Apostila Completa - Fundamentos e Aplicações em Engenharia PDF

Patrícia de Freitas Nerbas
Mestre em Engenharia Civil – Área Ambiental pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS).
Especialista em Geoprocessamento pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos/RS). Graduada em
Arquitetura e Urbanismo pela Unisinos/RS.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,

mais informações www.iesde.com.br
Resumo
Esta unidade traz os tópicos abordados na disciplina de Estudo Arquitetô-
nico para Gestores Imobiliários, apresentando algumas possibilidades de
análises dos empreendimentos imobiliários que poderão ser realizadas.
Importância e contexto
do estudo arquitetônico
Gestor imobiliário e o desenvolvimento

do produto imobiliário
O mercado imobiliário trabalha com diferentes variáveis, e atender às necessidades dos consu-
midores de imóveis, superando expectativas, é de suma importância para quem quer qualificar suas
ações profissionais e manter-se no mercado. Mas quais são as necessidades dos nossos clientes? Como
o gestor imobiliário pode qualificar suas ações profissionais?
Na disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários vamos entender os processos bá-
sicos operantes na fase de planejamento de um empreendimento imobiliário, os quais fornecem sub-
sídios para a identificação das necessidades das pessoas que irão realizar suas atividades nos empre-
Mestre em Engenharia Civil – Área Ambiental pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Especialista em Geoprocessamento
pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos/RS). Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Unisinos/RS.

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endimentos. Além disso, irá proporcionar conhecimento técnico sobre alguns conceitos básicos que se
integram no processo de desenvolvimento do produto imobiliário.
Antes de falarmos especificamente dos processos de desenvolvimento do produto imobiliário,
devemos entender qual é a ótica do gestor imobiliário. Para isso, vamos refletir sobre a função desse
profissional no mercado de trabalho.
O gestor imobiliário exercerá suas habilidades em consonância aos negócios imobiliários de qual-
quer natureza, operando com conhecimentos da área jurídica e da área técnica sobre o produto imo-
biliário. Uma das funções mais conhecidas do gestor imobiliário é sua atuação na comercialização e na
avaliação financeira dos produtos imobiliários.
Produto imobiliário
Você deve ter pensado que os principais produtos do ramo imobiliário são os imóveis, os quais
podem se localizar tanto no meio urbano quanto no meio rural das cidades. O gestor imobiliário pode
trabalhar ainda com terrenos (lotes) que contenham edificação, ou seja, empreendimentos imobiliários
com área construída, ou sem edificação alguma (terrenos vazios, prontos para serem ocupados).
Para comercializar, indicar caminhos para seus clientes e avaliar é necessário que o gestor imobiliá-
rio estude aspectos técnicos, legais e humanos relacionados ao desenvolvimento do produto imobiliário.
Por isso, é de suma importância ao gestor imobiliário entender todos os processos envolvidos, desde a
etapa de planejamento até a comercialização do empreendimento imobiliário. A partir disso, esse pro-
fissional pode realizar análises qualitativas e quantitativas de qualquer empreendimento imobiliário, seja
um terreno vazio ou uma edificação de um ou mais pavimentos, por exemplo.
Os processos para o desenvolvimento do produto imobiliário apresentam variabilidade e depen-
dem da organização da empresa que irá lançar o empreendimento e da qualidade que se pretende atin-
gir. Entretanto, existem alguns aspectos fundamentais relacionados ao desenvolvimento do produto
imobiliário que almeja obter melhores resultados no desempenho da edificação ou comercialização de
lotes.
Todo produto do ramo imobiliário passa pelas etapas de planejamento, execução e comerciali-
zação.
::: Etapa de planejamento: devemos observar todas as informações (técnicas, humanas e
legais) antecedentes à execução do empreendimento. É a previsão de tudo que vai acontecer
nas demais etapas.
::: Etapa de execução: a qualidade dessa etapa depende da qualidade e quantidade de informa-
ções previstas na etapa de planejamento do empreendimento. A fase de execução é a cons-
trução, a materialização do que foi planejado.
::: Etapa de comercialização: nessa fase, o empreendimento é disponibilizado ao mercado para
sua compra, troca, permuta ou venda.
A disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários pretende fornecer subsídios para
o conhecimento básico sobre o conjunto de técnicas que integram a etapa de planejamento físico do
desenvolvimento do produto imobiliário, ou seja, a fase de desenvolvimento dos projetos técnicos e
todos os procedimentos envolvidos.

Importância e contexto do estudo arquitetônico | 9
A etapa de planejamento do produto imobiliário divide-se em alguns estágios, os quais são o foco
desta disciplina, já que o gestor imobiliário deve saber identificar os aspectos que podem qualificar ou
não o empreendimento imobiliário. Por isso, esse profissional necessita de conhecimentos técnicos bá-
sicos para melhorar sua percepção frente aos produtos com os quais trabalha e melhorar suas análises
referentes aos imóveis.
Abordagem da disciplina:
o planejamento físico do produto imobiliário
A disciplina estudada procura enfatizar as relações existentes durante o processo de desen-
volvimento do produto imobiliário, vislumbrando as características muldisciplinares presentes nessa
área do saber. Multidisciplinar, pois o desenvolvimento do produto imobiliário depende da sistema-
tização de um conjunto de saberes, como: técnicos (arquitetos e engenheiros), jurídicos (advogados),
marketing (publicitários), comercialização (gestores imobiliários), entre outros. Claro que o porte do
empreendimento pode exigir mais ou menos profissionais. O grau de qualidade que se pretende atin-
gir, as exigências legais e os valores financeiros disponíveis também influenciam nessa decisão.
A integração entre os profissionais durante o processo de planejamento é essencial. Além de
uma visão multidisciplinar, é importante contemplar todas as informações necessárias ao planeja-
mento para a execução do empreendimento. Antes de descrevermos os principais tópicos relacio-
nados à etapa de planejamento do empreendimento, precisamos entender algumas definições de
planejamento.
O planejamento é a atividade de tomada de decisão sobre o que pretendemos fazer dentro de
um determinado contexto, o qual apresenta restrições e potencialidades. O que é exatamente a etapa
de planejamento de um empreendimento imobiliário?
O planejamento de um empreendimento imobiliário é o desenvolvimento dos projetos técnicos
e demais informações necessárias à execução da edificação ou do parcelamento do solo. De acordo
com Melhado (2004, p. 9), o projeto do empreendimento é resultado de um planejamento que siste-
matiza as informações antecedentes à execução por meio de documentos e desenhos. Especifica as
etapas e recursos que serão empregados durante a execução, de forma a alcançar as metas de todos
os envolvidos e atender aos requisitos necessários.
Antes de iniciarmos o desenvolvimento dos projetos é preciso atentar para todas as infor-
mações de entrada no sistema de projetos. Essas informações compõem a base técnica, legal e
humana sobre as diretrizes que serão seguidas durante o processo de desenvolvimento dos pro-
jetos. Para facilitar, vamos imaginar o planejamento de um edifício comercial de cinco pavimentos
em sua cidade.
Para desenvolver os projetos desse empreendimento você precisa analisar qual é o contexto
urbano em que ele se insere. Por isso você precisa saber qual é a localização geográfica do empreen-
dimento, pois é fundamental identificarmos quais são os potenciais e as restrições existentes no lo-
cal. Nesse sentido, estudaremos conceitos básicos sobre o planejamento urbano, melhorando nossa

apreensão referente à dinâmica das cidades e o conjunto de diretrizes propostas no Plano Diretor
das cidades, o qual indica os potenciais construtivos dos lotes e identifica as zonas de expansão
urbana e usos especiais.
Para que a equipe envolvida no desenvolvimento do empreendimento possa se manter no
mercado e consiga obter melhores resultados na comercialização, é necessário aplicar conceitos
da gestão da qualidade em todas as etapas do empreendimento. A gestão da qualidade objetiva
a melhora contínua dos procedimentos de desenvolvimento do produto, por isso estudaremos
a importância dos sistemas de qualidade na etapa de criação do conjunto de projetos técnicos
das edificações.
Além dos condicionantes técnicos propostos pelas leis urbanas, os empreendimentos imobi-
liários devem considerar os requisitos dos seus clientes, pois para alcançarmos a qualidade do em-
preendimento devemos satisfazer às necessidades dos usuários da edificação. Identificar o público-
-alvo do empreendimento é de suma importância, já que o produto é desenvolvido com base nas
necessidades dos seus clientes. Dessa forma, são apresentadas algumas ferramentas e técnicas para
realizar as análises de desempenho das edificações. As informações contidas nessas análises servi-
rão de indicadores para o desenvolvimento de novos produtos do ramo imobiliário, minimizando
investimentos desnecessários e maximizando o que realmente interessa aos usuários do empreen-
dimento.
Os terrenos que serão comercializados, com ou sem edificação, precisam ser analisados sob o
enfoque qualitativo e quantitativo. O gestor imobiliário precisa analisar informações técnicas como
os potenciais construtivos do terreno e suas características de conforto térmico, por exemplo. Tam-
bém precisa interpretar informações qualitativas do lote, como as visuais do terreno, a sensação de
segurança, de privacidade e demais características subjetivas, conforme o público-alvo do empre-
endimento. Sendo assim, os aspectos qualitativos e quantitativos dos lotes serão listados a partir da
apresentação de algumas definições básicas sobre os levantamentos e observações que devem ser
realizadas.
Antes do lançamento de uma edificação ou de um loteamento no mercado, o empreendimento
passa por diferentes etapas de desenvolvimento. Uma das principais etapas do desenvolvimento do
produto é a criação do conjunto de projetos técnicos, os quais são os responsáveis pela materia-
lização do empreendimento. O gestor imobiliário precisa compreender as definições envolvidas e
as informações necessárias para o processo de desenvolvimento dos projetos dos empreendimentos
imobiliários, visto que esse profissional pode fornecer informações de mercado imprescindíveis à exe-
cução dos projetos.
Mas quais são as características dos projetos de um empreendimento imobiliário? Os projetos
técnicos dos empreendimentos imobiliários têm características específicas, pois representam o empre-
endimento por meio de desenhos e documentos técnicos. As técnicas gráficas utilizadas nas represen-
tações dos projetos seguem algumas normas. Entender as normas de representação facilita a leitura das
plantas, cortes e fachadas e demais desenhos que integram os projetos. A adequada leitura técnica dos
projetos é imprescindível para quem pretende participar do processo de desenvolvimento do produto
imobiliário. Além disso, a interpretação dos desenhos técnicos é essencial para quem irá comercializar
imóveis, os quais muitas vezes estão disponíveis no mercado sem estarem prontos, ou seja, ainda não
foram completamente construídos.

Projetos técnicos
Identificamos as informações básicas que devemos observar antes de iniciar a criação dos pro-
jetos. Também já sabemos que os projetos são representados por meio de desenhos e documentos
técnicos. Mas de que tipo de projeto estamos nos referindo?
Os tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobiliário depen-
dem das características, do porte, dos condicionantes legais e dos aspectos qualitativos que se preten-
dem atingir. Os tipos de projetos mais usuais no desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários
serão apresentados, a fim de fornecer um conhecimento básico sobre o tipo de projeto, sua função e al-
gumas especificidades. Sendo assim, serão apresentados o projeto arquitetônico, os projetos urbanístico,
paisagístico e de decoração de interiores e os projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico.
A coerência da apresentação dos tipos de projetos não significa graus de importância, entretanto
procura facilitar a apreensão, sendo que, normalmente, o projeto arquitetônico (quando falamos de
edificações) e o projeto urbanístico (quando falamos de parcelamento do solo) conduzem às decisões
gerais do empreendimento. Os demais projetos são conhecidos como projetos complementares, mas
são essenciais para o desempenho dos empreendimentos que almejam qualidade.
Depois de entendermos as informações básicas que integram o processo de desenvolvimento do
produto imobiliário, vamos estudar algumas características que podem qualificar ou onerar os empre-
endimentos. Essas características técnicas são produzidas na etapa de desenvolvimento dos projetos e
devem ser analisadas procurando sempre a relação custo versus benefício.
Os aspectos que agregam valor na edificação são complexos, pois congregam diversificadas áreas
do saber e variam conforme o público-alvo do empreendimento. Sendo assim, vamos retratar apenas
alguns desses aspectos, conforme o grau de importância e relação com a produção imobiliária, usuários
dos empreendimentos e tendências de desenvolvimento.
Para que um ambiente ou um espaço seja frequentado e tenha uma eficiente utilização é
imprescindível que o espaço apresente características de conforto. Se o espaço não for confortável
ao homem, esse ambiente está condenado ao abandono ou a usos que não foram previstos. Por
isso, estudar relações de conforto ambiental nas edificações é fundamental a qualquer empreendi-
mento.
O conforto ambiental de uma edificação depende da localização do imóvel, da orientação solar,
do padrão e da tipologia das edificações que estão entorno do imóvel, entre outras variáveis (LAM-
BERTS, 2004, p. 51-85). As características básicas de conforto ambiental podem ser mensuradas a partir
da análise do conforto térmico local, do conforto visual, do conforto sonoro e da ergonomia da edifica-
ção (adequação ao uso do homem).
Atender ao conforto ambiental das pessoas é requisito básico para qualquer empreendimento.
Dessa forma, respeitar o meio ambiente em todas as escalas (escala local, regional e global) de abran-
gência dos empreendimentos imobiliários é imprescindível para que o imóvel possa atender às ne-
cessidades e exigências dos seus usuários. Além disso, a legislação e a fiscalização ambientais estão
cada vez mais exigentes devido aos problemas ambientais que afetam todo o mundo. Por isso, serão
apresentadas e discutidas soluções de cunho ambiental nas edificações, as quais qualificam a vida das
pessoas que usam diariamente a edificação e das pessoas que habitam o seu entorno, sob o ponto de
vista socioambiental. Além disso, utilizar os recursos naturais de forma responsável e criativa melhora a
imagem da empresa, que transforma o que era visto como restrição em potenciais ao empreendimento.

A sustentabilidade ambiental dos empreendimentos imobiliários agrega valores antes não percebi-
dos, os quais podem ser o ponto forte dos empreendimentos inseridos em um mercado competitivo.
Sendo assim, o que poderia ser uma restrição ambiental pode se transformar em novas soluções e gerar
novas expectativas para as pessoas que movimentam o mercado imobiliário.
Qualquer imóvel deve atender aos requisitos básicos de qualidade. O empreendimento deve ser
confortável ao ser humano, respeitar a legislação pertinente e a tecnologia existente. A arquitetura do
empreendimento também deve contemplar soluções que atentem às características funcionais e esté-
ticas de cada edificação ou parcelamento do solo, de acordo com as preferências do seu público-alvo.
É óbvio que a preferência estética é pessoal e subjetiva, entretanto, existem alguns padrões esté-
ticos que são aceitos pela maioria das pessoas. Um dos efeitos estéticos que estudaremos está relacio-
nado ao uso da cor nas edificações, visto que a cor está presente em todos os elementos da arquitetura,
seja de forma natural (cor do próprio material) ou artificial (tintas e texturas aplicadas). As cores da
edificação fornecem um excelente impacto visual se combinadas de forma adequada. Ainda serão apre-
sentados os elementos volumétricos que podem compor as fachadas das edificações, pois a volumetria
do empreendimento é considerada como um cartão de visitas.
Depois de discutirmos sobre o processo de desenvolvimento do produto imobiliário e apresen-
tarmos algumas diretrizes que podem qualificar os empreendimentos imobiliários, fica mais fácil de
sistematizar as informações para realizar as análises qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico
das edificações, bem como dos projetos complementares.
Qual a diferença básica entre análises qualitativas e quantitativas? Conforme Richardson (1999,
p. 70), “o método quantitativo, como o próprio nome indica”, caracteriza-se por coletar e tratar dados
por meio da quantificação. O interesse da pesquisa é medir informações e analisá-las com técnicas de
estatística, médias e percentuais. As análises qualitativas diferem-se das quantitativas, pois não utilizam
técnicas estatísticas e não pretendem numerar ou medir as observações (RICHARDSON, 1999, p. 79).
Normalmente, os estudos qualitativos são dirigidos à análise de atitude, preferências e motivações. Em-
pregar a abordagem qualitativa ou quantitativa na análise de um problema depende da natureza do
fenômeno.
Para melhorar nosso entendimento sobre análises qualitativas e quantitativas vamos exemplificar
algumas situações. Imagine uma casa ocupada por uma família. Para verificarmos a adequação do imó-
vel ao uso dos seus proprietários precisamos fazer alguns levantamentos. Para saber, por exemplo, qual
é o ambiente mais usado da casa é necessário questionar os membros da família sobre a frequência de
uso de cada ambiente. A análise da frequência pode ser feita em percentual sobre o ambiente que é
mais usado – esse é um dado de natureza quantitativa. Agora, se quisermos saber os motivos que fazem
as pessoas usarem com maior frequência determinado ambiente, estaremos lidando com dados quali-
tativos. Assim, as análises qualitativas e quantitativas são complementares umas às outras.
O conhecimento adquirido nesta disciplina, somado ao seu saber empírico (conhecimento ad-
quirido no dia a dia profissional) qualificam as análises qualitativas e quantitativas dos empreendimen-
tos imobiliários que você pode fazer. Dessa forma, essas análises podem ser utilizadas, tanto para a
formulação de novos produtos do ramo imobiliário quanto para qualificar seus argumentos técnicos
referentes aos imóveis que você comercializa.

Em síntese, a disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários proporciona ao futuro

profissional desse ramo um despertar para os aspectos que ele pode observar em um empreendimento.
A partir da verificação de requisitos de qualidade e possibilidades em novos potenciais, você pode qua-
lificar as análises.
Atividade
1. Reflita sobre o exercício profissional do gestor imobiliário e os objetivos da disciplina de Estudo
Arquitetônico para Gestores Imobiliários. Desenvolva um texto, com um mínimo de 500 palavras,
relacionando as funções do gestor imobiliário e o contexto desta disciplina.
Ampliando conhecimentos
Faça análises qualitativas e quantitativas de empreendimentos imobiliários contidos nos sites a seguir:
<www.arquiteturaeconstrucao.com.br>.
<www.arcoweb.com.br>.


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VILLAROUCO, V. O que é um ambiente ergonomicamente adequado? In: Encontro Nacional de Tecnolo-
gias do Ambiente Construído, 10., 2004, São Paulo. Anais... São Paulo: X ENTAC, 2004.
WENZEL, Mariane. A gota d’água. Revista Arquitetura e Construção, São Paulo, jun. 2003.


Resumo
O principal objetivo da unidade de planejamento urbano é possibilitar
ao gestor imobiliário conhecimentos básicos sobre o planejamento
urbano e apresentar conceitos de um dos seus instrumentos: o Plano
Diretor. A partir do entendimento sobre alguns processos urbanos e
algumas definições dos Planos Diretores, o profissional da área imobiliária
poderá indicar ao seu cliente o potencial construtivo dos lotes urbanos.
Planejamento urbano e
instrumentos de gestão das
cidades
Cenário e contexto das cidades brasileiras
A expansão urbana desenrola-se rapidamente e se reflete na desqualificação dos espaços físi-
cos das cidades, situação enfrentada pela maioria dos centros urbanos brasileiros. Aproximadamente,
81,2% (BRASIL, 2001) da população brasileira vivenciam a baixa qualidade de vida presente nas cidades.
Além disso, a maior parte dessa população se situa às margens da sociedade, povoando as classes so-
ciais de baixa renda, e sofre ainda mais com a desqualificação urbana (BRITO; SATTLER, 2001, p. 21), pois
vive em zonas com pouco ou nenhum tipo de infraestrutura.

16 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
O planejamento urbano, quando existe, tem sido trabalhado de forma excludente, pois centraliza
o poder, os serviços e a infraestrutura das cidades em algumas zonas. Entretanto, pensar na valorização
apenas de uma parcela urbana, além de não propiciar a função social da terra, dificulta o desenvolvi-
mento para todos os envolvidos no processo, inclusive para as classes que acabam sendo privilegiadas.
Centralizar os recursos resulta em uma centralização de serviços, o que acaba gerando, por exemplo, um
deslocamento em massa das periferias para os centros urbanos. Essa situação gera congestionamentos
no trânsito, provocando estresse e aumentando a poluição do ar, além de ser inconveniente para os
trabalhadores que enfrentam horas perdidas nas viagens para o trabalho. As características do modelo
de desenvolvimento urbano seguido até então acarretam problemas de cunho social, ambiental,
cultural e econômico.
Os conflitos presentes no dia a dia das cidades são reflexos de uma gestão do território que não
vislumbra todas as variáveis envolvidas no processo. É comum encontrar nas cidades zonas de conflitos,
como: a disposição de lixões em áreas de nascentes ou banhados, contaminando a água urbana; nos
períodos chuvosos, as enchentes – comuns em locais muito impermeabilizados e com pouca área ver-
de – causam prejuízos materiais e à saúde do homem; e no verão, o efeito de ilha de calor presente nos
centros urbanos deixa a cidade desconfortável para as atividades humanas. Esses são apenas alguns
exemplos das inter-relações existentes no meio urbano.
O sistema da cidade é extremamente complexo e computa inúmeras variáveis, as quais se corre-
lacionam umas com as outras. Para assegurar-se a qualidade de vida no meio urbano são necessários
mecanismos e ações que propiciem diretrizes ao desenvolvimento dos sistemas componentes das ci-
dades. O planejamento urbano sistêmico é um meio de qualificação dos espaços que integram a cidade
e visa ao desenvolvimento de estratégias para o ordenamento e uso do solo urbano sob um enfoque
holístico. Os conceitos envolvidos são interdisciplinares, visto que abrangem a inter-relação de várias
áreas de atuação. São elas: a Arquitetura, a Engenharia, a Gestão Imobiliária, a Geografia, a Administra-
ção, o Direito, a Ecologia, a Sociologia, entre tantas outras áreas do saber que atuam nas cidades. Sendo
assim, desenvolver instrumentos para o planejamento urbano sob o enfoque sistêmico, por meio de
uma abordagem multimetodológica, pode contribuir para a qualificação do uso do solo das cidades.
Mas como fazer isso? Os meios não são únicos e muito menos seguem um modelo predeterminado.
Entretanto, os instrumentos legais na esfera federal já estão em vigência desde 2001 na Lei 10.257, o
Estatuto da Cidade. Com o desenvolvimento dessa lei, fornecem-se instrumentos para aplicação de so-
luções que evidenciam a função social, o direito à cidade e a democratização da gestão urbana. Dessa
forma, os princípios evidenciados no Estatuto da Cidade1 regulamentam diretrizes para uma cidade
mais sustentável e democrática. Porém, essa lei é apenas um meio de ação que dispõe um conjunto de
ferramentas, as quais fornecem subsídios para os municípios elaborarem seus Planos Diretores.
Plano Diretor: instrumento de gestão

O Plano Diretor é uma lei municipal que estabelece um conjunto de normas que regulam o uso
e a ocupação do solo urbano. Essa lei funciona como um instrumento para o planejamento e para a
1 A aprovação do Estatuto da Cidade, todavia, é apenas o primeiro passo para que os brasileiros tenham assegurado o seu direito a cidades
sustentáveis, entendido pelo próprio texto da Lei 10.257/2001 como envolvendo o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental,
à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações. É apenas um primeiro
passo, porque praticamente todos os instrumentos trazidos pela nova lei demandarão a edição de leis municipais que os implementem
(BRASIL, 2001).

Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades | 17
gestão da cidade, pois contempla as questões de zoneamento urbano, bem como as possibilidades
construtivas de cada terreno. Ainda, o Estatuto da Cidade (2001, p. 38-40) salienta que o Plano Diretor é
um instrumento básico para as políticas de desenvolvimento e expansão do território das cidades.
O ideal seria que todo e qualquer município tivesse um Plano Diretor para orientar a expansão do
seu território, porém essa ocorrência não é efetiva, já que geralmente os municípios pequenos não dis-
põem de corpo técnico qualificado para isso e nem de recursos. A obrigatoriedade do desenvolvimento
de um Plano Diretor é presente nos municípios com as seguintes características, de acordo com o artigo
41 da Lei 10.257 (BRASIL, 2001, p. 56):
I - com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III - onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no §4.° do art. 182 da Constituição
Federal;
VI - inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbi-
to regional ou nacional.
Os Planos Diretores devem ser concebidos sob a forma de planejamento politizado, ou seja, o
planejamento desenrola-se juntamente com a gestão. No período anterior à reforma urbana, o plane-
jamento era visto sob a ótica técnica e a gestão sob a ótica política. Já nos tempos atuais surge a visão
holística dos processos urbanos, por isso os Planos Diretores não são considerados mais um fim e sim
um meio para a gestão de políticas, por meio de um planejamento que qualifique a vida urbana.
O levantamento precede o plano (MCHARG, 2000), por isso é importante realizar-se a leitura
da realidade local, antes de iniciar-se o Plano Diretor. Os levantamentos necessários representam as
características sociais (escolaridade, saúde), ambientais (áreas verdes, rios, geomorfologia) e espaciais
(elementos físicos, espaços construídos) das cidades. A etapa de levantamento é de suma importância
para a qualidade do Plano Diretor: quanto maior for o número de informações, melhor será a base de
dados sobre a realidade do município. No entanto, as disponibilidades econômicas e temporais nem
sempre possibilitam o levantamento dos dados necessários. São exemplos de levantamentos: o levan-
tamento cartográfico da área do município, com as informações técnicas necessárias; dados socioeco-
nômicos sobre a população local; inventário ambiental da área; bem como todas as informações exis-
tentes sobre a cidade.
A partir da coleta de dados, os técnicos da prefeitura e demais órgãos municipais, juntamente
com representantes de toda a sociedade, iniciam análises e discussões sobre os potenciais e as restri-
ções existentes. Então, em um processo de tomada de decisões, elabora-se o conjunto de diretrizes
propostas nos Planos Diretores de cada cidade. Sendo assim, o Plano Diretor é um instrumento de ges-
tão integrada formado pelo conjunto de estratégias que ordenam e orientam o crescimento urbano de
cada município.
Para que as diretrizes propostas nos Planos Diretores almejem uma cidade mais democrática,
a participação da sociedade deve ser estimulada. Assim, para que o planejamento seja politizado, os
cidadãos devem participar das decisões sobre investimentos públicos, juntamente com técnicos que
orientem as adequações, conforme aspectos qualitativos e quantitativos do meio urbano em questão.
Ainda, para contemplar todas as variáveis urbanas, o Plano Diretor deve ser revisado; segundo o artigo
40 da Lei 10.257, o Plano Diretor da cidade deve ser revisto em um período mínimo de dez anos, pois as
mudanças urbanas são constantes e o processo deve ser democrático.

Definições de alguns conteúdos inseridos nos Planos Diretores

Zoneamento urbano
A cidade é composta por zonas de diferentes usos, cada qual com suas características e peculia-
ridades. O zoneamento urbano procura realizar uma divisão territorial de cada município, conforme a
estrutura física de cada área, sendo necessário um conhecimento específico e ao mesmo tempo abran-
gente sobre todos os tipos de usos e características da cidade. Segundo o Estatuto da Cidade (2001,
p. 41-42), a função do zoneamento é dividir o município em zonas diversificadas, onde é aplicado um
conjunto de ações e princípios de uso e ocupação do solo, conforme suas especificidades. De acordo
com o Plano Diretor de Porto Alegre, o zoneamento urbano não é uma divisão meramente funcional,
que divide a cidade em zonas residenciais e comerciais, por exemplo, já que para realizar o zoneamento
é necessário buscar padrões de qualificação para cada zona, características particulares que evidenciam
o uso proposto. São alguns exemplos de macrozonas:
::: zona de uso urbano – caracteriza-se pela existência de edificações residenciais, comerciais,
industriais e institucionais;
::: zona de uso rural – área destinada à produção rural, contemplando terrenos com dimensões
superiores aos terrenos localizados na área urbana;
::: zona de expansão urbana – área prevista para o crescimento ordenado da cidade.
Polos e corredores de comércio e serviços

Os polos e corredores de comércio e serviços são áreas territoriais com predominância de ativida-
des comerciais ou de serviços. Essas zonas caracterizam-se como sendo espaços urbanos especializados
no atendimento das necessidades da população, pois desempenham funções de aproximação do co-
mércio e serviços para a comunidade das suas respectivas áreas de influência. A finalidade dessas zonas
é descentralizar o comércio para melhorar a acessibilidade das pessoas e aumentar as possibilidades de
serviços em diversas áreas da cidade.
Vias de tráfego
As vias de tráfego são os locais destinados à circulação de veículos e de pedestres. Elas apresen-
tam diferentes características, conforme sua localização geográfica, dimensões e qualidade. As vias po-
dem ser classificadas de acordo com seu tamanho e importância. São denominadas de vias arteriais (15
metros de largura), vias coletoras (6 metros de largura) e vias locais (DEL RIO, 1990, p. 138).
::: Vias arteriais: são as vias que fazem ligações entre bairros, apresentam maiores dimensões e
seu pavimento é mais homogêneo e liso. Caracterizam-se por serem vias de fluxo intenso de
veículos e normalmente há predominância de velocidades de alto tráfego.
::: Vias coletoras: são as vias que fazem as principais ligações dentro de um bairro. As dimensões
sofrem maior variabilidade, mas geralmente são para um fluxo de média velocidade; a intensi-
dade de veículos depende do horário.
::: Vias locais: são vias de acesso imediato, normalmente têm características residenciais e de
pequenos serviços, com dimensões reduzidas. A velocidade dos veículos é baixa e o fluxo não
é intenso.

Volumetria da edificação
O regime volumétrico da edificação é resultado das restrições incidentes em cada lote, como a
altura máxima permitida, os recuos necessários, a taxa de ocupação e o índice de aproveitamento. Esse
conjunto de restrições indica a situação volumétrica limite que a edificação pode ter.
A altura máxima da edificação é expressa em metros. Para saber a quantidade de andares que
a construção pode ter, verifica-se qual é o pé-direito mínimo exigido no Código de Obras municipal,
somando-o com as espessuras dos pisos e tetos e dividindo esse resultado pela altura máxima permitida.
Os recuos indicam a distância que a edificação deve ter em relação às testadas (os limites) do
terreno, por isso indicam a parte do terreno que deve ser destinada a um espaço livre, sem construção.
Os recuos podem se dividir em:
::: recuo de jardim ou frontal – é o recuo a partir do alinhamento predial, ou seja, a partir da
testada frontal do terreno. Essa área compõe a entrada da edificação e costuma ser destinada
a um espaço livre com tratamento paisagístico;
::: afastamentos laterais e de fundos – são os recuos que o prédio deve ter em relação aos
terrenos vizinhos. A existência desses recuos é necessária para controlar a qualidade de ilumi-
nação e ventilação das edificações no meio urbano;
::: recuo viário – é a indicação de que no futuro existirá uma via com dimensões maiores do que
a existente, e por isso a área edificada deve respeitar esse limite. O recuo viário normalmente
é indicado em metros, a partir do alinhamento do meio-fio existente.
Índice de Aproveitamento do solo (IA)

Determina a área total máxima a ser construída no terreno (a área a ser edificada depende da área
do terreno). O índice de aproveitamento é representado por um coeficiente que deve ser multiplicado
pela área total do terreno. Os índices podem ainda ser considerados adensáveis ou computáveis e não
adensáveis ou não computáveis.
Os índices adensáveis (computáveis) representam as áreas destinadas à moradia e/ou trabalho;
já os índices não adensáveis são as áreas complementares às de moradia e trabalho, como as garagens,
as sacadas e áreas de dutos para tubulação e elevadores, por exemplo. As áreas não adensáveis não são
computadas no cálculo da área máxima a ser construída, ou seja, além da área máxima a ser edificada
conforme o índice de aproveitamento, pode-se considerar mais um percentual do terreno que será
utilizado com a finalidade das áreas determinadas como não adensáveis. Entretanto, cabe ressaltar que
as áreas não adensáveis estão contidas no Plano Diretor de cada cidade, no qual se determina o que é
considerado como área adensável ou não adensável.
Exemplo:
Área total do terreno 800m²

X
Índice de aproveitamento 1,5
Área máxima a ser contruída no terreno 1 200m²

Taxa de ocupação (To)

A taxa de ocupação refere-se ao percentual que a vista superior da edificação pode ocupar no
lote e depende da área total do terreno. É a área máxima de projeção que a edificação pode ter, e não a
área total edificada.
Exemplo:
Área total do terreno 800m²

X
Taxa de ocupação 1,5
Área máxima de ocupação projetada no terreno 1 200m²
Solo criado
O solo criado é uma forma de transferência de potencial construtivo que a prefeitura disponibi-
liza. Quando o proprietário de um terreno pretender construir em uma área maior do que a permitida
no índice de aproveitamento proposto pelo Plano Diretor, ele poderá comprar o chamado solo criado,
se o local tiver índices disponíveis.
As possibilidades de construção nos lotes são calculadas de acordo com os limites da infraestru-
tura local e dos equipamentos e serviços urbanos disponíveis. Portanto, em um terreno com IA = 2, que
disponibiliza um índice de solo criado igual a 1, a área construída permitida será de 3 vezes a área total
do terreno.
Esse instrumento tem como objetivo arrecadar recursos para os investimentos de caráter público.
Os recursos disponibilizados pela compra de índices de construção (solo criado) são destinados à arbo-
rização urbana, aos sistemas de praças e parques públicos e/ou à habitação de interesse social. Além
disso, as permutas do solo criado possibilitam à prefeitura pagar pela desapropriação de áreas privadas
com índices de área construtiva. Dessa forma, a prefeitura não desembolsa dinheiro público para esse
tipo de ação.
Como vocês perceberam, o planejamento urbano trabalha com inúmeras variáveis (ambientais,
sociais, econômicas), as quais se inter-relacionam. Por isso, quando estamos realizando um empreen-
dimento imobiliário, devemos observar e considerar todos os aspectos urbanos, a fim de qualificar o
desenvolvimento do produto, assim como a vida nas cidades urbanos.
Atividades
1. Analise a situação de sua cidade e descreva os principais conflitos existentes. A partir da
identificação dos problemas, pense e escreva algumas ações públicas que possam qualificar cada
caso.

2. Procure o Plano Diretor de sua cidade (ou outra de sua preferência) e identifique o conjunto de
restrições existentes em uma zona urbana escolhida de forma aleatória, a partir do mapa de
zoneamento urbano. Identifique as atividades permitidas na área selecionada.
MINISTÉRIO DAS CIDADES. Disponível em: <www.cidades.gov.br/>. Acesso em: 9 jan. 2006.
Nestes sites você pode acessar o Plano Diretor de Porto Alegre e de Curitiba e analisar como é sua
estrutura e organização:
<www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/>.
<www.curitiba.pr.gov.br/Secretaria.aspx?o=2>.


Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
O principal objetivo desta unidade é apresentar alguns conceitos da
gestão da qualidade aplicada ao processo de desenvolvimento dos
projetos técnicos das edificações. Dessa forma, você pode entender a
função de um sistema de qualidade para o processo de desenvolvimento
do produto imobiliário.
Gestão da qualidade
para os projetos técnicos dos
empreendimentos imobiliários
Desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários

O mercado imobiliário opera com inúmeras variáveis e trabalha em uma situação de mudanças
e aumento da concorrência. A construção civil é a fornecedora dos produtos que estão disponíveis
no mercado imobiliário, sendo que qualquer empreendimento desse ramo deve passar pelas fases de
planejamento (desenvolvimento dos projetos técnicos), de execução (a gestão dos processos construti-
vos), bem como de comercialização (venda do produto).
Para que o lançamento de um novo empreendimento tenha sucesso em suas vendas, é impres
cindível manter um excelente relacionamento com seus clientes em todas as etapas de desenvolvi-

24 | Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
mento da edificação. Dessa forma, a produção de um projeto adequado ao público-alvo, que satisfaça
e supere as expectativas dos seus usuários, é o inicio de um processo que idealiza maior rentabilidade,
liquidez e segurança em manter seus clientes.
No entanto, existem muitas dificuldades na gestão dos projetos técnicos envolvidos no processo
de desenvolvimento do produto imobiliário. Na prática, é dada pouca importância para as etapas de
planejamento do empreendimento, pois, nessa fase, geralmente o empreendedor não dispõe de todos
os recursos financeiros. A falta de recursos também é responsável pela pressa na comercialização das
unidades, gerando um atropelamento nos procedimentos necessários ao bom desenvolvimento do
produto. Em suma, os resultados disso estão presentes na baixa qualidade dos projetos técnicos envol-
vidos no processo de construção das edificações.
Reflexos da falta de qualidade dos projetos

A falta de preocupação com a fase de planejamento da edificação desencadeia uma série de di-
ficuldades que oneram o desempenho do empreendimento. Gus e Formoso (1995, p. 1-2) afirmam que
cerca de 50% dos problemas durante a construção de uma edificação ocorrem devido à má ingerência
na etapa de projetos. Um dos grandes problemas relacionados a esse fato é a quantidade de desperdí-
cios que acontece no canteiro de obras.
O excesso de entulho existente nas obras de construção civil é resultante de um planejamento
inadequado. Esse entulho é composto por diversos materiais, como restos de concreto, fios, armadu-
ra, tubos, entre outros, que, além de provocar aumentos no custo da edificação, causam um enorme
impacto ambiental. A quantidade de entulho da construção civil causa prejuízos econômicos, ambien-
tais e legais, pois, de acordo com a Resolução 348/2004 do Conoma, todas as empresas construtoras e
as prefeituras são responsáveis pela disposição adequada dos resíduos sólidos de construção.
A falta de qualidade dos projetos também prejudica a satisfação dos nossos clientes, pois os usuá-
rios dos imóveis têm elevado seu grau de exigência. Também deve-se observar que os objetivos dos no-
vos empreendimentos devem ir além de atender às expectativas dos clientes, pois é preciso criar novas
necessidades a fim de manter cada cliente como um potencial comprador. Segundo Miron (2002 p. 13),
o processo do projeto é um dos grandes contribuintes na agregação de valores das edificações, pois ele
é responsável por transformar as necessidades e os desejos dos clientes em um produto imobiliário.
A partir do momento em que os requisitos do cliente são encontrados por meio da produção de
projetos, podem-se criar novas soluções. Os projetos são os responsáveis em garantir que os requisitos
indicados possam se materializar na edificação. Sendo assim, adotar procedimentos da gestão da quali
dade no desenvolvimento dos projetos das edificações é o alicerce para o desempenho dos empreendi-
mentos imobiliários que pretendem superar expectativas para criar novos nichos no mercado.
Conceitos de gestão da qualidade

Os sistemas de gestão da qualidade têm como objetivo a melhora contínua de todo e qualquer
processo envolvido na produção de produtos de qualquer natureza, por isso os conceitos de qualidade
podem ser aplicados em qualquer esfera. A gestão da qualidade tem como foco o resultado final, mas
suas ações ocorrem durante o desenvolvimento dos processos.

Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários | 25
No desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários, a qualidade pode ser considerada como

a adequação ao uso, sendo o cliente seu referencial, ou seja, a qualidade é medida pela satisfação do
cliente. Vale lembrar que cada cliente tem suas próprias características e peculiaridades. Portanto, é
necessário identificar tipos de público-alvo para cada empreendimento.
Características de qualidade do projeto

Qualquer produto passa por processos de planejamento, gestão, construção e entrega final ao
mercado. A etapa de planejamento consiste na sistematização de condicionantes técnicos, legais e
referentes aos requisitos dos clientes. O produto final das soluções e ideias propostas para a execução
de um empreendimento é o próprio projeto desse empreendimento (THOMAZ, 2001, p. 353-363).
Para que o projeto tenha qualidade, sua abordagem deve ser feita sob o enfoque sistêmico, en-
tendendo todas as relações e ações envolvidas, a fim de maximizar a comercialização dos empreendi-
mentos imobiliários. Sendo assim, considera-se o processo de desenvolvimento de um projeto como
um sistema. Todo e qualquer sistema apresenta alguns elementos básicos. São eles:
::: as entradas do processo (informações iniciais, recursos);
::: os processos (conjunto de ações que transformam as entradas em saídas);
::: as saídas (produto resultante);
::: o ambiente (o meio que envolve qualquer sistema);
::: a retroalimentação (as informações retiradas do próprio processo do sistema que alimentaram
novos processos).
Para entendermos o sistema projeto, vamos exemplificar:
Ambiente
Entradas Processos Saídas

Projetistas: Criação projetos: Projetos:
programa de necessidades; arquitetônico estrutural; desenhos técnicos

(plantas, cortes, fachadas...);
condicionamentos legais; hidrossanitário;
elétrico; memoriais descritivos;

condicionantes físicos;
paisagismo; especificações técnicas;
software e computadores;
compatibilização; manual do proprietário;
estudo de viabilidade
econômica. coordenação. análise de custo.
Retroalimentação
do sistema
Figura 1 – Sistema projeto, adaptado de Ramos (2002) e Thomaz (2001).

Ao analisarmos essa figura, podemos nos questionar sobre questões mais específicas sobre as
entradas, os processos, as saídas, o ambiente e a retroalimentação do sistema projeto. Primeiro, é pre-
ciso entender para quem os projetos estão sendo desenvolvidos, ou seja, identificar as pessoas para
as quais os projetos são produzidos e suas exigências. Na fase de planejamento, o projeto é destinado
basicamente a três personagens, cada qual apresentando diferentes necessidades e graus de exigên-
cias, envolvidos no processo: o incorporador ou empreendedor, o construtor e os usuários.
Para que o projeto possa ser gerenciado sob o enfoque da qualidade, o conjunto de informa-
ções necessárias à produção dos projetos deve estar disponível. Essas informações são consideradas
as entradas do sistema projetos, pois a partir delas é que são desenvolvidos os estudos preliminares,
estruturando as primeiras ideias, formas e usos da edificação. Dentro das informações necessárias aos
projetos, podem-se citar as exigências legais do Plano Diretor e Código de Obras da cidade, o levanta-
mento topográfico, a sondagem do terreno, o público-alvo do empreendimento, os valores de merca-
do, o conceito do projeto, o programa de necessidades para a edificação, entre outras, dependendo da
complexidade de cada empreendimento.
Os processos envolvidos no sistema projeto são a criação e o desenvolvimento de cada projeto,
conforme suas peculiaridades. O ambiente é o meio em que os projetos são formalizados. As saídas do
sistema projeto, o produto final gerado, é o conjunto de informações gráficas, memoriais e especifica-
ções técnicas necessárias para a execução da edificação. Já a retroalimentação desse sistema acontece
após uma avaliação dos acontecimentos durante a obra da edificação e depois de certo tempo de ocu-
pação dos usuários. A partir dos problemas identificados no decorrer da execução, elabora-se uma pla-
nilha com todas as informações, somando-se a isso as informações provenientes das reclamações dos
usuários que dizem respeito à forma, à função e aos materiais da edificação, ou seja, aos resultados das
medições de desempenho dos empreendimentos.
Tudo isso é repassado aos projetistas que procuram maximizar todo o processo de desenvolvi
mento dos projetos das próximas edificações, melhorando as falhas apontadas. Por isso, o sistema de
gestão da qualidade é considerado um processo de melhora contínua e não tem um fim em si mesmo,
visto que o conhecimento dos problemas apontados na etapa de execução e no uso do produto final
poderá fornecer novos subsídios para os projetos dos futuros empreendimentos.
Para que os projetos de empreendimentos tenham qualidade, é necessário observar a qualidade
das informações de entrada, assim como a qualidade dos processos de criação e desenvolvimento dos
projetos. A fim de melhorar nossa apreensão sobre como aplicar conceitos da qualidade no processo de
desenvolvimento dos projetos, é necessário analisarmos as principais informações envolvidas durante
a fase de planejamento até a entrega dos projetos para início da execução. São elas:
::: necessidades dos clientes finais – identificar sonhos, desejos, atividades e expectativas;
::: necessidades do(s) contratante(s) do projeto – identificar qual é o tipo de investimento e
intenção de lucro;
::: análises qualitativas e quantitativas do terreno – identificar restrições e potenciais físicos
e legais;
::: formulação programa de necessidades – listar diretrizes para o desenvolvimento dos projetos;
::: concepção dos projetos – criação dos projetos por meio de desenhos;
::: coordenação de projetos – compatibilização entre os projetos (arquitetônico, elétrico, es-
trutural, hidrossanitário e outros);
::: entrega dos projetos – finalização dos desenhos técnicos, memoriais descritivos e demais
documentos necessários à execução da obra.

Coordenação de projetos e dos projetistas

As exigências do mercado de trabalho derivam de complexidades de novas ações em qualquer
área do saber. Para o bom desempenho dos empreendimentos imobiliários, é necessária a adoção de
práticas de gestão da qualidade no processo de desenvolvimento dos projetos técnicos. Dessa forma,
surge uma nova demanda de profissionais que precisam trabalhar em sinergia e desenvolver cada um
sua função, porém, não mais de uma forma estanque, mas sim integrada.
Durante a fase de planejamento do empreendimento imobiliário, é fundamental a existência de
um gerente responsável pela gestão de integração dos projetos que estão sendo desenvolvidos. Esse
profissional, conhecido como coordenador de projetos, tem como requisito básico o conhecimento
de sistemas de gestão, bem como de diversificadas áreas técnicas. Por isso, o coordenador de proje-
tos deve ter conhecimentos aprofundados sobre os processos de desenvolvimento do produto, tendo
enfoque multidisciplinar, já que precisa permear entre diferentes áreas do saber.
Mas quem são os profissionais envolvidos no processo? As exigências interdisciplinares são
resultados das inovações tecnológicas e das novas necessidades da sociedade que vêm sendo intro-
duzidas no setor da construção das edificações (LANTELME, 2004, p. 14-16). Essa situação ocasiona
requisitos de maior complexidade e maior velocidade no processo de desenvolvimento do produto
imobiliário, sendo necessário um maior número de profissionais e especialistas envolvidos. São exem-
plos de alguns profissionais envolvidos:
::: arquitetura – conformação de espaços, leitura técnica e perceptiva da construção;
::: engenharia – aspectos estruturais e leitura técnica;
::: instalações (hidrossanitário, elétrica, incêndio) – leitura técnica;
::: direito – aspectos jurídicos relacionados;
::: publicidade – marketing;
::: econômica – viabilidade financeira do empreendimento.
A função do coordenador de projetos

O coordenador de projetos é um profissional com competências e habilidades multidisciplinares,
pois sua função é gerenciar a troca de informações entre todos os envolvidos no processo de desen-
volvimento dos projetos (RAMOS, 2002, p. 87-93). Esse profissional deve ter a habilidade de receber as
informações advindas de outros profissionais, como o arquiteto e o engenheiro elétrico, por exemplo,
e ponderar as informações de cada especialista. Além disso, ele é o responsável por analisar se todos
os projetistas estão dentro das normas técnicas, do programa de necessidades da edificação e do custo
previsto para a execução.
O importante nesse processo é a integração entre as partes, por isso, quanto antes a equipe e a
coordenação envolverem-se, melhor se processará a qualidade no sistema projeto. Os resultados dessa
sinergia entre as partes são claramente observados na fase de execução da edificação, pois vários con-
flitos podem ser evitados ainda na fase de projetos, coibindo atrasos na obra e excesso de custo da
construção.

Dessa maneira, o coordenador de projetos verifica prováveis defeitos na integração entre os pro-
jetos, analisando a compatibilidade entre os projetos arquitetônico, estrutural e de instalações. Também
são observados possíveis problemas nas informações gráficas de cada projeto, nas falhas das especifica-
ções técnicas e dos materiais a serem utilizados. Esse profissional deve submeter os projetos à verifica-
ção do estudo de viabilidade econômica, ao programa de necessidades, aos requisitos de qualidade de-
mandados sob a ótica do incorporador, construtor e usuário e aos prazos de entrega do produto final.
Para a realização de novas tarefas todo indivíduo precisa desenvolver competências para efeti-
var a ação. Atualmente, entende-se por competência pessoal as habilidades que se somam, desde os
conhecimentos específicos até os saberes informais adquiridos ao longo da vida das pessoas.
Dessa forma, destaca-se que os novos profissionais do ramo imobiliário devem estar atentos para
os conhecimentos necessários. Participar da etapa de planejamento de um empreendimento exige
conhecimentos de mercado e conhecimentos específicos das técnicas envolvidas no processo de de-
senvolvimento do produto imobiliário (entender tanto dos projetos envolvidos, quanto da execução
do empreendimento). Não é tarefa simples, no entanto proporciona um retorno favorável para quem
quer trabalhar com consultoria imobiliária para o lançamento de novos empreendimentos. Experimen-
te, tente envolver-se em um processo de planejamento de um empreendimento imobiliário!
Atividades
1. Reflita sobre os processos de qualidade e relacione suas importâncias no atual mercado de
trabalho do gestor imobiliário.

2. Pense nas funções de coordenação de projetos. Na sua opinião, quais são as características
fundamentais para a tarefa de coordenador de projetos? Discuta com seus colegas.
FORMOSO, Carlos. et al. Gestão da Qualidade na Construção Civil: estratégias e melhorias de processo
em empresas de pequeno porte. Disponível em: <www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/105.
pdf>. Acesso em: 1 set. 2006.
OLIVEIRA, Ricardo. Metodologia para Melhoria da Qualidade e Produtividade em Obras Habita-
cionais de Caráter Repetitivo. Disponível em: <www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/106.
pdf>. Acesso em: 1 set. 2006.


Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
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SENAC, 2005.

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1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
O objetivo desta unidade é apresentar técnicas para medir o desempe-
nho da edificação conforme a opinião dos usuários dos imóveis. A coleta
de dados sobre as características físicas dos empreendimentos, conforme
a percepção dos usuários dos empreendimentos, pode contribuir para a
criação com informações sobre o perfil do mercado consumidor.
Desempenho das edificações

sob a ótica de seus usuários
Desempenho das edificações
Os movimentos embasados na filosofia da qualidade total vêm se fortalecendo devido à situação
do mercado. Além disso, as iniciativas para a melhoria constante das empresas têm respaldo nos prê-
mios e certificações estabelecidos em território nacional e internacional, como a certificação baseada
na série de normas ISO 9000. Segundo Jobim (2003, p. 1-2), as mudanças geradas refletem, principal-
mente, na forma de relacionamento entre as empresas e seus clientes, pois os objetivos dos serviços se
concentram em atender às necessidades e superar a satisfação dos seus clientes.
Mas como podemos atender às necessidades dos clientes da construção civil? Para podermos
atender às necessidades dos nossos clientes, precisamos identificá-las, ou seja, verificar os requisitos de
qualidade dos usuários dos empreendimentos. A melhor maneira de saber quais são os requisitos dos
usuários das edificações é por meio de medições de desempenho destas.

32 | Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários
O uso de métodos e técnicas para medir o desempenho das edificações não é fato novo. Porém,
ainda apresenta pouca aplicação nas empresas que operam no ramo imobiliário, sendo matéria pratica-
mente exclusiva das grandes construtoras e incorporadoras.
As medições de desempenho podem ser realizadas em diferentes esferas da empresa, mas o en-
foque deste texto é sobre os sistemas de medição de desempenho das edificações, conforme o ponto
de vista dos seus usuários, visto que os movimentos fundamentados nos sistemas de qualidade buscam
satisfazer às necessidades e agregar novos atrativos aos produtos. Sendo assim, esse processo tem o
foco direcionado ao usuário da edificação, com a finalidade de melhorar o relacionamento das empre-
sas com seus clientes.
Buscar a adequação da edificação e seu entorno aos usos e necessidades do homem é um movi-
mento que provém da necessidade das empresas se manterem no mercado. As medições de desempe-
nho das edificações também são resultados de pesquisas nas áreas sociais, pois têm como objetivo criar
espaços mais humanos e adequados ao desenvolvimento da vida. Medir o desempenho das edificações
melhora nosso conhecimento sobre o que nossos clientes querem e preferem, além de verificar caracte-
rísticas físicas das edificações que não são tão importantes para as pessoas.
Para identificar aspectos negativos nos empreendimentos imobiliários e propor novas soluções
para a qualificação desses problemas, é interessante entender alguns conceitos e técnicas da avaliação
pós-ocupação e da percepção ambiental, os quais são métodos utilizados para medir o desempenho
das edificações segundo o enfoque dos seus usuários.
Avaliação Pós-Ocupação (APO)

Vamos entender melhor alguns conceitos e práticas sobre a APO. Já sabemos que o conjunto de
técnicas e ferramentas que medem o desempenho das edificações tem por objetivo melhorar o enten-
dimento sobre as relações do homem com seu ambiente. A finalidade desses instrumentos é fornecer
informações aos técnicos sobre as necessidades, a satisfação e a importância das pessoas em relação ao
ambiente construído.
A APO é um dos instrumentos mais utilizados para medir a qualidade e a adequação ao uso das
edificações para gerar um diagnóstico do edifício estudado. A APO é uma metodologia de apoio para as
avaliações das edificações que considera tanto os aspectos técnicos quanto a opinião dos usuários que
ocupam as edificações, segundo afirmações de Ornstein (1992, p. 23):
Esta metodologia pretende, a partir da avaliação de fatores técnicos, funcionais, econômicos, estéticos e comporta-
mentais do ambiente em uso, e tendo em vista tanto a opinião dos técnicos, projetistas e clientes, como também dos
usuários, diagnosticar aspectos positivos e negativos, definindo, para este último, recomendações [...].
A partir do diagnóstico da edificação, facilmente se identificam os erros e acertos cometidos para

propor recomendações diretas à edificação avaliada, bem como criar novas diretrizes para as próximas
edificações. Mas quando podemos fazer uma APO? As avaliações do ambiente construído só podem ser
feitas após certo período de uso do espaço que está sendo avaliado. Os resultados serão realimentadores
do processo de desenvolvimento de projetos de outros empreendimentos e/ou mesmo para realizar
algumas melhorias no prédio analisado.

Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários | 33
Como fazer uma APO

Primeiro é importante entender que a avaliação de desempenho de uma edificação realizada só
será uma APO se esta for feita tanto sob a ótica técnica quanto sob a ótica comportamental (opinião do
usuário e observações do seu comportamento).
As análises técnicas compreendem todas as medições peculiares ao ofício dos profissionais do
ramo de projetos de edificações, como o conforto ambiental, a funcionalidade dos espaços, o desem-
penho dos materiais, o estrutural e outros aspectos que afetam a saúde, a segurança e o bem-estar dos
usuários. Para saber como está o desempenho técnico da edificação, é necessário realizar levantamentos
dos dados que medem os aspectos técnicos comentados.
Por esse motivo, medir dimensões dos espaços após um tempo de uso nos permite cruzar esses
dados com a funcionalidade, o uso de cada espaço, indicando se o dimensionamento foi feito adequa-
damente ao uso, ou se ele poderia ser maior ou menor. Medições da temperatura no interior e exterior
dos ambientes ainda podem ajudar a identificar qual é a posição ideal de um dormitório naquela região
ou indicar outro tipo de material mais adequado ao clima local, por exemplo. Assim, cada dado coletado
contribui para a caracterização física dos ambientes, possibilitando diversas análises de acordo com o
objetivo de cada um.
Já as análises comportamentais são aquelas exclusivas ao pensamento do homem que habita,
vive e usa a edificação. Ela mede as categorias que são importantes em uma edificação conforme o
ponto de vista do usuário; por exemplo, se ele prefere a cozinha integrada à sala ou não. Além disso,
ela analisa o tipo de comportamento das pessoas no espaço, com a finalidade de verificar se o que as
pessoas pensam condizem com o que elas fazem, analisando contrapontos. Fazem parte da análise
comportamental aspectos relacionados à imagem que o homem tem da edificação, a interação social
existente, a importância dada a cada aspecto e a outros elementos que relacionem as atividades e a
satisfação dos usuários com o ambiente construído.
As análises de desempenho são realizadas a partir de levantamentos de dados. Nos levantamentos
são aplicados questionários ou entrevistas e por meio de observações diretas e indiretas do local. Após
os levantamentos dos dados para verificar as características físicas da edificação e a relativa importância
que as pessoas atribuem a essas características, as informações resultantes dessas medições técnicas e
análises do comportamento do homem são cruzadas.
Por exemplo, em uma APO de um edifício residencial popular podemos identificar que uma sa-
cada está mal dimensionada, pois não possibilita o uso de duas cadeiras simultaneamente. Entretanto,
na análise de comportamento verificamos que as pessoas dão pouca importância a isso, pois não cos-
tumam usar mesa e cadeiras na sacada, elas preferem ter uma sala maior à existente. Então, analisam-se
a medida da sala e sua funcionalidade, para ver se nesse caso a melhor solução não seria integrar a sala
com a sacada para haver mais espaço no ambiente que foi indicado nas entrevistas como o espaço mais
importante para esses usuários.
Na verdade, realizar as avaliações dos ambientes não é uma tarefa simples, pois é bastante traba-
lhoso. Porém, os resultados, conforme os perfis de usuários e suas preferências, ao serem aplicados no
desenvolvimento do produto imobiliário, podem melhorar a relação empresa/clientes. As análises de
desempenho da edificação contribuem para que a empresa diminua seus riscos de investir em elemen-
tos que não são muito valorizados pelos seus usuários. Essa situação proporciona à empresa realizar in-
vestimentos importantes para o público-alvo, possibilitando uma valorização e inclusive maior liquidez
na comercialização.

Já sabemos sobre a importância e alguns conceitos das análises de desempenho, as quais são re-
alizadas a partir de caracterizações físicas e referentes à percepção ambiental das pessoas. Para coletar
os dados por meio da caracterização física e da percepção das pessoas é preciso estar atento a algumas
questões que devem ser observadas.
Caracterização física da edificação

As primeiras aproximações ao objeto (edificação) que serão avaliadas podem ser realizadas por
meio de observações indiretas. Essas são realizadas a partir de mapas, de fotos e do conjunto de pro-
jetos da edificação. Como os acontecimentos na vida real são dinâmicos, os ambientes da edificação
podem não ser exatamente iguais aos projetos e documentos existentes, por isso algumas técnicas para
a coleta de informações diretas devem ser utilizadas.
As leituras espaciais dos ambientes são complementadas pelas observações diretas no local que
está sendo avaliado. Vocês podem realizar essas observações por meio de técnicas como croquis (de-
senhos), fotografias e descrições livres dos espaços. O comportamento espacial das pessoas também
pode ser levantado com as mesmas técnicas, durante as visitas à edificação. Realizar essas observações
é um avanço metodológico, o qual trará novas informações úteis para os futuros projetos, conforme
afirmações de Malard (2002 p. 46-50).
Percepção dos usuários

Ao observar a realidade local você pode descrever suas impressões sobre o ambiente que está
sendo avaliado. Entretanto, as análises serão mais eficientes se contemplarem a percepção da popula-
ção que usufrui desse ambiente. Ornstein (1994, p. 18-19) salienta que a APO só está completa se existir
a avaliação técnica e a avaliação do ponto de vista dos usuários, visto que a partir disso podem ser iden-
tificados conflitos não percebidos pelo observador.
A melhor maneira de saber a opinião das pessoas sobre determinado assunto é conversando com
elas, você concorda? Dessa forma, para melhorar a apreensão do ambiente que está sendo avaliado, é
necessário realizar entrevistas ou questionários junto às pessoas. Aplicar uma entrevista ou um questio-
nário pode parecer semelhante, porém ambos apresentam características diferenciadas.
Pense em você respondendo a uma entrevista que apresenta questões mais abertas, ou seja, é
aplicada em forma de um diálogo. Agora pense em você respondendo a um questionário que é formu-
lado com questões fechadas, ou seja, repostas de marcar com opções previamente determinadas.
Geralmente, ao responder a um questionário, se as opções estiverem mal formuladas, o respon-
dente se sentirá obrigado a escolher a alternativa mais parecida com a sua opinião. Já na entrevista, o
respondente não se preocupa com isso e descreve sua opinião de forma literal. Somando-se a isso, a pro-
ximidade entre a pessoa que pergunta e a que responde é maior por meio de uma conversa do que por
meio da aplicação de um questionário com perguntas fechadas. Essa proximidade acaba melhorando
a qualidade dos resultados.
Bem, parece claro que por meio de entrevistas você obteria resultados mais consistentes. Entre-
tanto, dependendo da quantidade de perguntas e variações de respostas, para facilitar o procedimento

Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários | 35
de análise dos dados é mais interessante aplicar questionários, os quais são mais diretos para analisar.
Com isso você pode observar que não existe uma opção certa ou errada, pois é necessário verificar a
melhor alternativa para o objetivo que se pretende atingir.
O processo de formulação das questões inseridas nas entrevistas ou questionários, conforme o
objetivo de vocês, pode seguir as orientações adaptadas de Richardson (1999, p. 189-219):
::: definição das informações que serão pesquisadas (os objetivos);
::: tipo de questionário ou entrevista a ser aplicado;
::: formulação das primeiras redações (perguntas a serem feitas);
::: reexame das perguntas;
::: aplicação do pré-teste (aplicar as perguntas em algumas pessoas para verificar se elas enten-
dem exatamente o que você queria perguntar);
::: revisão do questionário ou entrevista aplicado, conforme resultado do pré-teste;
::: especificações dos processos para o uso do questionário ou entrevista (caso não seja você
quem irá realizar as perguntas).
Os dados provenientes da opinião dos usuários fornecem subsídios para a formulação dos novos
empreendimentos, pois esses são concebidos para satisfazer às expectativas dos seus clientes e superá-
-las. São exemplos de questões pertinentes às análises de desempenho das edificações:
::: o dimensionamento dos espaços;
::: as sensações de conforto ambiental;
::: a localização do empreendimento;
::: a funcionalidade espacial;
::: aspectos estéticos do empreendimento;
::: segurança;
::: durabilidade;
::: ergonomia do espaço.
Entre tantas possibilidades, também é interessante verificar todos os aspectos relacionando as
preferências das pessoas com as possibilidades financeiras de cada grupo. Todos esses dados podem
ser sistematizados em um banco de dados com as informações dos seus clientes, ou seja, com as neces-
sidades, exigências e preferências das pessoas que vão procurá-lo para comprar ou alugar um imóvel.
Esses dados também podem ser transformados em indicadores.
Os indicadores são meios de caracterizar as pessoas e serviços descrevendo condições econô-
micas e de vida da população, por exemplo. As funções dos indicadores são de identificar restrições e
possibilidades para os futuros investimentos e qualidade de vida das pessoas.
Nesse contexto, é interessante despertar no gestor imobiliário novas possibilidades. A partir do
conjunto dessas informações, você consegue criar grupos com algumas semelhanças e preferências em
comum. Essas análises proporcionam identificações de novos nichos de mercado, além disso você pode
verificar quais são as necessidades que não estão sendo supridas em sua cidade. Dessa forma, você
pode contribuir com dados preciosos ao desenvolvimento do produto imobiliário.

Atividade
1. Vamos praticar: escolha um edifício residencial ou comercial da sua cidade para fazer uma
breve avaliação de desempenho da edificação. Elabore as perguntas que serão aplicadas aos
usuários da edificação e analise o conjunto de projetos do edifício. Sugiro que você verifique
o dimensionamento dos ambientes e a sua função. Em seguida, questione os usuários sobre a
qualidade do espaço em relação às dimensões e à funcionalidade de cada ambiente.
Recomendo que acessem o resumo de uma pesquisa realizada pelo Núcleo de Gestão e Inovação sobre
a avaliação pós-ocupação e satisfação do cliente de sistemas de vedação em drywall, realizada em Porto
Alegre, disponível no site <www.drywall.org.br/upload/pdf/Relatorio_APOPOA.pdf>.

Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
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8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
O principal objetivo desta unidade é desenvolver no aluno o senso
crítico sobre os aspectos qualitativos e quantitativos que devem ser ob-
servados em um terreno. A partir dessas análises, pode-se identificar os
potenciais e as restrições dos lotes, qualificando o processo de planeja-
mento, execução e comercialização do empreendimento.
Avaliações qualitativas e
quantitativas dos
lotes urbanos
Localização dos empreendimentos: questões legais e técnicas
Antes de planejarmos qualquer tipo de empreendimento imobiliário, devemos realizar uma
pesquisa de mercado: locais potenciais versus investimentos apropriados. Por isso, é fator determi-
nante entender as características físicas, legais e técnicas do lote que se pretende investir, no qual se
construirá o futuro empreendimento. Ainda é importante que as análises do lote se estendam ao seu
entorno próximo, pois você pode obter informações sobre a região do lote, tais como: serviços, trans-
porte, infraestrutura, características paisagísticas, equipamentos urbanos, padrão socioeconômico,
entre outros.

38 | Avaliações qualitativas e quantitativas dos lotes urbanos
Para fazer as análises dos terrenos urbanos é necessário visitar o local em que será implantada a
edificação. Nessa visita técnica são realizados levantamentos de dados com o objetivo de fundamentar
o processo de desenvolvimento dos projetos dessa edificação. As análises dos terrenos são realizadas
com o objetivo de qualificar o desenvolvimento das fases de planejamento e execução da edificação,
já que fornece informações indispensáveis ao processo de criação dos projetos e para a construção do
empreendimento. Por isso, ao realizar uma análise de um lote urbano é interessante posicionar-se como
o futuro usuário, pensando nas expectativas de cada um dos envolvidos: empreendedor e usuário final.
Desse modo, você pode caracterizar os potenciais do local e desenvolver soluções para os pontos nega-
tivos, além de evidenciar os pontos positivos do lote previsto.
Aspectos qualitativos dos lotes urbanos

Para melhor entendermos quais são os potenciais e as restrições que cada lote oferece para a edi-
ficação, vamos nos posicionar como o usuário desta. A ótica dos usuários da edificação é determinante,
pois são essas pessoas que exercerão suas atividades no local e por isso apresentam certos requisitos e
necessidades.
Os aspectos qualitativos dos lotes urbanos são de ordem física, técnica, legal e econômica. Para
facilitar, vamos simular o lançamento de um empreendimento imobiliário de médio porte destinado ao
uso residencial, multifamiliar, para famílias de classe média. Agora imagine você como morador do edi-
fício, pense nas suas exigências e nas suas necessidades. Você deve listar tudo que veio em sua mente.
Claro que para fazermos análises dos terrenos urbanos de forma a representar a realidade, não
podemos baseá-la apenas na opinião de uma pessoa ou um pequeno grupo. Por isso, é importante
realizar os levantamentos de dados a partir de técnicas de amostragem, pois uma amostra adequada
imprime uma maior qualidade aos dados. Algumas pesquisas existentes indicam alguns aspectos que
devem ser observados, como:
::: condicionantes físicos – descrevem o tipo de solo local (sondagem do terreno) e a situação
planialtimétrica dos terrenos, indicando a localização geográfica do lote, sua orientação solar,
as dimensões e cotas de nível, por exemplo;
::: condicionantes legais – indicam todas as restrições de uso e ocupação de cada terreno. As
possibilidades construtivas do lote urbano dependem da localização geográfica e das normas
do Plano Diretor. Todo terreno deve ser submetido às exigências da legislação ambiental, as
quais identificam restrições de uso específicas a cada local. Os aspectos legais referentes ao
direito de propriedade devem ser analisados de acordo com as informações contidas no regis-
tro de imóveis;
::: condicionantes técnicos – são analisados aspectos técnicos que podem contribuir ou não
para a qualidade de vida das pessoas que utilizarão o espaço. Por exemplo, análises de con-
forto ambiental do terreno (orientação solar, ventilação, acústica e visual), de acessibilidade
de pedestres e veículos ao local, assim como o sistema de drenagem do terreno para evitar
problemas com a umidade.

Avaliações qualitativas e quantitativas dos lotes urbanos | 39
Condicionantes físicos
Alguns levantamentos dos condicionantes físicos do lote podem ser realizados com base no
levantamento topográfico. O levantamento topográfico é a representação gráfica dos elementos na-
turais ou artificiais que formam uma determinada área de terra. Para o desenvolvimento de qualquer
projeto arquitetônico e execução de obras, o levantamento topográfico é indispensável. A execução
do levantamento topográfico é feita por meio de níveis eletrônicos, teodolito e/ou estação total. Esse
levantamento pode ser divido em:
::: planimetria – retrata todas as dimensões planas e os detalhes existentes, naturais ou não;
::: altimetria – retrata os planos topográficos, mais conhecidos como relevo da área (representa
a volumetria do terreno).
Levantamento topográfico
Faz parte da planimetria a indicação do norte magnético (símbolo de indicação da orientação
solar norte); o dimensionamento das divisas do terreno, marcos de referências (malha de dimensiona-
mento) que fornecem coordenadas que facilitam a localização do terreno; os azimutes, que são ângulos
de confluência das divisas do terreno – variam de 0° a 360°; a localização dos acidentes naturais (árvores,
afloramentos de rochas, córregos etc.) e localização dos acidentes artificiais (muros, cercas, construções
existentes).
Faz parte da altimetria as curvas de nível, que indicam a altura de uma reta contínua em relação
a um referencial conhecido. São desenhadas com espaçamentos variáveis, conforme a necessidade de
detalhamento (exemplo: 1x1 m ou 5x5 m); cotas de nível que indicam a altura de um ponto ou um plano
em relação a um referencial conhecido. As cotas de nível são representadas por um símbolo universal, o
mesmo que é utilizado nos projetos arquitetônicos e complementares.
Levantamento topográfico.

Funções do levantamento topográfico

O levantamento topográfico é essencial para o adequado desenvolvimento de todas as demais
etapas técnicas necessárias à execução de um empreendimento imobiliário. Antes de iniciar qualquer
projeto, deve-se ter em mãos o levantamento topográfico. Para os projetistas, o levantamento topo-
gráfico fornece dados e informações, sendo um guia referencial de possibilidades e dificuldades no
desenvolvimento dos projetos de edificações ou parcelamento. Na etapa da execução, o levantamento
topográfico indica as possibilidades e as dificuldades no layout do canteiro de obras, por exemplo, refle-
tindo na execução como um todo.
O levantamento topográfico tem ainda a finalidade de comparar as medidas reais do terreno com
as dimensões dos registros legais do lote. É comum existirem pequenas diferenças de medidas entre as
medidas reais e as legais. Essa situação é bastante prejudicial para todas as partes, pois o proprietário
do lote pode estar perdendo ou ganhando área. Essa situação prejudica o desenvolvimento dos proje-
tos, já que os projetistas devem desenvolver seus trabalhos com referência no terreno judicial e usar as
medidas da escritura no desenvolvimento dos projetos devido a exigências legais. Dessa forma, os pro-
jetos são desenhados com base em um terreno inexistente na realidade. Apesar das diferenças serem às
vezes pequenas, podem causar alguns prejuízos no momento de locação da obra e execução dos siste-
mas construtivos. Para resolver esse problema, é necessário realizar uma nova escritura.
Condicionantes técnicos
Os condicionantes de ordem técnica estão relacionados às características físicas e legais de cada
terreno, pois conforme cada situação devem-se analisar os aspectos técnicos que podem qualificar a
realidade. Por exemplo, ao analisar a orientação solar do terreno e os potenciais construtivos dos terre-
nos, você pode verificar as condições de conforto térmico do local.
Para que o empreendimento tenha qualidade, é necessário analisar o conforto ambiental nas
proximidades do lote, a acessibilidade de pedestres e veículos ao terreno e a infraestrutura urbana exis-
tente no local, por exemplo. Essas informações fornecem subsídios para o desenvolvimento dos proje-
tos das edificações. Além disso, ao comercializar um terreno, você já poderá indicar aos seus clientes os
potenciais e as restrições do lote.
Conforto ambiental do local

O conforto ambiental de um local depende das características de conforto térmico, acústico e
visual da área. Quando estudamos aspectos de conforto ambiental estamos operando com variáveis
locais, regionais e inclusive globais. As questões relacionadas ao conforto ambiental têm relação ao lote
propriamente dito, seu entorno próximo, bem como a região em que se insere o terreno. As variáveis
locais podem ser percebidas por meio de observações diretas ao lote e observações indiretas aos ma-
pas da prefeitura.
Para verificar as características relacionadas ao conforto térmico, deve-se observar a direção dos
ventos predominantes e a orientação solar do terreno. É imprescindível realizar análises sobre o con-
forto térmico da região. Verificar ainda a movimentação de veículos e localização de indústrias, pois o
excesso de poluentes aumenta a temperatura do ar. Observar a existência de áreas verdes e a situa-
ção da arborização de rua, pois essas minimizam a temperatura. Os dados provenientes das estações
meteorológicas são de grande importância, pois eles fornecem as temperaturas médias, as máximas

e as mínimas de cada região, além de indicar os ventos predominantes da área. Ao analisar os ventos
predominantes da região, deve-se observar a existência de obstruções à passagem dos ventos, como
uma edificação alta, por exemplo.
Por isso, ao realizar a visita técnica ao terreno, é interessante verificar qual é a orientação solar de
cada lado do terreno, a fim de compreender onde o sol nasce e se põe em relação à frente do terreno (ou
então observar a indicação do norte no levantamento topográfico do terreno). Dessa forma, pode-se
analisar qual é a face do terreno que recebe insolação direta adequada (parte da manhã: orientação les-
te), a que recebe incidência solar no horário mais quente (parte da tarde: orientação solar oeste). Ainda
pode ser observada qual é a face que receberá menor incidência solar (no caso a face voltada para o sul),
pois essa será sombreada pelo próprio volume da edificação que será construída.
O conforto acústico depende das atividades que são praticadas na região. Por isso, deve-se
observar a incidência de alto tráfego na área, existência de indústrias ou serviços que emitem ruídos. O
zoneamento urbano das cidades contempla um estudo de compatibilidade entre atividades para evitar,
por exemplo, a construção de um hospital próximo a uma indústria. Mesmo observando que no local
não existam excesso de ruídos, é interessante analisar o zoneamento urbano proposto no Plano Diretor,
visto que ele indica as atividades potenciais para cada área.
O conforto visual é o mais fácil de ser percebido, já que depende do planejamento paisagístico
da área onde se insere o lote. Mesmo que cada pessoa perceba os ambientes de diferentes formas, a
valorização estética segue alguns padrões. A estética proporcionada pelos ambientes naturais é geral-
mente unânime entre as pessoas, contendo algumas variações especificas. Edifícios com características
peculiares e cores amenas também são referências agradáveis.
Acessibilidade
As análises sobre acessibilidade do lote são de ordem técnica, pois analisam questões relaciona-
das ao transporte urbano, além de verificar as facilidades de acesso ao lote. Nesse contexto, é essencial
identificar a localização geográfica do terreno e estudar sua posição em relação à área urbana em que
o lote está inserido. É importante considerar o desenvolvimento da região e realizar prospecções sobre
o aumento de tráfego e futuras ampliações viárias. Na rua de acesso ao lote, deve ser observada tanto
a intensidade quanto a direção do fluxo de veículos, para posicionar a entrada de veículos do lote de
forma adequada.
Entretanto, quando discutimos sobre acessibilidade não nos restringimos ao estudo do fluxo de
veículos, pois é imprescindível para qualquer empreendimento contemplar possibilidades que facilitem
a acessibilidade humana ao lote. Por isso a acessibilidade deve ter um enfoque que vislumbre todas as
pessoas, considerando as pessoas portadoras de restrições físicas, pessoas com idades mais avançadas,
grávidas, crianças, ou seja, todas as possibilidades.
Condicionantes legais
Analisar os condicionantes legais de cada terreno é de suma importância para o desenvolvimento
do produto imobiliário. Ao analisar um terreno, verifique toda a legislação incidente (Plano Diretor, Código
de Obras, legislação ambiental), pois o empreendimento que será desenvolvido na área em questão

deve respeitar as leis de todas as esferas: federal, estadual e municipal. Por exemplo, ao propor um lote-
amento, deve ser analisado se a área de terra não possui nenhuma restrição de ocupação do solo devido
à existência de uma Área de Preservação Permanente (APP), de acordo com o Código Florestal.
A localização geográfica e as restrições legais

Para verificar os potenciais dos terrenos deve ser feita uma análise da microrregião, bem como da
macrorregião em que o lote está inserido. A localização geográfica do lote indica a zona urbana em que
está inserido e o Plano Diretor da cidade fornecerá as restrições legais por meio de índices e condições
específicas na lei.
O Plano Diretor indica as possibilidades construtivas do lote. Por meio do índice de aproveita-
mento, da taxa de ocupação, da altura máxima e dos recuos do terreno podemos calcular o regime vo-
lumétrico da edificação. Essas informações indicam a área máxima que pode ser construída no terreno,
a área máxima ocupada com construção (áreas cobertas), a área máxima impermeabilizada do lote, os
recuos necessários, a habitabilidade local, entre outras características de uso e ocupação do solo.
A localização geográfica também indica os espaços públicos, a rede de serviços e equipamentos
urbanos existentes no entorno próximo do terreno. Dentro dos espaços públicos, as praças e parques
têm grande preferência, já que esses são próprios ao convívio social e às práticas de lazer.
Estudos sobre o entorno dos terrenos são essenciais para contribuir com as análises qualitativas
e quantitativas dos lotes urbanos. É importante entender o desenvolvimento da zona urbana e realizar
uma projeção de desenvolvimento para daqui a alguns anos. O que você deve observar? Observa-se a
proximidade de equipamentos urbanos necessários (abastecimento de água, luz, esgoto, coleta de lixo,
iluminação pública, entre outros); a proximidade dos serviços essenciais para a manutenção da vida
do usuário da edificação (farmácias, supermercado, padaria, banco); as possibilidades construtivas dos
terrenos vizinhos; o padrão de desenvolvimento dos edifícios inseridos no local.
No artigo de Fernandez e Hocchein (2000, p. 346-348), está claro que a localização do empreendi
mento é fator decisivo nas opções de compra de um imóvel. Sendo assim, antes de iniciarmos qualquer
projeto de um futuro empreendimento imobiliário, o grupo de planejamento do empreendimento deve
visitar o terreno e registrar todas as condições que podem agregar ou não valor ao imóvel.
O conjunto de informações que registra as características do lote e seu entorno deve contemplar
todos os itens discutidos, assim como outras peculiaridades de cada região. Todas essas informações
devem estar contidas em um documento, o qual faz parte das informações necessárias ao desenvolvi-
mento dos projetos técnicos de edificações ou parcelamentos do solo.
Informações sobre o terreno

Para verificar as informações sobre o terreno é interessante realizar observações indiretas (mapas
cadastrais, por exemplo), mas também realizar uma visita ao local. Dessa forma, o grupo envolvido no
processo de desenvolvimento do produto imobiliário pode expor suas impressões sobre os potenciais
e as restrições existentes. Para fazer um relatório que identifique as informações sobre o terreno, são
necessárias atenção e pesquisas sobre o desenvolvimento local da área em análise.

É interessante que mais de uma pessoa analise os condicionantes do terreno, a fim de obter dados
mais consistentes, além disso, cada profissional tem uma percepção diferenciada sobre a área. A seguir
há um exemplo de checklist, adaptado de Ramos (2002, p. 47-68), para análise dos aspectos qualitativos
e quantitativos do terreno.
Levantamento topográfico contendo informações básicas

::: Área total do terreno.
::: Terreno: plano, em declive ou em aclive.
::: Diferenças de nível: máxima e mínima.
::: Medidas dos limites do terreno/azimutes das linhas de divisa.
::: Localização dos equipamentos urbanos: poste de energia, boca de lobo, recolhimento de
esgoto, recolhimento de água pluvial.
::: Posição do norte em relação ao terreno (orientação solar do terreno).
Relatório de sondagem do terreno

::: Tipo de sondagem.
::: Número de furos de sondagem.
::: Localização dos furos de sondagem.
::: Relatório de sondagem: análises do perfil do solo e do nível do lençol freático.
Relatório de visita do terreno

::: Desenho esquemático do terreno, contendo (representação em três dimensões do lote inserido
em seu contexto urbano):
::: principais ruas;
::: equipamentos de lazer próximos;
::: serviços próximos;
::: visuais importantes;
::: indicação do norte.
::: Análise da acessibilidade ao terreno:
::: análise do passeio público – pavimentação, inclinação e largura;
::: descrição das vias de acesso – via arterial, coletoras e locais;
::: intensidade e direção do fluxo de veículos nas ruas de acesso ao terreno.

::: Conforto ambiental local:

::: análise da ventilação local;
::: análise da insolação, considerando sombras de vizinhos;
::: arborização das ruas e do bairro;
::: análise de permeabilidade do solo, detectando possíveis problemas com inundações
urbanas;
::: proximidade de áreas de preservação;
::: possibilidades construtivas dos lotes vizinhos.
::: Análise do valor de mercado do terreno:
::: padrão de desenvolvimento do entorno;
::: proximidade de áreas de ocupação irregular;
::: proximidade de zonas de serviços.
Esses itens são apenas recomendações para as observações das características dos terrenos e são
importantes para o desenvolvimento do produto imobiliário mais adequado ao meio. Dessa forma, o
empreendimento pode maximizar potenciais do terreno, assim como minimizar restrições e problemas
existentes.
Atividade
1. Selecione um terreno localizado na sua região, em uma área de sua preferência. Você deve
assessorar o futuro investidor da área, a fim de contribuir com a identificação de alguns elementos
qualitativos e quantitativos do terreno, verificando a viabilidade de investimento nesse lote.
Analise as seguintes questões:
a) O Plano Diretor municipal da cidade em que o lote se insere e identifique as possibilidades
construtivas do terreno escolhido, contemplando no mínimo os seguintes itens:
::: Zona Urbana;
::: Índice de Aproveitamento (IA);
::: Taxa de Ocupação (TO);
::: Recuos Existentes.

b) Após a análise, elabore o relatório de visita do terreno conforme características qualitativas e

quantitativas do lote e de seu entorno. Identifique ao futuro investidor da área as restrições e
os potenciais mais importantes para o lote que está sendo analisado.
MASCARÓ, L. J. Loteamentos Urbanos. Porto Alegre: Sagra-DC, 2003.


Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
O principal objetivo desta unidade é apresentar as definições de pro-
jetos e suas respectivas funções no mercado imobiliário. Além disso,
vamos identificar as informações básicas do programa de necessidades
da edificação, para que você entenda quais são algumas das informações
que devem ser coletadas antes de iniciar criação dos projetos técnicos.
Desenvolvimento dos projetos

de empreendimentos
imobiliários
Desenvolvimento do produto para o mercado imobiliário

A natureza do desenvolvimento dos produtos que fazem parte do mercado imobiliário é fun-
damentada pelas atividades de projeto das edificações. O projeto é essencial para o êxito de qualquer
empreendimento, seja ele um edifício, uma placa de sinalização, lançamento de um produto, entre ou-
tras possibilidades. Ele antecipa a atividade de executar. Pense em como você pode definir um projeto
de uma edificação.
O projeto é um exercício de criatividade e técnica, baseada na satisfação dos requisitos dos seus
diferentes clientes. De acordo com a NBR 13531 (ABNT, 1995, p. 2),

48 | Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobiliários
[...] os projetos são definidos como determinação e representação prévias dos atributos funcionais, formais e técnicos
de elementos da edificação a construir, a pré-fabricar, a montar, a ampliar,[...], abrangendo os ambientes exteriores e
interiores e os projetos de elementos da edificação e das instalações prediais.
Função dos projetos de uma edificação

O projeto é uma demonstração da construção do empreendimento imobiliário em formato de
desenhos e especificações técnicas. É o planejamento de todas as etapas envolvidas. Os objetivos dos
projetos são direcionados para a construção ser previamente entendida por todos; exemplificar o como
fazer a construção; organizar o planejamento da execução e para ser aprovado por órgãos reguladores
do espaço físico urbano/rural e por seus usuários (particular ou coletivo).
As decisões de projeto afetam toda a produtividade da obra, pois cada solução apresenta um
custo versus um benefício, que irão caracterizar o prédio por vários anos de uso. Portanto, o desenvolvi-
mento dos projetos é um processo de grande variabilidade, abrangendo decisões de riscos para todos
os envolvidos. Um dos problemas presentes nesse processo é a falta de compreensão de todos os requi-
sitos dos clientes, para os quais os projetos são desenvolvidos e submetidos à aprovação.
Ulrich e Eppinger (1999, p. 2-3) definem o processo-projeto como a forma de concepção do pro-
duto. Afirmam que o projeto permeia por diferentes fases, desde as informações básicas para sua con-
cepção até o lançamento da edificação no mercado. Também é importante incluir nesse processo a
retroalimentação das etapas de produção e uso do edifício, pois é necessário que a busca por qualidade
permeie desde a etapa de projetos (concepção do produto) até a etapa de produção (execução do pro-
duto), incluindo também a comercialização.
Desenvol- Diretrizes do
Identificação Concepção do Lançamento
Identificação vimento do programa de
de uma produto: Validação do da edificação
dos requisitos conceito do necessidade
oportunidade projeto da produto no mercado
dos clientes empreendi- do empreen-
no mercado edificação imobiliário
mento dimento
Figura 1 – Esquema de concepção dos projetos de uma edificação.

Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobiliários | 49
A partir dessas informações básicas, você já pode perceber que geralmente o contexto de desen-
volvimento do produto imobiliário, o processo de criação e desenvolvimento dos projetos da edificação
envolve várias pessoas com distintos objetivos e conhecimentos. Por isso, os projetistas desenvolvem o
conjunto de projetos sob diferentes óticas, conforme os seus clientes e seus objetivos.
Mas você sabe quem são os envolvidos nesse processo e quais são seus objetivos? Primeiro pense
nas pessoas para as quais os projetos são desenvolvidos. Você deve ter pensado no empreendedor, no
construtor e, lógico, no usuário final da edificação. Veja esquematicamente na figura a seguir o perfil
básico de cada um desses clientes e seus respectivos requisitos (TZORTZOPOULOS, 1999, p. 89).
Clientes do processo de desenvolvimento dos Exigências em relação aos projetos?

projetos?
Empreendedor: investidor ::: Rentabilidade e liquidez;

::: investidor do empreendimento, normal- ::: segurança no investimento.
mente é uma pessoa ágil, ambiciosa e
pesquisadora.
Empreendedor: incorporador ::: Pretende solidificar sua imagem no mercado;
::: uma pessoa flexível, ágil, corajosa e pesqui- ::: Qualidade do projeto final;
sadora.
::: Proporcionar novos atrativos;
::: Rentabilidade e liquidez.
Construtor ::: Executar uma obra de qualidade;
::: visão técnica da execução do projeto da ::: Organização e prazos cumpridos;
edificação.
::: Projetos de fácil entendimento e com infor-
mações completas.
Usuário ::: Qualidade funcional, espacial, estética e de
acabamento;
::: pessoas que irão utilizar o imóvel. Exigentes,
pretendem usufruir de um bom projeto e ::: Atendimento personalizado (flexibilidade
pagar o mínimo possível. O perfil dos usuá- dos ambientes e opções de acabamentos);
rios é diversificado e depende da sua classe
::: Custos reduzidos e entregas dentro do prazo
socioeconômica, nível intelectual...
estabelecido.
Figura 2 – Clientes dos projetos e seus requisitos, adaptado de Tzortzopoulos (1999).
Depois de analisado o perfil de cada cliente para quem os projetos são desenvolvidos, facilmente
você percebe que para cumprir os objetivos de todos os envolvidos no processo é essencial respeitar
os requisitos dos usuários da edificação. A identificação dos requisitos dos clientes pode ser feita por
meio de medidas de desempenho da edificação e pesquisa de mercado. Essas informações alimentam
as bases conceituais de cada empreendimento. A partir da formulação do conceito dos projetos e da
identificação do público-alvo, a equipe envolvida no processo de desenvolvimento dos projetos cria as
diretrizes do programa de necessidades do empreendimento em questão.

Programa de necessidades: definições e funções

O programa de necessidades é composto pelas diretrizes básicas do empreendimento imobiliá-
rio. A partir do programa de necessidades podemos ter ideia dos vários dados e informações do projeto
que se deve desenvolver. É importante refletir que o programa de necessidades indica os potenciais e as
restrições sobre o empreendimento imobiliário, portanto pode exigir, mas não restringir.
Você deve estar se perguntando sobre os elementos que constituem o programa de necessida-
des. Primeiro vamos imaginar uma produção de uma casa de praia para um casal sem filhos. Antes de
iniciarmos o desenvolvimento dos projetos propriamente ditos, temos algumas perguntas presentes
em nossas mentes, pois precisamos de mais informações para projetar a residência de praia dos sonhos
desse casal, certo? A primeira questão pertinente é sobre as informações físicas do terreno: as dimen-
sões, a localização, a orientação solar, as condições planialtimétricas, as exigências do Plano Diretor e
Código de Obras da cidade, entre outras. Ainda precisamos saber características pessoais dos futuros
usuários, como preferências estéticas e costumes. As exigências dos usuários devem ser todas descritas
para evitar decepções (número de quartos, dimensões dos ambientes, distribuição dos espaços, mate-
riais adequados, entre outros).
Resumindo, o programa de necessidades é composto pelas diretrizes básicas que o desenvolvi-
mento dos projetos técnicos do empreendimento deve seguir. O programa de necessidades é utilizado
pelas equipes de desenvolvimento do produto, a fim de melhorar a compatibilização das propostas
que serão desenvolvidas. O programa proposto deve conter requisitos de qualidade dos usuários das
edificações, aspectos tecnológicos, estéticos, de conforto, de operação e manutenção da edificação
(FARINA; GONÇALVES; ILHA; NETO, 2002, p. 1922-1924).
Algumas das entradas que fazem parte das informações necessárias para compor o programa de
necessidades são:
::: padrão de construção;
::: número de habitantes ou usuários da edificação;
::: número de pavimentos da edificação;
::: conceito do projeto;
::: tipos de usos da edificação;
::: dimensionamento básico para os espaços componentes das edificações;
::: especificações técnicas necessárias.
Função do programa de necessidades

O programa de necessidades é de suma importância para o desenvolvimento do produto imobi-
liário que pretende apresentar qualidade e superar expectativas dos seus clientes, pois ele fornece os
dados e as informações básicas sobre as condições técnicas pertinentes (terreno, técnicas construtivas,
materiais que podem ser utilizados) e as necessidades do público-alvo que se pretende atingir.
O programa de necessidades da edificação é essencial para o desenvolvimento dos projetos, pois
também é considerado como um veículo de comunicação entre todos os envolvidos no desenvolvi-
mento do produto imobiliário, conforme Ramos (2002, p. 46), já que ele fornece dados sobre as carac-

Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobiliários | 51
terísticas básicas que devem ser analisadas para a formulação dos projetos. Além disso, fornece dados
sobre o conceito e o público-alvo do empreendimento, material de suma importância para a equipe
comercial que trabalhará com o marketing e as vendas do empreendimento. Partindo do programa de
necessidades, todos os agentes participantes de um empreendimento da construção civil podem ter
uma ideia mais clara sobre o produto que se pretende executar.
Dessa forma, os principais objetivos do programa de necessidades são:
::: aumentar a compreensão sobre a forma e a função dos empreendimentos;
::: relacionar as exigências e os requisitos do público-alvo das edificações;
::: orientar e instruir o desenvolvimento do conjunto de projetos dos empreendimentos imobi-
liários;
::: diminuir riscos de falhas na etapa de desenvolvimento dos projetos.
Tipos de projetos envolvidos no processo

de desenvolvimento do produto imobiliário
Antes de iniciar as etapas de projeto propriamente ditas, é essencial realizar um estudo de via-
bilidade econômica do empreendimento imobiliário que se pretende lançar no mercado. O estudo de
viabilidade econômica tem a finalidade de verificar a conveniência econômica de um empreendimento
e consiste na avaliação das possibilidades financeiras da edificação (GONZALEZ, 2000, p. 373).
Para fazer o estudo de viabilidade são usadas informações do mercado imobiliário (preços de
terreno e de imóveis prontos semelhantes), custo de construção de acordo com faixa do mercado (cus-
to de construção, conforme CUB – Custo Unitário Básico de construção) e da área financeira (taxas de
juros, custo de empréstimos). O principal objetivo é identificar as possibilidades de investimento, veri-
ficar a viabilidade econômica versus demanda local e indicar quanto o incorporador pode lucrar com o
empreendimento. Depois de confirmadas as informações financeiras, as etapas de projetos são inicia-
das de acordo com as fases de desenvolvimento necessárias.
Existem diferentes tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento dos produ-
tos lançados no mercado imobiliário. Os tipos de projetos necessários dependem do tipo de uso e do
porte do empreendimento que será executado. Além disso, devem ser observadas as exigências míni-
mas legais para aprovação de projetos. Cada projeto tem uma pessoa ou equipe responsável, os quais
desenvolvem os projetos a partir das informações do programa de necessidades e exigências legais.
Basicamente, os tipos de projetos mais usuais envolvidos no processo planejamento e desenvol-
vimento dos empreendimentos imobiliário são:
::: projeto arquitetônico;
::: projeto estrutural;
::: projeto hidrossanitário;
::: projeto elétrico/TV/fone/lógica;
::: projeto de incêndio;

::: projeto de ar-condicionado;

::: projeto de segurança privada;
::: projeto urbanístico;
::: projeto paisagístico;
::: projeto de decoração de interiores.
O entendimento sobre as definições e funções do conjunto de projetos técnicos envolvidos no
processo de desenvolvimento do produto imobiliário melhora sua compreensão sobre os procedimen-
tos para o planejamento de qualquer tipo de empreendimento imobiliário. A partir da identificação dos
objetivos do empreendedor, do construtor e usuários finais da edificação, você pode perceber que faci-
lita a adoção de práticas da gestão da qualidade, visto que devemos observar os requisitos dos nossos
clientes. Você pode perceber que a etapa de planejamento físico do empreendimento imobiliário com-
preende vários condicionantes. Alguns desses condicionantes devem estar indicados no programa de
necessidades do empreendimento. Dessa forma, você e os demais envolvidos no processo (projetistas,
construtores, equipe de marketing) podem estabelecer uma mesma linguagem de diálogo e transpor
dados consistentes para seus clientes.
Atividades
1. Imagine que você faz parte da equipe que desenvolverá um empreendimento residencial na sua
cidade. Liste todas as informações necessárias para que possa ser iniciado o desenvolvimento
dos projetos desse empreendimento. Pense nas necessidades de todos os clientes desse
empreendimento. Busque:
a) identificar informações necessárias para a concepção dos projetos de uma edificação;
b) listar quais os tipos de projetos necessários para execução de um edifício de uso misto para
um determinado local.
2. Faça uma visita a uma construtora da sua cidade e analise o processo de desenvolvimento de um
empreendimento (uma edificação). Recomendo que selecione um empreendimento pequeno
para facilitar o entendimento do processo como um todo. Lembro que muitas das informações
aqui comentadas estão implícitas no processo, por isso procure questionar o responsável sobre
os procedimentos adotados.
BRANDÃO, Douglas Queiroz. Tipificação e Aspectos Morfológicos de Arranjo Espaciais de Aparta-
mentos de Âmbito da Análise do Produto Imobiliário Brasileiro. Disponível em: <www.antac.org.br/
ambienteconstruido/pdf/revista/artigos/Doc11176.pdf>. Acesso em: 30 ago. 2006.

Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
Esta unidade tem como objetivo apresentar a função dos desenhos
técnicos em um empreendimento imobiliário. Dentro desse tema, serão
abordados tópicos como: escalas, plantas, cortes e fachadas.
Técnicas gráficas para os

projetos de empreendimentos
imobiliários
Representação gráfica dos projetos
O principal objetivo da representação gráfica dos projetos de edificações é comunicar a forma,
a função, a tecnologia, os materiais e os sistemas construtivos que serão utilizados. Existem diferentes
formas de representação dos aspectos construtivos. O desenho arquitetônico é uma representação da
realidade, mas está muito longe de ser a realidade – mesmo existindo potentes programas capazes de
realizar uma visita virtual ao empreendimento –, pois não está em escala humana, não transmite ruídos,
luz natural e nem aromas.
Os desenhos técnicos respeitam normas específicas, para evitar que cada um faça de uma
maneira e a comunicação fique prejudicada. A NBR 100671 é a norma que estabelece os princípios gerais
de representações em desenhos técnicos. As normas não apresentam o rigor das leis; entretanto, para
aprimorarmos a qualidade dos empreendimentos, o conjunto de desenhos técnicos deve ser legível e
completo, devendo portanto respeitar as convenções e diretrizes da norma.
1 A NBR 10067 é norma de Representação Gráfica em Desenho Técnico desenvolvida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Essa norma procura criar algumas referências e regras básicas para o desenvolvimento dos desenhos técnicos. Dessa forma, adotar os
procedimentos da norma qualifica o entendimento e a apresentação dos desenhos, pois ela é um instrumento que propõe organização e
unificação das convenções utilizadas nos desenhos técnicos.
54 | Técnicas gráficas para os projetos de empreendimentos imobiliários
O projeto de uma edificação é representado pelo conjunto de desenhos técnicos, como plantas,
cortes e fachadas, e a partir de documentos técnicos. O projeto é o desenvolvimento da ideia do pro-
duto imobiliário, ou seja, da edificação. Cada tipo de projeto tem suas fases de desenvolvimento, e os
desenhos técnicos seguem essas fases para expor detalhes.
Há pouco tempo, aproximadamente até a década de 1970, praticamente todos os projetos eram
entregues para os clientes por meio de desenhos técnicos feitos à mão. Utilizavam-se papéis vegetais e
caneta nanquim. Nos dias atuais, os projetos são entregues com técnicas de computação gráfica, já que
esse sistema é mais adequado às exigências de controle de qualidade e sua precisão é maior.
O gestor imobiliário deve saber interpretar e identificar elementos no conjunto de desenhos que
compõe os projetos das edificações, pois muitas vezes realiza a comercialização quando o empreendi-
mento ainda não foi executado. Esse profissional pode ainda contribuir com ideias para o desenvolvi-
mento dos projetos, a partir das informações que ele tem do mercado imobiliário. Sendo assim, ler e
interpretar o conjunto de desenhos técnicos dos projetos das edificações é essencial para sua formação
profissional.
Dimensionamento e escalas gráficas e numéricas

Escala é a relação entre a medida do desenho e a dimensão real do objeto (MONTENEGRO, 1978,
p. 33-35). Como o tamanho real dos empreendimentos imobiliários é muito grande, os projetos técni-
cos são representados sempre em escala menor do que a realidade. Por exemplo, se um desenho tem a
escala numérica de 1:50 ou 1/50, significa que o desenho é 50 vezes menor do que a realidade. Em uma
escala numérica de 1:100 ou 1/100, cada centímetro desenhado no papel corresponde a um metro na
realidade.
Existem a escala numérica e a escala gráfica. A escala gráfica é a representação das escalas numé-
ricas em forma de desenhos. Todos os desenhos devem conter indicação de escala para evitar confu-
sões de dimensionamento e proporções.
O conjunto de desenhos técnicos que fazem parte dos projetos são representações em escalas
reduzidas da verdadeira grandeza das edificações. As escalas de trabalho mais usuais nos desenhos
técnicos dos projetos das edificações são:
::: 1:200 ::: 1:100 ::: 1:50 ::: 1:20 ::: 1:25
::: Estudos preli- ::: Anteprojeto ::: Escala mais ::: Escala usada ::: Escala usada
minares usual para o para detalhes para detalhes
::: Desenhos
projeto legal construtivos contrutivos
::: Planta de com menos
localização detalhes
O dimensionamento dos ambientes é realizado com base em identificações numéricas denomi-
nadas cotas, cuja unidade usual é o metro. As cotas são representadas por linhas chamadas de linhas de
cotas, seja para o dimensionamento horizontal ou vertical. A planta baixa deve conter linhas de cotas, as
quais representam a largura e o comprimento real dos ambientes e objetos. No corte, as linhas de cotas
dimensionam a altura de cada ambiente e objeto.
Nos desenhos, deve-se observar a correta identificação das dimensões, para evitar erros na
execução e na comercialização da edificação. As esquadrias (janelas e portas) são dimensionadas de
forma numérica em centímetros, onde o primeiro valor é a sua largura e o segundo é a sua altura. No
caso das janelas, ainda existe a informação da altura do peitoril, que é o número após a barra. Observe
a figura 1-a.

Técnicas gráficas para os projetos de empreendimentos imobiliários | 55
Janela
160 X 120/90
Figura 1-a
Porta
80 X 210
Figura 1-b
Exemplo de cota de nível em planta baixa e corte, respectivamente.
Existe ainda um outro tipo de cota, denominado de cota de nível, que indica a altura do nível do
piso. A cota de nível indica a altura de cada pavimento nas plantas baixas e nos cortes, e é calculada a
partir de um ponto referencial, somando-se sempre a altura de cada pavimento. Na figura 2, temos um
símbolo da cota de nível no corte e outro na planta baixa da edificação.
37.00 37.00
Figura 2 – Exemplo de cota de nível em planta baixa e corte, respectivamente.

Desenhos técnicos dos projetos das edificações

Os desenhos técnicos representam os projetos das edificações por meio de plantas, cortes, fa-
chadas e perspectiva. Para entender a origem de cada tipo de representação, vamos imaginar uma
situação: o gestor imobiliário precisa analisar um investimento de uma residência em um condomínio
fechado. O projeto ainda não foi executado e a sua análise deve ser feita por meio do conjunto de dese-
nhos técnicos que o compõem. Por isso, o gestor deve estudar o conjunto de desenhos (plantas baixas,
cortes, fachadas e perspectiva) que compõe o projeto da residência.
Plantas de situação e de localização

A planta de situação indica a localização do terreno em que a edificação será construída, em rela-
ção à quadra, à rua, ao bairro e à cidade. As informações necessárias na planta de situação são aquelas
que indicam a localização geográfica do lote, como o nome da rua e o número da quadra. É de suma im-
portância esse desenho conter a indicação do norte para podermos identificar qual é a orientação solar
do terreno. A planta de situação geralmente é representada em escalas pequenas para que contenha
todas as informações. A escala usual da planta de situação é 1:1000 ou 1:2000.
Planta de situação
Figura 3 – Exemplo de planta de situação do terreno em que será executada a residência (ESCALA REPRESENTATIVA).

A planta de localização indica a localização e a orientação da edificação em relação ao terreno

em que será executada. Nessa planta estão indicadas as cotas de amarração (as distâncias entre a edi-
ficação e os limites do terreno) e a posição da edificação em relação ao norte. As escalas usuais para
as plantas de localização são 1:200 ou 1:250. Se a edificação for de grande porte, sua escala pode ser
menor, como a 1:500.
Planta de localização
ESC. 1:100
Figura 4 – Exemplo de planta de localização da residência.
Plantas baixas
Toda e qualquer edificação deve ser representada em planta baixa que, por convenção, é um
corte horizontal da edificação inteira, na altura aproximada de 1,50m do nível do chão. Representa uma
vista seccional de cima para baixo e tem a finalidade de ilustrar as relações entre os ambientes, bem
como os elementos de definição das superfícies. A escala usual para as plantas baixas é 1:50.
As plantas baixas contêm o maior número de informações possível para garantir a execução da
edificação, assegurando uma comunicação eficiente. Assim, todas as informações e dimensões de-
vem estar indicadas, como as dimensões das esquadrias, as cotas de nível (altura do nível do piso) e as
dimensões de todos os ambientes e paredes. Cada ambiente dever ter sua identificação, área útil (sem
considerar as paredes), cota de nível e especificações técnicas sobre o piso a ser executado.

Planta baixa pavto térreo

ESC: 1:50
Figura 5 – Planta baixa do pavimento térreo.

Figura 6 – Planta baixa do 2.° pavimento (ESCALA REPRESENTATIVA).
A planta de cobertura representa a vista superior do telhado ou cobertura da edificação. Suas prin-
cipais informações são a inclinação e a direção das águas no telhado, chaminés (se existentes), calhas e
acabamentos para a cobertura. O dimensionamento segue as mesmas regras dos outros desenhos.
As plantas seguem determinadas convenções, conforme o tipo de projeto que elas integram.
Por exemplo, a planta baixa do projeto elétrico e hidrossanitário não tem dimensionamento de cotas.
As dimensões restringem-se à tubulação e a outros detalhes específicos. A planta baixa de paisagismo
contém informações de espécies e quantidades, bem como o dimensionamento e localização de cada
vegetação proposta no projeto.

Para facilitar a compreensão da dimensão real da edificação, representada por cotas nos dese-
nhos, é importante estar sempre atento e medir todos os ambientes, móveis e passagens, para poder ler
e entender a tridimensionalidade dos desenhos técnicos que compõem os projetos das edificações.
PLANTA COBERTURA
ESC: 1:50
Figura 7 – Planta de cobertura (ESCALA REPRESENTATIVA).

Cortes
Os cortes representam uma vista horizontal da edificação após ela ter sido seccionada por um
plano vertical, em uma linha indicada na planta baixa, devendo a parte frontal ser retirada. O objetivo
dos cortes de um projeto de edificação é ilustrar as relações entre os espaços interiores mais significati-
vos e as alturas de cada elemento, como a do pé-direito, da cumeeira do telhado, do forro, entre outros.
A escala usualmente utilizada nos cortes é 1:50.
A linha de corte é indicada nas plantas baixas por uma semirreta, com uma seta indicando a dire-
ção para a visualização dos desenhos que fazem parte do corte. A nomenclatura utilizada normalmente
é corte AA, corte BB e assim por diante.
Nos cortes, como nas plantas baixas, os elementos seccionados são desenhados com uma linha
mais forte, e os elementos que estão à vista são desenhados com uma linha mais fina.
Figura 8 – Corte AA da residência (ESCALA REPRESENTATIVA).

Elevações ou fachadas
As fachadas são representações geométricas do exterior da edificação (planificação de um dos
lados da edificação). As escalas usadas normalmente seguem a escala dos cortes, 1:50. As fachadas não
têm dimensionamento. A nomenclatura utilizada é: fachada oeste, sul, leste, norte ou nordeste, conforme
visualizada a partir do lado do seu terreno em direção à edificação.
Figura 9 – Exemplo da fachada oeste da residência.
O conjunto de desenhos técnicos integra o projeto de edificações ou mesmo de parcelamentos

do solo. Desenhos específicos são desenvolvidos de acordo com o tipo de projeto. Os desenhos apre-
sentados nesta unidade são os básicos e necessários ao desenvolvimento do projeto arquitetônico
de uma edificação. Já para desenvolver o projeto elétrico ou hidrossanitário dessa mesma edificação
serão necessários desenhos específicos, os quais utilizam símbolos de acordo com os objetivos de
cada projeto.
Por exemplo, na planta baixa do projeto hidrossanitário devem estar indicadas as tubulações de
água e esgoto e a localização dos equipamentos (vaso sanitário, pias, tanques). Na planta baixa do pro-
jeto elétrico deve estar indicada a localização das tomadas e dos pontos de iluminação, assim como as
tubulações e os condutores elétricos.

Como vocês podem perceber, os desenhos técnicos têm peculiaridades, conforme os objetivos
do projeto que está sendo desenvolvido. Por isso, é importante verificar todos os tipos de projetos exis-
tentes e as formas de representação de cada um (todos os projetos devem ter legenda com os símbolos
utilizados), para poder repassar as informações necessárias aos seus clientes.
Atividades
1. Qual é a função dos desenhos técnicos em um empreendimento imobiliário?
2. Por que é importante para o gestor imobiliário saber ler e interpretar o conjunto de desenhos
técnicos dos projetos de um empreendimento?
3. O que é escala? Qual é a sua função?
4. Como se pode identificar as medidas dos ambientes de uma edificação?
5. Consulte o conjunto de desenhos técnicos (plantas, cortes e fachadas) de duas edificações

residenciais para cruzar as informações de cada desenho. Analise as informações específicas de
cada desenho e compare a qualidade dos desenhos e das informações.
ARQUITETURA – planta baixa. Disponível em: <www.sitengenharia.com.br/arquiteturaplantabaixa.
htm>. Acesso em: 30 ago. 2006.


Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
O principal objetivo desta unidade é apresentar o conceito de projeto
arquitetônico e alguns de seus elementos, indicando suas etapas de
desenvolvimento e os respectivos produtos gerados.
Projeto arquitetônico:
significados e funções
Definições e conceitos do projeto arquitetônico
O projeto arquitetônico é resultado da integração entre diferentes informações técnicas, legais e
condições humanas, como: as condições físicas do terreno, o estudo de viabilidade financeira, o perfil
do público-alvo, as exigências legais, as técnicas construtivas, as tecnologias utilizadas, entre tantas
outras. O desenvolvimento do projeto arquitetônico solidifica-se por meio de um processo de estudo e
trabalho e tem como principal característica a criação.
O projeto arquitetônico não é o mais importante entre os projetos envolvidos no processo de
desenvolvimento do produto imobiliário, pois para a execução da edificação ou de um loteamento pre-
cisamos consolidar o conjunto de projetos exigidos, tanto sob aspectos técnicos (sistemas utilizados,
instalações que serão implantadas), como de acordo com as exigências legais de cada prefeitura. No
entanto, o projeto arquitetônico é que fornece as diretrizes gerais para o desenvolvimento dos demais
projetos, visto que todos os outros projetos são desenvolvidos de acordo com os desenhos e especifica-
ções técnicas contidas no projeto arquitetônico.

66 | Projeto arquitetônico: significados e funções
Por isso, é de suma importância que o projeto arquitetônico seja criado pensando em
soluções básicas para os demais projetos, como, por exemplo, a localização e a altura da caixa d’água;
a localização do quadro de energia; a distribuição das tomadas e interruptores; a localização das vigas
e pilares, entre outros.
Elementos do projeto arquitetônico

O projeto arquitetônico fornece as diretrizes, as direções para os demais projetos, pois é por meio
do projeto arquitetônico que formalizamos os espaços internos da edificação e suas relações com os
espaços externos.
Os projetistas desenvolvem o partido arquitetônico a partir dos condicionantes físicos, legais
e humanos. Alguns exemplos dos elementos de criação do projeto arquitetônico podem ser citados,
como:
::: volumetria e forma da edificação;
::: dimensionamento dos espaços;
::: funcionalidade e integração espacial;
::: localização dos vãos de iluminação e ventilação (esquadrias ou portas);
::: localização das portas que possibilitam a circulação entre ambientes;
::: localização dos equipamentos do hidrossanitário (bacia sanitária, pia etc.);
::: memorial descritivo – tipo e cores dos materiais de acabamento.
O projeto arquitetônico é resultado de um processo de criação que transcorre em um período
variado e tem caráter subjetivo. No transcorrer das etapas de desenvolvimento dos projetos vão sendo
consolidadas as decisões de cada projeto e suas inter-relações.
Etapas de desenvolvimento dos projetos

Você já sabe que o desenvolvimento do projeto arquitetônico é um processo criativo e de resolu-
ção de problemas, por meio de diferentes informações de origem técnica, legal e humana. Também já
conhece a necessidade de interpretar e fazer a leitura técnica do conjunto de desenhos (plantas, cortes
e fachadas) e dos documentos que integram o projeto arquitetônico. Mas quais são os processos envol-
vidos no desenvolvimento do projeto arquitetônico?
A prática e alguns autores, como Tzortzopoulos (1999, p. 22-24), indicam que o projeto arquite
tônico das edificações divide-se nas seguintes fases:
::: concepção do empreendimento;
::: estudos preliminares;
::: anteprojeto;
::: projeto legal;

Projeto arquitetônico: significados e funções | 67
::: projeto executivo;

::: projeto as built (como construído).
Todas essas fases se inter-relacionam e cada uma delas é acrescida de informações, seguindo as
necessidades e exigências específicas de cada etapa. Por isso, a criação de um projeto arquitetônico
é um processo complexo que integra inúmeras variáveis. Vamos analisar algumas especificidades de
cada uma das fases integrantes do processo sistêmico de projetar a arquitetura das edificações, a fim de
qualificarmos nosso entendimento.
Concepção do empreendimento
A concepção do produto do mercado imobiliário, seja uma edificação ou um parcelamento do
solo, inicia pela criação do conceito de projeto e identificação dos requisitos do cliente. Nessa etapa
formula-se a imagem-referência do empreendimento e a criação do programa de necessidades da edi-
ficação.
O conceito do projeto é configurado pela integração de variáveis técnicas legais e humanas e
contém as principais diretrizes que nortearão o projeto da edificação. As diretrizes vão indicar as possi-
bilidades e as restrições para a concepção e criação do projeto arquitetônico. São exemplos de diretrizes
o tamanho do empreendimento, as características físicas do futuro empreendimento, as exigências le-
gais e as características do público-alvo.
Nessa etapa, é fundamental sistematizar o maior número de informações possíveis acerca do
empreendimento que se pretende executar, pois a qualidade de todo o processo depende da quali-
dade das informações de entrada. Sendo assim, é preciso concentrar esforços para evitar as falhas nos
dados de entrada, já que um dado não percebido pode prejudicar o desenvolvimento das outras fases
do projeto.
Informações básicas necessárias à etapa de concepção do produto

As informações necessárias ao desenvolvimento do conjunto de projetos que caracterizam o
empreendimento são: o conceito do empreendimento, as informações que compõem o programa de
necessidades da edificação (exigências legais, perfil do público-alvo, condições físicas do terreno, entre
outros) e o estudo de viabilidade econômica do empreendimento.
Nessa etapa, segundo Tzortzopoulos e Formoso (FORMOSO et al., 2003, p. 298-299), é essencial a
tomada de decisão sobre o desenvolvimento do produto. Congrega informações econômicas, legais e
técnicas e é o primeiro passo para a identificação do nicho de mercado e possibilidades do empreen-
dimento.
O gestor imobiliário possui conhecimento de grande relevância para a concepção dos projetos
das edificações, visto que esse profissional possui informações e dados sobre o mercado imobiliário. As
questões sobre a demanda e a oferta de imóveis podem contribuir para a identificação do perfil dos
clientes de cada empreendimento. Analisar as características e as necessidades dos clientes é essencial
ao bom desempenho de qualquer empreendimento imobiliário.

Estudos preliminares
A partir dos dados integrantes da fase de concepção do empreendimento imobiliário, inicia-se
a etapa de estudos preliminares do projeto arquitetônico. Os estudos preliminares são representados
de forma primária, ou seja, por desenhos técnicos com baixo grau de detalhamento. Geralmente, os
desenhos técnicos que compõem os estudos preliminares são a perspectiva da edificação (que pode ser
representada por croquis ou maquete eletrônica), plantas baixas, corte e fachadas (esquemáticos). Os
desenhos dos estudos preliminares não apresentam detalhes.
Os estudos preliminares transmitem a ideia central do partido arquitetônico adotado. É comum
a essa fase existirem mais de uma opção de projeto para facilitar a decisão do empreendedor e demais
envolvidos. Nesses estudos são tratadas questões gerais sobre a edificação, relacionadas à implantação
do edifício no lote, à volumetria da edificação, à área total construída, ao número de economias (habita-
ção ou salas comerciais), ao dimensionamento básico dos espaços, a acessos, entre outros.
Figura 1 – Exemplo de estudos preliminares de um projeto arquitetônico, 20041.
Anteprojeto
Depois de realizar os estudos preliminares é necessário organizar uma reunião com todos os par-
ticipantes da equipe de desenvolvimento do produto imobiliário. São eles: empreendedor, responsável
pelo marketing, gestor imobiliário, coordenador de projetos, outros técnicos responsáveis pelos pro-
jetos estrutural, elétrico, entre outros. Assim os projetistas apresentam as propostas a todos os partici-
pantes, os quais podem contribuir fornecendo suas opiniões, suas preferências e dados que dispõem,
enriquecendo e fundamentando as decisões tomadas no projeto arquitetônico. A partir das decisões
tomadas nessa reunião (pode ser necessária mais de uma), os responsáveis pelo projeto arquitetônico
iniciam o desenvolvimento do anteprojeto da edificação.
1 Projeto desenvolvido no Norie (Núcleo Orientado para a Inovação das Edificações-Ufrgs/RS). Coordenador: Eng. Ph.D. Miguel Alouysio Sattler.
Equipe técnica: Arq. Diego Muskopf; Arq. Eugenia Kuhn; Arq. Esp. Patrícia F. Nerbas; Arq. Ms. Pery Bennet.

Nessa fase, avança-se em relação à opção escolhida nos estudos preliminares. Detalham-se algu-
mas necessidades básicas para o entendimento da proposta, como o dimensionamento dos ambientes,
além de especificar sobre alguns métodos de construção adequados à proposta. Nessa etapa inicia-se
o desenvolvimento dos demais projetos envolvidos no processo, já que é necessário realizar o pré-
-dimensionamento estrutural e confirmar pontos de instalações, indicar espaços livres e acessos, por
exemplo.
Projeto legal
O projeto legal, como seu próprio nome indica, corresponde ao anteprojeto desenvolvido, com
todas as informações necessárias, conforme as exigências legais dos órgãos responsáveis pela apro-
vação. Existem algumas variações para o desenvolvimento do projeto legal, visto que cada prefeitura
tem seu próprio Plano Diretor e Código de Obras. Os desenhos técnicos exigidos para aprovação do
projeto arquitetônico normalmente são planta de situação e localização; plantas baixas de todos os
pavimentos, incluindo a cobertura; cortes e fachadas da edificação. Geralmente o Código de Obras do
município exige dimensionamento dos ambientes (cotas e áreas); dimensionamento dos vãos de ilumi-
nação e ventilação (largura, altura e peitoril); especificações técnicas; memoriais dos projetos (descreve
materiais e algumas técnicas que devem ser empregadas na construção); memorial da incorporação
(regulariza a comercialização dos imóveis antes e durante a construção).
Figura 2 – Exemplo de projeto legal.

Projeto executivo
Depois que o projeto arquitetônico foi aprovado pelos órgãos competentes desenvolve-se o
projeto executivo. Esse projeto procura sistematizar o conjunto de todas as informações necessárias à
execução do empreendimento. Representa de forma clara e precisa todo detalhe técnico necessário à
execução da obra e para a elaboração do orçamento. Todos os desenhos técnicos e documentos rece-
bem um maior grau de especificação. Nessa fase são criados todos os detalhes construtivos e especifi-
cações técnicas pertinentes à obra.
Detalhes técnicos
O detalhamento do projeto arquitetônico é realizado junto ao projeto executivo e corresponde a
um aumento de escala nos desenhos técnicos. Como se você pegasse uma lente de aumento e colocasse
sobre o projeto arquitetônico. O conjunto de detalhes técnicos necessários depende da natureza de
cada obra e da qualidade que se almeja atingir. Lembrando que quanto maior for o número de detalhes
técnicos, tanto menores são as chances de ocorrerem erros durante a execução da edificação.
Alguns exemplos de detalhes técnicos necessários ao bom desempenho das edificações estão
listados a seguir:
::: especificações sobre a impermeabilização – detalhes de rodapé, soleira e acabamentos no
ralo, entre outros;
::: execução das fachadas – as espessuras dos revestimentos e do rejunte, as divisões de panos de
argamassa, saliências e reentrâncias existentes, entre outros;
::: especificações detalhadas de todos os materiais de acabamento utilizados.
Projeto como construído

O próprio nome dessa etapa corresponde às definições dessa fase de desenvolvimento de projeto.
O projeto como construído – ou as built, como é conhecido – contém os detalhes que foram modifica-
dos durante a execução do empreendimento. Indica, por exemplo, a localização exata das tubulações,
dos pilares, vigas e demais elementos estruturais.
O objetivo desse projeto é facilitar a manutenção, bem como evitar possíveis transtornos gerados
pelo desconhecimento das instalações operantes no interior das paredes. Quem já furou uma parede
e recebeu um jato de água sabe bem do que estamos falando, ou, ainda em situações piores, levou um
choque, pois acertou uma tubulação do sistema elétrico.
Infelizmente na nossa realidade são poucos os empreendimentos que realizam o projeto como
construído. Essa prática poderia evitar muitos problemas, principalmente em relação à satisfação dos
clientes da construção civil. Para melhorar a qualidade do empreendimento, na entrega do imóvel é
importante fornecer aos clientes o manual do proprietário, o qual deve conter o projeto como construído.
Resumindo: os projetos são as previsões do empreendimento que será construído. O projeto
arquitetônico fornece as diretrizes para o desenvolvimento dos demais projetos (estrutural, elétrico,
incêndio, hidrossanitário), porém os outros projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do

produto imobiliário também influenciam nas decisões do projeto arquitetônico. Por isso, o processo é
complexo e envolve muitas variáveis, como dimensionamento dos ambientes, tubulação do hidrossa-
nitário, locação de pilares ou vigas, entre outras.
É importante salientarmos que as etapas apresentadas no projeto arquitetônico ocorrem simul-
taneamente ao desenvolvimento dos demais projetos. Destaca-se que nem todos os empreendimentos
seguem todas as etapas recomendadas devido a questões financeiras e temporais. Ainda, um problema
cultural está fortemente enraizado, já que geralmente as pessoas querem materializar o quanto antes a
edificação, deixando algumas questões para serem resolvidas na hora da execução do edifício.
Atividade
1. Visitem alguma construtora da sua cidade e entrevistem o responsável técnico sobre as etapas
de projetos adotadas pela empresa. Peça para analisar um projeto completo que a empresa
desenvolveu e verifique quais foram as etapas realizadas. Se possível, visite mais de uma
empresa e compare os resultados obtidos por cada uma.
NEUFERT, Ernst. A Arte de Projetar em Arquitetura. São Paulo: GG, 2004.
VITRUVIUS. Disponível em: <www.vitruvius.com.br/>. Acesso em: 1 set. 2006.


Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
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Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
Esta unidade explica as funções dos projetos urbanístico, paisagístico e
de decoração de interiores. Além disso, apresenta a respectiva impor-
tância de cada um desses projetos e suas características.
Projetos urbanístico, paisagístico

e decoração de interiores
Projeto urbanístico
O projeto urbanístico trabalha com a escala da cidade, retratando questões relacionadas ao fun-
cionamento e a forma de uso do solo urbano, bem como distribuição da infraestrutura na cidade. Esse
projeto é responsável por intervenções projetuais em diferentes escalas da cidade, sendo uma forma de
transformação do espaço urbano.
De acordo com a NBR 13531 (1995, p. 2), o projeto de urbanismo define a articulação e integração
de um conjunto de edificações, incluindo infraestrutura e serviços. Esse projeto é responsável por deter-
minar e representar previamente os atributos funcionais, formais e técnicos dos espaços da cidade.
O projeto arquitetônico é responsável pela forma e função da edificação. Já o projeto urbanístico
trabalha com espaços livres, ordenando a distribuição de funções e redes de abastecimento (trabalha
com uma escala maior do que a do projeto arquitetônico).
Mas quando trabalhamos com um projeto urbanístico? Geralmente o projeto urbanístico é
desenvolvido para a criação e execução de loteamentos ou condomínios horizontais e ainda para in-
tervenções urbanas, como: praças, passeios públicos e vias de acessos. Esse projeto também passa por
diferentes etapas de criação e desenvolvimento.

74 | Projetos urbanístico, paisagístico e decoração de interiores
Elementos do projeto urbanístico

Para facilitar nossa apreensão sobre os elementos mais comuns de um projeto urbanístico, ou
seja, com o que o projeto urbanístico costuma trabalhar, vamos imaginar o desenvolvimento de um
loteamento residencial. Antes de iniciar o desenvolvimento do projeto urbanístico é preciso verificar
todas as informações iniciais, ou seja, os condicionantes físicos, legais e humanos do empreendimento
e seu local de implantação.
Com todas as informações necessárias, a equipe de desenvolvimento do produto inicia a criação
do projeto urbanístico. O que é necessário atentar em um projeto urbano é no caso do loteamento
residencial. Antes de começar a projetar as residências do loteamento você precisa prever vários
detalhes, como:
::: as dimensões e a localização geográfica dos terrenos (lotes) – a geometria de cada terreno;
::: as dimensões e traçados das ruas de veículos e dos passeios de pedestres (as calçadas);
::: a s dimensões e localização das áreas de lazer – dos espaços públicos destinados à instalação
dos equipamentos de lazer;
::: a localização da infraestrutura necessária, como a rede de distribuição de energia elétrica,
rede de distribuição de água servida (água potável), a rede de recolhimento de água pluvial
(água da chuva) e a rede de recolhimento de esgoto cloacal (esgoto sanitário);
::: p
rojetar o mobiliário urbano necessário, como bancos, luminárias, local para depósito dos
resíduos sólidos (orgânicos e seco), paradas de ônibus e placas de sinalização;
::: fazer o memorial descritivo dos materiais e formas de execução.
Todas essas informações são exemplos de informações que devem ser tratadas no projeto
urbanístico de cada empreendimento. Ressalto que existem variações e outras exigências específicas
à realidade de cada empreendimento.
Para um projeto de loteamento é essencial contratar, por exemplo, o projeto hidrossanitário,
o de drenagem e o elétrico da área. O memorial de cálculo e especificações técnicas necessárias à
execução da rede de água, esgoto e elétrico é realizado no desenvolvimento desses projetos com-
plementares.
Quando trabalhamos com parcelamento do solo, devemos observar os condicionantes legais,
como a Lei Federal 6.766/79 e demais leis municipais relacionadas. Ainda é de suma importância estar
atento para as questões ambientais, já que a legislação ambiental e a população estão cautelosas em
relação à qualidade ambiental das nossas cidades.
O projeto de loteamentos pode exigir desígnios especiais, os quais qualificam e proporcionam
diferenciais. Por exemplo, é interessante trabalhar com sistemas de gestão das águas, dos resíduos
líquidos, dos resíduos sólidos, gestão energética e gestão das áreas verdes do loteamento. Todos
esses elementos são formas de diferencial no mercado e qualificação socioambiental, visto que pro-
porciona o desenvolvimento de um projeto urbano mais sustentável nos loteamentos.

Projetos urbanístico, paisagístico e decoração de interiores | 75
1
Figura 1 – Exemplo projeto urbanístico de um loteamento, Eco-park, Harmonia(RS), 2005.
Mas o projeto urbanístico é desenvolvido apenas para a execução de loteamentos? O projeto

urbanístico é desenvolvido quando estamos trabalhando com empreendimentos que abrangem a
relação entre mais de uma edificação, por exemplo, para condomínios horizontais residenciais e condo-
mínios ou loteamentos industriais. Mas esse projeto também é desenvolvido quando são necessárias
obras públicas referentes ao espaço da cidade, como:
::: implantação de áreas de lazer para a população;
::: d
istribuição e expansão da infraestrutura urbana (rede de água, rede de esgoto, entre
outros);
::: p
rojetos de transportes urbanos – vias de tráfego, localização de paradas de ônibus, sinaliza-
ção urbana.
Você já deve ter percebido que o projeto urbanístico tem grande responsabilidade na qualidade
do meio urbano. Se bem elaborado e definido, esse projeto pode contribuir para a qualificação das
cidades, lembrando que a qualificação do meio urbano é uma forma de valorização imobiliária.
Projeto paisagístico
O projeto paisagístico trabalha com questões relacionadas aos espaços livres das nossas cidades.
Podem ser espaços públicos ou privados. Para o adequado planejamento dos espaços livres da cidade,
o projeto de paisagismo é essencial para a qualidade da composição do espaço, bem como sua inte-
gração na trama urbana. Salienta-se que qualquer projeto é essencial para criar espaços com um custo
compatível com as exigências, com as necessidades e com as condições financeiras dos usuários.
1 Desenvolvido no Norie (Núcleo Orientado para a Inovação das Edificações – UFRGS/RS). Coordenador: Doutor Ph.D. Miguel Aloysio Sattler.
Equipe técnica: Arq. Ingrid B.; Arq. Nauira Zambrano; Arq. Patrícia F. Nerbas; Arq. Marcos Profes; Acadêmica Vivian Ecker.

O projeto de paisagismo tem papel fundamental na avaliação da satisfação dos usuários finais
dos empreendimentos imobiliários, pois as pessoas costumam valorizar muito os espaços livres, com
vegetação. Além disso, o projeto paisagístico pode propiciar o desenvolvimento de diferentes ativida-
des de lazer para as pessoas, proporcionando maior qualidade de vida aos seus usuários.
Caráter multidisciplinar
A equipe do projeto paisagístico deve ter caráter multidisciplinar, conforme os objetivos do
empreendimento. O que significa caráter multidisciplinar? De acordo com as definições do dicionário
Aurélio (2004), multidisciplinar significa que abrange muitas disciplinas. Para facilitar, vamos analisar
algumas questões pertinentes à paisagem.
As paisagens são composições formadas tanto por espaços artificiais quanto por ambientes natu-
rais. O paisagismo estuda e trabalha com as paisagens, localizadas principalmente nos espaços urbanos.
Complementa-se à prática do projeto arquitetônico e aos demais projetos, visto que desenvolve propos-
tas para o uso dos espaços livres, públicos ou privados, existentes entre os edifícios. Mas quem são os
profissionais que podem estar envolvidos nos estudos da paisagem? Salienta-se nesse contexto o grau
de objetividade e qualidade que se pretende atingir com o projeto paisagístico. Entre a equipe de profis-
sionais que pode participar do desenvolvimento das propostas de projeto paisagístico, podemos citar:
::: arquiteto/paisagista – tem óptica sobre os aspectos socioambientais, qualidade urbana, valo-
res estéticos, conformação espacial, entre outros;
::: engenheiro agrônomo e florestal – tem conhecimento das espécies vegetais, suas qualidades,
usos, métodos de propagação, entre outros;
::: geólogo – movimentações do solo, tipo de solo, composição da paisagem, entre outros;
::: biólogo – conhecimento da biodiversidade, flora e fauna, processos ecológicos;
::: administrador/gestor imobiliário – dados e informações econômicas sobre o mercado e perfil
consumidor.
O sucesso do projeto paisagístico depende da compreensão clara de todos os condicionantes
físicos locais, regionais e até mesmo globais. Além disso, é necessário observar as necessidades dos
usuários, pois não adianta criarmos espaços que não ofereçam possibilidades de uso e conforto para as
pessoas. Para desenvolver um projeto de paisagismo, assim como os demais, é imprescindível observar
o programa de necessidades e as análises dos componentes físicos do terreno (elementos qualitativos
e quantitativos).
Características do projeto paisagístico

Para fazer um jardim, é preciso conhecer a planta. Ela é o ator principal. Cada planta tem sua expressão, assim como
cada palavra que nós usamos tem um símbolo. Alguém pode até deturpar o sentido – mas terá que necessariamente
conhecer o português para escrever. O que não impede que tenha pessoas que escrevam, embora com muitos erros.
Um jardim no Rio de Janeiro deve ser tecnicamente diferente de um jardim de Porto Alegre, pois o princípio inicial de
qualquer projeto paisagístico é conhecer as plantas e seu habitat. É importantíssimo manter cada grupo botânico com
suas características. Os jardins também preservam a vida de pássaros e borboletas, entre outros – são plenos. Também
têm ritmo, cores, cheiros diversos, texturas variadas, estimulando os nossos sentidos e nossas emoções. (MARX, 1987)

É importante destacar que a legislação brasileira e a própria sociedade estão cada vez mais aten-
tas às questões ambientais, por isso todo empreendimento deve analisar os potenciais ambientais do
seu projeto e utilizar esses recursos de forma a qualificar o empreendimento, assim como a vida de toda
sociedade.
A presença da vegetação no espaço urbano tende a melhorar a qualidade de vida de toda a cidade, visto que a inserção
adequada de vegetação no meio urbano proporciona contribuições sociais, ambientais e econômicas. As áreas verdes são
espaços próprios ao convívio humano e para as interações sociais. Esses espaços valorizam o meio urbano devido às suas
características de qualificação do conforto ambiental local, melhorando aspectos estéticos, de drenagem urbana, de con-
forto térmico, além de minimizar a presença de poeiras e gases da atmosfera. (POUEY; FREITAS; SATTLER, 2003, p. 731)
Elementos do projeto paisagístico

Os elementos mais comuns existentes nos projetos de paisagismo são:
::: p
rojeto de plantio (características e localização da vegetação) – árvores (frutíferas ou orna-
mentais), arbustos, gramíneas, flores, espécies trepadeiras;
::: projeto de mobiliário – brinquedos, bancos, postes de iluminação, lixeiras, placas de sinalização;
::: projeto de pisos – tipos de revestimento, caimentos necessários, dimensionamento dos caminhos;
::: laudo de cobertura vegetal – realizado por um engenheiro agrônomo ou biólogo.
Quando trabalhamos com parcelamento do solo, o laudo de cobertura vegetal é item exigido
pelos órgãos fiscalizadores. Esse documento serve como parte integrante da documentação exigida
para a obtenção do licenciamento ambiental do empreendimento. Visa a subsidiar o órgão ambiental
responsável pela tomada de decisão sobre a viabilidade ambiental do empreendimento.
O laudo de cobertura vegetal pode ser feito por um engenheiro agrônomo ou biólogo. Esse laudo
é um documento técnico e representa de forma gráfica e escrita os remanescentes florestais existentes
na área, ou seja, indica a ocorrência da flora (vegetação) na área de influência do projeto e a existência
e localização de espécies nativas na região.
Para realizar um projeto de paisagismo com qualidade é necessário estar atento aos seguintes itens:
::: estudar o local – analisar áreas sombreadas e ensolaradas. Aproveitar cada local para utilizar
espécies próprias – áreas sombreadas são próprias para o uso de folhagens e as áreas ensola-
radas podem receber espécies floríferas. Verificar espécies já existentes para aproveitá-las na
paisagem;
::: analisar a qualidade do solo – para verificar se o solo não necessita de adubação ou drenagem;
::: respeitar o clima local – selecionando espécies vegetais próprias da região;
::: definir elementos arquitetônicos – elementos construídos, como parques, quiosques, gazebos,
quadras esportivas;
::: projetar caminhos – analisar qual é o trânsito mais fácil pelo jardim, verificar pavimentos apro-
priados e a largura necessária dos passeios. Lembre-se que caminhos sinuosos destacam a
natureza local e permitem um passeio mais agradável do que caminhos lineares;

::: selecionar as espécies – existem espécies de grande porte (árvores) arbustivas, trepadeiras e
forrações. Criar maciços de uma mesma espécie e integrá-los a outros maciços diversifica a
paisagem e não deixa o espaço monótono;
::: planejar a infraestrutura – pontos de água e luz e caprichar em todos os detalhes.
Lembre-se: a presença da vegetação no espaço urbano tende a melhorar a qualidade de vida dos
indivíduos. O contato com a natureza no ambiente urbano é saudável, pois proporciona espaços para
lazer passivo e ativo. A vegetação ativa nossos sentidos, melhora a concentração e diminui o estresse.
Os estudos de Beatriz Fedrizzi (1997; 2003) sobre os pátios escolares indicam que a vegetação, além de
tornar os espaços mais agradáveis, contribui para a qualidade de vida de toda a comunidade escolar.
Projeto de decoração de interiores

Esse é um projeto desenvolvido para personalizar ambientes, conforme características pessoais
do usuário final. Os projetos de interiores são desenvolvidos conforme a solicitação dos usuários finais
e para servir de cartão de visitas para novos empreendimentos.
Quando o empreendedor investe em um ambiente demonstrativo, a comercialização pode ser
facilitada, visto que as pessoas encantam-se com certas possibilidades. Além disso, a tarefa de imaginar
o que pode ser feito em um determinado ambiente não é fácil, podendo dificultar e até impossibilitar a
venda de um determinado imóvel.
As etapas de um projeto de decoração são semelhantes ao projeto arquitetônico. No projeto ar-
quitetônico dimensionamos os ambientes e a forma da edificação; no projeto de decoração de interio-
res mobiliamos esses ambientes, trabalhamos com a distribuição de móveis e com detalhes ornamen-
tais dos nossos espaços internos.
O projeto de decoração de interiores é uma integração harmônica entre os diferentes projetos
da edificação. Esse projeto se preocupa com os detalhes mais usuais ao dia a dia das pessoas, como
integrar a iluminação do ambiente com a distribuição de quadros nas paredes, por exemplo. Cuida da
funcionalidade entre as tomadas e localização dos móveis para os equipamentos eletrônicos. O projeto
de interiores também pode ser responsável pelo design de móveis, criando soluções personalizadas
para cada ambiente, conforme seu público-alvo.
Elementos do projeto de decoração de interiores

Os projetistas que trabalham com o desenvolvimento do projeto de interiores devem estar aten-
tos para as mudanças de mercado e estilos de vida das pessoas. No projeto de decoração de interiores
são definidos todos os detalhes de acabamento interno do empreendimento, tendo como principal
característica a personalização dos ambientes, conforme o estilo de vida dos clientes. Nesse projeto são
definidos:
::: projeto de mobiliário – tipo, cor, forma, função e localização;
::: detalhes decorativos – cortinas, tecidos, tapetes, quadros;
::: projeto de forro – materiais, detalhes de acabamento;

::: projeto de iluminação interna – iluminação embutida, iluminação cênica e específica nas ati-
vidades;
::: especificação de materiais, de revestimentos – das paredes, dos pisos e dos forros;
::: detalhes construtivos – rodapé, rodaforro, acabamentos em gesso, iluminação embutida;
::: as cores utilizadas – em todos os detalhes.
No projeto de decoração de interiores facilmente pode ser gasto mais do que o previsto, por isso
é importante estar atento ao cronograma financeiro da obra.
Para o controle do prazo da obra e dos gastos econômicos é necessário fazer um cronograma
físico-financeiro de qualquer obra. Nesse cronograma, todas as etapas do planejamento devem ser ava-
liadas, a execução deve ser fiel aos projetos, para evitar desperdícios, e deve-se estar atento para conci-
liar preço com qualidade.
Para diluir gastos no projeto de decoração de interiores pode-se planejar uma execução por eta-
pas, por exemplo: 1.ª fase – limite-se ao essencial; 2.ª fase – entram os detalhes especiais como quadros,
esculturas, luminárias (elementos de pequeno porte, mas com efeito expressivo nos nossos bolsos).
Mas, principalmente, evite o fascínio da moda, respeite sua personalidade.
Esses são apenas alguns exemplos dos principais elementos que são tratados em cada um desses
projetos apresentados. O principal objetivo desta unidade é despertar no gestor imobiliário a importância
e algumas funções dos projetos urbanístico, paisagístico e de decoração de interiores. Dessa forma,
esse profissional pode indicar para seus clientes o tipo de projeto necessário à execução do empreendi-
mento que se pretende lançar no mercado. Além disso, você que trabalha diariamente com empreen-
dimentos imobiliários, deve entender todos os procedimentos que fazem parte da materialização das
edificações e seus espaços livres.
Texto complementar
A paisagem urbana
(AMBIENTE BRASIL, 2006)
A vegetação, como um todo, tem sido de grande importância na melhoria das condições de
vida nos centros urbanos. Com o crescimento populacional das cidades, depara-se com a falta de um
planejamento urbano.
O clima urbano difere consideravelmente do ambiente natural. A amplitude térmica, o regime
pluviométrico, o balanço hídrico, a umidade do ar, a ocorrência de geadas, granizos e vendavais
precisam ser considerados.
Os solos, por sua vez, responsáveis pelo suporte físico das árvores e pelo substrato nutritivo
do qual depende seu desenvolvimento, apresentam-se compactados nas cidades devido ao grande
número de pavimentações que não permitem o escoamento das águas. Resíduos sólidos, despejos
residenciais e industriais poluem e comprometem o solo urbano.

Quanto à qualidade do ar, esta fica comprometida pela combustão de veículos automotores e
pela emissão de poluentes advindos de atividades industriais.
Além da função paisagística, a arborização urbana proporciona benefícios à população, como:
a. proteção contra ventos;
b. diminuição da poluição sonora;
c. absorção de parte dos raios solares;
d. sombreamento;
e. ambientação a pássaros;
f. absorção da poluição atmosférica, neutralizando os seus efeitos na população.
Organograma dos principais benefícios das áreas verdes urbanas

Fatores urbanos Principais formas de degradação Principais benefícios das
áreas verdes urbanas
Físico Clima/ar Alterações microclimáticas Deterioração da Conforto microclimático,

qualidade do ar, controle da poluição
poluição sonora atmosférica,
controle da poluição
sonora
Água Alterações da quantidade de Deterioração da Regularização hídrica,

água qualidade hídrica controle da poluição
hídrica
Solo/subsolo Alterações físicas do solo Alterações químicas Estabilidade do solo,

e biológicas do solo controle da poluição
edáfica
Biológicos Flora Redução da cobertura Redução da Controle da redução
vegetal biodiversidade da biodiversidade
Fauna Proliferação de vetores Destruição de Controle de vetores

habitats naturais
Territorial Uso/ocupação Desconforto ambiental das Alterações Conforto ambiental nas
do solo edificações, poluição visual microclimáticas edificações, controle da
poluição visual
Infraestrutura/ Dificuldades no Desperdício de Racionalização do
serviços deslocamento, aumento da energia transporte, saneamento
necessidade de saneamento, ambiental, conservação
redução da sociabilidade de energia
Sociais Demografia, Concentração populacional Crescimento das Conscientização

equipamentos necessidades ambiental,
e serviços sociais atendimento das
sociais necessidades sociais

Planos de arborização
O adequado conhecimento das características e condições do ambiente urbano é uma precon-
dição ao sucesso da arborização. É preciso considerar fatores básicos como: condições locais, espaço
físico disponível e características das espécies a utilizar.
O plano de arborização deve responder às perguntas: o que, como, onde e quando plantar.
Análise da vegetação – é importante conhecer a vegetação da região, dentro da cidade e nos
arredores, procurando selecionar espécies que são recomendadas para a arborização urbana e que
apresentam crescimento e vigor satisfatórios.
Análise do local – é preciso efetivar os levantamentos dos locais a serem arborizados, como
também daqueles que necessitam ser complementados ou adaptados. Há necessidade de compati-
bilizar a arborização com o sistema elétrico, o abastecimento de água, esgotos, sinalizações e edifi-
cações. O cadastramento e controle das ruas e praças (dimensões, localização das redes e outros ser-
viços urbanos, identificação das árvores, data do plantio e época de poda) possibilitam uma melhor
implantação da arborização urbana.
Algumas medidas a observar

Recuo mínimo da muda em relação ao meio-fio 0,50m
Distâncias mínimas entre árvore e entradas de garagem 1,00m
Vão livre entre a copa das árvores e a rede de baixa tensão 1,00m
Vão livre entre a copa das árvores e a rede de alta tensão 2,00m
Altura máxima das árvores de pequeno porte 4,00m
Altura máxima das árvores de médio porte 6,00m
Distância mínima entre árvores de pequeno porte e placas de sinalização 5,00m
Distância mínima de árvores de médio porte e placas de sinalização 7,00m
Distância mínima das esquinas 7,00m
Atividades
1. Faça uma visita técnica à execução de um loteamento e verifique os tipos de serviços que estão
sendo realizados. Analise o conjunto de plantas técnicas que estão à disposição do grupo de
execução.
2. Analise um empreendimento com tratamento paisagístico e outro sem. Faça o levantamento

junto aos moradores do prédio para verificar qual é a importância de ter ou não um projeto de
paisagismo no seu empreendimento.
3. Visite um apartamento decorado e analise a distribuição de mobiliário e detalhes de acabamento.

BRASIL, Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Disponível em: <www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/
L6766orig.htm>. Acesso em: 30 ago. 2006.
CASA Claudia. Disponível em: <www.casaclaudia.abril.com.br>. Acesso em: 30 ago. 2006.
MACEDO, Silvio. Quadro do Paisagismo no Brasil. São Paulo: Edusp, 1999.

Referências
Porto Alegre, 2004.
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8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
Esta unidade pretende fornecer definições básicas sobre os projetos
complementares: estrutural, hidrossanitário e elétrico. Indica a impor-
tância desses projetos e alguns dos seus principais elementos, conforme
as peculiaridades das etapas de desenvolvimento de cada um.
Projetos estrutural,
hidrossanitário e elétrico
Projeto estrutural
O projeto estrutural, como o próprio nome indica, é o responsável pelo dimensionamento da
estrutura da edificação, ou seja, é o responsável por manter a edificação sólida e evitar danos físicos à
edificação, como fissuras nas paredes.
Esse projeto segue a forma e as dimensões da edificação, conforme proposto no projeto arqui-
tetônico. O projeto estrutural é responsável por definir o tipo de estrutura da edificação, por exemplo,
se o sistema estrutural é autoportante ou estruturado. Após definir o tipo de estrutura são localizados
e dimensionados os elementos que compõem a estrutura da edificação. A interação entre o projeto
arquitetônico e o projeto estrutural deve ser feita desde os estudos preliminares, para evitar possíveis
problemas de compatibilização entre os projetos.
Antes de iniciar o desenvolvimento do projeto estrutural é necessário analisar alguns condicio-
nantes locais, para evitar possíveis danos estruturais à edificação, como:

84 | Projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico
::: condições geotécnicas do solo – por meio de sondagens, verifica-se o tipo de solo e o nível do
lençol freático, a fim de projetar a fundação mais adequada às condições locais;
::: ventos predominantes – analisam direções predominantes e força;
::: peso da edificação – considerar forma, sistemas construtivos utilizados e as atividades que
serão realizadas no empreendimento.
Elementos do projeto estrutural

Antes de falarmos de alguns elementos comuns ao projeto estrutural é importante entendermos
que a estrutura da edificação divide-se em infraestrutura e supraestrutura. A infraestrutura é toda a parte
estrutural que não é visível às pessoas, pois fica abaixo do solo, no caso as fundações da edificação. Já a
supraestrutura é a parte da estrutura visível, como os pilares, vigas e as lajes.
O tipo de estrutura a ser definido depende dos condicionantes físicos do local e das características
específicas do empreendimento que se pretende construir. O sistema estrutural utilizado em larga
escala no Brasil é o sistema estruturado em concreto armado. Os elementos comuns a serem projetados
nesse tipo de sistema são as fundações, os pilares, as vigas e lajes.
::: Projeto de fundação: as fundações são todos os elementos estruturais que ficam abaixo do
nível do terreno, como a viga de baldrame (viga e amarração inferior do edifício, na qual ficam
apoiadas as paredes) e as estacas ou sapatas (dependem do tipo de solo e da carga da edifica-
ção). As fundações são responsáveis por transferir as cargas da edificação ao solo.
::: Projeto de pilares, vigas e lajes: as lajes são os elementos estruturais que fazem os fecha-
mentos horizontais (fazem função de piso ou teto) da edificação. As lajes distribuem as cargas
(o peso) dos móveis, pessoas, equipamentos da edificação em direção às vigas do edifício. As
vigas são os elementos estruturais de transição entre vãos (de um pilar a outro). Estas recebem
as cargas das lajes e das paredes e distribuem para os pilares. Os pilares são os elementos
estruturais verticais que recebem as cargas da edificação que vêm por meio das lajes e vigas,
direcionando as cargas da edificação para as fundações.
::: Memorial de cálculo: o memorial de cálculo da estrutura é o responsável pelo dimensiona-
mento de toda a estrutura. O memorial de cálculo indica o tipo, a quantidade e as dimensões
do aço a ser utilizado em cada elemento estrutural. Além disso, indica a resistência do concreto
que será empregado na estrutura da edificação.
Etapas do projeto estrutural

Assim como os demais projetos, o projeto estrutural também é desenvolvido em etapas, conforme
o desenvolvimento do projeto arquitetônico. Por exemplo, no anteprojeto são representados grafica-
mente os elementos estruturais, indicando a localização básica para os pilares, as vigas e as lajes.
Já no executivo do projeto estrutural são representados todos os detalhes necessários para a exe-
cução do empreendimento. Por exemplo, para uma estrutura de concreto armado, a mais utilizada nos
empreendimentos brasileiros detalha-se em:

Projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico | 85
::: dimensões e tipo das formas a serem utilizadas;

::: armaduras – quantidade necessária e especificações técnicas do tipo de aço e dimensões,
conforme o cálculo estrutural;
::: resistência do concreto.
Projeto hidrossanitário
O projeto hidrossanitário é o responsável pelas instalações hidráulicas (referentes à distribuição
de água na edificação), bem como as instalações da rede de esgoto cloacal (águas provenientes das
pias, vasos sanitários, máquinas de lavar roupas, chuveiros, entre outros) e esgoto pluvial (água da chu-
va) do edifício ou do loteamento.
O projeto hidrossanitário é aquele que atende às necessidades dos usuários do imóvel, que facilita
futuros reparos e que se integra ao plano arquitetônico, tanto do ponto de vista da forma quanto do
custo. Antes de iniciar o desenvolvimento do projeto hidrossanitário, deve-se verificar e analisar alguns
aspectos:
::: o sistema de drenagem natural do terreno;
::: se existe rede de recolhimento de esgoto cloacal e pluvial;
::: o tipo de tratamento dos efluentes líquidos que deve ser aplicado;
::: a pressão de chegada da rede de água no terreno do futuro empreendimento. Quando a
pressão é baixa, encher a caixa d’água pode levar muito tempo, o chuveiro acaba se redu-
zindo a quase um conta-gotas e os aparelhos eletrodomésticos, como as máquinas de lavar
louças e lavar roupas, demoram muito mais para completar suas funções. Por outro lado,
quando a pressão é alta demais, você vai precisar de tubos mais resistentes e mais largos e
ter atenção redobrada quanto às emendas e conexões. Se a sua obra se enquadra em uma
dessas duas categorias, calma! O mercado oferece dispositivos que elevam ou reduzem a
pressão da água.
Elementos do projeto hidrossanitário

O projeto hidrossanitário que procura seguir critérios de qualidade, agregando maior valor ao
empreendimento, deve apresentar alguns detalhes como:
::: instalações de água fria/quente – o empreendimento pode ter instalação de água fria e tam-
bém quente. O projeto das instalações deve preservar a qualidade da água, contemplar a
durabilidade do sistema, garantir o fornecimento de água de forma contínua e em quantidade
adequada ao uso, promover a economia de água e energia, evitar níveis de ruído inadequados
à ocupação dos ambientes, prever instalações de forma a facilitar a manutenção;

::: instalação de esgoto sanitário (cloacal) – o esgoto sanitário deve receber especial atenção,
pois é responsável em conduzir as águas provenientes das pias, ralos e vasos sanitários até
a unidade de tratamento. O sistema de instalação de esgoto deve garantir estanqueidade,
ou seja, evitar vazamentos e, lógico, a contaminação do solo e, consequentemente, do lençol
freático. A parte mais importante desse sistema refere-se ao tratamento dos resíduos líquidos
(esgoto), pois precisamos garantir que o efluente lançado não irá contaminar a água que mais
tarde beberemos ou utilizaremos para outros fins, como cozinhar, tomar banho, lavar as mãos,
escovar os dentes. Quanto mais poluídos estiverem os recursos hídricos maior será a exigên-
cia por tratamentos mais eficientes por parte dos órgãos responsáveis, ou seja, mais custo e
menos qualidade;
::: instalações de esgoto pluvial (água da chuva) – têm o objetivo de coletar e conduzir as águas
provenientes da água da chuva em direção à rede de drenagem da cidade. Essas instalações
devem cuidar para promover a adequada vazão e evitar retornos de água nos ralos ou caixas
de inspeção do empreendimento;
::: sistema de drenagem – a função do sistema de drenagem é reduzir a umidade do solo, rebai-
xando a altura do lençol freático por meio do afastamento dos excessos de águas subterrâneas,
assim como conduzir as águas superficiais (da chuva) para longe da edificação, diminuindo
problemas com umidade e alagamento. Deve-se dimensionar os tubos de drenagem de forma
a conduzir o adequado escoamento da água. Pode ser feito por meio de tubos perfurados e/
ou drenos com brita;
::: instalações de água de reuso – essas instalações proporcionam economia, reduzindo o con-
sumo de água tratada para fins não nobres, como lavar calçadas, molhar grama, lavar carros,
descargas das bacias sanitárias. Deve-se ter cuidado para não misturar a água tratada com
as águas de reuso, sendo que cada rede deve ter sua específica identificação para evitar
possíveis transtornos. Deve ser realizado ainda um monitoramento da qualidade das águas
de reuso. A utilização desses sistemas torna-se cada vez mais um forte aliado de empreen-
dimentos que querem manter a qualidade e apresentar diferencial no mercado, pois contri-
buem para a qualificação ambiental de toda a sociedade. As águas a serem reutilizadas na
edificação podem ser as águas cinzas (provenientes das pias e chuveiros), as águas negras
(provenientes das bacias sanitárias) e a água da chuva. Claro que a reutilização da água das
bacias sanitárias deve ter um cuidado especial, devido a suas características. Destaco para
vocês que a economia de água de uma edificação tende a ser cada vez mais uma exigência
comum a todos; atualmente é considerada um requisito de qualidade dos usuários, logo
será uma exigência legal.
As instalações hidrossanitárias merecem muita atenção porque esses sistemas, além de serem
responsáveis por garantir um abastecimento de água potável para nosso consumo diário, são os res-
ponsáveis por lançar novamente nos rios as águas já contaminadas por nossas ações diárias.
A atual forma de desenvolvimento dos sistemas urbanos, onde simplesmente o que não nos serve
mais colocamos para fora do nosso empreendimento, acarreta em uma situação embaraçosa e um tan-
to quanto contraditória, visto que acabamos bebendo nosso próprio esgoto. A liberação indiscriminada
do esgoto doméstico (assim como outras formas) oneram o custo do tratamento da água, além de
causar problemas de saúde, pois cada vez mais ingerimos novos produtos químicos em maiores quan-
tidades.

Etapas do projeto hidrossanitário

As etapas de desenvolvimento do projeto hidrossanitário seguem as fases do projeto arquitetô-
nico, visto que as instalações dependem das decisões realizadas no projeto de arquitetura. No antepro-
jeto, por exemplo, são realizadas as representações gráficas da localização dos equipamentos sanitários
(bacias sanitárias e pias). O anteprojeto do hidrossanitário é desenvolvido simultaneamente ao antepro-
jeto do arquitetônico.
Na etapa de projeto legal, as exigências têm variabilidade conforme o órgão legal responsável. No
entanto, é comum exigir as plantas com a distribuição da rede de água (fria e quente); a rede de esgoto
(cloacal e pluvial); os estereogramas das instalações, que se referem ao 3D (desenho tridimensional)
da rede de água nas áreas molhadas (banheiros, cozinha e áreas de serviço); memorial de cálculo das
tubulações; memorial descritivo (com materiais de acabamentos); altura e localização do reservatório
de água servida; dimensionamento do sistema de tratamento dos efluentes líquidos (esgoto cloacal).
Por fim, deve ser feito o projeto executivo. Esse projeto representa todos os detalhes necessários
para a execução do empreendimento. Deve contemplar todos os itens já descritos nas outras etapas,
assim como:
::: localização, altura e dimensões das tubulações de água fria, água quente, esgoto cloacal;
::: localização das caixas de inspeção (para verificar e inspecionar as redes);
::: localização e altura dos registros;
::: planta de barriletes (planta de distribuição das colunas de água para abastecimento dos
banheiros, áreas de serviços e cozinhas);
::: detalhes da caixa d´água, do alimentador predial (hidrômetro, ou melhor, relógio de entrada
de água potável);
::: sistema de tratamento de esgoto (depende das exigências legais e consciência socioambiental);
::: memorial descritivo com especificações técnicas e de material;
::: memorial de cálculo com o dimensionamento das tubulações.
Projeto elétrico
De acordo com a NBR 13532 (1995, p. 2-3), as instalações elétricas são responsáveis por especifi-
car os controles e pontos de utilização de energia em uma edificação ou parcelamento do solo. Por isso,
a qualidade do projeto elétrico também é importante para os empreendimentos imobiliários. Se o pro-
jeto elétrico for desenvolvido de forma inadequada, poderá causar sérios danos financeiros, além de
poder causar danos à saúde humana, devido aos choques.
O projeto elétrico deve indicar as formas de abastecimento de energia, os pontos de iluminação e
pontos de tomadas do empreendimento e a capacidade de carga de cada ponto. Deve-se ter um cuidado
importante ao dimensionar os pontos de iluminação e tomadas, os quais devem ser distribuídos em
diferentes circuitos. Dessa maneira, se ocorrer um problema em uma das tomadas da casa, você pode
desligar o disjuntor referente ao circuito daquela tomada, mas ainda terá luz no ambiente, já que esse
ponto faz parte de outro circuito, por exemplo.

Os circuitos terminais dividem-se basicamente em: circuito coletivo de lâmpadas; circuito coletivo
de tomadas de uso geral para áreas de serviço e cozinha; circuito coletivo de tomadas de uso geral para
dormitórios, salas, banheiros, escritórios, varandas; circuito individual (equipamentos com potência
igual ou superior a 1 500W).
Elementos do projeto elétrico

Os elementos comuns ao projeto elétrico são:
::: entrada de energia – detalha o ramal de entrada de energia e o tipo de fornecimento de
energia, tudo calculado conforme a solicitação da edificação (uso do edifício) e as possibilida-
des da concessionária de energia;
::: dimensionamento dos disjuntores – destinado a proteger o condutor e interromper o forne-
cimento de energia. Os disjuntores localizam-se no centro de distribuição de energia (CD);
::: dimensionamento dos eletrodutos – tubulações destinadas à colocação e à proteção
dos condutores elétricos. São calculados conforme o número e secção dos condutores que
passarão pelo eletroduto.
::: dimensionamento dos condutores de energia – os condutores são os fios (amarelo, verde
e vermelho) que conduzem a energia até os pontos de utilização (tomadas e iluminação). O
condutor elétrico é todo o material que possui propriedade de transportar energia elétrica.
Nas instalações elétricas prediais domiciliares só podem ser usados condutores de cobre. No
dimensionamento da secção dos condutores deve-se considerar a capacidade de condução de
corrente, o limite de queda de tensão e a capacidade de corrente de curto-circuito. Conforme
a NBR 5410 (1997), a convenção de cores utilizadas para os condutores elétricos são:
::: condutor neutro = azul claro;
::: condutor proteção (terra) = verde;
::: condutor fase = qualquer cor diferente das anteriores;
::: aterramento – é essencial para minimizar problemas no seu sistema de energia e evitar cho-
ques, por exemplo, ao tocar no chuveiro ou na geladeira. Deve ser feito com uma haste de
aterramento, que deve ser de aço zincado ou de cobre, com comprimento igual a 2m ou 2,4m.
O condutor de aterramento deve ser de cobre (sem emendas), e deve estar protegido por
eletroduto rígido.
::: localização dos pontos – de iluminação, de tomadas, de televisão e de telefone.
Etapas do projeto elétrico

Assim como os demais projetos, o projeto elétrico segue as etapas de desenvolvimento do projeto
arquitetônico, já que as instalações dependem das decisões realizadas no projeto de arquitetura.
O anteprojeto elétrico contempla a representação gráfica da localização dos pontos de toma-
das e iluminação nos ambientes. No projeto elétrico executivo são representadas todas as informações
necessárias ao entendimento das instalações para a execução e para o orçamento. Nessa etapa devem

ser indicadas as tubulações (eletrodutos que envolvem os fios condutores de energia); as caixas de
passagem; os quadros de carga (onde se localizam os disjuntores); os pontos de tomadas (normais e es-
peciais para equipamentos que exigem uma maior carga elétrica – máquinas de lavar, chuveiro elétrico,
forno de micro-ondas, geladeira, entre outros); pontos de iluminação, localização do ar-condicionado;
dimensionamento dos fios condutores de energia. Ainda são necessários os memoriais descritivos e as
especificações técnicas.
Os itens que normalmente acompanham o projeto elétrico são:
::: planta baixa com eletrodutos, circuitos, pontos de iluminação, tomadas, tabela de convenções
e quadro de cargas;
::: detalhes da entrada de energia elétrica e do sistema de aterramento;
::: memoriais – memorial descritivo das instalações e memorial de cálculo (cálculo de demanda
de energia e condutores).
Os projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico são indispensáveis para a qualidade do empreen-
dimento como um todo. Todos esses projetos são detalhados para evitar falhas durante a execução do
empreendimento, assim como para realizar o orçamento discriminado da obra. Quanto mais detalha-
dos forem os projetos, mais eficiente será o orçamento realizado.
Nessa unidade foram apresentados alguns exemplos dos principais elementos que são tratados
em cada um desses projetos, no entanto existem muitos outros fatores e cuidados envolvidos. O prin-
cipal objetivo desta unidade é despertar no gestor imobiliário a importância e as funções dos projetos
apresentados, a fim de possibilitar um maior entendimento sobre os processos de desenvolvimento do
produto.
Texto complementar
A gota d’água
(WENZEL, 2003)
O consumo de água só cresce. Se mantivermos o ritmo, em 20 anos, metade da população mun-
dial sofrerá com a escassez. Mas a solução está ao alcance de todos. Basta adotar a máxima dos eco-
logistas: resolver localmente um problema global. E começar em casa.
Já reparou na sua conta de água? Uma metade do valor paga o abastecimento e a outra, a coleta
de esgoto. Pela água não se cobra nada. Está aí, segundo especialistas, a raiz da cultura do desperdí-
cio, cuja imagem mais comum é a cena do vizinho varrendo a calçada com um esguicho. Para inibir
o esbanjamento, a Unesco recomenda que ela tenha valor de mercado. No Brasil, a Agência Nacional
de Águas já estuda formas de implantar a taxa. “Logo arcaremos com uma conta mais cara”, prevê
o engenheiro Luiz Colella, da comissão de saneamento da Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT).

Hoje, utilizamos 50% da água doce acessível do planeta.

Em duas décadas, esse índice deve atingir 75%
“Há um lado bom nisso. O consumidor torna-se consciente quando sente o efeito no bolso.” Por
desperdício, os pesquisadores entendem mais do que esquecer a torneira aberta enquanto se escova
os dentes. Significa deixar escoar a água potável pelo ralo, sem reutilizá-la. Um protótipo desenvolvido
pelo arquiteto Mateus Kimura promete esquentar essa discussão durante a mostra Casa Cor São Pau-
lo: trata-se de um conjunto, localizado no ambiente do arquiteto Leo Shehtman, no qual a pia fica
acima do vaso sanitário. Assim, a água usada para lavar as mãos segue para a descarga. “Esta é uma
forma de reuso, palavra-chave na gestão dos recursos hídricos”, aponta o professor Ivanildo Hespa-
nhol, diretor do Centro Internacional de Referência em Reuso de Água (Cirra).
“As companhias de abastecimento não direcionam a água potável somente para onde ela é
indispensável. Mas um bom projeto resolve o problema”, afirma o arquiteto Mário Viggiano, de Bra-
sília, que fez de sua própria casa, a Casa Autônoma, um laboratório para testar soluções desse tipo.
Porém, a maioria dos profissionais ainda não leva em conta essa possibilidade. “A maior parte das
pessoas que nos procuram quer incorporar o sistema durante uma reforma”, fala Márcio Augusto
Araújo, do Instituto para Desenvolvimento da Habitação Ecológica (Idhea), que presta consultoria
sobre materiais de construção ecológicos.
A captação da água da chuva também entra no pacote. A utilização de cisternas economiza até
50% da água proveniente de empresas de abastecimento, segundo o Comitê Brasileiro no Programa
das Nações Unidas pelo Meio Ambiente. Há tanto interesse nisso que a Associação Brasileira de Cap-
tação e Manejo de Água de Chuva (ABCMAC) organiza simpósios anuais sobre o assunto desde sua
criação, em 1999.
Em São Paulo, as construtoras também apresentam soluções nos novos edifícios residenciais.
Desde o ano passado, vigora uma lei que obriga a presença de um reservatório para água da chuva
em edifícios de mais de 500m² de área impermeabilizada, com o objetivo de amenizar as enchentes.
“Já que temos de cumpri-la, criamos formas de aproveitar essa água para limpeza”, afirma Ricardo
Pereira Leite, diretor de novos negócios da Tecnisa.
“É muito bom que tudo isso esteja acontecendo”, considera o professor Ivanildo Hespanhol.
“Apesar de o consumo doméstico ser pequeno – a agricultura e a indústria usam, juntas, 90% da água
disponível –, a soma das pequenas ações fará a diferença”.
Atividade
1. Analise o projeto estrutural, hidrossanitário e elétrico de uma edificação e verifique quais são os
elementos de cada um deles. Descreva o tipo de desenho técnico que representa cada um dos
elementos identificados.
AZEREDO, Hélio Alves de. O Edifício até sua Cobertura. São Paulo: Edgard Blücher, 1997.
CREDER, Hélio. Instalações Elétricas. 14. ed. Rio de Janeiro: LTC, 2002.
_____. Instalações Hidráulicas e Sanitárias. 5. ed. Rio de Janeiro: LTC, 1991.

Referências
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1990.
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1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
Nesta unidade vamos entender a importância de adotar conceitos
da eficiência energética nas edificações. Também serão apresentadas
algumas soluções básicas para que os empreendimentos imobiliários
tenham maior eficiência energética.
Conforto ambiental
nas edificações
Conforto ambiental
O conforto ambiental nas edificações é matéria cada vez mais presente e discutida nos congres-
sos que estudam o ambiente construído e suas relações com o homem, procurando aprimorar a qua-
lidade de vida para as pessoas. Esse conforto pode ser entendido como adequação ao uso do homem,
respeitando condições térmicas, de ventilação, de insolação, de acústica e visual, capazes de alterar o
desempenho da edificação e seu contexto urbano.
Conforto visual
Os aspectos referentes ao conforto visual são subjetivos, no entanto destaco a vocês que as pai-
sagens preferidas das pessoas geralmente são espaços que possibilitam uma visão ampla do horizonte,
que contempla visuais dinâmicos e naturais. Os ambientes construídos com formas e elementos arqui-
tetônicos diferenciados são sempre bem-vindos e também agradam as pessoas. Por isso, é importante
planejar as cidades de forma a permitir mais integração entre os espaços artificialmente construídos e
os ambientes naturais.

92 | Conforto ambiental nas edificações
Conforto acústico
Observar as condições locais de conforto acústico contribui para confrontar o tipo de ativida-
des potenciais ao empreendimento em relação às atividades permitidas pelo Plano Diretor da cidade.
O desempenho da edificação sob o aspecto de conforto acústico se faz necessário para promover ao
homem o adequado desenvolvimento das suas atividades diárias (descanso, lazer ou trabalho). Além
disso, o conforto acústico eficiente nos ambientes pode minimizar a incidência de estresse no homem,
pois ambientes mais silenciosos facilitam a concentração.
Para medir o desempenho acústico das edificações é necessário realizar medições em condições
complexas, pois tal medição envolve a escala urbana. A localização do empreendimento é fator deter-
minante para que a edificação apresente ou não qualidades acústicas, devido principalmente à intensi-
dade do fluxo de veículos. A poluição sonora é usada como critério de planejamento de uso e ocupação
do solo das cidades, conforme o Plano Diretor urbano. Dessa forma, as atividades propostas no Plano
Diretor seguem critérios para o zoneamento, de acordo com a compatibilidade entre as atividades e as
áreas industriais. Excesso de ruído e poluição não é adequado ao uso residencial, por exemplo.
Um exemplo típico de área urbana que tem restrições de ocupação devido a problemas acústicos
é o entorno de aeroportos. Essa área é prejudicada pela poluição sonora gerada pela decolagem e pouso
de aeronaves, o que não é compatível com atividades que exigem mais concentração como escolas, por
exemplo.
Conforto térmico da edificação

Qualquer atividade humana exige gasto de energia. A energia é inesgotável? Durante muito tempo
realizamos nossas atividades sem preocupação com os gastos energéticos, entretanto, a partir da década
de 1980, a população brasileira vivenciou a experiência da crise energética. As questões relacionadas à
escassez de energia ocasionam diferentes problemas de cunho ambiental, social e econômico.
Esses problemas afetam toda a sociedade, prejudicando o fluxo de negócios em todas as áreas. Os
empreendimentos imobiliários dependem do fornecimento de energia para seu funcionamento, além
disso, gastam muita energia para sua produção. Para minimizar os gastos energéticos excedentes em
um imóvel é importante planejar estratégias que possibilitem maior eficiência energética à edificação.
Para um desempenho energético adequado, a arquitetura deve respeitar as condições climáticas
de cada local, além das demais necessidades dos seus usuários. A forma e a função não são mais os
únicos objetivos de uma edificação. Agora a eficiência energética e os requisitos ambientais também
devem ser considerados nos empreendimentos que pretendem atingir elevados níveis de satisfação
dos seus clientes. Segundo Lamberts, Dutra e Pereira (2004, p. 51), o projeto eficiente sob o ponto de
vista energético deve garantir uma perfeita interação entre o homem e o meio em todas as escalas da
cidade: global, regional e local.
As condições climáticas de cada região fornecem os subsídios para as decisões sobre a forma
arquitetônica a ser projetada, os materiais utilizados e a distribuição funcional dos espaços em relação
à orientação solar mais favorável para cada ambiente. Quando estamos trabalhando com conceitos da
eficiência energética na arquitetura, não significa dizer que o edifício deve ser desprovido de iluminação

Conforto ambiental nas edificações | 93
e condicionamento artificial. As estratégias são utilizadas para minimizar o uso de recursos artificiais,
diminuindo gastos com a conta de energia elétrica, tanto nas edificações residenciais, como nas comer-
ciais e industriais.
Eficiência energética
O conceito de eficiência energética, segundo Lamberts, Dutra e Pereira (2004, p. 14), pode ser
entendido como a obtenção de um serviço com baixo dispêndio de energia. Portanto, um edifício é
considerado mais eficiente do que outro se esta edificação oferece as mesmas condições ambientais
com menor consumo de energia.
Você deve estar se questionando sobre como podemos medir o conforto térmico de uma edifica-
ção. Conforme Lamberts (2004 p. 40-41), o conceito de conforto térmico é o reflexo de satisfação com o
ambiente que envolve a pessoa. A sensação de conforto varia conforme o estado das condições climáticas
locais, a quantidade de roupa que a pessoa está usando e a atividade que ela está desempenhando.
Dessa forma, desenvolver o produto imobiliário pensando em satisfazer as necessidades de conforto
térmico dos clientes da edificação, além de proporcionar sensação de bem-estar entre os usuários do edi-
fício, acaba minimizando os gastos energéticos da edificação, gerando mais satisfação do produto.
Para a edificação consumir menos energia é necessário promover um uso mais racional. Sendo as-
sim, é interessante especificar equipamentos que tenham mais eficiência energética e incentivar o uso
racional de energia, evitando desperdícios. Entretanto, algumas das principais soluções para diminuir os
gastos energéticos das edificações podem ser empregadas ainda na fase de planejamento do empreendi-
mento imobiliário, por meio da adequação climática da forma, da função e dos materiais utilizados.
Para podermos projetar de forma eficiente é de suma importância conhecer os aspectos relacio-
nados ao clima local e o tipo de uso e ocupação do solo urbano. O clima varia conforme a região em que
a cidade se localiza. Duarte e Serra (2003, p. 8) explicam que:
[...] cada cidade é composta por um mosaico de microclimas diferentes; os mesmos fenômenos que caracterizam o
mesoclima urbano existem em miniaturas por toda a cidade, como pequenas ilhas de calor, bolsões de poluição atmos-
férica e diferenças locais no comportamento dos ventos.
Por isso, ao analisar as propostas para um determinado empreendimento, é importante entender

o contexto urbano em que este se insere.
Estratégias arquitetônicas para a eficiência energética das edificações

Entender os fatores climáticos locais (orientação solar, umidade do ar, ventos predominantes de
cada local) é importante para observar o custo versus os benefícios proporcionados pela utilização de
estratégias de projeto que melhoram o conforto térmico do empreendimento. Vale ressaltar que o custo
deve ser analisado do ponto de vista do usuário final, pois os benefícios se estendem por toda a vida
útil da edificação.
Os fatores dinâmicos do clima afetam o desempenho térmico do edifício. Os ganhos e perdas de
calor da edificação também dependem de algumas variáveis arquitetônicas. Alguns exemplos de influ-
ência térmica dos elementos da arquitetura (MASCARÓ, 1991; LAMBERTS, 2004. Adaptado.) destacam
os seguintes fatores:

::: as características dos materiais das fachadas externas (expostas às condições climáticas);
::: a cor utilizada nas fachadas externas;
::: a orientação solar;
::: a forma e a altura da edificação;
::: a orientação e o tamanho das vedações transparentes;
::: as características do entorno da edificação;
::: a orientação em relação à ventilação;
::: o desempenho das aberturas, quanto às possibilidades de iluminação natural, bem como suas
devidas proteções à insolação inadequada;
::: a localização estratégica dos condicionadores de ar artificiais.
Cada região tem estratégias específicas para as soluções arquitetônicas a serem adotadas nas
edificações, já que as cidades brasileiras apresentam características climáticas bem diferenciadas
entre elas.
Estratégias para a ventilação

Toda edificação necessita de quantidades adequadas de ventilação. Existem dois tipos de ventila-
ção nas edificações: a higiênica e a térmica. A ventilação higiênica tem caráter permanente, pois é neces-
sária a qualquer hora e em todas as épocas do ano. Já a ventilação térmica é necessária apenas quando o
ar interior da edificação está mais quente que o ar exterior (ROSA; SEDREZ; SATTLER, 2001, p. 3).
A seguir veremos algumas estratégias para a ventilação, adaptadas de Sattler (2004) e Lamberts,
Dutra e Pereira (2004):
::: promover a ventilação cruzada – o ar que entra deve ter alguma saída oposta;
::: as aberturas de entrada de ar devem ser localizadas nas zonas dos ventos predominantes
favoráveis;
::: a ventilação mais adequada é aquela em que o fluxo de ar entra pelos dormitórios e sai pela
parte de serviço;
::: o ar quente tende a subir, por isso a abertura de entrada de ar deve estar situada mais baixa
que a de saída;
::: no inverno é interessante manter uma ventilação higiênica, ou seja, acima do nível da cabeça
do usuário, junto ao forro.
Adaptado.)
(LAMBERTS; DUTRA; PEREIRA, 2004.
Exemplo de ventilação cruzada.

Adaptado.)
(LAMBERTS; DUTRA; PEREIRA, 2004.
Exemplo de ventilação higiênica.
Orientação solar das edificações

A forma da edificação deve respeitar a orientação solar mais favorável ao local. Antes de projetar
os espaços do empreendimento, deve-se analisar as condições da orientação solar do terreno conforme
análises qualitativas e quantitativas dos lotes. Dessa forma, deve ser observada qual é a orientação solar
de cada face limite do terreno.
Ao distribuir os ambientes no terreno, deve ser analisada a orientação solar mais favorável a cada
ambiente. As condições de habitabilidade da edificação dependem da iluminação e ventilação naturais
disponíveis em cada ambiente. A adequada orientação solar segue princípios do movimento do sol,
observando que o nascer do sol ocorre no leste e o pôr do sol acontece na orientação oeste. O horário
mais quente do dia é logo após o meio-dia, por isso as fachadas orientadas para o oeste tendem a ser
mais quentes do que as fachadas orientadas para o leste, por exemplo.
Estratégias bioclimáticas para as edificações nas principais cidades do Brasil

Segundo Lamberts, Dutra e Pereira (2004, p. 116-143):
Porto Alegre
O clima de Porto Alegre é complicado, visto que o projetista trabalha com duas situações antagô-
nicas: frio intenso e úmido no inverno e calor intenso e úmido no verão. Para Porto Alegre é importante
planejar um sistema de esquadrias eficientes, as quais podem propiciar a ventilação necessária no verão
e ao mesmo tempo proporcionar uma excelente vedação no inverno para evitar perdas de calor. A ven-
tilação cruzada é a solução mais adequada para retirar o calor interno nos dias de verão.
Curitiba
A cidade de Curitiba tem seu desconforto climático devido, principalmente, ao frio incidente. Para
as edificações de Curitiba salienta-se o maior aproveitamento solar possível, ou seja, permitir que o sol
aqueça naturalmente as edificações evitando situações de sombreamento. Nos dias de calor, a ventila-
ção cruzada pode minimizar uma parte do desconforto.
São Paulo
Salienta-se que a cidade de São Paulo sofre muito com o efeito da ilha de calor, devido às altas den-
sidades, à pequena quantidade de vegetação e à poluição do ar. Para São Paulo destacam-se alternativas
que promovem a melhor ventilação possível, com menos necessidade de aproveitamento do calor solar.
Rio de Janeiro
Para o Rio de Janeiro aconselha-se muita ventilação. Além disso, é interessante criar sistemas de
sombreamento solar nas esquadrias evitando incidência do sol direta no interior da edificação, o que
acaba aumentando o calor interno. Pode-se utilizar brises1 de proteção das janelas e trepadeiras caduci-
fólias, espécies que perdem as folhas no inverno e permitem a incidência solar em dias frios.
Salvador
Nessa cidade, o principal problema é o calor. Aconselham-se as mesmas estratégias indicadas
para o Rio de Janeiro (ventilação cruzada, uso de proteção solar nas esquadrias, além de propiciar espa-
ços internos fluidos que facilitem a ventilação cruzada).
Brasília
Segundo as análises da carta bioclimática da cidade de Brasília, conforme literatura mencionada,
as estratégias indicadas para as edificações são a ventilação e o aquecimento solar. Para Brasília, alerta-
-se sobre a importância das áreas verdes, visto que a região é muito seca e a vegetação contribui para
aumentar a umidade do ar. Por isso, é importante projetar espaços que promovam a integração entre
os ambientes construídos e os naturais.
Esses são apenas alguns exemplos básicos das soluções mais indicadas para as cidades referidas.
Adotar soluções arquitetônicas que respeitem o clima local melhora a vida dos seus usuários e pode
minimizar o uso de ar-condicionado durante todo o ano, sendo este um dos requisitos de qualidade dos
empreendimentos imobiliários.
Estratégia de ocupação e uso do solo: vegetação e suas

contribuições para a qualidade térmica dos ambientes urbanos
O sucesso ou o fracasso de um espaço público depende de várias circunstâncias, mas está claro
que se o ambiente não apresenta características de conforto térmico esse espaço está condenado ao
abandono. Uma das maneiras mais eficazes de garantir microclimas agradáveis ao convívio humano em
espaços públicos abertos é a utilização potencial da vegetação, seja a partir de espécies arbóreas isola-
das e/ou grupamentos arbóreos. Conforme Duarte (1997, p. 89), sob a óptica do pedestre, a vegetação
tem papel fundamental nos dias de calor, visto que as sombras por ela proporcionadas nos espaços
públicos tornam esses locais mais confortáveis, provocando sensações de bem-estar na população.
Isso se dá pelo fato de que a vegetação tem menos capacidade e condutividade térmica do
que os materiais de construção. A radiação solar é absorvida, principalmente pelas folhas, e a reflexão
dessa radiação é muito pequena; além disso, a transferência de calor para o solo é lenta. A velocidade
dos ventos também é modificada com a inserção de vegetação: adensamentos verdes podem reduzir
a velocidade do vento perto do solo, além de a umidade relativa do ar ser mais elevada nessas áreas
(FONTES; DELBIN, 2002, p. 974-975). Nesse contexto, é importante ressaltar que os ambientes mais
secos são mais favoráveis à ocorrência de incêndios e à perda de fertilidade do solo.
1 Brise: elemento arquitetônico em forma de placas horizontais ou verticais, fixas ou móveis, aplicadas sobre a fachada de um edifício, para
barrar a incidência direta dos raios solares; quebra-luz, quebra-sol (Dicionário Houaiss de Língua Portuguesa).

Pesquisas de Lúcia e Juan Mascaró (2002, p. 41) indicam que sob agrupamentos vegetais a tem-
peratura do ar pode ser entre 3 e 4°C mais baixa do que em áreas expostas à radiação solar direta. E,
dependendo da cobertura do solo, como o asfalto, por exemplo, essa diferença pode ser ainda mais
marcante.
(SATTLER, 2004. Adaptado.)

Temperatura do ar conforme tipo de ocupação do solo.
Na figura anterior, podemos constatar que o tipo de ocupação e material utilizados na cobertura
do solo influencia a temperatura do ar nessa região, segundo dados de Sattler (2004). As temperaturas
são mais amenas na sombra da árvore; já o piso próximo da casa, além de absorver muita radiação (ca-
lor), reemite esse calor para o interior do ambiente. Se a árvore estivesse plantada mais perto da janela
da casa, certamente o clima seria mais ameno no interior da edificação.
Adotar soluções construtivas que propiciem mais qualidade ambiental ao empreendimento imo-
biliário aumenta a qualidade de vida dos usuários da edificação, assim como a dos habitantes do entorno
da edificação, pois as relações ambientais desenvolvem-se em diferentes escalas. Os reflexos de uma
arquitetura que cria espaços mais agradáveis ao uso humano, sob a perspectiva ambiental, ultrapassam
a satisfação dos clientes, pois melhora as relações econômicas e sociais do empreendimento. Os bene-
fícios econômicos são percebidos em médio prazo, já que há uma economia de energia durante o uso
da edificação e em longo prazo pela satisfação dos compradores do imóvel.
Para o gestor imobiliário, entender as contribuições proporcionadas pela integração do empre-
endimento com seu ambiente qualifica sua ação profissional, já que poderá indicar para seus clientes
soluções mais adequadas e que proporcionam mais satisfação. O gestor imobiliário poderá utilizar esse
conhecimento tanto para indicar caminhos para seu cliente investidor, como para contribuir para a
tomada de decisão do cliente que irá comprar ou alugar um imóvel.

Texto complementar
Projeto premiado tem raízes no Programa Habitare
(HABITARE, 2006)
Um dos três projetos vencedores do concurso Melhor Prática em Construção Sustentável,

revelado durante a 11.ª Conferência Latino-Americana de Construção Sustentável, tem “raízes” no
Programa Habitare. O “Projeto de demonstração de eficiência energética em habitação unifamiliar”,
desenvolvido em parceria por profissionais da Eletrosul, Eletrobras (Procel) e integrantes do Laborató-
rio de Eficiência Energética em Edificações (LabEEE), ligado à Universidade Federal de Santa Catarina
(UFSC), é resultado de uma linha de pesquisa que já contou com recursos do Programa de Tecnologia
de Habitação, financiado pela Finep. A proposta premiada prevê a construção de uma casa-modelo
direcionada à pesquisa e demonstração de soluções inovadoras para uso racional da energia elétrica
e menor impacto ambiental. De acordo com simulações e estudos prévios comparativos realizados
pela equipe, o uso combinado das estratégias adotadas pode proporcionar uma economia de 35,6%
a 64% de energia em relação a construções convencionais. A expectativa é de que o modelo se torne
um instrumento educativo para implementação e incentivo à aplicação de conceitos relacionados à
sustentabilidade na habitação.
A proposta de Santa Catarina leva em conta a especificidade do clima de Florianópolis (cidade
em que o modelo será construído), buscando eficiência e conforto a partir do projeto arquitetônico.
“A adequação do padrão arquitetônico é o item que exige menores investimentos, mas proporciona
uma das maiores economias de energia. Por isso, todo o projeto arquitetônico, desde suas etapas ini-
ciais de conceituação e concepção, buscou soluções para obtenção da máxima eficiência energética
para condições opostas de inverno e verão, procurando também por soluções sustentáveis”, explica
a arquiteta Alexandra Maciel, uma das autoras do projeto premiado.
“Em termos de materiais foram feitos estudos de baixo impacto ambiental, reaproveitamento
e reciclagem para seleção dos componentes. Buscamos também adotar materiais que permitissem
aplicação em estado natural de cor e características físicas, estabelecendo uma linguagem com a
natureza, procurando empregar conceitos da Arquitetura Orgânica”, explica a arquiteta. Segundo
ela, a vegetação é utilizada como elemento de projeto. Está previsto o plantio de 194 espécies nativas
e 1 500m2 quadrados de grama. “O objetivo é recuperar a área e colaborar com a geração do micro-
clima”, explica.
Água
Para uso racional da água, o sistema hidráulico da casa foi desenvolvido prevendo o aproveita-
mento da chuva e o tratamento de efluentes no local da construção. O projeto prevê que as águas

pluviais coletadas e os efluentes tratados serão um suprimento complementar ao sistema de água

potável. Por isso, o sistema hidráulico da casa vai usar três reservatórios: de água pluvial, de efluentes
tratados e de água potável da rede de abastecimento. Os reservatórios poderão ser observados a
partir de um jardim suspenso, no segundo piso da casa. Assim o visitante vai visualizar um sistema
que deve gerar 46% de economia de água potável em relação ao consumo total de água da casa. Dis-
positivos economizadores e instalações aparentes e de fácil acesso foram priorizados para colaborar
com a redução do consumo de água e gastos com futuras reformas.
A concepção das instalações sanitárias também recebeu cuidado especial. Está prevista a cons-
trução de tanques independentes de tratamento biológico. Um deles vai tratar somente os efluentes
do vaso sanitário e da primeira água da chuva, considerados impróprios para o reaproveitamento
mesmo após o tratamento biológico. Neste caso, o tratamento prévio, ainda que não seja suficiente
para permitir o reuso da água na casa, vai reduzir a carga de poluição na rede coletora. Com relação
aos efluentes de pias e chuveiros, as instalações sanitárias e o tratamento permitirão o reaproveita-
mento em atividades que não exigem a água potável, como a irrigação do jardim e um sistema de
aquecimento dos quartos.
O projeto premiado prevê que o aquecimento dos quartos será realizado a partir de um sistema
“inovador simples” e que minimiza o uso de energia elétrica para aquecimento do ambiente. A pro-
posta é circular água aquecida em uma tubulação de cobre presa ao rodapé, para transferência de
calor para a casa. A temperatura interna do ar abaixo de 18ºC, que segue limites de conforto estabe-
lecidos em estudos, determinará os momentos de acionamento da bomba para circulação da água
quente. O aquecimento será feito por meio de sistema solar, que terá seus coletores na cobertura do
quarto de casal.
Desempenho econômico
[...]
Com área prevista de 206m2, incluindo sala, cozinha, banheiro, serviço, quarto de casal, quarto
de solteiro, terraços, acessos, rampas e mezanino, a casa será um ambiente para demonstração e
desenvolvimento de atividades de ensino e pesquisa. Todas as soluções e sistemas implementados
poderão ser observados por meio da visitação pública.
Também serão realizadas atividades de monitoramento termo-energético e os dados serão dis-
ponibilizados eletronicamente por meio da visita virtual. O modelo real vai abrigar o Núcleo Procel-
-Eletrosul-LabEEE, para o desenvolvimento de atividades de pesquisa. O projeto foi coordenado por
Henrique Martins, da Eletrosul, e pelo professor Roberto Lamberts, do LabEEE/UFSC, com autoria da
arquiteta Alexandra Albuquerque Maciel, pesquisadora do LabEEE. São coautores a arquiteta Suely F.
de Andrade (LabEEE) e o arquiteto Arnaldo de Oliveira (Eletrosul).

Atividade
1. Reflita sobre o tipo de uso e ocupação do solo urbano da sua cidade. Pense nas condições de
conforto térmico da sua residência e ou do seu escritório. O uso de condicionamento artificial
de ar nesses ambientes pode ser considerado racional por falta ou excesso de calor? Analise a
orientação solar de cada ambiente e verifique se necessitam de mais calor ou de mais resfriamento.
Faça um desenho esquemático da planta baixa e anote suas observações, compare com outros
empreendimentos da sua cidade e com as condições climáticas locais.
vros, 2004.

Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
Esta unidade tem como principal objetivo despertar no gestor imobi-
liário a importância das questões ambientais em relação ao desenvol-
vimento dos empreendimentos imobiliários, para que esse profissio-
nal possa analisar como as restrições ambientais existentes podem ser
encaradas do ponto de vista de potencialidade e diferenciais aos empre-
endimentos imobiliários.
A sustentabilidade e os
empreendimentos imobiliários
Conceitos e princípios da sustentabilidade
As questões ambientais têm origem nos diversos ciclos de intervenção humana realizados de
forma indiscriminada. As discussões iniciais que ocorrem em todo o mundo sobre o meio ambiente têm
foco na existência de recursos naturais finitos. Foladori (2001, p. 15-19) afirma que a década de 1970
foi marcada pelo início dos diálogos mundiais sobre as questões ambientais. Nesse período, surgem as
primeiras definições sobre desenvolvimento sustentável, o qual tem premissas na qualificação da vida
de forma igualitária a todos os seres no presente, sem comprometer a qualidade de vida das futuras
gerações (FOLADORI, 2001).
Segundo Bennett e Sattler (2004, p. 2), a sustentabilidade extrapola as questões ambientais,
pois está relacionada com todas as atividades humanas, as quais também interagem com os aspectos
econômicos, sociais e políticos. Pode-se fazer uma analogia entre a sustentabilidade e os processos de
qualidade empresarial. Destaca-se que os planos de qualidade objetivam a melhoria contínua, assim a
sustentabilidade deve ser compreendida como um meio e não um fim, ou seja, um processo de avanço
contínuo.

102 | A sustentabilidade e os empreendimentos imobiliários
Silva e Shimbo (2001, p. 76-78) sobrepõem alguns princípios e estratégias gerais para o referen-
cial da sustentabilidade. Para esses autores, as dimensões da sustentabilidade dividem-se em aspectos
ambientais, sociais, econômicos, políticos e culturais.
Ótica Princípios
Ambiental Prudência na utilização dos recursos naturais, para minimizar impactos e

para maximizar a capacidade de recarga dos ecossistemas.
Social Respeito à diversidade social e busca pela equidade das riquezas e

oportunidades.
Econômico Efetivação dos potenciais econômicos sem comprometer os anseios

socioculturais e os recursos naturais.
Cultural Propiciar o desenvolvimento da diversidade cultural local, conservando

aspectos da paisagem e da sociedade que caracterizem aquela região.
Políticos Promoção da participação de toda a sociedade respeitando diferenças e

inibindo qualquer ação de exclusão social.
Colocar em prática princípios da sustentabilidade nas cidades pode ser considerado um dos gran-
des desafios ambientais deste século, pois os problemas ambientais afetam a produtividade das cida-
des e a qualidade de vida dos seus habitantes (BRITO; SATTLER, 2001, p. 21). O processo de urbanização
causa inúmeros impactos, que devem ser superados com um planejamento sistêmico, considerando o
homem e suas atividades no seu contexto ambiental.
A ação antrópica sobre o meio causa reflexos que são difíceis de mensurar. A escala urbana repro-
duz inúmeros sistemas, a intensidade de problemas causa insatisfação, tanto para quem apenas habita
a cidade, quanto para quem tenta qualificá-la.
Para planejar tendo uma visão sistêmica é fundamental a compreensão de fatores ambientais,
econômicos, sociais e culturais de cada local. Ressalta-se que as restrições ambientais devem ser vistas
como potenciais para o desenvolvimento urbano. Considerar os fatores ambientais configura-se como
uma nova forma de planejar as cidades, o que é fundamental para melhorar as condições de vida nos
núcleos urbanos. A sustentação da própria vida na cidade depende do uso sustentável dos ecossistemas
urbanos.
Práticas sustentáveis nos empreendimentos imobiliários

A atual forma de desenvolvimento da maior parte dos empreendimentos imobiliários desconsi-
dera aspectos socioambientais. Adotar princípios da sustentabilidade no desenvolvimento do produto
imobiliário deve ser premissa na busca de qualidade de vida para toda a sociedade. Por que a susten-
tabilidade deve ser uma premissa? Qual é a relação entre a sustentabilidade e a qualidade de vida de
toda a sociedade?

A sustentabilidade e os empreendimentos imobiliários | 103
Analise a atual forma de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários e seus reflexos para
a sociedade. Quais são os reflexos a que estamos nos referindo?
Pense na enorme quantidade de entulhos que as obras das edificações costumam gerar. Agora
reflita onde esses materiais costumam ser depositados. Com certeza você já deve ter visto materiais de
construção em áreas verdes e nas margens de rios e córregos.
Avalie a eficiência energética dos edifícios que vocês conhecem, quantos apresentam projetos de
arquitetura que se preocuparam com questões de conforto térmico? Desconsiderar o conforto térmico
nas edificações é não respeitar as necessidades dos seus usuários, ocasionando gastos excessivos com
condicionamento artificial do ar, além de ser uma forma de desperdício.
Para onde vão os dejetos provenientes dos esgotos domésticos das edificações, sem considerar
os industriais? Em praticamente todas as edificações do nosso País os esgotos domésticos são descar-
tados sem nenhum tipo de tratamento, contaminando o solo, o lençol freático e os rios, que são nossa
fonte de água potável.
Você já deve ter percebido a quantidade de impacto gerado por um empreendimento imobiliário
e alguns dos seus reflexos para a sociedade. Estes são apenas alguns exemplos, entre tantos outros
problemas ocasionados por uma visão em curto prazo no desenvolvimento do produto imobiliário.
Considerar os aspectos ambientais no desenvolvimento do produto imobiliário não deve ser visto sob
o enfoque de restrição às edificações. Devemos analisar a legislação ambiental brasileira vigente sob a
óptica de potencialidade que as questões ambientais podem proporcionar em escala local (para os usu-
ários da edificação), assim como em escala regional (para que toda a sociedade se beneficie de ações
que respeitam o meio em que vivemos e convivemos) e escala global (se analisarmos a quantidade de
edifícios existentes e seus potenciais poluidores).
Você deve estar se perguntando: como transformar uma restrição legal em uma potencialidade?
A busca por qualidade de vida está presente em todas as pessoas, o perfil do mercado consumidor está
cada vez mais exigente. Mostrar diferenciais e novas possibilidades para os produtos imobiliários é fun-
damental para quem quer criar novos nichos de mercado.
Os princípios da sustentabilidade devem ser aplicados desde o planejamento do empreendimento.
Nesta etapa, são realizadas previsões sobre o sistema de gestão dos resíduos sólidos e líquidos do em-
preendimento, por exemplo. A etapa de gerenciamento da execução deve contemplar soluções que
minimizem todos os desperdícios possíveis; dessa forma, além da economia dos recursos naturais e de
minimizar os impactos dos resíduos, obtém-se mais economia financeira.
Somam-se aos benefícios econômicos, os benefícios sociais e ambientais proporcionados pela
aplicação de diretrizes sustentáveis durante todo o processo de desenvolvimento do produto imobiliário.
Essas diretrizes podem solidificar a imagem de empreendimentos imobiliários com responsabilidade
socioambiental.
Diretrizes da sustentabilidade para as edificações

Os princípios de sustentabilidade podem nortear inúmeras diretrizes para as edificações e seu
entorno. Para facilitar o entendimento, seguem exemplos de algumas soluções para os empreendimen-
tos imobiliários que pretendem adotar esses diferenciais e apresentar responsabilidade de cunho social
e ambiental (SATTLER et al., 2003, p. 42-65).

::: A implantação do edifício deve estar adequada à geomorfologia e respeitar a paisagem local.
::: Proporcionar mais interação entre o homem e a natureza.
::: Observar a paisagem local e utilizar espécies nativas no tratamento paisagístico sempre que
possível.
::: Promover a gestão dos resíduos sólidos (propiciando um local para separação e disposição do
lixo, incluindo a possibilidade de executar uma composteira para adubo orgânico do jardim
da edificação).
::: Gestão dos recursos hídricos: utilização da água da chuva, reaproveitamento das águas servi-
das (águas cinzas: pias e chuveiros) e tratamento das águas negras (vaso sanitário).
::: Gestão dos recursos energéticos: mecanismos de iluminação e ventilação eficientes, aplicar
conceitos da arquitetura bioclimática (respeitar o clima local e o conforto ambiental do usuá-
rio da edificação).
::: Evitar excesso de áreas impermeáveis para facilitar a absorção da água através do solo, contri-
buindo para a gestão da drenagem urbana e para a qualidade da água do lençol freático.
::: Uso de conceitos do paisagismo produtivo para possibilitar o suprimento de uma parcela das
necessidades alimentares dos usuários, assim como atrair a fauna local e promover a educação
ambiental.
::: Criar áreas de lazer passivo e ativo para a comunidade.
::: Pensar soluções à acessibilidade universal, respeitando as necessidades dos diferentes usuá-
rios (idosos, mulheres grávidas, crianças e deficientes físicos).
::: Procurar utilizar materiais com baixo impacto ambiental e nível de toxidade.
::: Utilizar materiais locais para evitar perdas econômicas e ambientais no transporte.
::: Respeitar as características sociais, ambientais e culturais da comunidade local.
::: Propiciar um aumento da vida útil da edificação por meio do uso de materiais duráveis e de
características arquitetônicas que respeitam a cultura local.
::: Desenvolver projetos flexíveis que possibilitem diferentes atividades.
::: Preservar áreas verdes e vegetação existente, promovendo o desenvolvimento da biodiversi-
dade local.
::: Gerar emprego no local, propiciando uma melhora da economia.
As soluções que podemos adotar do ponto de vista da sustentabilidade podem não ter neces-
sariamente custos elevados de implantação. Elas dependem dos sistemas adotados e objetivos do
empreendimento, pois existem, por exemplo, soluções de baixo custo de implantação estudadas para
qualificação de loteamentos e assentamentos populares. Algumas diretrizes para a sustentabilidade
dos empreendimentos imobiliários exigem apenas mais criatividade e tempo gasto na etapa de plane-
jamento das edificações. Na etapa de desenvolvimento dos projetos é necessário prever as soluções da
melhor maneira possível, sempre analisando custos versus benefícios.
Os sistemas de tratamento de efluentes, aproveitamento da água da chuva, reuso das águas ser-
vidas e sistemas de aquecimento solar, por exemplo, podem apresentar um custo mais elevado do que

o convencional na implantação do sistema. No entanto, destaco que os benefícios econômicos ocorrem

durante o uso e manutenção da edificação e em relação ao desempenho ambiental do empreendimento.
O gestor imobiliário deve estar atento aos elementos que qualificam os empreendimentos imo-
biliários sob o ponto de vista dos usuários das edificações ou compradores de terrenos. Atender às
necessidades dos nossos clientes é uma premissa, possibilitar novas experiências e superar expectativas
das pessoas pela qualificação ambiental qualifica qualquer empreendimento.
Texto complementar
Programa Habitare demonstra nova casa popular sustentável
(HABITARE, 2006)
Mais um protótipo construído com recursos do Programa de Tecnologia de Habitação (Habitare)

está sendo finalizado para demonstrar tecnologias sustentáveis na habitação popular. Localizada no
campus do Vale, na Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), em Porto Alegre, a casa
de 46m2 (dois quartos, sala, cozinha e banheiro) foi planejada levando em conta conceitos de sus-
tentabilidade e padrão de qualidade muito superiores aos normalmente encontrados em moradias
populares. A coordenação do projeto é do professor Miguel Aloysio Sattler, integrante do Núcleo
Orientado à Inovação na Edificação (Norie), que desde 1993 vem pesquisando a área de edificações
e comunidades sustentáveis. O Norie está vinculado ao Programa de Pós-Graduação em Engenharia
Civil da UFRGS.
A pequena casa está permitindo o estudo, o projeto e a aplicação de técnicas construtivas em
que as condições ecológicas e bioclimáticas são prioridade. Não deixa de considerar, no entanto,
questões de custo. Em termos de arquitetura bioclimática, por exemplo, a construção aproveita
estudos de orientação solar e dos ventos para beneficiar o conforto térmico. A parte externa da casa
conta com pergolados, que são estruturas de madeira usadas para dar suporte a espécies vegetais
caducifólias, que perdem as folhas no inverno, propiciando maior entrada da radiação solar, e estão
com folhas no verão, criando um ambiente sombreado. O teto possui forro duplo para manter o calor
no inverno, com circulação de ar para auxiliar o resfriamento do telhado no verão.
A proposta também inclui soluções simples, como a utilização de fogão a lenha para cozinhar e
ao mesmo tempo aquecer o ambiente e água em dias frios. Além de buscarem a redução no consumo
de energia, esses princípios colaboram com a melhoria da qualidade da habitação de interesse social.
“As casas populares normais são incoerentes: elas são um forno no verão e uma geladeira no inverno.
Isso é desumano”, avalia o professor Sattler.
O referencial teórico usado na concepção do projeto também leva em conta conceitos da
permacultura, que busca uma integração harmoniosa e sustentável entre o ambiente, as pessoas e
suas necessidades de habitação, alimentação e energia, entre outras.

Dentro desse princípio, o material escolhido foi o tijolo de cerâmica, produzido em praticamente
todo o Rio Grande do Sul. “O ideal em uma construção que busca ser sustentável é a utilização de
materiais locais, que não exijam grandes distâncias de transporte e que gerem empregos e renda no
local na construção”, explica o professor Sattler. Todas as esquadrias de portas e janelas são de euca-
lipto, tratadas com produtos não tóxicos. Foi utilizado para prevenir o ataque de cupins um produto
a base de óleos essenciais extraídos de plantas da Amazônia.
Para proteção contra a umidade, foi usado óleo de linhaça cozido, cuja eficiência está sendo
estudada em uma tese de doutorado em realização no Norie. Na linha de reaproveitamento de
materiais, dentro do forro há uma lâmina refletora de alumínio, que recicla chapas de alumínio de
fotolitos e funciona como uma barreira à passagem de calor.
O protótipo está sendo equipado com coletores de água da chuva para utilização no vaso
sanitário e irrigação do jardim. Um sistema de tratamento de esgotos também está em implantação
no próprio local. O sistema de esgotos separa as águas negras (do vaso sanitário) das águas cinzas
(as demais águas residuárias geradas na construção). Cada uma delas é tratada separadamente. As
águas negras, por exemplo, passam por um digestor e depois por um filtro anaeróbico. Então se jun-
tam às águas cinzas, que passaram por uma caixa de gordura. Em seguida as águas são conduzidas a
um canteiro, composto por um filtro de solo e agregados miúdos, sobre o qual são cultivadas plantas.
As raízes dessas plantas buscam os nutrientes necessários à vegetação no afluente ao canteiro e,
com isso, depuram ainda mais as águas originalmente negras. Finalmente, o efluente do canteiro é
conduzido a um pequeno espelho d´água, onde plantas aquáticas fazem o polimento final das águas
residuárias. A tecnologia está sendo desenvolvida com apoio do Programa de Pesquisa em Sanea-
mento Básico (Prosab), também financiado pela Finep.
Ainda estão por ser executadas as instalações de água quente (do coletor solar e as ligadas ao
fogão à lenha) e fria, com os respectivos equipamentos (chuveiro, bacia sanitária, tanque de lavar
roupa, pia da cozinha). O pé-direito elevado do protótipo também permitirá a construção de dois
mezaninos, um na sala e outro no dormitório voltado para o Norte, cada um com aproximadamente
oito metros quadrados. Estas extensões serão iluminadas e ventiladas pelas janelas superiores, exis-
tentes na fachada Norte do protótipo.
O coordenador do projeto, professor Miguel Sattler, acredita que os componentes da casa criam
um novo paradigma para a habitação popular. Construído com recursos da Caixa Econômica Federal
e da Finep, o protótipo iniciou com recursos de R$20 mil, boa parte dos quais foram investidos em
mão de obra qualificada – de modo a não comprometer a função demonstrativa do protótipo. Em
materiais foram gastos aproximadamente R$8.650,00 e outros investimentos continuam sendo fei-
tos. No entanto, este valor possibilita a construção de uma casa de 46m2 (o que representa aproxima-
damente ¼ do CUB, para materiais).
“Está se proporcionando, a este custo, muito mais do que uma casa. Constrói-se uma habitação
mais digna, que abrigue com conforto uma família de quatro ou cinco pessoas, reduzindo significati-
vamente os impactos sobre o meio ambiente”, ressalta Sattler. A continuidade do projeto contempla o
monitoramento do desempenho térmico do protótipo (projeto financiado pelo CNPq, em fase de con-
clusão), o desenvolvimento de pesquisas sobre coletores solares para aquecimento d’água, de custo
acessível a populações de baixa renda, acoplados a fogões à lenha e a implantação do paisagismo
produtivo nas áreas junto à edificação.

[...]
Segundo o professor, a adoção de pelo menos alguns dos princípios que estão sendo demons-
trados no protótipo já ajudaria na melhoria da habitação popular. “Não só da habitação em si, mas
na conscientização sobre a necessidade de preservação do meio ambiente, no estímulo à produção
local de alimentos, a projetos cooperativos de construção apoiados por sistemas de autogestão ou
autoconstrução e na geração de empregos nos locais de produção das construções”, ressalta.
Isso porque os projetos do Núcleo Orientado à Inovação na Edificação (Norie) não se resumem à
habitação.
Atividade
1. Visite a obra de uma edificação, analise a quantidade de entulhos gerada e questione sobre o
destino dos resíduos sólidos desta edificação. Depois disso, reflita sobre algumas ações do seu dia
a dia:
a) Quantos litros de água você e sua família costumam gastar por mês?
b) Qual é o gasto energético da sua edificação por mês?
c) Quanto você poderia economizar por ano e em um período de dez anos se sua casa tivesse um
sistema de reuso de água, ou maior eficiência energética, por exemplo?

ESGOTO tratado. Disponível em: <www.acquabrasilis.com.br/artigos.html>. Acesso em: 31 ago. 2006.
PROJETOS sustentáveis. Disponível em: <www.cpgec.ufrgs.br/norie/ceths/index2.htm>. Acesso em: 31
ago. 2006.

Referências
Porto Alegre, 2004.
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136 | Referências

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Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
O gestor imobiliário precisa desenvolver senso crítico e habilidade de
análise físico-financeira dos empreendimentos imobiliários. Por isso, o
principal objetivo da aula de hoje é apresentar alguns elementos da
arquitetura que podem ser analisados, sob a ótica técnica e dos usuários
das edificações.
Avaliações qualitativas
e quantitativas do projeto
arquitetônico das edificações
Empreendimentos residenciais: novas ou velhas soluções

Nos grandes centros urbanos, até a década de 1980, os anúncios publicitários concentravam-se
na ênfase do produto, descrevendo a marca de equipamentos e materiais de acabamento dos empre-
endimentos. A partir da década de 1990, segundo Villa (2004, p. 7), o foco passa a ser o estilo de vida das
pessoas. Dessa forma, os equipamentos coletivos de lazer e contemplação ganham destaque. Enfatizar
as áreas sociais com diferentes equipamentos e tipos de tratamento paisagístico também é uma forma
de compensar as perdas de áreas das unidades privadas.
Além disso, as empresas do ramo da construção têm adotado diferentes medidas para se mante-
rem rentáveis em um mercado competitivo. As medidas têm enfoque nos processos de planejamento

110 | Avaliações qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico das edificações
do produto imobiliário e na produção dos sistemas que devem ser executados, objetivando uma pro-
dução enxuta do empreendimento. No entanto, destaca-se outra medida de suma importância para
o empreendedor que pretende manter diferencial no mercado: deve-se observar o atendimento das
necessidades dos usuários da edificação.
Você já deve ter observado que os apartamentos residenciais ofertados no mercado têm pratica-
mente a mesma tipologia arquitetônica: distribuição em três zonas funcionais (área íntima, área social e
área de serviço). Essa tipologia vem sendo utilizada em larga escala desde a década de 1970, sendo que
a maior diferença encontra-se no dimensionamento dos ambientes construídos. Os ambientes dos apar-
tamentos, e mesmo das salas comerciais, vêm diminuindo de tamanho no decorrer do tempo, sendo
que Villa (2004, p. 1) destaca que as áreas podem ser até 50% menores que nos anos de 1950.
O modo de vida, a família, as pessoas são os mesmos de anos atrás? Você com certeza pensou que
não. Pense no núcleo familiar. Cada vez mais o número de integrantes familiares é menor, casais com
um ou dois filhos. E as atividades que cada um exerce na sua casa? Bem, hoje o dormitório não é mais só
utilizado para dormir; nesse ambiente os indivíduos familiares praticam atividades diversificadas, como
leitura, jogos em computador, trabalho, assistir televisão e escutar música. Ainda temos outros tipos de
público como os solteiros, casais jovens sem filhos, casais mais velhos cujos filhos já saíram de casa. Por
esses motivos, as mudanças na forma e nas funções dos empreendimentos imobiliários devem seguir
esses perfis. É importante, antes de iniciar o desenvolvimento dos projetos, realizar uma pesquisa de
mercado para identificar o perfil do mercado consumidor.
As necessidades dos usuários das edificações são diversificadas e os estilos de vida são distintos.
Sendo assim, você pode trabalhar identificando as preferências e as necessidades dos seus clientes. To-
dos os dados que você puder coletar a partir das informações de seus clientes, que procuram um imóvel
para morar ou montar seu negócio, podem fazer parte de uma base de dados. Essa base de dados pode
compor diferentes perfis do mercado consumidor e, dessa maneira, podemos encontrar novos nichos
no mercado.
A flexibilidade dos projetos e as possibilidades de personalização dos espaços, conforme as
necessidades dos clientes, são algumas das possibilidades de diferencial no mercado (FERNANDEZ; HO-
CHHEIM, 2000, p. 3-4). Quantas vezes o gestor imobiliário, ao apresentar para seu cliente um aparta-
mento residencial, não escutou: “ah, mas eu gostaria que os revestimentos do banheiro fossem de outra
cor”, ou “preferia que o piso fosse de outro material, com menor manutenção”. Esses são apenas alguns
exemplos de que nosso cliente gosta de alguns diferenciais de acordo com sua preferência.
Algumas empresas construtoras possibilitam aos seus clientes a escolha de alguns materiais de
acabamento, conforme sua preferência, e possibilidades de pagamento. Os elementos das áreas de uso
comum e os materiais de acabamento das fachadas podem ser modificados apenas em decisão conjunta
com os compradores dos empreendimentos, projetistas e empreendedor. Possibilitar a flexibilidade para
determinados itens do empreendimento é uma alternativa eficiente, no entanto, ressalto que devem ser
observados os prazos de execução da obra, os quais não podem falhar para evitar atrasos na entrega do
empreendimento. Os prazos de entrega dos empreendimentos são uma das exigências dos clientes dos
empreendimentos imobiliários, pois atraso na obra significa perdas econômicas para todos.
A flexibilidade também está relacionada à conformação espacial do empreendimento, sendo que
algumas empresas oferecem mais de um tipo de planta para seu cliente escolher. Ressalto que normal-
mente as possíveis mudanças referem-se à localização de porta, um ambiente sem parede para agregar-
se a outro, ou mesmo novas funções de uso para o dormitório de empregada, por exemplo.

Avaliações qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico das edificações | 111
Quando a empresa oferece alternativas para a personalização de alguns elementos do empreen-

dimento, é preciso analisar alguns procedimentos que devem ser adotados para evitar falhas, como os
sugeridos por Carvalho e Jungles (2004, p. 9):
::: fazer o cronograma físico-financeiro adequado à realidade. Planejar conforme as disponibi-
lidades econômicas e o dimensionamento dos serviços, planejando folgas para compensar
possíveis atrasos;
::: determinar prazo para as definições de cada cliente, incluindo cláusulas em contrato sobre
esse assunto, para evitar sobreposição de serviços da mão de obra.
Produção da arquitetura dos

empreendimentos e seus usuários
A decisão de compra dos consumidores por um determinado imóvel residencial passa por
diferentes etapas: procura pelo imóvel (junto às imobiliárias, jornais e amigos), análise das opções do
mercado (verificando os imóveis que estão disponíveis) e definição entre as alternativas (escolha do
imóvel).
Quais são os elementos que influenciam na venda de um empreendimento residencial? Você
deve ter pensado que os elementos são variados conforme o público-alvo, no entanto também deve ter
pensado que existem alguns parâmetros básicos, como:
::: localização do empreendimento – contexto urbano;
::: preço do imóvel;
::: custo de manutenção do condomínio;
::: quantidade e dimensões dos ambientes de utilização noturna (dormitórios);
::: quantidade e dimensões dos ambientes de utilização transitória (sanitários);
::: áreas de lazer com vegetação verde;
::: estética dos edifícios – aspecto interno e aspecto externo (fachadas).
Quando estamos trabalhando com a satisfação do cliente, precisamos observar quais são as
características que valorizam o imóvel, ou não, do ponto de vista das pessoas e ainda verificar qual é o
grau de importância de cada um dos atributos.
Uma pesquisa feita por Pandolfo et al. (2004, p. 1-7) avaliou um projeto e comparou com outros
três tipos de projetos concorrentes, ambos destinados a famílias de até dois filhos, com renda mensal
entre R$2.000,00 e R$3.000,00 e que estão localizados no centro da cidade, no sexto pavimento e de
frente para a rua. O objetivo da pesquisa era medir o desempenho de custos desnecessários, conforme
percepção do usuário, ou seja, atributos que na opinião dos usuários não agregam valor no empreen-
dimento.
Os resultados dessa pesquisa são bem interessantes e apontam para a necessidade das empresas
incorporadoras e construtoras focarem seus investimentos nos elementos que são realmente importan-

tes para seus clientes. Qualquer elemento construtivo agregado ao empreendimento ou acréscimo de
área construída, por exemplo, exige um investimento de valor representativo. Investir em detalhes que
não fazem a diferença, não agregam valor sob o ponto de vista dos compradores do imóvel, é colocar
dinheiro fora.
Na pesquisa, os autores encontraram os atributos mais valorizados pelos clientes dos referidos
apartamentos e identificaram as funções percebidas pelas pessoas de cada um desses atributos (PAN-
DOLFO et al., 2004, p. 7-9):
::: área total privada – valorização do imóvel;
::: veneziana nas esquadrias dos dormitórios – proporciona melhor conforto ambiental (térmico,
lumínico e sonoro);
::: sacada com churrasqueira/cozinha integrada – facilita a convivência social;
::: duas vagas na garagem – comodidade entre os usuários;
::: proximidade com praça pública – aumenta as possibilidades de contato com a natureza e o
convívio social;
::: proximidade de um shopping center – possibilidades de lazer e facilidade de compras.
Esses são apenas alguns exemplos de atributos e funções de cada um. Quando você for comer-
cializar ou propor novas soluções para um empreendimento, reflita nas características que podem ser
agregadas, qual é a função de cada elemento inserido na edificação e verifique se o item tem ou não
importância para o público-alvo que se pretende atingir.
Nesse sentido, Miron (2002, p. 1-3) destaca que é necessário encontrar os requisitos do clien-
te, criar soluções para alcançar esses requisitos e garantir que os mesmos sejam atendidos da melhor
maneira possível, desde a concepção (projetos) até a produção do produto (execução). É importante
cada empreendimento focar seus objetivos em atender os requisitos do seu público-alvo.
Claro que a decisão de compra é pessoal, dependendo da pessoa ou grupo familiar e, ainda,
outros aspectos também são importantes, conforme o estilo de vida das pessoas. É importante en-
tender que os consumidores de empreendimentos imobiliários normalmente são pessoas leigas no
assunto e por isso precisam de consultoria sobre as restrições e potenciais de cada empreendimento. O
gestor imobiliário poderá transmitir informações aos seus clientes que contribuem para sua tomada de
decisão por um determinado imóvel.
Dessa forma, o papel do gestor imobiliário é realizar todas as análises possíveis e repassá-las aos
seus clientes. Para qualificar as análises dos empreendimentos você deve observar alguns aspectos de
desempenho das edificações, como conforto térmico e acústico; circulação funcional; design do empre-
endimento; durabilidade e manutenção do imóvel.

Análises do empreendimento:
unidade privada e áreas de uso comum
Ao analisar os folhetos de propaganda utilizados para divulgação de empreendimentos imo-
biliários, você sabe que normalmente o veículo de comunicação contempla as soluções adotadas no
pavimento-tipo (com planta baixa ilustrada) e, algumas vezes, a volumetria da edificação (mostrando as
fachadas dos empreendimentos).
Você já deve ter percebido que existem alguns padrões funcionais, ou seja, normalmente a planta
da unidade privada é dividida em três zonas funcionais: área íntima (dormitórios, banheiro), área so-
cial (salas de estar e jantar) e área de serviço (cozinha e lavanderia). As variações dos imóveis ocor-
rem conforme o padrão socioeconômico para o qual ele se destina e dizem respeito à quantidade
e dimensões dos ambientes e às formas arquitetônicas utilizadas.
Existem elementos do empreendimento que são unânimes na valorização dos imóveis e outros
tantos que são subjetivos. Destaco que as pessoas costumam valorizar mais os itens da unidade privada
do que os elementos das áreas de uso comum.
Áreas de uso comum

As áreas de uso comum são aquelas utilizadas por todos os condôminos do empreendimen-
to. Estas áreas são essenciais à acessibilidade das unidades privativas, tanto aos apartamentos e salas
comerciais, como para acesso à vaga de garagem. Você deve ter percebido que existem dois tipos de
áreas de uso comum: as áreas destinadas à circulação e acesso das pessoas e as áreas destinadas aos
espaços de lazer e demais ofertas comuns a todos os proprietários do empreendimento.
Claro que as pessoas costumam atribuir menor valor às áreas de uso comum, destinadas à circula-
ção, do que à área privativa de sua propriedade. As áreas de circulação coletiva e acessos são ambientes
de transição e não congregam outras atividades. Já as áreas de uso comum destinadas aos espaços
de lazer coletivo, como o salão de festas, o parque infantil, os espaços para jardim e outros elementos
comuns, costumam ser muito apreciadas pelos proprietários, pois possibilitam a prática de diferentes
atividades. Mesmo assim, destaco que o maior valor percebido pelos nossos consumidores está em
relação aos atributos da unidade autônoma (um apartamento, uma sala comercial ou um sobrado).
De acordo com Ramos (2002, p. 130), as áreas de uso comum são essenciais ao bom desempenho
das edificações. Ele ressalta que essas áreas são medidas da seguinte forma:
[...] Área de uso comum total: é o somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso
comum (coberta ou descoberta, aberta ou fechada), medidas das faces externas das paredes externas da edificação e
medidas das faces internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privadas.

Área de uso privado: análises dos atributos

que podem agregar ou não valor ao imóvel
A unidade privativa do empreendimento é um bem exclusivo do seu proprietário, conforme a
escritura pública do registro de imóveis indica. Essa área, conforme a NBR 12721/92, é o somatório total
das áreas privativas, sendo aberta, fechada, coberta ou descoberta. É importante você entender que a
área privativa corresponde à área total dos ambientes, somadas as áreas das paredes que fazem parte
da unidade privada. Quando as paredes da unidade privada delimitam-se com outra unidade privada, a
área dessa parede é dividida entre as duas unidades. Já quando as paredes da unidade privada delimi-
tam-se com áreas de uso comum, a área total da parede é computada como sendo da unidade privada
(RAMOS, 2002, p. 128-129).
Unidade residencial
A área privativa da unidade residencial, seja um condomínio horizontal ou vertical, é o local de
maior permanência para os usuários do empreendimento, por isso alguns cuidados essenciais devem
ser considerados:
::: conforto ambiental – ventilação adequada, ruídos presentes, conforto térmico, iluminação
natural e os visuais existentes;
::: circulação racional – evitando desperdícios em áreas de circulação que em geral não são
espaços próprios ao exercício de nenhuma atividade das pessoas;
::: nivelamento entre pisos – cuidar com os desníveis existentes entre ambientes, procurando
enfatizar o degrau para evitar riscos de acidentes;
::: analisar o posicionamento das esquadrias – as janelas devem proporcionar uma ventilação
e insolação mínima ao conforto dos usuários; já as portas devem estar localizadas de forma a
não comprometer a circulação e integração dos ambientes;
::: verificar a posição adequada dos aparelhos de ar condicionado – posicioná-los o mais próximo
possível do forro, visto que o ar quente sobe e assim seu rendimento será mais eficiente;
::: funcionalidade das áreas de uso comum – por exemplo, em um prédio com muitas unida-
des, projetar apenas um elevador pode ser um transtorno para os moradores;
::: concordância entre estrutura e paredes – evitar pilares e vigas que possam prejudicar a
funcionalidade e a estética dos ambientes;
::: segurança do empreendimento – um dos elementos essenciais em empreendimentos de
qualquer natureza, devido a circunstâncias de falta de segurança pública no Brasil;
::: racionalidade construtiva – evitar desperdícios na obra, o que onera o custo do empreendi-
mento e, lógico, seu preço de venda;
::: racionalidade das instalações – projetar tubulação de água, de esgoto e elétrica, conforme
o número de equipamentos necessários no dia a dia das pessoas.
Você percebeu que, quando vai analisar um empreendimento, deve se deter nos possíveis ris-
cos existentes, os quais podem comprometer a satisfação do seu cliente. Observe as oportunidades de

distribuição dos móveis, avaliando se existe mais de uma possibilidade para colocar o mobiliário neces-
sário ou se está restrito a apenas uma configuração. Para isso, verifique dimensões mínimas de móveis
básicos, como sofás, mesa, cadeiras, móvel para TV, cama. A partir disso, faça uma breve disposição nos
ambientes. Você vai constatar que na maioria dos ambientes a distribuição dos móveis não tem grandes
variações devido às dimensões reduzidas de cada ambiente.
Verifique se as dimensões dos ambientes e a quantidade de cômodos estão proporcionais. Por
exemplo, o tamanho da sala de estar de um apartamento de quatro dormitórios deve ser proporcional
ao número de quartos, já que estes determinam o número de possíveis habitantes. Analise se o ambiente
não causa sensação de corredor, ou seja, pouca largura, pois essa situação prejudica a distribuição dos
móveis que só podem ser distribuídos de forma enfileirada, junto às paredes, causando uma sensação
de aperto. Nos ambientes com dimensões mais proporcionais, onde a largura e a profundidade têm
uma relação mais harmônica (uma diferença menor entre as duas dimensões), a sensação de conforto é
maior e as possibilidades para o mobiliário podem ser mais diversificadas.
Lembre-se de que a distribuição dos móveis também depende da quantidade e da localização
das portas. Para facilitar seu entendimento e do seu cliente, trace uma linha imaginária conectando
todas as portas existentes no ambiente, pois esta será a área de circulação entre os espaços e, por isso,
não se pode colocar mobiliário nessas áreas.
Ergonomia da edificação
Outra questão que deve ser contemplada, quando estamos analisando o dimensionamento e a
distribuição interna dos ambientes da unidade privada, é a adequação ao uso, ou melhor, a ergonomia
dos espaços.
Villarouco (2004, p. 2-4) afirma que a Análise Ergonômica do Projeto do Ambiente (Aepa) é reali-
zada conforme dois enfoques:
::: identificar as atividades que serão exercidas nos espaços do ambiente construído;
::: analisar a percepção e as medidas antropométricas (mensuração do corpo humano) dos usu-
ários da edificação.
Então é possível verificar que, na verdade, além de analisar os requisitos dos clientes do empreen-
dimento, é importante checar se os ambientes estão de acordo com as dimensões médias das pessoas.
Por exemplo, analisando se as alturas do balcão da pia, do peitoril e do pé-direito dos ambientes estão
em conformidade com as dimensões médias do público-alvo. Avalie se o espaço da cozinha permite o
uso de quem está manipulando alimentos entre a pia e o fogão, e se ainda possibilita a passagem de
uma outra pessoa.
Unidade comercial
Na unidade comercial também devemos seguir os mesmos critérios de análise adotados para
as unidades residenciais. Destaco para vocês que as questões relativas a conforto, acessibilidade,
segurança, localização, são comuns a qualquer empreendimento. Entretanto, os empreendimentos
comerciais apresentam algumas peculiaridades que devem ser analisadas conforme a necessidade
e as especificidades do negócio.

Você sabe que quem deseja montar um negócio já tem muitas ideias sobre ele: o tipo de produto
ou serviço que vai oferecer e o tipo usual de seus clientes. Porém, sabemos que existem muitos outros
parâmetros envolvidos. Vamos exemplificar alguns aspectos qualitativos e quantitativos da arquitetura
comercial.
Escolha do local do empreendimento – para qualquer negócio, a localização é determinante, por
isso é de suma importância realizar análises qualitativas e quantitativas sobre as questões pertinentes
à localização do futuro empreendimento, seja este de pequeno ou grande porte. Os especialistas em
marketing lembram que uma ótima localização é aquela que está o mais próximo possível dos seus
clientes em potencial. Dessa forma, listar e avaliar todas as potencialidades e restrições de cada área são
essenciais para qualquer negócio. Mais vale uma loja bem localizada, bem visível, do que uma loja com
um design arrojado, mas localizada em uma região inadequada.
Pensando na análise da localização, verifique todas as características físicas e legais e analise, por
exemplo:
::: a melhor posição para sua loja – esquina, final ou começo da rua;
::: os obstáculos de acessibilidade, como escadas de acesso ou rampas;
::: as interferências – no visual do espaço comercial, um poste que atrapalha a sinalização ou
insuficiência de área para estacionamento;
::: a vizinhança – que tipo de comércio existe no entorno do empreendimento (bons vizinhos
atraem clientes, maus afugentam).
Além de verificar a localização, a melhor dimensão para os espaços necessários ao bom
desenvolvimento do seu negócio, você deve fazer uma análise qualitativa da sua futura apresentação.
Como transmitir para seu cliente a ideia do seu negócio? Lembre-se de que a imagem, se não for tudo,
é bastante marcante e representativa, pois transmite o conceito do nosso negócio.
Para que seu negócio seja reconhecido e gravado na mente de seus clientes, avalie: quais são os
produtos que serão expostos? Quantas pessoas serão atendidas por dia/hora? Qual o estoque necessário?
Quais são seus clientes (sexo, idade, classe social, escolaridade, entre outros).
Com os dados sobre o que, onde, como e para quem vender, fica mais fácil identificar o tipo de
imagem que se deve passar. O tipo de fachada, materiais e cores, bem como a propaganda do negócio.
Alguns cuidados com as fachadas:
::: visibilidade do letreiro (à noite e durante o dia);
::: facilidade de acesso;
::: higiene e conservação da fachada – mais vale aplicar materiais simples e bem cuidados do que
materiais sofisticados, porém com aparência de velho ou sujo;
::: localização e formato da porta – não deve ser um obstáculo, mas sim um local que facilita o
acesso, além de transmitir a ideia de convite para entrar.
Layout do negócio
Para passarmos uma boa impressão ao nosso cliente, além de termos o cuidado com a fachada do
empreendimento, é importante cuidarmos do dimensionamento dos ambientes conforme as necessi-

dades. Boa distribuição e excelente organização das áreas é um dos fatores que contribui para garantir o
conforto dos nossos clientes. Aspectos que devem ser considerados na distribuição e dimensionamento
dos ambientes:
::: entrada – deve facilitar o acesso. Deve-se pensar em pessoas portadoras de deficiência e
mulheres com carrinhos de crianças;
::: espaço – os móveis não devem ocupar mais do que 40% da área total do ambiente. Se a loja
for pequena, é interessante utilizar alguns artifícios que ampliam os espaços, como espelhos,
boa luminosidade, pinturas claras;
::: circulação – deve ser confortável e propiciar uma visão ampla dos produtos. Os corredores
devem ser amplos o suficiente (considere uma pessoa parada em cada prateleira e uma pas-
sando). Muitas vezes é interessante planejar o fluxo usual na loja;
::: definir "zonas quentes" (são as que naturalmente mais atraem os clientes) e as “zonas frias”,
com o intuito de aquecê-las com algum elemento especial, como vegetação, objeto especial,
cor e textura na parede;
::: sinalização – o cliente deve enxergar as sinalizações sem precisar se esforçar. Cores variadas e
materiais diferentes podem diferenciar seções de produtos;
::: exposição dos produtos – organização e limpeza são fundamentais;
::: emergências – planejar as saídas de emergência, caso ocorra algum problema.
Todos os itens citados são apenas alguns exemplos de análises qualitativas e quantitativas que
devem ser realizadas no empreendimento antes da sua comercialização. Essas observações também
podem favorecer o desenvolvimento de um produto imobiliário mais adequado à sua realidade e que
esteja em maior conformidade com seu público-alvo.
Atividade
1. Faça um levantamento sobre as principais reclamações dos compradores de imóveis residenciais e
comerciais da sua cidade. Verifique quais são os itens que eles costumam dar maior importância.

LOUREIRO, Claudia; AMORIM, Luiz. Dize-me teu Nome, tua Altura e Onde Moras e te Direi que És:
estratégias de marketing e a criação da casa ideal. Disponível em: <www.vitruvius.com.br/arquitextos/
arq000/esp286.asp>. Acesso em: 18 set. 2006.

Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

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1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
Esta unidade apresenta a importância das fachadas das edificações, seus
principais elementos de composição e respectivas funções. Como todos
os materiais utilizados nas fachadas e demais espaços dos empreendi-
mentos imobiliários, apresentam cores específicas. Também estudaremos
alguns significados e possibilidades do uso da cor na arquitetura.
Análises do
empreendimento: aspectos
volumétricos das edificações
Análises de fachadas das edificações
A forma arquitetônica, os elementos exteriores que compõem a volumetria da edificação, pode
ser considerada como o cartão de visitas do nosso empreendimento, visto que os elementos que com-
põem cada fachada da edificação são os primeiros a serem vistos no empreendimento.
As fachadas da edificação podem ser representadas por meio de desenhos técnicos, também
conhecidos como elevações. As fachadas representam a planificação em linhas dos elementos volumé-
tricos que as compõem.

120 | Análises do empreendimento: aspectos volumétricos das edificações
A volumetria da edificação depende da forma criada para contemplar as funções necessárias

à edificação. É importante destacar que a forma não necessariamente segue a função da edificação,
sendo que isso era um dos lemas do movimento moderno na década de 1930. Durante o movimento
moderno, o mais era considerado menos, ou seja, quanto menor fosse o grau de detalhes e elementos
estéticos, melhor seria a qualidade da arquitetura projetada. Já na arquitetura contemporânea, a di-
versidade de elementos é grande, podemos encontrar misturas de estilos e até mesmo a releitura de
antigos estilos.
Para facilitar nosso entendimento sobre a importância e a função das fachadas das edificações,
vamos analisar os elementos volumétricos da edificação. Basicamente, podemos dividir a volumetria
em três dimensões, segundo Ramos (2004, p. 167):
1) base – representa o pavimento térreo e contempla os acessos e as atividades de uso comum.
Em algumas zonas específicas da cidade, de acordo com o Plano Diretor vigente, por exemplo,
a base pode ter pé-direito mais alto e uma ocupação do terreno maior do que a sua torre.
Essa tipologia favorece o estabelecimento de atividades de comércio, bem como a criação de
garagens;
2) torre – é composta pelo número de pavimento-tipo existente e geralmente contempla ativi-
dades de uso privado, como os apartamentos residenciais ou as salas comerciais;
3) coroamento – é o acabamento final da edificação, um detalhe na cobertura que pode propor-
cionar estética diferenciada para a edificação. Na verdade, é a composição de alguns elementos
arquitetônicos que fazem o acabamento do topo da edificação.
As fachadas das edificações têm funções específicas e importantes para a edificação, como:
::: função estética – é o primeiro elemento visto na construção, exerce função de comunicação,
já que transmite a ideia central do conceito do empreendimento;
::: função de proteger a edificação e os espaços internos do edifício das intempéries (variações
climáticas) – proteção da insolação (dos raios solares), dos ventos, da água da chuva, entre
outros;
::: função de priorizar a segurança do empreendimento – é o meio de contato entre os ambientes
internos da edificação e os externos;
::: função de facilitar sua manutenção – os materiais de acabamento utilizados nas fachadas
devem ter durabilidade para minimizar gastos com a manutenção.
Agora que você já sabe as funções das fachadas, pode concluir que, além de criar uma volumetria
que transmite o conceito do produto imobiliário, é fundamental observar os aspectos técnicos referen-
tes à durabilidade e à segurança dos materiais e elementos que estão sendo utilizados no empreendi-
mento.
Quais são os elementos e os materiais que podem compor as fachadas? Quais são as soluções
arquitetônicas que podem ser utilizadas para valorizar nosso empreendimento?
Existem diversificadas composições volumétricas para as fachadas, dependendo da criatividade,
das possibilidades econômicas e dos objetivos do empreendimento. Os projetistas do empreendimento
podem utilizar diferentes recursos e elementos construtivos, os quais podem ou não contribuir para a
qualidade da arquitetura dos empreendimentos.

Análises do empreendimento: aspectos volumétricos das edificações | 121
Antes de falarmos especificamente de cada elemento das fachadas é importante entender a com-
posição volumétrica básica das edificações:
::: fechamentos horizontais – piso, lajes e cobertura;
::: fechamentos verticais – as paredes e esquadrias (janelas), por exemplo.
Quando trabalhamos com uma composição de fachada, devemos analisar todos os condicionan-
tes legais, técnicos, humanos e econômicos do nosso empreendimento para projetarmos as melhores
soluções conforme o conceito do projeto.
Nas composições volumétricas das fachadas pode-se trabalhar com:
::: esquadrias – as quais podem proporcionar diferentes sensações de conforto (umas com ven-
tilação de 50%, outras com ventilação de 100%). Elas apresentam ainda um funcionamento
diversificado, pois umas são de abrir, outras de correr. Os materiais de acabamento utilizados
também variam, podendo ser de madeira, PVC e alumínio;
::: elementos translúcidos – vidros, policarbonato, acrílico, elementos transparentes. Atualmen-
te existem diferentes tipos de vidros, com textura e cores diversificadas. Conforme a função do
vidro, faz-se a adequada especificação técnica necessária. Lembre-se de que, ao projetar uma
fachada toda de vidro, deve ser analisada a orientação solar da edificação. Esse tipo de solução,
sem proteção solar, em um clima tropical e subtropical como o do Brasil, causa problemas de
conforto térmico no interior da edificação, pois a incidência de radiação solar no vidro causa o
efeito estufa no interior dos ambientes. Essa situação normalmente exige gastos energéticos
muito elevados, devido ao aumento da necessidade de condicionamento de ar artificial;
::: sacadas – são excelentes elementos volumétricos, visto que podem estar inseridas no corpo
da edificação ou salientes na fachada. Podem ter diferentes tipos de fechamentos, como pei-
toril de alvenaria, de vidro ou todo vazado com ferro;
::: revestimentos – existe uma diversidade de materiais de acabamento para as fachadas com
cores e texturas diferenciadas: pastilhas cerâmicas, pintura texturizada, pedra e alumínio, por
exemplo.
Na verdade, existem inúmeras opções para criar um empreendimento com uma arquitetura
diferenciada, a qual pode proporcionar uma estética que qualifique o imóvel. Mas você já deve ter
pensado que todos esses elementos implicam custo na hora da construção, certo? Óbvio que com o
incremento das fachadas, a partir da adição de elementos compositivos, temos aumento no custo de
construção, pois aumenta o material da estrutura, aumenta o material de revestimento e aumenta o
tempo de execução.
Sendo assim, o grupo que está participando das reuniões iniciais sobre o desenvolvimento do
produto imobiliário, antes de iniciar a criação dos projetos técnicos, deve avaliar as condições econô-
micas e o público-alvo que se pretende alcançar. Quando estamos elaborando o programa de necessi-
dades da edificação devemos avaliar as influências de diferentes elementos que podem ser utilizados
na volumetria da edificação, verificando a qualidade que se pretende atingir, o custo de construção e o
valor percebido pelos usuários dos elementos que serão utilizados.

O significado da cor nos empreendimentos imobiliários

A cor na arquitetura é um detalhe constante, pois todos os elementos utilizados no empreendi-
mento apresentam uma cor que pode ser tanto a cor natural empregada na estrutura, como a cor utili-
zada para recobrimento dos materiais que foram utilizados para fazer uma parede, por exemplo.
A importância do uso de cores na arquitetura está atrelada a diversos estudos sobre a percepção
humana em relação às diferentes matizes de cores existentes. Cada cor representa um significado, tanto
pelas sensações que podem transmitir às pessoas, como pelos aspectos culturais atrelados ao seu uso.
Por isso, é importante entendermos como as cores podem ser utilizadas de forma a garantir a qualidade
do empreendimento e que, por outro lado, não prejudiquem o conceito e a estética da edificação.
Assim, é necessário analisar como podemos fazer combinações entre cores e verificar a compati-
bilidade entre a função do ambiente e a cor utilizada. Você já deve ter observado que a inserção de cores
em um objeto arquitetônico deve respeitar o contexto local, além de respeitar alguns requisitos básicos,
como o estilo de vida dos futuros moradores, a proposta do empreendimento e os materiais utilizados.
Para definir as cores que serão utilizadas no interior dos empreendimentos imobiliários, observe:
::: a função do ambiente;
::: o dimensionamento do ambiente;
::: o grau de luz natural incidente no ambiente;
::: as necessidades do usuário final;
::: o design conceitual do ambiente.
As cores são importantes, mas como combiná-las? Uma dúvida comum a quase todas as pessoas.
Antes de qualquer coisa, é interessante entendermos que as cores dividem-se em primárias, secundá-
rias e terciárias.
::: Cores primárias: também conhecidas como cores puras, são pigmentos naturais – vegetal e
mineral. Não se formam pela mistura de outras cores. São elas: azul, amarelo e vermelho.
::: Cores secundárias: são cores resultantes da mistura de duas cores primárias na mesma pro-
porção. Por exemplo: azul + amarelo = verde.
::: Cores terciárias: resultam da mistura de uma cor primária com uma cor secundária. Exemplos:
azul + verde = azul-esverdeado.
A combinação entre cores é bastante subjetiva. Antes de escolher as cores é importante analisar e
comparar acabamentos e cores de outros espaços já construídos. Para facilitar nossas escolhas, existem
algumas dicas e, para isso, é interessante entender algumas definições de cores.
Círculo das cores

Cores complementares são aquelas que estão opostas no círculo das cores. Como o próprio nome
indica suas propriedades se complementam (GURGEL, 2005, p. 63). São cores contrastantes entre si
e normalmente as combinações entre elas transmitem bom resultado. São cores complementares o
vermelho e o verde, laranja e azul, por exemplo.

Cores análogas são aquelas que estão vizinhas no círculo das cores. São próximas entre si. Por
exemplo, amarelo e verde, vermelho e laranja.
Observação: uma composição com cores complementares (contrastantes) sempre possibilita
maior destaque que uma composição com cores análogas.
Cores quentes são cores em que predominam os tons de vermelho, amarelo e laranja. Caracteri-
zam-se como cores vibrantes, alegres, agressivas, sensuais, dando, inclusive, a sensação de calor. São
cores associadas à época do verão.
Cores frias são cores em que predominam os tons de azul, verde e roxo. Caracterizam-se como
cores melancólicas, tristes, que proporcionam a sensação de calma e recolhimento (aconchego), por-
tanto, não são vibrantes. São cores associadas à época do inverno.
Cores neutras são aquelas em que não há predomínio de tonalidades quentes ou frias. São cores
neutras os tons de preto, branco, cinza, marrom e bege. De acordo com Gurgel (2005, p. 67), a com-
binação de cores neutras proporciona atmosfera refinada e elegante, pois este esquema neutraliza a
composição.
Você sabe que as combinações podem ser variadas e dependem de preferências pessoais, além
do contexto em que se inserem no empreendimento. Quando fazemos uma combinação de várias
cores (mais do que três) em uma composição, dizemos tratar-se de uma policromia. Já quando usamos
uma única cor, mas com várias tonalidades, dizemos tratar-se de uma monocromia.
Muitas pessoas, para evitarem erros, utilizam combinações monocromáticas, as quais são mais
simples de realizar. As combinações monocromáticas são excelentes para espaços pequenos. Mas tes-
tar, arriscar, faz parte do planejamento de desenvolvimento do produto imobiliário que busca, além de
qualidade, atingir os estilos de vida dos seus clientes.
Alguns estudiosos defendem o uso da cor como fonte de inúmeras sensações, existindo inclusive
um tipo de terapia por meio do uso de cores: a cromoterapia. Na arquitetura, o uso das cores é essen-
cial para manter o equilíbrio do empreendimento proposto, pois conforme a cor escolhida pode-se
influenciar beneficamente ou não os ambientes. Cada cor pode provocar estímulos variados no nosso
sistema nervoso, afetando nossas emoções e até nosso humor. A seguir damos alguns exemplos dos
significados das cores.
Vermelho: a cor do fogo, da paixão, do entusiasmo e dos impulsos; estimula os movimentos, ajuda
a combater o estresse e a falta de energia. Exemplo de aplicação: pode ser usada em objetos e detalhes
das salas de estar e jantar. No dormitório de casal aconselha-se utilizar em apenas um pequeno objeto
para não interferir no sono. Na arquitetura comercial valoriza espaços e chama a atenção.
Amarelo: a cor do sol, traz luz e vibração; ativa o intelecto, a comunicação, a harmonia do todo.
Exemplo de aplicação: é interessante utilizar essa cor em áreas de acesso, salões sociais e quartos de
estudo. Como é uma cor quente, vai muito bem em climas frios.
Violeta: representa o mistério, expressa sensação de individualidade, personalidade. Está asso-
ciada à intuição e à espiritualidade, influenciando emoções e humores. Exemplo de aplicação: não é
muito utilizada nos ambientes de interiores, apenas se for empregado em tonalidades suaves. Se for
uma tonalidade mais azulada, é muito interessante para dormitórios. Esta cor é ideal para locais de
meditação.

Laranja (= vermelho + amarelo): a cor da comunicação, do calor afetivo, do equilíbrio, da segurança,

da confiança; é a cor das pessoas que creem que tudo é possível e da juventude. Estimula otimismo,
generosidade, entusiasmo e aumenta o apetite. Exemplo de aplicação: pode ser bem empregada em sa-
las de estudo e de reuniões. Também é interessante sua aplicação nos locais onde a família se encontra
para conversar. Assim como o amarelo, é uma cor quente.
Rosa (= vermelho + branco): diretamente relacionada com o coração, o amor e a alegria. Ativa a
simpatia, a união e o companheirismo; relaciona-se com a espiritualidade e denota criatividade. Exem-
plo de aplicação: na arquitetura é interessante utilizar essa cor com moderação, apenas em pequenos
detalhes. Em dormitórios de meninas esta cor pode ser bastante explorada.
Azul: transmite paz, seriedade, confiabilidade, fluidez e tranquilidade. É a cor da purificação e do
bem-estar; favorece a paciência, a amabilidade e a serenidade. Exemplo de aplicação: sua aplicação é
ideal para dormitórios de crianças e adultos que têm insônia, já que essa cor acalma a energia, princi-
palmente dos hiperativos. Em ambientes residenciais e de descanso, propicia a paz e a calma. No teto,
é celestial, frio, intangível, pesado e opressivo, se for escuro. Na parede, continua a frieza e a distância,
ainda aprofunda os espaços, quando escurecido. Nos pisos e em nuances claras, inspira movimentos
sem esforço.
Verde (= amarelo + azul): transmite paz, segurança, esperança em abundância, confiança e inteli-
gência; é a cor do movimento, da ação e do conhecimento. É a cor mais expressiva da natureza. Exemplo
de aplicação: é indicada para todos os ambientes. No banheiro é aconselhável ter toalhas ou detalhes
de acabamento em verde-vivo, pois é ali que se purifica o corpo. Nos tons claros é muito utilizada em
ambientes hospitalares, já que interfere no estado emocional do paciente. Nos ambientes, reserva aos
tetos a sensação de proteção. Nas paredes, traz calma, segurança, relaxa, sendo brilhante. Já nos pisos,
passa a impressão de naturalidade e relaxamento, dependendo do grau de saturação.
Branco: contém todas as cores, é purificador e transformador. Representa o amor divino, estimula
humildade e imaginação criativa; sensação de pureza, de limpeza e de claridade. Exemplo de aplicação:
ótimo para qualquer ambiente, mas se o local for totalmente branco pode-se resultar em tédio.
Preto: é a cor do poder, induz a sensação de elegância e sobriedade; representa a opressão, a
revolta e a escuridão. É a “não cor”, ausência de vibração, cor das pessoas que buscam proteção ou afas-
tamento ao seu redor. Exemplos de aplicação: é indicada só para detalhes de acabamento ou objeto,
pois pode deixar o ambiente muito escuro. Bastante usada em escritórios e ambientes de negócios, já
que é elegante, transmitindo uma dose de seriedade e mistério.
O gestor imobiliário pode realizar análises qualitativas da volumetria da edificação, assim como
dos elementos e materiais utilizados. Você poderá indicar para seus clientes a importância das caracte-
rísticas estéticas da edificação e os significados das cores utilizadas no empreendimento, destacando
seus conhecimentos sobre o imóvel que está sendo comercializado.

Atividade
1. Compare dois empreendimentos, ambos destinados ao mesmo público-alvo, com o mesmo
padrão socioeconômico. Compare as soluções adotadas nas fachadas de cada um dos prédios e
questione alguns moradores sobre as qualidades e defeitos existentes.
CORES na arquitetura. Disponível em: <www.mundocor.com.br/cursos.htm>. Acesso em: 31 ago. 2006.
FACHADAS residenciais. Disponível em: <www.arquitetura.abril.uol.com.br/livre/fachadas/0001/facha-
das.shtml>. Acesso em: 31 ago. 2006.


Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


Resumo
O assunto da aula de hoje é apresentar e fomentar alguns subsídios
para as análises qualitativas dos projetos complementares: estrutural,
hidrossanitário e elétrico. O principal objetivo é despertar no ges-
tor imobiliário a importância de realizar análises de alguns elementos
desses projetos, os quais podem contribuir, ou não, para a qualidade
do empreendimento imobiliário.
Análises do empreendimento:
projetos complementares
Análises dos projetos complementares
Os empreendimentos imobiliários são desenvolvidos a partir de uma pesquisa de mercado que
identifica o público-alvo do empreendimento, da formulação do programa de necessidades do empre-
endimento e demais condicionantes (técnicos e legais) existentes. A partir dessas informações iniciais,
o grupo envolvido no processo de desenvolvimento do produto imobiliário cria os projetos técnicos
necessários à execução da obra do empreendimento.
Para qualificar sua ação profissional é necessário entender quais são os projetos envolvidos e as
funções de cada um, para que você possa contribuir com informações sobre o mercado no processo
de planejamento do empreendimento. Além disso, é de suma importância entender quais são os
elementos que cada projeto deve contemplar, de forma a qualificar o empreendimento. Assim, você
pode fazer análises qualitativas dos projetos complementares e repassar informações consistentes,
as quais realmente enfatizam a qualidade do empreendimento para seus clientes.

128 | Análises do empreendimento: projetos complementares
Alguns aspectos devem ser observados no projeto arquitetônico, como dimensionamento e fun-
cionalidade dos ambientes. Mas a qualidade do empreendimento não depende apenas de um bom
projeto arquitetônico, pois devemos avaliar os componentes de todos os projetos complementares
envolvidos. Então, vamos entender alguns elementos do projeto estrutural, hidrossanitário e elétrico
que podem qualificar ou não o empreendimento.
Projeto estrutural: aspectos qualitativos

A finalidade do projeto estrutural é projetar e dimensionar os elementos estruturais (lajes, vigas,
pilares e fundações) do empreendimento. A estrutura da edificação pode ser de madeira, metálica, con-
creto armado ou ainda alvenaria estrutural, entre outras possibilidades.
Para o empreendimento ter um excelente desempenho, precisa apresentar qualidade no projeto
e execução da estrutura da edificação. Por isso, você deve fazer algumas análises qualitativas do projeto
estrutural, a fim de transmitir características aos seus clientes, agregando valor na sua ação profissional.
Você pode analisar alguns aspectos qualitativos nos empreendimentos imobiliários e repassar
para seus clientes. Pode, ainda, observar soluções que funcionaram em outros empreendimentos cons-
truídos e realizar comparações de desempenho. Mas que tipo de análise sobre o projeto estrutural você
pode fazer em conjunto com a equipe técnica? Vamos a elas:
::: padronização – secções (dimensões) dos elementos estruturais (lajes, vigas, pilares e funda-
ções) e distâncias entre eles, a fim de facilitar na execução e no reaproveitamento de formas;
::: integração estrutural e arquitetônica – fazer a compatibilização entre o projeto estrutural e
demais projetos, verificando possíveis conflitos. Procurar camuflar os elementos estruturais
no interior das paredes. Caso isso não seja possível, recomenda-se tirar partido arquitetônico
dos elementos estruturais;
::: forma dos elementos estruturais – os formatos retilíneos são os mais usuais por serem mais
simples de executar. No entanto, deixam os espaços muito retos e duros. Por isso é interessante
quebrar a linearidade, por meio do uso de curvas e ângulos.
Análises qualitativas do projeto hidrossanitário

Assim como você deve analisar alguns elementos do projeto estrutural que podem qualificar ou
não o empreendimento imobiliário, o projeto hidrossanitário também deve observar vários requisitos
de qualidade conforme as exigências dos usuários das edificações.
Os usuários das edificações têm exigências importantes, as quais devem ser observadas, visto
que as pessoas têm contato diário com a rede de distribuição de água e esgoto. Mas quais são os pro-
blemas que podem prejudicar o uso das pessoas e gerar uma insatisfação em relação ao produto como
um todo?

Análises do empreendimento: projetos complementares | 129
Quando trabalhamos com rede de água, é de suma importância lembrar que um pequeno
problema em qualquer ponto da rede pode significar grandes prejuízos financeiros, já que a água pode
escoar pelos ambientes, mofando paredes, rejuntes, descolando pintura, estufando revestimentos
cerâmicos, entre outros.
Para resumir, os principais problemas que devem ser evitados nas instalações hidrossanitá-
rias são:
::: vazamentos – como saber se existe um? Se a sua conta de água aumentar muito e rapida-
mente, sem que haja motivo para isso, é quase certo que o sistema hidráulico apresenta al-
guns problemas. Para saber onde está o vazamento, algumas empresas oferecem o serviço de
detecção de vazamentos com aparelhos de ultrassom, que prometem apontar sua localização.
O problema está no preço, geralmente alto demais. Outra forma de saber é por meio da obser-
vação, fechando todos os registros;
::: entupimentos – projetar e implantar caixas de gordura e de inspeção em intervalos regulares,
de preferência na saída de cada ambiente. Em caso de entupimento, a manutenção é feita a
partir dessas caixas, diminuindo a extensão dos tubos que devem ser desimpedidos. Também
é importante evitar o uso de conexões de 90° no esgoto sanitário, pois estas aumentam as
chances de entupimento por acúmulo de dejetos. As curvas devem ser mais suaves e permitir
o perfeito escoamento da água do esgoto;
::: mau cheiro – para evitar o retorno do cheiro através dos ralos é importante o projeto da rede
de esgoto prever e calcular os tubos de ventilação necessários, denominados de TV, nos dese-
nhos técnicos;
::: manutenção – minimize o uso de material; quanto menor for a quantidade de material utili-
zado, menor serão os riscos e problemas. Dessa forma, os recortes nas paredes para colocação
da tubulação do hidrossanitário também serão menores, consequentemente, não haverá des-
perdícios com mão de obra e produção de entulhos;
::: altura e localização dos equipamentos – prever a localização do reservatório superior com
altura adequada ao uso dos chuveiros, a fim de evitar problemas com a pressão d’água. O po-
sicionamento de aquecedores de passagem também deve ser otimizado, uma vez que uma
melhor eficiência ocorre quando este localiza-se logo abaixo do reservatório de água. Quando
o assunto são registros de passagem, conhecidos como registros de gaveta, muitas vezes vale
a lógica do quanto mais, melhor. Assim, quando existir algum vazamento, é mais fácil detectar
o local fechando registros de água por partes. O posicionamento dos registros são projetados
de acordo com a configuração de cada imóvel. Dependendo do projeto, pode ser interessante
colocar um registro individual para as saídas de água da lavanderia, um segundo para os pon-
tos da pia da cozinha e um terceiro para o banheiro. Mas existem outras disposições possíveis.
No banheiro, por exemplo, uma solução é optar por ter um registro para a pia e para o chuveiro
e outro, individual, para a válvula de descarga. Assim, em caso de manutenção da válvula, os
outros aparelhos do banheiro continuam sendo usados. Em qualquer situação, uma recomen-
dação importante é não deixar esses registros meio abertos. Lembre-se de que esses registros
não foram feitos para regular a força da água, prática que causa danos irreversíveis ao meca-
nismo dessas peças. Caso ocorra algum dano no registro do imóvel, a única solução é trocar o
conjunto todo, com os habituais inconvenientes de quebra de paredes e de revestimentos.

Ter todos esses cuidados não é tarefa simples e exige um grau de planejamento mais eficiente.
Planejar tudo que será executado evita desperdício de tempo da produção, assim como de material.
As ações corretivas tomadas no canteiro de obras (soluções que devem ser criadas durante a execução
da obra) têm resultados que normalmente oneram o custo de construção, porque nem sempre a melhor
solução pode ser realizada em uma situação emergencial. Por isso, a racionalização do sistema de rede
de água e esgoto já deve estar prevista na fase de planejamento do empreendimento, quando os pro-
jetos técnicos estão sendo elaborados.
Adotar planilhas de controle, como um checklist de projeto dos itens imprescindíveis, aferindo
questões de controle da qualidade do produto contribui para o bom funcionamento do sistema hidros-
sanitário. Porém, para se manter e ter diferenciais em um mercado competitivo, também é importante
propor novas ações, como inovações tecnológicas na área, para diminuir custos e evitar riscos, como os
exemplos citados. Aro e Amorin (2004, p. 3) destacam que:
Os esforços despendidos devem estar concentrados na racionalização da gestão do processo de produção, sendo
necessária a racionalização dos custos de implantação, execução, uso e manutenção, uma vez que estes têm uma par-
cela considerável no custo global da edificação. Racionalizar também o uso dos recursos naturais, preocupação cada
vez mais acentuada da sociedade frente ao risco crescente de escassez destes recursos.
Por isso a padronização do sistema é item essencial. Como os recursos hídricos estão cada vez
mais escassos em quantidade e qualidade, diminuir a quantidade do uso de água no sistema de esgoto
é uma necessidade presente. A indústria já desenvolveu uma linha de produtos que usa menos água
para a descarga sanitária, por exemplo. Destaco para vocês que os vasos sanitários consomem cerca de
40% da água de uma residência, de acordo com Aron e Amorin (2004, p. 6), com consumo médio de 15
litros por uso (descarga). Alguns aparelhos já operam com a mesma eficiência, porém consomem cerca
de seis litros de água (o que ainda é um valor alto se considerarmos a natureza nobre da água que nos
abastece e que serve para praticamente todas nossas atividades).
Além disso, existem elementos acoplados em torneiras e chuveiros que minimizam o gasto de
água potável. Reduzir a quantidade de água potável utilizada consequentemente diminui a necessidade
de tratamento dos resíduos líquidos, sendo um benefício ambiental e econômico excelente.
Outro item importante para a racionalização do sistema hidráulico é o reuso de água na edifica-
ção. O reuso de água também é uma forte alternativa para empreendimentos que querem ter diferen-
cial, pois esse sistema proporciona economia de água potável e minimiza o impacto ambiental produ-
zido pelo despejo dos efluentes líquidos da edificação.
As instalações de esgoto sanitário também devem ter um projeto eficiente para evitar contami-
nação. Essas instalações destinam-se a escoar as águas servidas da edificação, objetivando por meio do
seu traçado e dimensionamento o escoamento rápido dos dejetos, fácil desobstrução e a vedação dos
gases das tubulações de esgoto. Quando a rua não tem rede de esgoto o tratamento deve ser realizado
no próprio empreendimento. É necessário utilizar um sistema combinado: tanque séptico, filtro anae-
róbio e sumidouro (encontrados em lojas especializadas ou construídos conforme dimensionamento
segundo critérios específicos na norma).
A NBR 7229/93 estabelece as condições exigíveis para o projeto, a construção e a operação de
sistemas de tanques sépticos, incluindo tratamento e disposição de efluentes e lodo sedimentado. Seu
objetivo é preservar a saúde pública e ambiental, a higiene, o conforto e a segurança dos habitantes de
áreas servidas por esses sistemas.

Aspectos qualitativos do projeto elétrico

Uma edificação deve comportar inúmeros pontos de distribuição de energia: TV, telefone, som,
micro-ondas, computador, entre outros. Cuidados na racionalização da distribuição da tubulação e con-
dutores de energias são fundamentais para evitar desperdícios durante a fase de execução, bem como
de manutenção do abastecimento de energia elétrica da edificação.
Alguns cuidados básicos devem ser observados para a otimização das instalações necessárias:
::: localização do quadro elétrico – local de fácil acesso e ao mesmo tempo escondido para
evitar problemas estéticos. O quadro elétrico é responsável pela distribuição dos circuitos de
energia por toda a casa, por isso é interessante estar em um local central para tornar a distri-
buição de tubulação mais eficiente e racional;
::: especificação de materiais – os materiais que levam a energia aos diferentes pontos de sua
casa devem ser de boa qualidade. Procure na embalagem o símbolo do Instituto Nacional de
Metrologia (Inmetro), procedimento aconselhável para todos os componentes de sua insta-
lação. Desde os cabos até os interruptores, esse símbolo significa que as peças foram feitas
obedecendo às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para Instalações
Elétricas de Baixa Tensão (NBR 5410);
::: projetar sistemas de segurança – aterramento (condutor terra) de tomadas para evitar des-
cargas elétricas que resultariam em um choque na pessoa que está utilizando o equipamento
eletrônico. Previsão de circuitos individuais para equipamentos com potência diferenciada,
para evitar sobrecargas de tensão nas tomadas.
Para ter maior eficiência energética na edificação é importante projetar o empreendimento de
acordo com as características do clima local, além de especificar materiais que apresentam maior efici-
ência energética. Uma edificação poderá ter seu sistema de iluminação mais eficiente se a luz artificial
for integrada ao uso de luz natural, por exemplo.
Iluminação natural e artificial

Os gastos energéticos em iluminação são significativos, representando em torno de 40% (edifí-
cios com condicionamento artificial) e 90% (edifícios sem condicionamento artificial). Por isso, soluções
que possam maximizar os recursos necessários à iluminação de cada ambiente são sempre bem-vindas.
Primeiro, estuda-se o efeito do acréscimo de iluminação natural e, em seguida, utiliza-se uma ilumina-
ção artificial mais eficiente (LAMBERTS; DUTRA; PEREIRA, 2004, p. 164).
A qualidade da iluminação também pode ser alterada pelas cores utilizadas (tanto as cores
podem melhorar ou diminuir a eficiência da iluminação, assim como a iluminação altera as cores). As
dimensões e a forma dos ambientes também podem alterar a eficiência da iluminação.
Utilizar a luz natural é essencial e indispensável à saúde das pessoas; além disso, sua utilização
adequada pode contribuir para minimizar gastos energéticos. Um bom projeto de iluminação deve
incluir algumas estratégias:

::: integração com luz natural (átrios, espelhos, tijolo de vidro, iluminação zenital, entre outros);
::: iluminação direta (iluminação de tarefa com luminárias de mesa);
::: controles eficazes de sistemas de iluminação (sistemas fotoelétricos, sensores de ocupação e
sistemas de programação de tempo);
::: janelas maiores – o ideal é que sejam contínuas e se estendam o mais próximo possível do
forro. A altura ideal é o próprio pé-direito e a largura, a dimensão do ambiente em que a janela
encontra-se inserida.
Posicionamento do sistema de ar condicionado de janela

Para otimizar a eficiência energética dos equipamentos de ar condicionado tipo “janela”, alguns
cuidados com o seu posicionamento no ambiente devem ser observados (RAMOS, 2004):
::: preferencialmente no centro da parede de menor largura;
::: altura média de 1,70m;
::: evitar colocá-lo a exposições solares intensas, o que pode provocar uma perda de capacidade
de refrigeração de aproximadamente até 30% (LAMBERTS, DUTRA; PEREIRA, 2004, p. 91);
::: evitar colocá-lo em posições de encapsulamento, bem como de frente para outro aparelho
externo (de outro ambiente).
Existem outros tipos de sistema de condicionamento de ar, por isso é importante pesquisar para
verificar a melhor opção para cada empreendimento. Quando vamos propor o uso de condicionador de
ar tipo “janela” é importante estar atento ao seu posicionamento nas fachadas, para evitar problemas
estéticos. Além disso, deve ser prevista a instalação de uma tubulação para a condução da água que
condensa nesse tipo de sistema, evitando pingos desagradáveis para os vizinhos.
Os itens apresentados nesta unidade procuram demonstrar algumas possibilidades de análises
qualitativas dos projetos complementares que você, futuro gestor imobiliário, poderá realizar.
Você já sabe que os projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico são indispensáveis para os
empreendimentos imobiliários. Na aula de hoje você pôde perceber que existem diferentes aspectos
em cada um desses projetos, os quais devem ser observados para evitar transtornos durante a exe-
cução do empreendimento e, principalmente, durante o uso do imóvel. O gestor imobiliário deve
orientar seus clientes sobre as características dos projetos mencionados que podem qualificar ou não
o empreendimento.

Atividade
1. Faça um levantamento sobre as principais reclamações dos compradores de imóveis residenciais
e comerciais da sua cidade. Verifique quais são os itens que eles costumam dar maior importância
e se eles já enfrentaram algum problema nas instalações hidrossanitárias e/ou elétricas.
Sugiro a leitura dos projetos a seguir:
Projeto estrutural
NBR 6118/2003 – Projeto e execução de obras de concreto armado.
Projeto hidrossanitário
NBR 5626/98 – Instalação predial de água fria.
NBR 8160/99 – Sistemas prediais de esgoto sanitário – projeto e execução.
Projeto elétrico
NBR 5410/97 – Instalações elétricas de baixa tensão.
NBR 5444/86 – Símbolos gráficos para instalações elétricas prediais.


Referências
Porto Alegre, 2004.
I ELECS, 2001.
136 | Referências

1990.
Foz do Iguaçu, 2002, p. 1921-1930.
IX ENTAC, 2002.
8 jun. 2006.
SENAC, 2005.

Referências | 137

vros, 2004.
1991.
2004.

138 | Referências
2003. p. 730-736.
2002.
1999.


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Características de qualidade do projeto

Entradas Processos Saídas

programa de necessidades; arquitetônico estrutural; desenhos técnicos

elétrico; memoriais descritivos;

Figura 1 – Sistema projeto, adaptado de Ramos (2002) e Thomaz (2001).

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Coordenação de projetos e dos projetistas

A função do coordenador de projetos

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CARVALHO, L. O.; JUNGLES, A. E. Análise da programação e da execução de um edifício de apartamentos

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GUS, M.; FORMOSO, C. T. Método para Concepção e Implementação de um Sistema de Gerencia-