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Registro: 2012.0000179968 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n 0246474-65.2011.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que agravante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO BANCOOP sendo agravado JULIO CESAR ANTONIACI. ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO CARLOS SALETTI (Presidente), ELCIO TRUJILLO E CESAR CIAMPOLINI. So Paulo, 24 de abril de 2012. Joo Carlos Saletti PRESIDENTE E RELATOR Assinatura Eletrnica
Este documento foi assinado digitalmente por JOAO CARLOS SALETT. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0246474-65.2011.8.26.0000 e o cdigo RI000000DW1EJ.

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AGRAVO DE INSTRUMENTO n 0246474-65.2011.8.26.0000 COMARCA - SO PAULO F.R. SANTANA 4 Ofcio, Processo n 034602.34.2011.82.6.0001

AGRAVANTE - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP AGRAVADO - JLIO CESAR ANTONIACI V O T O N 17.905
TUTELA ANTECIPADA CONTRATO DE COMPRA E VENDA Entrega do imvel Imposio de condio consistente da quitao de outro imvel, objeto de contrato distinto Abusividade Antecipao da tutela para o fim de determinar a entrega das chaves do imvel, permitindo que o comprador seja imitido na posse do bem adquirido e integralmente pago Deferimento Deciso mantida. Agravo no provido.
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Em ao de obrigao de fazer, o Juzo antecipou os efeitos da tutela para que a r entregue ao autor, em 48 (quarenta e oito) horas da intimao, as chaves do imvel, permitindo que ele se imita na posse do apartamento sub judice, sob pena de multa moratria de um salrio mnimo a cada 24 horas (fls. 252/253; ref. fls. 233/234 dos autos de origem). Insurge-se a r. Alega que executa os empreendimentos com observncia dos princpios do preo de custo, do autofinanciamento e do sistema cooperativo de construo. A Lei das Cooperativas (Lei 5.764/71) estabelece que no se trata de operao de mercado, nem de contrato de compra e venda e que as sobras lquidas e os prejuzos sero rateados entre os cooperados. No promove a construo do empreendimento para alienar a seus associados as unidades autnomas, mas oferece adeso a projeto (com custo estimado e plano de pagamento), para, s ento, na medida em que os pagamentos so efetuados, firmar compromisso de compra do terreno e passar a construir. As partes celebraram contrato de adeso e compromisso de participao para aquisio de apartamento no empreendimento Swiss Garden Residencial. Porm, o requerido no pagou o resduo do preo do apartamento no empreendimento Conjunto dos Bancrios Horto Florestal, de modo que no est com todas as obrigaes adimplidas. No h clusula prevendo que o parcial adimplemento d a ele o direito de se apossar do imvel ou de ver quitado o quanto devido quando resta saldo a ser adimplido. Requer a concesso de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da r.
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deciso agravada. Indeferi o pretendido efeito suspensivo (fls. 267/268). O agravado respondeu (fls. 271/273).

o relatrio.
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1. O recurso no merece provimento. Como ressaltado pelo digno Juzo (fls. 252/253), Os documentos carreados com a vestibular demonstram, nesta fase de cognio sumria, que o autor efetuou o pagamento integral do preo contratado para aquisio do apartamento n 23 do Condomnio Swiss Garden Residencial, localizado na Av. Parada Pinto, 3.556. Tambm h nos autos cpia de uma mensagem eletrnica por meio da qual a r condicionou a entrega das chaves deste apartamento quitao de outro imvel objeto de contrato distinto, o que a priori, mostra-se abusivo. O perigo de dano repousa no fato de que tendo pago a integralidade do preo, o autor faz jus ao recebimento das chaves e sua imisso no bem, sendo que a negativa da r poder lev-lo privao de algo que seu, tendo ainda de efetuar outras despesas desnecessrias com moradia. A r reconhece a circunstncia da exigncia que fez. Como o agravado pagou todo o preo ajustado, faz jus ao recebimento das chaves e sua imisso, relativamente ao bem quitado. Pretende a recorrente se veja como nica a adeso do agravado aos empreendimentos que menciona, o relativo ao apartamento em discusso, e o outro, ainda no pago integralmente. Como decorrncia disso, o no pagamento da totalidade do ajustado (envolvendo os dois imveis) impediria a entrega daquele j pago. Como o sistema de cooperativa e no de simples aquisio de imvel, o agravado devera estar dia com suas obrigaes de cooperado para exigir a entrega do bem. Em outras palavras, a agravante
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condiciona a entrega das chaves quitao do contrato alusivo ao outro imvel. Sem razo. Sem embargo da deciso final da causa, aps o desenvolvimento do contraditrio e da instruo, preciso afirmar que o aderente associou-se apenas para propiciar a aquisio de unidade habitacional, e no para tornar-se cooperado, com direito ao uso da unidade cedida pela Cooperativa. Consoante se tem reiteradamente decidido, sendo a apelante cooperativa habitacional, a adeso ocorreu apenas para o efeito de aquisio de moradia, objetivo expresso na clusula primeira do instrumento de fls. 36 e seguintes, obrigando-se o aderente ao pagamento do preo em parcelas (fls. 37, clusula 4.3). Dessa forma, com o ingresso na cooperativa, estabeleceu-se relao contratual de consumo, pois, dentre os objetivos sociais de cooperativas que tais se inserem a construo de imveis pelo regime de preo de custo, o que evidencia verdadeira relao de consumo. Em outras palavras, apesar de segundo o contrato encontrarse a relao jurdica regrada pela Lei 5.764/71, que estabelece o regime jurdico das Sociedades Cooperativas, esta no pode ser tida seno como fornecedora, e o associado como consumidor. que se apresenta situao diversa, que submete a relao jurdica entre as partes, no Lei 5.764/71, mas ao Cdigo Civil e ao Cdigo de Defesa do Consumidor e s regras atinentes aos contratos de compra e venda, porque a associao Cooperativa apenas ocorreu para propiciar a aquisio de unidade habitacional. Consoante decidiu v. aresto relatado pelo Desembargador NIO ZULIANI, ento integrando o Primeiro Tribunal de Alada Civil, depois extinto, por imposio constitucional, As cooperativas de consumo ou de construo de habitaes populares so, segundo BULGARELLI (Waldrio, Regime Jurdico das Sociedades Cooperativas, Ed. Livraria Pioneira, 1965, p. 116), comerciais, porque operam com terceiros, item desclassificatrio da condio de civis. [...] A hiptese bem distinta. Os autores realizaram um contrato bilateral, comutativo e oneroso. Pagaram preo estimado pela construo de uma casa e que certamente foi projetado com lucro que no seria rateado entre os cooperados. Como ocorreu incumprimento, por fato imputvel Cooperativa (que no justificou o atraso da obra e
Agravo de Instrumento n 0246474-65.2011.8.26.0000 Este documento foi assinado digitalmente por JOAO CARLOS SALETT. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0246474-65.2011.8.26.0000 e o cdigo RI000000DW1EJ.

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a no construo at o presente momento), os autores conquistaram o direito resciso, com devoluo das quantias pagas (arts. 1056 e 1092 do Cdigo Civil e 53 da Lei 8078/90). (cf. Apelao Cvel n 98.850-4/5-00, 3 Cam., j. 8.8.2000). Aqui, repito, o aderente apenas se associou cooperativa com a finalidade de adquirir o imvel, configurando o ajuste contrato de venda e compra. Como ressaltado pelo Desembargador GALDINO TOLEDO JNIOR, no julgamento da Apelao Cvel n 275.823-4/2 (10 Cmara de Direito Privado, j. 28.07.2009, v.u.), do qual participei como revisor, Afasta-se a preliminar de falta de interesse de agir, uma vez que o ajuste celebrado entre as partes (fls. 44/55), independentemente do nomem juris que lhe foi atribudo configura contrato de promessa de venda e compra de imvel em construo, no constituindo, diversamente do sustentado pela recorrente mera adeso a um programa de habitao na modalidade de autofinanciamento, pelo que submisso s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor. Em outra ao (em caso alusivo a venda de lotes, mas que se aplica perfeitamente hiptese dos autos), o Desembargador JOS LUIZ GAVIO DE ALMEIDA, relator no julgamento da Apelao Cvel n 267.7984/3-00 (9 Cmara de Direito Privado, j. 20.03.2007, v.u.), bem observou que Aes como a dos autos vm se multiplicando. Isso porque empresas que antes se dedicavam ao comrcio de lotes agora vestem a pele de cooperativas, mas no deixam de praticar os atos que antes praticavam, especialmente no que se referem ao abuso na feitura de contratos que em geral no cumprem. Bem por isso se vm entendendo que a cooperativa que atua no ramo imobilirio, quando contrata com um seu 'associado', no deixa de firmar compromisso de compra e venda de bem imvel, negcio jurdico regido pelo decreto lei 58, lei 6766 e todas as demais que regulam a matria. Isso porque expresso o artigo 27 1 da lei 6766/79 no sentido de que qualquer avena que indique a inteno de se prometer venda lote ser regida por ela. No sentido de que os negcios jurdicos de promessa de
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entrega de lotes feitos por cooperativas a seus cooperados so tratados como compromissos de compra e venda j existem precedentes jurisprudenciais: Cooperativa habitacional. Descaracterizao da cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido (Apelao Cvel n 106.944-4, rel. Desembargador Narciso Orlandi). Destarte, submete-se o contrato em apreo, no lei especial invocada pela recorrente, mas s normas reguladoras dos contratos de compra e venda de imvel e das aes que lhe dizem respeito. Assim, se o agravado quitou o preo do apartamento que pretende receber, no pode a recorrente condicionar a entrega ao cumprimento de normas estatutrias da cooperativa. 2. Ante o exposto, nego provimento ao recurso. meu voto.

JOO CARLOS SALETTI Relator assinado digitalmente

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