AT - Manual de Avaliacao Predios Urbanos

Classificação: 0 0 0 . 0 0 .
5 0 4
Segurança: U s o I n t e r n o
Manual de Avaliação de Prédios Urbanos
Versão 8.0
Maio.2021
MOD. 12.2
Classificação: 0 0 0 . 0 0 . 5 0 4
Segurança: U s o I n t e r n o
ÂMBITO DE APLICAÇÃO O presente Manual de Avaliação destina-se a ser utilizado pelos

peritos avaliadores da propriedade urbana, pelos Serviços de
Finanças e pelas Direções de Finanças.
ELABORADO Direção de Serviços de Avaliações
APROVADO
03/05/2021
Subdiretora Geral da Área de Gestão

dos Impostos do Património
VERSÃO
DATA AUTOR VERSÃO
2004 Direção de Serviços de Avaliações 1.0
MOD. 12.2
INDÍCE
Síntese das atualizações do Manual de Avaliação Versão 8.0.................................................... 7
1. Considerações Gerais ......................................................................................................... 8
1.1 Conceito de prédio – artigo 2.º do CIMI ......................................................................... 8
1.2 Classificação dos prédios – artigo 3.º a 5.º do CIMI ...................................................... 9
1.3 Iniciativa da avaliação e documentos necessários ...................................................... 11
1.4 Vistoria ........................................................................................................................ 12
1.5 Segunda Avaliação .....................................................................................................13
2. Avaliação de Prédios Urbanos ........................................................................................... 15
2.1 Avaliação de edificações urbanas com afetação: habitação, comércio, indústria e
serviços ....................................................................................................................... 15
2.1.1 Determinação do valor patrimonial tributário (Vt) – artigo 38.º do CIMI .............. 15
2.1.2 Valor base dos prédios (Vc) – artigo 39.º do CIMI .............................................. 17
2.1.3 Tipos de áreas dos prédios edificados (A) – artigo 40.º do CIMI ........................ 18
2.1.4 Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e fórmula – artigo 40.º-A do
CIMI ................................................................................................................. 24
2.1.5 Coeficiente de afetação (Ca) – artigo 41.º do CIMI............................................. 25
2.1.6 Coeficiente de localização (Cl) – artigos 42.º do CIMI ........................................ 29
2.1.7 Coeficiente de qualidade e conforto (Cq) – artigo 43.º do CIMI .......................... 30
2.1.7.1 Diretrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização
excecional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente
de conservação ............................................................................................. 34
2.1.7.2 Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela I
prevista no n.º 1 do artigo 43.º do CIMI) ........................................................ 34
2021 Versão: 8 3 / 50
2.1.8 Coeficiente de vetustez (Cv) – artigo 44.º do CIMI ............................................. 35
2.1.8.1 Prédios ampliados......................................................................................... 36
2.1.8.2 Outras regras ................................................................................................ 37
2.1.9 Considerações finais.......................................................................................... 38
2.2 Avaliação de Terrenos Para Construção..................................................................... 40
2.2.1 Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (artigo
45.º do CIMI)...................................................................................................... 40
2.2.2 Método Comparativo – n.º 3 do artigo 76.º do CIMI ........................................... 42
2.2.3 Considerações finais relativas à determinação do valor patrimonial tributário dos
terrenos para construção – artigo 45.º do CIMI .................................................. 42
2.3 Avaliação dos Prédios da Espécie “Outros” ................................................................ 45
2.3.1 Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” –
artigo 46.º do CIMI ............................................................................................. 45
2.3.1.1 Regra geral com as adaptações necessárias – n.º 1 do artigo 46.º do CIMI.. 45
2.3.1.2 Método do Custo – n.º 2 do artigo 46.º do CIMI............................................. 46
2.3.1.3 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva – n.º 4
do artigo 46.º do CIMI ................................................................................... 49
2.3.1.4 Avaliação de prédios em ruínas – n.º 5 do artigo 46.º do CIMI ...................... 50
4 / 50 Versão: 8 2021
Preâmbulo
Um dos objetivos da reforma da tributação do património foi a criação do novo sistema de apuramento
do valor patrimonial tributário de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de
avaliação objetiva, eficaz e coerente.
Nesse sentido, sublinha-se o facto de a determinação do valor patrimonial tributário ter por base,
nomeadamente, o valor médio de construção, as áreas, a localização, o tipo de construção, as
características intrínsecas e as infraestruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem
avaliados.
Desta forma, foram criadas regras objetivas, simples e coerentes que se traduzem, por um lado, na
redução efetiva da subjetividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço
e, por outro, na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais
se aproxima do denominado valor normal de mercado.
No entanto, o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não
pode, nem sequer nos parece que isso possa algum dia ser objetivamente possível, abarcar todas as
questões práticas de índole técnica decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. Assim,
mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional, nomeadamente um manual, que
pudesse auxiliar quer os peritos encarregues de efetuarem as avaliações dos prédios urbanos para
efeitos fiscais, quer os funcionários dos Serviços de Finanças e Direções de Finanças da Autoridade
Tributária e Aduaneira que tratam desta matéria.
A primeira versão do Manual de Avaliação de Prédios Urbanos, da autoria da Direção de Serviços de

Avaliações, foi elaborada em setembro de 2004. No entanto, o seu conteúdo tem vindo a ser
atualizado, tendo a última atualização ocorrido em 2020 (versão 7.0).
A necessidade de atualização do mesmo surge quer por força das alterações legislativas que direta
ou indiretamente influenciam os procedimentos das avaliações, quer pela dinâmica de mercado
imobiliário, quer ainda pelo acumular da experiência na realização das avaliações de prédios urbanos
para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade
das mesmas.
2021 Versão: 8 5 / 50
Desde a data da última atualização, e até ao presente, algumas matérias têm sido objeto de análise
nesta Direção de Serviços, justificando-se a elaboração da presente versão do Manual de Avaliação
de Prédios Urbanos.
No que respeita à avaliação dos terrenos para construção, a Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro,
que aprovou o Orçamento de Estado para 2021, aditou uma nova redação ao artigo 45.º do CIMI,
introduzindo ao normativo legal a fórmula de cálculo específica para a determinação do valor
patrimonial tributário dos terrenos para construção. A presente versão do manual de avaliação dos
prédios urbanos é assim atualizada em consonância com a nova redação legal.
Estando em causa um manual de avaliação dos prédios urbanos direcionado para avaliação fiscal e
por se tratar de uma realidade dinâmica, não tem a Direção de Serviços de Avaliações a pretensão
de produzir um documento definitivo e abrangente, admitindo, naturalmente, futuros ajustamentos.
6 / 50 Versão: 8 2021
SÍNTESE DAS ATUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO VERSÃO 8.0
ASSUNTO DESENVOLVIMENTO PÁGINA ENQUADRAMENTO
Segunda Introdução de um novo capítulo relativo às segundas

13 Esclarecimento DSA
Avaliação avaliações
Valor base dos

prédios Atualização do valor base dos prédios edificados Portaria n.º 289/2020,
edificados (Vc) 17
(€ 615) para 2021 de 17 de dezembro
– artigo 39.º do
CIMI
Tipos de áreas Enquadramento/conceito de área de terreno integrante 20 Esclarecimento DSA

dos prédios
edificados (A) –
artigo 40.º do Enquadramento/conceito de área de terreno de uso 21 Esclarecimento DSA
CIMI exclusivo
Determinação
do valor
patrimonial
tributário dos Alteração da fórmula de cálculo para a determinação do Lei n.º 75-B/2020, 31
40
terrenos para valor patrimonial tributário dos terrenos para construção de dezembro
construção
(artigo 45.º do
CIMI)
Considerações Aclaramento da matéria relativamente à determinação

finais relativas à do valor patrimonial tributário dos terrenos para 42 Esclarecimento DSA
determinação do construção com diferentes afetações
valor patrimonial
tributário dos
terrenos para Aclaramento da matéria relativamente aos terrenos para
construção – construção que abrangem zonas com percentagens do 43 Esclarecimento DSA
artigo 45.º do valor das edificações autorizadas ou previstas diferentes
CIMI
2021 Versão: 8 7 / 50
1. Considerações Gerais
Na avaliação do património imobiliário para fins tributários, a definição de prédio e a sua tipificação
constituem conceitos fundamentais, primeiro, pela razão óbvia, de serem os prédios os objetos da
avaliação, segundo, por existirem outras definições/conceitos, designadamente no Código Civil e no
Regime Jurídico de Gestão Territorial, não coincidentes com a terminologia fiscal.
1.1 Conceito de prédio – artigo 2.º do CIMI
De acordo com o artigo 2.º do CIMI, prédio “...é toda a fração de território, abrangendo as águas,
plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com
carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva e,
em circunstâncias normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou
construções, nas circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno
onde se encontrem implantados, embora situados numa fração de território que constitua parte
integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial...”
Desde logo, da definição resulta o caráter de permanência dos “…edifícios ou construções de

qualquer natureza nela incorporados ou assentes…”.
 Quanto ao carácter de permanência, este é considerado quando:
o “...Os edifícios ou construções, ainda que móveis por natureza, são havidos como
tendo carácter de permanência quando afetos a fins não transitórios...”;
o “...os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período
superior a um ano…”.
Para efeitos de aplicação do IMI, “...cada fração autónoma, no regime de propriedade horizontal, é
havida como constituindo um prédio…”.
Por fim, para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir
os seguintes atributos:
a) O atributo físico, ”…ser uma fração do território…”;
b) O atributo jurídico, “…que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva… “;
8 / 50 Versão: 8 2021
c) O atributo económico, “…que em circunstâncias normais, tenha valor económico…”.
1.2 Classificação dos prédios – artigo 3.º a 5.º do CIMI
Para efeitos tributários, os prédios são classificados em:
a) Prédios rústicos (artigo 3.º do CIMI);

b) Prédios urbanos (artigo 4.º do CIMI);
c) Prédios mistos (artigo 5.º do CIMI).
Os prédios urbanos, de acordo com o disposto no artigo 6.º do CIMI, dividem-se em:
a) Habitacionais;
b) Comerciais, industriais ou para serviços;
c) Terrenos para construção;
d) Outros.
Desta forma, consideram-se:
 Habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços – os licenciados para tal ou, na

falta de licença, que tenham como destino normal cada um destes fins (artigo 6.º, n.º 2 do
CIMI);
 Terrenos para construção – são os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado

urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação
prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de
construção, e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo (artigo
6.º, n.º 3 do CIMI);
 Outros – enquadram-se nesta classificação os terrenos situados dentro de um

aglomerado urbano que (artigo 6.º, n.º 4 do CIMI):
o Não sejam terrenos para construção, nem sejam prédios rústicos;
2021 Versão: 8 9 / 50
o Deixaram de ser terrenos para construção porque as entidades competentes

vedaram qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de
construção;
E ainda,
o Os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que não tenham

como destino normal a habitação, o comércio, a indústria ou os serviços.
A avaliação para fins fiscais tem por objetivo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios
urbanos. Neste sentido, a Tabela I relaciona, em concordância com o estabelecido no artigo 7.º do
CIMI, o modo de aplicação das regras de avaliação, com vista à obtenção daquele valor para os
prédios urbanos e mistos.
TABELA I – Regras de Avaliação
Classificação dos prédios Regras de avaliação
 Caso uma das partes seja principal

(com maior relevância económica)  Aplicam-se as regras de avaliação
e a outra(s) meramente da parte principal, tendo em
Prédios urbanos com acessória(s) – por exemplo, atenção a valorização resultante da
partes enquadráveis em moradia com garagem no r/c e existência das partes acessórias.
mais que uma utilização habitação no 1º andar.
 Caso as diferentes partes sejam  Cada parte é avaliada de acordo

(artigo 7.º, n.º 2 do CIMI) com as regras de avaliação
economicamente independentes –
por exemplo, um prédio com dois correspondentes a cada parte,
pisos, um destinado a comércio ou sendo o valor do prédio a soma dos
serviços e o outro a habitação. valores das suas partes.
 O valor patrimonial tributário dos

 Sempre que o prédio tenha parte prédios mistos, corresponde à
Prédios Mistos rústica e parte urbana e em que soma dos valores das suas partes
(artigos 5.º e 7.º do CIMI) nenhuma delas seja classificada rústica e urbana determinados por
como principal. aplicação das correspondentes

regras do presente código.
10 / 50 Versão: 8 2021
1.3 Iniciativa da avaliação e documentos necessários
A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao chefe de finanças, com base na
declaração modelo 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos através do portal das finanças ou
num serviço de finanças, à qual devem juntar, caso a câmara municipal não os envie nos termos do
artigo 128.º do CIMI, os documentos/elementos necessários à avaliação, destacando-se:
 Prédios Urbanos Licenciados:
o Plantas de arquitetura das construções correspondentes às telas finais aprovadas

pela câmara municipal ou fotocópias das mesmas autenticadas, incluindo as plantas
das dependências (garagens, parqueamentos, arrecadações, etc.);
o Plantas de implantação do edifício, nomeadamente quando existam terrenos
adjacentes à edificação;
o Licença de utilização quando se mostre necessária;
o Escritura de constituição de propriedade horizontal quando necessária.
 Prédios Urbanos não Licenciados (sem licença de construção/clandestinos):
o Plantas da responsabilidade do sujeito passivo, à escala 1/50, 1/100 ou 1/200, se

possível cotadas.
Sempre que os sujeitos passivos aleguem que não existem plantas de arquitetura
para estes prédios, não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração
camarária a atestar essa situação, incumbindo, nestes casos, aos Serviços Locais de
Finanças, em caso de dúvida, a responsabilidade de comprovar essa ausência junto
das Câmaras Municipais.
 Terrenos para construção:
o Fotocópia do alvará de loteamento ou, não existindo loteamento, fotocópia do alvará

de licença de construção, projeto aprovado, comunicação prévia, informação prévia
favorável ou documento comprovativo da viabilidade construtiva.
2021 Versão: 8 11 / 50
Para efeitos de avaliação sempre que os documentos apresentados conjuntamente com a declaração
modelo 1 do IMI ou disponibilizados através das aplicações relativas à Gestão de Plantas de
Arquitetura ou à Gestão de Operações Urbanísticas, sejam insuficientes, devem ser solicitados os
documentos em falta que permitam validar corretamente os dados da avaliação.
No que concerne aos pedidos de avaliação efetuados ao abrigo do disposto no artigo 130.º do CIMI,
estes configuram uma nova avaliação ao respetivo prédio urbano, não podendo, por isso, cingir-se
apenas aos motivos/parâmetros invocados pelo sujeito passivo.
Sempre que se verifique que a realidade encontrada não corresponde à reclamada/declarada pelo
sujeito passivo, a avaliação tem de ter em conta os elementos verificados no local, podendo a situação
ter que ser reportada ao Serviço de Finanças e, eventualmente, devolver-se a respetiva ficha de
avaliação pelo número da correspondente declaração Modelo 1 de IMI, para que o Chefe de Finanças
possa enquadrar a situação no n.º 1 do artigo 13.º do CIMI, se for o caso.
1.4 Vistoria
Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA), a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais
importantes, cuja responsabilidade de validação de dados é do perito.
Deste modo, no que respeita à questão da vistoria prévia referida no artigo 14.º do CIMI, salienta-se
que, apesar não ter carácter obrigatório, não desobriga o perito da responsabilidade de conhecer,
com rigor, o prédio em avaliação.
Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de agosto de 1951 a vistoria é obrigatória.
Neste seguimento, tendo em consideração a sua responsabilidade na validação de dados, deverá o

perito ter especial atenção quando efetua a localização geográfica do prédio, para efeitos de seleção
do coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação, uma vez
que as coordenadas que o sistema regista são fundamentais para a localização do prédio.
De igual forma, no que se refere ao coeficiente de qualidade e conforto (Cq), os peritos devem atender
e aplicar de forma coerente as diretrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da
localização excecional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de
12 / 50 Versão: 8 2021
conservação, por forma a refleti-las no anexo I da ficha de avaliação, com a adequada

fundamentação1.
1.5 Segunda Avaliação
Concluída a primeira avaliação, caso o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe do serviço
de finanças não concordem com o resultado obtido, podem, nos termos do n.º 1 do artigo 76.º
do CIMI, respetivamente requerer ou promover uma segunda avaliação.
A segunda avaliação é realizada, em conformidade com o disposto no n.º 2 do referido normativo

legal, pela Comissão de Segunda Avaliação que, nomeada para o efeito, funciona como um
órgão pericial e colegial, com vista à reapreciação do ato avaliativo anteriormente praticado e à
fixação do valor patrimonial tributário.
As segundas avaliações têm obrigatoriamente de ser fundamentadas de forma objetiva,

expressa, clara e sucinta, sob pena de padecerem de um vício que acarretará a sua invalidade.
Para o efeito, no termo de avaliação deve constar:
o A indicação dos critérios de avaliação e dos fatores considerados na determinação do valor

patrimonial tributário e que levaram a Comissão de Segunda Avaliação a decidir baixar,
manter ou subir o valor patrimonial tributário;
o A argumentação que sustente ou contrarie as posições divergentes assumidas durante a

reunião da Comissão de Segunda Avaliação ou dos laudos apresentados, sob pena do termo
refletir uma posição ambígua ou insuficientemente fundamentada sobre a avaliação;
o A indicação que o representante da parte não apresentou elementos/documentos ou dados

que pudessem ser discutidos, contraditados ou pudessem suportar as afirmações
consignadas no laudo da parte, se for o caso;
1
Vide a propósito o ponto 2.1.7.1, página 34.
2021 Versão: 8 13 / 50
o A posição do perito presidente relativamente aos laudos do vogal da Câmara Municipal e do

representante da parte, em conformidade com o disposto no n.º 3 do artigo 74.º do CIMI,
devendo a mesma ser clara, para que, nas situações em que não seja possível alcançar a
unanimidade, o termo reflita uma posição que não seja ambígua ou insuficientemente
fundamentada da Comissão de Segunda Avaliação;
o As razões que sustentam a avaliação dos prédios urbanos com recurso ao método do custo
consignado no n.º 2 do artigo 46.º do CIMI, as especificidades, natureza e características
intrínsecas do prédio que justificam esta metodologia, bem como a fundamentação do preço
do terreno e o custo de construção considerados na avaliação.
14 / 50 Versão: 8 2021
2. Avaliação de Prédios Urbanos
2.1 Avaliação de edificações urbanas com afetação: habitação, comércio,

indústria e serviços
2.1.1 Determinação do valor patrimonial tributário (Vt) – artigo 38.º do CIMI
A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados, para os vários tipos de
afetação (habitação, comércio, indústria e serviços), resulta da aplicação da seguinte expressão:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Sendo:
Vt Valor patrimonial tributário
Vc Valor base dos prédios edificados
A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca Coeficiente de afetação
Cl Coeficiente de localização
Cq Coeficiente de qualidade e conforto
Cv Coeficiente de vetustez
O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente

superior.
Nos termos dos n.ºs 3 e 4 do artigo 38.º do CIMI, os prédios comerciais, industriais ou para serviços,
para cuja avaliação se revele desadequada a expressão prevista no n.º 1, são avaliados de acordo
com o disposto no n.º 2 do artigo 46.º do CIMI.
2021 Versão: 8 15 / 50
A lista de prédios urbanos a que se refere o n.º 4 do artigo 38.º do CIMI, para cuja avaliação é aplicável
o método previsto no n.º 2 do artigo 46.º do mesmo código, consta do Anexo I da Portaria n.º 11/2017,
de 9 de janeiro.
A referida lista integra os seguintes prédios urbanos:
 Centros electroprodutores;
 Barragens;
 Instalações de transformação de eletricidade;
 Instalações de produção, armazenagem e transporte de gás;
 Instalações de captação, armazenagem, tratamento e distribuição de água;
 Instalações de recolha, drenagem e tratamento de águas residuais;
 Instalações de recolha, tratamento, valorização e eliminação de resíduos;
 Instalações destinadas ao transporte aéreo, rodoviário, ferroviário, marítimo, fluvial e lacustre,
não integradas no Domínio Público;
 Postes e torres de telecomunicações;
 Estádios e outros recintos desportivos;
 Pavilhões multiusos;
 Piscinas;
 Recintos para a prática de desportos motorizados;
 Parques temáticos;
 Campos de golf;
 Instalações afetas a indústrias extrativas com construções associadas;
 Estruturas destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica;
 Instalações de atividades pecuárias;
 Instalações de atividades de aquicultura;
 Moinhos e azenhas;
 Postos de abastecimento de combustíveis;
 Estruturas e pavilhões aligeirados, com áreas cobertas mas não fechadas;
 Construções precárias, roulottes e contentores;
 Parques de campismo;
 Instalações de lavagem de automóveis;
 Edifícios afetos à atividade aquícola.
16 / 50 Versão: 8 2021
2.1.2 Valor base dos prédios edificados (Vc) – artigo 39.º do CIMI
O valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de construção, por metro
quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação, fixado em 25%
daquele valor.
O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente pela CNAPU, até 31 de
outubro, para vigorar no ano seguinte, sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças.
O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos diretos e

indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra,
equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.
Os valores atribuídos para os anos 2003 a 2020 são os que constam da tabela seguinte:
Ano Custo médio de Valor base Prédios

Portaria
construção/m2 [€] Edificados/m2 [€]
2003 480,00 600,00 982/2004
2004 480,00 600,00 982/2004
2005 490,00 612,50 99/2005
2006 492,00 615,00 90/2006
2007 492,00 615,00 1433-C/2006
2008 492,00 615,00 16-A/2008
2009 487,20 609,00 1545/2008
2010 482,40 603,00 1456/2009
2011 482,40 603,00 1330/2010
2012 482,40 603,00 307/2011
2013 482,40 603,00 424/2012
2014 482,40 603,00 370/2013
2015 482,40 603,00 280/2014
2021 Versão: 8 17 / 50
Ano Custo médio de Valor base Prédios

Portaria
construção/m2 [€] Edificados/m2 [€]
2016 482,40 603,00 419/2015
2017 482,40 603,00 345-B/2016
2018 482,40 603,00 379/2017
2019 492,00 615,00 330-A/2018
2020 492,00 615,00 3/2020
2021 492,00 615,00 289/2020
2.1.3 Tipos de áreas dos prédios edificados (A) – artigo 40.º do CIMI
A determinação da área bruta de construção (do edifício ou da fração) e a área excedente à área de
implantação (A) resulta da seguinte expressão:
A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
Em que:
É a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos

das paredes ou outros elementos separadores do edifício
ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas,
Aa - representa a área bruta
caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do
privativa
edifício ou da fração.
Aplica-se o coeficiente 1,00.
18 / 50 Versão: 8 2021
São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda

que constituam partes comuns, mesmo que situadas no
exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são
acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício
ou fração considerando-se, para esse efeito, locais
Ab - representa as áreas acessórios as garagens, os parqueamentos, as
brutas dependentes arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou
caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados
em Aa, e outros locais privativos de função distinta das
anteriores.
Aplica-se o coeficiente 0,30
Coeficiente aplicado ao somatório das áreas bruta privativa

e dependente ponderada, variável em função de escalões
Caj – Coeficiente de
de área para as afetações: Habitação, Comércio, Serviços,
ajustamento de áreas
Indústria e Estacionamento Coberto, individual ou coletivo,
fechado ou aberto.
A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua

quota-parte resultante da diferença entre a área total do
terreno e a área de implantação da construção ou
construções. Integra jardins, parques, campos de jogos,
piscinas, quintais e outros logradouros.
Ac - representa a área do Aplica-se o coeficiente 0,025, para o valor até ao limite de

terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação.
duas vezes a área de
implantação
Ad - representa a área do Aplica-se o coeficiente 0,005, para a área excedente ao

terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.
limite de duas vezes a área
de implantação
Por área de implantação entende-se a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao
solo, medida pela parte exterior, incluindo as áreas ocupadas por anexos e por alpendres ou telheiros
com pilares fixos ao solo. Integra igualmente a área de implantação a área das caves que se prolonga
para além do corpo principal do edifício e a sua cobertura esteja acima do nível do solo.
As áreas dos telheiros e alpendres não integram a área bruta dependente (Ab), visto não serem áreas
fechadas.
2021 Versão: 8 19 / 50
Na tabela abaixo, identificam-se algumas situações que, frequentemente, oferecem dúvidas de

enquadramento:
Prédios em regime de propriedade total

Prédios em regime de
Situação com andares ou divisões suscetíveis de
propriedade horizontal
utilização independente
Jardins, parques, campos de Considerar como terreno Considerar como terreno livre. No cálculo
jogos, piscinas, quintais e livre. No cálculo de Ac e de de Ac e de Ad, atender à distribuição
outros logradouros Ad, atender à permilagem proporcional em função da área bruta de
da fração autónoma se for construção pelos diferentes andares ou
o caso divisões suscetíveis de utilização
independente
Calcular/afetar a cada andar ou divisão

Calcular/afetar a cada
susceptíveis de utilização independente
Áreas dependentes “comuns” fração autónoma em
proporcionalmente à área bruta de
função da permilagem
construção
Áreas “comuns” de circulação

em edifícios (escadas,
Não são de considerar Não são de considerar
patamares, corredores,
elevadores)
No que respeita ao enquadramento das áreas realçam-se ainda os seguintes aspetos:
a) Nos prédios em propriedade horizontal, entende-se por área de terreno integrante a área
descoberta de terreno que, não sendo comum aos outros proprietários das frações, integra
uma determinada fração autónoma. Em face deste entendimento, conclui-se
que apenas poderá existir área de terreno integrante nos prédios constituídos em
propriedade horizontal, quando tal área esteja especificada no título constitutivo da
propriedade horizontal.
Para além da área de terreno integrante poderá existir também área de terreno comum de
uso exclusivo de uma determinada fração. Nestes casos, a área de terreno comum de uso
exclusivo por ser comum a todas as frações, para efeitos de avaliação, não integra em
particular uma fração, contribuindo como área de terreno (terreno livre) para a determinação
do valor patrimonial tributário de todas as frações em função da permilagem de cada uma.
20 / 50 Versão: 8 2021
Nestas situações poderá existir ainda área descoberta de terreno comum (terreno livre) a
todas as frações. Em termos de avaliação, a área de terreno integrante contribui para a
determinação do valor patrimonial tributário apenas da fração autónoma que o integra,
enquanto que, a área descoberta de terreno comum, contribuirá para a determinação do valor
patrimonial tributário de todas as frações, sendo distribuída em função das permilagens das
mesmas.
b) Nos prédios em propriedade total, para efeitos de avaliação deve ter-se em conta o
seguinte:
o No caso de prédios em propriedade total sem andares ou partes suscetíveis de

utilização independente, a área descoberta de terreno contribui para a determinação
do valor patrimonial tributário do prédio, devendo ser considerada na avaliação como
área de terreno descoberta (terreno livre) do prédio.
o No caso de prédios em propriedade total com andares ou partes suscetíveis de

utilização independente, apesar de cada unidade ter utilização independente, não
existe título constitutivo da propriedade horizontal que as autonomize, em termos de
avaliação, a área de terreno descoberta (terreno livre) deve ser distribuída
proporcionalmente à área bruta de construção de cada um dos andares ou partes,
contribuindo dessa forma para a determinação do valor patrimonial tributário dos
mesmos.
c) No caso de existirem escadas exteriores, estas são apenas consideradas na área de

implantação do edifício. (Despacho do Diretor Geral dos Impostos de 02/08/2005 - Informação
n.º 331/2005 da DSA – Processo n.º 15/2005).
d) Os terraços são superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício

(coberturas), ou ao nível de um andar que, embora podendo ser de uso exclusivo de uma ou
mais frações ou andares, não entram no cálculo das áreas, por não se enquadrarem no
espírito do artigo 40.º do CIMI. Excetuam-se os terraços total ou parcialmente fechados,
em que essas áreas fechadas devem ser equiparadas a varandas fechadas e consideradas
como área bruta privativa (Aa) quando tenham utilização idêntica à da fração ou andar, ou,
como área bruta dependente (Ab) quando tenham utilização acessória ao uso a que se destina
o edifício ou fração.
2021 Versão: 8 21 / 50
e) Nos centros comerciais, devem ser adotados os seguintes critérios:
o As áreas de armazenagem de stocks não se enquadram na área bruta privativa

(Aa), mas sim na área bruta dependente (Ab).
o As áreas afetas à restauração de utilização “comum”, ocupadas por cadeiras e

mesas, são consideradas áreas brutas privativas (Aa), sendo estas distribuídas
proporcionalmente pelas áreas das frações ou divisões a que dão apoio.
o Nos centros comerciais em propriedade total sem andares ou divisões suscetíveis

de utilização independente, as áreas de circulação são enquadradas como área
bruta dependente (Ab), com exceção das áreas afetas à restauração, ocupadas
por cadeiras e mesas.
f) Na avaliação das frações autónomas ou partes suscetíveis de utilização independente,

com a afetação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior,
estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes (Ab), por se encontrarem
inseridas em área bruta privativa (Aa).
g) Na avaliação de prédios com garagens sem portão, em que estas constem do

projeto/licenciamento da câmara municipal como garagens, devem as mesmas ser
consideradas garagens, individuais ou coletivas, sendo de enquadrar como áreas brutas
dependentes (Ab).
h) Nos edifícios em propriedade horizontal com andares destinados a garagens coletivas

constituídas por parqueamentos/boxes afetas às frações autónomas, para efeitos do
cálculo da área bruta dependente (Ab) não são considerados os corredores de circulação, os
espaços de lavagem de automóveis e outras áreas comuns ocupadas por equipamentos.
Caso estas garagens coletivas constituam elas próprias frações autónomas, a sua área
é toda enquadrada como privativa, por ser toda de uso exclusivo da própria fração autónoma.
i) Nos edifícios com piscinas cobertas e fechadas, ginásios, saunas, salas de

condomínio, salas polivalentes e afins, devem ser adotados os seguintes critérios:
22 / 50 Versão: 8 2021
o Nos prédios em regime de propriedade horizontal, estas áreas entram para o

cálculo da área bruta dependente (Ab), sendo esta considerada em função da
permilagem de cada fração autónoma;
ou,
o Nos prédios em regime de propriedade total com partes suscetíveis de utilização

independente, considera-se uma distribuição proporcional pelos diferentes
andares ou divisões suscetíveis de utilização independente.
j) Nos edifícios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal, são
de adotar os seguintes critérios (Despacho do Diretor Geral dos Impostos de 02/08/2005 –
Informação n.º 331/2005 da DSA – Processo n.º 15/2005):
o Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no

prédio, a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa);
o Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem, cumulativamente,

com as existentes no edifício principal, a área daquelas deve integrar a área bruta
dependente (Ab).
k) Nos prédios vazados, edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os
pilares/paredes, sendo livre o espaço sobrante, a área de implantação corresponde à projeção
na horizontal do seu perímetro exterior.
l) No caso dos hotéis, são áreas dependentes (Ab) as que têm utilização acessória relativamente
ao uso a que se destina o hotel (utilização principal), nomeadamente as áreas de
estacionamento, armazéns e arrecadações, zonas técnicas, lavandarias e ginásios.
l) No caso dos andares com escritórios e/ou consultórios, as áreas de salas de espera e
instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas (Aa) a
distribuir proporcionalmente pelos respetivos escritórios ou consultórios.
m) Nos edifícios destinados a unidades fabris, as áreas de apoio para armazenagem de produtos
ou matérias-primas devem ser enquadradas como áreas brutas dependentes (Ab).
2021 Versão: 8 23 / 50
n) Nos edifícios destinados a supermercados, as áreas de apoio para armazenagem de stocks

e produtos devem ser enquadradas como áreas brutas dependentes (Ab).
2.1.4 Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e fórmula – artigo

40.º-A do CIMI
Na aplicação do Caj, seguem-se, para as diferentes afetações, os seguintes escalões de área:
HABITAÇÃO COMÉRCIO E INDÚSTRIA ESTACIONAMENTO

SERVIÇOS COBERTO
Aa+0,3 Ab caj Aa+0,3 Ab caj Aa+0,3 Ab caj Aa+0,3 Ab caj
<= 100 1,00 <= 100 1,00 <=400 1,00 <=100 1,00
>400 -
>100 – 160 0,90 >100 - 500 0,90 0,90 >100 - 500 0,90
1000
>1000-
>160 – 220 0,85 >500 - 1000 0,85 0,85 >500-1000 0,85
3000
> 220 0,80 > 1000 0,80 >3000 0,80 >1000 0,80
Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respetivos escalões de áreas consoante as afetações.
Por exemplo:
Habitação
Se Aa+0,3Ab <=100 m2  (Aa+0,3Ab) x 1,0
Se 100<( Aa+0,3Ab)<=160 m2  100 x 1,0+0,90 x (Aa+0,3Ab-100)
Se 160<( Aa+0,3Ab)<=220 m2  100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (Aa+0,3Ab-160)
Se (Aa+0,3Ab)>220 m2  100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (220-160)+0,80 x (Aa+0,3Ab-220)
Nos terrenos para construção, o Caj é aplicado às edificações autorizadas ou previstas, de acordo
com as seguintes regras:
a) Quando existir apenas uma afetação, aplica-se a tabela correspondente a essa afetação;
b) Quando existir mais do que uma afetação, com discriminação das áreas, aplica-se a tabela
correspondente a cada uma das afetações;
c) Quando existir mais do que uma afetação e não seja possível estabelecer a discriminação
referida na alínea anterior, aplica-se a tabela da afetação economicamente dominante.
24 / 50 Versão: 8 2021
2.1.5 Coeficiente de afetação (Ca) – artigo 41.º do CIMI
Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado, assim se aplica o respetivo

coeficiente de afetação, de acordo com a Tabela II abaixo.
TABELA II – Coeficiente de afetação (Ca)
Tipo de utilização Coeficientes

Comércio 1,20
Serviços 1,10
Habitação 1,00
Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados 0,70
Armazéns e atividade industrial 0,60
Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,80
Estacionamento coberto e fechado2 0,40
Estacionamento coberto e não fechado3 0,15
Estacionamento não coberto4 0,08
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45
Arrecadações e arrumos 0,35
No que respeita à aplicação do coeficiente de afetação (Ca) realçam-se os seguintes aspetos:
a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização:
o Se o prédio não se encontra ocupado, deve considerar-se a afetação declarada

pelo sujeito passivo de entre as afetações previstas na licença de utilização;
2
Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 2.3, página 45.
3
4
2021 Versão: 8 25 / 50
o Se o prédio estiver ocupado, deve considerar-se a afetação correspondente à

utilização efetiva, desde que conste na licença de utilização.
b) Prédio com alvará de licença de utilização turística: deve ser considerada a afetação
serviços.
c) Prédio sem licença de utilização: quando o prédio não possui licença de utilização
considera-se a afetação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto.
d) Prédio não licenciado, em condições muito deficientes de habitabilidade:
O coeficiente de afetação 0,45, apenas é aplicado a edificações destinadas a habitação.

Para se poder considerar esta afetação é necessário que se verifiquem cumulativamente
as seguintes condições:
o Não licenciados, isto é, sem licença de construção (não confundir com edifícios
dispensados de licença de utilização por terem sido edificados anteriormente a
07/08/1951);
o Apresentem condições muito deficientes de habitabilidade (por exemplo:

barracas, casas abarracadas, sem instalações sanitárias, habitações com
infiltrações graves, paredes com escorrência de águas, buracos, etc.).
e) Estacionamento coberto e fechado: é aquele que, para além de ser coberto, é fechado por
paredes ou outro tipo de vedação que condicione o acesso ao mesmo, independentemente
de este ser um parqueamento coletivo ou uma garagem individual (box).
f) Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados: para efeito de aplicação
deste coeficiente de afetação, de acordo com o Ofício Circulado da DSA
n.º 40 078/2005, de 25 de maio, aquando da entrega da declaração modelo 1 do IMI, deverá
o sujeito passivo entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a
habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados.
26 / 50 Versão: 8 2021
o Nos casos em que a Autoridade Tributária não disponha da informação

necessária, cabe ao Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) informar
sobre se o prédio urbano a avaliar pode ser considerado habitação social sujeita
a regimes legais de custos controlados (Instrução da Direção de Serviços do
Imposto Municipal Sobre Imóveis n.º 40 067 – Série I de 11 de abril de 2019);
o “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”, são considerados uma

forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho da Subdiretora
Geral da Área de Gestão dos Impostos Sobre o Património de 07/11/2008 –
Informação nº 388/2008 DSA – Processo n.º 08/2005);
o Na transmissão de prédios de habitação social sujeita a regimes legais de custos

controlados, estes não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do
Diretor Geral de 02/08/2005 – Informação n.º 331/05/DSA – Processo n.º
15/2005);
o Não são “habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados” as

casas económicas e de renda económica que não tenham sido construídas ao
abrigo dos parâmetros definidos nas várias Portarias que fixaram o conceito de
habitação social de custos controlados (Instrução da Direção de Serviços do
Imposto Municipal Sobre Imóveis n.º 40 067 – Série I de 11 de abril de 2019).
g) Prédios destinados a comércio ou serviços em construções tipo industrial: Comércio e

Serviços em construção tipo industrial:
o Incluem-se neste conceito os prédios ou partes de prédios suscetíveis de

utilização independente, que se afastem do padrão normal de construção para
comércio ou serviços, apresentando características construtivas típicas dos
armazéns ou indústrias, nomeadamente ao nível da estrutura, das paredes e
cobertura (aligeiradas), do pé-direito, amplitude de áreas, materiais construtivos
e acabamentos, com custos de construção significativamente mais reduzidos.
São constituídos por norma, por um só piso (por vezes com piso intermédio e
estacionamento em cave), com áreas muito amplas e espaços individualizados
reduzidos.
2021 Versão: 8 27 / 50
h) Unidades fabris com partes destinadas a escritório, posto médico, refeitório, etc.: A
regra da avaliação é sempre baseada no licenciamento. Assim:
o Se para a unidade fabril apenas existe uma licença, aplicam-se as regras de

avaliação da parte principal, de acordo com a alínea a), do n.º 2, do artigo 7.º
do CIMI, valorizadas com as partes acessórias;
o Se existirem licenças diferenciadas para as diversas partes, está-se perante

a existência de partes suscetíveis de utilização independente, devendo a
avaliação respeitar essa diferenciação, pelo que, aquando do preenchimento
da declaração modelo 1 IMI, no seu Anexo II deverão ser discriminadas essas
partes (Despacho do Diretor Geral dos Impostos de 02/08/2005 - Informação
n.º 331/2005 DSA – Processo n.º 15/2005).
i) Exemplos de afetações:
 Oficinas de mecânica auto, de restauro de mobiliário, de reparações elétricas: Serviços;
 Oficinas em que há transformação de matérias-primas (por exemplo: marcenaria,

metalomecânica, olaria): Indústria;
 Hotéis, restaurantes, bares, discotecas: Serviços;
 Hipermercados / Supermercados: deve ser feito o devido enquadramento de acordo com a

utilização (comércio, serviços, armazéns se constituem áreas economicamente
independentes, etc.);
 Quiosques, de acordo com a utilização dominante em termos de atividade: Comércio ou

Serviços;
 Estabelecimentos onde a atividade principal é o ensino (por exemplo: creches, escolas,

institutos, universidades): Serviços;
 Estabelecimentos onde se prestam atos clínicos e cuidados de saúde (por exemplo:

centros de enfermagem, casa de repouso e lares, clínicas, hospitais): Serviços;
28 / 50 Versão: 8 2021
 Clubes de caça e pesca: Serviços.
2.1.6 Coeficiente de localização (Cl) – artigos 42.º do CIMI
O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em
meio rural, ser reduzido para 0,35.
De acordo com o n.º 3 do artigo 42.º do CIMI, na fixação do coeficiente de localização (Cl), o perito
deve ter por referência o valor de mercado, devendo, designadamente, considerar o seguinte
quadro de referência:
 Qualidade e diversidade de vias rodoviárias,

a) Acessibilidades;
ferroviárias, fluviais e marítimas.
 Estabelecimentos de ensino, serviços

b) Proximidade de equipamentos sociais;
públicos, comércio.
c) Serviços de transportes públicos;

d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.
Compete aos peritos, nas operações de zonamento, a definição de zonas homogéneas (designadas
na terminologia anglo–saxónica, por areas price), onde se verifica, para determinada afetação, preços
unitários idênticos para imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado),
aplicando-se a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl).
Para a sua efetivação, os peritos responsáveis pela execução do zonamento, dispõem da aplicação
informática SIG-Web que permite de modo célere e homogéneo, conhecer a evolução temporal do
coeficiente de localização (Cl) para cada ponto do território, alterar a geometria dos limites das zonas
anteriormente estabelecidos, assim como os valores dos Cl e percentagens de terrenos dessas
zonas, registar e editar os dados geográficos referentes à fundamentação dos valores propostos.
2021 Versão: 8 29 / 50
2.1.7 Coeficiente de qualidade e conforto (Cq) – artigo 43.º do CIMI
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo
ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se:
 Adicionando à unidade os coeficientes majorativos;
 Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos.
As Tabelas III.A e III.B evidenciam o gradiente de valores possíveis:
TABELA III.A: Prédios urbanos destinados a habitação
Elementos de qualidade e conforto

Majorativos Minorativos
Descrição Coeficiente Descrição Coeficiente
Moradias unifamiliares até 0,20 Inexistência de cozinha 0,10
Localização em condomínio Inexistência de instalações
0,20 0,10
fechado sanitárias
Inexistência de rede pública
Garagem individual 0,04 0,08
ou privada de água
Garagem coletiva 0,03 0,10
ou privada de eletricidade
Piscina individual 0,06 0,02
ou privada de gás
Piscina coletiva 0,03
0,05
ou privada de esgotos
Campo de ténis 0,03

Inexistência de ruas
Outros equipamentos de lazer 0,04 0,03
pavimentadas
Inexistência de elevador em
Qualidade construtiva até 0,15 0,02
edifícios com mais de 3 pisos
Existência de áreas
Localização excecional 0,05
até 0,10 inferiores às regulamentares
30 / 50 Versão: 8 2021
Sistema central de climatização 0,03

Estado deficiente de
Elevadores em edifícios de até 0,05
conservação
0,02
menos de 4 pisos
Localização e operacionalidade Localização e
até 0,20 até 0,10
relativas operacionalidade relativas
TABELA III.B: Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços

Localização em centro Inexistência de instalações
0,25 0,10
comercial sanitárias
0,08
Localização em edifícios ou privada de água
0,10
destinados a escritórios Inexistência de rede pública
0,10
ou privada de eletricidade
Sistema central de climatização 0,10 0,05
ou privada de esgotos
Inexistência de ruas
Qualidade construtiva até 0,10 0,03
pavimentadas
Inexistência de elevadores em
0,02
Existência de elevador(es) e/ou edifícios com mais de 3 pisos
0,03
escada(s) rolante(s Estado deficiente de
até 0,05
conservação
Localização e operacionalidade Localização e

até 0,20 até 0,10
relativas operacionalidade relativas
Os coeficientes de qualidade e conforto (Cq) refletem características intrínsecas do prédio (edifício

ou fração) e da sua envolvente urbana (infraestruturas públicas), distinguindo elementos que
melhoram ou prejudicam a funcionalidade e a comodidade ou a qualidade de gozo que proporcionam
aos seus utilizadores.
Estes elementos podem ser majorativos, na medida em que aumentam o valor dos prédios,
porquanto possuem características específicas que contribuem para uma melhor eficiência e
comodidade da sua utilização; ou minorativos, uma vez que diminuem o valor do prédio, por estas
características contribuírem para uma menor eficiência e comodidade na utilização do prédio.
Importa, ainda, sublinhar o seguinte:
2021 Versão: 8 31 / 50
 Para os prédios urbanos destinados a habitação, apenas quatro dos elementos

majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação;
 Para os prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços, apenas dois dos
elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.
No sentido de melhor objetivar o processo avaliativo, de seguida dá-se nota de alguns aspetos que
podem esclarecer ou aclarar o que se encontra definido na lei, contribuindo, assim, para uma maior
uniformidade de procedimentos:
a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar (1 fogo). No

caso de moradias geminadas ou em banda, são consideradas moradias unifamiliares se
tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes, mesmo que constituídas
em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo
principal (Despacho do Diretor Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação
n.º 220/2006 DSA – Processo n.º 227/2005);
b) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o

Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto - Lei n.º
118/2013 de 20 de agosto, que revogou o Decreto-Lei n.º 79/2006, de 4 de abril), considera-
se sistema central de climatização, o conjunto de equipamentos coerentemente combinados
com vista a satisfazer objetivos da climatização, designadamente, ventilação, aquecimento,
arrefecimento, humidificação, desumidificação e filtragem do ar, que se concentrem numa
instalação e num local distintos dos espaços a climatizar, sendo o frio, calor ou humidade
transportados por um fluido térmico.
Sempre que no prédio ou fração autónoma existir um sistema individual de ar condicionado

multisplit (uma máquina no exterior e duas ou mais máquinas no interior das várias divisões
a climatizar), deve ser aplicado o “coeficiente sistema central de climatização”.
c) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-

se os pisos acima e abaixo do solo, tendo em conta o seguinte:
o Afetação Habitação – Tabela I do artigo 43.º do CIMI:
32 / 50 Versão: 8 2021
 Majorativo – Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos

(independentemente de ter um ou mais pisos para estacionamento ou
arrumos). Devem ser considerados na contagem do número de pisos, todos
os pisos acima e abaixo do solo. Se existir sótão, mas sem acesso pelo
elevador, este não entra na contagem.
 Minorativo – Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos

os pisos acima e abaixo do solo. Se existir sótão, não deve entrar nessa
contagem.
o Afetação Comércio, Serviços e Indústria – Tabela II do artigo 43.º do CIMI:
 Majorativo – Existência de elevador(es) e/ou escada(s) rolante(s). Deve ser

considerada a existência de elevador e/ou escada rolante no prédio. Nos
regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou
divisões suscetíveis de utilização independente, só se aplica o coeficiente em
questão, se estes existirem no interior da fração autónoma ou do andar.
 Minorativo – Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos

os pisos acima e abaixo do solo. Se existir sótão, não deve entrar nessa
contagem.
d) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a

comércio, indústria e serviços (Tabela III.B do ponto 2.1.7)
o Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo

denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável,
exclusivamente, aos espaços que possuem aquele tipo de utilização.
e) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e coletivas e/ou
piscinas individuais e coletivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de
2021 Versão: 8 33 / 50
garagem individual ou de piscina individual, independentemente do número de garagens ou

piscinas, conforme o caso.
f) Na avaliação de prédios com garagens sem portão, que constem do projeto/licenciamento

da câmara municipal como garagens, deve considerar-se o coeficiente de qualidade e
conforto correspondente a garagem individual ou garagem coletiva consoante o caso.
g) Na avaliação de prédios com terraços, sempre que estes não se encontrem totalmente
fechados5, deve ter-se em consideração o coeficiente de qualidade e conforto de “localização
e operacionalidade relativas”.
2.1.7.1 Diretrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da

localização excecional, da localização e operacionalidade
relativas e do estado deficiente de conservação
A Portaria n.º 1434/2007, de 6 de novembro, aprovou as diretrizes relativas à apreciação da qualidade

construtiva, da localização excecional, da localização e operacionalidade relativas e do estado
deficiente de conservação.
Para estes coeficientes de qualidade e conforto (Cq), em conformidade com o n.º 3 do artigo 43.º do
CIMI, compete ao perito, tendo em conta as diretrizes proposta pela CNAPU e constantes da referida
Portaria, elaborar uma grelha de parametrização dos respetivos coeficientes, por forma a aplicá-
los de forma coerente e a refleti-los no anexo I da ficha de avaliação, com a adequada
fundamentação.
2.1.7.2 Aplicação de coeficientes majorativos às moradias

unifamiliares (Tabela I prevista no n.º 1 do artigo 43.º do CIMI)
A alínea b) do n.º 1 do artigo 62.º do CIMI estabelece que compete à CNAPU, sob proposta dos
peritos, propor para vigorar trienalmente, os coeficientes majorativos aplicados às moradias
unifamiliares.
5
Vide a propósito a alínea d) do ponto 2.1.3, página 21.
34 / 50 Versão: 8 2021
Este coeficiente, previsto na tabela I do n.º 1 do artigo 43.º do CIMI, permite diferenciar, numa
determinada zona, os edifícios tipo moradia unifamiliar dos edifícios tipo multifamiliar, por forma a
ajustar o valor patrimonial à realidade do mercado imobiliário.
2.1.8 Coeficiente de vetustez (Cv) – artigo 44.º do CIMI
O coeficiente de vetustez (Cv) é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde
a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou desde a data da conclusão das obras de
edificação, de acordo com a tabela do artigo 44.º do CIMI. No caso de prédios ampliados estas regras
aplicam-se, respetivamente, de acordo com a idade de cada parte.
Constituem exceção, as situações em que as licenças de utilização são emitidas para efeitos de
legalização, pelo facto das edificações terem sido concluídas em data anterior e isso tenha reflexos
na contagem da idade do prédio. Nestas situações a contagem dos anos para determinar o coeficiente
de vetustez (Cv) é feita com base na data da conclusão das obras de edificação.
Para o efeito, considera-se data de emissão da licença de utilização a data do despacho de

autorização da utilização.
No caso de prédios constituídos pela reunião de outros prédios (artigo 106.º do CIMI), devem aplicar-
se as regras definidas no n.º 2 do Artigo 44.º do CIMI, sendo de considerar o coeficiente de vetustez
de acordo com a idade de cada prédio reunido, equiparando-se essa reunião a uma ampliação. No
caso de o novo prédio resultante da reunião ficar constituído por partes suscetíveis de utilização
independente, cada andar ou parte deve ser avaliado em separado (fichas de avaliação distintas),
mantendo-se em cada parte a correspondente idade e respetivo coeficiente de vetustez.
Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras, em conformidade com o disposto
no n.º 2 do artigo 10.º do CIMI, esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças da área da
situação do prédio (Despacho do Diretor Geral dos Impostos de 02/08/2005 – Informação
n.º 331/2005 da DSA – Processo n.º 15/2005).
2021 Versão: 8 35 / 50
TABELA IV – Coeficiente de vetustez (Cv)
Anos Coeficiente de Vetustez

Menos de 2 1,00
2a8 0,90
9 a 15 0,85
16 a 25 0,80
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
Mais de 60 0,40
No que respeita à aplicação do coeficiente de vetustez (Cv), realçam-se, ainda, os seguintes aspetos:
2.1.8.1 Prédios ampliados
Havendo ampliação de prédio edificado, e desde que a parte ampliada não seja suscetível de
utilização independente, a determinação do seu valor patrimonial tributário (Vt) será feita cumprindo
as seguintes etapas:
 A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação;

 A idade do prédio, para aplicação do coeficiente de
Cálculo do Vt do prédio, sem a vetustez (Cv), é a da ampliação.

ampliação (Vt 1)  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e
conforto, estes devem ser considerados, para aplicação
do coeficiente de qualidade e conforto (Cq).
 A área do prédio a considerar inclui a ampliação;

Cálculo do Vt do prédio com a vetustez (Cv), é a da ampliação;

conforto, estes devem ser considerados, para aplicação
do coeficiente de qualidade e conforto (Cq).
36 / 50 Versão: 8 2021
 A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação;

vetustez (Cv), é a do prédio, se não tivesse ocorrido
Cálculo do Vt do prédio original,
reportado à situação anterior à ampliação.
conforto, estes devem ser considerados para aplicação do
coeficiente de qualidade e conforto (Cq).
Cálculo do Vt da ampliação (Vt 4) (Vt 4) = (Vt 2) – (Vt 1)
Cálculo do Vt do prédio (Vt) = (Vt 3) + (Vt 4)
Em suma, sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio, o valor patrimonial tributário
(Vt) deve ser determinado através da realização de três avaliações, duas avaliações com o coeficiente
de vetustez (Cv) à data da ampliação, determinando-se pela diferença o valor patrimonial tributário
(Vt) da ampliação. Na terceira avaliação, calcula-se o valor patrimonial tributário (Vt) do edifício antigo
com a respetiva idade, somando-lhe o valor patrimonial tributário (Vt) da ampliação.
Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios em propriedade horizontal ou em

propriedade total com partes suscetíveis de utilização independente, a avaliação deve ser feita
separadamente com discriminação do valor patrimonial tributário (Vt) por cada fração/parte, seguindo-
se a regra geral para a determinação da idade de cada uma dessas mesmas frações/partes.
No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouro de prédio urbano (vulgar

arredondamento de estremas), a parcela de terreno a anexar deve ser avaliada “em processo”
(manualmente), só para efeitos do Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
(IMT) nos termos do artigo 14.º, n.º 4 a 5 do Código do Imposto Municipal Sobre Transmissões
Onerosas de Imóveis (CIMT). Os proprietários dos prédios urbanos daí resultantes (novos prédios)
apresentarão a declaração modelo 1 do IMI, nos termos da alínea d) do artigo 13.º do CIMI, devendo
os mesmos ser avaliados para efeitos de IMI.
2.1.8.2 Outras regras
2021 Versão: 8 37 / 50
Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afetação com emissão de nova licença
de utilização, sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos, bem como, nos que se
encontram na mesma situação mas que, no entanto, sofreram apenas obras de
melhoramento/conservação/manutenção que não impliquem alterações da estrutura resistente e a
emissão de nova licença de utilização, não deve ser alterada a idade do prédio, devendo-se, assim,
contar o número de anos para aplicação do respetivo coeficiente de vetustez (Cv) desde a data da
emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação. O efeito das eventuais obras deve
ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e
conforto (Cq), previsto no artigo 43.º do CIMI.
Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução, que implicaram demolição
total ou parcial da edificação, sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia
por esse motivo, o número de anos para aplicação do respetivo coeficiente de vetustez (Cv) deve ser
contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia, quando
exista, ou da data da conclusão das obras de edificação efetuadas após a demolição total ou parcial.
2.1.9 Considerações finais
No que respeita ao cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios que integram a lista anexa à
Portaria n.º 11/2017, de 9 de janeiro, realçam-se as seguintes situações:
a) Avaliação de centros electroprodutores (como é o caso dos parques eólicos e centrais

fotovoltaicas): a avaliação é efetuada pelo método do custo (artigo 46.º, n.º 2 do CIMI).
Nos parques eólicos, o rotor, as pás do rotor e a cabine (nacelle) não são considerados para
efeitos de avaliação fiscal, devendo ter-se em conta, para além do terreno, a estrutura de
suporte (fundação/sapata em betão armado e a torre).
Quanto aos parques fotovoltaicos, o procedimento deve ser semelhante. Os painéis solares
não são considerados para efeitos de avaliação fiscal, devendo ter-se em consideração, para
além do terreno, a estrutura de suporte (fundação/sapata em betão armado ou feita por
perfuração no solo – em estaca), os pilares e, ainda, a estrutura onde são fixados os painéis
solares (módulos fotovoltaicos).
38 / 50 Versão: 8 2021
No que se refere ao terreno onde são construídos os parques eólicos ou os parques

fotovoltaicos, sempre que exista autonomia económica das construções face ao terreno, o
terreno a considerar para efeitos da aplicação do método do custo, deve corresponder apenas
à área efetivamente ocupada com a implantação, tal como determina o artigo 46.º, n.º 3, do
CIMI;
b) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: a avaliação é efetuada pelo

método do custo (artigo 46.º, n.º 2 do CIMI).
Excetuam-se as situações em que, para além do posto de combustível, loja de
conveniência/lavagem de automóveis, existam outras áreas/partes economicamente
independentes (por exemplo: restauração, hotelaria, supermercado, loja de venda,
substituição de pneus, mudança de óleo ou outros serviços), sendo que estas áreas/partes
economicamente independentes, serão avaliadas por aplicação da fórmula geral referida no
n.º 1 do artigo 38.º do CIMI.
c) Aviários e suiniculturas: a avaliação é efetuada pelo método do custo (artigo 46.º, n.º 2 do
CIMI).
2021 Versão: 8 39 / 50
2.2 Avaliação de Terrenos Para Construção
Os terrenos para construção (artigo 6.º, n.º 3 do CIMI) são terrenos para os quais tenha sido
concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia
favorável de operação de loteamento ou de construção, e ainda aqueles que assim tenham sido
declarados no título aquisitivo.
A comunicação prévia consiste num processo instruído, nos termos da Portaria n.º 113/2015, de 22
de abril, para comunicação à câmara municipal da realização de determinadas operações
urbanísticas. Quando tenha sido feita comunicação prévia, os contribuintes devem entregar
conjuntamente com a declaração modelo 1 de IMI, fotocópia da memória descritiva e das peças
desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia.
A informação prévia é um documento emitido pela câmara municipal com indicação de que o
requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações urbanísticas, nomeadamente
obras de urbanização, obras de edificação, obras de demolição ou alterações de utilização, resultante
de processo instruído nos termos da Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril.
2.2.1 Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para

construção (artigo 45.º do CIMI)
A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção resulta da

aplicação da seguinte expressão:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x % Veap
Em que:
40 / 50 Versão: 8 2021
A [Aa + Ab x 0,3] x Caj + Ac x 0,025 + Ad x 0,005
Aa Área bruta privativa autorizada ou prevista
Ab Área bruta dependente autorizada ou prevista
Caj Coeficiente de ajustamento de áreas
Área do terreno livre que resulta da diferença entre a área total do terreno
e a área de implantação das edificações autorizadas ou previstas, até ao
Ac limite de duas vezes a área de implantação, sendo a área de implantação
a situada dentro do perímetro de fixação das edificações ao solo, medida
pela parte exterior
Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de

Ad
implantação
Ca Coeficiente de afetação das edificações autorizadas ou previstas
Cl Coeficiente de localização
Percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com

% Veap
terreno incluído
A percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com terreno incluído (% Veap) e
respetivas áreas de aplicação são aprovadas por Portaria do Ministro das Finanças, sendo
disponibilizadas pelo Sistema de Informação Geográfica da Aplicação de Gestão das Avaliações
(AGA-SIG).
Nos casos em que na licença ou autorização, na comunicação prévia admitida e na informação prévia
favorável emitida, de operação de loteamento ou construção, não estejam discriminadas as áreas
brutas privativas e áreas brutas dependentes, devem os peritos avaliadores estimar
fundamentadamente, as referidas áreas, com base nos elementos recolhidos, tendo em
consideração, designadamente, essas áreas médias existentes na zona envolvente.
Quando o documento comprovativo de viabilidade construtiva a que se refere o artigo 37.º do CIMI,
apenas faça referência aos índices do Plano Diretor Municipal (PDM), devem os peritos avaliadores
estimar, fundamentadamente, a respetiva área de construção, tendo em consideração,
designadamente, as áreas médias de construção da zona envolvente (artigo 45.º, n.º 5 do CIMI).
2021 Versão: 8 41 / 50
2.2.2 Método Comparativo – n.º 3 do artigo 76.º do CIMI
Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da
espécie “outros” quando seja invocada a distorção em sede de segunda avaliação, a que se refere o
n.º 3 do artigo 76.º do CIMI, é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base
na seguinte expressão:
V terr = P terr x A terr
Em que:
V terr Valor do terreno = Valor Normal de Mercado do Terreno
Preço de venda do terreno por m2, praticado no local, na situação de infraestruturação

P terr
em que se encontra à data do reporte da avaliação
A terr Área do terreno
2.2.3 Considerações finais relativas à determinação do valor patrimonial

tributário dos terrenos para construção – artigo 45.º do CIMI
No que respeita à determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção, realçam-
se os seguintes aspetos:
a) Terrenos para construção com diferentes afetações – aplicação do Coeficiente de

ajustamento de áreas (Caj)
o Para efeitos do ajustamento de áreas previsto no artigo 40.º- A do CIMI, quando

o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afetações, com
discriminação das respetivas áreas, estas devem ser consideradas no cálculo do
42 / 50 Versão: 8 2021
valor patrimonial tributário (Vt) separadamente, correspondendo o valor

patrimonial tributário à soma dos valores patrimoniais tributários das diferentes
afetações.
Havendo terreno livre, este será considerado tendo por base a quota-parte de
cada afetação;
o Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes

afetações, sem discriminação das respetivas áreas, deve considerar-se, para
efeitos do ajustamento de áreas previsto no artigo 40.º- A do CIMI a afetação
dominante;
o Nos casos em que o terreno integre um alvará de loteamento que preveja mais
que uma afetação sem discriminação das áreas de cada afetação, deve
considerar-se na avaliação a afetação economicamente dominante nesse
loteamento e consequentemente o correspondente coeficiente de localização,
pois é essa dominância que terá maior relevância na definição do valor de
mercado e consequentemente do valor patrimonial tributário do terreno.
b) Terrenos para construção que abrangem zonas com coeficientes de localização

(Cl) e percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas diferentes
(%Veap):
Nestes casos o perito deve proceder por analogia com o artigo 79.º do CIMI, referente
à inscrição de prédios na matriz, quando situados em mais de uma freguesia
(Despacho do Diretor-Geral dos Impostos de 18/07/2005 – Informação n.º 241/2005
da DSA – Processo n.º 234/2005).
Assim, teremos:
o Se o terreno para construção possuir uma entrada principal, deve o perito adotar
como valor do coeficiente de localização (Cl) e como percentagem do valor das
edificações autorizadas ou previstas (%Veap), os da zona onde aquela entrada
se situa;
o Se não for possível identificar uma entrada principal, deve o perito adotar como
valores de coeficiente de localização (Cl) e como percentagem do valor das
2021 Versão: 8 43 / 50
edificações autorizadas ou previstas (%Veap) os da zona onde se encontra a

maior parte da área do terreno para construção.
c) Caducidade de alvarás de loteamento e licença de construção: não basta o mero decurso

do prazo definido no alvará para que a caducidade dos mesmos se verifique, uma vez que
essa caducidade necessita de ser expressamente declarada pela entidade licenciadora.
44 / 50 Versão: 8 2021
2.3 Avaliação dos Prédios da Espécie “Outros”
Enquadram-se nos prédios da espécie “outros” (artigo 6.º, n.º 4 do CIMI), os terrenos situados
dentro de um aglomerado urbano que:
o Não sejam terrenos para construção, nem sejam prédios rústicos;
o Deixaram de ser terrenos para construção porque as entidades competentes vedaram

qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção;
E ainda,
o Os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que não tenham como
destino normal a habitação, o comércio, a indústria ou os serviços.
2.3.1 Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie

“outros” – artigo 46.º do CIMI
Para a determinação do valor patrimonial tributário (Vt) dos prédios de espécie “outros” é necessário
atender às suas especificidades, sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação:
2.3.1.1 Regra geral com as adaptações necessárias – n.º 1 do artigo 46.º

do CIMI
O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do artigo 38.º
do CIMI, com as adaptações necessárias6, designadamente:
6
Vide a propósito o ponto 2.1, página 15.
2021 Versão: 8 45 / 50
o Quanto ao tipo de utilização (Ca):
O perito deve adotar o coeficiente de afetação (Ca) que melhor se ajusta à utilização efetiva do prédio.
São exemplo da aplicação das supra referidas regras as sedes das câmaras municipais, os museus,
as bibliotecas, as residências de estudantes, os tribunais, as esquadras e lares etc. (Afetação –
Serviços).
o Quanto à localização (Cl):
O perito deve adotar o coeficiente de localização (Cl) em função da afetação que antes considerou.
No que respeita aos estacionamentos cobertos, fechados e não fechados, e arrecadações, cujo
coeficiente de afetação (Ca) consta da tabela7 do artigo 41.º do CIMI, que se encontrem integrados
em edifícios com várias frações destinadas a diferentes utilizações/afetações, aplica-se o coeficiente
de localização (Cl) referente à afetação dominante no edifício. Quando os mesmos não estão
integrados em edifícios, aplica-se o coeficiente de localização (Cl) correspondente à
utilização/afetação dominante na zona.
o Quanto aos elementos de qualidade e conforto (Cq):
O perito deve aplicar os coeficientes de qualidade e conforto (Cq), majorativos e minorativos, em

função da afetação que antes considerou.
Constituem exceção os estacionamentos e as arrecadações e arrumos, não lhes sendo aplicável o

coeficiente de qualidade e conforto (Cq) no cálculo do valor patrimonial tributário.
2.3.1.2 Método do Custo – n.º 2 do artigo 46.º do CIMI
Não sendo possível utilizar as regras do artigo 38.º do CIMI, o perito deve utilizar o Método do
Custo adicionado do valor do terreno, com base na seguinte expressão:
7
Vide a propósito a tabela II do ponto 2.1.5, página 25.
46 / 50 Versão: 8 2021
Vt = T + Et + C + Ec + Ev + L – Dp + Ap
Em que:
T Valor comercial do terreno
Et Encargos com a compra do terreno
C Custo direto de construção
Ec Encargos conexos com a construção
Ev Encargos com a venda do prédio
L Lucro do promotor
Dp Parcela relativa à depreciação
Ap Parcela relativa à apreciação
No que respeita aos encargos com a compra do terreno (Et), devem considerar-se os encargos
efetivamente suportados, tendo-se em conta os seguintes indicadores:
 IMT (função do preço e tipo de terreno): aproximadamente 6,5 %;

 Escritura/Imposto de Selo (função do preço do terreno): aproximadamente 1,0 %;
 Registos (função do preço do terreno): aproximadamente 0,5 %.
Para a determinação do encargo relativo ao IMT/Selo, devem ter-se em consideração as taxas para
efeitos de liquidação do IMT/Selo, constantes do CIMT/CIS.
No que concerne aos encargos conexos com a construção (Ec), devem considerar-se os encargos
efetivamente suportados, tendo-se em conta os seguintes indicadores:
2021 Versão: 8 47 / 50
 Estudos e projetos (função do custo de construção: entre 3,0% - 6,0%);

 Taxas camarárias e licenças (função do custo de construção): entre 1,5% - 4,0%;
 Gestão e fiscalização (função do custo de construção): entre 3,0% - 5,0%;
 Encargos Financeiros (função do custo de construção): entre 2,0% - 4,0%;
 Comercialização/encargos com a venda (mediante o Valor do imóvel): entre 2,0% -
5,0%)
Quanto aos encargos com a venda do prédio (Ev), deve ter-se em conta o seguinte:
A margem efetiva das empresas de mediação imobiliária pode consistir num valor fixo, decorrente do
contrato de mediação imobiliária, numa percentagem sobre o valor de venda ou numa percentagem
sobre o valor do custo de construção com terreno incluído.
Nas avaliações para efeitos fiscais, deve ser considerada uma percentagem sobre o valor do custo
de construção com terreno incluído
Quanto ao lucro do promotor (L), deve ter-se em conta o seguinte:
Trata-se de um parâmetro variável mediante o perfil do promotor e a conjuntura económica existente,

que em regra é, no mínimo, 15% do custo de construção com terreno incluído. Atualmente, a
percentagem antes referida pode ser bastante mais elevada em algumas zonas, como é caso de
Lisboa ou Porto, “zonas Prime”, onde pode atingir muitas vezes 30% - 35%.
Alerta-se que no caso dos prédios que não são transacionáveis no mercado imobiliário,
nomeadamente os prédios urbanos “outros”, o lucro do promotor e os encargos com a venda não
devem ser considerados.
No que respeita à parcela relativa à depreciação (Dp), deve ter-se em conta o seguinte:
Sempre que o prédio reúna condições que o justifiquem, no cálculo do valor, o perito deve abater
uma parcela relativa à depreciação. Esta parcela deve contemplar a depreciação física, funcional e
económica, dependendo de cada situação em concreto (características, idade, estado de
conservação, degradação económica, elementos construtivos ou arquitetónicos que impeçam a
acessibilidade a um determinado espaço, etc…).
Quanto à parcela relativa à apreciação (Ap), deve ter-se em conta o seguinte:
48 / 50 Versão: 8 2021
Sempre que o prédio reúna condições que o justifiquem, no cálculo do valor, o perito deve acrescer
uma parcela relativa à apreciação, a qual deve contemplar a apreciação devida às singularidades do
prédio, nomeadamente a sumptuosidade, raridade, qualidade de construção e de acabamentos,
localização excecional por via de vistas ou acessos, ou status de luxo intrínsecos. Esta parcela
depende de cada situação em concreto, destinando-se a ajustar o valor patrimonial tributário, tendo
sempre como pressuposto que o valor patrimonial tributário de um prédio deve aproximar-se de cerca
de 85% a 90% do seu valor de mercado.
Realçam-se, ainda, os seguintes aspetos:
a) A avaliação dos estacionamentos não cobertos sem edificações ou com edifícios precários
deve ser realizada por aplicação do método de custo, devendo considerar-se na determinação
da área de construção, a área dos edifícios precários e a área das benfeitorias;
b) Na avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que

servem de apoio administrativo à atividade de venda de veículos automóveis ou outras
mercadorias/serviços (por exemplo: venda de imóveis) deve ser observada a mesma regra
que se aplica na avaliação dos estacionamentos não cobertos com edifícios precários, ou
seja, o método de custo;
c) A avaliação de igrejas, estabelecimentos militares e prisionais, quartéis de bombeiros e de

proteção civil, deve ser realizada por aplicação do método de custo.
2.3.1.3 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade

construtiva – n.º 4 do artigo 46.º do CIMI
Nos terrenos, o valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0,005 ao
produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.
Vt = Vc x A terr x Cl x 0,005
Em que:
2021 Versão: 8 49 / 50
A terr Área do terreno
Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona, a identificar

Cl
pelo avaliador.
São exemplo da aplicação desta regra avaliativa as zonas verdes, os aterros sanitários, as pedreiras,
as saibreiras e as minas de sal-gema onde não existam construções. Se tiverem construções deve
aplicar-se o método de custo.
2.3.1.4 Avaliação de prédios em ruínas – n.º 5 do artigo 46.º do CIMI
O valor patrimonial tributário dos prédios em ruínas é determinado como se de terreno para
construção se tratasse8.
Considera-se prédio em ruínas aquele que assim seja qualificado de acordo com a deliberação da
câmara municipal.
A avaliação destes prédios é efetuada tendo como referência a afetação e a área de construção das
edificações antes existentes.
8
Vide a propósito o ponto 2.2, página 40.
50 / 50 Versão: 8 2021

AT - Manual de Avaliacao Predios Urbanos

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

AT - Manual de Avaliacao Predios Urbanos

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Classificação: 0 0 0 . 0 0 .

Manual de Avaliação de Prédios Urbanos

ÂMBITO DE APLICAÇÃO O presente Manual de Avaliação destina-se a ser utilizado pelos

ELABORADO Direção de Serviços de Avaliações

Subdiretora Geral da Área de Gestão

Síntese das atualizações do Manual de Avaliação Versão 8.0.................................................... 7

1. Considerações Gerais ......................................................................................................... 8

1.1 Conceito de prédio – artigo 2.º do CIMI ......................................................................... 8

1.2 Classificação dos prédios – artigo 3.º a 5.º do CIMI ...................................................... 9

1.3 Iniciativa da avaliação e documentos necessários ...................................................... 11

1.4 Vistoria ........................................................................................................................ 12

1.5 Segunda Avaliação .....................................................................................................13

2. Avaliação de Prédios Urbanos ........................................................................................... 15

2.1 Avaliação de edificações urbanas com afetação: habitação, comércio, indústria e

2.1.4 Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e fórmula – artigo 40.º-A do

2.1.5 Coeficiente de afetação (Ca) – artigo 41.º do CIMI............................................. 25

2.1.6 Coeficiente de localização (Cl) – artigos 42.º do CIMI ........................................ 29

2.1.7 Coeficiente de qualidade e conforto (Cq) – artigo 43.º do CIMI .......................... 30

2.1.7.1 Diretrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização

excecional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente

2.1.7.2 Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela I

prevista no n.º 1 do artigo 43.º do CIMI) ........................................................ 34

2.1.8 Coeficiente de vetustez (Cv) – artigo 44.º do CIMI ............................................. 35

2.1.8.1 Prédios ampliados......................................................................................... 36

2.1.8.2 Outras regras ................................................................................................ 37

2.1.9 Considerações finais.......................................................................................... 38

2.2 Avaliação de Terrenos Para Construção..................................................................... 40

2.2.2 Método Comparativo – n.º 3 do artigo 76.º do CIMI ........................................... 42

2.2.3 Considerações finais relativas à determinação do valor patrimonial tributário dos

terrenos para construção – artigo 45.º do CIMI .................................................. 42

2.3 Avaliação dos Prédios da Espécie “Outros” ................................................................ 45

2.3.1 Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” –

artigo 46.º do CIMI ............................................................................................. 45

2.3.1.2 Método do Custo – n.º 2 do artigo 46.º do CIMI............................................. 46

2.3.1.3 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva – n.º 4

do artigo 46.º do CIMI ................................................................................... 49

2.3.1.4 Avaliação de prédios em ruínas – n.º 5 do artigo 46.º do CIMI ...................... 50

A primeira versão do Manual de Avaliação de Prédios Urbanos, da autoria da Direção de Serviços de

SÍNTESE DAS ATUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO VERSÃO 8.0

ASSUNTO DESENVOLVIMENTO PÁGINA ENQUADRAMENTO

Segunda Introdução de um novo capítulo relativo às segundas

Valor base dos

Tipos de áreas Enquadramento/conceito de área de terreno integrante 20 Esclarecimento DSA

Considerações Aclaramento da matéria relativamente à determinação

1.1 Conceito de prédio – artigo 2.º do CIMI

Desde logo, da definição resulta o caráter de permanência dos “…edifícios ou construções de

 Quanto ao carácter de permanência, este é considerado quando:

c) O atributo económico, “…que em circunstâncias normais, tenha valor económico…”.

1.2 Classificação dos prédios – artigo 3.º a 5.º do CIMI

Para efeitos tributários, os prédios são classificados em:

a) Prédios rústicos (artigo 3.º do CIMI);

Desta forma, consideram-se:

 Habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços – os licenciados para tal ou, na

 Terrenos para construção – são os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado

 Outros – enquadram-se nesta classificação os terrenos situados dentro de um

o Não sejam terrenos para construção, nem sejam prédios rústicos;

o Deixaram de ser terrenos para construção porque as entidades competentes

o Os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que não tenham

TABELA I – Regras de Avaliação

Classificação dos prédios Regras de avaliação

 Caso uma das partes seja principal

e a outra(s) meramente da parte principal, tendo em

Prédios urbanos com acessória(s) – por exemplo, atenção a valorização resultante da