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Notas Preliminares e Definio do Contrato de Compra e Venda - Parte 1 de 8

No Princpio...

Comungamos com a afirmao de Will Durant no sentido de que a histria sempre cambaleia, diante da questo das origens1 Assim, evidente, que no h possibilidade de datar o primeiro contrato de compra e venda firmado na aurora da humanidade.

Contudo, em que pese as origens remotas do contrato de compra e venda estarem perdidas nas brumas da histria, de nossa parte, temos a firme impresso de que no h como negar o fato de que o contrato de compra e venda surgiu com o instituto da propriedade. Desse modo, no sentimos temor em afirmar que o contrato de compra e venda encontra ntima relao com o instituto da propriedade.

No entanto, modernamente, h de se ressaltar a mxima de que no se negocia somente a propriedade por meio do contrato de compra e venda. Neste sentido, a transmisso da posse um exemplo clssico.

Quando remontamos ao aspecto histrico da compra e venda, muito j se falou. Caio Mrio da Silva Pereira, chega a afirmar que no preciso remontar origem da compra e venda. No princpio era o roubo que provia s necessidades de cada um.2 Com o devido acatamento a este autor clssico, nada mais equivocado.

Pela afirmao acima, possvel apreender que Caio Mrio adota a teoria do estado de natureza de Hobbes em que se sustenta que, nos primrdios da humanidade, havia o caos do todos contra um, sendo que foi a constituio do Estado que surgiu para salvaguardar a propriedade privada e a prpria vida. A mxima de Hobbes era que o homem o lobo do homem.

Discordamos, com efeito, da doutrina acima, na medida em que no concordamos com a afirmao de que, nos primrdios, toda a economia humana estava centrada na rapina e no roubo. Com efeito, h forte disposio histrica de que os primeiros elementos econmicos da civilizao foram a caa, a agricultura e a produo rudimentar. A partir desses modelos, na ausncia da moeda, tinha-se o escambo.3

No mesmo compasso, afirma Carlos Roberto Gonalves que a origem remota do contrato de compra e venda est ligada a troca. Efetivamente, numa fase primitiva da civilizao, predominava a troca ou permuta de objetos.

Notas Preliminares e Definio do Contrato de Compra e Venda - Parte 2 de 8

Trocava-se o que se precisava pelo que sobejava para o outro. Esse sistema atravessou vrios sculos como prtica de negcio, at certas mercadorias passagem a ser usadas como padro, para facilitar o intercmbio e o comrcio de bens teis aos homens.4

Desde as origens de Roma j se praticava a compra e venda. Antes dos primeiros monumentos elaborados pelo seu senso jurdico, antes mesmo que se tivessem cunhado as primeiras moedas, quando o libripens pesava em pblico uma poro de metal do pagamento, o romano j sabia distinguir da permuta em espcie a emptio venditio. Depois que se distingui da permuta, a venda caracterizou-se por ser um contrato translativo imediato da propriedade por operao instantnea.5

No Direito Hebraico, j encontramos a sua presena, vinculada a nobres sentimentos familiares de afeto e ternura. A ttulo de exemplo, vale citar o episdio do patriarca Abrao e a morte de sua esposa Sara. Observemos, abaixo, os aspectos tpicos de um contrato de compra e venda de um bem imvel.

E foi a vida de Sara cento e vinte e sete anos; estes foram os anos da vida de Sara. E morreu Sara em Quiriate-Arba, que HEbrom, na terra de Cana; e veio Abrao lamentar Sara e chorar por ela. Depois se levantou Abrao de diante de sua morta, e falou aos filhos de Hete, dizendo: estrangeiro e peregrino sou entre vs; da-me possesso de sepultura convosco, para que eu sepulte a minha morta de diante da minha face. E responderam os filhos de Hete a Abrao, dizendo-lhe: ouve-nos, meu senhor; prncipe poderoso s no meio de ns; enterra a tua morte na mais escolhida de nossas sepulturas; nenhum de ns te vedar a sua sepultura, para enterrar a tua morta. Ento levantou Abrao, inclinou-se Dante do povo da terra, diante dos filhos de Hete, e falou com eles, dizendo: se de vossa vontade que eu sepulte a minha morta de diante da minha

face, ouvi-me e falai por mim Efrom, filho de Zoar, que ele me a cova de Macpela, que ele tem no fim do seu campo; e que ma d pelo devido preo em herana de sepulcro no meio de vs.6

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Ainda, na tradio jurdica hebraica, podemos citar a passagem em que Jeremias adquire a propriedade de um bem imvel. Observemos a narrativa exposta em primeira pessoa pelo referido protagonista:

Disse pois Jeremias: Veio a mim a palavra do Senhor, dizendo: Eis que Hanamel, filho de Salum, teu tio, vir a ti, dizendo: Compra o meu campo que est em Anatote, pois tens o direito de resgate; a ti compete compr-lo. Veio, pois, a mim Hanamel, filho de meu tio, segundo a palavra do Senhor, ao ptio da guarda, e me disse: Compra o meu campo que est em Anatote, na terra de Benjamim; porque teu o direito de herana e teu o de resgate; compra-o para ti. Ento entendi que isto era a palavra do Senhor. Comprei, pois, de Hanamel, filho de meu tio, o campo que est em Anatote; e pesei-lhe o dinheiro, dezessete siclos de prata. Assinei a escritura e a selei, chamei testemunhas, e pesei-lhe o dinheiro numa balana. E tomei a escritura da compra, que continha os termos e as condies, tanto a que estava selada, como a cpia que estava aberta, e as dei a Baruque, filho de Nerias, filho de Masias, na presena de Hanamel, filho de meu tio, e na presena das testemunhas que subscreveram a escritura da compra, vista de todos os judeus que estavam sentados no ptio da guarda.

E dei ordem a Banique, na presena deles, dizendo: Assim diz o Senhor dos exrcitos, o Deus de Israel: Toma estas escrituras de compra, tanto a selada, como a aberta, e mete-as num vaso de barro, para que se possam conservar muitos dias; pois assim diz o Senhor dos exrcitos, o Deus de Israel: Ainda se compraro casas, e campos, e vinhas nesta terra.

curiosa a riqueza de detalhes expressa no texto acima transcrito. Neles temos os elementos do contrato, a coisa, o preo e o consenso, bem como os elementos formais do contrato, a escritura e as testemunhas que dela participaram. Isso refora a nossa afirmao da antiguidade do contrato de compra e venda, bem como a permanncia dos seus elementos. Ressaltamos que o direito moderno no apresenta muitas alteraes nestes elementos constitutivos do contrato de compra e venda, mas, por outro lado, apenas os refora e, por que no dizer, os aprimora no sentido de promover adaptao aos novos preceitos da tecnologia jurdica.

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Importncia Contrato de Compra e Venda

No h como negar que o contrato de compra e venda um dos mais importantes nos ordenamentos jurdicos modernos. No poderia ser diferente, haja vista que ele, nas palavras de Ruggiero, o mais frequente nas relaes da vida cotidiana e um dos mais importantes tambm pela riqueza das normas que o disciplinam.7

por meio do contrato de compra e venda que, diariamente, fortunas so movimentadas, tanto no ocidente quanto no oriente. Em funo disso, observamos que ele est enraizado no cotidiano humano. Assim, referido contrato faz parte da vida em sociedade.

Ao discorrer sobre a importncia do contrato de compra e venda, leciona Cunha Gonalves que ele o contrato principal na atividade mercantil de todos os pases. Vender o fim de todos os produtores; comprar e vender a tarefa profissional de todos os comerciantes; comprar a necessidade de todos os consumidores. No , por isso, de surpreender que nenhum outro contrato haja suscitado to numerosos problemas como a compra e venda, exigindo extensa regulamentao legal, originando variados usos, provocando a criao de importantes instituies, estabelecimentos e mercados pblicos e privados, e inspirando vastssima bibliografia, em direito civil e comercial.8

Clvis Bevilaqua, por sua vez, afirma que o Cdigo Civil colocou o contrato de copra e venda frente de todas as relaes obrigacionais, no somente pela sua importncia e frequencia, na vida social moderna, como, ainda, por ser o contrato oneroso por excelncia.9

O estudo do contrato de compra e venda no de ateno apenas para o direito civil. Neste senda, Fbio Ulhoa Coelho, ao discorrer sobre o referido contrato, chega a afirmar, com acerto, que o estudo da compra e venda mercantil, no contexto do direito comercial, reveste particular relevncia porque ele representa o tipo de contrato mais importante para a maioria das atividades empresariais. O comrcio, enquanto aproximao do produtor ao consumidor, poderia at mesmo ser definido, pelo seu perfil jurdico, como uma sucesso de compra e venda mercantis."10

De fato, a vida em sociedade, tanto nas atividades empresariais, cveis, consumeristas etc, demonstram a frequncia da formao de sucessivos contratos de compra e venda. Eles esto, portanto, inseridos na praxe da vida.

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Definio do Contrato de Compra e Venda

Definir um instituto jurdico no tarefa das mais simples quando no se delimita o campo de atuao do pesquisador, mesmo por que, a definio depender do modelo jurdico em que o operador do direito est filiado.

Quando estamos em busca da definio do contrato de compra e venda, nos deparamos com definies diferenciadas, na medida em que h sistemas jurdicos que o compreendem como instrumento de transmisso da propriedade, sendo que outros, como o nosso, apenas o apresentam como um mecanismo de translativo da posse.

O direito positivo brasileiro, nos termos do artigo 481 do Diploma Civil (Lei 10.406/2002), apresenta a seguinte disposio do contrato de compra e venda: pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.

Seguindo a definio legal, Carlos Roberto Gonalves, doutrina que denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domnio de uma coisa outra (comprador), mediante a contraprestao de certo preo em dinheiro.11

Clvis Bevilaqua, tambm com base no direito positivo ento em vigor, ensina que compra e venda o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir a outra o domnio de uma coisa determinada, por preo certo em dinheiro ou em valor fiducirio equivalente.12

Na mesma senda, porm com mais elementos constitutivos, perfilha Caio Mrio da Silva Pereira: compra e venda o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra pessoa (comprador) o domnio de uma coisa corprea ou incorprea, mediante o pagamento de certo preo em dinheiro ou valor fiducirio correspondente.13

A vista do que acima expusemos, entendemos que no h necessidade da transcrio de mais definies doutrinrias, haja vista que os escritores nacionais, ao definir o contrato de compra e venda a partir da definio legal, no se afasta da anotao de Gonalves. Desse modo, o contrato de compra e venda no direito brasileiro, a partir de sua definio, vincula-se ao sistema de direito romano.

Notas Preliminares e Definio do Contrato de Compra e Venda - Parte 6 de 8 Vdeo A Lamentvel Natureza Meramente Obrigacional do Contrato de Compra e Venda no Sistema Jurdico Brasileiro

Notas Preliminares e Definio do Contrato de Compra e Venda - Parte 7 de 8

Fortalecendo o que afirmamos no pargrafo acima, podemos apontar o contedo do artigo 1.226 e 1.227, in verbis: Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas mveis, quando constitudos, ou trasmitidos pro atos entre vivos, s se adquirem com a tradio. Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis....

A propsito, vale aqui registrar a doutrina de Carlos Roberto Gonalves: Filiou-se o nosso Cdigo, nesse particular, aos sistemas alemo e romano. O sistema francs, diferentemente, atribui carter real ao contrato; este, por si s, transfere o domnio da coisa ao comprador. De acordo com o artigo 1.582 do Cdigo Napoleo, o contrato cria o vnculo obrigacional e, simultaneamente, transfere o domnio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). O aludido dispositivo considera a transferncia realizada por virtude do prprio contrato.

O sistema francs afastou-se, assim, da tradio romana, expressa pela mxima traditionibus et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis, transferuntur, pois o prprio contrato transfere o domnio, independentemente da tradio da coisa vendida, servindo o registro apenas como meio de publicidade.16

De nossa parte, entendemos lamentvel o nosso sistema jurdico no ter aplicado natureza real aos contratos de compra e venda, aplicando-lhe, ao contrrio, uma natureza meramente obrigacional.

Quando o nosso sistema doutrinrio e legislativo adota, sem questionamentos, a natureza meramente obrigacional do contrato de compra e venda, observamos o sentido extremamente burocrtico de nosso direito o que, alis, prprio dos ramos jurdicos filiados tradio romana. Como resultado, principalmente quando estamos diante da transmisso da propriedade imvel, encontramos uma realidade extremamente onerosa e, por conseguinte, uma srie de contratos no registrados que, em que pese a vontade das partes, no alcana o efeito translativo da propriedade.

Vale aqui repetir a exausto. Diante da realidade social em que estamos inseridos lamentvel que o sistema jurdico brasileiro tenha imposto natureza obrigacional ao contrato de compra e venda. Eis, neste sentido, uma questo legislativa, presente em nossa tradio, que merece reforma para melhor adequao a realidade nacional. Essa opo legislativa presta-se, exclusivamente, para onerar a transmisso da propriedade, notadamente, a propriedade de bens imveis. Isso lamentvel.

Notas Preliminares e Definio do Contrato de Compra e Venda - Parte 8 de 8

Promessa de Compra e Venda


Interessa, neste momento preliminar, apresentar a promessa de compra e venda, tambm denominada como compromisso de compra e venda e os seus efeitos no ordenamento jurdico ptrio.

Vimos acima, quando da nossa exposio da definio do contrato de compra e venda, que ta espcie diz respeito a modalidade de pacto principal em que uma das partes, o alienante, se obriga a transferir o domnio de uma coisa outra, o comprador, mediante o pagamento de preo certo.

Por outro lado, o contrato preliminar de compra e venda um contrato preliminar que tem como objeto um contrato futuro de venda e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do domnio que somente ser transferido aps a quitao integral do preo, constituindo excelente garantia para o alienante.17

A promessa de compra e venda, nos termos do inciso VII, do artigo 1.225 do Cdigo Civil, ganha status de direito real e, neste sentido, para fazer vale o direito do promitente comprador, mostrase oponvel erga omnes.

O contrato preliminar denominado promessa (ou compromisso) de compra e venda, est disciplinado no artigo 1.417 e 1.418 do Cdigo Civil. , seno vejamos:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

A partir dos artigos supracitados, h de se registrar as seguintes caractersticas da promessa de compra e venda: a. A sua incidncia se d sobre bens imveis.

b. c. d. e.

Para a sua validade no sentido de transferncia do domnio, dever haver no instrumento, clusula concernente a irretratabilidade das partes contratantes. O direito do comprador tem natureza real, opondo-se a terceiros, mediante o competente registro no Registro de Imveis. O pacto poder ser celebrado em instrumento pblico ou particular. Na recusa da transferncia do domnio, o promitente comprador, em contrato de compromisso de compra e venda, devidamente, registrado, poder se valer da ao de adjudicao compulsria.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 1 de 22

Por elementos constitutivos do contrato de compra e venda nos referimos aos elementos essenciais dessa modalidade contratual, sendo eles a coisa, a vontade e o preo. Essa trade, portanto, no poder faltar para que o contrato de compra e venda esteja perfeitamente adequado ao fim ao qual se prope.

Na medida em que discorrermos sobre os elementos essenciais, no ganha importncia neste tpico a forma, visto que a forma, em nosso sentir, surge to somente como elemento acidental no contrato de compra e venda de imveis acima do teto fixado na legislao em vigor.

Feitas estas consideraes propeduticas, voltemos nossa ateno abaixo para os trs elementos do contrato de compra e venda.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 2 de 22

Vdeo A Coisa

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 3 de 22

No contrato de compra e venda a coisa o objeto da relao jurdica, sem a possibilidade, pelo menos em potncia, da existncia da sua existncia, no h de se falar em contrato de compra e venda. Haja vista que a respeito dela que recaem o preo e a vontade dos contratantes.

Na diretriz do artigo 481 do Cdigo Civil, logo na definio do contrato, a coisa ganha elementar importncia. No h como negar, sem a coisa, o contrato de compra e venda perde o seu sentido.

Na doutrina de Ruggiero, o objeto da venda pode ser qualquer coisa, corprea ou incorprea, desde que no esteja fora do comrcio e seja certa e determinada, devendo alm disso, em regra,

existir de momento e pertencer ao domnio do vendedor.18

Mas que a coisa esteja adequadamente descrita em um contrato de compra e venda necessrio que a observncia de alguns critrios, sendo eles, os seguintes: existncia; individuao; disponibilidade e transmissibilidade. Verifiquemos, pois, cada uma destas caractersticas necessrias da coisa no contrato de compra e venda.

Existncia
Incoerente um contrato de compra e venda que recaia sobre coisa inexistente. Em decorrncia disso, mostra-se de grande relevncia reservarmos este item para discorrermos a respeito da existncia da coisa em contratos de compra e venda.

O contrato de compra e venda que no tenha meno a coisa Nula, portanto, o contrato em que ocorra a falta absoluta da coisa. No entanto, esta afirmao no pode levar ao engano de se imaginar que o direito ptrio, a exemplo do direito comparado, no permita a compra e venda de coisas futuras, ou seja, que ainda no existam, mas ho de existir. Assim, no possvel que, por exemplo, em uma das clusulas do contrato conste que o seu objeto o nada absoluto.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 4 de 22

A propsito das particularidades do quesito existncia de coisa futura, doutrina Caio Mrio da Silva Pereira: no significa isto, entretanto, que somente possa haver contrato que verse sobre coisa j conhecida e caracterizada no momento da celebrao. Muito ao contrrio, fora de dvida a viabilidade do contrato incidente em coisa futura, o qual fica perfeitamente definido como condicional emptio rei speratae, que se resolve se a coisa no vier a ter existncia, mas que se reputa perfeito desde a data da celebrao, com o implemento da conditio; ou, ento, fica identificado como contrato aleatrio emptio spei vlido como negcio jurdico, e devido o preo, ainda que nada venha a existir (Cdigo Civil, art. 458), pois que neste caso objeto da venda a spes (expectativa) e no a coisa ou sua transferncia.19

Nada impede, assim, que os contratantes fixem acordo de compra e venda sobre coisas que ainda no existem ao tempo da celebrao do contrato, mas, por questes diversas, venham a existir no futuro. o que denominados de contrato de compra e venda que tem como objeto coisa futura. Contudo, condio que tal coisa, mesmo sendo futura, seja determinada no sentido da necessidade de sua individuao, conforme verificaremos no item abaixo.

Com efeito, na exata dico de Ricardo Negro, possvel que os contrantes acordem sobre a entrega de produtos ainda no existentes, sujeitos colheita futura, com os frutos agrcolas ou fabricao, quando se tratar de produo industrial, ou, ainda manufatura. Se a coisa no chegar a existir, o contrato declarado sem efeito, salvo se as partes tinha inteno de concluir um contrato aleatrio (CC, art. 483).20

Desse modo, h de se concluir que a coisa elemento essencial do contrato, devendo ela existir para que o contrato no seja eivado de nulidade. No entanto, a coisa poder ser futura, ou no mnimo, passvel de existncia por meio de foras naturais ou humanas.

Em resumo, a coisa pode existir ao tempo da celebrao do contrato, ou, conforme o caso, contar com potencialidade de existncia. A propsito, reza o artigo 483 do Cdigo Civil: A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a inteno das partes era de concluir contrato aleatrio.

Nas palavras de Gagliano e Pamplona Filho, em comentrio ao artigo 483 do Cdigo Civil acima transcrito, tem-se que por coisa atual entende-se o objeto existente e disponvel, ao tempo da celebrao do negcio; a coisa futura, por sua vez, aquela que, posto ainda no tenha existncia real, de potencial ocorrncia. Imagine-se, por exemplo, a compra de uma safra de cacau que ainda no foi plantada. Em tal caso, o contrato ficar sem efeito se a coisa no vier a existir, consoante previsto no mesmo dispositivo, ressalvada a hiptese de as partes terem pretendido pactuar contrato aleatrio.21

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 5 de 22

Perecimento da Coisa Objeto do Contrato


possvel pensar em perecimento da coisa objeto de contrato de compra e venda. Tal hiptese, perfeitamente possvel de ocorrer na dinmica contratual, merece ser abordada, uma vez que poder trazer severas consequncias na relao obrigacional.

J registrou Bevilaqua que se ao tempo da concluso do contrato, a coisa no existe mais, a venda nula por falta de objeto.22 Exploraremos, mais este tpico quando discorrermos sobre os direito e obrigaes dos contraentes no item III, ao qual j fazemos referncia.

Individuao
O objeto do contrato de compra e venda deve ser certo e determinado, haja vista que sobre ele que recair a obrigao de dar do vendedor. Para tanto, imprescindvel a determinao da coisa.

A coisa vendida pode ser determinada de modo especfico, ou de modo genrico. Para saber se a coisa foi comprada in specie ou in genere h que se indagar da maneira por que ela foi designada no momento do contrato: porque a coisa comprada in specie no pode ser confundida com outra da mesma specie, nem substituda, ao passo que as compras in genere no tem identificao precisa, sendo apenas designada pela qualidade ou quantidade.23

Nas palavras de Caio Mrio da Silva Pereira, h de se considerar que gerando uma obrigao de dar, o contrato de compra e venda ter de incidir sobre coisa caracterizada por seus elementos identificadores. O seu objeto h, pois, de ser determinado. No quer dizer seja mister a determinao rigorosa, e contempornea do ajuste. Pode s-lo, e frequentemente o . Mas, se na falta de uma determinao inicial a coisa for determinvel, isto , suscetvel de individuao no momento da execuo, o contrato forma-se desembaraadamente.24

A legislao em vigor permite, ainda, que a coisa objeto do contrato de compra e venda seja expressa por meio de amostras, prottipos ou modelos e, a partir da exposio ao vendedor, o negcio seja celebrado na expectativa de que a coisa futura a ser fabricada, colhida, produzida etc, atenda ao padro da oferta. Neste caso, atrela-se a compra e venda a mxima de que a oferta tem efeito vinculante, na medida em que ser de responsabilidade do vendedor atender a amostra, o prottipo ou o modelo. A este reza artigo 484 do Cdigo Civil: se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 6 de 22

Disponibilidade
No basta que a coisa existe, seja existncia atual ou futura, bem como a sua individuao, necessrio que o objeto do contrato de compra e venda esteja disponvel.

Vale, aqui, ressaltar a lio de Carlos Roberto Gonalves concernente a disponibilidade da coisa: a coisa deve encontrar-se disponvel, isto , no estar fora do comrcio. Considera-se nesta situao as coisas insuscetveis de apropriao (indisponibilidade natural) e as legalmente inalienveis, seja estas indisponveis por fora de lei (indisponibilidade legal) ou devido a clusula de inalienabilidade colocada em doao ou testamento (indisponibilidade voluntria). So igualmente inalienveis os valores e direitos da personalidade (CC, art. 11), bem como os rgos do corpo humano (CF, art. 199, 4).25

Compra a Non Domino


Quando nos envolvemos com a coisa, uma questo contravertida surge baila. Quais as consequncias da coisa vendida que no seja de propriedade do vendedor? Essa hiptese costuma ser identificada pela expresso compra a non domino, ou simplesmente venda de coisa alheia.

A indagao prtica relativa a venda a non domino se o negcio jurdico nulo, anulvel ou ineficaz. Entendemos que esta a questo crucial da venda de coisa alheia.

A princpio, pertinente fazer constar o teor do caput artigo 307 do Cdigo Civil, in verbis: s ter eficcia o pagamento que importar transmisso da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu. (grifamos).

bem verdade que o dispositivo em tela no soluciona definitivamente a questo incidente sobre a venda a non domino. Contudo, entendemos que o artigo em referncia traz discusso para o campo da eficcia/ineficcia do negcio jurdico em que haja um vcio relativo a propriedade do vendedor. Da leitura do texto em destaque, caminhamos no sentido de que a venda no nula ou anulvel, mas ineficaz. Sendo que para tanto, deve-se considerar, sobretudo, a boa-f do comprador.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 7 de 22

Quando estamos diante de um contrato de compra e venda que tenha por objetivo a transmissibilidade do domnio e no somente a posse, h de se considerar regra elementar do direito que segue no sentido de que ningum poder transferir mais direito do que tem. Assim, a venda a non domino apresenta-nos uma problemtica relevante e, em funo disso, a doutrina mostra-se dividida.

A respeito da venda a non domino, precisa a sntese apresentada por Caio Mrio da Silva Pereira:

em consequncia, trs correntes h sustentado a ineficcia do contrato. Para uns (Orosimbo Nonato), ato inexistente em relao ao verus dominus. Para outros, ato nulo em razo de faltar o pressuposto ftico essencial, que o direito do alienante coisa. Neste sentido, alis, a doutrina na Frana, uma vez que ali o direito expresso (Cdigo Civil Francs, artigo 1.599) neste sentido. Para outros, finalmente, o contrato anulvel, porque admite convalescimento. Na verdade, se o alienante estiver de boa-f, e ulteriormente vier a adquirir a propriedade da coisa que vendeu, revalida-se a transferncia, e retroage o efeito da tradio ao momento em que se efetuou (Cdigo Civil, art. 1.268, 1; por outro lado, a compra a non domino, desprovida de

efeito translatcio da propriedade, constitui ttulo justo para operar o usucapio ordinrio, quando aliada aos demais requisitos destes. Da sustentarmos a anulabilidade do contrato.26

Como se verifica acima, o mestre em destaque considera que a venda a non domino anulvel, dependendo da aquisio futura da coisa pelo alienante. Discordamos dessa posio, na medida em que a anulabilidade depender do alvitre daquele que teve prejuzo, no caso o comprador, na medida em que o alienante no poder se beneficiar da sua prpria torpeza.

No nosso entendimento, melhor caminho considerar a venda a non domino ineficaz, pois ficar na pendncia da aquisio futura da coisa por parte da alienante. Todavia, um quesito inarredvel a eficcia do contrato ser a condio de boa-f do adquirente. Ao que parece esta a posio adotada por Carlos Roberto Gonalves: Nem sempre, porm, a coisa in commercium pode ser transferida do comprador. No o pode a coisa alheia (venda a non domino), salvo se o adquirente estiver de boa-f, e o alienante adquirir depois a propriedade.27

Washington de Barros Monteiro, em sua ctedra, afirma, com acerto, que a melhor doutrina, todavia, a que sustenta a admissibilidade do ato, cuja eficcia depender, naturalmente, de sua ulterior revalidao pela supervenincia do domnio.28 Esta , como dito acima, a linha doutrinria que seguimos.

Observe-se, por fim, que a discusso da venda a non domino, no afeta a possibilidade de o objeto do contrato de compra e venda ser coisa futura, neste particular, como vimos acima, h, inclusive, previso legal que o admite, conforme estabelece o artigo 483 do Cdigo Civil.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 8 de 22

Vdeo: O Preo
Em decorrncia de disciplina legislativa, o contrato de compra e venda tem o preo como seu elemento essencial. Impe-se, neste sentido comentrios a respeito da contraprestao do comprador da coisa.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 9 de 22

Preo em Dinheiro ou Valor Fiducirio Equivalente


A princpio, o preo da coisa dever ser cumprido em dinheiro, no entanto, a doutrina abre espao para que o pagamento se d em valor fiducirio equivalente. A respeito, vale fazer constar os seguintes excertos doutrinrio.

Para Carvalho dos Santos, o preo objeto da obrigao do comprador e a causa da obrigao do vendedor. Consiste em uma quantia em dinheiro, que o comprador se obriga a pagar ao vendedor como equivalente da coisa vendida, seja de uma s, seja em prestaes. Quando o preo no consiste em um equivalente em dinheiro, h troca e no venda. Mas, admite-se que, ao invs de dinheiro, pode o preo ser representado em valor fiducirio equivalente.29

Na lio de Caio Mrio da Silva Pereira: em dinheiro o preo, pode ser represenda a quantia correspondente por uma expresso fiduciria (nota promissria ou cheque de emisso do comprador, letra de cmbio ou duplicata de seu aceite), representativa do preo em dinheiro. H, contudo, se trate efetivamente de um valo fiducirio, isto , de um ttulo representativo de dinheiro. Se, ao revs, for um bem incorpreo dotado de autenticidade prpria (ttulo da dvida pblica, aes de sociedade annima etc.), o contrato deixa de ser de compra e venda, por no haver preo em dinheiro.30

Bevilaqua, em sua definio de preo, afirma o seguinte: preo a soma em dinheiro, que o comprador se obriga a pagar ao vendedor. Deve ser verdadeiro, real, certo, determinado pelas partes, por terceiro, ou pela referncia a cotao de uma praa (...). Em vez de dinheiro, pode o preo ser representado em valor fiducirio equivalente.31

No restam dvidas, portanto, de que o preo deve ser em dinheiro, pois, caso contrrio contrato de compra e venda no h. Quando a contraprestao do comprador for representada por outro tipo de bem, que no o dinheiro, estaremos diante de uma troca, mas no contrato de compra e venda.

Contudo, quando o pagamento da coisa for realizado em parte em dinheiro, em parte em coisa diversa, seguimos a compreenso de que a espcie de contrato, se troca ou compra e venda, depender da vontade dos contratantes, sempre que a parte em dinheiro seja expressiva.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 10 de 22

Preo Srio
A partir da definio do preo exposta em Bevilaqua no sentido de que o preo deve ser verdadeiro e real, importa destacar o requisito da seriedade do preo. No qualquer valor em espcie, notadamente o irrisrio, que preencher o elemento necessrio do preo nos contratos de compra e venda.

Com efeito, o preo deve ser srio, traduzindo a inteno efetiva e real de constituir uma contraprestao da obrigao do vendedor. Se for fictcio, no h venda, porm, doao dissimulada, aplicando-se o art. 167 do Cdigo Civil, que determina a subsistncia do negcio jurdico que se dissimulou, se vlido na substncia e na forma e no violar direito de terceiro. Se for irrisrio, venda tambm no h, porque um contrato em que se presencia o contraste aberrante entre valor da coisa e o preo nega-se a si mesmo.32

No contrato de compra e venda necessrio que o preo seja certo. Por meio desta expresso, entende-se que o pacto dever constar o montante em dinheiro a ser desembolsado pelo comprador como contraprestao da coisa por ele adquirida do alienante.

Desse modo, a regra que o contrato apresente um preo certo, determinado em moeda corrente. Essa diretriz, determinada que, inclusive, as condies do pagamento do preo devem ser descritas no contrato de compra e venda. Destarte, o contrato dever conter a data de vencimento e, ainda, se vista ou parcelado o pagamento do respectivo preo.

Contudo, h uma exceo. H hiptese em que a legislao autoriza a existncia validade de contrato de compra e venda com a ausncia de preo certo. o que estabelece o artigo 488 do Cdigo Civil, in verbis:

Em comentrio a disposio legal acima, firma Caio Mrio da Silva Pereira: a falta de estipulao do preo nem sempre leva inexistncia do contrato de compra e venda por falta de um de seus elementos essenciais. O art. 488 do Cdigo admite a interpretao do contrato de compra e venda sem preo, ou de qualquer critrio de sua fixao, como se as partes se tivessem sujeitado ao preo corrente nas vendas habituais do vendedor. Essa interpretao somente poder ser admitida nas hipteses em que o vendedor habitualmente exerce o comrcio e ainda assim o faz tendo por objeto coisas cujo preo no fixado em razo de uma qualidade especial, ou seja, bens fungveis por natureza. A prova da habitualidade e do preo de mercado do objeto do contrato essencial para a aplicao desta regra legal.33

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 11 de 22

Determinao do Preo
Em regra, o preo dever ser determinado pelas partes, em comum acordo, nos termos do artigo 482 do Cdigo Civil: a compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo (grifamos). O acordo quanto ao objeto j discorremos em momento anterior. Desse modo, o que ressalta para nossa anlise neste momento o fato de que as partes devero, como regra, deliberarem a respeito do preo. Isso se dar em decorrncia do encontro de vontades entre o alienante e o comprador.

No permitido, portanto, que o preo seja fixado pelo alvitre, exclusivo, de uma das partes em detrimento da outra. Neste sentido, impe a legislao ptria, artigo 489 do Cdigo Civil, que nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio de uma das partes a fixao do preo.

Entretanto, h permisso legal no sentido de que o preo seja fixado por terceiro. Vale, entretanto, ressaltar que a determinao do preo por terceiro no representa atentado ao artigo 489 supratranscrito, eis que tal hiptese ser, naturalmente, deliberada pelos contratantes que, em conjunto, faro constar nos termos do contrato clusula especfica.

A respeito da possibilidade jurdica de fixao do preo por terceira pessoa, alheia a obrigao contratual, estabelece o artigo 485 do Cdigo Civil que a fixao do preo pode ser deixada ao arbtrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar.

Se o terceiro no aceitar a incumbncia, ficar sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

Carlos Roberto Gonalves, com acerto e juzo equilibrado, apresenta interessante discusso a respeito do carter obrigatrio do preo fixado por terceiro, bem como a possibilidade de discusso da correspondncia deste com a coisa objeto do contrato. Verifiquemos, a propsito, as ponderaes do citado jurista:

o terceiro age como mandatrio destes [os contratantes], no se exigindo capacidade especial. No ele propriamente um avaliador da coisa, mas um rbitro escolhido pelos interessados.

Se as partes expressamente convencionarem submeter-se ao preo ficado por terceiro que escolherem, implicitamente renunciam ao direito de impugnar o laudo que este apresentar. No tm direito de repudiar a sua estimativa, que se torna obrigatria . Todavia, o preo no poder

ser desarrazoado, contrrio s legtimas expectativas dos contratantes ou em desarmonia com as circunstncias que devam ser levadas em conta. Embora a estimao feita pelo terceiro no possa ser reduzida, ressalvado a qualquer dos contratantes o direito de demandar a nulidade do contrato por dolo.34

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 12 de 22

Surge aqui uma questo importante, possvel que a deliberao sobre outro rbitro, em caso de recusa deste, seja feita em instrumento contratual em apartado? Ou, em sentido diverso, somente ser possvel a discusso da clusula que estipula o rbitro no contrato originrio?

Caio Mrio da Silva Pereira procura responder os questionamentos acima, nos seguintes termos: se o terceiro no aceitar a incumbncia ou morrer, ficar sem efeito o contrato, a no ser que as partes acordem, no contrato mesmo, ou em ato subsequente, na designao de outro.35

Em que pese a posio de Caio Mrio, entendemos que para evitar celeumas futuras, por zelo, mostra-se pertinente que os contratantes faam constar no instrumento primitivo do contrato de compra e venda que, caso o terceiro no aceite a incumbncia, a tarefa ser designada a outrem. o que costumamos chamar de designao alternativa, com benefcio de ordem. Assim, primeiro um, na sua recusa outrem, e assim sucessivamente.

H tambm a possibilidade de que o preo seja fixado por cotao de mercado ou de bolsa. Neste compasso, reza o artigo 486 do Cdigo: tambm se poder deixar a fixao do preo taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

Bolsa de Valores de Nova York

Salta aos olhos, contudo, que a diretriz do artigo 486 poder ser combinada com o artigo 485. Ou seja, possvel considerarmos que na hiptese de recusa do rbitro determinado para a fixao do preo, este poder ser determinado por meio da cotao de mercado ou de bolsa.

Autoriza a lei tambm que o preo seja determinado por meio de ndices ou parmetros, desde que sejam eles suscetveis de objetiva determinao, conforme reza o artigo 487, seno vejamos: lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao.

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Vdeo: O Consenso

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 14 de 22

Devido a sua importncia, vale fazer constar, mais uma vez, o artigo 482 do Cdigo Civil: a compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo (grifo nosso).

Pelo teor do artigo acima, observa-se que os contratantes devero deliberarem (na dico do Cdigo; acordarem) em relao ao preo e objeto. Essa deliberao pressupe consenso.

O consenso (que tambm podemos denominar consentimento), por sua vez, um elemento subjetivo dos contratantes e, decorre, da autonomia da vontade. Contudo, h de se considerar, desde j, que a autonomia da vontade no absoluta em nosso sistema jurdico, h, pois, restries vontade de comprar e vender alguma coisa.

Ensina Washington de Barros Monteiro que o consentimento a convergncia da vontade sobre a coisa, o preo e as demais condies do negcio.]Em primeiro lugar ele deve coincidir sobre a coisa que forma o objeto do contrato. No existe venda, se o vendedor cr alienar uma coisa, ao passo que o comprador est convencido de que adquire objeto diferente. Eu, como vendedor, penso alienar o fundo corneliano; tu, como comprador, pensas adquirir o fundo semproniano; diante do erro dos contratantes o ato no subsiste, porque viciado se acha o consentimento. o chamado erro in ipso corpore rei (erro sobre o objeto principal da declarao).36

Entretanto, no qualquer erro do consenso que ir viciar o contrato, por retirar-lhe um dos seus elementos essenciais. Assim, por exemplo, o vcio de qualidade previsto no artigo 18 do Cdigo de

Defesa do Consumidor no macular o contrato, mas, ao contrrio, impor ao vendedor a responsabilidade de sanar o vcio, sob pena de arcar com as consequncias de eventual inrcia.37

A seu turno, destaca Gonalves que ser anulvel a venda, tambm, se houver erro sobre o objeto principal da declarao ou sobre as suas qualidades essenciais (CC, art. 139). No existe venda se o vendedor julga estar alienando um coisa e o comprador acredita estar adquirindo objeto diferente. No erro sobre o objeto principal, o consentimento recai sobre objeto diverso daquele que o agende tinha em mente. Exemplo: o do indivduo que se prope a alugar a sua casa da cidade e outro contratante entende tratar-se de sua casa de campo.

Ocorre erro sobre as qualidades essenciais do objeto quando o motivo determinante do consentimento a suposio de que este possui determinada qualidade que, posteriormente, se verifica inexistir, como no caso da pessoa que adquire um quadro por alto preo, na persuaso de se tratar de original quando no passa de cpia. Somente no vicia a manifestao da vontade o erro acidental, de somenos importncia, que no acarreta prejuzo.38

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Autonomia Privada e os Limites da Vontade nas Relaes Contratuais

Na medida em que a sociedade muda, o Direito e a sua interpretao tambm devem sofrer mudanas, sob pena de experimentarmos terrveis anacronismos.

Nos dias contemporneos, nos deparamos com novas cosmovises jurdicas que surgem com vistas a enfrentar as crises epistemolgicas de nosso tempo. Neste compreenso, pretendemos demonstrar neste tpico que a vontade dos contratantes, em sede de contratos de compra e venda, encontra um conjunto de limitaes, sejam elas de ordem principiolgica, sejam por fora de comandos legislativos diretos e, por conta disso, expressos.

Limitaes Principiolgicas da Vontade nos Contratos de Compra e Venda


H princpios que limitam a vontade. Nessa linha, iniciaremos nossa a anlise com a exposio dos princpios que limitativos da vontade dos contratantes.

Em nossa obra, Curso Moderno de Filosofia do Direito, j tivemos a oportunidade de registrar que, por questes relativas a limitao do poder da atuao humana nas sociedades contemporneas, nos deparamos com limitaes diversas da autonomia privada.

Desse modo, nas sociedades hodiernas a liberdade contratual, principalmente quando nos deparamos com a figura dos contratos de adeso que representam a grande maioria das contrataes atuais da sociedade de consumo, est deveras limitada.39

O Cdigo Civil, em seu artigo 421, dispe que a liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato. Se no bastasse, o artigo 422, do mesmo diploma, estabelece que os contraentes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.

Engano quem imagina a existncia de liberdade absoluta vontade dos contratantes. Alis, consoante se observa da legislao, h de se consignar que atualmente a liberdade de contratar relativa, haja vista que o seu limite ditado pelo interesse social.

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Contudo, lembramos que desde os tempos pretritos, a liberdade de escolher o contratante sofre certas mitigaes, de modo que, em alguns casos, tem-se subtrado de um dos contraentes at mesmo a escolha do outro sujeito do contrato, como evidente nos servios pblicos essenciais. O cidado no tem como, via de regra, escolher o concessionrio de energia eltrica sua residncia ou empresa, por exemplo.40

Em discurso relacionado s modificaes da vontade e as suas limitaes, acentua Georges Ripert: para quem se lembra do culto da lei durante o perodo revolucionrio esta frmula parece extraordinariamente forte. Para chegar a esta concepo da vontade soberana, criando ela prpria e unicamente pela sua fora direitos e obrigaes, foi preciso que na obra lenta dos sculos a filosofia espiritualizasse o direito para desembaraar a vontade pura das frmulas materiais pelas quais se dava, que a religio crist impusesse aos homens a f na palavra escrupulosamente guardada, que a doutrina do direito natural ensinasse a superioridade do contrato, fundando a

prpria sociedade sobre o contrato, que a teoria do individualismo liberal afirmasse a concordncia dos interesses privados livremente debatidos sobre o bem pblico.41

H de se considerar que, atualmente, a autonomia da vontade, instituda como dogma supremo das disposies contratuais, no guarda mais o mesmo sentido absoluto do passado. Desse modo, falar em pacta sunt servanda, tal qual se entendia no passado, prtica e compreenso terica superadas. Esses temas presentes na teoria geral dos contratos, atualmente, so vistos com muitas reservas e foram flexibilizados em prol da funo social do contrato e da chamada boa-f objetiva.

Para Menezes Cordeiro, a boa-f objetiva, corresponde a um conceito fortemente indeterminado; apenas no caso concreto seria possvel preench-lo, com valores e argumentos, de modo a compor os necessrios modelos de deciso.

Com efeito, a autonomia da vontade e vetusta pacta sunt servanda, devem ser observados pelo intrprete do contrato e pelos contratantes, com as limitaes da boa-f objetiva e a funo social do contrato.

Ressalte-se: reconhecer que a imposio de princpios isolados nos negcios bilaterais, sem levam em considerao o contexto do prprio sistema jurdico, um indicativo de anacronismos indesejveis em detrimento daqueles que esto presentes nos polos mais vulnerveis das relaes contratuais.43

Modernamente, h, porm, doutrinadores que rejeitam a expresso autonomia da vontade, por entenderem que a vontade no soberana e, por conta disso, preferem o termo autonomia privada. Grosso modo, entendemos que esta terminologia tem o mesmo significado da autonomia da vontade relativizada atualmente considerada por grande parte da doutrina. A vantagem que a expresso autonomia privada no exige mais falar em limitao da vontade dos contratantes, pois este termo j est esculpido no sentido de liberdade relativa da vontade das partes do contrato que assim agem em decorrncia da boa-f e da funo social dos contratos.44

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Tem-se, assim, que orquestrao dos princpios da autonomia privada, da funo social dos contratos e da boa-f objetiva, a vontade dos contratantes encontra-se limitada por fora de paradigmas principiolgicos.

Disposies Legislativas Expressas Limitativas da Vontade nos Contratos de Compra e Venda


nossa empresa neste item destacarmos as mais relevantes limitaes da vontade dos contratantes nos contratos de compra e venda. Contudo, assim prosseguiremos a partir do direito positivo em vigor. a. Compra e Venda Realizada entre Ascendentes e Ascendentes

Observe a bela imagem acima. Pelo nosso sistema jurdico no possvel que o pai acima representado, celebre contrato de compra e venda com o filho, sem que, para a sua validade, sejam observados os preceitos legais, fora a representao. Observemos os pormenores dos critrios legislativos para a compra e venda entre ascendente e descendente.

Com vistas proteo da sociedade familiar, dispe o artigo 496 do Cdigo Civil, que anulvel a compra e venda de ascendente a descendente que no conte com o consentimento expresso dos demais descendentes e do cnjuge do vendedor (nesta hiptese, a imposio legal depender do regime de bens adotado pelos cnjuges). Observemos, nesta linha de raciocnio, a letra do texto invocado: Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. Embora o legislador tenha expresso interesse de proteger a igualdade entre a distribuio dos quinhes hereditrios entre os descendentes, a norma inquina de nulidade do negcio jurdico. Assim, o interesse em alcanar a anulao do contrato de compra e venda fica,

resguardado, esfera privada. Desse modo, o negcio poder ou no ser questionado pelo herdeiro prejudicado, ou seja, em ltima instncia a deciso est no mbito privado.

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Com vistas proteo da sociedade familiar, dispe o artigo 496 do Cdigo Civil, que anulvel a compra e venda de ascendente a descendente que no conte com o consentimento expresso dos demais descendentes e do cnjuge do vendedor (nesta hiptese, a imposio legal depender do regime de bens adotado pelos cnjuges). Observemos, nesta linha de raciocnio, a letra do texto invocado: Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. Embora o legislador tenha expresso interesse de proteger a igualdade entre a distribuio dos quinhes hereditrios entre os descendentes, a norma inquina de nulidade do negcio jurdico. Assim, o interesse em alcanar a anulao do contrato de compra e venda fica, resguardado, esfera privada. Desse modo, o negcio poder ou no ser questionado pelo herdeiro prejudicado, ou seja, em ltima instncia a deciso est no mbito privado.

Precisa aqui a doutrina de Caio Mrio da Silva Pereira que, com acerto, afirma que os descendentes, cujo consentimento se requer, so os herdeiros necessrios ao tempo do contrato, vale dizer, os mais prximos em grau, salvo o direito de representao. Os no reconhecidos no momento da venda no tm de ser ouvidos, porque somente o ato de reconhecimento tem o efeito de converter a situao ftica em status jurdico.45 Por fim, h de se consignar que, nos termos do artigo 179 do Cdigo Civil, o prazo para anulao do contrato jurdico de compra e venda envolvendo ascendente e descendente sem as anuncias impostas pelo artigo 496 do mesmo Cdigo de 2 anos. Eis a letra da lei: art.

179. Quando a lei dispuser que determinado ato anulvel, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulao, ser este de dois anos, a contar da data da concluso do ato. Fica, assim, demonstrada uma hiptese de limitao da vontade dos contratantes quando o contrato envolver a compra e venda entre ascendentes e descendentes.

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b.

Compra e venda de bens imveis em que o alienante seja pessoa casada

No basta a capacidade geral constante nos artigos 3 e 4 do Cdigo Civil para que o alienante esteja autorizada a entabular contratos de compra e venda. Nesse campo, por expressa disposio legal, encontramos mais uma hiptese de limitao vontade. A respeito da limitao em tela, relevante transcrever abaixo o contedo dos artigos 1.647, I; 1.648 e 1.656 do Cdigo Civil:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime de separao absoluta: I alienar ou gravar de nus real os bens imveis; (...) Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cnjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossvel conced-la. Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participao final nos aquestos, poder-se- convencionar a livre disposio dos bens imveis, desde que particulares.

Pelo disposto nos textos legislativos acima, observa-se que h limitao da vontade na compra e venda envolvendo pessoas casadas e, por outro lado, o objeto da venda for bem

imvel. No se reproduz, contudo, limitao desta natureza quando da reao jurdica de compra e venda for um ou mais bens mveis. Pelo que observamos, a inteno do legislador foi a de preservar o patrimnio do casal. Entretanto, entendemos que o ideal seria a limitao pelo valor do bem. Haja vista que, atualmente, h bens mveis que superam o valor de determinados bens imveis. Esta limitao era compreensvel no modelo econmico em que os bens imveis reinavam soberanos no cotidiano da economia familiar. Com efeito, nos dias atuais, principalmente nos locais em que os imveis so pouco valorizados, possvel considerar a possibilidade de casais serem titulares de bens mveis dotados de valores superiores ao bem imvel da sociedade familiar.

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c.

Compra e venda entre cnjuges

De igual modo, encontramos na legislao ptria limitao vontade de contratar quando a compra e venda envolver cnjuges. A respeito, impe o artigo 499 do Cdigo Civil: lcita a compra e venda entre cnjuges com relao aos bens excludos da comunho. Ao discorrer sobre essa limitao, Maria Helena Diniz, ressalta que os consortes no podero, em regra, efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher est proibida; se o regime matrimonial for o da comunho universal, ter-se- uma venda fictcia, pois os bens do casal so comuns e ningum pode comprar o que j Le pertence. Todavia, mesmo nesse regime, ou se outro for o regime matrimonial, tal venda, desde que efetiva e real e que no venha a ferir direitos de terceiros, ser lcita, relativamente aos bens particulares (CC, arts. 499, 1.659 e 1.668).46

d.

Compra e Venda entre Condminos

Quando nos referimos a limitao da vontade relacionada ao condomnio de coisas indivisveis, imediatamente vem mente o artigo 504 do Cdigo Civil. Desse modo, vale trazer colao o referido comando normativo, conforme segue:

Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O Condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia. Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, a falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo.

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 21 de 22

Alerta Caio Mrio da Silva Pereira que a regra do artigo 504 do Cdigo Civil no se aplica ao condomnio edilcio. Observemos, neste sentido, as suas palavras: no se aplica o princpio ao caso de veda de unidade em edifcio submetido ao regime de condomnio edilcio, porque,em tal sistema, o escopo preponderante a propriedade exclusiva da unidade, ao mesmo passo que o condomnio sobre o solo e partes comuns somente existe em ateno ao objetivo de proporcionar a utilizao efetiva da parte exclusiva. E, como a co-propriedade mero veculo de realizao do direito individual, a venda do apartamento, mesmo se a conveno do condomnio dispuser em contrrio, pode ser livremente feita, sem a restrio do artigo 504.47 Portanto, nos termos da correta lio acima, a limitao da vontade no absoluta quando estivermos diante de condomnios edilcios.

No mais, aplica-se in totum o teor do artigo 504 do Diploma Privado.


e. A vedao da vontade na compra e venda realizada por gestores de coisas alheias

Eis mais uma hiptese legal de limitao do vontade nos contratos de compra e venda. Como o ttulo deste item est a demonstrar, trata-se, in casu, de vedao relacionada aos gestores de coisas alheias. Recorramos norma legal que, na espcie, encontra-se regulamentada nos artigos 497 e 498 do Cdigo Civil:

Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda eu em hasta pblica: I pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados sua guarda ou administrao;

Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 22 de 22

II pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta ou indireta; III pelos juzes, secretrios dos tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios u auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Pargrafo nico. As proibies deste artigo, estende-se cessa de crdito. Art. 498. A proibio contida no inciso III do artigo antecedente, no compreende os casos de compra e venda ou cesso entre coerdeiros, ou em pagamento de dvida, ou para garantia de bens j pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.

Pelo que se observa acima, a sano para os contratos de compra e venda que no observarem os preceitos de ordem pblica contidos nos artigos 497 e 498 a culminao de nulidade ao negcio jurdico. No h, portanto, de se falar em convalidao do ato. Desse modo, tais contratos sero considerados nulos de pleno direito.

So estas as principais vedaes relacionadas a limitao da vontade nos contratos de compra e venda. Sugerimos que o operador do direito esteja atendo a cada uma delas, bem como, nos casos de anulabilidade, os prazos decadenciais relacionados espcie.

Diante das consideraes acima, voltemos nossa ateno a classificao do contrato de compra e venda, bem como a temtica das obrigaes geradas por essa modalidade contratual. So estes os assuntos do captulo abaixo.

Classificao dos Contratos de Compra e Venda - Parte 1 de 7

Anotamos, a princpio, que o presente captulo carrega em seu bojo uma dimenso prtica extremamente acentuada, na medida em que trabalharemos com a prpria razo de ser o contrato de compra e venda, sendo que assim faremos a partir de sua estrutura ontolgica. Vale assim, dizer quando nos ocupamos da classificao de um instituto jurdico, bem como dos direitos e obrigaes dele recorrentes, estamos nos referindo a sua prpria estrutura. Ou seja, nos lanamos no campo da explorao de seus pormenores mais relevantes.

Feitas as consideraes acima, prossigamos para o nosso alvo.

De acordo com tradicional caracterizao, os contratos de compra e venda so compreendidos como i) bilaterais; ii) onerosos; iii) em regra, comutativos; iv) em regra, consensuais; e, v) instrumento de natureza pessoal, no transferindo imediatamente o domnio da coisa. Seguem-se os pormenores de cada uma destas caractersticas.

1. BILATERAIS

Entende-se que os contratos de compra e venda so bilaterais pelo fato de que da sua essncia que cada um dos contratantes assumem obrigaes recprocas. De modo, que cada uma delas assumir direitos e obrigaes a serem atendidas na execuo do pacto. Essa bilateralidade faz parte da prpria estrutura do contrato, bem como da sua disposio legislativa elementar. Encontramos nos contratos de compra e venda a obrigatoriedade de duas partes distintas, no sendo necessariamente duas pessoas na somatria dos sujeitos participantes do pacto. Assim, perfeitamente possvel que em ambos os polos haja uma ou mais pessoas.

Classificao dos Contratos de Compra e Venda - Parte 2 de 7

A bilateralidade est estampada no artigo de abertura s normas legislativas a respeito dos contratos de compra e venda. Segue-se, neste sentido, o teor do artigo 481 do Cdigo Civil, j comentado em momento anterior. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se briga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.

Em comentrio a bilateralidade dos contratos em geral, Barros Monteiro, apresenta os seguintes argumentos, seno vejamos: contratos bilaterais so aqueles que criam obrigaes para ambas as partes e essas obrigaes so recprocas; cada uma das partes fica adstrita a uma prestao (ultro citroque obligatio). o que acontece com a compra e venda, em que o vendedor fica obrigado a entregar alguma coisa ao outra contratante, enquanto este, por seu turno, se obriga a pagar o preo ajustado. Como bem se percebe, as obrigaes criadas pelo contrato bilateral recaem sobre ambos os contratantes; cada um destes ao mesmo tempo credor e devedor; o vendedor deve a coisa alienada, mas credor do preo; o comprador, por sua vez, devedor do preo, mas credor da coisa adquirida.48

Ao comentar as consequncias mais proeminentes da bilateralidade do contrato, continua afirmando o mestre em referncia que a) qualquer dos contratantes pode utilizar-se, nos contratos bilaterais, da exceo non adimpleti contractus, incabvel, no entanto, em contratos unilaterais; b) nos primeiros, subentendida est a clusula resolutiva tcita. Em regra, s nos bilaterais tem cabimento a ao de resoluo; c) se ocorrer o perecimento da coisa devida, sendo corpo certo, perece a obrigao de entreg-la, eliminando-se igualmente a contraprestao.49
2. ONEROSOS

Essa classificao est muito prxima ao que anotamos relativamente condio de bilateralidade dos contratos de compra e venda. Isso se d pelo fato de que, tradicionalmente, se entende que todo contrato bilateral tambm oneroso. Segundo pondera Venosa nos contratos onerosos, pois, ambos os contratantes tm direitos e deveres, vantagens e obrigaes; a carga ou responsabilidade contratual est repartida entre eles, embora nem sempre em igual nvel.

Classificao dos Contratos de Compra e Venda - Parte 3 de 7

As partes concedem-se reciprocamente direitos e reciprocamente contraem obrigaes. A onerosidade identifica-se primordialmente pela contraprestao que se segue prestao,

pela vantagem que decorre de um sacrifcio do contratante. Pode ocorrer que o dever de um dos contratantes esteja em mbito maior que o do outro. Como contratos onerosos temos a permuta, a compra e venda, locao, empreitada etc.50 A seu turno, Cunha Bueno leciona que o contrato de compra venda oneroso pois cada um dos contraentes tem de dar ao outro o equivalente do que recebe, sendo uma das prestaes, necessariamente, em dinheiro.51
3. EM REGRA, COMUTATIVOS

O contrato de compra e venda , a princpio, comutativa na medida em que as prestaes e contraprestao so certas e determinadas no momento da avena. Desse modo que os contraentes, imediatamente, tm conhecimento da sua cota de sacrifcio e participao no pacto entre eles celebrado.

Na doutrina de Carlos Roberto Gonalves, encontramos a seguinte assertiva: cumulativos so os contratos de prestaes certas e determinadas. As partes podem antever as vantagens e os sacrifcios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebrao, porque no envolvem nenhum risco. Na ideia de comutativadade est presente a de equivalncia das prestaes, pois, em regra, nos contratos onerosos, cada contraente somente se sujeita a um sacrifcio se receber, em troca, uma vantagem equivalente.52 E, no mesmo flego, continua o mestre: todavia, pode no haver equivalncia objetiva, mas subjetiva, existente apenas no esprito dos contraentes, e no necessariamente na realidade, visto que cada qual juiz de suas convenincias e interesses. Assim, na compra e venda, por exemplo, o vendedor sabe que ir receber o preo que atende aos seus interesses, e o comprador, que lhe ser transferida a propriedade do bem que deseja adquirir.53

Classificao dos Contratos de Compra e Venda - Parte 4 de 7

As partes concedem-se reciprocamente direitos e reciprocamente contraem obrigaes. A onerosidade identifica-se primordialmente pela contraprestao que se segue prestao, pela vantagem que decorre de um sacrifcio do contratante. Pode ocorrer que o dever de um

dos contratantes esteja em mbito maior que o do outro. Como contratos onerosos temos a permuta, a compra e venda, locao, empreitada etc.50 A seu turno, Cunha Bueno leciona que o contrato de compra venda oneroso pois cada um dos contraentes tem de dar ao outro o equivalente do que recebe, sendo uma das prestaes, necessariamente, em dinheiro.51
3. EM REGRA, COMUTATIVOS

O contrato de compra e venda , a princpio, comutativa na medida em que as prestaes e contraprestao so certas e determinadas no momento da avena. Desse modo que os contraentes, imediatamente, tm conhecimento da sua cota de sacrifcio e participao no pacto entre eles celebrado.

Na doutrina de Carlos Roberto Gonalves, encontramos a seguinte assertiva: cumulativos so os contratos de prestaes certas e determinadas. As partes podem antever as vantagens e os sacrifcios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebrao, porque no envolvem nenhum risco. Na ideia de comutativadade est presente a de equivalncia das prestaes, pois, em regra, nos contratos onerosos, cada contraente somente se sujeita a um sacrifcio se receber, em troca, uma vantagem equivalente.52 E, no mesmo flego, continua o mestre: todavia, pode no haver equivalncia objetiva, mas subjetiva, existente apenas no esprito dos contraentes, e no necessariamente na realidade, visto que cada qual juiz de suas convenincias e interesses. Assim, na compra e venda, por exemplo, o vendedor sabe que ir receber o preo que atende aos seus interesses, e o comprador, que lhe ser transferida a propriedade do bem que deseja adquirir.53

Classificao dos Contratos de Compra e Venda - Parte 5 de 7

Afirmamos, outrossim, no ttulo deste item que os contratos de compra e venda so, em regra comutativos. Essa assertiva se refere ao fato de que a legislao em vigor permite que, pelo alvitre das partes, o contrato de compra e venda, no que diz respeito coisa, carregue natureza aleatria.

Vale recordar que os contratos aleatrios so assim identificados em razo do fato de que as prestaes de uma ou de ambas as partes so incertas, porque sua quantidade ou extenso est na dependncia de um ato futuro e imprevisvel (alea) e pode redundar numa perda, em vez de lucro.54 Relativamente aos contratos de compra e venda, a sua condio aleatria ocorrer na hiptese em que o seu objeto for coisa incerta, ou coisa futura. Contudo, nos termos do artigo 483 do Cdigo Civil, mister considerar que a compra e venda pode ter por objeto coisa futura. Neste caso, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a inteno das partes era de concluir contrato aleatrio.
4. EM REGRA, CONSENSUAL

Interessa, de imediato, considerar que o contrato consensual aquele em que basta a vontade das partes para a sua perfeita formao. Desse modo, como regra, os contratos de compra e venda apresentam natureza consensual.

Na lio de Fbio Ulhoa Coelho, podemos afirmar que consensuais so os contratos para cuja constituio no se exige nada alm do encontro de vontade dos contratantes. A generalidade dos contratos insere-se nessa categoria. A compra e venda em geral, por exemplo, aperfeioa-se com o acordo, entre as partes, sobre preo e objeto.55 Afirmamos que o contrato de compra e venda , em regra, consensual pois, em alguns, casos a lei exige uma forma especfica. o que ocorre nos pactos de compra e venda de bens imveis de montante acima de 30 vezes o maior salrio-mnimo vigente. Neste sentido, reza o artigo 108 do Cdigo Civil: Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio-mnimo vigente no Pas Desse modo, sempre que o contrato de compra e venda de bem imvel ultrapassar o valor de trinta vezes o maior salrio-mnimo vigente, ele assumir natureza formal, pois, o seu instrumento ser por meio de escritura pblica.

Classificao dos Contratos de Compra e Venda - Parte 6 de 7

5.

INSTRUMENTO DE NATUREZA PESSOAL

Tivemos a oportunidade de verificarmos que, em nosso ordenamento jurdico, o contrato de compra e venda no instrumento hbil para provocar, por si s, a transferncia do domnio. Isto porque, nas brumas do direito brasileiro, o legislador e a doutrina optaram pela adoo do sistema de tradio germnico-romano. Em que, o contrato de compra e venda surge como uma antessala para a transferncia do domnio. Podemos afirma a existncia de trs modelos contemporneos a respeito da fora do contrato de compra e venda, concernente transferncia ou no do domnio da coisa alienada. Temos assim o modelo francs, o alemo e o sovitico. De acordo com Washington de Barros Monteiro, o modelo francs, inaugurado pelo Cdigo Napoleo, art. 1.582, o contrato cria ao mesmo temo o vnculo obrigacional e transfere o domnio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). O sistema francs apartouse destarte da tradio romana, expressa pela mxima traditionibus et usucapinibus dominia rerum, non nudis pactis, trasnferuntur.56

Assim, no sistema francs, o contrato de compra e venda transfere, imediatamente o domnio da coisa objeto do pacto. Portanto, no h necessidades de procedimentos outros com para alcanar este propsito. Por outro lado, no sistema alemo, h de se consignar que o contrato no transfere a propriedade, mas gera apenas obrigaes de natureza pessoal aos contraentes. Sobre este sistema, socorremo-nos da precisa lio de Monteiro: para o sistema alemo (BGB, art. 433), que volveu inspirao romana, o contrato gera exclusivamente uma obrigao de dar, por ele assume o vendedor apenas obrigao ad tradendum; a transferncia do domnio depende de outro ato relevante, a tradio da coisa vendida.

Anote-se, no entanto, para logo, a existncia de certa diferena entre o sistema germnico e o romano; contentava-se este com a simples transferncia da posse; o vendedor obrigava-se a procurar para o comprador a vcua possiossionis da res, isto , sua disponibilidade, enquanto o alemo visa transferncia da propriedade.57

Classificao dos Contratos de Compra e Venda - Parte 7 de 7

Por fim, o sistema sovitico pode ser compreendido como uma estrutura hbrida. Nele, que no se prende nem ao contrato, nem traditio, exclusivamente, como princpio geral transmissor da propriedade. Por esse sistema, que, alis, no original, os dois modos de aquisio so dotados de igual valor, porque tem cada um deles o prprio campo de aplicao. Realmente, quanto s coisas individualmente determinadas, a propriedade se adquire no momento em que se conclui o contrato; quanto s coias determinadas apenas pelo gnero (que se contam, se pesam ou se medem), a aquisio diferida para o instante da tradio.58

H de se ressaltar, desde logo, que o sistema brasileiro adotou a tradio germnicoromana. Sendo que, o contrato de compra e venda causa, no instante de sua celebrao, uma obrigao de dar. Ou seja, o contrato de compra e venda em nosso sistema, tem natureza de direito pessoal, na medida que o direito real somente se concretizar por meio da tradio, no caso de bens mveis, ou da transcrio do ttulo, na hiptese dos bens imveis.

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 1 de 12


Dicotomia Elementar dos Direitos dos Contratantes
Os contratos, de um modo geral, so considerados fontes do Direito. Com o contrato de compra e venda essa mxima no segue em sentido diverso, eis que este tipo contratual gera um conjunto de direitos aos pactuantes.

Seguem-se, abaixo, os principais direitos decorrentes do contrato de compra e venda. Entendemos que direitos outros, decorrentes, por exemplo, de clusulas especiais, sero apenas acessrios aos dois direitos elementares abaixo elencados.

a.

Direito do Alienante ao Recebimento do Preo

Sendo o contrato de compra e venda bilateral por natureza, podemos, desde logo, registrar o direito do alienante ao recebimento do preo da coisa estipulado no contrato.

O direito de receber o preo da coisa to marcante no contrato de compra e venda que, em regra, e somente estar obrigado a entregar a coisa quando esse seu direito for satisfeito pelo comprador. A exceo encontra-se no artigo 491 do Cdigo Civil que assim disciplina: no sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo.

Note-se, pela estrutura do artigo 491, que o direito do vendedor receber o preo no se esgota pelo fato de a venda ter sido realizada a prazo (ou na dico da norma, a crdito). Mesmo a prazo, naturalmente, o seu direito ao recebimento do preo persiste, nos termos pactuados no contrato.

H de se considerar que o direito do alienante ao recebimento do preo, abre a oportunidade para a obrigao do comprado ao correspondente pagamento da importncia estipulada em contrato. Neste caso, a obrigao principal de pagar o preo por parte do comprador, impe ao vendedor a obrigao de receb-lo. b. Direito do Comprador ao Recebimento da Coisa

Na medida em que o alienante tem direito ao recebimento do preo, o comprador tem o direito de receber a coisa objeto do contrato de compra e venda. Esse direito do comprador decorre da prpria estrutura do contrato.

A propsito, estampa Ricardo Negro que correlatamente aos direitos do vendedor, ao comprador atribudo o de receber a coisa no lugar e modo contratados, inclusive o de reter o preo no caso de mudana do estado econmico-financeiro do vendedor que ainda no lhe entregou a coisa contratada.59

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 2 de 12

Caso o alienante no entregue a coisa, por mera desdia, o comprador poder, inclusive, se utilizar de instrumento processual que forar o cumprimento da obrigao especfica com vistas ao cumprimento do pacto contratual. possvel pensar ainda na consequncia de resoluo do contrato. Nesta senda, precisa a sntese e exemplo apresentados por Ulhoa Coelho:

o descumprimento, pelo vendedor, de sua obrigao principal d ao comprador o direito de optar entre a entrega da coisa e a resoluo do contrato, alternativas sempre acompanhadas de perdas e danos (CC, art. 475). Desse modo, se Antnio vendeu seu equipamento de som a Benedito e

assumiu a obrigao de transferir o domnio em uma semana, configura-se o inadimplemento se transcorrer o prazo sem a tradio da coisa. Em decorrncia, Benedito pode optar por demandam em juzo a entrega do equipamento adquirido ou dar por resolvido o contrato e pleitear a devoluo da parte do preo que tiver pago, sem prejuzo da indenizao pelos danos sofridos.60

O direito elementar de o comprador receber a coisa, impe, em sentido contrrio, a obrigao de o alienante a entreg-la.

interessante observar que o direito elementar de uma das partes do contrato constitui a outra uma obrigao recproca. Esse fato da natureza bilateral dos contratos de compra e venda.

Efeitos Jurdicos Decorrentes do Contrato: Aspectos Gerais


Quando anotamos que o contrato de compra e venda bilateral, nos colocamos diante do fato de que h obrigaes recprocas assumidas pelos contratantes.

Anotamos, a princpio, que no pretendemos repetir os direitos e obrigaes relatadas no item anterior. Isso seria contraproducente nesta fase de nossa anlise do contrato de compra e venda.

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 3 de 12

Efeitos Jurdicos Decorrentes do Contrato: Aspectos Gerais


Quando anotamos que o contrato de compra e venda bilateral, nos colocamos diante do fato de que h obrigaes recprocas assumidas pelos contratantes.

Anotamos, a princpio, que no pretendemos repetir os direitos e obrigaes relatadas no item anterior. Isso seria contraproducente nesta fase de nossa anlise do contrato de compra e venda.

evidente que, devido a autonomia privada da vontade, as partes podem criar obrigaes das mais diversas nos pactos que tenham por objetivo a compra e venda de uma coisa, sob certo preo e condies. Como exemplo, podemos citar a hiptese de uma clusula contratual que imponha ao vendedor a obrigao de entregar o imvel ao comprador pintado na cor amarela. Essa obrigao decorrente da clusula do contrato , naturalmente, acidental e, como se nota, decorrer o arbtrio dos contratantes.

Contudo, h um conjunto de obrigaes mais proeminentes que fluem do contrato de compra e venda. Nosso objetivo neste tpico apresentam um rol, no exaustivo, das obrigaes mais relevantes na espcie contratual em comento. Prossigamos, neste sentido.

Transferncia da Coisa na Venda ad corpus e ad mensuram


Como vimos direito do comprador receber a coisa objeto do contrato, sendo que, por outro lado, responsabilidade do alienante promover a sua transferncia conforme os termos constantes no contrato. Assim, a obrigao de transferncia da coisa trata-se de efeito elementar os contratos de compra e venda.

No entanto, o contrato de compra e venda poder conter a obrigao de entrega da coisa configurada em duas espcies, quais sejam: ad corpus e ad mensuram.

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 4 de 12

Esta questo interessante na medida em que dever haver correspondncia da coisa contida no contrato com a coisa entregue pelo alienante. Caso contrrio, em regra, quedar ele em mora.

No Cdigo Civil, as disposies normativas gerais da compra e venda ad corpus e ad mensuram encontram-se reunidas nos artigos 500 e 501:

Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. 1o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio. 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso.

3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Art. 501. Decai do direito de propor as aes previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que no o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do ttulo. Pargrafo

nico. Se houver atraso na imisso de posse no imvel, atribuvel ao alienante, a partir dela fluir o prazo de decadncia.
A partir dos preceitos dos artigos acima expressos, vamos, pois, exposio das duas ad corpus e ad mensuram formas de apresentao da coisa objeto do contrato de compra e venda: a. Compra e venda ad corpus

Em muitos momentos quem adquire um terreno em um grande centro urbano, por exemplo, tem uma preocupao considervel com as medidas do imvel. Mas nem sempre assim. Situaes diversas demonstram que o objeto do contrato no diz respeito diretamente as suas medidas e, por conta disso, o pacto de compra e venda estar mais relacionado coisa em si do que as suas medidas. Esse o cenrio da compra e venda ad corpus.

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 5 de 12

Estabelece o pargrafo 3 do artigo 500 do Cdigo Civil que: no haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como cosia certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncias s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Ao comentar a disposio legal acima, evidencia Gonalves que nessa espcie de venda o imvel adquirido como um todo, como corpo certe e determinado (p. ex., Chcara Palmeiras), caracterizado por suas confrontaes, no tendo nenhuma influncia na fixao do preo as suas dimenses. Presume-se que o comprador adquiriu a rea pelo conjunto que lhe foi mostrado e no em ateno rea declarada. Certas circunstncias, como a expresso tantos alqueires mais ou menos, a discriminao dos confrontantes e a de se tratar de imvel urbano totalmente murado ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus.61

Alerta Monteiro que na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individualizado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imvel, tendo inteno de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referncia metragem ou extenso superficial meramente acidental e o preo global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa. (...) Em se tratando de venda individuada, em que foi apenas enunciativa a referncia suas dimenses, prevalece aquela presuno, que jris et de jure; entende-se que o comprador percorreu o imvel, conheceu sua extenso, verificou as divisas. Comprou-o afinal, no em ateno rea declarada, mas pelo conjunto que lhe foi mostrado, conhecido e determinado.62

Ademais, relevante considerar o critrio legislativo para a determinao se a venda, de fato, foi ad corpus. A questo significativa, na medida em que encontre-se na rea diferena em suas medidas e no haja disposio contratual a respeito da modalidade da compra e venda. H, neste sentido, presuno legal que d luz ao tema, seno vejamos: Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio (art. 500, 1). b. Compra e Venda ad mensuram

Diferentemente da compra e venda ad corpus, em que no se d ateno s propores da coisa como elemento essencial do negcio, na compra e venda ad mensuram, o cerne do pacto contratual so as suas medidas.

Em sede de definio, vale destacar que trata-se de venda ad mensuram, em que o preo estipulado com base nas dimenses do imvel (p. ex., tal preo por alqueire). A venda ad mensuram, pois, quando se determina o preo de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado. Se se verifica, em posterior medio, que a rea no corresponde s dimenses dadas, tem o comprador o direito de exigir sua complementao. Somente se esta no for possvel (pois no se oferece uma trplice alternativa), por no ter o vendedor rea remanescente contgua, que se abre para aquele a opo de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.63

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 6 de 12

Pelo que se observa, salta aos olhos que a venda ad mensuram, diante da inadequao da coisa entregue com os termos do contrato de compra e venda, abre-se ao comprador, a princpio, uma entre as trs alternativas abaixo:

Abatimento proporcional do preo; Complementao da rea; Resoluo do contrato.

No demais considerar que, em qualquer uma das hipteses acima, em decorrncia da inadimplncia obrigacional do alienante, o comprador ter tambm direito a reparao por perdas e danos.

Ainda quanto as opes advindas do descumprimento do vendedor em entregar a coisas no exata medida constante no contrato de compra e venda, vale aqui registrar a sntese de Ulhoa Coelho:

na venda ad mensuram, o objeto do contrato uma determinada extenso de terra. Nesse caso, se entre as dimenses referidas no instrumento e as entregues houver discrepncia em prejuzo do comprador, ele pode exigir a complementao da rea, se for isso possvel ao vendedor. Tratase da ao ex empto, cujo exerccio deve ser feito no prazo decadencial de um ano a contar do registro (CC, art. 501). No dispondo o vendedor de terras contguas suficientes a dar o complemento, o comprador poder optar entre a resoluo do contrato e o abatimento proporcional do preo (art. 500).64

Prossegue, ainda, o citado doutrinador: tolera-se no mximo uma diferena de 5% do total da rea mencionada no contrato ad mensuram. Nessa margem percentual, para ter direito complementao, resoluo ou abatimento, o comprador deve provar que no teria realizado o negcio se soubesse das reais dimenses do imvel (1). Se, por outro lado, a divergncia for em prejuzo do vendedor, o comprador pode optar entre devolver o excesso e complementar o preo (2).65 c. Pacto ad corpus ou ad mensuram: Critrio Legal Objetivo Para Diferenciao

guisa de parmetro para diferenciao dos pactos de compra e venda em que no haja designao expressa se o contrato apresenta manifestao ad corpus ou ad mensuram, vale considerar os apontamentos abaixo.

Nos comentrios do artigo 500 do Cdigo Civil, com acerto, afirma Simo que a lei traz um critrio para diferenciar a venda ad corpus da ad mensuram se o contrato no indicar qual tipo foi celebrado. Se a diferena entre a rea real do imvel e a rea constante no contrato no for superior a 1/20 (5%), a venda considerada ad corpus e o comprador nada poder reclamar. J se a diferena for maior que 1/20, a venda presume-se ad mensuram e o comprador ter direito de reclamar.66

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 7 de 12

Continua o citado autor, agora em sede de exemplo, que, pelo seu contedo merece registro: Do contrato de compra e venda consta a medida de uma fazenda como sendo de 1.000 alqueires. Entretanto, a medida real da rea da fazenda de 950 alqueires. Como a diferena no superior a 1/20 da rea constante do contrato, a venda considerada ad corpus e o comprador nada poderia reclamar (nota-se que 50 exatamente 1/20 de 1.000). J se a rea real medisse 949 alqueires ou menos, a lei

presumiria tratar-se de venda ad mensuram e garantiria ao comprador o direito de reclamar.67

Obrigaes do Alienante e do Vendedor at a Transferncia da coisa: Despesas com a Tradio e os Riscos da Coisa
Como vimos alhures, o comprador tem o direito de receber a coisa do alienante. Diante disso, por outro lado, nos deparamos com a obrigao do alienante em transferir a coisa ao comprador. A relao circular, portanto. Em funo disso, cumpre-nos abordar, inicialmente, como ficam as despesas com a transferncia da coisa.

A princpio, a questo concernente as despesas da tradio, caso no haja clusula contratual, correro em detrimento do alienante, por fora do artigo 490 do Cdigo Civil.

A respeito do tema em tela, que envolve diretamente a sorte da coisa at o instante da transferncia ao comprador, o direito positivo brasileiro estabelece, ainda, que

Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador.

1 Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contanto, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido postas disposio do comprador, correro por conta deste.

2 Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas sua disposio no tempo lugar e pelo modo ajustados.

Pelo que se observa da norma em tela, em de regra, na hiptese de a coisa que existia no momento da celebrao do contrato, mas deixa de existir, a soluo que se mostra plausvel considerar que o vendedor que, pelo pacto, assumiu a obrigao de dar a coisa ao comprador, responder por perdas e danos, com as ressalvas expressas no artigo 492.

Uma questo merece ateno: qual a consequncia do perecimento da coisa se ela existia no tempo imediato celebrao do contrato, mas por razes diversas ela deixou de existir?

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 8 de 12

Diante da questo do perecimento da coisa antes da perfeita celebrao do contrato, adequada a posio de Caio Mrio da Silva Pereira: se a coisa existia antes do contrato; mas perecera ao tempo deste, ele nulo por falta de objeto; se a destruio parcial, abre-se ao comprador uma alternativa de abandonar o negcio (resoluo e no nulidade do contrato) ou pedir abatimento do preo. Se o vendedor tinha conhecimento da destruio, e mesmo assim contratou, agiu de m-f, e est sujeito reparao de perdas e danos.68

Aps a celebrao do contrato, impe-se em seu desfavor a sorte pelos riscos da coisa. Maria Helena Diniz, ao comentar tema afeto ao artigo 492, acima transcrito, doutrina que:

responsabilidade pelos riscos (perda, deteriorao, desvalorizao, qualquer perigo que a coisa pode sofrer desde a concluso do contrato at a sua entrega) e despesas, ante o fato de que, em nosso direito, sem tradio ou registro no se tem transferncia da propriedade. Pelo Cdigo Civil, art. 492, antes da tradio, ou registro, os riscos da coisa correro por conta do vendedor e, as do preo, por conta do comprador. Assim, o se o bem vier a se perder ou a se deteriorar aps a tradio, sem culpa do vendedor, este ter direito ao preo, sendo que o comprador quem sofrer as consequncias, pois houve transferncia da propriedade.69

Importa, ainda, registrar que, nos contratos de compra e venda, o alienante, salvo clusula contratual em contrrio, responde por todos os dbitos que gravarem a coisa at o momento da tradio (CC, art. 502). Ressaltamos, outrossim, que este dispositivo no tem fora para obrigaes propter rem, a exemplo dos impostos. No entanto, essa ressalva para terceiros, v. g., o Estado nas obrigaes tributrias, mas efetiva na relao obrigacional entre os contraentes no contrato de compra e venda.

Vale dizer: caso o comprador efetive o pagamento dos tributos, ter ele direito de reaver os valores em face do alienante. Este a regra, podendo haver exceo nos termos do contrato, conforme preceitua o artigo 502, j mencionado.

Em suma, em regra, as despesas com a tradio correm s expensas do vendedor, porquanto as despesas com escriturao e registro correm s em detrimento do comprador. Por outro lado, celebrado o contrato, os riscos incidentes sobre a coisa correm em desfavor do alienante, porquanto os riscos do preo pendem para o comprador.

No mais, de relevo considerar que Art. 237. At a tradio pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poder exigir aumento no preo; se o credor no anuir, poder o devedor resolver a obrigao. Por outro lado, nos termos do pargrafo nico do mesmo dispositivo, Os frutos percebidos so do devedor, cabendo ao credor os pendentes.

Contudo, nada impede, porm, que os contratantes firmem posio em sentido diverso.

Feitos os apontamentos acima, resta-nos discorrer sobre as obrigaes aps a transferncia da coisa. Este ser o nosso objeto de reflexo no item abaixo.

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 9 de 12

Obrigaes do Alienante Aps a Transferncia da Coisa: Vcios Redibitrios e Evico


As obrigaes do vendedor no se encerram com a transmisso da coisa. No, em verdade, mesmo aps a transferncia do domnio (por meio da tradio, nos casos dos bens mveis, ou no caso do registro do ttulo translativo de propriedade, nas hipteses de contratos de compra e venda que envolvam bens imveis) persiste a obrigao do comprador em garantir a coisa.

Desse modo, o alienante, aps a transferncia da coisa, continua como o seu garante. Surgem, neste sentido, a garantia pelos vcios redibitrios e sobre a evico que eventualmente recaiam sobre a coisa objeto dos contratos.

Ressaltamos, ainda, que o tratamento legislativo dos vcios redibitrios e aplicao da responsabilidade por evico encontram-se na parte da teoria geral dos contratos do Cdigo Civil e, por conseguinte, so perfeitamente aplicveis aos contratos de compra e venda.

Os vcios redibitrios esto regulamentados entre os artigos 441 a 446, porquanto, a evico est disciplinada do artigo 447 a 457, todos do Cdigo Civil em vigor. Anotamos, desde j, que uma leitura dos artigos em referncia de rigor. a. Vicios Redibitrios

Estabelece, a respeito, o artigo 441 do Cdigo Civil: a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vcios ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada ou lhe diminuam o valor.

Desse modo, em decorrncia do artigo supra, h uma espcie de garantia genrica sobre toda a coisa objeto de contrato comutativo. Nesta senda, afirma Venosa: a garantia refere-se a vcios ocultos na coisa, ao tempo da transmisso. Presume-se que o negcio no teria sido realizado, ou teria sido realizado de outra forma, se o adquirente soubesse da existncia do defeito na coisa. A lealdade contratual manda que o transmitente alerte o adquirente da existncia do vcio. No entanto, ainda que o vcio seja desconhecido do prprio titular, os efeitos da teria aplicam-se como consequncia do princpio do equilbrio das relaes negociais (art. 443). Evidente que, como em toda situao em que existe culpa, esta acarreta a indenizao por perdas e danos, afora o desfazimento do negcio ou o abatimento do preo....70

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 10 de 12

Concernente aos requisitos para a aplicao da teoria dos vcios redibitrios e as suas consequncias, vale trazer colao os requisitos da para a compreenso de sua incidncia sobre a coisa objeto do contrato de compra e venda. Para tanto, nos valeremos da precisa doutrina de Ricardo Negro, que segue no sentido de que o alienante, em juzo, dever comprovar:

(a) o prejuzo: que o vcio ou defeito tornam imprpria a coisa para o uso que destinada ou lhe diminuem o valor a preexistncia do vcio; (b) a preexistncia: necessrio demonstrar que os defeitos preexistiam no momento da celebrao da compra e venda; (c) o elemento subjetivo: refere-se ao comportamento do vendedor, sua boa ou m-f quanto ao conhecimento vcio. A lei trata de modo mais severo o vendedor que age com culpa, impondo quele que conhecia o defeito a restituio do que recebeu (o preo), mais o pagamento de perdas e danos. Para o vendedor que ignorava, quando da venda, o defeito, basta a restituio do que recebeu acrescido das despesas do contrato (CC, art.443).71
Observa-se, com efeito, que o alienante responder pelos vcios ocultos existentes no momento da celebrao do contrato e que se manifestam em momento posterior a tal ato.

Desse modo, o vendedor responde pelos vcios, mas no responder pelo desgaste da coisa. em funo disso, que incide o nus do comprador em demonstrar que o vcio pretrito celebrao do contrato.

Vale, ainda, enfatizar que no qualquer vcio que traduz em redibitrio, seno aquele que torna a coisa imprpria para o uso colimado no contrato, ou diminua-lhe o valor. Quem compra um cavalo de corrida portador de uma molstia respiratria, que o impede de correr, recebe o semovente com vcio oculto que o torna imprprio para o uso pretendido. Quem compra um animal para abate, por outro lado, no pode ver nessa molstia um vcio redibitrio. Este deve ser grave, de acordo com o caso concreto, oculto e existente ao tempo da transmisso.72

Do ponto de vista etimolgico, para facilitar a compreenso da conhecida expresso vcio redibitrio, merece consignar que o termo vem do brocardo latino redhibere est facere rursus habeat venditor quod habuerit, redhibitio est apellata, quase redditio (D. 12, 1, fr 21, pr.). Porm, conforme leciona Serpa Lopes, o termo vcio redibitrio incompleto, pois a consequncia da existncia do vcio oculto no a simples redibio do contrato, mas a possibilidade de abatimento do preo por meio da ao quanti minoris.73

Diante do que observamos acima, h de se consignar que a processualstica nos apresenta dois instrumentos destinados discusso judicial do vcio oculto incidente sobre a coisa. H, assim duas aes, conforme segue.

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 11 de 12

Cite-se a ao redibitria, que tem por objetivo redibir o contrato, ou seja, resolv-lo, tornando os contratantes a condio anterior ao pacto. Nesse caso, objetiva-se que a coisa seja devolvida ao alienante e, por conseguinte, seja o preo devolvido ao comprador.

O fundamento material da ao redibitria no artigo 443 do Cdigo Civil que assim estabelece: se o alienante conhecia o vcio ou o defeito da coisa, restituir o que recebeu com perdas e danos; se o no conhecia, to somente restituir o valor recebido, mais as despesas do contrato

H, ainda, a ao quanti minoris. Esta via processual tem por objetivo alcanar o abatimento proporcional da coisa. Esta faculdade no pode ser levada ao extremo de criar para adquirente uma fonte de enriquecimento, mas deve ser de damno vitando, limitada a proporcionar ao adquirente uma soluo equitativa, que o resguarde de pagar pela coisa defeituosa o preo de uma perfeita.74

Por sua vez, o suporte de direito material para ao quanti minoris encontra-se no artigo 442 do Cdigo Civil, in verbis: Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preo.

Assim, tanto a ao redibitria quanto a ao quanti minoris podero ser movidas contra o alienante aps a transferncia da coisa. Essa garantia est implcita, de modo acessrio, nos contratos de compra e venda.

Quanto a prescrio, h de se ressaltar o disposto no artigo 445 do Cdigo Civil, in verbis:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibio ou abatimento no preo no prazo de trinta dias se a coisa for mvel, e de um ano se for imvel, contado da entrega efetiva; se j estava na posse, o prazo conta-se da alienao, reduzido metade. 1. Quando o vcio, por sua natureza, s puder ser conhecido mais tarde, o prazo contarse- do momento em que dele tiver cincia, at o prazo mximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens mveis; e de um ano, para os imveis. 2. Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vcios ocultos sero os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no pargrafo antecedente se no houver regras disciplinando a matria.

Para o artigo acima, adotamos, in totum, a lio de Venosa que assim se manifesta: estabeleceu o art. 445 o prazo de trinta dias para o adquirente obter a redibio ou abatimento do preo, se a coisa for mvel, e de um ano se for imvel, contado da entrega efetiva. O dispositivo acrescenta, ainda, que se o adquirente j estava na posse da coisa, o prazo conta-se da alienao, mas reduzido metade.75

Direitos e Obrigaes Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 12 de 12

Continua, no mesmo flego, o mestre: destarte, se o locatrio, que j est na posse do imvel, vem a adquirir a coisa, seu prazo decadencial para a reclamao reduzido para seis meses. Essa inovao, contrariando a regra gral, no parece ser eficiente. Quem est na possa da coisa deve conhec-la devidamente e saber de seus vcios. Melhor seria que o legislador mantivesse os prazos da regra geral nesses casos, computados, no entanto, desde o incio efetivo da posse.76 b. Evico

De incio, vale ressaltar que a termo evico tem sua raiz do termo latino ex vincere que, em sua acepo literal, significa vencer. Em decorrncia disse, tem-se que evico significa a perda da coisa para o seu proprietrio. Nesta dinmica, tem-se manifesta irregularidade no domnio do

alienante no contrato de compra e venda, de modo que ele obrigou-se a transferir direito alm das suas foras. Em outras palavras, o vendedor procurou transferir direito que, posteriormente, verificou-se que ele no era detentor.

Em tais casos, o vendedor responde pelos efeitos da evico que, eventualmente, recaia sobre a coisa. A respeito, reza o artigo 447: nos contratos onerosos, o alienante responde pela evico. Subsiste a garantia ainda que a aquisio se tenha realizado em hasta pblica.

Clusula contratual poder discutir os efeitos da evico para o caso concreto. No entanto, o artigo 449 impe regra em benefcio do evicto, sempre que ele no tiver conhecimento exato de eventuais litgios pendentes sobre a coisa objeto do contrato.

Verifique-se, neste sentido, a letra da norma em referncia: no obstante a clusula que exclui a garantia contra a evico, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preo que pagou pela coisa evicta, se no soube do risco da evico, ou, dele informado, no o assumiu.

Nas palavras de Simo, na evico h trs partes diretamente envolvidas, a saber:

evictor: o real proprietrio que pretende reaver a propriedade perdida; o evicto: aquele adquirente que tem a propriedade da coisa; alienante: aquele que alienou o bem ao adquirente.
77

Como regra, nos termos do artigo 450 do Cdigo Civil, salvo disposio contratual em contrrio, o evicto ter direito, alm da restituio integral da quantia paga ou da quantia que pagou, a um conjunto de reparaes, quais sejam: 1. 2. 3. Indenizao dos frutos que, em decorrncia do comando judicial, tiver o dever de restituir ao evictor; Indenizao pelas despesas contratuais, bem como pelos prejuzos resultantes diretamente pela evico; Ao recebimento do valor correspondente aos honorrios advocatcios e custas judiciais por ele suportados em decorrncia do procedimento que originou a evico.

Clusulas Especiais nos Contratos de Compra e Venda - Parte 1 de 3


Alm das clusulas gerais, geradoras de direitos e obrigaes aos contraentes, o Cdigo Civil, entre os artigos 505 a 532, prev a possibilidade de clusulas especiais nos contratos de compra e venda. Analisaremos abaixo os principais tpicos relativos a esses pactos especiais.

Retrovenda

A clusula de retrovenda encontra-se regulamentada nos artigos 505 a 508 do Cdigo Civil.

Por meio da clusula de retrovenda o vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias (CC, art. 505).

So as seguintes caractersticas do pacto de retrovenda: a. b. c. d. e. f. clusula especial em contrato de compra e venda de bens imveis, decorrente de autonomia privada. O prazo mximo do pacto de trs anos, tornando-se sem efeito prazo maior. Trata-se de direito potestativo do alienante que, aps o registro no Registro de Imveis, ser oponvel a terceiros. O direito de exerccio da retrovenda (direito de resgate) transmissvel por disposio causa mortis. Os lucros (frutos e rendimentos) do bem pertencem ao comprador. O perecimento do bem imvel, por motivo de caso fortuito ou fora maior, expira o direito retrovenda. A recusa de cumprimento da clusula, abre oportunidade de ao reivindicatria em fao de comprador renitente.

g.

Venda a Contento e Sujeita a Prova


O Cdigo Civil prev dois tipos de clusulas especiais entre os artigos 509 a 512. So elas a venda a contento e a venda sujeita a prova. Ambas representam contrato de compra e venda sob condio suspensiva, haja vista que a perfeio do contrato somente se dar em momento posterior a sua celebrao.

Na venda a contento, a perfeio do contrato somente ocorrer aps a manifestao do comprador no sentido de que a coisa objeto da avena foi do seu agrado. Nesta modalidade de condio suspensiva, o comprador no necessitar prestar esclarecimentos a respeito do seu gosto. Ou a coisa foi do seu agrado ou no.

Por outro lado, a venda sujeita a prova aquela em que haver perfeio do contrato somente aps a constatao, por parte do comprador, de que a coisa apresente as qualidades informadas pelo vendedor e, ainda, seja idnea para o fim a qual se destina.

Clusulas Especiais nos Contratos de Compra e Venda - Parte 2 de 3

Tanto na venda a contento quanto na venda sujeita a prova, por representarem pacto contratual de natureza suspensiva, o comprador estar na condio de comodatrio at que ocorra a perfeio do contrato. Em ambas, a lei no estipula prazo para a manifestao do comprador. No entanto, dispe o artigo 512 do Cdigo que no havendo prazo estipulado para a declarao do comprador, o vendedor ter direito de intim-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faa em prazo improrrogvel.

Por fora da estrutura das duas clusulas, tem-se que o direito de manifestao do comprador (seja na venda a contento, seja na venda sujeita a prova) personalssimo, no se transmitindo, pois, aos seus sucessores.

Clssico a afirmao de que o artigo 49 do Cdigo de Defesa do Consumidor apresenta uma espcie de venda a contento. O quesito que o negcio jurdico de consumo tenha sido realizado fora do estabelecimento empresarial do fornecedor, sendo possvel a entrega da coisa at o prazo de sete dias, contados da assinatura do contrato ou do recebimento do produto ou servio.

Preempo ou Preferncia
A definio e estrutura desta clusula especial encontram-se no artigo 513 do Cdigo Civil, nos termos seguintes: a preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. So sinnimos de preempo os termos preferncia e prelao.

O prazo mximo para o exerccio da preempo ou preferncia est disciplinado no pargrafo nico do citado artigo 513, sendo ele cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel.

Naturalmente, o vendedor que tenha garantido o direito de preempo ou preferncia dever pagar o preo da coisa em condio iguais ao preo encontrado ou ajustado. O referido direito, no entanto, personalssimo e, portanto, no se transfere aos herdeiros do vendedor, mas os herdeiros do comprador devero observar as imposies da clusula.

Clusulas Especiais nos Contratos de Compra e Venda - Parte 3 de 3

Com vistas a no ocorrer dificuldade de circulao da coisa, reza o artigo 571 que inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, se a coisa for mvel, no se exercendo em trs dias, e, se for imvel, no se exercendo nos sessenta dias subsequentes data em que o comprador tiver sido notificado o vendedor.

Caso no ocorra a intimao por parte do comprador, e o vendedor tiver conhecimento de que a coisa ser vendida, poder este tomar a iniciativa intimando aquele.

Convm ressaltar que o pacto de preempo gera efeitos apenas entre as partes, de modo que a desdia do comprador, gera, em benefcio do alienante, o direito as perdas e danos. O estabelecido entre as partes nesta modalidade de clusula, no obriga terceiros a cumprir o pacto, dada a sua natureza meramente obrigacional entre os que fizeram parte do contrato de compra e venda onde constava a citada clusula.

Venda com Reserva de Domnio e Venda Sobre Documentos


Nos contratos de compra e venda possvel que o vendedor reserve para si a propriedade da coisa, at que o comprador efetive a integralidade do pagamento do preo. A esta modalidade especial de clusula denomina-se venda com reserva de domnio ou, ainda, pactum reservati domini.

No Cdigo Civil, art. 421, a venda com reserva de domnio somente recair sobre coisa mvel e infungvel. Releva, ainda, anotar que esta modalidade de clusula apresenta um compra sob condio suspensiva, uma vez que ao vendedor tocar a propriedade resolvel do bem, at que o pagamento total do preo seja efetivado pelo comprador.

Ocorrendo o inadimplemento do comprador cabe busca e apreenso para reaver a coisa mvel e fungvel ou ao de cobrana do valor do bem.

O vendedor continua com a disposio e a reivindicao e o comprador fica co o uso e o gozo. Se a coisa perecer antes do pagamento do preo, quem suporta o prejuzo? O comprador ter direito de uso e gozo, mas responder pelos riscos da coisa, j que o art. 524 do CC criou exceo regra res perit domino.78

A compra e venda com reserva de domnio somente ter efeitos contra terceiros aps o competente registro.

Feitas estas consideraes, prossigamos para a venda sobre documentos.

A venda sobre documentos modalidade de clusula especial (CC, arts. 529 a 532) em que a tradio da coisa substituda pela entrega do seu ttulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silncio deste, pelos usos (art. 529).

Nessa espcie de clusula, a obrigao principal do vendedor ser entregar o documento representativo da coisa e no a coisa em si. A ttulo de exemplo, podemos citar o contrato em que o alienante se obriga a entregar ao comprador 300 cabeas de gado que se encontram em sua fazenda, mas, ao contrrio, por disposio contratual, a compra e venda se concretiza apenas com a entrega de um documento que, mediante apresentao ao gestor da fazenda, garantir a transferncia dos semoventes referenciados no contrato.

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