Responsabilidades e Garantias Na Construção Civil

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI
CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS E JURDICAS - CEJURPS

CURSO DE DIREITO
RESPONSABILIDADES E GARANTIAS NA
CONSTRUO CIVIL
GUILHERME QUEIROZ DE MELLO
DECLARAO
DECLARO QUE A MONOGRAFIA EST APTA PARA DEFESA EM BANCA

PUBLICA EXAMINADORA.
ITAJA (sc), 23 de Novembro de 2010.
___________________________________________
Professor Orientador: Msc. Fernanda Sell de Souto Goulart Fernandes
UNIVALI Campus Itaja-SC
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI

CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS E JURDICAS - CEJURPS
CURSO DE DIREITO
RESPONSABILIDADES E GARANTIAS NA
CONSTRUO CIVIL
Monografia submetida Universidade

do Vale do Itaja UNIVALI, como
requisito parcial obteno do grau de
Bacharel em Direito.
Orientadora: Prof. Msc. Fernanda Sell de Souto Goulart Fernandes
ITAJA, 23 de Novembro de 2010
TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideolgico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do
Vale do Itaja, a coordenao do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
PGINA DE APROVAO
A presente monografia de concluso do Curso de Direito da Universidade do Vale
do Itaja UNIVALI, elaborada pelo graduando Guilherme Queiroz de Mello, sob o
ttulo RESPONSABILIDADES E GARANTIAS NA CONSTRUO CIVIL, foi
submetida em 23 de Novembro de 2010 banca examinadora composta pelos
seguintes professores: Prof. Msc. Fernanda Sell de Souto Goulart Fernandes
(Orientadora) e Prof. Msc. Emanuela Cristina Andrade Lacerda (Examinadora) e
aprovado com a nota [Nota] ([nota Extenso]).
Prof. Msc. Fernanda Sell de Souto Goulart Fernandes

Orientador e Presidente da Banca
Prof. Msc. Emanuela Cristina Andrade Lacerda

Coordenao da Monografia
SUMRIO
RESUMO ........................................................................................... VI
INTRODUO ................................................................................... 8
CAPTULO 1 .................................................................................... 10
PREVISO VCIOS E DEFEITOS NO CDIGO CIVIL E NO CDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR ..................................................... 10
1.1 CONCEITOS E TIPOS DE VCIOS PREVISTOS NO CDIGO CIVIL ........... 10
1.2 TIPOS DE VCIOS NO CDIGO CIVIL: ......................................................... 15
1.3 CONCEITO DE DEFEITO ............................................................................... 16
1.4 DISTINO ENTRE VCIO E DEFEITO NO CDIGO CIVIL ......................... 18
1.5 DIFERENA ENTRE VCIO E DEFEITO NO CDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR ..................................................................................................... 19
1.6 CONCEITOS E TIPOS DE VCIOS PREVISTOS NO CDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR ............................................................................................... 21
1.7 OS TIPOS DE RESPONSABILIDADE ........................................................... 24
1.7.1 Responsabilidade civil e responsabilidade penal ................................... 24
1.7.2 Responsabilidade subjetiva e objetiva..................................................... 26
1.7.3 Responsabilidade solidria e subsidiria ................................................ 27
1.7.3.1 Responsabilidade solidria .............................................................................. 27
1.7.3.2 Responsabilidade subsidiria .......................................................................... 30
CAPTULO 2 .................................................................................... 31
GARANTIA ....................................................................................... 31
2.1 A GARANTIA E SEUS FUNDAMENTOS JURDICOS .................................. 31
2.2 GARANTIA LEGAL ........................................................................................ 35
2.2.1 Garantia legal no Cdigo Civil ................................................................. 35
2.2.2 Garantia no Cdigo de defesa do consumidor ........................................ 38
2.3 GARANTIA CONTRATUAL ........................................................................... 40
2.4 CONTINUIDADE DA GARANTIA NA REVENDA DO IMVEL ..................... 41
2.5 TERMO INICIAL PARA PROPOSITURA DA AO ..................................... 41
CAPTULO 3 .................................................................................... 44
RESPONSABILIDADES NA CONSTRUO CIVIL ........................ 44

3.1 APLICAO DOS PRINCPIOS DA BOA-F OBJETIVA E DA FUNO
SOCIAL DOS CONTRATOS RESPONSABILIDAE DO CONSTRUTOR ......... 44
3.2 QUADRO GERAL DE RESPONSABILIDADES DO CONSTRUTOR ............ 45
3.3 RESPONSABILIDAE PELA PERFEIO DA OBRA .................................... 50
3.4 RESPONSABILIDADE PELA SOLIDEZ E SEGURANA DA OBRA .......... 51
3.5 RESPONSABILIDADE DOS ENGENHEIROS E ARQUITETOS .................. 52
ANEXO................................................................................................56
CONSIDERAES FINAIS .............................................................. 65
REFERNCIA DAS FONTES CITADAS .......................................... 67
RESUMO
Atualmente, o pas e o setor de construo civil tm passado

por transformaes aceleradas em seu cenrio produtivo e econmico. Em 2008,
segundo o IBGE, a expanso do setor da construo acompanhou o crescimento
de 5,1% do Produto Interno Bruto - PIB, com a atividade de construo crescendo
8,9%, e a elevao real da formao bruta de capital fixo, que avanou 13,8%,
maior acrscimo desde o incio da srie histrica em 1996. Evidenciando que o
setor da construo um dos mais importantes alicerces econmicos e tambm
social, pelo elevado numero de empregos gerados.
Percebe-se assim, uma nova realidade que coloca desafios
importantes para as empresas de construo civil, entre eles o da sua
sobrevivncia em um mercado cada vez mais exigente e competitivo. Visto que os
clientes privados aumentam as exigncias em relao qualidade das obras.
Alm da crescente transformao na indstria econmica
deste setor, existem outros fatores indutores da competitividade atuando no
ambiente nacional.
No aspecto legal, entra em vigncia o Cdigo de Defesa do
Consumidor que estabelece uma srie de regras para as relaes entre
produtores e consumidores. O Cdigo impe sanes pesadas aos responsveis
tcnicos, no caso de o produto apresentar falhas em uso ou vcios de construo
e veda a colocao no mercado de produtos e servios em desacordo com as
normas tcnicas brasileiras elaboradas pela ABNT.
Ainda nesta questo, so utilizados diversos cdigos e leis
que muitas vezes entram em contradio, pelo setor no possuir um modelo legal
adequado e eficaz. importante tanto para
o consumidor como para o
empresrio estabelecer normas, responsabilidades e garantias atravs de um

instrumento, ou sistema seguro a fim de minimizar futuros problemas entre
consumidor e produtor.
vii
Destacam-se tambm, as aes das entidades de classe do

setor da construo civil, que tem buscado atuar com programas setoriais de
melhoria da qualidade, tanto nos segmentos produtores de materiais, quanto nos
segmentos de empresas construtoras, com forte nfase na conscientizao
setorial para a qualidade e produtividade.
Apesar de todo esse processo crescente voltado a melhoria
da qualidade no setor, ainda encontra-se problemas entre consumidor e produtor.
Quando se compra uma habitao, no se espera que pelo menos num futuro
prximo, esta venha a causar problemas, mas nos casos em que tal acontece,
pretende-se uma reparao rpida e sem incmodos adicionais.
A realidade, porm, mostra que numerosas construes,
recentemente construdas, apresentam patologias. Alm disso, na maioria das
situaes, os problemas inerentes reparao dos danos por parte dos
responsveis apenas so solucionados nos tribunais.
Por isso, seria necessrio a criao de um sistema eficaz de
garantias e responsabilidade na construo civil, com a finalidade de assegurar
um suporte na responsabilidade dos diversos intervenientes de uma obra.
INTRODUO
O objetivo geral do presente trabalho identificar as

responsabilidades e garantias na construo civil, analisando-se para tal a
realidade nacional.
Como objetivos especficos, tem-se:
1)
Verificar o prazo legal que o construtor dever prestar
garantias por danos ocorridos no imvel.

2)
Determinar as circunstncias que o adquirente do
imvel pode perder a garantia do bem.

3)
Delinear as responsabilidades e garantias (direito) do
consumidor e do responsvel pelo imvel (construtora).

Levantou-se para o presente trabalho as seguintes Hipteses:
1)
O Cdigo Civil a melhor ferramenta para estabelecer
os vcios, defeitos, garantias e responsabilidade na construo civil.

2)
O Cdigo de Defesa do Consumidor a melhor
ferramenta para estabelecer os vcios, defeitos, garantias e responsabilidades na

construo civil.
3)
Os vcios, defeitos, garantias e responsabilidades so
defendidos de modo mais abrangente tanto no Cdigo Civil quanto no Cdigo de

Defesa do Consumidor.
Para tanto, principiase:
No Captulo 1, trata de esclarecer os vcios e defeitos no
Cdigo Civil e no Cdigo de Defesa do Consumidor.
No Captulo 2, apresenta as garantias e seus fundamentos
nos aspectos jurdicos.
No Captulo 3, so discorridas as responsabilidades na
Construo Civil.
Quanto Metodologia empregada, o presente trabalho

apresenta uma reviso bibliogrfica sobre o tema proposto. A pesquisa buscou
publicaes nacionais e internacionais que abordam esta temtica. A pesquisa
bibliogrfica foi a principal estratgia metodolgica adotada por atingir os
propsitos deste estudo.
Por fim, como tcnica, a pesquisa bibliogrfica compreende
a leitura, seleo, fichamento e arquivo dos tpicos de interesse para a pesquisa
em pauta, com vistas a conhecer as contribuies cientificas que se efetuaram
sobre determinado assunto.
O presente Relatrio de Pesquisa se encerra com as
Consideraes
Finais,
nas
quais
so
apresentados
pontos
conclusivos
destacados, seguidos da estimulao continuidade dos estudos e das reflexes

sobre as responsabilidades e garantias na construo civil.
Captulo 1
PREVISO DE VCIOS E DEFEITOS NO CDIGO CIVIL E NO

CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
1.1 CONCEITOS E TIPOS DE VCIOS PREVISTOS NO CDIGO CIVIL

Vcio (do latim vitium) um defeito grave que torna uma
pessoa ou coisa inadequada para certos fins ou funes; qualquer deformao
fsica ou funcional1. Defeito (do latim defectum) imperfeio, deficincia,
deformidade, vcio, enguio2. As palavras tem o mesmo significado no dicionrio,
observando-se que o defeito um vcio, enquanto o vcio no definido como um
defeito3.
Nos dicionrios jurdicos, as palavras vcios e defeito so
utilizadas em sentido equivalente, vcio representando defeito e defeito
representando vcio4.
O art. 784, pargrafo nico, do Cdigo Civil, conceitua o
vcio intrnseco como sendo o defeito prprio da coisa, que se no encontra
normalmente em outras da mesma espcie5. Ou seja, vcio intrnseco e defeito
prprio se equivalem, pois ambos representam a mesma situao. O texto que
remanesce desse dispositivo legal no diferencia vcio de defeito. Em verdade,
FERREIRA, Aurlio Buarque de Holanda, Novo dicionrio da Lngua Portuguesa. 2 ed. Rio
de Janeiro: Nova Fronteira, 1988, p.1774.
FERREIRA, Aurlio Buarque de Holanda, Novo dicionrio da Lngua Portuguesa. p 577
CALDAS AULETE. Dicionrio Contemporneo da Lingua Portuguesa. 3 ed., Rio de Janeiro:

Ed. Delta, v. 2, p 955.
4
5
DINIZ, Maria Helena, Dicionrio Jurdico.So Paulo: Saraiva, 1998, v.74, p.729.
CC: Art. 784. No se inclui na garantia o sinistro provocado por vcio intrnseco da coisa
segurada, no declarado pelo segurado. Pargrafo nico. Entende-se por vcio intriseco o
defeito prprio da coisa que se no encontra normalmente em outras da mesma espcie.
11
somente a partir do CDC que se estabeleceu claramente a distino entre vcio

e defeito, que no foi feita nem pelo CC de 1916 nem pelo CC de 2002.
Os vcios aparentes no esto previstos de forma expressa
no Cdigo Civil. Os vcios aparentes so aqueles visivelmente constatveis por
qualquer pessoa, no necessariamente um tcnico ou algum dotado de
diligncia ou percepo extraordinrias6.
O cdigo Civil prev os vcio redibitrios como ocultos e d
ao contratante o direito de enjeitar a coisa ou reclamar o abatimento do preo.
Vcio Ocultos so aqueles no constatveis de imediato, porque no aparentes,
ou porque foram dissimulados, ou ainda porque somente so verificveis por
pessoa com aptido tcnica ou com preparao fora do comum7.
Os vcios ocultos podem ser classificados em simples e
redibitrios.
Vcios ocultos simples so aqueles que apresentam apenas
essa caracterstica ( de serem ocultos), sem , contudo, terem gravidade tal que
tornem a coisa imprpria ao uso a que destinada ou lhe diminuem o valor. So
deficincias reparveis, sem comprometimento posterior ao uso ou ao valor do
imvel8.
Vcios ocultos redibitrios so aqueles previstos no art. 441
do Cdigo Civil, que tornam a coisa imprpria ao uso a que destinada ou lhe
diminuem o valor9.
NASCIMENTO, Tupinamb M. C. do. Responsabilidade Civil no Cdigo do consumidor.

Rio de Janeiro: Aide, 1991, p 113.
NASCIMENTO, Tupinamb M. C. do. Responsabilidade Civil no Cdigo do consumidor p.

113.
DEL MAR, Carlos Pinto, Falhas responsabilidades e garantias na construo civil. So

Paulo: Pini, 2008, p. 52.
CC. Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vcios
ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminuam o valor.
12
Para Maria Helena Diniz, vcios redibitrios so defeitos

ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato comutativo, no comuns
s coisas congneres, que a tornam imprpria ao uso a que se destina ou lhe
diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o ato negocial no se realizaria
se esses defeitos fossem conhecidos, dando ao adquirente ao para redibir o
contrato ou para obter abatimento do preo10.
Na doutrina de Orlando Gomes:
Para haver vcio redibitrio preciso, em primeiro lugar, que o
defeito da coisa seja oculto. Se est vista, presume-se que o
adquirente quis receb-la assim mesmo. Necessrio, em segundo
lugar, que o vcio exista no momento da concluso do contrato. Se
aparecer posteriormente, quando j se encontra no domnio do
adquirente, a garantia, obviamente, no pode invocada. Entendem
alguns que, se o defeito se manifestar depois da perfeio do
contrato, mas antes da tradio da coisa, haver vcio redibitrio.
O momento da existncia seria, ento, o da execuo do contrato
pelo alienante. Por fim, indispensvel que o vcio oculto torne a
coisa imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminua o valor.
Se insignificante, no atingida sua utilidade ou o seu valor, vcio
redibitrio no 11.
Assim para que o vcio seja redibitrio, necessrio que

atenda cumulativamente ao seguinte:
a) Que surja em uma coisa adquirida por contrato
comutativo (oneroso)12;
b) Que o vcio exista no ato da contratao;
c) Que seja oculto;
10
11
12
DINIZ, Maria Helena, Tratado Terico e Prtico dos Contratos. So Paulo: Saraiva, 1993,v. I,
p.115.
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1997,p.94.
Os contratos onerosos podem ser aleatrios ou comutativos. Contratos comutativo aquele
(bilateral e oneroso) no qual a estimativa da prestao a ser, recebida por qualquer das partes
pode ser efetuada no mesmo ato em que o contrato se aperfeioa; o contrato com
equivalncia das prestaes pactuadas pelas partes; aquele em que cada contratante, alm de
receber do outro a prestao equivalente sua, pode verificar, de imediato, essa equivalncia. A
compra e venda um exemplo de contrato comutativo, como, de resto, a maior parte dos
contratos onerosos constituda por contratos comutativos.
13
d) Que seja desconhecido do adquirente;

e) Que seja grave;
f) Que prejudique a utilizao da coisa ou lhe diminua o
valor, e
g) Que seja insanvel.
Nos termos do artigo 44313 do Cdigo Civil, o alienante
responder por vcio redibitrio, conhecendo ou no o vcio da coisa. A diferena
entre as duas situaes est em que, se o alienante tinha conhecimento do vcio
oculto, dever restituir o que recebeu, acrescido de perdas e danos, ao passo
que, se desconhecia o vcio, dever apenas restituir o valor recebido, acrescido
apenas de despesas do contrato.
Um vcio oculto no necessariamente redibitrio, mas o
vcio redibitrio, este sim, deve ser oculto. Um encanamento que venha se revelar
parcialmente obstrudo com o uso, por exemplo, um vcio para que recebeu as
chaves daquele imvel e no o utilizou, mas no vcio redibitrio por que o
problema no de natureza grave, (em geral pode ser desobstrudo sem maiores
problemas). Para ser considerado redibitrio o vcio deve, alm de oculto, ser de
natureza grave, que torne o imvel imprprio para o fim que se destina ou lhe
diminua o valor, o que no acontece no caso de uma corriqueira obstruo de
encanamento.
J os vcios redibitrios, alm de graves, devem ser ocultos
por conceito legal. Exemplo clssico de vcio redibitrio o em caso de enchente
por chuvas normais, fato de que o adquirente s tomar cincia por ocasio da
primeira ocorrncia. Trata-se de algo oculto, existente poca da celebrao do
negcio e de natureza grave, pois sem dvida compromete o uso e deprecia o
imvel em relao a outros que no tenham esse tipo de problema. Portanto, nem
13
CC. Art. 443. Se o alienante conhecia o vcio ou defeito da coisa, restituir o que recebeu com
perdas e danos; se o no conhecia, to-somente restituir o valor recebido, mais as despesas
do contrato.
14
todo vcio oculto ( encanamento entupido) redibitrio, e todo vcio redibitrio

(imvel em local sujeito a enchente) oculto, porque assim deve ser pelo conceito
legal.
A diferenciao importante porque os vcios redibitrios
tm tratamento jurdico diferenciado em relao aos vcio ocultos simples. No
caso de vcio redibitrio, a coisa pode ser enjeitada quando o vcio torn-la
imprpria ao uso a que destinada ou lhe diminua o valor, o que no ocorre em
qualquer situao de vcios ocultos simples14.
Os vcios referentes solidez e segurana das obras esto
previstos no artigo 618 do Cdigo Civil15. Pela sua prpria natureza, os vcios
referentes solidez e segurana so, em regra, defeitos (afetam a segurana).
Segundo ensinamento de Pontes de Miranda:
O conceito de solidez no apresenta dificuldade para a
apreciao das espcies. Quanto segurana, no se pode
entender que s se reflita ausncia de possveis danos
provindos de desabamentos ou rompimentos de escadas.
H os perigos de incndio, de umidade grave, de antihigiene e de gases16.
Vejamos
com
esse
entendimento
doutrinrio
Jurisprudencial tratam a questo de solidez e segurana:
14
Do latim (redhibere restituir, devolver), redibir, fazer com que o vendedor tenha novamente o
que tinha.
15
CC:Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o

empreiteiro de matrias e execuo responder, durante o prazo irredutvel de 5 (cinco) ano,
pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo. Pargrafo
nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao
contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes ao aparecimento do vcio ou
defeito.
16
GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil, 8 ed. So Paulo: Saraiva, 2003, p.

414.
15
No ocorrncia, prescrio, ao de indenizao,

defeito,construo, prdio urbano, hiptese, condomnio,
ajuizamento, ao judicial, posterioridade, cinco anos,
entrega, imvel, decorrncia, stj, entendimento, prescrio
vintenria, observncia, cdigo civil,previso, prescrio
qinqenal, exclusividade, prazo, garantia,segurana,
construo. Possibilidade, excluso, condomnio, plo ativo,
ao de indenizao, hiptese, declarao expressa,
desistncia da ao, ocorrncia, extino do processo sem
julgamento do mrito, ressalva, possibilidade, condmino,
ajuizamento, diversidade, ao judicial,objetivo, condenao,
construtora, reparao de danos, defeito,imvel17.
Gonalves observa que isso se justifica perfeitamente pelo

progresso e desenvolvimento da indstria da construo civil e pela necessidade
de se preservar a incolumidade fsica e patrimonial das pessoas que possam ser
afetadas pelos mencionados vcios e defeitos18
1.2 TIPOS DE VCIOS DO CDIGO CIVIL19:

Vcios Aparentes, so aqueles visivelmente constatveis
por qualquer pessoa, sem necessidade de que sejam um tcnico ou dotado de
diligncia ou percepo extraordinrias.
Vcios Ocultos, so os vcios no constatveis de imediato,
porque no so aparentes, ou foram dissimulados, ou somente so verificveis
por pessoa com aptido tcnica ou com percepo fora do comum.
Vcios Redibitrios, so os vcio ocultos de que
portadora a coisa objeto de contrato comutativo, que a tornam imprpria ao uso a

que se destina ou prejudicam sensivelmente ao valor.
17
STJ, REsp. 215832, REl. MIn. Slvio de Figueiredo Teixeira, DJ 07/04/2003 p. 289.
18
GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 414.
19
DEL MAR, Carlos Pinto, Falhas responsabilidades e garantias na construo civil, Ed. Pini,
2008, p. 56.
16
Vcios Referentes Habitalidade Segurana dos

Moradores ( so efeitos), Vcios de habitalidade ou de segurana dos moradores
- trata-se de uma especificao jurisprudencial que, dentro da classe dos vcios
referentes solidez e segurana, entendeu o conceito de segurana
vinculando-a aos moradores, como o caso de: infiltraes generalizadas,
umidade grave, questes de salubridade, perigos de incndio, de gases, antihigiene (no tocante edificao, a segurana j est compreendida no conceito
de estabilidade solidez)
Vcios Referentes Solidez da Edificao (so defeitos),
Vcios referentes solidez da edificao, dentro da classe dos vcios referentes
solidez e segurana, so aqueles que afetam ou podem afetar a sua
estabilidade, ou seja, podem causar a sua runa ( destruio total ou parcial),
criando uma ameaa de destruio da obra, ainda que no imediata, mas
iminente.
1.3 CONCEITO DE DEFEITO

Nos termos
do Artigo 12, 1 do Cdigo de Defesa do
Consumidor, o produto defeituoso quando no oferece a segurana que dele se

espera legitimamente, considerando-se sua apresentao, o uso risco razovel e
a poca em que foi colocado em circulao20.
O defeito noo que depende a valorao. O grau de
defeito deve ser valorado tendo em vista a periculosidade do produto e todas as
circunstncias do caso concreto. Afirma-se que um produto defeituoso quando
mais perigoso para o consumidor ou usurio do que legtima ou razoavelmente
podia esperar. O cerne da definio a segurana do produto e no aptido ou
idoneidade deste para a realizao do fim a que destinado21.
20
21
CDC. Art. 12 (...) 1 O produto defeituoso quando no oferece a segurana que dele
legitimamente se espera, levando-se em considerao as circunstncias relevantes, entre as
quais: I - sua apresentao; II o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III a
poca em que foi colocado em circulao.
ROCHA, Silvio Luiz Ferreira da.
Responsabilidade Civil do Fornecedor pelo fato do
17
Rocha, citando lio de Joo Calvo da Silva, diz que o

conceito de segurana mais amplo do que o de aptido do produto, pois so
freqentes os casos de produtos aptos funo para a qual foram concebidos e
fabricados, e que causam danos na realizao dessa especfica funo. Por
exemplo, um contraceptivo ou frmaco pode ser idneo e eficaz para o fim a que
se destina, entretanto pode causar efeitos secundrios. Assim, o produto pode ser
apto e no necessariamente seguro22.
J o servio defeituoso quando no oferece a segurana
que o consumidor dele pode esperar, levando-se em considerao as
circunstncias relevantes, entre as quais o modo
de seu fornecimento, o
resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam e a poca em que foi

fornecido23.
Sanseveriano registra que defeitos so falhas do produto ou
do servio que afetam a segurana legitimamente esperada pelo consumidor,
causando-lhe danos pessoais ou patrimoniais24.
Na procura da uniformizao de regras no tocante aos
produtos, a Comunidade Europia editou diretrizes aos seus pases membros,
entre elas a Diretiva n 374/85, que em seu artigo 6, trazia o conceito de defeito,
relacionado-o segurana25.
produto no direito Brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, v. 4, p. 95.

22
Ibid., p. 96.
23
CDC. Art. 14 (...) 1 - O servio defeituoso quando no fornece a segurana que o

consumidor dele pode esperar, levando-se em considerao as circunstncias relevantes, entre
as quais:I - o modo de seu fornecimento;II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se
esperam;III - a poca em que foi fornecido.
24
DIRETIVA N 374/85 Art. 6 Um produto defeituoso quando no prev a segurana a qual a

pessoa espera obter, levando em considerao todas as circunstncias, inclusive: a) a
apresentao do produto; b) o uso para o qual razoavelmente se espera seja o produto utilizado;
c) a poca em que o produto foi utilizado.
25
CDC. Art. 12 (...) 1 O produto defeituoso quando no oferece a segurana que dele
legitimamente se espera, levando-se em considerao as circunstncias relevantes, entre as
quais: I - sua apresentao; II o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III a
poca em que foi colocado em circulao.
18
1.4 DISTINO ENTRE VCIO E DEFEITO NO CDIGO CIVIL

Embora as expresses sejam freqentemente utilizadas
como sinnimas, preciso fazer distino entre vcio e defeito, porque so
tratados de modo diferente pelo CC e pelo CDC, tendo conseqncias jurdicas
diversas. Para o CDC, defeito e vcio no so expresses sinnimas e recebem
tratamento jurdico distintos, com normas especficas aplicveis quando se tratar
de defeitos, e outras normas quando se tratar de vcios. Vale dizer que, nas
relaes de consumo, as conseqncias de um defeito so diferentes das
conseqncias de um vcio.
J o Cdigo Civil no distingue vcio de defeito e utiliza
essas expresses como sinnimas. Refere-se a expresso vcios ou defeitos
nos artigos 441, 443, 568, 614, 618 e 2.027, sem, contudo, explicar o que seja
um, ou o que seja o outro. Somente no pargrafo nico do art. 784, quando busca
definir o conceito de vcio intrnseco da coisa segurada, o Cdigo Civil diz tratarse de defeito prprio da coisa, que no se encontra normalmente em outras da
mesma espcie. Nesse caso, a explicao est no fato de o problema ser da
prpria coisa e de no se encontrar normalmente em outras da mesma espcie,
no se tratando de distino entre vcio e defeito.
Contudo, isso no significa que as relaes apenas civis,
isto , no abrangidas pelo CDC, deixem de existir conseqncias relevantes
derivadas dessa distino entre vcio e defeito.
Sempre que se trata de vcio referente segurana da obra
ou de seus moradores, estar-se- diante de um defeito, conforme o conceito que
se formou no CDC. E, embora denominados vcios, esses defeitos recebero o
tratamento de vcios de solidez e segurana, que so diferentes recebero o
tratamento de vcios de solidez e segurana, que so diferentes do tratamento
dos vcios apenas ocultos bem como dos redibitrios.
19
1.5 DIFERENA ENTRE VCIO E DEFEITO NO CDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR26
VCIO, o produto ou servio viciado quando no apresenta
qualidade esperada, mostrando-se inadequado ao uso a que se destina. H
responsabilidade por vcios, aplicando-se os artigos 18 a 25 do CDC. A
responsabilidade do fornecedor mais restrita: substituio do produto,
reexecuo
do
servio,
resciso
do
contrato,
abatimento no
preo
ressarcimento por perdas e danos.

DEFEITOS, o produto ou servio defeituoso aquele que se
mostra perigoso, colocando em risco a segurana do consumidor. H
responsabilidade pelo fato do produto e do servio, devendo ser aplicados os
artigos 12 a17 do CDC. A responsabilidade do fornecedor mais extensa: deve
ser reparada a totalidade dos planos patrimoniais e extra patrimoniais sofridos
pelo consumidor.
O CDC, no art. 12, explica claramente o que defeito do
produto, assinalado que o produto defeituoso quando no ofereceu a segurana
que dele legitimamente se espera, e indica os fatores que devem ser
considerados para essa apreciao. No art. 14, explicitado claramente que o
servio defeituoso quando no oferece a segurana que o consumidor dele
pode esperar, indicando em seguida os fatores que devem ser considerados para
essa apreciao. A partir desses conceitos, aquilo que no constituir defeito, que
no afetar a segurana, entra par ao rol geral dos vcios.
No entendimento de Sanseverino, produto ou servio
defeituosos, para o CDC, aquele que se mostra perigoso, colocando em risco a
segurana do consumidor, enquanto o produto ou servio viciado aquele que
no apresenta a qualidade esperada, mostrando-se inadequado ao uso que se
destina27. J para Alberto do Amaral Junior, a determinao do carter defeituoso
26
2008, p. 64.
27
SANSEVERINO, Paulo de Tarso Vieira. Responsabilidade Civil no Cdigo do consumidor e
20
do produto no deve ser feita em funo da aptido para certo fim, mas em razo
da segurana legitimamente esperada pelos consumidores28.
Enquanto os defeitos podem afetar a segurana, no apenas
do consumidor mas tambm de terceiros, os vcios, em regra, afetam apenas o
prprio produto ou servio.
Para distinguir defeito de vcio, deve ser considerada, ainda,
a poca em que o produto foi colocado em circulao, evidncia de que no se
considerar defeituoso um produto ou servio que no contenha determinado
avano tecnolgico, desenvolvido ou normatizado posteriormente sua
fabricao ou execuo, e que venha fazer mais segurana.
Um produto ou servio pode conter um vcio, sem ser
inseguro. Porm, se o produto ou servio contiver um vcio e ao mesmo tempo for
inseguro, nesse caso temos um defeito. Assim, pode-se dizer que o defeito
compreende um vcio, mas o vcio no sempre um defeito, por no atingir
necessariamente a segurana.
Em resumo, defeito toda anomalia que, comprometendo a
segurana que legitimamente se espera da fruio do produto e servios, termina
por causar danos fsicos ou patrimoniais aos consumidores. Se essa anomalia
compromete a funcionamento do produto ou servio, mas no apresenta risco
sade e segurana do consumidor, no se fala em defeito, mas em vcio29.
a Defesa do Fornecedor, p 151.

28
AMARAL JUNIOR, Alberto do. A Responsabilidade pelos vcios do Produto no Cdigo de

Defesa do Consumidor, Revista Direito do Consumidor, p. 103 abr/jun 1992.
29
ALMEIDA, Joo Batista de. A proteo Jurdica do Consumidor. 2 ed. So Paulo: Saraiva,
2002, p. 90.
21
1.6 CONCEITOS E TIPOS DE VCIOS PREVISTOS NO CDIGO DE DEFESA

DO CONSUMIDOR
A construo civil e os imveis em geral tm especificidades
que os diferenciam dos produtos e servios de um modo geral e que devem ser
levadas em considerao quando da aplicao dos preceitos do CDC. Um
elemento a ser considerado diz respeito a gravidade do defeito oculto. A lei
brasileira assim, o faz, quando especifica que os vcios devem tornar a coisa
imprpria ou inadequada ao fim a que se destina, ou devem diminuir-lhe o valor, a
exemplo dos diplomas estrangeiros, quem , em se tratando de problemas de
menor gravidade, seguem a mxima de minimis non curat lex ( de coisas mnimas
no cuida a lei)30.
Para o CDC, tem-se como produtos ou servios viciados (
art.18, 6;19, 2; 20, 2)31.
30
SIMO, Jos Fernando. Vcios do produto no Novo Cdigo Civil e no Cdigo de Defesa
do Consumidor. So Paulo: Atlas, 2003 p. 66.
31
CDC: Art. 18 - Os fornecedores de produtos de consumo durveis ou no durveis respondem

solidariamente pelos vcios de qualidade ou quantidade que os tornem imprprios ou
inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles
decorrentes da disparidade, com as indicaes constantes do recipiente, da embalagem,
rotulagem ou mensagem publicitria, respeitadas as variaes decorrentes de sua natureza,
podendo o consumidor exigir a substituio das partes viciadas.(...) 6 - So imprprios ao uso
e consumo:I - os produtos cujos prazos de validade estejam vencidos;II - os produtos
deteriorados, alterados, adulterados, avariados, falsificados, corrompidos, fraudados, nocivos
vida ou sade, perigosos ou, ainda, aqueles em desacordo com as normas regulamentares de
fabricao, distribuio ou apresentao;III - os produtos que, por qualquer motivo, se revelem
inadequados ao fim a que se destinam.
Art.19 - Os fornecedores respondem solidariamente pelos vcios de quantidade do produto
sempre que, respeitadas as variaes decorrentes de sua natureza, seu contedo lquido for
inferior s indicaes constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou de mensagem
publicitria, podendo o consumidor exigir, alternativamente e sua escolha:I - o abatimento
proporcional do preo;II - complementao do peso ou medida;III - a substituio do produto por
outro da mesma espcie, marca ou modelo, sem os aludidos vcios; IV - a restituio imediata da
quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuzo de eventuais perdas e danos.(...) 2 O fornecedor imediato ser responsvel quando fizer a pesagem ou a medio e o instrumento
utilizado no estiver aferido segundo os padres oficiais.
Art. 20 - O fornecedor de servios responde pelos vcios de qualidade que os tornem imprprios
ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com
as indicaes constantes da oferta ou mensagem publicitria, podendo o consumidor exigir,
alternativamente e sua escolha:I - a reexecuo dos servios, sem custo adicional e quando
cabvel;II - a restituio imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuzo de
eventuais perdas e danos;III - o abatimento proporcional do preo.(...) 2 - So imprprios os
servios que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se esperam, bem
22
Houver
fornecimento
em
disparidade,
qualitativa
ou
quantitativa, com as indicaes constantes da oferta ( mensagem publicitria,

recipiente, embalagens etc.), respeitadas as variaes decorrentes de sua
natureza.
Houver
falha
qualitativa
ou
qualitativa,
tornando-os
inadequados ou imprprios ao consumo a que se destinam ( produtos alterados,

adulterados, avariados etc. ou cujo prazo de validade j tenha vencido) ou que
lhes diminua o valor.
O CDC disciplina os vcios aparentes (ou de fcil
constatao), a eles se referindo expressamente no art. 26, no qual estabelece o
prazo decadencial de 30 (trinta) para a reclamao, caso se trate de produtos no
durveis, e 90 (noventa) dias, caso se trate de produtos durveis (CDC, art. 26, I
e II)32.
Os vcio ocultos esto previstos no 3 do art. 26 do CDC,
no qual estabelecido que , na hiptese de que trata, o prazo decadencial para a
reclamao inicia-se no momento em que for evidenciado o defeito.
Vcios de qualidade so aqueles que tornam os produtos
inadequados ou imprprios para consumo ao qual so destinados ou lhes
diminuam o valor. A inadequao ou impropriedade pode ocorrer em face do
decurso do prazo de validade, da deteriorao do produto, da nocividade, do
desacordo com as normas tcnicas de fabricao, ou pela falsificao. A
inadequao pode derivar ainda de no-observao dos padres de aferio de
qualidade, bem como da disparidade do produto em relao a outros produtos do
mercado33.
como aqueles que no atendam s normas regulamentares de prestabilidade.

32
CDC: Art.26 - O direito de reclamar pelos vcios aparentes ou de fcil constatao caduca em:I30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de servio e de produto no durveis;II-90 (noventa)
dias, tratando-se de fornecimento de servio e de produto durveis.
33
2008, p. 66
23
Em relao aos servios, vcio de qualidade so aqueles que

os tornam imprprios sua fruio ou lhes diminuem o valor. A impropriedade dos
servios pode ocorrer por inadequao aos fins que razoavelmente deles se
espera, ou tambm pelo no-atendimento s normas regulamentares da
prestabilidade, tal como previsto no caput e 2 do art. 20 do CDC. O vcio de
qualidade pode ser observado tambm quando o servio ofertado difere em
qualidade do servio posteriormente executado34.
Vcios de quantidade so os que ocorrem quando,
guardadas as variaes admissveis em relao natureza do produto, o
contedo lquido se mostra menor do que o estabelecido nos recipientes.
Conforme o disposto no art. 19 do CDC, embora a quantidade inferior no altere a
qualidade do produto, o consumidor prejudicado, pois pagou por quantidade
maior do que a recebida.
O Cdigo de Defesa do Consumidor disciplina a questo dos
vcios de quantidade, dando ao consumidor o direito de obter: abatimento
proporcional do preo (art. 19, I); complementao do peso ou medida(art.19,II);
substituio do produto por outro da mesma espcie, marca ou modelo em
perfeitas condies de uso (art. 19, III); ou restituio da quantia monetariamente
atualizada, sem prejuzo das perdas e danos (art. 19, IV).
Em relao aos servios, os vcios de quantidade ocorrem
quando h disparidade quantitativa dos servios executados, em relao a
quantidade de servios ofertados no contrato ou na mensagem publicitria, nos
termos dos arts. 18, caput, e 20, caput, do CDC. Nesse caso, o consumidor
lesado por pagar por servios que no foram executados.
Os vcios previstos no CDC podem ser classificados da
seguinte forma:
34
2008, p.68.
24
Vcios Aparentes, so aqueles visivelmente constatveis

por qualquer pessoa, sem necessidade de que sejam um tcnico ou dotado de
diligncia ou percepo extraordinrias.
Vcios Ocultos, so os vcios no constatveis de imediato,
porque no so aparentes, ou foram dissimulados, ou somente so verificveis
por pessoa com aptido tcnica ou com percepo fora do comum.
Vcios de Qualidade dos Produtos, so aqueles que
tornam os produtos inadequados ou imprprios para o consumo ao qual so
destinados, ou lhes diminuem o valor.
Vcios de Quantidade dos Produtos, so os vcios que
ocorrem quando, guardadas as variaes admissveis em relao natureza do
produto, o contedo lquido se mostra menor do que o estabelecido no recipiente.
Vcios de Qualidade dos Servios, So aqueles que
tornam os servios imprprios sua fruio ou lhes diminuem o valor.
Vcios de Quantidade dos Servios, Ocorrem quando h
disparidade quantitativa dos servios executados, em relao quantidade de
servios ofertados no contrato ou na mensagem publicitria.
1.7 OS TIPOS DE RESPONSABILIDADE

1.7.1 Responsabilidade civil e responsabilidade penal
Responsabilidade, no sentido jurdico, significa o dever que
algum tem de reparar o prejuzo decorrente da violao de um direito de outrem.
A responsabilidade civil visa transmitir segurana s
pessoas, garantindo a reparao do dano que por ventura lhes for causado.
Servem ainda como sano civil, para inibir novas condutas que vo contra o
ordenamento jurdico.
25
O artigo 186 do Cdigo Civil prev que comete o ato ilcito

aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral35.
E o artigo 927 do Cdigo Civil estabelece que quem, por ato
ilcito, causar o dano a outrem, fica obrigado a reparar o dano36.
No CDC, a responsabilidade e o direito de indenizao esto
previstos no artigo 6, VI, que estabelece que direito do consumidora efetiva
preveno e reparao de dano patrimonial e morais, individuais, coletivos e
difusos37.
A responsabilidade penal ou criminal decorrente de fatos
considerados crimes, se causados pelo construtor, como por exemplo:
desabamento, ou seja, a queda da construo em virtude de fator humano;
desmoronamento, isto , que resulta da natureza; incndio (quando provocado
por sobrecarga eltrica), intoxicao ou morte por produtos industrializados
(quando estes foram mal manipulados na produo ou quando no constem
indicaes de periculosidade), contaminao provocada por vazamento de
elementos radioativos e outro; a promoo da construo em solo no-edificvel,
ou no seu entorno, assim considerando em razo do seu valor paisagstico,
ecolgico, artstico, histrico, cultural, religioso, sem autorizao da autoridade
competente ou em desacordo com a concedida. As ocorrncias descritas so
incriminveis, havendo ou no leso corporal ou dano material, desde que seja
caracterizado o perigo vida ou propriedade, derivado da atividade do
construtor, ou que para ele tenha construdo.
35
CC:Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito.
36
CC: Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a
repar-lo.
37
CDC: Art. 6 So direitos bsicos do consumidor: VI - a efetiva preveno e reparao de

danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.
26
No h substancial diferena entre o ilcito civil e o ilcito

penal, no sentido de que ambos representam violao de um dever jurdico ou
lei.
No Ilcito civil, o agente infringe uma norma de direito privado
e, causando dano, fica obrigado a repar-lo. Todavia, com a matria de
interesse apenas do prejudicado, se este se resignar a sofrer prejuzo, nenhuma
conseqncia advir para o causador do dano.
No ilcito penal, o agente infringe uma nota de direito pblico,
e seu comportamento perturba a ordem social, constituindo crime ou
contraveno. A reao da sociedade, ou do ordenamento jurdico,
representada pela aplicao de uma pena que, em regra, atinge a liberdade do
ofensor. As penalidades criminais recaem sobre o profissional, depois da apurada
a culpa (negligncia, imprudncia ou impercia).
1.7.2 Responsabilidade subjetiva e objetiva
A regra bsica da responsabilidade civil no direito privado
a responsabilidade com culpa. Para a teoria clssica, a culpa era fundamento da
responsabilidade civil. Em no havendo culpa, no havia responsabilidade38.
Contudo, em determinadas situaes previstas em lei, o
legislador admitiu a responsabilizao do agente independentemente da culpa,
denominada responsabilidade objetiva. O que difere a responsabilidade subjetiva
da objetiva, pois, a culpa.
Segundo Miguel Reale, na orientao seguida pelo Cdigo
Civil, as duas formas de responsabilidade se conjugam e dinamizam, sendo a
responsabilidade subjetiva escolhida como norma, com regra geral, j que o
indivduo deve ser responsabilizado, em princpio, por sua ao ou omisso
38
GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 21.
27
culposa ou dolosa. No entanto, observa: isto no exclui que, atendendo a

estrutura dos negcios, se levem em conta a responsabilidade objetiva39.
Com efeito, o Cdigo Civil de 2002 ampliou as hipteses de
responsabilidade objetiva, em que a prova da culpa do causador do dano no se
faz mais necessria.
Na responsabilidade objetiva,
basta a demonstrao do
dano e do nexo causal entra a conduta e o resultado. Pouco importar se o

agente atuou com culpa (negligncia ou impercia); pode inclusive ter tomado todo
o cuidado possvel para que o dano no ocorresse, mas, se este se deu, dever
repar-lo. Vale dizer, na responsabilidade objetiva, a atitude culposa ou dolosa do
agente causador do dano de menor relevncia, pois desde que exista relao
de causalidade entre o dano experimentado pela vtima e o ato do agente, surge o
dever de indenizar, quer tenha este ltimo agido ou no culposamente40. O
agente s afastar sua responsabilidade se provar a ocorrncia de caso fortuito,
fora maior ou culpa exclusiva da vtima.
1.7.3 Responsabilidade solidria e subsidiria
1.7.3.1 Responsabilidade solidria
Obrigao solidria espcie de obrigao mltipla,
configurando-se pela presena de mais de um indivduo em um ou em ambos os
plos da regulao obrigacional. H solidariamente, portanto, quando na mesma
obrigao concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com
direito ou obrigado dvida toda.
Na obrigao solidria, cada titular, isoladamente, possui
direito ou responde pela totalidade da prestao, embora aos outros assista o
direito de reverso. Vale dizer que, havendo solidariedade, o credor tem direito a
39
REALE, Miguel. Diretrizes Gerais sobre o Projeto do Cdigo Civil. In Estudos de Filosofia e
Cincia do Direito. So Paulo: Saraiva, 1978,p. 176-177.
40
ROFRIGUES, Silvio. Direito Civil. Responsabilidade Civil. So Paulo: Saraiva, 1997, v. 4, p.11.
28
exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a

dvida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores
continuam obrigados solidariamente pelo resto41.
A solidariedade no se presume: resulta da lei ou da
vontade das partes. Significa que pode ser legal, ou convencional42, ativa ou
passiva.
A responsabilidade dos diversos profissionais envolvidos na
prestao dos diversos servios da construo civil, em regra, solidria. Isso
quer dizer que a vtima pode escolher que ir ajuizar a ao: contra um, alguns ou
todos.
O Cdigo Civil dispe que os bens do responsvel pela
ofensa ou violao do direito de outrem ficam sujeitos reparao do dano
causado, e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos respondero solidariamente
pela reparao (art. 942). No pargrafo nico desse dispositivo, o CC prev a
solidariedade entre as pessoas designadas no art. 932, entre as quais se insere o
empregador ou comitente, pelos seus empregados, serviais e prepostos, no
exerccio do trabalho que lhes competir, ou em razo dele43 .
J no mbito das relaes de consumo, a solidariedade est
prevista em vrios dispositivos do CDC.
41
CC: Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial
ou totalmente, a dvida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores
continuam obrigados solidariamente pelo resto.
42
CC: Art. 264. H solidariedade, quando na mesma obrigao concorre mais de um credor, ou
mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, dvida toda.
43
CC: Art. 942. Os bens do responsvel pela ofensa ou violao do direito de outrem ficam
sujeitos reparao do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos respondero
solidariamente pela reparao.
CC: Art. 932. So tambm responsveis pela reparao civil: III - o empregador ou comitente,
por seus empregados, serviais e prepostos, no exerccio do trabalho que lhes competir, ou em
razo dele.
29
O pargrafo nico do artigo 7 estabelece que, tendo mais

de um autor a ofensa, todos respondero solidariamente pela reparao dos
danos previstos nas normas de consumo.
O artigo 18 estabelece que os fornecedores de produtos de
consumo durveis ou no durveis respondem solidariamente pelos vcios de
qualidade ou quantidade que os tornem imprprios ou inadequados ao consumo a
que se destinam ou lhes diminuam o valos.
O artigo 19 estabelece que os fornecedores respondem
solidariamente pelos vcios de quantidade dos produtos.
O 1 do artigo 25 estabelece que, havendo mias de um
responsvel pela provocao dos danos, todos respondero solidariamente pela
reparao.
O 2 do artigo 25 estabelece que, sendo o dano causado
por componente ou pea incorporada ao produto ou servio, so responsveis
solidrios seu fabricante, construtor ou importador, e o que realizou a
incorporao.
O artigo 28, 3, estabelece a responsabilidade solidria
entre as sociedades consorciadas pelas obrigaes decorrentes do CDC.
Para Jos Brito Filomeno, com a responsabilidade do
fornecedor objetiva, decorrente da simples colocao no mercado de
determinado produto ou prestao de dado servio, o consumidor pode intentar
as medidas contra todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que
propiciou a colocao do mesmo produto no mercado ou ento a prestao do
servio44.
44
GRINOVER ET. AL. Cdigo Brasileiro de defesa do Consumidos comentados pelos

autores do anteprojeto.p. 90.
30
1.7.3.2 Responsabilidade subsidiria

Originrio do latim subsidiarius (que de reserva, de
reforo), o verbete subsidirio designa o que secundrio, auxiliar ou supletivo,
pressupondo o principal, a que vem reforar. Dessa forma, responsabilidade
subsidiria a que vem reforara responsabilidade principal, desde que no seja
esta suficiente para atender aos imperativos da obrigao.
O
Cdigo
de
defesa
do
consumidor
prev
responsabilidade subsidiria entre as sociedades integrantes dos grupos

societrios e as sociedades controladas, e responsabilidade solidria entre as
sociedades consorciadas, pelas obrigaes decorrentes das relaes de
consumos45.
Diante da manifesta insuficincia dos bens que compem o
patrimnio de quaisquer das sociedades componentes quer se trate de
sociedade de comando ou filiadas o consumidor lesado poder prosseguir na
cobrana contra as demais integrantes, em via subsidiria.
A responsabilidade subsidiria permite, em sntese, que
outro elemento da cadeia seja chamado responsabilidade, caso o anterior no
indenize a vtima.
Pelo Vicio acarretar danos aos adquirentes, indispensvel
que este busque amparo legal na legislao vijente. Para tal legislao funcionar
com eficcia, imprecindvel as garantias do imvel
45
CDC: Art. 28. O juiz poder desconsiderar a personalidade jurdica da sociedade quando, em
detrimento do consumidor, houver abuso de direito, excesso de poder, infrao da lei, fato ou
ato ilcito ou violao dos estatutos ou contrato social. A desconsiderao tambm ser
efetivada quando houver falncia, estado de insolvncia, encerramento ou inatividade da pessoa
jurdica provocados por m administrao: 2 As s ociedades integrantes dos grupos
societrios e as sociedades controladas, so subsidiariamente responsveis pelas obrigaes
decorrentes deste cdigo. 3 As sociedades consor ciadas so solidariamente responsveis
pelas obrigaes decorrentes deste cdigo.
Captulo 2
GARANTIAS
2.1 A GARANTIA E SEUS FUNDAMENTOS JURDICOS

A garantia um instituto que resguarda o contratante ou
consumidor contra riscos que se manifestam aps a instaurao da relao
jurdica negocial46. ela inerente prpria compra e venda, inspirada no princpio
da boa-f, e delimita as responsabilidades do fornecedor e do consumidor. A
garantia obrigao contratual, que gera o dever de indenizar, de modo que,
embora
por
fundamentao
diversa,
assemelha-se,
no
resultado,
conseqncias do inadimplemento das demais obrigaes contratuais.

Existem duas espcies de garantia: a legal e a contratual.
De acordo com o disposto nos artigos 24 e 25, do Cdigo de
Defesa do Consumidor47, a garantia legal, por decorrer da lei, no pode ser
suprimida, total ou parcialmente, pela vontade das partes. Em contrapartida, a
garantia contratual tem livre contedo (art. 50 do CDC48) e se manifesta em
termos escritos em um contrato. Os termos de garantia podem dizer respeito ao
46
Excepcionalmente, para os vcios de qualidade por insegurana, possvel a sua utilizao,

sem que esteja presente qualquer negcio jurdico da parte da vtima. a hiptese, sem que
esteja presente qualquer negcio jurdico parte da vtima. a hiptese do bystander, onde
relao jurdica entre vtima e fornecedor pode haver, mas no negocial (BENJAMIN, Antnio
Herman de Vasconcellos. In HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes (coord). Novo
Cdigo Civil: Interfaces no Ordenamento Jurdico Brasileiro. Belo Horizonte: Del Rey, 2004, p.
107.).
47
CDC: Art. 24. A garantia legal de adequao do produto ou servio independe de termo
expresso, vedada a exonerao contratual do fornecedor.
CDC: Art. 25. vedada a estipulao contratual de clusula que impossibilite, exonere ou
atenue a obrigao de indenizar prevista nesta e nas sees anteriores.
48
CDC: Art. 50. A garantia contratual complementar legal e ser conferida mediante termo
escrito.
32
direito (garantia dor evico, por exemplo), ou podem abranger os vcios (de
qualidade e quantidade).
Simo, em seu livro Vcios do Produto no Novo Cdigo Civil
e no Cdigo de Defesa do Consumidor, faz uma sntese da doutrina sobre as
teorias que existem para explicar os fundamentos da garantia, que merece ser
reproduzida. O citado autor inicia por Orlando Gomes49, que busca esses
fundamentos em trs teorias: teoria da evico parcial, teoria do erro e teoria do
risco. A teoria que fundamenta a garantia no princpio da evico parcial,
acentuando que, se (a garantia) fosse semelhante evico, ao alienante restaria
a obrigao de indenizar (como ocorreria em casos de evico), o que no se
aplica aos casos de incidncia de vcios, que em regra, prevem apenas a
redibio do contrato com a devoluo da coisa e do preo (e no a indenizao).
A teoria do erro considera a vontade do alienante viciada
quando baseada em erro sobre as qualidades essenciais do objeto. Contudo,
para Orlando Gomes, os fundamentos dessa teoria no seriam os mias prprios
para a garantia, por receberem tratamentos legais diferenciados: no casso de
erro, a conseqncia a anulao do contrato e, no caso dos vcios ocultos, h a
possibilidade de abatimento do preo. Por fim, a teoria do risco, que se
fundamenta na imposio legal ao alienante da responsabilidade pelos vcios da
coisa. Esta afastada por Orlando Gomes sem maior fundamentao, por
entender que no se aplica aos vcios.
A teoria do erro considera a vontade do alienante viciada
quando baseada em erro sobre a qualidade essencial do objeto constitui um dos
principais fundamentos da garantia, no podemos ser afastada pela mera
considerao de que o erro implicaria necessariamente anulao. Ou seja,
sempre que possvel, deve-se preservar o negcio, reservando-se ao contratante
o direito de reclamar a indenizao, e no necessariamente busca a anulao do
negcio. Esse raciocnio parte da mxima de que, quem pode o mais pode o
menos, isto , se possvel postular a anulao do negcio, que o mais, parece
49
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 94
33
razovel que se possa postular o menos, que manter o negcio com o

recebimento de indenizao correspondente ao vcio.
Serpa Lopes50 classifica as teorias em dois grupos: (a)
responsabilidade do contratante como um consectrio necessrio da natureza
jurdica do contrato; e (b) a teoria ecltica, que tem por base a idia do erro.
Silvio Rodrigues51, secundado por Simo52, afasta-se da
noo de erro e de inexecuo do contrato e fundamenta a garantia na boa-f,
que constitui princpio informados do direito contratual. Com efeito, o princpio da
boa-f previsto no art. 422 do Cdigo Civil53, constitui, o fundamento da
responsabilidade por vcios ocultos e deve nortear todos os contratos, quer
decorrentes de uma relao de consumo, quer decorrentes uma relao apenas
civil. Assim, de se prestigiar a expectativa de se estar contratando ou adquirindo
algo que se pressupe ter determinados requisitos bsicos de qualidade que lhe
so intrnsecos, pois justamente nessa expectativa que reside a boa-f do
contratante ou adquirente.
De certa forma, a boa-f objetiva congrega todas as outras
teorias que, cada qual com sua viso, buscam fundamentos para a garantia,
como o caso da teoria do erro, da teoria do risco, do princpio da evico
parcial, que, resistem s crticas de Orlando Gomes e servem de fundamento
para garantir.
A boa-f objetiva opera seus efeitos nas hipteses de
redibio ou abatimento do preo, pois a garantia circunscrita ao redor dos vcios
redibitrios visa a proporcionar estabilidade aos negcios jurdicos relacionados
50
SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de Direito Civil, 6 ed.Rio de Janeiro: Freitas Bastos,
v. 3, p. 176 ss.
51
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos Contratos e das Declaraes Unilaterais de Vontade.
So Paulo: Saraiva, 2002, v. 3, p. 105.
52
SIMO, Vcios do Produto no Novo Cdigo Civil e no Cdigo de Defesa do Consumidor.

So Paulo: Atlas, 2003, p. 86.
53
CC:Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente
reclamar abatimento no preo.
34
transferncia de bens de um contratante ou outro, fazendo com que o adquirente

de certa coisa sinta-se tranqilo quando utilidade objetivada no bem adquirido,
razo pela qual a questo da culpa perde um pouco seu sentido54.
A boa ou m-f relevante para efeito de reparao, pois,
se o alienante no conhecia o vcio ou defeito da coisa, restituir o recebeu mais
as despesas do contrato, ao passo que, se conhecia, restituir o que recebeu
mais perdas e danos, conforme dispe o artigo 443 do CC55.
O Cdigo Civil no fixa um prazo mnimo de garantia para os
negcios de direito privado no abrangidos pelo direito do consumidor. Mas
Caramuru ressalva que evidente que esse silncio no poder representar a
exonerao completa e absoluta da garantia, at porque a existncia de tal
exigncia algo que est de acordo com a funo social do contrato56.
Com efeito, tendo em vista a funo social do contrato,
mesmo que o Cdigo seja silente e no haja estipulao de prazo de garantia no
negcio jurdico, de considerar-se um prazo e garantia pelo qual se
responsabilize o alienante, devendo tal lapso de tempo ser estabelecido tendo por
base os usos e costumes aplicveis aos contratos ou, no havendo, devem
aplicar por analogia os prazos do Cdigo de Defesa do Consumidor.
54
SANTOS, Caio Augusto Silva. Dos Vcios Redibitrios no Novo Cdigo Civil e no Cdigo de
defesa do Consumidor . In HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes (coord). Novo Cdigo
Civil: Interfaces no Ordenamento Jurdico Brasileiro. p. 74.
55
CC: Art. 443. Se o alienante conhecia o vcio ou defeito da coisa, restituir o que recebeu com
perdas e danos; se o no conhecia, to-somente restituir o valor recebido, mais as despesas
do contrato.
56
FRANCISCO, Caramuru Afonso. Cdigo Civil de 2002: o que h de novo?. So Paulo: Juarez
de Oliveira Ed., 2002, p. 109.
35
2.2 GARANTIA LEGAL

A garantia legal consiste em alternativas fixadas na prpria
lei, como meios de proteo e segurana outorgados ao contratante ou
adquirente, para se ver recomposto do prejuzo trazido pelo vcio57.
2.2.1 Garantia legal no Cdigo Civil
O construtor responde pela boa qualidade da obra que
realizou, responsabilizando-se pelos defeitos que possa apresentar.
Na construo civil, os vcios normalmente so ocultos, pois
os aparentes se presumem conhecidos pelo dono da obra quando do seu
recebimento. Por isso a lei estabelece o prazo de 5 (cinco) anos, instituindo em
favor do dono da obra garantia pela qual o empreiteiro responde, por culpa
presumida, pelos vcios ocultos que ponham em risco a solidez e segurana da
obra.
Alguns
doutrinadores
consideram
essa
garantia
do
empreiteiro como uma responsabilidade excepcional. A excepcionalidade decorre

do fato de que, normalmente, quem recebe uma obra encomendada libera a
pessoa
que
entregou
importando,
em
princpio,
na
cesso
de
responsabilidade o que no ocorre no caso do artigo 61858, que abre exceo a

regra59.
57
SANTOS, Caio Augusto Silva. Dos Vcios Redibitrios no Novo Cdigo Civil e no Cdigo de
defesa do Consumidor . In HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes (coord). Novo Cdigo
Civil: Interfaces no Ordenamento Jurdico Brasileiro. p. 107.
58
Civil. RECURSO ESPECIAL. Ao de indenizao por perdas e danos e resciso contratual.

Julgamento extra-petita. Inocorrncia. Responsabilidade do construtor. Defeitos na construo.
(...) A entrega do imvel ao comprador no corresponde ao exauri mento, por parte do
empreiteiro, construtor ou financiador de imvel residencial, de sua obrigao contratual ante a
impossibilidade de que haja, nesse instante comprovao plena da segurana e solidez da
unidade residencial.
Recurso no conhecido (STJ-3T., REsp 590385-RS; 2003/0162546-7, Rel. MIn. Nancy
Andrighi, j. 5/10/2004, DJ 5/9/2005, p. 399).
59
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instrues de Direito Civil.p. 205.
36
A importncia desse prazo foi salientada por Hely Lopes

Meirelles:
generalizada a convico de que esse prazo no foi
estabelecido para atender exclusivamente aos interesses do
proprietrio, mas tambm, e principalmente, ao interesse de toda
a coletividade. Trata-se, destarte, de prazo imperativo, de ordem
pblica, no sendo possvel ao construtor dele se eximir, nem
reduzir a sua amplitude por meio de clusula contratual. Resulta
da lei, independente de clusula que o consigne, e no admite
modificao pela vontade das partes60.
Ainda sobre o prazo de garantia previsto no art. 1.245 do

Cdigo Civil de 191661 e no seu correspondente art. 618 do Cdigo de 2002,
comentava Hely Lopes Meirelles:
O prazo qinqenal dessa responsabilidade de garantia, e no
de prescrio, como erroneamente tm entendido alguns
julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurana da obra
apresente-se, dentro de cinco anos de seu recebimento, ao
contra o construtor e demais participantes do empreendimento
subsiste pelo prazo prescricional comum (...), a contar do dia em
que surgiu o defeito62.
No fundo a responsabilidade do construtor decorre antes

princpio geral da responsabilidade civil, do dever de reparao dos danos, dos
direitos que so assegurados aos adquirentes, da proteo sociedade, enfim,
decorre antes desses princpios, do que da garantia estabelecida expressamente
no texto legal.
60
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1979, p.
226; CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. So Paulo: Malheiros,
2002, p. 294.
61
CC DE 1916: Art. 1.245. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes

considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante 5 (cinco) anos, pela
solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo, exceto, quanto a
este, se, no o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra.
62
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. p. 255.
37
A jurisprudncia firmou o conceito de que no prazo de

garantia referente solidez e segurana da obra o construtor responde de forma
objetiva63. Assim entendeu o STJ :
Ementa: Recurso especial. Ausncia de contrariedade a lei.
Responsabilidade do construtor. Prazo de garantia da obra.
Recurso no provido. No viola os arts. 178, pargrafo 5, iv, 1243
e 1245 do cod. Civil a deciso que afasta a prescrio arguida por
se cuidar de ao indenizatoria pelos danos, considerados de
grande monta, pelos quais e o construtor responsavel.
Isto , a garantia legal d a essa responsabilidade do

construtor o carter de responsabilidade objetiva, de tal sorte que, naquele
determinado perodo, se executa a regra geral do nus da prova estatuda no art.
333,I, do Cdigo de Processo Civil64, fazendo com que o contratante, comprador
ou seus sub-rogados fiquem liberados de provar a culpa do construtor (devem
provar apenas o nexo causal), pois a lei considera a culpa presumida do
construtor. Importante lembrar que a responsabilidade pode ser afastada se o
empreiteiro demonstrar que o evento danoso decorreu de caso fortuito, fato de
terceiros ou culpa da vtima (mau uso ou falta de manuteno).
Existe alguma divergncia na doutrina sobre o alcance da
garantia prevista no art. 618 do CC65: contempla toda e qualquer modalidade
contratual, ou apenas a empreitada mista (materiais e servios)? Sobre esta
questo, Marcos Aurlio S. Viana analisa o entendimento de diversos autores
(J.M. de Carvalho Santos, Alfredo de Almeida Paiva, Jos de Aguiar Dias e Hely
Lopes Meirelles) e conclui que independentemente da espcie e da natureza do
63
STJ, REsp 9.375- SP (915467-4), Rel. MIn. Cludio Santos, DJ 30/3/92.
64
CPC: Art. 333. O nus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu
direito.
65
CC: Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o
empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela
solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo. Pargrafo nico.
Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao contra o
empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
38
contrato de construo, o construtor ser sempre o responsvel, por cinco anos,

pela solidez e segurana da obra66
O artigo 447 do CC67 dispes que, nos contratos onerosos, o
alienante responde pela evico. De acordo com a definio de Maria Helena
Diniz:
Evico a perda da coisa, por fora de deciso judicial, fundada
em motivo jurdico anterior, que o confere a outrem, seu
verdadeiro dono, com o reconhecimento em juzo da existncia de
nus sobre a mesma coisa, no denunciado oportunamente no
contrato.
Assim, o vendedor permanecer vinculado devido aos riscos

da evico.
2.2.2 Garantia no Cdigo de defesa do consumidor
O CDC no se refere ou se aplica especificamente a
determinados produtos. Aplica-se de modo geral a todos os produtos e servios
fornecidos em uma relao de consumo, de modo que no relaciona e nem
seria possvel relacionar todos os itens, produtos ou servios que so
compreendidos pelas suas regras ou garantias.
A garantia que se extrai do CDC para a construo civil de
adequao do produto quanto sua qualidade, quantidade e ao uso que
razoavelmente dele se espera, respeitadas as variaes decorrentes de sua
natureza. O art. 24 do CDC refere-se expressamente garantia legal de
adequao do produto ou servio, prevendo que independe de termo expresso e
que vedada sua exonerao por clusula contratual do fornecedor68.
66
VIANA, Marco Aurlio S. Contrato de Construo e Responsabilidade Civil.

Paulo: Saraiva, 1981, p. 57.
67
CC:Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evico. Subsiste esta
garantia ainda que a aquisio se tenha realizado em hasta pblica.
68
CDC: Art. 24. A garantia legal de adequao do produto ou servio independe de termo
expresso, vedada a exonerao contratual do fornecedor.
2 ed. So
39
O art. 18, 1, do CDC69, por exemplo, estabelece um prazo

que d ao fornecedor a oportunidade de acionar o sistema de garantia do produto
e reparar o defeito no prazo mximo de 30 (trinta) dias70. Ou seja, trata-se de
garantia legal, de tal sorte que, no sendo sanado o vcio dentro desse prazo, o
consumidor pode exigir alternativamente e sua escolha: a substituio do
produto por outro da mesma espcie, em perfeitas condies de uso; a restituio
imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuzo de eventuais
perdas e danos; o abatimento proporcional do preo.
Tal prazo de garantia, estabelecido na lei, pode ser
aumentado ou reduzido por conveno das partes, nos termos do disposto no art.
18, 2, do CDC71, no podendo ser inferior a 7 (sete) nem superior a 180 (cento
e oitenta) dias. Nos contratos de adeso, a clusula de prazo dever ser
convencionada em separado, por meio de manifestao expressa do consumidor.
Outra garantia que se extrai da lei, particularmente nas
relaes de consumo, diz respeito adequao dos produtos e servios aos fins
que razoavelmente deles se esperam. Essa garantia decorre do 6 do art. 18 do
CDC, que considera imprprio ao uso e consumo os produtos nocivos vida ou
sade, em desacordo com as normas regulamentares de fabricao, ou se
revelem inadequados para os fins que razoavelmente deles se esperam, bem
como aqueles que no atendam as normas regulamentares de prestabilidade72.
69
70
CDC: Art. 18. (...) 1 No sendo o vcio sanad o no prazo mximo de trinta dias, pode o
consumidor exigir, alternativamente e sua escolha: I - a substituio do produto por outro da
mesma espcie, em perfeitas condies de uso; II - a restituio imediata da quantia paga,
monetariamente atualizada, sem prejuzo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento
proporcional do preo.
V.TR 851/253 (nota 34).
71
CDC: Art. 18 (...) 2 Podero as partes conven cionar a reduo ou ampliao do prazo
previsto no pargrafo anterior, no podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta
dias. Nos contratos de adeso, a clusula de prazo dever ser convencionada em separado, por
meio de manifestao expressa do consumidor.
72
CDC: Art. 20. (...) 2 So imprprios os servi os que se mostrem inadequados para os fins
que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles que no atendam as normas
regulamentares de prestabilidade.
40
2.3 GARANTIA CONTRATUAL

A garantia contratual nasce da conveno estabelecida entre
os sujeitos de determinada relao negocial. A sua existncia voluntria
depende da vontade das partes apesar da fora que a lei lhe outorga, se existe.
Disso resulta, conseqentemente, que a lei apenas a causa mediata, quanto a
vontade das partes sem dvida a prpria razo de ser, isto , representa a sua
causa imediata, diferente do que ocorre com a garantia legal73.
A garantia contratual pode ser concedida por liberdade do
fornecedor, em termo escrito, como previsto no art. 50 do CDC74. facultativo e
complementar garantia legal. Complementar porque no exclui a garantia legal
estabelecida no art. 18, 1 do CDC ( que norma de ordem pblica e no pode
ser derrogada pela vontade das partes). Se a garantia contratual igual legal,
nada lhe acrescenta. Por conseguintes, resta-lhe o carter complementar.
Quando se trata de prazos de garantia, por vez se estabelece uma certa confuso
pelo fato de a garantia contratual ser complementar legal, quando se entende
equivocadamente, a nosso ver que o prazo de garantia contratual deve ser
somado ao prazo de garantia legal.
No caso de solidez e segurana, por exemplo, em que existe
um prazo de garantia legal de 5 (cinco) anos estabelecido pelo art. 618 do CC,
nada impede que um construtor ou equipamento queira dar, por hiptese, um
prazo de garantia de 8 (oito) anos em relao a esse tipo de vcios, contando da
concluso dos servios ou entrega do imvel, o que no significa que estar
obrigado por um prazo de garantia de 13 (treze) anos ( cinco anos de garantia
legal mais oito anos da garantia contratual), mas apenas pelo prazo concedido.
73
SANTOS, Caio Augusto Silva; GODOY, Paulo Henrique Silva. Dos Vcios Redibitrios no Novo
Cdigo Civil e no Cdigo de defesa do Consumidor . In HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes
Novaes (coord). Novo Cdigo Civil: Interfaces no Ordenamento Jurdico Brasileiro. p. 108.
74
CDC: Art. 50. A garantia contratual complementar legal e ser conferida mediante termo
escrito.
41
De nada adiantaria conceder a garantia pelo prazo de cinco

anos, porque a lei j concede esse prazo, como tampouco adiantaria conceder a
garantia pelo prazo de trs anos, porque prevaleceria o prazo da garantia legal,
que maior. Assim, o prazo de garantia contratual tem esse carter
complementar em relao garantia legal. Inclusive, h inmeras situaes em
que a garantia contratual no se restringe aos prazos, mas ao
modo de
exerccios e extenso da cobertura no previstos na garantia legal - , de forma

que os fornecedores podem complementar a garantia legal com modalidades
diversas que ultrapassem aquele mnimo legalmente previsto.
2.4 CONTINUIDADE DA GARANTIA NA REVENDA DO IMVEL

A garantia dada por quem construiu a obra. ele quem
responde pelas conseqncias de quaisquer problemas durante o prazo de
garantia legal, seja perante o primeiro adquirente, seja perante os demais que lha
sucedem, dentro do prazo da garantia (legal).
Segundo Del Mar, garantia contratual, pode ocorrer de o
construtor condicion-la ao primeiro adquirente, o que se figura lcito devido ao
carter facultativo dessa modalidade de garantia75. Embora seja questionvel
esse tipo de condio estabelecida para o exerccio da garantia contratual, no se
pode desprezar o aspecto comercial que implica a promoo da venda de
determinados bens, para o qual o vendedor se utiliza dessa faculdade.
2.5 TERMO INICIAL PARA PROPOSITURA DA AO

O termo inicial para a contagem do prazo para as aes
tpicas de garantia, redibitrias e estimatrias quanti minoris76 - contrato de
entrega efetiva do bem, ou seja, da transferncia da posse ao comprador.
Entretanto, se o adquirente j estava na posse do imvel, o prazo conta-se da
75
2008, p. 91.
76
(Actio) quanti minoris - ao de abatimento ou para menor preo; ao estimatria, ao de

diminuio de preo.
42
alienao, reduzido metade, conforme disposto no artigo 445 do Cdigo Civil77.

Os prazos referentes a essas aes so decadenciais, pois o direito e a ao que
protegem nascem simultaneamente, do mesmo fato e no mesmo momento, e a
ao representa o prprio direito.
s vezes acontece que o vcio, embora j existente, no
pode ser constatado logo no primeiro uso da coisa, de forma que o prazo para a
propositura da ao, nessa hiptese, se inicia, no da entrega efetiva, mas da
data em que o adquirente toma cincia da existncia dele. Exemplo clssico do
imvel que alvo de enchentes por chuvas normais, em que o adquirente tomar
cincia do problema somente por ocasio da primeira ocorrncia78.
Da que, se o vcio, por sua natureza, s puder ser
conhecido mais tarde, o prazo contar-se- do momento em que dele tiver cincia,
at o prazo mximo de 1 (um) ano para os imveis (art. 445, 1, do CC)79.
Nos termos do Art. 446 do CC80, existindo clusula de
garantia, no correro os prazos previstos no artigo 445; porm o adquirente deve
denunciar o defeito ao alienante nos 30 (trinta) dias seguintes ao seu
descobrimento, sob pena de decadncia. O legislador criou, aqui, uma novidade,
que decadncia intercorrente.
77
CC: Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibio ou abatimento no preo no
prazo de trinta dias se a coisa for mvel, e de um ano se for imvel, contado da entrega efetiva;
se j estava na posse, o prazo conta-se da alienao, reduzido metade.
78
Nesse sentido acrdo do Tribunal de Justia de So Paulo, que decidiu pela caracterizao de
vcio redibitrio na alienao do imvel alvo de enchentes por chuvas, sem informao do fato
para a compradora, que poderia ter influenciado na deciso da compra ou do preo a pagar;
nessa referida deciso, foi determinado o abatimento do preo na compra e venda. 3Cmara de
Direito Privado do TJSP, Apelao Cvel n 91.205.4/1, da comarca de Santo Andr, jan. 2000,
apud Loureiro, Luiz Guilherme. Teoria Geral dos Contratos no Novo Cdigo Civil. So Paulo: Ed.
Mtodo, 2002, p. 142.
79
CC:Art. 445. (...) 1 Quando o vcio, por sua natureza, s puder ser conhecido mais tarde, o
prazo contar-se- do momento em que dele tiver cincia, at o prazo mximo de cento e oitenta
dias, em se tratando de bens mveis; e de um ano, para os imveis.
80
CC: Art. 446. No correro os prazos do artigo antecedente na constncia de clusula de

garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao
seu descobrimento, sob pena de decadncia.
43
Trata-se de um dispositivo novo, trazido pelo Cdigo de

2002, que merecer a devida interpretao jurisprudencial. Porm, de incio,
parece ser aplicvel apenas aos vcios ocultos simples ou redibitrios e no aos
vcios referentes solidez da obra e segurana dos moradores, previstos no art.
618 do CC81. Primeiramente porque o art. 446 refere-se especificamente ao
artigo antecedente, o qual, por sua vez trata apenas dos vcios ocultos
redibitrios.
Em segundo lugar porque, a prevalecer essa regra para os
vcios referentes solidez e segurana, o construtor poderia ver-se exonerado de
suas principais responsabilidade no tocante obra, no exguo prazo de 30 dias
contados do surgimento do vcio, caso o interessado no reclamasse, o que no
parece razovel quanto a essa classe de defeitos.
As garantias so indispensveis para o adquiernte, bem
como para o construtor, assim como a responsabilidades de todos envolvidos no
processo contrutivo do bem.
81
solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.
Captulo 3
RESPONSABILIDADES NA CONSTRUO CIVIL
3.1 APLICAO DOS PRINCPIOS DA BOA-F OBJETIVA E DA FUNO

SOCIAL DOS CONTRATOS RESPONSABILIDAE DO CONSTRUTOR
Para o Cdigo Civil de 1916 os contratos tinham funo
quase que exclusivamente econmica. O Cdigo Civil de 2002 alterou
radicalmente a teoria dos contratos ao introduzir os princpios da eticidade e da
socialidade. O princpio da sociedade, j presente na Constituio Federal de
1988, aparece de forma expressa no artigo 421 do CC de 2002, estabelecendo
que a liberdade de contratar deve ser exercida em razo e nos limites da funo
social do contrato82.
No campo da eticidade, foram inseridos conceitos legais
indeterminados e expresses abstratas, como: boa-f, probidade, bons costumes,
impondo a sua observncia83. Houve avano no sentido prtico com a adoo do
conceito boa-f objetiva, de maneira que no mais suficiente que haja inteno,
mas algo que deve se efetivar.
Mais ainda, na esfera dos contratos, a boa-f deve ser
respeitada no apenas no momento da contratao, mas tambm na fase pscontratual e, inclusive, depois da concluso do negcio, pois o mesmo estende
seu efeito ao longo do tempo. Isso de ser observado sobretudo nas
incorporaes imobilirias em que as unidades so vendidas na planta, ou seja,
82
CC: Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do
contrato.
83
CC: Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como
em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.
CC:Art. 113. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a boa-f e os usos do
lugar de sua celebrao.
45
ainda por construir, nas quais o cumprimento da obrigao pelos incorporadores

se estende no tempo, depois da assinatura do contrato de compra e venda.
A obrigao dos compradores realizar o pagamento de
suas prestaes na forma estabelecida, e em contrapartida a obrigao dos
incorporadores ou construtores executar a obra atendendo s normas tcnicas,
s previses do memorial descritivo de acabamento e as demais condies
contratadas, devendo pautar a sua conduta pelos princpios da boa-f. Mesmo
nos demais casos que tratam apenas da construo, o construtor responde pela
garantia, seja legal (referente a solidez da obra e segurana dos moradores), seja
a garantia contratual, se houver, sendo aplicvel, tambm nesses casos, as
regras da boa-f. Assim, os princpios da eticidade e socialidade devem
acompanhar a responsabilidade do construtor antes, durante e depois da
concluso da obra.
3.2 QUADRO GERAL DE RESPONSABILIDADES DO CONSTRUTOR

As responsabilidade do construtor compreendem84:
Responsabilidade tico-profissional; deriva de imperativos
morais, de parceiros geradores do exerccio da profisso. Os
deveres tico-profissionais no so estranhos s relaes
jurdicas e, muitas vezes, consorciam-se para fundamentar
responsabilidades. O desrespeito aos preceitos ticos previstos
no Cdigo de tica Profissional do Engenheiro, Arquiteto,
Engenheiro-agrnomo, institudo pela resoluo n 205/71 do
CONFEA, punido com uma das sanes previstas no artigo 72
da lei 5.194/6685, ou seja, advertncia reservada ou censura
pblica, aplicadas no infrator (sempre um profissional).
Responsabilidade
pela
perfeio
da
obra
pelo
atendimento das normas tcnicas; o construtor responsvel pela perfeio da
84
2008, p. 149.
85
Lei n 5.194/66: Art. 72. As penas de advertncia reservada e de censura pblica so

aplicveis aos profissionais que deixarem de cumprir disposies do Cdigo de tica, tendo em
vista a gravidade da falta e os casos de reincidncia, a critrio das respectivas Cmaras
Especializadas.
46
obra, dispondo o art. 6 do Cdigo de tica Profissional da engenharia e

arquitetura devem atuar dentro da melhor tica86.
Conforme o CC (art. 615 e 616), o dono da obra pode
enjeit-la (ou receber abatimento do preo), se o empreiteiro se afastou das
regras tcnica.
considerada prtica abusiva e vedado ao fornecedor de
produtos e servios (no caso, o construtor), dentre outras prticas abusivas,
colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo com
as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas
especficas no existem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas, ou
outra entidade credenciada pelo CONMETRO (CDC, art. 39, VIII).
Responsabilidade contratual pela execuo da obra; O
construtor responsvel pela inobservncia de obrigao contratual (CC, arts.
615 e 616), sem prejuzo da responsabilidade por falta de tcnica.
Responsabilidade legal ou contratual (esta ltima, se o
construtor a houver dado por escrito) pelos vcios e imperfeies da obra; O
construtor responsvel pelos vcios e imperfeies da obra, oriundos de culpa
sua na execuo do servio, ou no emprego do material, mesmo que no afetem
a solidez e segurana da construo (inexecuo da obrigao CC, arts. 389,
186, 615, 927; CDC. Arts. 18 e 20).
Responsabilidade (legal) pela solidez e segurana da
obra; o construtor responsvel pela solidez e segurana do trabalho, nas
empreitadas relativas e edifcios e outras construes de grande porte, bem como
em razo dos materiais e do solo (CC, art. 618).
86
2008, p.150.
47
O construtor responsvel pelos defeitos da obra, que

afetem a segurana do consumidor ou equiparados (CC, arts. 389, 186, 615, 927;
CDC. Arts. 12 e 14).
Responsabilidade por danos a vizinhos; o construtor
responsvel pela reparao civil de leses patrimoniais causadas a vizinhos. O
art. 1.299 do CC assegura ao proprietrio o direito de levantar em seu terreno as
construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos.
A responsabilidade do construtor nesse caso objetiva (CC,
art. 927, pargrafo nico; art. 931) e, dependendo da situao, solidria com o
proprietrio (CC, art. 942, pargrafo nico), salvo a responsabilidade exclusiva
deste na hiptese prevista nos art. 937, do CC.
H solidariedade entre os co-responsveis (CC, art. 945;
CDC, art. 25, 2).
Responsabilidade por danos a terceiros; o construtor
responsvel pela reparao civil de leses patrimoniais causadas a terceiros,
conforme regras comuns da responsabilidade civil (CC, arts. 186 e 927).
A responsabilidade do construtor nesse caso objetiva (CC,
art. 927, pargrafo nico; art. 931).
Dependendo a situao, h solidariedade entre os coresponsveis e o dono da obra (CC, art. 942, pargrafo nico; CDC, art. 25, 2).
Responsabilidades por materiais; na empreitada mista
(materiais e mo-de-obra) o empreiteiro responde pelos defeitos do material que
aplica, alm da imperfeio dos servios que executa (CC, arts. 389, 186 e 927).
Na empreitada de lavor (s mo-de-obra), em que o
empreiteiro recebe do proprietrio o material a ser empregado na obra, responde
48
de maneira absoluta pelo trabalho e de modo relativo pelo material utilizado (CC,
art. 612).
Sendo
dano
causado
por
componente
ou
pea
incorporada ao produto ou servio, so responsveis solidrios seu fabricante,

construtor ou importador e o que realizou a incorporao (CDC, art. 25, 1 e 2,
CC, art. 942, pargrafo nico, 186, 927).
O construtor responsvel pelo pagamento dos materiais
que recebe se por impercia os inutilizar (CC, art. 617).
Responsabilidade pelos atos de seus prepostos; o
construtor responsvel pelos atos culposos e lesivos a estranhos, resultantes de
atividades prpria ou de seus prepostos na construo mestres ou
encarregados de obras ou ainda de seus operrios (CC, arts. 932, II, 933).
Em
se
tratando
de
responsabilidade
civil
por
culta
extracontratual (violao a princpio geral de direito), ficam solidrios todos os

autores e co-autores da leso (CC, art. 942, pargrafo nico; CDC, art. 25, 2).
Responsabilidade pelos riscos da obra; o construtor
responsvel pelos riscos da obra, se ele forneceu os materiais, at o momento da
entrega da obra a quem a encomendou, se este no estiver em mora de receber
(CC, art. 611).
Se o empreiteiro fornecer apenas mo-de-obra, os riscos em
que no tiver culpa correro por conta do dono (CC, art. 612).
Responsabilidade por danos ambientais; o construtor
responsvel por transgresses s normas de Direito Ambiental, sujeito a sanes
administrativas, penais e cveis (CF, art. 225, 3). Considera-se poluidor a
pessoa fsica ou jurdica responsvel, direta ou indiretamente, por atividade
causadora de degradao ambiental (Lei n 6.938/81).
49
Responsabilidade
penal
ou
criminal;
construtor
responde na esfera criminal por fatos considerados crimes, como: desabamento

(queda de construo em virtude de fator humano); desmoronamento (resulta da
natureza); incndio (quando provocado por sobrecarga eltrica), intoxicao ou
morte pro agrotxico (previso para os engenheiros de outra especialidade, alm
da civil); intoxicao ou morte por produtos industrializados (idem, quando
manipulados na produo ou quando no conste indicao de periculosidade);
contaminao
(idem, quando
provocada por
vazamentos de
elementos
radioativos e outros).
Tais ocorrncias so incriminveis, havendo ou no leso
corporal ou dano material, desde que se caracterize perigo vida ou
propriedade (Cdigo Penal). O mesmo ocorre em relao aos fatos considerados
crimes ambienteis (Lei n 9.605/98), como por exemplo: promover construo em
solo no-edificvel, ou em seu entorno, assim considerado em razo de seu valor
paisagstico,
ecolgico,
artstico,
turstico,
histrico,
cultural,
religioso,
arqueolgico, etnogrfico ou monumental, sem autorizao da autoridade

competente ou desacordo com a concedida; modificar a construo ou local
protegido por lei em razo de seu valor paisagstico, ecolgico, cultural, sem
autorizao da autoridade competente ou de forma diferente da autorizao
concedida; destruir, danificar maltratar plantas em locais pblicos ou privados;
destruir ou danificar florestas nativas ou plantas, entre outros.
Outras responsabilidade do construtor; Responsabilidade
trabalhista, decorrente das relaes de trabalho entre o construtor, com o
empregador, e seus empregados87.
Responsabilidade social e previdenciria, pelo recolhimento
das verbas social e contribuies previdencirias do pessoal empregado na obra.
Responsabilidade por tributos, referentes queles incidentes
sobre a atividade de construo.
87
2008, p.151.
50
Responsabilidade tcnico-administrativa, pelo atendimento

aos parceiros legais e regulamentadores da atividade profissional, ou de
exigncias formais para a realizao da obra.
3.3 RESPONSABILIDAE PELA PERFEIO DA OBRA

um tipo de responsabilidade que no necessita constar em
contrato, pois trata-se de responsabilidade contratual, j que inerente ao vnculo
existente entre o construtor e o dono da obra.
Conforme cita Meirelles:
A responsabilidade pela perfeio da obra o primeiro dever legal
de todo profissional ou firma de engenharia, arquitetura ou
agronomia, sendo de se presumir em qualquer contrato de
construo, particular ou publica, mesmo que no conste de
nenhuma clusula de ajuste. Isso porque, a construo civil ,
modernamente, mais que um empreendimento leigo, alm da
peritia artis do prtico do passado, a peritia techinica do
profissional da atualidade88.
fundado nesse dever de perfeio, observa o citado

mestre, que o Cdigo Civil autoriza quem encomendou a obra a rejeit-la, quando
defeituosa, ou receb-la com abatimento no preo, se assim lhe convir. Com
efeito, o Cdigo Civil estabelece, no art. 615, que o dono da obra poder rejeit-la
se o empreiteiro se afastou das instrues recebidas e dos donos dados, ou das
regras tcnicas em trabalhos dessa natureza89.
Ainda segundo Meirelles, tanto o autor do projeto quanto seu
executor respondem pela imperfeio da obra, at que se apure a quem cabe a
incorreo profissional, equiparvel culpa comum. Essa culpa profissional surge
com a inobservncia de norma tcnica, de mtodo recomendvel, ou ,
88
89

CC: Art. 615. Concluda a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono
obrigado a receb-la. Poder, porm, rejeit-la, se o empreiteiro se afastou das instrues
recebidas e dos planos dados, ou das regras tcnicas em trabalhos de tal natureza.
51
simplesmente, da falta de cuidados usuais na elaborao do projeto ou na sua

execuo90.
3.4 RESPONSABILIDADE PELA SOLIDEZ E SEGURANA DA OBRA

A responsabilidade pela solidez e segurana da obra est
prevista no art. 618 do cdigo Civil91. Trata-se de clusula legal aplicvel a
qualquer modalidade de construo, empreitada ou administrao. Nota-se que o
dispositivo legal enfatiza a aplicao desse prazo a obras considerveis, isto , de
grande vulto, como o caso da construo de edifcios.
So requisitos para que haja a responsabilidade pela solidez
e segurana da obra: (a) o vcio de solidez e segurana da obra deve ser oculto
tendo em vista que o Cdigo Civil no tutela o vcio aparente, j que os considera
conhecidos e aceitos quando do recebimento; (b) a obra deve ser considervel,
de grande vulto, tais como a construo de edifcio, casa, pontes, estradas; e (c) o
vcio deve comprometer a solidez e segurana da obra, de modo a criar um
estado de insegurana quanto a possibilidade de runa92.
A responsabilidade pela solidez e segurana da obra deve
ser analisada em consonncia com a responsabilidade profissional dos
engenheiros, arquitetos e construtores.
Em princpio, a responsabilidade pela perfeio da obra e
pela sua solidez e segurana integral e nica do construtor, mas pode ser
transferida ao autor do projeto ou partilhada com os seus equiparados
(incorporador), ou que nele interfiram conforme a culpa de cada um93.
90
91

solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.
92
ROCHA, Silvio Luiz Ferreira da. Responsabilidade Civil do Fornecedor. p. 83.
93
52
3.5 RESPONSABILIDAE DAS PESSOAS ENVOLVIDAS NA CONSTRUO
3.5 RESPONSABILIDADE DOS ENGENHEIROS E ARQUITETOS

Nas construes modernas verifica-se a interveno de
inmeros profissionais especializados nas diversas reas da construo civil, no
havendo subordinao entre eles, tendo em vista que possuem o mesmo grau de
formao cientfica e a mesma responsabilidade tcnica pelo servio prestado.
O engenheiro, o arquiteto ou a sociedade construtora so
autnomos no desempenho de suas atribuies e respondem tcnica e
legalmente por seus trabalhos, quer os executem pessoalmente, quer os faam
executar por prepostos ou auxiliares.
A
lei nmero
6.496/77
instituiu
anotao
de
responsabilidade Tcnica (ART) na prestao de servio de Engenharia, de

Arquitetura e de Agronomia. qual fica sujeito todo o contrato, escrito ou verbal,
para a execuo de obras ou prestao de quaisquer servios profissionais
referentes s categorias supralistadas. A ART define, para os efeitos legais, os
responsveis tcnicos pelo empreendimento de Engenharia, Arquitetura ou
Agronomia e deve ser efetuada pelo profissional no CREA (conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia), conforme Resolues emanadas do
CONFEA94.
A ART instrumento bsico para a fiscalizao do exerccio
da profisso, permitindo identificar se a obra ou o servio esto sendo realizados
por profissional habilitado. Alm disso, a garantia tcnica e contratual ao
94
Lei n 6.496, de 7/12/1977: Art 1 - Todo contrato, escrito ou verbal, para a execuo de obras
ou prestao de quaisquer servios profissionais referentes Engenharia, Arquitetura e
Agronomia fica sujeito "Anotao de Responsabilidade Tcnica" (ART).Art 2 - A ART define
para os efeitos legais os responsveis tcnicos pelo empreendimento de engenharia, arquitetura
e agronomia. 1 - A ART ser efetuada pelo profissional ou pela empresa no Conselho
Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), de acordo com Resoluo prpria do
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA).
53
profissional e ao cliente na prestao de servios ou obras de Engenharia,

Arquitetura ou Agronomia.
A ART importante para a sociedade por diversos fatores:
em primeiro lugar porque permite que a sociedade identifique os responsveis por
determinado empreendimento e as caractersticas do servio prestado; em
segundo, porque, em caso de sinistro e acidentes, a ART identifica
individualmente os profissionais responsveis, auxiliando na respectiva acareao
desses junto ao Poder Pblico; e, ainda, porque a ART garante os direitos bsicos
estabelecidos no art. 6, inciso I, do CDC, ou seja, a proteo a vida, sade e
segurana contra os riscos provocados por prticas no fornecimento de produtos
e servios considerados perigosos, pois condiciona tais prticas a profissionais
habilitados e identificados como so os engenheiros. Nesse sentido seria
interessante que a sociedade tcnica estabelecesse uma periodicidade para a
realizao de vistorias nas edificaes, de modo geral, e que, em determinadas
situaes, depois de longo tempo decorrido da sua concluso, houvesse a
obrigatoriedade de renovao da ART, pois com o passar do tempo verificam-se
alteraes de toda ordem que podem comprometer o seu desempenho alm de
inovaes que trazem maior segurana -, sendo benfico para a sociedade que
um profissional assuma novamente a responsabilidade tcnica pela edificao,
pois isto certamente far com que sejam revisados todos os subsistemas e
instalaes, assegurando um desempenho satisfatrio durante os anos
seguintes95.
Para os profissionais, a ART importante porque garante os
direitos autorais, funciona como contrato de trabalho ou de servio entre as
partes, define os limites de responsabilidade e viabiliza o Acervo Tcnico.
Quando a concepo geral que caracteriza um projeto for
elaborada em conjunto por profissionais legalmente habilitados, todos sero
considerados co-autores do projeto, com os direitos e deveres correspondentes;
quando houver profissionais ou organizaes de tcnicos especializados que
95
2008, p. 155.
54
colaboram numa parte do projeto, devero ser mencionados explicitamente como

autores da parte que lhes tiver sido confiada, devendo assinar todos os
documentos, como plantas, desenhos, clculos, pareceres, relatrios, anlises,
normas, especificaes e outros documentos relativos ao projeto96.
Ainda no caso de projetos, o art 21 da Lei nmero 5.149, de
24 de setembro de 1966, prev que, sempre que o autor convocar
para o
desempenho de seu cargo o concurso de profissionais especializados e

legalmente habilitados, sero estes havidos como co-responsveis na parte que
lhe diga respeito97. Quando o contrato englobar atividades diversas no campo da
Engenharia, da Arquitetura e da Agronomia e no caso de co-autoria ou coresponsabilidade, a ART dever ser desdobrada, por tantos formulrios quantos
forem os profissionais envolvidos na obra ou servio98.
No caso de ampliao, prosseguimento ou concluso de
qualquer empreendimento de Engenharia, Arquitetura ou Agronomia, dispe o
pargrafo nico do artigo 20 da Lei nmero 5.194/66 que a responsabilidade
tcnica caber ao profissional ou entidade registrada que aceitar esse encargo,
devendo o Conselho Federal adotar resoluo quanto s responsabilidades das
partes j executadas ou concludas por outro profissional99. O que se recomenda
96
Lei n 5.194, de 24/12/1966: Art. 19. Quando a concepo geral que caracteriza um plano ou,
projeto for elaborada em conjunto por profissionais legalmente habilitados, todos sero
considerados co-autores do projeto, com os direitos e deveres correspondentes.
Art 20 Os profissionais ou organizaes de tcnicos especializados que colaborarem numa
parte do projeto, devero ser mencionados explicitamente como autores da parte que lhes tiver
sido confiada, tornando-se mister que todos os documentos, como plantas, desenhos, clculos,
pareceres, relatrios, anlises, normas, especificaes e outros documentos relativos ao projeto,
sejam por eles assinados.
97
Lei n 5.194, de 24/12/1966: Art. 21. Sempre que o autor do projeto convocar, para o
desempenho do seu encargo, o concurso de profissionais da organizao de profissionais,
especializados e legalmente habilitados, sero estes havidos como co-responsveis na parte
que lhes diga respeito.
98
CONFEA- Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, Resoluo n 425, de

18/12/1998. Art. 2 - A ART define, para os efeitos legais, os responsveis tcnicos pela
execuo de obras ou prestao de quaisquer servios de Engenharia, Arquitetura e Agronomia,
objeto do contrato. 1 - Quando o contrato englobar atividades diversas no campo da
Engenharia, da Arquitetura e da Agronomia e no caso de co-autoria ou co-responsabilidade, a
ART dever ser desdobrada, atravs de tantos formulrios quantos forem os profissionais
envolvidos na obra ou servio.
99
Lei n 5.194, de 24/12/1966: Art. 20, pargrafo nico. A responsabilidade tcnica pela
55
a elaborao de um laudo sobre as obras executadas para documentar aquilo

que j foi feito e como foi feito a fim de prevenir responsabilidades.
A fiscalizao de obras e servios tcnicos est prevista
como atividade do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrnomo, no artigo
7, e da Lei, nmero 5.194/66100, de modo que o profissional responsvel pelos
servios tcnicos de fiscalizao que prestar. Se houver, alm do construtor, um
profissional fiscal da obra ou organizao de tcnicos designado para essa
funo, respondero esses solidariamente com o construtor, conforme o contrato,
porque ficam todos vinculados profissionalmente e empenhados na perfeio
tcnica da obra.
Em matria de construo civil h uma cadeia de
responsabilidades que parte do autor do projeto e vai at o seu executor
tcnico101.
ampliao, prosseguimento ou concluso de qualquer empreendimento de engenharia,

arquitetura ou agronomia caber ao profissional ou entidade registrada que aceitar esse
encargo, sendo-lhe, tambm, atribuda a responsabilidade das obras, devendo o Conselho
Federal dotar resoluo quanto s responsabilidades das partes j executadas ou concludas
por outros profissionais.
100
Lei n 5.194, de 24/12/1966: Art 7 As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do

arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em: (...) e) fiscalizao de obras e servios
tcnicos.
101
MEIRELLES, Hely Lopes, Direito de Construir p. 327.
56
ANEXO (APRESENTAO)
Vcio (do latim vitium) um defeito grave que torna uma
pessoa ou coisa inadequada para certos fins ou funes; qualquer deformao
fsica ou funcional.
Defeito (do latim defectum) imperfeio, deficincia,
deformidade, vcio, enguio.
Nos dicionrios jurdicos, as palavras vcios e defeito so
utilizadas em sentido equivalente, vcio representando defeito e defeito
representando vcio.
Vcios ocultos simples:

So aqueles que apresentam apenas essa caracterstica (de serem
ocultos), sem gravidade tal que tornem a coisa imprpria ao uso a
que destinada ou lhe diminuam o valor.
So deficincias reparveis, sem comprometimento posterior ao uso
ou ao valor do imvel (encanamentos entupidos).
Vcios ocultos redibitrios:
So os vcios ocultos, que a tornam imprpria ao uso a que se
destina ou lhe prejudicam sensivelmente o valor.
Local sujeito a enchentes
Barulho da casa de mquinas, etc.
Vcios ocultos redibitrios:
Para que o vcio seja redibitrio, necessrio que atenda
cumulativamente o seguinte:
Que surja em uma coisa adquirida por contrato comutativo
(oneroso);
Que o vcio exista no ato da contratao;
Que seja oculto (desconhecido do adquirente);
Que seja grave;
Que prejudique a utilizao da coisa ou lhe diminua o valor, e
Que seja insanvel
DIFERENA ENTRE VICIO E DEFEITO NO CDC
Vcio, o produto ou servio viciado quando no apresenta

qualidade esperada, mostrando-se inadequado ao uso a que se destina.
Defeito, o produto ou servio defeituoso aquele que se
mostra perigoso, colocando em risco a segurana do consumidor.
57
Para praticamente no existir vcios aparentes em um

imvel, algumas construtoras utilizam-se de meios em que ambas as partes (
cliente e construtor) posso checar mutuamente tais vcios e praticamente
erradic-los. Assim utiliza-se um termo de vistoria, onde feita uma minuciosa
checagem de itens pelo adquirente, dando aceite ou no na entrega do imvel.
CONSTRUTORA XXXXXXXXX
Balnerio Cambori, .
XXXXXXXXXXXXXXXX
ED. XXXXXXXXXXXXX
Rua XXXXXX, XXX Apt XXX
Nesta
Prezado Cliente,
TERMO DE VISTORIA Apartamento XXX Apresentamos-lhe o

presente termo, a fim de que seja efetuada a vistoria do imvel pra a
entrega das chaves.
2.
Quando da vistoria, sugerimos a V.Sa. verificar todos os itens
relacionados a seguir, marcando com um X a respectiva coluna e
registrando, no Anexo, as irregularidades por ventura encontradas.
3.
Eventuais itens no constantes da relao abaixo devero ser
relacionados no Relatrio de Irregularidades, anexo, aquelas
porventura encontradas.
4.
Solicitamos devolver-nos, datada e assinada, uma via deste
conjunto.
ITEM
DISCRIMINAO
SALA
1.1
Pintura das paredes e tetos
1.2
Funcionamento porta e fechadura
1.3
Funcionamento das esquadrias de alumnio,
PERFEITO
ESTADO
IRREGULAR
(REL. ANEXO)
58
1.4
Estado dos perfis, vidros e vedao
1.5
Pisos, azulejos e rejuntamentos
1.6
Soleiras
1.7
Rodaps
ITEM DISCRIMINAO
2
COZINHA
2.1
Pintura das paredes, portas e tetos
2.2
Funcionamento dos sifes e ligaes
2.3
2.4
2.5
2.6
Funcionamento dos registros de presso
2.7
Porteiro eletrnico
2.8
Churrasqueira
BANHEIRO SOCIAL
3.1
Pintura da porta e do teto
3.2
Funcionamento portas e fechaduras
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
Soleiras
Aparelhos sanitrios
3.8
Bancada do sanitrio
3.9
3.10
4

BANHEIRO SUTE
3.1
Pintura da porta e do teto
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
Soleiras
Aparelhos sanitrios
3.8
Bancada do sanitrio
3.9
3.10
PERFEITO
ESTADO
IRREGULAR
(REL. ANEXO)
59
ITEM
DISCRIMINAO
DORMITRIO SOCIAL
5.1
Pintura das paredes, porta e teto
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
Soleiras
5.7
Rodaps
DORMITRIO SUTE
6.1
Pintura das paredes, porta e teto
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
Soleiras
6.7
Rodaps
Limpeza geral do apartamento
PERFEITO
ESTADO
IRREGULAR
(REL. ANEXO)
60
Atenciosamente,
CONSTRUTORA XXXXXXXXXXXXXXXX
_______________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Diretor Comercial
_____________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
ENGENHEIRO CIVIL
_________________________________________________________
DECLARO que, nesta data, realizei a vistoria de recebimento da

unidade acima identificada, cujo resultado assinalo abaixo:
Todos os itens vistoriados encontram-se em perfeito estado.
Os itens assinalados na coluna Irregular encontram-se discriminados no

Relatrio de Irregularidades, anexo.
Solicito suas providncias, acaso necessrias, para solucionar as

irregularidades assinaladas acima.
Balnerio Cambori,
_______________________
_________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
61
GARANTIAS NO CDIGO CIVIL E NO CDIGO DO CONSUMIDOR:
O prazo de garantia aquele estabelecido na lei ou no

contrato, durante o qual o construtor responde pelo vcio, independentemente de
culpa. Deve repar-lo, salvo se provar uma das causas excludentes da
responsabilidade (mau uso, falta de manuteno, ao de terceiro, caso fortuito
ou fora maior).
A garantia que se extrai do CDC para a construo civil, de
adequao do produto quanto sua qualidade, quantidade e ao uso que
razoavelmente dele se espera, respeitadas as variaes decorrentes de sua
natureza. O art. 24 do CDC refere-se expressamente garantia legal de
adequao do produto ou servio.
Como nem o CC nem o CD tratam especificamente das
garantias dos materiais utilizados em uma construo, segue tabela normativa da
ABNT que trata deste assunto.
NORMA DE DESEMPENHO - PRAZOS DE GARANTIA

ABNT/CB-02
PROJETO 02:136.01-001/1 - Tabela D.1 Prazos de garantia
PRAZOS DE GARANTIA MNIMOS
Sistemas, Elementos,
Componentes e Instalaes
1 ano
2 anos
3 anos
5 anos
Fundaes, estrutura principal, estruturas

perifricas, contenes e arrimos
Segurana e
estabilidade global
Estanqueidade de
fundaes e
contenes
Paredes de vedao, estruturas auxiliares,

estruturas de cobertura, estrutura das
escadarias internas ou externas, guarda-corpos,
muros de divisa e telhados
Segurana e
integridade
Equipamentos industrializados (aquecedores de

passagem ou acumulao, motobombas, filtros,
interfone, automao de portes, elevadores e
outros)
Sistemas de dados e vos, telefonia, vdeo e
televiso
Instalao
Equipamentos
Sistema de proteo contra descargas

atmosfricas, sistema de combate a incndio,
pressurizao das escadas, iluminao de
emergncia, sistema de segurana patrimonial
Instalao
Equipamentos
Porta corta-fogo
Dobradias e molas
Instalaes eltricas tomadas / interruptores /

disjuntores / fios / cabos / eletrodutos / caixas e
quadros
Equipamentos
13
Instalao
62

ABNT/CB-02
1 ano
2 anos
3 anos
Instalaes Hidralicas e Gs
colunas de gua fria, colunas de gua quente,
tubos de queda de esgoto, colunas de gs
Instalaes Hidrulicas e Gs
Coletores / ramais / louas / caixas de descarga /
bancada / metais sanitrios / sifes / ligaes
flexveis / vlvulas / registros / ralos / tanques
5 anos
Integridade e vedao
Equipamentos
Instalao
Impermeabilizao
Estanqueidade
Esquadrias de madeira
Empenamento
Deslocamento
Fixao
Esquadrias de Ao
Fixao
Oxidao
Esquadrias de alumnio e de PVC
Partes mveis
(inclusive recolhedores
de palhetas, motores e
conjuntos eltricos de
acionamento)
Fechaduras e ferragens em geral
Funcionamento
Acabamento
Vidros
Fixao
Borrachas, escovas,
articulaes, fechos e
roldanas
Perfis de alumnio,
fixadores e
revestimentos em
painel de alumnio
14

ABNT/CB-02
1 ano
2 anos
3 anos
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos

e externos em argamassa / gesso liso /
componentes de gesso acartonado
Fissuras
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em

azulejo / cermica / pastilhas
Revestimentos soltos,
fretados, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Revestimentos de paredes, pisos e teto em

pedras naturais (mrmore, granito e outros)
Revestimentos soltos,
gretados, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Destacamentos,
fissuras, desgaste
excessivo
Estanqueidade de pisos
molhveis
Pisos de madeira
Tacos, assoalhos e decks
Empenamento, trincas
na madeira e
destacamento
Piso cimentoado, piso acabado em concreto,

contrapiso
Selantes, componentes de juntas e
rejuntamentos
Pintura / verniz (interna / externa)
15
Aderncia
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor ou
deteriorao de
acabamento
5 anos
M aderncia do
revestimento e dos
componentes do
sistema
63
RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E RESPONSABILIDADE PELA

SOLIDEZ E SEGURANA DA OBRA:
O perodo de responsabilidade aquele durante o qual o

construtor responde pela boa execuo do contrato. Em princpio maior que o
prazo de garantia. Decorre da obrigao contratual assumida pelo construtor de
entregar a obra em perfeitas condies, de acordo com a boa tcnica, e por essa
obrigao pode ser chamado a reparar as falhas durante todo o prazo
prescricional, que se inicia com a entrega ou concluso dos servios, ou,
dependendo do caso, do surgimento do vcio ou defeito. O vcio de construo
constitui uma inexecuo da obrigao.
Em princpio, a responsabilidade pela perfeio da obra e
pela sua solidez e segurana integral e nica do construtor, mas pode ser
transferida ao autor do projeto ou partilhada com os seus equiparados
(incorporador), ou que nele interfiram, conforme a culpa de cada um.
Se houver, alm do construtor, um profissional fiscal da obra
ou organizao de tcnicos designada para esse trabalho, respondero esses
solidariamente com o construtor, conforme o contrato, porque ficam todos
vinculados profissionalmente e empenhados na perfeio tcnica da obra.
H uma cadeia de responsabilidades que parte do autor do
projeto e vai at o seu executor tcnico .
A jurisprudncia tem admitido a responsabilidade do

construtor por defeitos referentes solidez e segurana, mesmo depois de
decorridos cinco anos.
Jurisprudncia do STJ:
Entendimento de que a responsabilidade do construtor pelos
vcios, manifestados no prazo de cinco anos, decorre da clusula de garantia.
Essa regra no exclui a ao de indenizao uma vez comprovada a culpa do
construtor .
Entendimento de que as falhas de construo como
decorrentes de inexecuo contratual e da falta de solidez e segurana do prdio,
prescrevem em 10 anos.
64
POR QUANTO TEMPO SUBSISTE A RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR

POR VCIOS DE SOLIDEZ E SEGURANA?
1. GRUPO QUE DEFENDE POR TEMPO ILIMITADO:

Na doutrina anterior ao cdc e ao cc de 2002, formou-se o
entendimento no sentido de que os vcios referentes solidez e segurana
deveriam surgir no prazo de 5 anos, e poderiam ser reclamados no prazo
prescricional de 10 anos.
A jurisprudncia passou a admitir que os vcios referentes
solidez e segurana poderiam ser reclamados do construtor, mesmo que surgidos
depois do prazo de 5 anos da entrega da obra ou concluso dos servios, mas
no estabeleceu uma limitao de tempo para o surgimento desses vcios.
2. GRUPO QUE DEFENDE POR TEMPO LIMITADO
Nos sistemas construtivos para os quais a sociedade tcnica

estima uma vida til superior a 10 anos (estrutura - vida til de 40/60 anos) a
questo complexa, porque envolve o confronto de princpios jurdicos e h
diferentes enfoques do assunto.
O entendimento respalda-se em dois dos princpios
consagrados pela constituio federal, que so os da segurana e da estabilidade
das relaes jurdicas.
Baseia-se na premissa de que os prazos, de modo geral,
no podem permanecer indefinidos, sob pena de as relaes sociais e jurdicas
permanecerem sujeitas indefinidamente a revises.
A lei limita o direito no tempo, para que seja atingida a
almejada estabilidade nas relaes. Desse modo operam a prescrio e a
decadncia, ora extinguindo o direito, ora a pretenso, pelo decurso do tempo.
Quer seja pelo princpio da estabilidade, quer seja pelo

princpio da segurana das relaes jurdicas, parece razovel a fixao de um
tempo de prova da construo ou edificao, a partir do qual o construtor ficaria
exonerado de suas responsabilidades. (uma presuno tcnica - probabilstica).
CONSIDERAES FINAIS
Como j foi mencionado, o setor da construo

fundamental para o desenvolvimento econmico e social do pas. Por isso, da
importncia de tomar medidas que garantam a sua qualidade, nomeadamente no
que cobertura de danos diz respeito. A realidade nacional carece de um sistema
de responsabilidades e garantias que confira uma maior proteo aos
proprietrios de novos imveis, bem como de imveis alvo de obras de
manuteno, reparao e reabilitao.
A legislao no Brasil encontra-se dispersa e , por vezes,
ambgua, o que dificulta no s o seu estudo, mas tambm a sua interpretao.
Ao longo deste trabalho procurou reunir-se a legislao existente sobre esta
matria como forma de facilitar a sua anlise, bem como para fornecer um
documento til a possveis estudos posteriores.
No que concerne as garantias e responsabilidades, pode
constatar-se que no Brasil carece da implementao de algumas medidas. Nas
obras particulares apenas est prevista uma garantia de cinco anos,
independentemente do tipo de defeito, no existindo qualquer seguro associado.
J a responsabilidade tratada de uma maneira mais
detalhada, especificando todos os possveis tipos de responsabilidade tanto do
construtor ou empreiteiro como de seus responsveis tcnicos, engenheiros,
projetistas entre outros.
Aps este estudo terico, quanto as hipteses, tm-se que:
A hiptese 3 restou a mais adequada, pois tanto o Cdigo
Civil como o Cdigo de Defesa do Consumidor se complementam quando tratam
das responsabilidades e garantias.
fundamental que o setor invista em melhoria contnua da

qualidade, o que certamente diminuir o nmero de falhas no processo do
produto. Outro aspecto importante a ser construdo o de relacionamento. As
experincias com programas de relacionamento entre clientes e fornecedores
vm constituindo no s uma das principais formas de disseminar os conceitos de
66
qualidade, como tem sido tambm ferramentas multiplicadoras para o seu

aprimoramento, garantia de sucesso e competitividade, quando calcadas no
comprometimento mtuo em atender s responsabilidades e obrigaes em uma
relao de parceria, baseada na confiana.
Procedimentos voltados para a parceria no relacionamento
clientes/fornecedores, no caso especfico da indstria da construo, tm-se
mostrado, na prtica, para as empresas que os buscam, ora como alternativas de
sobrevivncia, ora como vantagem competitiva, principalmente procurando
solucionar problemas de qualidade do produto final, prazo, produtividade,
desperdcio e custos, sem, no entanto, estarem sendo motivo de aes com fundo
legal.
Com a realizao deste trabalho reuniu-se legislao,
vigente no Brasil, que at a data se encontrava dispersa, o que dificultava o
estudo das prticas vigentes relativamente cobertura de danos na construo. A
informao reunida ao longo deste trabalho constitui um documento que poder
ser til para estudos posteriores relativos a responsabilidades, garantias e
seguros na cobertura de danos na construo. Em nvel de desenvolvimentos
futuros seria interessante se a anlise realizada neste estudo fosse explorada e
se estendesse a pases, que aqui no foram abordados.
As consideraes aqui apresentadas indicam a importncia
da temtica na anlise da prtica destas responsabilidades e garantias e a
necessidade de reflexo e busca contnua e coletiva de toda empresa para a
superao de seus defeitos e conflitos, assim como para a utilizao consciente e
adequada dessa ferramenta legal visando o constante aperfeioamento das
empresas de construo civil.
REFERNCIA DAS FONTES CITADAS
ALMEIDA, Joo Batista de. A proteo Jurdica do Consumidor. 2 ed. So Paulo:

Saraiva, 2002.
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ed. So Paulo: Saraiva, 1981.

Responsabilidades e Garantias Na Construção Civil

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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI

CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS E JURDICAS - CEJURPS

GUILHERME QUEIROZ DE MELLO

DECLARO QUE A MONOGRAFIA EST APTA PARA DEFESA EM BANCA

ITAJA (sc), 23 de Novembro de 2010.

UNIVALI Campus Itaja-SC

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI

GUILHERME QUEIROZ DE MELLO

Monografia submetida Universidade

Orientadora: Prof. Msc. Fernanda Sell de Souto Goulart Fernandes

ITAJA, 23 de Novembro de 2010

TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE

ITAJA, 23 de Novembro de 2010

GUILHERME QUEIROZ DE MELLO

ITAJA, 23 de Novembro de 2010

Prof. Msc. Fernanda Sell de Souto Goulart Fernandes

Prof. Msc. Emanuela Cristina Andrade Lacerda

RESPONSABILIDADES NA CONSTRUO CIVIL ........................ 44

Atualmente, o pas e o setor de construo civil tm passado

o consumidor como para o

empresrio estabelecer normas, responsabilidades e garantias atravs de um

Destacam-se tambm, as aes das entidades de classe do

O objetivo geral do presente trabalho identificar as

Verificar o prazo legal que o construtor dever prestar

garantias por danos ocorridos no imvel.

Determinar as circunstncias que o adquirente do

imvel pode perder a garantia do bem.

Delinear as responsabilidades e garantias (direito) do

consumidor e do responsvel pelo imvel (construtora).

O Cdigo Civil a melhor ferramenta para estabelecer

os vcios, defeitos, garantias e responsabilidade na construo civil.

O Cdigo de Defesa do Consumidor a melhor

ferramenta para estabelecer os vcios, defeitos, garantias e responsabilidades na

Os vcios, defeitos, garantias e responsabilidades so

defendidos de modo mais abrangente tanto no Cdigo Civil quanto no Cdigo de

Quanto Metodologia empregada, o presente trabalho

destacados, seguidos da estimulao continuidade dos estudos e das reflexes

PREVISO DE VCIOS E DEFEITOS NO CDIGO CIVIL E NO

1.1 CONCEITOS E TIPOS DE VCIOS PREVISTOS NO CDIGO CIVIL

FERREIRA, Aurlio Buarque de Holanda, Novo dicionrio da Lngua Portuguesa. p 577

CALDAS AULETE. Dicionrio Contemporneo da Lingua Portuguesa. 3 ed., Rio de Janeiro:

somente a partir do CDC que se estabeleceu claramente a distino entre vcio

NASCIMENTO, Tupinamb M. C. do. Responsabilidade Civil no Cdigo do consumidor.

NASCIMENTO, Tupinamb M. C. do. Responsabilidade Civil no Cdigo do consumidor p.

DEL MAR, Carlos Pinto, Falhas responsabilidades e garantias na construo civil. So

Para Maria Helena Diniz, vcios redibitrios so defeitos

Assim para que o vcio seja redibitrio, necessrio que

d) Que seja desconhecido do adquirente;

todo vcio oculto ( encanamento entupido) redibitrio, e todo vcio redibitrio

Jurisprudencial tratam a questo de solidez e segurana:

CC:Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o

GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil, 8 ed. So Paulo: Saraiva, 2003, p.

No ocorrncia, prescrio, ao de indenizao,

Gonalves observa que isso se justifica perfeitamente pelo

1.2 TIPOS DE VCIOS DO CDIGO CIVIL19:

portadora a coisa objeto de contrato comutativo, que a tornam imprpria ao uso a

GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 414.

Vcios Referentes Habitalidade Segurana dos

1.3 CONCEITO DE DEFEITO

do Artigo 12, 1 do Cdigo de Defesa do

Consumidor, o produto defeituoso quando no oferece a segurana que dele se

Responsabilidade Civil do Fornecedor pelo fato do

Rocha, citando lio de Joo Calvo da Silva, diz que o

resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam e a poca em que foi