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Resumo

O principal objetivo desta unidade é apresentar as definições de pro-


jetos e suas respectivas funções no mercado imobiliário. Além disso,
vamos identificar as informações básicas do programa de necessidades
da edificação, para que você entenda quais são algumas das informações
que devem ser coletadas antes de iniciar criação dos projetos técnicos.

Desenvolvimento dos projetos


de empreendimentos
imobiliários

Desenvolvimento do produto para o mercado imobiliário


A natureza do desenvolvimento dos produtos que fazem parte do mercado imobiliário é fun-
damentada pelas atividades de projeto das edificações. O projeto é essencial para o êxito de qualquer
empreendimento, seja ele um edifício, uma placa de sinalização, lançamento de um produto, entre ou-
tras possibilidades. Ele antecipa a atividade de executar. Pense em como você pode definir um projeto
de uma edificação.
O projeto é um exercício de criatividade e técnica, baseada na satisfação dos requisitos dos seus
diferentes clientes. De acordo com a NBR 13531 (ABNT, 1995, p. 2),

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[...] os projetos são definidos como determinação e representação prévias dos atributos funcionais, formais e técnicos
de elementos da edificação a construir, a pré-fabricar, a montar, a ampliar,[...], abrangendo os ambientes exteriores e
interiores e os projetos de elementos da edificação e das instalações prediais.

Função dos projetos de uma edificação


O projeto é uma demonstração da construção do empreendimento imobiliário em formato de
desenhos e especificações técnicas. É o planejamento de todas as etapas envolvidas. Os objetivos dos
projetos são direcionados para a construção ser previamente entendida por todos; exemplificar o como
fazer a construção; organizar o planejamento da execução e para ser aprovado por órgãos reguladores
do espaço físico urbano/rural e por seus usuários (particular ou coletivo).
As decisões de projeto afetam toda a produtividade da obra, pois cada solução apresenta um
custo versus um benefício, que irão caracterizar o prédio por vários anos de uso. Portanto, o desenvolvi-
mento dos projetos é um processo de grande variabilidade, abrangendo decisões de riscos para todos
os envolvidos. Um dos problemas presentes nesse processo é a falta de compreensão de todos os requi-
sitos dos clientes, para os quais os projetos são desenvolvidos e submetidos à aprovação.
Ulrich e Eppinger (1999, p. 2-3) definem o processo-projeto como a forma de concepção do pro-
duto. Afirmam que o projeto permeia por diferentes fases, desde as informações básicas para sua con-
cepção até o lançamento da edificação no mercado. Também é importante incluir nesse processo a
retroalimentação das etapas de produção e uso do edifício, pois é necessário que a busca por qualidade
permeie desde a etapa de projetos (concepção do produto) até a etapa de produção (execução do pro-
duto), incluindo também a comercialização.

Desenvol- Diretrizes do
Identificação Concepção do Lançamento
Identificação vimento do programa de
de uma produto: Validação do da edificação
dos requisitos conceito do necessidade
oportunidade projeto da produto no mercado
dos clientes empreendi- do empreen-
no mercado edificação imobiliário
mento dimento

Figura 1 – Esquema de concepção dos projetos de uma edificação.

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A partir dessas informações básicas, você já pode perceber que geralmente o contexto de desen-
volvimento do produto imobiliário, o processo de criação e desenvolvimento dos projetos da edificação
envolve várias pessoas com distintos objetivos e conhecimentos. Por isso, os projetistas desenvolvem o
conjunto de projetos sob diferentes óticas, conforme os seus clientes e seus objetivos.
Mas você sabe quem são os envolvidos nesse processo e quais são seus objetivos? Primeiro pense
nas pessoas para as quais os projetos são desenvolvidos. Você deve ter pensado no empreendedor, no
construtor e, lógico, no usuário final da edificação. Veja esquematicamente na figura a seguir o perfil
básico de cada um desses clientes e seus respectivos requisitos (TZORTZOPOULOS, 1999, p. 89).

Clientes do processo de desenvolvimento dos Exigências em relação aos projetos?


projetos?

Empreendedor: investidor ::: Rentabilidade e liquidez;


::: investidor do empreendimento, normal- ::: segurança no investimento.
mente é uma pessoa ágil, ambiciosa e
pesquisadora.
Empreendedor: incorporador ::: Pretende solidificar sua imagem no mercado;
::: uma pessoa flexível, ágil, corajosa e pesqui- ::: Qualidade do projeto final;
sadora.
::: Proporcionar novos atrativos;
::: Rentabilidade e liquidez.
Construtor ::: Executar uma obra de qualidade;
::: visão técnica da execução do projeto da ::: Organização e prazos cumpridos;
edificação.
::: Projetos de fácil entendimento e com infor-
mações completas.
Usuário ::: Qualidade funcional, espacial, estética e de
acabamento;
::: pessoas que irão utilizar o imóvel. Exigentes,
pretendem usufruir de um bom projeto e ::: Atendimento personalizado (flexibilidade
pagar o mínimo possível. O perfil dos usuá- dos ambientes e opções de acabamentos);
rios é diversificado e depende da sua classe
::: Custos reduzidos e entregas dentro do prazo
socioeconômica, nível intelectual...
estabelecido.
Figura 2 – Clientes dos projetos e seus requisitos, adaptado de Tzortzopoulos (1999).

Depois de analisado o perfil de cada cliente para quem os projetos são desenvolvidos, facilmente
você percebe que para cumprir os objetivos de todos os envolvidos no processo é essencial respeitar
os requisitos dos usuários da edificação. A identificação dos requisitos dos clientes pode ser feita por
meio de medidas de desempenho da edificação e pesquisa de mercado. Essas informações alimentam
as bases conceituais de cada empreendimento. A partir da formulação do conceito dos projetos e da
identificação do público-alvo, a equipe envolvida no processo de desenvolvimento dos projetos cria as
diretrizes do programa de necessidades do empreendimento em questão.

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Programa de necessidades: definições e funções


O programa de necessidades é composto pelas diretrizes básicas do empreendimento imobiliá-
rio. A partir do programa de necessidades podemos ter ideia dos vários dados e informações do projeto
que se deve desenvolver. É importante refletir que o programa de necessidades indica os potenciais e as
restrições sobre o empreendimento imobiliário, portanto pode exigir, mas não restringir.
Você deve estar se perguntando sobre os elementos que constituem o programa de necessida-
des. Primeiro vamos imaginar uma produção de uma casa de praia para um casal sem filhos. Antes de
iniciarmos o desenvolvimento dos projetos propriamente ditos, temos algumas perguntas presentes
em nossas mentes, pois precisamos de mais informações para projetar a residência de praia dos sonhos
desse casal, certo? A primeira questão pertinente é sobre as informações físicas do terreno: as dimen-
sões, a localização, a orientação solar, as condições planialtimétricas, as exigências do Plano Diretor e
Código de Obras da cidade, entre outras. Ainda precisamos saber características pessoais dos futuros
usuários, como preferências estéticas e costumes. As exigências dos usuários devem ser todas descritas
para evitar decepções (número de quartos, dimensões dos ambientes, distribuição dos espaços, mate-
riais adequados, entre outros).
Resumindo, o programa de necessidades é composto pelas diretrizes básicas que o desenvolvi-
mento dos projetos técnicos do empreendimento deve seguir. O programa de necessidades é utilizado
pelas equipes de desenvolvimento do produto, a fim de melhorar a compatibilização das propostas
que serão desenvolvidas. O programa proposto deve conter requisitos de qualidade dos usuários das
edificações, aspectos tecnológicos, estéticos, de conforto, de operação e manutenção da edificação
(FARINA; GONÇALVES; ILHA; NETO, 2002, p. 1922-1924).
Algumas das entradas que fazem parte das informações necessárias para compor o programa de
necessidades são:
::: padrão de construção;
::: número de habitantes ou usuários da edificação;
::: número de pavimentos da edificação;
::: conceito do projeto;
::: tipos de usos da edificação;
::: dimensionamento básico para os espaços componentes das edificações;
::: especificações técnicas necessárias.

Função do programa de necessidades


O programa de necessidades é de suma importância para o desenvolvimento do produto imobi-
liário que pretende apresentar qualidade e superar expectativas dos seus clientes, pois ele fornece os
dados e as informações básicas sobre as condições técnicas pertinentes (terreno, técnicas construtivas,
materiais que podem ser utilizados) e as necessidades do público-alvo que se pretende atingir.
O programa de necessidades da edificação é essencial para o desenvolvimento dos projetos, pois
também é considerado como um veículo de comunicação entre todos os envolvidos no desenvolvi-
mento do produto imobiliário, conforme Ramos (2002, p. 46), já que ele fornece dados sobre as carac-

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terísticas básicas que devem ser analisadas para a formulação dos projetos. Além disso, fornece dados
sobre o conceito e o público-alvo do empreendimento, material de suma importância para a equipe
comercial que trabalhará com o marketing e as vendas do empreendimento. Partindo do programa de
necessidades, todos os agentes participantes de um empreendimento da construção civil podem ter
uma ideia mais clara sobre o produto que se pretende executar.
Dessa forma, os principais objetivos do programa de necessidades são:
::: aumentar a compreensão sobre a forma e a função dos empreendimentos;
::: relacionar as exigências e os requisitos do público-alvo das edificações;
::: orientar e instruir o desenvolvimento do conjunto de projetos dos empreendimentos imobi-
liários;
::: diminuir riscos de falhas na etapa de desenvolvimento dos projetos.

Tipos de projetos envolvidos no processo


de desenvolvimento do produto imobiliário
Antes de iniciar as etapas de projeto propriamente ditas, é essencial realizar um estudo de via-
bilidade econômica do empreendimento imobiliário que se pretende lançar no mercado. O estudo de
viabilidade econômica tem a finalidade de verificar a conveniência econômica de um empreendimento
e consiste na avaliação das possibilidades financeiras da edificação (GONZALEZ, 2000, p. 373).
Para fazer o estudo de viabilidade são usadas informações do mercado imobiliário (preços de
terreno e de imóveis prontos semelhantes), custo de construção de acordo com faixa do mercado (cus-
to de construção, conforme CUB – Custo Unitário Básico de construção) e da área financeira (taxas de
juros, custo de empréstimos). O principal objetivo é identificar as possibilidades de investimento, veri-
ficar a viabilidade econômica versus demanda local e indicar quanto o incorporador pode lucrar com o
empreendimento. Depois de confirmadas as informações financeiras, as etapas de projetos são inicia-
das de acordo com as fases de desenvolvimento necessárias.
Existem diferentes tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento dos produ-
tos lançados no mercado imobiliário. Os tipos de projetos necessários dependem do tipo de uso e do
porte do empreendimento que será executado. Além disso, devem ser observadas as exigências míni-
mas legais para aprovação de projetos. Cada projeto tem uma pessoa ou equipe responsável, os quais
desenvolvem os projetos a partir das informações do programa de necessidades e exigências legais.
Basicamente, os tipos de projetos mais usuais envolvidos no processo planejamento e desenvol-
vimento dos empreendimentos imobiliário são:
::: projeto arquitetônico;
::: projeto estrutural;
::: projeto hidrossanitário;
::: projeto elétrico/TV/fone/lógica;
::: projeto de incêndio;

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::: projeto de ar-condicionado;


::: projeto de segurança privada;
::: projeto urbanístico;
::: projeto paisagístico;
::: projeto de decoração de interiores.
O entendimento sobre as definições e funções do conjunto de projetos técnicos envolvidos no
processo de desenvolvimento do produto imobiliário melhora sua compreensão sobre os procedimen-
tos para o planejamento de qualquer tipo de empreendimento imobiliário. A partir da identificação dos
objetivos do empreendedor, do construtor e usuários finais da edificação, você pode perceber que faci-
lita a adoção de práticas da gestão da qualidade, visto que devemos observar os requisitos dos nossos
clientes. Você pode perceber que a etapa de planejamento físico do empreendimento imobiliário com-
preende vários condicionantes. Alguns desses condicionantes devem estar indicados no programa de
necessidades do empreendimento. Dessa forma, você e os demais envolvidos no processo (projetistas,
construtores, equipe de marketing) podem estabelecer uma mesma linguagem de diálogo e transpor
dados consistentes para seus clientes.

Atividades
1. Imagine que você faz parte da equipe que desenvolverá um empreendimento residencial na sua
cidade. Liste todas as informações necessárias para que possa ser iniciado o desenvolvimento
dos projetos desse empreendimento. Pense nas necessidades de todos os clientes desse
empreendimento. Busque:
a) identificar informações necessárias para a concepção dos projetos de uma edificação;
b) listar quais os tipos de projetos necessários para execução de um edifício de uso misto para
um determinado local.

2. Faça uma visita a uma construtora da sua cidade e analise o processo de desenvolvimento de um
empreendimento (uma edificação). Recomendo que selecione um empreendimento pequeno
para facilitar o entendimento do processo como um todo. Lembro que muitas das informações
aqui comentadas estão implícitas no processo, por isso procure questionar o responsável sobre
os procedimentos adotados.

Ampliando conhecimentos
BRANDÃO, Douglas Queiroz. Tipificação e Aspectos Morfológicos de Arranjo Espaciais de Aparta-
mentos de Âmbito da Análise do Produto Imobiliário Brasileiro. Disponível em: <www.antac.org.br/
ambienteconstruido/pdf/revista/artigos/Doc11176.pdf>. Acesso em: 30 ago. 2006.

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