CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL MEDIANTE EDIFICAÇÃO ESPECÍFICA

LEI 8.245/91 COM ALTERAÇÕES DA LEI 12.112/09 e Lei 12.744/12Com revisões, alterações e
inclusões até Setembro de 2020

As partes a seguir identificadas e indicadas nos quadros próprios, ajustam a presente locação,
mediante as cláusulas e condições igualmente explicitadas.

PARTE LOCADORA:

PARTE LOCATÁRIA:

GARANTIA: CAUÇÃO REAL HIPOTECÁRIA

INTERMEDIADOR: .

OBJETO DA LOCAÇÃO: (Descrever o imóvel na forma da matrícula)

PREÂMBULO

O presente contrato enquadra-se e é disciplinado pelas novas regras e condições previstas pela
Lei 8245/91, especialmente o Art. 54-A, cuja redação foi introduzida em seu caput pela Lei
12.744, de 19/12/2012, publicado no Diário Oficial da União em 20/12/2012. Este dispositivo
tem a seguinte redação: “Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o
locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por
terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato
respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.” Trata-se do sistema
denominado de built to suit, em que se conjugam as participações do proprietário de um
terreno, um pretendente à locação futura, eventualmente um intermediário, que pode
acumular a função de construtora e investidores ou agente. A PAARTE LOCATÁRIA reconhece
que, se não fossem as características peculiares e intuito personae do presente Contrato e da
construção do empreendimento, que será desenvolvido para atender às necessidades da
Locatária, na modalidade “Build to Suit”, a PARTE LOCADORA não teria interesse em investir na
execução da Obra, nos moldes específicos solicitados pela própria Locatária; da mesma forma,
a PARTE LOCATÁRIA não teria interesse na celebração desse Contrato se não fosse para a
utilização do Empreendimento, que atenda às suas necessidades;
As partes, LOCADORA, LOCATÁRIA declaram o enquadramento total e absoluto às condições
previstas acima, a despeito de maiores ilações, motivo pelo qual resolveram firmam o presente
instrumento, consolidando neste, anteriores manifestações voltadas a presente locação.

Declaram que reconhecem a Intermediadora acima como única responsável pela condução
deste vínculo locatício, a quem caberá a viabilidade da conclusão do contrato.

CLÁUSULAS E DEMAIS CONDIÇÕES

OBJETO

CLÁUSULA 1ª: O imóvel ora locado situa-se à Rua ____________ nesta cidade e
presentemente acha-se desprovido de edificação.

CLÁUSULA 2ª: No local será construído com a ciência inequívoca da PARTE LOCATÁRIA o
seguinte empreendimento de acordo com seus interesses, sugestões e análises:

Descrição da área civil a ser Construída [1]

(Descrição Provisória)

1) Descrever imóvel na forma da matrícula;

2) Descrever de forma provisória o que vai ser edificado.

Alvará da Prefeitura nº:

Projeto Arquitetônico nº:

Projeto Elétrico nº

Projeto Hidráulico nº:

Projeto Paisagistico nº:

Projeto telefônico nº:

Projeto de lógica nº:

Projeto Prevenção de incêndio:

Projeto de Ar condicionado:

Obs: Caso este contrato esteja sendo assinado sem os números dos projetos acima
relacionados, é porque as partes chegaram a um acordo com relação as bases iniciais descrita
acima. Com a ciência dos projetos automaticamente a PARTE LOCATÁRIA com eles concorda,
sem qualquer ressalva;

Etc.

QUADRO RESUMO

1) Início do contrato: Habite-se

2) Prazo do contrato:

3) Valor do aluguel:

4) Dia do Pagamento:

5) Forma de pagamento:

6) Índice de Reajuste:
7) Garantia: Caução Real Hipotecária

8) Recondução automática: [2]

9) Valor Estimado da Obra: R$

10) Finalidade da locação:

Parágrafo Primeiro: A construção - que será erigida na área locada, às custas e

responsabilidade da PARTE LOCADORA, cujo término da obra está previsto para ___________,
podendo no entanto haver atrasos justificáveis. A PARTE LOCATÁRIA tem ciência de todos os
projetos que compõe o empreendimento, e com eles concorda, sem ressalvas.

Parágrafo Segundo: O aluguel ajustado neste contrato, leva em conta a metragem quadrada da
edificação, sendo pois, fixada pelo princípio jurídico “ad mensuram”. O custo da Obra
corresponderá ao valor do investimento para realização do Empreendimento, pelo qual as
Partes definiram o valor do aluguel mensal devido pela PARTE LOCATÁRIA à PARTE LOCADORA,
o qual é acordado pelas Partes em R$ R$ ___ mil reais) mensais, líquidos, o que equivale a R$
____ por metro quadrado.

Parágrafo Terceiro: Com a assinatura deste instrumento considera-se firmada a locação com
transmissão indireta da posse à PARTE LOCATÁRIA, porém sujeitando-se a transmissão direta
da posse após a edificação pela PARTE LOCADORA das obras civis previstas neste instrumento
com seus projetos previstos mencionados, todos elaborados de acordo com orientações e
discussões entre as partes. A expedição do HABITE-SE pela Prefeitura estabelecerá o início da
posse direta e pagamento das obrigações, podendo as partes no entanto, desde que o façam
por escrito ajustar outra data.

Parágrafo Quarto: A PARTE LOCATÁRIA poderá nomeará Engenheiro e/ou Arquiteto

fiscalizador que a cada etapa da obra cumprida, conforme cronograma que faz parte deste
instrumento como Anexo ____, dando o seu ciente confirmando a sua qualidade, bem como
suas especificações de acordo com os projetos. Havendo divergências, sugestões e/ou
qualquer outro tipo de intervenção de sua parte, a mesma deverá ser elaborada por escrito e
enviadas ao Eng. ___________________, representante da PARTE LOCADORA com as
justificativas pertinentes e desde que não contrárias aos projetos já aprovados. Eventual
alteração ou adaptação dependerá exclusivamente da PARTE LOCADORA e eventual ajustes de
valores, que poderá concordar ou não, sem justificativas. Quaisquer solicitações de alterações
dos Projetos, antes ou durante a realização da Obra, deverão ser apresentadas pela PARTE
LOCATÁRIA à PARTE LOCADORA, por escrito, estando sujeitas à acordo entre ambas.

Parágrafo Quinto: A PARTE LOCATÁRIA declara e reconhece que eventuais solicitações de

alterações dos Projetos poderão implicar em alterações na Data de Conclusão de Obra e no
valor do aluguel. Se eventual alteração de projeto provocar aumento do investimento para
realização do Empreendimento, as Partes deverão previamente ajustar o novo valor locatício,
de mútuo e comum acordo. Nestas hipóteses, a Data de Conclusão da Obra será alterada,
adequando-se às alterações aprovadas. Nenhuma modificação nos Projetos será efetuada sem
uma ordem por escrito de alteração e respectiva aprovação de orçamento assinada pelas
Partes.

Parágrafo Sexto: Caso as modificações não impliquem em aumento no custo da Obra, ou

tempo adicional para conclusão e aumento no tempo para entrega, não haverá quaisquer
alterações no aluguel.

CLÁUSULA 2ª: A locação terá por objeto a atividade de __________________ e com todos os
seus projetos atinentes à construção específica, contando com a aprovação irrestrita da PARTE
LOCATÁRIA, por si só, por seus engenheiros e arquitetos que deram as diretrizes técnicas
relativas a esta edificação especial. Toda a programação arquitetônica que compreende a fase
de pré-dimensionamento; frequência de espaços; modulação; espaços e áreas; e a adequação
e análise o foram de acordo com a normas procedimentais cabíveis e ABNT correspondente.

PRAZOS

CLÁUSULA 3ª: O prazo de vigência com retribuição mensal do aluguel ajustado no § 2º da

cláusula primeira – efeitos da comutatividade e da onerosidade - será de ____ (tantos) anos
prorrogáveis automaticamente por mais _____ (tantos), [3] e seu início dar-se-á a partir da
expedição do HABITE-SE ainda que provisório da obra, devidamente vistoriada e liberada por
todos os órgãos administrativos competentes e em condições de receber as instalações e os
equipamentos destinados ao fim objetivado neste contrato, de modo a possibilitar a que a
PARTE LOCATÁRIA obtenha as licenças necessárias à sua regular instalação e operação no
local.
Parágrafo Primeiro: Havendo possibilidade de transmissão direta da posse ainda que parcial
antes desses prazos, a mesma poderá ocorrer mediante conveniência expressa das partes,
oportunidade em que mediante termo também específico a mesma se fará por conta da
PARTE LOCATÁRIA.

Parágrafo Segundo: Tratando de obra de grandes dimensões e com projetos específicos e

especiais, as partes declaram que reconhecem a possibilidade de ocorrerem atrasos, não só
em função inerentes a burocracia administrativa no âmbito público ou privado, como também
nos casos previstos pelo Código Civil Brasileiro, como motivo de força maior, tais como greves,
chuvas prolongadas e falta de materiais, etc – de até 180 (cento e oitenta) dias contados a
partir das datas previstas para entrega das etapas - como justificativa para a resolução
contratual e, ultrapassado este, desde que justificado.

ALUGUERES OUTRAS DESPESAS

CLÁUSULA 4ª: O aluguel mensal será, devido nas condições estabelecidas no § 2º da Cláusula
Primeira acima, estabelecendo-se desde logo o valor de R$ ....... (extenso).

Parágrafo Primeiro: O aluguel deverá ser pago diretamente à LOCADORA, no dia do seu
vencimento, portanto todo dia 05 do mês subsequente ao vencido, mediante contra recibo ou
eventualmente outra forma legal se assim decidir mediante comunicação prévia neste sentido.
Preferencialmente a LOCADORA se utilizará de boleto bancário para pagamento no prazo. [4]

Parágrafo Segundo: Se o vencimento cair em sábado, domingo, feriado ou em dia em que não
houver expediente bancário, o pagamento deverá ocorrer no primeiro dia útil subsequente,
sem qualquer acréscimo.

Parágrafo Terceiro: O reajustamento do aluguel estabelecido nesta cláusula sofrerá

reajustamento anual a contar do início da comutatividade [ habite-se] aplicando-se para tanto
a exata proporção da variação média do IGP-M/FGV e INCC - ou na falta deste, ou ainda
existindo qualquer outro, por qualquer um deles desde que reflita a variação ponderada dos
custos dos insumos utilizados, verificado no período de reajuste do aluguel, imediatamente
anterior ao mês do novo reajuste do aluguel. Caso os referidos indexadores deixem de ser
apurados ou vierem a ser extintos, as partes desde logo escolhem como indexadores
substitutos, automaticamente e em ordem sucessiva de nomeação, o IGP-DI da FGV, o IPCA-E
(Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o IPC (Índice de Preço ao Consumidor). O valor do
aluguel que sofrerá o reajuste da variação mencionada, recairá sobre o último pago. O reajuste
do aluguel, após obtido o percentual da média aplicada do IGP-M mais INCC, em nenhuma
circunstância poderá ficar abaixo da aplicação simples da variação do mesmo período obtido
pelo primeiro (IGP-M).

Parágrafo Quarto: A PARTE LOCATÁRIA expressamente renuncia a eventual direito de revisão

do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato pretendendo reduzi-lo, tendo
em vista o expressivo custo aplicado na edificação, bem como a modalidade escolhida de
construção para finalidade específica. (Art. 54-A, § 1º do CPC).

Parágrafo Quinto: Fica assegurado à LOCADORA, ceder, parcial ou total, os direitos e

obrigações inerentes a este contrato, não só a empresa que venha constituir ou já constituída,
mediante simples comunicação devidamente comprovada à PARTE PARTE LOCATÁRIA, que
desta forma passará a pagar o aluguel devido e outras obrigações a este sub-rogado, cabendo
a cada um as regularizações fiscais e tributárias que forem pertinentes.

Parágrafo Sexto: A despeito das previsões constante desta cláusula de que os alugueres
somente serão devidos a partir da expedição do HABITE-SE, como exceção a esta previsão se
estabelece que, em havendo a ocupação e exploração do prédio locado pela PARTE
LOCATÁRIA sem impedimento legal pelo Órgão Público, o aluguel será plenamente devido em
face ao princípio da comutatividade e onerosidade do contrato. Deste modo a suspensão do
pagamento do aluguel somente ocorrerá se houver impedimento de utilização, exploração ou
suspensão das atividades no imóvel pela PARTE LOCATÁRIA, em decorrência da falta de habite-
se, e não por empecilhos oridundos desta última.

CLÁUSULA 5ª: Juntamente com os alugueres, a PARTE LOCATÁRIA pagará todas as despesas
que forem geradas pelo imóvel locado, não exaustivamente despesas com água e luz, telefone,
lógica, tv a cabo ou não, taxas qualquer que seja a sua espécie e também todas e quaisquer
outras despesas que incidem ou venham incidir, mesmo indiretamente, sobre o imóvel objeto
deste contrato, inclusive o IPTU, devidos nas condições estabelecidas na cláusula terceira,
acima, demonstrado pelo termo de imissão, sendo exigido, proporcionalmente, nos meses em
que se iniciar e terminar a locação, caso não coincida com o início ou fim do mês,
respectivamente, excetuando-se, tão somente, aquelas despesas cuja cobrança seja
expressamente impedida por Lei.

Parágrafo Primeiro: Obriga-se a PARTE LOCATÁRIA no prazo de 30 (trinta) dias a contar da

transmissão direta da posse, nas condições estabelecidas na cláusula terceira, acima, a
providenciar junto aos fornecedores de água e luz, a alteração cadastral, assumindo na
qualidade de consumidora final toda a responsabilidade direta pela utilização dos seus
serviços. Ao término deste prazo deverá comprovar junto ao PARTE LOCADORA a efetivação
dessas alterações.
Parágrafo Segundo: Descumprindo a PARTE LOCATÁRIA a obrigação estabelecida nesta
cláusula, caracterizado estará a infração de natureza grave ensejadora da rescisão do presente
contrato, independentemente de intimação, aviso, ou qualquer notificação ficando a exceção
por motivos alheios à sua vontade, desde que devidamente demonstrado de forma cabal.

Parágrafo Terceiro: Obriga-se a PARTE LOCATÁRIA a contratar para o imóvel locado,

especialmente suas edificações, seguro contra incêndio, raios e vendavais, tendo a LOCADORA
como única beneficiária, cuja apólice deverá ter o valor mínimo [5] de indenização estimado
pela Seguradora emitente, estabelecendo-se a data máxima de quinze dias contados da
transmissão da posse direta, nas condições estabelecidas na cláusula terceira, acima, para
comprovação do cumprimento desta obrigação.

Parágrafo Quarto: Referido valor deverá ser anualmente reajustado pelo mesmo índice de
reajuste dos alugueres eleito neste contrato e servirá para a indenização de eventual sinistro
que venha a ser acometido o imóvel, sendo que o seguro de conteúdo também ficará por
conta da PARTE LOCATÁRIA podendo nesta hipótese indicarem a si próprios ou terceiros como
beneficiários.

CLÁUSULA 6ª: Vigorando este contrato por prazo indeterminado, por vontade expressa das
partes, os aluguéis mensais continuarão a ser pagos na forma ajustada, com os mesmos
reajustes e incidências penais na hipótese de mora.

Parágrafo Primeiro: Se contudo por expressa disposição legal, forem estabelecidas outras
normas para reger as locações que derroguem as ora estabelecidas, poderá a PARTE
LOCADORA ou a PARTE LOCATÁRIA exigir sua imediata aplicação, independentemente de se
reservar o direito de voltar às normas estabelecidas neste contrato, assim que revogada a Lei
ou terminado seu prazo de vigência.

Parágrafo Segundo: A PARTE LOCATÁRIA se obriga a encaminhar à PARTE LOCADORA, todos os

anos, desde que por ela solicitado sempre durante o primeiro semestre do ano, fotocópias de
todos os comprovantes de pagamento das obrigações estatuídas neste instrumento, entre elas
nomeadamente, faturas de água, luz e qualquer outro imposto ou taxa vinculado ao presente
contrato, desde que de suas responsabilidades.

REPAROS, MODIFICAÇÕES, MANUTENÇÃO E PREVENÇÃO

CLÁUSULA 7ª: A PARTE LOCATÁRIA obriga-se a manter em estado de perfeitas condições e

conservação o imóvel locado e suas dependências, comprometendo-se a reparar
imediatamente qualquer estrago feito por si e por terceiros, porquanto lhe será entregue
perfeitamente limpos e com todos os aparelhos de luz, água, eletricidade, ferragens, vidros e
aparelhos sanitários em perfeito estado, obrigando-se, quando terminar, por qualquer motivo,
a locação, a restituir o imóvel perfeitamente limpos, se for o caso, de modo que possam ser
imediatamente utilizados, sem necessidade de qualquer reparação

Parágrafo único: Toda a aparelhagem de ar-condicionado será adquirida e instalada pela

PARTE LOCATÁRIA, segundo as especificações do fabricante, cabendo à LOCADORA
unicamente a execução da infraestrutura, segundo os projetos, já aprovados e ratificados pela
primeira. [6]

CLÁUSULA 8ª: A PARTE LOCATÁRIA a partir da vigência onerosa deste contrato (transmissão da
posse direta, nas condições estabelecidas na cláusula terceira, acima), fará as suas próprias
custas com inteira solidez e perfeição, todos os reparos e consertos de qualquer natureza de
que venham a necessitar o imóvel ora locado e suas dependências, satisfazendo, nesse
sentido, todas as exigências das autoridades, sendo que qualquer substituição de elemento
construtivo do imóvel, deverá ser feito, sempre que possível, com material de igual qualidade
ou substituído. Por conta da PARTE LOCATÁRIA, serão executados todos os consertos, reparos,
serviços, obras ou o que mais se fizer necessário para manter os imóveis no mais perfeito
estado de conservação, asseio e utilização, de forma que não venham a necessitar de
nenhuma reparação ou outro qualquer serviço para nova locação, findo este contrato ou
quando rescindido por qualquer motivo. À PARTE LOCADORA compete a responsabilidade
contida pela própria lei 8245/91, especificadamente aqueles inerentes ao domínio e previstas
no artigo 22.

Parágrafo Primeiro: Declara a PARTE LOCATÁRIA – salvo observação contida por escrito -
especificamente que, a partir do termo da transmissão direta da posse o imóvel dado em
locação encontra-se com a instalação da rede de força e luz de todo o prédio, em perfeito
estado e de conformidade com os padrões técnicos normais para o uso a que se destina, sendo
que não poderá diminuir a rede elétrica existente, podendo, no entanto, ampliá-la, se achar
conveniente, desde que não fuja às especificações técnicas e que tal ampliação, na época da
desocupação do imóvel, incorpore o mesmo sem direito a qualquer indenização, não podendo
a PARTE LOCATÁRIA, portanto, retirar a ampliação feita. Caso o imóvel venha a necessitar de
reforço de energia elétrica, qualquer que seja e para qualquer fim, todas as providências para
sua projeção, execução e ou compra de materiais será de exclusiva responsabilidade desta
última.

Parágrafo Segundo: Qualquer alteração no projeto arquitetônico do imóvel, com modificações

ou retirada de paredes, acessões de natureza permanente, mudanças de portas ou qualquer
outra obra, dependerá de prévio consentimento por escrito da PARTE LOCADORA, e uma vez
autorizado, caso seja de seu interesse a permanência dessas alterações, nenhum direito de
indenização ou retenção pelas benfeitorias ou acessões que fizer, de qualquer natureza, ainda
que úteis ou necessárias, caberá à PARTE LOCATÁRIA, sob nenhum pretexto, ficando as
mesmas incorporadas definitivamente ao imóvel.

Parágrafo Terceiro: Ocorrendo a qualquer tempo ampliação da área edificada o valor do

aluguel será igualmente alterado, incluindo-se em seu montante de forma automática e
independentemente de intimação ou aviso, o valor correspondente a este acréscimo assim
definido pelo metro quadrado equivalente do valor então pago.

Parágrafo Quarto: A PARTE LOCATÁRIA fica desde já autorizada a introduzir pequenas

adaptações, modificações, alterações ou benfeitorias internas necessárias para melhor adaptar
o imóvel ao fim a que se destina, desde que não afete sua solidez e segurança, principalmente
que não altere o projeto arquitetônico.

CLÁUSULA 9ª: Obrigações das partes:

Parágrafo Primeiro: Compete à LOCADORA desde que inerente à obra:

a) Providenciar e obter a aprovação de todos os projetos nos órgãos públicos: (i) Projeto
Arquitetônico, aprovado na Prefeitura Municipal de Londrina, (ii) Projeto de instalações
Elétricas, aprovado na COPEL; (iii) Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio, aprovado no
Corpo de Bombeiro; (etc)

b) Obter o Alvará de Construção na Prefeitura Municipal de Londrina;

c) Providenciar a Matrícula da obra no INSS;

d) Pagar todos os impostos relativos à obra devidos ao Município de Londrina, ISS e IPTU;

e) Recolher todos os encargos sociais previstos na legislação (FGTS, INSS e demais

contribuições);

f) Providenciar a Licença Provisória (LP) e Licença de Instalação (LI) da Obra no IAP – Instituto
Ambiental do Paraná, pagar as taxas e de despesas de Consultoria Ambiental (EIV – Estudo de
Impacto de Vizinhança ou outro estudo exigido pelo IAP ou pela Prefeitura Municipal de
Londrina);
g) Providenciar o Programa de Gestão de Resíduos da Construção Civil – PGRCC – que deverá
ser aprovado na Secretaria Municipal do Meio Ambiente;

h) Aprovar o Projeto Arquitetônico na Autarquia Municipal de Saúde de Londrina;

i) Obter aprovação nas vistorias dos respectivos órgãos e nos casos específicos do Corpo de
Bombeiro e Vigilância Sanitária, as vistorias serão necessárias para obtenção do HABITE-SE da
obra.

Parágrafo Segundo: A obtenção da Licença de Operação exigida pelo IAP ou outra qualquer
específicas para início de suas atividades, será responsabilidade da PARTE LOCATÁRIA.

Parágrafo Terceiro: A PARTE LOCATÁRIA deverá implantar e desenvolver suas atividades de

maneira a não comprometer a qualidade de recursos hídricos e do solo locais, principalmente
devido ao lançamento ou vazamento de óleos, graxas, combustíveis e substâncias químicas,
tóxicas e poluentes. Incluem-se neste subitem, entre outros, áreas industriais, de
armazenamento e distribuição de combustíveis, de equipamentos de veículos, serviços de
“catering” e locais que geram águas residuais e resíduos sólidos industriais ou não.

Parágrafo Quarto: Caberá a PARTE LOCATÁRIA o desenvolvimento do projeto de recolhimento

do lixo e outros resíduos poluentes e de contaminação, bem como sua execução, além ainda (i)
efetuar o pagamento, na Data do Pagamento, do aluguel e respectivos encargos de locação,
diretamente a quem for devido; (ii) utilizar o Empreendimento para os fins estabelecidos neste
Contrato; (iii) comunicar a Locadora a respeito de toda e qualquer benfeitoria realizada no
Empreendimento; (iv) devolver o Empreendimento ao término da locação, de acordo com
condições estipuladas neste Contrato e vistoria; (v) assumir toda e qualquer responsabilidade
pelas obras de manutenção referentes à conservação do Empreendimento, bem como aquelas
destinadas a repor as condições de utilização deste, obrigando-se, para tanto, a realizar a
manutenção das instalações e equipamentos, de acordo com as recomendações e manuais dos
fabricantes; (vi) reparar prontamente os danos causados pela Locatária, seus empregados,
fornecedores e/ou usuários ao Empreendimento ou às suas instalações; (vii) não alterar a
disposição estrutural interna ou externa do Empreendimento sem o consentimento prévio por
escrito da Locadora; (viii) entregar imediatamente à Locadora quaisquer citações, multas ou
notificações relacionadas ao Empreendimento emitidas pelas autoridades públicas; (ix) pagar,
a partir da Data de Início do Prazo Locatício, todos os encargos de locação, bem como
despesas relacionadas a serviços públicos instalados no Empreendimento, prêmios de seguro,
condomínio, e tributos diretamente relacionados ao Empreendimento (energia, luz, gás, água,
esgoto e IPTU), diretamente aos agentes arrecadadores, enviando à Locadora, sempre que
solicitado pela Locadora, cópias dos respectivos recibos de pagamento; (x) assumir
responsabilidade pela limpeza, conservação e pintura interna e externa do Empreendimento,
inclusive pelos equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos, e de segurança, bem como as
instalações contra incêndios e vistorias do corpo de bombeiros.

AVISOS, COMUNICAÇÕES E FISCALIZAÇÕES

CLÁUSULA 10ª: Obriga-se a PARTE LOCATÁRIA a comunicar à PARTE LOCADORA, sob pena de
responder pelos prejuízos decorrentes de sua omissão, qualquer ato de esbulho ou turbação
praticados por terceiros contra o imóvel ora locado.

CLÁUSULA 11ª: A PARTE LOCATÁRIA obriga-se a encaminhar imediatamente, à LOCADORA,

quaisquer notificações, avisos ou intimações dos poderes públicos, que se refiram ao imóvel
ora locado e que não seja sua obrigação atende-los, sob pena de, se assim não o fizer,
responder e arcar com as multas, correção e penalidade decorrentes do atraso no
cumprimento ou satisfação da obrigação exigida.

CLÁUSULA 12ª: É vedado à PARTE LOCATÁRIA, sublocar, arrendar ou transferir o presente

contrato, ou ceder o bem ora locado, sob pena de rescisão imediata deste instrumento,
independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial. Tal proibição se aplica na
modalidade parcial ou total. A sublocação ou cessão poderá ser autorizada desde que haja
consulta prévia por escrito à LOCADORA com concordância dos fiadores.

CLÁUSULA 13ª: É facultado à PARTE LOCADORA promover pessoalmente, ou através de pessoa

de sua confiança, vistoria no imóvel objeto deste contrato, a qualquer momento, a fim de
verificar o inteiro cumprimento das obrigações assumidos pela PARTE LOCATÁRIA neste
instrumento, no que diz respeito a conservação do imóvel e às obras referidas na cláusula
quinta e sexta. Esta hipótese deverá ser antecedida de aviso prévio a fim de ser designado dia
e hora para a realização da visita.

CLÁUSULA 14ª: A PARTE LOCATÁRIA, neste ato, autoriza que as citações, intimações ou
notificações judiciais ou extrajudiciais, que se fizerem necessárias, sejam feitas mediante
correspondência com aviso de recebimento, ou então, mediante modo próprio. Da mesma
forma que à PARTE LOCADORA outorga reciprocamente poderes para receber a aceitar os
mesmos atos em seu nome próprio.

CLÁUSULA 15ª: Todos os comunicados, avisos, solicitações, dúvidas e manifestações formais

relativamente a este vínculo deverão necessariamente ser realizados pelo e-mail, indicando as
partes seus endereços para tanto, conforme abaixo:

a) PARTE LOCADORA: vcvcvcvcvc@vcvcv.com.br

b) PARTE LOCATÁRIA: NNVNVNC@dpdp.com.br

Parágrafo Único: Quaisquer expedientes enviados aos e-mails acima serão considerados
recepcionados ainda que não haja confirmação pelo sistema eletrônico. Eventual substituição
de endereço deverá ser expressamente comunicado a outra parte, neste caso, pelos meios
devidamente comprovados.

INFRAÇÕES OUTRAS E MULTAS

CLÁUSULA 15ª: O presente contrato considerar-se-á rescindido de pleno direito,

independentemente de qualquer interpelação, notificação, ou aviso, sujeitando a PARTE
LOCATÁRIA, desde logo, a despejo imediato, além dos casos legais, mais os seguintes: a)
infração de qualquer cláusula deste contrato ou inadimplemento de qualquer de suas
obrigações; b) impontualidade no pagamento dos aluguéis; c) incêndio ou acidente que
obrigue os prédios ou suas dependências locadas e obras, sem direito a qualquer indenização;
d) falência da PARTE LOCATÁRIA ou de seus fiadores, assim como a sua insolvência,
desaparecimento ou outro motivo que diminua ou suprima a garantia, se este não for
substituído por outro idôneo a juízo da LOCADORA, no prazo máximo e irrevogável de 15
(quinze) dias; e) alteração da finalidade da locação sem prévio e formal concordância da PARTE
LOCADORA, não se caracterizando manifestação tácita eventual demora de sua parte sem que
tenha sido previamente interpelada.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Se a PARTE LOCATÁRIA der causa à rescisão ou denunciar o
contrato após o HABITE-SE e antes de decorrido o prazo contratual, deverá arcar com a multa
compensatória na forma do § 2º do art. 54 da Lei 8245/91, ou seja, a soma dos aluguéis
vigentes a receber até o termo final da locação.

Parágrafo Primeiro: A PARTE LOCATÁRIA poderá denunciar unilateralmente o contrato, por

meio de notificação por escrito, no caso da ocorrência de uma das seguintes condições
resolutivas: (i) impossibilidade de registro do presente contrato junto a matrícula do imóvel
locado inclusive por não haver coincidência do detentor do domínio com a LOCADORA, exceto
se constar do contrato a anuência daquele para fins de autorizar o registro; (ii) impossibilidade
de emissão do certificado de conclusão (HABITE-SE) ou do laudo liberatório do Corpo de
Bombeiros, ou ainda de qualquer órgão público inerente a obra civil, acarretando a
impossibilidade de funcionamento das atividades previstas neste contrato; (iii) existência de
qualquer contaminação na área locada que impeça a execução do empreendimento da PARTE
LOCATÁRIA; (iv) existência de ônus reais ou restrição junto a matrícula que venha impor
insegurança jurídica à PARTE LOCATÁRIA.

Parágrafo Segundo: Caso haja desistência ou arrependimento da PARTE LOCATÁRIA em

manter os efeitos e compromissos deste contrato, entre sua assinatura e a expedição do
HABITE-SE – início da posse direta e incidência dos aluguéis - , ajusta-se que a multa contratual
será de 20% (vinte por cento) calculados sobre o valor do contrato, este compreendendo o
valor do aluguel ajustado multiplicado pelo seu número de meses. [7]

CLÁUSULA 17ª: No caso da PARTE LOCADORA agir judicialmente para defesa dos seus
interesses ou direitos, responsabiliza-se a PARTE LOCATÁRIA, por todas as despesas, inclusive
honorários de advogado que a mesma constituir, tudo de acordo com o estabelecido nas
demais cláusulas deste instrumento. Igual direito fica assegurado à PARTE LOCATÁRIA.

CLÁUSULA 18ª : A PARTE LOCADORA obriga-se manter a PARTE LOCATÁRIA ilesa e ainda
indenizá-la contra toda e qualquer perda, responsabilidade, conhecida ou não, expressa ou
tácita, absoluta ou contingente, líquida ou ilíquida, atual ou iminente, referente a natureza
tributária, civil, ambiental e trabalhista, inclusive acidente de trabalho, danos morais e multas
administrativas, sofridas ou incorridas como resultado de qualquer ato ou omissão da
LOCADORA, seus representantes ou subcontratados, em relação a construção do
Empreendimento na área locada caso de qualquer modo venha a sofrer consequências
devidamente demonstrada.
CLÁUSULA 19ª: Obriga-se a PARTE LOCADORA a realizar e arcar com todos os custos diretos e
indiretos encargos e condicionantes estabelecidos pela Administração Pública direta para a
aprovação do projeto e do Estudo de Impacto de Vizinhança “EIV”, que porventura venham a
ser estabelecido pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina – “IPPUL” e
pelo “CONSELHO DA CIDADE”, decorrentes da aplicação da Lei Municipal n. 10.637/2008, cujo
cumprimento é requisito para a obtenção do “alvará de funcionamento”, que poderão
consistir em melhorias de infraestrutura ou disponibilização de equipamentos comunitários.
[8]

CLÁUSULA 20ª: A PARTE LOCADORA obriga-se a recolher todos os tributos, taxas e encargos
que venham a incidir sobre a obra, especialmente o Imposto sobre Serviços de Qualquer
Natureza- ISSQN – e a Contribuição Previdenciária – “INSS”, cujo recolhimento é pressuposto
para averbação da construção junto à matrícula do imóvel e cuja obrigação e responsabilidade
pelo respectivo recolhimento a si competirá exclusivamente.

GARANTIAS

CLÁUSULA 22ª: A PARTE LOCATÁRIA oferece em garantia de todas as obrigações contratadas e

assumidas neste contrato, inclusive juros, multas e honorários advocatícios de 20% sobre o
débito , entre outros CAUÇÃO REAL HIPOTECÁRIA através de instrumento público de Escritura,
que ficará vinculado a este contrato de locação – tanto da fase de posse direta ou indireta, o
imóvel cujos dados identificadores constam do quadro abaixo e perfeitamente descrito no
referido instrumento que será levado a registro junto a sua matrícula:

1) Descrição do Imóvel [9]

1) Nº da Matrícula:

2) Registro de Imóveis do ____Ofício

3) Comarca:

4) Livre de Ônus:

5) Nome e qualificação e endereço do proprietário e esposa:

Parágrafo Único: A garantia acima abrange todas as obrigações aqui pactuadas, inclusive nos
casos de majoração de aluguel decorrentes de lei superveniente, sentença judicial ou acordo
entre as partes e prevalecerá até efetiva entrega das chaves pela PARTE LOCATÁRIA, na forma
e condições das cláusulas estabelecidas neste instrumento, abrangendo ainda por custas
judiciais e honorários advocatícios, estes de 20% sobre o valor do débito.

CLÁUSULA 23ª Qualquer tolerância ou concessão com o objetivo de resolver, amigavelmente,

questão contratual ou legal, quer com relação ao prazo de pagamento, quer a respeito de
outras obrigações, não constituirão precedentes invocáveis pela PARTE CAUCIONANTE e não
modificarão qualquer das condições deste contrato; não poderá também a mesma, por motivo
de tolerância ou concessão da PARTE LOCADORA, recorrerem em qualquer hipótese de
alegação de moratória ou novação, bem como a eventual pleito de benefício de ordem. PARTE
CAUCIONANTE e a PARTE LOCATÁRIA declaram estar este imóvel dado em garantia livre de
qualquer impedimento, com impostos e taxas em dia e apto a ser averbado no competente
Cartório de Registro de Imóveis onde encontra-se arquivada sua matricula imobiliária.

Parágrafo Primeiro: O imóvel caucionado está perfeitamente descrito no quadro da cláusula 22

supra.

Parágrafo Segundo: Comprometem-se a PARTE CAUCIONANTE e ou a PARTE LOCATÁRIA

providenciar a lavratura da Escritura Pública de Caução Hipotecária com base nos dados deste
contrato cuja minuta lhes será fornecida pela PARTE LOCADORA. A assinatura deste contrato
de locação, será formalizada após o registro da caução junto a sua respectiva matrícula,
podendo as partes de comum acordo, entanto, estabelecer um novo rito para o encerramento
desta fase de conclusão do contrato.

Parágrafo Terceiro: Todos os custos de qualquer espécie, inclusive impostos, tributos, custas,
emolumentos, certidões entre outros, será de inteira responsabilidade da PARTE LOCATÁRIA e
CAUCIONANTE.

CLÁUSULA 24ª: No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de

direito ou qualquer forma de alienação, a PARTE LOCATÁRIA terá preferência para adquirir a
área locada, em igualdade de condições com terceiros interessados, devendo, a PARTE
LOCADORA, dar-lhe conhecimento do negócio, mediante notificação judicial, extrajudicial ou
outro meio de ciência inequívoca, observados os artigos 27 a 34 da Lei 8.245/91.

Parágrafo Primeiro: Em caso de alienação da área locada à terceiros, este contrato prevalecerá
em todos os seus termos, cláusula e condições, devendo a PARTE LOCADORA, impô-lo a todo e
qualquer adquirente, dando-lhe ciência dos termos deste contrato e fazendo constar da
respectiva escritura de compra e venda a existência da presente locação.
Parágrafo Segundo: Idêntica obrigação ao parágrafo anterior é válida para o caso de a PARTE
LOCADORA dar a área locada em alienação fiduciária, hipótese em que deverá fazer constar na
escritura de sua constituição bem como dar conhecimento ao credor fiduciário da existência
da presente locação, que deverá ser respeitada em todos os seus termos, clausula e condições,
observados os termos do parágrafo 7 do artigo 27 da Lei 8245/91.

Parágrafo Terceiro: A PARTE LOCADORA, desde logo, obriga-se a assinar os termos ou aditivos
e ou apresentar quaisquer documentos necessários a dotar o presente contrato dos requisitos
legais que venham, eventualmente, a ser exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis, no
prazo que for consignado, sob pena de responder pelas perdas e danos decorrentes de sua
recusa ou omissão.

Parágrafo Quarto:Até que o presente contrato esteja registrado à margem da matrícula da

área locada, a PARTE LOCADORA obriga-se a não promover a alienação ou oneração do imóvel
ou da área locada, exceção feita (i) ao prévio “de acordo” da PARTE LOCATÁRIA e ou (ii) ao
formal e eficaz comprometimento do proponente à compra do imóvel e ou da área lovada em
relação à manutenção desta locação em todos os seus termos e condições.

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL

CLÁUSULA 25ª: No sentido de facilitar e abreviar o expediente da entrega das chaves do

imóvel acima, acordam as partes contratantes as condições pelas quais a PARTE LOCATÁRIA
deverá pautar-se:

I - O imóvel deverá ser previamente preparado, limpo, pintado de novo com duas demão do
mesmo tipo e cor de tinta, se for o caso, tudo de acordo com as cláusulas deste instrumento.

II- A vistoria do imóvel, que precede a entrega das chaves, deverá ser previamente marcada
sempre com 5 (cinco) dias de antecedência, no mínimo.

IV - As irregularidade que foram constatadas no imóvel poderão ser indenizadas, se assim o

preferir o locador mediante orçamento que lhes será apresentado no ato da liquidação.
CLÁUSULA 26ª: A fim de resguardar a integridade do imóvel, objeto do presente contrato, em
qualquer eventualidade decorrente do seu abandono por parte da PARTE LOCATÁRIA e no
intuito de preservá-lo contra possível esbulho, invasão ou depredação, fica a PARTE
LOCADORA expressamente autorizado a ocupá-lo independentemente de qualquer medida
judicial ou extrajudicial, ainda que seja necessário o uso da força ou seu arrombamento, desde
que fique suficientemente caracterizado o total abandono do imóvel pela PARTE LOCATÁRIA.

CLÁUSULA 27ª: Todos os termos, multas e condições deste contrato estarão vinculando as
partes a este contrato, bem como seus sucessores. As partes farão com que qualquer sucessor
futuro de suas operações, atuais ou futuras, cumpram incondicionalmente os termos deste
contrato.

SIGILO

CLÁUSULA 28ª: Fica expressamente acordado que as partes se obrigam a manter em sigilo e
não disponibilizar para quaisquer terceiros todos e quaisquer termos, existência e condições
do presente contrato, bem como qualquer informação ou documento a que vierem a ter
acesso em virtude do mesmo. As informações confidenciais referenciadas nesta cláusula serão
consideradas segredos de negócio para os fins e efeitos do artigo 195, Inciso XI, da Lei nº
9.279/96. Contudo, como exceção a esta regra, a obrigação da confidencialidade aqui prevista
não será aplicável quando as informações, forem de conhecimento público e/ou sejam
reveladas por exigência legal ou ordem judicial.

Parágrafo Primeiro: Se alguma das partes for obrigada a apresentar informações de natureza
confidencial, em decorrência das duas hipóteses acima, deverá dentro de 24 horas, notificar a
outra parte, de tal obrigação.

Parágrafo Segundo: As partes se obrigam a utilizar as informações, exclusivamente, para a

consecução dos objetivos previstos no presente contrato, sendo terminantemente proibida a
utilização de tais informações de forma ou propósito diverso do aqui pactuado.

EXCEÇÃO
CLÁUSULA 29ª: A parte que não estiver em mora não será responsabilizada pelo não
cumprimento de suas obrigações quando motivado por caso fortuito ou de força maior, nos
termos do artigo 393 e seu parágrafo único do Código Civil Brasileiro, sendo considerados,
como caso fortuito, os eventos da natureza e, como motivos de força maior, os oriundos de
atos praticados por terceiros e que, comprovadamente, independam da vontade das partes.
No entanto, qualquer circunstância que puder ser caracterizada como caso fortuito ou motivo
de força maior somente poderá ser como tal invocada pelas partes quando, direta ou
comprovadamente, afetar a parte que a invocar, cabendo a esta parte, o ônus de prová-lo.

Parágrafo Primeiro: Ante a ocorrência de qualquer circunstância que puder ser invocada como
caso fortuito ou motivo de força maior, a parte afetada enviará, no prazo de 10 (dez) dias
contados da respectiva ocorrência, uma notificação, por escrito, onde comunicará a ocorrência
do fato, a parte do contrato, que tiver sido afetada, as medidas que estiverem sendo tomadas
e a previsão para regularização da situação. Sob nenhuma hipótese o aluguel será revisto
conforme já previsto e mencionado pelo § 2º, do art. 54-A, da Lei 8.245/91.

Parágrafo Segundo: A parte que deixar de enviar a notificação prevista no item acima, nos
termos, prazos e condições nele previstos, perderá o direito de invocar caso fortuito ou motivo
de força maior em relação à hipótese ocorrida.

Parágrafo Terceiro: Os prazos deste contrato que tiverem sido afetados pela ocorrência do
caso fortuito ou do motivo de força maior serão prorrogados proporcionalmente ao atraso que
este lhes tiver acarretado, considerando-se as características de cada ocorrência.

Parágrafo Quarto: Sob nenhuma hipótese será considerado motivo de força maior a
impossibilidade de pagamento das obrigações contratuais sob fundamento de atraso de
repasse de créditos de qualquer natureza à PARTE LOCATÁRIA.

CLÁUSULA 30ª: Declara a PARTE LOCATÁRIA que não possuem interesse na aquisição do
imóvel locado, de modo que desde logo renunciam, como renunciado tem a qualquer direito
de preferência seja qual for o preço da alienação, dispensando assim qualquer notificação
prévia neste sentido.

FORO:
CLÁUSULA 31ª: Fica eleito o foro da cidade de Londrina - Paraná - como único competente
para nele se processar e julgar qualquer pronunciamento, que direta ou indiretamente,
decorra deste contrato, renunciando-se expressamente, a qualquer outro, por mais favorecido
que seja, elegendo-se a via executiva para cobrança das multas ou de quaisquer débitos,
inclusive os resultantes de dispêndios feitos pela LOCADORA recuperação do imóvel após a
desocupação.

E por assim estarem certos e ajustados, firmam o presente contrato, na presença das
testemunhas, em três vias de igual teor forma a fim de que surta seus jurídicos e legais efeitos.

Londrina, quarta-feira, agosto 12, 2020.

PARTE LOCADORA

PARTE LOCATÁRI

PARTE CAUCIONANTE

TESTEMUNHAS

[1] Descrever o imóvel na forma da matrícula

[2] NÃO ou SIM => Recondução automática renova por igual prazo no vencimento da avença.
Assim se o contrato for de dez anos, ele se renova automaticamente uma única vez por mais
dez.

[3] Está cláusula é facultativa.

[4] As partes devem estabelecer de forma clara a forma de pagamento

[5] Pode-se estabelecer desde logo o valor do seguro se houver acordo

[6] Caso o imóvel não seja entregue com sistema de ar condicionado, tal cláusula deve ser
extraída.

[7] Esta multa poderá ser estabelecida de forma diferente de acordo com as partes

[8] Muita atenção com relação a esta cláusula

[9] Conforme matrícula