O Novo Regime

do Arrendamento
Urbano
Pós-graduação em Gestão Imobiliária
FEP Porto 2008
 Enquadramento Jurídico do
Arrendamento Urbano
Contrato de locação

Aluguer Arrendamento

Rústico Urbano

Para habitação Para fins não

habitacionais
 Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato
de Arrendamento Urbano Celebrado por
Período Superior a 6 meses
 Forma escrita (art. 1069ºCC), com indicação de:

• Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento

e estado civil (art. 2º, a) do DL 160/2006);
• Identificação e localização do arrendado, ou da sua parte (art. 2º,
b) do DL 160/2006);
• Fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando,
quando habitação não permanente, o motivo da transitoriedade
(art. 2º, c) do DL 160/2006);
• Existência da licença de utilização, o seu número, a data e a
entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível (art.
2º, d) do DL 160/2006);
• Quantitativo da renda (art. 2º, e) do DL 160/2006);
• Data da celebração (art. 2º, f) do DL 160/2006);
 Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato
de Arrendamento Urbano Celebrado por
Período Superior a 6 meses (Cont.)
 Quando aplicável, deve mencionar ainda:

• A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso

comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o
objecto principal do contrato (art. 3º, n.º 1, a) do DL 160/2006);
• A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado
com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens
alheios (art. 3º, n.º 1, b) do DL 160/2006);
• O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se
encontrar omisso (art. 3º, n.º 1, c) do DL 160/2006);
• O regime da renda, ou da sua actualização (art. 3º, n.º 1, d) do DL
160/2006);
• O prazo (art. 3º, n.º 1, e) do DL 160/2006);
• A existência de regulamento da propriedade horizontal (art. 3º, n.º 1, f)
do DL 160/2006);
• Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes,
directamente ou por remissão para regulamento anexo (art. 3º, n.º 1, g)
do DL 160/2006);
Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato
de Arrendamento Urbano Celebrado por
Período Superior a 6 meses (Cont.)
 Licença de utilização do imóvel, quando exigível (art.
1070º CC e art. 5º do DL 160/2006)
 Regulamento de condomínio ou qualquer outro para
que o contrato remeta, assinado pelas partes (art. 3º, n.º
2 do DL 160/2006)
 Documento onde se descreva o estado de conservação
do local e suas dependências, bem como do prédio (art.
3º, n.º 2 do DL 160/2006)
 Registo, nos termos e condições dos art. 2º, n.º 1, m)
e art. 5º, n.º 5 do Código do Registo Predial
 Imposto do selo (art. 2º, n.º 1, g) e 3º, n,º 3, b) do CIS)
 Algumas obrigações do
senhorio
 Entregar ao arrendatário o imóvel locado (art. 1031º, a)
CC)
 Assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os
fins a que este se destina (art. 1031º, b) CC)
 Obrigação de preferência (art. 1091º CC)
 Realizar obras e reparações no imóvel (art. 1074º CC +
Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados- RJOPA- aprovado
pelo DL n.º 157/ 2006, de 8 de Agosto)
 Pagamento dos encargos do imóvel locado (art. 1078º
CC)
 Reembolso de benfeitorias (art. 1074º, n.º 5 CC)
 Algumas obrigações do
arrendatário
 Pagar a renda (art. 1038º, a) e art. 1075º a 1077º CC)
 Permitir ao senhorio o exame do imóvel arrendado (art. 1038º, b)
CC)
 Respeitar as limitações impostas aos proprietários de coisas
imóveis (art. 1071º CC)
 Usar o imóvel arrendado (art. 1072º CC)
 Não usar o imóvel arrendado para fins diferentes daqueles a que
ele se destina (art. 1038º, c) CC)
 Não fazer uma utilização imprudente do imóvel (art. 1038º, d), 1043º
e 1073º CC)
 Restituir o imóvel, findo o contrato (art. 1038º, i) e 1081º, n.º 1)
 Publicitar o fim do arrendamento e mostrar o local a novos
interessados (art. 1081º CC)
 Sucessão na posição de
arrendatário
 Arrendamento habitacional (art. 1106º CC)
 Cônjuge com residência no locado ou pessoa que
com o arrendatário vivesse no locado em união de
facto e há mais de um ano;
 Pessoa que com o arrendatário residisse em
economia comum e há mais de um ano;

 Arrendamento para fins não

habitacionais (art. 1113º CC)
 Modalidades de extinção do
arrendamento urbano
 Revogação (art. 1082º CC)
 Resolução (art. 1083º CC):
 Cláusula geral (art. 1083º, n.º 2 CC)
 Pelo senhorio: enumeração exemplificativa:
• Mora do arrendatário superior a 3 meses no
pagamento da renda, encargos ou despesas (art.
1083, n.º 3 CC)
• Oposição do arrendatário à realização de obra
ordenada por autoridade pública (art. 1083, n.º 3 CC)
 Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)
• Violação reiterada e grave de regras de higiene, de
sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do
regulamento do condomínio (art. 1083º, n.º 2, a) CC)
• Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou
à ordem pública (art. 1083º, n.º 2, b) CC)
• Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina
(art. 1083º, n.º 2, c) CC)
• Não uso do locado por período superior a um ano, excepto
nas situações previstas no art. 1072º, n.º 2 (art. 1083º, n.º
2, d) CC)
• Cessão do gozo do prédio a terceiro, quando ilícita,
inválida ou ineficaz perante o senhorio (art. 1083º, n.º 2, e)
CC)
 Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)

 Pelo arrendatário: enumeração

exemplificativa:
• Não realização pelo senhorio das obras que a este
caibam, quando tal omissão comprometa a
habitabilidade do locado (art. 1083º, n.º 4 CC)
 Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)
 Caducidade (art. 1051º CC)
 Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei
(art. 1051º, a) CC)
 Verificação da condição resolutiva ou certeza da não
verificação da condição suspensiva (art. 1051º, b) CC)
 Extinção do direito ou dos poderes de administração
com base nos quais o contrato foi celebrado (art.
1051º, c) CC)
 Morte ou extinção do arrendatário, salvo convenção
escrita em contrário (art. 1051º, d) CC. V. contudo art. 1106º
e 1113º CC)
 Perda do imóvel arrendado (art. 1051º, e) CC)
 Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)
 Expropriação por utilidade pública, que não seja
compatível com a subsistência do contrato (art.
1051º, f) CC)
 Cessação dos serviços que determinaram a
entrega do locado (art. 1051º, e) CC)
 Confusão das qualidades de senhorio e
arrendatário
 Não reocupação do locado pelo arrendatário no
prazo de 3 meses após a realização das obras pelo
senhorio ou pelo município, salvo justo
impedimento ( art. 10º, n.º 7 e 17º RJOPA e 16º NRAU)
 Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)
 Denúncia e oposição à renovação
 Arrendamento para habitação
• Arrendamento de duração indeterminada
• Denúncia pelo arrendatário- a qualquer momento, com
antecedência não inferior a 120 dias (art. 1100º CC)
• Denúncia pelo senhorio:
• Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus
descendentes em primeiro grau (art. 1101º, a) CC)
• Demolição ou realização de obra de remodelação ou
restauro profundos (art. 1101º, b) e 1103º, n.º 3CC)
• Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência
não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a
cessação (art. 1101º, c) CC)
 Regime transitório

 Contratos habitacionais celebrados na

vigência do RAU e contratos não
habitacionais celebrados depois do DL
257/95, de 30 Setembro (art. 26º NRAU)
 Transmissão por morte
 Denúncia e oposição à renovação
 Regime transitório (cont.)
 Contratos habitacionais celebrados antes
da vigência do RAU e contratos não
habitacionais celebrados antes do DL
257/95, de 30 Setembro (art. 27º a 58º
NRAU)
 Regime da actualização das rendas
 Regime das benfeitorias
 Regime das obras
 Regime da transmissão por morte
 Regime da denúncia pelo senhorio
 Normas processuais

 Acção de despejo (art. 14º NRAU)

 Acção executiva para entrega de imóvel
arrendado (art. 15º NRAU e art. 930º- A a 930º- E
do CPC)
 Acção executiva para cobrança de rendas
(art. 15º, n.º 2 NRAU)
 Consignação em depósito de rendas (art.
17º NRAU)
Mariana Costa
mcosta@fep.up.pt