 1 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 2 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 3 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 4 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 5 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 6 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

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Case: Estudo de Viabilidade

Curvas de construo.
a

Levantamento
Investir em um bom planejamento, com a correta distribuio dos percentuais de execuo de obra no ms a ms, fundamental para o desenvolvimento do estudo. A tabela ao lado mostra exemplos praticados em projetos.

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O Brasil das oportunidades.

Profissionalize o seu processo de anlise.

O Brasil vivencia seu melhor momento econmico. E o segmento imobilirio se destaca neste cenrio. necessrio, porm, que as empresas do setor estejam preparadas para ser competitivas neste mercado.

Os Estudos de Viabilidade so amplamente utilizados pelas corporaes brasileiras e principalmente pelos investidores estrangeiros , ambos do segmento imobilirio.

Encomende um Estudo de Viabilidade Econmico Financeiro na consultoria da Souza & Brando. Ela pode fazer do seu empreendimento um sucesso.

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EXTRA-APRESENTAO

MERCADO IMOBILIRIO: INFORMAES MACRO-ECONMICAS

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Total de crdito imobilirio para 2010

Recursos SBPE + FGTS = R$ 90 bilhes
Valores em R$ Bilhes

68%

55 45

1.Desembolsos SBPE (poupana) somados 12 meses anteriores

em 1 ano

57
Previso

Desembolsos efetivos (12 meses) de jul 2009 a jun 2010, via SBPE.

44

dez 2010

38 35 25 15 5
jun/09 set/09 dez/09 mar/10 jun/10 set/10 dez/10

34
31 30
2. Previso cheia para 2010: SBPE + FGTS FGTS: Fonte CAIXA Dados SBPE: Fonte ABECIP

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Unidades Financiadas
SBPE (poupana) e FGTS
SBPE FGTS Total
Previsto Dez/2010

Mil unidades

1000 900 800

Fonte: ABECIP e SECOVI-SP

930

700 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 196 114 367 300 247 303 481 443 367 531 450 670 480

231

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Comercializao de imveis residencias novos

Municpio de So Paulo - SP

Tipologia
18%
4 ou + dorms

M2 rea til

10%
1 dorm
- 45m2

8%

35% 37%
3 dorms Fonte: Secovi-SP 2 dorms

5% 8% 87%
At 130m2

68%

37% 23%

46 a 65m2 At 85m2

66 a 85m2

19% 19% 86 a 130m2

86 a 130m2

131 a 180 m2
at 130m2 at 85m2

acima 180m2 86 a 130m2

Tipologia
72% das unidades comercializadas na cidade de So Paulo tm dois ou trs dormitrios.

M2 rea til
87% das unidades comercializadas na cidade de So Paulo tem at 130 metros quadrados.

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IMVEIS: Contratados x Financiados

R$ mil Imveis: CONTRATADOS e FINANCIADOS
Valor mdio do imvel CONTRATADO 205

Percentual (%) Financiado do imvel contratado

60
47,8 56,4 58,6 61,1 61,9

53,2

Jan-Maio 2010
Valor mdio FINANCIADO

127
61,9%

45
178
Jan-Maio 2009

30

107
61,1%

15
Jan-Maio 2008

174 102
58,6%

0
2005 2006 2007 2008 2009 1o Sem. 2010

R$ mil 0

30

60

90

120 150 180 210

De acordo com dados da Abecip, 62% do valor de um imvel so financiados. Em 2005, esse ndice era de 48%, o que representa uma alta de 14% no perodo.

O brasileiro esta comprando imveis mais caros. Em apenas um ano, entre 2009 e 2010, o valor mdio das unidades financiadas com recursos da poupana (SBPE) passou de R$ 177 mil para R$ 205 mil - alta de 15%. Destaca-se tambm o Valor Mdio do Financiamento. Entre 2009 e 2010, o total passou de R$ 107 mil para R$ 127 mil.

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Fonte: ABECIP

Escritrio Rua Arthur de Azevedo, 1767 17 andar - Sala 177 Pinheiros - So Paulo - SP - CEP 05404-014 Fone: (11) 2337-3630 Elaborado pelo consultor de negcios: Joo Brando
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