EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA

CIVEL DA COMARCA DE APARECIDA DE GOIANIA GO

Assistncia Judiciria

REQUERENTE: JEFFERSON RODRIGUES CHAGAS

REQUERIDOS:
MRV
PRIME
INCORPORAES SPE LTDA

APARECIDA

DE

GOIANIA

JEFFERSON RODRIGUES CHAGAS, brasileiro,

casado, portador de CPF n.: 023.633.001.02, CI n.: 4270120 SPTC-GO,
residente e domiciliado a Rua Tocari, quadra 211, lote 17, Parque
Amaznia, Goinia GO, neste ato representado por advogado infraassinado, com escritrio profissional sito a Rua 32, quadra A-19, lote 18,
Jardim Gois, Goinia GO comparece perante Vossa Excelncia para
apresentar a seguinte:
AAO
DE
INDENIZAAO
POR
DANOS
MATERIAIS E MORAIS C/C DEVOLUO DE QUANTIA PAGA e
LUCROS CESSANTES:
Em face das seguintes requeridas:
MRV
PRIME APARECIDA DE GOIANIA
INCORPORAES SPE LTDA, pessoa jurdica de direito privado, inscrita
no CNPJ N.: 09.069.134/0001.33, estabelecida a Rua C-214 n.: 150, Jardim
America, Goiania GO, CEP: 74.270.270.
Pelos seguintes fatos e argumentos a seguir
expostos:

DOS FATOS:
O requerente em 05 de novembro de 2.009
adquiriu um apartamento de dois quartos, no edifcio a ser construdo
denominado Spazio Gran Real Bloco F apartamento 107, localizado a
Rua Conde de Monte Cristo, lotes 01 a 24, quadra 38, Bairro Parque Real,
Aparecida de Goinia GO, matrcula n.: 215.599 Livro 2 Registro Geral
Ficha n.: 01 Cartrio de Registro de Imveis e Tabelionato 1 de Notas
da Comarca de Aparecida de Goinia GO.
Preferiu o requerente em adquirir este imvel, pois
o prazo de entrega previsto para julho/2010 e quando adquiriu o imvel j
estaria pretendendo casar-se no inicio do ano seguinte. O prazo entre a
entrega do imvel e o perodo do casamento seria para equipar o imvel
com a aquisio de armrios e preparao do apartamento.
Preo total de aquisio do imvel foi de R$
80.505,00 (Oitenta mil quinhentos e cinco reais) a serem distribudos da
seguinte maneira:
1 - Sinal de R$ 5.505,00 (cinco mil quinhentos e
cinco reais) sendo: a quantia de R$ 367,00 (trezentos e sessenta e sete
reais) vencvel em 25/11/2009, representado pelo cheque 000551, Caixa
Econmica Federal, agencia 1842, conta corrente 030000066-9 e 01 (uma)
parcela no valor de R$ 367,00 (trezentos e sessenta e sete reais) vencvel
em 10/12/2009 a ser pago atravs de deposito identificado no banco 409,
agencia 0504 conta corrente n.: 236460-3 e cdigo identificador do
depsito 20503546 e 13 (treze) parcelas no valor de R$ 367,00 (trezentos
e sessenta e sete reais) vencveis mensalmente a partir de 10/01/2010,
representado por 13 (treze) Notas Promissrias, que aps sua
compensao e pagamento a Promitente Vendedora dar quitao.
2 A quantia de R$ 72.640,38 (setenta e dois mil
seiscentos e quarenta reais e trinta e oito centavos) a ser pago atravs de
Financiamento Habitacional contrado pelo Promitente Comprador.
3 A quantia de R$ 2.359,62 (dois mil trezentos e
cinquenta e nove reais e sessenta e dois centavos) a ser pago diretamente
pelo Promitente Comprador, mediante depsito bancrio em conta
destinada ao financiamento do imvel supra citado na CEF, importncia
esta que dever ser liberada pelo Banco Juntamente com a liberao do
montante do financiamento obtido em favor da Construtora.

As questes de reajustes foram acordadas que a

quantia R$ 72.640,38 (setenta e dois mil seiscentos e quarenta reais e
trinta e oito centavos) e tambm o valor de R$ 2.359,62 (dois mil
trezentos e cinquenta e nove reais e sessenta e dois centavos) seriam
reajustadas pelo INCC mensalmente pelo ndice que resultar da diviso do
INCC de dois meses antes da data da sua efetiva negociao ou quitao
junto Promitente Vendedora, pelo INCC de dois meses anteriores
assinatura deste contrato.
DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMOVEL:
A entrega no Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda seria para o ms de JULHO/2010 ou que a entrega das
chaves poderia variar de acordo com a data de assinatura do contrato de
financiamento junto a Caixa Econmica Federal. Prevalecendo como data
de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 14 (quatorze) meses
aps a assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro. (TAIS
EXIGNCIAS CONSTAM NO QUADRO RESUMO DO CONTRATO PARTICULAR
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA).
No Contrato (Clusula Quinta) a Promitente
Vendedora se compromete a concluir as obras do imvel objeto deste
contrato at o ltimo dia til do ms mencionado no item 5 do Quadro
Resumo (JULHO/2010).
DO ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL:
No entanto, at o ms de JULHO de 2010 no foi
realizada a entrega efetiva da obra. O requerente por inmeras vezes
entrou em contato com a requerida, via email ou telefone para obter
informaes do prazo de entrega e andamento da obra.
No ms de abril de 2009 as requeridas convocaram
os compradores para realizar a entrega da obra, porm no haviam
concretizadas as obras e sequer havia a documentao de Habite-se
aprovada para a liberao de documentao e entrega aos compradores.
Nesta assemblia as empresas requeridas no souberam explicar e
justificarem a demora e atrasos para a entrega do empreendimento Spazio
Granville, situado Av. Engenheiro Eurico Viana com Rua Teresina e Rua
So Luiz, lotes 01, 02, 03, 15,16 e 17 da quadra 01, do Bairro Alto da
Glria, Goinia GO.

Atualmente os requerentes j cadastraram perante

o Agente Financeiro (Caixa Econmica Federal, Agncia 1575 Shopping
Flamboyant) desde o ms de dezembro de 2008 e j esto com o crdito
aprovado para o pagamento da quantia a ser financiada. Contudo, as
requeridas no apresentam as documentaes do empreendimento e do
imvel aptas a serem aprovadas pelo agente financeiro. Por Critrio
econmico e tentando induzir os compradores a contrarem financiamento
perante o Banco ABN Amro Real, pois o empreendimento foi dado em
garantia a esta instituio para a construo. As requeridas esto
dificultando o acesso a documentos para contrair o financiamento
bancrio a outras instituies.
Por total responsabilidade das requeridas o
empreendimento atrasou por 01 (um) ano para ser entregue a rea
comum aos compradores. E mais, at o presente momento as reas
privativas, ainda no foram entregues aos compradores por total falta de
concluso da obra. Por este atraso na entrega do imvel, o saldo
remanescente a ser financiado ultrapassa a quantia de R$ 109.000,00
(cento e nove mil reais) para a unidade dos requerentes. O ndice de
reajuste INCC inserido no perodo superior da data prevista de entrega
proporcionou ao reajuste superior a 20% (vinte por cento). Vide declarao
de funcionrio da empresa fls. 10 dos autos de interpelao judicial que
naquela poca o dbito j seria R$ 109.464,44 (Cento e Nove mil
quatrocentos e sessenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos)
Data: 30/05/2009.
Em decorrncia da incerteza e o risco de se
protelar ainda mais para a entrega do imvel os requerentes interpuseram
uma Interpelao Judicial em: 04/06/2.009 Protocolo n.: 2009.02287324
6 Vara Cvel da Comarca de Goinia, com a finalidade das requeridas
providenciarem documentao para a entrega da unidade 504 adquirida
pelos requerentes. A dificuldade de entrega do imvel ocorreu em razo
das empresas requeridas terem hipotecado todas as unidades perante o
Banco ABn Amro Real S.A registrada sob o n.: R-1-58.688 e esta
instituio juntamente com as requeridas no deram baixa nas hipotecas
sob o pretexto de forosamente fazerem com que os requerentes fizessem
contratao de crdito imobilirio perante o Banco ABN Amro Real.
Por diversas vezes o requerente enviou e-mails,
comunicados, solicitaes, telefonemas para que procedessem a baixa das
hipotecas para contratao de financiamento imobilirio perante outra
instituio bancria. Inutilmente a estas solicitaes os requerentes se
viram obrigados a contratarem perante o Banco Real para a liberao e

entrega do imvel, pois, decorridos h mais de dois anos nesta briga, sem
moradia, valores do dbito a ser financiado crescendo ms a ms em
razo da aplicao do ndice INCC e falta de interesse dos requeridos em
solucionarem tais situaes os requerentes foram coagidos a contratarem
com o Banco Real caindo no objetivo das requeridas de venda casada do
imvel vendendo o produto e forando a contratao da instituio
bancria que as requeridas indicaram.
Em razo do atraso e da obrigao de contratarem
o Banco Real para o financiamento imobilirio, os requerentes
constataram que o saldo devedor do imvel alcanou a quantia de R$
125.240,00 (Cento e vinte e cinco mil duzentos e quarenta reais). Sendo
que:
1 a quantia de R$ 16.016,40 (dezesseis mil e
dezesseis reais e quarenta centavos) valor pago como entrada e parcelas
mensais;
2 a quantia de R$ 6.983,60 (seis mil novecentos
e oitenta e trs e sessenta centavos), recurso utilizado do FGTS;
3 a quantia de R$ 92.000,00 (noventa e dois mil
reais), recurso utilizado pela contratao do banco Real financiamento
imobilirio;
4 a quantia de R$ 10.240 (dez mil duzentos e
quarenta reais), atravs de confisso de dvida firmada entre os
requerentes e a empresa Prime Incorporaes e Construes S.A para
pagamento da diferena do saldo devedor, dos reajustes do INCC e pela
limitao da carta de crdito fornecida pelo Banco Real;
DO

ATRASO

NA

ENTREGA

DO

IMOVEL

HABITE-SE:
notrio o atraso na entrega do imvel, o
documento de expedio para entrega do termo de habite-se somente
pode ser requerido com o termino das obras. Comprovamos que
consultando o processo n.: 35764712 perante a Prefeitura Municipal de
Goinia GO as requeridas deram entrada no termo de habite-se em
novembro de 2.008 sendo a vistoria realizada em 12 de dezembro de
2.008 e expedido o termo de habite-se em novembro de 2.009.
Consta na matrcula do imvel a Averbao: Av.-758.688 Goinia, 22 de abril de 2.009 que relata a construo da frao
ideal retro do apartamento 504 Box 24, do Residencial Spazio Granville.

Portanto, o atraso na construo do imvel foi

diretamente da responsabilidade das requeridas construtoras.
DO SALDO DEVEDOR / CORREAO INCC AT
MAIO 2.008:
O prazo de entrega do imvel e correo ficou
estabelecido em contrato para o ms de maio/2.008 devendo assim ser
corrigido pelo INCC at a presente data. Desta forma o dbito de saldo
devedor seria at a quantia de R$ 101. 621,13 (Cento e um mil seiscentos
e vinte e um reais e treze centavos) conforme tabela abaixo:

SALDO DEVEDOR DA PARCELA A SER FINANCIADA PRAZO FINAL MAIO 2.008

SALDO
DEVEDOR

R$ 91.152,00

MESES
INDICE INCC
Novembr
o-06
Dezembr
o-06
Janeiro07
Fevereiro
-07
Maro-07
Abril-07
Maio-07
Junho-07
Julho-07
Agosto07
Setembro
-07
Outubro07
Novembr
o-07
Dezembr
o-07
Janeiro-

VALOR
0,23%

R$ 91.361,65

0,36%

R$ 91.690,55

0,45%

R$ 92.103,16

0,21%
0,27%
0,46%
1,15%
0,92%
0,31%

R$
R$
R$
R$
R$
R$

0,26%

R$ 95.447,56

0,51%

R$ 95.934,34

0,51%

R$ 96.423,61

0,36%

R$ 96.770,73

0,59%
0,38%

R$ 97.341,68
R$ 97.711,58

92.296,58
92.545,78
92.971,49
94.040,66
94.905,83
95.200,04

08
Fevereiro
-08
Maro-08
Abril-08
Maio-08

0,40%
0,66%
0,87%
2,02%

R$ 98.102,43
R$ 98.749,90
R$ 99.609,03
R$ 101.621,13

Portanto, o valor a ser financiado seria a quantia

de R$ 101.621,13 (cento e um mil seiscentos e vinte e um reais e treze
centavos). Havendo uma diferena de R$ 23.618,87 (vinte e trs mil
seiscentos e dezoito reais e oitenta e sete centavos).
DO LUCRO CESSANTE:
Os requerentes no puderam realizar a locao do
imvel durante o prazo de junho/2008 a dezembro/2009; portanto 18
meses que os requerentes no puderam auferir renda. Alugando o imvel
em uma regio nobre de Goinia. O valor do aluguel de aproximadamente
seria estipulado em torno de 1% do valor do imvel (R$ 113.000,00);
portanto seria cobrado um valor de aluguel de R$ 800,00 (oitocentos reais
mensais).
Assim os requerentes deixaram de auferir uma
renda de R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais).
DA ENTREGA DO IMOVEL:
As requeridas somente procederam a entrega do
imvel em fevereiro de 2.010; somente aps a assinatura do contrato
perante a instituio financeira Banco Abn Amro Real.
DA
VENDA
CASADA
DO
IMOVEL
/
FINANCIAMENTO IMOBILIARIO BANCARIO POR INSTITUIAO PRDETERMINADA:
As requeridas construtoras ao iniciarem a
construo do empreendimento imobilirio procedeu
uma hipoteca
perante a instituio bancria Banco Abn Amro Real S/A para realizarem
a construo do empreendimento imobilirio. Consta da matrcula R-158.688 da 4 Circunscrio de Registro de Imveis da Comarca de Goinia

 GO o valor do emprstimo foi de R$ 6.700.000, 00 (seis milhes

setecentos mil reais).
Diante
deste
emprstimo
as
requeridas
construtoras procederam a construo do empreendimento; utilizando por
inmeras vezes aditivos contratuais para financiar a construo do
empreendimento conforme as averbaes n.: AV-1-58.688; AV-3-58688;
AV-4-58.688; AV-5-58.688; AV-6-58.688; AV-8-58.688;
A interpelao judicial promoveu por parte das
requeridas a juntada de solicitao de documentao para dar baixa da
hipoteca para financiamento para outras instituies bancrias
principalmente para a Caixa Econmica Federal para utilizao do subsdio
do governo do programa Minha Casa Minha Vida e tambm por haver
melhor condio de financiamento, as taxas de juros so menores do que
a contratada pelo Banco Real.
Consta dos autos de interpelao solicitao por
escrito do pedido de baixa da hipoteca para financiar perante a CEF (caixa
Econmica Federal) datado em 27/05/2009. Os requerentes por inmeras
vezes solicitaram esta baixa, sendo vencidos pelo cansao, da falta de
considerao com o cliente, humilhao e a necessidade de receber o
imvel. Os requerentes sujeitaram a realizarem o financiamento
imobilirio perante a Instituio Bancria Banco Abn Amro Real S.A,
assinando o contrato de financiamento imobilirio no dia 30 de outubro
de 2.009.
Nota-se que somente aps o pagamento do
saldo devedor (unidade imobiliria) via contrato imobilirio que
as requeridas procederam as baixas das averbaes de hipotecas
realizadas entre as requeridas, ou seja, o Banco Abn Amro Real
financiou a construo do imvel e recebeu o dbito da hipoteca
atravs do pagamento do prprio banco do financiamento
imobilirio. Podemos concluir que as requeridas construtoras no
procederam o pagamento do dbito da hipoteca realizada que foi
paga atravs da utilizao do emprstimo realizado pelos autores.
As fls. 08 dos autos de Interpelao a boleta
de
pagamento
constava
que:
DIREITOS
CREDITRIOS
EMPENHADOS AO ABN AMRO REAL S/A. Somente no final desta
novela para contratao do financiamento imobilirio que
podemos interpretar o que constava nestes dizeres; ou seja, os
direitos de credito imobilirio so todos em favor do banco ABN
AMRO REAL. Assim, as requeridas construtoras transferiu todos
estes crditos ao Banco ABN AMRO REAL proibindo, impedindo

que os clientes exercerem o direito de optarem qual instituio

bancria para contrarem o financiamento bancrio.
Demonstraremos que esta prtica comercial entre
construtoras e bancos so de extrema vantagem entre estes e prejudicial
em demasia aos compradores. Vejamos:
1 As construtoras no precisam custear a
construo do empreendimento utilizando recursos prprios utilizaram
do emprstimo realizado atravs da hipoteca e seus aditivos que foram
sendo realizados diante de cada etapa da construo;
2 O Banco obteve o direito de emitir os boletos
de pagamento atravs desta hipoteca recebendo percentual do servio
bancrio atravs do pagamento de cada boleta.
3 O Banco recebeu a carteira de clientes
compradores do empreendimento para gerenciar os dbitos. Forando
cada comprador a abrir conta corrente e adquirir uma cesta de produtos
do banco (cheque especial, carto de crdito, carto de dbito) requerido
para contrair o emprstimo bancrio. E mesmo assim, aps a contratao
do financiamento bancrio os requerentes no podem encerrar a conta
corrente, pois o dbito das parcelas so diretamente lanadas na conta
corrente destes, conforme a cesta de pacotes que os requerentes tiveram
que contratar (cheque especial, carto de crdito e dbito) para obter o
contrato de financiamento. E outra, o financiamento imobilirio de longo
prazo neste caso (288 duzentos e oitenta e oito meses 24 anos), ou
seja, os requerentes foram induzidos a abrirem uma conta corrente numa
instituio que no queriam, so obrigados a permanecerem nesta
instituio por 24 anos. Porque seno no conseguiriam a liberao da
hipoteca e do crdito imobilirio vide a clusula quinta pargrafo
segundo INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMOVEL
RESIDENCIAL, FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAAO FIDUCIRIA
E OUTRAS AVENAS CONTRATO N.: 01.002.000.133011929-9.
4 O Banco receber um cliente fidelizado e
comprometido por um prazo de 24 anos recebendo custos de
manuteno desta conta corrente somente para debitar a parcela mensal
do emprstimo imobilirio.
5 Os requerentes efetuaram o pagamento da
hipoteca atravs da liberao do crdito imobilirio, ou seja, dinheiro do
prprio banco pagou um dbito.
6 As construtoras requeridas no efetuaram
nenhum pagamento de recursos prprios. Atravs do pagamento mensal

das boletas de cada comprador (recurso dos compradores) e

financiamento bancrio procederam a construo do empreendimento.
Ora magistrado, no vantajoso as construtoras
realizarem a construo do empreendimento sem tirar um tosto do
bolso? Por isto a fatia do mercado da construo civil s tende a crescer e
ser promissor! E de outro lado, tambm no extremamente vantajoso a
instituio bancaria ter um cliente vinculado por um prazo de 24 anos.
Recebendo taxas de manuteno da conta bancria, utilizando produtos
do banco e realizar um financiamento de longo prazo?
O colendo Tribunal de Justia deste Estado
manifesta a vedao da prtica da venda casada por instituies
bancrias dos produtos destas:
APELACAO CIVEL. ACAO DECLARATORIA DE INEXISTENCIA DE
DEBITO C/C DANO MORAL. CONTRATO BANCARIO. APLICACAO DO
CDC. INEXISTENCIA DE DIVIDA. NEGATIVACAO DO NOME. DANO
MORAL.
SENTENCA
EXTRA
PETITA.
INOCORRENCIA.
FUNDAMENTACAO APROFUNDADA SEM CONTEUDO DISPOSITIVO. I
- CONFIRMADA A INEXISTENCIA DA DIVIDA E TENDO SIDO
ENCAMINHADO O NOME DA PESSOA PARA OS CADASTROS DE
INADIMPLENTES, CARACTERIZADO ESTA O DANO MORAL,
SIMPLESMENTE PELA NEGATIVACAO IMPROPRIA, SENDO DEVIDA A
INDENIZACAO PELOS TRANSTORNOS CAUSADOS A REPUTACAO DA
PARTE LESADA. II - E VEDADO PELO ORDENAMENTO JURIDICO A
PRATICA DE VENDA CASADA PELAS INSTITUICOES BANCARIAS,
QUE CONFICIONAM A VENDA DE PRODUTOS E SERVICOS A OUTRAS
OBRIGACOES PAR O CLIENTE, ONERANDO DEMASIADAMENTE O
CONSUMIDOR (ARTIGO 39, I DO CDC). A CONDUTA DO BANCO DE
INCLUIR PRODUTOS (PAGAMENTOS EXTRAS) AO ACORDO INICIAL,
EMBUTINDO
SERVICOS
SEM
CONHECIMENTO
PREVIO
DO
CORRENTISTA, REVELA-SE ILICITA. III - E CONSIDERADA PRATICA
ABUSIVA A PUBLICIDADE ENGANOSA QUE INTRODUZ CONTRATOS
BANCARIOS SEM A DEVIDA INSTRUCAO NO ACORDO INICIAL
FIRMADO COM O CLIENTE (ARTIGOS 30 E 31 DO CDC). IV - NAO
CARACTERIZA-SE JULGAMENTO EXTRA PETITA A SENTENCA QUE
FUNDAMENTA AS MATERIAS DE FATO E DE DIREITO LEVANTADAS
PELA
PARTE,
APROFUNDANDO
SEU
RACIOCINIO
SEM
DIVERGENCIAS E MANTENDO O DISPOSITIVO DA SENTENCA
ADSTRITO AO PEDIDO INICIAL. O ASPECTO INVOCADO NA
FUNDAMENTACAO DE UMA SENTENCA NAO POSSUI CONTEUDO
DISPOSITIVO, VEZ QUE APENAS EXPOE AS IDEIAS DO JULGADOR,
NAO GERANDO ALTERACAO NA SITUACAO JURIDICA DAS PARTES.
APELACAO CONHECIDA E IMPROVIDA. (TJ/GO - DES. LUIZ EDUARDO
DE SOUSA - 144396-1/188 - APELACAO CIVEL )

O Art. 39 do CDC dispe:

vedado ao fornecedor de produtos ou
servios, dentre outras prticas abusivas:
I Condicionar o fornecimento de produto ou
de servio ao fornecimento de outro produto ou servio, bem
como, sem justa causa, a limites quantitativos;
...
XII Deixar de estipular prazo para o
cumprimento de sua obrigao ou deixar a fixao de seu termo
inicial a seu exclusivo critrio.
Conforme os juristas Adda Pelegrini Grinover,
Nelson Nery Jnior na obra CDC comentado Ed. Forense Universitria
8 edio pgina 369 manifestam a repulsa ao condicionamento do
fornecimento de produto:
O fornecedor nega-se a fornecer o
produto ou servio, a no ser que o consumidor concorde em
adquirir tambm um outro produto ou servio. a chamada venda
casada. S que agora, a figura no est limitada apenas compra
e venda, valendo tambm para outros tipos de negcios jurdicos,
de vez que o texto fala em fornecimento, expresso muito mais
ampla.
DO DIREITO:

- Contratos:
Em contrapartida, ficou estabelecido na Clusula
Quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda que a data
de entrega do imvel seria a do ms de Maio de 2.008, ou 01 (um)
ms aps assinatura junto ao agente financeiro A entrega das
chaves somente ocorrer aps a assinatura do contrato junto ao
Agente Financeiro, com a conseqente liberao dos recursos em
favor da Promitente Vendedora e desde que o Promitente
Comprador esteja em dia com todas as suas obrigaes
contratuais.
Ora, antes de discutir-se acerca da referida
clusula, convm traar alguns esclarecimentos acerca da definio e da
finalidade do Contrato de Compromisso de compra e Venda.
Com inteligncia peculiar, ARNALDO RIZZARDO,
em sua obra CONTRATOSi

O contrato de promessa ou compromisso de

compra e venda pactum contrahendi um verdadeiro contrato,
regulado por leis especiais, que tem por objeto uma prestao de
fazer, prestao esta consistente na celebrao de outro contrato,
o definitivo.
Ainda, esclarece o renomado doutrinador:
Segundo Carvalho Santos, a promessa de
contratos ou contrato preliminar pressupe, como de sua essncia, um
termo, dentro do qual o contrato definitivo ser concludo, devendo, por
isso mesmo, alm da fixao deste termo, conter mais, de modo
expresso, as clusulas do contrato futuro, a cuja formao tende, para
que, na ocasio de ser aperfeioada a concluso deste ltimo, no surjam
dificuldades e dvidas. Nota-se que o doutrinador vai alm de uma
simples definio, exigindo sejam contidas nele as garantias do
cumprimento do contrato definitivo e futuro. E acrescenta: ... tem um
carter autnomo, vinculando as partes obrigao que assumira, da
qual s podem liberar em virtude de uma das causas gerais da resciso
dos contratos.
Do que se depreende da lio acima transcrita, o
cerne do contrato de compromisso de compra e venda, um termo, ou um
limite de tempo, que defina quando o contrato definitivo ser concludo.
Por outro lado, nos termos do compromisso
estipulado, de modo unilateral pelos requeridos, vez tratar-se
verdadeiramente de um contrato de adeso, tal limite de tempo,
primeiramente, definido para o ms de maio de 2.008.
Todavia, em total contradio, na realidade, os
requeridos deixa sua merc o prazo para a entrega das chaves (ato que
constitui a consolidao do contrato definitivo), ao estabelecer que a
entrega do imvel ser daria em Maio de 2.008, OU , 01 (um) ms aps a
assinatura junto ao agente financeiro A entrega das chaves somente
ocorrer aps a assinatura do contrato junto ao Agente Financeiro, com a
conseqente liberao dos recursos em favor da promitente vendedora e
desde que o promitente comprador (a) esteja em dia com todas as suas
obrigaes contratuais.
Melhor explicitando, ao incluir a partcula OU na
Clusula Quinta, a data prevista para entrega do imvel em Maio de 2.008,
deixa de ter validade, para ficar ao livre arbtrio das requeridas o prazo de
entrega do imvel. Ou seja, no especifica o referido compromisso de
compra e venda, qual a data de trmino da obra, o que tem ocasionado
grandes prejuzos aos requerentes, vez que havia quitado todas as

parcelas referentes s entradas, ou sinal, e ficou aguardando at entrega

do imvel que ocorreu em fevereiro de 2.010 promovendo um aumento
absurdo do saldo devedor em que as requeridas no excluram os juros do
perodo de maio/2008 a fevereiro/2010.
Mesmo que se pudesse inferir que o contrato
estabelece em sal clusula quinta uma prorrogao do prazo de entrega,
tal adiamento do prazo, j ultrapassou em muito o estabelecido no
contrato, que o prazo de 120 dias. A prorrogao do prazo de trmino
da obra est ultrapassando 365 dias, ou seja, mais de 01 (um) ano.
Mais absurda ainda, que os requeridos, mesmo
sem entregar o imvel, e sem prever data para cumprir sua obrigao,
havia institudo Conveno do Condomnio, com a inteno de cobrar
condomnio o qual comearam a cobrar condomnio em Junho de 2.009
mesmo sem entregar o imvel.
Em assemblia realizada no ms de maro de
2.009, os requeridos planejavam induzir aos compromissadoscompradores dos apartamentos do condomnio, a iniciar o pagamento da
taxa de condomnio. Entretanto, todos os futuros condminos se
recusaram a opor sua assinatura na Ata da Assemblia, por no
consentirem com tamanha incoerncia, e falta de bom senso das
requeridas, que exige a obrigao dos compromissrios-compradores,
sem, contudo, cumprir sua parte na obrigao, ou pelo menos, dar uma
previso segura, para a entrega da obra.
Nota-se tambm, que na referida Assemblia
realizada pela requerida, a mesma apenas trouxe um especialista da rea
de engenharia, para esclarecer acerca da parte estrutural da obra, mas
sem nenhum momento apresentou os documentos que
comprovassem a legalidade da construo, para comprovar que a
construo est com toda a documentao em ordem, a fim de
efetuar-se a entrega dos apartamentos aos proprietrios, nos
termos da legislao em vigor.
Deste modo, a nica concluso que se pode
chegar, a de que a compromissria-compradora, ora requerente,
cumpriu com todos os seus deveres at o momento, vez que j quitou o
imvel e foi obrigada a contratar a instituio bancria que hipotecou
(financiou a construo do empreendimento Banco Real); ficando claro e
evidente a venda casada.
Embora o CC/02 imprima um carter de natureza
real ao promitente-comprador, no pode ser afastada a natureza
obrigacional da promessa de compra e venda, que se verifica

quando da exigibilidade do cumprimento da obrigao por ambas as

partes.
Assim, nos termos do artigo 475 do Cdigo Civil de
2.002:
Art. 475: A parte lesada pelo inadimplemento
pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por
perdas e danos.
Neste diapaso, as requeridas no cumpriram com
sua obrigao, qual seja, a de finalizar a construo do imvel e de efetuar
a entrega do mesmo aos compromissrios-compradores na data aprazada
no contrato (maio de 2.008), chegando ao ponto de nem dar qualquer
satisfao ou esclarecimento aos autores, acerca da previso da data de
entrega do referido imvel e providncias para realizar o financiamento
imobilirio em outra instituio bancria.
Destaca-se que, em virtude do atraso na
construo e entrega do imvel, os autores foram obrigados a residirem
em casa dos familiares, pois, tinham a inteno de se mudar para o
apartamento em questo. Mas que, impossibilitada de faz-lo, por culpa
exclusiva das requeridas. E notando, que as requeridas no
vislumbrava nenhuma previso palpvel de entrega do apartamento, alm
de no promoverem a baixa das hipotecas para contrarem financiamento
em outra instituio bancria.
Destarte, so notrios os prejuzos tanto materiais,
quanto morais, causados aos requerentes, por culpa exclusiva das
requeridas.
Cabvel tambm ao caso vertente os ditames do
Cdigo de Defesa do Consumidor, sendo de responsabilidade das
requeridas os danos causados aos autores, pelo fato do servio. O CDC em
seu art. 12 estabelece que:
Art. 12: O fabricante, o produtor, o
construtor nacional ou estrangeiro, e o importador respondem,
independentemente da existncia de culpa, pela reparao dos
danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes do
projeto,
fabricao,
construo,
montagem,
formulas,
manipulao, apresentao ou acondicionamento de seus
produtos,
bem
como
por
informaes
insuficientes
ou
inadequadas sobre sua utilizao e riscos.

Tal responsabilidade, proveniente de fato do

servio objetiva, o que quer dizer que independe da comprovao de
culpa da parte faltosa.
Portanto, alm da existncia de clusulas abusivas,
e o qual no tem sido cumprido pelas requeridas, dever ainda, ressarcir
aos autores os valores pagos sobre a capitalizao do saldo devedor do
perodo em que houve o atraso na entrega do imvel (perodo maio/2008
a fevereiro de 2.010). E tambm, ressarcir-lhes pelos prejuzos materiais e
morais, entre os quais devero ser englobados os danos emergentes e
lucros cessantes, pela demora e pela no concretizao do
contrato final.
Em caso anlogo ao sub examine, o Colendo
Superior Tribunal de Justia decidiu da seguinte forma:
Civil. Contrato. Compromisso de Compra e
venda de imvel. Resoluo por culpa da construtora. Artigo 924,
do cdigo civil/1916. Aplicao do art. 1.092, pargrafo nico, do
cdigo civil/1916. Restituio da integralidade das parcelas pagas
e dos lucros cessantes pelo valor do aluguel mensal que imvel
poderia ter rendido. Precedentes. Na resoluo de compromisso
de compra e venda de imvel, por culpa do promitente-vendedor,
no aplicvel o disposto no art. 924 do Cdigo Civil/1916, mas
sim o pargrafo nico do art. 1092 do Cdigo Civil/1916, e
conseqentemente, est o promitente-vendedor obrigado a
devolver integralmente a quantia paga pelo promitentecomprador. resolvida a relao obrigacional por culpa do
promitente vendedor que no cumpriu a sua obrigao, as partes
envolvidas devero retorno ao estagio anterior concretizao do
negcio, devolvendo-se ao promitente vendedor faltoso o direito
de livremente dispor do imvel, cabendo ao promitentecomprador o reembolso da integralidade das parcelas j pagas,
acrescida dos lucros cessantes. A inexecuo do contrato pelo
promitente-vendedor, que no
entrega o imvel na data
estipulada, causa, alm do dano emergente, figurado nos valores
das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes
a ttulo de alugueres que poderia o imvel ter rendido se tivesse
sido entregue na data contratada. Trata-se de situao que, vinda
da experincia comum, no necessita de prova (art. 335 do CPC).
Recurso no conhecido. (Resp 644984 RJ, 3 Turma, rel. Min.
Nacy Andrighi, j. 16.08.2005; publ. DJ 05.09.2005, pg. 402)

A ttulo de esclarecimento, pertinente ainda

transcrever parte do voto proferido pela renomada Ministra nos autos
acima mencionados, visto que traduz perfeitamente o que ocorre no caso
em tela:
Na resoluo do compromisso de compra e
venda de imveis, resolvida a relao obrigacional por culpa do
promitente vendedor, que no cumpriu a sua obrigao como,
por exemplo, no entregou o imvel no prazo estipulado -, as
partes envolvidas devero retornar ao estagio anterior
concretizao do negcio, devolvendo-se ao promitente vendedor
faltoso o direito de livremente dispor do imvel (in casu, quando e
se o terminar), cabendo ao adquirente o reembolso da
integralidade das parcelas j pagas. A recorrente dever devolver
os valores recebidos, devidamente atualizados e acrescidos de
juros, e ficar com o imvel para si. As eventuais despesas que
efetuou, nesse caso, so perdas suas.
De fato, o pargrafo nico do art. 1.092 do
Cdigo Civil/1916 conferia direito legal de resoluo do contrato,
com direito a perdas e danos, parte lesada pelo inadimplemento
do outro contratante (cfr. Pontes de Miranda, Tratado de Direito
Privado, Borsoi, 2 Ed. V. XXV, 1959, cit., v. XXV, 3091, n.: 3.
P.331). e o que foi adimplido pela parte lesada tem que ser
restitudo pela parte inadimplente aps a resoluo (idem,
ibidem, n. 9. P. 348), isto , tem-se que restituir tudo que se
recebeu, inclusive quando se tratar de compra e venda e imvel.
De fato, de acordo com o entendimento da
eminente Ministra do STJ, Nancy Andrighi, acima exposto, em caso muito
semelhante ao ora analisado, a empresa construtora no cumpriu sua
obrigao, dever restituir a importncia paga pela autora, atualizados e
acrescidos de juros, bem como indeniz-la pelos danos morais e materiais,
em razo dos rendimentos que a requerente deixou de usufruir com a
locao de seu imvel, e das enormes frustraes e angstias que a
autora vem sofrendo decorrente do excessivo prazo na demora da entrega
do imvel.
DOS DANOS MATERIAIS E MORAIS SOFRIDOS
PELOS REQUERENTES:
A doutrina firmou sentido da existncia de dano
moral reparvel, resultante do descumprimento de obrigaes de natureza

contratual, prestacional; alis, algumas dessas relaes contratuais

encontram-se atualmente sob a proteo do Cdigo de Defesa do
Consumidor, a permitir-lhe, no contexto deste, conforme se viu, a
configurao de causa de indenizao de dano moral.
Para Yussef Chali, In Dano Moral, Revista dos
Tribunais, 2 ed. 3 Tiragem, pg. 19, dano moral ou extrapatrimonial o
sofrimento psquico ou moral, as dores, as angstias e as frustraes
infligidas ao ofendido.
Os requerentes foram menosprezados pelas
requeridas construtoras em solucionar o problema, forando a realizar
contrato imobilirio a instituiao bancria em que indicaram.
A indenizao por dano moral deve proporcionar
uma compensao pelo sofrimento efetivamente experimentado, sendo
certo neste caso. Iludindo a requerente nesta possibilidade de firmar um
acordo com a requerida. Estamos diante de consumidores que viram
incapazes de terem o imvel adquirido seno sujeitassem ao contrato
imobilirio e tambm pelo atraso de entrega do imvel a qual o saldo
devedor elevou em demasia e no poderem usufrurem do imvel no
prazo avenado.
O dano material est completamente evidenciado
pelos documentos acostados.
Da hipossuficiencia e inverso do nus da prova no
CDC:
O CDC, entre os direitos deste, inclui o da
facilitao da defesa, que abrange a inverso do nus da prova, a seu
favor, no processo civil, quando, a critrio do juiz, for verossmil a
alegao ou for ela hipossuficiente. (art. 6, VIII).
Tenha-se em conta que a verossimilhana uma
das condies para que o juiz inverta o mencionado nus, com vistas
facilitao da defesa dos direitos do consumidor, segundo, outrossim, as
ordinrias de experincias.
Em outra anlise, verificamos respaldo no Cdigo
de Defesa do Consumidor, pois, no artigo 6 determina que: so direitos
bsicos do consumidor: ...VI a efetiva preveno e reparao de danos
patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos; O prestador de
servios est incumbido a provar que nesta condio no agiu conforme
os relatos. Porque de conformidade com o Artigo 6, inciso VIII: cabe a
facilitao da defesa de seus direitos, inclusive com a inverso do nus da
prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critrio do juiz, for
verossmil a alegao ou quando for ele hipossuficiente, segundo as
regras ordinrias de experincia.

A indenizao por dano moral arbitrvel,

mediante estimativa de prudncia que leve em conta a necessidade de,
com a quantia, satisfazer os danos da vtima. No se trata de um valor que
se submete ao livre talante do julgador, sem quaisquer critrios. At
porque deve o juiz, na sua sentena, conforme preconiza o art. 458, do
CPC, fundamentar a sua deciso.
DO PEDIDO:
Diante do exposto, requer:
1 A citao dos requeridos via carta citatria,
atravs dos representantes legais, nos endereos fornecidos no prembulo
desta, para, querendo contestar a presente ao, sob pena de revelia e
confisso dos fatos acima narrados, ocasio em que a presente ao ser
julgada totalmente procedente;
2 A decretao da inverso do nus da prova em
razo da hipossuficincia dos requerentes em razo do CDC;
3 Que sejam condenadas as requeridas a
devoluo da quantia da diferena de R$ 23.618,87 (vinte e trs mil
seiscentos e dezoito reais e oitenta e sete centavos), proveniente da
correo indevida do INCC dos meses de maio/2008 a fevereiro/2010,
valores estes devidamente corrigidos;
4 Que sejam condenadas as requeridas
construtoras a pagarem a quantia de R$ 14.400,00 (quatorze mil e
quatrocentos reais), referente aos lucros cessantes do aluguel que os
requerentes deixaram de auferir no atraso da entrega do imvel.
5 Que sejam condenadas as requeridas
(construtoras e instituio bancria) da prtica indevida de venda casada,
danos materiais e morais sofridos pelos requerentes valores estes
arbitrados por Vossa Excelncia;
6 Que sejam condenadas as requeridas nas
custas processuais e honorrios advocatcios;
7 - Requer provar o alegado por todos os meios de
provas em direito admitidos, em especial, pela juntada de documentos,
percia tcnica, oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da
representante legal da r;
D-se a causa o valor de R$ 38.018,87 (trinta e
oito mil e dezoito reais e oitenta e sete centavos).
Nestes termos,

Pede e Aguarda Deferimento.

Goinia, 29 de junho de 2.010.

YURY MARCELO FURTADO

OAB/GO 22.835

Rizzardo, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 9 edio revisada e atual.
2009. Pag. 396.