ENGENHARIA CIVIL

PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

NBR 13.752:1996
PERÍCIAS EM ENGENHARIA
Perícia: averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que
motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos e direitos.
DEFINIÇÕES
Laudo: peça escrita com o relato das observações, conclusões ou avaliação do perito.
Parecer: opinião, conselho ou esclarecimento técnico sobre assunto específico.
Arbitramento: envolve tomada de decisão entre as alternativas tecnicamente controversas ou
subjetivas.
Avaliações: determinação do valor qualitativo ou monetário de um bem ou de um direito.
CLASSIFICAÇÃO
DAS PERÍCIAS Exames: inspeção sobre pessoa, coisas, móveis e semoventes, para verificação de fatos ou
circunstâncias.
Vistorias: constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos
elementos.
- Levantamento de dados;
- Caracterização do local e do imóvel;
- Descrição dos bens;
- Descrição das benfeitorias;
REQUISITOS - Descrição e análise de danos;
- Fotografias e croquis;
- Memorial de cálculos e resultados de ensaios;
- Pesquisa de valores, cálculos e determinação de valor final.
 ENGENHARIA CIVIL
PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

NBR 14.653-1:2005
AVALIAÇÃO DE BENS_PROCEDIMENTOS GERAIS
Custo de reedição: custo de reprodução descontada a depreciação do bem.
DEFINIÇÕES Custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem sem considerar depreciação.
Custo de substituição: custo de reedição de um bem com as mesmas funções e características.
 Valor do bem
o Comparativo Direto de Dados do Mercado: tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da
amostra;
o Método Involutivo: baseia-se no aproveitamento eficiente do bem a partir de estudo de viabilidade técnico-econômica;
o Método Evolutivo: o valor do bem é dado pelo somatório dos valores de seus componentes, devendo ser considerado
fator de comercialização (razão entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedição ou substituição) quando for
necessário identificar o valor de mercado;

METODOLOGIAS  Custo do bem

o Comparativo Direto de Custo: amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, seguindo os procedimentos do
método comparativo direto de dados de mercado.

o Quantificação de Custo: orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos
diretos e indiretos;

 Viabilidade de Utilização Econômica: baseia-se no fluxo de caixa projetado que determinam indicadores de decisão baseados no
valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, etc.
- Requisição e análise da documentação;
- Vistoria (admite-se adotar situação paradigma na impossibilidade de acesso);
- Coleta de dados;
- Aspectos quantitativos e qualitativos;
- Situação mercadológica;
REQUISITOS - Metodologia;
- Tratamento dos dados;
- Identificação do valor de mercado (não deve variar mais que 1% do valor estimado e deve-se indicar uma faixa de variação de
preço).
 ENGENHARIA CIVIL
PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

NBR 14.653-2:2011
AVALIAÇÃO DE BENS_IMÓVEIS URBANOS

Obs.1: utilizar o método comparativo direto de dados de mercado quando o objetivo for identificar o valor de mercado do bem.
Obs.2: quando inexistir dados suficientes para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve-se utilizar o método
evolutivo.
Obs.3: é permitida a utilização de outros métodos não especificados desde que descritos e fundamentados.
Planejamento da pesquisa: compor uma amostra de dados de mercado de imóveis com características
semelhantes.

Estratégia da pesquisa: abrangência da amostragem e técnicas de coleta e análise.

Método Comparativo
Direto de Dados de Identificação das variáveis do modelo: identificar as variáveis relevantes para a formação de valor e estabelecer
Mercado suas relações com a variável dependente.
e
Método Comparativo Levantamento de dados de mercado: amostra representativa do comportamento do mercado no qual o imóvel
Direto de Custo está inserido.
Tratamento de dados: preliminares (gráficos), por fatores (entidades técnicas) ou científico (metodologias).
Campo de arbítrio: quando variáveis relevantes não forem contempladas tendo intervalo com amplitude de 15%
para mais ou para menos.

ESPECIFICAÇÃO
 ENGENHARIA CIVIL
PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

NBR 14.653-2:2011
AVALIAÇÃO DE BENS_IMÓVEIS URBANOS
Vistoria.
Projeto hipotético.
Pesquisa de valores: realizada pelo método comparativo direto de dados de mercado para estimar o valor de
mercado.

Previsão de receitas: considerar a valorização imobiliária, forma de comercialização e tempo de absorção no

mercado.
Método Custo de produção: custos diretos e indiretos para as condições do projeto hipotético.
Involutivo
Previsão de despesas adicionais.
Margem de Lucro do Incorporador: deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento.
Prazos: o prazo para a execução e venda.
Taxas: taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a
mínima de atratividade.
Modelo: a avaliação poderá ser realizada por fluxos de caixas específicos, modelos simplificados dinâmicos ou
modelos estáticos.
 ENGENHARIA CIVIL
PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

NBR 14.653-2:2011
AVALIAÇÃO DE BENS_IMÓVEIS URBANOS
VI = (VT+CB) x FC
Método R$ imóvel = (R$ terreno + R$ benfeitoria) x Fator de comercialização
Evolutivo
Valor do Terreno: método comparativo de dados do mercado ou método involutivo.
Benfeitorias: método comparativo direto de custo ou da quantificação de custo.
 ENGENHARIA CIVIL
PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

NBR 14.653-2:2011
AVALIAÇÃO DE BENS_IMÓVEIS URBANOS

Custo Unitário Básico de Construção – CUB

• Vistoria: examinar as especificações dos materiais.
• Cálculo da Área Equivalente de Construção:

Método da
Quantificação do • Estimação do Custo de Construção:
Custo
 ENGENHARIA CIVIL
PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

NBR 14.653-2:2011
AVALIAÇÃO DE BENS_IMÓVEIS URBANOS

Orçamento Detalhado
• Vistoria: examinar as especificações dos materiais.
• Quantitativos: quantitativos dos materiais e serviços.
Método da • Pesquisa de custos: coleta dos custos de acordo com as especificações.
Quantificação do • Planilha orçamentária: discriminação dos serviços, unidade de medida, quantidade, custo
unitário, custo total e fonte.
Custo
• Depreciação física: orçamento à recomposição do imóvel na condição de novo (modelo
analítico) ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação.
• Custo de reedição da benfeitoria: resultado da subtração do custo de reprodução da parcela
relativa à depreciação.